No title

Znalecký posudek číslo 2085 - 42/2012

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:

Rodinný dům č.p. 10 s příslušenstvím, k.ú. Jenišovice u Mělníka kraj: Středočeský, obec: Býkev, Jenišovice 10, 276 01

Katastrální údaje:

02014 okres Mělník, 534714 obec Býkev, 616486 k.ú. Jenišovice u Mělníka LV 86

VLASTNÍK:

SJM – Kozlík Karel, Vršovická 1429/68, 101 00 Praha 10, r.č. 830528/0445 a Kozlíková Lenka, Černokostelecká 937, 100 00 Praha 10, r.č. 736009/3180

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení

OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský; Objednávka č. 015 EX 1153/2009-83 ze dne 24.10.2012 Beroun, Palackého 31/2, 26601

IČ

DIČ

40658759

CZ6708061503

ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ

DIČ

CZ5806031220

Počet stran:

24

Fax 311 600 323

e-mail podatelna@exekuceberoun. cz

Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82

43214983

Datum místního šetření:

telefon 311 622 657

telefon 608 735 580

23.11.2012

Počet příloh:

5

Fax

e-mail [email protected]

Datum zpracování : Počet vyhotovení:

2

10.12.2012 Vyhotovení číslo:

–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:


stavba dokončena v r.

Stavebně technický stav stavby

 novostavba

Počet podlaží celkem:

 změna stavby
rekonstrukce v r.

1922

1/0

z toho podzemní:

1990

0


udržovaná

z toho nadzemní:

1

 neudržovaná Počet bytů:

1

Rodinný dům, domek Typ

PP RD m

2+1

Garáž

2

Zahrada

počet

77

m

1

Obestavěný prostor 3 m

2

242

Zastavěná plocha 2 m

429

Konstrukce:
zděné  betonové  montované Využití:
bydlení
pronájem  podnikání Poloha:
centrum  kraj obce
bytová zóna Přípojky:
voda  kanalizace  plyn Dostupnost:  MHD  železnice
autobus Negat vlivy:  dál./I.tř.  železn. tr.  podnik/trafo

Podkroví

248

NE

 kovové  dřevěné  jiné  bydl. a podnik.  část.obsazen  volný objekt  průmysl. zóna  nákup. zóna  mimo obec
elektro  telefon
zpev. příjezd
dálnice/I. tř.  silnice II./III. tř.  letiště  zápl. oblast  jiné

Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce a zástavní práva smluvní. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.

PRODEJNOST NEMOVITOSTI:

 velmi dobrá  do 6 měsíců


průměrná
od 6 – 12 měs.

 obtížná  nad 1 rok

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná - obvyklá cena – z toho hodnota pozemku

Budoucí stav

1 510 440 1 481 110 1 088 160 1 500 000 343 000

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům, 1 byt 2 + 1, už. plocha 77 m2, konstrukce ze smíšeného zdiva, 1 NP, sklonitá střecha bez podkroví s velkou půdou, nepodsklepený, standardní vybavení, běžná údržba, koncem 80. let přístavba vstupu s koupelnou a WC vč. instalací, 2005 nová plastová okna. RD situovaný v obytné zóně vesnické zástavby v centru místní části, část Jenišovice není stavebně srostlá s obcí Býkev. Pozemek u RD upravený, oplocený, rovinný, s přístupem od východu z veřejné zpevněné obecní komunikace. Inž. sítě - elektro, voda. Kanalizace do žumpy. Vlastní studna. Vedlejší stavby přízemní zděné se sedlovou střechou - kolna navazuje na dům, garáž samostatná vpravo vedle domu. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty, porovnávací hodnoty a výnosové hodnoty nemovitosti. V Úvalech dne 10.12.2012 Ing. Ivan Rut

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 10 s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 10 zast. plocha a nádvoří, o výměře 248 m2 a p.č. 1/13 - zahrada, o výměře 242 m2, k.ú. Jenišovice u Mělníka, obec Býkev, okres Mělník, kraj Středočeský - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Mělník na listu vlastnictví LV č. 86. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Výnosová hodnota nemovitosti - Srovnávací hodnota nemovitosti

2. Informace o nemovitosti Nemovitost - rodinný dům (dále jen RD), je samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Konstrukce zděná ze smíšeného zdiva. Přesné stáří stavby ke dni ocenění se nepodařilo zjistit. Podle dostupných informací vlastníka a stavebně konstrukčního uspořádání je stáří stavby ke dni ocenění odhadováno na 90 roků. Během užívání byla prováděna průměrná stavební údržba. Koncem 80. let provedena přístavba vstupu a drobné dispoziční úpravy v domku a koupelna a WC včetně instalací. V roce 2005 nová plastová okna na domku. V domě je jeden byt 2 + 1 s hyg. příslušenstvími a žádné nebytové prostory. Budova se nachází v centru zastavěné místní části Jenišovice, mimo souvislou zástavbu obce Býkev, ve vesnické zástavbě podobných rodinných domů, na východní straně veřejné zpevněné komunikace, k.ú. Jenišovice, asi 2 km západně od centra obce Býkev, okres Mělník, na rovinném pozemku. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem okresního města Mělníku, dálnice D8 a Prahy. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána k bydlení. Pozemky -

st.p.č. 10 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 10, o výměře 248 m2. Pozemek nepravidelného tvaru zastavěný RD, vedlejšími stavbami s přilehlým dvorkem. Pozemek rovinný, oplocený. Na pozemku venkovní úpravy, vedlejší stavby, studna, okrasné rostliny. p.pč. 1/13 - zahrada, o výměře 242 m2. Pozemek trojúhelníkového tvaru je situován naproti domu přes ulici vedle bývalého požárního rybníku. Pozemek je samostatný a netvoří funkční celek se stavbou RD. Pozemek oplocený, rovinný, neupravený, několik ovocných stromků. Celková výměra pozemků = 490 m2. Pozemky přístupné ze zpevněné veřejné komunikace. V místě je napojení na veřejný rozvod el. energie a vody. Kanalizace do jímky. Plynovod v místě není.

–4– Klidná obytná vesnická lokalita zástavby rodinnými domky, západní část obce, k.ú. Jenišovice, obec Býkev, okres Mělník. Pro obec není zpracována cenová mapa pozemků. Obec -

Obec Býkev má podle Lexikonu obcí ČR 2011 cca 401 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá cca 4 km západně od Mělníka při okresní silnici č. 16 Mělník - Slaný, ve zvlněné krajině Středočeské pahorkatiny a povodí Vltavy. Obec sestává ze dvou částí a dvou kat. území. V místě omezená občanská vybavenost a infrastruktura: v Býkvi obecní úřad, hasiči, restaurace, sportoviště, obchod, drobní živnostníci a podnikatelé. V Jenišovicích žádná občanská vybavenost. Úřady, instituce a občanská vybavenost v nedalekém Mělníku. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, telefon. Doprava: veřejný autobus, okresní silnice, dálnice D8 - exit 18 cca 8 km. Dostupnost Mělníku 5 minut autem, Praha po D8 cca 20 minut autem. Nabídka pracovních možnost v místě omezená, hlavně ve větších obcích a městech v okolí - Mělník, Neratovice, Kralupy, Roudnice. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, Vltava, rekreační oblast Kokořínska nedaleko.

Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - Dle informací geologické služby ČR: geologické podloží - nezpevněné sedimenty. Převládající stupeň radonového rizika = 2 - mírný až střední. Územní plán obec nemá zpracovaný územní plán. Nemovitost je situována v zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení nebo rekreaci. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní práva. Věcné břemeno nezjištěno ani objednatelem doloženo. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Kupní smlouva - stávající vlastníci pořídili nemovitost - RD č.p. 10 s příslušenstvím a pozemky, k.ú. Jenišovice u Mělníka, LV č. 86 podle kupní smlouvy ze dne 14.10.2009 za dohodnutou cenu 1.668.600,-- Kč. Pronájem - podle ústního sdělení pana Kozlíka, je nemovitost v posledních letech pronajatá k bydlení a to za cenu cca 10.000,-- Kč/měsíčně + náklady na služby. Nájemní smlouva nebyla předložena znalci k dispozici. Při výpočtu ocenění výnosovým způsobem se vychází z dostupných údajů.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 23.11.2012 za přítomnosti znalce, asistentky znalce a vlastníka pana Kozlíka. Vlastník neměl klíče od nemovitosti a proto není k dispozici fotodokumentace vnitřku nemovitosti.

–5–

4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) k)

Výpis z katastru nemovitostí KP Mělník, k.ú. Jenišovice u Mělníka, LV č. 86 ze dne 24.10.2012. Kopie kat. mapy k.ú. Jenišovice, ze dne 23.11.2012. Usnesení Exekutorského úřadu Beroun, Palackého 31/2, 26601 Beroun, exekutora Mgr. Pavla Dolanského č.j. 015 EX 1153/2009-83 ze dne 24.10.2012. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace objednatele. Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu Býkev a od vlastníka nemovitosti. Fotodokumentace. Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 10 o nařízení exekuce čj. 49 Nc 7499/2003-3 ze dne 1.12.2008. Literatura: Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha. Kupní smlouva ze dne 14.10.2009. Kolaudace vodovodní přípojky pro RD č.p. 10 ze dne 13.10.2005 a kolaudace přípojky elektro z roku 1995. Informace o pronájmu nemovitosti.

5. Vlastnické a evidenční údaje St.p.č. 10 - zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 10, o výměře ........ 248 m2 P.p.č. 1/13 - zahrada, o výměře .............. 242 m2 - v k.ú. Jenišovice u Mělníka, obec Býkev, jsou vedeny u KP v Mělníku na LV č. 86. Vlastníkem je : SJM - Kozlík Karel, Vršovická 1429/68, 101 00 Praha 10, r.č. 830528/0445 a Kozlíková Lenka, Černokostelecká 937/6, 10000 Praha 10, r.č. 736009/3180

6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 10 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 10 nebyla předložena k dispozici. Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření. Stáří stavby ke dni ocenění je odhadováno podle stavebního a konstrukčního uspořádání a informací vlastníka na 90 roků. Během užívání byla prováděna průměrná údržba.

7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 10 je samostatně stojící, nepodsklepený, s 1 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví. Příslušenství nemovitosti - vedlejší stavby - kolna (navazuje na obytnou část domu, zděná ze smíšeného zdiva, sedlová střecha), garáž (samostatná stavba vedle domu, zděná, sedlová střecha), studna kopaná (hloubka 4 m skružená), venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace do jímky, betonová žumpa, oplocení z ulice z ocel. sloupků a dřevěných příčníků a latí s betonovou podezdívkou, plotová vrátka kovová s dřevěnými latěmi, zpevněné plochy z betonové dlažby), trvalé porosty. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána, a dle údajů spoluvlastníků je pronajata.

–6–

8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 10 2) Kolna 3) Garáž 4) Studna 5) Venkovní úpravy 6) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění výnosovou metodou d) Ocenění porovnávací metodou

–7–

B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 10 Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří původní základové pasy s neúplnými izolacemi. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva (kámen, cihly) v tl. 45 cm. Stropy dřevěné trámové, s rovným podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný, hambalek, nad vstupem pultová střecha. Krytina je tašková, pálená, na latě. Klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá vápenná, nátěr. Vnitřní obklady keramické v koupelně i kuchyni. Schody nejsou. Dveře dřevěné typové rámové, ocel. zárubně. Okna plastová izolační i dřevěná zdvojená. Podlahy betonové, PVC, keramické dlažby, textilní krytiny. Vytápění ústřední teplovodní, kotel na elektřinu, radiátory plechové. El. instalace světelná i motorová. Bleskosvod není. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler. Instalace plynu není. V kuchyni el. varná deska a el. trouba, kuchyňská linka. Hygienické vybavení vana plastová rohová, umyvadlo. Záchod standardní splachovací. Dispoziční uspořádání:

RD řešen jako nepodsklepený, přízemní, se sklonitou střechou bez podkroví. Půdorys obdélníkový s přístavbou vstupu a koupelny s WC. Vstup do domu od jihu ze dvorku ze závětří přístavbou do chodby. Odtud vlevo do koupelny a WC, a dále do původní části do kuchyně, vlevo do obývacího pokoje a vpravo do ložnice. Vstup na půdu z kolny. Byt 2+1 s úplným hyg. zařízením.

Soupis místností: 1. NP = závětří, chodba, koupelna, WC, kuchyně, 2 pokoje V domě jsou obytné prostory v 1. NP a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení: je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a běžné údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, krov) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení jsou standardní. Objekt je užíván k bydlení.

2) Kolna Navazuje na obytnou část RD. Přízemní, nepodsklepená stavba se sedlovou střechou s půdou. Základy původní kamenné, zdivo smíšené, strop není, střecha dřevěný krov sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, dveře dřevěné svlakové, podlahy cihelná dlažba, el. instalace světelná, schody na půdu dřevěné žebříkové. Vnitřní omítky nejsou, fasáda vápenná dvouvrstvá. Technický stav: odpovídá stáří a průměrné údržbě.

–8–

3) Garáž Vpravo vedle domku. Přízemní, nepodsklepená stavba se sedlovou střechou s půdou. Původně asi chlévky přestavěné na garáž. Základy původní kamenné, zdivo smíšené, strop klenbový do I nosníků, střecha dřevěný krov sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, dveře dřevěné, podlahy betonové, el. instalace světelná, vnitřní omítky a fasáda vápenná dvouvrstvá, okno typové, vrata plechová. Technický stav: odpovídá stáří a průměrné údržbě. Stavba tvoří příslušenství RD.

4) Studna Ve dvorku před domem, kopaná, skružená, průměr 120 cm, hloubka 4 m. Ruční čerpací zařízení nefunkční. Studna neslouží trvale svému účelu.

5) Venkovní úpravy Přípojky inž. sítí - voda, elektřina. Napojení kanalizace do žumpy. Žumpa. Oplocení dvorka a zahrady s betonovou podezdívkou. Plotová vrátka. Zpevněná plocha ve dvoře. Cena stanovena zjednodušeným výpočtem z ceny staveb.

6) Trvalé porosty Ovocné dřeviny na pozemku p.p.č. 1/13 a okrasné rostliny u domu na pozemku st.p.č. 10 zahrádkového způsobu výsadby, běžných druhů a běžného vzrůstu, průměrné pěstební údržby. Ceny se snižují o 30 %.

Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.1.1) RD č.p. 10 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Podlaží: 1. NP Výška:

2,70 m

–9– =

95,89 m2

= = = = =

258,89 m3 19,18 m3 47,05 m3 103,55 m3 428,67 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – původní základové pasy bez izolací 8,20 % 2. Zdivo – smíšené kámen a cihly tl. 45 cm 21,20 % 3. Stropy – dřevěné trámové s podhledem 7,90 % 4. Střecha – dřev. krov sedlový, hambalek 7,30 % 5. Krytina – pálené tašky 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové omítky 5,80 % 2,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné omítky, nátěr 9. Vnější obklady – není 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramické v koupelně, kuchyni 2,30 % 11. Schody – nejsou 1,00 % 12. Dveře – dřevěné, plné i prosklené, ocel. zárubně 3,20 % 5,20 % 13. Okna – plastová, izolační dvojsklo 14. Podlahy obytných místností – PVC, textilní, keramické dlažby 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby 1,00 % 16. Vytápění – ústřední s kotlem na el., radiátory 5,20 % 17. Elektroinstalace – světelná i motorová 4,30 % 0,60 % 18. Bleskosvod – není 19. Rozvod vody – teplé i studené 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – el. boiler 1,90 % 21. Instalace plynu – není 0,50 % 22. Kanalizace – od všech hyg. zařízení do jímky 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – el. varná deska, vestavěná trouba, linka 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo 4,10 % 25. Záchod – standardní splachovací 0,30 % 26. Ostatní – krbová kamna, odvětrání 3,40 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní

Zastavěná plocha:

12,70 × 5,70 + 8,13 × 2,89

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,70 × (12,70 × 5,70 + 8,13 × 2,89) Podezdívka 0,20 × (12,70 × 5,70 + 8,13 × 2,89) Nadezdívka 0,65 × (12,70 × 5,70) Střecha 2,65/2 × 12,70 × 5,70 + 0,65/2 ×8,13 × 2,89 Obestavěný prostor – celkem:

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 13. Okna 0,54 × 5,20 % 16. Vytápění 0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 23. Vybavení kuchyně 0,54 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – + + – – + =

0,0443 0,0050 0,0100 0,0281 0,0281 0,0060 0,0050 0,0027 0,9886

– 10 –

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9886 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1550 4 146,89 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 428,67 m3 × 4 146,89 Kč/m3

=

1 777 647,34 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 90 / (90 + 40) = 69,231 % Odpočet opotřebení: 1 777 647,34 Kč × 69,231 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 230 683,03 Kč 546 964,31 Kč

RD č.p. 10 – věcná hodnota:

546 964,31 Kč

a.1.2) Kolna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,729 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

5,70 ×3,78

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,60 × 5,70 ×3,78 Nadezdívka 0,65 × 5,70 ×3,78 Střecha 2,65/2 × 5,70 ×3,78 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – původní bez izolací 2. Obvodové stěny – smíšené kámen a cihly tl. 45 cm 3. Stropy – nejsou 4. Krov – dřev. krov sedlový, hambalek

Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 %

=

2,60 m 21,55 m2

= = = =

56,02 m3 14,00 m3 28,55 m3 98,57 m3

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní

– 11 – Název, popis 5. Krytina – pálené tašky 6. Klempířské práce – úplné z pozinkovaného plechu 7. Úprava povrchů – vnitřní omítky chybí – fasáda dvouvrstvá 8. Schodiště – dřevěné žebříkové 9. Dveře – dřevěné svlakové 10. Okna – není 11. Podlahy – cihelná dlažba 12. Elektroinstalace – světelná

Obj. podíl 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Nevyskytuje se 50 % Standardní 50 % Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,30 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 4,90 % × 50 % 9. Dveře –0,54 × 3,10 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 4,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – =

0,1930 0,0245 0,0167 0,0100 0,0265 0,7293

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7293 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 1 629,58 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 98,57 m3 × 1 629,58 Kč/m3

=

160 627,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 90 / (90 + 40) = 69,231 % Odpočet opotřebení: 160 627,70 Kč × 69,231 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

111 204,16 Kč 49 423,54 Kč

Kolna – věcná hodnota:

a.1.3) Garáž – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,968 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní

49 423,54 Kč

– 12 – Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

objekty ostatní jinde neuvedené

(6,96 + 8,61) × 4,50/2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 3,50× ((6,96 + 8,61) × 4,50/2) Střecha 1,75/2 × ((6,96 + 8,61) × 4,50/2) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – původní základové pasy bez izolací 2. Obvodové stěny – smíšené kámen a cihly tl. do 45 cm 3. Stropy – klenby původní 4. Krov – dřevěná sedlová 5. Krytina – pálené tašky 6. Klempířské konstrukce – z pozink. plechu 7. Úprava povrchů – vápenné štukové omítky 8. Dveře – dřevěné rámové 9. Okna – standardní 10. Vrata – plechová 11. Podlahy – betonové s potěrem 12. Elektroinstalace – světelná

=

2,80 m 35,03 m2

= = =

122,61 m3 30,65 m3 153,26 m3

Obj. podíl 6,00 % 28,90 % 19,10 % 10,00 % 6,80 % 1,90 % 5,10 % 2,30 % 1,30 % 6,00 % 6,80 % 5,80 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 6,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 – 0,0324 = 0,9676

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9676 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 2 378,25 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 153,26 m3 × 2 378,25 Kč/m3

=

364 490,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 90 / (90 + 40) = 69,231 % Odpočet opotřebení: 364 490,60 Kč × 69,231 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

252 340,49 Kč 112 150,11 Kč

– 13 – Garáž – věcná hodnota:

112 150,11 Kč

a.1.4) Studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 4,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,323

Ocenění: 4,00 m á 1 950,– Kč/m Základní cena:

+ =

7 800,– Kč 7 800,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Studna neslouží trvale svému účelu Cena studny:

× × × =

0,8500 2,3230 0,2000 3 080,30 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 90 / (90 + 20) = 81,818 % Odpočet opotřebení: 3 080,30 Kč × 81,818 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 520,24 Kč 560,06 Kč

Studna – věcná hodnota:

560,06 Kč

a.1.5) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Stavby RD č.p. 10 Kolna Garáž Cena staveb – celkem: Podíl z ceny staveb: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – věcná hodnota:

a.1.6) Trvalé porosty – § 35 - § 42

+ + + = × =

546 964,31 Kč 49 423,54 Kč 112 150,11 Kč 708 537,96 Kč 4,0 % 28 341,52 Kč 28 341,52 Kč

– 14 – Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 34 Množství Název Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava 4 ks jabloň polokmen 1/13 30 r. 1 402,– Kč –30 % 2 ks meruňka 1/13 10 r. 1 685,– Kč –30 % 1 ks jabloň polokmen 1/13 5 r. 1 172,– Kč –30 % = Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem:

Celková cena 3 925,60 Kč 2 359,– Kč 820,40 Kč 7 105,– Kč

Okrasné dřeviny – příloha č. 37 Polohový koeficient K5: 0,8500 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0 Parc. č. Množství Název 1 ks vrba bílá 10 2 ks hloh obecný 10 2 ks zlatice prostřední 10 Okrasné dřeviny – celkem:

Celková cena 276,67 Kč 169,58 Kč 169,58 Kč 615,83 Kč

Stáří 5 r. 5 r. 3 r.

Jedn. cena 620,– Kč 190,– Kč 190,– Kč

Součet cen všech typů porostů: Trvalé porosty – věcná hodnota:

Úprava Kz –30 % 0,75 –30 % 0,75 –30 % 0,75 = =

7 720,83 Kč 7 720,83 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) RD č.p. 10 2) Kolna 3) Garáž 4) Studna 5) Venkovní úpravy 6) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení – reprodukční cena RC:

1 777 647,34 Kč 160 627,70 Kč 364 490,60 Kč 3 080,30 Kč 28 341,52 Kč 7 720,83 Kč 2 341 908,29 Kč 2 341 910,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení - věcná hodnota: 1) RD č.p. 10 2) Kolna 3) Garáž 4) Studna 5) Venkovní úpravy 6) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení - věcná hodnota:

546 964,31 Kč 49 423,54 Kč 112 150,11 Kč 560,06 Kč 28 341,52 Kč 7 720,83 Kč 745 160,37 Kč 745 160,– Kč

– 15 –

b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek sreality.cz. Pro lokalitu obce Býkev byly nalezeny ke dni ocenění 2 nabídky k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení s cenami od 684,-- Kč/m2 (Býkev - Jenišovice) až do 950,-- Kč/m2 (býkev). V okolí do 5 km od hodnocené lokality bylo nalezeno velké množství nabídek, s nabídkovými cenami od cca 550,-- Kč/m2 (Lužec nad Vltavou, pozemek k zástavbě RD) až do 1.530,-- Kč/m2 (Mělník, centrum města, stávající zástavba, zpevněná komunikace, IS v místě). Nižší ceny u pozemků v okrajových lokalitách a menších obcích s neúplným zainvestováním inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k lukrativním lokalitám a k městu Mělníku. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,95 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocené pozemky - celková výměra 490 m2 , IS - veřejná voda, elektro, kanalizace do jímky, plyn není, vlastní studna, zpevněné komunikace, možnost parkování u domu, garáž, situování v místním centru Jenišovice, mimo souvislou zástavbu obce Býkev, v zastavěném území, zóna bydlení. Klidná lokalita, rychlý dosah spádových měst Mělníka a Prahy. Ve výpočtu je použita zaokrouhlená průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Býkev - stavební pozemek k výstavbě RD, 961 m2, k.ú. Býkev u Mělníka (parc.č. 59/72). Pozemek je na slunném místě, rovinatý, určený pro výstavbu rodinného domu. Na jeho okraj je zavedena elektřina a voda. Kanalizace v obci je plánována na r. 2011. Parcela se nachází na okraji obce, kde je klid, zeleň, pohled na mělnický zámek. Mělník je po silnici vzdálený 4 km. Výborná dostupnost Prahy po D8 (do Letňan 15 min.). Realizovaná cena 2011. Nabídková cena: 790 000,– Kč Výměra: 961,00 m2 Jednotková cena: 822,06 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,950 Upravená jednotková cena: 780,96 Kč/m2 Váha: 1,00

Býkev - stavební pozemek k výstavbě RD, 989 m2, p.č. 59/76, poloha krajní, rovinatý, situovaný v obydlené části obce Býkev nedaleko Mělníka. Příjemná klidná lokalita. Jedná se o středně velký pozemek lichoběžníkového tvaru se západní orientací. K dispozici je vodovod a elektřina. Příjezdová komunikace s osvětlením je zatím nezpevněná, ale v zimním období udržovaná (po realizaci kanalizace bude asfalt). Veškerá občanská vybavenost je v 5km vzdáleném Mělníku, spojení BUS. Nabídková cena 12/2012.

– 16 – Nabídková cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

939 550,– 989,00 950,– 0,800 760,– 1,00

Kč m2 Kč/m2 Kč/m2

Býkev - Jenišovice, stavební pozemek 1462 m2, pozemek se nachází na okraji obce, sousedí se zámečkem v Jenišovicích. Pozemek je rovinný, neoplocený, voda a elektrika je na hranici pozemku. Vzdálenost do Prahy po D8 je 20 minut, do Mělníka 8minut. Výborná dostupnost. Nabídková cena 11/2012. Nabídková cena: 1 000 000,– Kč Výměra: 1 462,00 m2 Jednotková cena: 683,99 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,800 Upravená jednotková cena: 547,19 Kč/m2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha, dům č.p. 10 Zahrada Výměra – celkem (V):

547,19 696,05 780,96 700,–

p.č. 10

Výměra 248,00 m2

1/13

242,00 m2 490,00 m2

Cena pozemků (V × SJC): 490,00 m2 × 700,– Kč/m2 Pozemky – zjištěná cena:

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

=

343 000,– Kč 343 000,– Kč

– 17 –

c) Ocenění výnosovou metodou Pro výpočet výnosové hodnoty je nemovitost posuzována jako celek. V hodnoceném regionu se podobné typy nemovitosti běžně nepronajímají. Informace o pronájmech bytů byly čerpány hlavně z internetových realitních stránek seznam.reality. Pro oblast obce Býkev a nejbližšího okolí do 5 km bylo nalezeno ke dni ocenění celkem pouze 4 nabídky k pronájmu RD s cenami pronájmů od 10.000,-- až do 20.000,-- Kč. Vše převážně rodinné domy v blízkém Mělníku. Ceny se liší polohou domu, konstrukčním typem budovy, rozlohou bytu, jeho situováním v domě, vybavením a příslušenstvím bytu, technickým stavem aj. Nabídkové ceny je nutno brát s rezervou. Skutečné realizované ceny jsou většinou o 10 až 25 % nižší. Pro tento konkrétní případ - samostatný RD č.p. 10, standardně vybavený - uvažuji nájemné ve výši podle informací vlastníka 10.000,-- Kč/měsíčně. Tato cena odpovídá cenám pronájmů podobných vesnických domů v hodnoceném regionu. Provize za pronájem uvažuji ve výši 1 měsíčního nájemného, náklady na provoz ve výši 0,1 % z reprodukční ceny nemovitosti (dále jen RC), náklady na údržbu ve výši 1,00 % z RC, pojištění odhadem 0,2 % z RC, daň z nemovitosti odhadem 1.000,-- Kč/rok, dosahované procento pronajmutí 100 %, další životnost pro výpočet amortizace 30 roků. Úroková kapitalizační míra 5 % pro bytové objekty dle oceňovací vyhlášky. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy RD č.p. 10 Kč/rok b) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem NJ c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,10 % Náklady na údržbu RC × 1,00 % Pojištění RC × 0,20 % Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Daň z nemovitosti Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

120 000,–

10 000,– 2 257 262,80 718 403,33 2 257,26 22 572,63 4 514,53 0,0300

roků

30

Kč/rok

15 100,31

Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 000,– 45 444,73 74 555,27

Kč

0,0500 1 481 110,–

– 18 –

d) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru seznamreality.cz v současné době. V obci Býkev bylo nalezeno ke dni ocenění 11 nabídek k prodeji rodinného domu s cenami od 1.570.000,-- (samostatný starý vesnický RD 2+1, přízemní, 1 NP, sklonitá střecha s půdou, po opravě, zast. plocha 85 m2, už. plocha 150 m2, pozemek 190 m2 ) až do 3.529.000,-- Kč (Samostatná novostavba RD 4+1, přízemní, nepodsklepený, sklonitá střecha bez podkroví, zast. plocha 110 m2, už. plocha 100 m2, pozemek 840 m2) . V obci nová zástavba řadovými RD s nabídkovými cenami od 2.500.000,-- Kč až do 3.000.000,-- Kč (novostavby řadových RD v nové lokalitě zástavby, zděné konstrukce, byt 4 + KK, 1 NP, podkroví, nepodsklepené, zast. plocha 90 m2, už. plocha 120 m2, pozemek 200 m2 ). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 30 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Jenišovice - Býkev, k.ú. Jenišovice u Mělníka, obec Býkev, okr. Mělník, vesnická lokalita zástavby RD. Vesnický dům, po stavebních úpravách, samostatně stojící, 1 NP, sklonitá střecha, půda, 1 byt 2+1, kolna, garáž, účelné vybavení standardní. Pozemek celkem 490 m2, zast. plocha 248 m2, užitná plocha domu cca 77 m2 (80% ze zast. plochy podlaží), situování v centru místní části obce, zpevněná komunikace, pozemky rovinné, terénně upravené, oplocené, IS voda, elektro, žumpa. Studna. Celkově dobrý technický stav. Objekt je v současnosti běžně užíván pro bydlení. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí.

– 19 – Seznam porovnávaných objektů:

Býkev - vesnický RD 2+1, samostatný, 1 NP, půda, sklep, garáž, zast. plocha 120 m2, už. plocha 90 m2, pozemek 890 m2. Dům po částečné rekonstrukci: nová střecha, plastová okna, částečně nová elektřina, izolace domu. Dispoziční řešení přízemí: vstupní chodba, kuchyně s kuchyňskou linkou se sporákem se sklokeramickou deskou a troubou, v kuchyni nové plastové dveře s vchodem přímo na dvůr. Dále se zde nachází obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a samostatné WC. Dům je částečně podsklepen. Půdní prostory po celé délce přízemí, vhodné k vybudování podkrovních místností. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Voda z obecního vodovodního řadu a z vlastní studny. Odpad sveden do odpadní jímky. Na dům navazuje zděný přístavek s terasou a garáž. Za domem zahrada o velikosti 425 m2. Mateřská a základní škola v obci Hořín vzdáleného 2 km od obce Býkev. Veškerá občanská vybavenost v Mělníce. Výborné autobusové spojení s častými intervaly na Mělník do Kralup nad Vlt. a do Prahy po D8 Praha- Teplice. Nabídková cena 1.10.2012. Výchozí cena (VC): 2 780 000,– Kč Množství (M): 90,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,95 Kpozemek: 0,95 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Jednotková cena (JC): 23 695,64 Kč Váha (V): 1,0

– 20 –

Býkev - vesnický RD 2 + 1, samostatný, 1 NP, sklonitá střecha, podkroví neupraveno, zast. plocha 85 m2, už. plocha 150 m2, pozemek 191 m2, venkovní bazén. Dispoziční řešení: vstupní chodba s vchodem do kuchyně, která je průchozí s obývacím pokojem. Dále se z chodby do ložnice. V přízemí se dále nachází koupelna a WC. Dům prošel částečnou rekonstrukcí: nová střecha, nová plastová okna. Dům se nachází nedaleko rybníka. Vytápění kotlem na TP. Voda z obecního vodovodního řadu. Odpad sveden do septiku. Elektřina 230 V. Půdní prostory po celé délce přízemí. Dům má dva vchody z nichž druhým vchodem se dostaneme po schodech do podkrovního obytného prostoru v rekonstrukci. Jsou zde základní přípravné práce na vybudování dalšího podkrovního bytu. Mateřská škola a základní škola v obci Hořín vzdáleného 2 km od obce Býkev. Veškerá občanská vybavenost v Mělníku. Výborné autobusové spojení s častými intervaly na Mělník do Kralup nad Vlt. a do Prahy po D8 Praha- Teplice. Nabídková cena 11.11.2012. Výchozí cena (VC): 1 570 000,– Kč Množství (M): 75,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,95 Kpozemek: 1,05 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,05 Jednotková cena (JC): 18 636,29 Kč Váha (V): 1,0

– 21 –

Býkev - RD 4+1, novostavba, řadový, 1 NP, podkroví, nepodsklepený, zast. plocha 90 m2, už. plocha 129 m2, pozemek 244 m2, garáž. Býkev u Mělníka, poblíž dálnice D8, dojezdová vzdálenost Praha-Prosek 20 minut (cca 30 km), Mělník 5 km. Dispozice přízemí– obývací pokoj, kuchyň, koupelna+ WC, zádveří, garáž; patro - 3x pokoj, koupelna+ WC, chodba, balkon. Inženýrské sítě: kanalizace a voda z veřejné sítě, elektro 220/380 V. Dům je po kolaudaci, nutno dokončit podlahové krytiny, obklady, zařizovací předměty, vnitřní dveře a topení. Nabídková cena 3.12.2012. Výchozí cena (VC): 2 490 000,– Kč Množství (M): 126,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 1,15 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Jednotková cena (JC): 16 516,26 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kgaráž) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:

16 516,26 Kč 19 616,06 Kč 23 695,64 Kč

19 616,06 Kč × 77,00 m2 už. plochy = 1 510 440,– Kč

– 22 –

C. Rekapitulace Obvyklá cena byla odhadnuta na základě propočtu věcné, porovnávací a výnosové hodnoty nemovitosti současného stavu. V současné době nabídka převyšuje poptávku na trhu nemovitostí. Hodnota nemovitosti zjištěná porovnávací metodou vychází ze současných podmínek na trhu, což je pro stanovení obvyklé ceny zásadní. Hodnota stanovená porovnávací metodou má největší vypovídací schopnost a nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Současnou obvyklou cenu nemovitosti stanovuji tedy v úrovni porovnávací hodnoty t.j. 1.500.000,-Kč. 745 160,– 343 000,– 1 088 160,– 1 481 110,– 1 510 440,–

Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem

Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá cena nemovitosti – RD č.p. 10 s příslušenstvím, k.ú. Jenišovice u Mělníka, obec Býkev – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí celkem

1 500 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč

V Úvalech dne 10.12. 2012

V Úvalech dne 10.12.2012 Přílohy:1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Nabývací listina. 5. Fotodokumentace

Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly

– 23 – Fotodokumentace: RD č.p. 10, k.ú. Jenišovice u Mělníka, obec Býkev, okres Mělník

Pohledy z ulice

Pohledy z boční ulice

– 24 –

Přístavba vstupu s koupelnou

Garáž

Dvorek a garáž

V pozadí zahrada p.č. 1/13