A-177/2 2006/2007
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BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK PARLEMENT
PARLEMENT DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE
GEWONE ZITTING 2006-2007
SESSION ORDINAIRE 2006-2007
15 MEI 2007
15 MAI 2007
VOORSTEL VAN RESOLUTIE
PROPOSITION DE RESOLUTION
betreffende de uitvoering van een beleid ter regeling van de huurprijs
relative à la mise en uvre d'une politique d'encadrement des loyers
VERSLAG
RAPPORT
uitgebracht namens de Commissie voor de huisvesting en stadsvernieuwing
fait au nom de la Commission du logement et de la rénovation urbaine
door mevr. Isabelle EMMERY (F), mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM (F) en de heer Mohammadi CHAHID (F)
par Mmes Isabelle EMMERY (F), Michèle HASQUIN-NAHUM (F) et M. Mohammadi CHAHID (F)
Aan de werkzaamheden van de Commissie hebben deelgenomen :
Ont participé aux travaux de la commission :
Vaste leden : de heer Mohamed Azzouzi, mevr. Michèle Carthé, de heer Mohammadi Chahid, mevr. Nadia El Yousfi, mevr. Isabelle Emmery, mevr. Souad Razzouk, de heren Michel Colson, Olivier de Clippele, Vincent De Wolf, mevr. Michèle Hasquin-Nahum, mevr. Céline Fremault, de heren Bertin Mampaka Mankamba, Alain Daems, Erland Pison, mevr. Carla Dejonghe, de heer Fouad Ahidar.
Membres effectifs : M. Mohamed Azzouzi, Mme Michèle Carthé, M. Mohammadi Chahid, Mmes Nadia El Yousfi, Isabelle Emmery, Souad Razzouk, MM. Michel Colson, Olivier de Clippele, Vincent De Wolf, Mmes Michèle Hasquin-Nahum, Céline Fremault, MM. Bertin Mampaka Mankamba, Alain Daems, Erland Pison, Mme Carla Dejonghe, M. Fouad Ahidar.
Plaatsvervangers : Mevr. Julie Fiszman, de heer Mohamed Lahlali, mevr. Nathalie Gilson, mevr. Céline Delforge, de heer Jos Van Assche, mevr. Brigitte De Pauw.
Membres suppléants : Mme Julie Fiszman, M. Mohamed Lahlali, Mmes Nathalie Gilson, Céline Delforge, M. Jos Van Assche, Mme Brigitte De Pauw.
Andere leden : de heer Jan Béghin, mevr. Adelheid Byttebier, de heren Denis Grimberghs, Emin Özkara, mevr. Olivia P'tito, mevr. Marie-Paule Quix.
Autres membres : M. Jan Béghin, Mme Adelheid Byttebier, MM.Denis Grimberghs, Emin Özkara, Mmes Olivia P'tito, Marie-Paule Quix.
Zie : Stuk van het Parlement : A-177/1 2004/2005 : Voorstel van resolutie.
Voir : Document du Parlement : A-177/1 2004/2005 : Proposition de résolution.
Inhoudstafel I.
II.
Table des matières
Uiteenzetting van de mede-indieners van het voorstel van resolutie.................................................................................
3
Algemene bespreking ...........................................................
4
Hoorzitting met de heer Yves Goldstein, vertegenwoordiger van minister Laurette Onkelinx, minister van Justitie.................................................................... 2. Hoorzitting met de heer Etienne Lambert, coördinator van de Paritaire Commissie van Brussel-Hoofdstad ... 3. Hoorzitting met de heer Daniel Fastenakel, voorzitter van de Adviesraad voor de Huisvesting ...................... 4. Hoorzitting van de heer Nicolas Bernard, hoogleraar aan de Facultés Saint Louis ......................................... 5. Hoorzitting met de heer Didier Baudewyns van het departement Toegepaste Economie van de ULB (DULBEA) ................................................................... 6. Hoorzitting met een vertegenwoordiger van het Nationaal Eigenaarssyndicaat en van de Huurdersvakbond 6.1. Hoorzitting met mevrouw Béatrice Laloux van het Nationaal Eigenaarssyndicaat........................ 6.2. Hoorzitting met de heer José Garcia, van de Huurdersvakbond................................................. 7. Hoorzitting met de heer Philippe Janssens, gedelegeerd bestuurder van STADIM ................................... 8. Hoorzitting met de heer Yvan Mayeur, voorzitter van het OCMW van Brussel-Stad en voorzitter van de Conferentie van de voorzitters van de OCMW's van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ............................ 9. Hoorzitting met de heer Corentin de Salle, expert van het Studiecentrum Jean Gol ......................................... 10. Hoorzitting met vertegenwoordigers van de CIB (Confederatie Immobiliën België) ............................... 10.1. Uiteenzetting van de heer Michaël Powis de Tenbossche, voorzitter van CIBRU .................... 10.2. Uiteenzetting van de heer Johan Tackoen, beheerder van CIB-Vlaanderen ........................... 11. Hoorzitting met buitenlandse deskundigen ................. 11.1. Hoorzitting met mevrouw Marja Elsinga, van de Technische Universiteit Delft.............................. 11.2. Hoorzitting met mevrouw Anne Laferrère, van het Nationaal Instituut voor de Statistiek en de Economische Studies (INSEE) van Parijs ..........
I.
II.
1.
Exposé introductif des co-auteurs de la proposition de résolution .....................................................................................
3
Discussion générale ..............................................................
4
1.
Audition de M. Yves Goldstein, représentant de Mme Laurette Onkelinx, Ministre de la Justice....................
9
9 2. 22 3. 31 4. 35 5.
Audition de M. Etienne Lambert, coordinateur de la commission paritaire de Bruxelles-Ville ..................... Audition de M. Daniel Fastenakel, président du Conseil consultatif du logement .................................. Audition de M. Nicolas Bernard, professeur aux facultés Saint Louis.............................................................. Audition de M. Didier Baudewyns du Département d'économie appliquée de l'ULB (DULBEA)...............
22 31 35 42
42 6.
Audition de représentants du Syndicat National des Propriétaires et du Syndicat des Locataires................. 6.1. Audition de Mme Béatrice Laloux du Syndicat National des Propriétaires.................................... 6.2. Audition de M. José Garcia du Syndicat des Locataires............................................................. 7. Audition de M. Philippe Janssens, administrateur délégué de STADIM .................................................... 8. Audition de M. Yvan Mayeur, président du CPAS de la ville de Bruxelles, président de la Conférence des présidents de CPAS de la Région de BruxellesCapitale......................................................................... 9. Audition de M. Corentin de Salle, expert du Centre d'études Jean Gol.......................................................... 10. Audition de représentants de la CIB (Confédération des Immobiliers de Belgique) ...................................... 10.1. Audition de M. Michaël Powis de Tenbossche, président de la CIBRU ........................................ 10.2. Audition de M. Johan Tackoen, administrateur de la CIB Vlaanderen .......................................... 11. Audition d'experts étrangers ........................................ 11.1. Audition de Mme Marja Elsinga de la « Technische Universiteit Delft »................................... 11.2. Audition de Mme Anne Lafferère de l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) de Paris.....................................
51 51 57 62
72 78 117 117 118 124 124
135
III. Bespreking van de consideransen en van de streepjes van het verzoekende gedeelte en stemmingen............................
148
IV. Stemming over het geheel van het voorstel van resolutie... V.
51 51 57 62
72 78 117 117 118 124 124
135
III. Discussion des considérants, des tirets du dispositif et votes
148
162
IV. Vote sur l'ensemble de la proposition de résolution............
162
Bijlagen .................................................................................
163
V.
Annexes ................................................................................
163
1. 2. 3.
163 215
1. 2. 3.
163 215
4.
Amendementen............................................................. Federale maatregelen inzake huisvesting .................... Advies op eigen initiatief van de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest over de « huurtoelage » ............................................... Uiteenzetting van mevrouw Marja Elsinga, van de Technische Universiteit Delft ......................................
Amendements............................................................... Mesures fédérales en matière de logement.................. Avis d'initiative du Conseil Consultatif du Logement au sujet de « l'allocation-loyer »..................................
220
220 4. 221
Exposé de Madame Marja Elsinga, de la « Technische Universiteit Delft » ......................................................
235
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I. Inleidende uiteenzetting van de mede-indieners van het voorstel van resolutie (vergadering van 4 juli 2006)
I. Exposé introductif des co-auteurs de la proposition de résolution (réunion du 4 juillet 2006)
De heer Alain Daems legt uit dat dit voorstel van resolutie de bijzondere situatie van Brussel in de verf wil zetten. Enerzijds zijn de huren hoger in Brussel dan in Vlaanderen en Wallonië en anderzijds zijn er meer huurders dan eigenaars in Brussel dan in Vlaanderen of Wallonië. Er is wel een bijzondere situatie. Artikel 23 van de Grondwet poneert dat iedereen recht heeft op een behoorlijke huisvesting : de woning moet als een goed van eerste noodzaak worden beschouwd. Ondanks alle beleidsmaatregelen die tot nu toe zijn genomen, is de situatie geenszins verbeterd. De spreker meent dat de huisvestingscrisis te wijten is aan het feit dat de huren meer gestegen zijn dan de inkomsten.
M. Alain Daems explique que cette proposition de résolution vise à souligner la situation particulière de Bruxelles. D'une part, les loyers sont plus élevés à Bruxelles qu'en Flandre ou en Wallonie, et d'autre part, il y a davantage de locataires que de propriétaires à Bruxelles qu'en Flandre ou en Wallonie. On est bien face à une situation particulière. Or, l'article 23 de la Constitution dispose que chacun a droit à un logement décent : le logement doit donc être considéré comme un bien de première nécessité. Malgré toutes les politiques qui ont été menées jusqu'à présent, la situation ne s'est guère améliorée. L'orateur estime que la crise du logement est due au fait que les loyers ont augmenté de manière plus importante que les revenus.
Mevrouw Julie Fizsman voegt eraan toe dat de huurkosten in Brussel de laatste jaren de pan uit rijzen. Als men ervan uitgaat dat een gezin hooguit 30 % van de inkomsten aan huur mag spenderen, stelt men vast dat de gezinnen van het eerste deciel van inkomsten zowat 64 % aan huur besteden en dat dit percentage nog 40 % bedraagt tussen het tweede en het vijfde deciel. Men stelt dus een wanverhouding vast tussen de huurkosten en het bedrag van de inkomsten.
Mme Julie Fiszman ajoute que le coût de la location à Bruxelles a explosé ces dernières années. Si on considère qu'un ménage doit affecter tout au plus 30 % de ses revenus au loyer, on constate que les ménages du premier décile de revenus consacrent 64 % à leur loyer, et ce pourcentage se chiffre encore à 40 % entre le deuxième et le cinquième décile. On constate donc une disproportion entre le coût de la location et le montant des revenus.
Wetgevend werk wordt met deze resolutie niet beoogd omdat het niet om een voorstel van ordonnantie gaat. Het is wel de bedoeling om het debat in het parlement aan te zwengelen. Er is een brede consensus voor dit voorstel, niet alleen vanwege PS en Ecolo, maar ook vanwege de cdH, CD&V en sp.a-Spirit.
L'objectif de cette résolution n'est pas de faire uvre législative, puisqu'il ne s'agit pas d'une proposition d'ordonnance, mais de lancer le débat au Parlement. Cette proposition a obtenu un large consensus, non seulement du PS et d'Ecolo, mais également du cdH, du CD&V, et du SP.ASpirit.
De spreker dankt staatssecretaris Françoise Dupuis dat ze in de commissie aanwezig is om te luisteren naar de inleidende uiteenzetting. Het huisvestingsbeleid is grotendeels een gewestelijke bevoegdheid maar er zijn belangrijke elementen die met het Burgerlijk Wetboek te maken hebben of met de btw-regeling en die op de weg liggen van de federale Staat.
L'oratrice remercie la Secrétaire d'Etat Françoise Dupuis d'être présente en commission pour entendre l'exposé introductif. La politique du logement est en grande partie une compétence régionale, mais il y a des éléments importants, qui sont liés au Code civil, ou à l'Administration de la TVA, et qui dépendent du Fédéral.
Eind 2005, is in Brussel-Stad onder impuls van de minister van Justitie een paritaire huurcommissie opgericht die de dialoog tussen het Eigenaarssyndicaat en de huurdersverenigingen moeten aanzwengelen.
Une commission paritaire locative, mettant en dialogue le Syndicat des Propriétaires et les associations de locataires en matière de loyer, a été lancée fin 2005 à titre expérimental à la Ville de Bruxelles, sous l'impulsion de la Ministre de la Justice.
De regeling van de huren is niet onrealistisch. Dit voorstel van resolutie is niet gericht tegen de kleine eigenaars maar beoogt de toepassing van een recht op wonen ten bate van allen.
L'encadrement des loyers n'est pas irréaliste. Cette proposition de résolution n'est pas tournée contre les petits propriétaires, mais vise à la mise en uvre d'un droit au logement au bénéfice de tous.
Ondanks een verhoging van het openbaar aanbod van woningen, zijn de huren dus fors gestegen, wat niet ten goede komt aan de huurders, die meer en meer moeilijkheden ondervinden om een dak boven het hoofd te vinden. Ook de kleine eigenaars worden benadeeld want ze hebben het almaar moeilijker om hun huur te innen. Een bij-
Malgré une augmentation de l'offre publique de logements, les loyers ont donc explosé, ce qui ne profite ni aux locataires, qui éprouvent de plus en plus de difficultés à se loger, ni aux petits propriétaires, qui ont de plus en plus difficile à percevoir leur loyer. Un problème particulier se pose en outre pour les logements insalubres. Le marché
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zonder probleem rijst bovendien voor de ongezonde woningen. De huurmarkt is gekoppeld aan de koopmarkt en het probleem treft een groot deel van de bevolking.
locatif étant lié au marché acquisitif, le problème du logement touche toute une partie de la population.
Een fatsoenlijke woning en fatsoenlijke leefomstandigheden moeten worden beschouwd als een goed van eerste noodzaak. De regeling van de huren is een maatregel die algemeen moet worden genomen.
Un logement décent dans un cadre de vie décent doit être considéré comme un bien de première nécessité. L'encadrement des loyers est une mesure qui doit être adoptée globalement.
De spreker stelt voor om hoorzittingen te organiseren en vraagt dat elke fractie de voorzitter de lijst zendt van de personen die zij aan de tand wil voelen.
L'oratrice propose à la commission de mener des auditions, et que chaque groupe envoie au président la liste des personnes qu'il souhaite voir auditionner.
II. Algemene bespreking
II. Discussion générale
Staatssecretaris Françoise Dupuis spoort volledig met de mede-indieners in verband met de Brusselse specificiteit : de Brusselse bevolking is jong en heeft behoefte aan huisvesting; daarom is de vraag sterk aan het stijgen. Dezelfde redenering gaat op voor de werkgelegenheid. Bovendien is er een besef van wat een behoorlijke woning is.
La Secrétaire d'Etat Françoise Dupuis rejoint entièrement les propos des coauteurs sur la spécificité bruxelloise : la population bruxelloise est une population jeune, qui a besoin de se loger, et c'est pourquoi la demande est en très forte augmentation. Le même raisonnement peut être tenu pour l'emploi. De plus, il y a eu une conscientisation de ce qu'est un logement convenable.
De paritaire commissies in Brussel-Stad zijn op touw gezet door minister van Justitie Laurette Onkelinx. Die commissies worden gefinancierd met het Fonds voor het Grootstedenbeleid maar ook door het Brussels Gewest via het Observatorium voor de Huisvesting. Ze moeten de huren « objectiveren », met zeer bijzondere criteria, zoals bijvoorbeeld de plaats van de woning in de straat, de uitrusting van de keuken, enz. Men moet ook rekening houden met de vraag van de eigenaars om een return op hun investering.
En ce qui concerne les commissions paritaires à Bruxelles-ville, celles-ci ont été lancées par la Ministre de la Justice Laurette Onkelinx. Ces commissions sont financées par le Fonds de la politique des Grandes Villes, mais également par la Région bruxelloise, au titre d'Observatoire du Logement. Leur travail est d'objectiver les loyers, à l'aide de critères bien particuliers, comme par exemple le positionnement du logement dans la rue, l'équipement de la cuisine etc. Il faut également intégrer la demande des propriétaires d'avoir un retour sur leur investissement.
Zijn andere regelingen mogelijk ? Men moet zien wat er in andere Europese hoofdsteden bestaat.
Est-il possible d'avoir d'autres formes d'encadrement ? Il faut voir ce qui existe dans d'autres capitales européennes.
Mevrouw Céline Fremault meent dat men prioritair werk moet maken van de verbetering van de huisvestingsomstandigheden. De federale Staat heeft nog heel wat bevoegdheden, zoals de vastgoedfiscaliteit en heel de wet betreffende de huurovereenkomsten. De resolutie is een sterk gebaar van het Parlement om vaart te zetten achter de werken van de Interministeriële Conferentie over Huisvesting. Er moet een referentiehuur worden ingevoerd die de verhuurder zou moeten toepassen om een betere fiscaliteit te genieten. Het is evident dat de Interministeriële Conferentie zonder ophouden moet zoeken naar oplossingen.
Mme Céline Fremault estime qu'il faut travailler en priorité sur l'amélioration des conditions de logement. Le Fédéral a encore bien des compétences, comme la fiscalité immobilière et toute la loi sur les baux à loyer. Cette résolution est un geste fort du Parlement, afin d'accélérer les travaux de la Conférence Interministérielle sur le Logement. Il faut mettre en place un loyer de référence, que le bailleur serait encouragé à pratiquer pour bénéficier d'une meilleure fiscalité. Il est évident que la Conférence Interministérielle doit travailler sans relâche à trouver des solutions.
De heer Olivier de Clippele vraagt of het in het kader van de hoorzittingen die door de commissie zullen worden gehouden, mogelijk zal zijn om voorstellen van ordonnantie over hetzelfde onderwerp en die door de MR zijn ingediend, te behandelen.
M. Olivier de Clippele demande si dans le cadre des auditions qui vont être tenues par la commission, il sera possible de joindre des propositions d'ordonnance qui ont le même objet, et qui ont été déposées par le MR.
Inzake de regeling van de huren, moet men zich hoeden voor alles wat tot de blokkering kan leiden: gaat het om
En ce qui concerne le terme d'« encadrement » des loyers, il faut se méfier de tout ce qui pourrait conduire au
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een vrijwillige of om een verplichte regeling, wat neerkomt op een blokkering. Men moet getto's vermijden.
blocage : s'agit-il d'un encadrement volontaire, ou d'un encadrement obligatoire, ce qui revient à parler d'un blocage ? Il faut éviter les ghettos.
Inzake de verdeling van de gebouwen, is het verschijnsel van het niet meer samen wonen belangrijk. Volgens de tekst van de resolutie moeten alle inwoners van ons Gewest in een aangenaam huis kunnen wonen en samen in een levendige en warme buurt wonen. Dat is echter volkomen onmogelijk.
En ce qui concerne la division des immeubles, le phénomène de décohabitation est de plus en plus important. « Tous les habitants de notre Région doivent pouvoir vivre dans une maison agréable et former ensemble un quartier animé et chaleureux », dit le texte de la résolution : mais c'est absolument impossible !
Het voorstel van resolutie brengt een reeks erg interessante, maar zeer verschillende onderwerpen te berde die het debat kunnen uithollen. De discussie zal zeker uitmonden op het probleem van de huurtoelage en op het probleem van de vastgoedfiscaliteit, die zeer ruim is. Men kan praten over huurovereenkomsten maar men kan ook alle richtingen uit. Als dat het geval is, zal de commissie heel de zittingsperiode kunnen doorgaan.
Cette proposition de résolution aborde une série de sujets fort intéressants, mais très divers, et qui risquent de diluer le débat. Cette discussion mènera certainement au problème de l'allocation-loyer, ainsi qu'au problème de la fiscalité immobilière, qui est très large. En ce qui concerne la problématique des baux à loyer, il est possible d'en débattre, mais il est aussi possible d'aller dans tous les sens. Si tel est le cas, la commission en aura pour toute la législature à discuter.
De heer Vincent De Wolf herinnert eraan dat de heer Michel Lemaire het Parlement als een resolutieparlement had bestempeld. Dit is een zeer elegante aanduiding om te stellen dat de door het Parlement aangenomen resoluties meestal dode letter zijn gebleven. De spreker heeft een resolutie laten goedkeuren over de gemeentelijke huisvestingsobservatoria en heeft drie jaar moeten wachten tot de resolutie concreet gestalte kreeg.
M. Vincent De Wolf rappelle que, lors de la précédente législature, M. Michel Lemaire avait traité le parlement de « résolutionnaire ». C'était un terme élégant, qui signifiait que la plupart du temps, les résolutions adoptées par ce parlement sont restées lettre morte. L'orateur avait fait voter une résolution sur les observatoires communaux du Logement, et a dû attendre trois ans avant de voir cette résolution concrétisée.
De spreker herinnert eraan dat zijn fractie een voorstel van resolutie (gedr. st. 238/1 2005/2006) had ingediend ertoe strekkende om de huurtoelage bij wijze van experiment en beperkt toe te passen voor de gezinnen die een woning huren van een gemeente of een OCMW. Dat voorstel nam de verklaring van de meerderheid over : het werd verworpen met als enig argument dat alleen het opschrift goed was. Op blz. 12 van dit voorstel leest men dat de invoering van een huurtoelage voor de meest kwetsbaren gekoppeld wordt aan de invoering van een regeling van de huurprijzen « en dat deze operatie [daarom] bij voorrang [moet] gebeuren via conventionering met de openbare huisvestingssector ». Dat is exact het doel van de MR-resolutie, die alleen om politieke redenen is verworpen. Op diezelfde blz.12 is de door de heer de Clippele geciteerde zin te vinden, die meer weg heeft van een wens dan van werkelijkheid.
L'orateur rappelle que son groupe avait déposé une proposition de résolution (doc. n° A-238/1 2005/2006) visant à appliquer l'allocation-loyer, de façon expérimentale et limitée, pour les familles qui louent un logement d'une commune ou d'un CPAS. Cette proposition reprenait la déclaration de la majorité : elle a été rejetée, avec pour seul argument que « seul le titre était valable ». Or, on lit à la page 12 de la présente proposition : « la création d'une allocation-loyer pour les personnes les plus précarisées est conditionnée à l'instauration d'un encadrement des loyers, (
). C'est pourquoi, de manière prioritaire, l'opération se fera par le biais de conventionnement avec le secteur public du logement. ». Ces termes reprennent exactement l'objet de la résolution du MR : celle-ci a donc a été rejetée uniquement pour des motifs politiques. C'est à la même page 12 que l'on retrouve la phrase citée par M. de Clippele, qui tient plus d'une envolée angélique qu'autre chose.
Voorts maakt de tekst gewag van een vermindering van het BTW-tarief voor sociale woningen : de spreker kan er volledig mee akkoord gaan, maar waarom niet voor de middelgrote woningen, aangezien de tekst zegt dat men de middelgrote woningen moet promoten.
Par ailleurs, le texte parle d'une diminution du taux de TVA sur le logement social : l'intervenant peut y souscrire entièrement, mais pourquoi pas sur le logement moyen, alors que par ailleurs, le texte dit qu'il faut promouvoir le logement moyen ?
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De spreker gaat ermee akkoord dat men de strijd moet aanbinden tegen de huisjesmelkers maar merkt op dat er in Etterbeek al concrete dingen worden gedaan tegen de huisjesmelkers.
L'orateur est bien d'accord qu'il faille s'attaquer aux marchands de sommeil, mais fait remarquer qu'à Etterbeek, il y a déjà des choses concrètes qui se font contre les marchands de sommeil.
Op bladzijde 13 van de tekst staat dat de onroerendgoedbelasting geen stimulans is voor matige huurprijzen. De spreker vraagt de indieners om die bewering te staven.
A la page 13 du texte, lorsqu'on lit que la fiscalité immobilière n'incite pas à la fixation de loyers modérés, l'orateur demande aux auteurs de justifier cette assertion.
De regeling van de huurprijzen zou op vrijwillige basis en doeltreffend kunnen verlopen via de SVK's. Dat instrument zou verder ontwikkeld moeten worden.
L'encadrement des loyers pourrait se faire de manière volontaire et efficace par le biais des AIS. C'est donc un outil qu'il faudrait développer.
Hoe zou men de administratieve en economische hinderpalen voor de verplichte registratie van de huurovereenkomst uit de weg kunnen ruimen ? Voor andere maatregelen zou men de Grondwet moeten wijzigen : hoe zou men dat kunnen ?
Comment pourrait-on supprimer les obstacles administratifs, économiques à l'enregistrement obligatoire du bail ? Pour d'autres mesures, il faudrait changer la Constitution : comment le pourrait-on ?
Wat de fiscale aftrekbaarheid voor renovatie- en inrichtingswerken betreft, lijkt het logisch, als men de stijging van de huurprijzen aan banden wil leggen en de kwaliteit van de woningen via renovatiewerken wil verbeteren in het belang van de huurder, dat de eigenaar zijn reële kosten op basis van de facturen kan aftrekken van de belastingen : dat zou een maatregel zijn die de bouwsector ten goede zou komen.
En ce qui concerne la déduction fiscale pour les travaux de rénovation et d'aménagement, il paraît logique, si on veut garrotter l'augmentation des loyers et valoriser la qualité des logements dans l'intérêt du locataire par des travaux de rénovation, de permettre au propriétaire de déduire fiscalement ses frais réels sur la base des factures : ce serait une mesure qui ferait tourner le secteur du bâtiment.
De heer Alain Daems merkt na deze eerste rondvraag op dat het moeilijk zal zijn om een ruime consensus te bereiken.
M. Alain Daems fait remarquer qu'au terme de ce premier tour de parole, un large consensus sera difficile à atteindre.
In verband met het verschil tussen regeling en blokkering, verduidelijkt de spreker dat bij regeling de huurprijs mag worden verhoogd wanneer de kwaliteit van de woning wordt verbeterd. Dat is geen blokkering. In het voorstel wordt de federale overheid evenwel verzocht om de huurprijs gedurende 9 jaar vast te stellen. Dat is, op indexeringen en investeringen na, wel degelijk een blokkering. Het is niet de bedoeling om voortdurend te verwijzen naar de oude wetten inzake blokkering van de huurprijzen. De spreker stelt voor om de heer Nicolas Bernard van de facultés Saint-Louis hierover te horen.
En ce qui concerne la différence entre encadrement et blocage, l'orateur précise que l'encadrement permet une augmentation du prix du loyer lorsqu'on augmente la qualité du logement, ce qui n'est pas un blocage. Or la proposition demande au Fédéral de fixer le loyer pendant 9 ans, ce qui, sauf indexation et investissement, constitue bien un blocage. Le but n'est pas de se référer sans cesse aux anciennes lois de blocage des loyers. L'orateur propose d'auditionner M. Nicolas Bernard, des Facultés SaintLouis, à ce sujet.
Het voorstel is een voorstel van resolutie, want het is gericht tot de federale overheid. Er is geen voorstel van ordonnantie ingediend. De SVK-regeling bestaat allang en kon de huurprijzen niet verlagen.
En ce qui concerne le côté « résolutionnel » de la proposition, c'est que ce texte s'adresse au Fédéral; il n'y a pas de proposition d'ordonnance qui a été déposée. Le mécanisme des AIS existe depuis longtemps, et n'a pas suffi à diminuer les loyers.
Mevrouw Céline Fremault reageert op de opmerking van de heer Vincent De Wolf over de wijziging van de Grondwet : een verklaring tot herziening van artikel 23 zou zeer goed kunnen aangeven dat de Grondwet zou moeten worden herzien in de zin van dit voorstel van resolutie. De spreekster begrijpt niet waarom dat voor problemen zou zorgen tijdens de volgende zittingsperiode.
Mme Céline Fremault réagit à la remarque de M. De Wolf sur la modification des textes constitutionnels : une déclaration de révision de l'article 23 pourrait très bien indiquer que la révision devrait s'opérer dans le sens décrit par la présente résolution. L'oratrice ne voit pas en quoi cela poserait problème lors de la prochaine législature.
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De heer Olivier de Clippele vindt het gevaarlijk om de Grondwet te herzien, want als men artikel 23 vatbaar voor herziening verklaart, zouden er ook andere eisen de kop kunnen opsteken.
M. Olivier de Clippele estime dangereux de réviser la Constitution, car si on ouvre l'article 23 à révision, d'autres revendications pourraient aussi s'y engouffrer.
Mevrouw Julie Fiszman stelt voor dat de commissie zich bepaalt tot de bespreking van de resolutie. Gelet op de opmerkingen van de heer de Clippele, dient de bespreking evenwel in de juiste banen te worden geleid. Het is niet de bedoeling om over het even wat te spreken. De bespreking is noodzakelijk en er kunnen concrete maatregelen genomen worden zonder vijf jaar te wachten.
Mme Julie Fiszman propose que la commission se limite à l'examen de la résolution. Pour répondre aux remarques de M. de Clippele, il faut certes recadrer le débat. L'idée est de ne pas parler de tout et de n'importe quoi. Le débat est nécessaire, et des mesures concrètes peuvent voir le jour, sans pour cela attendre cinq ans.
In verband met de vastgoedfiscaliteit die niet aanzet tot gematigde huurprijzen, worden de verhuurders in het kader van de PB belast op basis van een kadastraal inkomen dat met 40 % verhoogd wordt. Dat kadastraal inkomen wordt niet op billijke wijze vastgesteld. De nieuwe woningen hebben thans een overgewaardeerd KI. Moet men de huurinkomsten belasten op basis van de reële huurprijs ? Dat dreigt gevolgen voor de huurprijzen te hebben en moet besproken worden.
En ce qui concerne la fiscalité immobilière qui n'incite pas à des loyers modérés, les bailleurs sont taxés à l'IPP sur la base d'un revenu cadastral augmenté de 40 %. Ce revenu cadastral n'est pas déterminé de manière équitable. Les nouveaux logements ont actuellement un RC surévalué. Faut-il taxer les revenus locatifs sur la base du loyer réel ? Cela risque dès lors de se reporter sur les loyers. Il est nécessaire d'avoir un débat à ce sujet.
De heer Vincent De Wolf vindt die heikele kwestie belangrijk. Volgens de tekst is de vastgoedbelasting geen stimulans voor matige huurprijzen, maar dat komt niet meer aan bod in het verzoekend gedeelte.
M. Vincent De Wolf estime que le lièvre soulevé est important : le texte dit que la fiscalité immobilière n'incite pas à la fixation de loyers modérés, mais rien n'est dit à ce propos dans le dispositif du texte.
Mevrouw Julie Fiszman antwoordt dat de federale overheid op bladzijde 14, in het verzoekend gedeelte, gevraagd wordt om « de belastingen op het inkomen zo te wijzigen dat vastgoedspeculatie strenger wordt bestraft, dat de waarden waarop die steunt worden geobjectiveerd, dat renovatie wordt aangemoedigd en zwartwerk wordt ontraden. ».
Mme Julie Fiszman répond qu'à la page 14, dans le dispositif, il est demandé au Fédéral de « modifier les impôts sur le revenu de manière à pénaliser plus fortement la spéculation immobilière, à objectiver les valeurs sur lesquelles se basent celles-ci, à inciter la rénovation et décourager le travail en noir. ».
De heer Vincent De Wolf vraagt wat daarmee bedoeld wordt. Gaat het over de meerwaarden ? Moeten de huurprijzen belast worden? Moeten de huisjesmelkers opgespoord worden ?
M. Vincent De Wolf demande ce qui est visé par ce tiret. Sont-ce les plus-values ? Faut-il taxer les loyers ? Faut-il pister les marchands de sommeil ?
Mevrouw Julie Fiszman antwoordt dat de federale overheid bevoegd is voor de belastingen op de meerwaarden. Het is de bedoeling om hierover een debat op gang te brengen.
Mme Julie Fiszman répond que la fiscalité sur les plusvalues relève du Fédéral. Le but est d'initier un débat à ce sujet.
De heer Vincent De Wolf vindt dat men precies moet weten wat men aan de federale overheid wil vragen. De tekst is zeer vaag en de betekenis van die zin is niet erg duidelijk.
M. Vincent De Wolf estime qu'il faut savoir précisément ce qu'on veut demander au Fédéral. Le texte est très vague, et on ne voit pas très bien quel est le sens de cette phrase.
Mevrouw Julie Fiszman vindt dat men de tekst moet verduidelijken tijdens de bespreking. De spreekster stelt voor om te beginnen met de hoorzittingen met de personen die de paritaire comités hebben opgestart en met buitenlandse deskundigen. Dan zal men concrete richtsnoeren
Mme Julie Fiszman estime qu'il faudra le préciser dans le courant du débat. L'oratrice propose de commencer les auditions par les personnes qui ont initié les commissions paritaires, ainsi que par des experts étrangers. On aura de ce fait des pistes concrètes pour avancer. A ce moment-là,
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hebben om vooruitgang te boeken. De commissieleden zullen al hun vragen dan kunnen stellen.
les membres de la commission pourront poser toutes les questions.
De heer Mohamed Azzouzi stelt voor dat elke politieke fractie voorstellen doet, zodat de commissie een planning voor de maand september kan opmaken.
M. Mohamed Azzouzi propose que chaque groupe politique fasse des propositions, de telle manière que la commission puisse établir un planning pour le mois de septembre.
De heer Alain Daems vraagt dat de commissie er vaart achter zet.
M. Alain Daems demande que la commission ne tarde pas pour avancer.
De voorzitter stelt voor dat elke fractie een eerste voorstel indient. Het secretariaat zal de lijst aan alle commissieleden bezorgen en contact opnemen met de te horen personen. Er zou nog een tweede lijst kunnen worden opgesteld.
Le Président propose que chaque groupe remette une première demande. Le secrétariat transmettra la liste à tous les membres, et prendra contact avec les personnes à auditionner. Il pourrait encore y avoir une deuxième liste.
Staatssecretaris Françoise Dupuis wenst enkele verduidelijkingen over de Interministeriële Conferentie over Huisvesting.
La Secrétaire d'Etat Françoise Dupuis souhaite ajouter quelques précisions concernant la Conférence Interministérielle du Logement.
In tegenstelling tot wat de minister van Financiën zegt, zal de btw-voet kunnen worden verlaagd tot 6 % voor de sociale woningen, want het gaat over een Europese richtlijn, die zulks mogelijk maakt. Als men de woningen voor de middeninkomens herkwalificeert tot sociale woningen, zal men dat doel ook kunnen bereiken.
Contrairement à ce que le Ministre des Finances indiquait, il sera possible de diminuer le taux de TVA à 6 % exclusivement pour le logement social, car il s'agit d'une directive européenne, qui na ouvert que ce premier créneau. Si on requalifie le logement moyen en logement social, on pourra également y arriver.
Het ontwerp van ordonnantie op het recht van openbaar beheer (gedr. st. nr. A-286/1 2005/2006) is verwezen naar de commissie voor de Financiën, want het gaat over een begrotingsfonds. Het Arbitragehof is in dat dossier van oordeel dat het recht om wetgevend op te treden kan worden uitgeoefend zonder het eigendomsrecht te schenden, want men vervult een collectieve behoefte door meer woningen op de markt te brengen. Het zou interessant kunnen zijn om dat arrest te onderzoeken in het kader van een bespreking over een regeling van de huurprijzen. Er zijn in dit verband verschillende oplossingen mogelijk.
Le projet d'ordonnance sur le droit de gestion publique (doc. n° A-286/1 2005/2006) est passé en commission des Finances, car il s'agissait d'un fonds budgétaire. La Cour d'Arbitrage, dans ce dossier spécifique, estime que le droit de légiférer peut se faire sans atteinte au droit de propriété, car cela répond à un besoin collectif de mettre davantage de logements sur le marché. Cet arrêt pourrait se révéler intéressant à examiner dans le cadre d'une discussion sur un mécanisme d'encadrement des loyers. Plusieurs solutions sont possibles à cet égard.
Wat de renovatie van gebouwen in Brussel betreft, bestaat er ten slotte al een hele reeks renovatiepremies. Men kan een ander systeem voor belastingvrijstelling bedenken, maar men mag niet uit het oog verliezen dat die premies bestaan en een doelgericht renovatiebeleid mogelijk maken.
Enfin, pour ce qui concerne la rénovation d'immeubles à Bruxelles, il existe déjà toute une collection de primes à la rénovation. On peut trouver un autre système de défiscalisation, mais il ne faut pas perdre de vue que ces primes existent, et permettent une politique ciblée de rénovation.
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Voorstellen van hoorzittingen in het kader van het voorstel van resolutie betreffende de uitvoering van een beleid ter regeling van de huurprijs (nr. A-177/1)
Propositions d'auditions formulées par les membres, et transmises par le secrétariat de la commission le 18 juillet 2006
Voorstel van Ecolo (4 juli 2006)
Proposition d'Ecolo (4 juillet 2006)
De heer Nicolas BERNARD (Facultés universitaires Saint-Louis)
M. Nicolas BERNARD, des Facultés universitaires Saint-Louis
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Voorstellen van de MR (12 juli 2006)
Propositions du MR (12 juillet 2006)
1) Mevrouw Béatrice Laloux (Syndicat National des Propriétaires) en mevrouw Kate D'hauwers (Algemeen Eigenaarssyndicaat)
1) Mme Béatrice Laloux du Syndicat National des Propriétaires et Mme Kate D'hauwers du Algemeen Eigenaarssyndicaat
2) De heer Frédéric Seutin van CEPI (European Council of Real Estate Professions)
2) M. Frédéric Seutin du CEPI (Conseil européen des professions immobilières)
3) De heer Corentin de Salle (Centre d'Etudes Jean Gol)
3) M. Corentin de Salle du Centre d'Etudes Jean Gol
4) De heer Philippe Janssens (Stadim)
4) M. Philippe Janssens de Stadim
5) Mevrouw Anne Laferrère, onderzoekster in het « Centre de recherche en économie et statistique » (CREST), Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), Frankrijk
5) Mme Anne Laferrère, Chercheuse au Centre de recherche en économie et statistique (CREST), Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), France
6) De heer Baudewyns (DULBEA)
6) M. Baudewyns de DULBEA
7) De auteurs van « Op weg naar een Vlaamse huursubsidie ? » Sien Winters, Filip Heremans, Marja Elsinga, An Marchal, Brecht Vandekerckhove, Guido Van Steen. Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid, Leuven, 2004
7) Les auteurs de « Op weg naar een Vlaamse huursubsidie ? » Sien Winters, Filip Heremans, Marja Elsinga, An Marchal, Brecht Vandekerckhove, Guido Van Steen. Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid, Leuven, 2004
Voorstellen van de PS (14 juli 2006)
Propositions du PS (14 juillet 2006)
1) De heer Robert Plasman (DULBEA)
1) M. Robert Plasman (DULBEA)
2) De heer José Garcia (Huurdersvakbond)
2) M. José Garcia (Syndicat des locataires)
3) De heer Étienne Lambert (Lokale paritaire huurcommissie van Brussel-Stad)
3) M. Étienne Lambert (Commission paritaire locale de Bruxelles-Ville)
4) Een vertegenwoordiger van de minister van Justitie
4) Un représentant de la Ministre de la Justice
5) Buitenlandse projecten :
5) Expériences étrangères :
Frankrijk : Anne Laferrère (CREST INSEE) Nederland : Marja Elsinga (Technische universiteit Delft, OTB Research Institute)
France : Anne Laferrère (Centre de recherche en économie et statistique de l'INSEE) Pays-Bas : Marja Elsinga (Technische universiteit Delft, OTB Research Institute)
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1. Hoorzitting met de heer Yves Goldstein, vertegenwoordiger van minister Laurette Onkelinx, minister van Justitie (vergadering van 14 november 2006)
1. Audition de M. Yves Goldstein, représentant de la ministre Laurette Onkelinx, Ministre de la Justice (réunion du 14/11/2006)
De heer Yves Goldstein dankt de commissie voor de uitnodiging, waarop minister Onkelinx graag zelf was ingegaan, mocht ze niet in het buitenland zijn.
M. Yves Goldstein remercie la commission pour l'invitation, à laquelle la ministre Onkelinx aurait aimé répondre personnellement si elle n'était en ce moment à l'étranger.
Het is de bedoeling de commissieleden informatie te geven over de inhoud van de federale beleidsverklaring
Il s'agit d'éclairer les membres de la commission sur la teneur de la déclaration de politique fédérale en matière de
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inzake huisvesting. Die zal binnenkort worden omgezet in wetsbepalingen die het Burgerlijk Wetboek en de wet van 1991 op de huurovereenkomsten wijzigen.
logement. Celle-ci sera très bientôt traduite en dispositions légales, modifiant le Code civil ainsi que la loi de 1991 sur les baux.
Het federale akkoord inzake huisvesting valt in drie delen uiteen :
L'accord fédéral en matière de logement peut se traduire en trois parties :
een fiscaal deel, met de vermindering naar 6 % van de btw voor de bouw van sociale en daarmee gelijkgestelde woningen;
un volet fiscal, qui comprend la diminution à 6 % du taux de TVA pour la construction de logements sociaux et assimilés;
een resem maatregelen met betrekking tot de band tussen de huurder en de eigenaar om een beter evenwicht tussen beiden te vinden;
une série de mesures concernant la relation entre le locataire et le propriétaire, afin de trouver un meilleur équilibre entre les deux;
maatregelen betreffende de toegang tot de huisvesting, die zowel een zaak van de federale overheid als van de gewestelijke overheid zijn en enerzijds betrekking hebben de huurwaarborg en anderzijds op de paritaire commissies.
des mesures concernant l'accessibilité aux logements, mesures qui sont à la fois dépendantes du pouvoir fédéral et du pouvoir régional, et qui concernent d'une part la garantie locative, et d'autre part les commissions paritaires.
1. Maatregelen met betrekking tot de juridische band tussen de huurder en de eigenaar
1. Mesures ayant trait au rapport juridique entre locataires et propriétaires
Er komen zeven maatregelen :
Ces mesures sont au nombre de sept.
a) Aankondiging van de huurprijs : in de aankondiging voor de verhuring van een woning op aanplakbiljetten, in de kranten of op het internet moet voortaan de gevraagde huurprijs worden vermeld : die maatregel dient om de kandidaat-huurders geen valse hoop te geven en om discriminatie te voorkomen, te weten dat de prijs stijgt als de eigenaar de huurder « ziet ».
a) L'affichage du prix : il sera désormais obligatoire, dans les annonces de mise en location d'un logement, que ce soit sur les affiches, dans les journaux ou sur Internet, d'annoncer le prix de location demandé : cette mesure vise d'une part à éviter les faux espoirs pour les candidats locataires et, d'autre part, à éviter les discriminations : en effet, il faut éviter que les prix n'augmentent à la tête du client.
Wanneer de prijs niet wordt bekendgemaakt, wordt een administratieve boete opgelegd : enerzijds een « verwittiging » van 50 EUR en anderzijds, in geval van herhaling, een boete van 250 EUR. De gemeenten zullen de maatregel moeten uitvoeren.
En guise de sanction, si le prix n'est pas affiché, il est prévu une amende administrative: d'une part un « avertissement » à 50 EUR, et, en cas de récidive, une amende de 250 EUR. Ce sont les communes qui seront amenées à mettre ce dispositif en uvre.
b) Verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst : het Burgerlijk Wetboek bepaalde tot nu toe dat de huurovereenkomst mondeling of schriftelijk kon zijn. Voortaan moet die schriftelijk zijn indien de overeenkomst onder de toepassing van de wet van 1991 valt, dat wil zeggen als het gaat over de hoofdverblijfplaats van de huurder. Hetzelfde geldt voor de studentenkamers. Indien de overeenkomst niet schriftelijk is, kan de vrederechter, als straf, de schriftelijke huurovereenkomst ambtshalve opleggen; zijn vonnis geldt dan als schriftelijke huurovereenkomst.
b) L'obligation du bail écrit : le Code civil prévoyait jusqu'à présent que le bail pouvait être écrit ou oral. Il sera désormais obligatoirement écrit, si le bail tombe dans le champ d'application de la loi de 1991, c'est-à-dire s'il s'agit de la résidence principale du preneur. Il en ira de même pour les kots étudiants. En guise de sanction, si le bail n'est pas écrit, il sera donné une compétence au juge de paix d'établir d'office le bail écrit : son ordonnance tiendra ainsi lieu de bail écrit.
c) Verplichte plaatsbeschrijving : de plaatsbeschrijving wordt verplicht en moet ook schriftelijk gebeuren om de rechtszekerheid te vergroten.
c) Lobligation d'établir un état des lieux écrit. Cet état des lieux sera obligatoire, et par écrit, afin de renforcer la sécurité juridique.
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d) Verwijzing naar de gezondheidsnormen : in de wet van 1991 zal verwezen worden naar de gezondheidsnormen van de drie gewestelijke wetboeken.
d) La référence aux normes de salubrité : il sera fait référence, dans la loi de 1991, aux normes de salubrité des trois codes régionaux.
e) Wetsbepalingen als bijlage bij de huurovereenkomst : voortaan moet de verhuurder de basisregels van de wetgeving aan de kandidaat-huurders bezorgen: geen kopie van de wet zelf, maar een echte toelichtingsnota die iedere kandidaat-huurder begrijpt. Die maatregel moet elkeen die een overeenkomst ondertekent op de hoogte brengen van de wetsbepalingen die op de overeenkomst van toepassing zijn, inzonderheid de voorwaarden voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Tot nu toe gaat men ervan uit dat de meeste huurovereenkomsten door de eigenaar gehaald worden in een bank of bij het Eigenaarssyndicaat. Met die instellingen zal worden overlegd over een brochure met eenvoudige uitleg.
e) Les règles légales en annexe au bail : Il sera désormais obligatoire pour le bailleur de remettre les règles de base de la législation aux candidats-locataires : il ne s'agira pas d'une copie de la loi elle-même, mais d'une véritable note explicative et vulgarisée, à la portée de tout candidat-locataire. En effet, cette mesure permettra à toute personne qui signe un bail de connaître les éléments légaux applicables à ce bail et, notamment, les conditions de fin de bail. Jusqu'à présent, on estime que la plupart des baux sont retirés par le propriétaire dans une banque ou à l'Office des Propriétaires. Il sera discuté avec ces organismes la confection d'une brochure explicative de vulgarisation.
f) Regels voor de werken en de herstellingen in de huurwoningen : aangezien de wet van 1991 voorrang heeft, kan er niet van afgeweken worden. Een belangrijk element van het Burgerlijk Wetboek staat echter niet in de wet van 1991, te weten de regels voor de werken en de herstellingen in de huurwoningen. Dat is een belangrijk twistpunt tussen de eigenaar en de huurder. Meestal legt de eigenaar in de overeenkomst een aantal werken ten laste van de huurder. Voortaan mag niet meer van de regels afgeweken worden, omdat die in de wet zelf zullen staan. De bepaling verhindert echter niet dat er nog steeds overeenkomsten met renovatieverplichtingen gesloten kunnen worden.
f) Les règles relatives aux travaux et aux réparations locatives : la loi de 1991 étant impérative, on ne peut pas y déroger. Or, il existe un élément important du Code civil qui ne se trouve jusqu'à présent pas repris dans la loi de 1991, ce sont les règles relatives aux travaux et aux réparations locatives. Or, il s'agit d'un élément important de friction entre le propriétaire et le locataire. En effet, la plupart du temps, le propriétaire met à charge du locataire, dans le bail, toute une série de travaux. Désormais, il ne pourra plus être dérogé aux règles, étant donné que celles-ci figureront dans la loi elle-même. Cette disposition n'empêchera pas les baux à rénovation de pouvoir être conclus.
g) Registratie van de huurovereenkomst : die verplichting staat al in het Wetboek der Registratierechten. In de praktijk registreren evenwel maar zeer weinig mensen hun huurovereenkomst, ongeveer 50.000 overeenkomsten per jaar in België. Om dat te verbeteren, denkt de minister aan drie maatregelen :
g) L'enregistrement du bail. En fait, cette obligation existe déjà dans le Code des droits d'enregistrement. Mais en pratique, on constate que peu de gens enregistrent leur bail. On estime leur nombre à plus ou moins de 50.000 baux par an en Belgique. Pour y parvenir, la ministre compte prendre trois mesures :
het gratis maken van de registratie: vandaag moet men 25 EUR betalen als forfait, vermeerderd met 5 EUR takszegels. Voortaan wordt de overeenkomst gratis geregistreerd;
d'une part la facilitation de l'enregistrement par la gratuité : aujourd'hui, il faut payer 25 EUR de droit forfaitaire + 5 EUR de droit de timbre. Désormais, le bail sera enregistré gratuitement;
de registratie komt voortaan ten laste van de verhuurder en niet meer ten laste van de « partijen », wat een nieuwigheid is. Bovendien moet de registratie gebeuren binnen twee maanden na het sluiten van de huurovereenkomst. Zolang de overeenkomst niet geregistreerd is, zijn de regels voor het opzeggen van de overeenkomst door de huurder niet van toepassing. Zolang de eigenaar de overeenkomst niet geregistreerd heeft, is hij niet beschermd;
l'enregistrement sera désormais à charge du bailleur et non à charge « des parties », ce qui est une nouveauté. De plus, cet enregistrement devra se faire dans les deux mois qui suivent la conclusion du bail. Il est à noter que tant que le bail n'est pas enregistré, les règles relatives à la résiliation du bail par le preneur ne sont pas applicables. Ainsi, le propriétaire, tant qu'il n'a pas enregistré le bail, ne sera pas protégé;
het NIS zal een jaarverslag opstellen over de huurovereenkomsten in België.
l'INS devra rédiger un rapport annuel sur l'état des baux en Belgique.
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2. Fiscale maatregelen
2. Les mesures fiscales
De eerste fiscale maatregel bestaat in de vermindering van de btw naar 6 % voor de bouw van sociale woningen door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en de door hen erkende maatschappijen. De btw wordt ook naar 6 % verminderd voor de afbraak/heropbouw in de zones bedoeld in het grootstedenbeleid. Tot nu toe diende men ten minste één muur te laten staan om in aanmerking te komen voor het verminderde btw-tarief, maar voortaan staat de wet volledige afbraak toe met het oog op heropbouw.
La première mesure fiscale consiste en la diminution de la TVA à 6 % pour la construction de logements sociaux par les sociétés régionales de logements et les sociétés agréées par elles. Il est également prévu une diminution de la TVA à 6 % pour les opérations de démolition/reconstruction, dans les zones visée par la politique des grandes villes. Aujourd'hui, il fallait laisser au moins un mur debout pour bénéficier du taux réduit de TVA, désormais, la loi permettra la démolition complète en vue de la reconstruction.
De tweede fiscale maatregel heeft betrekking op de inkomstenbelasting : voortaan heeft iedere eigenaar die in zijn goed investeert en het te huur stelt tegen een gematigde huurprijs via een SVK (sociaal verhuurkantoor) recht op een belastingvermindering gedurende negen jaar. Indien de verhuurder daaraan voldoet, wordt zijn onroerende voorheffing tijdens die periode bevroren.
La deuxième mesure fiscale concerne l'impôt des personnes physiques : désormais, tout propriétaire qui investira dans son bien et le mettra en location à un loyer modéré via une AIS (Agence immobilière sociale) bénéficiera d'une réduction d'impôt pendant neuf ans. Si le bailleur rentre dans ce schéma, son précompte immobilier sera gelé durant cette période.
De gemeenten krijgen de mogelijkheid om de opcentiemen op de onroerende voorheffing aan te passen volgens de wijken.
Enfin, il est prévu de laisser la possibilité aux communes d'établir des taux différenciés pour les additionnels au précompte immobilier, en fonction des quartiers.
3. Toegang tot de huisvesting
3. Accessibilité au logement
De eerste maatregel heeft betrekking op de huurwaarborgen en wijzigt artikel 10 van de wet van 1991. De huurder heeft drie keuzemogelijkheden naast die in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek en in het eerste lid van artikel 10 van de wet van 1991 (dat voorziet in een waarborg in baar geld) :
La première mesure concerne les garanties locatives, en modifiant l'article 10 de la loi de 1991. Il s'agit de laisser au locataire un choix entre trois options outre celles prévues à l'article 1752 du Code civil et au premier alinéa de l'article 10 de la loi de 1991 (qui prévoit la constitution de la garantie en liquide) :
de huurder zet zijn waarborg op een geblokkeerde rekening : hij moet dan alleen het equivalent van maximum twee maanden huur storten;
soit le locataire dépose sa garantie sur un compte bloqué : il ne doit plus dès lors verser que l'équivalent de deux mois de loyer maximum;
hij bouwt zijn huurwaarborg geleidelijk op in maandelijkse betalingen van minimum twaalf en maximum zesendertig maanden, tot uiteindelijk een bedrag van maximum drie maanden huur. Het kabinet overlegt over de maatregel met de banksector. De huurder krijgt immers pas rente wanneer de huurwaarborg volledig is. Gedurende de opbouwperiode krijgt de bank de rente;
soit il constitue progressivement sa garantie locative, en mensualités de minimum douze mois et maximum trente-six mois, pour in fine arriver à un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. Pour cette mesure, le cabinet est en concertation avec le secteur bancaire. En effet, le locataire ne bénéficiera des intérêts qu'à partir du moment où la garantie locative est entièrement constituée. Mais pendant la période de constitution, c'est la banque qui bénéficie des intérêt;
de huurwaarborg bestaat uit een bankgarantie, via een overeenkomst met het OCMW. De maatregel is bestemd voor mensen die de middelen niet hebben en het OCMW vragen om, in overleg met de bank, een virtuele garantie op te bouwen die naar de eigenaar gaat wanneer de huurder in gebreke blijft. De verhuurder heeft geen overeenkomst met het OCMW, aangezien dit laatste rechtstreeks met de bank een overeenkomst sluit.
soit la garantie locative consiste en une garantie bancaire, en convention avec le CPAS. Cette mesure est destinée aux personnes qui n'ont pas les moyens, et qui se rendent au CPAS, pour que celui-ci, en concertation avec le secteur bancaire, constitue une garantie virtuelle, qui sera acquise au propriétaire en cas de défaillance du locataire. Il est à souligner que le bailleur ne sera pas en contact avec le CPAS puisque ce dernier conclura directement une convention avec la banque.
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De tweede maatregel heeft betrekking op de referentiehuurprijzen en de paritaire commissies. Het is het meest ingewikkelde aspect van het akkoord dat in het bijzonder betrekking heeft op de regeling van de huurprijzen. Het regeerakkoord zal de Gewesten de mogelijkheid geven om, in het kader van een samenwerkingsakkoord met de federale overheid, een paritaire commissie te installeren in een gemeente, volgens het model van de proefprojecten die thans aan de gang zijn in elk van de drie Gewesten (Brussel-Stad, Gent en Charleroi).
La deuxième mesure concerne les loyers de référence et les commissions paritaires. Il s'agit de l'aspect le plus compliqué de l'accord, qui concerne tout particulièrement l'encadrement des loyers. L'accord gouvernemental donnera la possibilité pour les Régions, moyennant un accord de coopération avec le Fédéral, d'installer une commission paritaire sur une de ses communes, sur le modèle des expériences pilotes qui ont lieu en ce moment dans chacune des trois Régions (ville de Bruxelles, Gand et Charleroi).
De paritaire commissie is reeds bevoegd voor de vaststelling van de huurtabellen, maar in het voorstel wordt bepaald dat zij ook klachten kan ontvangen van huurders indien deze menen dat de huurprijs te hoog is. Zoals de naam het zegt, bestaat de paritaire commissie uit evenveel vertegenwoordigers van de huurders als van de eigenaars. Het is overleg « op zijn Belgisch ». België heeft het meest vrije systeem van Europa. Elders bestaan er ook regelingen van de huurprijzen. De federale regering wenst geen regeling van bovenaf op te leggen, maar streeft naar een oplossing « op zijn Belgisch ».
La commission paritaire a déjà comme compétence de fixer des grilles de loyers, mais dans la proposition, il est prévu qu'elle puisse également recevoir les plaintes des locataires, s'ils estiment que le loyer est trop élevé. Comme son nom l'indique, la commission paritaire est composée à part égale de représentants des locataires et de représentants des propriétaires. Il s'agit d'un travail de concertation « à la belge ». Il est vrai qu'en Belgique, on a le système le plus libre d'Europe. Ailleurs, il existe également des systèmes d'encadrement des loyers. Le gouvernement fédéral ne souhaite pas imposer un système par le haut, mais veut promouvoir une solution « à la belge ».
Op basis van een evaluatie per Gewest, kan een Gewest een samenwerkingsakkoord met de federale overheid vragen, teneinde een regeling in te voeren die de abnormale stijging van huurprijzen tegengaat : met name artikel 7, § 1bis, van de wet van 1991 wordt gewijzigd, dat voor een soort « blokkering van de huurprijzen » zorgt in het zeer bijzondere geval van huurovereenkomsten van korte duur.
C'est sur la base d'une évaluation faite par chaque Région que celle-ci pourra demander un accord de coopération avec le Fédéral, qui aura pour but de mettre en place des mécanismes visant à contrer des hausses anormales de loyer : il s'agit notamment de modifier l'article 7, § 1erbis, de la loi de 1991, qui permet une sorte de « blocage des loyers » dans le cas très particulier de baux successifs de courte durée.
Het NIS (Nationaal Instituut van de Statistieken) moet jaarlijks een verslag maken over de huurwoningen in België.
Enfin, l'INS (Institut national des statistiques) devra réaliser annuellement un rapport sur l'état du parc locatif belge.
De heer Yves Goldstein wijst er tot slot op dat het KB betreffende de opvordering, om de burgemeester meer bevoegdheden te geven, ook gewijzigd zal worden.
Pour terminer, M. Yves Goldstein signale que l'arrêté royal relatif à la réquisition, afin de donner davantage de compétences au bourgmestre sera également modifié.
* * *
* * *
Gedachtewisseling
Echange de vues
1. Juridische band huurder/eigenaar
1. Rapport juridique locataire/propriétaire
De heer Olivier de Clippele vraagt of de federale overheid beschikt over een raming van het aantal overeenkomsten die jaarlijks in België worden gesloten, ongeacht of het over mondelinge dan wel schriftelijke overeenkomsten gaat. Volgens hem, worden er elk jaar ongeveer 250.000 huurovereenkomsten gesloten, waarvan minstens 50.000 in Brussel.
M. Olivier de Clippele demande si le Fédéral a évalué le nombre de conventions conclues annuellement en Belgique, que ce soit par oral ou par écrit. D'après lui, environ 250.000 baux sont conclus par an, dont au moins 50.000 à Bruxelles.
Het enige nut van de registratie van de huurovereenkomst is dat de huurder beschermd wordt in geval van ver-
L'enregistrement a comme seul intérêt, en cas de vente, de protéger le locataire. Lors de chaque vente, les notaires
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koop. Bij elke verkoop, zullen de notarissen dus de administratie van de registratie moeten raadplegen. De spreker vraagt zich dan ook af of de administratie in staat zal zijn om zo'n volume te verwerken. In geval van verkoop, moet de notaris immers ook de inhoud van de huurovereenkomst kennen, want de eigenaar die een pand verkoopt, is meestal niet meer in het bezit van de eigendomstitels of de huurovereenkomsten. De administratie moet hem die bezorgen.
vont donc interroger l'administration de l'enregistrement. C'est pourquoi l'intervenant se demande si l'administration sera capable de suivre un tel volume. En effet, le notaire, en cas de vente, doit également connaître le contenu du bail, car, en général, le propriétaire qui revend un bien n'a plus les titres de propriété, ou n'a plus les baux. Ce sera à l'administration de les lui fournir.
De wet zal aldus tot gevolg hebben dat de sector geprofessionaliseerd wordt. In België, zijn er ongeveer 250.000 huurders. Dat is typisch voor België. In de andere landen, zijn er sinds de blokkeringswetten die na de Eerste Wereldoorlog werden aangenomen, geen kleine verhuurders meer, maar grote vastgoedkantoren. In België, zijn de verhuurders « amateurs », wat echt kenmerkend is voor ons land. Wanneer die kleine eigenaars huurovereenkomsten opstellen, doen ze dat niet altijd volgens de regels. Dat bezorgt de administratie van de registratie ook veel problemen.
Cette loi aura ainsi pour conséquence de professionnaliser le secteur. En Belgique, on compte environ 250.000 bailleurs, ce qui est unique en Europe. Dans les autres pays, depuis les lois de blocage ayant suivi la première guerre mondiale, il n'y a plus de petits bailleurs, mais de grandes agences immobilières. En Belgique, les bailleurs sont des « amateurs », ce qui est vraiment typique. En effet, quand ces petits propriétaires rédigent des baux, ils ne le font pas nécessairement dans les règles. Cela aussi posera beaucoup de problèmes à l'administration de l'enregistrement.
De heer Bertin Mampaka Mankamba heeft vragen over de huurwaarborg. Zal de keuze van de huurder echt gewaarborgd worden ? Een achtergestelde huurder heeft immers niet veel keuze. Zijn er aanverwante maatregelen om te waarborgen dat de huurder de huurwaarborg naar keuze kan samenstellen ?
M. Bertin Mampaka Mankamba s'interroge sur la garantie locative. Le choix du locataire sera-t-il véritablement garanti ? En effet, un locataire précarisé n'a pas beaucoup de choix. Y a-t-il des mesures annexes, pour garantir le choix du locataire de la manière dont il veut constituer sa garantie locative ?
Mevrouw Julie Fiszman is tevreden over de vooruitgang die minister Onkelinx heeft geboekt.
Mme Julie Fiszman se félicite des avancées obtenues par la ministre Onkelinx.
Welke rol zal het OCMW in verband met de huurwaarborg vervullen ? Zal er een standaardovereenkomst zijn ? Zullen de OCMW's extra middelen krijgen om dat extra werk op te vangen ?
En matière de garantie locative, quel sera le rôle du CPAS ? Y aura-t-il un contrat-type ? Donnera-t-on des moyens supplémentaires aux CPAS pour faire face à ce surcroît de travail ?
De spreekster is zeer te spreken over de maatregel om administratieve boeten op te leggen wanneer de prijs niet vermeld wordt in de huuradvertentie. Welke rol zullen de gemeenten in dat verband evenwel spelen ? Zullen ze een extra politieverordening moeten opstellen ? Is er een taak weggelegd voor de Vereniging van de Stad en de Gemeenten om de gemeenten daarbij te helpen ?
L'intervenante juge très bonne la mesure qui consiste à donner des amendes administratives lorsque le prix n'est pas indiqué dans l'annonce de location. Mais quel sera précisément le rôle des communes dans ce processus ? Celles-ci devront-elles rédiger un règlement de police supplémentaire ? Est-il prévu un rôle pour l'Association de la Ville et des Communes pour aider les communes à remplir ce rôle ?
De heer Alain Daems dankt de vertegenwoordiger van minister Onkelinx voor zijn uiteenzetting. Hij is daarentegen minder te spreken over het resultaat van de federale onderhandelingen. Hij is immers sterk ontgoocheld over het resultaat van de Interministeriële Conferentie, waarvan men veel verwachtte. De federale overheid moet begrijpen dat de situatie in Brussel sterk verschilt van die in Vlaanderen en Wallonië. Er zijn immers meer huurders in het Brussels Gewest dan in de twee overige Gewesten. Tevens moet men rekening houden met de « explosie » van de huurprijzen in Brussel. De spreker zal zich beperken tot enkele vragen in het kader van deze vragenronde :
M. Alain Daems remercie le représentant de la ministre Onkelinx pour son exposé. L'intervenant se dit, par contre, moins esbaudi par le résultat de la négociation fédérale. En effet, les espoirs qui ont été fondés autour de la Conférence interministérielle ont accouché d'un résultat que l'orateur juge très décevant. Le pouvoir fédéral doit comprendre que la situation à Bruxelles est très différente de celle de la Flandre et de la Wallonie. En effet, il y a davantage de locataires en Région bruxelloise que dans les deux autres Régions, et il faut tenir compte du prix locatif qui a explosé à Bruxelles. L'orateur se limitera à quelque questions dans le cadre de ce tour de parole :
de heer Goldstein heeft gesproken van een zeer strikt tijdschema voor het opstellen van de programmawet,
M. Goldstein a fait état d'un calendrier très serré dans la rédaction de la loi-programme, sauf pour ce qui
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behalve wat de registratie van de huurovereenkomst betreft : waarom ?
concerne l'enregistrement du bail : quelle en est la raison ?
wat de administratieve boeten betreft ingeval de prijs niet vermeld wordt, rijst de vraag of de toepassing van de wet zal afhangen van de gemeenten, of zullen die een extra verordening moeten aannemen ?
pour les amendes administratives en cas de non-affichage du prix, l'application de cette loi dépend-elle des communes, ou celles-ci devront-elles adopter un règlement supplémentaire ?
wat is de echte straf ingeval de huurovereenkomst niet geregistreerd wordt ? De heer Goldstein lijkt te zeggen dat, als de eigenaar de overeenkomst niet onmiddellijk laat registreren, de bepalingen inzake de beëindiging van de huurovereenkomst niet van toepassing zullen zijn. Bijgevolg bestaat het risico dat de eigenaar de huurovereenkomst pas laat registreren op het moment dat hij ze wil opzeggen. Wat is de reële sanctie voor de verhuurder ?
quelle est la sanction véritable en cas de non-enregistrement du bail ? M. Goldstein semble dire que si le propriétaire n'enregistre pas immédiatement, les dispositions concernant la fin de bail ne seront pas applicables. Le risque est donc que le propriétaire n'enregistre le bail qu'au moment même où il veut le résilier. Quelle est la sanction réelle pour le bailleur ?
De heer Michel Colson vindt de verplichting om een schriftelijke plaatsbeschrijving op te stellen enigszins verrassend: het ontbreken van een plaatsbeschrijving was immers gunstig voor de huurders.
M. Michel Colson estime que l'obligation de rédiger un état des lieux par écrit est un peu surprenante : en effet, l'absence d'état des lieux était une disposition qui était favorable aux locataires.
Inzake de gezondheidsnormen die uit de wet van 1991 zullen worden overgenomen, rijst de vraag of zulks betekent dat de hele socialehuisvestingssector, die niet binnen de werkingssfeer van die wet valt, aan de toepassing van de normen ontsnapt ?
En ce qui concerne les normes de salubrité, qui seront reprises dans la loi de 1991, est-ce à dire que tout le secteur du logement social, qui n'entre pas dans le champ d'application de cette loi, échappe à l'application des normes ?
De heer Alain Daems heeft nog een laatste vraag : hoe staat het met de verwijzing naar de gezondheidsnormen in de drie Gewesten ? Bestaat niet het gevaar dat er een kleinere gemene deler wordt opgelegd ?
M. Alain Daems ajoute une dernière question : qu'en estil de cette référence aux normes de salubrité des trois Régions ? Ne risque-t-on pas d'imposer un plus petit commun dénominateur ?
De heer Yves Goldstein antwoordt op de verschillende vragen die hem gesteld zijn.
M. Yves Goldstein répond aux différentes questions qui lui ont été posées.
Wat de huurwaarborg betreft, zal de keuze van de huurders daadwerkelijk gewaarborgd worden. Het is de federale overheid er duidelijk om te doen ervoor te zorgen dat de eigenaar geen formule kan opleggen : de huurder moet de wijze waarop hij de huurwaarborg samenstelt vrij kunnen kiezen, volgens zijn situatie : ofwel stort hij de huurwaarborg in één keer en betaalt hij slechts twee maanden huur, ofwel stelt hij de huurwaarborg geleidelijk samen ofwel gaat hij aankloppen bij het OCMW en verstrekt de bank de huurwaarborg aan de eigenaar. De eigenaar zal evenwel niet op de hoogte zijn van de keuze om een beroep te doen op het OCMW. De huurder zal aldus niet gestigmatiseerd worden.
En ce qui concerne la garantie locative, le choix des locataires sera réellement garanti, il y a une volonté claire du Fédéral que le propriétaire ne puisse imposer l'une ou l'autre formule : c'est le locataire qui doit choisir son mode de garantie locative en fonction de sa situation. Soit il verse la garantie locative en une seule fois, et ne paie que deux mois de loyer, soit il la constitue lui-même progressivement, soit il va voir le CPAS, et c'est alors la banque qui donne la garantie locative au propriétaire. Mais ce choix d'aller voir le CPAS ne sera pas connu du propriétaire. Ainsi, le locataire ne sera pas stigmatisé.
Wat de rol van het OCMW betreft, merkt de spreker op dat de OCMW's altijd al een huurwaarborg hebben kunnen toekennen. Daarbij werden ze geenszins geholpen door de federale overheid. Sinds kort, neemt de federale overheid de 25 EUR dossierkosten voor haar rekening. De federale overheid onderhandelt thans met de banken over een nieuw akkoord voor de toekenning van de bankwaarborg.
En ce qui concerne le rôle du CPAS, l'intervenant fait remarquer que de tout temps les CPAS ont pu accorder une garantie locative. Les CPAS n'étaient, pour ce faire, aucunement aidés par le Fédéral. Depuis peu, les frais de dossier de 25 EUR étaient pris en charge par le Fédéral. Aujourd'hui, le Fédéral négocie un nouvel accord avec les banques pour l'octroi de la garantie bancaire.
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De spreker wijst erop dat de huurwaarborgen die vandaag op een rekening in België geblokkeerd zijn, in totaal geraamd worden op een miljard EUR. Met dat geblokkeerd bedrag kunnen de banken beleggen. Daarom heeft de federale overheid de keuze A (de « one shot ») behouden : de banken zullen aldus altijd kunnen beschikken over vers geld dat geblokkeerd zal worden. Dat bedrag zou voldoende zijn zodat de OCMW's geen geld op tafel hoeven te leggen voor de waarborg. Indien de huurder in gebreke blijft, zal de verhuurder kunnen gebruikmaken van de bankwaarborg en kan de bank zich desnoods verhalen op het OCMW, dat zich in voorkomend geval kan verhalen op de huurder.
L'orateur signale que la somme des garanties locatives aujourd'hui bloquées sur des comptes en Belgique, est estimée à un milliard EUR. Cette somme bloquée permet ainsi aux banques d'effectuer des placements. C'est pourquoi lÉtat fédéral a maintenu l'option A (le « one shot ») : ainsi les banques auront toujours cet argent frais qui rentrera et qui sera bloqué. Cette somme serait suffisante pour que les CPAS ne doivent pas sortir de l'argent pour la garantie. Ainsi, en cas de défaillance du locataire, le bailleur bénéficiera de la garantie bancaire, quitte à la banque de se retourner contre le CPAS, qui, lui-même se retournera, le cas échéant, contre le locataire.
Wat de administratieve sancties betreft, bevestigt de heer Goldstein dat de gemeenten de nieuwe bepalingen in hun politieverordening zullen moeten opnemen. Het Gewest heeft daartoe een extra personeelslid ter beschikking gesteld van de gemeenten.
En ce qui concerne les sanctions administratives, M. Goldstein confirme que ce sont les communes qui devront intégrer les nouvelles dispositions dans leur règlement de police. La Région a mis pour ce faire à disposition des communes un agent supplémentaire.
Wat het tijdpad voor de toepassing van de registratie betreft, is het de bedoeling dat de nieuwe wetten op 1 januari 2007 in werking treden. Vandaag kan men inderdaad nog niet zeggen hoeveel huurovereenkomsten bij de administratie van de Registratie ingediend zullen worden; daarom komt er een overgangsperiode.
En ce qui concerne le calendrier d'application pour l'enregistrement, il est prévu que les nouvelles lois entrent en vigueur au 1er janvier 2007. Mais effectivement, on ne sait aujourd'hui pas encore dire quel sera le volume de baux qui arriveront à l'administration de l'enregistrement et c'est pourquoi une période transitoire sera nécessaire et donc prévue.
De heer Olivier de Clippele vraagt nog of de mensen zich bij de administratie moeten aanbieden om hun huurovereenkomst te laten registreren.
M. Olivier de Clippele demande encore si les gens devront se déplacer pour aller faire enregistrer leur bail.
De heer Yves Goldstein antwoordt dat zulks vandaag nog wel het geval is, want men moet kosten en zegelrechten betalen. Aangezien de registratie gratis wordt, zullen die kosten voortaan niet meer betaald hoeven te worden. De verhuurder kan de huurovereenkomst per brief of via het internet overzenden. De werking van de administratie van de Registratie zal enigszins aangepast moeten worden, gelet op de mogelijk toevloed van overeenkomsten. De wet zou vanaf 1 januari 2007 toegepast worden : de verhuurder zal twee maanden hebben om de huurovereenkomst te laten registreren. Tussen 1 januari en 1 juli zal er evenwel een overgangsperiode van zes maanden zijn, waarin de eigenaars die in het bezit zijn van een vóór 1 januari 2007 gesloten huurovereenkomst, verzocht zullen worden om de registratie te regulariseren; tijdens die overgangsperiode zullen de sancties niet toegepast worden op de huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2007 gesloten zijn.
M. Yves Goldstein répond qu'aujourd'hui il est nécessaire de se déplacer car il faut payer un droit de débours et de timbre. Désormais, avec la gratuité, il ne faudra plus les payer. Le bailleur pourra transmettre le bail soit par courrier, soit par Internet. Il sera nécessaire de revoir quelque peu le fonctionnement de l'administration de l'enregistrement, vu l'afflux possible de baux. Il est prévu une application de la loi dès le 1er janvier 2007 : le bailleur aura deux mois pour enregistrer son bail. Mais entre le 1er janvier et le 1er juillet, il y aura une période transitoire de six mois durant laquelle les propriétaires en possession d'un bail conclu avant le 1er janvier 2007 seront invités à régulariser l'enregistrement : durant cette période transitoire, les sanctions ne s'appliqueront pas aux baux conclus avant le 1er janvier 2007.
De sanctie in geval van niet-registratie bestaat erin dat alleen de bepalingen over de beëindiging van de huurovereenkomst niet van toepassing zullen zijn voor de huurder. Dat betekent dat, als de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft laten registreren, de huurder in de eerste drie jaar kan vertrekken wanneer hij wil en geen vergoeding hoeft te betalen. Zolang de huurovereenkomst niet is geregistreerd, is de huurder er bijgevolg niet meer toe verplicht een opzeggingstermijn in acht te nemen en de verhuurder een vergoeding te betalen.
La sanction en cas de non-enregistrement, c'est que seules les dispositions relatives à la fin du bail pour le preneur ne seront pas d'application, ce qui signifie que, à défaut d'enregistrement du bail par le bailleur, le locataire pourra partir quand il veut, sans payer d'indemnité dans le premier triennat. Il n'y aura donc plus, tant le bail n'est pas enregistré, ni préavis, ni indemnité dus par le locataire au bailleur.
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Wat de plaatsbeschrijving betreft, is het inderdaad zo dat het vermoeden dat het pand zich aan het einde van de overeenkomst in dezelfde toestand bevindt als bij het begin van de huurovereenkomst, als gunstig voor de huurder kon worden beschouwd. Een schriftelijke plaatsbeschrijving garandeert evenwel transparantie en rechtszekerheid. De problemen rijzen als er geen plaatsbeschrijving is. De rechtbanken worden overstelpt met dat soort geschillen.
En ce qui concerne l'état des lieux, il est vrai que la présomption selon laquelle le bien est présumé, à la fin du bail, être dans l'état où il se trouvait au début du bail, pouvait être considérée comme favorable au locataire. Cependant, l'état des lieux établi par écrit offre une garantie de transparence, une sécurité juridique. C'est quand il n'y en a pas que les problèmes se posent, et c'est aussi ce genre de contentieux qui encombrent les tribunaux.
In Vlaanderen is 80 tot 85 % van de mensen eigenaar/verhuurder, terwijl dat in Brussel slechts 50 tot 55 % is. De kansarmoede is inderdaad groter in Brussel. Bijgevolg wil de regering een vulgariserende brochure met uitleg bij de huurovereenkomst voegen.
On estime que la proportion propriétaires-bailleurs en Flandre est de 80 à 85 %, alors qu'elle n'est que de 50 à 55 % à Bruxelles : il est donc vrai qu'il y a une précarisation plus importante à Bruxelles. C'est pourquoi le gouvernement a la volonté d'annexer au bail une brochure explicative de vulgarisation.
De normen zullen van toepassing zijn op elke huurovereenkomst die binnen het toepassingsgebied van de wet van 1991 (hoofdverblijfplaats van de huurder) valt. Het gaat niet over « de kleinste gemene deler », maar over een verwijzing naar alle normen die voor het Gewest in kwestie gelden. Er waren twee keuzes : ofwel stelt men gemeenschappelijke minimale normen voor de drie Gewesten vast waar de federale regering geen voorstander van was ofwel verwijst men naar de normen van het Gewest. Die normen zijn eveneens van toepassing op de sociale woningen, zelfs als die niet onder de wet van 1991 vallen, want de normen van de Huisvestingscode moeten in ieder geval in acht genomen worden. De enige verplichting die niet voor de sociale woningen geldt, is de verplichting om de brochure met uitleg bij de huurovereenkomst te voegen.
En ce qui concerne les normes, tout contrat de bail qui tombe dans le champ d'application de la loi de 1991 (résidence principale du preneur) y sera soumis. Il ne s'agit pas du « plus petit commun dénominateur », mais d'une référence à l'entièreté des normes de la Région concernée. Il y avait deux options : soit établir un socle minimal entre les trois Régions, ce que n'a pas souhaité le gouvernement fédéral, soit se référer aux normes régionales. Ces normes sont également applicables au logement social, même si celui-ci ne tombe pas sous la loi de 1991, car il doit de toute façon respecter les normes du Code du logement. La seule obligation qui ne concerne pas le logement social sera celle de produire l'annexe explicative.
In antwoord op de vraag van de heer de Clippele, bevestigt de spreker dat het niet gemakkelijk is om de situatie op de huurmarkt te evalueren. Men moet een zo volledig mogelijk beeld van de huurmarkt hebben. Op dit ogenblik, bestaan er geen cijfers over het aantal huurovereenkomsten die elk jaar in België worden gesloten. Het aantal lopende huurovereenkomsten in België kan op meer dan een miljoen worden geraamd. Men kent evenwel niet het aantal mondelinge huurovereenkomsten. Het is mogelijk dat de veralgemening van de schriftelijke huurovereenkomst tot een professionalisering van de sector zal leiden. De schriftelijke huurovereenkomst wordt verplicht gesteld om ervoor te zorgen dat alle huurovereenkomsten geregistreerd worden. Voorts is het in een verpauperend Gewest met huurders die soms Nederlands noch Frans spreken, belangrijk om te beschikken over schriftelijke stukken waarop men kan terugvallen en die rechtszekerheid waarborgen.
En ce qui concerne la question posée par M. de Clippele, l'orateur confirme que l'évaluation de la situation locative n'est pas chose facile. Il faudra avoir la vue la plus complète sur le marché locatif. Il n'y a actuellement pas d'évaluation annuelle du nombre de baux conclus en Belgique. On peut estimer qu'il y a plus d'un million de baux en cours actuellement en Belgique, mais on ne sait pas combien d'entre eux sont des baux oraux. Il est possible que la généralisation du bail écrit va générer une professionnalisation du secteur. La raison de l'obligation de l'écrit, c'est de permettre la généralisation de l'enregistrement du bail. Par ailleurs, dans une Région de plus en plus paupérisée, avec des locataires ne connaissant parfois ni le français ni le néerlandais, il est important d'avoir un écrit pour bien se faire comprendre, pour garantir la sécurité juridique.
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2. Het fiscale gedeelte
2. Le volet fiscal
De heer Bertin Mampaka Mankamba vraagt om bijkomende informatie over de verlaging van de btw naar 6 % voor de sociale woningen. De spreker merkt op dat de
M. Bertin Mampaka Mankamba demande un complément d'information concernant la baisse de la TVA à 6 % pour les logements sociaux. L'orateur fait remarquer que
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sociale woningen niet alleen door de OVM's worden gebouwd. In Brussel-Stad is er een naamloze vennootschap voor sociale woningen, die is opgericht door Leopold II en die niet gemakkelijk voorkeurtarieven krijgt. Geniet die maatschappij ook een btw-verlaging ? Die maatschappij beschikt over 600 woningen, die erg verschillend zijn.
les logements sociaux ne sont pas seulement construits par les SISP. Il y a, à Bruxelles-ville, une « société anonyme des habitations sociales », qui a été créée par Léopold II, et qui rencontre des difficultés à obtenir des taux préférentiels. Cette société fera-t-elle aussi l'objet de la baisse de TVA ? Cette société dispose de 600 logements, qui sont assez dépareillés.
Zal die 6 % ook gelden voor andere vennootschappen, zoals bijvoorbeeld de gemeentelijke grondregies die met sociale woningen gelijkgestelde woningen of zogenaamde « geconventioneerde woningen » tot stand brengen ? Brussel-Stad wil in de gemeentelijke bestuursperiode 20062010 tussen 1.000 en 1.500 woningen bouwen.
Ces 6 % bénéficieront-ils aussi à d'autres sociétés, comme par exemple les régies foncières communales, qui produisent du logement social assimilé ou du logement conventionné ? La Ville de Bruxelles souhaite créer durant cette législature communale 2006-2010 entre 1.000 et 1.500 logements.
De heer Olivier de Clippele vraagt wat er gebeurt als het SVK de huur niet betaalt aan de eigenaar. Wordt die vrijgesteld van het kadastraal inkomen ? Om heden te worden vrijgesteld, moet men niet alleen bewijzen dat de huur niet wordt betaald, maar ook dat de woning leeg staat.
M. Olivier de Clippele demande ce qu'il en est si l'AIS ne paie pas le loyer au propriétaire : celui-ci sera-t-il exonéré du revenu cadastral ? En effet, à l'heure actuelle pour en être exonéré, il faut démontrer, non seulement que le loyer n'est pas payé, mais également que le logement est vide.
Bovendien is het Gewest met positieve impulsen op de proppen gekomen voor de SVK's. De MR-fractie is dat beleid genegen. Een andere slimmere maatregel zou erin bestaan hebben om bepaalde werken om de woning in orde te brengen te laten aftrekken, mits er tegen een matige huurprijs wordt verhuurd. Daardoor zou het zwartwerk beter kunnen worden bestreden. De spreker merkt tevens op dat er volgens hem in Brussel niet genoeg SVK's zijn.
Par ailleurs, la Région a créé des incitants positifs pour les AIS. Le groupe MR est tout à fait favorable à cette politique. Mais une autre mesure plus intelligente aurait consisté à permettre la déduction de certains travaux de mise en conformité, moyennant la remise en location à un loyer modéré. Cela permettrait également de lutter contre le travail au noir. L'intervenant fait également observer que, selon lui, il n'y a pas assez d'AIS à Bruxelles.
De heer Alain Daems haakt in op wat de heer Mampaka Mankamba heeft gezegd. Hij herinnert ook aan de regeling met de wijkcontracten die zorgen voor met sociale huisvesting gelijkgeschakelde huisvesting. Zal die vermindering naar 6 % ook daarop van toepassing zijn ?
M. Alain Daems rejoint l'intervention de M. Mampaka Mankamba. Il rappelle également le mécanisme des contrats de quartier, qui produit du logement social assimilé. Ce secteur va-t-il également bénéficier de la réduction à 6 % ?
Wat het slopen en heropbouwen betreft, vreest de spreker dat die maatregel de duurzame ontwikkeling niet in de hand werkt. Die maatregel dreigt de sloping te bevorderen en niet zozeer de renovatie; dat is volgens hem geen goede zaak. Waarom vragen de gemeenten om sloping en heropbouw te bevorderen ?
En ce qui concerne les opérations de démolition/reconstruction, l'orateur craint que cette mesure n'aille pas dans le sens du développement durable. Cette mesure risque de favoriser la démolition plus que la rénovation, ce qui d'après lui n'est pas une bonne chose. En quoi est-ce une demande des communes de favoriser ces opérations de démolition/reconstruction ?
De kwestie van de opcentiemen met verschillend percentage volgens de wijk wordt thans besproken, maar wat is de bedoeling ? Is dat een maatregel in het kader van het huisvestingsbeleid ? Of wil men bijvoorbeeld de sociale mix bevorderen ?
Enfin, quel est véritablement lobjectif des additionnels au précompte immobilier à taux différencié selon le quartier, point actuellement en discussion ? Cela concerne-t-il la politique du logement ? Ou est-ce par exemple pour favoriser la mixité sociale ?
Mevrouw Julie Fiszman vraagt of de fiscale aftrek, mits er een matige huurprijs wordt gevraagd, ook van toepassing zal zijn op het Woonfonds ? Als men die redenering doortrekt, zou men kunnen aannemen dat die aftrek geldt voor de privésector als er matige huurprijzen worden aangerekend, mits inachtneming van huurtabellen. Daarmee komt men weer bij het idee van de regeling voor huurprijzen. Om dat beleid een zetje te geven, is het enige middel
Mme Julie Fiszman demande si la déduction fiscale moyennant la mise en location à loyer modéré s'appliquera également au Fonds du logement ? En effet, en poussant le raisonnement, on pourrait admettre que ces déductions concernent le secteur privé, s'il reloue à des prix modérés, moyennant le respect des grilles de loyers. Cela rejoint l'idée de l'encadrement des loyers. Pour favoriser cette politique, le seul moyen est de donner des incitants aux pro-
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de eigenaars stimuli te geven. De spreker geeft toe dat zulks in dit stadium gevaarlijk zou kunnen zijn.
priétaires qui le font. Mais l'intervenante reconnaît que cette avancée pourrait être dangereuse à ce stade.
Het btw-tarief is een sedert lang gevraagde maatregel die het mogelijk zal maken meer sociale woningen te bouwen. De spreker is verheugd daarover.
En ce qui concerne le taux de TVA, il s'agit d'une mesure revendiquée depuis longtemps, et qui permettra de construire plus de logements sociaux, ce qui réjouit l'intervenante.
De heer Michel Colson is niet even enthousiast als de heer Bertin Mampaka Mankamba. De gemeenten bouwen inderdaad woningen die met sociale woningen worden gelijkgesteld. Als die sector echter een verlaging van het btw-percentage vraagt, komen er ook strengere controles dan nu reeds het geval is in de sociale huisvesting. De andere woningen ontsnappen evenwel aan een structurele controle.
M. Michel Colson ne partage pas l'enthousiasme de M. Bertin Mampaka Mankamba : les communes produisent effectivement du logement social assimilé. Or, si ce secteur demande une diminution du taux de TVA, il aura également à subir des contrôles plus importants, que le logement social subit déjà. Mais les autres logements échappent à un contrôle structuré.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, is het Woningfonds een belangrijk instrument voor de sociale huisvesting. Het zou nuttig zijn dat ook dat Fonds aanspraak kan maken op die btw-verlaging.
En Région de Bruxelles-Capitale, le Fonds du logement est un acteur important du logement social. Il serait utile que lui aussi puisse bénéficier de cette réduction de TVA.
De heer Yves Goldstein antwoordt op de vragen over de verlaging van het btw-tarief naar 6 %. Het gaat over woningen die worden gebouwd door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen of door de door het Gewest erkende maatschappijen.
M. Yves Goldstein répond aux questions concernant la réduction du taux de TVA à 6 % : il s'agit de logements construits par les sociétés de logements régionales ou par les sociétés agréées par la Région.
Met betrekking tot de vermindering van de inkomstenbelasting in geval van verhuur tegen een redelijke huurprijs, heeft de regering alleen rekening gehouden met het geval dat een SVK verhuurt. Men heeft dus geen rekening gehouden met het begrip referentiehuur want er komt geen paritaire commissie in alle gemeenten. Het kadastraal inkomen verandert evenmin tijdens de periode van belastingvermindering. De werken worden over negen jaar afgeschreven.
En ce qui concerne la réduction de l'IPP en cas de mise en location à loyer modéré, le gouvernement fédéral n'a retenu que l'hypothèse de la mise en location par une AIS. On n'a donc pas retenu la notion de loyer de référence, car il n'y aura pas de commission paritaire dans toutes les communes. Il y aura également un gel du revenu cadastral pendant la période de réduction d'impôt. Les travaux pourront s'amortir sur neuf ans.
Wat het slopen en heropbouwen betreft en de verschillende opcentiemen volgens de wijk, merkt de spreker op dat vooral de gemeenten voor die laatste maatregel gewonnen zijn. Zij vroegen geen verlaging naar 6 % voor het slopen en heropbouwen. Dat past in het kader van het beleid van de 17 grote steden die door de federale regering zijn uitgekozen. Zeven Brusselse gemeenten zouden in aanmerking kunnen komen : in die prioritaire gebieden, zouden er wijken zijn die onder de regeling van de verschillende opcentiemen zouden kunnen vallen.
En ce qui concerne les opérations de démolition/reconstruction, en parallèle avec les additionnels différenciés par quartier, l'orateur fait remarquer que c'est surtout cette dernière demande qui émanait des communes. Celles-ci ne demandaient pas une réduction à 6 % pour les démolitions/reconstructions. Ceci cadre dans la politique des 17 grandes villes choisies par lÉtat fédéral. Dans ce cadre, sept communes bruxelloises pourraient être concernées : dans ces zones prioritaires, il y aurait des quartiers qui pourraient faire l'objet d'additionnels différenciés.
Een verschillend tarief van opcentiemen kan de heropleving van bepaalde wijken in de hand werken, maar ook sociale mobiliteit bewerkstelligen. In bepaalde wijken, zouden de opcentiemen sterker kunnen stijgen dan de personenbelasting. Met verschillende tarieven, zou een nieuwe bevolking kunnen worden aangetrokken.
Un taux différencié d'additionnels au précompte immobilier peut répondre à un objectif de revitalisation de certains quartiers, mais aussi à un objectif de mobilité sociale : on pourrait imaginer dans certains quartiers une augmentation plus forte des additionnels au précompte immobilier qu'à l'impôt des personnes physiques. Ainsi, les taux différenciés permettraient d'attirer une nouvelle population.
Men zou er kunnen van uitgaan dat er binnen een zelfde gemeente concurrentie zou bestaan tussen de wijken, maar
On pourrait supposer une concurrence entre quartiers au sein d'une même commune, mais l'intervenant fait remar-
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de spreker merkt op dat er al enige fiscale concurrentie bestaat tussen de gemeenten.
quer qu'il existe déjà une certaine concurrence fiscale entre communes.
De spreker merkt, wat de btw betreft, ook op dat de laatste wijziging van de bijlage bij de Europese richtlijn over de btw die daling mogelijk maakt. De toelating van Europa hoeft dus niet meer.
Pour la TVA, l'intervenant fait remarquer que la dernière modification de l'annexe à la directive européenne sur la TVA permet de réaliser cette baisse. Il ne faut donc plus passer par une autorisation de l'Europe.
Inzake het Woningfonds, zal de spreker zien wat er kan worden gedaan.
Pour ce qui est du Fonds du logement, l'intervenant verra ce qu'il y a moyen de faire.
* * *
* * *
3. Regeling van de huurprijzen
3. Encadrement des loyers
De heer Olivier de Clippele herinnert eraan dat de huurder naar de paritaire commissie stapt. Neemt die een beslissing of geeft die advies ? De spreker meent dat men meer en meer overschakelt van een gerechtelijk recht naar een administratief recht. Men schendt aldus privérechten met commissies die niet dezelfde garanties bieden als het gerecht.
M. Olivier de Clippele rappelle que c'est le locataire qui saisit la commission paritaire. Celle-ci rend-elle une décision ou un avis ? L'intervenant estime que l'on glisse de plus en plus d'un droit judiciaire vers un droit administratif. On porte ainsi atteinte à des droits privés par des commissions qui n'offrent pas les mêmes garanties que la justice.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt of er al een tijdpad is voor de invoering dan wel of moet worden gewacht op de evaluatie van de drie proefprojecten. Men zou zich de vraag moeten stellen wie in die commissies zitting heeft. En hoe ziet de samenwerking met de vredegerechten eruit ?
Mme Julie Fiszman demande s'il existe déjà un calendrier de mise en uvre, ou s'il faudra attendre l'évaluation des trois projets-pilotes. Il faudrait se poser la question de savoir qui siège à ces commissions. Quelles seront les articulations avec les justices de paix ?
De heer Erland Pison herinnert eraan dat de paritaire commissies de referentieprijzen vaststellen. Maar wat gebeurt er als de vertegenwoordigers van de huurders er niet in slagen om akkoord te gaan met de vertegenwoordigers van de eigenaars ?
M. Erland Pison rappelle que ce sont les commissions paritaires qui déterminent les prix de référence. Mais que se passe-t-il quand les représentants des locataires ne parviennent pas à se mettre d'accord avec les représentants des propriétaires ?
De heer Yves Goldstein antwoordt dat men zich op dat vlak op nieuw terrein begeeft. Na de Tweede Wereldoorlog, zag men een systeem van sociaal overleg tot stand komen. De federale regering heeft getracht om na te gaan wat aldus kon gedaan worden inzake huisvesting.
M. Yves Goldstein répond que dans ce domaine, on se trouve sur un terrain nouveau. Après la Deuxième Guerre Mondiale, on a vu s'installer un régime de concertation sociale. Le gouvernement fédéral a tenté de voir ce qui était possible de faire dans ce domaine au niveau du logement.
De proefprojecten moeten twee jaar duren en lopen nog maar een jaar. Men moet nog wat wachten om een volledige evaluatie te maken.
Les projets-pilotes doivent durer deux ans, et ne sont en place que depuis un an. Il faudra donc attendre encore un peu pour en faire l'évaluation complète.
De paritaire commissie stelt de referentiehuur vast, maar bemiddelt ook. Het overleg voor de vrederechter is vooralsnog geen succes. Het is de bedoeling om het bemiddelingswerk van de vrederechter door te schuiven naar die commissies, die een beetje op dezelfde leest geschoeid worden als de sociale rechters van de arbeidsrechtbank. Op het vlak van bemiddeling, is vooruitgang geboekt. Als men geleidelijk paritaire commissies kan invoeren in alle gerechtelijke kantons, kan men een betere bemiddeling krijgen die de vrederechters zal ontlasten.
La commission paritaire fixe le loyer de référence, mais procède aussi à des médiations. La phase de concertation devant le juge de paix n'est, actuellement, pas une réussite. L'idée est de faire passer tout l'aspect médiation du juge de paix vers ces commissions, un peu sur le même modèle que les « juges sociaux » du Tribunal du travail. Sur la phase de médiation, une avancée a été obtenue. Si l'on peut mettre en uvre des commissions paritaires progressivement dans tous les cantons judiciaires, on pourra ainsi obtenir une médiation plus forte, qui désengorgera les justices de paix.
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De drie paritaire commissies die in elk van de drie Gewesten als proefproject fungeren, zijn van wal gestoken met het opstellen van huurtabellen. Elk van de drie paritaire commissies heeft een verschillende werkmethode, wat goed is want men zal tot verschillende mogelijkheden komen.
Les trois commissions paritaires, qui fonctionnent à l'état de projets-pilotes dans chacune des trois Régions, ont commencé à réaliser leur travail de grilles de loyers. Chacune de ces trois commissions paritaires a adopté une méthode de travail différente, ce qui est positif, car on obtiendra ainsi un panel de possibilités différentes.
Wat de werking, de rol, de samenstelling van de paritaire commissies betreft, is men nog niet bij machte om conclusies te trekken vóór het proefproject geëvalueerd is. Het is zeker zo dat het mogelijk zal zijn om nieuwe paritaire commissies in te voeren vooraleer het experiment ten einde is. Inzake het BHG, moet het Gewest de federale overheid duidelijk maken of het andere paritaire commissies wil oprichten dan die welke in de Brussel-Stad al bestaat. Het is de bedoeling een informatieve en vrijblijvende tabel op te stellen. Op basis daarvan, kan de huurder zelf melding maken van het verschil in huurprijs bij de commissie. De informatie kan aldus doorstromen naar de gemeente en daarna naar het Gewest. Men kan aldus alleen vaststellen dat de huur niet normaal is in bepaalde gedeelten van de gemeente.
En ce qui concerne le fonctionnement, le rôle, la composition des commissions paritaires, on n'est pas en mesure de conclure avant l'évaluation de l'expérience pilote. Mais il est certain qu'il sera possible de créer de nouvelles commissions paritaires avant même de terminer l'expérience. En ce qui concerne la RBC, il appartiendra à la Région d'indiquer au Fédéral si elle veut installer d'autres commissions paritaires que celle qui existe à la Ville de Bruxelles. Leur objectif sera d'établir une grille indicative, sans force contraignante. Sur la base de ce critère indicatif, le locataire pourra lui-même faire état de la différence de loyer devant la commission. L'information pourra ainsi remonter au pouvoir communal, puis régional. On pourra ainsi constater une situation anormale du loyer dans certaines parties de la commune.
Wat gebeurt er als de vertegenwoordigers van de huurders en de eigenaars het rond de tafel niet eens worden over de huurtabel ? Met de drie proefprojecten, stelt men vast dat er, na discussies en overleg met de hulp van universitaire vorsers die objectieve, intrinsieke of extrinsieke criteria vaststellen, wel degelijk een objectieve huurprijs kan worden bepaald. Als de huurder tot de vaststelling komt dat zijn huur te hoog is, kan hij dat aan de paritaire commissie melden.
Que se passe-t-il si, autour de la table, les représentants des locataires et des propriétaires ne sont pas d'accord sur la grille des loyers ? Des trois expériences-pilotes, on constate qu'à force de discussions, de concertations, avec l'aide de chercheurs universitaires qui définissent des critères objectifs, intrinsèques et extrinsèques, on arrive à définir un loyer « objectif ». Si le locataire constate que son loyer est plus élevé, il pourra en faire état à la commission paritaire.
Als de paritaire commissie een lijst van problemen, te hoge huren in een wijk kan opstellen, kan zij dat te berde brengen bij het Gewest, dat de federale overheid zal vragen om een samenwerkingsakkoord te sluiten en de middelen te geven om die abnormale stijgingen van de huurprijzen tegen te gaan. In dat verband, kan de federale regering onder meer bepaalde bepalingen van de wet van 1991 wijzigen om die abnormale stijgingen van de huurprijzen te lijf te gaan.
Si la commission paritaire peut établir une liste des dysfonctionnements, de loyers trop élevés dans un quartier, elle peut en faire état à la Région, qui s'adressera au Fédéral, en lui demandant de conclure un accord de coopération qui lui donne les moyens de contrer ces hausses anormales de loyer. Dans ce cadre-là, le gouvernement fédéral pourra, entre autre, modifier certaines dispositions de la loi de 1991 permettant de contrer les hausses anormales de loyers.
Men merkt dat het hier om een zeer ingewikkeld systeem gaat. Het eigendomsrecht staat op het spel. In andere landen, worden de huurprijzen bij wet drastisch beperkt. In New York, bijvoorbeeld, zijn de huren al veertig jaar geblokkeerd.
On remarque qu'il s'agit d'un système de fonctionnement très complexe. Le droit de propriété est véritablement en jeu. D'autres pays ont des lois limitant de manière plus drastique leurs loyers. A New-York par exemple, les loyers sont bloqués depuis quarante ans.
De heer Olivier de Clippele merkt op dat ze daarom driemaal hoger liggen dan in Brussel.
M. Olivier de Clippele fait remarquer que c'est pour cela qu'ils sont trois fois plus chers qu'à Bruxelles.
De heer Yves Goldstein voegt eraan toe dat de huren in Ile-de-France dankzij een blokkeringsbeleid dalen. In België, heeft de federale regering resoluut gekozen voor het sociaal overleg.
M. Yves Goldstein ajoute qu'en Ile-de-France, on observe, grâce aux politiques de blocage qui ont été mises en place, une baisse des loyers. En Belgique, le gouvernement fédéral a résolument pris la voie de la concertation sociale.
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De heer Alain Daems merkt op dat men zeer goed voelt dat het niet gemakkelijk is om een dergelijke vooruitgang te boeken. Het voorstel van resolutie vraagt de federale regering om overal paritaire commissies in te voeren, en de federale regering toont blijkbaar toch enige politieke bereidheid daartoe. Er is zeer lang gediscussieerd in de gewestelijke meerderheid. De spreker vreest dat de procedure die de heer Goldstein beschreven heeft, ingewikkeld is. Hij vreest vooral dat die procedure in de volgende zes maanden die de federale regering nog resten, op niets uitdraait. Daarom is er een vraag van het Gewest om die paritaire commissies uit te breiden. Kunnen er binnen zes maanden referentiehuren worden opgesteld of moet men nog een jaar wachten ? Als de huurder een klacht indient, zal dat niets opleveren omdat er geen referentiehuren zijn.
M. Alain Daems fait remarquer que l'on sent très bien qu'il n'a pas été facile d'obtenir de telles avancées. La proposition de résolution demande au Fédéral la généralisation des commissions paritaires. Or on remarque qu'il existe une volonté politique au niveau fédéral. Il y a déjà eu de très longues discussions au sein de la majorité régionale. L'orateur craint la complexité de la procédure qui a été décrite par M. Goldstein. Il craint surtout que cette procédure n'aboutisse pas d'ici les six prochains mois qui restent au Fédéral. C'est pourquoi il y a une demande de la Région d'étendre ces expériences de commissions paritaires. L'élaboration de loyers de référence pourra-t-elle être réalisée d'ici six mois ou faudra-t-il encore attendre un an ? Si le locataire introduit une plainte, cela n'aboutira pas parce qu'il n'y a pas de loyers de référence.
De heer Olivier de Clippele is van mening dat men de weg opgaat van een regionalisering van de huurwet. De spreker stelt vast dat een meerderheid in Brussel een blokkering voorstelt. Als dat het geval is, zullen de Brusselaars elders investeren.
M. Olivier de Clippele estime que l'on se dirige vers une régionalisation de la loi sur le bail. L'orateur constate qu'en Région bruxelloise, une majorité propose le blocage. Si tel est le cas, les Bruxellois investiront hors de Bruxelles.
De heer Yves Goldstein antwoordt dat de Gewesten nu aan zet zijn. Zodra het Gewest vraagt om het aantal paritaire commissies te verhogen, kan de federale regering daarop ingaan. Die paritaire commissies zullen met evaluatiecriteria werken en daarop hoeft geen jaar gewacht te worden.
M. Yves Goldstein répond que la balle est en effet dans le camp des Régions. Dès qu'une demande sera formulée par la Région d'augmenter le nombre de commissions paritaires, le Fédéral pourra les mettre en place. Ces commissions paritaires travailleront à des grilles d'évaluation, qui ne nécessiteront pas d'attendre un an.
De voorzitter dankt de heer Yves Goldstein voor zijn uitleg.
Le président remercie M. Yves Goldstein pour ces explications.
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2. Hoorzitting met de heer Etienne Lambert, coördinator van de Paritaire Commissie van de Stad Brussel (vergadering van 5 december 2006)
2. Audition de M. Etienne Lambert, coordinateur de la commission paritaire de Bruxelles-Ville (réunion du 5 décembre 2006)
De heer Etienne Lambert herinnert aan de context waarin de eerste drie paritaire commissies opgericht zijn, in Brussel, Gent en Antwerpen. Een gezamenlijke intentieverklaring van de betrokken burgemeesters en de minister van Justitie van juni 2005 kreeg in november 2005 concreet gestalte in de vorm van een overeenkomst die in december 2005 door de gemeenteraad van Brussel-Hoofdstad werd goedgekeurd. De Paritaire Commissie kwam voor het eerst in januari 2006 samen.
M. Etienne Lambert rappelle le contexte dans lequel ont été créées les trois commissions paritaires pilotes, l'une à Bruxelles, l'autre à Gand et la troisième à Anvers. En juin 2005, une déclaration d'intention conjointe des Bourgmestres concernés et de la ministre de la Justice s'est matérialisée en novembre 2005 par une convention, qui a été approuvée par le conseil communal de Bruxelles-ville en décembre 2005. La commission paritaire s'est réunie pour la première fois en janvier 2006.
De Paritaire Huurcommissie heeft drie doelen : een paritair huurbemiddelingsorgaan zijn, een hulpmiddel om op te treden in conflicten en oplossingen te vinden die voor beide partijen aanvaardbaar zijn in plaats van naar de rechter te moeten stappen. Het is de bedoeling om de relatie tussen de verhuurder en de huurder, alsook het recht op huisvesting, te vrijwaren;
La commission paritaire locative poursuit trois objectifs principaux : mettre en place un dispositif de médiation locative paritaire, devant permettre un mode de gestion des conflits, qui aboutisse à des solutions acceptables par les deux parties plutôt qu'à une décision de justice, dans un objectif de poursuite de la relation locative et de maintien du droit au logement;
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een referentiehuurtabel opstellen;
établir une grille référentielle en matière de loyer;
nadenken over een standaardovereenkomst.
mener une réflexion sur le contrat type de bail.
In tegenstelling tot de twee andere Gewesten, draagt het Brussels Gewest 25.000 EUR bij aan het project, via de plaatselijke huisvestingsobservatoria; het is voortaan mogelijk om een referentiehuurtabel op te stellen en uit te proberen; zulke tabellen werden in juni, juli en augustus 2005 door de Paritaire Huurcommissie opgesteld.
Contrairement aux deux autres Régions, un soutien régional de 25.000 EUR a été fourni à ce projet dans le cadre des observatoires locaux du logement : il est dès lors possible de mettre en place et d'expérimenter sur le terrain de manière effective une grille référentielle des loyers telle qu'elle a été définie en juin, juillet et août 2005 par la commission paritaire locative.
De Paritaire Commissie stond voor twee uitdagingen, waarvan de eerste haar eigen bestaan was. Het was al niet gemakkelijk om iedereen rond de tafel te krijgen gezien enkele hindernissen, inzonderheid de bereidheid van de partners, die in de commissie een rem zagen voor de rechtsprocedures, die ze zelf al te omslachtig vonden. Soms wilden de partners bovendien niet meewerken omdat ze niet vergoed werden. Tijdens de werkzaamheden van de Paritaire Commissie, moeten ze hun gewone activiteiten immers op een laag pitje zetten.
Les deux défis auxquels la commission paritaire a dû faire face ont été tout d'abord de la faire exister. Il a d'abord fallu asseoir tout le monde autour de la table, ce qui n'était pas évident, étant donné les obstacles : notamment la volonté des partenaires, qui parfois y voyaient des mesures de retardement de procédures judiciaires déjà jugées trop lourdes. Par ailleurs, l'absence de financement des acteurs a été un obstacle à la participation effective des membres : en effet, le temps que ceux-ci mobilisent pour participer aux travaux de la commission paritaire est du temps qu'ils ne peuvent pas consacrer à leurs activités habituelles.
De tweede uitdaging was de overschakeling van een differentiatie- en een eisenlogica naar een collectieve en positieve aanpak. Die aanpak zal in realiteit evenwel altijd op de kleinste gemene deler steunen omdat de bereidwilligheid van beide partijen de enige drijvende kracht is.
Le deuxième défi était de passer d'une logique de différenciation et de revendication, à une logique de construction collective de projet. Mais cette logique va de fait toujours porter sur le plus petit commun dénominateur, puisque le seul moteur est la volonté des parties.
De bemiddelingsstrategie kreeg in april 2006 concreet gestalte, maar werkt nog niet optimaal. Er zijn immers maar weinig dossiers en weinigen doen er een beroep op. Vele partijen staan weigerachtig tegenover bemiddeling. De procedure om aan bemiddeling te gaan doen, is te ingewikkeld en wordt herbekeken.
Le volet médiation a été ouvert en avril 2006, mais il ne fonctionne pas encore de manière optimale. En effet, il y a peu de dossiers, l'utilisation est inadéquate, il y a une grande difficulté des acteurs d'entrer dans une logique de médiation. La procédure d'entrée en médiation est trop lourde et est en révision.
De huurbemiddeling berust op de volgende beginselen :
Les principes de cette médiation locative sont les suivants :
de partijen moeten vrijwillig in het proces stappen, in tegenstelling met de verplichte verzoening waarvan sprake in het Burgerlijk Wetboek;
la démarche doit être volontaire dans les deux camps, contrairement à la conciliation obligatoire prévue actuellement dans le code civil;
de vertrouwelijkheid van de dossiers : de voorstellen van de partijen mogen niet ter sprake gebracht worden in de rechtbank;
la confidentialité des dossiers : toutes les propositions faites par les parties ne peuvent pas être ensuite évoqués devant les tribunaux;
een akkoord tussen partijen kan gehomologeerd worden door de vrederechter aangezien de bemiddelaars erkende actoren zijn.
un accord entre les parties peut également donner la possibilité d'être homologué en justice de paix, puisque les médiateurs travaillant dans ce cadre sont des médiateurs agréés.
Wat de referentiehuurtabel betreft, moest er eerst een analyse worden gemaakt van de Brusselse huurmarkt. Daarvoor werd de stad in 14 homogene wijken verdeeld en werden prijzen verzameld op grond van consensueel vastgestelde indicatoren.
En ce qui concerne la grille indicative des loyers, il a d'abord fallu procéder à une première étape d'analyse du marché locatif bruxellois, en subdivisant la ville en quatorze quartiers homogènes, et en essayant de récolter des prix en fonction d'indicateurs établis consensuellement.
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De Paritaire Commissie heeft eerst een inventaris opgesteld van alle bestaande instrumenten :
La commission paritaire a réalisé tout d'abord un inventaire des outils existants :
het kadaster, dat aan elke woning een « barcode » toekent, wat toelaat woningen van hetzelfde type te identificeren;
le cadastre : qui rattache chaque logement à un « codebarre », cet outil permet d'identifier des logements de même type;
het Gewestelijk Observatorium, dat een aselect onderzoek uitvoert over de grootte en het comfort van de woning;
l'observatoire régional : celui-ci mène une enquête aléatoire afin de recueillir des informations sur la taille et le degré de confort du logement;
het Nederlandse systeem : een puntensysteem met waarden;
l'expérience hollandaise : consiste en un système à points, auxquels sont rattachées des valeurs;
het Luxemburgse systeem : berust op investeringen die de eigenaar in de woning gedaan heeft;
le système luxembourgeois : se fonde sur des pourcentages de l'investissement que le propriétaire a réalisé dans le logement;
het Franse en de Engelse systeem : vergelijkende systemen (vergelijking van dezelfde woningtypes);
les expériences française et anglaise sont des systèmes comparatifs (comparaison de logements de même type);
het Zweedse model : neemt de productiekost van de openbare woningen als waarde-indicator van de woningen;
le modèle suédois : prend comme indicateur de la valeur du logement le coût de production des logements publics;
het hedonistische model : geeft de mate van marginale tevredenheid weer over een essentieel bestanddeel van de woning.
la modélisation hédonique est une mesure de la satisfaction marginale complémentaire qu'offre un élément constitutif du logement.
Op basis van die criteria, heeft de Commissie consensueel en gezamenlijk de meest relevante criteria vastgelegd om de tabellen op te stellen. Die laten toe de praktijk te onderzoeken. De Commissie heeft de stad in 14 wijken verdeeld: die bleken relevant, behalve twee : de Plantsoenenwijk en de Louizawijk. Die wijken tekenen zulke grote verschillen op dat de gegevens onbetrouwbaar zijn. De Commissie heeft de opstelling van de tabellen en het onderzoek op het terrein toevertrouwd aan een derde. Er is een overheidsopdracht bij onderhandeling uitgeschreven waarbij vier partijen geselecteerde werken : « Immodeling S.A. » voor het hedonistische model, UCL CREAT, de Universiteit van Antwerpen en het Centre de Rénovation Urbaine (ULB).
Sur la base de ces critères, la commission a arrêté de manière consensuelle et collective les critères les plus pertinents pour arrêter ces grilles, qui serviront ensuite à sonder le marché sur le terrain. La commission a divisé la ville en quatorze quartiers : ceux-ci s'avèrent pertinents, sauf deux : le quartier des squares et le quartier Louise, qui présentent des disparités trop importantes pour en tirer des informations fiables. La commission a choisi de confier à un tiers la mise en uvre de ces grilles et le sondage sur le terrain. Un marché a été lancé par procédure négociée : quatre sociétés ont été mises en concurrence : la société « Immodeling S.A. » pour le modèle hédonique, le CREAT (UCL), l'université d'Anvers et le Centre de Rénovation Urbaine (ULB).
De opdracht is toegewezen aan Immodeling-CREAT, die een gezamenlijke offerte hadden ingediend. De resultaten worden in januari 2007 verwacht.
Le marché a été attribué à une l'offre conjointe de l'association Immodeling-CREAT. Les résultats sont attendus en janvier 2007.
Samen met dat werk, heeft de Paritaire Commissie in juni 2006 unaniem een motie goedgekeurd over de ondoorzichtigheid van de huurmarkt; die motie was bestemd voor de federale regering en luidde als volgt :
Parallèlement à ce travail, en juin 2006, la commission paritaire a voté unanimement une motion sur l'absence de transparence du marché locatif, à l'attention de l'autorité fédérale. Cette motion était rédigée comme suit :
« De partners van de Brusselse Paritaire Huurcommissie en de stad Brussel stellen vast dat de huurmarkt complex en weinig doorzichtig is. Er is weinig beschikbare informatie die de prijzen linkt aan de kenmerken van de woning. Hoe preciezer de informatie is over wat te huur gesteld wordt, hoe effectiever de referentietabellen zijn en hoe
« Les partenaires de la commission paritaire locative de Bruxelles et la Ville de Bruxelles constatent que le marché locatif est un marché complexe et peu transparent. Le nombre d'informations disponibles permettant de relier un prix et différents éléments touchant à la nature du bien sont très peu nombreuses. Plus l'information donnée sur les
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doorzichtiger de markt is voor eigenaars en huurders. Ze vragen de federale regeringen om instrumenten te ontwikkelen die de samenhang tussen de gevraagde prijs en de volgende elementen verduidelijken :
».
mises en location sera fine et précise, plus le travail d'établissement de grilles référentielles et, par là, plus la transparence du marché sera effective pour les propriétaires et les locataires. Ils appellent donc les autorités fédérales à mettre en place les outils permettant de mettre en évidence le rapport entre le prix pratiqué et les éléments suivants :
».
De federale regering is daar gedeeltelijk op ingegaan in het kader van de programmawet :
Des réponses ont été partiellement apportées en la matière par le gouvernement fédéral dans le cadre de la loiprogramme :
verplichte prijsvermelding;
l'obligation de l'affichage du prix;
verplichte registratie van de huurcontracten; niet-naleving wordt bestraft;
l'enregistrement obligatoire des baux, avec des sanctions si ce n'est pas fait;
het jaarlijks rapport opgesteld door het NIS dat een objectieve kijk op de huurmarkt toelaat.
le rapport annuel établi par l'INS, qui va permettre l'objectivation du marché locatif.
Thans zijn methodes om de huurprijzen objectief vast te stellen een punt van discussie in de Paritaire Commissie. Enkele partijen worden al gehoord ter oplossing van de vrije prijsvastlegging. Er is geen overeenstemming over het product noch over de methode; er worden geen beslissingen genomen maar er wordt nagedacht over de volgende elementen :
A présent, la commission paritaire est en phase de discussion à propos des mécanismes d'objectivation des loyers. Une série d'intervenants sont auditionnés, afin de trouver des outils qui permettront de substituer à la liberté des parties pour la fixation du prix. Il n'y a pas de consensus sur le produit, ni même sur la méthode, il ne s'agit pas d'une phase décisionnelle, mais uniquement d'une réflexion à partir des éléments suivants :
diepgaande studie van het Hollandse puntenmodel;
lapprofondissement du modèle hollandais à points;
roosters voorgesteld door de vzw Convivence;
les grilles présentées par Convivence asbl;
vastlegging van de basishuurprijzen bij het Woningfonds en in de sociale huisvesting;
la fixation des loyers de base au Fonds du logement et dans le logement social;
diepgaande studie van het Luxemburgse model (investeringen).
lapprofondissement du modèle luxembourgeois (pourcentage sur l'investissement).
De Commissie maakt zich ook op voor de registratie van de klachten van de huurders over de gevraagde huurprijzen. Ze stelt een standaard « reporting »-rooster op, met alle relevante elementen. De Commissie heeft ervoor gekozen om geen « loket » op te richten, omdat zulks verwachtingen zou kunnen oproepen bij de huurders. In plaats daarvan, zijn er spreekuren met de verschillende actoren en geraakt men via hen aan informatie.
La commission prépare aussi sa mission d'enregistrement des plaintes des locataires quant au loyer réclamé, en établissant une grille de « reporting » standardisé des différents éléments qui peuvent revenir dans ce cadre-là. La commission a décidé de ne pas ouvrir un « guichet » qui risquerait d'amener des attentes dans le chef des locataires, mais de travailler en utilisant les permanences des différents acteurs, et de ramener l'information disponible par ces canaux.
De Commissie is verdeeld in voorstanders van de onzichtbare hand van de markt, die vinden dat alles té genormeerd is, en anderen, die directere maatregelen wensen inzake huurprijzen. Er kan geen akkoord bereikt worden over de dwingende en algemene regeling. Er zou ook gewerkt kunnen worden met overeenkomsten die verder gaan dan die van de SVK's.
La commission est partagée entre les partisans de la main invisible du marché, qui trouvent que tout est déjà beaucoup trop normé, et ceux qui voudraient des mesures plus directives en matière de loyer. Aucun accord sur un dispositif régulateur autoritaire et généralisé ne pourra donc être trouvé en son sein. Tout au plus serait-il éventuellement possible de travailler sur une logique de conventionnement plus large que celle des AIS.
De Paritaire Commissies zouden theoretisch een bemiddelaar moeten zijn die ongewone stijgingen van de huur-
Les commissions paritaires devraient théoriquement être un relais permettant de repérer dans un quartier des hausses
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prijzen in een wijk opspoort en flankerende maatregelen voor huurprijzen vraagt op basis van een samenwerkingsakkoord tussen de federale regering en het Gewest. De Paritaire Commissie zal ook op dat vlak evenwel weinig inspraak hebben over een normaal of aanvaardbaar niveau van de huurprijzen. Wat zal « het baken » zijn ? Moet men kijken of de huurmarkt de koopmarkt gaat volgen ? Houdt men rekening met de ABEX-index of met de gezondheidsindex ?
anormales de loyer, et de demander des mesures d'encadrement des loyers sur la base d'un accord de coopération entre le Fédéral et la Région. Mais là encore, la commission paritaire aura des difficultés à se prononcer sur le niveau normal ou acceptable des augmentations de loyer. Quelle sera la « balise » ? S'agira-t-il de voir si le marché locatif va suivre les prix de l'acquisitif ? Prendra-t-on en compte l'indice ABEX, ou l'indice santé ?
De heer Etienne Lambert meent tot slot dat het om een belangrijk experiment gaat, maar men moet zich bewust zijn van de beperkingen. De Paritaire Commissie kan niet de plaats innemen van de politieke besluitvormers : het gaat om een ontmoeting van actoren die tegengestelde doelstellingen nastreven.
En conclusion, M. Etienne Lambert estime qu'il s'agit d'une expérience importante, mais dont il faut être conscient des limites. La commission paritaire ne peut pas se substituer à la prise de décision d'un pouvoir politique : il s'agit d'une rencontre d'acteurs poursuivant des objectifs diamétralement opposés.
Wie zijn de leden van de Paritaire Commissie ? De openbare eigenaars (de regie van de stad, een vertegenwoordiger van de sociale huisvesting), de particuliere eigenaars (vertegenwoordigd door het AES), de bemiddelingspartners, de SVK's, de OCMW's, de vertegenwoordigers van de huurders (de huurdersvakbond, Convivence, de Vereniging van de Huurders van de Noordwijk), deskundigen die niet deelnemen aan de besluitvorming maar denkpistes mee verkennen (Universiteit Antwerpen, faculteiten Saint-Louis, ULB; een vertegenwoordiger van de Franstalige Orde van Advocaten, een architect, een vertegenwoordiger van het kadaster, een vrederechter).
Qui sont les membres de la commission paritaire ? Les propriétaires publics (la Régie de la Ville, un représentant des logements sociaux), les propriétaires privés (représentés par le SNP), les partenaires en médiation, les AIS, le CPAS, les représentants des locataires (le syndicat des locataires, Convivence, l'Union des locataires du quartier Nord), des experts qui ne participent pas à la prise de décision mais qui soutiennent la réflexion (l'Université d'Anvers, les Facultés Saint-Louis, l'ULB; un représentant de l'ordre francophone des avocats, un architecte, un représentant du cadastre, un juge de paix).
* * *
* * *
Gedachtewisseling
Echange de vues
De heer Olivier de Clippele vraagt, wat de evaluatieroosters van de huurprijzen betreft, of men rekening houdt met de gevraagde huurprijzen, de afgesproken huurprijzen of de werkelijk betaalde huurprijzen.
M. Olivier de Clippele demande, pour les grilles d'évaluation des loyers, si on tient compte des loyers demandés, des loyers convenus, ou des loyers réellement payés.
Is er een evaluatie van de gevolgen die de vaststelling van roosters van huurprijzen kunnen hebben voor de investering in nieuwe woningen ? In dat verband, zijn er twee tegengestelde meningen, te weten : de personen die menen dat er genoeg woningen zijn en anderen die menen dat de vastgoedmarkt altijd in beweging is, en dat het dus nodig is om te blijven investeren in nieuwe woningen. Er bestaat heden immers een verschijnsel van het niet meer samenwonen : hoewel het bevolkingsaantal stabiel blijft, neemt de vraag naar woongelegenheid toe omdat de gezinnen kleiner worden. De marktcapaciteit moet zich thans aanpassen aan die nieuwe vorm van leven in gemeenschap.
Y a-t-il une évaluation de l'impact que pourrait avoir l'établissement de grilles de loyers sur l'investissement en nouveaux logements ? A cet égard, deux thèses s'affrontent : d'une part, les personnes qui estiment qu'il y a assez de logements, d'autres qui estiment que le marché de l'immobilier est toujours en évolution, et qu'il est donc nécessaire de maintenir de l'investissement en logements nouveaux. En effet, il existe actuellement un phénomène de décohabitation : alors que la population est stable, la demande de logements augmente car la taille des ménages diminue. La capacité du marché doit actuellement s'adapter à cette nouvelle forme de vie en société.
Hoe evolueren de wijken ? Er waren vroeger wijken die weinig in trek waren, zoals de Marollen, maar die thans trendy zijn. Omgekeerd, is het nu moeilijk om te huren in de Louizalaan. Vroeger vluchtte men weg uit de stad, nu
Quelle est l'évolution des quartiers ? Il y avait des quartiers autrefois peu recherchés, comme les Marolles, qui sont actuellement fort à la mode. Inversement, aujourd'hui, à l'avenue Louise, il est difficile de louer un logement. Jadis, on
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keert men er weer. Zal dat rooster de situatie in elke wijk niet vastleggen ?
fuyait la ville, mais aujourd'hui on y revient. Cette grille ne risque-t-elle pas de figer la situation dans chaque quartier ?
Kan de heer Etienne Lambert uitleggen wat de hedonistische methode is om de huren te evalueren ?
Enfin, M. Lambert peut-il expliquer ce qu'est la méthode hédonique pour évaluer les loyers ?
De heer Etienne Lambert antwoordt dat het rooster voor de analyse van de huren steunt op de afgesproken huurprijs.
M. Etienne Lambert répond que pour la grille d'analyse des loyers, on se base sur le loyer convenu.
Inzake de gevolgen van een regelingsmaatregel op de onroerende investering (renovatie of andere), zijn er inderdaad twee mogelijkheden, en twee evaluatiemiddelen voor de huren. De commissie staat maar aan het begin van het werk van de opstelling van het rooster. Die twee paden zijn de volgende :
En ce qui concerne l'impact d'une mesure d'encadrement sur l'investissement immobilier (rénovation ou autre), il y a en effet deux thèses en présence, et deux outils d'évaluation des loyers. La commission n'en est qu'au début de son travail d'établissement de la grille. Ces deux pistes sont les suivantes :
evaluatie op basis van de kenmerken van de woning (aanwezigheid van douche, van x kamers, nabijheid van een metrostation
);
lévaluation en fonction des caractéristiques du logement (présence de douche, nombre de chambres, proximité d'une station de métro
);
evaluatie op basis van het door de eigenaar geïnvesteerde bedrag, in percenten uitgedrukt.
lévaluation à partir du montant investi par le propriétaire, rapporté à un pourcentage.
Er is tot op heden geen weet van de gevolgen van de regelingsmaatregelen op de markt. In Nederland, gaan stemmen op om de maatregelen te versoepelen en aldus investeringen mogelijk te maken.
Quant à la mesure de l'impact des mesures d'encadrement sur le marché, il n'y en a pas à ce stade-ci. Aux PaysBas, des voix s'élèvent pour demander un relâchement des mesures d'encadrement afin de permettre l'investissement.
De heer Olivier de Clippele merkt op dat alle woningen in Nederland hetzelfde zijn, wat niet het geval is in Brussel.
M. Olivier de Clippele fait remarquer qu'aux Pays-Bas, tous les logements sont identiques, ce qui n'est pas le cas à Bruxelles.
De heer Etienne Lambert legt uit dat de Paritaire Commissie voor de wijken een dynamisch middel heeft gekozen om verder door te gaan in de denkoefening; daarom is de stad opgedeeld in veertien wijken. De twee wijken die problemen opleveren wegens opmerkelijke gegevensverschillen zijn uitgerekend de Louizawijk en die van de plantsoenen. Men zal die wijken moeten splitsen of het onderzoek uitbreiden. Die verdeling in wijken is een tussenoplossing.
M. Etienne Lambert explique que, pour ce qui concerne les quartiers, la commission paritaire a choisi un outil dynamique qui permettait d'aller plus profondément dans sa réflexion : c'est pourquoi la ville a été subdivisée en 14 quartiers. Les deux quartiers qui posent problème avec un écart-type trop important, sont justement le quartier Louise et le quartier des squares. Il va falloir, soit scinder ces quartiers, soit augmenter l'échantillon. Cette division en quartiers est une solution intermédiaire.
De hedonistische methode is die welke het voor elke woning mogelijk maakt de nood aan eigen financiering in te schatten om een bijkomende behoefte van de huurder te lenigen. Indien er bijvoorbeeld een marmeren badkamer is, hoeveel is de markt bereid extra te betalen voor die bijkomende luxe ? Alles hangt echter sterk af van de wijk, want een badkamer in marmer heeft alleen belang in een als luxueus beschouwde wijk. De hedonistische methode werkt niet met punten naar gelang van elk kenmerk van een woning, maar opteert voor een multifactoriële benadering die het mogelijk maakt om rekening te houden met de bijkomende comfortinbreng voor elk type van woning in de verschillende wijken.
La méthode hédonique est celle qui permet d'évaluer, de manière propre à chaque logement, le besoin de financement propre à la satisfaction d'un besoin supplémentaire du locataire. Par exemple, si on a une salle de bain en marbre, combien le marché est-il prêt à payer en plus pour ce luxe supplémentaire ? Mais tout cela dépend fort du quartier, car une salle de bain en marbre n'a d'intérêt que dans un quartier considéré comme « luxueux ». La méthode hédonique, au lieu d'aligner des points de manière linéaire pour chaque caractéristique d'un logement, crée une approche multifactorielle qui permet d'intégrer les apports supplémentaires de confort propre à chaque type de logement dans les différents quartiers.
Op verzoek van mevrouw Michèle Carthé, geeft de heer Etienne Lambert een bijkomend voorbeeld van de hedonistische methode.
A la demande de Mme Michèle Carthé, M. Etienne Lambert donne un exemple supplémentaire à propos de la méthode hédonique.
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De klassieke methode bestaat erin waarden toe te kennen aan de kenmerken van de woning : bijvoorbeeld een woning met drie kamers in een bepaalde wijk krijgt x punten. De eis van de mensen ten aanzien van een woning, heeft betrekking op verschillende facetten : de oppervlakte of het aantal kamers speelt een belangrijke rol, maar ook de wijk, de aanwezigheid van openbaar vervoer of de aanwezigheid van een Amerikaanse keuken, die door sommigen kan worden aangemerkt als comfort en door andere, in bepaalde gemeenschappen, als geen comfort. Het is een methode die een belangrijke gegevensbank vereist.
La méthode classique consiste à attacher des valeurs à des caractéristiques du logement : par exemple, un logement 3 chambres dans tel quartier vaudrait x points. Mais l'exigence des gens par rapport à un logement concerne plusieurs niveaux : la surface de location ou le nombre de chambres joue un rôle déterminant, mais aussi l'attache par rapport à un quartier, la présence de transports en commun, ou la présence d'une cuisine américaine, qui peut être considérée par certains comme un confort, et par d'autres, dans certaines communautés, comme un inconfort. C'est une méthode qui exige une banque de données importante.
Mevrouw Céline Fremault vraagt hoe de klachten worden behandeld aangezien er geen specifieke dienst is die de klachten centraliseert.
Mme Céline Fremault demande comment fonctionne le traitement des plaintes, puisqu'il n'y a pas de guichet spécifique pour centraliser la demande.
De heer Etienne Lambert antwoordt dat een van de doelstellingen van de federale overheid er voor de Paritaire Commissie in bestaat gevallen te registreren waarin de huur abnormaal hoog is. Er is echter geen middel om daar iets aan te doen. Om te vermijden dat de mensen naar een balie gaan waar zij een antwoord verwachten en een onmiddellijke behandeling, heeft men ervoor gekozen om de informatie te vergaren via de eigen kanalen van elke vereniging die aan tafel zit, bijvoorbeeld in het kader van hun permanenties.
M. Etienne Lambert répond qu'un des objectifs voulus par lEtat fédéral pour la commission paritaire est d'enregistrer les situations où le niveau des loyers est anormalement élevé. Mais il n'y aucun outil pour agir par rapport à ça. Pour éviter que les gens se rendent à un comptoir où ils attendent une réponse et un traitement immédiats, on a choisi la solution de rassembler l'information à partir des canaux propres à chaque association présente autour de la table, par exemple dans le cadre de leurs permanences.
Voor de huurbemiddeling kan men dus terecht bij enerzijds de partners en anderzijds op een telefoonnummer waar de mensen op weg worden gezet naar een van de partners. Wanneer er een huurconflict is, moeten de mensen worden gesteund. Vooraleer de eigenlijke bemiddeling van start gaat, moet er echter een omslachtige procedure worden doorgesparteld. De commissie gaat na hoe die procedure kan worden versoepeld.
Les points d'entrée en médiation locative sont donc, d'une part les partenaires et, d'autre part, un numéro de téléphone qui permet aux gens d'être réorientés vers un des partenaires. Quand il y a un conflit locatif et que cela paraît urgent, il faut que les gens soient soutenus. Mais avant que la médiation proprement dite se mette en place, il faut passer par toute une procédure qui est très lourde. Une réflexion a lieu au sein de la commission pour voir comment cette procédure pourrait être allégée.
Mevrouw Isabelle Emmery vraagt, in verband met dat bemiddelingssysteem zoals het is uitgedacht, of er in iets voorzien is om de brug te maken met de vredegerechten.
Mme Isabelle Emmery demande, par rapport à ce système de médiation tel qu'il a été imaginé, s'il y a quelque chose de prévu pour faire le pont avec les justices de paix.
De heer Etienne Lambert antwoordt dat van meet af aan vaststond dat er in de paritaire commissie een vrederechter van het kanton in kwestie aanwezig zou zijn. De koppeling tussen bemiddeling en vredegerecht, onder meer door middel van een systeem van homologatie van akkoorden, is uitgedokterd met de vrederechters.
M. Etienne Lambert répond que dès le départ, il était prévu, au sein de la commission paritaire, la présence d'un juge de paix du canton concerné. L'articulation entre le processus de médiation et la justice de paix, notamment par un système d'homologation d'accords, a été conçu avec les juges de paix.
Mevrouw Isabelle Emmery vindt het positief dat men de vrederechters laat meespelen in een algemeen systeem. Maar hoe zit dat dan in de individuele gevallen ?
Mme Isabelle Emmery estime qu'il est positif de faire participer les juges de paix à un système général. Mais qu'en est-il dans les cas individuels ?
De heer Etienne Lambert antwoordt dat de commissie vooralsnog geen individueel dossier te behandelen heeft gekregen. De vrederechters willen dat de commissie eerst een bemiddelingssysteem uitdoktert op verzoek van de mensen en dan, als het systeem werkt, zullen ze de mensen weerzien voor de paritaire commissie in het kader van de gerechtelijke bemiddeling.
M. Etienne Lambert répond que la commission n'a pour le moment aucun dossier individuel à traiter. Les juges de paix souhaitent que la commission mette d'abord au point son système de médiation à la demande des gens, puis, si l'outil fonctionne, c'est alors qu'ils renverront les gens devant la commission paritaire dans le cadre de la médiation judiciaire.
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Mevrouw Julie Fiszman vraagt of er voorstellen zijn vanwege de eigenaars om in een vrijwillige overeenkomst te stappen.
Mme Julie Fiszman demande s'il y a eu des propositions de la part de propriétaires pour entrer dans un conventionnement volontaire.
De heer Etienne Lambert antwoordt ontkennend: de mensen die een overeenkomst willen, richten zich vooral tot de twee actoren met een goede naam in Brussel, te weten het project X van het OCMW, of de SVK's.
M. Etienne Lambert répond par la négative : les gens qui veulent un conventionnement s'adressent plutôt aux deux acteurs qui ont pignon sur rue à Bruxelles : soit le projet X porté par le CPAS, soit l'AISB.
De heer Erland Pisson komt terug op het voorbeeld van de Amerikaanse keuken die door sommigen als comfort wordt beschouwd en door anderen als geen; dat gaat in tegen het idee dat de huur objectiveerbaar is.
M. Erland Pison revient sur l'exemple de la cuisine américaine, tantôt considérée par certains comme un confort, tantôt par d'autres comme un inconfort : cela va à l'encontre de l'idée selon laquelle le loyer est objectivable.
De heer Etienne Lambert antwoordt dat zulks geen voorbeeld is van het niet objectiveerbaar karakter van de huur, maar aantoont dat de enige relevante aanpak erin bestaat een multifactoriële analyse van de aspiraties van de twee partijen te maken.
M. Etienne Lambert répond que ce n'est pas l'illustration du caractère inobjectivable du loyer mais un exemple qui montre que la seule approche pertinente est celle qui consiste en une analyse multifactorielle des aspirations des deux parties.
De heer Erland Pison poneert dat zijn kritiek fundamenteler is : ongeacht de methode, meent de volksvertegenwoordiger dat er geen objectivering van de huur mogelijk is.
M. Erland Pison précise que sa critique est plus fondamentale : quelle que soit la méthode adoptée, le député estime qu'il n'y a pas moyen de réaliser une objectivation du loyer.
De heer Etienne Lambert antwoordt dat de prijs voor sommigen de wil van de eigenaar en van de huurder verenigt. Anderen willen dat de Staat een regulerende rol speelt. In de twee gevallen, moeten de analist en de actor zich ervan bewust zijn dat zij met een complexe en wijzigende markt te maken hebben, volgens de bronnen.
M. Etienne Lambert répond que pour certains, le prix est la rencontre des volontés entre un propriétaire et un locataire. D'autres veulent que l'Etat joue un rôle régulateur. Dans les deux cas, l'analyste et l'acteur doivent être conscients qu'ils sont face à un marché complexe ou inachevé selon les sources.
Mevrouw Céline Fremault vraagt welk administratief personeel wordt ingeschakeld voor de werkzaamheden van de Paritaire Commissie. Heeft de schepen van huisvesting toezicht op dat personeel ?
Mme Céline Fremault demande quel est le personnel administratif qui est mobilisé par les travaux de la commission paritaire. Y a-t-il sur ce personnel une tutelle de l'échevin du logement ?
De heer Etienne Lambert antwoordt dat hij coördinator is van het grootstedenbeleid en van het huisvestingscontract in Brussel.
M. Etienne Lambert répond que, pour sa part, il est coordinateur « politique des grandes villes » et du contrat logement à Bruxelles.
De staf heeft ook een voltijdse ombudsvrouw die de ene helft van haar werktijd besteedt aan de invoering van het bemiddelingsproces en de andere helft aan het doorgeven van ervaring en de opleiding van de tussenpersonen.
Le staff se compose aussi d'une médiatrice à temps plein dont le temps de travail est affecté pour moitié à la mise en place du processus de médiation, et pour moitié à la diffusion de l'expérience et la formation des relais.
De aandacht van de heer Alain Daems gaat uit naar de problemen bij de installatie van de Paritaire Commissie. Het voorstel van resolutie strekt ertoe de regeling uit te breiden tot de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, gelet op de wooncrisis in Brussel, waar de huurprijzen zeer hoog liggen ten opzichte van de inkomsten van de inwoners : de federale regering heeft trouwens voorzien in een gedifferentieerd systeem naar gelang van het Gewest. Als dat echter zo moeilijk ingevoerd kan worden, zal het lenigen van de behoeften van de mensen te lang op zich laten wachten. Daar zijn twee redenen voor :
M. Alain Daems est interpellé par les difficultés de la mise en place de la commission paritaire. Le but de la proposition de résolution est d'étendre ce dispositif aux 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, vu la crise du logement spécifique à Bruxelles, où les loyers sont particulièrement élevés au regard des revenus des gens : le gouvernement fédéral a d'ailleurs prévu un système de différenciation par région. Mais, si c'est aussi difficile à mettre en place, la réponse aux besoins exprimés par les gens sera trop lointaine. Deux raisons expliquent ce phénomène :
enerzijds, de financieringsbehoefte : hoeveel geld zou er nodig zijn ?
d'une part le besoin de financement : à combien pourrait-il se chiffrer ?
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anderzijds, het feit dat de paritaire commissies op vrijwillige basis werken en zelf bepalen hoever ze willen gaan.
d'autre part, le fait que les commissions paritaires travaillent sur une base volontaire et n'iront que jusqu'où elles veulent aller.
De spreker meent dat conventionering maar een gedeeltelijke oplossing is en slechts een deel van de woningen van de markt haalt. Er is een paradoxaal gevolg : het aantal niet-geconventioneerde woningen daalt en uiteindelijk stijgen de prijzen. Zou men niet moeten overgaan van differentiatie naar een solidariteitsmechanisme, zijnde een fiscale regeling, opdat de prijzen zo dicht mogelijk bij de referentiehuurprijzen blijven ?
L'orateur estime que le conventionnement n'est pas une solution : elle est partielle, elle ne fait que retirer une partie des logements du marché. Il y a un effet paradoxal : cela réduit le nombre de loyers hors conventionnement, et pousse finalement les prix à la hausse. Ne faudrait-il pas passer d'une logique de différenciation à un mécanisme de solidarité, c'est-à-dire un mécanisme fiscal, pour que les prix restent le plus près possible du loyer de référence ?
De heer Etienne Lambert is het helemaal eens met de heer Alain Daems : die beslissing zal niet in de paritaire commissies kunnen worden genomen. De paritaire commissies kunnen evenwel technische richtlijnen voor de besluitvorming verstrekken. Aanvankelijk vreesde men voor uitstelmanoeuvres om het werk van de paritaire commissie te vertragen. Dat was niet het geval. Iedereen heeft het spel meegespeeld. Dat is een zeer goede zaak. De beslissing zal evenwel niet in de paritaire commissie worden genomen.
M. Etienne Lambert s'inscrit entièrement dans les propos de M. Alain Daems : ce n'est pas au sein de commissions paritaires que la décision pourra être prise. Les commissions paritaires peuvent cependant réaliser un balisage technique de la prise de décision. Ainsi, on a craint au départ un travail dilatoire de certaines parties pour retarder le travail de la commission paritaire. Cela n'a pas été le cas, tout le monde a joué le jeu, ce qui est très positif. Mais ce n'est pas l'endroit où la décision sera prise.
De heer Alain Daems vraagt of de commissie in haar besprekingen rekening houdt met het feit dat een woning niet alleen een economische investering is, maar ook een basisbehoefte.
M. Alain Daems demande si la commission met en balance, dans ses discussions, le fait que le logement soit non seulement un investissement, en termes économiques, mais que c'est aussi un bien de première nécessité.
De heer Etienne Lambert antwoordt dat de waarde van een woning voor de vertegenwoordigers van de huurders nooit de return van een investering in vastgoed is, maar veeleer een middel om het recht op een woning concreet gestalte te geven. De commissie houdt altijd rekening met die twee aspecten, die altijd een latent spanningsveld vormen. Daar zit namelijk de kern van het probleem, te weten de desiderata van de enen en de anderen. Daarom zullen de verschillende partijen nooit helemaal tevreden zijn over de regeling.
M. Etienne Lambert répond que la valeur d'un logement n'est jamais, pour les représentants des locataires, le retour sur un investissement immobilier, mais bien un moyen de mettre en uvre le droit au logement. Ces deux tendances traversent la commission, et ce débat est toujours latent. C'est précisément là que se situe le nud du problème, les aspirations des uns et des autres. C'est pourquoi le dispositif ne permettra jamais de satisfaire entièrement les parties autour de la table.
Mevrouw Julie Fiszman herinnert eraan dat de commissie vorige week een vertegenwoordiger van de minister van Justitie heeft horen verklaren dat de Gewesten de federale overheid om de oprichting van andere paritaire commissies kunnen vragen. Heeft de heer Lambert kennis van andere gemeenten die de installatie van een paritaire commissie wensen ?
Mme Julie Fiszman rappelle que la semaine dernière la commission a entendu un représentant de la Ministre de la Justice expliquer que les régions peuvent demander à lEtat fédéral la création d'autres commissions paritaires. M. Lambert a-t-il connaissance d'autres communes qui souhaiteraient l'établissement d'une commission paritaire ?
De referentiehuurtabellen zijn nog niet klaar. Is er een tijdschema opgesteld ? Zal er binnenkort een evaluatie komen ?
Les grilles de loyers ne sont pas encore finalisées, mais y a-t-il un calendrier, ou une évaluation prévue prochainement ?
Het NIS zou een rapport over de evolutie van de huurprijzen opstellen : zal er een « loket » zijn ? Hoe zal het NIS samenwerken met de paritaire commissies en andere instellingen, zoals bijvoorbeeld het CIBG, dat alle openbare woningen in kaart brengt ?
Il est prévu qu'un rapport sur l'évolution des loyers soit réalisé par l'INS : y aura-t-il eu un guichet ? Comment s'établiront les coopérations entre l'INS et les commissions paritaires, ainsi que d'autres organismes, comme par exemple le CIRB qui cartographie tous les logements publics ?
Volgens de spreekster is conventionering een oplossing die daadwerkelijk strookt met de Belgische zienswijze. Er
Pour l'intervenante, le conventionnement est une piste qui s'inscrit réellement dans la logique belge. Il devrait y
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zou een middel moeten zijn om een akkoord te vinden, als alle partijen van goede wil zijn.
avoir un moyen de trouver un accord, moyennant la bonne volonté de chacune des parties.
De heer Etienne Lambert antwoordt dat hij geen weet heeft van aanvragen van andere gemeenten om een paritaire commissie op te richten.
M. Etienne Lambert répond qu'il n'a pas connaissance de demandes d'autres communes de créer une commission paritaire.
De resultaten van de objectieve tabellen worden verwacht tegen januari 2007. De tweede enquête zal gehouden worden in januari 2008. Voor de beoordeling van de evolutie zal men tot januari 2008 moeten wachten.
Les résultats des grilles objectives sont prévus pour janvier 2007. La seconde enquête aura lieu en janvier 2008. Donc, pour l'évaluation d'une évolution, il faudra attendre janvier 2008.
Wat de conventionering betreft, kan men werken met een systeem dat op de overeenkomsten tussen de artsen en de ziekenfondsen lijkt : men zou met « conventioneringspackages » kunnen werken, die het iedereen mogelijk zouden maken om te opteren voor het geconventioneerde systeem of voor het vrije systeem, maar het is aan de politiek om daarover te beslissen.
Pour ce qui concerne le conventionnement, on peut avoir un système qui se rapproche des conventions médicomutuélistes. On pourrait avoir des « packages » de conventionnements, qui permettraient à chacun d'opter pour le système conventionné ou pour le système libre, mais c'est au politique d'en décider.
De voorzitter dankt de heer Etienne Lambert voor zijn uiteenzetting en openhartigheid. Het aantal paritaire commissies vermeerderen is dus misschien niet het wondermiddel.
Le président remercie M. Etienne Lambert pour son exposé et sa franchise. La multiplication des comités paritaires n'est donc peut-être pas la panacée.
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* * *
3. Hoorzitting met de heer Daniel Fastenakel, voorzitter van de Adviesraad voor de Huisvesting (vergadering van 5 december 2006)
3. Audition de M. Daniel Fastenakel, président du Conseil consultatif du logement (réunion du 5 décembre 2006)
De heer Daniel Fastenakel wijst erop dat de Adviesraad voor de Huisvesting op eigen initiatief in februari 2006 advies heeft uitgebracht over de invoering van een huurtoelage waarvan sprake in het regeerakkoord 2004, dat voorziet in de geleidelijke invoering van een huurtoelage in het kader van een regeling van de huurprijzen.
M. Daniel Fastenakel rappelle qu'en février 2006 le Conseil consultatif du logement a adopté un avis d'initiative qui portait sur l'instauration d'une allocation-loyer dans le contexte précis de l'accord gouvernemental de 2004; lequel prévoit « la mise en place progressive d'une allocation-loyer dans le cadre d'un encadrement des loyers ».
De meerderheid in de raad was geen voorstander van een huurtoelage, maar gaf de voorkeur aan meer structurele maatregelen om het woningaanbod en de toegangsmogelijkheden uit te breiden. De Adviesraad voor de Huisvesting staat evenwel positief tegenover de invoering van een huurtoelage, aangezien het openbaar aanbod onvoldoende is om in de behoeften te voorzien. De Adviesraad voor de Huisvesting is bijgevolg te vinden voor een overgangshuurtoelage in het kader van de regeling van de huurprijzen, om Mattheuseffecten te voorkomen.
Dans sa majorité, le conseil n'était pas favorable à l'allocation-loyer, mais préférait des mesures plus structurelles visant à renforcer l'offre de logement et les possibilités d'accès. Mais le Conseil consultatif du logement a jugé positive l'introduction d'une allocation-loyer, puisque l'offre publique est insuffisante pour satisfaire les besoins. Il est donc favorable à une allocation logement transitoire liée à un encadrement des loyers, afin d'éviter les effets d'aubaine.
De huurtoelage zou enerzijds bestemd zijn voor gezinnen met lagere netto-inkomsten dan het leefloon (625 euro voor een alleenstaande en 835 euro voor een persoon met een kind ten laste). Die doelgroep zou volgens het armoedeverslag ongeveer 17.000 begunstigden tellen. Voorts, zou de huurtoelage ook bestemd zijn voor grote gezinnen van meer dan vijf personen, waarvan er volgens de Dulbeastudie in mei 2005 ongeveer 4.020 zouden zijn. De huur-
Le public cible de cette allocation-loyer serait, d'une part, les ménages ayant un revenu net inférieur au revenu d'intégration (celui-ci s'élève à 625 euros pour un isolé, et 835 euros pour une personne avec un enfant à charge). Ce public cible représenterait quelque 17.000 bénéficiaires, d'après le rapport sur la pauvreté. D'autre part, l'allocationloyer viserait aussi les grands ménages de plus de 5 personnes, qui représentent, en mai 2005, quelque 4.020 fa-
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toelage zou dus in totaal voor 21.000 gezinnen bestemd zijn.
milles, selon l'étude Dulbea. Cette allocation-loyer viserait donc au total 21.000 ménages.
Het bedrag van de huurtoelage zou het verschil moeten dekken tussen, enerzijds, het derde van de inkomsten van de begunstigde, vermeerderd met 30 % van de kinderbijslag en, anderzijds, een geconventioneerde huurprijs die overeenkomt met 115 % van de maximumhuurprijs die de sociale verhuurkantoren aanrekenen :
Le montant de l'allocation-loyer devrait couvrir la différence entre, d'une part, le tiers des revenus du bénéficiaire, majoré de 30 % des allocations familiales, et d'autre part, un loyer conventionné, qui correspond à 115 % du loyer maximal pratiqué dans les agences immobilières sociales :
414 477 580 684 857
euro euro euro euro euro
voor voor voor voor voor
een een een een een
eenkamerappartement tweekamerappartement driekamerappartement vierkamerappartement vijfkamerappartement of een huis.
414 euros pour un appartement 1 chambre 477 euros pour un appartement 2 chambres 580 euros pour un appartement 3 chambres 684 euros pour un appartement 4 chambres 857 euros pour un appartement 5 chambres ou une maison.
Met de huurtoelage, zouden de huurders niet meer dan een derde van hun inkomsten aan de huur hoeven te besteden. Op dit ogenblik, zijn de huurprijzen niet geconventioneerd. Het is de bedoeling dat de verhuurders toetreden tot een vrijwillig conventioneringssysteem, zodat ze de subsidies rechtstreeks ontvangen. De eigenaar heeft aldus de garantie dat dat deel van de huur betaald wordt, zelfs als de huurder insolvent is. De huurder betaalt slechts het verschil tussen de geconventioneerde huurprijs en de huurtoelage.
Cette allocation devrait permettre de ne pas dépenser plus que le tiers de leur revenu au loyer. Aujourd'hui, les loyers ne sont pas conventionnés. Il s'agit pour les bailleurs d'entrer dans un système volontaire de conventionnement, de telle manière que le subside leur soit directement versé. Ainsi, le propriétaire a la garantie de voir cette part-là du loyer payée, même en cas d'insolvabilité du locataire. Quant au locataire, il ne paie que la différence entre le loyer conventionné et l'allocation-loyer.
Die oplossing kan toegepast worden op de openbare niet-sociale woningen, zoals bijvoorbeeld de woningen van de gemeenten, de OCMW's en het Woningfonds.
Cette solution peut s'appliquer au logement public hors logement social, comme par exemple les logements des communes, des CPAS ou du Fonds du logement.
De begroting is opgemaakt op basis van een raming van het aantal eigenaars die bereid zijn om in zo'n systeem te stappen : volgens het Nationaal Eigenaarssyndicaat zou 15 % van de eigenaars daartoe bereid zijn, wat overeenkomt met 3.150 gezinnen. Dat zou 6,3 miljoen euro per jaar kosten. Er zou een Fonds kunnen worden opgericht om de financiering van het systeem op voldoende lange termijn te garanderen met het oog op de levensvatbaarheid en financierbaarheid ervan.
Un calcul budgétaire a été fait sur la base d'une estimation du nombre de propriétaires acceptant de renter dans un tel système : selon le SNP, cela pourrait intéresser 15 % de propriétaires, ce qui correspond à 3.150 ménages. Il en coûterait 6,3 millions d'euros par an. Un Fonds pourrait être constitué, afin de garantir sur une durée suffisamment longue le financement du système, pour qu'il soit viable, et qu'il continue à être financé.
Gedachtewisseling
Echange de vues
De heer Alain Daems vraagt hoe de Adviesraad voor de Huisvesting ertoe komt dat zo'n systeem beter zou zijn dan het systeem van de SVK's.
M. Alain Daems demande ce qui a permis au Conseil consultatif du logement de penser que ce système serait plus performant que le système des AIS.
Vanwaar komt de veronderstelling dat 15 % van de eigenaars geïnteresseerd zou zijn in dat systeem ? Waarom baseert men zich niet veeleer op het aantal huurders die erin geïnteresseerd zouden zijn ? Hoe zou dat systeem werken, als men weet dat die doelgroep een zeer hoog rotatiepercentage heeft ?
Par ailleurs, sur quelle base repose le chiffre de 15 % de propriétaires potentiellement intéressés par ce système ? Pourquoi ne se base-t-on pas plutôt ici sur le nombre de locataires pouvant être intéressés par le système ? Comment ce système pourrait-il fonctionner lorsque l'on sait que ce public cible a un taux de rotation très élevé.
Volgens de heer Daniel Fastenakel zijn er geen aanwijzingen dat het systeem aantrekkelijker zou zijn dan het systeem van de SVK's : de SVK's fungeren immers als inter-
Pour M. Daniel Fastenakel, rien ne dit que ce système pourrait être plus attractif que le système des AIS : en effet, les AIS jouant le rôle de médiation entre bailleur et loca-
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face tussen de verhuurder en de huurder, zodat er tussen hen geen rechtstreeks contact meer is, wat in bepaalde gevallen niet in goede aarde valt bij de eigenaars die de controle op hun woningen wensen te behouden. De huurtoelage zou er ook voor kunnen zorgen dat de huurders enige tijd in hun woning blijven.
taires, il n'y a plus de contact direct entre le locataire et le propriétaire, ce qui, dans certains cas, déplaît à certains propriétaires, qui souhaitent garder le contrôle de leurs logements. L'allocation-loyer permettrait aussi de garantir une certaine permanence des locataires dans leur logement.
Over de raming hoeft geen extra commentaar te worden geleverd. Volgens de vertegenwoordigers van het Nationaal Eigenaarssyndicaat is ze realistisch.
En ce qui concerne l'estimation, il n'y a pas de commentaire supplémentaire à faire; les représentants du SNP disent que l'estimation est réaliste.
De heer Alain Daems vindt dat zo'n systeem het een kandidaat-huurder nog moeilijker maakt om een woning te zoeken, want hij zou de verhuurder dan inzage in zijn financiële situatie moeten geven.
M. Alain Daems estime que ce système rend plus difficile encore, dans le chef d'un candidat-locataire, la recherche d'un logement, car ce système l'obligerait à révéler au bailleur sa situation financière.
De heer Daniel Fastenakel antwoordt dat de eigenaar die een woning verhuurt, zou kunnen meedelen dat hij bereid is om toe te treden tot het conventioneringssysteem : men zou aldus komen tot een soort labelling van de huurtoelage. De Adviesraad voor de Huisvesting heeft dat niet besproken.
M. Daniel Fastenakel répond qu'on peut imaginer que le propriétaire qui met en location annonce qu'il accepte d'entrer dans un conventionnement : on en arriverait ainsi à une sorte de labellisation de l'allocation-loyer. Le Conseil consultatif n'a pas délibéré à ce sujet.
De heer Olivier de Clippele herinnert eraan dat de vorige spreker, de heer Etienne Lambert, poneerde dat de invoering van een huurrooster tien jaar in beslag zou nemen. Tegen wanneer ziet de heer Daniël Fastenakel de toepassing van zijn voorstel, dat de spreker ten andere voortreffelijk vindt ? Waarom is het de Adviesraad voor de Huisvesting niet gelukt om doeltreffend te lobbyen om die maatregel door te drukken ?
M. Olivier de Clippele rappelle que l'intervenant précédent, M. Etienne Lambert, disait que l'établissement d'une grille de loyer prendrait 10 ans. Dans quel délai M. Daniel Fastenakel voit-il l'application de sa proposition, que l'intervenant juge d'ailleurs excellente ? Pourquoi le Conseil consultatif du logement n'est-il pas parvenu à faire un lobbying assez efficace pour faire accepter cette mesure ?
De heer Daniel Fastenakel antwoordt dat, betreffende de termijnen, de invoering van dat systeem zeer snel zou kunnen gebeuren, voor zover er een budget beschikbaar is. Er is echter al geld beschikbaar op de begroting 2007 voor een huurtoelagesysteem in de overheidswoningen.
M. Daniel Fastenakel répond que, par rapport aux délais, la mise en place de ce système pourrait être très rapide, pour autant qu'il y ait un budget disponible. Or il y a déjà des fonds disponibles au budget 2007 pour un système d'allocation-loyer dans les logements publics.
Het is niet de taak van de Adviesraad voor de Huisvesting om te lobbyen. De hoofdmoot van het werk van de raad bestaat erin adviezen te verstrekken over de ontwerpen van de regering, maar de gekozenen beslissen.
Le rôle du Conseil consultatif du logement n'est pas de faire du lobbying. La partie la plus importante du travail du Conseil est de donner un avis sur les projets du gouvernement, mais ce sont les élus qui décident.
Mevrouw Julie Fizsman vraagt wie lid is van de Adviesraad voor de Huisvesting.
Mme Julie Fiszman demande quels sont les membres du Conseil consultatif du logement.
Hoe kan men, uit economisch oogpunt, verantwoorden dat een huurtoelage die direct wordt toegekend aan een eigenaar zonder overeenkomst niet wordt doorgerekend op de huurders ?
Par ailleurs, comment peut-on justifier du point de vue économique qu'une allocation-loyer octroyée directement à un propriétaire sans conventionnement ne se répercute sur les locataires ?
De heer Daniel Fastenakel antwoordt dat hij de lijst van de leden aan het secretariaat van de commissie zal bezorgen. De raad is samengesteld uit vertegenwoordigers van de huurders, de openbare en private eigenaars, de Vereniging van de Stad en de Gemeenten, deskundigen, enz.
M. Daniel Fastenakel répond qu'il remettra la liste des membres au secrétariat de la commission. Le Conseil est constitué de représentants de locataires, de propriétaires publics et privés, l'Union de la ville et des communes, des experts, etc.
Inzake de huurtoelage, is er geen sprake van het systeem toe te passen zonder overeenkomst. Het doel is de eigenaar
En ce qui concerne l'allocation-loyer, il n'est pas question d'appliquer ce système sans conventionnement. Le but
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voor te stellen om in een systeem van vrijwillige conventionering te stappen, met huurmaxima. Dat kan ook toegepast worden op de OCMW-woningen en op de woningen van de gemeenten. De OCMW's zijn inderdaad niet noodzakelijk operatoren van de sociale huisvesting.
est de proposer au propriétaire d'entrer dans un système de conventionnement volontaire, avec des maxima de loyer. Cela peut s'appliquer aussi aux logements des CPAS et aux logements des communes. En effet, les CPAS ne sont pas nécessairement des opérateurs de logement social.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt, in verband met hetgeen de heer Etienne Lambert stelde, of men niet eerst zou moeten nadenken over de conventionering. Men geeft geen hulp zonder tegenprestatie. De eigenaars zullen niet in de conventionering stappen als ze er geen voordeel uit puren. Het is niet voor morgen dat men er zal geraken. Er zullen enorme middelen nodig zijn om dat te doen.
Mme Julie Fiszman demande, par rapport à ce que disait M. Etienne Lambert, s'il ne faudrait pas d'abord réfléchir au conventionnement. On ne donne pas des aides sans contrepartie. Les propriétaires ne rentreront dans le conventionnement que s'ils y trouvent un avantage. Or ce n'est pas demain qu'on y arrivera. Il faudra des moyens énormes pour ce faire.
De heer Daniel Fastenakel stelt de commissie voor om de eigenaars aan de tand te voelen. Ze zijn bereid om in dat systeem van conventionering te stappen.
M. Daniel Fastenakel suggère à la commission d'auditionner les propriétaires. Ils sont prêts à rentrer dans ce système de conventionnement.
Inzake de vraag of men middelen heeft, of er een doelgroep is, en of de eigenaars in het systeem stappen, zonder dat evenwel massaal te doen, zegt de spreker dat men in staat zal zijn veel mensen te helpen. Een som van 6 miljoen euro per jaar brengt de financiën van het Gewest niet in gevaar. De bal ligt dus in het kamp van de wetgever.
Sur la question des moyens, si on a un public cible, et si les propriétaires entrent dans le système, sans pour autant y entrer en masse, on sera en mesure d'aider beaucoup de gens. Une somme de 6 millions d'euros par an ne met pas en péril les finances de la Région. La balle est donc dans le camp du législateur.
De heer Olivier de Clippele herinnert eraan dat zijn voorstel van ordonnantie, dat afgeketst is in de commissie, een driedubbele conventionering behelsde, te weten een conventionering over de staat van het goed, over de duur van de huurovereenkomst en over de maximumhuur. Het was aan de regering om de maximumhuur te bepalen. Een eigenaar wordt afgeremd om in het systeem te stappen als hij het goed op korte termijn wil verkopen. Een conventionering op lange termijn zou echter interessant kunnen zijn voor een eigenaar.
M. Olivier de Clippele rappelle que sa proposition d'ordonnance, qui a été rejetée en commission, prévoyait un triple conventionnement : un conventionnement sur l'état du bien, sur la durée du bail, et sur le loyer maximum. C'était au gouvernement de fixer le loyer maximum. Ce qui freine le propriétaire pour entrer dans le système, c'est lorsqu'il veut vendre le bien à court terme. Un conventionnement à long terme pourrait cependant être intéressant pour un propriétaire.
Mevrouw Isabelle Emmery herinnert eraan dat conventionering erop neerkomt dat er een systeem van openbaar label wordt ingevoerd. Dat zal een navenante administratie vergen om na te gaan of de voorwaarden wel degelijk vervuld zijn. Als men een vergelijking maakt met het systeem van de SVK's, kan men zich afvragen wie dat controlesysteem, systeem van conventionering en die labelregeling zal betalen: de overheid of de eigenaars ?
Mme Isabelle Emmery rappelle que le conventionnement revient à établir un système de labellisation publique. Cela va demander une administration conséquente, afin de vérifier que les conditions sont bien réunies. Si on fait le parallèle avec le système des AIS, on peut se demander qui va payer ce système de contrôle, de conventionnement, de labellisation. Ce système sera-t-il à charge des pouvoirs publics ou des propriétaires ?
De heer Daniel Fastenakel antwoordt dat de Adviesraad voor de Huisvesting die vraag niet in beschouwing heeft genomen. Persoonlijk meent hij dat men de kosten van het systeem niet op de eigenaar moet afwentelen. Inzake de staat van het goed, moet de Adviesraad bepalen of de woning in goede staat moet zijn volgens de gewestelijke normen, behoudens bewijs van het tegendeel. Als men nog meer moet controleren, zal men het systeem onuitvoerbaar maken.
M. Daniel Fastenakel répond que le Conseil consultatif du logement n'a pas envisagé cette question. A titre personnel, il ne pense pas qu'il faille faire peser le coût de ce système sur le propriétaire. En ce qui concerne l'état du bien, la position du Conseil consultatif est de dire qu'il faut que le logement soit en bon état par rapport aux normes régionales, sauf preuve du contraire. Si on doit contrôler encore davantage, on rendra le système impossible à mettre en uvre.
De Voorzitter uit zijn bewondering voor de heer Daniel Fastenakel omdat hij een consensus heeft gevonden binnen de Adviesraad. Hij uit echter een vrees in verband met een systeem dat beperkt is in de tijd. Als men een kraan open-
Le président exprime son admiration devant M. Daniel Fastenakel d'avoir trouvé un tel consensus au sein du Conseil consultatif. Il émet cependant une crainte quant au préalable d'un système limité dans le temps. En effet, si on
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zet, valt te vrezen dat men die niet meer kan dichtdraaien en men een systeem invoert van hulp aan personen in plaats van een systeem van hulp om een woning te kunnen betrekken, wat een maatschappelijk debat is.
ouvre un robinet, il est à craindre qu'on n'arrive plus à le fermer, et qu'on fasse à un système d'aide aux personnes au lieu d'un système d'aide à la brique, ce qui est tout un débat de société.
De heer Daniel Fastenakel antwoordt dat de Adviesraad dat niet wenst. Hij preciseert dat de vorige voorzitter, te weten de heer Pol Zimmer, het meeste werk verricht heeft inzake de huurtoelage.
M. Daniel Fastenakel répond que ce n'est pas le souhait du Conseil consultatif. Il précise que l'essentiel du travail sur l'allocation-loyer revient au précédent président, M. Pol Zimmer.
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4. Hoorzitting van de heer Nicolas Bernard, hoogleraar aan de Facultés Saint Louis (vergadering van 5 december 2006)
4. Audition de M. Nicolas Bernard, professeur aux facultés Saint Louis (réunion du 5 décembre 2006)
De heer Nicolas Bernard begint zijn uiteenzetting met de mededeling dat hij bij het secretariaat van de commissie twee documenten indient over de huurtoelage en de regeling van de huurprijzen.
M. Nicolas Bernard commence son exposé en signalant qu'il dépose au secrétariat de la commission deux documents faisant le point sur l'allocation-loyer et l'encadrement des loyers.
De spreker wenst punt per punt het voorstel van resolutie van de heer Alain Daems en van mevrouw Julie Fiszman van commentaar te voorzien.
L'orateur souhaite commenter point par point la proposition de résolution déposée par M. Alain Daems et Mme Julie Fiszman.
Inzake vastgoedspeculatie, op blz. 14 van het voorstel, vindt de spreker dat het moeilijk is om vastgoedspeculatie te bestraffen. Het Arbitragehof poneert dat het moeilijk is om de exacte oorzaken van leegstand aan te geven. Het Arbitragehof heeft al bepalingen tegen leegstand van woningen moeten vernietigen omdat men de leegstaande woningen niet over dezelfde kam mag scheren als vastgoedspeculatie. Als men de strijd wil aanbinden tegen dat verschijnsel, speelt men beter op de meerwaarde.
En ce qui concerne la spéculation immobilière, à la page 14 de la proposition, l'intervenant estime qu'il est difficile de pénaliser la spéculation immobilière. La Cour d'Arbitrage indique qu'il est difficile de déterminer les causes exactes pour lesquelles un bâtiment reste vide. La Cour d'Arbitrage a déjà dû annuler des dispositions prises contre les logements vides, parce qu'on ne peut pas faire de généralisation entre les logements vides et la spéculation immobilière. Si on veut lutter contre ce phénomène, il vaut mieux jouer sur la plus-value.
Mevrouw Isabelle Emmery meent dat men het debat in een ander kader moet plaatsen. Ze meent dat het op dit moment niet nodig is om het voorstel van resolutie punt per punt van commentaar te voorzien. Het zou interessanter zijn over een totaalbeeld te beschikken over de huurregeling in het licht van de huidige wetgeving.
Mme Isabelle Emmery estime qu'il faut recadrer le débat. L'oratrice estime qu'à ce stade, il n'est pas nécessaire de commenter point par point la présente résolution. Il serait plus intéressant d'avoir un point de vue global sur l'encadrement des loyers au regard de la législation actuelle.
De heer Nicolas Bernard zal een tussenweg kiezen.
M. Nicolas Bernard adoptera dès lors une voix médiane.
In het voorstel van resolutie zitten zeer interessante punten.
Dans la proposition de résolution, beaucoup de points sont très intéressants.
Inzake de oproep tot de federale overheid om de huurwet te herzien, meent de spreker dat men die eerst op het terrein moet uitvoeren. Men heeft al bepalingen die de huurverhogingen regelen.
En ce qui concerne l'appel au Fédéral à revoir la loi sur les baux, l'orateur estime qu'il faut d'abord l'appliquer sur le terrain telle qu'elle est. On a déjà des dispositions qui règlent l'augmentation du loyer.
Tijdens de huurperiode zelf wordt de huurprijs geregeld, aangezien hij niet meer mag stijgen dan de indexering. In de marge, kan men ook de huurprijs herzien.
Durant le bail lui-même, le loyer est déjà encadré, puisqu'il ne peut augmenter au-delà de l'indexation; d'une manière plus marginale, on peut aussi réviser le loyer.
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Tussen twee huurovereenkomsten in bestaat er een maatregel om abnormale stijgingen van de huurprijs te voorkomen : in geval van een huurovereenkomst op korte termijn, mag de eigenaar die met dezelfde huurder verder wil, de huurprijs niet verhogen. Als de eigenaar van huurder verandert in geval van opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur, moet de huurprijs van de tweede huurovereenkomst dezelfde zijn als die van de eerste huurovereenkomst. Die bepaling moet eerst in de praktijk toegepast worden. Dat was tot nu toe moeilijk, want het was moeilijk om de vorige huurprijs te kennen. Met de verplichte registratie van de huurovereenkomst, zal men dat voortaan beter kunnen controleren en die bepaling van artikel 7, § 1, van de wet van 1991, gewijzigd in 1997, beter doen toepassen.
Entre deux contrats de bail, il existe une mesure destinée à éviter des bonds anormaux de loyer : dans le cas du bail à court terme, si le propriétaire garde le locataire, il ne peut pas augmenter le loyer; si le propriétaire change de locataire, dans le cas des baux successifs de courte durée, le loyer du deuxième bail doit être le même que celui du premier bail. Cette disposition doit d'abord être appliquée sur le terrain. C'était difficile à appliquer jusqu'à présent, car il était difficile de connaître le loyer précédent. Avec l'enregistrement obligatoire du bail, on pourra désormais mieux contrôler et faire appliquer cette disposition de l'article 7, § 1er, de la loi de 1991, modifiée en 1997.
Om renovatie aan te moedigen en zwartwerk te ontmoedigen, zouden, volgens de spreker, de reële huurprijzen moeten worden belast. Heden ten dage is de onroerende voorheffing gebaseerd op het kadastraal inkomen, een theoretische forfaitaire huurprijs, geraamd op basis van inkomsten van 1975. Sinds 1991, is het kadastraal inkomen geïndexeerd, maar dat is helemaal geen weergave van de stijging van de prijzen op de vastgoedmarkt. In 1996, lag het kadastraal inkomen volgens de Hoge Raad van Financiën gemiddeld 3,21 keer lager dan de reële huurprijs. Een woning in Sint-Gillis heeft bijvoorbeeld een hoger kadastraal inkomen dan een woning in Woluwe, want men houdt ook rekening met de nabijheid van het stadscentrum. De vastgoedbelastingen zetten bijgevolg niet aan tot gematigdheid. Als de eigenaar lage huurprijzen aanrekent, straft hij zichzelf.
En ce qui concerne l'incitation à la rénovation et le découragement du travail en noir, il faudrait en arriver, selon l'orateur, à la taxation des loyers réels. Actuellement, l'impôt des personnes physiques comme le précompte immobilier sont basés sur le revenu cadastral, un loyer forfaitaire théorique, estimé sur la base des revenus de 1975. Depuis 1991, il est soumis à l'indexation, ce qui est loin de refléter la hausse du marché immobilier. En 1996, le Conseil supérieur des Finances a estimé que le revenu cadastral était en moyenne 3,21 fois moins élevé que le loyer réel. Un logement à St Gilles a par exemple un revenu cadastral supérieur à un logement à Woluwé, car on calculait aussi la proximité avec le centre-ville. Le système fiscal immobilier n'encourage donc pas à la modération. Si le propriétaire demande des loyers peu élevés, il se pénalisera lui-même.
De belasting van de reële huurprijzen biedt hoofdzakelijk drie voordelen :
La taxation réelle des loyers comporte essentiellement trois avantages :
1) aanmoediging tot gematigdheid : dankzij de geleidelijkheid van de belasting zou de eigenaar die een hoge huurprijs aanrekent, in een hogere inkomstenschijf terechtkomen en bijgevolg zwaarder belast worden : als hij daarentegen een lage huurprijs aanrekent, zal hij niet zwaar belast worden;
1) l'incitation à la modération : grâce à la progressivité de l'impôt, le propriétaire qui demande cher pour un loyer risquerait de basculer dans une tranche supérieure de revenus, et donc d'être davantage taxé; à l'inverse, s'il loue bon marché, il sera peu taxé;
2) aanmoediging tot renovatie dankzij de mogelijkheid om de reële kosten af te trekken;
2) l'incitation à la rénovation, grâce à la possibilité de déduction des frais réels;
3) strijd tegen zwartwerk, aangezien de onderhouds- en renovatiewerken aangegeven moeten worden om ze van de belastingen te kunnen aftrekken.
3) la lutte contre les travail au noir, puisqu'il faudra déclarer les travaux d'entretien et de rénovation pour pouvoir les déduire fiscalement.
De Hoge Raad voor de Financiën is in een verslag van 1997 zeer te spreken over de belasting op de reële huurprijzen. Die methode bestaat ook in Frankrijk en Duitsland en is van toepassing op de handelshuurovereenkomsten in België.
Un rapport du Conseil supérieur des Finances de 1997 est très favorable à la taxation réelle des loyers. Cette méthode existe aussi en France et en Allemagne, et est d'application en Belgique pour les baux commerciaux.
Als men er niet in slaagt de reële huurprijzen te belasten, zou men het kadastraal inkomen moeten aanpassen aan de realiteit :
Si on n'arrive pas à taxer les loyers réels, il faudrait faire correspondre le revenu cadastral à la réalité :
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a) een algemene perequatie : dat is een zeer zware maatregel en politieke zelfmoord voor de bevoegde federale minister, terwijl die belastingopbrengsten voor de Gewesten bestemd zijn. De vastgoedagentschappen zouden kunnen deelnemen aan die algemene perequatie. De eigenaars zouden er misschien niet bij verliezen, want de gemeenten zouden dankzij die extra inkomsten de opcentiemen kunnen verlagen. De Staat zou erbij winnen, want men zou vaststellen dat veel woningen opgedeeld zijn, maar dat het kadastraal inkomen hetzelfde is gebleven;
a) une péréquation généralisée : c'est une mesure très lourde et suicidaire politiquement pour le ministre fédéral qui en déciderait, alors que cet impôt est rétrocédé aux régions. Les agences immobilières pourraient participer à cette péréquation généralisée. Les propriétaires ne seraient peut-être pas perdants, car les communes pourraient ainsi, face à cet afflux de revenus, diminuer leurs additionnels. Pour l'Etat, il y aurait un gain, car on se rendrait compte que beaucoup de logements ont été subdivisés, alors que le revenu cadastral est resté le même;
b) een doelgerichte perequatie : hiermee kan de minister van Financiën, op voorstel van een burgemeester, de kadastrale inkomens herzien op het hele grondgebied van de gemeenten, in een wijk of zelfs voor één enkel gebouw. Men zou die perequatie kunnen doorvoeren in bepaalde zones met grote huurspanningen. Dat systeem wordt uitgelegd op pagina 5 van het document « Les échos du logement » nr. 1 van 1 maart 2006.
b) une péréquation ciblée : permet au ministre des Finances, sur proposition d'un bourgmestre, de faire une révision soit sur l'ensemble du territoire de la commune, soit sur un quartier, voir même sur un seul immeuble. On pourrait faire cette péréquation dans des zones ciblées à forte tension locative. Ce système se trouve expliqué à la page 5 du document « Les échos du logement » n° 1 de mars 2006.
De aandacht van de spreker wordt eveneens getrokken op het deel van de tekst waarin gesproken wordt van een fiscale regeling die de verhuurders ertoe kan aanzetten om huurprijzen aan te rekenen die bij de referentiehuurprijzen aanleunen. Het zou in dat verband interessant kunnen zijn om uit te gaan van de onroerende voorheffing. Het Gewest is niet bevoegd om aan het kadastraal inkomen te raken, maar zou voor de onroerende voorheffing een andere belastinggrondslag dan het kadastraal inkomen kunnen nemen. Die nieuwe grondslag zou het verschil kunnen zijn tussen de aangerekende huurprijs en een referentiehuurprijs. Hoe meer de verhuurder zou afwijken van de referentiehuurprijs, hoe groter de belastinggrondslag zou zijn. Dat is een denkspoor dat volledig onder de bevoegdheid van het Gewest valt, de federale overheid buitenspel zet en grondig uitgewerkt zou zijn. Het risico bestaat evenwel dat de inkomsten van de gemeenten aanzienlijk afnemen. In Wallonië betaalt de eigenaar die zijn pand via een SVK verhuurt, echter geen onroerende voorheffing meer. De gemeenten zijn bereid die uitdaging aan te gaan. Als die maatregel het mogelijk maakt om het aantal via de SVK's verhuurde woningen te verhogen, hoeven er minder sociale woningen te worden gebouwd, hoeft er minder sociale hulp te worden verleend enz.
L'orateur a également été interpellé par la partie du texte qui parle d'un mécanisme fiscal ayant pour effet d'inciter les bailleurs à pratiquer des loyers proches du loyer de référence. L'idée qui pourrait être intéressante dans ce cadre-là est de partir du précompte immobilier. La Région n'est pas compétente pour toucher au revenu cadastral, mais pourrait substituer au revenu cadastral une autre base d'imposition pour le précompte immobilier. Cette base nouvelle pourrait être la différence entre le loyer demandé et un loyer de référence. Plus le bailleur s'écarterait du loyer de référence, plus la base imposable serait importante. C'est une piste qui a le mérite de relever entièrement de la compétence de la Région sans passer par le Fédéral, et qui aurait le mérite d'être approfondie. Cependant, il y a un risque de diminuer de manière substantielle le revenu des communes. Mais en Wallonie, le propriétaire qui confie son bien à une AIS ne paie plus de précompte immobilier. C'est un pari que les communes ont accepté de relever : si cette mesure permet d'augmenter les logements en AIS, il y a moins de logements sociaux à construire, moins d'aide sociale à donner, etc.
Wat de paritaire huurderscommissie betreft, heeft de heer Etienne Lambert eraan herinnerd dat er verschillende manieren zijn om de huurprijs objectief in kaart te brengen en dat die methodes elkaar uitsluiten. Het Franse en Nederlandse model zijn immers zeer verschillend. Het Franse systeem reguleert de huurprijzen in die zin dat de stijging van de huurprijs niet groter mag zijn dan de stijging in de onmiddellijke omgeving. Het is gebaseerd op een vergelijking : als de huurprijzen van het omliggende vastgoed de hoogte ingaan, dan volgt men die trend. Dat systeem is niet erg regulerend. Het Nederlands systeem is daarentegen gebaseerd op criteria : voor elk criterium wordt een punt toegekend en elk punt is een aantal euro's waard. Aldus
Pour ce qui est de la commission paritaire locative, M. Etienne Lambert l'a bien rappelé : il y a diverses manières d'objectiver le loyer, ces méthodes s'excluant l'une l'autre. En effet, le modèle français et le modèle hollandais sont très différents. Le système français régule les loyers dans un sens où l'augmentation de loyer ne peut pas être supérieure à celle de l'environnement immédiat. C'est un système par comparaison : si le marché de l'immobilier voisin flambe, celui-ci flambera aussi, c'est donc un système qui n'est pas très régulatoire. Le système hollandais par contre est un système par critères : pour chaque critère, un point est attribué et chaque point vaut autant d'euros. On en arrive ainsi à un loyer plafond. Par exemple, si la superfi-
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komt men tot een maximale huurprijs. Als bijvoorbeeld oppervlakte of energie een belangrijk criterium zijn, worden de facturen gemoduleerd naar gelang van hetgeen waarop men de nadruk wil leggen. Het is een veel strikter systeem, dat evenwel geen investeringen belet, aangezien verbeteringen van de panden meer punten kunnen opleveren. Het is dus niet noodzakelijk een marxistisch systeem.
cie ou si l'énergie est un critère important, on module les facteurs en fonction de ce qu'on veut mettre en avant. C'est un système beaucoup plus contraignant, mais qui n'empêchera pas les investissements, puisque l'amélioration du bien pourra rapporter plus de points. Ce n'est donc pas nécessairement un système marxisant.
* * *
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Gedachtewisseling
Echange de vues
Mevrouw Julie Fiszman dankt hoogleraar Nicolas Bernard voor zijn uiteenzetting. De volksvertegenwoordigster herinnert eraan dat ze haar voorstel heeft ingediend voordat de federale overheid maatregelen heeft genomen. Aan bepaalde desiderata uit de tekst is al tegemoetgekomen, zoals de verlaging van de btw voor socialewoningbouw. De fiscale maatregelen om vastgoedspeculatie te ontmoedigen ressorteren exclusief onder de federale overheid, aangezien de inkomstenbelastingen dan gewijzigd zouden worden.
Mme Julie Fiszman remercie le professeur Nicolas Bernard pour son exposé. La députée rappelle qu'elle a déposé sa proposition avant que les mesures fédérales ne soient prises. Certaines demandes exprimées par le texte sont d'ores et déjà rencontrées, comme la diminution de la TVA pour la construction de logements sociaux. Pour ce qui concerne les mesures fiscales visant à décourager la spéculation immobilière, celles-ci relèvent uniquement du Fédéral, puisqu'il s'agit de modifier les impôts sur le revenu.
Ook de belasting op de reële huurprijzen in het kader van de inkomstenbelasting is een exclusief federale en geen gewestelijke bevoegdheid. Als men in het Brussels Gewest evenwel een vastgoedfiscaliteit die naam waardig tot stand wil brengen, zou men moeten beginnen met het uitbouwen van een eigen belastingadministratie, wat nog niet het geval is.
La taxation réelle des loyers à l'impôt des personnes physiques relève également exclusivement du Fédéral, et non pas des compétences régionales. Mais si on veut mettre en place une fiscalité immobilière digne de ce nom en Région bruxelloise, il faudrait commencer par poser les jalons d'une administration fiscale propre, ce qui n'est pas encore le cas.
De heer Olivier de Clippele heeft de heer Nicolas Bernard horen verwijzen naar een verslag van de Hoge Raad voor de Financiën van 1997. De toenmalige minister van Financiën, te weten de heer Philippe Maystadt, had afgezien van die reële belasting, en nog wel op basis van dat verslag, dat poneerde dat de huidige belasting van de huren reeds erg dicht bij die van de lonen lag.
M. Olivier de Clippele a entendu M. Nicolas Bernard faire référence à un rapport du Conseil supérieur des Finances de 1997. Or, le ministre des finances de l'époque, M. Philippe Maystadt, avait précisément renoncé à sa politique de taxation réelle sur base de ce rapport, qui disait que la taxation actuelle des loyers était déjà fort proche de celle des salaires.
Inzake de doelgerichte perequatie, herinnert de volksvertegenwoordiger eraan dat die heeft plaatsgehad in Gesves en dat de burgemeester in kwestie de volgende verkiezingen had verloren. Die doelgerichte perequatie is dus nog dodelijker voor de burgemeester die erom verzoekt.
En ce qui concerne la péréquation ciblée, le député rappelle que cela a eu lieu à Gesves, et que le bourgmestre concerné avait perdu les élections communales suivantes. Cette péréquation ciblée est donc encore plus suicidaire pour le bourgmestre qui en fait la demande.
Waarom het systeem van het kadastraal inkomen vervangen door een reële belasting? Het fiscaal rendement van de onroerende inkomsten is het grootste van alle belastbare inkomsten in België. Het bedraagt 98 %. Het kadastraal inkomen is gemakkelijk inkohierbaar, en de ontvangst is het gemakkelijkst te innen. Ongeveer 400.000 gezinnen doen aangifte van inkomsten in code 1106 van de belastingaangifte (in huur gegeven goederen). Als men uitgaat van gemiddeld drie woningen per verhuurder, zouden er ongeveer 1.200.000 rekeningen moeten worden nagegaan. Men zou dus overgaan van een eenvoudig systeem met een optimaal rendement naar een uiterst ingewikkeld systeem.
Pourquoi remplacer le système du revenu cadastral par celui de la taxation réelle ? Le rendement fiscal des revenus immobiliers est le plus important de tous les revenus taxables en Belgique, il s'élève à 98 %. Le revenu cadastral est le plus facilement enrôlable, et sa recette est la plus facilement percevable. Environ 400.000 ménages déclarent des revenus au code 1106 de la déclaration d'impôts (biens donnés en location): si on considère en moyenne trois logements par bailleur, il y aurait environ 1.200.000 comptes à vérifier. On passerait donc d'un système simple, dont le rendement est optimal, à un système extrêmement compliqué.
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De volksvertegenwoordiger is er absoluut van overtuigd dat het systeem tot gevolg zou hebben dat het zwartwerk vermindert maar heeft daarentegen meer twijfels over het voordeel dat de huurders zouden puren uit dat systeem van reële belasting. De huren in Brussel zijn altijd lager dan in vergelijkbare Europese steden, te weten Milaan, Amsterdam, Rijsel, Lyon, Frankfurt, enz. waar er hogere belastingen zijn. Wanneer de huurdersverenigingen vragen om hun verhuurder meer te belasten, hopen ze dat de huren minder hoog zullen zijn; het omgekeerde doet zich evenwel voor want de belasting wordt ambtshalve afgewenteld op de huren.
Le député est entièrement d'avis que ce système aurait pour conséquence de diminuer le travail au noir, mais se dit par contre beaucoup plus dubitatif quant à l'avantage que les locataires auraient à retirer de ce système de taxation réelle. Les loyers pratiqués à Bruxelles sont toujours plus bas que les villes européennes comparables à Bruxelles : Milan, Amsterdam, Lille, Lyon, Francfort, etc., où il existe des sytèmes de taxation plus forts. Lorsque les associations de défense des locataires demandent une plus forte taxation de leur bailleur, ils espèrent que leurs loyers seront moins cher, mais c'est l'inverse qui se produira, car l'impôt se répercutera d'office sur les loyers.
In Nederland, is het ook zo dat, wanneer men een woning te huur zoekt, men zich eerst moet inschrijven en het is pas na maanden dat men een woning voorgesteld krijgt; als men een derde keer weigert, duikelt men naar beneden op de lijst. Is dat het systeem dat de heer Bernard voorstaat ?
Aux Pays-Bas, lorsqu'on cherche un logement à louer, il faut d'abord s'inscrire, et ce n'est qu'après des mois qu'on propose un logement; si on refuse la troisième fois, on retombe en bas de la liste. Est-ce le système prôné par M. Bernard ?
De heer Nicolas Bernard antwoordt dat hij het verslag van de Hoge Raad voor de Financiën niet op dezelfde manier leest. Daarin wordt geponeerd dat het systeem een onmiskenbare stap voorwaarts is op het vlak van de billijkheid en de Belgische Staat zowat 8 miljard (frank) extra zou opleveren. De spreker heeft in dat verslag geen ernstige bezwaren tegen de reële belasting gemerkt.
M. Nicolas Bernard répond qu'il n'a pas fait la même lecture du rapport du Conseil supérieur des finances : il y est dit que ce système marquerait un progrès indéniable sur le plan de l'équité, et rapporterait à l'Etat belge quelque 8 milliards (de francs) supplémentaires. L'intervenant n'a pas vu dans ce rapport d'objections sérieuses contre la taxation réelle.
Zou de reële belasting van de huren tot een zwaardere belastingdruk leiden ? Niet noodzakelijk : men zou zeer goed de tarieven kunnen herzien, men zou de reële kosten kunnen aftrekken. Het is een andere manier van belasten, die een nieuw evenwicht zou kunnen bewerkstelligen. Als dat tot een te zware belasting leidt, zou het aanbod inderdaad kunnen verminderen. Dat is niet de bedoeling. Men moet dat economisch bekijken en niet vanuit het principe dat het een zwaardere belasting zou opleveren.
La taxation réelle des loyers aboutirait-elle à une plus lourde imposition ? Pas nécessairement : on pourrait très bien revoir les taux, on pourrait déduire les frais réels. Il s'agit d'un autre mode de taxation qui amènerait un rééquilibrage. Si cela mène à un impôt trop lourd, on risque effectivement de réduire l'offre. Mais tel n'est pas l'objectif. Il faut l'envisager de manière économique, et non pas partir du principe péremptoire que cela donnerait un impôt plus lourd.
Inzake de inning, klopt het dat er thans maar 8 % van de huurovereenkomsten worden geregistreerd en alleen voor standingwoningen. Met de geïnformatiseerde verplichte registratie, zal men iets doen aan de onwetendheid over de huurmarkt.
En ce qui concerne la perception, il est vrai que seuls 8 % des baux sont actuellement enregistrés, et uniquement des baux de standing. Avec l'enregistrement obligatoire informatisé, on va pallier à la méconnaissance du marché locatif.
Het is juist dat Brussel een van de minst dure hoofdsteden van Europa is, maar ook een stad waarvan het overheidswoningbestand het meest beperkt is : er zijn maar 8 % gereglementeerde huurwoningen. De geringe hoogte van de private huren is het gevolg van een openbaar woningbestand dat zijn rol van « overloop » niet vervult, te weten de mensen die in privéwoningen te veel betalen, opvangen.
Il est vrai que Bruxelles est une des capitale parmi les moins chères d'Europe, mais c'est aussi une ville dont le parc public est le plus réduit : il n'y a que 8 % de loyers réglementés. La faible hauteur des loyers privés est le corollaire d'un parc public qui ne remplit pas son rôle de déversoir, c'est à dire qui n'absorbe pas les gens qui paient trop cher dans le parc privé.
In Nederland, is het systeem immers dirigistisch maar er ligt een hervorming in het verschiet. Op 1 januari 2007, zal Nederland het systeem versoepelen, te weten 25 % van het bestand zal buiten de huurreglementering vallen en er zal voor de toekenning van de punten meer rekening worden gehouden met de verkoopwaarde. Het is dus een sys-
Aux Pays-Bas, le système est en effet dirigiste, mais est à la veille d'une réforme. Au 1er janvier 2007, les autorités hollandaises vont assouplir ce système : 25 % du parc sera hors réglementation de loyer, et il sera davantage tenu compte de la valeur vénale du bien pour l'établissement des points. C'est donc un système évolutif. L'idée intéressante
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teem dat verandert. Het interessante is dat het bedrag van de huur rekening moet houden met bepaalde criteria en dat men die moet kunnen veranderen op grond van voorschriften van het moment.
est que le montant d'un loyer doit répondre à des critères déterminés, qu'il faut pouvoir modifier en fonction des impératifs du moment.
De heer Alain Daems meent dat er in de andere hoofdsteden waar niet geconventioneerde huren hoger zijn, een bezorgdheid over sociale mix heerst. Men moet ook minder hoge huurprijzen vragen in het centrum van de hoofdsteden.
M. Alain Daems estime que dans les autres capitales où les loyers non conventionnés sont plus élevés, se pose un souci de mixité sociale. Il faut aussi offrir des loyers moins chers dans le centre des capitales.
Inzake de wetsbepalingen die al zouden bestaan en die men meer zou moeten toepassen, is het voorstel van resolutie de uitdrukking van een specifiek probleem voor Brussel inzake sociale crisis van de huisvesting : het verzoek richt zich tegelijk tot de federale overheid, om een belasting van de reële huren te vragen (wijziging van de inkomstenbelasting om de vastgoedspeculatie sterker te bestraffen, de renovatie aan te moedigen en het zwartwerk te ontmoedigen), en tot het Gewest om, in verband met de kwaliteit van de woning, een verschillend systeem te vragen volgens een huurrooster: zijn die systemen onderling te verzoenen ?
En ce qui concerne les dispositions légales qui existeraient déjà et qu'il faudrait davantage appliquer, la proposition de résolution est l'expression politique d'un problème spécifique à Bruxelles en matière de crise sociale du logement : la demande s'adresse à la fois au Fédéral, pour demander une taxation des loyers réels (modifier les impôts sur le revenu de manière à pénaliser plus fortement la spéculation immobilière, à inciter la rénovation et décourager le travail en noir) , et à la Région, pour demander, en lien avec la qualité du logement, un système différencié en fonction d'une grille indicative des loyers : ces systèmes sont-ils compatibles entre eux ?
De heer Nicolas Bernard antwoordt dat het idee om de voorheffing te wijzigen thans niet doenbaar is, want er is geen referentiehuur om de standaard te bepalen. Voor het ogenblik bestaat er enkel een huurrooster van de SVK's dat eenvormig is voor het hele Gewest. Een fijnmaziger rooster is er nog niet. De paritaire huurcommissies opereren in een louter plaatselijk kader. Er is nog lang geen veralgemening in het vooruitzicht. Men zou eerst die belastinggrondslag moeten berekenen.
M. Nicolas Bernard répond que l'idée de modifier le précompte n'est pas faisable pour le moment, car on n'a pas de loyer de référence pour constituer l'étalon du bas. Seule existe pour le moment la grille de loyers des AIS, qui est uniforme pour toute la Région. Une grille plus fine n'existe pas encore : les commissions paritaires locatives n'agissent que dans un cadre purement local. Il n'y aura pas de généralisation possible avant longtemps. Il faudrait d'abord calculer cette base d'imposition.
A priori is er geen verenigbaarheid met de twee belastingsystemen die toegelicht zijn. De belasting van de reële huur gebeurt bij de inkomstenbelasting. De onroerende voorheffing is een gewestbelasting, maar ook een gemeentelijke grondbelasting. We zitten met erg verschillende logica's. De ene sluit de andere niet uit.
Il n'y a pas, a priori, de compatibilité entre les deux systèmes fiscaux exposés : la taxation du loyer réel se fait à l'impôt des personnes physiques; le précompte immobilier est un impôt régional, mais c'est aussi un impôt communal sur le foncier. On est dans des logiques fort différentes : il n'y a pas d'exclusive de l'une sur l'autre.
De heer Denis Grimberghs hamert erop dat de situatie van het huisvestingsbeleid in Brussel ingewikkeld is. In de acht voorstellen die de heer Nicolas Bernard doet om de huren te regelen, zit een spectrum van maatregelen. Wat zijn de verbanden tussen die maatregelen ?
M. Denis Grimberghs souligne que la situation de la politique du logement à Bruxelles est complexe. Dans les huit propositions que fait M. Nicolas Bernard pour un encadrement des loyers, il y a tout un panel de mesures. Quelle est l'articulation entre ces mesures ?
Gezien het geringe aantal openbare woningen, moet de overheid de private huurmarkt reglementeren. Vele overheidsmaatregelen zijn genomen om de privésector ertoe aan te zetten te bouwen, te kopen, enz. Het is logisch dat de overheid de kosten van de huren tracht te matigen.
Vu le faible nombre de logements publics, les autorités doivent réglementer le marché locatif qui se retrouve entre les mains du privé. Beaucoup de politiques publiques ont été menées pour viser le secteur privé, notamment pour encourager la construction, l'acquisition, etc. Il est logique que l'autorité publique cherche à modérer le coût des loyers.
Inzake de verbanden tussen de kwaliteit van de woningen en de matiging van de huren, merkt de volksvertegenwoordiger op dat er thans renovatiepremies bestaan. Is er geen koppeling nodig tussen de toekenning van die premies
En ce qui concerne l'articulation entre la qualité des logements et la modération des loyers, le député fait observer qu'il existe aujourd'hui des primes à la rénovation. N'y a-t-il pas un lien nécessaire à faire entre l'octroi de ces
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en de gerichte matiging van de huren in de woningen waarvoor overheidspremies worden toegekend ?
primes et la modération ciblée des loyers dans ces logements qui ont fait l'objet de primes publiques ?
Als men Brussel vergelijkt met andere Europese steden, spoort de spreker ten volle met de heer Daems, die opmerkt dat er in Brussel een politieke keuze is gemaakt opdat de mensen met bescheiden inkomsten in het centrum van de stad kunnen blijven wonen.
Quand on compare Bruxelles avec d'autres villes européennes, l'orateur s'inscrit entièrement dans la remarque de M. Alain Daems : un choix politique a été fait à Bruxelles pour que les gens à revenus modestes puissent habiter au centre ville.
Men zou ook het gemiddelde inkomen van de Brusselaars moeten vergelijken met dat van de inwoners van die andere steden. De evolutie van de inkomens is niet hetzelfde tussen Brussel en bijvoorbeeld Amsterdam.
Mais il faudrait aussi pouvoir comparer le revenu moyen des Bruxellois avec celui des habitants de ces autres villes. L'évolution des revenus n'est pas la même entre Bruxelles et, par exemple, Amsterdam.
De heer Nicolas Bernard zegt dat de acht voorstellen die hij gedaan heeft open pistes zijn. Als men de wet op de huurovereenkomsten al zou toepassen, zou men een groot deel van het probleem oplossen. Al die maatregelen moeten nu ook weer niet tegelijk uitgevoerd worden: de eigenaars moeten er een voordeel bij blijven hebben om hun goed te verhuren.
M. Nicolas Bernard répond sur l'articulation entre les huit propositions qu'il fait : ce sont des pistes ouvertes. Si on appliquait déjà la loi sur les baux, on aurait résolu une partie importante du problème. Il ne faut pas non plus que toutes ces mesures soient appliquées en même temps : il faut que les propriétaires continuent à trouver un avantage à mettre leurs biens en location.
Wat de renovatiepremies betreft, is er nood aan vrijwillige overeenkomsten, een « winwinpartnership » : de eigenaar krijgt overheidsmiddelen en de huurder heeft een huurovereenkomst met voorwaarden. De vroegere renovatiepremies volgden dat principe : de eigenaar diende de lopende huurprijs na te leven en als het goed vrij kwam, moest er een contract van negen jaar gesloten worden met een huurprijs vastgesteld door de afgevaardigde van de minister op basis van bepaalde criteria. Dat systeem is helaas gewijzigd in 2002 en de eigenaar-verhuurder kwam niet meer in aanmerking voor die premies. De eigenaarverhuurder moet thans met een SVK werken als hij die premies wenst.
En ce qui concerne les primes à la rénovation, il faudrait un conventionnement volontaire, un partenariat « gagnantgagnant » : le propriétaire reçoit des moyens publics et le locataire a un loyer conventionné. Les anciennes primes à la rénovation respectaient ce principe : le propriétaire devait respecter le loyer en cours, et si le bien était vacant, il fallait passer un contrat de 9 ans avec un loyer fixé par le délégué du ministre sur la base de certains critères. Hélas, ce système a été revu en 2002, en interdisant au propriétaire-bailleur d'avoir accès à ces primes. Actuellement, le propriétaire-bailleur doit passer par une AIS s'il veut bénéficier de ces primes.
Eigendom wordt gesteund door de Staat, maar er is geen enkele steun voor verhuring, noch voor de verhuurder (geen fiscale afschrijving voor de bouw en de verhuring van een goed, geen aanspraak tot de renovatiepremies) noch voor de huurder (geen huurtoelage die naam waardig). De overheid heeft een belangrijke rol in de ondersteuning van het particuliere aanbod. Daarom zouden de renovatiepremies opnieuw in de richting van geconventioneerde overeenkomsten moeten gaan. Dat stond in de programmawet : als men renoveert, wordt de inkomstenbelasting verminderd, maar dat moet blijven gebeuren via de SVK's. Het beste zou zijn de twee ideeën te scheiden.
La propriété est soutenue par l'Etat, mais il n'y a aucun soutien à la location, ni sous l'angle du bailleur (pas d'amortissement fiscal à la construction et à la mise en location d'un bien, pas d'accès aux primes à la rénovation), ni sous l'angle du locataire (pas d'allocation-loyer digne de ce nom). Les pouvoirs publics ont un rôle essentiel de soutien de l'offre privée. C'est pourquoi les primes à la rénovation devraient reprendre la voie du conventionnement. C'était prévu dans la loi-programme : si on fait des rénovations, il y aura une diminution de l'impôt des personnes physiques, mais cela devra continuer à se faire par l'intermédiaire des AIS. L'idéal serait de dissocier les deux idées.
De voorzitter bedankt de heer Bernard voor zijn uitleg en meent dat het misschien nodig zal zijn om hem nogmaals uit te nodigen.
Le président remercie M. Bernard pour son intervention et pense qu'il sera peut-être nécessaire de l'inviter une nouvelle fois.
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5. Hoorzitting met de heer Didier Baudewyns van het departement Toegepaste Economie van de ULB (DULBEA) (vergadering van 12 december 2006)
5. Audition de M. Didier Baudewyns, du Département d'économie appliquée de l'ULB (DULBEA) (réunion du 12 décembre 2006)
In afwezigheid van de heer Robert Plasman, geeft de heer Didier Baudewyns een toelichting aan de hand van slides (zie bijlage).
En l'absence de M. Robert Plasman, M. Baudewyns présente un exposé à partir d'une présentation de transparents (cf. annexe).
In 2003, is op verzoek van het kabinet van de staatssecretaris voor Huisvesting een onderzoek uitgevoerd met betrekking tot het beleid inzake aanbod van sociale woningen in Brussel. Dat onderzoek is aangevuld met een studie naar de stimulering van de vraag door de toekenning van een huurtoelage aan de allerarmsten. Dat onderzoek is bijgewerkt door de Adviesraad voor de Huisvesting op basis van de gegevens voor 2004 van het Observatorium voor de Huurprijzen.
En 2003, une étude a été réalisée, à la demande du cabinet du secrétaire d'Etat au Logement, concernant la politique d'offre de logements sociaux à Bruxelles. Cette étude a été complétée par une étude de stimulation de la demande par la distribution d'une allocation-loyer aux plus démunis. Cette étude a été mise à jour pour le Conseil consultatif du logement en utilisant les données de l'Observatoire des loyers 2004.
De spreker zegt dat, inzake de berekening van de begrotingskosten en aangezien er in België nooit een huurtoelage geweest is, er geen voldoende lange reeks gegevens voorhanden is om pertinente variabelen op te stellen voor de studie over een huurtoelage. Men heeft dus enkel ramingsvorken kunnen vaststellen.
L'intervenant prévient que, du point de vue du calcul des coûts budgétaires, comme il n'y a jamais eu d'allocationloyer en Belgique, il n'y a pas de séries de données assez longue qui permette d'établir des variables pertinentes pour l'étude d'une allocation-loyer. Il n'a donc été possible d'établir que des fourchettes d'estimation.
a) Studie van 2004 over de huurtoelage
a) Etude de 2004 concernant l'allocation-loyer
De bedoeling van de huurtoelage van de Staat is de allerarmsten aan een woning te helpen. In het algemeen, komt de huurtoelage neer op het verschil tussen een referentiehuurprijs en het derde van het inkomen. Er bestaan meer gesofisticeerde formules. De referentiehuurprijs is ofwel de werkelijk betaalde huurprijs of een maximumprijs. In de VS, noemt men die laatste de « Fair Market Rent » (FMR), welke afhangt van de kenmerken en de locatie van de woning.
Le but de l'allocation-loyer versée par l'Etat est d'augmenter la consommation de logement des plus démunis. Généralement, l'allocation-loyer résulte du calcul suivant : il s'agit de la différence entre un loyer de référence et le tiers du revenu. Il existe des formules plus sophistiquées. Le loyer de référence est soit le loyer réellement payé soit un loyer plafond. Aux USA, on appelle ce loyer-plafond le « Fair Market Rent » (FMR) : il est déterminé en fonction des caractéristiques et de la localisation du logement.
De woning moet voldoen aan de gezondheids- en minimumkwaliteitsnormen. Zo niet, bestaat de kans dat de eigenaar in de loop der jaren een deel van de huurtoelage opstrijkt zonder tegenprestatie inzake betere kwaliteit van het aanbod.
Il est nécessaire que le logement satisfasse aux normes de salubrité et de qualité minimale. Sans cette condition, le propriétaire risquerait au fil des années de s'accaparer une partie de l'allocation-loyer sans contrepartie en termes d'amélioration de l'offre.
Wat zijn de voordelen van de huurtoelage ? Een « liberale » visie zou willen dat het gezin doet wat het wil met de stijging van zijn inkomen : men stelt in Frankrijk en de VS evenwel vast dat de mensen die een huurtoelage krijgen niet noodzakelijk hun woonomstandigheden verbeteren. De gevolgen voor het aanbod zijn dus onzeker, wat de huurder en wat de eigenaar betreft : men is niet zeker van de verbetering van de woonomstandigheden/woningen.
Quels sont les avantages de l'allocation-loyer ? Une vision « libérale » voudrait que le ménage fasse ce qu'il veut avec l'augmentation de son revenu : on constate, en France comme aux USA, que les gens qui reçoivent une allocation-loyer n'améliorent pas nécessairement leurs conditions de logement . L'effet sur l'offre n'est donc pas certain, ni du côté du locataire, ni du côté du propriétaire : on n'est pas assuré de l'amélioration du logement.
Volgens de utilitaristische visie stijgt het nut van de consument als hij iets meer van alle goederen kan verbruiken.
La vision utilitariste est de dire que l'utilité du consommateur augmente s'il peut consommer un peu plus de tous les biens.
In de jaren 80, dacht men dat het aanbod te groot was, en dat men met een huurtoelage toegang kon geven tot de
Dans les années 80, on pensait qu'il y avait un excès d'offre, et qu'en donnant une allocation-loyer, on permet-
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bestaande leegstaande woningen. In Brussel, is de woonmarkt sterk versnipperd. De vraag is of de mensen hun huurtoelage in het basisgamma zullen kunnen gebruiken en of er een te groot aan bod is in het basisgamma. De woningstock in Brussel is tamelijk verloederd in het basisgamma. Er is in de loop der jaren te weinig geïnvesteerd. Indien de huurder niet verhuist, is de huurtoelage niet meer dan een simpele inkomensoverdracht.
tait l'accès aux logements vacants existants. A Bruxelles, le marché résidentiel est fort segmenté. La question est de savoir si les gens pourront utiliser l'allocation-loyer dans le base de gamme, et s'il y a un excès d'offre dans le bas de gamme. Le stock de logements à Bruxelles est relativement dégradé dans le bas de gamme. Il y a eu historiquement un sous-investissement. Si le locataire ne déménage pas, l'allocation-loyer est alors un simple transfert de revenu.
Wat zijn de nadelen van de huurtoelage ? Het eerste gevaar is de « rantsoenering » : in de VS, krijgt maar 10 % van de allerarmsten een huurtoelage. Wie stimulering van het aanbod zegt, zegt ook stijging van de huurprijzen, die des te waarschijnlijker is omdat er geen overaanbod van woningen is op de markt. Als er geen overaanbod is, zal er inflatie op korte termijn zijn : de prijzen dreigen in ieder geval te stijgen. Er komt zeker inflatie in geval van een huurtoelagebeleid op grote schaal, maar waarschijnlijk niet ingeval de huurtoelage mondjesmaat toegekend wordt, zoals in sommige Amerikaanse steden.
Quels sont les inconvénients de l'allocation-loyer ? Le premier risque est celui d'un rationnement : aux USA, seuls 10 % des plus pauvres ont obtenu une allocation-loyer. Par ailleurs, qui dit politique de stimulation de la demande, dit hausse des loyers, d'autant plus probable qu'il n'y a pas d'excès d'offre de logements sur le marché. S'il n'y a pas d'excès d'offre, il y aura une inflation à court terme : les prix risquent de toute façon d'augmenter. Il y aura certainement une inflation dans le cas d'une politique d'allocation-loyer de grande envergure, mais probablement pas dans le cas où l'allocation-loyer est distribuée très parcimonieusement, comme cela a été le cas dans certaines villes américaines.
Er zijn ook valsspelers gestrikt, zoals de eigenaar die, wetende dat zijn huurder een toelage krijgt, ervoor zorgt dat de huurprijs wat stijgt en zodoende een deel van de huurtoelage in zijn eigen zak steekt.
On a aussi constaté des tricheries, c'est-à-dire le propriétaire qui, sachant que son locataire a reçu une allocation-loyer, s'arrange pour augmenter un peu son loyer, s'appropriant ainsi une partie de l'allocation-loyer.
Er is tot slot geen afdoende garantie over de significatieve stijging van het aanbod. In de VS, stelt men het effect van de « lekkende emmer » vast : het systeem slaat op hol, de huur stijgt als gevolg van de huurtoelage en men moet steeds hogere toelagen betalen die men niet meer gefinancierd krijgt. In de VS, is er een permanente stijging geweest met 16 % in het basisgamma van de markt. Het zijn de armsten die grotendeels (80 tot 90 % van hen) een huurprijsstijging hebben moeten slikken zonder huurtoelage te krijgen. De eigenaars hebben zich dus verrijkt op de rug van de armsten.
Enfin, on n'a pas de garantie probante quant à une augmentation significative de l'offre. Aux USA, on observe l'effet du « seau percé » : la machine s'emballe, les loyers augmentent suite à l'allocation-loyer, et on doit verser des allocations de plus en plus élevées, qu'on n'arrive plus à financer. Aux USA, on a eu une augmentation permanente de 16 % dans le bas de gamme du marché. Ce sont les plus pauvres dans leur majorité, 80 à 90 % d'entre eux, qui ont subi une hausse de prix sans recevoir d'allocation-loyer. Les propriétaires se sont donc enrichis sur le dos des plus pauvres.
In het eerste verslag, zijn er drie doelgroepen gedefinieerd: de gezinnen die een leefloon krijgen (17.000), de aanvragers van een sociale woning (23.400 op het ogenblik van de studie), en de 50.000 armste gezinnen van het Brussels Gewest. Wat de methodologie betreft, heeft men de referentiehuurprijs moeten ramen, de inkomens van de doelgroep moeten bepalen en vervolgens de huurtoelage moeten berekenen. Daarna is een gevoeligheidsonderzoek uitgevoerd : die studie is in 2005 bijgewerkt aan de hand van de cijfers van het Observatorium die gemiddeld lager zijn dan de huurprijzen in de eerste studie; vandaar een lagere subsidiekost dan in de studie voor de Adviesraad.
Dans le premier rapport, trois publics cibles ont été définis : d'une part, les ménages bénéficiaires du revenu d'intégration (au nombre de 17.000), les demandeurs d'un logement social (23.400 au moment de l'étude), enfin les 50.000 ménages les plus pauvres de la Région bruxelloise. En ce qui concerne la méthodologie, il a fallu estimer le loyer de référence, déterminer les revenus du public-cible, puis calculer l'allocation-loyer. Ensuite, une analyse de sensibilité a été réalisée : cette étude a été mise à jour en 2005 à partir des chiffres de l'Observatoire, qui sont en moyenne plus faibles que les loyers utilisés dans la première étude, d'où un coût du subside inférieur dans l'étude pour le Conseil consultatif.
De grafiek op blz. 7 toont de evolutie van de huurprijzen tussen 1975 en 2004, die op + 28 % geraamd wordt. Men ziet dat de inkomens de curve met de stijging van de consumptieprijsindex volgen, maar dat de huurprijzen losgekoppeld zijn van die stijging.
Le graphique présenté à la page 7 montre l'évolution des loyers entre 1975 et 2004, qui est estimée à + 28 %. On voit que, si les revenus suivent la courbe d'augmentation de l'indice des prix à la consommation, les loyers sont nettement déconnectés de cette augmentation.
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Het probleem van het opstellen van een referentie-inkomen is dat, als het te laag is, de huurtoelage ook te laag is en dus de doelstellingen niet haalt. Men kan de doelhuurtoelage bepalen naargelang de kenmerken van de woning: er is een hedonistische benadering gevolgd. Het rooster van de huurprijzen in de tabel op blz. 9 is een rooster per gemeente, maar het rooster van het Observatorium van de Huurprijzen is wel beter.
Le problème de l'établissement d'un revenu de référence est que si celui-ci est trop faible, l'allocation-loyer sera également trop faible, et ne rencontrera pas ses objectifs. On peut établir le loyer objectif en fonction des caractéristiques du logement : l'approche hédonique a été utilisée pour ce faire. La grille des loyers proposée au tableau de la page 9 est une grille par commune, mais la grille proposée par l'Observatoire des loyers est bien meilleure.
Vervolgens heeft men de inkomens van de gezinnen moeten bepalen, naargelang elk van de drie overwogen scenario's. Onder de aanvragers van sociale woningen ingeschreven op de lijsten van de BGHM, ziet men dat 80 % van de gezinnen in 2004 een inkomen heeft dat lager is 12.500 euro; 88 % heeft maar één inkomen en 30 % krijgt een leefloon.
Il a fallu ensuite déterminer les revenus des ménages, en fonction de chacun des trois scénarios envisagés. Parmi les demandeurs de logements sociaux inscrits sur les listes de la SLRB, on constate que 80 % des ménages ont un revenu inférieur à 12.500 euros en 2004, 88 % n'ont qu'un seul revenu, et 30 % touchent un revenu d'intégration.
In de tabel op blz. 11 vindt men de geraamde begrotingsimpact, zonder administratiekosten, voor de invoering van een dergelijke huurtoelage. In geval van scenario 2, id est een huurtoelage aan alle leefloners, zou men 60 miljoen euro per jaar moeten ophoesten. De huurtoelage zou tamelijk hoog zijn : tussen 418 en 485 euro.
Le tableau de la page 11 indique l'impact budgétaire estimé, hors frais administratifs, pour l'instauration d'une telle allocation-loyer. Dans le cas du scénario 2, si on donne une allocation-loyer à tous les bénéficiaires d'un revenu d'intégration, cela coûterait 60 millions d'euros par an. Mais l'allocation-loyer serait relativement élevée : entre 418 et 485 euros.
Het verdient aanbeveling om de huisvestingsnormen na te leven om een Mattheuseffect te voorkomen; men mag de toelage niet rechtstreeks op de rekening van de eigenaar storten, maar zelfs al doet men dat, dan zal er nog een stimulering van de vraag zijn. Dat is een noodzakelijke voorwaarde maar niet voldoende om sterke prijsstijgingen te voorkomen.
En guise de recommandations, il faut respecter les normes de logement pour éviter les effets d'aubaine, il ne faut pas verser l'allocation directement sur le compte du propriétaire : mais même si on fait cela, il y aura une stimulation de la demande. Ceci est une condition nécessaire mais pas suffisante pour éviter de fortes hausses de prix.
Het grootste nadeel van de toelage is de inflatie van de huurprijzen. Het voordeel op een markt met te veel aanbod, is dat de armsten ook toegang krijgen. Als men de huurtoelage als tijdelijke steun bekijkt, is ze niet in strijd met een aanbodbeleid, aangezien er te weinig aanbod is in het onderste gamma. Als men bouwt of renoveert, wordt de markt gestabiliseerd in het middenste gamma en vermindert het effect van « filtering down » (degradatie van de woningen : de eigenaar brengt zijn woning onder in een lagere categorie door te verhuren aan een lagere prijs, maar omdat zijn gemiddelde kost vermindert, behoudt hij zijn winst). Als men 5.000 woningen bouwt, wordt het basisgamma vernieuwt en wordt de filtering down gestopt.
L'inconvénient majeur de l'allocation-loyer est un effet inflationniste sur les prix des loyers. L'avantage dans un marché où il y a un excès d'offre est que ça permet un accès aux plus démunis. Si on conçoit l'allocation-loyer comme une aide temporaire, ce n'est pas antinomique avec une politique d'offre, puisqu'il y a un problème de pénurie d'offre dans le bas de gamme. Si on construit ou qu'on rénove, on va stabiliser le marché dans le moyen de gamme, on va diminuer l'effet de « filtering down » (déclassement des logements : le propriétaire fait passer son logement dans une catégorie inférieure en louant à un prix plus bas, mais, comme son coût moyen diminue, il maintient son profit). Si on construit 5.000 logements, on va assainir le bas de gamme et arrêter le filtering down.
Tijdens het colloquium van 23 april 2004 aan de faculteiten Saint Louis (1), heeft economist Xavier Wauthy de volgende opmerking gemaakt : als men een tijdelijke huurtoelage geeft, moet het woningaanbod verhoogd worden om een prijsstijging op korte termijn te voorkomen. Er is wel degelijk een sneeuwbaleffect op de private investering
Lors du colloque du 23 avril 2004 aux Facultés Saint Louis (1), l'économiste Xavier Wauthy avait fait cette remarque : « si on fait une allocation-loyer temporaire, il faudra augmenter l'offre de logement pour éviter une hausse de prix à court terme ». Il y a bien un effet d'entraînement de l'investissement privé (à court terme) quand
(1) De crisis van de huivesting in Brussel : probleem van toegang en/of tekort ?, onder leiding van de heer Nicolas BERNARD en Werner VAN MIEGHEM, Brussel, Bruylant, 2005, blz. 19-36.
(1) La crise du logement à Bruxelles : problème d'accès et/ou pénurie ?, sous la dir. de Nicolas BERNARD et Werner VAN MIEGHEM, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 19-36.
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(op korte termijn) wanneer men overheidswoningen bouwt. Men heeft dat feit econometrisch vastgesteld: voor één nieuw gebouwde sociale woning, komt er praktisch één private woning. In een PPS, grijpen ondernemers de kans aan om tegelijk met de bouw van sociale woningen privéprojecten te realiseren.
on construit du logement public. On a pu observer ce fait de manière économétrique : pour un logement social construit, on encourage pratiquement un logement privé. Dans un partenariat public-privé, des entrepreneurs en profitent pour mettre sur pied des projets privés en même temps que la construction de logements sociaux.
b) Updating in 2005 van de studie voor de Adviesraad voor de Huisvesting
b) Mise à jour de l'étude pour le Conseil consultatif du Logement en 2005
De gevraagde huurprijzen zijn verfijnd voor de nieuwe overeenkomsten. De prijzen 2004 voor de bewoonde woningen zijn veel lager : indien een huurder 20 jaar in dezelfde woning blijft, is er een veel lagere huurprijs. De studie 2004 en de studie 2005 geven een vork voor subsidies en huurtoelagen per gezin : op de tabel op blz. 18, op basis van een rooster van de BBRoW, komt men op een kost van 39 miljoen euro.
Les loyers demandés ont été affinés pour ce qui concerne les nouveaux baux. Les loyers 2004 pour les logements occupés sont beaucoup plus faibles : si un locataire reste 20 ans dans le même logement, il aura un loyer beaucoup plus faible. L'étude 2004 et l'étude 2005 vont donner une fourchette de subsides et de versements d'allocationsloyers par ménage : sur le tableau de la page 18, réalisé à partir d'une grille donnée par le RBDH, on en arrive à un coût de 39 millions d'euros.
Een ander resultaat is verkregen na een gevoeligheidsonderzoek op basis van de verschillende participatiegraden van het programma (conforme woningen) : de totale subsidie « huurtoelagen aan de leefloners » zou tussen 33 en 40 miljoen euro liggen.
Un autre résultat a été obtenu à la suite d'une étude de sensibilité en fonction des divers taux de participation au programme (logements conformes) : le subside total « allocations-loyers » versé aux bénéficiaires d'un revenu d'intégration serait compris entre 33 et 40 millions d'euros.
Dat resultaat was 60 miljoen euro in de eerste studie. Dat cijfer lijkt wat overdreven, gezien de prijzen op basis van Immoweb. Als men ervan uitgaat dat de totale subsidie tweederde is van het bedrag tussen 37 en 60 miljoen euro, in de veronderstelling dat men een huurtoelage stort aan de 17.000 aanvragers van een leefloon, zou men een resultaat halen van ongeveer 40 miljoen per jaar.
Ce résultat était de 60 millions dans la première étude : ce chiffre paraissait un peu surestimé vu les prix utilisés sur la base d'Immoweb. Si on considère que le subside total représente les deux tiers de la fourchette comprise entre 37 et 60 millions d'euros, dans le scénario où on verse une allocation-loyer aux 17.000 demandeurs du revenu d'intégration, on obtiendrait un résultat d'environ 40 millions annuels.
Wat het tweede scenario betreft, te weten de 23.000 aanvragers van de BGHM, is de studie veel fijner. Men berekent verdelingen van inkomens en bepaalt dan een huurtoelage per inkomensklasse. Men komt tot een gemiddeld netto-inkomen van 1.003 euro per maand voor de werknemers/werklozen van de BGHM. De berekening van de huurtoelage voor de aanvragers van de BGHM zou 2.470 euro per jaar bedragen, zijnde 206 euro per maand. Voor een nieuwe huurovereenkomst, zou de huurtoelage 350 euro per maand bedragen.
Quant au deuxième scénario, concernant les 23.400 demandeurs de la SLRB, l'étude est beaucoup plus fine. On calcule des distributions de revenus, puis on détermine une allocation-loyer par classe de revenu. On en arrive à un revenu net moyen de 1.003 euros/mois pour les salariés/chômeurs de la SLRB. Le calcul de l'allocationloyer pour les demandeurs de la SLRB s'élèverait à 2.470 euros par an, soit 206 euros par mois. Pour un nouveau bail, l'allocation-loyer s'élèverait à 350 euros par mois.
De begrotingsraming voor de twee scenario's komt neer op 60 % van wat in het eerste verslag geraamd werd. Het gaat toch nog om 33 tot 40 miljoen per jaar voor het eerste scenario (17.000 gerechtigden van het leefloon) en 55 tot 66 miljoen per jaar voor het tweede scenario (23.400 aanvragers van de BGHM). Al die berekeningen zijn gedaan zonder rekening te houden met de inflatie van de huren. Die zijn sedert 2004 echter nog gestegen.
L'estimation budgétaire pour les deux scénarios revient à 60 % de ce qui a été estimé dans le premier rapport. Il s'agit quand même de 33 à 40 millions par an pour le premier scénario (17.000 bénéficiaires du revenu d'intégration) et de 55 à 66 millions par an pour le deuxième scénario (23.400 demandeurs de la SLRB). Tous ces calculs ont été faits sans tenir compte de l'inflation des loyers. Or ceux-ci ont encore augmenté depuis 2004.
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Gedachtewisseling
Echange de vues
De heer Alain Daems vraagt wat er zou gebeuren in een scenario waarin men aan een doelgroep van 5.000 personen een huurtoelage zou geven. Zou dat noodzakelijkerwijs een inflatoir effect hebben ?
M. Alain Daems demande ce qui se passerait dans un scénario où on ne verserait une allocation-loyer qu'à un public-cible de 5.000 personnes : est-ce que cela aurait nécessairement un effet inflationniste ?
Een huurtoelage die rechtstreeks aan de eigenaar wordt gestort, zou nefaste gevolgen hebben. Hoe zit dat in Frankrijk ?
Une allocation-loyer qui serait versée directement au propriétaire aurait des effets néfastes : qu'en est-il en France ?
Als men het bijzondere gebrek aan aanbod van grote woningen in het lagere gamma in Brussel bekijkt, in hoeverre zou een huurtoelage dat probleem kunnen oplossen ?
Lorsque l'on considère le manque particulier d'offre de grands logements dans le bas de gamme à Bruxelles, en quoi une allocation-loyer pourrait-elle résoudre ce problème ?
De heer Didier Baudewyns antwoordt dat er inderdaad een kleiner inflatoir effect zou zijn indien men maar aan 5.000 gezinnen een huurtoelage zou toekennen. Op korte termijn, is er toch een verhoging van de huurprijzen mogelijk. In tegenstelling tot het onderzoek van het aanbod, beschikt men over weinig gegevens daarover. In sommige kleine Amerikaanse steden, zoals Pitsburgh bijvoorbeeld, stijgen de huren niet wanneer aan kleine aantallen personen een huurtoelage wordt gegeven.
M. Didier Baudewyns répond qu'il y aurait en effet moins d'effet inflationniste si on ne versait une allocationloyer qu'à 5.000 ménages. Mais à court terme, il risque quand même d'y avoir une augmentation des loyers. Contrairement à l'analyse de l'offre, on dispose de peu de données à cet égard. Dans certaines petites villes américaines, comme Pittsburgh par exemple, il n'y a pas eu d'augmentation de loyer là où l'allocation-logement a été donnée à de petits nombres de personnes.
De huurtoelage aan de eigenaar storten is geen goed idee want men stelt immers bedrog vast en het inflatierisico is groot.
Si on verse l'allocation-loyer au propriétaire, ce n'est pas une bonne idée, car on constate en effet des tricheries, et le risque inflatoire est important.
Te oordelen naar de statistieken, is het waar dat er niet veel grote woningen zijn en dat, als er zijn, ze duur zijn. Een huurtoelage kan dan duur uitvallen. Op korte termijn, is de bouw van sociale woningen om de voorraad dergelijke woningen in het lage gamma te vergroten een goed idee.
Il est vrai qu'au vu des statistiques, il n'y a pas beaucoup de grands logements, et que s'il y en a, ils sont chers. Une allocation-loyer risque alors de coûter cher. A court terme, la construction de logements sociaux, permettant d'augmenter le stock de logements de cette taille en bas de gamme est une bonne idée.
Mevrouw Julie Fiszman dankt namens de PS de heer Baudewyns voor zijn uiteenzetting.
Mme Julie Fiszman remercie, au nom du PS, M. Baudewyns pour son exposé.
Hoe groot is de schaarste van woningen in de lage prijsklasse in Brussel in werkelijkheid ? Is het een kwestie van kwaliteit, te weten dat er niet genoeg goedkope kwaliteitswoningen zijn ? Of zijn er gewoonweg niet genoeg sociale woningen ? In dat geval, zou de oplossing erin bestaan de reserve aan sociale woningen te vergroten.
Quelle est la réalité de la pénurie de logements dans le bas de gamme à Bruxelles ? Est-ce une question de qualité, cest-à-dire qu'il n'y a pas assez de logements de qualité pas chers ? Ou n'y a-t-il tout simplement pas assez de logements sociaux, auquel cas la solution consisterait à augmenter le stock de logements sociaux ?
Heeft men in het voorgestelde model een verhuizingsvariabele ingevoegd ? In Brussel, is er immers geen mogelijkheid om te verhuizen naar de rand. Als men een huurtoelage invoert, kan dat een bijkomende druk veroorzaken.
Dans le modèle présenté, a-t-on inclus une variable de délocalisation ? A Bruxelles, en effet, il n'y a pas moyen de délocaliser le logement en périphérie. Donc, si on introduit une allocation-loyer, cela risque de créer une pression supplémentaire.
Ten slotte meent de spreker, inzake de regeling van de huurprijzen, dat een huurtoelage in een niet gereguleerde markt noodzakelijkerwijs inflatoir zou zijn. Wij zitten hier echter in een eerste fase, te weten enerzijds de bouw van sociale woningen en anderzijds de regeling van de huurprijzen. Bestaat er een verwijzing inzake een huurprijsregeling als voorwaarde van een huurtoelage ?
Enfin, en ce qui concerne l'encadrement des loyers, l'intervenante estime qu'une allocation-loyer dans un marché non régulé serait nécessairement inflationniste. Or, on travaille ici sur la première étape : d'une part la construction de logements sociaux, et d'autre part l'encadrement des loyers. Existe-t-il une référence quant à un encadrement loyer comme condition d'une allocation-loyer ?
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De heer Didier Baudewyns poneert dat er in het algemeen inderdaad een aanbodschaarste is als gevolg van onderinvestering in vastgoed, ook van overheidswege. Het voordeel van de bouw van sociale woningen is dat het aanstekelijk werkt op de privésector. In de lage categorie zijn de prijzen per vierkante meter zeer hoog en van kwaliteit valt weinig te bespeuren.
M. Didier Baudewyns répond qu'il y a effectivement une pénurie d'offre en général, dans le contexte d'un sousinvestissement immobilier, y compris au niveau public. L'avantage de la construction de logements sociaux est qu'il y a un effet d'entraînement sur le privé. Dans le bas de gamme, les prix sont très élevés au mètre carré et la qualité n'est pas au rendez-vous.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt hoe de schaarste in het aanbod in de laagste categorie kan worden verholpen. Ofwel wordt niet gemorreld aan de mindere kwaliteit om de prijs laag te houden ofwel krikt men de kwaliteit op maar dan gaan de prijzen de hoogte in.
Mme Julie Fiszman demande comment résoudre la pénurie d'offre dans le bas de gamme : soit on maintient une qualité médiocre pour garder le prix réduit, soit on augmente la qualité, mais alors les prix augmentent également.
De heer Didier Baudewyns antwoordt dat men de kwaliteit van de investering moet opkrikken : er zal dan een stabilisatie van de markt intreden in de laagste klasse en de middenklasse. Als er een stijging is in de laagste klasse van het openbaar domein, zullen de eigenaars van de middenklasse minder de neiging hebben om hun woningen in een lagere categorie te plaatsen om de concurrentie aan te gaan met dat segment. Als men 3.000 sociale woningen bouwt, haalt men 3.000 moeilijke gevallen van de privémarkt. Dat saneert dus de markt, stabiliseert de prijzen en doet de huren zelfs tussen 3 en 6 % dalen. Er is altijd een negatief effect op de prijzen als men overheidswoningen bouwt.
M. Didier Baudewyns répond qu'il faut augmenter la qualité de l'investissement : il y aura alors un effet de stabilisation du marché dans le bas de gamme et de moyen de gamme. En effet, s'il y a une augmentation dans le bas de gamme du domaine public, les propriétaires de moyen de gamme auront moins tendance à déclasser leurs logements pour concurrencer ce segment. Si on construit 3.000 logements sociaux, on retire du marché privé 3.000 situations difficiles. Cela assainit donc le marché et stabilise les prix, faisant même diminuer les loyers dans une fourchette de 3 à 6 %. Il y a toujours un effet négatif sur les prix lorsqu'on construit du logement public.
Het verschijnsel van de verhuizing wordt waargenomen in Duitsland. Het is immers een dilemma om huurmaxima vast te stellen : als men te gul is, kan men mensen aantrekken, maar dan bewerkstelligt men een buitensporige vraag. Men moet voorzichtig zijn en nadenken over de potentiële migraties. Als men in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een huurtoelage invoert, beperkt men zich tot de 19 gemeenten en belet men de mensen naar de rand te trekken. De gezinnen kunnen de concurrentie dus niet laten spelen in de ruimte.
En ce qui concerne la délocalisation, ce phénomène a été constaté en Allemagne. En effet, il y a un dilemme à fixer des loyers plafonds : si on est trop généreux, il y a moyen d'attirer des gens. Mais alors, on générera un excès de demande. Il faut être très prudent, et réfléchir aux migrations potentielles. Si on introduit une allocation-loyer en Région bruxelloise, on se limite aux 19 communes et on empêche les gens de migrer en périphérie. Les ménages ne peuvent donc pas faire jouer la concurrence dans l'espace.
Mevrouw Julie Fiszman merkt op dat de mensen die in Brussel geen dak meer vinden niet naar de rand kunnen gaan. Ze gaan rechtstreeks naar Charleroi. Het effect van de nabije concurrentie die de huren zou kunnen drukken, bestaat niet meer. Het is een bijkomend argument om te zeggen dat men de huren in Brussel moet reguleren.
Mme Julie Fiszman fait remarquer que les gens qui ne savent plus se loger à Bruxelles ne peuvent pas aller en périphérie : ils vont directement à Charleroi. Il n'y a plus cet effet de concurrence proche qui pourrait jouer à la baisse sur les loyers. C'est un argument de plus pour dire qu'il faut réguler les loyers à Bruxelles.
De heer Baudewyns antwoordt dat de invoering van een huurtoelage bij zijn weten altijd een nationale zaak is.
M. Baudewyns répond qu'à sa connaissance, l'introduction d'allocation-loyer se fait toujours sur le plan national.
Inzake de huurprijzen, zou men regels kunnen bedenken volgens welke de eigenaar de huur niet optrekt in geval van storting van een huurtoelage. Men moet zien hoe men dat in de praktijk kan controleren. In het buitenland bestaan er blokkeringsmaatregelen, zoals in Duitsland, waar men verhindert dat de huren te fors stijgen. Dat heeft niet noodzakelijk met de huurtoelage te maken. Als men wil dat het systeem werkt, moet men enige vrijheid laten, de gezinnen laten kiezen.
Concernant l'encadrement des loyers, on pourrait imaginer des règles selon lesquelles le propriétaire n'augmente pas le loyer en cas de versement d'une allocation-loyer. Il faut voir comment contrôler cela dans la pratique. A l'étranger, il existe des mesures de blocage, comme en Allemagne où on empêche des augmentations trop fortes. Mais ce n'est pas nécessairement conditionné à l'allocation-loyer. Si on veut que le système fonctionne, il faut laisser une certaine liberté, laisser les ménages choisir. En tout cas, il faudrait un encadrement, pas un blocage.
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Mevrouw Marie-Paule Quix bedankt de spreker voor zijn uitleg. Zij hoopt de documenten die zijn voorgesteld te mogen ontvangen. De spreker denkt dat de noodzakelijk geachte verhoging van het aantal sociale woningen maar op lange termijn mogelijk is. Hoe kan men de huisvestingscrisis op korte termijn bezweren ?
Mme Marie-Paule Quix remercie l'orateur pour ses explications. Elle espère recevoir les documents qui ont été présentés. L'intervenante pense que l'augmentation jugée nécessaire du parc des logements sociaux ne peut se faire qu'à long terme. Comment peut-on résoudre la crise du logement à court terme ?
Bovendien is er in Brussel een grote hoop leegstaande woningen. Al die leegstaande woningen zijn niet noodzakelijk van slechte kwaliteit.
Par ailleurs, il existe une grande réserve de logements vides à Bruxelles. Tous ces logements vides ne sont pas nécessairement de mauvaise qualité.
Inzake het door de heer Baudewyns te berde gebrachte gevaar dat de huurtoelage rechtstreeks aan de eigenaar wordt gestort in het kader van de onderhandelingen tussen de eigenaar en de huurder, zouden er referentieprijzen moeten worden vastgesteld en zou enkel de eigenaar die aanvaardt om zijn huur aan te passen aan die referentieprijs een huurtoelage mogen krijgen. De mogelijkheid om een eigenaar die zijn goed met overheidssteun heeft gerenoveerd of een belastingvermindering heeft gekregen te verplichten om die referentiehuur toe te passen, bestaat al !
En ce qui concerne le danger soulevé par M. Baudewyns de voir l'allocation-loyer directement versée au propriétaire, dans le cadre de négociations entre le propriétaire et le locataire, il faudrait que soient établis des prix de référence, et que seul le propriétaire qui accepte de conformer son loyer à ce prix de référence puisse bénéficier d'une allocation-loyer. Ou encore qu'un propriétaire ayant rénové son bien grâce à des aides publiques, ou moyennant une réduction fiscale, soit obligé de pratiquer ce loyer de référence. Ce sont des pistes qui existent déjà.
In Nederland, is er een zeer groot aanbod van overheidswoningen die niet noodzakelijk sociale woningen zijn. Daar zijn de huurprijzen desondanks problematisch. Waarom zou het moeilijk zijn om, zoals in Nederland, referentiehuurprijzen in te voeren ? Hoe lager de referentiehuurprijs, hoe lager de huurtoelage zou zijn. Maar wat zou er gebeuren als de eigenaar niet op de hoogte is van het feit dat zijn huurder een toelage krijgt ? En als hij daar weet van zou hebben, zou hij dan een aantal spelregels kunnen naleven ? Men zou bijvoorbeeld fiscale maatregelen moeten nemen voor de eigenaars die het spel meespelen.
Aux Pays-Bas, il y a une offre très large de logements publics, qui ne sont pas nécessairement des logement sociaux. Là-bas, le problème des loyers se pose malgré tout avec acuité. Quelle serait la difficulté d'introduire, comme aux Pays-Bas, des loyers de référence ? Plus bas serait le loyer de référence, plus basse serait l'allocation-loyer. Mais que se passerait-il si le propriétaire n'était pas au courant que son locataire reçoit une allocation-loyer ? Et s'il était au courant, pourrait-il respecter une série de règles du jeu ? Il faudrait par exemple établir des mesures fiscales pour les propriétaires qui respectent le cadre.
De heer Didier Baudewyns meent dat, ongeacht de voorwaarden voor de invoering van een huurtoelage, er altijd een stimulering van de vraag zal zijn en dus een mogelijk gevaar van inflatie. Indien een kandidaat-huurder over een huurovereenkomst onderhandelt met 1.000 euro in zijn zakken, zal hij niet op dezelfde manier onderhandelen. Maar men moet voorkomen dat er gelegenheden geboden worden om vals te spelen.
M. Didier Baudewyns estime que, quelles que soient les modalités de l'introduction d'une allocation-loyer, il y aura toujours une stimulation de la demande, et donc un risque inflatoire potentiel. Si un candidat-locataire négocie un bail avec 1.000 euros dans sa poche, il ne négociera pas de la même façon. Mais il faut éviter de donner des occasions de tricher.
Men moet niet enkel sociale woningen aanbieden: iedere toename van het woningenpark is goed. In Frankrijk, na tien jaar APL, stelt men vast dat er 500.000 woningen te weinig zijn. De huurtoelage in Frankrijk is zowel bestemd voor de HLM als voor de particuliere woningen. In Brussel, daarentegen, is de sociale huisvesting gescheiden van de privémarkt.
Il ne faut pas faire seulement du logement social : toute augmentation du parc de logements est bonne. En France, après dix ans d'APL, ils s'aperçoivent qu'il leur manque 500.000 logements. L'allocation-loyer en France est destinée aussi bien aux HLM qu'aux logements privés. A Bruxelles par contre, le logement social est un système séparé du marché privé.
Mevrouw Marie-Paule Quix herhaalt haar vraag over de leegstaande woningen in Brussel, waaraan het openbaarbeheersrecht iets zou kunnen doen.
Mme Marie-Paule Quix rappelle sa question sur les logements vides à Bruxelles, que le droit de gestion publique devrait pouvoir enrayer.
De heer Didier Baudewyns antwoordt dat hij niet over precieze cijfers beschikt over de kwaliteit van de leegstaande woningen. Er zijn 15.000 tot 30.000 leegstaande woningen in Brussel. Het opgeven van een woning is het
M. Didier Baudewyns répond qu'il ne dispose pas de chiffres précis sur la qualité des logements vacants. Il y a entre 15.000 et 30.000 logements vides à Bruxelles. L'abandon d'un logement est l'aboutissement du processus
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resultaat van het proces van filtering down, te weten de degradatie van een woning naar een lagere categorie.
de « filtering down », cest-à-dire de déclassement d'un logement.
Mevrouw Marie-Paule Quix preciseert dat een studie over het aantal leegstaande woningen uitgevoerd is op basis van het waterverbruik.
Mme Marie-Paule Quix précise qu'une étude sur le nombre de logements vides a été réalisée sur la base de la consommation d'eau.
De voorzitter herinnert eraan dat de commissie beslist heeft om de vertegenwoordigers van de water- en energiecommunales te horen, om dat cijfer van leegstaande woningen te verfijnen.
Le président rappelle que la commission avait décidé d'entendre des représentants des intercommunales d'eau et d'énergie, pour affiner ce chiffre de logements vides.
Mevrouw Hasquin-Nahum vraagt waarom het niet wenselijk is dat de huurtoelage aan de eigenaar gestort wordt. Hoe kan men er zeker van zijn dat de huurder het geld gebruikt voor de huurprijs ?
Mme Hasquin-Nahum demande pourquoi il n'est pas souhaitable que l'allocation-loyer soit versée au propriétaire. Comment dès lors être sûr que le locataire l'affecte bien à son loyer ?
De heer Baudewyns antwoordt dat, in de liberale filosofie, de toelage aan de huurder gestort wordt die daarmee doet wat hij wil. Een andere meer dirigistische visie, eist dat de huurder zijn gestegen inkomen gebruikt voor de huur.
M. Baudewyns répond que dans la philosophie « libérale », l'allocation-loyer est versée au locataire qui en fait ce qu'il veut. Une autre vision, plus dirigiste, veut que le locataire n'affecte son augmentation de revenu qu'à son loyer.
Mevrouw Michèle Hasquin-Nahum meent dat het misschien beter is op die manier het aanbod van middelgrote woningen te verhogen zodanig dat de mensen uit hun sociale woning kunnen om naar het gemiddelde gamma te trekken. Bepaalde sociale huurders die een inkomen hebben, zien inderdaad hun huur stijgen en door in hun sociale woning te blijven, verhinderen zij anderen om erin te trekken.
Mme Michèle Hasquin-Nahum pense qu'il est peut-être nécessaire d'augmenter aussi l'offre de logements moyens, qui permettront aux gens de quitter le logement social pour aller vers du moyen de gamme. En effet, certains locataires sociaux, qui ont des revenus, voient leur loyer augmenter, et, en restant dans le logement social, empêchent d'autres d'y entrer.
De heer Didier Baudewyns antwoordt dat iedere toename van het aanbod in Brussel meegenomen is. Als men de bouw van woningen uit het middengamma aanmoedigt, draagt men bij tot de sanering van de markt en voorkomt men het fenomeen van de filtering down.
M. Didier Baudewyns répond que toute augmentation de l'offre est bonne à prendre à Bruxelles. Si on encourage la construction de logements moyen de gamme, on contribue à l'assainissement du marché, et d'éviter ce phénomène de « filtering down ».
Mevrouw Céline Fremault vraagt of een maatregel voor de beperking van de huurprijzen voor bepaalde begunstigden een algemene inflatie van alle huurprijzen zou voorkomen. Zou een renovatiepremie naargelang het profiel van de huurders een alternatief zijn ?
Mme Céline Fremault demande si une mesure de plafonnement des loyers pour certains bénéficiaires empêcherait une inflation générale de tous les loyers. Une solution alternative à l'allocation-loyer pourrait-elle être une prime à la rénovation en fonction du profil des locataires ?
De heer Didier Baudewyns antwoordt dat men reeds vastgesteld heeft dat de huurprijzen in het algemeen stijgen wanneer een huurtoelage op grote schaal gegeven wordt. In de VS is er geen beperking van de huurprijs opgelegd en men mag daar dus geen conclusies uit trekken.
M. Didier Baudewyns répond qu'on a déjà observé des effets de contagion à la hausse des loyers lorsqu'une allocation-loyer était donnée à grande échelle. Mais aux USA, il n'y a pas eu de plafonnement des loyers, on ne peut donc pas tirer de conclusion.
De renovatiepremie draagt bij de tot de toename van het aanbod en dus tot de sanering van de markt.
Quant à la prime à la rénovation, elle contribue à l'amélioration de l'offre, donc à l'assainissement du marché.
De heer Olivier de Clippele vraagt of DULBEA de gevolgen onderzocht heeft van een regeling van de huurprijzen voor de investeringen op de huurmarkt in Brussel : wat zou er gebeuren als de andere Gewesten beslissen om de huurprijzen niet te regelen ?
M. Olivier de Clippele demande si DULBEA a étudié l'impact d'un encadrement des loyers sur l'investissement locatif à Bruxelles : que se passerait-il si les autres régions décidaient de ne pas introduire un encadrement des loyers ?
De heer Didier Baudewyns antwoordt dat hij die hypothese niet onder de loep genomen heeft. Hij meent dat de
M. Didier Baudewyns répond qu'il n'a pas étudié cette hypothèse. Mais il estime que les flux migratoires des plus
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migratiestromen van de allerarmsten niet in de omgekeerde richting zullen verlopen. Men weet niet hoeveel zeer arme mensen migreren wegens de huurprijzen. Degenen die Brussel verlaten, zijn niet de armsten.
démunis ne risquent pas de s'inverser. On ne connaît pas le nombre des plus pauvres qui migrent à cause des loyers. Ceux qui quittent Bruxelles ne sont pas les plus pauvres.
Wat de regeling van de huurprijzen betreft, stelt hij een probleem met het aanbod vast als men de huurprijzen te lang blokkeert. Een tijdelijke regeling kan overwogen worden, maar de spreker ziet geen heil in de blokkering over verschillende jaren. De filosofie van de huurtoelage bestaat erin de mensen te laten kiezen om een leegstaande woning te betrekken en vrij te onderhandelen.
En ce qui concerne l'encadrement des loyers, il constate un problème au niveau de l'offre si on bloque trop longtemps les loyers. Un encadrement provisoire peut se concevoir, mais l'orateur n'est pas partisan d'un blocage des loyers sur plusieurs années. La philosophie de l'allocationloyer est de laisser les gens libres de s'installer dans des logements vacants, et de négocier librement.
De heer Michel Colson meent dat de invoering van een huurtoelageregeling onderworpen is aan een voorafgaande voorwaarde sine qua non, te weten de naleving van de normen. Dat doet het probleem rijzen van de controle op de naleving van de normen. Hoe staat het met de middelen die ingezet moeten worden voor een efficiënt inspectiesysteem en om de toekenning van de huurtoelage afhankelijk te maken van de naleving van de normen ?
M. Michel Colson estime que l'instauration d'un système d'allocation-loyer est soumis à une condition préalable sine qua non, qui est le respect des normes. Cela pose tout le problème du contrôle du respect de ces normes. Qu'en estil des moyens à mettre en uvre pour qu'un système d'inspection puisse se mettre en place de manière efficace, et subordonner l'octroi de l'allocation-loyer au respect des normes ?
Moet men de toelage al dan niet aan de eigenaar geven ? Het advies van de Adviesraad voor de Huisvesting over de toelage ging in de tegengestelde richting van dat van DULBEA. Die vond dat het beter was om onder bepaalde voorwaarden de toelage rechtstreeks aan de eigenaar te geven.
Faut-il ou non verser l'allocation-loyer au propriétaire ? L'avis du Conseil consultatif du logement à propos de l'allocation-loyer allait dans le sens opposé à celui exposé par DULBEA, en estimant qu'il était préférable, moyennant certaines conditions, de verser l'allocation directement au propriétaire.
De spreker meent tot slot dat de huurtoelage een dringende maatregel is, op voorwaarde dat het openbaar aanbod gesteund wordt. Jaarlijks zou men over 33 tot 40 miljoen euro moeten beschikken in de eerste hypothese, en tussen 55 en 65 miljoen euro in de tweede hypothese om een dergelijke toelage te kunnen betalen. Als men die kraan opendraait, krijgt men ze echter nog moeilijk dicht. En vooral : kan men nog een langetermijninvesteringbeleid voeren ?
Enfin, l'orateur estime que l'allocation-loyer est une mesure d'urgence, pour autant que l'offre publique soit soutenue. Or, il faudrait annuellement entre 33 et 40 millions d'euros dans la première hypothèse, entre 55 et 65 millions deuros dans la seconde, pour payer une telle allocation. Si on ouvre ce robinet, on aura difficile à le fermer. Et surtout, pourra-t-on encore mener une politique d'investissement à long terme ?
De heer Didier Baudewyns bevestigt dat op lange termijn keuzes gemaakt moeten worden. Het is zeker dat men niet van de ene dag op de andere de betaling van de toelage kan stopzetten.
M. Didier Baudewyns confirme qu'à long terme, il faudra choisir. Il est sûr qu'on ne peut pas arrêter de payer l'allocation-loyer du jour au lendemain.
De heer Michel Colson vraagt zich af het tijdelijke van de maatregel wel realistisch is.
M. Michel Colson s'interroge sur le caractère réaliste de l'aspect transitoire de cette mesure.
De heer Alain Daems meent dat men die vraag moet stellen tijdens het parlementaire debat.
M. Alain Daems estime qu'il faudrait garder cette question pour le débat parlementaire.
De heer Bertin Mampaka Mankamba komt terug op het voorstel om de toekenning van een toelage te beperken tot openbaar park : het Gewest beschikt over een park van 10.000 overheidswoningen die niet noodzakelijk sociaal van aard zijn. De huurtoelage zou betrekking kunnen hebben op ongeveer een derde van die gezinnen. Wat zou dat kosten ?
M. Bertin Mampaka Mankamba revient sur l'idée de limiter l'octroi de l'allocation-loyer à un parc public : la Région dispose d'un parc d'environ 10.000 logements publics, qui ne sont pas nécessairement à caractère social. L'allocation-loyer pourrait concerner un tiers environ de ces ménages Qu'est-ce que cela représenterait en terme de coût ?
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De heer Didier Baudewyns antwoordt dat men de doelgroep moet bestuderen. Om de kosten van de toelage te berekenen, moet men eerst het inkomen van de potentiële begunstigden bekijken.
M. Didier Baudewyns répond qu'il faut étudier le publiccible. Pour calculer le coût de l'allocation-loyer, il faut d'abord étudier le revenu des bénéficiaires potentiels.
De heer Bertin Mampaka Mankamba meent dat de toelage de mensen de mogelijkheid zou kunnen geven om een woning te vinden, zonder vrees voor een stijging van de huurprijs. Men zou de toegang tot het openbare park kunnen vergemakkelijken via een huurtoelage.
M. Bertin Mampaka Mankamba estime que l'allocationloyer permettrait aux gens d'accéder à un logement sans crainte d'une augmentation de loyer. Il faudrait faciliter l'accès au parc public à travers une allocation-loyer.
De heer Didier Baudewyns meent dat het een goed idee is, maar de politieke overheid moet daarover beslissen.
M. Didier Baudewyns estime que c'est une bonne idée, mais que c'est au politique d'en décider.
De Voorzitter bedankt de heer Didier Baudewyns voor zijn uiteenzetting.
Le président remercie M. Didier Baudewyns pour son exposé.
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6. Hoorzitting met een vergetenwoordiger van het Nationaal Eigenaarssyndicaat en van de Huurdersvakbond (vergadering van 16 januari 2007)
6. Audition de réprésentants du Syndicat National des Propriétaires et du Syndicat des Locataires (réunion du 16 janvier 2007)
6.1. Hoorzitting met mevrouw Béatrice Laloux van het Nationaal Eigenaarssyndicaat
6.1. Audition de Mme Béatrice Laloux du Syndicat National des Propriétaires
Mevrouw Béatrice Laloux deelt aan de commissie een bundel uit met uittreksels van persartikelen, met onder meer het advies van het Nationaal Eigenaarssyndicaat wat de huurregeling betreft.
Mme Béatrice Laloux fait distribuer à la commission un recueil d'extraits d'articles de presse, contenant l'avis du Syndicat National des Propriétaires (SNP) concernant l'encadrement des loyers.
Inzake de aanbevelingen van de federale Staat betreffende de huurregeling, herinnert de spreekster eraan dat het wetsontwerp nog altijd niet in het Parlement is goedgekeurd. Zij stelt vast dat het voorstel van resolutie, dat op 18 juli 2005 is ingediend, het wetsontwerp dat in het federaal parlement wordt besproken, ruim voorafgaat.
En ce qui concerne les recommandations à l'Etat fédéral pour encadrer les loyers, l'oratrice rappelle que le projet de loi n'est pas encore voté au Parlement à l'heure actuelle. Elle constate que la proposition de résolution, déposée le 18 juillet 2005, est bien antérieure au projet de loi en discussion au Parlement fédéral.
Het Nationaal Eigenaarssyndicaat ontkent niet dat er in Brussel een huisvestingsprobleem bestaat. In werkelijkheid betreft het eerder een armoedeprobleem. Na de val van de Berlijnse muur, heeft een armoedegolf West-Europa overspoeld. Het Nationaal Eigenaarssyndicaat is evenwel niet van oordeel dat de huurprijzen in Brussel overdreven hoog zijn, ook al kunnen sommige bevolkingscategorieën die prijzen niet meer betalen. Een groot deel van de bevolking heeft immers niet meer dan 1.000 euro per maand. Met dat bedrag is het niet mogelijk om zich te huisvesten en waardig te leven.
Le Syndicat National des Propriétaires ne nie pas qu'il existe un problème de logement à Bruxelles. A vrai dire, il s'agit plutôt d'un problème de pauvreté. Avec la chute du mur de Berlin, une vague de pauvreté a submergé l'Europe occidentale. Le Syndicat National des Propriétaires ne considère pas pour autant que les loyers sont excessifs à Bruxelles, même s'ils ne sont plus accessibles à la population. En effet, une bonne partie de la population ne dispose plus de 1.000 euros par mois. Avec ce montant, il n'est pas possible de se loger et de vivre décemment.
Er is onlangs gezegd dat de leeflonen zouden stijgen, wat een goede zaak is.
On a appris récemment que des revenus d'intégration allaient augmenter, ce qui est une bonne chose.
Het Nationaal Eigenaarssyndicaat erkent voorts dat er misbruiken bestaan uit hoofde van sommige eigenaars : die eigenaars zouden overdreven hoge huurprijzen vragen en
Le Syndicat National des Propriétaires reconnaît par ailleurs qu'il existe des abus de certains propriétaires : ceux-ci demanderaient des loyers excessifs en profitant de
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de zwakke positie waarin de huurders zich bevinden uitbuiten, wat uiteraard onaanvaardbaar is. Moeten er daarom evenwel algemene regelingsmaatregelen worden getroffen, en moeten de huurprijzen zelfs worden bevrozen ? Dat zou een beetje te voortvarend zijn, ten nadele van de meeste verhuurders.
la situation de faiblesse des locataires, ce qui est certes inacceptable. Mais faut-il prendre des mesures généralisées d'encadrement, de blocage pour autant ? Ce serait aller vite en besogne, au détriment de la majorité des bailleurs.
Uit de documenten die aan de commissie zijn bezorgd, blijkt immers dat een groot deel van de markt de prijzen ziet stabiliseren. Men moet zich dus hoeden voor algemene maatregelen. Als men druk uitoefent op de vrije bepaling van de huurprijzen, zal dat ertoe leiden dat het algemene aanbod aan woningen zou afnemen. In dat verband rijzen er grote problemen die het gevolg zijn van averechtse gevolgen van de huurwetgeving, zoals bijvoorbeeld de problemen om een huurder die zijn verplichtingen niet meer nakomt uit de woning te zetten. De eigenaar moet vaak heel wat problemen overwinnen als hij zijn goed te huur wil stellen.
D'autant que, comme l'attestent les documents qui ont été remis à la commission, une partie importante du marché connaît une stabilisation des prix. Il faut donc se méfier des mesures générales. Si on pèse sur la fixation libre des loyers, cela aura pour effet de diminuer l'offre globale de logements. Dans ce contexte, il y a de grandes difficultés dues à des effets pervers de la législation sur le bail, telles que par exemple les entraves à l'expulsion d'un locataire qui ne remplit pas ses obligations. Le propriétaire est souvent mal pris et déforcé quand il veut mettre son bien en location.
Als men het heeft over een verhoging van de huurprijzen die groter is dan de stijging van de gezondheidsindex, moet men weten waarover men het heeft. Men stelt vaak vast, en daarover staat niets in de toelichting bij het voorstel, dat de kwaliteit van de woningen in Brussel verbetert. Dat blijkt ook uit het verslag van het Observatorium voor de Huisvesting, geschreven door mevrouw Marie-Laurence Dekeersmaecker. Men zou, alvorens algemene maatregelen te nemen om de huurprijzen objectief vast te stellen, de kennis van de huurmarkt nog moeten uitdiepen.
Lorsqu'on parle d'augmentation des loyers supérieure à celle de l'indice des prix santé, il faut savoir de quoi on parle. Ce qui est souvent constaté, et qui n'est pas contenu dans l'exposé des motifs de la proposition, c'est une amélioration de la qualité des logements à Bruxelles. Le rapport de l'Observatoire du Logement, de Mme Marie-Laurence Dekeersmaecker, relève également cette augmentation globale. Il faudrait, avant de prendre des mesures générales d'objectivation des loyers, approfondir encore la connaissance du marché locatif.
Een van de hoofdideeën van het Nationaal Eigenaarssyndicaat bestaat erin een veel gedetailleerdere statistische studie te laten maken van de huurmarkt. In de paritaire huurcommissie, is aldus beslist om een verfijnde studie te laten maken van de markt in de Vijfhoek van Brussel-Stad. Het zou een goede zaak zijn om elders soortgelijke studies te laten uitvoeren en daar conclusies uit te trekken die voor heel het Gewest gelden.
Une des idées maîtresses du SNP est qu'il faut se livrer à une étude statistique beaucoup plus affinée du marché locatif. Au sein de la commission paritaire locative, il a ainsi été décidé de procéder à une étude affinée du marché dans le pentagone de Bruxelles-Ville. Il serait bon de lancer d'autres études semblables ailleurs et d'en dégager des conclusions pour la Région entière.
Mevrouw Laloux heeft horen zeggen dat de huurprijs moet worden vastgesteld naar gelang van het inkomen van de mensen. Dat is echter niet mogelijk. Men moet immers rekening houden met de structuur van de kosten die een woning voor een eigenaar meebrengt. De documenten die aan de commissie zijn bezorgd, bevatten een studie over de structuur van de kosten en waaruit blijkt dat de nettohuuropbrengst slechts 2,5 tot 3 % van de huurprijs bedraagt, wat heel weinig is.
Mme Laloux entend dire que le loyer doit être proportionné au revenu des personnes. Mais le prix ne peut pas être déterminé en fonction du revenu des gens. Il faut en effet avoir égard à la structure des coûts que représente un logement pour un propriétaire. Dans les documents qui ont été remis à la commission, une étude sur la structure de ce coût établit que le revenu locatif net ne se situe qu'entre 2,5 à 3 % du loyer, ce qui est bien faible.
Het Nederlandse voorbeeld betreffende de objectieve vaststelling van de huurprijzen, dat uiteraard heel verleidelijk is, is evenwel moeilijk haalbaar in België omdat de indeling van de woningen in Nederland veel uniformer is en dus makkelijker te vergelijken. Nederland stelt zijn systeem trouwens zelf in vraag en is bezig met de huurprijzen opnieuw te liberaliseren. Sedert 1 januari van dit jaar, is 25 % van de huurprijzen opnieuw vrij. In de resolutie wordt ook gewag gemaakt van andere systemen, die evenwel
L'exemple hollandais d'objectivation, certes intellectuellement séduisant, est difficilement transposable en Belgique, car la structure des logements néerlandais est bien plus uniformisée, et donc plus facilement comparable. Les Pays-Bas eux-mêmes remettent d'ailleurs en cause la pertinence de leur système et sont en train de relibéraliser les loyers. Depuis le 1er janvier de cette année, 25 % des loyers sont libéralisés. La résolution évoque également d'autres systèmes, mais qui ne correspondent pas à la réalité bruxel-
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onbruikbaar zijn, gelet op de Brusselse realiteit. Vooraleer men naar buitenlandse modellen grijpt, moet men de negatieve aspecten en de averechtse effecten ervan nagaan.
loise. Avant de se rallier à des modèles étrangers, il faut en étudier les inconvénients et les effets pervers.
Als men in Brussel 7 euro uitgeeft om zich te huisvesten, dan geeft men er in Parijs 19 uit en in Londen 35. Dat aanzienlijke verschil is inzonderheid te verklaren door de gedwongen vaststelling van de huurprijzen die die twee hoofdsteden hebben gekend. Men moet dus voorzichtig zijn en geen doos van Pandora openen.
A Bruxelles, lorsqu'on dépense 7 euros pour se loger, on en dépense 19 à Paris et 35 à Londres. Cette différence considérable peut s'expliquer notamment par la fixation coercitive des loyers que ces deux capitales ont connue. Il faut donc être attentif à ne pas ouvrir la boîte de Pandore.
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Gedachtewisseling
Echange de vues
De heer Alain Daems dankt mevrouw Béatrice Laloux voor haar uiteenzetting en wenst de verhouding te kennen in haar vereniging tussen het aantal eigenaars/bewoners en het aantal eigenaars/verhuurders.
M. Alain Daems remercie Mme Béatrice Laloux pour son exposé et lui demande quelle est la proportion dans son association de propriétaires occupants et de propriétaires bailleurs.
De spreker wil zijn eigen visie geven op het voorstel van resolutie : het gaat erom de federale overheid een signaal te geven om rekening te houden met de typische kenmerken in Brussel. De huurprijzen liggen in Brussel veel hoger dan in Vlaanderen en Wallonië. Deze resolutie strekt ertoe om pistes voor te stellen, niet om wetgevend op te treden. We kennen de averechtse gevolgen van de huidige situatie, waaraan iets moet worden gedaan. Het zou geen goede zaak zijn om nog langer te talmen en eerst bijkomende onderzoeken te laten uitvoeren, temeer daar de in het voorstel naar voor gebrachte pistes door de federale wetgever concreet gestalte zullen krijgen.
L'intervenant souhaite expose sa propre vision de la proposition de résolution : il s'agit d'envoyer un message vers les autorités fédérales afin de prendre en compte la spécificité bruxelloise. A Bruxelles, les loyers sont beaucoup plus élevés qu'en Flandre et qu'en Wallonie. L'objet de cette résolution est de proposer des pistes, et pas de faire de la législation. On connaît les effets pervers de la situation actuelle, devant lesquels on ne peut pas rester inactif. Il serait inopportun de retarder encore le passage à l'action par des analyses supplémentaires, d'autant que les pistes avancées par la proposition devront être étayées par le législateur fédéral.
Geeft mevrouw Laloux toe dat er in Brussel een specifiek probleem is wat de stijging van de huurprijzen betreft ? Hoe overdreven zijn de huurprijzen trouwens ? Gaat het Nationaal Eigenaarssyndicaat uit van de economische waarde van de woning, gebaseerd op de indeling, waarop men een investeringsreturn zou toepassen ? Of gaat men uit van de marktwaarde van het goed ?
Mme Laloux reconnaît-elle qu'il existe un problème propre à Bruxelles d'augmentation des loyers ? Quelle est d'ailleurs la mesure de « l'excès » des loyers ? Le SNP partil d'une valeur économique du logement, basé sur la construction, sur laquelle on appliquerait un retour sur investissement ? Ou s'agit-il de la valeur marchande du bien ?
Men zou moeten komen tot een overaanbod, wat de huurprijzen zou doen dalen. Moet men een woning nog altijd beschouwen als een basisbehoefte, waarbij men rekening moet houden met het inkomen en de middelen om zich te huisvesten. Op welk criterium baseert mevrouw Laloux zich dus om te zeggen dat een huurprijs al dan niet overdreven is ?
En somme, on devrait arriver à un surcroît d'offres, ce qui devrait faire baisser les loyers. Faut-il encore considérer un logement comme un bien de première nécessité, sur lequel il faut comparer le revenu et les moyens pour se loger ? Quel est donc le critère à partir duquel Mme Laloux estime qu'un loyer est excessif ou pas ?
Mevrouw Julie Fiszman wijst erop dat het voorstel van resolutie is ingediend voordat de federale overheid terzake maatregelen heeft genomen. De indieners van het voorstel hadden niet gedacht dat de zaken zo snel zouden veranderen. De belangrijkste maatregel die de aandacht van de volksvertegenwoordigster wegdraagt is de huurregeling. De regeling berust op een referentiehuur, die berekend wordt op basis van objectieve criteria (zoals het aantal ver-
Mme Julie Fiszman rappelle que la proposition de résolution a été déposée avant que l'Etat fédéral ne prenne de mesures en la matière. Les auteurs de la proposition ne pensaient pas que les portes s'ouvriraient aussi vite. La principale mesure qui retient l'attention de la députée est le mécanisme d'encadrement des loyers. Celui-ci repose sur un loyer de référence, calculé sur base de critères objectifs (tels que le nombre de pièces, la superficie et l'état du
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trekken, de oppervlakte en de toestand van de woning) en op de oprichting van paritaire huurcommissies die ervoor moeten zorgen dat de huurprijzen rekening houden met die objectieve criteria.
logement) et sur l'institution de commissions paritaires locatives pour s'assurer de l'adéquation des loyers avec ces critères objectifs.
Met de indiening van deze tekst wilde men ook het debat op gewestelijk vlak verrijken, dankzij hoorzittingen. Men mag de indieners zeker niet meer verwijten dat ze het dossier niet op de voet volgen. Mevrouw Fiszman voegt eraan toe dat haar fractie bijzonder veeleisend is wat betreft de bescherming van de huurder, ook al moet zij rekening houden met de verschillende gevoeligheden van haar partners.
Le dépôt de ce texte avait aussi pour but d'enrichir le débat au niveau régional, à l'aide d'auditions. Qu'on ne vienne plus objecter aux auteurs qu'ils ne sont pas au fait du dossier ! Mme Fiszman ajoute que son groupe se montre particulièrement exigeant quant à la protection du locataire, même s'il doit composer avec les sensibilités différentes de ses partenaires.
In zijn uiteenzetting heeft de heer Etienne Lambert de indruk gewekt dat het overleg in de paritaire commissie er zou kunnen toe leiden dat sommige eigenaars toegevingen doen. De resolutie heeft een ruime consensus tot stand gebracht aangezien ze door alle meerderheidspartijen is medeondertekend.
Dans son exposé, M. Etienne Lambert avait semblé dire que les concertations au sein de la commission paritaire pourraient amener certains propriétaires à faire des concessions. La résolution a quant à elle obtenu un large consensus, puisqu'elle est co-signée par tous les partis de la majorité.
Zou het volgens mevrouw Laloux mogelijk zijn om snel vooruitgang te boeken in de onderhandeling dankzij een regeling waarover overleg is gepleegd ? Men staat voor een bipolaire toestand : er zijn luxueuze woningen en er zijn woningen uit het laagste gamma. De huisvestingsmarkt is te sterk gesegmenteerd. Er rijzen vooral problemen met de woningen voor de kleine inkomens. Maar ook de mensen met een middelinkomen hebben het alsmaar moeilijker om een woning te vinden, inzonderheid omdat de markt in België heel weinig gereguleerd is. Men betaalt onroerende voorheffing op basis van een kadastraal inkomen dat niet gekoppeld is aan de waarde van het goed.
Selon Mme Laloux, serait-il possible d'avancer rapidement dans la négociation grâce à un système concerté ? On observe une bipolarisation : il y a des logements somptueux et des logements bas de gamme. Le marché du logement est trop segmenté. Là où les problèmes se posent, c'est surtout dans les logements pour les petits revenus. Mais, de plus en plus, les personnes disposant d'un revenu moyen éprouvent elles aussi des difficultés à se loger, notamment parce que le marché est très peu régulé en Belgique. On paie un précompte immobilier sur un revenu cadastral qui n'a rien à voir avec la valeur du bien.
In tegenstelling tot mevrouw Laloux, meent mevrouw Fiszman dat het wel degelijk zin heeft om een vergelijking te maken tussen de huurprijzen bij ons en die in Frankrijk en Groot-Brittannië en dat het wel degelijk nuttig is om een studie te maken van de buitenlandse huurregelingen. In die optiek is een huurregelingsbeleid dat voortspruit uit overleg een doelstelling binnen handbereik.
Mme Fiszman estime, contrairement à Mme Laloux, qu'une comparaison des loyers avec la France et la GrandeBretagne et une analyse des modèles étrangers d'encadrement sont toutes deux relativement pertinentes. Dans cette optique, une politique d'encadrement née d'une concertation est un objectif à portée de main.
De volksvertegenwoordigster stelt het Nationaal Eigenaarssyndicaat de volgende vragen: hoe snel kan men vooruitgang boeken bij de onderhandeling over een consensuele regeling ? Welke regeling kan er uit overleg voortkomen ? Is het mogelijk om in de paritaire commissie te komen tot een objectieve vaststelling van de huurprijzen ?
Les questions que pose la députée au SNP sont les suivantes : à quelle vitesse pourra-t-on avancer pour la négociation d'un système de concertation ? Quel mécanisme sera-t-il possible en concertation ? Est-il possible, au sein de la commission paritaire, d'avancer vers une objectivation des loyers ?
Mevrouw Béatrice Laloux zegt dat, voor het Nationaal Eigenaarssyndicaat, de prijs van een woning afhangt van de omstandigheden waarin de markt functioneert : die zijn niet altijd optimaal maar de prijs hangt noodzakelijkerwijze af van de kosten die de eigenaar moet dragen, inzonderheid de evolutie van de marktwaarde van het goed. Op dat punt kan de overheid ingrijpen om de burger de mogelijkheid te bieden zich te huisvesten. Het is niet de eigenaar die als dusdanig de huurders te hulp moet komen en middelen moet geven; daarin ligt de bestaansreden van de solidariteitsregelingen en de billijke verdeling. Het is een feit dat
Mme Béatrice Laloux répond que, pour le SNP, le prix d'un logement résulte des conditions dans lesquelles fonctionne le marché, qui ne sont pas toujours optimales mais ce prix est nécessairement fonction des coûts supportés par le propriétaire et notamment de l'évolution de la valeur marchande du bien. C'est là que les pouvoirs publics peuvent suppléer au marché, afin de permettre au citoyen de se loger. Ce n'est pas le propriétaire, en tant que tel, à suppléer aux manques de moyens des locataires; c'est la raison d'être des mécanismes de solidarité et de justice distributive. Il est vrai que 1.000 euros pour vivre sont insuffi-
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1.000 euro niet genoeg is om te leven. Iedereen moet het hoofd kunnen bieden aan de kosten van het levensonderhoud. Dat is echter geen reden om de vrije vaststelling van de huurprijzen af te schaffen.
sant; il faut que chacun puisse faire face au coût de la vie. Mais ce n'est pas une raison pour supprimer la liberté de fixation des loyers.
Voor de eigenaar zijn goed en rendement onlosmakelijk met elkaar verbonden. Zo niet, zou hij andere investeringen zoeken. Thans overstijgt het onroerend inkomen niet het roerend inkomen, dat nooit door iemand betwist wordt. Bijgevolg moet men de misbruiken, die marginaal zijn, geïsoleerde gevallen, uiteraard bestrijden, maar men hoeft geen algemene maatregelen te nemen.
On ne peut pas dissocier d'un bien, dans le chef du propriétaire, la notion de rendement. Sinon, celui-ci se tournerait vers d'autres investissements. Aujourd'hui, le revenu immobilier ne dépasse pas celui des valeurs mobilières, qui, elles, ne sont jamais contestées par personne. Dès lors, il faut combattre les abus, qui demeurent marginaux, isolément et ne pas faire de mesures généralisées.
De heer Alain Daems wijst erop dat, als mevrouw Laloux spreekt van 1.000 euro om te leven, zulks het geval is voor 50 % van de Brusselse huurders, wat geen marginaal verschijnsel is.
M. Alain Daems rappelle que, lorsque Mme Laloux évoque 1.000 euros pour vivre, il s'agit du revenu de 50 % des locataires bruxellois, cela n'est pas marginal.
Mevrouw Béatrice Laloux betwist niet dat te veel Brusselaars te weinig middelen hebben. Ze zegt alleen dat de misbruiken van sommige verhuurders marginaal zijn. Dat gaat niet over de helft van de Brusselaars.
Mme Béatrice Laloux ne conteste pas que trop de Bruxellois ont de faibles ressources. Ce qui est marginal selon elle, ce sont les abus de la part de bailleurs. Ils ne concernent pas la moitié des Bruxellois.
De heer Alain Daems repliceert dat het voorstel dat besproken wordt geen betrekking heeft op die marginale gevallen maar wel degelijk op de meerderheid van de huurders. Hij begrijpt niet dat mevrouw Laloux tegelijk kritiek heeft op de strenge fiscaliteit en een uitbreiding van de solidariteitsregelingen voorstaat. Men moet het inkomen van de huurders doen stijgen.
M. Alain Daems rétorque que la proposition discutée ne vise pas ces cas marginaux, mais bien la majorité des loyers. Il a du mal à comprendre comment Mme Laloux peut à la fois critiquer la fiscalité d'austérité et préconiser un renforcement des mécanismes de solidarité. Il faut augmenter les revenus des locataires.
Mevrouw Béatrice Laloux vraagt zich af of, als men ervan uitgaat dat de helft van de Brusselaars 1.000 euro per maand hebben om te leven, alle betrokken eigenaars zich dan moeten tevreden stellen met 250 euro huur (1/4 van het inkomen, zoals sommigen voorstaan) ?
Mme Béatrice Laloux répond que si on part du principe que la moitié des Bruxellois ont 1.000 euros par mois pour vivre, faut-il que, pour autant, tous les propriétaires concernés se contentent de 250 euros de loyer (1/4 du revenu, comme le préconisent certains) ?
De heer Alain Daems geeft toe dat een goed moet opbrengen voor de eigenaar, maar volgens een objectief rooster. Als mevrouw Béatrice Laloux het ermee eens is dat de woning een basisbehoefte is, dan zou men een compromis van 3 of 4 % opbrengst kunnen bereiken.
M. Alain Daems admet qu'un bien doit engendrer des fruits pour son propriétaire, mais selon une grille objective. Si Mme Béatrice Laloux est d'accord pour dire que le logement est un bien de première nécessité, on pourrait trouver un compromis à 3 ou 4 % de rendement.
De heer Olivier de Clippele wijst erop dat men voor de pensioenfondsen een return van 15 % verwacht.
M. Olivier de Clippele signale que les fonds de pension demandent un return de 15 %.
Mevrouw Béatrice Laloux ziet niet in hoe men die vergelijking kan objectiveren. De enige oplossing bestaat erin grondig na te gaan wat een goed de eigenaar werkelijk opbrengt. Die analyse is een dure en ingewikkelde zaak, die uiteraard een weerslag zou hebben op de huurprijzen. Er zij voorts op gewezen dat vele verhuurders hun goed thans te laag schatten, omdat er geen regelmatige evaluatie plaatsheeft.
Mme Béatrice Laloux ne voit pas comment objectiver cette équation. La seule solution est qu'on fasse l'examen complet de ce qu'un bien rapporte réellement à son propriétaire. Cet examen étant lui-même coûteux et lourd, le niveau des loyers s'en ressentirait forcément. Sans oublier qu'à l'heure actuelle, de nombreux bailleurs sous-évaluent leur bien, faute de l'évaluer régulièrement.
Wat het overleg betreft, spreekt het vanzelf dat het Nationaal Eigenaarssyndicaat daar voorstander van is. Er is vooruitgang geboekt wat de modelovereenkomst betreft; de paritaire commissie bespreekt dit thans. Men is het niet
Au sujet de la concertation, il est évident que le SNP est partant. Il y a des avancées sur le bail type; la commission paritaire en discute. On n'est pas toujours d'accord, surtout quand on cherche à imposer des loyers. Le SNP y est
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altijd eens, vooral niet wanneer men huurprijzen wil opleggen. Het Nationaal Eigenaarssyndicaat is daar tegen gekant, maar wil daar best over praten. Die kwestie sleept nu al een jaar aan in de paritaire commissie.
opposé, mais il accepte d'en discuter. Cela fait même un an que la commission paritaire en traite à marche forcée.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt of het mogelijk is om binnen het jaar een compromis te bereiken.
Mme Julie Fiszman demande s'il est possible de trouver un compromis d'ici un an.
Volgens mevrouw Béatrice Laloux is dat niet mogelijk omdat er op dit moment geen akkoord is.
Mme Béatrice Laloux répond par la négative, car il n'y a pas d'accord en ce moment.
De heer Alain Daems heeft geen antwoord gehad op de vraag betreffende de verhouding tussen het aantal eigenaars/bewoners en het aantal eigenaars/verhuurders.
M. Alain Daems n'a pas entendu de réponse concernant la proportion de propriétaires occupants et de propriétaires bailleurs.
De heer José Garcia bevestigt dat die verhouding in België 20 tegenover 80 bedraagt.
M. José Garcia affirme qu'elle est de 20 sur 80 en Belgique.
De heer Alain Daems wil vervolgens weten of mevrouw Laloux de vaststelling onderschrijft dat Brussel het slachtoffer is van een specifiek probleem wat de stijging van de huurprijzen betreft.
M. Alain Daems souhaite ensuite savoir si Mme Laloux partage le constat que Bruxelles est victime d'un problème spécifique de hausse des loyers.
Mevrouw Béatrice Laloux zegt dat zulks mogelijk is.
Mme Béatrice Laloux se contente de dire que c'est possible.
De heer Michel Colson vraagt mevrouw Laloux wat ze denkt van de werkelijke belasting van de huurinkomsten, waarvan de heer Nicolas Bernard gewag heeft gemaakt.
M. Michel Colson demande à Mme Laloux ce qu'elle pense de la taxation réelle des loyers, évoquée par M. Nicolas Bernard.
Mevrouw Béatrice Laloux zegt dat de eigenaar meer wordt belast dan alleen maar op het kadastraal inkomen, zoals te vaak wordt gesteld. De belasting bedraagt 40 tot 45 % van drie keer het kadastraal inkomen.
Mme Béatrice Laloux répond que le propriétaire est taxé sur plus que le simple revenu cadastral, comme on l'affirme trop souvent ! La taxation est de 40 à 45 % de trois fois le revenu cadastral.
Het kadastraal inkomen staat niet in verhouding tot de waarde van de goederen, maar moet men daarom de werkelijke huurprijzen belasten ? Mevrouw Laloux kan dat niet openlijk verdedigen omdat men weet dat elke belastinghervorming in het algemeen ertoe leidt dat de belastingen in hun totaliteit worden verhoogd en een dergelijk standpunt vanwege het Nationaal Eigenaarssyndicaat zou niet goed worden onthaald. Als men kan garanderen dat het belastingpercentage niet hoger zou zijn dan dat voor de roerende inkomsten, zou het Eigenaarssyndicaat die maatregel misschien gunstig kunnen onthalen. Maar dan nog moet men zich vragen stellen over de praktische haalbaarheid van een dergelijke hervorming. Het Nationaal Eigenaarssyndicaat neemt in die kwestie dus een voorzichtig standpunt in.
Le RC n'est d'ailleurs plus proportionné à la valeur des biens. Faut-il pour autant taxer les loyers réels ? Mme Laloux ne peut pas le préconiser ouvertement, car on sait que toute réforme fiscale a généralement pour effet d'augmenter globalement l'impôt et une telle attitude de la part du SNP serait mal interprétée. Mais, si on pouvait garantir que le taux d'imposition ne serait pas plus élevé que celui des valeurs mobilières, le SNP pourrait peut-être examiner favorablement cette mesure. Encore faudrait-il s'interroger sur la faisabilité pratique d'une telle réforme. La position du Syndicat est donc toute empreinte de prudence.
De heer Alain Daems vraagt of het Nationaal Eigenaarssyndicaat voorstander is van een uitbreiding van het aantal overheidswoningen.
M. Alain Daems demande si le SNP prône une augmentation du parc public.
Mevrouw Béatrice Laloux bevestigt dat. Er mogen niet te veel woningen bijkomen, omdat zulks duurder zou uitvallen dan een regeling met huurtoelagen, maar een overheidswoningenpark in goede staat is noodzakelijk om de
Mme Béatrice Laloux répond par l'affirmative. Il ne faut pas trop l'augmenter, car cela coûte plus cher qu'un système d'allocation logement, mais un parc public en bon état est nécessaire à la satisfaction des besoins
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sociale behoeften te lenigen en kan een positieve invloed hebben op het niveau van de huurprijzen.
sociaux et peut avoir un impact positif sur le niveau des loyers.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt of het Nationaal Eigenaarssyndicaat voorstander is van huurtoelagen zonder regulering.
Mme Julie Fiszman demande si le SNP prône un système d'allocation-loyer sans régulation.
Mevrouw Béatrice Laloux zegt dat het Eigenaarssyndicaat daar geen voorstander van is. Het is logisch dat, als de overheid steun verleent, die gekoppeld wordt aan voorwaarden, die overgelaten worden aan de wetgever.
Non, répond Mme Béatrice Laloux. Il est logique que si les pouvoirs publics accordent une aide, ils puissent la subordonner à des conditions, laissées à la liberté du législateur.
Mevrouw Julie Fiszman maakt gewag van de problemen van de eigenaar om de huur te ontvangen. Is een deel van de leden van het Nationaal Eigenaarssyndicaat ervan overtuigd dat die zaak vlotter zal verlopen met een huurprijsregeling ?
Mme Julie Fiszman évoque les difficultés du propriétaire à percevoir les loyers. Une partie des membres du SNP pense-t-elle qu'avec un encadrement, il pourrait y avoir un avantage ?
Volgens mevrouw Béatrice Laloux is de regeling als dusdanig geen voordeel voor de eigenaar. Het probleem voor de eigenaars is dat de huren vaak niet het rendement geven dat ze ervan verwachten. Het is logisch dat een eigenaar die zijn goed toevertrouwt aan een SVK een toegeving doet wat de huur betreft, maar hij moet nog altijd een zekere opbrengst hebben.
Mme Béatrice Laloux répond que l'encadrement en tant que tel ne présente aucun avantage pour le propriétaire. Ce qui bloque les propriétaires, c'est que les loyers n'offrent pas le rendement qu'on pourrait attendre d'eux. Il est normal qu'un propriétaire qui confie son bien à une AIS fasse une concession sur le loyer, mais il faut qu'il lui reste un gain.
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6.2. Hoorzitting met de heer José Garcia en mevrouw Edith Galopin, van de Huurdersvakbond
6.2. Audition de M. José Garcia et Mme Edith Galopin, du Syndicat des Locataires
De heer José Garcia bevestigt dat de Huurdersvakbond zich volledig schaart achter het voorstel van resolutie van mevrouw Julie Fiszman en de heer Alain Daems. Het voorbereidende werk is een goede vertrekbasis. De studies bestaan al en ze zijn heel duidelijk. Thans is het moment gekomen om in te grijpen. Men kan uiteraard altijd nog nauwkeuriger zijn, maar er moeten dringende maatregelen worden genomen, vooral in het Brussels Gewest. Het voorstel is ingediend op 18 juli 2005, ofschoon de federale Staat al in 2001 maatregelen had aangekondigd.
M. José Garcia affirme que le Syndicat des Locataires s'inscrit entièrement dans la proposition de résolution de Mme Julie Fiszman et M. Alain Daems. Le travail préparatoire est une bonne base de départ. Les études existent déjà et sont très claires; c'est à présent l'heure d'agir. On peut bien sûr toujours être plus précis. Mais des décisions urgentes s'imposent, surtout dans la Région bruxelloise. La proposition a été déposée le 18 juillet 2005, alors que l'Etat fédéral avait annoncé des mesures dès 2001.
De voorgestelde maatregelen kunnen op zijn minst 80 % van de problemen die er rijzen oplossen. De federale maatregelen zijn volgens de spreker maar maatregeltjes. De berg heeft een muis gebaard. De verplichte registratie van de huurovereenkomst, waarbij niet-registratie bestraft wordt met het feit dat de huurder op elk moment kan vertrekken, alsook de vermindering van de btw zijn belangrijke stappen voorwaarts. Ook de andere in deze resolutie voorgestelde maatregelen gaan de goede richting uit. De Huurdersvakbond is evenwel van mening dat men ook het aanbod aan overheidswoningen moet verhogen. Na vele jaren is het moeilijk om sociale woningen tot stand te brengen. Het Gewest heeft weliswaar beslist om 3.500 sociale woningen en 2.500 middelgrote woningen tot stand te brengen, maar zelfs als die woningen al op de markt zouden
Les mesures proposées peuvent résoudre au moins 80 % des problèmes qui se posent. Les mesures fédérales sont, selon l'intervenant, des mesurettes. La montagne a accouché d'une souris. Certes, l'enregistrement du bail obligatoire, sanctionné par le fait que le locataire peut partir à tout moment, ainsi que la diminution de la TVA, sont des avancées très importantes. Les autres mesures proposées par la présente résolution vont également dans le bon sens. Mais, pour le Syndicat des Locataires, il faut également une augmentation de l'offre de logements publics. Il y a une difficulté après de nombreuses années à créer du logement social. La Région a certes décidé la construction de 3.500 logements sociaux et de 2.500 logements moyens. Mais, même si ces logements étaient déjà sur le marché, la demande se situerait, elle, entre 25.000 et 30.000. La
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zijn, zou de vraag nog altijd tussen 25.000 en 30.000 bedragen. Er zou dus niet tegemoet gekomen worden aan de vraag, zelfs als die toekomstige woningen op dit ogenblik al op de markt zouden zijn.
demande ne serait donc jamais rencontrée, même si les logements à venir étaient déjà construits à l'heure actuelle.
Men moet de verhuurders niet met de rug tegen de muur zetten, maar niettemin is het moment gekomen om een progressief beleid te gaan voeren. Zowat 20 % van de eigenaars zijn eigenaars/verhuurders terwijl 80 % eigenaar zijn van één enkel goed. Ofschoon er in het algemeen minder huurders zijn dan eigenaars, zijn er niettemin meer huurders dan verhuurders. De personen aan wie er een huurprijsregeling zou worden opgelegd, zijn dus minder talrijk dan men zou kunnen denken. De meerderheid van de eigenaars zou zich geen zorgen moeten maken.
Sans pour autant accabler les bailleurs, il est grand temps que le politique défende des mesures progressistes. Les propriétaires bailleurs représentent 20 % des propriétaires, alors que 80 % sont propriétaires d'un seul bien. Si l'on compte moins de personnes locataires que de propriétaires en général, il y a quand même plus de locataires que de bailleurs. Les personnes qui se verraient imposer un encadrement des loyers sont donc moins nombreuses qu'on ne pourrait le penser. La majorité des propriétaires n'aurait pas à s'en inquiéter.
Voorts zij erop gewezen dat de Huurdersvakbond voorstander is van de toegang tot de eigendom, voor de eigenaars die hun goed zelf bewonen. Huisvesting is een fundamenteel recht voor elkeen. Het Spaanse voorbeeld spreekt in dat verband boekdelen : 99 % van de bevolking is eigenaar dankzij de steun van de Spaanse overheid. Vandaar dat Spanje weinig huisvestingsproblemen kent.
Cela dit, le Syndicat des Locataires est favorable à l'accès à la propriété, pour des propriétaires occupant leur bien. Se loger est un droit fondamental pour tous. L'exemple de l'Espagne est parlant à ce propos : 99 % de la population est propriétaire grâce à des aides reçues de l'Etat espagnol. C'est pourquoi l'Espagne connaît peu de problème de logement.
De voorstellen die in de tekst worden gedaan, gaan dus de goede richting uit en zorgen voor een evenwicht tussen de belangen van de partijen. De heer Garcia onderstreept een punt in de uiteenzetting van mevrouw Laloux, te weten dat zij openstaat voor de invoering van een toelage die naam waardig, op voorwaarde dat er compenserende maatregelen worden getroffen voor de verhuurders. Men mag zich echter geen illusies maken : een stijging van de belastingen, die noodzakelijk is om een huurtoelage te kunnen invoeren, zou de meeste bevolkingscategorieën pijnlijk raken.
Les propositions faites dans le texte discuté vont donc dans le bon sens et ménagent un équilibre entre les intérêts des parties. Ce que M. Garcia voudrait souligner dans l'intervention de Mme Laloux, c'est qu'elle est ouverte à l'instauration d'une allocation digne de ce nom, pour autant qu'il y ait des mesures de compensation en faveur des bailleurs. Cependant, il ne faut pas non plus se bercer d'illusions : une augmentation d'impôts, nécessaire à la création d'une allocation-loyer, affecterait douloureusement la plupart des tranches de la population.
Bijgevolg is de heer Garcia veeleer voorstander van directe maatregelen. Het is billijk dat degene die investeert een return krijgt, en de Huurdersvakbond is van oordeel dat die return maximum 5 % mag bedragen. Volgens de heer Garcia is 5 % op een investering een sociaal aanvaardbare opbrengst en bovendien een opbrengst die hoger ligt dan die bij de banken.
C'est pourquoi M. Garcia est plus favorable à une politique directe d'encadrement. Dans la mesure où il est juste que quelqu'un qui investit reçoive un profit en retour, le Syndicat des Locataires a estimé que celui-ci doit être de maximum 5 %. M. Garcia estime que 5 % sur un investissement est un rendement socialement acceptable et, de surcroît, est supérieur à celui d'une banque.
De heer Garcia overloopt snel de punten van het voorstel en is van mening dat het vaststellen van de huurprijs voor negen jaar, ongeacht het aantal huurders in die periode en ongeacht de looptijd van de huurovereenkomst, eveneens een goede zaak is. Dat zou bijdragen tot het stabiliseren van de evolutie van de huurprijzen, op het moment dat het recht op huisvesting bedreigt wordt voor alsmaar meer Brusselaars. De vrije werking van de markt kan de tekortkomingen en de leemten niet langer verdoezelen. De heer Garcia twijfelt er evenwel aan of de paritaire commissie binnen zes maanden een akkoord zal kunnen bereiken over die maatregel. Waarschijnlijk zal de beleidsvoerende overheid de knoop moeten doorhakken.
Passant en revue les points de la proposition, M. Garcia estime que figer le loyer pendant 9 ans, quel que soit le nombre de locataires pendant cette période et quelle que soit la durée du bail, est également une bonne chose. Cela contribuerait à stabiliser la progression des loyers, à l'heure où le droit au logement est menacé pour de plus en plus de Bruxellois. Le libre fonctionnement du marché ne peut plus cacher ses carences et ses défauts. Toutefois, M. Garcia doute que la commission paritaire parvienne à s'accorder endéans les six mois sur cette mesure. Il reviendra vraisemblablement au pouvoir politique de trancher.
Voorts zegt de spreker dat hij ermee akkoord gaat dat de huurovereenkomst wordt geregistreerd. Het is eveneens
Par ailleurs, l'intervenant se dit d'accord pour que le bail soit enregistré. De même, il est nécessaire d'obliger le
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een noodzaak dat de verhuurder een prijs bekendmaakt. Dat zijn evenwel bijkomstige maatregelen.
bailleur à annoncer un prix. Mais ce sont là des mesures assez accessoires.
Het grootste belang hecht de heer Garcia aan de strijd tegen het manipuleren van de indexen. De liberalen hebben de huurprijzen in de loop der tijd geblokkeerd omdat de huurprijzen, die ondoordacht stegen, de indexen de hoogte injoegen, wat tot gevolg had dat de lonen van de ambtenaren te veel stegen. Dat heeft de in hoofdzaak uit liberalen bestaande regering ertoe gebracht om blokkeringsmaatregelen te nemen, namelijk indexsprongen toe te passen. Vandaag doet de federale regering niets meer omdat er geen druk meer is van buitenaf en omdat degenen die uitgesloten zijn, niet genoeg voor hun zaak opkomen.
Ce qui importe plus aux yeux de M. Garcia, c'est de combattre la manipulation des index. Les libéraux ont historiquement bloqué les loyers parce que ces derniers, qui augmentaient de manière inconsidérée, poussaient les index à la hausse, ce qui avait pour conséquence que le salaire des fonctionnaires augmentait beaucoup trop. Ce qui a incité le gouvernement à majorité libérale à prendre des mesures de blocage, c'était le saut d'index. Aujourd'hui, le gouvernement fédéral se complaît dans l'inertie, car il n'y a plus de pression de ce type et les exclus ne se révoltent pas assez.
De politiek moet zijn verdeeldheid overstijgen om het recht op huisvesting te vrijwaren, wat bedreigd wordt door de onzichtbare hand van de markt. In dat opzicht biedt het voorstel van resolutie een goede werkbasis.
Le monde politique doit dépasser ses clivages pour sauvegarder le droit au logement, qui est bafoué par la « main invisible » du marché. A cet égard, la proposition de résolution fournit de bonnes bases de travail.
Mevrouw Edith Galopin geeft enkele preciseringen in verband met de dagelijkse praktijk bij de Huurdersvakbond. Ongeveer 55 % van de problemen heeft te maken met de toestand van de woning; zowat 35 % gaat over achterstallige huur. De toestand van de personen in dat laatste geval gaat voortdurend achteruit. Het is dus de hoogste tijd om maatregelen te nemen die ertoe strekken de huurprijzen op een objectieve manier vast te stellen. In tegenstelling tot hetgeen mevrouw Laloux wil doen geloven, zijn sommige voorbeelden uit het buitenland wel degelijk verhelderend. In Zweden bijvoorbeeld worden de huurprijzen vastgesteld op grond van een aantal objectieve criteria (waaronder oppervlakte, toestand van de woning of omgeving). Voorts zij erop gewezen dat fiscaliteit een hulpmiddel is, dat uiteraard delicaat is om te gebruiken maar dat noodzakelijk is om een evenwicht te behouden tussen de belangen van de betrokken partijen.
Mme Edith Galopin ajoute quelques précisions concernant la pratique quotidienne du Syndicat des Locataires. Environ 55 % des consultants du Syndicat concernent l'état du logement. 35 % concernent les arriérés de loyers. La situation de personnes comme celles-là se dégrade continuellement. Il est donc urgent de prendre des mesures d'objectivation des loyers. Contrairement à ce que Mme Laloux a pu faire croire, les pays étrangers donnent certains exemples pertinents. Ainsi, en Suède, les loyers sont fixés en fonction de critères objectifs (dont la superficie, l'état du logement ou l'environnement). Cela dit, la fiscalité est un outil, certes délicat à manier, indispensable au maintien d'un équilibre entre les intérêts des parties.
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Gedachtewisseling
Échange de vues
Mevrouw Julie Fiszman wijst erop dat de heer José Garcia zijn tevredenheid geuit heeft over de federale maatregelen. Is hij van mening dat de regeling met de huurwaarborg een stap vooruit is, net zoals de bekendmaking van de huurprijs en de registratie van de huurovereenkomst ? Zal dat de kennis van de huurmarkt bevorderen? En waarom slaagt de paritaire commissie er niet in om een consensus te bereiken ?
Mme Julie Fiszman note que M. José Garcia a exprimé son insatisfaction par rapport aux mesures fédérales. Estime-t-il que le système de la garantie locative est une avancée, de même que l'affichage du prix et que l'enregistrement du bail ? Cela facilitera-t-il la connaissance du marché locatif ? Pour quelles raisons la commission paritaire ne parvient-elle pas à un consensus ?
De heer Alain Daems herhaalt zijn vraag in verband met de specifieke kenmerken van de toestand in Brussel. Het rotatiepercentage zou meer dan 20 % bedragen, wat neerkomt op 50.000 huurovereenkomsten per jaar. Op dat moment gaan de huurprijzen abnormaal de hoogte in, te
M. Alain Daems repose sa question sur la spécificité de la situation bruxelloise. Le taux de rotation y serait supérieur à 20 %, soit quelque 50.000 baux conclus chaque année. C'est là que se produisent les hausses de loyers anormales, c'est-à-dire non consécutives à un investissement.
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weten niet in de nasleep van een investering. In januari 2005 hebben de heer Jean-Marc Nollet en mevrouw Marie Nagy een wetsvoorstel ingediend dat ertoe strekt om die buitensporigheden te bestrijden. Men mag er vanuit gaan dat de Kamer van Volksvertegenwoordigers weinig enthousiast is omdat er in Vlaanderen en Wallonië veel minder huurders zijn. Wat denkt de Huurdersvakbond daarvan ?
Une proposition de loi déposée en janvier 2005 par M. Jean-Marc Nollet et Mme Marie Nagy vise à combattre ces excès. On peut supposer que, si elle ne soulève pas d'enthousiasme à la Chambre, c'est parce que le taux de locataires est bien moins important en Flandre et en Wallonie. Qu'en pense le Syndicat des Locataires ?
Er is gesproken van het Spaanse geval, waar 99 % van de mensen eigenaar zijn. Wil de Huurdersvakbond de toegang tot de eigendom bevorderen en het huren ontmoedigen, met andere woorden het verhuren ontmoedigen ? Logischerwijze zou een overheid die wil aanmoedigen tot eigen bezit van een woning ipso facto degene die verschillende woningen bezit ertoe moeten brengen te verkopen. Men moet dat durven zeggen.
Citant le cas espagnol, où 99 % des gens sont propriétaires, le Syndicat des Locataires veut-il favoriser l'accession à la propriété et décourager le bail, c'est-à-dire la mise en location ? En toute logique, si une autorité publique veut stimuler la propriété de son logement, elle doit ipso facto pousser celui qui a plusieurs biens à vendre. Il faut oser le dire.
Volgens mevrouw Béatrice Laloux moet men de mensen de vrijheid geven om te kunnen verhuren.
Mme Béatrice Laloux estime qu'il faut donner la liberté aux gens de pouvoir louer.
Volgens de heer Alain Daems zijn er op dit ogenblik in het Gewest massaal veel woningen te huur. Het aantal eigenaars/bewoners is evenwel aan de lage kant.
M. Alain Daems considère qu'actuellement, la Région regorge de biens à louer. C'est plutôt le nombre de propriétaires occupants qui est trop faible.
Volgens de heer Bertin Mampaka Mankamba kan het huisvestingsprobleem in Brussel niet alleen door de overheid worden opgelost. De privésector moet ook een doorslaggevende rol spelen, temeer daar er een aanzienlijk huurwoningenbestand is. Een rendement van 5 % vastleggen voor de eigenaars is zorgwekkend voor die categorie. Dat is niet genoeg voor de privésector als men weet dat, bijvoorbeeld in het kader van de wijkcontracten, de ordonnantie dat percentage vastlegt tussen 2,5 en 5 % voor de overheidsprojecten. Een percentage van 5 % zou het aanbod aan woningen kunnen doen teruglopen. Men zou 7 % moeten bieden om de privésector niet af te schrikken, want de privésector is een fundamentele speler.
M. Bertin Mampaka Mankamba est d'avis que la problématique du logement à Bruxelles ne peut être résolue seulement par le pouvoir public. Le privé doit jouer un rôle prépondérant, d'autant que le parc locatif est considérable. Fixer un rendement de 5 % aux propriétaires est inquiétant pour eux. Ce n'est pas assez pour le secteur privé, quand on sait par exemple que, dans le cadre des contrats de quartier, l'ordonnance fixe ce taux entre 2,5 % et 5 % pour des opérations publiques. Un taux de 5 % risquerait d'atrophier l'offre de logement. Il faudrait accorder 7 %, pour ne pas effrayer le privé, qui est un acteur fondamental.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt welke vooruitgang er door de federale regering wordt vooropgesteld wetende dat artikel 1bis van de wet van 1997 betreffende de opeenvolgende huurovereenkomsten reeds voorziet in een blokkering van de basishuurprijs gedurende negen jaar. En aangezien men een keuze moet maken, is de volksvertegenwoordigster voorts van mening dat men moet beginnen bij een huurprijsregeling en vervolgens werk maken van een huurtoelage.
Mme Julie Fiszman demande quelle est l'avancée projetée par le gouvernement fédéral, dès lors que l'article 1erbis de la loi de 1997, relatif aux baux successifs, prévoit déjà un blocage du loyer de base pendant 9 ans ? D'autre part, puisqu'il faut choisir, la députée affirme qu'il faut commencer par encadrer les loyers puis ensuite accorder une allocation-loyer.
De heer José Garcia spreekt dat niet tegen. De Huurdersvakbond is de enige vereniging die eerst een huurprijsregulering wil en daarna steun van het Gewest. Hij noemt dat de « BRT » : blokkering, regulering, toelage.
M. José Garcia ne la contredit pas. Le Syndicat des Locataires est la seule association qui défende d'abord la régulation des loyers, puis une aide de la Région. C'est ce qu'il appelle le « BRA » : blocage, régulation, allocation.
De wet op de huurovereenkomsten wilde van de huurovereenkomsten van korte termijn de uitzondering maken om te voorkomen dat de huurder alleen maar huurovereenkomsten van korte termijn sluit om daarna snel de huurprijs te kunnen verhogen. Artikel 1bis is evenwel ontoepasbaar. Ten eerste weet men niet precies vanaf welk aan-
La loi sur les baux voulait faire du bail de courte durée le régime d'exception, pour éviter que le bailleur ne conclue une suite de baux de courte durée afin d'augmenter rapidement le loyer. Mais l'article 1erbis est inapplicable. D'abord, on ne sait pas exactement à partir de combien de baux successifs il sort ses effets. Ensuite, la charge de la
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tal opeenvolgende huurovereenkomsten het effect sorteert. En vervolgens rijst het probleem van de bewijslast. De bewijslast veronderstelt dat de nieuwe huurder de vorige huurder vindt. Om die hindernis te nemen, zou men voor een bekendmakingsmaatregel moeten zorgen. De heer Garcia herinnert zich dat, na de oorlog, toen er een groot tekort aan woningen was, het voldoende was dat men kon bewijzen dat de vorige huurder evenveel betaalde. De huidige crisis is anders en er is geen tekort meer aan woningen.
preuve pose problème. Elle suppose du preneur qu'il retrouve l'ancien locataire. Pour contourner cet écueil, il faudrait organiser une mesure de publicité. M. Garcia se remémore qu'à la sortie de la guerre, en pleine pénurie de logements, il suffisait de prouver que l'ancien locataire payait autant. La crise d'aujourd'hui est différente en ce qu'il n'y a plus pénurie de logements.
Volgens de heer Garcia zou de werkelijke belasting van de huurinkomsten een betere oplossing zijn, omdat zulks discriminatie tussen verhuurders zou voorkomen.
Selon M. Garcia, la taxation réelle des loyers serait une meilleure solution, car cela éviterait les discriminations entre bailleurs.
Volgens mevrouw Julie Fiszman zal het voortaan gemakkelijker zijn om de evolutie van de huurprijzen te volgen aangezien de huurovereenkomsten moeten worden geregistreerd.
Mme Julie Fiszman estime que, puisque tous les baux seront dorénavant enregistrés, il sera plus facile de suivre désormais l'évolution des loyers.
De heer José Garcia is het daarmee eens. In verband met het bezwaar dat is gemaakt tegen het percentage van 5 %, zegt hij dat dat een aanvaardbare winstmarge is voor de sector. Het is een weinig riskante investering en minder wispelturig dan financiële beleggingen. De investeerder hangt dus meer af van de beleidsbeslissingen. De spreker voegt eraan toe dat hij er niet tegen gekant is dat alleen de eigenaar die in zijn goed investeert een verlaging van onroerende voorheffing krijgt.
M. José Garcia est d'accord avec elle. Quant à l'objection qui lui a été adressée sur le taux de 5 %, il réplique que c'est un gain convenable pour ce secteur. C'est un investissement peu risqué et bien moins liquide que des placements financiers. L'investisseur est donc davantage à la merci des décisions politiques. L'intervenant ajoute qu'il n'est pas opposé à ce que seul le propriétaire investissant dans son bien puisse se voir diminuer le précompte immobilier.
Het recht op huisvesting moet door iemand betaald worden. De vrijheid van de partijen om een huurovereenkomst te sluiten is geen realiteit als de kandidaat/huurder niet de middelen heeft om een degelijke woning te betalen. Als de wetgever ervoor kiest om de last van het recht op huisvesting niet af te wentelen op de verhuurders en hen bijvoorbeeld 7 % opbrengst geeft, dan zal de gemeenschap hoe dan ook betalen. In België heeft men ervoor gekozen om voorrang te geven aan de toegang tot de eigendom eerder dan aan de bouw van sociale woningen. De Huurdersvakbond is niet gekant tegen de toegang tot de eigendom, maar op voorwaarde dat zulks geldt voor alle Belgen en alle migranten, zelfs voor degenen met een leefloon.
Le droit au logement doit être payé par quelqu'un. La liberté des parties à un contrat de bail n'est qu'une fiction si le candidat preneur n'a pas les moyens de se payer un logement décent. Si le législateur choisit de ne pas faire supporter la charge du droit au logement par les bailleurs et les rétribue à 7 % par exemple, c'est de toute façon la collectivité qui paie. Le choix qu'a fait la Belgique, c'est d'investir plus dans l'accès à la propriété que dans la construction de logements sociaux. Le Syndicat des Locataires n'est pas opposé à l'accès à la propriété, mais à condition qu'il soit ouvert à tous les Belges et à tous les immigrés, même aux minimexés.
Het spreekt vanzelf dat Brussel anders is dan de andere Gewesten. Er zijn meer huurders en er zijn de problemen eigen aan grote steden. En dan is er nog het feit dat Brussel het slachtoffer is van de druk van de Europese ambtenaren op de vastgoedmarkt, wat een verschijnsel is dat men veel minder ziet in andere grote steden.
Il est évident que Bruxelles est différente des autres régions. Elle compte plus de locataires et connaît les problèmes des grandes villes. Hormis le fait qu'elle est victime de la pression des eurocrates sur le marché immobilier, qui est un phénomène qu'on voit beaucoup moins dans d'autres grandes villes.
Het standpunt van de Huurdersvakbond komt er dus op neer dat men op federaal vlak wetgevend moet optreden en dat, als dat niet gebeurt, het Brussels Gewest het initiatief moet nemen. De Huurdersvakbond is eveneens ingenomen met het feit dat de huurwaarborg wordt teruggebracht tot twee maanden en dat de betaling van de waarborgen gespreid wordt over drie maanden.
En définitive, la position du Syndicat des Locataires est qu'il faut légiférer au niveau fédéral et, en cas d'échec, la Région bruxelloise doit prendre l'initiative. Il salue également le fait de ramener la garantie locative à deux mois et l'étalement de paiement des garanties de trois mois.
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Mevrouw Julie Fiszman wijst erop dat de commissie over die laatste maatregelen al een hoorzitting heeft gehouden met een afgevaardigde van de minister van Justitie, de heer Goldstein.
Mme Julie Fiszman fait remarquer que la commission a déjà tenu une audition avec un représentant du Ministre de la Justice, M. Goldstein, au sujet de ces dernières mesures.
De voorzitter dankt de sprekers voor hun deelname.
Le président remercie les orateurs pour leur participation.
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7. Hoorzitting met de heer Philippe Janssens, gedelegeerd bestuurder van STADIM (vergadering van 23 januari 2007)
7. Audition de M. Philippe Janssens, administrateur délégué de STADIM (réunion du 23 janvier 2007)
Volgens de heer Philippe Janssens moet men in de eerste plaats de evolutie van de prijzen op de vastgoedmarkt in de juiste context plaatsen. Wanneer men zegt dat wonen onbetaalbaar geworden is, moet men beseffen dat de woningen altijd betaalbaar zijn gebleven.
Pour M. Philippe Janssens, il convient tout d'abord de situer l'évolution des prix du marché immobilier dans son contexte. Lorsqu'on dit que « habiter est devenu impayable », il faut bien se rendre compte que l'accessibilité (betaalbaarheid) des logements est toujours restée la même.
Sedert 1982 zijn de prijzen van het vastgoed met 4,94 vermenigvuldigd.
Certes, depuis 1982, les prix de l'immobilier ont été multipliés par 4,94.
Daarentegen
Mais en revanche :
is het leenvermogen voor de gezinnen met 87 % gestegen door de verlaging van de rentetarieven, met dezelfde afbetaling en dezelfde termijn;
avec la diminution des taux d'intérêt, les possibilités pour les familles d'emprunter ont augmenté de 87 %, avec le même remboursement et la même durée;
is de inflatie met 65 % gestegen,
l'inflation a augmenté de 65 %;
is de koopkracht, te weten de evolutie van het inkomen boven de inflatie, met 40,5 % gestegen.
le pouvoir d'achat, c-à-d l'évolution du revenu au-delà de l'inflation, a été majoré de 40,5 %.
Als men de cijfers vermenigvuldigt (1,87 x 1,65 x 1,405) komt men uit op een evolutie van 4,33. Als men dat cijfer vergelijkt met de 4,94 stijging, merkt men dat er een verschil is tussen de stijging van de prijzen op het eerste gezicht en de werkelijkheid: dat verschil is in werkelijkheid 14 %, rekening houdend met de volgende gegevens :
Si on multiplie les chiffres entre eux (1,87 x 1,65 x 1,405), on obtient une évolution de 4,33. En comparant ce chiffre avec les 4,94 d'augmentation, on remarque qu'il y a donc bien un décalage entre l'augmentation des prix à première vue, et la réalité : ce décalage est en réalité de de 14 %, en tenant compte des deux éléments suivants :
de fiscaliteit : in Vlaanderen zijn de registratierechten gezakt van 12,5 naar 10 %, terwijl in Brussel gekozen is voor een systeem van korting, wat tot gevolg heeft dat de inflatie het grootste is voor de woningen van de laagste categorie;
la fiscalité : en Flandre, on a vu diminuer les droits d'enregistrement de 12,5 à 10 %, alors qu'à Bruxelles, on a opté pour le système de l'abattement, qui a pour conséquence que c'est dans les habitations bas de gamme qu'il y a le plus d'inflation;
de verlenging van de leenduur : vroeger werd geleend over 20 jaar; nu echter wordt het leenvermogen met 13 % opgetrokken doordat voor 25 jaar wordt getekend, terwijl het leenvermogen tot 24 % stijgt als men voor 30 jaar leent.
l'augmentation de la durée de l'emprunt : jadis on empruntait sur 20 ans; or maintenant, le fait de signer pour 25 ans augmente la capacité d'emprunt de 13 %, tandis qu'emprunter sur 30 ans augmente la capacité d'emprunt jusqu'à 24 %.
Begin 2005 heeft de federale regering beslist de mogelijkheid te geven om voor een gezin met twee kinderen 5.600 tot 5.700 euro af te trekken gedurende de eerste tien jaar na de lening. Nadien daalt de aftrekbaarheid tot 50 %.
Une mesure qui a été prise par lEtat fédéral début 2005, est la possibilité de déduire, pour un ménage avec deux enfants, de l'ordre de 5.600 à 5.700 euros pendant les dix premières années suivant l'emprunt. Par après, la déducti-
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Dat stimuleert het verschijnsel van verlenging van de leenduur. Om dat te optimaliseren, biedt men in het buitenland de mogelijkheid om de rente af te trekken. Dat heet « bullet »-lening : men komt er niet meer toe het kapitaal terug te betalen, maar alleen de vaste rente.
bilité descend à 50 %. Cela stimule ce phénomène d'augmentation de la durée de l'emprunt. Pour optimiser cela, à l'étranger, on permet de déduire les intérêts. Cela s'appelle l'emprunt « bullet », où on en arrive à ne plus rembourser de capital, mais uniquement des intérêts fixes.
Men mag niet in het Hollandse systeem vallen, waar de rente direct aftrekbaar is van het beroepsinkomen, maar hun fiscaal systeem zorgt ervoor, in tegenstelling tot bij ons, waar men wordt terugbetaald na twee jaar via het aanslagbiljet, dat de belasting rechtstreeks maandelijks wordt afgehouden van het maandelijks loon; dat heeft tot gevolg dat, om fiscaal te optimaliseren, telkens wanneer er een verhoging is van de rente, ze het bedrag van de lening verhogen. De negatieve gevolgen zijn dan te merken aan de pensioengerechtigde leeftijd, waar er nog altijd een zware last te betalen is. De Nederlanders die de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt, verkopen dan hun woning en met de opbrengst van de verkoop kopen ze geen woning, maar verhuizen ze naar het Zuiden, bijvoorbeeld naar Spanje, waar ze hun hele pensioen opdoen. Dat is catastrofaal voor de Nederlandse economie.
Il ne faut pas de tomber dans le travers hollandais, où les intérêts sont directement déductibles du revenu professionnel. Comme leur système fiscal fait que, contrairement à chez nous où on est remboursé après deux ans via la feuille d'impôt, celui-ci est directement déduit mensuellement du salaire mensuel : cela a pour conséquence que pour optimaliser fiscalement, chaque fois qu'il y a une augmentation des intérêts, ils augmentent le montant de l'emprunt. Mais l'effet négatif se fait alors sentir à l'âge de la pension, où subsiste toujours une lourde charge à rembourser. Les Hollandais arrivés à l'âge de la pension vendent alors leur maison et, avec le produit de la vente, au lieu de racheter un logement, déménagent dans le Sud, par exemple en Espagne, où ils dépensent toute leur pension : cela est catastrophique pour l'économie hollandaise.
Daarom pleit de spreker voor een aftrekbaarheid van het kapitaal, maar niet van de rente. Indien men immers aanneemt dat de rente van een hypothecaire lening overeenkomt met een huur, waarom zou men dan het eerste en niet het tweede kunnen aftrekken ? In België is het groot percentage eigenaars een troef. De mensen die hun woning hebben gekocht en hun lening hebben afbetaald, zijn op de pensioengerechtigde leeftijd eigenaar en hebben geen lasten meer. Dat is de belangrijkste pijler van ons pensioensysteem.
C'est pourquoi l'orateur plaide pour une déductibilité du capital, mais pas des intérêts. En effet, si on admet que les intérêts d'un prêt hypothécaire correspondent à un loyer, pourquoi pourrait-on déduire fiscalement les premiers et non pas le second ? En Belgique, le taux important de propriétaires est un atout. Les personnes qui ont acheté leur logement et remboursé leur prêt se retrouvent à l'âge de la pension propriétaires sans aucune charge : c'est le pilier le plus important de notre système de pension.
Inzake de huurmarkt in Brussel, merkt men hetzelfde verschijnsel als in Antwerpen of in de grote agglomeraties in Vlaanderen, maar veel nadrukkelijker. In de jaren '60 komen twee verschijnselen aan de oppervlakte : enerzijds de ontwikkeling van het wegennet, dat hand in hand gaat met de democratisering van de auto, dat tot gevolg heeft dat de rijke Brusselaars buiten de stad gaan wonen, en anderzijds een hoge inflatie, die zorgt voor een groot verschil tussen een leninglast en een huur : door de kopen in plaats van te huren verhoogt men het woningbudget van een gezin met 50 %. Na verloop van tijd verminderde dat percentage door de inflatie (in die periode met meer dan 16 %) en pas na vijf jaar werd de zaak rendabel. Die hoge inflatie bracht kandidaat-investeerders naar de stad, voornamelijk kleine zelfstandigen, die door de inflatie werden aangetrokken door de investering in vastgoed. Men merkt dus in die tijd enerzijds dat de gezinnen met een hoog inkomen Brussel verlaten en dat anderzijds in de stad gezinnen met een laag inkomen aankomen; daar wringt het schoentje.
En ce qui concerne le marché de la location à Bruxelles, on observe le même phénomène qu'à Anvers ou dans les grandes agglomérations en Flandre, mais en plus accentué. Dans les années 60, apparaissent deux phénomènes : d'une part le développement du réseau routier, allant de pair avec la démocratisation de la voiture, qui a eu pour conséquence que les riches Bruxellois sont allés s'installer hors de la ville, et d'autre part, une haute inflation, qui entraîne un décalage important entre une charge d'emprunt et un loyer : passer d'une location à une acquisition faisait augmenter le budget logement d'un ménage de 50 %. Au fil du temps, ce pourcentage diminuait de par l'inflation (à cette époque de plus de 16 %), et ce n'est qu'après cinq ans que l'opération devenait rentable. Cette haute inflation amenait en ville les candidats investisseurs, essentiellement des petits indépendants, qui étaient attirés, du fait même de l'inflation, par l'investissement immobilier. On observe donc à cette époque, d'une part que les ménages à haut revenu quittent Bruxelles, et que d'autre part arrivent en ville des ménages à revenu faible. Et c'est là où le bât blesse.
De analyses die STADIM in 2002 heeft uitgevoerd in de 589 gemeenten van het land, tonen aan dat er een verband bestaat tussen de prijzen van het vastgoed en de inkomens van de gezinnen. De type kandidaat-koper is die van
Les analyses réalisées par STADIM dans les 589 communes du Royaume en 2002 montrent qu'il existe une relation entre les prix de l'immobilier et les revenus des ménages. Le candidat acquéreur type est celui du 3ème quar-
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het 3de kwartiel : als men ervan uitgaat dat 25 % van de gezinnen meer verdienen en 75 % van de gezinnen minder verdienen, bedraagt dat inkomen in Brussel ± 28.000 euro per jaar; in de rand (Waals-Brabant en Vlaams-Brabant), heeft dat 3de kwartiel een inkomen dat 31 % hoger ligt dan het Brussels inkomen. De berekening wordt als volgt gemaakt : als men rekening houdt met het leningspercentage, wordt datgene wat een gezin verdient boven 11.750 euro (wat beschouwd wordt als de directe consumptiebehoeften) voor 50 % geïnvesteerd in de terugbetaling van de hypothecaire lening. In Brussel is het inkomenspeil zodanig laag dat het verschil tussen de huidige prijzen en de prijzen die de mensen kunnen betalen, voor de meeste gezinnen erg groot wordt.
tile : si on considère que 25 % des ménages gagnent davantage, et 75 % des ménages gagnent moins, ce revenu s'élève, à Bruxelles, à ± 28.000 euros par an; en périphérie (Brabant wallon et Brabant flamand), ce 3ème quartile a un revenu qui dépasse de 31 % le revenu bruxellois. Le calcul est le suivant : en tenant compte du taux d'emprunt, ce qu'un ménage gagne au-delà de 11.750 euros (qui est considéré comme le besoin direct en consommation), est investi à 50 % dans le remboursement hypothécaire. A Bruxelles, le niveau de revenu est tellement faible que, pour la grande masse des ménages, le décalage entre les prix actuels et les prix qu'ils peuvent supporter, devient fort grand.
Op de huurmarkt, is de prijs van een appartement voor een koper-bewoner een derde meer waard dan voor een investeerder : de investeerder heeft maar een brutohuur; wat telt is de nettohuur. Wat is het verschil tussen brutohuur en nettohuur ? Het gaat in de eerste plaats om onderhoudskosten. Hoe minder degelijk het appartement is, hoe groter de onderhoudskosten zullen zijn. Een extreem voorbeeld is dat van de Nieuwstraat, waar de onderhoudskosten nagenoeg nihil zijn, terwijl de huur zeer hoog is. In de oude beleggingspanden moet een groot gedeelte van de huur worden besteed aan onderhoud.
Sur le marché locatif, le prix d'un appartement pour un acheteur-occupant vaut un tiers de plus que pour un investisseur : en effet, celui-ci n'a que faire du loyer brut, ce qui compte est le loyer net. Quelle est la différence entre le loyer brut et le loyer net ? Il s'agit en premier lieu des coûts d'entretien. Moins l'appartement sera de qualité, plus importants seront les coûts d'entretien. Un exemple extrême est celui de la rue Neuve, où les coûts d'entretien sont quasi nuls, alors que le loyer est très élevé. Par contre, dans les anciennes maisons de rapport, une part importante du loyer brut doit être consacré à l'entretien.
De tweede factor is die van de verzekeringen : de eigenaar-bewoner verzekert zijn eigen woning, terwijl de eigenaar-verhuurder zijn gebouw verzekert maar er ook tevens moet op toezien dat zijn huurder eveneens zijn huurverantwoordelijkheid verzekert. De derde factor is die van de onroerende voorheffing : als eigenaar-bewoner kan men verminderingen krijgen naar gelang van het aantal personen ten laste, wat niet evident is in het geval van verhuur. De twee laatste factoren die veel belangrijker zijn, zijn enerzijds het huurrisico (leegstand, niet-betalen van de huur) en anderzijds de beheerskosten: hoe « zwakker » de huurder, hoe groter de beheerskosten.
Le deuxième facteur est celui des assurances : le propriétaire-occupant assure son propre logement, tandis que le propriétaire-bailleur, en plus d'assurer son bâtiment, doit veiller à ce que son locataire assure également sa responsabilité locative. Un troisième facteur est celui du précompte immobilier : en tant que propriétaire-occupant, on peut obtenir des réductions en fonction du nombre de personnes à charge, ce qui n'est pas évident dans le cas de la location. Les deux derniers facteurs, beaucoup plus important, sont d'une part le risque locatif (vide locatif, non paiement du loyer), et d'autre part les coûts de gestion : plus le locataire est « faible », plus importants sont les coûts de gestion.
In Brussel is de verhouding/huurder/eigenaars geen 65 % tegenover 35 % maar 50/50. Als men ervan uitgaat dat men 30 % « zwakke » gezinnen heeft op de huurmarkt, waarvan een klein gedeelte in sociale woningen gehuisvest is (wat in Brussel maar 8,5 % is), blijft er op de particuliere huurmarkt een groot aantal huurders met lage inkomsten over. In 1995-1996 bedroeg het percentage gezinnen met een laag inkomen 50 % van de huurders; nu is die verhouding gestegen naar 55 %. Dat leidt tot uitwassen.
A Bruxelles, la proportion de 65 % de locataires pour 35 % de propriétaires passe à 50/50. Si on considère qu'il y a 30 % de ménages « faibles » sur le marché locatif, dont une faible partie se retrouve dans le logement social (qui ne représente que 8,5 % à Bruxelles), il reste, sur le marché locatif privé, une importante proportion de locataires à faibles revenus. En effet, en 1995-1996, les ménages à faibles revenus représentaient 40 % des locataires, aujourd'hui cette proportion est de 55 %. C'est cela qui donne lieu à des excès.
In Vlaanderen moet de minimale oppervlakte van een appartement volgens de Wooncode met 7 m² worden uitgebreid per bewoner vanaf de vierde persoon : dat zijn al te soepele normen. In Brussel daarentegen lijken er geen dergelijke normen te bestaan, wat een soms grote concentratie van personen in een té kleine woning mogelijk maakt. Aldus kunnen gezinnen de hoge huurprijzen betalen, maar
En Flandre, le Code du Logement prévoit que la superficie minimale d'un appartement doit être augmentée de 7 m² par habitant, à partir de la quatrième personne : ce sont des normes déjà trop souples. A Bruxelles, par contre, il ne semble pas que de telles normes existent, ce qui permet une concentration parfois trop importante de personnes dans un trop petit logement. Cela permet aux ménages de
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dat heeft tot gevolg dat de stijging van de huren wordt aangewakkerd. Men wordt dan met het volgende probleem geconfronteerd : een appartement dat onlangs gebouwd is, is niet meer rendabel uit verhuuroogpunt : de 21 % btw wordt niet terugbetaald met de huurprijs, te meer daar de verhuurder geen garantie heeft dat hij zijn huur krijgt : wat gebeurt er als de huurders de betaling na enkele maanden stopzetten ? Hoe minder de eigenaar-verhuurder garanties heeft dat hij een rendement krijgt van zijn investering, hoe lager het huuraanbod wordt en hoe meer excessen er zullen zijn.
faire face aux prix des loyers trop élevés, mais cela a aussi pour effet de stimuler l'augmentation des prix des loyers. On se trouve alors face au problème suivant : un appartement nouvellement construit n'est plus rentable du point de vue locatif : les 21 % de TVA ne sont pas amortis dans le montant du loyer, d'autant plus que le bailleur n'a aucune garantie d'obtenir son loyer : que se passe-t-il si les locataires arrêtent de payer après quelques mois ? Moins le propriétaire-bailleur a de garanties de recevoir un rendement de son investissement, plus l'offre locative diminuera, et plus il y aura d'excès.
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Gedachtewisseling
Echange de vues
Mevrouw Julie Fiszman dankt de heer Philippe Janssens voor zijn analyse, die de verdienste heeft dat er een verband wordt gelegd tussen de fiscaliteit, de koopprijzen, de toegang tot krediet en de inflatie.
Mme Julie Fiszman remercie M. Philippe Janssens d'avoir présenté son analyse, qui a le mérite de faire le lien entre la fiscalité, les prix d'acquisition, l'accès au crédit et l'inflation.
Wat is de werkmethode van STADIM ? De combinatie van factoren als koopkracht, leningsvermogen en inflatie zou leiden tot een verhoging van de prijzen op de koopmarkt, maar bestaat er een mathematisch model om die stijging te becijferen ?
Quelle est la méthode de travail de STADIM ? La combinaison des facteurs pouvoir d'achat, capacité d'emprunt et inflation mènerait à une augmentation des prix sur le marché acquisitif, mais existe-t-il un modèle mathématique qui permette de calculer cette augmentation ?
Inzake de impact van de fiscaliteit, en in het bijzonder de vermindering van de registratierechten, heeft men in Brussel gekozen voor de methode van de forfaitaire korting, opdat meer mensen kunnen kopen. Wat denkt de heer Philippe Janssens daarvan ?
En ce qui concerne l'impact de la fiscalité, et en particulier la diminution des droits d'enregistrement, on a choisi à Bruxelles la méthode de l'abattement forfaitaire, afin que davantage de personnes puissent acheter. Quelle est l'opinion de M. Philippe Janssens à ce propos ?
Inzake de prijzen van de koopmarkt zouden vooral de prijzen van de bescheiden woningen in Brussel stijgen. Heeft de STADIM een onderzoek gewijd aan de segmentering van de markt ?
En ce qui concerne les prix du marché acquisitif, l'augmentation à Bruxelles serait surtout liée aux logements modestes. STADIM a-t-il analysé la segmentation du marché ?
Een van de doelstellingen van de resolutie bestaat erin stof tot nadenken te bezorgen om te komen tot een regulering van de huren. Op bladzijde 3 van het voorstel is een duidelijk verband gelegd tussen de prijs op de koopmarkt en de prijs op de huurmarkt. Ofschoon het de bedoeling is om de mensen te doen kopen, zal men er echter niet in slagen om van iedereen eigenaar te maken. Hoe moet men bijgevolg de huurmarkt reguleren ? Zou men, door de risicofactor waarvan de heer Janssens heeft gesproken te verlagen, de eigenaars-verhuurder ertoe kunnen aanzetten om in een gereguleerde huurmarkt te stappen, zoals in het systeem van de SVK's ?
Enfin, un des objectifs de la résolution était d'alimenter une réflexion qui pourrait mener à une régulation des loyers. A la page 3 de la proposition, un lien très clair est établi entre le prix sur le marché acquisitif et le prix sur le marché locatif. Si un des objectifs est de pousser les gens à la propriété, on n'arrivera cependant pas à un taux de 100 % de propriétaires. Comment, dès lors, réguler le marché locatif ? En diminuant le facteur risque dont M. Janssens a parlé, pourrait-on inciter les propriétairesbailleurs à rentrer dans un marché locatif régulé, comme dans le système des AIS ?
De heer Philippe Janssens beschikt over een reeks cijfers die te vinden zijn in een boek, « 50 jaar Belgische vastgoedmarkt », waar geschiedenis tot toekomst vergroeit en waarvan hij een exemplaar heeft overhandigd aan de voorzitter van de commissie. De oudste cijfers dateren van 1913. In die tijd waren de tarieven voor hypothecaire rente
M. Philippe Janssens dispose d'une série de chiffres qui figurent dans un livre, intitulé « 50 années de marché immobilier en Belgique, où l'histoire donne la main à l'avenir », dont il a remis un exemplaire au président de la commission. Les chiffres les plus anciens datent de 1913. A cette époque-là, les taux d'intérêts hypothécaires étaient
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dezelfde als nu: de prijsverhoging ten gevolge van de verlaging van de rentetarieven bestond reeds. Voorts stelt men vast dat de vastgoedprijzen altijd 1 % hoger liggen dan de evolutie van de inflatie. Dat moet overeenstemmen met de verhoging van de koopkracht, getemperd door een stijging van de fiscaliteit. Er zijn altijd vier factoren in het spel (inflatie, hypothecaire tarieven, koopkracht, fiscaliteit) die bepalend zijn voor de vastgoedprijzen.
identiques à aujourd'hui : l'augmentation des prix due à la diminution des taux d'intérêt était déjà observée. Par ailleurs, on constate que les prix de l'immobilier dépassent toujours de 1 % l'évolution de l'inflation. Cela doit correspondre à l'augmentation du pouvoir d'achat, atténué par une augmentation de la fiscalité. Ce sont toujours ces quatre facteurs en interaction (inflation, taux hypothécaires, pouvoir d'achat, fiscalité) qui déterminent les prix de l'immobilier.
Mevrouw Julie Fiszman meent dat de voornaamste factor thans de toegang tot krediet is. Nooit lagen de tarieven zo laag. In welke mate speelt de vermindering van de registratierechten ?
Mme Julie Fiszman estime qu'actuellement, le facteur principal est l'accès au crédit. Jamais les taux n'ont été aussi bas. Dans quelle proportion la diminution des droits d'enregistrement joue-t-elle ?
De heer Philippe Janssens antwoordt dat de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen onmiddellijk werd gecompenseerd door de verhoging van de prijzen. In Brussel heeft de korting eveneens aanleiding gegeven tot een verhoging : de appartementen van de laatste categorie (eerste kwartiel) zijn meer dan verdubbeld in Brussel. In het vierde kwartiel was de stijging maar 83 %.
M. Philippe Janssens répond qu'en Flandre, la diminution des droits d'enregistrement a été immédiatement compensée par l'augmentation des prix. A Bruxelles, l'abattement a également donné lieu à une augmentation : les appartements bas de gamme (premier quartile) ont plus que doublé à Bruxelles. Au troisième quartile, l'augmentation n'est que de 83 %.
Dat betekent niet dat men gekant moet zijn tegen de verlaging van de registratierechten. Wat nodig is, is dat de gezinnen een zekere mobiliteit wordt gegeven, onder meer met de meeneembaarheid van de registratierechten. In Frankrijk, Luxemburg, Nederland of in Duitsland, waar de tarieven zes procent bedragen, heeft men immers vastgesteld dat er om de 18 jaar werd verkocht. In België, waar de tarieven 12,5 % bedragen, is dat om de 35 jaar. In Engeland, waar geen registratierechten worden betaald, verhuizen de mensen om de 10 jaar. Er bestaat dus een direct verband tussen de registratierechten en de mobiliteit.
Cela ne signifie pas qu'il faut être contre la diminution des droits d'enregistrement. Ce qu'il faudrait, c'est rendre aux ménages une certaine mobilité, entre autres avec l'« emportabilité » (meeneembaarheid) des droits d'enregistrement. En effet, on a constaté qu'en France, au Luxembourg, aux Pays-Bas ou en Allemagne, où les taux sont de 6 %, le rythme des reventes était d'une fois tous les 18 ans. En Belgique, où les taux étaient à 12,5 %, ce rythme était de 35 ans. En Angleterre, où ce taux d'enregistrement est à 0 %, les gens bougent tous les dix ans. Il existe donc une corrélation directe entre les droits d'enregistrement et la mobilité.
In 1996 had de heer Philippe Janssens het volgende idee geopperd : jonge mensen gaan wonen volgens hun budget en volgens hun behoeften op korte termijn. Naargelang het gezin evolueert zouden ze daarna iets groter kunnen kopen en de registratierechten die ze reeds hebben betaald geheel of ten dele terugkrijgen. Zo biedt men jonge gezinnen de mogelijkheid om eigenaar te worden en zich stapsgewijs een woning aan te schaffen die beantwoordt aan hun behoeften. Het heeft geen gevolgen voor het prijspeil maar wel voor het rotatiepercentage.
En 1996, M. Philippe Janssens avait lancé l'idée suivante : les jeunes gens s'installent en fonction de leur budget et de leurs besoins à court terme; en fonction de l'évolution du ménage, ils pourraient ensuite acheter quelque chose de plus grand, en récupérant, en totalité ou en partie, les droits d'enregistrement qui ont déjà été payés. Ainsi, on donne aux jeunes ménages la possibilité de devenir propriétaires en leur permettant de s'installer, par étapes, dans un logement qui convient à leurs besoins. Cela n'a pas d'impact au niveau du prix, mais bien sur le taux de rotation.
Wat de regeling betreft, bestaat het probleem erin de eigenaar te garanderen dat hij zijn huur krijgt. Men maakt gemakkelijk gewag van overdreven eisen van bepaalde eigenaars op de huurmarkt. Anderzijds heeft men te veel vrijheid gegeven aan de huurders wat het aantal personen betreft waarmee ze in één appartement willen wonen. Het hele immigratiebeleid heeft nooit een verlengstuk gekregen met een woningbeleid. Er zijn mensen die zich met vijf of zes vestigen in een studio van 35 m². Dat heeft als optelsom een huur die ruimschoots overschrijdt wat een koppel van twee personen kan betalen : indien men dat principe erg ruim interpreteert, zou dat problemen doen rijzen door
En ce qui concerne l'encadrement, le problème est de garantir au propriétaire qu'il aura son loyer. On parle facilement des excès que pratiquent certains propriétaires sur le marché locatif. Mais d'un autre côté, on a donné trop de liberté aux locataires de s'installer au nombre de personnes qu'ils veulent dans un appartement. Toute la politique d'immigration n'a jamais été suivie par une politique en matière d'habitation. Il y a des gens qui s'installent à cinq ou six dans un studio de 35 m². Cela donne, par addition, un loyer qui dépasse largement ce qu'un couple de deux personnes peut payer : si on est trop large avec ce principe, cela finira par poser des problèmes dus à la concentration. Pour
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de concentratie. Om dat probleem op te lossen, heeft men een aantal normen uitgevaardigd met betrekking tot de theoretische oppervlakte per inwoner. Door die normen strikter toe te passen, zal men de toegang tot de eigendom stimuleren en aldus de eigenaars-verhuurders aanmoedigen om investeringen te doen en om de juiste prijs te hanteren per m², rekening houdend met de vermindering van de daarmee gepaard gaande onderhoudskosten.
résoudre ce problème, on a édicté une série de normes définissant une superficie théorique par habitant. En appliquant plus strictement ces normes, on stimulera l'accès à la propriété, et on encouragera ainsi les propriétaires-bailleurs à réaliser des investissements et à pratiquer le juste prix par mètre carré, compte tenu de la diminution des coûts d'entretien que cela implique.
Het percentage eigenaars in Vlaanderen is 65 % tegenover 35 % huurders. Dat percentage evolueert naar 75 % tegenover 25 % en zelfs naar 80 tot 82 % eigenaars. Het is nodig om de toegang tot de eigendom te stimuleren, want dat neemt de druk weg op de vraag naar huurwoningen. Er zullen in bepaalde segmenten altijd huurders blijven, zoals bijvoorbeeld de « eurocraten ». Indien men de duur voor de terugbetaling van de lening verlengt de bank Fortis hanteert bijvoorbeeld leningen over 40 jaar, terwijl de ontlener geen 35 jaar oud is betekent dat dat de lener terugbetaalt tot 75 jaar en dat er een aanzienlijke terugbetaling overblijft, zelfs na het pensioen.
Le pourcentage de propriétaires en Flandre est de 65 % pour 35 % de locataires. On évolue vers une proportion de 75 %-25 %, et même vers une proportion de 80 à 82 % de propriétaires. Stimuler l'accès à la propriété est nécessaire, car cela soulage la demande locative. Mais il restera toujours des locataires dans certains créneaux, comme par exemple celui des « eurocrates ». Si on augmente la durée de remboursement de l'emprunt par exemple, la banque Fortis pratique des emprunts sur 40 ans, tant que l'emprunteur n'a pas 35 ans : cela signifie que l'emprunteur rembourse jusqu'à l'âge de 75 ans , il reste une charge de remboursement importante, même après la pension.
Op de vastgoedmarkt is er tegelijk een hiërarchie van gezinnen, afhankelijk van de inkomens en de financiële draagkracht, en van de goederen, afhankelijk van de plaats en de kwaliteit. Iedere kandidaat-eigenaar droomt ervan iets de kopen dat hoger ligt dan zijn middelen en wegens de financiële realiteit moet hij een goed kiezen dat hem past volgens zijn huidige middelen. Indien men de leningperiode verlengt, helpen de banken de mensen om hun droom waar te maken, wat tot gevolg heeft dat de prijzen stijgen: het probleem blijft dan hetzelfde, maar op een hoger niveau. De lange duur van de lening dreigt bovendien de vraag naar huurwoningen te doen toenemen.
Sur le marché immobilier, il y a à la fois une hiérarchie des ménages, en fonction des revenus et du potentiel financier, et des biens, en fonction de leur localisation et de leur qualité. Le rêve de chaque candidat-propriétaire est d'acheter quelque chose qui est au-delà de ses moyens, et c'est la réalité financière qui le ramène à choisir un bien qui lui convient d'après ses moyens actuels. Or, en allongeant les durées d'emprunt, les banques aident les gens à réaliser leur rêve, ce qui a pour conséquence de faire augmenter les prix : le problème reste alors identique, mais à un niveau plus élevé. La longue durée de l'emprunt risque en outre d'augmenter la demande locative.
De heer Olivier de Clippele herinnert eraan dat er in Brussel een verschijnsel bestaat van het alleen wonen. De « gezinnen » worden steeds kleiner. Het is logisch dat de druk op de kleine woningen het grootst is. In Elsene stelt men vast dat 66 % van de « gezinnen » uit één persoon bestaan en dat 14 % van de gezinnen slechts één volwassene telt. Dat zorgt voor druk op de kleine woningen.
M. Olivier de Clippele rappelle qu'à Bruxelles, il existe un phénomène de décohabitation. Les ménages sont de plus en plus petits. Il est logique que ce soit dans les petits logements que la tension est la plus forte. A Ixelles, on constate que 66 % des ménages sont des ménages d'une seule personne, et 14 % des ménages sont des ménages avec un seul adulte. Cela crée des tensions sur les petits logements.
Men heeft de belastingvermindering op de inkomstenbelasting gekoppeld aan het feit dat men een lening over minimum 10 jaar spreidt : men zou eerder moeten spreken van maximum 20 jaar, waarmee dat sneeuwbaleffect van leningen op te lange termijn voorkomen wordt.
On a lié la réduction fiscale à l'impôt des personnes physiques au fait qu'on fasse un emprunt sur minimum 10 ans : il faudrait plutôt dire un emprunt de maximum 20 ans, ce qui permettrait d'éviter cet effet « boule de neige » des emprunts à trop long terme.
Wat vindt de heer Philippe Janssens over het voorstel inzake de regeling van de huren in vergelijking met wat in andere landen wordt gedaan ? Zijn de huurders er in de landen waar een regeling van de huren bestaat, beter aan toe ? Of is er daarentegen een averechts effect ?
En ce qui concerne la proposition sur l'encadrement des loyers, quel est le sentiment de M. Philippe Janssens par rapport à ce qui se fait dans d'autres pays ? Les locataires s'en sont-ils mieux sortis dans les pays où il existe un encadrement des loyers ? Ou y a-t-il eu, au contraire, un effet pervers ?
De heer Michel Colson zit met dezelfde vraag : de federale regering heeft thans beslist om, door middel van een samenwerkingsakkoord, een bepaalde regeling van de hu-
M. Michel Colson s'inscrit dans la même question : le gouvernement fédéral a maintenant pris la décision d'autoriser, par le biais d'un accord de coopération, à la demande
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ren op vraag van een Gewest toe te staan. Noch Vlaanderen noch Wallonië zijn echter vragende partij. Kan een dergelijk regeling, die alleen voor Brussel geldt, geen averechtse gevolgen hebben ?
d'une région, un certain encadrement des loyers. Mais ni la Flandre, ni la Wallonie ne sont preneurs. Un encadrement des loyers uniquement à Bruxelles ne risque-t-il pas de créer des effets pervers ?
De heer Philippe Janssens antwoordt meteen door het begrip appartementen aan de kaak te stellen. Van de bouwvergunningen die vorig jaar voor woningen zijn uitgereikt, zijn er 94 % voor appartementen. Er zijn twee appartementenmarkten: historisch, in de jaren '20, is men begonnen met de bouw van luxeappartementen (in de jaren '20, op de Tervurenlaan, luidde de slogan : « Opdat onze echtgenotes het comfort zouden hebben waar ze recht op hebben ». Thans verandert die markt niet en men bouwt meer en meer. Er komt echter enige concurrentie op het vlak van de prijzen. De promotoren kiezen de minst dure grond en trachten het onderste uit de kan te halen, afgezien van de echte mogelijkheden van dat terrein. Daarna trachten ze het aantal vierkante meter per kamer te verminderen. Als de conjunctuur niet verandert, beknibbelen ze op de technische kwaliteit van het appartement. Het begrip appartement staat op de tocht. Dat is wat men heeft vastgesteld in Nederland, waar er twee gescheiden markten bestaan : een koopmarkt en een huurmarkt. In de wolkenkrabbers wordt enige kwaliteit geëist naarmate het gebouw hoger is. In een appartementsgebouw dat goed gelegen is, bijvoorbeeld in Knokke, is het gebouw zelf 20 % van de investering terwijl de grond 80 % van de investering inhoudt. In de Nieuwstraat hebben de gebouwen zelf maar 5 of 10 % van de totale waarde. Als er iets gebeurt met het gebouw, wordt het vervangen. Indien het terrein daarentegen maar 15 % van de waarde bedraagt en het gebouw 85 % van de investering, moet dat gebouw worden onderhouden; wat enorme kosten teweegbrengt, zodat de eigenaar op een dag niet meer de mogelijkheid heeft om het te onderhouden : dat gebouw komt dan leeg te staan. In een gebouw met meerdere eigenaars, is het zeer moeilijk om de mede-eigenaars ervan te overtuigen om de nodige investeringen te doen.
M. Philippe Janssens répond tout d'abord en fustigeant la notion d'appartement. Sur les permis de bâtir octroyés l'année dernière pour des logements, 94 % sont des appartements. Il y a deux marchés d'appartements : historiquement, dans les années 20, on a commencé à construire des appartements de luxe (dans les années 20, sur l'avenue de Tervueren, le slogan était : « Pour que nos épouses puissent avoir le confort qui leur est dû »). Aujourd'hui, ce marché se maintient, on en construit de plus en plus. Mais il s'installe une certaine concurrence au niveau des prix. Les promoteurs font le choix du terrain le moins cher, qu'ils cherchent à maximaliser en dehors du potentiel réel de ce terrain. Ensuite, ils cherchent à diminuer le nombre de m² par pièce. Si la conjoncture se maintient, ils se mettent ensuite à lésiner sur la qualité technique de l'appartement. La notion d'appartement est en danger. C'est ce qu'on a constaté aux Pays-Bas, où il y a deux marchés séparés : un marché acquisitif et un marché locatif. Dans les gratteciels, plus l'immeuble est haut, plus il exige une certaine qualité. Dans un building d'appartements, si l'endroit est bien situé, par exemple à Knokke, la brique représente 20 % de l'investissement tandis que le terrain représente 80 % de l'investissement. A la rue Neuve, la brique ne représente que 5 ou 10 % de la valeur. S'il arrive quelque chose au bâtiment, on le remplace. A l'inverse, si le terrain ne fait plus que 15 % et la brique 85 % de l'investissement, il faut entretenir ces 85 %, ce qui engendre des frais énormes, de telle manière que le propriétaire n'a un jour plus la possibilité de l'entretenir : cet immeuble a donc vocation à être délaissé. Dans un immeuble à propriété multiple, il est très difficile de convaincre les copropriétaires de réaliser les investissements nécessaires.
Indien men gezinnen met kinderen wil aantrekken, moet men eerst eengezinswoningen bouwen en de bouw van appartementen afremmen.
Donc si on veut attirer des ménages avec enfants, il faut d'abord construire des maisons unifamiliales, et mettre un frein à la construction d'appartements.
Inzake de regeling van huren, vindt de spreker dat men tot een regeling moet komen, maar de eigenaars-verhuurders niet moet verplichten om een bepaald prijspeil te hanteren. Als men de huurder wil verdedigen, zou men de problemen van de eigenaar kunnen miskennen.
En ce qui concerne l'encadrement des loyers, l'orateur estime qu'il faut arriver à donner un cadre aux loyers, mais pas en obligeant les propriétaires-bailleurs à pratiquer un certain niveau de prix. On risque là, en voulant défendre le locataire, de méconnaître la problématique du propriétaire.
De heer Olivier de Clippele poneert dat de doorsneeverhuurder volgens de statistieken van de FOD Financiën van 2004 een gepensioneerde zelfstandige is. In België zijn er zowat 400.000 eigenaars-verhuurders. In andere landen, worden woningen veeleer door vastgoedvennootschappen verhuurd.
M. Olivier de Clippele signale que, d'après les statistiques du SPF Finances de 2004, le bailleur-type est un indépendant pensionné. Mais il y a en Belgique quelque 400.000 propriétaires-bailleurs. Dans d'autres pays, ce sont davantage des sociétés immobilières qui donnent en location.
De heer Philippe Janssens legt uit waarom de mensen investeren in vastgoed. Er zijn hoofdzakelijk drie factoren die maken dat een gezin liever huurt dan koopt :
M. Philippe Janssens explique les raisons qui poussent les gens à investir dans l'immobilier. Il y a essentiellement trois facteurs qui font qu'un ménage préfère louer plutôt qu'acheter :
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een behoefte aan flexibiliteit, die uitgaat van dezelfde redeneringen als voor de vennootschappen : men wil geen eigenaar worden;
un besoin de flexibilité, qui procède du même raisonnement que pour les sociétés : on ne veut pas endosser le carcan du propriétaire;
andere financiële prioriteiten, die maken dat het gezin eerder focust op goedkopere woningen;
d'autres priorités financières, qui font que le ménage se concentrera plutôt vers le bas de gamme;
de « place to be »-plaats waar men moet zijn (de Nieuwstraat, enz.).
la « place to be » : le lieu où il faut être (rue Neuve, etc.)
Het zijn steeds die drie elementen die meespelen in de beslissing om te huren en niet te kopen.
Ce sont toujours ces trois éléments qui interviennent dans la décision de louer plutôt que d'acquérir.
De heer Michel Colson heeft geen antwoord gehoord op zijn vraag met betrekking tot de eventuele averechtse gevolgen van een regeling voor de huurprijzen alleen in Brussel.
M. Michel Colson n'a pas entendu la réponse à sa question concernant l'éventuel effet pervers d'un encadrement des loyers uniquement à Bruxelles.
De heer Philippe Janssens antwoordt dat het gaat om een stimulans voor de huurder, die echter eveneens tegemoet moet komen aan de eigenaar. Als het is om de huurder te beschermen zonder dat zulks ten goede komt aan de eigenaar, zouden er geen woningen meer te huur zijn.
M. Philippe Janssens répond que s'il s'agit d'un stimulant pour le locataire, il doit également profiter au propriétaire. Si c'est pour sauvegarder le locataire sans que cela ne serve au propriétaire, il risque de ne plus y avoir de logements à louer.
Mevrouw Céline Delforge zit met vragen over de te hoge bewoningsgraad van de appartementen. De reden waarom er in Elsene alleen maar kleine gezinnen zijn is dat er alleen maar kleine woningen zijn, ten gevolge van de vaak illegale opsplitsing van woningen.
Mme Céline Delforge s'interroge sur le taux d'occupation trop élevé des appartements. Si, à Ixelles, il n'y a plus que des petits ménages, c'est parce qu'il n'y a plus que des petits logements, dus à une subdivision souvent illégale.
De heer Philippe Janssens antwoordt dat er altijd een vraag zal zijn, maar dat men moet zien in welke mate men erop moet inspelen. Indien men 94 % appartementen bouwt, trekt men dat soort publiek aan.
M. Philippe Janssens répond qu'il y aura toujours une demande, mais il faut voir dans quelle mesure il faut y répondre. Si on construit 94 % d'appartements, on attire ce genre de public.
Mevrouw Céline Delforge merkt op dat er actieve jongeren zijn die samen een betere woning willen kopen.
Mme Céline Delforge fait remarquer qu'il y a des jeunes actifs qui se mettent à plusieurs pour acheter un meilleur logement.
De heer Philippe Janssens antwoordt dat alle problemen zich zullen concentreren in de markt van het laagste gamma. Er is zo'n druk op die laagste markt dat men de huurders ertoe noopt in de hogere markt te gaan zoeken, wat tot gevolg zal hebben dat ze zich niet alleen een budgettaire strop om de hals halen, maar ook het risico van het niet betalen van de huur afwentelen op de eigenaars van dat segment. Een oplossing zou er precies in bestaan die mensen te helpen om iets luxueuzer te huren.
M. Philippe Janssens répond que c'est dans le marché bas de gamme que vont se concentrer tous les problèmes. Il y a une telle pression sur le marché bas de gamme qu'on oblige les candidats-locataires à chercher dans le marché supérieur, ce qui aura pour conséquence, non seulement de les étrangler budgétairement, mais aussi de reporter sur les propriétaires de ce segment le risque lié au non-paiement du loyer. Une solution consisterait précisément à aider ces gens à louer quelque chose de plus « luxueux ».
Mevrouw Céline Delforge merkt op dat er appartementen bestaan in de ondergrondse verdieping en dus illegaal, ofschoon ze soms goed uitgerust zijn. Rijst er hier geen probleem van concentratie ?
Mme Céline Delforge fait observer qu'il existe des appartements en sous-sol, et donc illégaux, quoique parfois bien équipés. La question n'est-elle pas celle de la densification ?
De heer Philippe Janssens is niet tegen de concentratie van woningen in de buurt van parken of vijvers, want er is altijd de kwaliteit van de plek. Appartementen bouwen in kleine straatjes zorgt voor zo'n druk op de onmiddellijke omgeving dat alles donker wordt !
M. Philippe Janssens n'est pas contre la densification des logements situés en bordure de parcs ou d'étangs, car il y a toujours la qualité de l'espace; mais aller placer des appartements dans les petites ruelles, cela donne un tel poids sur l'environnement immédiat, que tout s'assombrit !
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Voor nieuwe verkavelingen in Antwerpen, waar een promotor appartementen wil bouwen, zou dat in het geval van eengezinswoningen, een verschil uitmaken van amper 15 % wat het aantal gezinnen betreft. Men mag niet vergeten dat hoe meer appartementen men bouwt, hoe meer behoefte men zal hebben aan gemeenschappelijke ruimten. Men moet gaan zien in Houtem, een deelgemeente van Vilvoorde, met 580 sociale woningen : de gemeenschappelijke ruimten geven zo'n impact dat men zich op het eerste gezicht in de Haan zou wanen. Nadien voelt men een dreiging aan door een homogeen publiek met geringe financiële middelen. De mix van verschillende culturen is ook een positieve zaak. Men moet monocultuur vermijden, zelfs in het hoogste gamma.
Pour de nouveaux lotissements situés à Anvers, où le promoteur projette de construire des appartements, si on en faisait plutôt des maisons unifamiliales, cela ferait une différence de 15 % à peine en nombre de ménages. Il ne faut pas oublier que plus on crée d'appartements, plus on a besoin d'espaces communs. Il faut aller voir à Houtem, qui est un petit village de l'entité de Vilvorde, avec 580 logements sociaux : les espaces communs donnent un tel impact qu'on se croirait à première vue au Coq. Par après, on ressent plutôt une menace due à un public homogène à faibles moyens financiers. Le mélange de différentes cultures est aussi quelque chose de positif. Il faut absolument éliminer la monoculture, même dans le haut de gamme.
Mevrouw Céline Delforge vraagt wat de heer Philippe Janssens denkt van de eengezinswoningen waar men met meerderen gaat wonen.
Mme Céline Delforge demande ce que pense M. Philippe Janssens des unifamiliales où on s'installe à plusieurs.
De heer Philippe Janssens antwoordt dat men moet vermijden dat grote gebouwen tot in het oneindige worden opgesplitst in kleine woningen. Er is een trend om te concentreren. In Antwerpen en in Brussel ligt het inkomen van de mensen in de rand 31 % hoger dan het inkomensniveau van de inwoners uit het centrum van de stad: dat is verontrustend.
M. Philippe Janssens répond qu'il faut éviter de subdiviser à l'infini les grands immeubles en petits logements. Or, la tendance est à la concentration. A Anvers, comme à Bruxelles, le revenu des gens en périphérie dépasse de 31 % le niveau de revenu des habitants du centre : c'est cela qui est préoccupant.
Mevrouw Céline Delforge merkt ook op dat veel mensen een krediet met variabele rente hebben. De percentages zullen stijgen en de mensen zullen weldra niet meer weten hoe ze hun lening moeten terugbetalen. Worden we niet opnieuw geconfronteerd met een nieuwe vraag naar huurwoningen ?
Mme Céline Delforge fait aussi remarquer que beaucoup de personnes ont contracté des crédits à taux variable. Or les taux vont augmenter, et les gens ne vont bientôt plus savoir payer leur remboursement. Ne risque-t-on pas de se retrouver face à une nouvelle demande locative ?
De heer Philippe Janssens antwoordt dat zulks inderdaad een mogelijkheid is. De verlenging van de leningsduur zal eveneens tot gevolg hebben dat er meer wordt gehuurd. Indien men de aftrekbaarheid van het kapitaal en niet van de rente stimuleert vermindert men het risico voor het gezin.
M. Philippe Janssens répond que c'est en effet une possibilité. L'augmentation de la durée de l'emprunt aura également pour conséquence une augmentation des locations. Par contre, si on stimule la déductibilité non des intérêts mais du capital, on diminue le risque pour le ménage.
Mevrouw Nadia El Yousfi heeft de heer Philippe Janssens gewag horen maken van het verband tussen het huurrisico en de migrantenbevolking, wat ze aanstootgevend vindt. Het feit dat er geen enkel beleid is gevoerd met betrekking tot de huisvesting van buitenlanders heeft er niets mee te maken. In de groep van de kansarmen zijn er niet alleen vreemdelingen. De mensen kiezen er niet voor om in een verloederde wijk te gaan wonen. Onder de eigenaars zijn er niet alleen eerlijke renteniers, maar ook huisjesmelkers die profiteren van andermans problemen. Men moet opletten met vergelijkingen.
Mme Nadia El Yousfi a entendu M. Philippe Janssens parler d'une corrélation entre le risque locatif et la population immigrée, ce qui est choquant. Le fait qu'aucune politique n'ait été prévue en termes de logement pour les étrangers n'a rien à voir. Dans les personnes précarisées, il n'y a pas que des étrangers. Les gens ne font pas le choix d'aller vivre dans un quartier délabré. Parmi les propriétaires, il n'y a pas que d'honnêtes rentiers, il y a aussi des marchands de sommeil qui profitent de la misère d'autrui. Il faut faire attention aux parallélismes.
De heer Philippe Janssens wilde de vreemdelingen niet stigmatiseren en de oplichters niet verdedigen. Het gaat erom te begrijpen wat er gebeurt. De bankiers verlenen persoonlijke leningen tegen een hoger tarief dan de hypothecaire leningen, wat normaal is, want het gaat om een soort lening met hogere risico's. Wanneer men te maken heeft
M. Philippe Janssens ne voulait pas, dans son propos, stigmatiser les étrangers, ni prendre la défense des escrocs. Mais il s'agit de bien comprendre le processus. Les banquiers accordent des prêts personnels à un taux plus élevé que les prêts hypothécaires, ce qui est normal, car il s'agit d'un type d'emprunt qui comporte plus de risques. Mais
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met kandidaat-leners die meer dan één lening hebben en die zo'n risico vormen, vinden ze alleen nog oplichters om geld te lenen tegen woekerrenten. Dat is precies hetzelfde wat zich voordoet in de huisvesting.
lorsqu'on se retrouve devant des candidats-emprunteurs qui ont déjà une multitude d'emprunts, et qui constituent un tel risque, il ne trouve plus que des escrocs pour leur prêter de l'argent à des taux usuriers. C'est exactement le même processus qui existe avec le logement.
Inzake de leegstaande winkels, die een hoog kadastraal inkomen hebben en waarvan de herinrichting van de benedenverdieping veel geld kost, is er geen enkele financiële stimulans. Dat geeft negatieve stedenbouwkundige gevolgen voor de stad.
En ce qui concerne les magasins délaissés, ceux-ci ont un fort revenu cadastral et nécessitent des frais très élevés pour réaménager le rez, sans aucun stimulant financier. Mais cela a un impact urbanistique négatif énorme sur la ville.
Mevrouw Julie Fiszman stelt vast dat de stijging van de huurprijzen vooral te merken valt in de bescheiden woningen. Het is veeleer een kwestie van hoger inkomen dan van herkomst van de mensen. Volgens de PS moeten de prijzen in dat segment worden gereguleerd. Men sluit aan bij de maatregelen die de federale overheid heeft genomen en waarmee op bepaalde segmenten kan worden gefocust waar men abnormale stijgingen van de huren waarneemt. In de perimeters van wijkcontracten bijvoorbeeld, komen de renovaties ook en vooral ten goede aan de bestaande bevolkingsgroepen.
Mme Julie Fiszman constate que l'augmentation des prix à la location se fait surtout dans les logements modestes. C'est une question de revenu plus que d'origine des personnes. Pour le PS, c'est dans ce segment-là qu'il faut réguler les prix. On rejoint les mesures prises au niveau fédéral, qui permettent de cibler des segments bien précis où on observe des hausses anormales de loyers. Dans les périmètres de contrats de quartier par exemple, les rénovations bénéficient aussi et surtout aux populations existantes.
Volgens de spreker is de echte vraag tot waar de eisen van de eigenaars zullen gaan om in dat regelingssysteem te stappen. Als men mikt op de risicofactor, speelt men onder meer in de kaart van de SVK's. Waarom zijn er volgens de heer Philippe Janssens te weinig eigenaars die erin stappen ?
Pour l'intervenante, la vraie question est de savoir jusqu'où iront les exigences des propriétaires pour entrer dans ce système d'encadrement. Jouer sur le facteur du risque, c'est notamment promouvoir les AIS. Pourquoi, selon M. Janssens, y a-t-il trop peu de propriétaires qui y entrent ?
Inzake het principe van de rotatie van de gezinnen, moet men niet noodzakelijk een fiscale maatregel overwegen. Men zou even goed openbare vastgoedagentschappen kunnen oprichten om steun te geven, door bijvoorbeeld de notariskosten te verminderen.
En ce qui concerne le principe de rotation des ménages, ce n'est pas nécessairement une mesure fiscale qu'il faudrait envisager. On pourrait tout aussi bien créer des agences immobilières publiques qui donnent des aides, en réduisant par exemple les frais de notaire.
De heer Philippe Janssens antwoordt dat er altijd een concentratie is van doorsneegezinnen op doorsneeplaatsen. Wat volledig in strijd is met het ideaal van de sociale mix. Is de politicus bereid om de samenstelling van zijn kiezers te veranderen ? In 1996 had Jos Duprez dat voorstel van meeneembaarheid van de registratierechten ingediend en de Brusselse socialisten wilden er niet van weten. Misschien komt het omdat de burgemeesters hun electoraat niet willen veranderd zien.
M. Philippe Janssens répond qu'il y a toujours une concentration de ménages-types dans des endroits-types, ce qui est tout le contraire de cet idéal de mixité sociale. Mais le politicien est-il prêt à voir changer la composition de son électorat ? En 1996, c'était Jos Duprez qui avait introduit cette proposition d'emportabilité des droits d'enregistrement, et ce sont les socialistes bruxellois qui n'en ont pas voulu. C'est peut-être parce que les bourgmestres n'aiment pas voir changer leur électorat.
De voorzitter dankt de heer Philippe Janssens voor zijn openhartige uiteenzetting.
Le président remercie M. Philippe Janssens pour la franchise de son exposé.
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8. Hoorzitting met de heer Yvan Mayeur, voorzitter van het OCMW van Brussel-Stad en voorzitter van de Conferentie van de voorzitters van de OCMW's van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (vergadering van 31 januari 2007)
8. Audition de M. Yvan Mayeur, président du CPAS de la ville de Bruxelles, président de la Conférence des présidents de CPAS de la Région de Bruxelles-Capitale (réunion du 31 janvier 2007)
De heer Yvan Mayeur wijst er eerst en vooral op dat de Conferentie van de OCMW-voorzitters geen standpunt heeft ingenomen over het huidige voorstel van resolutie. Integendeel, het OCMW van Brussel-Stad heeft drie analysenota's opgesteld die de heer Mayeur aan het secretariaat van de commissie bezorgt (zie bijlage).
M. Yvan Mayeur signale tout d'abord que la Conférence des présidents de CPAS n'a pas pris position en tant que telle sur la présente proposition de résolution. Par contre, le CPAS de la Ville de Bruxelles a réalisé trois notes d'analyse, que M. Mayeur remet au secrétariat de la commission (cf. annexe).
De huisvestingsproblematiek is een essentiële aangelegenheid voor de OCMW's. Er moet immers een oplossing worden gezocht voor een tweeledig probleem, te weten enerzijds een bevolkingsgroep met een laag inkomen en anderzijds een beperkt huisvestingsaanbod met prijzen die tot de allerhoogste behoren. Wij worden geconfronteerd met een soort van speculatie die het gevolg is van het gebrek aan regulering van de huurmarkt. Het is duidelijk dat er maatregelen moeten worden genomen :
La problématique du logement est essentielle pour un CPAS. En effet, il y a une équation à résoudre entre une population à faibles revenus et une offre de logements limitée, dont les prix sont de plus en plus élevés. On se trouve face à une forme de spéculation liée à l'absence de régulation de ce marché locatif. Il est clair que des mesures doivent être prises :
enerzijds moet er gezorgd worden voor meer transparantie wat de huurovereenkomsten betreft, maar ook inzake de verkopen;
d'une part, il faut plus de transparence sur les baux, mais aussi pour ce qui concerne les ventes;
anderzijds moet de overheid ingrijpen op die markten : voorkooprecht, opeisrecht.
d'autre part, il faut une intervention du secteur public dans ces marchés : droit de préemption, droit de réquisition.
Die regelingen vallen echter onder de bevoegdheden van de federale overheid. In de resolutie wordt daarop trouwens gealludeerd. Hoe kan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de federale overheid warm maken voor dat vraagstuk ? Er zijn middelen daartoe. Er zitten immers Brusselse parlementsleden in de Senaat, waar ze de verzuchtingen van de Brusselse burgers op het voorplan kunnen brengen. Er zijn in dat verband ook al verschillende teksten opgesteld. Men moet nagaan hoe men ze concreet gestalte kan geven : die teksten hebben betrekking op de huurovereenkomsten, op de « commerciële » betrekkingen tussen de eigenaar en de huurder, enz.
Or, ces mécanismes relèvent de lEtat fédéral. La résolution y fait d'ailleurs allusion. Comment la Région de Bruxelles-Capitale peut-elle saisir lautorité fédérale à ce sujet ? Certains moyens existent. En effet, des parlementaires bruxellois sont représentés au Sénat, où ils peuvent relayer les préoccupations des citoyens bruxellois. Plusieurs textes existent à cet égard, il faut voir comment on peut les mettre en uvre : ces textes concernent la gestion des baux, les relations « commerciales » entre le propriétaire et le locataire, etc.
De huurtoelage is net zoals de huurregeling geen voorafgaande maatregel maar een maatregel a posteriori : wanneer men de toestand van de mensen kent, moet men hun de mogelijkheid bieden om hun budget te verlichten, hetzij door meer sociale woningen tot stand te brengen, hetzij door alternatieve systemen op te zetten, zoals de SVK's. Maar moet men als dusdanig een huurtoelage voorstellen ?
En ce qui concerne l'allocation-loyer, il ne s'agit plus ici, comme pour l'encadrement des loyers, d'une intervention en amont, mais bien d'une intervention en aval : quand on connaît la situation des gens, il faut leur permettre de soulager leur budget, soit en produisant plus de logements sociaux, soit en imaginant des formules alternatives comme le système des AIS. Mais faut-il pour autant proposer une allocation-loyer ?
Het basisprobleem is het volgende : aangezien de sociale uitkeringen ontoereikend zijn, is het soms nodig om in te grijpen met toelagen, zoals de huurcheques, de stookoliecheques, maatregelen op het vlak van de gezondheidszorg, enz. Dat is een vorm van moderne hulpverlening. Er komt alsmaar meer bijkomende hulp, waarop de mensen geen vat
La question de fond qui se pose est la suivante : du fait que les allocations sociales sont insuffisantes, il est parfois nécessaire d'intervenir avec des compléments, comme les chèques-loyers, les chèques-mazout, une intervention dans les soins de santé
C'est une forme moderne d'assistanat. On additionne entre elles des aides complémentaires, sur
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hebben en die zelfs zo ver kan gaan dat de verhuurder zelf wordt betaald. Dat is geen manier om de mensen verantwoordelijkheidszin bij te brengen.
lesquelles les gens n'ont pas prise, en allant même jusqu'à payer le bailleur lui-même. Ce n'est pas une manière de responsabiliser les gens.
Het OCMW van Brussel is er voorstander van om de mensen middelen te geven, ze te helpen hun budget zelf te beheren, hun toestand zelf in handen te nemen. Maar het is een feit dat de sociale uitkeringen het niet mogelijk maken om rond te komen.
Le CPAS de Bruxelles est partisan de donner des moyens aux gens, et de les aider à gérer eux-mêmes leur budget, à se prendre en charge. Mais il est vrai que les allocations sociales ne permettent pas de vivre.
Het leefloon bedraagt voor een alleenstaande immers 644 euro, terwijl de gemiddelde huurprijs al 450 euro per maand bedraagt. Met een leefloon is het dus niet mogelijk om in Brussel een degelijke woning te vinden, temeer daar men ook nog rekening moet houden met de energiekosten, die alsmaar stijgen. Maar er is niet alleen het leefloon : de minimumwerkloosheidsuitkering bedraagt 980 euro en het minimumloon 1.080 euro : ook die bedragen volstaan niet om in Brussel te leven en te wonen.
En effet, le revenu d'intégration se monte à 644 euros pour un isolé, alors que le loyer moyen s'élève déjà à 450 euros par mois. On ne sait donc pas se loger décemment à Bruxelles avec un revenu d'intégration, d'autant plus qu'il faut également compter les charges énergétiques, qui sont sans cesse en hausse. Mais il n'y a pas que les revenus d'intégration : le chômage minimum s'élève à 980 euros et le salaire minimum à 1.080 euros : ce n'est pas suffisant non plus pour vivre et se loger à Bruxelles.
Hoe kan men de mensen helpen om zich te huisvesten ? Moet men werken met een huurtoelage ? De spreker bevestigt dat, op voorwaarde dat zulks gebeurt in het kader van een regulering, zo niet zal die toelage een Mattheuseffect hebben voor de eigenaar. Als er geen transparantie is, als er geen regulering is, als er geen referentieprijzen zijn die overeenstemmen met de kwaliteit van de woning, kan men om het even wat verhuren tegen om het even welke prijs en de toelage zal alleen maar een Mattheuseffect hebben, die op lange termijn geen oplossing biedt voor de problemen.
Comment aider les gens à se loger ? Faut-il une allocation-loyer ? L'intervenant répond affirmativement, à condition que cela se fasse dans le cadre d'une régulation, sinon cette allocation aura un effet d'aubaine pour le propriétaire. S'il n'y a pas de transparence, de régulation, de prix de référence correspondant à la qualité du logement, on peut alors louer n'importe quoi à n'importe quel prix, et l'allocation n'aura qu'un effet d'aubaine qui ne résoudra rien à long terme.
Men moet het doelpubliek ook precies omschrijven, door gebruik te maken van criteria die overigens al bestaan, zoals bijvoorbeeld het statuut van WIGW, dat in de programmawet vervangen is door het OMNIO-statuut : het verschil bestaat erin dat het WIGW-statuut betrekking heeft op categorieën van personen (weduwen, invaliden, gepensioneerden en wezen) terwijl het OMNIO-statuut betrekking heeft op bijzondere financiële situaties.
Il faut aussi déterminer le public-cible de manière précise, en utilisant des critères qui existent par ailleurs, comme par exemple le statut « VIPO », qui a été remplacé par le statut « OMNIO » depuis la loi-programme : la différence est que le statut VIPO concerne des catégories de personnes (veuves, invalides, pensionnés, orphelins) tandis que le statut OMNIO concerne des situations financières particulières.
Op welke woningen heeft die huurtoelage betrekking ? Gaat het over overheidswoningen ? Of gaat het over privéwoningen ? Zijn er banden met de gemeenten, die ook beheerders van een overheidsbestand zijn ? De openbare sector moet zijn woningenbestand kunnen beheren, wat soms een handicap is voor een huisvestingsbeleid. De ervaring met de SVK's toont aan dat het gaat over een vorm van huurtoelage die voor de privésector goed werkt.
Quels sont les logements visés par cette allocation-loyer ? S'agit-il de logements publics ? Ou également de logements privés ? Y a-t-il des liens avec les communes, qui sont aussi gestionnaires d'un parc public ? Il faut que le secteur public puisse gérer son parc, ce qui peut parfois être un handicap à une politique du logement. L'expérience de l'AIS montre qu'il s'agit d'une forme d'allocation-loyer qui fonctionne pour le secteur privé.
De spreker meent dus dat men het doelpubliek moet vaststellen, het soort van woning en de duur van de toekenning; dat is van essentieel belang.
L'intervenant estime donc qu'il faut déterminer les publics, le type de logements concernés, ainsi que la durée d'octroi : c'est essentiel.
Uit een Europese studie blijkt dat er in de meeste Europese landen maatregelen bestaan die veel weg hebben van sociale uitkeringen, maar die niet altijd even genereus zijn als in België. Integendeel, vele landen, zoals Frankrijk of Duitsland, maken gebruik van huursteun. De huurmarkt
Une étude européenne montre que dans la plupart des Etats européens, il existe des interventions du type allocations sociales, mais qui ne sont pas toujours aussi généreuses que celles pratiquées en Belgique. Par contre, de nombreux pays, comme la France ou l'Allemagne, prati-
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in die landen is evenwel veel strikter gereguleerd. Men moet de knoop die de Brusselse huurmarkt is ontwarren, zo niet kan men geen bijkomende steun verlenen.
quent des aides locatives. Mais le marché locatif, dans ces pays-là, est beaucoup plus régulé. On ne peut pas rester dans une telle jungle que constitue le marché locatif bruxellois, sinon on ne pourrait pas développer cette aide complémentaire.
Men moet de twee protagonisten van deze sector, te weten de eigenaars en de huurders, er dus toe brengen om vanuit hun verschillende standpunten toch een gulden middenweg te vinden :
Il faut donc faire avancer les deux protagonistes de ce secteur, les propriétaires et les locataires qui sont dans des logiques divergentes, vers une acceptation :
enerzijds regels voor het gehele huisvestingsbeleid;
d'une part, de règles d'encadrement de toute cette politique du logement;
anderzijds een verlichting van de kosten voor de personen in kwestie.
d'autre part, d'un soulagement des coûts pour les personnes.
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Gedachtewisseling
Echange de vues
Mevrouw Julie Fiszman herinnert eraan dat dit voorstel van resolutie al maanden geleden is opgesteld. De federale overheid heeft intussen al een aantal maatregelen genomen, zoals de verplichte registratie van de huurovereenkomsten, de verplichting om de huurprijs voorafgaandelijk bekend te maken, enz. De commissie heeft ook al hoorzittingen gehouden, inzonderheid in het kader van het vaststellen van referentiehuurprijzen. Eén van de mogelijke maatregelen zou erin bestaan een tariefovereenkomst te sluiten in de hele Brusselse vastgoedsector en een serie steunmaatregelen daarvan te laten afhangen, zoals dat ook al bestaat in de medische sector.
Mme Julie Fiszman rappelle que cette proposition de résolution a été écrite il y a déjà plusieurs mois. Le Fédéral a déjà consacré de nombreuses mesures, comme la mesure d'enregistrement obligatoire des baux, l'obligation d'annoncer le loyer
La commission a déjà tenu des auditions, notamment pour la détermination des loyers de référence. Une des mesures possibles serait de viser un conventionnement dans tout le marché immobilier bruxellois, et d'y conditionner une série d'aides comme cela existe dans le secteur de la médecine.
De echte vraag is wat de eigenaars die al dan niet in zo'n systeem zouden stappen, gaan doen. Het OCMW van Brussel bezit een uitgebreid patrimonium, dat een regulerende rol speelt op de markt.
La vraie question est de savoir ce qui va faire que les propriétaires rentrent ou non dans ce système conventionné. Le CPAS de Bruxelles a un patrimoine public important, qui joue un rôle de régulateur sur le marché.
De spreekster vraagt of het mogelijk is om die regulering te laten spelen. Op gewestelijk vlak bestaan er middelen. Er is geen sprake van om geld te geven zonder een overeenkomst. De huurder kan beschikken over een bepaald bedrag, maar de eerste fase bestaat erin, zoals de heer Garcia tijdens een vorige hoorzitting heeft gezegd, de prijzen te reguleren.
L'oratrice demande s'il est possible de faire jouer cette régulation. Des moyens existent au niveau régional. Il est hors de question de donner de l'argent hors conventionnement. Le locataire peut disposer d'une certaine somme, mais la première étape à assurer, comme l'a rappelé M. Garcia lors d'une précédente audition, est la régulation des prix.
De spreekster vraagt hoe het project X, dat opgestart is door het OCMW van Brussel-Stad, werkt : in welke mate heeft men hier een prijsregulering doorgedrukt ?
L'intervenante demande comment fonctionne le « projet X », développé par le CPAS de la Ville : dans quelle mesure a-t-on imposé ici une régulation des loyers ?
De heer Yvan Mayeur zegt dat het absoluut noodzakelijk is om regels vast te stellen voor de huurtoelage. Het OCMW van Brussel beschikt over een interessant patrimonium. Al geruime tijd wordt het er in veel gevallen toe gedwongen zijn prijzen te herzien en zelf aldus de rol van huurtoelagegever te spelen. Er bestaat immers een zekere
M. Yvan Mayeur répond qu'il y a une nécessité absolue d'organiser un cadre pour l'allocation-loyer. Le CPAS de Bruxelles dispose d'un patrimoine intéressant. Et depuis un certain temps, il est amené, dans beaucoup de cas, à revoir ses prix et à jouer ainsi lui-même le rôle d'allocation-loyer. Il y a en effet une logique de gestion du parc : les terrains
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logica op het vlak van het beheer van het woningenbestand : de terreinen buiten Brussel worden meestal en in de mate van het mogelijke verkocht aan de meest biedende. Het geld dat aldus binnenkomt wordt gebruikt voor het grondbeleid in het Brussels Gewest en wordt besteed aan woningen die in eerste instantie gelegen zijn in verlaten wijken. Die gang van zaken heeft echter een averechts effect : de inspanningen van de overheid zorgen ervoor dat de krotten van de buren dankzij die overheidsmaatregel meer waarde krijgen en tegen een betere prijs kunnen worden verkocht : er is dus een Mattheuseffect als gevolg van het gebrek aan regels.
situés en dehors de Bruxelles sont la plupart du temps, dans la mesure du possible, réalisés, c'est-à-dire qu'ils sont vendus au plus offrant : l'argent ainsi dégagé est injecté dans la politique foncière en Région bruxelloise, dans des logements situés prioritairement dans des quartiers à l'abandon. Cela a néanmoins un effet pervers : les efforts publics consentis ont eu comme effet de valoriser les ruines des voisins qui, grâce à cela, ont pu vendre à meilleur prix : il y a donc eu un effet d'aubaine dû à l'absence de règles.
Men zou een sociale last kunnen overwegen voor de eigenaars die meerwaarden bewerkstelligen dankzij de maatregelen van de stad wanneer deze laatste haar goederen renoveert. Dat sluit aan bij de regeling betreffende de stedenbouwkundige lasten die worden opgelegd aan degenen die kantoren bouwen.
On pourrait très bien envisager une charge sociale pour les propriétaires qui réalisent des plus-values grâce à l'intervention de la Ville lorsqu'elle rénove ses propres biens. Cela s'inscrit dans le même processus que les charges d'urbanisme qu'on impose aux constructeurs de bureaux.
De bevolking is zo arm dat de huurprijzen die het OCMW hanteert en die reeds de laagste zijn, nog altijd te hoog zijn voor die mensen, die er niet in slagen hun huur te betalen. Bijgevolg heeft men hun kortingen toegekend, wat neerkomt op een huurtoelage. Dat is alsof het OCMW aan sociale huisvesting doet, maar zonder de aflossingsregels die bestaan in de sociale huisvestingssector.
La paupérisation de la population est telle que les loyers que pratique le CPAS, et qui sont déjà des loyers planchers, sont trop élevés pour les gens, qui ne parviennent plus à payer leur loyer. C'est pourquoi on leur a consenti des réductions, ce qui revient à une allocation-loyer. C'est comme si le CPAS faisait du logement social, mais sans les règles d'amortissement qui existent dans le logement social.
Bij het project X, gaat het er in de eerste plaats om vast te stellen welke gebouwen ongezond zijn of leegstaan. Een onderzoek in de Van Arteveldewijk heeft het mogelijk gemaakt om een lijst op te stellen van de ongezonde woningen en vervolgens te proberen om druk uit te oefenen op de eigenaars. Dat heeft echter weinig resultaat opgeleverd en het OCMW heeft dan een andere manier gezocht om op te treden, te weten de eigenaars ervan te overtuigen om het OCMW toe te laten hun goed in overeenstemming te brengen met de normen van de Huisvestingscode door zelf de noodzakelijke werken uit te voeren waarbij de materiaalkosten ten laste blijven van de eigenaar maar waarbij de werkuren betaald worden door het OCMW (dat gebruikmaakt van de artikelen 60) op voorwaarde dat de eigenaars ermee instemmen met het OCMW een huurovereenkomst te sluiten van negen jaar, waarna het OCMW de aldus gerenoveerde woningen onderverhuurt aan personen die er voorheen woonden. Het gaat dus over een broek-vestzakoperatie waarbij de mensen eerst elders worden ondergebracht om daarna naar hun gerenoveerde woning terug te keren. Het OCMW beschikt aldus over een zestigtal afgewerkte woningen en veertig woningen die op stapel staan. Over negen jaar kan dat beleid worden geëvalueerd. Er is echter één heel positief aspect, te weten dat het OCMW een goede betaler is : het risico voor de eigenaar wordt dus zo goed als tot nul herleid. De eigenaars willen het OCMW dus als huurder behouden. Bijgevolg wil de heer Mayeur ook dat die gebouwen kunnen worden voorgekocht wanneer ze door de eigenaar te koop worden gesteld. Het voorkooprecht is op dit ogenblik niet de beste oplossing, aan-
En ce qui concerne le projet X, il s'agit tout d'abord d'identifier des immeubles qui sont insalubres ou à l'abandon une enquête réalisée dans le quartier Van Artevelde a permis de constituer un répertoire des logements insalubres puis d'ensuite essayer de faire pression sur les propriétaires. Mais cela n'ayant pas donné de résultat probant, le CPAS a alors tenté une autre manière d'agir, en essayant de convaincre ces propriétaires d'autoriser le CPAS à remettre leur bien aux normes du Code du Logement en effectuant lui-même les travaux, les matériaux restant à charge du propriétaire, mais les coûts de main-d'uvre étant à charge du CPAS qui utilise des « articles 60 » , moyennant quoi les propriétaires consentent un bail de 9 ans au CPAS, qui sous-loue les logements ainsi rénovés aux gens qui y habitaient auparavant. Il s'agit donc d'une « opération-tiroir », dans laquelle on déplace les gens pour les remettre ensuite dans leur logement rénové. Le CPAS dispose ainsi d'une soixantaine de logements terminés et d'un carnet de commandes de 40 logements. Il faudra évaluer cette politique dans 9 ans. Cependant, il y a un élément très favorable, c'est que le CPAS est un « bon payeur » : le facteur de risque est donc quasi nul pour le propriétaire. Les propriétaires veulent donc garder le CPAS comme locataire. C'est pourquoi M. Mayeur voudrait pouvoir préempter ces bâtiments lorsqu'ils seront mis en vente par le propriétaire. Le droit de préemption n'est pas idéal pour le moment vu que la méthode de fixation du prix par le receveur de l'enregistrement est une très mauvaise méthode pour évaluer la valeur. Ce qui est positif, c'est qu'on n'est pas dans l'af-
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gezien het systeem van de prijsvaststelling door de ontvanger van de registratie een heel slecht systeem is om de waarde te bepalen. Het positieve aspect is dat er geen confrontatie komt met de eigenaar, wat een pragmatische methode is.
frontement avec le propriétaire, c'est une méthode pragmatique.
Mevrouw Brigitte De Pauw reageert op de kritiek van de heer Mayeur ten opzichte van de mensen die renoveren, als gevolg van een aanstekelijkheidseffect, in de wijken waar het OCMW eerst gerenoveerd heeft. De volksvertegenwoordigster vindt het belangrijk dat de mensen met een middeninkomen hun woning ook kunnen renoveren en in die wijken kunnen wonen.
Mme Brigitte De Pauw réagit à la critique de M. Mayeur envers les gens qui rénovent, suite à un effet d'entraînement, dans les quartiers où rénove le CPAS. La députée estime important que des personnes à revenus moyens puissent également rénover leur bien et habiter dans ces quartiers.
De heer Mayeur lijkt er overigens voor te pleiten om, in plaats van te werken met stookoliecheques of huurtoelagen, het leefloon te verhogen. De volksvertegenwoordigster is van mening dat een vervangingsinkomen niet definitief is : men moet ervoor zorgen dat de mensen opnieuw aan het werk geraken.
Par ailleurs, M. Mayeur semble plaider, au lieu de l'instauration de chèques-mazout ou d'allocations-loyers, pour l'augmentation du revenu minimum. La députée estime qu'un revenu de remplacement ne doit pas être définitif : il faut que les gens puissent retrouver un emploi.
De heer Yvan Mayeur wijst erop dat wanneer eigenaars die hun goed verwaarloosd hebben en dan plotseling, wanneer het OCMW zijn goed renoveert en de wijk netter wordt, hun woning tegen een betere prijs verkopen, zij een meerwaarde verwezenlijken op de rug van de overheid, wat onaanvaardbaar is. De heer Mayeur heeft niets tegen de middenklasse en is voorstander van sociale gemengdheid, maar hij gaat er helemaal niet mee akkoord dat mensen geld verdienen op de rug van degenen die het initiatief nemen om te renoveren.
M. Yvan Mayeur réplique que lorsque des propriétaires ont laissé leur bien à l'abandon et que tout à coup, parce que le CPAS rénove son bien et que le quartier devient plus propre, ils vendent à un meilleur prix, ces gens réalisent une plus-value sur le dos des pouvoirs publics, ce qui est inacceptable. M. Mayeur n'a rien contre la classe moyenne et est très favorable à la mixité sociale, mais n'est pas du tout d'accord que les gens puissent se faire de l'argent sur le dos de ceux qui prennent l'initiative de rénover.
Hij geeft opnieuw het voorbeeld van hetgeen er bestaat op het vlak van de kantoorbouw : de promotoren die kantoren bouwen profiteren van de internationale status van Brussel en betalen dus als tegenprestatie stedenbouwkundige lasten bestemd voor de bouw van woningen, wat logisch is.
C'est pourquoi il reprend l'exemple de ce qui existe en matière de construction de bureaux : les promoteurs qui construisent des bureaux profitent de la place internationale de Bruxelles, ils paient donc en contrepartie des charges d'urbanisme pour la construction de logements, ce qui est logique.
Wat de bijkomende steunmaatregelen betreft, gaat het over het standpunt van alle OCMW's van het land : men vraagt bijkomende steun voor energie, men vraagt stookoliecheques, maar alle OCMW-voorzitters zijn het erover eens dat zulks niet de beste manier is om op te treden : men moet ervoor zorgen dat de mensen hun eigen boontjes kunnen doppen. Door bijkomende steun te verlenen, regelen de OCMW's zelf het leven van de mensen. Ook de laagste lonen moeten omhoog, om een belangrijk verschil te behouden tussen het leefloon en het loon uit arbeid. De artikelen 60 zijn heel verhelderend : als het feit dat men gaat werken ertoe leidt dat de sociale huurprijs wordt verhoogd en dat men alle sociale voordelen verliest, dan zullen de mensen niet geneigd zijn om te gaan werken. Degenen die werken moeten op een redelijke manier worden betaald. Maar daar bevindt men zich op economisch vlak en niet meer op sociaal vlak.
En ce qui concerne les interventions complémentaires, il s'agit de la position de tous les CPAS du pays : on demande des interventions complémentaires pour l'énergie, des chèques-mazout, mais tous les présidents de CPAS sont aussi d'accord pour dire que ce n'est pas la meilleure manière d'agir, car il faut que les gens soient de plus en plus autonomes. A force de donner des compléments, les CPAS gèrent eux-mêmes la vie des gens. Il faut également augmenter les bas salaires, afin de garder un différentiel important entre le revenu minimum d'insertion et le revenu du travail. Avec les « articles 60 », on voit bien la situation : si le fait d'aller travailler a pour conséquences une augmentation du loyer social et la perte tous les avantages sociaux, les gens n'ont pas intérêt à aller travailler. Il faut payer d'une manière convenable les gens qui travaillent. Mais là on se retrouve dans la sphère économique, et plus dans la sphère sociale.
Volgens mevrouw Michèle Carthé bestaan er verschillende hefbomen om de huisvestingscrisis te bezweren :
Mme Michèle Carthé rappelle qu'il existe plusieurs leviers pour faire face à la crise du logement : d'une part le
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enerzijds het huisvestingsplan dat is opgesteld maar anderzijds ook maatregelen zoals de SVK's, de VIHT's of de huurtoelage op voorwaarde dat de markt wordt gereguleerd, en dat kan alleen gebeuren door de federale overheid. Is de heer Mayeur van oordeel dat de maatregelen die de federale overheid onlangs heeft genomen, volstaan ?
plan logement qui a été mis en place, mais aussi des dispositifs comme les AIS, les ADIL ou l'allocation-loyer dans la mesure où il y a une régulation du marché, laquelle ne peut se faire que par le Fédéral. M. Mayeur estime-t-il que les mesures prises récemment par le Fédéral sont suffisantes ?
Wat het huisvestingsplan betreft, kondigt Brussel-Stad aan dat er 1.000 woningen zullen worden gebouwd : ligt dat in het verlengde van het plan om 5.000 woningen te bouwen of gaat het over bijkomende woningen ? En wat is er van de gronden die Brussel-Stad ter beschikking van het Gewest kon stellen om er sociale woningen te bouwen ?
En ce qui concerne le plan logement, la ville de Bruxelles annonce avoir lancé la construction de 1.000 logements : ceux-ci s'inscrivent-ils dans le cadre du plan des 5.000 logements ou s'agit-il de logements supplémentaires ? Qu'en est-il des terrains que la Ville pouvait mettre à disposition de la Région pour construire du logement social ?
Volgens de heer Yvan Mayeur schieten de maatregelen die de federale overheid onlangs heeft genomen te kort. Op dat vlak feliciteert de heer Mayeur de minister van Justitie, mevrouw Laurette Onkelinx, die voor een goed compromis heeft gezorgd maar dat helaas nog altijd te kort schiet. Als federaal volksvertegenwoordiger, heeft de spreker verschillende wetsontwerpen ingediend om meer te doen.
M. Yvan Mayeur estime que les dispositifs décidés récemment par le Fédéral ne sont pas suffisants. A cet égard, il félicite la ministre de la Justice, Mme Laurette Onkelinx, qui a réalisé un bon compromis, mais celui-ci n'est pas pleinement suffisant. En tant que député fédéral, l'intervenant a déposé plusieurs propositions de loi pour aller plus loin.
De spreker is ingenomen met het plan om 5.000 woningen te bouwen in het Gewest. Maar om nog beter te doen, stelt hij voor dat het Brussels Parlement een maatregel treft die een minimaal openbaar patrimonium oplegt in elke gemeente. Dat is onontbeerlijk, ongeacht de gemeente. Men moet een dergelijke maatregel in elke gemeente opleggen, alsmede op gewestelijk vlak. Brussel-Stad heeft zich tijdens de vorige zittingsperiode voorgenomen om 1.000 overheidswoningen tot stand te brengen. Die 1.000 woningen passen in het plan van de 5.000 woningen voor het Gewest en vullen dat plan aan. Voorts heeft Brussel-Stad beslist om gronden van de stad en van het OCMW aan het Gewest over te dragen en er zijn in die zin overeenkomsten ondertekend met mevrouw Françoise Dupuis en met de GOMB.
En ce qui concerne le plan de construction des 5.000 logements de la Région, l'orateur s'en réjouit. Pour aller plus loin, il suggère que le Parlement bruxellois prenne une mesure qui impose un minimum de patrimoine public dans chaque commune. Ceci est indispensable, quelle que soit la commune. Il faut imposer un tel objectif dans chaque commune ainsi qu'au niveau régional. A la Ville de Bruxelles, on a lancé un objectif de construction de 1.000 logements publics sous la précédente législature. Ces 1.000 logements s'inscrivent à la fois dans les 5.000 logements de la Région et à la fois en complément. Par ailleurs, la Ville de Bruxelles a décidé de céder des terrains de la Ville et du CPAS à la Région, et des conventions allant dans ce sens ont été signées avec Mme Françoise Dupuis et avec la SDRB.
Mevrouw Julie Fiszman komt terug op de kwestie van de speculatie in de wijken waar men investeert. Dat is een potentieel gevaar waarop men moet anticiperen door de nodige maatregelen te treffen om te voorkomen dat men verzeild geraakt in de toestand zoals die in de dokken in Londen. Bijgevolg moet er gezorgd worden voor een efficiënt voorkooprecht voor die gebouwen. De waardebepaling van een goed door de ontvanger van de registratie is een bevoegdheid van de federale overheid.
Mme Julie Fiszman revient sur la question de la spéculation dans les quartiers où on investit. Il s'agit d'un risque potentiel dont il faut se prémunir en se dotant d'outils qui permettront d'éviter un phénomène comme il y en a eu dans les docks à Londres. C'est pourquoi il est nécessaire d'avoir un droit de préemption efficace pour ces immeubles. L'évaluation du bien par le receveur de l'enregistrement est une compétence du pouvoir fédéral.
Een van de federale maatregelen die onlangs zijn genomen bestaat erin een samenwerkingsakkoord te sluiten wat gedeeltelijke blokkeringen mogelijk maakt. Welke rol zouden de lokale overheden in dat proces kunnen spelen, wetende dat men het OCMW een hele resem opdrachten toevertrouwt ?
Parmi les mesures fédérales prises récemment, il y a notamment l'accord de coopération qui permet de faire des blocages partiels. Quel pourrait être le rôle des pouvoirs locaux dans ce processus, sachant que l'on donne toute une série de missions au CPAS ?
De spreekster vindt het project X een interessante zaak : kan de heer Mayeur documenten bezorgen die als bijlage bij het verslag kunnen worden gevoegd ?
L'intervenante trouve le projet X très intéressant : M. Mayeur pourrait-il transmettre des documents à mettre en annexe au rapport ?
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De heer Mayeur zegt dat hij de commissie graag documenten over het project X zal bezorgen.
M. Mayeur répond qu'il mettra volontiers à la disposition de la commission les documents sur le projet X.
Wat het samenwerkingsakkoord en de ervaring van de lokale paritaire commissie betreft, moet men nog wachten op de resultaten. De spreker herinnert eraan dat hij ook spreekt voor de plaatselijke besturen en niet alleen voor het OCMW, aangezien het OCMW van Brussel heel belangrijk is ten opzichte van de andere gemeenten.
En ce qui concerne l'accord de coopération et l'expérience de la commission paritaire locale, il faut encore en attendre les résultats. L'intervenant rappelle qu'il s'exprime en termes de pouvoirs locaux, pas uniquement en termes de CPAS, vu que le CPAS de Bruxelles est particulièrement important par rapport aux autres communes.
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9. Hoorzitting met de heer Corentin de Salle, expert van het Studiecentrum Jean Gol (vergadering van 31 januari 2007)
9. Audition de M. Corentin de Salle, expert du Centre d'études Jean Gol (réunion du 31 janvier 2007)
Er is op dit moment een probleem in Brussel met de toegang tot de huurwoning. Het is van belang zich te buigen over de oorzaken van dat probleem, en vooral over de oplossingen.
Il y a actuellement un problème à Bruxelles en termes d'accès au logement locatif. Il est important de se pencher sur les causes de ce problème et surtout sur les remèdes à y apporter.
Het is vooral zinvol om het probleem duidelijk te identificeren en daartoe enkele preciseringen aan te brengen.
Avant toute chose, il n'est pas inutile d'identifier clairement le problème et, pour ce faire, d'apporter quelques précisions.
Wat is eigenlijk de aard van het probleem ?
Quel est, à proprement parler, la nature du problème ?
Is er stricto senso onvoldoende woongelegenheid in Brussel ? Neen. Het huisvestingsaanbod is immers hoger dan de vraag. Voor vele huurwoningen die thans op de markt zijn, is er geen huurder. Op de site http://www.immoweb.be kan men dat bijvoorbeeld direct vaststellen.
Y a-t-il stricto senso, insuffisamment de logement à Bruxelles ? Non. L'offre de logement est en effet supérieure à la demande. De nombreux biens locatifs actuellement sur le marché ne trouvent pas preneur. Une consultation rapide du site http://www.immoweb.be permet, par exemple, de le constater directement.
Het klopt echter dat het armste segment van de bevolking het vaak moeilijk heeft om een huurwoning te vinden tegen een betaalbare prijs. In die zin is er echt een probleem.
Toutefois, il est vrai que le segment le moins favorisé de la population peine, souvent, à trouver un bien locatif à un prix abordable. En ce sens, il y a effectivement un problème.
Laten wij voor ogen houden dat het probleem nauw samenhangt met de gemiddelde levensstandaard van de Brusselse bevolking. Het is niet zozeer het bedrag van de huur dat problemen oplevert maar het feit dat een gedeelte van de bevolking onvoldoende inkomsten heeft om fatsoenlijk te leven. In een recente studie van het Instituut voor Duurzame Ontwikkeling in verband met « 30 jaar evolutie van de inkomsten en van de prijzen » (onder leiding van Philippe Defeyt) wordt vastgesteld dat het inkomen van de werklozen (+ 310,5 %) en van de invaliden (+ 356,8 %) tussen 1975 en 2003 minder snel gestegen is dan het gemiddeld inkomen per hoofd (+ 398,8 %). De huren zijn in dezelfde periode gestegen met 351,6 %.
Gardons en tête que ce problème est intimement lié au niveau de vie moyen de la population bruxelloise. Ce n'est pas tant le montant des loyers qui pose problème que l'insuffisance des revenus d'un segment de la population pour leur permettre de vivre décemment. Une étude récente de l'Institut pour un Développement durable relative à « 30 années d'évolution des revenus et des prix » (sous la direction de Philippe Defeyt) constate que le revenu des chômeurs (+ 310,5 %) et des invalides (+ 356,8 %) entre 1975 et 2003 a augmenté moins vite que le revenu moyen par tête (+ 398,8 %). Or, l'évolution des loyers sur cette même période est de 351,6 %.
Men stelt dus vast dat de huren minder snel stijgen dan het gemiddeld inkomen per hoofd, maar sneller dan het
On constate donc que l'évolution des loyers est inférieure à celle du revenu moyen par tête mais supérieure à
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inkomen van de werklozen en de invaliden. Een auteur (2) vraagt zich evenwel af of de eigenaars moeten opdraaien voor het feit dat de inkomsten van de werklozen en de invaliden onvoldoende gestegen zijn ?
celle du revenu des chômeurs et des invalides. Mais, comme le souligne un auteur (2), sont-ce les propriétaires qui doivent répondre du fait que les revenus des chômeurs et des invalides n'ont pas été suffisamment revalorisés ?
De indieners van het voorstel maken melding van een stijging met meer dan 25 % van de lopende huren en een stijging van meer dan 40 % van de huren die worden gevraagd aan het begin tussen 1998 en 2004. Dat past uiteraard in een context. Indien men daarmee geen rekening houdt, maakt men het publiek nodeloos ongerust en legt men de verantwoordelijkheid van die stijging op de schouders van de eigenaars. Is de situatie onlangs verergerd ? Senator de Clippele (3) merkt op dat de meerderheid van de studies die de evolutie van de huren in Brussel hebben onderzocht tot de vaststelling komen dat de huren minder snel stijgen dan andere zaken :
Les auteurs de la proposition mentionnent une hausse de plus de 25 % des loyers courants et une hausse de plus de 40 % des loyers demandés à l'entrée entre 1998 et 2004. Ceci s'inscrit évidemment dans un contexte. Ne pas en tenir compte, c'est alarmer inutilement le public et faire reposer la responsabilité de cette hausse sur les épaules des propriétaires. La situation a-t-elle empiré récemment ? Le sénateur de Clippele (3) relève que la majorité des études qui ont examiné l'évolution des loyers à Bruxelles concluent à une baisse relative des loyers :
de studie gepubliceerd op 21 oktober 2005 door de krant Le Soir, die steunt op cijfers van de Administratie van Registratie en Domeinen, maakt gewag van een daling van de rendabiliteit van de verhuurde woningen. De nominale huren zouden tussen 1998 en 2004 maar met 12,4 % zijn gestegen terwijl de ABEX-index van de kosten van de bouw gedurende dezelfde periode (19982004) 22,7 % zou zijn gestegen en de index der consumptieprijzen met 12,6 %.
L'étude publiée le 21 octobre 2005 par le journal Le Soir, se basant sur des chiffres de l'Administration de l'Enregistrement et des domaines, parle d'une baisse de rentabilité des logements loués. Les loyers nominaux n'auraient augmenté que de 12,4 % entre 1998 et 2004 alors que l'indice ABEX du coût de la construction immobilière a augmenté durant la même période (19982004) de 22,7 % et l'indice des prix à la consommation de 12,6 %.
Het Gewestelijk Observatorium van de Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest komt tot de slotsom dat de huren voor de kleine woningen minder snel stijgen (+ 5 %) dan de gemiddelde huur (25 %).
L'Observatoire Régional de l'Habitat de la Région de Bruxelles Capitale conclut à une baisse relative des loyers pour les petits logements (+ 5 %) alors que le loyer moyen aurait augmenté de 25 %.
De studie van 6 februari 2006 van de CEPI (Conseil Européen des Professions Immobilières) maakt melding van een nominale daling met 10 % van de huren in Brussel tussen 2004 en 2005. Niet alleen zou de huur de ABEX-index of de index der consumptieprijzen niet volgen, maar de huren zouden dalen in Brussel.
L'étude du 6 février 2006 du CEPI (Conseil Européen des Professions Immobilières) mentionne une baisse nominale, de 10 %, des loyers à Bruxelles entre 2004 et 2005. Non seulement le loyer ne suivrait pas l'indice ABEX ou celui des prix à la consommation mais les loyers seraient en baisse à Bruxelles.
Tussen 1996 en 2004 zouden de huren met 18 % zijn gestegen volgens het CRIOC en het Observatorium voor het Krediet, terwijl de index der consumptieprijzen gedurende dezelfde periode met 16 % is gestegen, zijnde een reële verhoging met 2 % over 8 jaar, maar een reële daling met 9 % op basis van de ABEX-index, die met 27 % gestegen is in dezelfde periode.
Entre 1996 et 2004, les loyers auraient augmenté de 18 % selon le CRIOC et l'Observatoire du Crédit, alors que l'indice des prix à la consommation a augmenté durant cette même période de 16 %, soit une augmentation réelle de 2 % sur 8 ans, mais une baisse réelle de 9 % sur la base de l'indice ABEX qui a augmenté de 27 % durant la même période.
(2) O. Hamal, Les loyers sont-ils chers en Belgique ? Attaquons-nous enfin aux vrais problèmes ! Le Cri, september 2005, nr. 296. (3) O. de Clippele, Les Loyers à Bruxelles: une évolution stable et équilibrée, Le Cri, maart 2006, nr. 301.
(2) O. Hamal, Les loyers sont-ils chers en Belgique ? Attaquons-nous enfin aux vrais problèmes !, Le Cri, septembre 2005, n° 296. (3) O. de Clippele, Les Loyers à Bruxelles : une évolution stable et équilibrée, Le Cri, mars 2006, n° 301.
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Voorts is de evolutie van de mediaanhuur, (die welke gelijk is of lager is dan 50 % van de huren) in Brussel tussen 1992 en 2004 (+ 36 % of 3 % per jaar) volkomen redelijk wanneer men die vergelijkt met de evolutie over dezelfde periode van de gezondheidsindex (+ 22 %), van de gemiddelde Belgische wedde (+ 36 %) en van de prijs van de gemiddelde Brusselse verkoopprijs (+ 88 %).
Par ailleurs, l'évolution du loyer médian (celui qui est égal ou inférieur à 50 % des loyers) à Bruxelles entre 1992 et 2004 (+ 36 % soit 3 % par an) est tout à fait raisonnable lorsqu'on le compare à la progression, sur la même période, de l'indice santé (+ 22 %), du salaire moyen belge (+ 36 %) et du prix de vente moyen bruxellois (+ 88 %).
In vergelijking met de ons omringende landen, zijn de huren in België aan de lage kant.
Par rapport aux pays limitrophes, les loyers sont bon marché en Belgique.
Wij preciseren ook dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen de prijsstijging op de verkoopmarkt en de prijsstijging op de huurmarkt. De eerste is vrij groot.
Précisons aussi qu'il faut distinguer entre hausse des prix du marché de la vente et hausse des prix du marché de la location. C'est le premier qui est particulièrement important.
Er bestaat geen enkele studie die wetenschappelijk onderbouwd is en wijst op een abnormale grote stijging van de huren. De huren zijn inderdaad gestegen maar slechts evenzeer en zelfs minder dan vele courante consumptiegoederen. De eerder genoemde studie, van de heer Philippe Defeyt, toont aan dat de huren tussen 1973 en 2003 met 362 % zijn gestegen; ter vergelijking : de prijzen voor het herstellen van schoenen zijn met 382 % gestegen, de prijs van een krant met 573 %, van kabeljauw met 548 %, van de bioscoop met 412 %, van koffie met 387 %, enz. Voorts is de index van de bouwkosten met 388,7 % gestegen.
Il n'existe aucune étude vraiment fondée scientifiquement qui démontre une hausse anormalement importante des loyers. Les loyers ont effectivement augmenté mais au même titre et même moins que nombre de biens de consommation courante. L'étude, précédemment citée, de Philippe Defeyt montre que, entre 1973 et 2003, les loyers ont progressé de 362 % mais, à titre exemplatif, le prix de réparation des chaussures a progressé de 382 %, le prix des journaux de 573 %, du cabillaud de 548 %, du cinéma de 412 %, du café de 387 %, etc. Par ailleurs, l'indice du coût de construction a, lui, augmenté de 388,7 %.
Het heeft dus niet veel zin om te zeer de nadruk te leggen op de stijging van de huren in Brussel. Het is niettemin juist dat die stijging aandachtig moet worden bekeken en dat het probleem adequaat moet worden aangepakt.
Cela n'a donc pas beaucoup de sens de se focaliser, avec des accents dramatiques, sur la hausse des loyers à Bruxelles. Il est vrai néanmoins que cette hausse doit être examinée avec attention et que le problème qu'il révèle doit être traité de manière adéquate.
Hoe moet het probleem worden aangepakt ?
Comment aborder le problème ?
Men moet vergelijkingen maken, een balans opmaken van de ervaringen uit het verleden met betrekking tot het blokkeren van de huren en de conclusies onderzoeken waarover vrijwel alle economisten het eens zijn.
Il faut appréhender ce phénomène dans une optique comparatiste, en tirant le bilan des expériences passées en matière de blocage des loyers et en examinant les conclusions partagées de manière quasiment unanime par l'ensemble des économistes.
Bij het lezen van het voorstel van resolutie, valt het op dat de resolutie geen gewag maakt van de ervaringen terzake. Dat hoeft niet te verbazen : altijd en overal hebben beleidsmaatregelen ter regeling van de huren de situatie die ze hadden moeten oplossen verergerd.
A la lecture de la proposition de résolution, il est frappant de constater que cette dernière ne fait jamais état des expériences qui ont été menées en la matière. Ce n'est, on le verra, guère étonnant : en tout temps et en tout lieu, les politiques d'encadrement des loyers ont toujours dégradé la situation qu'elles étaient censées résoudre.
De heer José Garcia, secretaris-generaal van de Huurdersvakbond, steunt het voorstel van resolutie. Hij heeft zijn mening voor de commissie uiteengezet. Daartoe heeft hij een beroep gedaan op een marxistisch onderzoekssysteem.
Partisan de ce projet de résolution, José Garcia, le secrétaire général du syndicat des locataires, a exposé sa vision des choses devant la Commission. Pour ce faire, il a recouru à une grille d'analyse d'inspiration marxiste.
Wij menen niet dat we recht doen aan de complexiteit van de sociale realiteit door het te bekijken door de bril van de klassenstrijd. Ook al zijn de analyses van Karl Marx niet altijd irrelevant op tal van domeinen, toch heeft deze auteur
Nous ne pensons pas que c'est rendre justice à la complexité de la réalité sociale que de l'appréhender au moyen de la grille réductrice de la lutte des classes. Même si les analyses de Karl Marx ne sont pas toujours dénuées de per-
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ongelijk ervan uit te gaan dat de motor van de geschiedenis de strijd tussen belangengroepen is en José Garcia heeft ongelijk ervan uit te gaan dat de problematiek van de huurwoning het bewijs is van die theorie van de klassenstrijd.
tinence dans de nombreux domaine, cet auteur a tort de considérer que le moteur de l'histoire réside dans le combat entre groupes d'intérêts opposés et José Garcia a tort de considérer que la problématique du logement locatif est une illustration de cette théorie de la lutte des classes.
Het is immers volkomen verkeerd om eigenaars en huurders als vijanden te beschouwen of als tegenstanders of zelfs als partijen met tegengestelde belangen. Wij menen daarentegen dat ze weliswaar verschillende maar tegelijk gedeelde belangen hebben. Het zijn partners.
En effet, il est tout à fait erroné de considérer propriétaires et locataires comme des ennemis ou comme appartenant des groupes antagonistes voire comme des parties dont les intérêts s'opposeraient. Nous pensons au contraire qu'ils présentent des intérêts distincts certes mais partagés. Ce sont des partenaires.
Die vergissing valt te verklaren door de schijn van goede wil. Montaigne zelf poneerde dat er in een uitwisseling altijd een winnaar en een verliezer was. Wat de ene wint, verliest de andere. Die analyse lijkt pertinent maar in werkelijkheid had Montaigne ongelijk. Zoals Ricardo heeft aangetoond halen de twee protagonisten in een uitwisseling meestal voordeel. Waarom ? Omdat ze elk iets anders nastreven. Die twee personen zijn nog de beste rechters om te weten wat het best past in een vertrouwensrelatie.
Cette erreur s'explique par son apparence de bon sens. Montaigne lui-même disait que dans un échange, il y avait toujours un perdant et un gagnant. Ce que l'un gagne, l'autre le perd. Cette analyse semble pertinente mais, en réalité, Montaigne avait tort. Comme l'a montré Ricardo, dans un échange, la plupart du temps, les deux protagonistes tirent avantage. Pourquoi ? Parce qu'ils cherchent chacun quelque chose de différent. Ces deux personnes sont encore les meilleurs juges pour savoir ce qui leur convient dans le cadre d'une relation de confiance.
Wij menen dat maatregelen zoals voorgesteld in de tekst van aard zijn om te verwezenlijken wat men wil bestrijden : het antagonisme tussen eigenaars en huurders en de verslechtering van de situatie van de armste kandidaat-huurders.
Nous pensons que des mesures telles que celles proposées dans ce texte sont de nature à réaliser précisément ce qu'elle entend combattre : l'antagonisme entre propriétaires et locataires et la détérioration de la situation des candidats locataires les plus défavorisés.
Is de regeling van de huren een oplossing voor het probleem ?
L'encadrement des loyers est-il un remède à ce problème ?
Laten wij terugkomen naar de voorgenomen maatregel. Is de regeling van de huren een oplossing voor het probleem ? Op korte termijn lijkt het idee om de eigenaars ertoe te verplichten om een huurplafond ten opzichte van de huurders in acht te nemen de toegang tot huisvesting van de armsten te vergemakkelijken.
Venons-en à la mesure envisagée : l'encadrement des loyers est-il un remède à ce problème ? A très court terme, l'idée de contraindre les propriétaires à respecter un plafond locatif à l'égard des locataires paraît de nature à faciliter l'accès au logement des plus démunis.
Het ziet er nochtans naar uit dat de voorgestelde oplossing nog erger is. Al te vaak redeneert men vanuit de overtuiging dat het probleem zijn oplossing vindt in een reglementering. Hier daarentegen moet men zich afvragen of de reglementering niet eerder de oorzaak dan de oplossing van het probleem is.
A l'analyse, il apparaît pourtant que le remède proposé est encore pire que le mal. Trop souvent, on raisonne avec la conviction que tout problème trouve sa solution dans une réglementation. Ici, il faut, au contraire, se demander si la réglementation n'est pas plutôt la cause que la solution au problème.
Psycholoog Paul Watzlawickz van de School van Palo Alto, gespecialiseerd in de communicatiepsychologie, zei dat de beste manier om een probleem te doen voortbestaan erin bestond het recept « altijd meer van hetzelfde » toe te passen, anders gezegd, meer middel toedienen dat inefficiënt is gebleken. In dit geval wil men met steeds meer maatregelen hetzelfde beleid, dat nooit gewerkt heeft, herhalen.
Le psychologue Paul Watzlawickz de l'Ecole de Palo Alto, spécialiste de la psychologie communicationnelle, disait que la meilleure manière de perpétuer un problème consistait à appliquer la recette « toujours plus de la même chose », autrement dit : intensifier l'administration d'un remède qui s'est montré inefficace. En l'occurrence, on veut répéter, à doses toujours plus massives, les mêmes politiques qui n'ont jamais marché.
Het is opvallend te moeten vaststellen dat het voorstel absoluut geen balans bevat over de huurmaatregelen die in het verleden zijn goedgekeurd, zowel in België of elders.
Il est frappant de constater que la proposition ne contient absolument aucun bilan quant aux mesures d'encadrement de loyers adoptées par le passé que ce soit en Belgique ou
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Het is alsof de geschiedenis niets te leren heeft, alsof de maatregel van meet af aan verantwoord was door edelmoedigheid. Het is dus niet nodig om te antwoorden op de opmerkingen die deze opwerpt.
ailleurs. Tout se passe comme si l'histoire n'avait strictement rien à nous enseigner, comme si la mesure était d'emblée justifiée par la seule générosité des sentiments qui la soutient. Nul besoin, dès lors, de répondre aux objections que cette dernière ne manque pas de soulever.
Het voorstel bevat voorts geen voldoende uitleg over de oorsprong van het probleem, tenzij de afdoende bevestiging volgens welke het vrije spel van de markt verantwoordelijk zou zijn voor het tekort. Het voorstel bevat evenmin een kritisch onderzoek van de maatregelen die in het verleden zijn goedgekeurd op het vlak van de huisvesting. Evenmin is de relevantie van het optreden van de overheid terzake nooit in vraag gesteld.
La proposition ne contient par ailleurs aucune explication satisfaisante quant à l'origine du problème, si ce n'est l'affirmation péremptoire selon laquelle le libre jeu du marché serait responsable de la pénurie. La proposition ne contient pas non plus le moindre examen critique des mesures adoptées par le passé dans le domaine du logement. De la même manière, la pertinence de l'intervention des pouvoirs publics en la matière n'est jamais remise en cause.
Laat ons aandacht besteden aan de lessen die moeten worden getrokken uit het verleden.
Penchons-nous sur les enseignements à tirer des expériences passées.
Wat ziet men ? Vele zaken, maar één in het bijzonder : de kansarmen zijn de grootste slachtoffers van een beleid ter regeling van de huren.
Que remarque-t-on ? Plusieurs choses mais une en particulier : les principales victimes d'une politique d'encadrement des loyers, ce sont les plus démunis.
In het kader van dit kort onderzoek, zullen wij trachten die paradoxale en ogenschijnlijk contra-intuïtieve stelling te bewijzen
Dans le cadre de cette brève étude, nous allons tenter de démontrer et d'expliquer cette vérité paradoxale et apparemment contre-intuitive.
Men zegt hier : de huren stijgen. Conclusie : men moet de huren regelen. Wij denken dat het in heel het probleem beter is om de oorzaken aan te pakken dan te trachten de negatieve gevolgen ervan weg te werken. Bijgevolg moet men de vraag stellen : waarom stijgen de huren ?
On se dit ici : « Les loyers augmentent. Conclusion : il faut encadrer les loyers ». Nous pensons que, dans tout problème, plutôt que d'essayer de supprimer les effets néfastes, il vaut mieux s'attaquer aux causes. Dès lors, il faut se poser la question : pourquoi les loyers augmentent-ils ?
Waarom stijgen de huren ?
Pourquoi les loyers augmentent-ils ?
Men moet de oorzaak van de kwaal vinden. Men moet ook weten wat de « kwaal » is : de stijging van de lopende huren (die de indieners van het voorstel becijferen op meer dan 25 %) en de stijging van de huren die gevraagd worden bij het begin (meer dan 40 % volgens de indieners) moeten correct worden geïnterpreteerd. Die cijfers zijn niet in tegenspraak met de analyse, die tevoren is uitgelegd en die tot de slotsom komt dat de huren minder snel stijgen dan andere zaken.
Il faut identifier la cause du mal. Il faut aussi identifier le « mal » : la « hausse des loyers courants » (que les auteurs de la proposition chiffrent à plus de 25 %) et la hausse des « loyers demandés à l'entrée » (de 40 % selon les auteurs) doivent être correctement interprétées. Ces chiffres ne contredisent pas l'analyse, exposée antérieurement, concluant à une « baisse relative » des loyers.
Wat is de oorzaak van het kwaad ? De oorzaak is niet een speculatieve houding van de eigenaar. Het heeft te maken met het feit dat, hoewel de initiatiefnemers van de resolutie het niet graag zullen horen, wij ons niet op een volkomen vrije huurmarkt bevinden (maar ook niet in een jungle zoals Yvan Mayeur beweert). Een groot aantal hinderpalen beletten de wet van vraag en aanbod om ten volle te werken. Wij moeten deze factoren van kunstmatige stijging van prijzen hier identificeren en neutraliseren.
Quelle est la cause du mal ? La cause ne procède pas du comportement « spéculateur » du propriétaire. Elle provient du fait que, n'en déplaise aux promoteurs de ladite résolution, nous ne sommes pas sur un marché locatif entièrement libre (encore moins dans une « jungle » comme l'affirme Yvan Mayeur). Un nombre considérable d'entraves empêchent à la loi de l'offre et de la demande de fonctionner pleinement. Ce sont ces facteurs de hausse artificielle des prix qu'il importe ici d'identifier et de neutraliser.
Het voorstel benadrukt terecht dat de marktmechanismen niet werken. Men vraagt zich echter niet af waarom ze niet werken. Zeker niet omdat die manier van regulering op zich inefficiënt is, maar omdat de bestaande wetgeving
La proposition souligne à juste titre que les mécanismes du marché ne fonctionnent pas. Mais elle ne se pose pas la question de savoir pourquoi ils ne fonctionnent pas. Sûrement pas parce que ce mode de régulation serait, en
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en het huidig huisvestingsbeleid ze in realiteit niet laten werken.
soi, inefficace. En réalité, si ces mécanismes ne fonctionnent pas, c'est tout simplement parce que la législation existante et la politique du logement actuelle ne les laisse pas fonctionner.
We denken niet dat de huisvestingsmarkt volgens de karakteristieken die eigen zijn aan de markt, structureel zodanig streng is dat geen enkele oplossing, afgezien van de controle van de huren, mogelijk zou zijn om te beletten dat de prijzen de pan uit rijzen. Het is volkomen mogelijk om de hinderpalen voor een vlotte markt weg te werken en een betere reactiviteit (elasticiteit) van het aanbod in vergelijking met de vraag te herstellen om een toegankelijkheidsratio van het lage segment van de huisvesting te behouden.
Nous ne pensons pas que le marché du logement serait, selon des caractéristiques qui lui seraient propres, structurellement rigide de manière à ce qu'aucune solution hormis le contrôle des loyers n'existerait pour combattre la flambée de prix. Il est tout à fait possible d'éliminer des obstacles à la fluidité du marché et rétablir une bonne réactivité (élasticité) de l'offre par rapport à la demande, de manière à maintenir un ratio d'accessibilité du logement bas.
In de eerste plaats is er de wet van 1991 (gewijzigd in 1997) betreffende de huren voor hoofdverblijven, die de belangen van de huurder systematisch bevoordeelt tegen die van de verhuurder (die bijvoorbeeld gedoemd is om aan zijn huurder 18 maanden huur (!) te betalen indien hij zijn goed voor andere doelstellingen dan die terug in gebruik neemt waarin voorzien door de wetgever).
Premièrement, il y a la loi de 1991 (modifiée en 1997) sur les baux de résidence principale, qui privilégie systématiquement les intérêts du locataire contre ceux du bailleur (condamné, par exemple, à payer à son locataire 18 mois de loyer (!) s'il reprend son bien à d'autres fins que celles prévues par le législateur).
Ten tweede is er het stedenbouwkundig recht dat in volle verandering is sedert de aangelegenheid geregionaliseerd is, en vervolgens het huisvestingsrecht dat in Brussel onlangs de vorm aangenomen heeft van een huisvestingscode met veel verplichtingen ten laste van de eigenaars die willen bouwen of bestaande woningen willen renoveren. Die nieuwe bepalingen, die de huurders aanzienlijk meer rechten geven werken verlammend.
Deuxièmement, le droit de l'urbanisme, en plein essor depuis que la matière a été régionalisée, et puis le droit du logement qui a pris récemment, à Bruxelles, la forme d'un Code du logement multipliant les obligations à charge des propriétaires qui souhaitent construire ou rénover les logements existants. Ces nouvelles dispositions qui accroissent considérablement les droits des locataires sont tout à fait paralysantes.
Bij de Angelsaksische economisten, zowel die van gematigd links, van het centrum of van rechts, heerst een consensus terzake. Welke ? Die betreffende de oorzaak van de stijging van de huren. Het onafhankelijk Amerikaans Instituut Demographia (4) houdt een opmerkelijke databank bij over meer dan 600 stadsgebieden in de wereld. Elk jaar publiceert het een enquête over de financiële toegankelijkheid van de huisvesting in de voornaamste agglomeraties van de Anglosaksische wereld (Verenigde Staten, Engeland, Nieuw-Zeeland, Australië). In totaal gaat het om 100 agglomeraties die zijn gerangschikt en voor elke agglomeratie hebben de auteurs de mediane prijs van de verrichtingen opgesteld (september 2005) en die gedeeld door het mediaan inkomen van de gezinnen. Volgens dat onderzoek stelt men vast dat de vastgoedzeepbel ook daar bestaat maar zeer selectief is : er zijn vier soorten agglomeraties (gaande van betaalbare agglomeraties tot agglomeraties met een groot toegankelijkheidsprobleem).
Qu'ils appartiennent à la gauche modérée, au centre ou à la droite, il règne un consensus à ce sujet chez les économistes anglo-saxons. Lequel ? Celui relatif à la cause de l'augmentation des loyers. L'institut indépendant américain Demographia (4) tient à jour une base de données remarquable sur plus de 600 zones urbaines dans le monde. Chaque année, il publie une enquête annuelle sur l'accessibilité financière du logement dans les principales agglomérations du monde anglo-saxon (Etats-Unis, Angleterre, Nouvelle-Zélande, Australie). Au total, ce sont 100 agglomérations qui ont été classées. Pour chaque agglomération, les auteurs ont établi le prix médian des transactions (septembre 2005) et l'ont divisé par le revenu médian des ménages. A la lecture de cette enquête, on constate que la bulle immobilière existe aussi là-bas mais est très sélective : il y a quatre indices (allant des « agglomérations abordables » aux « agglomérations souffrant d'un grave problème d'accessibilité »).
Wat is de oorzaak van het feit dat de prijzen de pan uit rijzen ? Zeker niet de economische groei in de agglomera-
Quelle est la cause de l'explosion des prix ? Ce n'est pas, quoiqu'on puisse croire, la croissance économique de l'ag-
(4) http://www.demographia.com.
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tie. Bij wijze van voorbeeld moet men weten dat Dallas, Houston en Atlanta, drie van de steden met de grootste groei in de Verenigde Staten, uiterst goedkope woningen aanbieden (betaalbare agglomeraties).
glomération. A titre d'exemple, il faut savoir que Dallas, Houston et Atlanta, trois des villes à plus forte croissance aux Etats-Unis, offrent des logements à extrêmement bon marché (agglomérations abordables).
Het is ook niet de bevolkingsdichtheid in de stad die de kosten bepaalt. San Diego is een zeer grote en zeer dure stad terwijl Atlanta en Houston zeer dicht bevolkt zijn en lage prijzen hanteren.
Ce n'est pas non plus la densité urbaine qui déterminerait les coûts. San Diego est une ville très étendue et très chère alors qu'Atlanta et Houston présentent des densités bien plus élevées et des prix faibles.
Het is evenmin de kostprijs van de bouw die ervoor zorgt dat de huurwoningen duur zijn. Over een lange periode stelt men vast dat ze in het algemeen de index der consumptieprijzen volgt.
Ce n'est pas, non plus, le coût de construction qui génère la cherté des biens à louer. Sur une longue période, on constate que ce dernier suit, en général, l'indice des prix à la consommation.
Wat verklaart bijgevolg het feit dat de huurwoningen duur zijn ? Iets zeer eenvoudig : het gemak om te bouwen en niet de nieuwe gebouwen. Er werden verschillen vastgesteld tussen de beleidsmaatregelen en de reglementeringen die zeer verschillend zijn in de verschillende Amerikaanse Staten maar men heeft kunnen vaststellen dat er een verband bestaat tussen de reguleringen van de grond en de prijzen.
Qu'est-ce qui, dès lors, explique le caractère onéreux des biens à louer ? Quelque chose de très simple : la facilité de construire ou non de nouvelles constructions. En effet, en observant les différences existant entre des politiques et règlementations très diversifiées existant dans différents Etats américains, on a pu constater qu'il existait une corrélation entre régulations du sol et prix.
De 12 markten van Engeland lijken, op één eenheid na, erg duur volgens deze studie. De prijs van het Engels vastgoed kan worden beschouwd als zesmaal hoger dan die van het gemiddelde van de 24 betaalbare markten in de Verenigde Staten en Canada. Nochtans is de bevolkingsdichtheid in Engeland iets hoger dan bijvoorbeeld in Frankrijk en is de grond niet schaars in dat land, waar slechts 8 % van de oppervlakte als stedelijk wordt beschouwd.
Ainsi, les 12 marchés de l'Angleterre s'avèrent, à une unité près « sévèrement inabordables » selon cette étude. Le prix de l'immobilier anglais peut être considéré comme six fois plus élevé que celui de la moyenne des 24 marchés « abordables » des USA et du Canada. Pourtant, la densité de la population britannique est un tout petit peu plus élevée que celle, par exemple, de la France et la terre n'est pas rare dans ce pays où seuls 8 % du territoire sont considérés comme urbains.
Hoe kan men die paradox verklaren ? (5) Hierdoor : de regulering van de grond is in Groot-Brittannië één van de zeldzame aangelegenheden die is ontsnapt aan de massale deregulering ten tijde van Thatcher en Major. De Engelse grond valt nog altijd onder de toepassing van de wet van 1947 (versterkt in 1965), de « Town and Country Planning Act ». Die wet heeft de groene gordels laten aanleggen rond grote steden om te beletten dat de stad verder uitdeint. Ze bevat ook een groot percentage collectieve woningen in de zones voor economische activiteiten (om een groot gedeelte van de bevolking te concentreren in de grote centra om de verplaatsingen met de wagen te vermijden). Te oordelen naar de evolutie van de vastgoedprijzen in Engeland van 1892 tot nu, blijkt duidelijk dat de krankzinnige vastgoedzeepbel een directe oorzaak is van deze wet van 1947 (en van de uitbreiding in 1965).
Comment expliquer ce paradoxe ? (5) Par ceci : la régulation du sol, en Grande-Bretagne, est un des très rares domaines à avoir échappé à une déréglementation massive sous l'ère Thatcher-Major. Les sols anglais sont toujours régis par une loi de 1947 (renforcée en 1965), le « Town and Country Planning Act ». Cette loi ouvertement planificatrice a érigé des ceintures vertes autour des grandes villes pour lutter contre l'étalement urbain. Elle impose aussi un certain pourcentage de logements collectifs dans les zones d'activités économiques (de manière à regrouper une grande partie de la population dans les centres ville pour éviter les déplacements en voiture). A l'examen de l'évolution des prix immobiliers en Angleterre de 1892 à nos jours, il apparaît clairement que la bulle immobilière démentielle est une cause directe de cette loi de 1947 (et de son renforcement en 1965).
De elasticiteit van het aanbod op de Engelse markt ligt in de buurt van nul, wat ondenkbaar zou zijn op een vrije
L'élasticité de l'offre sur le marché anglais est proche de zéro, ce qui serait inimaginable sur un marché libre. La
(5) A. Evans en O. Hartwich, Unaffordable housing, fables and myths, Juni 2005, uitgave Policy Exchange.
(5) A. Evans et O. Hartwich, Unaffordable housing, fables and myths, juin 2005, ed. Policy Exchange.
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markt. De vraag wordt niet ingevuld want de procedure voor het verkrijgen voor de vergunning om een bepaalde oppervlakte in te richten is zeer tijdrovend en de investeerders lopen liever geen risico dat de vraag na te lange tijd terugloopt. Het blijkt dat de groene gordels de stadsuitbreiding aanzienlijk hebben versterkt in plaats van die te beletten. De gezinnen moeten op tientallen kilometers van hun werkplek gaan wonen. Het aantal « commuters » vermindert niet en de afstand die ze moeten afleggen verhoogt voortdurend, waardoor meer gebruik wordt gemaakt van de wagen aangezien de vervoermiddelen in de rand het vervoer vanaf een bepaalde afstand van het centrum van de stad niet meer aankunnen. Een auteur legt de aard van het probleem duidelijk uit :
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demande n'est pas satisfaite car la procédure d'obtention d'un permis d'aménager une certaine surface est très longue et les investisseurs préfèrent ne pas courir le risque d'un renversement de la demande suite à un délai trop long. Il apparaît que les « ceinture vertes », loin de lutter contre l'étalement urbain l'ont amplifié de manière considérable. Les ménages sont obligés de s'installer à plusieurs dizaines de kilomètres de leur lieu de travail. Le nombre de « commuters » ne diminue pas et la distance qu'ils parcourent augmente constamment, accentuant le recours à l'automobile vu que les transports de banlieue ne peuvent couvrir tous les mouvements au-delà d'une certaine distance du centre-ville. Un auteur explique clairement la nature du problème :
« Op dit moment moet een eerste balans worden opgemaakt van de wetten die het recht om de grond in de Anglosaksische landen te ontwikkelen beperkt. Steden zonder zonering (zoals Houston) of waarin zoneringsregelingen niet tot doel hebben het recht om te bouwen op de gronden te beperken, maar om voortdurend een overschot van grond voor de ontwikkelaars te behouden door minimale architectonische en milieuregels te bepalen (Dallas, Austin, Atlanta) slagen erin om vastgoedprijzen op een laag peil te houden zelfs in een sterke economische periode.
« A ce stade, il convient de dresser un premier bilan des lois limitant le droit de développer la terre dans les pays anglo-saxons. Des cités qui n'ont pas de zonage (comme Houston) ou dans lesquelles les ordonnances de zonage n'ont pas pour objet de limiter le droit de construire sur la ressource foncière, mais plutôt de maintenir en permanence un excès de ressource foncière disponible aux développeurs, en définissant des règles architecturales et environnementales minimales (Dallas, Austin, Atlanta
), arrivent à maintenir des prix immobiliers bas même en période économiquement faste.
Daartegen leiden die waar de zonering is opgevat in een malthusiaanse optiek om nieuwe verstedelijkingen te beperken door inbreiding van de stadscentra, en waar het moeilijk is om in natuurgebied te bouwen, tot soms spectaculaire vastgoedzeepbellen wanneer de macro-economische voorwaarden gunstig zijn voor een sterke vraag. De kosten van een vastgoed kunnen dan verzwaard worden met een reglementaire straf gelijk aan meerdere malen de normale prijs. Dat is het geval met de meeste grote agglomeraties van Californië of van de Atlantische kust. De stad San Francisco (toegankelijkheidsratio 9,3) bouwt slechts 500 nieuwe woningen per jaar terwijl de leegstand er minder dan 2 % is. ». (6)
Au contraire, celles dont le zonage est conçu dans une optique malthusienne prétendant limiter les nouvelles urbanisations, en croyant forcer une densification des centres urbains, et où transformer une terre naturelle en terrain à construire est difficile, connaissent la formation de bulles immobilières parfois très spectaculaires lorsque les conditions macro économiques sont favorables à une demande forte. Le coût d'un bien immobilier peut alors être grevé d'une pénalité réglementaire égale à plusieurs fois son prix « normal ». C'est le cas de la plupart des grandes agglomérations de Californie ou de la côte Atlantique. Ainsi, la cité de San Francisco (ratio d'accessibilité: 9,3) ne construit que 500 logements neufs chaque année alors que la vacance de logement y est inférieure à 2 % ! ». (6)
In België is de niet-bebouwbaarheid de regel en de bebouwbaarheid de uitzondering.
En Belgique, la non-constructibilité est la règle et la constructibilité l'exception.
Ten derde is er de overdreven vastgoedfiscaliteit die de eigenaars en de investeerders de zin ontneemt om hun geld te beleggen in woningen voor lage inkomens.
Troisièmement, il y a, enfin, la fiscalité immobilière excessive qui dissuade propriétaires et investisseurs de placer leur argent dans des logements à faibles revenus.
De initiatiefnemers van het voorstel van resolutie die de speculatie en het winstbejag van de eigenaars willen aanpakken, vergeten dat de meeste Brusselse eigenaars uit de
Les promoteurs du projet de résolution qui fustigent la « spéculation » et l'esprit de lucre des propriétaires oublient que la plupart des propriétaires bruxellois sont issus des
(6) V. Bernard, Logement. Crise publique, remèdes privés, Institut Turgot, 2007, blz. 64.
(6) V. Bernard, Logement. Crise publique, remèdes privés, Institut Turgot, 2007, p.64.
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middengroepen komen en hun klein vastgoedkapitaal, dat hun in schoot gevallen is na het overlijden van een familielid of het resultaat is van een belegging als goede huisvader, willen laten opbrengen. Ze hebben vaak een hypothecaire lening, moeten een belasting op het kadastraal inkomen, andere belastingen en allerlei verzekeringen betalen.
classes moyennes et font fructifier un petit capital immobilier qui soit leur est échu au décès d'un membre de la famille, soit est le résultat d'un placement « en bon père de famille ». Ils ont souvent à leur charge un prêt hypothécaire, doivent s'acquitter du revenu cadastral, payer les taxes et les assurances en tout genre.
Men vergeet vaak dat het huurbeheer veel lastiger is dan dat van een roerend vermogen (waar het voldoende is te kopen, te verkopen en jaarlijks couponnetjes te innen) : zoeken naar huurders, sluiten van een overeenkomst, plaatsbeschrijving, follow-up van de huurder, lasten, advocatenkosten, allerlei procedures in geval van problemen, enz.). Volgens berekeningen bedraagt het rendement van een appartement op middellange of lange termijn 2,21 % (zonder echt rekening te houden met het werk voor de eigenaar in het kader van het beheer van zijn goed) (7). Men kan uiteraard niet beweren dat het om een groot rendement gaat.
On oublie souvent à quel point la gestion locative est particulièrement contraignante par rapport à celle d'un patrimoine mobilier (où il suffit d'acheter, vendre et percevoir annuellement des coupons) : recherche de locataires, conclusion du bail, état des lieux d'entrée, suivi du locataire, charges, frais d'avocats, procédures diverses en cas de problème, etc.). Le rendement d'un appartement à moyen ou long terme a été calculé : 2,21 % (sans vraiment tenir compte du « travail-temps » passé par le propriétaire pour la gestion de son bien) (7). On ne peut évidemment pas prétendre qu'il s'agisse d'un rendement excessif.
Besluit : de investeerder is niet echt happig om in deze markt te treden. Men moet begrijpen dat de eigenaars en de investeerders naar hun eigen belang kijken. Als ze er belang bij hadden om goedkope woningen te bouwen, zouden ze niet aarzelen om dat te doen. De voorbije vijftien jaar, zijn er allerlei belastingen en reglementeringen goedgekeurd die de eigenaars en de promotoren ervan weerhouden om te investeren in goedkope woningen. Mocht de investeerder er vandaag belang bij hebben om twee goedkope appartementsgebouwen te bouwen in plaats van één luxegebouw, gezien de bestaande vraag, zou hij dat zeker doen. Dat is heden niet het geval wegens de bestaande reglementering.
En conclusion, l'investisseur n'est pas vraiment désireux d'entrer dans ce marché. Il faut bien comprendre que les propriétaires et les investisseurs suivent leur intérêt. S'ils avaient intérêt à construire des logements bons marché, ils s'empresseraient de le faire. Depuis une quinzaine d'années, diverses taxes et réglementations ont été adoptées qui dissuadent les propriétaires et les promoteurs d'investir dans le logement bon marché. Si l'intérêt de l'investisseur était aujourd'hui de construire deux immeubles d'appartements bon marché plutôt qu'un immeuble de « luxe », étant donné la demande existante, nul doute qu'il le ferait. Ce n'est pas le cas aujourd'hui du fait de la réglementation existante.
Waarom is de regeling van de huren een slechtere oplossing dan de kwaal die moet worden bestreden ?
Pourquoi l'encadrement des loyers est-il un remède pire que le mal qu'il entend combattre ?
Die maatregel is alles behalve nieuw. Reeds in de eerste eeuw van onze tijdrekening was Tacitus de eerste om in Rome de keizerlijke wetten betreffende de huren aan de kaak te stellen. Overal ter wereld, in Europa en in de Verenigde Staten, is die maatregel reeds meermaals toegepast.
Cette mesure est tout sauf neuve. Déjà au premier siècle de notre ère, Tacite fur le premier à dénoncer, à Rome, les lois impériales encadrant les loyers à Rome. Elle a déjà été mise en uvre à de multiples reprises partout dans le monde, en Europe comme aux Etats-Unis.
Principieel is een beleid inzake regeling van de huren een aantasting van :
Sur le principe, une politique d'encadrement des loyers constitue une atteinte à :
de individuele vrijheid;
la liberté individuelle,
het recht om overeenkomsten te sluiten;
au droit des contrats;
het eigendomsrecht.
et au droit de propriété.
(7) Le Cri, juni 2004.
(7) Le Cri, juin 2004.
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In de eerste plaats, wordt de bescherming van de vrijheid traditioneel geassocieerd met die van de eigendom. Een aantasting van de eigendom, is een aantasting van de vrijheid. Als men geen eigenaar is van zijn woning, is men doorgaans eigenaar van tal van andere zaak. De materiële goederen maken het voor iedereen mogelijk om zijn economische, religieuze of morele keuzes te maken.
Premièrement, la protection de la liberté est traditionnellement associée à celle de la propriété. Attenter à la propriété, c'est attenter à la liberté. A défaut d'être propriétaire de son logement, l'homme est généralement propriétaire de quantité d'autres choses. Les biens matériels permettent à chacun de mettre en uvre ses choix économiques, religieux ou moraux.
Ten tweede, is er een contract wanneer er een akkoord is over de zaak en over de prijs. De regeling van de huren is een directe aantasting van het recht van de particulieren om contracten te sluiten. Bovendien vormen dergelijke maatregelen ook een bedreiging voor de rechtszekerheid van de transacties, het grondprincipe van het contractenrecht. Een maatregel ter regeling van de huren is nog erger dan een maatregel ter blokkering van de huren omdat zulks de huurders de mogelijkheid biedt om het bedrag van de huur voor een deskundigencommissie te betwisten. Die maatregel sloopt de eerbiediging van de contracten, waardoor de verhuurders aan de willekeur worden overgelaten van de administratie die de geldig gesloten huurovereenkomst neerwaarts kan herzien. Die trend dat de Staat zich mengt in de contracten is recent goed waarneembaar. Het blijkt uit een bepaling van de programmawet van 27 december 2006 : de eigenaars moeten de huurovereenkomst registeren binnen een termijn die, indien hij niet wordt in acht genomen, de huurder de gelegenheid biedt om de huurovereenkomst zonder schadevergoeding eenzijdig te verbreken. Men ziet hier dat de wetgever thans de administratieve sanctie en schending van het contractenrecht verwart.
Deuxièmement, il y a contrat quand il y a accord sur la chose et sur le prix. L'encadrement des loyers constitue une atteinte directe au droit qu'ont les particuliers de contacter. Par ailleurs, pareilles mesures menacent également la sécurité juridique des transactions, principe fondamental du droit des contrats. Une mesure d'encadrement des loyers est encore pire qu'une mesure de blocage des loyers puisqu'elle permet aux locataires de contester le montant du loyer devant une commission d'experts. Cette mesure démolit le respect dû aux contrats, mettant les bailleurs à la merci de l'administration qui pourra revoir à la baisse les loyers valablement convenus. Cette tendance d'immixtion de l'Etat dans la sphère contractuelle est tout à fait perceptible récemment. En témoigne une disposition de la loi programme du 27 décembre 2006 : les propriétaires sont tenus d'enregistrer le bail endéans un délai qui, s'il n'est pas respecté, ouvre le droit au locataire de rompre unilatéralement le bail sans devoir verser d'indemnités. On voit ici que le législateur confond désormais allègrement sanction administrative et violation du droit des contrats.
Ten derde, staat een beleid ter regeling van de huren gelijk aan een gedeeltelijke uitholling van de eigendomsrecht. Het eigendomsrecht is een fundamenteel recht in onze maatschappijen. Het is door het Romeins recht bevestigt in een vorm die conceptueel al eeuwenlang onveranderd is gebleven. Dat is geen toeval. Voorts raakt de verwijzing naar het fundamenteel karakter van dat recht niet echt degenen die menen dat het moet worden gecompenseerd met andere waarden zoals de gelijkheid en de solidariteit. Men verliest vaak uit het oog waarom dat recht is ingevoerd : het eigendomsrecht heeft een beschermende functie. Dankzij het eigendomsrecht, moet de zwakke het recht van de sterkste niet ondergaan. Hij beschikt over een ruimte waaruit men hem niet kan verdrijven. Niemand, zelfs de machtigste multinational niet, kan iemand uit een pand zetten waarvan hij eigenaar is. De eigendom, tenzij die wordt afgeschaft of beperkt, is eveneens een dam van het individu tegen de excessen van de Staat. De communistische samenleving biedt hiervan de perfecte illustratie met een bewijs uit het ongerijmde. Als de Staat zich begint te bemoeien met de individuele sfeer, staan alle vrijheiden op de tocht. Men geeft geen blijk van slechte pathos als men dat vaststelt. Als men het eigendomsrecht ten dele uitholt, tast men ook die bescherming direct aan.
Troisièmement, une politique d'encadrement des loyers équivaut à une expropriation partielle des droits de propriété. Le droit de propriété est une institution fondamentale dans nos sociétés. Consacrée par le droit romain sous une forme qui est resté conceptuellement inchangée, cette institution a traversé les siècles. Ce n'est pas un hasard. Cela dit, se contenter d'invoquer le caractère fondamental de ce droit ne touche pas véritablement ceux qui estiment qu'il doit être contrebalancé avec d'autres valeurs telles que l'égalité ou la solidarité. On perd souvent de vue la raison d'être de ce droit : le droit de propriété a une fonction protectrice. C'est grâce au droit de propriété que le faible n'a pas à subir la pression du plus fort. Il dispose d'un espace dont on ne peut le déloger. Personne, pas même la multinationale la plus puissante, ne peut expulser une personne du bien dont il est propriétaire. A moins d'être abolie ou limitée, la propriété est également un rempart de l'individu contre les excès de l'Etat. La société communiste en offre une parfaite illustration par l'absurde. Lorsque l'Etat commence à s'immiscer dans cette sphère individuelle, c'est l'ensemble des libertés qui est mis en péril. Ce n'est pas faire preuve de pathos de mauvais aloi que d'opérer ce constat. Vider partiellement le droit de propriété de sa substance, c'est attenter directement à cette protection.
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De controle van de huren, die kunstmatig is vastgesteld ten opzichte van de evenwichtsprijs die het aanbod in vergelijking met de vraag spontaan reguleert, zorgt voor vele averechtse effecten. Welke ?
Etabli artificiellement par rapport au prix d'équilibre qui régule spontanément l'offre par rapport à la demande, le contrôle des loyers crée de nombreux effets pervers. Lesquels ?
De regeling van de huren zorgt noodzakelijkerwijs voor tekort.
L'encadrement des loyers engendre nécessairement la pénurie.
De regeling van de huren zorgt noodzakelijkerwijs voor de opkomst van een parallelle huurmarkt.
L'encadrement des loyers cause nécessairement l'apparition d'un marché locatif parallèle.
De regeling van de huren zorgt noodzakelijkerwijs voor een substantiële daling van de kwaliteit van de woningen.
L'encadrement des loyers entraîne nécessairement une baisse substantielle de la qualité des logements.
De regeling van de huren leidt soms tot leegstand of doorverkoop van woningen.
L'encadrement des loyers conduit parfois à l'abandon ou à la revente des logements.
De regeling van de huren leidt noodzakelijkerwijs tot verspilling van ruimte.
L'encadrement des loyers débouche nécessairement sur un gaspillage d'espace.
De regeling van de huren remt noodzakelijkerwijs de bouw van nieuwe gebouwen af.
L'encadrement des loyers freine nécessairement la construction d'immeubles neufs.
De regeling van de huren vertraagt de mobiliteit en maakt het zoeken naar werk ingewikkelder.
L'encadrement des loyers ralentit la mobilité et complique la recherche d'emplois.
De regeling van de huren zorgt noodzakelijkerwijs voor discriminatie, isolatie en segregatie.
L'encadrement des loyers génère discrimination, repli et ségrégation.
De regeling van de huren verslechtert de betrekkingen tussen de eigenaars en de huurders.
L'encadrement des loyers détériore les relations existant entre propriétaires et locataires.
De regeling van de huren zorgt voor een uittocht naar de rand van de kandidaat-huurders die worden gediscrimineerd.
L'encadrement des loyers génère un exode des candidats locataires discriminés vers la périphérie.
De gevolgen van regeling van de huren verergeren naarmate de controle voortduurt.
Les effets de l'encadrement des loyers empirent au fur et à mesure que le contrôle continue.
Eenmaal een wet ter regeling van de huren is goedgekeurd, is het nagenoeg onmogelijk om tot een vrije huurmarkt terug te keren.
Une fois adoptée une loi d'encadrement des loyers, il est quasiment impossible de revenir à un marché locatif libre.
Laten we deze averechtse gevolgen in ogenschouw nemen.
Passons ces effets pervers en revue.
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De perverse en contraproductieve gevolgen van de beperking van de huurprijzen
Herhaalde en ongepaste bemoeienissen van de overheid op de huurmarkt
Ondanks een stijgende vraag, worden de eigenaars en de investeerders ontmoedigd om te renoveren, te bouwen of te investeren in goedkope woningen
De vraag waaraan niet voldaan wordt, leidt tot een algemene stijging van de huurprijzen
,QJHURHSHQ DQDO\VH GH ZHW YDQ YUDDJ HQ DDQERGZHUNWQLHW 9RRUJHVWHOGH RSORVVLQJ UHJHOLQJ YDQ GH KXXUSULM]HQ
5HJHOLQJYDQGHKXXUSULM]HQ
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91 Les effets pervers et contre-productifs de l'encadrement des loyers
,QWHUYHQWLRQV UpSpWpHV HW LQWHPSHVWLYHV GHV SRXYRLUVSXEOLFVGDQVOHPDUFKpORFDWLI
0DOJUpXQHGHPDQGHLPSRUWDQWHSURSULpWDLUHV HWLQYHVWLVVHXUVVRQWGpFRXUDJpVGHUpQRYHUGH FRQVWUXLUH RX G·LQYHVWLU GDQV OHV ORJHPHQWV ERQVPDUFKpV
/DGHPDQGHQRQUHQFRQWUpHHQWUDvQHXQH DXJPHQWDWLRQJpQpUDOHGHVOR\HUV
$QDO\VH LQYRTXpH OD ORL GH O·RIIUH HW GH OD GHPDQGHQHIRQFWLRQQHSDV 6ROXWLRQSURSRVpHHQFDGUHPHQWOHVOR\HUV
(QFDGUHPHQWGHVOR\HUV
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De kunstmatig vastgelegde prijs onder marktprijs leidt tot een tekort
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De eigenaar verhuurt de facto zijn goed « aan de hoogste bieder » tegen een prijs hoger dan het plafond « drempelgeld » ]ZDUWHPDUNW
Ontregeling van de wet van vraag en aanbod
'DOLQJYDQGH JHPLGGHOGH NZDOLWHLW van de woningen als gevolg van de minder strenge eisen die aan de kandidaathuurders gesteld worden en de aanzienlijke vermindering van het rendement van het goed voor de eigenaar. Deze laatste is niet meer gemotiveerd of heeft niet meer de middelen om herstellingen uit te voeren
9HUVSLOOLQJYDQ UXLPWH. Aangezien de huurprijs onveranderd blijft, blijven de beschermde huurders in woningen die te groot voor hen geworden zijn (na het vertrek van de kinderen bijvoorbeeld), waarbij de mensen die er echt nood aan hebben geen woning meer vinden (jonge gezinnen met kinderen bijvoorbeeld)
'RRUYHUNRRSRI OHHJVWDQG van de gebouwen door de eigenaars die niet in staat zijn om deze woningen te onderhouden met de huurprijzen die arbitrair vastgelegd worden. Enkel rijke mensen kunnen een woning vinden door eigenaar te worden.
+HW JHPLGGHOGH QLYHDX van de huurprijzen (officiële prijs toegevoegd aan het supplement in het zwart) wordt KRJHU dan het vroegere gemiddelde niveau vóór de regeling van de huurprijzen
Insécurité juridique (propre au marché noir) ,QJHURHSHQDQDO\VHGHHLJHQDDUVVSHFXOHUHQ et augmentation du nombre de personnes PHWGHEHKRHIWHQYDQGHNDQGLGDDWKXXUGHUV incapables de louer un bien 9RRUJHVWHOGHRSORVVLQJVWLMJLQJYDQKHWDDQWDO VRFLDOHZRQLQJHQHQEHVFKHUPLQJYDQGH KXXUGHUV
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Le prix artificiellement fixé en dessous du prix du marché génère une SpQXULH
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Le propriétaire loue de facto à un prix supérieur au plafond, accordant son bien « au plus offrant » (« pas de porte ») : PDUFKpQRLU
Perturbation de la régulation assurée par la loi de l’offre et de la demande
%DLVVHGHOD TXDOLWpmoyenne des logements en raison de l’abaissement des exigences des candidats locataires et de la substantielle diminution du rendement du bien pour le propriétaire. Ce dernier n’est plus incité ou n’a plus les moyens de procéder aux réparations
*DVSLOODJH G·HVSDFH9XTXH OHSUL[GHORFDWLRQ UHVWHLQFKDQJpOHV ORFDWDLUHVSURWpJpV UHVWHQWGDQVGHV KDELWDWLRQV GHYHQXHVWURS JUDQGHVSRXUHX[ DSUqVOHGpSDUWGHV HQIDQWVSDU H[HPSOH SULYDQW FHX[TXLHQRQW UpHOOHPHQWEHVRLQ MHXQHVPpQDJHV DYHFHQIDQWVSDU H[HPSOH G·XQDFFqV jO·HVSDFH
5HYHQWHRX DEDQGRQ G·LPPHXEOHVSDU OHVSURSULpWDLUHV LQFDSDEOHV G·HQWUHWHQLUFHV GHUQLHUVDYHFOHV OR\HUV DUELWUDLUHPHQWIL[pV 6HXOHVOHV SHUVRQQHV IRUWXQpHV SDUYLHQQHQWHQ GHYHQDQW SURSULpWDLUHVj DFFpGHUDX ORJHPHQW
/HQLYHDXPR\HQGHVOR\HUVSUL[RIILFLHODGGLWLRQQpDXFRPSOpPHQWHQ QRLU GHYLHQWVXSpULHXU DX QLYHDX PR\HQH[LVWDQWDYDQWO·HQFDGUHPHQW GHVOR\HUV
Insécurité juridique (propre au marché noir) $QDO\VHLQYRTXpHOHVSURSULpWDLUHVVSpFXOHQW et augmentation du nombre de personnes VXUOHVEHVRLQVGHVFDQGLGDWVORFDWDLUHV incapables de louer un bien 6ROXWLRQSURSRVpHDXJPHQWDWLRQGXQRPEUH GHVORJHPHQWVVRFLDX[HWSURWHFWLRQGHV ORFDWDLUHV
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7RHJHQRPHQLQWHUYHQWLRQLVPH: stijging van het aantal sociale woningen en goedkeuring van beleidsopties, wetgevingen en regelgevingen die de huurder beschermen
2QHHUOLMNH FRQFXUUHQWLH van de openbare huurwoningen in vergelijking met de private actoren met als gevolg een stijging van de huurprijzen
Geen toegang tot woningen voor nieuwkomers (jonge gezinnen bijvoorbeeld): GLVFULPLQDWLH tussen de huurders die een woning gevonden hebben en de huurders die een woning zoeken (het systeem maakt een einde aan de gelijkheid van kansen om ruimte te huren, terwijl deze gelijkheid wel op de vrije markt bestaat)
9HUGZLMQLQJYDQKHW SULQFLSLsOHYHUWURXZHQ van de eigenaar in de potentiële huurder: stijging van het aantal moeilijkheden om een huurwoning te vinden
*HWWRYRUPLQJ van de arme bevolking in buurten met sociale woningen, H[RGXV van de arme gediscrimineerde bevolking buiten het Brussels Gewest en YOXFKWYDQGHLQYHVWHHUGHUV naar de Brusselse rand waar de regelgeving niet van toepassing is
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,QWHUYHQWLRQQLVPHDFFUXDFFURLVVHPHQWGHV ORJHPHQWVVRFLDX[HWDGRSWLRQGHSROLWLTXHV OpJLVODWLRQVHWUqJOHPHQWDWLRQVSURWHFWULFHVGX ORFDWDLUH
&RQFXUUHQFH GpOR\DOHGXSDUF ORFDWLISXEOLFSDU UDSSRUWDX[DFWHXUV SULYpVDYHFSRXU FRUUpODWXQ DFFURLVVHPHQWGHV OR\HUV
,QDFFHVVLELOLWpGXORJHPHQW SRXUOHVQRXYHDX[HQWUDQWV MHXQHVPpQDJHVSDU H[HPSOH GLVFULPLQDWLRQ HQWUHORFDWDLUHVLQVWDOOpVHW FHX[UHFKHUFKDQWXQ ORJHPHQWOHV\VWqPHGpWUXLW O·pJDOLWpGHVFKDQFHVGHORXHU GHO·HVSDFHpJDOLWpH[LVWDQW VXUXQPDUFKpOLEUH
'LVSDULWLRQGHOD FRQILDQFHGHSULQFLSHGX SURSULpWDLUHIDFHDX ORFDWDLUHSRWHQWLHO DFFURLVVHPHQWGHV GLIILFXOWpVG·DFFqVjXQ ELHQORXp
*KHWWRwVDWLRQGHODSRSXODWLRQSDXYUHGDQVOHVSDUFVGH ORJHPHQWVVRFLDX[H[RGHGHODSRSXODWLRQSDXYUH GLVFULPLQpHHQGHKRUVGHOD5pJLRQEUX[HOORLVHHWIXLWH GHVLQYHVWLVVHPHQWVHQGLUHFWLRQGHODSURFKH SpULSKpULHEUX[HOORLVHQRQVRXPLVHjFHWWH UpJOHPHQWDWLRQ
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De regeling van de huurprijzen leidt noodzakelijkerwijze tot het tekort.
L'encadrement des loyers engendre nécessairement la pénurie
In mei 1979 heeft de American Economic Review een onderzoek gepubliceerd van 211 economisten. Achtennegentig procent van de ondervraagde Amerikaanse economisten waren het erover eens dat het plafonneren van de huurprijzen de kwantiteit en de kwaliteit van de beschikbare woningen vermindert.
En mai 1979, l'American Economic Review publiait une étude signée par 211 économistes. Nonante-huit pour cent, des économistes américains interrogés s'accordaient sur le fait que « le plafonnement des loyers réduit la quantité et la qualité des logements disponibles ».
In juni 1988 meldde de Canadian Public Policy dat 95 % van de Canadese economisten die ondervraagd werden het daarmee eens waren.
En juin 1988, le Canadian Public Policy rapportait que 95 % des économistes canadiens interrogés adhéraient à cette proposition.
Er bestaat een economische wet die alle studenten uit het eerste jaar economie leren: iedere poging om de prijs van een goed kunstmatig lager gehouden dan de marktprijs leidt onherroepelijk tot een tekort van dat goed.
Il est une loi économique qu'apprennent tous les étudiants de première année en économie : toute tentative de fixer artificiellement un bien à un prix inférieur à celui du marché conduit fatalement à une pénurie de ce bien.
TEKORT
PENURIE
Prijs
Prix
AP
Aanpassingsprijs Prijs van het tekort
TP Tekort
PA
Prix d’ajustement Prix de pénurie
PP Pénurie
Hoeveelheden
De huisvesting ontsnapt niet aan die regel.
Quantités
Le logement n'échappe pas à cette règle.
Hoe kan men dat uitleggen ? De beschikbare woningen die kunstmatig onder de prijs van vraag en aanbod op de vrije markt aangeboden worden, leiden automatisch tot een vraag die hoger is dan het aanbod. Ieder systeem waarbij gesubsidieerde woningen aangeboden worden, leidt tot een tekort eraan.
Comment expliquer ce phénomène ? Le logement disponible, fixé à un prix artificiellement inférieur à celui résultant du jeu de l'offre et de la demande sur un marché libre, génère automatiquement une demande supérieure à l'offre. Tout système d'offre de logements subventionnés crée sa propre pénurie.
In dat verband moet men de studie lezen die door twee winnaars van de Nobelprijs economie uitgevoerd is :
Il faut lire, à ce sujet, l'étude réalisée par deux prix Nobel d'économie :
Milton Friedman en George J. Stigler (8) hebben de huurmarkten in San Francisco in 1946 onderzocht. Wat hebben ze vastgesteld ? In 1946 was het tekort aan woningen in deze stad zeer zorgwekkend. In 1940 kende de stad
Milton Friedman et George J. Stigler (8) ont étudié l'état du marché locatif de San Francisco en 1946. Qu'ont-ils constaté ? En 1946, la pénurie des logements dans cette ville était des plus préoccupantes. Pourtant, en 1940, la
(8) Milton Friedman en George J. Stigler, Roofs or Ceilings ? The Current Housing Problem, The Fundation for Economic Education, Inc. Popular Essays on Current Problem, Volume I, 2, 1946.
(8) Milton Friedman et George J. Stigler, Roofs or Ceilings ? The Current Housing Problem, The Fundation for Economic Education, Inc. Popular Essays on Current Problem, Volume I, 2, 1946.
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echter geen enkel tekort. Na de oorlog, na de migraties naar het Westen en de stijging met 1/3 van de bevolking en de stijging met ongeveer 1/5 van het aantal woningen, was de stad op het idee gekomen om de huurprijzen te blokkeren. Ondanks dat, of eerder als gevolg daarvan, kon men het tekort niet meer vermijden.
ville ne connaissait aucune pénurie. Dans l'après-guerre, suite aux migrations vers l'Ouest et l'accroissement, à raison d'un tiers, de la population et l'augmentation (d'environ 1/5ème) du nombre de résidences, la ville avait cru bon de pratiquer un politique de blocage des loyers. Malgré cela, ou plutôt à cause de cela, la pénurie n'avait pu être évitée.
Op welke basis beweren die economisten dat het tekort veroorzaakt wordt door de blokkering van de huurprijzen ? Van 18 tot 21 april 1906, hebben de aardbeving van San Francisco en de daaropvolgende branden in drie dagen meer dan de helft van de woningcapaciteit van de stad vernietigd. Gedurende tal van maanden diende ongeveer een vijfde van de bevolking opgenomen te worden in de overblijvende helft van de woningen. Met andere woorden, ieder overblijvende woning diende gemiddeld 40 % meer mensen te huisvesten. Hoe ongelooflijk dat ook moge lijken, er was geen tekort aan woningen op dat moment. De San Francisco Chronicle van 24 mei 1906, het eerste nummer dat verschenen na de aardbeving, bevat in de advertenties 64 aanbiedingen van appartementen en huizen te huur en 19 huizen te koop tegen slechts vijf zoekertjes voor appartementen of huizen.
Qu'est-ce qui permet à ces économistes d'attribuer la cause de cette pénurie à la politique du blocage des loyers ? Ceci : du 18 au 21 avril 1906, le tremblement de terre de San Francisco et les incendies subséquents ont détruit en trois jours plus de la moitié des capacités de logement de cette ville. Pendant de nombreux mois, environ un cinquième de la population du être absorbée dans la moitié restante des logements. Dit autrement, chaque habitation restante dut absorber en moyenne 40 % de gens en plus. Toutefois, aussi incroyable que cela puisse paraître, il n'y avait pas de pénurie de logement à ce moment là. Le San Francisco Chronicle du 24 mai 1906, premier numéro paru après le tremblement de terre, compte, dans les petites annonces, 64 offres d'appartements et de maisons à louer et 19 maisons à vendre contre 5 demandes d'appartements ou de maisons.
Laten we die situatie vergelijken met het tekort van 1946 : in 1906, toen de huurprijzen vrij konden stijgen (en hoewel de helft van de woningen van de stad vernietigd was door de aardbeving), was er één vraag naar een huurwoning voor 10 huizen of appartementen die te huur stonden; in 1946, toen de huurprijzen geblokkeerd waren, waren er 375 vragen voor een huurwoning tegen 10 aanbiedingen van een huurwoning (hoewel de stad geen 40 % zoals in 1906 maar enkel 10 % meer mensen diende te huisvesten in de bestaande woningen).
Comparons cette situation avec la pénurie de 1946 : en 1906, quand les loyers étaient libres de monter (et quand bien même la moitié des logements de la ville avaient été détruit par le tremblement de terre), il y avait 1 recherche de location pour 10 maisons ou appartements à louer; en 1946, en période de blocage des loyers, il y avait 375 recherches de location pour 10 offres de location (alors même que la ville devait absorber non pas 40 % comme en 1906 mais seulement 10 % de gens en plus dans chaque habitation existante).
Het spreekt vanzelf dat er in beide situaties er een rationering was (met alle nadelen daarvan op menselijk vlak), maar volgens de twee Nobelprijswinnaars, is de rationering door de prijzen (die een vrije markt de mogelijkheid biedt om een beperkt goed te verdelen) verkieslijker boven de rationering door toeval en favoritisme (die eigen is aan gereguleerde huurmarkten). En dat om vier redenen :
Il est évident que, dans ces deux situations, il y avait rationnement (avec tous les inconvénients que cette situation représente sur le plan humain) mais, disent les deux prix Nobel, le rationnement par les prix (qui permet à un marché libre de distribuer un bien limité) est éminemment préférable au rationnement par la chance et le favoritisme (qui est le propre des marchés locatifs régulés). Et ce pour quatre raisons :
op een vrije markt, zijn er altijd enkele woningen die onmiddellijk beschikbaar zijn voor verhuring, voor ieder huurprijsniveau.
Sur un marché libre, il y a toujours quelques logements immédiatement disponibles à la location, pour tout niveau de loyers.
het opbod van huurprijzen verplicht sommige mensen om ruimte te besparen : in afwachting van nieuwe constructies, is het delen van de ruimte de enige oplossing.
La surenchère des loyers force certaines personnes à économiser de l'espace : dans l'attente de nouvelles constructions, ce partage est la seule solution.
de hoge huurprijzen vormen een sterke stimulans voor nieuwe constructies.
Les loyers élevés agissent comme un fort stimulant en faveur de nouvelles constructions.
geen enkele complexe, dure en uitbreidbare regeling is noodzakelijk. De rationering gebeurt kalm en anoniem via het systeem van de prijzen.
Aucune machinerie complexe, coûteuse et expansible n'est nécessaire. Le rationnement s'opère calmement et anonymement au travers du système des prix.
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De auteurs antwoorden op voorhand op de klassieke opmerking dat de rijken alle woningen zullen hebben en de armen geen enkele.
Les auteurs répondent par avance à cette objection classique : « les riches auront tous les logements et les pauvres aucun ».
Hun antwoord is dat er in 1906 op ieder moment appartementen en woningen tegen een goedkope prijs beschikbaar waren. Het is wel zo dat, op een vrije markt, de beste woningen gaan naar de mensen die meer betalen, omdat zij een hoger inkomen hebben of omdat zij meer geld wensen te spenderen aan hun woning dan aan andere uitgavenposten. Dat heeft echter niets te maken met een huisvestingsprobleem. Dat is een probleem van sociaal economische ongelijkheid. Het is beter de oorzaken van de inkomensongelijkheid aan te pakken dan honderden goederen en diensten te rationeren die bepalend zijn voor onze levensstandaard.
Leur réponse est qu'en 1906, à tout moment des appartements et maisons bon marché étaient disponibles. Il est vrai que, dans un marché libre, les meilleures habitations vont à ceux qui payent davantage, soit parce qu'ils ont des revenus plus élevés, soit parce qu'ils préfèrent consacrer davantage d'argent à leur logement qu'à d'autres postes de dépense. Mais cela n'a rien à voir avec un problème de logement. C'est un problème d'inégalité socio-économique. Mieux vaut s'attaquer aux sources de l'inégalité des revenus plutôt que de rationner des centaines de biens et de services qui composent notre niveau de vie.
De regeling van de huurprijzen leidt noodzakelijkerwijze tot een parallelle huurmarkt.
L'encadrement des loyers cause nécessairement l'apparition d'un marché locatif parallèle.
Een dergelijke maatregel houdt dat weet men een zeer groot aantal nadelen in voor de eigenaar. Om die te omzeilen, zal deze laatste « sleutelgeld » vragen, met andere woorden de voorafgaande betaling van een geheim bedrag dat hoog genoeg is om de eigenaar in staat te stellen een selectie te maken tussen de kandidaat-huurders en een compensatie te krijgen voor het verlies dat hij heeft als gevolg van de regeling van de huurprijs. Ofwel zal de eigenaar de woning gemeubeld verhuren en zal hij voor de ter beschikkingsstelling van enkele meubelstukken een bedrag vragen dat totaal niet in verhouding staat. In dat systeem is het duidelijk dat de gegoede huurders bevoordeeld worden ten nadele van de huurders met een kleiner inkomen.
Pareille mesure présente, on s'en doute, un très grand nombre d'inconvénients pour le propriétaire. Pour les contourner, il arrivera que ce dernier exige ce que l'on appelle un « pas de porte », c'est-à-dire le versement préalable d'un montant occulte suffisamment substantiel lui permettant de départager entre eux la masse des candidats locataires et se dédommager partiellement la perte que l'encadrement des loyers lui fait subir. Ou alors, il louera « meublé », exigeant, pour la mise à disposition de quelques pièces de mobilier, un montant totalement disproportionné. Dans ce système, il est évident que les locataires plus aisés seront privilégiés par rapport aux locataires disposant de revenus modestes.
Het ontstaan van een dergelijke zwarte markt is onvermijdelijk wanneer de overheid geen rekening houdt met de elementaire economische regels. Een dergelijke zwarte markt is inderdaad onontbeerlijk om tegemoet te komen aan een deel van de vraag die niet voldaan wordt op de officiële markt.
L'apparition d'un pareil marché noir est inéluctable lorsque les pouvoirs publics méconnaissent les mécanismes économiques élémentaires. Un tel marché noir est en effet indispensable pour répondre à une partie de la demande qui n'a pas pu être satisfaite sur le marché officiel.
Geconfronteerd met dat probleem, heeft de overheid twee mogelijkheden : ofwel de zwarte markt bestrijden en dure controlemiddelen inzetten ofwel de zwarte markt op hypocriete wijze tolereren als middel om stoom af te laten van de verhitte vraag.
Confrontés à ce problème, les pouvoirs publics sont placés devant deux possibilités : soit lutter contre ce marché noir en mettant en uvre d'onéreux moyens de contrôle, soit, plus hypocritement, tolérer ce marché noir comme soupape de sécurité permettant d'évacuer une partie du trop-plein de la demande.
De overheid kiest uit noodzaak het vaakst voor de tweede oplossing. Wat stelt men vast op de « getolereerde » zwarte markt ? De huurprijzen rijzen de pan uit en zijn veel hoger dan de gemiddelde huurprijzen in de omringende steden. Dat is zeer logisch : op die markt is de vraag veel hoger dan het aanbod. Vandaar de stijging van de prijzen.
Le plus souvent, les pouvoirs publics adoptent, par nécessité, la seconde solution. Et que constate-t-on sur ce marché noir « toléré » ? Que les loyers s'envolent, bien audelà des moyennes locatives dans les villes voisines. Rien de plus logique : sur ce marché, la demande est incomparablement supérieure à l'offre. D'où l'envol des prix.
Het is zelfs zo erg dat in de steden waar men de huurprijzen blokkeert, men vaststelt dat de gemiddelde huurprijs (bedrag van de officiële markt + het bedrag gevraagd op de zwarte markt) uiteindelijk hoger is, zelfs veel hoger
Et ce à tel point que dans les villes qui ont mis en place une politique d'encadrement des loyers, on observe que le niveau moyen des loyers (montant du marché officiel additionné à celui exigé par le marché noir) est en fin de compte
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is dan de gemiddelde huurprijs vóór de blokkering en in naburige en vergelijkbare steden. Zoals gewoonlijk, zijn de achtergestelde mensen de eerste slachtoffers.
supérieur, et de beaucoup, au niveau moyen des loyers avant la politique d'encadrement et dans des villes proches et comparables. Comme de coutume, les premières victimes sont, encore une fois, les plus défavorisés.
De ervaring leert ons overigens dat de appartementen met een geblokkeerde huurprijs de facto uit de markt verdwijnen. De huurders die een dergelijk appartement hebben en beslissen om het appartement te verlaten, geven de woning door aan familie, verwanten of « verkopen » de sleutel aan vreemden die soms voor veel geld hun statuut van huurder « kopen » in een appartement met geplafonneerde huurprijzen. Ook hier zijn de achtergestelde kandidaat-huurders die geen relaties of geprivilegieerde contacten hebben het eerste slachtoffer. Zij krijgen geen kans om die appartementen te betrekken omdat die meestal niet op de markt aangeboden worden.
Par ailleurs, l'expérience montre que les appartements aux loyers régulés sont de facto soustraits du marché. En effet, les locataires bénéficiant de pareils appartements, s'ils décident de quitter l'appartement, le passent à la famille, à des proches ou « vendent » carrément la clé à des étrangers (qui « achètent », souvent chèrement, leur statut de locataire dans un appartement aux loyers plafonnés). Là encore, les candidats locataires les plus défavorisés, qui ne possèdent ni connexions ni contacts privilégiés, sont privés de la chance d'accéder à ces appartements qui, pour la plupart, ne sont pas signalés sur le marché.
De voorstanders van de blokkering van de huurprijzen geven hun vergissing helemaal niet toe en klagen als eersten het mislukken van de wet van vraag en aanbod aan. Dan krijgt de Staat de kans om zijn rol van promotor in de plaats van de privé-sector te versterken. Met alle gevolgen vandien : discriminatie, favoritisme, cliëntelisme, corruptie, ongezonde woningen.
Loin de reconnaître leurs erreurs, les promoteurs de l'encadrement des loyers sont alors les premiers à dénoncer l'échec de la loi de l'offre et la demande. Ce qui laisse alors le champ libre à l'Etat pour accroître son rôle de promoteur se substituant au privé. Avec les effets que l'on sait : discrimination, favoritisme, clientélisme, corruption, insalubrité
De regeling van de huurprijzen leidt noodzakelijkerwijze tot een aanzienlijke vermindering van de kwaliteit van de woningen.
L'encadrement des loyers entraîne nécessairement une baisse substantielle de la qualité des logements.
De American Economic Review heeft in een enquête (9) uitgevoerd door J. R. Kearl en zijn collega's de 75 bekendste wereldeconomisten gevraagd om zich over de volgende uitspraak uit te spreken : « een plafonnering van de huurprijzen vermindert de kwantiteit en de kwaliteit van de te huur aangeboden goederen ». Die stelling is bevestigd door bijna alle economisten. Op de dertig stellingen die ter beoordeling voorgelegd zijn, heeft maar één andere kunnen rekenen op een dergelijke consensus onder de economisten. Daaruit blijkt dat de wetenschappelijke waarheid samenvalt met het gezond verstand.
L'American Economic Review, dans une enquête (9) réalisée auprès des 75 plus grands économistes mondiaux par J.R. Kearl et ses collègues, a demandé aux personnes interrogées de se prononcer sur la proposition suivante : « Un plafonnement des loyers diminue la quantité et la qualité des biens à louer ». La vérité de cette proposition a été approuvée par la quasi unanimité des économistes. Sur les 30 propositions soumises à appréciation, une seule autre seulement a suscité un tel consensus parmi les économistes. C'est dire ici à quel point la vérité scientifique rejoint le bon sens.
Hoe moet men dat uitleggen ? Met de reglementering van de huren, kunnen de eigenaars geen rendement krijgen dat te vergelijken valt het rendement dat ze verkrijgen door hun geld in andere activiteiten te beleggen. Zij verwaarlozen het onderhoud van hun woningen en investeren niet meer in de bouw van huurhuizen. Op middellange termijn en zolang de huurprijs lager is dan de kosten van de woning (onderhoud, belastingen, terugbetaling van de hypothecaire leningen) heeft de controle van de prijzen, door een opwaartse aanpassing van de huurprijzen onmogelijk te maken, een negatieve invloed op de kwaliteit van de voor-
Comment expliquer ce point ? Avec la réglementation des loyers, les propriétaires ne peuvent obtenir un rendement comparable à ce qu'ils obtiennent en investissant leurs ressources dans d'autres activités. Ils délaissent donc l'entretien de leurs logements et n'investissent plus dans la construction de nouvelles unités. A moyen terme, et tant que le loyer est inférieur au coût du logement (entretien, taxes, remboursement des prêts hypothécaires), le contrôle des prix, en rendant impossible une adaptation à la hausse des loyers, a une influence néfaste sur la qualité des logements proposés : puisqu'il ne pourra plus rentabiliser des
(9) J. R. Kearl, Clayne L. Pope, Gordon C. Whiting, and Larry T. Wimmer, « A Confusion of Economists », American Economic Review, 69, May 1979, 28-37
(9) J. R. Kearl, Clayne L. Pope, Gordon C. Whiting, et Larry T. Wimmer, « A Confusion of Economists », American Economic Review, 69, May 1979, 28-37.
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gestelde woningen : aangezien de eigenaar de renovatiewerken niet meer kan rendabiliseren door de verbeteringen als argument te gebruiken om de huurprijs te verhogen, zal hij niet meer investeren in de verbeteringen van de woningen die hij bezit. Erger nog, hij zal er langer geen zin in hebben om de nodige herstellingen te doen, gewoon omdat hij het zich niet meer kan veroorloven.
travaux de rafraîchissement ou de rénovation en profitant des améliorations apportées pour justifier une augmentation du loyer, le propriétaire n'investira tout simplement plus dans l'amélioration des logements qu'il possède. Pire encore, il rechignera plus longtemps à effectuer les réparations indispensables, tout simplement parce qu'il ne pourra plus se le permettre.
De ervaring leert dat de wetgever zeer vaak, om daar iets aan te doen, beslist om de luxewoningen te onttrekken aan de controle van de huren, met de gedachte dat de rijke huurder het zich kunnen veroorloven om hoge huren te betalen maar niet de arme huurders. Met dat discriminerend procédé, komt men er in werkelijkheid toe om de promotoren ertoe aan te moedigen bij voorkeur luxegebouwen op te richten en de bouwers en eigenaars van woningen met lage huurprijzen, die men nochtans het meest nodig heeft, te straffen. Eens te meer werkt dat systeem in het nadeel van de kansarmen.
L'expérience enseigne que, très souvent, pour remédier à cette situation, le législateur décide de soustraire les habitations de luxe au contrôle des loyers, l'idée étant que les locataires riches peuvent se permettre de payer des hauts loyers mais pas les locataires pauvres. Avec ce procédé discriminatoire, on en arrive en réalité à encourager les promoteurs à construire de préférence des immeubles de luxe et à pénaliser les constructeurs et propriétaires de logement à faibles loyers dont on a pourtant le plus besoin. Encore une fois, ce système s'exerce au détriment du plus démuni.
De regeling van de huren leidt soms tot leegstand of tot het doorverkopen van de woningen.
L'encadrement des loyers conduit parfois à l'abandon ou à la revente des logements.
Vele eigenaars zullen niet meer in staat zijn om hun goed te verhuren tenzij ze de Brusselse Huisvestingscode overtreden (en beschouwd worden als een vreselijke huisjesmelker). Ze zullen in afwachting van betere tijden verplicht zijn om hun gebouw te laten leegstaan (veel voorkomend verschijnsel in Brussel) en het risico lopen dat de Staat beslagmaatregelen uitvaardigt (om telkens het openbaar vastgoedpark uit te breiden) of dat hun woning wordt gekraakt en dat de krakers, zoals onlangs is gebleken, gewoon worden beschermd door de overheid.
Ainsi, nombre des propriétaires ne seront plus en mesure de louer leur bien sous peine d'être en infraction avec le Code du logement bruxellois (et d'être considéré comme un abominable « marchand de sommeil »). Ils seront contraints soit, en attendant des jours meilleurs, de laisser leur immeuble à l'abandon (phénomène largement observé à Bruxelles), avec le risque d'encourir alors des mesures confiscatoires de l'Etat (toujours désireux d'élargir indéfiniment le parc immobilier public) ou de leur immeuble, approprié purement et simplement par des squatters, squatters qui seront parfois, comme on a pu le voir récemment, carrément protégés par les pouvoirs publics.
Kan men echt geloven dat eigenaars door slordigheid of misprijzen voor het geld hun gebouw laten leegstaan ? Meestal komt dat door geldgebrek, zijn ze ontmoedigd wegens berooide huurders, kennen ze de beschikbare middelen niet en vrezen ze voor administratieve rompslomp.
Peut-on véritablement croire que ce soit par négligence ou mépris de l'argent que des propriétaires laissent leur immeuble à l'abandon ? Le plus souvent cela tient au manque d'argent, au découragement devant un locataire impécunieux, à la méconnaissance des outils à disposition et aux craintes de lourdeurs administratives.
Het andere alternatief voor de eigenaars is dat ze hun gebouw verkopen (wat ze nochtans niet van plan waren). Voor wie is dat een goede oplossing ? Zeker niet voor de armste kandidaat-huurders die niet de middelen hebben om te kopen of om een hypothecaire lening aan te gaan. De kandidaat-huurders die er warmer inzitten (die geen eigenaar wensten te worden) zullen liever schulden maken en een voorschot betalen op de sommen die ze liever op een andere manier hadden uitgegeven. Eens te meer noopt het interventionisme inzake huisvesting de actoren ertoe keuzes te maken die hen niet helemaal schikken.
L'autre branche de l'alternative consiste, pour les propriétaires, à revendre leur immeuble (dont il n'était pourtant pas désireux de se défaire). A qui cette solution profitera-t-elle ? Certainement pas aux candidats locataires les plus défavorisés qui n'ont pas les moyens d'acheter ou de contracter un emprunt hypothécaire. Les candidats-locataires plus aisés (qui ne désiraient pas devenir propriétaires) choisiront de s'endetter et de verser en acompte des sommes qu'ils auraient préféré dépenser autrement. Encore une fois, l'interventionnisme en matière de logement oblige les acteurs à poser des choix qui ne les satisfont pas entièrement.
De regeling van de huren leidt noodzakelijk tot een verspilling van ruimte.
L'encadrement des loyers débouche nécessairement sur un gaspillage d'espace.
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Er ontstaat discriminatie ten gunste van degenen die reeds een huis of een appartement bewonen in een stad of een gewest en dat ten koste van degenen die er geen vinden. Door de huren te laten stijgen tot het niveau dat ze zouden halen op de vrije markt, heeft men alle huurders of potentiële huurders de mogelijkheid om een gelijke kans te krijgen om de ruimte te kopen.
L'encadrement des loyers encourage un gaspillage d'espace. Il établit une discrimination en faveur de ceux qui occupent déjà une maison ou un appartement dans une ville ou une région données, et ceci aux dépens de ceux qui se retrouvent dehors. En permettant aux loyers de monter au niveau qu'ils atteindraient sur le marché libre, on permet à tous les locataires ou locataires potentiels d'avoir une chance égale d'acheter de l'espace.
De Anglo-Saksische literatuur noemt dat de « old lady effect ». Nemen wij het geval van een gezin met twee ouders en vier kinderen die in een groot gebouw met een geblokkeerde huur wonen. De kinderen groeien op, huren één na één en verlaten het appartement. De man sterft, de weduwe blijft alleen achter in het appartement, en maakt maar gebruik van drie of vier vertrekken die verwarmd worden. Zonder controle van de huren zou zij verhuisd zijn naar een bescheidener appartement. De regeling van de huren moedigt dat niet aan. Enerzijds, omdat er schaarste van goedkope woningen ontstaat. Anderzijds, omdat de huren die sedert verschillende tientallen jaren vastliggen veel interessanter zijn en de huurders er terecht de voorkeur aan geven om de verworven situatie te blijven behouden. Het is nutteloos te zeggen dat de regeling van de huren de huisvestingscrisis aanscherpt.
La littérature anglo-saxonne appelle cela le « old lady effect ». Envisageons le cas d'une famille de deux parents et quatre enfants occupant un vaste immeuble au loyer bloqué. Un par un, les enfants grandissent, se marient et quittent l'appartement. Le mari décède. La veuve reste seule dans l'appartement, n'utilisant et ne chauffant plus que trois ou quatre pièces. Sans contrôle des loyers, elle aurait déménagé pour un appartement plus modeste. Mais l'encadrement des loyers décourage cette option. D'une part, parce qu'elle crée une pénurie de logements bon marché. D'autre part, parce que les loyers fixés depuis plusieurs décennies sont incomparablement plus intéressants et il est légitime que les locataires préfèrent continuer à bénéficier de cette situation acquise. Inutile de dire que l'encadrement des loyers exacerbe la crise du logement.
In New York is 88 % van de huurders met een appartement met een maximumhuur sedert ten minste 25 jaar of meer niet meer verhuisd.
A New York, 88 % des locataires bénéficiant d'appartement à loyers plafonnés, n'ont pas déménagé depuis au moins 25 ans ou plus.
De regeling van de huren remt de bouw van nieuwe gebouwen noodzakelijk af.
L'encadrement des loyers freine nécessairement la construction d'immeubles neufs.
Wat stelt men vast ? Door het bedrag van de huur van goederen verplicht te beperken, ontraadt men de investeerders om nieuwe te bouwen en de eigenaars om bestaande gebouwen te renoveren. De blokkering van de huren leidt overal en altijd tot een schaarser aanbod van woningen.
Que constate-t-on ? En limitant par la contrainte le montant de la location des biens, on dissuade les investisseurs d'en construire de nouveaux et les propriétaires de rénover ceux qui existent déjà. Le blocage des loyers conduit, partout et toujours, à une raréfaction de l'offre de logements.
Waarom ? Om twee redenen :
Pourquoi ? Pour deux raisons :
dat systeem beperkt het rendement van de investering (door de jaarlijkse netto-inkomsten te beperken);
ce système limite le rendement de l'investissement (en limitant les revenus annuels nets);
dat systeem vermindert indirect de waarde van het gebouw bij verkoop (omdat die gebaseerd is op de waarde van de tarieven).
ce système, indirectement, déprécie la valeur de l'immeuble au moment de la vente (vu que celle-ci est basée sur la valeur des taux).
De regeling van de huren vermindert de mobiliteit en maakt het zoeken naar werk ingewikkeld.
L'encadrement des loyers réduit la mobilité et complique la recherche d'emplois.
Wie een woning met een maximumhuur heeft, zal er tweemaal over nadenken alvorens ze te verlaten indien hij daartoe genoodzaakt is om professionele redenen. Wie op zoek is naar werk, zal de neiging hebben om werk te weigeren als de werkplek te ver af is van zijn woning omdat hij het minder gemakkelijk zal hebben om te verhuizen.
Le bénéficiaire d'un logement au loyer plafonné réfléchira à deux fois avant de quitter son appartement si des nécessités professionnelles l'y obligent. Le demandeur d'emploi aura tendance à refuser des emplois qui se situent trop loin du lieu de son logement car il aura moins de facilité à déménager.
De regeling van de huren zorgt voor discriminatie, isolatie en segregatie.
L'encadrement des loyers génère discrimination, repli et ségrégation.
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Nemen we het voorbeeld van New York, waar 63 % van de appartementen een maximumhuur heeft (1,1 miljoen appartementen van de 1,7 miljoen appartementen). Het betreft een bevolking van 2 miljoen mensen. New York heeft 7 miljoen inwoners.
Prenons l'exemple de New York dont 63 % des appartements sont soumis à une politique de plafonnement des loyers (soit 1,1 million d'appartement sur 1,7 million). Ceci représente une population de 2 millions de personnes. Mais New York compte 7 millions d'habitants.
De controle van de huren zorgt ervoor dat de situatie van de huurders ongewijzigd blijft. Dat zorgt op zijn beurt voor isolatie in de leefgemeenschap en zelfs de uitsluiting van nieuwkomers. Zo zijn vele kleine gemeenten van New Jersey, dat de huren onder controle houdt, etnische gemeenschappen geworden die gesloten blijven voor de buitenwereld en die niet bijzonder gastvrij zijn voor nieuwkomers. Dat is het geval met de stad Santa Monica die dankzij de controle van de huren erin slaagt om te vermijden dat nieuwkomers zich aldaar vestigen. Eens te meer gaat de regeling van de huren in tegen de meermaals in het voorstel van resolutie geformuleerde bedoeling om de sociale mixt te bevorderen.
Le contrôle des loyers entraîne une pétrification de la situation des locataires qui, à son tour, débouche sur un repli communautaire et même une exclusion des nouveaux arrivants. Ainsi, beaucoup des petites municipalités du New Jersey pratiquant le contrôle des loyers sont devenues des communautés ethniques fermées à l'extérieur qui ne s'avèrent pas particulièrement accueillantes à l'égard du nouvel arrivant. C'est également le cas de la ville de Santa Monica qui, grâce au contrôle des loyers, parvient à éviter l'établissement de nouveaux arrivants. Encore une fois, l'encadrement des loyers va à l'encontre d'une ambition, maintes fois proclamée dans cette proposition de résolution, de favoriser la mixité sociale.
De regeling van de huren verslechtert de betrekkingen tussen eigenaars en huurders.
L'encadrement des loyers détériore les relations existant entre propriétaires et locataires.
In een systeem waar de huren worden geblokkeerd, wordt de verhuurder wantrouwig ten opzichte van de potentiële huurder. Het Franse voorbeeld toont aan dat de huurder heel wat verzekeringen moet sluiten en waarborgen moet voorleggen alvorens een gebouw ter beschikking wordt gesteld.
Dans un système où les loyers sont bloqués, le bailleur devient méfiant vis-à-vis de son locataire potentiel. L'exemple français nous montre qu'il exige de ce dernier un nombre considérable d'assurances et de garanties diverses avant de mettre son immeuble à disposition.
De eigenaar van het goed met een maximumhuur zal er minder zin in hebben om herstellings- of renovatiewerken uit te voeren aan een goed dat vrijwel niets opbrengt. Soms zelfs zijn er geen middelen. Die situatie wekt conflicten in de hand. Bovendien eisen de eigenaars die zwartemarktprijzen hanteren of die een sleutelgeld eisen zoals in Londen of in Parijs buitensporige prijzen (wegens de schaarste die kunstmatig wordt geschapen door de blokkering van de huren).
Le propriétaire du bien au loyer plafonné rechignera plus facilement à opérer les travaux de réparation et de rénovation nécessaire à un bien qui ne lui rapporte presque rien. Parfois même, il n'en aura pas les moyens. Cette situation favorise les conflits. Par ailleurs, les propriétaires qui pratiquent le marché noir ou qui exigent un « pas de porte » finissent par exiger comme c'est le cas à Londres ou à Paris des prix exorbitants (en raison de la situation de pénurie artificiellement créée par le blocage des loyers).
We zitten hier met een « self-fulfilling prophecy » : door ongunstige maatregelen of onbillijke maatregelen te nemen tegen de eigenaar, maatregelen die zijn ingegeven door vooringenomenheid, komt men tot een situatie van wantrouwen en lokt men illegaal gedrag uit vanwege de eigenaar, zaken die op de vrije markt niet zou gebeuren.
Nous sommes donc ici dans une « self-fulfilling prophecy » (une prophétie qui s'auto-réalise) : en adoptant des mesures défavorables et injustes à l'égard du propriétaire, mesures dictées par un parti pris à son égard, on finit par créer une situation de méfiance et susciter des comportements illégaux de la part du propriétaire, choses qui n'arriveraient pas sur un marché libre.
De regeling van de huren zorgt voor een vertrek van kandidaat-huurders naar de rand.
L'encadrement des loyers génère un exode des candidats locataires vers la périphérie.
Gezien de schaarste die kunstmatig wordt geschapen door zo'n wet, vinden vele kandidaat-huurders geen woning. Waarom ? Omdat de huurders werkelijk aan hun appartement gekluisterd zitten.
Face à une situation de pénurie artificiellement créée par une telle loi, un grand nombre de candidats locataires ne peut accéder au logement. Pourquoi ? Car les locataires en place sont véritablement « prisonniers » de leur appartement.
De meeste huurders willen niet weggaan, zelfs als de woning te groot is voor hen. Zelfs degenen die meer inko-
En effet, la plupart des locataires en place ne veulent pas s'en séparer même si l'immeuble est trop grand pour eux.
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men hebben, blijven liever in een appartement dat niet meer past (slecht gelegen, te klein rekening houdend met hun nieuwe behoeften). In een systeem waarin de huren worden gecontroleerd, is schaarste veel voorkomend. De huurders hebben té veel schrik om op de zwarte markt terecht te komen waar veel hogere prijzen worden gehanteerd dan welke zij betalen.
Même ceux qui connaissent une augmentation de leurs revenus préfèrent rester dans un appartement qui ne leur convient plus (mal situé, devenu trop exigu au regard de leurs nouveaux besoins). Dans un système où les loyers sont contrôlés, la pénurie est de mise. Les locataires ont trop peur de devoir recourir au marché noir où sont pratiqués des prix considérablement supérieurs à ceux dont ils bénéficient.
Studies op de huurmarkt van Berkeley (Californië) en van Cambridge (Massachusetts) hebben allen getoond dat de appartementen met maximumhuren voornamelijk worden bewoond door mensen uit de middenklasse. Waarom? Het zijn vaak vroegere studenten die de gebouwen waarin zij tijdens hun opleiding woonden blijven huren. De studenten, de armen en de bejaarden waren doorgaans uitgesloten en diende zich te vestigen in de rand.
Des études menées sur le marché locatif de Berkeley (Californie) et de Cambridge (Massachusetts) ont montré que les appartements aux loyers plafonnés étaient principalement occupés par des professions de la classe moyenne. Pourquoi ? Car il s'agissait souvent d'anciens étudiants qui continuaient de louer les immeubles qu'ils occupaient durant leurs études. Les étudiants, les pauvres et personnes âgées en étaient généralement exclus et devaient s'installer en périphérie.
Een beleid inzake regeling van de huren in Brussel zal kandidaat-huurders die geen woning vinden tegen een betaalbare prijs noodzakelijkerwijs wegjagen naar de rand. Ook daar kan dat beleid een verschijnsel waartegen het de strijd wil aanbinden verscherpen.
Une politique d'encadrement des loyers à Bruxelles fera forcément fuir en périphérie la masse des candidats locataires qui ne pourra trouver un logement à des prix abordables. Là aussi cette politique risque d'accentuer un phénomène contre lequel elle entend lutter.
De gevolgen van de regeling van de huren verergeren naarmate de controle voortduurt.
Les effets de l'encadrement des loyers empirent au fur et à mesure que le contrôle continue.
Zoals blijkt uit het geval van de stad New York in 1971 (zie verder) komt men aan een punt waar dergelijke maatregelen gewoon leiden tot het verval van de verhuurde goederen.
Comme en témoigne le cas de la ville de New York en 1971 (cas exposé plus bas), il arrive un point où pareilles mesures débouchent purement et simplement sur l'anéantissement des biens loués.
Wegens alle negatieve gevolgen van een beleid inzake regeling van de huren, wijzen de voorstanders van die maatregelen, die hun fouten niet toegeven, op de tragische situaties die er het gevolg van zijn en waarvan ze de onvoldoende gereglementeerde markt (Yvan Mayeur) de schuld te geven. Men komt dan tot oplossingen die aanleunen bij de verzorgingsstaat. Die versterkte inmenging van de overheid komt dan tot uiting in de toename van het aantal sociale woningen en de goedkeuring van beleidsmaatregelen, wetgevingen en reglementeringen die de huurder in bescherming nemen.
En raison de tous les effets néfastes subséquents à une politique d'encadrement des loyers, les partisans de ces mesures, loin de reconnaître leurs erreurs, ont beau jeu de pointer du doigt les situations tragiques résultant de leur fait et d'en incriminer le marché « insuffisamment réglementé » (Yvan Mayeur). On en arrive alors à des recettes tendant à l'Etat Providence total. Cet interventionnisme accru passe alors par l'accroissement des logements sociaux et l'adoption de politiques, législations et règlementations protectrices du locataire
In Parijs heeft de overbescherming van de huurder geleid tot een situatie die niet bestond en waartegen het blokkeringsbeleid van de huren ten strijde wou trekken : de verslechtering van de betrekking tussen de eigenaar en de huurder. Dat klimaat van absoluut wantrouwen verplicht de eigenaar om gebruik te maken van inquisitieprocédés om na te gaan of de huurder solvabel en ernstig is. Die situatie verplicht de jonge gezinnen hun ouders te vragen om zich borg te stellen op het moment dat ze op eigen benen willen staan.
Ainsi, à Paris, la surprotection du locataire a amené à une situation qui n'existait pas et contre lequel la politique de blocage du loyer entendait combattre : la détérioration de la relation propriétaire-locataire. Ce climat de méfiance absolue oblige le propriétaire à utiliser des procédés inquisitoriaux pour s'assurer de la solvabilité et du sérieux du locataire. Cette situation contraint les jeunes ménages à demander à leurs parents de servir de caution à l'heure où ils entendent s'émanciper.
Die aanpak is zo averechts dat het probleem dat men wil bestrijden een nieuw en zelfde probleem doet ontstaan. Het is een vrij bekend averechts effect, te weten : hoe meer
Cette conception a ceci de pervers qu'elle crée véritablement le problème qu'elle entend combattre. C'est un effet pervers assez connu : plus on lui consacre des droits censés
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rechten men invoert om de huurder te beschermen, hoe erger de situatie voor hem wordt. Het is een zelfde probleem als voor het werkgelegenheidsbeleid: de sterkere verdediging van de bestaande banen, de verstrakking van de regels voor ontslag en de alomtegenwoordige looneisen scheppen geen banen maar doen ze verloren gaan. Binnen vakbondskringen zijn de meest venijnige de « insidersvakbonden », te weten zij die alleen rekening houden met de belangen van de werknemers ter plekke (hun leden). Men heeft dat gezien in de pers in 2006 : de loonkosten in België ontsporen. De vakbonden eisen vaak loonsverhogingen, zelden een verhoging van het personeelsbestand. Hun eisen verstrakken de arbeidsmarkt en brengen de werkgevers ertoe minder risico te nemen en dus minder aan te werven.
le protéger, plus la situation du locataire empire. Il s'agit d'un problème similaire à celui qui existe au niveau des politiques de l'emploi : la défense exacerbée des emplois existants, le raidissement des règles de licenciement et les revendications salariales omniprésentes ne créent pas d'emplois mais en détruisent. Au sein des milieux syndicaux, les plus virulents sont les « syndicats d'insiders », c'est-à-dire ceux qui ne prennent en considération que les intérêts des travailleurs en place (leurs membres). On a pu le voir en 2006 dans la presse : les coûts salariaux belges dérapent. Les syndicats réclamant souvent des augmentations salariales. Rarement une augmentation de l'effectif. Leurs revendications rigidifient le marché de l'emploi et amènent les employeurs à prendre moins de risques et donc à engager moins.
Zo ook zijn de eigenaars, gezien de moeilijkheid om zich te ontdoen van een wanbetalende huurder of een huurder die te kwader trouw is, uiterst terughoudend om te verhuren aan mensen die niet alle waarborgen bieden om hen gerust te stellen. Resultaat : alleen rijke kandidaten met vast werk, gegoede familie en uitgebreide relaties kunnen nog een onderkomen vinden. Het beleid inzake regeling van de huren werkt direct ten nadele van de armsten.
De manière comparable, les propriétaires, vu la difficulté de se séparer d'un locataire mauvais payeur ou de mauvaise foi, sont devenus extrêmement réticents à engager des candidats locataires qui ne présentent pas toutes les garanties de nature à les rassurer. Résultat : seuls les candidats fortunés, disposant d'un travail stable, d'une famille aisée, de relations étendues, sont en mesure de se loger. La politique d'encadrement des loyers s'opère directement au détriment des plus démunis.
Als een wet ter regeling van de huren eenmaal is goedgekeurd, is het nagenoeg onmogelijk om terug te keren naar een vrije huurmarkt
Une fois adoptée une loi d'encadrement des loyers, il est quasiment impossible de revenir à un marché locatif libre.
Het is bijna onmogelijk om een bestaand huurregelingsbeleid terug te draaien. Na enige tijd, zijn de huurders gewoon om een kunstmatige huur te betalen. Zij die beweren dat die maatregelen ter blokkering van de huren voorlopig moeten zijn, zullen in het algemeen de eersten zijn om te poneren dat het wreed en onmenselijk is om er een einde aan te maken daar de situatie al zo moeilijk is, enz.
Une fois mise en place, il est pratiquement impossible de se défaire d'une politique d'encadrement des loyers. Après un petit temps, les locataires s'habituent à payer un loyer artificiel. Ceux qui prétendent que ces mesures de blocage des loyers doivent être adoptées à titre provisoire sont en général les premiers à proclamer qu'il serait cruel et inhumain d'y mettre fin vu que la situation est déjà tellement difficile, etc.
Het is duidelijk dat de situatie moeilijk zal zijn omdat de blokkering van de huren schaarste teweeg zal brengen, een parallelle markt tot stand zal brengen, voor discriminatie zal zorgen tussen degenen die een woning bezitten en die er niet kunnen worden uitgezet en zij die er geen bezitten. Men zal dan zeggen : ziedaar waartoe het liberaal systeem leidt.
Il est clair que la situation sera difficile vu que le blocage des loyers va créer une pénurie de biens, elle va créer l'apparition d'un marché parallèle, elle va créer des discriminations entre ceux qui possèdent un logement et qui sont « inexpulsables » et ceux qui n'en possèdent pas. Alors on dira : voilà à quoi mène le système libéral.
Zelfs de mensen die tegen de blokkering van de huren zijn, zullen moeten toegeven dat men die niet in één trek kan afschaffen. Men moet dat geleidelijk doen maar het zal veel moed eisen van de politieke mandatarissen. Aangezien de moed geen wijdverbreide deugd is in dit land, en zeker niet bij de politici, kan het probleem alleen maar erger worden.
Même les gens qui sont contre le blocage des loyers seront obligés de dire qu'on ne peut pas le supprimer en un coup. Il faudra le faire graduellement mais cela exigera énormément de courage de la part des mandataires politiques. Or, comme il se fait que le courage n'est pas une vertu des plus répandues dans ce pays, a fortiori pas dans la classe politique, le problème ne peut aller qu'en s'empirant.
De reglementering van de huren ontmoedigt ook de verlaging van de huren in een periode van grote leegstand, want het is daarna zeer moeilijk om de huurprijzen op te trekken als de markt krapper wordt en de vraag naar huurpanden opveert.
La réglementation des loyers décourage aussi la baisse des loyers en période de fort taux d'inoccupation, car il est ensuite très difficile de les augmenter si le marché se resserre et si la demande de logements locatifs augmente.
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Het Franse geval
Le cas français
Frankrijk is een van de meest interventionistische staten inzake huren. De huurmarkt zit het strakst in een keurslijf. Die Staat heeft sedert 1914 verschillende huurregelingswetten goedgekeurd, afgeschaft en weer ingevoerd. De huurcontrole wordt thans geregeld door de wet Quillot van 22 juli 1982.
La France est l'un des Etats les plus interventionnistes en matière locative. Le marché locatif est le plus corseté qui soit. Cet Etat a adopté, abrogé et réadopté diverses politiques d'encadrement des loyers depuis 1914. La politique de contrôle de loyer est actuellement sous l'empire de la loi Quillot du 22 juillet 1982.
Men zou kunnen zeggen : akkoord, die wetgeving is duur, er zijn problemen op verschillende vlakken maar de mensen zijn goed gehuisvest. In feite niet.
On pourrait se dire : d'accord, cette législation coûte cher, elle pose des problèmes à différents niveaux mais, au moins, les gens sont bien logés. En fait, non.
Volgens diverse verenigingen,waaronder de Fondation Abbé Pierre :
D'après diverses associations, dont la Fondation Abbé Pierre :
zijn ongeveer 127.000 mensen in Frankrijk dakloos of betrekken ze noodwoningen,
environ 127.000 personnes en France sont SDF ou occupent des logements de fortune,
wonen 500.000 mensen in voorlopige woningen,
500.000 vivent dans des habitats précaires et
zouden ongeveer 5 miljoen mensen in woningen huizen met soms ernstige tekortkomingen wegens de ouderdom.
environ 5 millions vivraient dans des logements présentant des problèmes parfois graves de vétusté.
Ziedaar het resultaat van een beleid dat inzake huur sedert 50 jaar tot de meest interventionistische ter wereld kan worden gerekend.
Voilà le résultat d'une politique comptant parmi les plus interventionnistes au monde en matière locative depuis 50 ans.
Het percentage eigenaars in Frankrijk bedraagt 55 %; in België, is dat 75 %. In de Verenigde Staten, een land dat traditioneel als een liberale hel wordt voorgesteld, is 68 % van de mensen eigenaar van een woning. In Frankrijk (bron : Insee, 2003), is het percentage zeer bescheiden gezinnen dat eigenaar is tussen 1988 en 2002 gedaald van 47 % tot 35 %. Die zorgwekkende daling van het eigendomspercentage moet worden vergeleken met de Amerikaanse toestand : in de VS daarentegen is het percentage arme gezinnen die eigenaar zijn van hun woning van 35 % tot 46 % gestegen.
Quel est le pourcentage des propriétaires en France ? Il est de 55 %. Rappelons qu'en Belgique, il est de 75 %. Aux Etats-Unis, présentés traditionnellement comme un enfer libéral, 68 % des personnes sont propriétaires de leur logement. En France (source : Insee, 2003), de 1988 à 2002, le taux de propriété des ménages très modestes est passé de 47 % à 35%. Cette dégradation préoccupante du taux de propriété doit être comparée avec la situation américaine : aux USA, à l'inverse, le taux des ménages pauvres propriétaires de leur logement est passé de 35 % à 46 %.
De interbellumwetten die de huren en de huurovereenkomsten sterk regelen hebben vóór de Tweede Wereldoorlog voor ongeziene woningschaarste gezorgd bij gebrek aan investeerders die toch onder dergelijke voorwaarden wilden verhuren.
Les lois de l'entre deux guerres, encadrant fortement les loyers et les baux locatifs, ont provoqué une pénurie sans précédent d'habitations avant la seconde guerre mondiale, faute d'investisseurs assez fous pour louer à de telles conditions.
In Parijs, is het voor een eigenaar bijna onmogelijk om zich te ontdoen van een huurder die zijn huur niet betaalt en zelfs om een vonnis te krijgen om een kraker uit een pand te zetten (trend die overigens in België opduikt zoals blijkt uit recente gevallen).
A Paris, il est presque impossible pour un propriétaire de se séparer d'un locataire qui ne paye pas son loyer, et même d'obtenir un jugement permettant d'expulser un squatter d'un immeuble (tendance qui apparaît d'ailleurs en Belgique comme en témoigne la récente actualité).
Een appartement met 50 vierkante meter wordt in Parijs gehuurd voor bijna 1.000 euro per maand. De huurders moeten vijf tot zes maanden waarborg voorschieten en vele bewijzen leveren dat ze kunnen betalen aan hun toekomstige eigenaar : loonstroken, rekeningafschriften, borg van de ouders voor de jongeren. De situatie wordt jaar na jaar
Un appartement de 50 mètres carrés, à Paris, se loue près de 1.000 euros par mois. Les locataires doivent avancer cinq à six mois de garantie et fournir moult preuves de solvabilité à leur futur propriétaire : fiches de paie, extraits de compte, caution des parents pour les plus jeunes. La situation empire d'année en année. A l'inverse, le marché immo-
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erger. De Amerikaanse vastgoedmarkt daarentegen is uiterst fexibel : de opzeggingstermijnen zijn duidelijk veel korter (een week, een maand, niet meer) en de huurwaarborg is beperkt zelfs onbestaande. Resultaat : in Parijs, duurt het soms bijna een jaar voor men een woning vindt en in Los Angeles kan men op minder dan een week een onderkomen vinden.
bilier américain est extrêmement flexible : les durées de renom sont nettement moins importante (à la semaine ou au mois, pas plus) et les garanties locatives sont réduites, voire inexistantes. Résultat : quand, à Paris, il faut parfois presque un an pour trouver un logement, il est possible, à Los Angeles, de se loger en moins d'une semaine.
Het Amerikaanse experiment en het geval New York in 1971
L'expérience américaine et le cas de New York en 1971
Toezicht op de huurprijzen in New York in 1971
Contrôle des loyers à New York en 1971
Tekort en kwalitatieve achteruitgang van de woningen
Pénurie et détérioration qualitative des logements
De eigenaars maken geen enkele winst meer en moeten bovendien het hoofd bieden aan stijgende en gedwongen verliezen
Les propriétaires ne font plus le moindre profit et doivent en outre faire face à des pertes croissantes et obligatoires
Leegstand van de gebouwen omdat de eigenaars wegvluchten daar ze geen belastingen willen betalen. Volgens de rapporten van William Tucker van 1972 tot 1982, worden iedere maand 30.000 woningen verlaten in het zuiden van New York (Bronx), met andere woorden meer dan een derde van een miljoen woningen in die periode.
Abandon des immeubles par les propriétaires qui s’enfuient pour ne plus être imposés. Selon les rapports de William Tucker, entre 1972 et 1982, 30.000 habitations furent abandonnées chaque mois dans le Sud de New York (Bronx), soit plus d’un tiers de million d’habitations durant cette période
Verwarming en basisdiensten worden niet meer verzekerd door de eigenaars
Chauffage et services de base ne sont plus assurés par les propriétaires
Tal van wijken verkrotten en worden geplunderd. Criminele brandstichting.
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De nombreux quartiers deviennent des taudis en proie à la déprédation. Incendies criminels.
De waarde van de eigendommen die als basis dient voor de belastingheffing blijft dalen, wat leidt tot een daling van de inkomsten van de stad, die de basisdiensten niet meer kan aanbieden.
La valeur des propriétés qui sert de base pour les impôts continue de baisser, ce qui génère une érosion des revenus de la ville qui, dès lors, ne parvient plus à fournir les services de base.
Het fenomeen heeft zijn hoogtepunt bereikt in verschillende wijken van New York in de jaren 70. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werden de prijzen voorlopig geblokkeerd. De controle op de huurprijzen dateert uit die periode. In 1971, is de regelgeving nog strenger geworden omdat Richard Nixon een controle van de prijzen en de inkomsten heeft opgelegd voor heel het land. Alle huurprijzen werden aldus bevroren. Na de beëindiging van die maatregel, heeft een groot aantal steden, waaronder New York, er toch voor gekozen om de maatregel permanent op te leggen.
Le phénomène a connu son paroxysme dans plusieurs quartiers de New York dans les années 70. Au moment de la seconde guerre mondiale, les prix ont provisoirement été bloqués. Le contrôle des loyers à New York date de cette période. En 1971, la législation devint encore plus contraignante car Richard Nixon imposa un contrôle des prix et des revenus à l'ensemble du pays, gelant ainsi tous les loyers en cours. Une fois que cette mesure expira, un grand nombre de cités, dont New York, conservèrent cette mesure, rendant cette dernière permanente.
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De voorstanders van voorliggend voorstel van resolutie zouden beter eens kijken naar de balans van dat Amerikaanse experiment dat op grote schaal in de jaren 70 gevoerd is. Politieke activisten zoals Tom Hayden en Jane Fonda hebben grote campagnes gevoerd om de Amerikaanse steden ervan te overtuigen de huurprijzen te blokkeren.
Les promoteurs du projet de résolution d'encadrement des loyers feraient bien de jeter un il sur le bilan de cette expérience américaine qui a été menée à très grande échelle dans les années 70. Les activistes politiques Tom Hayden et Jane Fonda organisèrent de vastes campagnes pour convaincre les villes américaines de pratiquer le blocage des loyers.
Jane Fonda woonde in Santa Monica. Die stad is, na de beslissing in 1978 om de huurprijzen te blokkeren, al snel de hoofdstad van de daklozen van het Westen geworden. Als gevolg van het speculeren van op geld beluste eigenaars ? Neen, maar gewoon omdat de blokkering van de huurprijzen het aanbod zo schraal gemaakt heeft dat het bijna onmogelijk geworden was om een huurwoning te vinden.
Jane Fonda vivait à San Monica. Cette ville, suite à la décision de bloquer les loyers en 1978, est rapidement devenue « la capitale des SDF de l'Ouest ». A cause de la spéculation de propriétaires avides ? Non : tout simplement parce que le blocage des loyers a mené à une telle raréfaction de l'offre qu'il est devenu pratiquement impossible d'y trouver un logement à louer.
In de jaren 80, pasten ongeveer 200 steden in de wereld een blokkering van de huurprijzen toe. De maatregelen dienden vooral om de inflatie te bestrijden. Maar eens de inflatie voorbij, is het blokkeringsbeleid blijven bestaan.
Dans les années 80, près de 200 villes dans le monde pratiquaient le contrôle des loyers. Ces mesures furent adoptées, principalement, pour lutter contre l'inflation. Mais une fois l'inflation passée, les politiques de contrôle ont subsisté.
De balans was dramatisch. In New York is het snel zo ver gekomen dat tal van eigenaars niet enkel geen enkele winst meer maakten maar bovendien het hoofd moesten bieden aan stijgende en gedwongen verliezen. Sommigen raakten zelfs hun eigendom niet meer kwijt, met als gevolg dat zij hun eigendom achterlieten en verdwenen om aan de belasting te ontsnappen. Toen de eigenaars de verwarming en de basisdiensten niet meer konden garanderen, zagen de huurders zich verplicht hun appartementen te verlaten. Steeds meer wijken werden krotwijken. De laatste jaren zag men in New York steeds meer verlaten appartementsgebouwen met stukgeslagen of dichtgespijkerde ramen om nog meer vandalisme te voorkomen. Vrijwillige brandstichting kwam steeds meer voor en de eigenaars werden daarvan verdacht.
Le bilan fut dramatique. A New York, en particulier, on en arriva rapidement à un point où de nombreux propriétaires non seulement cessèrent de faire le moindre profit, mais durent faire face à des pertes croissantes et obligatoires. Certains se trouvèrent dans une situation où ils ne purent même pas se débarrasser de leur propriété, ce qui les contraignit à abandonner réellement cette dernière et disparaître, afin d'échapper à l'imposition. Quand les propriétaires cessèrent de fournir le chauffage et d'autres services de base, les locataires furent obligés de quitter leurs appartements. Des quartiers de plus en plus nombreux devinrent des taudis. Au cours des dernières années, à New York, il devint courant de voir des blocs complets d'appartements abandonnés, fenêtres brisées ou bouchées pour empêcher d'autres déprédations de vandales. Les incendies volontaires devinrent plus fréquents et les propriétaires furent suspectés.
Een ander gevolg van de maatregel was een daling van de inkomsten van de stad omdat de waarde van de eigendommen, die als basis dient voor de belastingheffing, bleef dalen. In dergelijke gevallen gaan de steden failliet of kunnen zij de basisdiensten niet meer aanbieden.
Un autre effet de cette mesure fut l'érosion des revenus de la ville, car la valeur des propriétés, qui sert de base pour les impôts, continue de baisser. Dans de tels cas, les villes font faillite ou ne peuvent plus continuer à fournir les services de base.
De politici die de eigenaars in een dergelijke situatie hebben gebracht, hebben achteraf gemakkelijk praten wanneer zij het fenomeen van de « leegstaande » of « verwaarloosde » gebouwen aan de kaak stellen. En steeds weer dezelfde oplossing : nog meer interventionisme.
Evidemment, les hommes politiques qui ont mis ces propriétaires dans cette situation ont beau jeu après de se scandaliser du phénomène des logements « inoccupés » ou « abandonnés ». Avec, comme toujours, une solution à la clé : renforcer l'interventionnisme.
De bekende Zweedse economist, Assar Lindbeck, voormalig voorzitter van het Nobelprijscomité van Stockholm, heeft het prachtig geformuleerd. Toen hij Londen zag na de bombardementen van de Tweede Wereldoorlog, stelde hij vast dat Stockholm er toen ook even erg aan toe was. Stockholm was niet gebombardeerd maar bevond zich in
Le célèbre économiste suédois Assar Lindbeck, ancien président du Comité Nobel à Stockholm, a eu une formule magnifique. Observant Londres après les bombardements de la seconde guerre mondiale, il constata que Stockholm, à la même période, était tout aussi sinistrée. Stockholm n'avait pas été bombardée mais se trouvait dans le même
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dezelfde toestand als gevolg van de blokkering van de huurprijzen. Vandaar zijn uitspraak : « Er zijn twee manieren om een stad met de grond gelijk te maken : brandbommen en de beperking van de huurprijzen. » (10).
état en raison d'une politique de contrôle des loyers. D'où sa formule : « Il y a deux manières de raser une ville : les bombes incendiaires et le contrôle des loyers » (10).
Dat heeft men in New York kunnen zien. De Staat heeft zich de door de eigenaars verwaarloosde gebouwen toegeëigend en bezit thans 70 % van Haarlem. Het bestuur Koch heeft 5,1 miljard dollar geleend om de oude gebouwen te renoveren en opnieuw op de markt te brengen. De rentelasten hebben lange tijd op de staatsfinanciën gewogen, los van de gigantische kosten om de daklozen te helpen en opnieuw te huisvesten. William Tucker heeft de kostprijs van de beperking van de huurprijzen op 2 miljard dollar per jaar geraamd (zonder rekening te houden met de drastische inkrimping van de belastinggrondslag van de eigendommen in de stad). Het betekende de totale mislukking van het beleid ter regeling van de huurprijzen. Zoals wij vastgesteld hebben, is er bijna geen terugweg mogelijk eens het beleid ter regeling van de huurprijzen gestart is. Tal van Amerikaanse steden zijn er evenwel in geslaagd, dankzij de moed van hun gekozenen en massale referenda bij de bevolking, om een dergelijk beleid af te voeren.
C'est on le voit ce qui s'est passé à New York. L'Etat s'est approprié les immeubles abandonnés par les propriétaires et possède désormais 70 % de Harlem. L'administration Koch a emprunté 5,1 milliards de dollars pour réhabiliter les anciens bâtiments et les faire retourner sur le marché. Les intérêts de la dette grevèrent très longtemps les finances de l'Etat sans compter les frais gigantesques destinés à assister et reloger les sans-abris. William Tucker a estimé le coût de la politique des loyers à 2 milliards de dollars par an (ceci sans compter le rétrécissement drastique de la base d'imposition des propriétés dans cette ville). Ceci signala l'échec total de cette politique de contrôle des loyers. Comme nous l'avons vu, une fois une politique d'encadrement des loyers mise en place, il devient quasiment impossible de s'en défaire. Beaucoup de villes américaines parvinrent néanmoins, grâce au courage politique de leurs mandataires et des referendums massifs organisés dans la population, à abandonner ces politiques d'encadrement des loyers.
Conclusies
Conclusions
De opeenvolgende bemoeienissen van de overheid in de huisvestingssector (waaronder de regeling van de huurprijzen) hebben talrijke perverse effecten : stijging van de huurprijzen, discriminaties tussen kandidaat-huurders, tekort, daling van de kwaliteit van de woningen, enorme zwarte markt, verspilling van ruimte enz.
L'accumulation des interventions étatiques en matière de logement (dont le contrôle des loyers) conduit à de nombreux effets pervers : augmentation des loyers, discriminations entre candidats-locataires, pénurie, baisse de la qualité des logements, marché noir exorbitant, gaspillage d'espace, etc.
Zelfs als men abstractie maakt van de princiepskwesties (eerbiediging van de vrijheid, van het contractenrecht en het eigendomsrecht), ziet men toch dat dergelijke maatregelen tot een omgekeerd effect leiden in plaats van tot het gewenste effect, zijnde de verbetering van de situatie van de armsten.
Si l'on fait abstraction même des questions de principe (respect de la liberté, du droit des contrats et de la propriété), on voit que pareilles interventions conduisent un effet inverse à ce qui est explicitement poursuivi : l'amélioration de la situation des plus démunis.
Het is een typisch geval van de vicieuze cirkel van de overheidsbemoeienissen. Wie ingrijpt wenst altijd de tekortkomingen van de markt te corrigeren, maar in feit verslechtert hij nog de al dramatische toestanden die het gevolg zijn van voorbije bemoeienissen van de overheid.
Nous sommes ici devant un cas typique du cercle vicieux de l'interventionnisme étatique. L'interventionniste prétend toujours vouloir corriger les imperfections du marché alors qu'il ne fait qu'aggraver des situations déjà dramatiques qui résultent elles-mêmes de politiques interventionnistes passées.
In het licht van wat voorafgaat, zal het wel duidelijk zijn dat wij gekant zijn tegen de kern van het voorstel zelf, te weten de regeling van de huurprijzen.
A la lecture de ce qui précède, on comprendra que nous sommes opposés à ce qui est au cur de la proposition à savoir l'encadrement des loyers.
(10) A. Lindbeck, The Housing shortage. A study of the price system in the housing market, Almqvist & Wiskell, Stockholm, 1963
(10) A. Lindbeck, The Housing shortage. A study of the price system in the housing market, Almqvist & Wiskell, Stockholm, 1963.
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Wij staan ook sceptisch tegen enkele andere aspecten van het voorstel van resolutie. Welke ?
Par ailleurs, nous sommes sceptiques quant à certains autres aspects de la proposition de résolution. Lesquels ?
Het grondwettelijke argument
L'argument constitutionnel
Het voorstel verwijst naar artikel 23 van de Grondwet maar zegt eigenaardig genoeg niets over artikel 16 betreffende het eigendomsrecht.
La proposition fait état de l'article 23 de la Constitution mais est étrangement muette sur l'article 16 consacrant le droit de propriété.
Quid met de straffen ?
Quid des sanctions ?
Het voorstel maakt gewag van een fiscale aanmoediging van de verhuurders om de huurprijs zoveel mogelijk af te stemmen op de referentiehuurprijzen. Vager kan niet.
La proposition fait état d'un mécanisme d'incitation fiscale visant à encourager les bailleurs à fixer un loyer le plus proche possible des loyers de référence. Celui-ci est on ne peut plus vague.
Men kan zich voorstellen welke enorme middelen vrijgemaakt zouden moeten worden om een dergelijk beleid uit te voeren, zonder nog te spreken over de relatieve inefficiëntie van de uitvoering ervan en de vele beroepen om de « redelijke » bedragen te betwisten vastgesteld door ambtenaren op grond van tabellen. De geschiedenis leert ons genoegzaam dat zulks planning gedoemd is te mislukken.
Par ailleurs, on imagine sans peine les moyens pharaoniques qui devraient être déployés pour mettre en uvre une politique de ce type. Ceci sans compter sur la relative inefficacité dans son application et la multiplication des recours pour contester les montants « raisonnables » établis par les fonctionnaires en fonction de tables. L'histoire montre à suffisance l'échec de toute planification de ce type.
Strijd tegen de huisjesmelkers
Lutte contre les marchands de sommeil
Volgens het voorstel zijn er strikte preventiemaatregelen en straffen nodig om een einde te maken aan de oneerlijke praktijken van de huisjesmelkers. Dat is een lovenswaardige doelstelling. We veroordelen de praktijken van de huisjesmelkers. We zien evenwel helemaal niet in hoe de regeling van de huurprijzen een oplossing voor dat probleem zou kunnen zijn.
Selon la proposition, il importe d'élaborer des mesures préventives strictes et des sanctions afin de mettre un terme aux pratiques malhonnêtes des marchands de sommeil. Voilà qui est tout à fait louable. Nous condamnons la pratique des marchands de sommeil. Mais nous ne voyons absolument pas en quoi l'encadrement des loyers serait une solution à ce problème.
De huisjesmelkers buiten vooral illegalen uit. Een illegaal kan zich moeilijk tot het gerecht wenden, omdat hij een huurprijs moet betalen die hij terecht buitensporig acht.
Les marchands de sommeil exploitent principalement des clandestins. On voit difficilement un clandestin s'adresser à la justice sous prétexte qu'on lui demande un loyer qu'il considère à juste titre comme excessif.
Sociale huisvesting
Le logement social
Spreken over de problemen om een sociale woning toegewezen te krijgen, komt erop neer de rol van de sociale woningen ter discussie te stellen.
Parler de difficulté d'accès au logement revient toujours, en dernière analyse, à s'interroger sur le rôle des logements sociaux.
Het vraagstuk van de sociale huisvesting is nauw verbonden met het vraagstuk dat ons bezighoudt. Het is veelbetekenend dat de indieners ernaar verwijzen in het voorstel van resolutie. Gelet op de pijnlijke lessen die onze maatschappijen hebben getrokken uit het experiment met de controle op de huurprijzen, rijst de vraag of die indieners zich wel bewust zijn van de nefaste gevolgen van zo'n beleid. Men zou zelfs kunnen denken dat het tekort het gevolg is van een bewuste keuze. De planning zou het in
La problématique du logement social est intimement liée à celle qui nous occupe. Significativement, les auteurs y font référence dans la proposition de résolution. Au vu des leçons que nos sociétés ont douloureusement tirées de l'expérience du contrôle des loyers, la question qui se pose est de savoir si ces promoteurs ne sont pas quelque peu conscients des effets dévastateurs de pareille politique. On en viendrait même à penser à une organisation délibérée de la pénurie. Planification qui permettrait, dans un second
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een tweede fase mogelijk maken om het aantal sociale huurwoningen nog uit te breiden. We gaan er liever van uit dat de indieners zich hebben laten leiden door hun goede voornemens en geen weet hebben van de mislukte experimenten, die nochtans in een buurland (Frankrijk) werden opgezet.
temps, d'accroître encore le parc locatif social. Nous préférons penser que la motivation des auteurs résulte plutôt d'un aveuglement dicté par de bons sentiments et d'une incuriosité relativement à l'échec de ces expériences, pourtant très proches (confer le cas de la France).
Sociale huisvesting is niet de oplossing voor de problemen om een huurwoning toegewezen te krijgen. Het is een tijdelijke oplossing, een noodoplossing. Sociale huisvesting dient om de kansarmen te helpen, maar het systeem is ontspoord.
Le logement social n'est pas la solution au problème de l'accessibilité au logement locatif. C'est un palliatif temporaire, un pis-aller. Il a pour objectif d'aider les plus défavorisés mais ce dernier été dévoyé dans la pratique.
Bewijs daarvan is bijvoorbeeld de balans die kan worden opgemaakt na een halve eeuw HLM-bouw in Frankrijk. Die balans kan in geen geval als positief worden beschouwd. Sinds de winter van 1954 heeft Frankrijk astronomische bedragen aan overheidsgeld uitgegeven, maar de vastgestelde problemen werden nooit echt opgelost.
La preuve en est que, par exemple, le bilan de près d'un demi-siècle de construction HLM en France ne peut en aucun cas être considéré comme positif. Depuis l'hiver 1954, La France a dépensé des sommes astronomiques d'argent public sur le logement sans que jamais les problèmes observés ne soient réellement résolus.
Het systeem van de sociale huisvesting heeft talrijke averechtse gevolgen die hieronder opgesomd worden :
Le système du logement social génère de nombreux effets pervers énumérés ci-dessous :
Sociale huisvesting
Logement social
leidt tot een tekort aan sociale woningen
komt niet altijd ten goede aan degenen die ze het meest nodig hebben
Génère sa propre pénurie
Ne profite pas toujours à ceux qui en ont le plus besoin
ongezondheid, beschadiging en onveiligheid
corruptie van de ambtenaren
Insalubrité, déprédation et insécurité
Corruption des fonctionnaires
favoritisme en discriminatie
beïnvloeding van het stemgedrag van de huurders
Favoritisme et discrimination
Instrumentalisation électorale des locataires
Laten we deze gevolgen overlopen.
Passons ces derniers en revue.
1) De sociale huisvesting leidt tot een tekort aan sociale woningen.
1) Le logement social génère mécaniquement sa propre pénurie.
Sociale woningen die tegen een lagere prijs verhuurd worden dan de prijs die tot stand zou komen op een vrije markt waar de wet van vraag en aanbod geldt, leiden automatisch tot een grotere vraag dan het aanbod : in die zin leidt elk aanbod van gesubsidieerde woningen tot een tekort aan dat soort woningen en kan er geen rem op de uitbreiding van het aantal sociale woningen worden gezet. Het is absurd te beweren dat men het aantal sociale woningen moet verhogen om al degenen die ze nodig hebben, te kunnen huisvesten.
En effet, le logement public, en s'affichant à un prix inférieur à celui résultant de la confrontation de l'offre et de la demande sur un marché libre, engendre mécaniquement une demande supérieure à l'offre : en ce sens, tout système d'offre de logements subventionnés génère sa propre pénurie. En ce sens, il n'y a pas de limites assignables à l'extension du parc des logements sociaux. Prétendre qu'il faut augmenter ce parc pour loger tous ceux qui en ont besoin est proprement absurde.
Men zal daar misschien tegen inbrengen dat alleen de personen die aan bepaalde voorwaarden voldoen, als legitieme aanvragers mogen worden beschouwd en dat, als die mensen bestaan, ze een sociale woning moeten krijgen. Daarop repliceren we dat de uitbreiding van het aantal sociale woningen ertoe leidt dat de huurprijs van de privé-
On objectera peut-être que ne doivent être considérées comme demandeurs légitimes que les personnes remplissant certaines conditions et que si ces gens là existent, il faut bien les loger. Nous répondons que l'extension du secteur de logement social a pour effet d'augmenter les prix des loyers privés, augmentant par là-même constamment le
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woningen stijgt en daardoor ook het aantal personen die een sociale woning nodig hebben. Dat is een systeem van communicerende vaten.
nombre de personnes qui ont besoin d'un logement social. C'est un système de vases communicants.
Het systeem van de sociale huisvesting zorgt voor oneerlijke en nadelige concurrentie met de privé-sector en wel om twee redenen : enerzijds onttrekt het solvente gezinnen aan de privémarkt en anderzijds doet het gebruik van bouwgronden voor socialewoningbouw het aantal bouwgronden voor andere investeerders dalen.
On le voit, le système du logement social constitue une concurrence déloyale et préjudiciable au secteur privé. Il constitue une concurrence déloyale avec le secteur privé. Pour deux raisons : d'une part, il soustrait du parc privé des ménages financièrement solvables. D'autre part, l'occupation de terrain constructible par le parc « social » renforce la rareté du terrain constructible pour les autres investisseurs
Voorts leidt het systeem van de sociale huisvesting door dat tekort tot rantsoenering : om te bepalen wie een bepaalde woning mag betrekken, moet degene die de woning ter beschikking stelt, wachtlijsten opstellen en beheren op basis van een volgorde die bepaald wordt volgens min of meer transparante criteria.
Par ailleurs, du fait de cette pénurie, le système des logements sociaux entraîne un rationnement : l'offreur de logement, pour déterminer qui occupera tel ou tel logement, doit établir et gérer des listes d'attentes, avec un ordre de priorité établi suivant des critères plus ou moins transparents.
2) Sociale huisvesting leidt tot ongezonde, beschadigde en onveilige woningen
2) Le logement social génère insalubrité, déprédation et insécurité.
Aristoteles (384-322 voor Christus) verkondigde al de volgende waarheid :
Aristote (384-322 avant J.C.) avait déjà constaté cette vérité de bon sens :
Gemeenschappelijke goederen worden minder goed beheerd. De mens draagt meer zorg voor zijn eigendom en is geneigd het gemeenschappelijk bezit te verwaarlozen (11).
Ce qui est commun au plus grand nombre fait l'objet de soins moins attentifs. L'homme prend le plus grand soin de ce qui lui est propre, il a tendance à négliger ce qui est commun (11).
Sociale woningen worden vaak beschadigd. Vandalen zijn sneller geneigd goederen die van niemand zijn te vernielen. De gebruikers zijn minder oplettend dan de echte eigenaars, want men draagt altijd meer zorg voor zijn eigen bezittingen, of het nu om een videocassette, een computer, een wagen of een woning gaat. Dat ligt voor de hand.
Le logement social fait souvent l'objet de déprédations. Les vandales détériorent plus volontiers les biens n'appartenant à personne. Les occupants sont moins vigilants que d'authentiques propriétaires car on prend toujours plus de soin d'une chose qui nous appartient. Que ce soit une cassette vidéo, un ordinateur, une voiture ou un logement. C'est l'évidence.
Voorts leidt het systeem van de sociale woningen tot verpaupering van de huurders : het systeem verstrikt de « begunstigde » in een substatuut waarin hij zich wil blijven wentelen.
Par ailleurs, le système des logements sociaux entraîne la paupérisation des locataires : le système enferme durablement le « bénéficiaire » dans un sous-statut qu'il n'est pas motivé de quitter.
3) Het systeem van de sociale huisvesting leidt tot favoritisme. Gelet op het tekort, doen de misbruiken zich meestal voor bij de selectie van de personen die een woning toegewezen krijgen. De facto heeft niet iedereen gelijke kansen om een woning te betrekken. Er wordt op dat vlak wel degelijk gediscrimineerd.
3) Le système des logements sociaux génère un favoritisme. Vu la pénurie, il apparaît que des abus apparaissent la plupart du temps quant à la sélection des personnes amenées à bénéficier d'un logement. De facto, tout le monde ne jouit pas d'une chance égale d'accéder au logement. Il y a bel et bien discrimination en la matière.
(11) Aristoteles, Politica, Boek III, Hoofdstuk 3.
(11) Aristote, Politique, livre III, chapitre 3.
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4) De sociale woningen worden niet altijd toegewezen aan degenen die ze het meest nodig hebben.
4) Le logement social ne profite pas toujours à ceux qui en ont le plus besoin.
Een groot aantal bewoners van sociale woningen behoort immers niet tot de categorie van de armsten. Waarom ? Ze voldoen aan de voorwaarden wanneer ze huurovereenkomst sluiten, maar verhuizen niet wanneer hun inkomen stijgt, want ze blijven liever profiteren van de artificieel laag gehouden huurprijzen.
En effet, un grand nombre d'habitants de logements sociaux n'appartient pas à la catégorie des plus pauvres. Pourquoi ? Ils remplissent les conditions quand ils signent le bail mais ne déménagent pas quand leur revenu augmente car ils préfèrent continuer à profiter de l'aubaine que constituent des loyers maintenus artificiellement bas.
We nemen als voorbeeld Frankrijk, het model dat Yvan Mayeur in commissie opgehemeld heeft. De verdeling van de sociale woningen is niet echt « sociaal ». Men onderscheidt vier categorieën : gezinnen met een « zeer bescheiden inkomen » (tot de 11 % armste), gezinnen met een « bescheiden inkomen » (gezinnen tussen de 11 en 30 % armste), gezinnen met een « middelgroot inkomen » (inkomen hoger dan 30 % van de armste en lager dan de rijkste helft) en « andere » gezinnen (zijnde de helft met het hoogste inkomen).
Prenons le cas de la France, modèle vanté par Yvan Mayeur en commission. La répartition des immeubles sociaux n'est pas vraiment « sociale ». On distingue quatre catégories : ménages « très modestes » (appartenant aux 11 % des plus pauvres), ménages « modestes » (ménages compris entre les 11 et 30 % les plus pauvres), ménages « moyens » (revenus supérieurs aux 30 % des plus pauvres et inférieurs à la moitié la plus aisée) et ménages « autres » (c'est-à-dire la moitié aux meilleurs revenus).
HLM-woningen in duizenden huurders
Privé-huurwoningen in duizenden huurders
900
700
1.150
900
2.050
1.600
Zeer bescheiden inkomen P(0-11) Bescheiden inkomen P(11-30) Subtotaal P(0-30) « bescheiden » inkomen Middelgroot inkomen P(30-50) Andere gezinnen P(50-100)
850
NB
1.400
NC
Subtotaal P(30-100) Niet bescheiden gezinnen
2.250
3.250
Een niet erg sociale verdeling (12)
Parc HLM, en Milliers de locataires
Parc Locatif Privé En milliers de locataires
900
700
1.150
900
2.050
1.600
Ménages très modestes P(0-11) Ménages modestes P(11-30) Sous Total P (0-30) ménages « modestes » Ménages moyens P(30-50) Autres ménages P(50-100)
850
NC
1.400
NC
Sous-total P(30-100) ménages « non-modestes »
2.250
3.250
Une répartition pas très sociale ? (12)
Volgens de beschikbare gegevens op de site van INSEE, blijkt dat 2,25 miljoen niet bescheiden gezinnen (middelgrote gezinnen en andere gezinnen) een beroep doen op het sociaal huurpark; dat is meer dan het aantal bescheiden en zeer bescheiden gezinnen (2,05 miljoen). Erger : 1,6 miljoen bescheiden en zeer bescheiden gezinnen moeten in privéwoningen huizen.
Selon les données disponibles sur le site de l'INSEE, il apparaît que 2,25 millions de ménages « non modestes » (ménages « moyens » et ménages « autres ») bénéficient du parc locatif social soit plus que le nombre de ménages modestes et très modestes (2,05 millions). Pire : 1,6 million de ménages modestes et très modestes doivent se loger dans le parc privé.
5) Het systeem van de sociale woningen bevordert de corruptie. Recente gevallen in België spreken boekdelen om hier langer over uit te weiden.
5) Le système des logements sociaux favorise la corruption. L'actualité récente en Belgique est suffisamment éloquente pour nous dispenser ici de longs développements.
(12) V. Bernard, Logement, Crise publique, remèdes privés, Institut Turgot, 2007, blz 17.
(12) V. Bernard, Logement. Crise publique, remèdes privés, Institut Turgot, 2007, p.17.
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6) Het systeem van de sociale woningen is electoraal niet neutraal. Het is voor sommigen electoraal voordelig om de mensen te houden in de armoedige toestand die de sociale huisvesting is. Het is onder meer het geval in Henegouwen en in het centrum van Brussel. Senator de Clippele stelt het volgende :
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6) Le système des logements sociaux n'est pas électoralement neutre. Il est évidemment électoralement avantageux, pour certains, de maintenir une population dans la précarité des logements sociaux. C'est notamment le cas dans le Hainaut et dans le centre de Bruxelles. Ainsi que le précise le sénateur de Clippele :
De echte reden van de tegenstanders van de huurtoelage is van een andere aard. Die tegenstanders verkiezen de openbare verhuur door sociale huisvestingsmaatschappijen of gemeenteregies die altijd uiterst gepolitiseerd zijn geweest.
« La véritable raison des opposants à l'allocation-loyer est d'une autre nature. Ces opposants préfèrent la location publique par des sociétés de logements sociaux ou des régies communales qui ont toujours été ultra-politisées.
Nagenoeg al die openbare maatschappijen worden geleid door politieke mandatarissen. Daar ligt de kern van het probleem. Ook al is de huurtoelage efficiënter en kost ze de Staat minder, toch verkiezen de traditionele linkse partijen nog altijd de bouw van openbare woningen boven de invoering van de huurtoelage.
La quasi-totalité de ces sociétés publiques sont dirigées par des mandataires politiques. C'est là que se trouve le nud du problème. Même si l'allocation-loyer est plus efficace et coûte moins cher à l'Etat, la gauche traditionnelle préférera toujours la construction de logements publics à la mise en place de l'allocation-loyer.
Het is voor niemand een geheim dat de sociale huurders stemmen voor de leiding van de socialehuisvestingsmaatschappijen zoals de boeren vroeger stemden voor de kasteelheer die hun grond gaf.
Car il n'est un secret pour personne que les locataires sociaux votent pour les dirigeants des sociétés de logements sociaux comme autrefois les agriculteurs votaient pour le châtelain qui leur procurait la terre. ».
Wij zijn niet tegen de sociale huisvesting voor de zeer moeilijke gevallen, maar dat moet « curatief » worden toegepast. En het moet tijdelijk zijn. Het is onaanvaardbaar dat iemand zijn hele leven in een sociale woning blijft wonen en dat degenen die om een dergelijke woning vragen er daardoor geen krijgen. Men moet hem stimuleren om eigenaar te worden. In alle dergelijke gevallen mag de sociale huisvesting zeker niet uitgebreid worden.
Nous ne sommes pas hostiles au logement social pour les cas très difficiles mais cela doit être appliqué dans une optique curative. Et donc temporaire. Il n'est pas acceptable de laisser une personne demeurer sa vie entière dans un logement social et priver par là ceux qui postulent de l'accès à ces logements. Il faut l'encourager à devenir propriétaire. Dans tous les cas d'espèce, le logement social ne doit certainement pas être étendu et amplifié.
Wij sommen verder een geheel van maatregelen op die moeten worden genomen in het kader van de sociale huisvesting.
Nous énumérons, plus loin, un ensemble de mesures à adopter en matière de logements sociaux.
Welke maatregelen moeten er worden genomen ?
Quelles mesures adopter ?
Laten wij beseffen dat het probleem hier meer te maken heeft met de verpaupering van de Brusselse bevolking dan met de verhoging van de huren. Het onderwerp dat ons hier aanbelangt is onlosmakelijk verbonden met een noodzakelijke economische heropleving van het Brussels Gewest (door middel van maatregelen die wij hier niet uit de doeken zullen doen) (13).
Gardons en vue que le problème, ici, tient davantage à la paupérisation de la population bruxelloise qu'à une augmentation des loyers. Le sujet qui nous occupe ici est indissociable d'une nécessaire relance économique de la Région bruxelloise (au moyen de mesures que nous n'exposons pas ici). (13)
Het probleem van de huisvesting in Brussel oplossen houdt één zaak in : gokken op de vrijheid.
Résoudre le problème du logement à Bruxelles implique une chose : faire le pari de la liberté.
(13) Zie de studie van het Centre Jean Gol : Centre Jean Gol, L'économie bruxelloise en question, november 2005.
(13) Cfr. l'étude du Centre Jean Gol : Centre Jean Gol, L'économie bruxelloise en question, novembre 2005.
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Het huuraanbod van de privé-sector uitbreiden
Etendre l'offre locative du secteur privé
Als men wil dat het aanbod van huurwoningen tegen matige prijzen toeneemt, moet men de investeerders ertoe aanporren om er meer te bouwen en de eigenaars om de bestaande panden te renoveren. Het grote aanbod is volgens ons de beste bescherming van de huurder tegen een te grote geldhonger van de verhuurder.
Si l'on veut que l'offre de logements locatifs à loyers modérés progresse, il faut inciter les investisseurs à en construire davantage; les propriétaires à rénover les biens existants. L'abondance de l'offre est, selon nous, la meilleure protection du locataire contre un excès d'appétit du bailleur.
De deuren wijd openzetten voor de bouwvakkers uit de landen die zijn toegetreden tot de Europese Gemeenschap.
Ouvrir largement les portes de l'immigration aux professionnels du bâtiment issus de pays nouvellement entrés dans la communauté européenne.
De toegang tot de pivé-huisvesting bevorderen
Favoriser l'accès au logement privé
De draagkracht van de gezinnen om eigendom te verwerven heeft vele positieve economische en sociale gevolgen. In de eerste plaats, is het voor een eigenaar gemakkelijker om een hypothecair krediet te krijgen om een economische activiteit te beginnen. Uit Amerikaanse studies blijkt dat de volle eigendom van de woning voor ouders bij gelijk inkomen de uitslagen op school met 10 % verbetert. Men heeft immers gemerkt dat de eigenaars meer zorg dragen voor hun woning dan de huurders en dat dit ook voor andere zaken geldt, te weten de hygiëne, de voeding, enz. Naar verluidt resulteren de psychologische effecten van de eigendom zelfs in een beter zelfbeeld en een harmonischer ontwikkeling van de sociale en intermenselijke betrekkingen.
La capacité pour les ménages d'accéder à la propriété a de nombreuses répercussions économiques et sociales positives. Premièrement, l'état de propriétaire facilite la possibilité d'obtenir un crédit hypothécaire pour lancer une activité économique. Des études américaines ont montré qu'à revenu égal, la pleine propriété du logement par les parents augmentait de 10 % le score des enfants aux différents tests scolaires. On a vu, en effet, que les propriétaires prennent plus soin de leur logement que les locataires et ce surcroît d'attention s'étend à d'autres domaines : hygiène, alimentation, etc. Il semblerait aussi que les effets psychologiques de la propriété conduisent à une amélioration de l'estime de soi et à un développement plus harmonieux des relations sociales et interpersonnelles.
De Staat zou borg moeten staan bij de banken ten gunste van achtergestelden die een hypothecaire lening willen aangaan om eigenaar te worden.
L'Etat devrait se porter caution auprès des banques en faveur de personnes défavorisées qui veulent contracter un emprunt hypothécaire pour devenir propriétaire.
Om gettovorming en krotvorming tegen te gaan, stellen wij het gebruik van huisvestingschèques voor : de echte sociale oplossing is de correctie van de onvolmaaktheden van de markt, waar het aanbod maar voldoet aan een solvabele vraag als die vraag kredietwaardig gemaakt wordt met geïndividualiseerde hulp, in dit geval via de huisvestingscheques. Het voordeel hier is dat de toelage wordt vastgesteld rekening houdend met de echte grootte van het huishouden (waardoor verspilling van ruimte waarvan sprake kan worden vermeden). Men vermijdt ook de gettovorming omdat de begunstigden de vrije keuze hebben inzake hun woning. Men vermijdt ten slotte ongezonde woningen omdat die woningen worden toegekend volgens wettelijke gezondheidsvoorwaarden.
Pour remédier à la ghettoïsation et l'insalubrité, nous prônons l'usage de chèques-logements : la véritable solution sociale consiste à corriger les imperfections du marché où l'offre ne répond qu'à une demande solvable en rendant cette demande solvable par une aide individualisée, dans ce cas via les chèques logements. L'avantage ici est que l'allocation est établie en tenant compte de la taille réelle du ménage (ce qui permet d'éviter le gaspillage d'espace dont nous avons parlé). On évite également la ghettoïsation puisque les bénéficiaires ont le libre choix de leur logement. On évite enfin l'insalubrité car ces logements sont attribués en fonction des conditions légales de salubrité.
Dat systeem heeft nadelen maar is niettemin beter dan het huidige systeem. Twee auteurs poneren het volgende :
Ce système présente des inconvénients mais est néanmoins préférable au système actuel. Ainsi que le précisent deux auteurs :
« Zoals elk regeerprogramma hebben ook de huisvestingschèques de neiging de pan uit te rijzen en hoewel ze gunstiger lijken voor de verantwoordelijkheid van de begunstigde dan het huidige systeem, hebben ze niettemin hun eigen averechtse effecten, te weten enerzijds gewen-
« Comme tout programme gouvernemental, les chèqueslogement ont également tendance à se multiplier et s'ils paraissent plus favorables à la responsabilité du bénéficiaire que le système actuel, ils n'en entraînent pas moins leurs propres effets pervers : d'une part, ils accoutument
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ning aan een soort steuntrekkerschap waartoe men zelfs wordt aangepord als de slecht bestudeerde regels voor de toepassing een drempeleffect teweegbrengen; anderzijds, veren de bodemprijzen van de woningen van de lage categorie erdoor op. Men moet echter het minst erge nemen en in dat opzicht lijkt de huisvestingscheque duidelijk beter dan het huidige systeem. » (14).
leurs récipiendaires à une certaine forme d'assistanat, voire les y encouragent si des modalités de mise en oeuvre mal étudiées créent un « effet de seuil ». D'autre part, ils poussent à la hausse les prix planchers des logements de bas de gamme. Mais entre deux imperfections, il faut choisir la moindre, et à cet égard, le chèque-logement paraît nettement préférable au système actuel. » (14).
Fiscale maatregelen
Mesures fiscales
Er zijn vele fiscale stimuli in het voorstel van resolutie die zouden moeten worden goedgekeurd maar in het algemeen moet de vastgoedbelasting zakken.
Il y a plusieurs incitants fiscaux dans la proposition de résolution qui méritent d'être adoptés mais, de manière générale, il importe de baisser la fiscalité immobilière.
Als men de mensen echt wil helpen om een woning te zoeken, zou men eerst de tarieven van de successierechten moeten verlagen. De MR ijvert voor een vrijstelling van de successierechten voor een schijf van 60.000 euro op een woning die is verhuurd tegen een matige huurprijs.
Si l'on veut vraiment aider les personnes à trouver un logement, une première chose serait de diminuer les tarifs de la législation fiscale sur les successions. Le MR a proposé une exonération des droits de succession d'une tranche de 60.000 euros sur un logement qui aura été mis en location mais pour un loyer modéré.
Er moeten stimulerende maatregelen worden genomen inzake de wederterbeschikkingstelling of renovatie van goederen van de privé-sector : verlenging tot 2010 van de vermindering met 6 % van de btw voor alle renovatiewerken aan gebouwen van meer dan 5 jaar oud. Men moet ook nadenken over de toekenning van premies voor stadsrenovatie en premies voor de herbestemming tot woning van de ruimtes boven winkels.
Il importe de se doter de mesures incitatives quand à la (re)mise à disposition ou rénovation des biens du secteur privé : prolongation jusqu'en 2010 de la réduction de 6 % des taux de TVA pour tous les travaux de rénovation des bâtiments de plus de 5 ans. Il faut aussi réfléchir à l'octroi de primes à la rénovation urbaine et à de primes à la réaffectation des logements au-dessus des commerces.
Men moet de giften bevorderen, wat inhoudt dat de tarieven in het algemeen worden verlaagd en nog meer worden verminderd als de begunstigde minder dan 50 jaar oud is. Sedert 1 januari 2003 zijn de schenkingsrechten met een derde verlaagd onder liberaal voorzitterschap.
Il faut favoriser les dons, ce qui implique de réduire les taux de manière générale et de les réduire davantage si le bénéficiaire a moins de 50 ans. Notons que, depuis le 1er janvier 2003, sous présidence libérale, les droits de donation ont baissé d'un tiers.
Een andere oplossing ligt in de meeneembaarheid van de registratierechten (voorstel van ordonnantie van Olivier de Clippele en van Didier Gosuin in 2005) : om de aankoop van een nieuw hoofdverblijf te vergemakkelijken, wordt voorgesteld om maar één keer de registratierechten te betalen. De meeneembaarheid van die rechten zou een grotere fexibiliteit mogelijk maken voor de gezinnen en meer stabiliteit voor het Gewest bewerkstelligen.
Une autre solution réside dans la portabilité des droits d'enregistrement (proposition d'ordonnance d'Olivier de Clippele et de Didier Gosuin en 2005) : afin de faciliter l'acquisition d'une nouvelle résidence principale, proposition est faite de ne payer qu'une seule fois les droits d'enregistrement. La « portabilité » de ces droits permettrait une flexibilité accrue pour les ménages et davantage de stabilité pour la Région.
Stedenbouw en huurrecht
Urbanisme et droit locatif
Vereenvoudiging en versoepeling van de reglementeringen inzake huurovereenkomsten, stedenbouw en huis-
Simplification et allègement des règlementations applicables en matière de baux, d'urbanisme et de logement.
(14) D. Godefridi en V. Bénard , Pour une révolution du logement social en Wallonie, Libre Belgique, 15 juni 2006.
(14) D. Godefridi et V. Bénard, Pour une révolution du logement social en Wallonie, Libre Belgique, 15 juin 2006.
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vesting. Het is de bedoeling om de grond vrij te maken en, zoals geponeerd in de studie, de kunstmatig hoge prijzen te laten zakken.
L'idée est ici de « libérer la terre » et permettre, comme expliqué dans cette étude, de dégonfler les prix artificiellement hauts.
Een gezonde relatie tussen de huurder en de verhuurder terugvinden door de contractuele vrijheid te herstellen. Dat houdt onder meer in dat wordt opgehouden om de huurder in de wetgeving voorrang te geven : dat zou de investeerders minder afschrikken om in die markt te stappen. Daartoe moet de Brusselse Huisvestingscode worden herzien. De bepalingen die de huurder overdreven bevoordelen en die een hinderpaal vormen voor de uitzetting van de slechtste huurders moeten worden afgeschaft.
Retrouver une relation locataire-bailleur saine en restaurant la liberté contractuelle. Ceci implique notamment de cesser, dans la législation, de privilégier le locataire : cela découragerait moins les investisseurs à rentrer dans ce marché. Il importe de revoir, à cet effet, le Code du logement bruxellois. Les dispositions favorisant outrancièrement le locataire et qui constituent un obstacle à l'expulsion des plus mauvais locataires doivent être abolis.
Sociale huisvesting
Logement social
Huurovereenkomsten met bepaalde duur vaststellen voor de openbare woningen. Thans moeten de kandidaat huurders de toegangsvoorwaarden slechts vervullen bij de intrede.
Etablir des baux à durée déterminée dans les logements publics. Actuellement, les candidats locataires ne doivent remplir les conditions d'accès qu'à l'entrée dans les lieux.
Een onafhankelijke auditdienst oprichten voor het beheer van de Brusselse Huisvestingsmaatschappijen.
Créer service d'audit indépendant sur la gestion des sociétés de logement bruxelloise.
De sociale huisvesting privatiseren. Dat taboe moet worden aangepakt. Men zou de huurders de kans moeten geven om hun woning te kopen tegen voorwaarden die aangepast zijn aan hun inkomen. Laten wij het geval van Spanje onder de loep nemen. Dat land heeft de sociale woningen geprivatiseerd. Er blijft maar 1 % sociale woningen over maar de huisvestingssteun focust op het krediet voor het verwerven van een eigendom. Resultaat ? Zowat 85 % van de bevolking is eigenaar (in België is 75 % van de bevolking eigenaar van een woning). Dat toont aan dat er geen verband is tussen het eigendomspercentage en het gemiddeld inkomen per inwoner (Spanje bezit een van de laagste gemiddelde inkomens van Europa). Engeland heeft een derde van de sociale woningen geprivatiseerd sedert 1983. Een land kan leven zonder sociale huisvesting !
Privatiser le logement social. Il faut s'attaquer à ce tabou. Il faudrait permettre aux locataires de racheter leur logement à des conditions adaptées en fonction de leurs revenus. Examinons le cas de l'Espagne. Ce pays a privatisé son parc social. Il ne reste plus qu'1 % de logements sociaux mais les aides au logement se concentrent sur le crédit aidé pour l'accession à la propriété. Résultat ? 85 % de la population est propriétaire (en Belgique, 75 % de la population est propriétaire de son logement). Ceci montre qu'il n'y a aucune corrélation entre le taux de propriété et le revenu moyen par habitant (l'Espagne possède l'un des revenus moyens les plus bas de l'Europe). L'Angleterre a privatisé un tiers de son parc social depuis 1983. Oui, un pays peut vivre sans logement social !
De Nobelprijswinnaar economie Milton Friedman stelde dat :
L'économiste prix Nobel Milton Friedman disait :
De mensen soms lessen trekken uit hun fouten, maar de regeringen nooit !
Les hommes tirent parfois la leçon de leurs erreurs. Les gouvernements jamais.
Wij stellen dus dezelfde vraag : moeten wij steeds weer dezelfde fouten maken ?
Nous posons donc la question : sommes-nous condamnés à répéter indéfiniment les mêmes erreurs ?
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10. Hoorzitting met vertegenwoordigers van de CIB (Confederatie Immobiliën België) (vergadering van 13 februari 2007)
10. Audition de représentants de la CIB (Confédération des Immobiliers de Belgique) (réunion du 13 février 2007)
10.1. Uiteenzetting van de heer Michaël Powis de Tenbossche, voorzitter van CIBRU (CIB-Bruxelles)
10.1. Exposé de M. Michaël Powis de Tenbossche, président de la CIBRU (CIB-Bruxelles)
De spreker geeft ten behoeve van de commissie eerst de opmerkingen van CIBRU over het voorstel van resolutie. De tekst is opgesteld in overleg met het CIB-Vlaanderen.
L'orateur expose à la commission les commentaires de la Cibru au sujet du texte de la proposition de résolution. Ce texte a été rédigé en concertation avec la CIBVlaanderen.
De bepalingen betreffende de registratie van de huurovereenkomsten voorgesteld in het voorstel (bladzijde 9 en 13) zijn niet meer pertinent aangezien de wet sedert 1 januari 2007 verplicht tot registratie van de huurovereenkomsten voor hoofdverblijven. De registratie is een verplichting die aan de eigenaar wordt opgelegd. De registratie is gratis, maar moet gebeuren binnen twee maanden, door de eigenaar.
Les dispositions relatives à l'enregistrement des baux suggérées dans la proposition (page 9 et 13) ne sont plus pertinentes puisque la loi impose, depuis le 1er janvier 2007, l'enregistrement des baux pour les résidences principales. La charge de l'enregistrement est une obligation imposée au propriétaire. Celle-ci est gratuite, mais la démarche doit être effectuée endéans les deux mois par le propriétaire uniquement.
In de toelichting wordt gesteld dat 20 % van de huur in Brussel minder dan 248 euro zou bedragen (bladzijde 5). Het CIB heeft grote twijfels over die cijfers.
Dans la partie du développement, il est fait état que 20 % des loyers pratiqués à Bruxelles seraient inférieurs à 248 euros (page 5). La CIB émet de fortes réserves quant à la réalité de ces chiffres.
Er wordt gesteld dat de gemiddelde prijzen van appartementen met één of twee kamers in Brussel tussen 1998 en 2004 met 30 % zouden zijn gestegen (bladzijde 5). Die vaststelling houdt geen rekening met het feit dat er op de Brusselse markt massaal veel nieuwe appartementen zijn aangeboden, van hoge kwaliteit en afwerking, en dus van hogere prijs. Een gemiddelde prijs geeft geen goed beeld van de typische kenmerken van de huurmarkt en vertekent de werkelijke situatie. De nieuwe gebouwen, die technisch gesofistikeerder zijn en energiezuiniger, zijn duurder en duwen de prijzen de hoogte in, zonder dat het evenwel mogelijk is om daar pertinente conclusies uit te trekken.
Il est fait état d'une augmentation à Bruxelles des prix moyens des appartements 1 à 2 chambres de 30 % entre 1998 et 2004 (page 5). Cette constatation ne prend pas en compte la mise sur le marché bruxellois de quantité d'appartements neufs de qualité et finition supérieures et donc, de prix plus élevés. L'usage d'un prix moyen ne permet pas d'appréhender les spécificités du marché locatif et conduit à une fausse image de la situation réelle. Les bâtiments neufs faisant appel à des techniques plus sophistiquées et moins énergivores sont plus chers et tirent les prix vers le haut, sans qu'il soit possible d'en déduire des conclusions pertinentes.
Er wordt eveneens gesteld (bladzijde 6) dat de prijzen tussen 1986 en 2001 met 46 % zouden zijn gestegen. Die bewering houdt geen rekening met het feit dat 1986 een jaar was waarin de huurprijzen hun historisch laagste peil hebben bereikt en dat in de periode 1979 tot 1986 de huurprijzen gedaald zijn. Het zou juister zijn om rekening te houden met een referentieperiode die de werkelijkheid beter weergeeft. De stijging van de huurprijzen zou er dan helemaal anders uitzien.
Il est, également, fait mention (page 6) d'une augmentation des prix de 46 % entre 1986 et 2001. Cette affirmation ne prend pas en compte le fait que 1986 était un creux historique au niveau des loyers, et que durant la période de 1979 à 1986, les loyers ont chuté. Il serait plus correct de prendre une période de référence plus représentative de la réalité. L'augmentation des loyers qui en résulterait serait tout autre.
Voorts hoeft het geen betoog dat de huurprijs het resultaat is van de toestand op de huurmarkt, en niet de oorzaak ervan is. De huur is een normaal rendement van het kapitaal dat door de economische wetten wordt geregeld. De huurprijzen zijn niet te hoog, de inkomsten van de gezinnen zijn veel te laag.
Si tant est qu'il soit nécessaire de le préciser, le loyer est la résultante de l'état du marché de la location et pas la cause. Le loyer est un rendement normal du capital que les mécanismes économiques régulent. Ce ne sont pas les loyers qui sont trop élevés, mais les revenus des ménages qui sont trop faibles.
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CIBRU vertegenwoordigt de meeste vastgoedagentschappen die in Brussel actief zijn. De confederatie telt meer dan 300 leden uit Brussel en daarbuiten.
La Cibru est représentative de la majorité des agents immobiliers actifs à Bruxelles. La confédération compte plus de 300 membres agents immobiliers de Bruxelles et de ses environs.
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10.2. Uiteenzetting van de heer Johan Tackoen, beheerder van CIB-Vlaanderen
10.2. Exposé de M. Johan Tackoen, administrateur de la CIB Vlaanderen
CIB Vlaanderen wil graag meedenken om tot oplossingen te komen. De vastgoedsector heeft begrip voor de noden van zwakkeren en jongeren. CIB Vlaanderen stelt daarom voor :
L'orateur remercie la commission de lui donner l'occasion d'exprimer son point de vue. La CIB Vlaanderen est prête à participer à la réflexion en vue de parvenir à une solution. Le secteur immobilier comprend les besoins des plus démunis et des jeunes. C'est pourquoi la CIB Vlaanderen propose :
1. Bevoegdheid overdragen aan de Gewesten !!!
1. Le transfert de compétence aux régions !!!
Nu huisvesting klaar en duidelijk een gewestelijke materie is, is het vreemd dat de huurwetgeving een federale bevoegdheid blijft. De hele huurwetgeving is thans een federale zaak. Dat is een handicap die van dag tot dag steeds pijnlijker aanvoelt.
Aujourd'hui, le logement est clairement et nettement une matière régionale, il est donc étrange que la législation sur les loyers reste une compétence fédérale. L'ensemble de la législation sur les loyers est actuellement une matière fédérale. C'est un handicap qui se fait sentir chaque jour plus douloureusement.
Men kan zich de vraag stellen waarom de huurwetgeving niet wordt overdragen aan de Gewesten. Het woonbeleid is een gewestmaterie. Vlaanderen heeft reeds een Vlaamse wooncode. Ook Brussel en Wallonië hebben hun eigen wooncode.
On peut se demander pourquoi la législation sur les loyers n'est pas transférée aux Régions. La politique du logement est une matière régionale. La Flandre dispose déjà d'un code flamand du logement. Bruxelles et la Wallonie ont également leur propre code du logement.
Er zijn enorme verschillen onder de huurmarkten in Brussel, Vlaanderen en Wallonië. Men moet elk van de Gewesten alle wettelijke middelen te geven om de huurmarkt in hun Gewest te reglementeren.
Les différences entre les marchés locatifs à Bruxelles, en Flandre et en Wallonie sont énormes. Il faut donner à chacune des Régions tous les moyens légaux pour réglementer le marché locatif dans leur Région.
De huurwetgeving (en zeker huurwaarborg, huurcommissies,
) is een belangrijk beleidsinstrument met betrekking tot huisvesting en wonen, een bevoegdheid die toekomt aan de Gewesten. De regionale verschillen tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel zijn er nu éénmaal.
La législation sur les loyers (et particulièrement la garantie locative, les commissions locatives,
) constitue un instrument politique important en matière de logement, une compétence qui revient aux régions. Les différences régionales entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles sont un fait.
2. Verder uitwerken van huursubsidies.
2. Le développement des allocations-loyers.
Verder uitwerken van huursubsidies. Huursubsidies niet beperken voor wie huurt via een sociaal verhuurkantoor, maar tevens opentrekken naar de private huurmarkt. Een ernstige economische studie van dat systeem zou aantonen dat het voordeliger is dan de overmatige verhoging van de parken van sociale woningen.
Le développement des allocations-loyers. Il ne faut pas limiter les allocations-loyers aux locations via les agences immobilières sociales mais aussi les ouvrir au marché locatif privé. Une étude économique sérieuse de ce système montrerait qu'il est plus avantageux que l'augmentation démesurée du parc des logements sociaux.
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3. Volwaardige OCMW-huurwaarborg.
3. Une garantie locative complète par les CPAS.
De mogelijkheid om via het OCMW een normale huurwaarborg te laten verzekeren moet worden onderzocht. Thans dekt de waarborg van het OCMW meestal enkel de materiële schade en niet de achterstallige huur. Een waarborg via OCMW zou naast materiële schade tevens moeten aangesproken kunnen worden voor achterstallige huur. Hiervoor zou de overheid gelden moeten voorzien. Dat zal de overheid minder kosten dan bouwen van sociale woningen. Hierdoor worden meer huurders geholpen. Het OCMW kan dan over een periode van enkele jaren geld inhouden van zijn uitkering om het geld te recupereren.
Il faut examiner la possibilité de faire assurer via le CPAS une garantie locative normale. À l'heure actuelle, la garantie du CPAS ne couvre généralement que les dégâts matériels et pas les arriérés de loyer. Outre les dégâts matériels, une garantie du CPAS devrait aussi pouvoir couvrir les arriérés de loyer. Les pouvoirs publics devraient donc prévoir des moyens à cette fin. Cela leur coûterait moins cher que de construire des logements sociaux. On pourrait ainsi aider plus de locataires. Le CPAS peut alors, pendant quelques années, retenir une partie de son allocation afin de récupérer son argent.
4. Fiscaal stimuleren van verhuurders om hun woningen te renoveren.
4. Des stimulants fiscaux pour inciter les bailleurs à rénover leurs logements.
Als we nog een huurmarkt willen, zal er naast de sociale huisvesting ook aanbod nodig zijn op de private huurmarkt. De socialehuisvestingsmaatschappijen zullen het woonprobleem niet alleen opvangen. De private huurmarkt stimuleren is de beste manier om de druk op de wachtlijst voor sociale woningen te verminderen.
Si nous voulons maintenir un marché locatif, il faut aussi maintenir une offre sur le marché locatif privé à côté des logements sociaux. Les sociétés de logement social ne pourront pas résoudre résoudre à elles seules le problème du logement. Stimuler le marché locatif privé est la meilleure manière de réduire la pression sur les listes d'attente pour un logement social.
TOT SLOT
EN CONCLUSION
Er bestaat een structureel probleem in de sector van de huisvesting. Het is quasi onmogelijk om een woning van een goed kwalitatief niveau aan een aanvaardbare huurprijs te bezorgen aan een huurder die slechts over een laag inkomen beschikt, zonder dat de overheid deze laatste ter hulp schiet.
Le secteur du logement connaît un problème structurel. Il est quasi impossible de fournir un logement de bonne qualité pour un loyer abordable à un locataire qui dispose de faibles revenus sans que les pouvoirs publics ne lui viennent en aide.
Men moet zich de vraag durven stellen : waarom is er een nood aan betaalbare woningen ? Meer en meer verhuurders verkopen hun eigendommen omdat er gewoon geen normaal rendement meer te rapen valt. Eigenaars raken ontmoedigd : de solvabiliteit van de huurders daalt (niet een probleem van een te hoge huurprijs, maar van een te laag inkomen), huurachterstand stijgt, instandhoudingskosten voor huurders lopen op
Il faut oser poser la question : pourquoi ce besoin de logements abordables ? De plus en plus de bailleurs vendent leurs biens car il n'est plus possible d'en tirer un rendement normal. Les propriétaires sont découragés : la solvabilité des locataires diminue (le problème ne vient pas des loyers trop élevés mais bien de la faiblesse des revenus), les arriérés de loyer augmentent tout comme les frais de maintien en bon état,
Men mag niet vergeten dat de huurprijs de verhuurder moet in staat stellen om zijn investering te rentabiliseren én zijn eigendom in goede staat te onderhouden (vervanging van installaties, herstelling van dak, enz.). Men moet private eigenaars niet afschrikken, maar aanzetten tot het op de huurmarkt brengen van hun leegstaande woningen.
Il ne faut pas perdre de vue que le loyer doit permettre au bailleur de rentabiliser son investissement et de maintenir son bien en bon état (remplacement des installations, réparation du toit, etc.). Il ne faut pas effrayer les propriétaires privés mais les inciter à mettre leurs logements vides sur le marché locatif.
Bovendien moet men weten dat in België, en ook in Brussel, het merendeel van de verhuurders « kleine » eigenaars zijn, die dikwijls voor een groot deel van hun inkomen afhankelijk zijn van de huurinkomsten en die dus in feite pensioenvorming hebben gedaan door te beleggen in vastgoed. Anderen hebben dikwijls zware leningen aangegaan om vastgoed te verwerven als investering naar de toe-
Il faut en outre savoir qu'en Belgique, et aussi à Bruxelles, la majorité des bailleurs sont des « petits » propriétaires, dont le revenu dépend souvent pour une bonne part des loyers qu'ils perçoivent et qui se sont en fait constitué une pension en investissant dans l'immobilier. D'autres ont souvent souscrit de lourds emprunts pour acquérir un bien immobilier comme investissement pour l'avenir. Il
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komst. Het zou dus onredelijk zijn die mensen, die op die wijze actief hebben bijgedragen aan onze economie, te bestraffen door hun huurrendement in gevaar te brengen.
serait donc insensé de sanctionner ces personnes qui contribuent activement à notre économie en compromettant leur rendement locatif.
Huurder en verhuurder zijn lotgenoten. De overheid moet zorgen voor de huurders, maar mag zeker de verhuurders niet vergeten. Eerder ingevoerde wetsbepaling tot uitbreiding van de bescherming van de huurder hebben ertoe geleid dat er extra lasten werden opgelegd aan de verhuurder. Procedures om een nalatige huurder uit het huurpand te zetten nemen al vlug 6 à 7 maanden in beslag.
Locataires et bailleurs sont interdépendants. Les pouvoirs publics doivent s'occuper des locataires mais ne doivent pas oublier les bailleurs dans cette histoire. Une disposition légale instaurée précédemment afin de mieux protéger les locataires a augmenté les charges des bailleurs. Les procédures d'expulsion d'un locataire qui ne paye pas son loyer prennent vite 6 à 7 mois.
Als het voor de eigenaars niet meer aantrekkelijk is om hun onroerend goed te verhuren, dan kiezen ze eieren voor hun geld en verkopen ze dat.
S'il n'est plus intéressant pour les propriétaires de louer leur bien immobilier, il seront contraints de le vendre pour en retirer un petit quelque chose.
CIB Vlaanderen is de grootste en meest representatieve beroepsvereniging van vastgoedprofessionals. Naast vastgoedmakelaars vinden ook andere beroepen zoals vastgoedbeheerders, vastgoedpromotoren, vastgoedfiscalisten en vastgoedexperten, onderdak bij deze organisatie. De 1.000 hoofdleden (kantoren) van CIB Vlaanderen zijn goed voor 60 % van de sectoromzet. CIB Vlaanderen telt 6 lokale afdelingen, één voor elke Vlaamse provincie en, gezien het specifieke karakter van vakantieverhuur, één voor de Vlaamse kust. Binnen CIB worden de verschillende beroepscategorieën vertegenwoordigd door federaties. Zo kunnen de deelberoepen nog duidelijker eigen standpunten innemen en aan de onderhandelingstafel met de overheid en andere beroepsorganisaties een eigen stem laten horen. Meer info over CIB, persberichten en standpunten zijn terug te vinden op www.cib.be.
La CIB Vlaanderen est la plus importante union des professionnels de l'immobilier et la plus représentative. Outre les agents immobiliers, elle regroupe aussi d'autres professions comme les gestionnaires immobiliers, les promoteurs immobiliers, les fiscalistes immobiliers et les experts immobiliers. Les 1.000 principaux membres (bureaux) de la CIB Vlaanderen représentent 60 % du chiffre d'affaires du secteur. La CIB Vlaanderen compte 6 antennes locales, une pour chaque province flamande et, vu les spécificités de la location de vacances, une pour la côte belge. Au sein de la CIB, les différentes catégories professionnelles sont représentées par des fédérations. Ces catégories peuvent ainsi se positionner encore plus clairement et faire entendre leur voix à la table des négociations avec les pouvoirs publics et les autres organisations professionnelles. Pour de plus amples informations sur la CIB, des communiqués de presse et des prises de position consultez notre site www.cib.be.
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10.3. Gedachtewisseling
10.3. Echange de vues
De heer Alain Daems herhaalt dat het sterke punt van de resolutie erin bestaat te stellen dat de vastgoedsituatie in Brussel verschillend is van die in Vlaanderen of Wallonië. Bevestigen de sprekers dat ?
M. Alain Daems rappelle que le point fort de la résolution consiste à dire que la situation immobilière à Bruxelles est différente que la situation qui existe en Flandre ou en Wallonie. Les orateurs confirment-ils cet état de fait ?
De spreker is verbaasd te moeten horen dat de heer Michaël Powis de Tenbossche de cijfers vervat in de resolutie, te weten een gemiddelde huur van 248 euro, te laag vindt. De huren zijn dus nog hoger. Net zoals het Nationaal Eigenaarssyndicaat, bevestigen de sprekers dat de huur het resultaat is van een normaal rendement van het geïnvesteerde kapitaal en dat de markt zijn rol vervult. De volksvertegenwoordiger vindt echter dat de markt zijn rol helemaal niet vervult, want er is een sterke vraag die niet gelenigd wordt : de markt is steeds in stijgende lijn en vermindert niet. Het huren is niet alleen het resultaat van een markt, maar men moet huisvesting ook beschouwen als een recht, een primair recht. Er is dus tegelijk een econo-
L'intervenant est étonné d'entendre que M. Michaël Powis de Tenbossche trouve les chiffres contenus dans la résolution, à savoir un loyer moyen de 248 euros, trop bas. C'est donc que les loyers sont encore plus élevés. De même que le SNP, les orateurs affirment que le loyer est le résultat d'un rendement normal du capital investi, et que le marché joue son rôle. Or, le député estime que le marché ne joue pas du tout son rôle, car il y a une forte demande qui est non satisfaite : le marché est toujours en hausse et ne diminue pas. La location est non seulement le résultat d'un marché, mais il faut également considérer le logement comme un droit, un bien de première nécessité. Il y a donc à la fois une composante économique et une composante
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mische component en een sociale component. De categorieën van personen die geen voldoende inkomen hebben om in Brussel een woning te vinden, maken ongeveer 50 % van de huurders uit : zij beschikken zelfs niet over 1.000 euro per maand. De OCMW's kunnen de helft van de Brusselse bevolking niet helpen. Er is dus een tegenstrijdigheid in de woorden van de sprekers over de autoregulerende factor van de markt. Zij wensen tegelijk een fiscale tussenkomst, maar eveneens een huurtoelage om zelfs de huurachterstand te subsidiëren.
sociale. Les catégories de personnes qui n'ont pas de revenus suffisants pour se loger à Bruxelles représentent environ 50 % des locataires : ceux-ci ne disposent même pas de 1.000 euros par mois. Les CPAS ne peuvent pas aider moitié de la population bruxelloise. Il y a donc une contradiction dans le propos des intervenants sur le côté autorégulateurs du marché. En effet, ceux-ci souhaitent à la fois des intervenants fiscaux, mais également une allocationloyer pour subsidier même les arriérés de loyer.
De heer Johan Tackoen antwoordt dat het fundamentele probleem dat is van de mensen die minder dan 1.000 euro per maand hebben. Het is zeer moeilijk om aan die mensen te verhuren. De mensen die een klein inkomen hebben, zullen het goed dat ze huren niet naar behoren onderhouden. Daarom is de spreker voorstander van een huurtoelage, die zou moeten garanderen dat die mensen hun huur kunnen betalen en het goed dat ze huren onderhouden. De overheden moeten hun verantwoordelijkheid kunnen nemen. De heer Alain Daems onderstreept terecht dat het fundamentele probleem dat van het inkomen is.
M. Johan Tackoen répond que le problème fondamental est celui des gens qui ont moins de 1.000 euros par mois. Il est très difficile de louer à ces personnes. Les gens qui ont un petit revenu ne vont pas entretenir convenablement le bien qu'ils louent. C'est pourquoi l'orateur se dit partisan d'une allocation-loyer, qui devrait garantir que ces gens pourront payer leur loyer et entretenir le bien qu'ils louent. Les autorités doivent pouvoir prendre leurs responsabilités. M. Alain Daems a raison de souligner que le problème fondamental est celui du revenu.
Mevrouw Julie Fiszman is het eens met de heer Alain Daems: de autoregulering van de markt is geen efficiënte oplossing. Men moet een oplossing zoeken en de mensen in staat stellen een woning te vinden. Men mag terecht ingrijpen om de markt van de huisvesting te reguleren; huisvesting is een primaire behoefte.
Mme Julie Fiszman partage l'opinion exprimée par M. Alain Daems : l'autorégulation du marché n'est pas la solution efficace. Il faut trouver la solution pour permettre aux gens d'accéder au logement. Il n'est pas illégitime d'intervenir pour réguler le marché du logement, qui se trouve être un bien de première nécessité.
De spreker wenst meer inlichtingen over de activiteiten van het CIB : het gaat volgens de sprekers over 300 vastgoedagentschappen in Brussel en 3.000 in Vlaanderen. Zijn de klanten van die vastgoedagentschappen meer op zoek naar een huurwoning, een investering of een aankoop voor zichzelf ? Als ze investeren, hoe berekenen ze dan hun rendement ?
L'intervenante souhaite plus de renseignements sur les activités de la CIB : il s'agit de 300 agences immobilières à Bruxelles et 3.000 en Flandre, selon les orateurs. Les clients de ces agences immobilières sont-ils davantage en recherche d'une location, d'un investissement ou d'un achat pour eux-mêmes ? Dans le cas où ils investissent, comment calculent-ils leur rendement ?
De heer Michaël Powis de Tenbossche antwoordt dat het vastgoedagentschap altijd de tussenpersoon is tussen de eigenaar en de klanten die trachten te kopen of te huren. Er wordt geen statistiek gemaakt per agentschap. Er is alleen Stadim, een platform dat statistieken opstelt.
M. Michaël Powis de Tenbossche répond que l'agence immobilière est toujours l'intermédiaire entre le propriétaire et les clients qui cherchent à acheter ou à louer. Il n'y a aucune statistique qui est faite agence par agence. Il n'y a que Stadim qui fasse des statistiques.
Mevrouw Julie Fiszman heeft onlangs een persartikel gelezen waarin wordt geponeerd dat er in Brussel 75 % eigenaars zijn. Hoe zit dat precies ?
Mme Julie Fiszman a récemment lu un article de presse disant qu'il existe à Bruxelles 75 % de propriétaires. Qu'en est-il exactement ?
De heer Michaël Powis de Tenbossche antwoordt dat het in Brussel eerder om een verhouding van 50 % gaat.
M. Michaël Powis de Tenbossche répond qu'il s'agit plutôt à Bruxelles d'une proportion de 50 %.
De Voorzitter antwoordt dat men sedert 1989 in Brussel overgegaan is van een verhouding van 40 tot 50 % eigenaars-bewoners. Stadim sprak tijdens een vorige hoorzitting van een tendens naar 80 % eigenaars in Vlaanderen.
Le président répond que depuis 1989, on est passé à Bruxelles d'une proportion de 40 à 50 % de propriétairesoccupants. Stadim parlait, lors d'une précédente audition, d'une tendance à 80 % de propriétaires en Flandre.
De heer Michel Colson wenst in dit stadium twee vragen te stellen : enerzijds het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een eigen karakter, gezien inzonderheid het
M. Michel Colson souhaite, à ce stade, poser deux questions : d'une part la Région de Bruxelles-Capitale a sa spécificité, vu notamment l'exiguïté de son territoire. Or le
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kleine grondgebied. De federale Staat heeft echter beslist om met een samenwerkingsakkoord te werken. Kan een maatregel ter regeling van de huren uit macro-economisch oogpunt in Brussel niet contraproductief zijn als de twee andere Gewesten dat niet doen ?
Fédéral a décidé de procéder par accord de coopération. Du point de vue macroéconomique, une mesure d'encadrement des loyers à Bruxelles ne risque-t-elle pas d'être contre-productive si les deux autres Régions n'y procèdent pas ?
En als de heer Tackoen gewag maakt van fiscale stimuli, waarover gaat het dan precies ?
D'autre part, lorsque M. Tackoen a parlé d'incitants fiscaux, de quoi s'agit-il exactement ?
De heer Michaël Powis de Tenbossche antwoordt dat de drie vastgoedmarkten in elk van de Gewesten verbonden zijn: elke huurder maakt een kosten/batenberekening. Een maatregel in Brussel zou een invloed hebben op de andere markten.
M. Michaël Powis de Tenbossche répond que les trois marchés immobiliers dans chacune des Régions sont en effet liés : chaque locataire fait un calcul de coût/bénéfice. Une mesure au niveau bruxellois aura une influence sur les autres marchés.
De heer Johan Tackoen voegt eraan toe dat, indien men de markt aan één kant beïnvloedt, er gevolgen zullen zijn op de andere marktsegmenten, zelfs die welke in evenwicht zijn. Men merkt voor het ogenblik op dat de huren dalen. Zij neigen immers naar een evenwicht. Het probleem stelt zich voor een categorie van mensen met lage inkomsten die een nieuwe woning zoeken. Het is noodzakelijk dat de overheid maatregelen neemt voor die categorie. Er is echter ook een politieke context nodig om te investeren in de woningen. Als men een maatregel neemt ter regeling in één enkel Gewest, kunnen de mensen de gewestgrens oversteken om iets minder duur te zoeken. Daarom moet men focussen op de problemen die goed omschreven zijn: enerzijds de gebouwen die moeten worden gerenoveerd en anderzijds de vraag om steun. Indien men niet oplet, zullen de huizen leeg blijven.
M. Johan Tackoen ajoute que si on influence le marché d'un côté, il y aura des répercussions sur les autres segments du marché, même ceux qui sont en équilibre. On remarque pour le moment que les loyers sont à la baisse. Ils tentent en effet vers l'équilibre. Le problème se situe pour une catégorie de gens à faible revenus qui cherchent un nouveau logement. Il est nécessaire que les pouvoirs publics prennent des mesures en ciblant cette catégorie-là. Mais il faut aussi un contexte politique qui permette d'investir dans les logements. Si on prend une mesure d'encadrement dans une seule Région, les gens risquent de traverser la frontière régionale pour aller chercher moins cher. C'est pourquoi il faut se concentrer sur les problèmes bien ciblés : d'une part les bâtiments à rénover, et d'autre part la demande à soutenir. Si on ne fait pas attention, les maisons resteront vides.
Inzake de fiscale maatregelen, maakt de heer Tackoen eerder gewag van maatregelen om de renovatie van goederen te bevorderen : de vermindering van de btw voor de renovatie van oude woningen is reeds een stap vooruit : men zou die maatregelen moeten uitbreiden.
En ce qui concerne les mesures fiscales, M. Tackoen parle plutôt de mesures pour favoriser la rénovation des biens : la diminution de la TVA sur les anciennes habitations est déjà une avancée : il faudrait peut-être élargir ce dispositif.
De heer Fouad Ahidar merkt op dat Brussel ook de hoofdstad van Europa is. Op dit moment investeren veel Hollanders in Brussel. De Brusselse medeburgers mogen niet het slachtoffer zijn van die situatie. Ook daar moeten de autoriteiten hun verantwoordelijkheid nemen.
M. Fouad Ahidar fait remarquer que Bruxelles est aussi la capitale de l'Europe. En ce moment, beaucoup de Hollandais investissent à Bruxelles. Les concitoyens bruxellois ne doivent pas être dupes de cette situation. Là aussi, les autorités doivent prendre leurs responsabilités.
De heer Johan Tackoen antwoordt dat zulks een uitdaging is. De « Eurocraten » zoals ze moeten genoemd worden, zoeken soms erg dure dingen bij ons. Als er veel vraag is, zal de verkoopprijs de pan uit rijzen en de prijs van de grond ook. Op lange termijn, zullen de prijzen dus stijgen.
M. Johan Tackoen répond que c'est tout un défi. Les « eurocrates », comme il faut les appeler, cherchent les choses parfois fort chères chez nous. S'il y a beaucoup de demandes, les prix de vente vont augmenter et le prix du terrain aussi. A long terme, cela fait donc augmenter les prix.
De heer Fouad Ahidar vraagt welk percentage van hun klanten Europese klanten zijn.
M. Fouad Ahidar demande quel pourcentage de leur clientèle représentent les clients européens.
De heer Johan Tackoen wijst erop dat de sector van de lage inkomens een probleemsector is. Als men een huurtoelage verleent, geeft men de garantie dat die mensen hun huur zullen kunnen betalen. Er is nood aan een wetgeving die zowel de belangen van de kansarmen als die van de rijken verdedigt.
M. Johan Tackoen fait remarquer que le secteur des bas revenus est un secteur à problème. Si on donne une allocation-loyer, on donne la garantie que ces gens pourront payer leur loyer. Il faut une législation qui respecte les intérêts à la fois des plus démunis et des plus riches.
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Mevrouw Julie Fiszman meent dat er politieke standpunten ingenomen moeten worden : men moet zowel inspelen op het aanbod als op de vraag. Wat de segmentering van de markt betreft, bestaat er een segment van hoge inkomens dat zichzelf reguleert : is dat segment het grootste van de markt ? Volgens haar gaat het om een zeer klein segment, dat maar 5 % vertegenwoordigt. Als men een akkoord vindt dat voor 80 % van de markt een goede zaak is, wat gebeurt er dan met de 20 % die zichzelf zouden reguleren ? Bestaat het gevaar niet dat dit marktsegment ontregeld wordt ? Hoe kan men tegelijk algemeen en per segment optreden ?
Mme Julie Fiszman estime qu'il faudra des prises de position politiques : il faudra intervenir à la fois sur l'offre et sur la demande. En ce qui concerne la segmentation du marché, il existe un marché de hauts revenus qui s'autorégule : est-ce que celui-ci représente une grosse partie du marché ? A son avis, il s'agit d'un très petit segment qui ne représente que 5 %. Si on agit en trouvant un accord qui convienne pour 80 % du marché, qu'en est-il des 20 % qui s'autoréguleraient ? Est-ce que cela ne risquerait pas de déréguler ce segment du marché ? Comment peut-on réfléchir à la fois globalement et par segment ?
Heeft men op de Brusselse markt meer de neiging om een agentschap in te schakelen dan in Vlaanderen ? De spreekster heeft niet die indruk : in Brussel, zijn de mensen eerder geneigd om zelf te gaan kijken.
Dans le marché bruxellois, y a-t-il davantage tendance à passer par une agence qu'en Flandre ? L'oratrice n'en a pas l'impression : à Bruxelles, les gens auront plutôt tendance à aller voir par eux-mêmes.
De heer Michaël Powis de Tenbossche antwoordt dat de mensen die een beroep doen op een vastgoedagentschap het voordeel inzien van een toegevoegde waarde van de dienst die hun aangeboden wordt. Het betreft een hypertechnische markt; vandaar de noodzaak om op een beroep te doen op deskundige hulp.
M. Michaël Powis de Tenbossche répond que les gens qui font appel à une agence immobilière sont ceux qui voient une valeur ajoutée au service que celle-ci peut leur offrir. Il s'agit d'un marché hypertechnique, d'où la nécessité de passer par un professionnel.
Wat de markt van de woningen tegen een lage prijs betreft, bestaat er een risico veroorzaakt door de huurders : zodra men dat risico weggewerkt heeft, zal de markt er veel beter aan toe zijn.
En ce qui concerne le marché des logements à bas prix, il existe un risque dû aux locataires : dès qu'on aura supprimé ce risque, ce marché ira beaucoup mieux.
Mevrouw Julie Fiszman wijst erop dat er SVK's zijn en dat ze goed werken.
Mme Julie Fiszman fait remarquer que les AIS existent et fonctionnent.
De heer Michaël Powis de Tenbossche repliceert dat de SVK's de eigenaars te veel verplichtingen opleggen, met name de huurprijs die zij krijgen is veel te laag.
M. Michaël Powis de Tenbossche rétorque que les AIS représentent trop de contraintes pour les propriétaires, et notamment les loyers qui leur sont offerts sont beaucoup trop bas.
De heer Johan Tackoen legt uit dat de markt waarop de Eurocraten zich begeven voornamelijk die is van de appartementen met twee kamers, van ongeveer 100 m², met een waarde van ongeveer 200.000 euro, voor gemiddelde huurprijs tussen 800 en 1.000 euro. Waarom zijn die prijzen zo hoog ? Die appartementen bevinden zich op terreinen die duur zijn. Men moet dus een oplossing vinden op goedkopere terreinen om de mensen aan te moedigen te investeren.
M. Johan Tackoen explique que le marché vers lequel s'orientent les eurocrates est essentiellement celui des appartements deux chambres, d'environ 100 m2, d'une valeur approximative de 200.000 euros, pour un loyer moyen situé entre 800 et 1000 euros. Pourquoi ces prix sont-ils élevés ? Car ces appartements sont situés là où les terrains sont chers. Il faut donc trouver une solution, là où le terrain est moins cher, pour encourager les gens à investir.
Mevrouw Julie Fiszman antwoordt dat het een illusie is te denken dat de overheid massaal zal investeren in een huurtoelage : de overheid zal altijd de voorkeur geven aan de bouw van openbare woningen.
Mme Julie Fiszman répond qu'il est illusoire de penser que les pouvoirs publics vont investir en masse dans une allocation-loyer : ils préféreront toujours construire des logements publics.
De heer Michaël Powis de Tenbossche wijst erop dat het verbeteren van de garanties voor de verhuurders altijd minder zal kosten dan bouwen.
M. Michaël Powis de Tenbossche signale qu'augmenter les garanties des locataires coûtera toujours moins cher que de construire.
De heer Fouad Ahidar repliceert dat de Staat in dat geval altijd eigenaar blijft. De mensen stappen overigens naar een
M. Fouad Ahidar rétorque que dans ce cas l'Etat reste toujours propriétaire. Par ailleurs, les gens se dirigent vers
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vastgoedagentschap omdat het agentschap betere prijzen kan garanderen voor de eigenaars.
une agence immobilière car celle-ci garantit les meilleurs prix pour les propriétaires.
Mevrouw Julie Fiszman zegt dat de banken enorme winst maken met de huurwaarborgen die gedurende jaren geblokkeerd blijven. In het kader van een onderhandeling, moeten tegenover alle voordelen die aan de eigenaars geboden worden om hun huurrisico te beperken, inspanningen van hun kant staan : de hier gevraagde inspanning is een inspanning op het vlak van de huurprijs.
Mme Julie Fiszman fait remarquer que les banques font des profits énormes sur les garanties locatives, qui restent bloquées pendant des années. Dans le cadre d'une négociation, tous les avantages offerts aux propriétaires pour diminuer leur risque locatif doivent être conditionnés à un effort parallèle de leur part : l'effort demandé ici est un effort sur les loyers.
De heer Johan Tackoen legt uit dat er een verschil is tussen de huursubsidies en de bouw van openbare woningen door de Staat : in het laatste geval moet de Staat zelf zijn woningen onderhouden. Wanneer men een huurtoelage geeft, investeert men 3 %, daar waar men 100 % moet investeren in de bouw en het onderhoud. Met een huurtoelage, kan men veel meer mensen helpen. Wat de garantie betreft, garanderen sommige OCMW's in Vlaanderen de eigenaars niet enkel de betaling van de huurprijs, maar ook maatregelen in geval van problemen, wat veel interessanter kan zijn dan drie maanden wettelijke huurwaarborg. Als het OCMW optreedt zodra er problemen rijzen, voorkomt men het escaleren van dure huurgeschillen.
M. Johan Tackoen explique qu'il existe une différence entre les subsides à la location, et la construction par l'Etat de logements publics : dans ce dernier cas, l'Etat doit entretenir lui-même ses logements. Or quand on donne une allocation-loyer, on investit 3 % là où il faut investir 100 % dans la construction et l'entretien. Avec une allocationloyer, on peut aider beaucoup plus de gens. En ce qui concerne la garantie, certains CPAS en Flandre garantissent aux propriétaires non seulement le paiement de leur loyer, mais aussi leur intervention en cas de problème, ce qui peut se révéler bien plus pratique que les trois mois de garantie légale. Si le CPAS intervient dès les premiers problèmes qui se posent, on évite l'escalade des conflits locatifs onéreux.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt wat volgens de spreker een redelijk rendement is voor een goed dat verhuurd wordt.
Mme Julie Fiszman demande à combien les intervenants estiment un taux de rendement raisonnable d'un bien immobilier en location.
De heer Johan Tackoen antwoordt dat zoiets afhangt van de globale situatie : meerwaarde, onderhoudskosten en dergelijke hangen af van de locatie, de staat van het goed en de toekomstperspectieven. In normale omstandigheden, wordt het rendement van een appartement geraamd op ongeveer 6 %, maar een percentage van 4,5 % is redelijk als de eigenaar mogelijkheden heeft om een meerwaarde te krijgen; in moeilijkere omstandigheden, zou dat rendement 7 % tot 7,5 % moeten halen.
M. Johan Tackoen répond que cela dépend de la situation globale : si on a une plus-value, si on a beaucoup de frais d'entretien, etc. Tout dépend de la localisation, de l'état du bien et des perspectives d'avenir. Dans des circonstances normales, le taux de rendement d'un appartement est estimé aux alentours de 6 %, mais un taux de 4,5 % est convenable si le propriétaire a des possibilités de faire une plus-value ; par contre, dans des circonstances plus difficiles, le rendement devra atteindre 7 % à 7,5 %.
De voorzitter dankt de sprekers voor hun uitleg. * * *
Le président remercie les orateurs pour leurs explications. * * *
11. Hoorzitting met buitenlandse deskundige (vergadering van 06 maart 2007)
11. Audition d'experts étrangers (réunion du 6 mars 2007)
11.1. Hoorzitting met mevrouw Marja Elsinga, van de Technische Universiteit Delft
11.1. Exposé de Mme Marja Elsinga, de la « Technische Universiteit Delft »
De spreekster legt de commissie een aantal slides voor met de voornaamste elementen van haar toelichting die uit zes punten bestaat (zie slide nr. 2).
L'oratrice présente à la commission une série de transparents représentant l'essentiel de son exposé, qui sera articulé en six points (voir transparent n° 2).
Om de situatie in Nederland te begrijpen moet er zich bewust van zijn dat de huisvestingssector helemaal anders verdeeld is dan in België : de tabel op slide nr. 3 geeft een
Pour comprendre la situation aux Pays-Bas, il faut bien se rendre compte que le secteur du logement est tout autrement réparti qu'en Belgique : le tableau du transparent
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onderscheid tussen het deel van de markt dat respectievelijk ingenomen wordt door de private en openbare huursectoren.
n° 3 permet de distinguer la part du marché qu'occupent respectivement les secteurs locatifs privé et public.
In Nederland vertegenwoordigt het bestand van sociale woningen 35 %, terwijl het maar 6 % is in België. De private huursector daarentegen stelt weinig voor in Nederland in vergelijking met België.
Aux Pays-Bas, le parc de logements sociaux représente 35 %, alors qu'il n'est que de 6 % en Belgique. A l'inverse, le secteur locatif privé représente bien peu de choses aux Pays-Bas par rapport à la Belgique.
Als men de historiek van de invoering van een beperking van de huurprijzen bekijkt, stelt men vast dat er na de Tweede Wereldoorlog een gebrek aan woningen geweest is. Nederland heeft dan gekozen voor de gesubsidieerde bouw in de sociale huursector, alsook voor een regeling van de huurprijzen : de Nederlandse regering heeft gemeend dat, als men investeerde in de gesubsidieerde huisvesting, de eigenaar niet de vrijheid mocht hebben om de huurprijs te verhogen en de woningen onbetaalbaar te maken. Dat huisvestingsbeleid paste eveneens in een meer algemeen beleid van loonmatiging.
Si on se penche sur l'historique de l'introduction d'un encadrement des loyers, il faut se rappeler qu'après la deuxième guerre mondiale il y a eu une pénurie de logements. Les Pays-Bas ont alors opté pour la construction subventionnée dans le secteur locatif social, ainsi que pour un encadrement des loyers : le gouvernement néerlandais a ainsi estimé que si on investissait dans le logement subsidié, il ne fallait pas laisser au propriétaire la liberté d'augmenter le loyer et de rendre les logements impayables. Cette politique du logement s'inscrivait également dans une politique plus générale de modération salariale.
Het huisvestingsbeleid van Nederland tussen 1950 en 1975 bestond erin zowel de bouw van woningen te subsidiëren als een regelgeving op te stellen voor de huurprijzen. Tussen 1975 en 1995, gelet op de moeilijkheid voor de mensen om een betaalbare woning te vinden, heeft men de huurtoelage ingevoerd als overgangsmaatregel voor gezinnen met een beperkt inkomen. Toen dacht men dat de markt een evenwicht zou vinden en de huurtoelage niet meer nodig zou zijn. Vanaf 1995 is een belangrijke stap gezet en is de subsidiëring van de bouw van woningen stopgezet : de sociale verhuurders zijn voortaan financieel onafhankelijk en verantwoordelijk voor de bouw van woningen tegen een redelijke prijs. In het kader van het huisvestingsbeleid van Nederland, bestaan er vandaag nog enkel de huurtoelage en de regeling van de huurprijzen, waarover vandaag heel wat debatten gevoerd worden.
La politique du logement menée par les Pays-Bas entre 1950 et 1975 a été à la fois de subsidier la construction de logements et d'établir une réglementation encadrant les loyers. Entre 1975 et 1995, étant donné la difficulté pour les gens de trouver un logement abordable, on a introduit l'allocation-loyer comme une mesure provisoire pour les ménages à faibles revenus. On pensait alors que le marché s'équilibrerait et que l'allocation-loyer ne serait plus nécessaire. A partir de 1995, un pas important a été franchi en arrêtant la subsidiation de la construction des logements : les bailleurs sociaux sont désormais financièrement indépendants et responsables pour la construction de logements à prix abordables. Il n'y a plus aujourd'hui, comme politique du logement aux Pays-Bas, que l'allocation-loyer et l'encadrement des loyers, qui fait aujourd'hui l'objet de beaucoup de débats.
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De regelgeving voor de huurprijzen is zowel van toepassing op de private sector als op de sociale sector. Zij bevat vier elementen :
La réglementation des loyers s'applique à la fois au secteur privé et au secteur social. Elle comporte quatre éléments :
een maximumhuurprijs die voor iedere woning vastgesteld wordt, gebaseerd op de kwaliteit ervan;
un loyer maximal établi pour chaque logement, basé sur la qualité de celui-ci;
een jaarlijkse stijging van de huurprijzen die gereglementeerd en beperkt wordt;
une augmentation annuelle des loyers réglementée et limitée;
de bescherming van de huurovereenkomst;
la protection du contrat de bail;
de huurcommissie : wanneer er een verschil is tussen verhuurders en huurders.
la commission locative : lorsqu'il y a un litige entre bailleurs et locataires.
De maximumhuurprijs is vooral belangrijk op het ogenblik dat een nieuwe woning vrij komt. Die maximumhuur-
Le loyer maximum est surtout important à déterminer lorsqu'un nouveau logement se libère. Ce loyer maximum
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prijs wordt bepaald op basis van de kwaliteit van de woning en volgens een systeem van punten. De slides nrs 9 en 10 geven de criteria waarop dat puntensysteem gebaseerd is. Dat systeem is voornamelijk gebaseerd op de oppervlakte van de woning, waar extra punten worden gegeven voor de uitrusting (verwarming, isolatie, uitrusting van de keuken, uitrusting voor gehandicapte personen
); de omgeving is belangrijk; de aanwezigheid van een tuin of een balkon doet het aantal punten ook toenemen. De vorm van de woning is ook belangrijk; een eengezinswoning krijgt meer punten dan een appartement. De ruimere omgeving heeft ook belang : de nabijheid van een school, openbaar vervoer enz. Er worden tot slot punten afgetrokken naargelang de hinder die kan bestaan.
est déterminé sur la base de la qualité du logement, exprimée sous forme de points. Les transparents nos 9 et 10 donnent les critères sur lesquels est fondé ce système de points. Celui-ci se base principalement sur la superficie du logement, mais des points supplémentaires sont donnés pour l'équipement (le chauffage, l'isolation, l'équipement de la cuisine, les équipements pour personnes handicapées
); l'élément voisinage est important; le fait qu'il y ait un jardin ou un balcon fait aussi augmenter le nombre de points. La forme du logement est également importante : une maison unifamiliale recevra plus de points qu'un appartement. L'environnement a également une importance : la proximité d'une école, de transports en commun, etc. Enfin, on enlève des points en fonction des nuisances qui peuvent exister.
In totaal zal een woning maximum 250 punten krijgen. In Nederland vertegenwoordigt een gemiddelde woning ongeveer 120 punten. Op basis van die punten, wordt de maximumhuurprijs bepaald, die door de verhuurder gerespecteerd moet worden. Dat systeem is van toepassing op 95 % van de huurwoningen. De resterende 5 % zijn de duurste woningen, die zich boven de grens van de liberalisering bevinden, de huur is vastgesteld is op 615 euro per maand. In de private huursector wordt de maximumhuurprijs van 615 euro beschouwd als de referentiehuurprijs; voor de sociale woningen is de situatie anders, omdat de sociale verhuurder ervoor moeten zorgen dat de woningen betaalbaar blijven. Sociale verhuurders voeren vaak een eigen betaalbaarheidsbeleid waarbij zij niet streven naar maximale huren. Er kunnen grote verschillen bestaan in sociale huurprijzen binnen de steden.
Au total, un logement recevra au maximum 250 points. Aux Pays-Bas, un logement moyen représente environ 120 points. Sur la base de ces points, on fixe alors le loyer maximum, qui s'impose dès lors au bailleur. Ce système s'applique à 95 % des logements locatifs. Les 5 % restants sont les plus coûteux, qui se situent au-delà de la limite de libéralisation, fixée à 615 euros/mois. Dans le secteur locatif privé, le loyer maximum de 615 euros est considéré comme le loyer de référence; pour le logement social, c'est différent, car les bailleurs sociaux doivent faire en sorte que les logements restent abordables. Les bailleurs sociaux mènent souvent leur propre politique d'accessibilité qui ne tend pas vers le loyer maximum. Il peut exister de grandes variations de loyers sociaux à l'intérieur même des villes.
Het tweede element is de jaarlijkse algemene stijging van de huurprijs. De aldus verhoogde huurprijs mag een maximum van 615,02 euro per maand niet overschrijden. De stijging wordt ieder jaar vastgesteld door het Nederlandse parlement en is het resultaat van een percentage dat rekening houdt met de inflatie, en dat verhoogd wordt met een percentage bepaald door het parlement. In 2006 bedroeg het maximale stijgingspercentage 3,2 % per woning. Een extra regel is van toepassing op de sociale verhuurders : de stijging mag maximum 2,5 % bedragen voor het geheel van alle woningen die zij te huur aanbieden.
Un deuxième élément est celui de l'augmentation annuelle généralisée des loyers. Le loyer ainsi augmenté ne peut dépasser un maximum de 615,02 euros/mois. Cette augmentation est fixée chaque année par le Parlement néerlandais, et résulte d'un pourcentage reflétant l'inflation, augmenté d'un pourcentage déterminé par le Parlement. En 2006, ce pourcentage maximal d'augmentation est de 3,2 % par logement. Une règle supplémentaire s'applique aux bailleurs sociaux : l'augmentation doit être de 2,5 % maximum sur l'ensemble de tous les logements qu'ils mettent en location.
De sociale huurprijzen schommelen rond 74 % van de maximumhuurprijs. Men is dus ver verwijderd van het maximum. Zelfs in de private sector is dat percentage niet 100 % maar 85 %. De maximale huurprijzen zijn dus geen markthuurprijzen: op sommige plaatsen zou een verhuurder die een woning tegen de maximumhuurprijs te huur zou aanbieden, geen huurder vinden omdat de markt zich onder de maximumhuurprijs bevindt.
En moyenne, les loyers sociaux se situent aux alentours de 74 % du loyer maximum. On est donc bien loin en-deçà du maximum. Même dans le secteur privé, ce pourcentage n'est pas de 100 % mais de 85 %. Les loyers maxima ne sont donc pas des loyers de marché : en effet, à certains endroits, un bailleur qui mettrait un logement en location au loyer maximum ne trouverait pas de locataire, car le marché est en-deçà du loyer maximum théorique.
Wat de bescherming van de huurders betreft, zijn de gebruikelijke huurovereenkomsten van onbeperkte duur. Die regelgeving biedt dus een maximale bescherming aan de huurder. Het Nederlands Burgerlijk Wetboek geeft maar zeer weinig mogelijkheden aan de verhuurder om de huur-
En ce qui concerne la protection des locataires, les baux en vigueur sont des baux à durée indéterminée. Cette réglementation offre donc une protection maximale du locataire. Le Code civil néerlandais n'offre que très peu de possibilités au bailleur de rompre le bail : si ce n'est pas un « bon
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overeenkomst te verbreken : als het geen « goede huurder » is, als men het goed dringend zelf wil gebruiken, of als de woning op achteruitgaat.
locataire », si on a un besoin urgent de l'utiliser soi-même, ou si le logement se détériore.
De huurcommissies zijn het laatste element van die maatregelen. Die commissies zijn onafhankelijk en houden zich bezig met de geschillen tussen de eigenaars en de huurders. De voorzitter van de commissie is onafhankelijk en de leden vertegenwoordigen op paritaire wijze de huurders en de verhuurders. In Nederland bestaan 59 huurcommissies.
Les commissions locatives sont le dernier élément de ce dispositif. Ces commissions sont indépendantes, et s'occupent des litiges entre propriétaires et locataires. Le président de la commission est indépendant, et les membres représentent de manière paritaire les locataires et les bailleurs. Il existe aux Pays-Bas 59 commissions locatives.
Wat zijn de voordelen en de nadelen van dat systeem voor huurregulering ?
Quels sont les avantages et les inconvénients de ce système d'encadrement des loyers ?
Voor de huurders bevat dat systeem tal van voordelen : de huurprijzen blijven redelijk; de regelgeving is duidelijk en overal dezelfde. Het nadeel is enerzijds dat het systeem complex is en anderzijds dat de locatie van de woning niet meetelt in het puntensysteem. Men stelt de prijs vast maar houdt geen rekening met de wijk, of die aantrekkelijk is of niet. Vanaf 1 juli 2007 zal de Nederlandse regering het puntensysteem aanvullen met de geschatte waarde van de wijk : in een aantrekkelijke wijk zal een woning dus meer punten krijgen.
Pour les locataires, le système comporte beaucoup d'avantages : les loyers restent toujours abordables; la réglementation est claire, c'est la même chose partout. L'inconvénient est que d'une part le système est complexe, et d'autre part la localisation du logement n'est pas valorisée dans le système de points. On fixe le prix, mais sans tenir compte du quartier, s'il est attrayant ou non. Dès le 1er juillet 2007, le gouvernement néerlandais complétera le système de points par la valeur estimée du quartier : dans un quartier attrayant, un logement comportera donc plus de points.
Voor de verhuurder is het voordeel dat hij weet waaraan zich te houden, maar het nadeel is dat hij zeer beperkt is op het vlak van het rendement. Voor de overheid biedt het systeem de garantie dat er altijd een kwaliteitsvolle en betaalbare huisvesting bestaat. Het systeem is ook zeer interessant voor de overheid, omdat het de uitgaven voor subsidiëring (huurtoelage) beperkt. Het nadeel is dat de overheid zich veel zorgen maakt over de bouw van woningen, omdat het systeem de investeringen afremt.
Pour le bailleur, l'avantage est qu'il sait toujours à quoi s'en tenir, mais le désavantage est qu'il est très limité dans ses possibilités de rendement. Enfin, pour les pouvoirs publics, le système offre une garantie d'avoir toujours du logement de qualité et abordable. Le système est aussi très intéressant pour les pouvoirs publics, car il limite les dépenses de subvention (allocation-loyer). L'inconvénient est que les pouvoirs publics se préoccupent fort de la production de logements, car ce système freine les investissements.
De jongste vijf jaar is er in Nederland heel wat gedebatteerd over die kwestie. De liberalen zijn voorstander van de vrijmaking van de woningmarkt. Gedurende vijf jaar, tijdens de vorige meerderheid, zijn er heel wat ramingen en berekeningen gemaakt. Maar eind december 2006 zijn alle liberaliseringsplannen opgegeven. Het nieuwe regeringsakkoord geeft het idee van de liberalisering totaal op.
Ces cinq dernières années, les Pays-Bas ont beaucoup débattu au sujet de cette question. Les libéraux sont partisans de la libéralisation du marché du logement. Pendant cinq ans, sous la précédente majorité, beaucoup d'estimations et de calculs ont été faits. Mais fin décembre 2006, les plans de libéralisation ont tous été écartés. L'accord du nouveau gouvernement abandonne totalement l'idée de la libéralisation.
In Nederland zijn de kosten voor de huurtoelagen zeer hoog. Er werden sociale woningen geprivatiseerd mits de sociale verhuurders bepaalde regels naleefden. Die maatschappijen zijn financieel autonoom en vaak rijk : de Nederlandse regering oefent druk uit opdat die financieel bijdragen tot het huisvestingsbeleid. De sociale verhuurders hebben onlangs een aanbod van 600 miljoen aan de Nederlandse regering gedaan, maar dat voorstel is nog niet uitgevoerd.
Aux Pays-Bas, les coûts de l'allocation-loyer sont très élevés. On a privatisé des logements sociaux, moyennant le respect par les bailleurs sociaux de certaines règles. Ces sociétés sont autonomes financièrement, souvent riches : le gouvernement néerlandais fait pression pour qu'ils contribuent financièrement à la politique du logement. Les bailleurs sociaux ont récemment fait une offre de 600 millions au gouvernement néerlandais, mais cette proposition n'a pas encore été mise en uvre.
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De huurtoelage is in 1975 ingevoerd, in het begin als een voorlopige maatregel, om de overgang naar een markteconomie van de huisvesting te verzachten, vooral voor de lage inkomens. Nederland is echter nog niet klaar om nu uit dat systeem te stappen.
L'allocation-loyer a été introduite en 1975, au départ comme une mesure temporaire, afin d'atténuer la transition vers une économie de marché du logement, surtout pour les bas revenus. Mais les Pays-Bas ne sont pas encore mûrs pour sortir actuellement de ce système.
De totale begroting voor de huurtoelagen voor Nederland bedraagt 1,765 miljoen euro per jaar. De huurtoelage gaat naar 986.000 gezinnen en bedraagt gemiddeld voor ieder gezin 148 euro per maand voor een gemiddelde huurprijs van 379 euro.
Le budget total de l'allocation-loyer pour les Pays-Bas s'élève à 1,765 milliard d'euros par an. L'allocation-loyer concerne 986.000 ménages, et se monte en moyenne pour chaque ménage à 148 euros/mois pour un loyer moyen de 379 euros.
De doelgroep van de huurtoelage is 30 % van de gezinnen in de huursector. De maximuminkomens om in aanmerking te komen voor de huurtoelage worden gegeven in de tabel van slide nr. 20. Daar wordt een onderscheid gemaakt tussen de alleenstaanden en de gezinnen van verschillende personen, tussen de personen onder en boven de 65 jaar. Ieder persoon met een laag inkomen kan dus een beroep doen op de subsidie.
Le groupe-cible de l'allocation-loyer concerne 30 % des ménages dans le secteur locatif. Les revenus maximum pour bénéficier de l'allocation-loyer sont repris dans le tableau du transparent n° 20. Celui-ci fait la distinction entre les personnes seules et les familles de plusieurs personnes, entre les personnes en-dessous et au-delà de 65 ans. Toute personne qui a un bas revenu peut donc faire appel à cette subvention.
Hoe werkt het systeem van huurtoelagen ? Met andere woorden, wie heeft recht op welk bedrag ? Het is een zeer complex systeem, dat de tabel van slide nr. 21 tracht uit te leggen.
Comment fonctionne le système d'allocation-loyer ? Autrement dit, qui a droit à quel montant ? C'est un système fort complexe, que le tableau du transparent n° 21 tente d'expliquer.
Er is eerst een eerste schijf van de huurprijs, de normhuurprijs. De normhuurprijs is afhankelijke van het inkomen en bedraagt 195,89 euro per maand voor de laagste inkomens. De normhuur is hoger naarmate het inkomen van het huishouden in kwestie hoger is. De normhuurprijs moet iedereen zelf betalen. De tweede schijf van de huurprijs, de zogeheten kwaliteitskortingsgrens, is een schijf tussen 195,89 en 339,08 euro. De schijf wordt voor 100 % gesubsidieerd, ongeacht de begunstigde. De andere subsidieschijven hangen af van de leeftijd of de familiale situatie van de begunstigde.
Il y a d'abord une première tranche du loyer, le loyer standard, qui dépend des revenus et qui s'élève à 195,89 euros/mois pour les plus bas revenus. Ce loyer standard est plus élevé si les revenus du ménage concerné sont plus élevés. Ce loyer standard, tout le monde doit le payer lui-même. La deuxième tranche du loyer, appelée réduction de qualité, est la tranche qui se situe entre 195,89 et 339,08 euros. Cette tranche est subventionnée à 100 %, quel que soit le bénéficiaire. Les autres tranches de subvention dépendent de l'âge ou de la situation familiale du bénéficiaire.
Voor een jongere onder de 23 jaar is er geen enkel subsidie meer als hij een woning betrekt met een huurprijs hoger dan 339 euro per maand.
Un jeune de moins de 23 ans, s'il occupe un logement dont le loyer est supérieur à 339 euros/mois, ne bénéficie plus d'aucune subvention.
Wat gebeurt er voor een alleenstaande tussen 23 en 65 jaar als de huurprijs hoger is dan 339 euro per maand ? De Nederlandse regering meent dat als mensen wensen te wonen in een iets luxueuzer woning, zij daar zelf gedeeltelijk kunnen toe bijdragen. Daarom bestaat er een aftoppingsgrens van 485,33 euro. Die derde schijf wordt voor 75 % gesubsidieerd.
Pour une personne seule, entre 23 et 65 ans, que se passe-t-il si le loyer est plus cher que 339 euros/mois ? Le gouvernement néerlandais estime que si les gens veulent vivre dans un logement un peu plus luxueux, ils peuvent y contribuer eux-mêmes partiellement, et c'est pourquoi il existe une limite d'écrêtement à 485,33 euros. Cette troisième tranche est subsidiée à 75 %.
Boven de aftoppingsgrens en tot maximum 615,01 euro is er een subsidie van 50 % maar enkel voor alleenstaanden en voor bejaarden. Boven de grens van 615 euro is er geen enkele subsidie meer. Voor gezinnen van twee personen en meer wordt de vierde schijf van de huurprijs niet gesubsidieerd, maar voor de gezinnen met meer dan twee personen bevindt de aftoppingsgrens zich op 520,12 euro.
Au-delà de la limite d'écrêtement et jusqu'au maximum de 615,01 euros, il est prévu une subvention de 50 %, mais uniquement pour les personnes seules et pour les personnes âgées. Au-delà de la limite de 615 euros, il n'y a plus de subvention du tout. Pour les ménages de deux personnes et plus, la quatrième tranche de loyer n'est pas subsidiée, mais pour les ménages de plus de deux personnes, la limite d'écrêtement se situe à 520,12 euros.
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Dat systeem maakt het dus mogelijk om de mensen een redelijk bedrag te geven. Voor een huurprijs van 590 euro per maand krijgen de mensen ongeveer meer dan 100 euro per maand.
Ce système permet donc aux gens de recevoir des montants appréciables. Pour un loyer de 590 euros/mois, les gens reçoivent plus de 100 euros/mois environ.
Wat zijn de voor- en nadelen van de regeling ? Voor de huurder wordt een woning betaalbaar. Het nadeel is dat de subsidie vermindert als het loon stijgt, er is dus een soort « armoedeval ».
Quels sont les avantages et les inconvénients du système ? Pour le locataire, ce système assure la payabilité du logement. Mais l'inconvénient est que la subvention diminue si le salaire augmente, il y a donc une sorte de « piège à la pauvreté ».
Voor de verhuurder bestaat de zekerheid van de vraag. Zelfs voor de duurste woningen is het interessanter voor de verhuurder om de huurprijs tot 615 euro te verminderen, om de vraag van begunstigden van de huurtoelage te doen toenemen. Er zijn dan ook heel wat woningen juist onder grens van 615 euro.
Pour le bailleur, ce système garantit la demande. Même pour les logements plus coûteux, il est plus intéressant pour le bailleur de réduire le loyer à 615 euros, afin d'accroître la demande des bénéficiaires de l'allocation-loyer. C'est pourquoi il y a beaucoup de logements qui se situent juste sous la limite des 615 euros.
Voor de overheid is het een efficiënt instrument, dat veel geld vereist. De regeling kan dus tot een opwaartse prijzenspiraal leiden : de verhuurder kan de huurprijs verhogen zonder dat de mensen het merken. De huurprijsregulering beperkt dat effect doordat voor ieder woning en maximale huur wordt bepaald.
Pour les pouvoirs publics, il s'agit d'un outil efficace, mais qui nécessite beaucoup d'argent. Ce système peut conduire à une surenchère de prix : le bailleur peut augmenter son loyer plus facilement, sans que les gens ne le remarquent. L'encadrement des loyers limite cet effet en fixant un loyer maximum pour chaque logement.
Voor het ogenblik wordt er in Nederland veel gedebatteerd over het kwaliteitsristorno. Men denkt aan een systeem van woningcheques (vouchers) die aan elk gezin met dergelijke inkomens toegewezen zouden worden, om een bepaald type gezin te doen intrekken in een bepaald type woning. Men zet de huurders er dus toe aan om de beste prijs/kwaliteitsverhouding te zoeken. Het tweede punt van het debat is de vraag waarnaar het bedrag van 600 miljoen van de sociale verhuurders zal gaan : naar de huurtoelage of een wijziging van het sociale huisvestingsbeleid.
Pour l'instant, le débat tournant autour de la ristourne de qualité fait rage aux Pays-Bas. On réfléchit à l'idée d'un système de chèques-logement (vouchers) qui seraient attribués pour chaque ménage disposant de tels revenus, afin de faire correspondre tel type de ménage à tel type de logement. On vise donc à inciter les locataires à obtenir le meilleur rapport qualité/prix. Le deuxième point du débat est de savoir à quoi vont être affectés les 600 millions offerts par les bailleurs sociaux : à l'allocation-loyer ou à un changement de la politique sociale du logement.
Tot slot zijn de huurregulering en de huurtoeslagen zeer interessante instrumenten voor een huisvestingsbeleid met voor- en nadelen die sterk bepaald worden door de context.
En conclusion, la réglementation des loyers et l'allocation-loyer sont des instruments très intéressants dans une politique de logement avec des inconvénients et des avantages qui dépendent très fort du contexte.
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Gedachtewisseling
Echange de vues
De heer Olivier de Clippele wijst erop dat heel wat Nederlanders naar België komen wonen. Worden zij gedreven door een gebrek aan woningen ? Zoeken zij een bepaald type woning die zij in Nederland niet vinden of zijn de fiscale voorwaarden interessanter in België ?
M. Olivier de Clippele fait observer que beaucoup de Hollandais viennent s'installer en Belgique : sont-ils poussés par une pénurie de logements ? Cherchent-ils un certain type de logement qu'ils ne trouvent pas aux Pays-Bas, ou est-ce parce que les conditions fiscales sont plus intéressantes en Belgique ?
De private huurmarkt bedraagt maar 11 % in Nederland, maar wat is de verhouding binnen die 11 % tussen particulieren en maatschappijen ?
Si le marché locatif privé ne représente que 11 % aux Pays-Bas, quelle est la proportion, au sein de ces 11 %, entre les particuliers et les sociétés ?
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Wie zijn overigens de sociale verhuurders ? Worden die gesubsidieerd ? Gaat het om sociale maatschappijen, pensioenfondsen, handelsvennootschappen of gemengde vennootschappen ?
Par ailleurs, qui sont les bailleurs sociaux ? Sont-ils subsidiés ? Sont-ce des sociétés sociales, des fonds de pension, sociétés commerciales ou mixtes ?
Wat is het aandeel van de investeringen in huurwoningen in Nederland ? De spreekster heeft het gehad over 5 % geliberaliseerde woningen. Zal dat cijfer stijgen of dalen ?
Quelle est encore la part de l'investissement immobilier locatif aux Pays-Bas ? L'oratrice a parlé de 5 % de logements libéralisés. Ce chiffre est-il appelé à augmenter ou à diminuer ?
Heeft de huurregulering in Nederland zin als er geen huurtoelage aan gekoppeld wordt ?
Enfin, est-ce que la réglementation des loyers a un sens, aux Pays-Bas, sil elle n'est pas accompagnée de l'allocation-loyer ?
Mevrouw Marja Elsinga antwoordt dat de Nederlanders die naar België komen wonen helemaal niet gedreven worden door een gebrek aan woningen, maar wel omdat België enerzijds een aantrekkelijk land is om tal van redenen en omdat anderzijds de prijzen voor koopwoningen lager zijn dan de prijzen in Nederland. De niet-begrensde fiscale aftrekbaarheid voor de aankoop van een woning doet de prijzen van de woningen in Nederland sterk stijgen.
Mme Marja Elsinga répond que les Néerlandais qui viennent habiter en Belgique ne sont pas du tout poussés par une pénurie de logements, mais d'une part parce que la Belgique est un pays attractif pour une quantité de raisons, et d'autre part parce que les prix du logement acquisitif sont inférieurs à ceux pratiqués aux Pays-Bas : en effet, la déduction fiscale non plafonnée pour l'achat d'un logement fait considérablement augmenter les prix des habitations aux Pays-Bas.
De private huursector vertegenwoordigt immers 11 % in Nederland, waarvan de helft institutionele investeerders zijn: pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, grote handelsvennootschappen die zich richten op de duurste huursector, vooral in de grootsteden. De andere helft bestaat uit particulieren die soms verschillende woningen te huur aanbieden, maar het zijn geen professionals.
Le secteur locatif privé représente en effet 11 % aux Pays-Bas, dont la moitié sont des investisseurs institutionnels : les fonds de pension, les sociétés d'assurance, des grandes sociétés commerciales qui louent dans le secteur locatif haut de gamme, principalement dans les grandes villes. L'autre moitié sont des particuliers, qui ont parfois plusieurs biens à louer, mais ce ne sont pas des professionnels.
De sector van de sociale verhuring bestond in het begin uit private huisvestingsverenigingen die onder de woningwet vielen en die streng gereguleerd werden tot in 1995. Die maatschappijen hebben gebouwd wat de Staat hen vroeg, met overheidsmiddelen, om te verhuren onder de voorwaarden gesteld door de Staat. Daarnaast beschikt iedere gemeente in Nederland over een huisvestingsmaatschappij die als taak heeft erop toe te zien dat de armsten een woning vinden. Het zijn gesubsidieerde organisaties zoals die welke geliberaliseerd zijn en onder de regulering van de Staat gevallen zijn.
En ce qui concerne le secteur de la location sociale, c'était à l'origine des corporations de logement privées qui, en tombant sous le coup de la loi sur le logement (woningwet), ont été fortement réglementées jusqu'en 1995. Ces sociétés ont construit ce que l'Etat leur demandait, avec des fonds publics, afin de louer aux conditions voulues par l'Etat. Parallèlement à cela, chaque commune aux Pays-Bas dispose d'une société de logement, qui a comme rôle de veiller à ce que les plus pauvres puissent se loger. Ce sont des organisations subsidiées comme celles-là qui ont été libéralisées et sont tombées sous la régulation de l'Etat.
De huurregulering en de huurtoelage zijn nauw met elkaar verbonden in Nederland, maar het is mogelijk om maar één enkel begeleidend systeem te hebben zonder huurtoelage. De huurregulering strekt er vooral toe de grote winsten op de private markt te voorkomen, alsook onredelijke huurprijzen.
Les systèmes d'encadrement des loyers et d'allocationloyer sont étroitement imbriqués aux Pays-Bas, mais il est très possible de n'avoir qu'un système d'encadrement sans allocation-loyer. L'encadrement des loyers vise surtout à éviter des excès de bénéfices dans le marché privé, et des loyers déraisonnables.
Mevrouw Marie-Paule Quix dankt de spreker voor haar uiteenzetting. Een van de grote problemen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is dat er helemaal geen huurregulering is. Als men de uiteenzetting van mevrouw Elsinga volgt, stelt men vast dat er sociale huisvestingsmaatschappijen bestaan die erg verschillen van de maatschappijen hier. Maar wat is een « sociale huurder » in Nederland ?
Mme Marie-Paule Quix remercie l'oratrice de son exposé. Un des gros problèmes qui se pose en Région de Bruxelles-Capitale est qu'il n'y a pas du tout de régulation des loyers. Si on suit l'exposé de Mme Elsinga, on voit qu'il y a des sociétés de logement social qui sont très différentes d'ici. Mais qu'est-ce qu'un « locataire social » aux PaysBas ? Les conditions d'accès à l'allocation-loyer ont l'air
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De toegangsvoorwaarden voor de huurtoelage blijken veel strenger dan de toegangsvoorwaarden voor de sociale huisvesting in Brussel. Als een woning die een maximum van 250 punten krijgt verhuurd wordt tegen 615 euro, zou men kunnen denken dat de « gemiddelde » woning die volgens mevrouw Elsinga 120 punten waard is, dan slechts tegen 300 euro verhuurd zou worden !
bien supérieures aux conditions d'accès au logement social à Bruxelles. Par ailleurs, si un logement qui reçoit un maximum de 250 points se loue à 615 euros, on pourrait penser que le logement « moyen », qui, selon Mme Elsinga, vaut 120 points, se louerait alors à 300 euros !
De spreekster vraagt ook hoe de criteria betreffende de hinder gemeten worden die de punten voor een woning verminderen.
L'oratrice demande aussi comment sont mesurés les critères de nuisance qui font diminuer les points attribués à un logement.
Mevrouw Carla Dejonghe sluit zich aan bij de vraag van haar collega Marie-Paule Quix. Kunnen de sociale huurders over een onroerend goed beschikken ? Hoe staat het met de situatie van de huisvesting in Amsterdam, indien de locatie niet meetelt voor de toekenning van punten ? Is er bijzondere druk op de woningen in de hoofdstad ?
Mme Carla Dejonghe s'associe à la question de sa collègue Marie-Paule Quix. Les locataires sociaux peuvent-ils disposer d'un bien immobilier ? Qu'en est-il de la situation du logement à Amsterdam, si la localisation n'entre pas en ligne de compte pour l'attribution des points ? Y a-t-il une pression particulière sur les logements dans la capitale ?
Hoe zit het met de kosten voor de controle van het systeem ? Moeten de huurovereenkomsten geregistreerd worden ? Bestaat er een typehuurovereenkomst ? De spreker vraagt ook of de sociale huurders ertoe neigen zelf een woning te kopen, of is dat uitgesloten ?
Par ailleurs, qu'en est-il des coûts du contrôle du système ? Les baux doivent-ils être enregistrés ? N'y a-t-il pas un contrat de bail type ? L'intervenante demande également si ces locataires sociaux ont tendance à acheter à leur tour un logement, ou si c'est exclu.
Hoe staat het met de huurcommissies die optreden om de conflicten tussen de huurders en verhuurders te beslechten ? In welke mate is een beslissing van een van de commissies definitief ? Is er nog beroep mogelijk ?
Qu'en est-il des commissions locatives qui interviennent pour régler des conflits entre locataires et bailleurs ? Dans quelle mesure une décision prise par une de ces commissions est définitive ? Y a-t-il encore des recours possibles ?
De « sociale verhuurders » zouden volgens mevrouw Elsinga over heel wat geld beschikken : krijgen die nog subsidies van de Staat ? Hoe komt het dat de maatschappijen over zoveel geld beschikken ?
Les « bailleurs sociaux » disposeraient, d'après Mme Elsinga, de beaucoup d'argent : reçoivent-ils encore des subsides de l'Etat ? Comment se fait-il que ces sociétés disposent de tant d'argent ?
Wat is het fiscale stelsel dat van toepassing is op de onroerende goederen ? De vraag is belangrijk gelet op de beperking van de huurprijzen in Nederland.
Enfin, quel est le régime fiscal applicable aux biens immobiliers ? Cette question a toute son importance en regard de la modération des loyers pratiqués aux Pays-Bas.
Mevrouw Marja Elsinga wil eerst een misverstand ophelderen : een woning met 250 punten zou, als men de berekening toepast, aan een veel hogere prijs verhuurd worden dan 615 euro. De gemiddelde huurprijs bedraagt 370 euro (slide nr. 19).
Mme Marja Elsinga souhaite d'abord lever un malentendu : un logement comportant 250 points devrait, si on applique le calcul, se louer beaucoup plus cher que 615 euros. Le loyer moyen s'élève à 379 euros (transparent n° 19).
Wat de typische « sociale huurder » betreft, geven de maximuminkomens in slide nr. 20 recht op de huurtoelage die zowel van toepassing is in de private sector als in de sociale sector. Er zijn in de private huurwoningen veel gezinnen met een beperkt inkomen, die men in België « sociale huurders » noemt. De sociale huisvesting vertegenwoordigt 35 % van het woningbestand in Nederland; er zijn echter niet zoveel arme huurders. Het gaat over zowel lage inkomens als over mensen met gemiddeld inkomen, rond 30 tot 50.000 euro/jaar. De sociale sector is veel ruimer dan in België en heeft niet enkel betrekking op de armsten.
En ce qui concerne le « locataire social » type, les revenus maxima donnés dans le transparent n° 20 donnent accès à l'allocation-loyer, qui s'applique aussi bien au secteur privé qu'au secteur social. Il y a beaucoup de ménages à faibles revenus, qu'on appelle en Belgique « locataires sociaux », dans le logement locatif privé. Par ailleurs, le logement social représente 35 % du parc de logement aux Pays-Bas; or il n'y a pas autant de locataires pauvres. Il s'agit aussi bien de personnes à faibles revenus que de personnes à revenus moyens, se situant aux alentours de 30 à 50.000 euros/an. Le secteur social est beaucoup plus large qu'en Belgique, et ne vise pas juste les plus pauvres.
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Mevrouw Marie-Paule Quix wijst erop dat in Brussel slechts 8 % van de woningen sociaal zijn, terwijl meer dan 50 % van de bevolking in aanmerking komt voor een sociale woning. De situatie in Nederland lijkt helemaal anders te zijn.
Mme Marie-Paule Quix fait observer qu'à Bruxelles, 8 % du parc immobilier seulement est social, alors que plus de 50 % de la population entre en considération pour l'obtention d'un logement social. La situation hollandaise a l'air tout à fait différente.
Mevrouw Marja Elsinga antwoordt op de vraag van de huurcommissies: die zijn onafhankelijk, maar vallen ondanks alles onder het ministerie voor huisvesting. Zij kunnen klachten van huurders behandelen: bijvoorbeeld voor de huurstijgingen of het onderhoud dat door de eigenaar niet gedaan wordt. De commissies zullen dan vragen op de huurprijs te verminderen of het onderhoud uit te voeren.
Mme Marja Elsinga répond à la question des commissions locatives : celles-ci sont indépendantes, mais relèvent malgré tout du ministère du logement. Elles peuvent être saisies des plaintes de locataires : par exemple pour des augmentations de loyer ou des problèmes d'entretien qui ne sont pas effectués par le propriétaire. Les commissions demanderont alors de diminuer le loyer ou de faire l'entretien.
De commissies houden zich ook bezig met de vaststelling van het puntenaantal, met inbegrip van de beschrijving van de positieve en negatieve externe elementen, waarvoor de commissies criteria hanteren die subjectief kunnen lijken maar die werkelijkheidsgetrouw zijn.
Les commissions s'occupent également de la fixation du nombre de points, en ce compris la détermination des éléments extérieurs positifs et négatifs, pour lesquels les commissions disposent de critères, qui peuvent paraître subjectifs mais qui correspondent bien à la réalité.
Hoe een beroep in te stellen tegen de beslissing van de commissies ? Marja Elsinga geeft aan dat zij geen expert is op dit gebied, maar navraag zou moeten doen om de vraag precies te beantwoorden. Haar indruk is dat de beslissingen niet op grote schaal betwist worden.
Comment introduire un recours contre la décision des commissions ? Marja Elsinga signale qu'elle n'est pas experte dans ce domaine et qu'elle devrait s'informer pour apporter une réponse précise à cette question. Elle a l'impression que ces décisions ne sont pas contestées massivement.
Mevrouw Carla Dejonghe vraag of enkel huurders een klacht kunnen indienen bij de commissies.
Mme Carla Dejonghe demande s'il n'y a que des locataires qui portent plainte devant ces commissions.
Mevrouw Marja Elsinga antwoordt bevestigend : als de verhuurders een klacht hebben gaan ze rechtstreeks naar de rechter van het kanton. De verhuurder kan zich soms tot de commissie wenden voor de stijging van de huurprijs, bijvoorbeeld wanneer hij moderniseringswerken uitgevoerd heeft.
Mme Marja Elsinga répond par l'affirmative : si les bailleurs ont un grief, ils vont directement chez le juge du canton. Le bailleur peut s'adresser parfois à la commission pour l'augmentation du loyer, par exemple lorsqu'il a effectué des modernisations.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt aan mevrouw Elsinga om aan de commissie de wetteksten te bezorgen omtrent de huurregeling, voornamelijk met betrekking tot de wijze waarop de maximumprijs vastgesteld wordt en de wijze waarop de punten gegeven worden. Hoe verloopt de jaarlijkse verhoging ? In Brussel heeft men een zeer slecht beeld van de huurmarkt omdat de belastinggrondslag niet de huurprijs is. Hoe kan men een goede kennis van de huurmarkt in Nederland hebben en zijn er sancties als de verhuurders de huurregeling niet toepassen ?
Mme Julie Fiszman demande à Mme Elsinga de faire parvenir à la commission les textes législatifs qui régissent l'encadrement des loyers, principalement la manière dont on fixe le prix maximum et dont on détermine les points. Comment se passe l'augmentation annuelle ? A Bruxelles, il y a une très mauvaise connaissance du marché locatif, parce que la base imposable n'est pas le loyer. Comment peut-on avoir une si bonne connaissance du marché locatif aux Pays-Bas, et y a-t-il des sanctions prévues si les bailleurs ne pratiquent pas le système de régulation ?
Mevrouw Marja Elsinga zal aan de commissie de teksten bezorgen die in detail uitleggen hoe de huurprijzen verhoogd worden en hoe de punten verdeeld worden.
Mme Marja Elsinga fera parvenir à la commission les textes qui expliquent en détail comment se passent l'augmentation des loyers et la répartition des points.
In Nederland is er een grote traditie van gesubsidieerde huisvesting door de overheid : subsidies geven creëert een belangrijke gegevensbank. Er bestaat dus een ruime traditie wat betreft de inzameling van gegevens. De huurregeling is wettelijk en die overtreden is onwettig : er bestaat rechtsspraak met beslissingen in dat verband door de huurcommissies.
Aux Pays-Bas, il y a une grande tradition du logement subsidié par les pouvoirs publics : le fait de donner des subsides crée un base de données importantes. Il y a donc toute une tradition sur le rassemblement d'informations. Le système d'encadrement des loyers est légal, et y contrevenir est illégal : il existe toute une jurisprudence de décisions rendues à ce sujet par les commissions locatives.
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De heer Olivier de Clippele wijst erop dat de private eigenaars in Nederland 5 % vertegenwoordigen maar 25 % in België en tot 50 % in Brussel. De verhoudingen zijn dus helemaal omgekeerd. Waarom zijn er zo weinig investeringen van particulieren geweest voor de verhuring ? Wat is de evolutie van de investeringen ? Waarom denkt men eraan het systeem te dereguleren ? Wat is het systeem van « wooncheques » (vouchers) ? Wordt het puntensysteem verlaten ? Welk bestuur is er nodig om dat puntensysteem te beheren ? In Nederland moet men soms zeer lang op een wachtlijst staan alvorens een woning te krijgen, terwijl men hier in België onmiddellijk een overeenkomst kan tekenen.
M. Olivier de Clippele fait remarquer que, si aux PaysBas les propriétaires privés représentent 5 %, ils représentent 25 % en Belgique, et jusqu'à 50 % à Bruxelles. Les proportions sont donc tout à fait inversées. Pourquoi y a-til si peu d'investissement de particuliers pour la location ? Quelle est l'évolution de l'investissement ? Pourquoi songet-on à déréguler le système ? Qu'est-ce que le système de « chèques-logement » (vouchers) ? Va-t-on quitter le système de points ? Quelle est l'administration nécessaire pour gérer ce système de points ? Aux Pays-Bas, il faut parfois s'inscrire très longtemps sur une liste d'attente avant d'avoir un logement, alors qu'ici en Belgique il est possible de signer tout de suite un bail.
Mevrouw Marja Elsinga antwoordt dat er zo weinig private investeringen zijn omdat de sociale sector die zeer concurrentieel is zo sterk aanwezig is. Anderzijds als men vergelijkt met het duurste segment, ziet men de concurrentie van de investeringsmaatschappijen en van de markt van koopwoningen. Als men een bepaald inkomen heeft, is het vanwege de aftrekbaarheid van de hypotheekrente interessanter om in de privé-sector te kopen dan te huren. Als men hogere inkomens heeft, kan men zeer snel een woning vinden in de gedereguleerde sector. Maar in het algemeen, als men een gemiddeld inkomen heeft, wacht men soms vijf jaar om een aantrekkelijke betaalbare en kwaliteitsvolle woning te vinden. De mensen zijn bereid om zolang te wachten. Er zijn ook woningen in minder gezellige wijken en daar vindt men een woning binnen het jaar.
Mme Marja Elsinga répond que la raison pour laquelle il y a si peu d'investissement privé est la présence très importante du secteur social, qui est très concurrentiel. D'un autre côté, si on compare avec le segment le plus cher, on rencontre la concurrence des sociétés d'investissement et du marché acquisitif. Si on a un certain revenu, il est plus intéressant, du point de vue de la déductibilité des intérêts hypothécaires, d'acheter que de louer dans le secteur privé. Si on a des revenus supérieurs, on peut trouver un logement très rapidement dans le secteur dérégulé. Mais en général, si on a un revenu moyen, on attend parfois cinq ans pour obtenir un logement attrayant payable et de bonne qualité. Les gens sont prêts à attendre tout ce temps. Il y a aussi des habitations dans des quartiers moins agréables, et là, on trouve un logement dans l'année.
Voor de Tweede Wereldoorlog waren er veel particuliere verhuurders. De verhouding is blijven verminderen door de concurrentie van de sociale sector en de koopsector; vandaag zit men aan 5 %. Dat cijfer kan nog verminderen. Wat de institutionele investeerders betreft, blijft de verhouding tamelijk stabiel: het gaat om 5 %. De investeerders kijken ook voornamelijk naar de dure gedereguleerde markt.
Avant la Deuxième guerre mondiale, il y avait beaucoup de bailleurs particuliers. Cette proportion n'a fait que diminuer, à cause de la concurrence du secteur social et du secteur acquisitif, pour atteindre aujourd'hui les 5 %. Ce chiffre risque encore de diminuer. Par contre, en ce qui concerne les investisseurs institutionnels, la proportion reste assez stable : il s'agit de 5 %. Ces investisseurs visent aussi, principalement, le marché dérégulé, haut de gamme.
Mevrouw Céline Fremault heeft nog vragen bij het puntensysteem : wie bepaalt het aantal punten, en op basis van welke criteria ?
Mme Céline Fremault s'interroge encore sur le système de points : qui détermine le nombre de points, et sur quels critères ?
Mevrouw Marja Elsinga antwoordt dat de huurcommissies de punten bepalen op basis van objectieve criteria van de regering waarover de commissie niets te zeggen heeft, maar ook op basis van meer subjectieve criteria zoals de omgeving waarover de commissie zelf een oordeel kan hebben.
Mme Marja Elsinga répond que ce sont les commissions locatives qui déterminent les points, sur la base de critères objectifs déterminés par le gouvernement, sur lesquels la commission n'a pas de pouvoir d'appréciation, et sur la base de critères plus subjectifs, comme l'environnement, sur lesquels la commission a elle-même un pouvoir d'appréciation.
Mevrouw Isabelle Emmery heeft vragen bij de tabel op slide nr. 21 : het systeem lijkt geen rekening te houden met de hogere kosten van grote woningen. Mevrouw Elsinga leek te zeggen dat men de niet-subsidiëring van de vierde schijf van de huurprijs wou verantwoorden door het feit dat het om luxe gaat. Maar hoe kan men een woning voor een groot gezin gelijkstellen met luxe ? Het gaat eerder om comfort.
Mme Isabelle Emmery s'interroge sur le tableau du transparent n° 21 : ce système ne semble pas tenir compte du coût plus élevé des grands logements. Mme Elsinga semblait dire qu'on justifiait la non-subvention de la quatrième tranche du loyer par le fait qu'il s'agit d'un luxe. Mais comment peut-on assimiler un logement adapté à une grande famille à du luxe ? Il s'agit plutôt de confort.
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Mevrouw Marja Elsinga is het daar helemaal mee eens : het onderscheid tussen luxe en comfort is moeilijk : voor een groot gezin is een grote woning een basisbehoefte. Dat debat is in Nederland gevoerd en heeft geleid tot de tabel die aan de commissie voorgesteld is : er is een aftoppingsgrens op 520 euro in plaats van 485 euro. De grens is dus hoger.
Mme Marja Elsinga marque tout à fait son accord avec cette remarque : la distinction entre luxe et confort est délicate : pour une grande famille, un logement de grande taille est un besoin de première nécessité. Ce débat a eu lieu aux Pays-Bas, et a débouché sur le tableau qui a été présenté à la commission : il y a une limite d'écrêtement qui se monte à 520 euros au lieu de 485 euros. La limite est donc plus élevée.
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De heer Michel Colson wil mevrouw Elsinga nog twee vragen stellen. In Nederland is er een huurregeling, is het sociale woningbestand zeer groot en is er een zeer dure huurtoelage. Zijn er onderzoeken over het invloed van al die maatregelen op de staat van het onroerend patrimonium in Nederland ? Bestaan er in de grote Nederlandse steden, zoals in België, programma's voor de renovatie van oude woningen ?
M. Michel Colson souhaite encore poser deux questions à Mme Elsinga. Aux Pays-Bas, on a un système d'encadrement, un parc immobilier social très important et une allocation-loyer extrêmement onéreuse. Avec tous ces ingrédients, y a-t-il des études sur l'influence de toutes ces mesures sur l'état du patrimoine immobilier aux Pays-Bas ? Y a-t-il dans les grandes villes hollandaises, comme en Belgique, des programmes de rénovation du bâti ancien ?
Is er na al die maatregelen een evolutie van het aantal eigenaars-bewoners in Nederland ? Hebben de mensen er nog belang bij om eigenaar te worden ?
Avec toutes ces interventions, y a-t-il une évolution du nombre de propriétaires-occupants aux Pays-Bas ? Les gens ont-ils encore un intérêt à devenir propriétaires ?
Mevrouw Marja Elsinga antwoordt dat er verschillende onderzoeken over de Nederlandse vastgoedmarkt bestaan, maar die zijn zeer beperkt. Thans is er meer aandacht voor een economische analyse van de gevolgen van de huurregeling en de huurtoelage voor de vastgoedmarkt. Het is pas sinds het jongste decennium dat men in Nederland de huisvesting als een vastgoedmarkt beschouwd. Men keert dus terug naar de waarden van de markteconomie. Maar er bestaat geen onderzoek op zich naar de gevolgen van de huurregeling en de huurtoelage voor de staat van de woningen in Nederland.
Mme Marja Elsinga répond qu'il existe plusieurs études sur le marché immobilier néerlandais, mais en nombre très limité. Il y a actuellement un regain d'intérêt pour analyser au point de vue économique les effets des systèmes d'encadrement des loyers et d'allocation-loyer sur le marché immobilier. Ce n'est que depuis la dernière décennie que l'on considère le logement aux Pays-Bas comme un marché immobilier. Il y a donc un retour aux valeurs de l'économie de marché. Mais il n'y a pas, en tant que telle, une étude des effets des systèmes d'encadrement des loyers et d'allocation-loyer sur l'état des biens aux Pays-Bas.
Er bestaat wel een economische analyse van het rendement dat institutionele investeerders op de privémarkt kunnen verwachten. Er zijn lobbies die gekant zijn tegen de huurregeling, maar uit de analyse blijkt dat de investeerders zich tevreden kunnen stellen met het rendement dat het bestaande systeem biedt. Het indirecte rendement, te weten het gevolg van de opeenvolgende stijgingen van de huurprijs, is zeer hoog, en wordt becijferd op ongeveer 15 tot 16 %.
Il y a bien une analyse économique des rendements que peuvent obtenir, sur le marché privé, les investisseurs institutionnels. Il y a des lobbies qui militent contre l'encadrement des loyers, mais l'analyse montre que ces investisseurs peuvent se contenter du rendement que leur offre le système en place. Le rendement indirect, cest-à-dire la conséquence des hausses successives de loyer, est très élevé, et se chiffre à ± 15 à 16 %.
Voor de particuliere verhuurders zijn er geen negatieve gevolgen op het onderhoud van de goederen : er zijn nog enkele problemen met de kwaliteit in de sector, hoewel er in het verleden subsidies gegeven zijn voor het onderhoud van de goederen, met als gevolg dat vandaag het probleem met de kwaliteit van de woningen zeer klein is. Er zijn bepaalde private verhuurders die niet meer investeren in het onderhoud van hun goed omdat zij het verwachte rendement niet halen. In Nederland bestaan er bijvoorbeeld wel regels voor een minimumkwaliteit van de woningen: indien een bepaalde minimum kwaliteit niet gehaald wordt, is de eigenaar verplicht om onderhouds- en inrichtingswerken uit te voeren.
Pour les bailleurs particuliers, il n'y a pas de conséquences négatives sur l'entretien des biens : il y a encore certains problèmes de qualité dans ce secteur, bien que dans le passé, des subsides aient été donnés pour l'entretien des biens, ce qui fait qu'aujourd'hui, le problème de la qualité des logements est très limité. Il y a certains bailleurs privés qui n'investissent plus dans l'entretien de leur bien, car ils n'en retirent pas le rendement qu'ils espèrent. Mais il existe par contre, aux Pays-Bas, des règles de qualité minimum pour les logements : si un certain degré minimum de qualité n'est pas atteint, le propriétaire est obligé d'effectuer des travaux d'entretien et d'aménagement.
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Wat de evolutie betreft van de eigenaars-bewoners van de jongste tien jaar, is het bestand van de koopwoningen met meer dan 10 % gestegen. Het gaat voor een ogenblik om een prioriteit van de Nederlandse regering om koopwoningen aan te moedigen. De jongste tijd zijn er veel debatten over de aftrekbaarheid van de hypotheekrentes. Maar de aftrekbaarheid kan de Nederlandse begroting miljarden kosten. Ondanks de maatschappelijke discussie en de mening van verschillende belangenorganisaties om de hypotheekrenteaftrek te verminderen, weigert de regering nog altijd om de hypotheekrentes aftrekbaar te maken omdat de regering voorrang geeft aan de stabiliteit van de markt. Toch moedigt de regering de aankoop van woningen aan door de sociale verhuurders te vragen om hun woningen te verkopen.
En ce qui concerne l'évolution des propriétaires-occupants, ces dix dernières années, le parc acquisitif a augmenté de plus de 10 %. Il s'agit actuellement d'une priorité du gouvernement néerlandais de stimuler le logement acquisitif. Ces derniers temps, il y a beaucoup de débats sur la déduction des intérêts hypothécaires. Mais cette déduction risque de coûter des milliards au budget néerlandais. Malgré la discussion sociale et l'opinion de différents groupements d'intérêt pour diminuer la déduction des intérêts hypothécaires, le gouvernement refuse toujours d'introduire la déduction des intérêts hypothécaires, car il privilégie la stabilité du marché. Néanmoins, il encourage à l'achat, en invitant les bailleurs sociaux à vendre des logements.
De heer Michel Colson vraagt of de sociale verhuurders die ertoe gebracht worden om woningen op de koopmarkt aan te bieden, gebonden zijn aan plafonds of voorwaarden.
M. Michel Colson demande si les bailleurs sociaux qui sont amenés à remettre des biens sur le marché acquisitif, sont tenus par des plafonds ou des conditions.
Mevrouw Marja Elsinga antwoordt bevestigend : de sociale verhuurders zijn financieel onafhankelijk. Zij investeren sterk in de stadsrenovatie en hebben veel geld nodig om dat te doen; zij moeten dan ook ontvangsten krijgen door goederen uit hun patrimonium te verkopen en door de gemengdheid in de wijken tussen koopwoningen en huurwoningen te bevorderen. Dat beleid van gemengdheid maakt het mogelijk om zowel de waarden van de wijken te verhogen door voor gemengdheid te zorgen en voor opbrengsten te zorgen voor de maatschappijen die actief zijn in de stadsrenovatie. Ook de koopmarkt wordt daarmee aangezwengeld.
Mme Marja Elsinga répond affirmativement : les bailleurs sociaux sont financièrement indépendants. Ils investissent beaucoup dans la rénovation urbaine, et ont besoin de beaucoup d'argent pour ce faire; c'est pourquoi ils doivent générer des recettes, en vendant des biens de leur patrimoine, en privilégiant la mixité dans les quartiers entre les logements acquisitifs et les logements locatifs : cette politique de mixité permet à la fois d'augmenter la valeur des quartiers en créant une mixité, de générer des ressources pour les sociétés actives dans la rénovation urbaine, et de stimuler le marché acquisitif.
De voorzitter bedankt mevrouw Marja Elsinga voor haar antwoorden.
Le président remercie Mme Marja Elsinga pour ses réponses.
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11.2. Hoorzitting met mevrouw Anne Laferrère, van het Nationaal Instituut voor de Statistiek en de Economische Studies (INSEE van Parijs)
11.2. Exposé de Mme Anne Laferrère, de l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) de Paris
Mevrouw Anne Laferrère bezorgt de commissie een reeks opmerkingen betreffende het voorstel van resolutie dat besproken wordt.
Mme Anne Laferrère remet à la commission une série de remarques concernant la proposition de résolution en discussion.
1. De Brusselse situatie
1. La situation bruxelloise
Een huisvestingsmarkt
Un marché du logement
Een bevolking die in aantal toeneemt, maar heterogeen is en vele armen telt : een kwart van de gezinnen heeft minder dan 1.000 euro per maand; een kwart heeft geen beroepsactiviteit.
Une population en augmentation, mais hétérogène, avec de nombreux pauvres : un quart de ménages ont moins de 1.000 euros par mois, un quart n'ont pas d'activité professionnelle.
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Woningen die heterogeen zijn, maar in zijn geheel beschouwd van povere kwaliteit : bijna 20 % heeft geen basiscomfort, 40 % heeft geen centrale verwarming.
Des logements aussi hétérogènes, mais dans l'ensemble de piètre qualité : près de 20 % sans le confort de base, 40 % sans chauffage central.
Ondanks die geringe kwaliteit, is er een tekort aan huurwoningen tegen lage huurprijs : 10 % van het woningenbestand kan bestempeld worden als sociale woning of noodwoning.
Malgré cette faible qualité, une pénurie de logements locatifs à faible loyer : 10 % du parc peut être qualifié de « social » ou « intermédiaire ».
De prijs van de huizen is op vijf jaar tijd met 59 % gestegen; de prijs van de appartementen met 56 %; de prijs van de investeringspanden met 77 %.
Des hausses de prix de 59 % sur 5 ans pour les maisons, 56 % pour les appartements, 77 % pour les immeubles de rapport.
De huurprijzen zijn op 6 jaar van 25 % tot 40 % gestegen. Aanwezigheid van huisjesmelkers.
Des hausse de loyers sur 6 ans de 25 % à 40 %. Présence de « marchands de sommeil ».
die niet zonder paradoxen is
qui n'est pas sans paradoxes
Huurprijzen die lager zijn in vergelijking met andere hoofdsteden : de gemiddelde huurprijs van 482 euro per maand ligt nauwelijks hoger dan de maximale huurprijs voor een nieuwbouw van 40m² in de geconventioneerde sector in Parijs en in de rand.
Des niveaux de loyers qui restent bas comparés aux autres capitales : le loyer moyen de 482 euros/mois est à peine supérieur au loyer plafond d'un 40m² neuf du secteur conventionné à Paris et dans les communes limitrophes.
De huurprijzen die hoger liggen dan in de rest van het land blijven evenwel laag in vergelijking met andere grote Europese steden.
De même pour les prix, plus hauts que dans le reste du pays, ils restent bas comparés à d'autres grandes villes européennes.
Waarom worden de eigenaars-verhuurders er niet toe aangespoord om die oude woningen te renoveren en ze daarna duurder te verhuren ? Als het goedkoper is om zich in de gordel te vestigen (wat normaal is), waarom degenen met de laagste inkomens dan niet aansporen zich daar te huisvesten ? Is dat te wijten aan de afwezigheid van openbaar vervoer ? Dat zijn twee voorbeelden van vragen die de spreekster stelt bij het bekijken van de plaatselijke situatie.
Pourquoi les propriétaires bailleurs bruxellois n'ont-ils pas d'incitation à rénover ces logements vétustes pour louer plus cher ? S'il est moins cher de se loger en couronne (ce qui est naturel), pourquoi ne pas encourager les plus modestes à y aller ? Est-ce l'absence de transport en commun ? Ce sont deux exemples de questions que le lecteur étranger à la situation locale se pose.
Vragen zonder antwoord in het verslag
Questions sans réponses dans le rapport
Is het mogelijk Brussel te analyseren zonder de gordelgemeenten ?
Est-il possible d'analyser Bruxelles sans sa couronne ?
Wie woont er in de gordel en wie betaalt er dus gronden/of lokale belastingen ?
Qui loge en couronne, et donc qui y paye des impôts fonciers et/ou locaux ?
Wie woont er in Brussel en betaalt er dus grond- en/of lokale belastingen ?
Qui loge à Bruxelles, et donc qui y paye des impôts fonciers et/ou locaux ?
Welk huisvestingbeleid voert de federale overheid? Welke steun wordt er toegekend ? Is dat beleid afgestemd op het lokale beleid ?
Quelle est la politique de logement fédérale ? Quelles aides ? Articulation avec une politique locale.
Wie zijn die Brusselse armen ? Bejaarden, jongeren, legale of illegale migranten, met een job, zonder werk ?
Qui sont ces Bruxellois pauvres : des personnes âgées, des jeunes, des immigrés en situation régulière, irrégulière,
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Bestaat het probleem erin een woning te vinden voor erg bescheiden individuen (daklozen, mensen die slecht gehuisvest zijn, zonder werk) of arme werknemers (regelmatig maar laag inkomen, personeel uit de overheidssector, van de reinigingsdiensten, verpleegster of verplegers, onderwijzend personeel, enz.). De oplossing voor het huisvestingsprobleem zal niet dezelfde zijn voor al die gevallen: bescheiden gezin of individu zonder werk, zelfs zonder woning en totaal marginaal; legale migrantenarbeider die het slachtoffer is van rassendiscriminatie of migrant zonder papieren.
avec emploi, sans emploi ? Le problème est-il de loger des individus très modestes (sans abris, mal logés, sans emploi) ou des travailleurs pauvres (revenus faibles mais réguliers, employés des services publics- éboueurs, infirmières, instituteurs
). La solution logement ne sera pas la même dans tous ces cas : famille modeste ou individu sans emploi voire sans abri totalement désocialisé ; travailleur immigré régulier en butte à la discrimination raciale ou immigré sans papier.
Wie zijn de eigenaars-verhuurders ? Particulieren, maatschappijen ?
Qui sont les propriétaires bailleurs ? Des particuliers, des sociétés ?
Wie zijn de nieuwe inwoners ? Rijke internationale ambtenaren die geen belasting betalen en die gebruik maken van de diensten van de stad Brussel zonder fiscale tegenprestatie; mensen zonder papieren ?
Qui sont les nouveaux habitants ? De riches fonctionnaires internationaux défiscalisés, qui bénéficieraient des services de la ville de Bruxelles sans contrepartie fiscale; des sans papiers ?
Rol van het belastingsstelsel
Rôle de la fiscalité
Er wordt vaak gealludeerd op de nefaste gevolgen van de belastingregeling, inzonderheid die betreffende de inkomstenbelasting : fictieve huur voor de eigenaars-bewoners, huurinkomsten voor de verhuurders. Het lijk erop dat er een forfaitaire regeling bestaat die weinig rekening houdt met de werkelijke inkomsten en dus met de prijzen. (bladzijde 8 : het is niet heel duidelijk waarom dat kadastraal inkomen met 40 % wordt verhoogd; elders bestaat een vermindering van 40 % voor kosten). Op bladzijde 13 staat te lezen dat de vastgoedbelasting niet aanspoort tot het vastleggen van gematigde huurprijzen : waarom niet ? Over welke regeling gaat het ?
Il est souvent fait allusion dans le papier à des effets néfastes du régime fiscal, en particulier celui de l'impôt sur le revenu : loyer « fictif » des propriétaires occupants, revenu locatif des bailleurs. Il semble qu'il y ait un système de forfait peu propice à la vérité des revenus et donc des prix. (page 8 : pas très clair de voir pourquoi ce revenu cadastral est majoré de 40 %; j'ai lu ailleurs une minoration de 40 % pour frais). P. 13 « la fiscalité immobilière n'incite pas à la fixation de loyers modérés » : pourquoi ? Quel mécanisme ?
Belastingen voor de eigenaars ? Er is geen sprake van grondbelasting. Is dat de bevoegdheid van de federale overheid ?
Fiscalité des propriétaires ? il n'est pas fait mention de taxe foncière. Relève-t-elle du niveau fédéral ?
Andere bronnen van de stad : bedrijven, besturen ?
Autres ressources de la ville : entreprises, administrations ?
De band en de wisselwerking tussen die lokale en federale belastingregeling en tussen de statuten van de enen en de anderen (bewoners, niet-bewoners) lijkt voor een externe observator van cruciaal belang. Het is niet heel duidelijk welke de fiscale basisbronnen van Brussel zijn.
Le lien et le jeu entre ces fiscalité locales et fédérales, et entre les statuts des un et de autres (résidents, non résidents) semblent cruciaux pour un observateur extérieur. On ne comprend pas bien quelle sont les bases des ressources fiscales de Bruxelles ?
Er wordt vastgesteld dat vraag en aanbod niet op elkaar zijn afgstemd « de marktmechanismen werken niet » (bladzijde 5).
Le constat est celui d'une inadéquation entre offre et demande « les mécanismes de marché ne fonctionnent pas » (page 5).
2. Voorgestelde oplossingen
2. Solutions proposées
Een kort overzicht van de voorgestelde oplossing, waarbij sommige alleen worden vermeld en andere zelfs helemaal niet aan bod komen.
Passons en revue les solutions proposées, certaines seulement évoquées, d'autres même pas mentionnées du tout.
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De leegstaande woningen benutten : dat zijn er 28.000, dus 5,3 %, wat te weinig is om aan de vraag te voldoen. Bij wijze van vergelijking : in 2002 bedroeg het percentage leegstaande woningen 6,2 % in de Parijse agglomeratie, een historisch erg laag percentage. Er is nood aan een zekere « reserve » wat leegstaande woningen betreft. Maar als een eigenaar een woning liever laten leegstaan dan ze te verhuren, dan moet men hem vragen waarom : te weinig opbrengst, terughoudendheid, gevaar niet betaald te worden, te weinig waarborgen om terug over zijn goed te kunnen beschikken om het te verkopen of om er zelf in te trekken ? In voorkomend geval, moet men daar iets aan doen: huurwaarborgfonds, efficiënt optreden van de rechtbanken in geval van geschillen, enz. Zijn de leegstaande woningen niet ongezond ?
Mobilisation des logements vacants : leur nombre 28 000, donc un taux de 5,3 %, paraît trop faible pour suffire à la demande. Un point de comparaison, le taux de vacance en 2002 était de 6,2 % en agglomération parisienne, taux jugé historiquement très bas. Un volant de logements vacants de rotation est nécessaire. Ensuite si un propriétaire maintient un logement vacant plutôt que de le louer, il faut s'interroger sur les causes de son comportement : manque de rentabilité, rigidité, risque d'impayés, absence de garantie de pouvoir récupérer son bien pour vendre ou se loger ? Et le cas échéant s'y attaquer : fond de garantie des loyers, efficacité des tribunaux en cas de litiges, etc. Les logements vacants ne sont-ils pas insalubres ?
Huurtoelage : er wordt terecht gewezen op het inflatoir karakter ervan. De huurtoelage veronderstelt ook een belastingsbron die eraan besteed moet worden op regelmatige basis. Als het de bedoeling is om daardoor het huuraanbod te verhogen, dan moet men dat niet per se verwerpen, want hogere huurprijzen kunnen een aansporing zijn voor de verhuurders om hun oude woningen te renoveren.
Allocation-loyer : on mentionne à juste titre son effet inflationniste. Elle suppose aussi une ressource fiscale à y affecter régulièrement. Si le but est de stimuler l'offre locative, ce n'est pas forcément à rejeter, car la hausse des loyers peut être une condition pour conduire les bailleurs à rénover leurs logements vétustes.
In de heel sociale gevallen, kan men de woningen door een tussenpersoon laten verhuren, tegen marktprijs; de tussenpersoon verhuurt aan een bescheiden huurder, tegen een lage prijs, de « regering » financiert het verschil via een huurtoelage (experiment dat in Londen is gevoerd, gebaseerd op een verdeling van de opdrachten tussen het gemeentebestuur (verantwoordelijk voor de huisvesting voor de « plaatselijke armen »), de tussenpersoon-beheerder (betaald door de gemeente) en de nationale belastingplichtige (die de genereuze huurtoelagen financiert).
Dans les cas « très sociaux », on peut faire louer les logements par un intermédiaire, au prix du marché; l'intermédiaire louant à un locataire modeste à un prix plus faible, le « gouvernement » finançant la différence par une allocation de loyer (expérience menée à Londres, basée sur un partage des tâches entre municipalité (responsable du logement des « pauvres locaux », intermédiaire gestionnaire payé par la municipalité, et contribuable national financeur via les allocations de loyer généreuses).
Regulatie/regeling van de huren
Régulation/encadrement des loyers
Het verslag heeft het terecht niet over blokkering. De nefaste gevolgen van een blokkering van huurprijzen zijn immers alombekend :
Le rapport à juste titre ne parle pas de blocage. En effet les conséquence néfastes d'un blocage des loyers sont bien connues :
De huidige en toekomstige huurders betalen een lagere huur.
Les locataires en place, et ceux qui arrivent à entrer sur le marché y gagnent un loyer faible.
De eigenaars-verhuurders zien de waarde van hun woning dalen aangezien de toekomstige inkomsten dalen op het ogenblik dat de blokkering wordt doorgevoerd en zelfs wordt aangekondigd. Nieuwe verhuurders worden niet aangespoord om op de markt te komen. De huidige verhuurders worden aangespoord om hun woningen minder te onderhouden; de woningen verloederen. Het gevaar bestaat dat de kwaliteit van de woning, die nu al zorgwekkend is, nog verslechtert.
Les propriétaires bailleurs voient la valeur de leur logement baisser, puisque les revenus futurs baissent, au moment de la mise en uvre, voire de l'annonce, du blocage. De nouveaux bailleurs ne sont pas incités à entrer sur le marché. Les bailleurs actuels sont incités à moins entretenir leurs logements; ceux-ci se dégradent. Risque d'aggraver une situation qualitative déjà préoccupante.
Die afname van het aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, maakt het voor de nieuwkomers moeilijk om zich te huisvesten. De praktijk van de overname, sleutelgeld, de zwarte markt, dreigen onder de huurders of de verhuura-
Cette baisse de l'offre en quantité et qualité rend difficile le logements des nouveaux arrivants. La pratique de la reprise, du pas de porte, le marché noir, risquent de se développer parmi les locataires, ou les agences de location. Au
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gentschappen ingang te vinden. In de loop der tijd, zullen de huurders voor wie de huur geblokkeerd blijft zich verrijken en ze zullen uiteraard blijven; bij het gebrek aan woningen, komt dan nog onbillijkheid aangezien de gezinnen die geen onderdak meer zullen vinden jongeren zijn die minder middelen hebben dan de huurders die al een woning huren. De woonmobiliteit wordt aangetast net zoals de economische leefbaarheid van de stad.
fil du temps, les occupants des logements dont le loyer est bloqué s'enrichissent, et bien sûr, restent; à la pénurie s'ajoute l'injustice puisque les ménages ne pouvant se loger sont des jeunes moins fortunés que les locataires en place. La mobilité résidentielle est affectée, de même que la vitalité économique de la ville.
Een eenvoudige regeling heeft minder averechtse gevolgen. Ze kan verantwoord zijn voor een economist als er asymmetrie aan informatie is of als de verhuurders een werkelijk monopolie hebben ten opzichte van de huurders. Laten we de twee voorbeelden nemen. Slechte wederzijdse informatie is patent : de verhuurder kent zijn huurder niet op voorhand (verloedering of onderhoud van het goed, regelmatigheid van de betalingen, goed nabuurschap), terwijl de huurder niet alle kwaliteiten en gebreken van de woning kent en die slechts in de loop der tijd zullen blijken. Wegens dat gevaar voor verloedering of niet betaling, worden de huurprijzen vastgesteld op een gemiddelde dat hoger ligt dan wanneer dat risico niet zou bestaan. Een huurder draagt trouwens maar een gedeelte van de kosten van de verloedering die hij aan de woning zou aanbrengen omdat hij, in tegenstelling tot de eigenaar, geen belang heeft bij de stijging van de waarde van de woning. Om die reden nemen een aantal minder zorgzame gezinnen hun toevlucht tot de huursector, wat het gevaar voor verloedering nog bewerkstelligt.
Un simple encadrement a des effets moins pervers. Il peut se justifier pour un économiste s'il y a asymétrie d'information, ou si les bailleurs ont réellement un pouvoir de monopole face aux locataires. Reprenons ces deux éléments. La mauvaise information réciproque est patente : le bailleur ne connaît pas ex ante la qualité de son locataire (dégradation ou entretien du bien, régularité du paiement, comportement de bon voisinage), tandis que le locataire ne connaît pas toutes les qualités et défauts du logement qui ne se révéleront qu'au fil du temps. A cause de ce risque de dégradation ou d'impayés, les loyers sont fixés en moyenne plus hauts qu'ils ne le seraient en l'absence de risque. Par ailleurs, un locataire ne supporte qu'en partie le coût des dégradations qu'il apporte au logement car il n'est pas intéressé comme l'est le propriétaire dans l'augmentation de la valeur du logement. Il y a pour cette raison une sélection des ménages les moins soigneux vers le secteur locatif, qui renforce le risque de dégradation.
Omdat de huurder de voorgestelde woning niet goed kent, bestaat het gevaar dat hij te veel betaalt voor een woning die in slechte staat is. De monopoliesituatie is het gevolg van het feit dat iedere woning uniek is, wat de capaciteit van de huurder vermindert om elders te gaan zien of de prijs niet interessanter is. Dat wordt nog verergerd door de transactiekosten : van woning of van huurder veranderen kost meer dan van bakker veranderen als het brood slecht is. In geval van een markt onder spanning, is de huurder bereid om het even wat te aanvaarden. Het is dan ook normaal om de verhoudingen tussen de huurders en de eigenaars te reguleren. Dat is in het belang van de huurder aangezien de eigenaar in het algemeen de keuze heeft om te verkopen en zijn geld elders te beleggen.
Parce qu'il ne connaît pas bien le logement proposé, le locataire risque de surpayer un logement de piètre qualité. Quant à la situation de monopole elle vient de ce que chaque logement est unique, ce qui diminue la capacité du locataire à « aller voir ailleurs » si le prix est meilleur. Ceci est aggravé par les coûts de transaction : changer de logement ou de locataire est plus coûteux que changer de boulanger si le pain est mauvais. En situation de marché tendu, le locataire est prêt à accepter n'importe quoi. Il est alors normal de réguler les rapports entre locataires et propriétaires. Ceci dans l'intérêt du locataire puisque le propriétaire a en général le choix de vendre et de faire un placement financier alternatif.
Al wat de informatie verbetert, moet dus aangemoedigd worden. Het verslag vermeldt terecht de aankondiging van de huurprijs (de organisatie van de vastgoedagentschappen wordt niet vermeld, zij kan inspelen op de werking van de markt). Gecentraliseerde informatie op het internet (dus openbaar en gratis), tegen een beperkte kost, kan zeer nuttig zijn : prijzen, huurprijzen en kenmerken van de woning, per wijk. Dat wordt misschien verstaan onder « objectivering » van de huurprijzen (blz. 11).
Donc tout ce qui améliore l'information est à prôner. Le rapport mentionne à juste titre l'annonce du loyer (l'organisation des agences immobilière n'est pas mentionnée, elle peut jouer sur le fonctionnement du marché). Une information centralisée sur internet (donc publique et gratuite), d'un coût faible peut être très utile : prix, loyers, caractéristiques des logements, par quartier. C'est peut-être ce qui est entendu par « objectivation » des loyers (page 11).
Het rapport is niet altijd duidelijk over wat verstaan wordt onder regeling : op blz. 13 staat dat de huurprijzen voor 9 jaar vastgelegd worden, wat op blokkering lijkt en dat lijkt mij schadelijk.
Mais le rapport n'est pas toujours clair sur ce qu'il entend par encadrement : la page 13 mentionne « fixer les loyers pour 9 ans » ce qui ressemble à un blocage, et me semble nuisible.
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In Frankrijk, worden de jaarlijkse stijgingen beperkt tot een officiële index (de index van de kosten van het bouwen steeg te snel en is vervangen door een samengestelde index; het gevaar bestaat dus wel dat de index gemanipuleerd wordt). De huurprijs in geval van herverhuring wanneer de huurder verandert, is vrij. In bepaalde zones waar spanningen zijn, wordt de prijs vastgesteld op basis van referentiehuurprijzen.
En France, les hausses annuelles sont limitées à un indice officiel (celui du coût de la construction qui montant trop vite a été abandonné au profit d'un indice composite; les risques de manipulation ne sont donc pas absents). Le loyer de relocation en cas de changement de locataire est libre. Dans certaines zones tendues, il reste fixé en fonction de loyers de référence.
Heden ten dage verdedigt niemand nog de blokkering van de huurprijzen. Toch kan een lichte controle nog verantwoord zijn als men ervan uitgaat, zoals hierboven reeds te berde gebracht, dat de markten niet perfect zijn en de eigenaar-verhuurder bijvoorbeeld een monopoliepositie heeft die bestreden moet worden of dat een overdreven mobiliteit externaliteiten meebrengt die niet in rekening gebracht zijn. Vergeten wij ook niet dat de huurprijzenregeling invloed heeft op het huuraanbod en ongetwijfeld op de vraag naar eigendommen voor eigen bewoning. Als men een levendige huurmarkt wil behouden, wat van nut kan zijn voor de mobiele jonge gezinnen of de migranten, mag men de bestaande huurders niet bevoordelen ten nadele van eerstgenoemden en het aanbod vanwege de eigenaars-verhuurders niet ontmoedigen.
De nos jours plus personne ne défend le blocage des loyers. Cependant, un contrôle léger peut être justifié si on considère comme on l'a évoqué plus haut que les marchés sont imparfaits et qu'il y a par exemple un pouvoir de monopole du propriétaire bailleur qu'il convient de réduire, ou qu'une mobilité excessive entraîne des externalités non prises en compte par les agents. Retenons que la réglementation des loyers a des répercussions sur l'offre locative et sans doute sur la demande de propriété occupante. Si on veut maintenir un marché locatif vivant, ce qui peut être utile aux jeunes ménages mobiles ou aux migrants par exemple, il convient de ne pas favoriser les locataires en place à leur détriment et de ne pas décourager l'offre des propriétaires bailleurs.
De verhoudingen tussen de huurder en de verhuurders regelen is meer dan de huurprijzen reguleren. De wetgeving op de huurovereenkomsten speelt ook mee. Het verslag onderstreept de noodzaak van een schriftelijke overeenkomst. De modellen kunnen op het internet gezet worden. Maar het model zegt niets over het recht op het blijven wonen in een woning, de garantie van de betaling van de huur, de markt van de verzekeringen, uitzettingsprocedures. De Belgische toestand is misschien in dat verband bevredigend. Er moet een subtiel evenwicht gevonden worden tussen het recht van de verhuurder en de bescherming van de huurder : te veel bescherming kan uiteindelijk in het nadeel spelen van de mensen die men wil beschermen door de markt te blokkeren. In het extreme geval waarin de eigenaar de huurder die zijn huur niet betaalt niet uit de woning kan zetten, zou de huurprijs nul worden en zouden er geen woningen meer te huur aangeboden worden.
Réguler les rapports locataire-bailleurs, ne se limite pas à réguler les loyers. Les réglementations en matière de bail jouent aussi. Le rapport insiste sur la nécessité de bail écrit. Les modèles peuvent aussi être fournis sur internet. Mais le modèle ne dit rien sur le droit au maintien dans les lieux, garantie de paiement des loyers, marché de l'assurance, procédures d'expulsion ? La situation belge est peut-être à cet égard satisfaisante. Un subtil équilibre est à trouver entre droit du bailleur et protection du locataire : trop de protection peut finalement nuire à ceux qu'on cherche à protéger en figeant le marché. Dans le cas extrême où le propriétaire ne pourrait expulser un locataire qui ne paye pas son loyer, le loyer deviendrait nul et
il n'y aurait plus de logements à louer.
Naast een Observatorium voor de Huurprijzen, zouden een onderzoek of het gebruik van bestaande (fiscale ?) gegevens over de Brusselse eigenaars-verhuurders nuttig kunnen zijn. Hun gedrag kan verschillen naargelang zij eigenaar zijn van ganse gebouwen, individuele woningen, appartementen, dan wel investeerders of erfgenamen zijn.
Parallèlement à un observatoire des loyers, une enquête, ou la mobilisation de données existantes (fiscales ?) sur les propriétaires bailleurs bruxellois serait utile. Selon qu'ils sont des propriétaires d'immeubles entiers, de logements indépendants, d'appartements, des investisseurs, des héritiers, leur comportement peut différer.
In het Brusselse voorstel staat niet duidelijk wie betaalt, wie instaat voor de observatie en de controle. En laten we de kosten van administratieve rompslomp niet vergeten als men een hervorming voorstaat.
Dans la proposition bruxelloise n'apparaît pas clairement, qui paye ? Qui met en uvre l'observation, le contrôle ? Ne pas négliger le coût de cette bureaucratie quand on préconise une réforme.
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De renovatie en de bouw van woningen
La rénovation et la construction de logements
Als de vraag sterk is en het aanbod zwak, moet men zich vragen stellen over de middelen om dat aanbod aan te zwengelen, via de renovatie van de leegstaande ongezonde woningen of door de bouw van nieuwe woningen.
Si la demande est forte et l'offre faible, il faut s'interroger sur les moyens de développer cette offre, soit par rénovation des logements insalubres vacants, soit par construction de logements neufs.
Steun voor de renovatie
Aide à la rénovation
Men kan de eigenaars-verhuurders rechtstreeks subsidiëren om oude woningen te renoveren en de gegeven steun koppelen aan een verbintenis om tegen maximumprijzen te verhuren (zie Franse experiment van ANAH).
On peut subventionner directement les propriétaires bailleurs, pour qu'ils rénovent les logements vétustes, et lier l'aide reçue à un engagement de louer à des prix plafond. (cf expérience française de l'ANAH).
Renovatie kost meer dan nieuwbouw, maar kan wenselijk zijn als men erfgoed wil bewaren. Subsidies kunnen nodig zijn en belastingplichtigen samen kunnen beslissen om toch een deel van de woningen tegen een lage huur te verhuren aan voormalige bewoners. Dat is natuurlijk een politieke beslissing. De rijkste inwoners van een stad kunnen er belang bij hebben werknemers in hun buurt te huisvesten die voor hen werken en instaan voor de netheid, hygiëne, zorgen, opvoeding, veiligheid
La rénovation est plus coûteuse que la construction, mais peut être souhaitable pour des raisons de patrimoine architectural à sauvegarder. Un jeu de subventions peut être nécessaire, et la collectivité des contribuables peut décider de maintenir au moins une partie du parc à des loyers bas pour loger les anciens habitants. C'est une décision naturellement politique. Les habitants les plus riche d'une ville peuvent avoir intérêt à loger près d'eux des travailleurs qui sont à leur service, ceux qui assurent propreté, hygiène, soins, éducation, sécurité
Bouwen
Construire
In tal van steden is het hoofdprobleem het vinden van bouwgronden voor inbreiding, de enige oplossing. Zonder nieuwbouw is er geen toename van aanbod en zonder toename van aanbod is er geen stabilisering van de prijzen en de huurprijzen. De kwestie is dan enkel nog gedeeltelijk economisch en veeleer politiek.
Dans bien des villes le problème majeur est celui de trouver des terrains pour construire, et pour densifier, seul remède possible. Sans construction, pas d'augmentation de l'offre. Sans augmentation de l'offre, pas de stabilisation des prix et des loyers. La question n'est alors encore que partiellement économique mais davantage politique.
Wat zijn de regels voor de bouwmogelijkheden in Brussel ? Zijn er gemeentelijke terreinen die gebruikt kunnen worden (voormalige spoorwegen of treinstations, voormalige ziekenhuizen zijn enkele zeldzame voorbeelden voor Parijs). Zijn de eigenaars-verhuurders van sterk verloederde appartementsgebouwen of huizen bereid te verkopen ? Kan de gemeente kopen ? Hebben private projectontwikkelaars er belang bij om te renoveren of te bouwen in het kader van gemengde projecten met sociale woningen en marktgerichte woningen ?
Quels sont les réglementations en matière de constructibilité à Bruxelles ? Y-a-t-il des terrains municipaux mobilisables (anciennes voies ferrées ou gares, anciens hôpitaux sont des exemples, peu nombreux, pour Paris). Des propriétaires bailleurs d'immeubles ou maisons vétustes très dégradés sont-ils prêts à vendre ? La municipalité peut-elle acheter ? Des promoteurs privés peuvent-ils trouver intérêt à rénover ou construire dans des opérations associant logement social et logements de marché ?
Eens het terrein gevonden, zijn er verschillende oplossingen zoals :
Une fois le terrain trouvé, plusieurs solutions. Par exemple :
De gemeente koopt het terrein (of bezorgt een gemeenteterrein « gratis ») met het oog op gemengde operaties voor appartementsgebouwen. In ruil voor het recht op bouwen (of voor het terrein), verbindt de projectontwikkelaar zich ertoe een quotum sociale, zeer sociale of daartussen liggende woningen aan te bieden, of openbare uitrustingen.
La municipalité achète le terrain (ou fournit un terrain communal « gratuitement »), pour monter des opérations mixtes d'immeubles d'appartements. En échange du droit de construire (ou du terrain) un promoteur s'engage à fournir un quota de logement sociaux, très sociaux, ou intermédiaires, ou des équipements publics.
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De gemeente past de SRU-wet (wet op de stadssolidariteit en -renovatie) op zijn Frans toe : als een projectontwikkelaar meer dan 20 woningen bouwt, moet 20 % ervan sociale woningen zijn.
La municipalité applique la loi SRU à la française : elle oblige tout promoteur d'un opération de plus de 20 logements à en réserver 20 % pour du logement social.
Gemakkelijk in theorie, moeilijker in de praktijk : men moet gronden vinden, tegen een juiste prijs (die ook bepaald wordt door wat men bouwt), bouwen tegen de laagst mogelijke prijs, met naleving van de milieunormen die de kosten voor het onderhoud, verwarming en klimaatregeling in de toekomst zo laag mogelijk zullen houden. In Frankrijk zijn de prijzen van de sociale woningen die aldus gebouwd worden en verkocht worden aan een HLM-orgaan geplafonneerd. Men kan die dus niet verkopen aan de marktprijs. Het gevaar bestaat dat kosten van de sociale woningen betaald worden door de huidige eigenaar van het terrein en de niet gesteunde kopers van de woningen van het hetzelfde bouwprogramma. De sociale woningen kunnen ook verkocht worden aan particuliere investeerders, dankzij fiscale stimuli (vrijstelling van inkomensbelasting). Ook hier is het evenwel niet eenvoudig te bepalen wie in fine voor de sociale huisvesting opdraait.
Simple à écrire, plus difficile à réaliser; il faut trouver les terrains, les valoriser à un juste prix (qui dépend luimême de ce qu'on va construire dessus), construire au moindre coût tout en respectant des normes environnementales qui diminueront les frais de maintenance et les charges de chauffage et de climatisation futures. En France, le prix des logements sociaux ainsi construits vendus à un organisme HLM est plafonné. On ne peut donc le vendre au prix de revient du marché. Le risque est alors de faire payer le coûts des logement sociaux par le propriétaire actuel du terrain et les acheteurs des logements non aidés du même programme de construction. Les logements sociaux peuvent aussi être vendus à des investisseurs privés, grâce à des incitations fiscales (exonérations d'impôt sur le revenu). Mais là aussi déterminer qui paye le logement social in fine n'est pas simple.
Het is niet genoeg om sociale woningen te bouwen, men moet zorgen voor duidelijke toegangsvoorwaarden en een duidelijk beheer op lange termijn. Wat het eerste punt betreft, is de Franse toestand niet altijd een voorbeeld. Er zijn ruime toegangsvoorwaarden wat de inkomens betreft; met tamelijk hoge plafonds, maar er is geen duidelijkheid inzake prioriteiten in geval van equivalente inkomens noch inzake bepaling van de huurprijzen. Als de huurprijs onafhankelijk is van het inkomen van de huurder, zoals althans gedeeltelijk het geval is in Frankrijk, creëert men op termijn dezelfde onrechtvaardigheid als met de woningen in de vrije sector tegen beperkte huurprijzen. Als de huurprijs het inkomen volgt, is er meer rechtvaardigheid maar dan kunnen de beheerskosten stijgen en kunnen er armoedevallen ontstaan. Het gezin is immers minder gemotiveerd om zijn inkomen te doen stijgen, aangezien het een « huurbelasting » betaalt bij iedere stijging.
Il ne suffit pas de construire des logements sociaux, il faut prévoir la clarté sur les conditions de leur accessibilité et sur leur gestion à long terme. Sur le premier point, la situation française n'est pas toujours un modèle. Elle prévoit une large accessibilité en termes de revenus avec des plafonds assez hauts, mais n'est pas claire en matière de priorité, à revenu équivalent, ni sur la fixation du loyer. Si le loyer est indépendant du revenu du locataire, comme c'est le cas en France actuellement- au moins partiellementceci crée les mêmes injustices à terme que celles qui accompagnent l'occupation de logements du secteur libre à loyers contrôlés. Si le loyer évolue avec le revenu, c'est plus équitable mais peut augmenter les coûts de gestion et créer des « trappes » à pauvreté. Le ménage logé est en effet moins incité à augmenter son revenu, puisqu'il subit une « taxe-loyer » à toute augmentation.
Wat het beheer op lange termijn betreft, moet men beseffen dat het begrip gemengdheid betekent dat men de samenleving van verschillende bevolkingsgroepen in goede banen zal moeten leiden. De sociale en niet sociale mede-eigenaars van de SRU-woningen hebben in de zones onder spanning niet noodzakelijk dezelfde ideeën over het onderhoud en de verbetering van de woningen die zij zullen delen.
Sur la gestion à long terme, il faut prendre conscience que derrière le terme de mixité, il faudra gérer en pratique la cohabitation de population différente. Les copropriétaires sociaux et non sociaux des logements SRU, dans les zones de marché tendus, pourront ne pas avoir les mêmes conceptions de l'entretien-amélioration des logements qu'ils vont partager.
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Gedachtewisseling
Echange de vues
Mevrouw Julie Fiszman geeft mevrouw Laferrère, die zich in het document dat zij aan de commissie bezorgd
Mme Julie Fiszman apporte des précisions sur le rôle de la fiscalité en Belgique à Mme Laferrère qui, dans le docu-
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heeft, afvraagt waarom de vastgoedbelasting niet aanzet tot gematigde huurprijzen, meer details over de rol van de fiscaliteit in België. De volksvertegenwoordiger legt uit dat de vastgoedbelasting in België gebaseerd is op het kadastrale inkomen dat niet overeenkomt met de reële huurprijs, met als gevolg dat de markt niet goed gekend is.
ment qu'elle a transmis à la commission, se demande pourquoi la fiscalité immobilière n'incite pas à la fixation de loyers modérés. La députée explique qu'en Belgique, la fiscalité immobilière est basée sur un revenu cadastral qui ne correspond pas au loyer réel, ce qui ne permet pas d'avoir une bonne connaissance du marché.
De heer Michel Colson herinnert zich het betoog van mevrouw Laferrère op een colloquium van de BBRoW in 2004, waar ze poneerde dat de blokkering van de huurprijzen meer gevolgen heeft gehad voor de bebouwde eigendommen in Frankrijk dan de Tweede Wereldoorlog. In haar nota voor de commissieleden preciseert mevrouw Laferrère dat een eenvoudige huurprijsregeling minder gevolgen heeft dan een blokkering. In de ogen van een economist, kan een regulering van de huren verantwoord zijn als er slechte wederzijdse informatie is tussen de huurder en de verhuurder of als de verhuurders een monopolie hebben tegenover de huurders.
M. Michel Colson se rappelle l'intervention de Mme Laferrère à un colloque du RBDH en 2004 et la formule choc qu'elle avait prononcée à cette occasion : « le blocage des loyers a eu plus d'impact sur le bâti français que la seconde guerre mondiale ». Dans la note qu'elle a transmise aux commissaires, Mme Laferrère précise qu'un simple encadrement a beaucoup moins d'effets pervers qu'un blocage. Aux yeux d'un économiste, une régulation des loyers peut se justifier s'il y a une mauvaise information mutuelle entre le bailleur et le locataire ou si les bailleurs ont un pouvoir de monopole face aux locataires.
Volgens de spreker, lijkt mevrouw Laferrère te zeggen dat het voorstel van resolutie niet altijd duidelijk is over wat een regeling van de huurprijzen nu inhoudt : er wordt met name gezegd dat de vaststelling van de huurprijzen voor negen jaar veel weg heeft van een blokkering. Hoe zit dat nu ?
D'après l'intervenant, Mme Laferrère semble dire que la proposition de résolution n'est pas toujours très claire sur ce qu'elle entend par encadrement; elle affirme notamment que la fixation des loyers pour neuf ans ressemble à un blocage. Qu'en est-il ?
Mevrouw Laferrère onderstreept dat het moeilijk is om hervormingen voor te stellen van buiten het systeem. Volgens haar is het feit dat de belasting niet gebaseerd is op echte waarde negatief vanuit het standpunt van de informatie. De spreekster veronderstelt dan maar dat de Belgische fiscaliteit één geheel vormt en dat men moeilijk van de ene dag op de andere kan overgaan naar een belasting op de werkelijke huurprijzen.
Mme Anne Laferrère souligne qu'il est difficile, lorsqu'on se trouve à l'extérieur d'un système, de proposer des réformes. Selon elle, le fait que la fiscalité ne soit pas basée sur des valeurs réelles est négatif du point de vue de l'information. Mais l'oratrice suppose que le système fiscal belge forme un tout, et qu'il est difficile de passer du jour au lendemain à une taxation des loyers réels.
Het is mevrouw Laferrère een raadsel wat de indieners van het voorstel verstaan onder de vaststelling van de huurprijzen voor negen jaar. Dat lijkt op een blokkering en dat soort maatregel zal de eigenaars er niet toe aanzetten hun goed te onderhouden of nieuwe verhuurders de markt te doen betreden. Waarom zou men zijn woning herstellen of opnieuw te huur stellen, als men weet dat de huurprijzen geen gelijke tred zullen kunnen houden met de bouw en herstellingskosten, het loon van de conciërges enzovoort ?
Mme Laferrère ne comprend pas très bien ce que les auteurs de la proposition entendent par fixer les loyers sur neuf ans. Cela ressemble à un blocage, et ce type de mesure n'incitera ni les propriétaires à entretenir leur bien, ni de nouveaux bailleurs à entrer sur le marché. Pourquoi réparer son bien ou en proposer de nouveaux à la location si on sait que les loyers ne pourront pas évoluer en fonction du coût de la construction, des réparations, des salaires des concierges, etc. ?
In verband met het onderscheid tussen regeling en blokkering, vraagt mevrouw Julie Fiszman of het vaststellen van een jaarlijkse verhoging zoals in Nederland als een blokkering kan worden beschouwd.
Mme Julie Fiszman demande, sur la distinction entre encadrement et blocage, si la fixation d'une augmentation annuelle comme aux Pays-Bas peut être considérée comme un blocage ?
Mevrouw Anne Laferrère antwoordt dat het dan niet om een blokkering gaat. Een blokkering komt erop neer de huurprijzen te bevriezen, die dan nog maar in zeer geringe mate evolueren, terwijl een regeling minder omslachtig is en verantwoord kan zijn. Bijna overal in Frankrijk zijn de huurprijzen vrij op het moment dat een woning opnieuw verhuurd wordt, behalve in Parijs en omstreken, waar men kan verwijzen naar een referentiehuurprijs in de wijk of de
Mme Anne Laferrère répond qu'il ne s'agit pas là d'un blocage. Un blocage consiste à fixer les loyers qui n'évoluent plus que très peu, alors qu'un encadrement est plus léger et peut être justifié. Pratiquement partout en France, les loyers sont libres au moment d'une relocation, sauf en région parisienne où on peut faire appel à un loyer de référence dans le quartier ou dans la zone. Un observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) avait ainsi été
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zone. Er werd een observatorium van de huurprijzen in de Parijse agglomeratie (OLAP) opgericht, maar het is op sterven na dood. De huurprijzen zijn in principe vrij bij verandering van huurder, maar ze zijn onderworpen aan een index tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Die oplossing is evenwel niet optimaal, want die indexen kunnen gemanipuleerd worden. Frankrijk gebruikte de bouwkosten als index, maar die index is de afgelopen twee jaar fors gestegen wegens de stijging van de prijs van de grondstoffen. De Franse regering heeft toen beseft, zoals de economisten allang beweerden, dat die index niet de meest geschikte was voor de regeling van de huurprijzen. De index werd dan ook gewijzigd. Het gaat hier om een zuiver politieke beslissing.
créé, mais il tient désormais plus du reliquat. Les loyers sont en principe libres lors d'un changement de locataire, mais en cours de bail, ils sont encadrés par un indice. Cette solution n'est cependant pas parfaite, car ces indices sont manipulables. La France utilisait le coût de la construction comme indice mais il s'est envolé ces deux dernières années avec la hausse des prix des matières premières. Le gouvernement français s'est alors rendu compte que, comme l'affirmaient depuis longtemps les économistes, cet indice n'était pas le plus adapté pour encadrer les loyers et il a été modifié. Ce type de décision est purement politique.
Mevrouw Julie Fiszman wijst erop dat mevrouw Laferrère er in haar opmerkingen op gewezen heeft dat men over gegevens over de privéhuurmarkt moet kunnen beschikken. In Brussel worden er instrumenten ontwikkeld om dat soort gegevens te verzamelen : plannen voor een gewestelijke belastingadministratie en de recente goedkeuring van de verplichting om de huurovereenkomsten te laten registreren. De volksvertegenwoordigster vraagt of er in Frankrijk maatregelen bestaan om te weten te komen welke prijzen de verhuurders aanrekenen ?
Mme Julie Fiszman indique que Mme Laferrère a souligné dans ses remarques la nécessité de disposer de données sur le marché locatif privé. A Bruxelles, des instruments sont développés pour avoir ce type d'informations : projet d'une administration fiscale régionale et vote récent de l'obligation d'enregistrer un bail. La députée aimerait savoir si des mesures existent en France pour connaître les prix pratiqués par les bailleurs ?
Mevrouw Anne Laferrère antwoordt dat het Nationaal Instituut voor de Statistiek om de drie of vier jaar een onderzoek over het woningenpark uitvoert. De huurders krijgen onder meer vragen over het soort eigenaar die ze hebben (particulier of vennootschap). In een ander onderzoek wordt de huurders ook gevraagd of ze zelf woningen in bezit hebben en, zo ja, wat hun aantal, hun staat (verhuurd of leegstaand) en de huurprijs is.
Mme Anne Laferrère répond que l'Institut National de Statistiques réalise tous les trois ou quatre ans une enquête sur le parc du logement. Les locataires sont notamment interrogés sur le type de propriétaire qu'ils ont (particulier ou société). Une autre enquête demandait également aux locataires s'ils possédaient eux-mêmes des logements, et, dans l'affirmative, leur nombre, leur état (loué ou vacant) et le montant du loyer.
In Frankrijk zijn er enorm veel kleine privé-eigenaarsverhuurders die twee of meer woningen bezitten. Die markt groeit dankzij de geografische mobiliteit : de panden worden niet onmiddellijk verkocht in geval van verhuizing, erfenis of scheiding. De institutionele investeerders (banken, grote verzekeringsmaatschappijen) die veel gebouwen per appartement verkocht hebben, beperken hun investeringen. Naast een socialewoningmarkt bestaat er een zeer grote markt van privé-huurwoningen die van primordiaal belang is voor jongeren en mensen die verhuizen. Mevrouw Laferrère weet niet of de Brusselse eigenaars-verhuurders grote flatgebouwen volledig bezitten of, zoals in Frankrijk, een of twee woningen als mede-eigenaar.
En France, il y a énormément de petits propriétairesbailleurs privés qui possèdent un ou deux logements. Ce marché est alimenté par la mobilité géographique : les biens ne sont pas vendus immédiatement en cas de déménagement, succession ou divorce. On a assisté à un désinvestissement des investisseurs institutionnels (banques, grandes compagnies d'assurances) qui ont vendu beaucoup d'immeubles par appartements. Il reste, à côté d'un marché du logement social, un marché de la location privée qui a une importance primordiale pour les jeunes et les gens qui bougent. Mme Laferrère ne sait pas si les propriétairesbailleurs bruxellois possèdent des immeubles entiers ou plutôt, comme en France, un ou deux logements au sein de copropriétés.
Voorts worden de huurprijzen gevolgd, want de evolutie ervan telt voor een klein deel mee voor de berekening van het indexcijfer van de consumptieprijzen. De Fransen én de Belgen vinden dat de weging van de woonkosten bij de berekening van dat indexcijfer nog altijd zeer beperkt is, want het gaat om een gemiddelde weging: voor de berekening van de weging gaat men ervan uit dat elk individu voor 60 % eigenaar en voor 40 % huurder is en dat de eigenaar geen huurkosten heeft. De gegevens
Par ailleurs, les loyers sont observés car leur évolution compte pour une petite partie dans l'indice des prix à la consommation. La pondération du logement dans le calcul de cet indice paraît cependant toujours très faible aux yeux des Français comme des Belges, car il s'agit d'une pondération moyenne : on considère, pour le calcul de pondération, que chaque individu est à 60 % propriétaire et à 40 % locataire (si telle est la répartition), et que le propriétaire n'a pas de dépenses de loyer. Les informa-
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over de huurprijzen worden steekproefsgewijs verzameld in het kader van kwartaalonderzoeken en niet via een rijksregister van geregistreerde huurovereenkomsten. Die laatste gegevens worden niet bijeengebracht op nationaal niveau en blijven hangen tussen de eigenaar en de huurder.
tions sur les loyers sont recueillies au moyen d'enquêtes trimestrielles par sondage et non par l'intermédiaire d'un registre national des baux enregistrés. Ces dernières données ne sont pas collationnées au niveau national et restent entre le propriétaire et le locataire.
Mevrouw Julie Fiszman merkt op dat in België de onderzoeken van het NIS geen wettelijke waarde hebben. Indien er een regeling van de huurprijzen met punten zoals in Nederland wordt ingevoerd en de huurprijzen vastgesteld worden per type en volgens de kwaliteit van de woning, zullen de onderzoeken van het NIS niet gebruikt kunnen worden om die prijzen te bepalen. Men moet een ander systeem vinden om de regeling van de huurprijzen te doen naleven.
Mme Julie Fiszman fait remarquer qu'en Belgique, les enquêtes INS n'ont pas de valeur légale. Si un système d'encadrement des loyers avec points, tel qu'il existe aux PaysBas, est mis en place, et que les loyers sont fixés par type et qualité de logement, les enquêtes INS ne pourront être utilisées pour déterminer ces prix. Il faut trouver un autre système pour faire respecter les mesures régulatrices du niveau des loyers.
Mevrouw Anne Laferrère legt uit dat de marktprijs de prijs is die thans wordt aangerekend. De huurprijzen in Brussel lijken haar niet erg hoog in vergelijking met vergelijkbare Europese steden.
Mme Anne Laferrère explique que le prix du marché est celui qui existe actuellement. Les loyers bruxellois ne semblent pas particulièrement élevés par rapport à d'autres villes similaires d'Europe.
De spreekster denkt dat er in België waarschijnlijk een grote spreiding is tussen zeer goede woningen en woningen die zich in zeer slechte staat bevinden. Volgens haar zou men meer aandacht zou moeten besteden aan de woningen in slechte staat. Waarom wil men de huurprijzen regelen een defensieve maatregel in plaats van de verouderde woningen te renoveren en ze bewoonbaarder te maken ? De armen die er thans in wonen, zouden ze eventueel kunnen blijven bewonen. Mevrouw Laferrère stelt ook voor om van start te gaan met een beleid voor de aankoop van verouderde woningen, ze te renoveren of te slopen en op dezelfde oppervlakte meer woningen tot stand te brengen en de prijs te verlagen.
L'oratrice pense que Bruxelles connaît vraisemblablement une grande dispersion entre des logements de très bonne qualité et un parc en très mauvais état. Selon elle, c'est ce parc en mauvais état qui devrait davantage poser question. Pourquoi vouloir encadrer les loyers, ce qui semble une mesure défensive, plutôt que d'essayer de rénover les logements vétustes pour les rendre plus habitables ? La population pauvre qui les occupe maintenant pourrait éventuellement continuer à y habiter. Mme Laferrère suggère également de lancer une politique d'achat des biens vétustes pour les rénover ou les détruire et créer plus de logements sur la même superficie de façon à en réduire le prix.
Mevrouw Julie Fiszman legt uit dat de statistieken wijzen op een segmentering van de Brusselse markt, met een historisch klein aantal sociale huurwoningen en een abnormaal grote druk op een deel van het marktsegment (de niet zo dure woningen en de woningen voor grote gezinnen). De regeling van de huurprijzen strekt ertoe die markt correcter te doen functioneren met eventueel, zoals in Nederland, een luxemarkt van 5 %, die niet gereguleerd wordt. Die maatregel staat de renovatie van de openbare woningen niet in de weg, naar het voorbeeld van het huisvestingsplan van de Brusselse regering.
Mme Julie Fiszman explique que les statistiques montrent une segmentation du marché bruxellois avec un parc social locatif historiquement faible et une pression anormalement forte sur une partie du segment du marché (les logements peu chers et ceux pour les grandes familles). Le principe d'un encadrement des loyers vise à rendre ce marché plus juste, avec éventuellement, comme aux Pays-Bas, un marché de luxe de 5 % non régulé. Cependant, cette mesure n'empêche pas la rénovation du parc public, à l'exemple du Plan logement du gouvernement bruxellois.
De volksvertegenwoordigster vraagt mevrouw Laferrère op welke basis ze de Brusselse markt analyseert.
La députée demande à Mme Laferrère sur quelle base elle analyse le marché bruxellois.
Mevrouw Anne Laferrère antwoordt dat ze zich baseert op de gegevens in de toelichting van document nr. A-177/1, waaruit blijkt dat er een te klein woningaanbod in Brussel is en dat de woningen tamelijk verouderd zijn. Ze is van oordeel dat een regeling van de huurprijzen in het segment, dat onder grote druk staat, het probleem niet zal oplossen. Die druk zal integendeel toenemen, want een prijsdaling zal de vraag doen stijgen en het aanbod doen dalen.
Mme Anne Laferrère répond qu'elle se réfère aux informations contenues dans les développements du document n° A-177/1, lesquels soulignent un déficit d'offre à Bruxelles et des logements assez vétustes. Elle pense qu'encadrer les loyers du segment sur lequel il existe une forte pression ne va pas résoudre le problème. Au contraire, cette pression va augmenter car une baisse des prix augmentera la demande et réduira l'offre.
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Mevrouw Julie Fiszman wijst erop dat de druk zal toenemen, omdat dat segment veel te zwak is. Het is de bedoeling om via de regeling van de huurprijzen het aanbod op de markt van de privé-huurwoningen te vergroten. Tegelijk speelt men ook op het aanbod door openbare sociale woningen te bouwen, maar de overheidsmiddelen zijn beperkt. Aangezien er geen optimale concurrentie in de woningmarkt bestaat, neemt men de politieke beslissing om die markt te regelen.
Mme Julie Fiszman indique que la pression augmentera parce que ce segment est beaucoup trop faible. La volonté, en encadrant les loyers, est de rendre l'offre du marché locatif privé plus importante. Parallèlement à cela, on joue aussi sur l'offre en construisant du logement public social, mais les moyens publics ont des limites. Comme la concurrence parfaite dans le marché du logement n'existe pas, on prend la décision politique d'encadrer ce marché.
Mevrouw Anne Laferrère heeft geen weet van de woningbouw waarvan mevrouw Fiszman spreekt. Ze legt uit dat als men een markt regelt die aan grote druk onderhevig is, die druk alleen maar zal toenemen. Er zijn bijgevolg andere maatregelen nodig om het aanbod uit te breiden, want de regeling van de huurprijzen doet de vraag toenemen. De spreekster begrijpt niet waarom men huurprijzen, die volgens haar niet zo hoog liggen, zou moeten regelen.
Mme Anne Laferrère n'avait pas connaissance du volet construction évoqué par Mme Fiszman. Elle explique qu'encadrer un marché sur lequel il existe une forte pression ne fera qu'accroître cette dernière. Il faut donc d'autres mesures pour augmenter l'offre, car l'encadrement des loyer fait juste augmenter la demande. L'oratrice ne comprend pas la nécessité d'encadrer des loyers qui ne lui ne semblent pas si élevés que cela.
Bij het overlopen van het antwoord van mevrouw Laferrère is de heer Mohamed Lahlali verbaasd door het aantal vragen. Op politiek en institutioneel vlak heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geregionaliseerde bevoegdheden, zoals werkgelegenheid en huisvesting. Brussel is een hoofdstedelijk gewest met een zeer klein grondgebied en het is zeer moeilijk om bouwgronden te vinden. Het huisvestingsplan van de regering strekt ertoe 5.000 nieuwe woningen te bouwen die door het Gewest gefinancierd worden, op voorwaarde dat de gemeenten bouwgronden ter beschikking stellen. Die doelstelling kan niet gehaald worden, want de gemeenten beschikken niet over de nodige bouwgronden. Een andere factor waarmee rekening moet worden gehouden is de concurrentie tussen de drie Gewesten van het land, die de personen met een middelgroot inkomen willen aantrekken. De druk is bijgevolg zeer groot. Brussel heeft er bijgevolg belang bij de bewoners met een inkomen te behouden en banen te scheppen. De Brusselse context verschilt dus sterk van de Franse. De regeling van de huurprijzen moet dienen om een kansarme bevolking (lage lonen, jongeren, 40 % werklozen in bepaalde gemeenten) een woning aan te bieden en mensen met een middelgroot inkomen, die kunnen bijdragen tot een verhoging van de belastingontvangsten in Brussel, aan te trekken.
M. Mohamed Lahlali a été frappé, en parcourant la réponse donnée par Mme Laferrère, du nombre de questions posées. Sur le plan politique et institutionnel, la Région de Bruxelles-Capitale a des compétences régionalisées, comme l'emploi et le logement. Bruxelles est une Région-capitale qui est enclavée dans des limites très étroites et il est très difficile de trouver des terrains pour y construire du logement. Le Plan logement du gouvernement vise à construire 5.000 nouveaux logements financés par la Région à condition que les communes mettent des terrains à disposition. Cet objectif ne peut être atteint car les communes ne disposent pas des terrains nécessaires. Un autre élément de contexte à prendre en considération est la concurrence entre les trois Régions du pays qui essaient d'attirer les personnes aux revenus moyens. La pression est donc très grande. L'intérêt bruxellois est donc de garder la population qui a des revenus, et de créer de l'emploi. Le contexte bruxellois est donc très différent du français. L'encadrement des loyers doit servir à offrir un logement à une population très précarisée (bas salaires, jeunes, 40 % de chômeurs dans certaines communes) et à attirer des revenus moyens qui peuvent contribuer à améliorer les revenus de la fiscalité bruxelloise.
Mevrouw Anne Laferrère antwoordt dat dit betoog veel verder reikt dan haar kennis. Haar eerste reactie op de opmerkingen van de heer Lahlali is dat, als de bouwgronden in Brussel zeldzaam en duur zijn, de mensen met een bescheiden inkomen moeten gaan wonen waar er meer en goedkopere bouwgronden zijn. De regeling van de huurprijzen is geen oplossing als die niet gepaard gaat met woningbouw. De eigenaar vult niet noodzakelijk zijn zakken en als hij een bescheiden inkomen heeft, zal hij zijn woning nog minder goed onderhouden. En nieuwe eigenaars zullen evenmin hun woning op de markt aanbieden. Die maatregel zou bijgevolg het probleem nog kunnen ver-
Mme Anne Laferrère répond que cette intervention dépasse de beaucoup ses compétences. Sa première réaction face à l'intervention de M. Lahlali est de dire que si le terrain est rare et cher à Bruxelles, les gens plus modestes doivent donc aller se loger là où c'est moins rare et moins cher. L'encadrement n'est pas une solution s'il n'est pas accompagné de la construction de logements. Le propriétaire ne s'en met pas nécessairement plein les poches, et s'il a un revenu modeste, il va encore moins entretenir son bien. Il ne va pas non plus y avoir de nouveaux propriétaires qui vont rentrer sur le marché. Cette mesure pourrait donc exacerber le problème plutôt que de le résoudre. C'est
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scherpen in plaats van het op te lossen. Het is misschien een tijdelijke oplossing, maar zeker geen oplossing op lange termijn.
peut-être une solution momentanée mais certainement pas globale.
De heer Michel Colson preciseert dat België uit drie Gewesten bestaat en dat Brussel een klein ingesloten Gewest is. De federale regering is bevoegd voor de huurprijzen en heeft beslist samenwerkingsakkoorden met de Gewesten te sluiten voor de regeling van de huurprijzen. Het zou dus kunnen dat Brussel het enige Gewest van het land is dat een regeling van de huurprijzen goedkeurt en toepast. Wat zou er in dat geval gebeuren ? Wat is hierover het standpunt van de economist ?
M. Michel Colson précise que la Belgique comporte trois Régions, et Bruxelles représente un petit territoire enclavé. Le gouvernement fédéral, compétent pour la matière des baux à loyer, a choisi de procéder par accords de coopération avec les Régions pour la question de l'encadrement. Bruxelles pourrait donc être la seule Région du pays à décider et appliquer un encadrement des loyers. Que se passerait-il dans ce cas ? Quel est l'avis de l'économiste à ce sujet ?
Mevrouw Anne Laferrère antwoordt dat zij, in dat geval en als ze eigenaar was, zou bouwen waar de huurprijzen niet geregeld zijn. Het is een goede zaak dat de betrekkingen tussen de verhuurders en de huurders gereglementeerd worden, maar elke reglementering heeft soms averechtse effecten, waarop men moet anticiperen. Wie zal de kosten dragen als de registratie van de huurovereenkomsten verplicht is ? Hoe staat het met het recht om een huurder die zijn huur niet betaalt, uit de woning te zetten ? De spreekster vindt dat, als men de huurder te veel wil beschermen, men de markt drooglegt.
Mme Anne Laferrère répond que dans ce cas, si elle était propriétaire, elle irait construire là où les loyers ne sont pas encadrés. Il est bon que les rapports entre les bailleurs et les locataires soient réglementés, mais toute réglementation a des effets parfois « pervers » qu'il faut essayer d'anticiper. Qui supportera les coûts si l'enregistrement des baux est obligatoire? Qu'en est-il du droit d'expulser un locataire qui ne paie pas son loyer ? L'oratrice pense qu'à trop vouloir protéger le locataire, on tarit le marché.
Men begeeft zich op het slappe koord. Mensen mogen in Brussel werken zonder er te moeten wonen. Mevrouw Laferrère heeft de indruk dat veel eurocraten geen belasting in Brussel betalen. Wanneer men zegt dat de vastgoedprijzen in Brussel stijgen maar de inkomens niet, moet men rekening houden met die personen, want ze oefenen een grote druk uit en jagen de prijzen de hoogte in. De prijzen stijgen omdat de inkomens stijgen. De inkomens van bepaalde personen stijgen niet en het zijn die personen die gehuisvest moeten worden in woningen die de gemeenschap niet te veel kosten. De mensen met hoge inkomens moeten, via de belastingen die ze betalen, de huisvestingskosten dragen van de anderen, die ongetwijfeld bij hen in dienst zijn. De herverdelingsbeslissing is dan een politieke beslissing.
On marche sur une corde raide. Des gens peuvent travailler à Bruxelles sans être obligés d'y vivre. Mme Laferrère a l'impression que beaucoup d'eurocrates ne paient pas d'impôts à Bruxelles. Quand on dit que les prix de l'immobilier montent à Bruxelles mais que les revenus n'augmentent pas, on doit tenir compte de ces personnes, car ce sont elles qui exercent une pression et font monter les prix. Les prix montent donc parce que les revenus augmentent. Les revenus de certaines personnes ne montent pas, et ce sont celles-ci qu'il faut reloger aux endroits où cela ne revient pas trop cher à la communauté. Il faut que les gens à forts revenus supportent par les impôts qu'ils paient le coût du logement des autres, qui sont sans doute à leur service. La décision de redistribution est alors politique.
Mevrouw Julie Fiszman vraagt mevrouw Laferrère, een economiste en specialiste in de studie van de woningenmarkten in verschillende landen, op welke wetenschappelijke basis haar analyse van de Brusselse markt berust.
Mme Julie Fiszman demande à Mme Laferrère, qui est économiste et spécialiste de l'étude des marchés des logements dans différents pays, sur quelle base scientifique repose son analyse du marché bruxellois.
Mevrouw Anne Laferrère antwoordt dat ze het Franse systeem van de HLM's en de gevolgen ervan bestudeert, alsook de gevolgen van de huurtoelagen voor de huurprijzen in Frankrijk. Dat heeft haar gebracht tot een algemene reflectie over de regeling van de huursteun. Haar kennis van de Belgische markt is evenwel zeer beperkt.
Mme Anne Laferrère répond qu'elle étudie le système français des HLM et ses conséquences, ainsi que l'effet des allocations logement sur les loyers en France. Cela l'a conduit à réfléchir plus généralement sur le système des aides au logement. Ses connaissances sont cependant très partielles en ce qui concerne la Belgique.
De voorzitter dankt mevrouw Laferrère voor haar uitleg.
Le président remercie Mme Laferrère pour ses explications.
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De algemene bespreking lokt geen commentaar meer uit en de voorzitter sluit ze.
La discussion générale n'appelant plus de commentaire, le président clôt celle-ci.
III. Bespreking van de consideransen en van de streepjes van het verzoekende gedeelte
III. Discussion des considérants et des tirets du dispositif
Opschrift
Intitulé
De voorzitter kondigt aan dat er drie amendementen over het opschrift van de resolutie zijn ingediend :
Le président annonce que trois amendements portant sur le titre de la résolution ont été déposés :
Amendement nr. 1 van mevrouw Carla Dejonghe en de heer Jean-Luc Vanraes.
L'amendement n° 1 de Mme Carla Dejonghe et M. JeanLuc Vanraes.
Amendement nr. 27 van de heer Olivier de Clippele en mevrouw Michèle Hasquin-Nahum.
L'amendement n° 27 de M. Olivier de Clippele et de Mme Michèle Hasquin-Nahum.
Amendement nr. 17 van de heer Vincent De Wolf.
L'amendement n° 17 de M. Vincent De Wolf.
Amendement nr. 1
Amendement n° 1
Mevrouw Carla Dejonghe geeft een toelichting bij haar amendement dat ertoe strekt op het opschrift van het voorstel van resolutie als volgt te vervangen : « Voorstel van resolutie betreffende de uitvoering van een beleid ter regeling van de huurprijs op vrijwillige basis en het stimuleren van privé-investeringen in de stedelijke huisvesting via fiscale maatregelen ». De volksvertegenwoordiger is ervan overtuigd dat het probleem van de huurprijzen verbonden is met de wet van vraag en aanbod. Zij meent dat er een duidelijk verband bestaat tussen enerzijds de plafonnering van de huurprijzen en anderzijds de vermindering van het huuraanbod en de kwaliteit van de woningen. Een verplichte huurprijsregeling zou de private investeerders minder stimuleren om te investeren in hun onroerend goed en zou hen ertoe aanzetten andere investeringsmogelijkheden te zoeken.
Mme Carla Dejonghe présente son amendement, qui vise à remplacer le titre de la proposition de résolution comme suit : « Proposition de résolution relative à la mise en uvre d'une politique d'encadrement des loyers sur une base volontaire et à l'encouragement des investissements privés dans le logement urbain via des mesures fiscales ». La députée est convaincue que le problème des loyers est lié à la loi de l'offre et de la demande. Elle pense qu'une corrélation claire existe entre d'une part le plafonnement des loyers et d'autre part la diminution de l'offre locative et de la qualité des logements. En effet, un encadrement obligatoire des loyers inciterait moins les bailleurs privés à investir dans leur bien immobilier et les conduirait à chercher d'autres possibilités d'investissements.
Dat is de reden waarom het commissielid eerder pleit voor een vrijwillige toetreding tot de regeling die in het voorstel voorgesteld wordt. Bovendien wenst zij dat de eigenaars die in het systeem stappen, fiscale stimuli krijgen zoals de verlaging van de berekeningsbasis van de onroerende voorheffing van 1,25 % tot 0,8 % (met andere woorden het tarief dat van toepassing si voor de sociale woningen) en de fiscale recuperatie van de investeringen gedaan voor de verbetering van de kwaliteit van een goed. De volksvertegenwoordiger vraagt tot slot dat de huurtoelagen in eerste instantie toegepast worden voor deze woningen en voor de woningen die door socialewoningbureaus verhuurd worden. Deze verschillende voordelen zouden natuurlijk gekoppelde worden aan de naleving van bepaalde verplichtingen : de toetreding tot het systeem voor een duur van 9 jaar en woningen die conform de huisvestingscode zijn.
C'est pourquoi la commissaire plaide plutôt en faveur d'une adhésion volontaire à l'encadrement proposé par la présente résolution. De plus, elle souhaite que les propriétaires qui entrent dans le système bénéficient de stimulants fiscaux comme l'abaissement de la base de calcul du précompte immobilier de 1,25 % à 0,8 % (soit le tarif en vigueur pour les logements sociaux) et la récupération fiscale des investissements consentis pour améliorer la qualité d'un bien. La députée demande enfin que les allocations-loyers s'appliquent en première instance à ces logements ainsi qu'à ceux loués par des agences immobilières sociales. Ces différents avantages seraient évidemment liés au respect de certaines obligations : l'adhésion au système pour une durée de 9 ans et des habitations conformes au Code du logement.
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De heer Olivier de Clippele meent dat amendement nr. 1 van mevrouw Dejonghe aantoont dat er in de Brusselse regering geen eensgezindheid is. Terwijl de staatssecretaris bevoegd voor de huisvesting, mevrouw Françoise Dupuis in de commissie verklaard heeft dat het voorstel van resolutie in de goede richting ging, strekt het amendement van mevrouw Carla Dejonghe en de heer Jean-Luc Vanraes ertoe de inhoud ervan helemaal te wijzigen.
M. Olivier de Clippele estime que l'amendement n° 1 présenté par Mme Dejonghe témoigne d'un désaccord au sein du gouvernement bruxellois. Alors que la secrétaire d'Etat au logement, Mme Françoise Dupuis, a déclaré en commission que la proposition de résolution allait dans le bon sens, l'amendement déposé par Mme Dejonghe et de M. Vanraes vise, quant à lui, à en changer totalement le fond.
De volksvertegenwoordiger herinnert ook aan de recente uitlatingen van de minister-president die de noodzaak onderstreept heeft om het tempo van het werk inzake huisvesting op te drijven en die heeft laten verstaan dat er op dat gebied niet veel werk geleverd is. De spreker meent dus dat er een probleem is binnen de regering, omdat de staatssecretaris het heeft over een voorstel van resolutie dat in de goede richting gaat en de politieke fractie van de minister van financiën een amendement indient dat ertoe strekt dit voorstel uit te hollen. De heer Olivier de Clippele wil toch eerst de minister-president aan de tand voelen om te weten of de woorden van de staatssecretaris de ganse regering binden of enkel deze laatste.
Le député rappelle également les récentes déclarations du ministre-président, qui a insisté sur la nécessité d'accélérer le rythme du travail en matière de logement et sousentendant de fait que peu de choses ont été accomplies dans ce domaine. L'orateur pense donc qu'il existe un problème de gouvernement dès lors que la secrétaire d'Etat parle d'une proposition de résolution qui va dans le bon sens mais que la fraction politique du ministre des finances dépose un amendement qui tend à vider cette proposition de son sens. M. Olivier de Clippele aimerait avant toute chose entendre le ministre-président pour savoir si les paroles de la secrétaire d'Etat engagent tout le gouvernement ou uniquement cette dernière.
De heer Alain Daems preciseert dat de algemene bespreking gesloten is. Indien de heer Olivier de Clippele vragen heeft bij de coherentie van de regering, moet hij die maar in de plenaire vergadering stellen.
M. Alain Daems précise que la discussion générale est close. Si M. Olivier de Clippele a des questions sur la cohérence du gouvernement, il pourra les poser en séance plénière.
De volksvertegenwoordiger vertelt ook dat de meerderheid tegen de drie amendementen zal stemmen die betrekking hebben op het opschrift van de resolutie, omdat die ingaan tegen de bedoelingen van het voorstel van resolutie, zoals de heer Olivier de Clippele terecht opgemerkt heeft.
Le député indique que la majorité votera contre les trois amendements portant sur le titre de la résolution car, comme l'a justement fait remarquer M. Olivier de Clippele, ils ont pour objectif de vider la proposition de résolution de son sens.
Mevrouw Isabelle Emmery preciseert ter attentie van de heer Olivier de Clippele dat men hier midden in de bespreking van een voorstel van resolutie zit. De regering mag haar woordje zeggen, maar de leden van de commissie beslissen over de parlementaire werkzaamheden.
Mme Isabelle Emmery précise à l'attention de M. Olivier de Clippele que l'on se trouve ici dans le cadre d'une discussion sur une proposition de résolution. Si le gouvernement a la liberté de s'exprimer, les membres de la commission restent maîtres des travaux parlementaires.
De heer Olivier de Clippele meent dat het standpunt van staatssecretaris Françoise Dupuis de regering verbindt. Amendement nr. 1 ontkracht wat mevrouw Dupuis zegt omdat het aantoont dat de regering niet eensgezind is over dit voorstel van resolutie. Het is dus belangrijk om te weten, voor er verder gewerkt wordt, of de verklaringen van staatssecretaris Françoise Dupuis de regering al dan niet binden. De spreker voegt eraan toe dat, hoewel de heer Daems het over de meerderheid heeft, dit voorstel van resolutie niet ondertekend is door het geheel van de partijen van de meerderheid.
M. Olivier de Clippele estime que la position de la secrétaire d'Etat Françoise Dupuis engage le gouvernement. Or, l'amendement n° 1 infirme ce que dit Mme Dupuis, car il démontre que le gouvernement n'est pas unanime sur cette proposition de résolution. Il est donc important, avant de continuer les travaux, de savoir si ce que dit la secrétaire d'Etat Françoise Dupuis engage le gouvernement ou non. De plus, l'intervenant ajoute que, bien que M. Daems parle de majorité, cette proposition de résolution n'est pas signée par l'ensemble des partis de la majorité.
Mevrouw Isabelle Emmery preciseert dat zij niet gezegd heeft dat zulks de regering verbond maar dat zulks tot de regering gericht was en dat in deze fase de commissie heer en meester is van haar werkzaamheden.
Mme Isabelle Emmery précise qu'elle n'a pas dit que cela engageait le gouvernement mais que cela s'adressait au gouvernement et qu'à ce stade-ci la commission est maître de ses travaux.
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Mevrouw Carla Dejonghe preciseert dat het parlement een zaak is en dat de regering een andere zaak is. Iedereen weet dat de VLD-fractie nooit happig geweest is op dit voorstel van resolutie en dat zijn die trouwens niet medeondertekend heeft. Volgens haar heeft de regering trouwens nooit een officieel standpunt ingenomen in dat verband.
Mme Carla Dejonghe précise que le parlement est une chose et que le gouvernement en est une autre. Tout le monde sait que le groupe VLD n'a jamais soutenu cette proposition de résolution qu'il n'a d'ailleurs pas cosignée. D'ailleurs, selon elle, le gouvernement n'a pas pris de position officielle sur cette question.
Amendement nr. 27
Amendement n° 27
De heer Olivier de Clippele geeft een toelichting bij amendement nr. 27. Hij stelt voor om het opschrift van het voorstel van resolutie door de volgende tekst te vervangen : xxx
M. Olivier de Clippele présente l'amendement n° 27. Il propose de remplacer le titre de la proposition de résolution par le texte suivant : « Proposition de résolution relative à l'obligation de l'Etat de procurer des moyens suffisants aux personnes en séjour régulier sur leur territoire afin qu'elles puissent se loger ».
De volksvertegenwoordiger meent dat dit amendement de kern van het probleem raakt. Het voert het begrip van Staat in, omdat in tegenstelling tot het huisvestingsbeleid dat gewestelijk is, het beleid inzake bijstand aan personen via de OMCW's federaal is. Moet de bijstand aan personen die problemen hebben om een woning te vinden door de Staat of door de Gewesten gefinancierd worden ? Door het woord « Staat », noch « federaal » noch « Gewest » te vermelden, wordt het probleem niet opgelost, maar blijft de deur open voor een debat.
Le député pense que cet amendement renferme le nud du problème. Il introduit la notion d'Etat, car si la politique du logement est régionale, celle de l'aide aux personnes via les CPAS est quant à elle fédérale. La question est de savoir si cette aide apportée aux personnes qui ont des difficultés pour se loger doit être supportée par l'Etat ou les régions. En mentionnant le mot « Etat », sans préciser ni « fédéral » ni « Région », il ne résout pas le problème mais il laisse la porte ouverte au débat.
Het lid van de commissie onderstreept dat de bijstand door de Brusselse OCMW's (ongeveer 630 EUR voor een alleenstaande) dezelfde is als in de andere Belgische steden (Charleroi, Aarlen, kleine Vlaamse dorpen enz.). De huurprijzen zijn echter hoger in de hoofdstad en de mensen die afhankelijk zijn van deze hulp vinden moeilijk een woning. De volksvertegenwoordiger pleit dus voor de betaling van extra geld omdat het inkomen om correct te kunnen leven in de hoofdstad hoger is dan in de rest van het land. De heer Olivier de Clippele vraagt dus een debat over wie deze steun moet betalen om de mensen met geldproblemen te helpen een woning te vinden.
Le commissaire souligne que l'aide fournie par les CPAS bruxellois (environ 630 EUR pour un isolé) est identique à celle reçue dans d'autres villes belges (Charleroi, Arlon, petits villages flamands, etc.). Cependant, les loyers sont plus chers dans la capitale et les personnes qui dépendent de cette aide ont donc des difficultés pour s'y loger. Le député plaide donc pour le versement d'une aide complémentaire, car le revenu pour vivre décemment à Bruxelles est supérieur à celui reçu dans le reste du pays. M. Olivier de Clippele souhaite donc que l'on débatte de qui doit payer cette aide permettant aux personnes impécunieuses de se trouver un logement.
Het lid van de commissie voegt eraan toe dat het niet aan een lukraak gekozen particulier toekomt om een andere te helpen. Het geheel van de burgers betaalt belastingen waarmee de Staat de armsten moet helpen. Het is dus niet normaal dat een verhuurder er zomaar uitgepikt wordt om deze kosten te dragen om het recht op huisvesting te doen naleven. Het gaat hier om een fundamenteel debat. Het verbaast de spreker trouwens dat de ondertekenaars van het voorstel van resolutie geen amendement ingediend hebben want de huurprijsregeling kon op weinig bijval rekenen tijdens de talrijke georganiseerde hoorzittingen.
Le commissaire ajoute que ce n'est pas à un particulier choisi au hasard qu'il revient d'en aider un autre. L'ensemble des citoyens paie des impôts avec lesquels l'Etat doit aider les plus faibles. Il n'est donc pas normal qu'un bailleur choisi au hasard doive supporter cette aide pour respecter le droit au logement. Il s'agit ici d'un débat fondamental. L'orateur s'étonne d'ailleurs que les signataires de la proposition de résolution n'aient pas déposé d'amendement, car l'encadrement des loyers a reçu très peu de soutien lors des nombreuses auditions organisées.
De heer Olivier de Clippele wenst dus dat de commissie een debat voert over deze kwestie en overgaat tot een grondig onderzoek van de problematiek van de huisvesting. Hij deelt immers de bezorgdheid van de indieners van dit voorstel om de mensen met weinig geld te helpen bij
M. Olivier de Clippele souhaite donc que la commission débatte de cette question et procède à une étude approfondie de la problématique du logement. En effet, s'il partage la préoccupation des auteurs de cette proposition de résolution d'aider les personnes aux ressources faibles à trou-
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het vinden van een woning, maar hij meent dat het voorgestelde middel niet het beste is.
ver un logement, il estime que le moyen proposé n'est pas le meilleur.
De heer Alain Daems wenst eraan te herinneren dat dit voorstel van resolutie twee jaar geleden ingediend is en dat dit het voorwerp uitmaakt van besprekingen in de commissie voor de huisvesting sinds zes maanden. Als de heer Olivier de Clippele dus een grondig onderzoek vraagt van het huisvestingbeleid toont de MR-fractie aan dat zij alleen maar uit is op vertragingsmanoeuvres.
M. Alain Daems souhaite rappeler que cette proposition de résolution a été déposée il y a deux ans et qu'elle fait l'objet de discussions en commission du logement depuis plus de six mois. Entendre M. Olivier de Clippele demander une étude approfondie sur la politique du logement montre le caractère dilatoire de la position du groupe MR sur cette question.
De heer Olivier de Clippele vraagt waarom de indieners de tekst van hun voorstel niet hebben geamendeerd na de hoorzittingen. De wet van 24 april 2007 is zopas verschenen in het Staatsblad en komt ten dele tegemoet aan een reeks doelstellingen van de resolutie. Het is jammer dat de meerderheid haar eigen tekst niet amendeert na de bekendmaking van die wet.
M. Olivier de Clippele demande pourquoi les auteurs n'ont pas amendé le texte de leur proposition de résolution, après avoir entendu les auditions ? La loi du 24 avril 2007 vient de paraître au Moniteur, et répond partiellement à toute une série d'objectifs figurant dans la résolution. C'est dommage que la majorité n'amende pas son propre texte, suite à la parution de cette loi.
De spreker wijst erop dat er zich veel actoren met huisvesting bezighouden. Er moet dus een open debat worden gevoerd. De MR-fractie heef alternatieve voorstellen ingediend om personen met een klein inkomen makkelijker aan een woning met een gematigde huurprijs te helpen. Waarom volhardt men in de boosheid ?
Lorateur rappelle qu'en matière de logement il y a beaucoup d'acteurs qui sont concernés. Il faut donc mener un débat ouvert. Le groupe MR a déposé des propositions alternatives pour faciliter le logement à loyer modéré pour les personnes à bas revenus. Pourquoi faut-il persévérer dans l'erreur ?
Mevrouw Julie Fiszman is het namens de PS-fractie eens met de heer Alain Daems. De hoorzittingen waren zeer nuttig. Indien de nieuwe wet sommige doelstellingen van het voorstel van resolutie bereikt, kan men zich daar alleen maar over verheugen. Het voorstel van resolutie wordt daardoor in zijn juiste context geplaatst.
Mme Julie Fiszman s'inscrit, au nom du groupe PS, dans l'intervention de M. Alain Daems. Les auditions ont été très utiles. Si certains objectifs poursuivis par la proposition de résolution ont été rencontrés par la nouvelle loi, on ne peut que s'en réjouir, cela ne fait que resituer cette proposition de résolution dans son contexte.
Amendement nr. 17
Amendement n° 17
De heer Vincent De Wolf dient zijn amendement in om het woord « vrijwillige » in te voegen voor het « uitvoering » en verantwoordt het. Tijdens de algemene bespreking heeft men er immers op gewezen dat er in de jaren 70 periodes waren waarin de huurprijzen geblokkeerd werden door uitzonderingswetten. De blokkering houdt echter op een of andere dag op en wanneer de teugels gevierd worden, stelt men een overdreven verhoging van de huurprijzen vast. Daarom dient er een systeem op vrijwillige basis voor de begeleiding van de huurprijzen te worden ingevoerd.
M. Vincent De Wolf présente et justifie son amendement visant à ajouter le mot « volontaire » après les mots « mise en uvre d'une politique ». En effet, lors de la discussion générale, on a rappelé qu'il y a eu dans les années 70 des périodes de blocage des loyers, par des lois d'exception. Mais un jour ou l'autre, le blocage cesse, et lorsque le système se libéralise, on observe un excès inverse. C'est pourquoi il y a lieu de prévoir un système volontaire d'encadrement des loyers.
Stemmingen
Votes
Amendement nr. 1 wordt verworpen met 8 stemmen tegen 1, bij 5 onthoudingen.
L'amendement n° 1 est rejeté par 8 voix contre 1 et 5 abstentions.
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A-177/2 2006/2007
A-177/2 2006/2007
Amendement nr. 17 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 17 est rejeté par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 27 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 27 est rejeté par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
* * *
* * *
Eerste considerans
Premier considérant
Amendement nr. 28
Amendement n° 28
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 28 in en verantwoordt het. De volksvertegenwoordiger erkent weliswaar het bestaan van een recht op huisvesting, maar hij is het niet eens met de middelen om die daartoe worden aangewend : om dat doel te bereiken, bestaat er een herverdelende belasting die iedereen moet betalen. De methode die de indieners van het voorstel van resolutie kiezen, bestaat er enkel in bepaalde categorieën van burgers te belasten. Dan kan leiden tot een kastensysteem. Artsen worden er ook niet toe verplicht om patiënten gratis te verzorgen. De hele maatschappij draagt bij om de kansarmen te steunen. In onze samenleving betaalt eenieder belastingen volgens zijn mogelijkheden. Volgens dit voorstel betaalt de verhuurder die er bij toeval uit gehaald wordt, want hij heeft de pech dat hij te maken heeft met een huurder die hem voor een paritaire commissie daagt, dat zijn huurprijs ambtshalve verminderd wordt en dat hij concreet gestalte moet geven aan het recht van die huurder op een woning. Dat is totaal onaanvaardbaar.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement n° 28. Si le député reconnaît l'existence d'un droit au logement, il n'est pas d'accord sur les moyens d'y parvenir : pour arriver à cet objectif, il existe un impôt redistributif, à charge de tous. Mais la méthode retenue par les auteurs de la proposition de résolution est de n'imposer que certaines catégories de citoyens. Cela risque de mener à un système de castes. En effet, on n'impose pas aux médecins de soigner gratuitement; le boulanger ne doit pas non plus nourrir les pauvres gratuitement. C'est l'ensemble de la société qui contribue à soutenir les plus défavorisés. Dans notre société, chacun paie un impôt en fonction de sa capacité contributive. Par contre, selon les termes de cette proposition, c'est un bailleur, pris au hasard, car il aura la malchance de tomber sur un locataire qui l'attrait devant une commission paritaire, qui verra son loyer diminué d'office et qui devra contribuer au droit au logement de ce locataire. C'est tout à fait inacceptable.
Amendement nr. 29
Amendement n° 29
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 29 in en verantwoordt het. Het gaat over het « recht op behoorlijke huisvesting ». Er bestaan immers verouderde woningen waarin werken moeten worden uitgevoerd. Voor sommige woningen kunnen premies worden toegekend. Er is evenwel een systeem nodig dat op de bijdrage van alle belastingplichtigen berust.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement, qui a trait au « droit à un logement décent ». Il y a en effet des logements vétustes qui nécessitent des travaux. Certains logements peuvent faire l'objet de primes. Mais il faut un système qui repose sur la contribution de tous les contribuables.
Amendement nr. 30
Amendement n° 30
Dit amendement lokt geen commentaar uit.
Cet amendement ne suscite aucun commentaire.
De heer Vincent De Wolf hekelt de houding van de leden van de meerderheid, die zich in stilzwijgen hullen.
M. Vincent De Wolf fustige l'attitude des membres de la majorité, qui pratiquent une politique du silence.
De heer Alain Daems herinnert eraan dat de commissie dit onderwerp al een jaar behandelt. Hij weigert terug te komen op de argumenten die tijdens de algemene bespreking aangevoerd werden.
M. Alain Daems rappelle que la commission travaille depuis un an à ce sujet. Il refuse de revenir sur les arguments qui ont été échangés pendant la discussion générale.
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Amendement nr. 31
Amendement n° 31
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 31 in en verantwoordt het : wanneer men het gebruik van het eigendomsrecht wil beperken, moet dat ten algemenen nutte zijn, wat in dit geval het recht op huisvesting is. Discriminatie mag evenwel niet het doel zijn. Waarom kiest men een bepaalde huurder en niet een andere ? Daarom vindt de spreker het nuttig om dat algemeen beginsel in herinnering te brengen.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement n° 31 : lorsqu'on veut restreindre l'usage du droit de propriété, il faut un but d'utilité publique, qui dans ce cas est le droit au logement. Mais celui-ci ne peut avoir un but discriminatoire. Pourquoi choisir tel bailleur plutôt qu'un autre ? C'est pourquoi il paraît utile de rappeler ce principe général.
Amendement nr. 32
Amendement n° 32
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 32 in en verantwoordt het. De betrekkingen tussen huurders en verhuurders worden geregeld door de federale overheid. Er is in een federaal akkoord voorzien, dat nog geen kracht van wet heeft gekregen. Dat akkoord vereist een grondwetswijziging.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement. Les rapports entre locataires et bailleurs sont régis par le Fédéral. Il est prévu un accord fédéral, qui n'est pas encore coulé en force de loi. Cet accord doit nécessairement passer par une modification de la Constitution.
Amendement nr. 33
Amendement n° 33
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 33 in en verantwoordt het. Sinds 1963 bestaat er immers een begeleiding van de huurprijzen voor pachtgronden. Om de drie jaar komt een commissie voor de pachtprijzen bijeen om de verhogingscoëfficiënten voor de pachtprijzen vast te stellen. Op een schriftelijke vraag die hij heeft gesteld aan minister Benoît Cerexhe, heeft deze laatste geantwoord dat die commissie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet meer bijeengekomen is onder het voorwendsel dat de gewesten daarvoor niet bevoegd zijn. Dat is de reden waarom het amendement preciseert dat de vaststelling van de huurprijs een wezenlijk onderdeel van de huur is, waarvoor het Gewest niet bevoegd is.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement. Il existe depuis 1963 un encadrement du loyer pour les terres soumises au fermage. A cet effet, une commission de fermage se réunit tous les trois ans pour fixer des coefficients d'augmentation des fermages. Suite à une question écrite qu'il a posée au ministre Benoît Cerexhe concernant cette question, le ministre répond qu'en Région bruxelloise, cette commission ne s'est plus réunie, sous prétexte que les régions ne sont pas compétentes en matière de fixation du loyer. C'est la raison pour laquelle l'amendement précise que la fixation du loyer est un élément essentiel en matière de bail, qui n'entre pas dans les compétences de la Région.
De heer Vincent De Wolf vindt het jammer dat de staatssecretaris bevoegd voor huisvesting de vergadering verlaten heeft voordat deze bespreking werd aangevat. Daaruit blijkt hoe weinig belangstelling de staatssecretaris voor deze kwestie heeft.
M. Vincent De Wolf trouve dommage que la secrétaire d'Etat chargée du logement ait quitté la salle avant d'entamer cette discussion. Cela montre tout le désintérêt de la secrétaire d'Etat pour cette question.
Amendement nr. 34
Amendement n° 34
Het verheugt de heer Olivier de Clippele dat men de huurprijs nog vrij kan vaststellen. Achteraf kan de huurder zich evenwel tot een commissie wenden om een verlaging van de huurprijs aan te vragen.
M. Olivier de Clippele se réjouit que l'on puisse encore fixer librement le loyer. Mais c'est par après que le locataire pourra aller devant une commission pour faire une demande de diminution du loyer.
Amendement nr. 35
Amendement n° 35
Dit amendement lokt geen commentaar uit.
Cet amendement ne suscite aucun commentaire.
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A-177/2 2006/2007
A-177/2 2006/2007
De heren Olivier de Clippele en Vincent De Wolf vragen dat de commissie over de amendementen stemt om sommige eventueel te kunnen intrekken.
MM. Olivier de Clippele et Vincent De Wolf demandent que la commission passe au vote sur les amendements, afin, le cas échéant, de pouvoir en retirer certains.
Stemmingen
Votes
De amendementen nr. 28 en 29 worden verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1onthouding.
Les amendements nos 28 et 29 sont rejetés par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 30 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 3, bij 2 onthoudingen.
L'amendement n° 30 est rejeté par 9 voix contre 3 et 2 abstentions.
De amendementen nr. 31, 32 en 33 worden verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
Les amendements nos 31, 32 et 33 sont rejetés par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 34 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 34 est rejeté par 9 voix contre 5.
Amendement nr. 35 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 35 est rejeté par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 36
Amendement n° 36
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 36 in en verantwoordt het: er is een federaal akkoord in de maak zonder dat de Grondwet hoeft te worden gewijzigd.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement : un accord fédéral est en préparation, mais il devra nécessairement être précédé d'une modification de la Constitution.
Stemming
Vote
Amendement nr. 36 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 36 est rejeté par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 37
Amendement n° 37
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 37 in en verantwoordt het. Het federale akkoord bepaalt dat men een overeenkomst kan sluiten om een begeleiding van de huurprijzen per wijk in te voeren. Kan de federale overheid evenwel oordelen voor welke wijken er begeleiding nodig is ? Dat valt niet onder het administratief recht, maar onder het privaatrecht. Er zullen dus wijken zijn waar het Burgerlijk Wetboek zal verschillen naargelang men zich aan deze of gene zijde van de straat bevindt.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement. L'accord fédéral prévoit qu'on puisse faire un accord pour instaurer un encadrement des loyers différent par quartier. Mais le Fédéral peut-il juger des quartiers qu'il convient d'encadrer ? Il ne s'agit pas d'une matière de droit administratif, mais bien de droit privé. Il y aura donc des quartiers où le Code civil sera différent d'un côté à l'autre d'une même rue.
Voorts is het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zeer klein. Men zal een begeleiding invoeren in een enkel gewest, terwijl dat noch in Wallonië noch in Vlaanderen het geval zal zijn. Indien deze resolutie effect sorteert, dan zal de investeerder die nog wil investeren in huisvesting in Brussel, de voorkeur geven aan plaatsen waar er geen begeleiding is.
Par ailleurs, la Région de Bruxelles-Capitale est particulièrement exiguë. On va instaurer un encadrement dans une seule région, alors que ni en Wallonie ni en Flandre on n'instaurera un tel encadrement. Si cette résolution est suivie d'effet, l'investisseur qui voudra encore investir dans du logement à Bruxelles préférera investir ailleurs, là où il n'y a pas d'encadrement.
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A-177/2 2006/2007
A-177/2 2006/2007
Stemming
Vote
Amendement nr. 37 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 37 est rejeté par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 38
Amendement n° 38
De heer Vincent De Wolf herinnert eraan dat de kleine eigenaars, die ook kiezers van de partijen van de meerderheid zijn, verschillende keren belast worden op het bezit van hun onroerend goed : op hun werk, op hun spaargeld, de onroerende voorheffing, de personenbelasting en de successierechten na hun overlijden. Toen de kleine spaarder een onroerend goed kocht, heeft hij misschien een berekening gemaakt van hoeveel de huur hem zou kunnen opbrengen om daarmee zijn hypothecair krediet terug te betalen. Indien er begeleiding in een wijk is en aan de andere kant van de straat niet, zouden er beroepen bij het Arbitragehof kunnen worden ingesteld wegens schending van het gelijkheidsbeginsel.
M. Vincent De Wolf rappelle que les petits propriétaires, qui sont aussi des électeurs des partis de la majorité, sont taxés plusieurs fois sur la possession de leur bien immobilier : à leur travail, sur leur épargne, au précompte immobilier, à l'impôt des personnes physiques et sur leur succession après leur décès. Le petit épargnant a peut-être fait un calcul, en achetant un bien immobilier, de ce que le loyer pourra lui rapporter pour rembourser son prêt hypothécaire. Si dans un quartier il y a un encadrement, et que de l'autre côté de la rue il n'y en a pas, il pourrait y avoir des recours devant la Cour d'Arbitrage pour violation du principe d'égalité.
Stemming
Vote
Amendement nr. 38 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 38 est rejeté par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 39
Amendement n° 39
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 39 in en verantwoordt het. Nadat de huurder een huurovereenkomst gesloten heeft, kan hij zich wenden tot een commissie die zijn huurprijs kan verlagen. Zal dat geen aanleiding geven tot vorderingen tot schadevergoeding tegen de van hogerhand opgelegde vaststelling van de huurprijs of tegen de vaststelling van de wijken waarvoor de huurprijzen begeleid worden ?
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement. Après avoir signé un bail, le locataire pourra aller auprès d'une commission qui pourra diminuer son loyer. Cela ne pourra-t-il pas donner lieu à une action en dommages et intérêts, soit contre la fixation d'autorité du loyer, soit contre la fixation des quartiers qui font l'objet d'un encadrement ?
Stemming
Vote
Amendement nr. 39 wordt verworpen met 9 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 39 est rejeté par 9 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 40
Amendement n° 40
De heer Olivier de Clippele wijst op de kosten van de schadevergoedingen die ten laste van de begroting van het Gewest zouden komen, ingeval zo'n vordering tot schadevergoeding wordt toegekend.
M. Olivier de Clippele rappelle le coût des indemnités qui pèseraient sur le budget de la Région en cas d'aboutissement d'une pareille action en dommages et intérêts.
Stemming
Vote
Amendement nr. 40 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 4, bij 1 onthouding.
L'amendement n° 40 est rejeté par 10 voix contre 4 et 1 abstention.
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A-177/2 2006/2007
A-177/2 2006/2007
Amendement n° 41
Amendement nr. 41 Dit amendement wordt ingetrokken door de indiener.
Stemming over het geheel van de considerans De eerste considerans wordt aangenomen met 10 stemmen tegen 5. Tweede considerans
Cet amendement est retiré par son auteur.
Vote sur l'ensemble du considérant Le premier considérant est adopté par 10 voix contre 5.
Deuxième considérant
Amendement nr. 42
Amendement n° 42
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 42 in en verantwoordt het. Het preciseert dat het wel degelijk om het meerderheidsakkoord van 20 juli 2004 gaat.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement, qui précise qu'il s'agit bien de l'accord de majorité du 20 juillet 2004.
Stemming
Vote
Amendement nr. 42 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 42 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 43
Amendement n° 43
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 42 in en verantwoordt het. Het licht het akkoord van de regering en de inhoud ervan toe en voegt eraan toe dat de regering de doelstelling om « ook te zorgen voor betaalbare woningen voor de minst gegoeden, maar ook voor de gezinnen met een klein of middelgroot inkomen die hun leven willen uitbouwen in de stad » nog niet verwezenlijkt heeft.
M. Olivier de Clippele présente et justifie cet amendement qui précise l'accord de gouvernement et son contenu, en ajoutant que le gouvernement n'a pas encore réalisé l'objectif consistant à « offrir un logement à prix abordable pour les plus démunis et également pour les ménages disposant de revenus faibles ou moyens désireux de fonder un projet de vie en ville. ».
De heer Erland Pison is het niet eens met het poujadistische karakter van het derde lid dat in het amendement wordt voorgesteld.
M. Erland Pison exprime son désaccord par rapport au caractère poujadiste du troisième alinéa proposé par cet amendement.
Stemming
Vote
Amendement nr. 43 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 43 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 44
Amendement n° 44
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 44 in en verantwoordt het. Het verwijst naar de verhoging van de belastingontvangsten dankzij de successierechten. Sinds 2003 bedraagt die verhoging 79,6 % : daarmee zouden de armsten geholpen kunnen worden. De volksvertegenwoordiger vindt dat dit geld zou moeten dienen voor een huisvestingsbeleid.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement qui se réfère à l'augmentation des recettes fiscales apportées par les droits de succession. Cette augmentation est de 79,6 % depuis 2003 : voilà qui permettrait d'aider les plus démunis. Le député pense que cet argent devrait servir à une politique du logement.
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A-177/2 2006/2007
A-177/2 2006/2007
Stemming
Vote
Amendement nr. 44 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 44 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 45
Amendement n° 45
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 45 in en verantwoordt het. Het verwijst naar de verhoging van de belastingontvangsten dankzij de schenkingsrechten, die met 1.017 % gestegen zijn en het Gewest jaarlijks 54.309.000 EUR aan extra ontvangsten opleveren. Die middelen zouden aangewend kunnen worden om het huisvestingsbeleid nieuw leven in te blazen in plaats van investeringen in vastgoed af te remmen, waartoe dit voorstel van resolutie zal leiden.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement, qui se réfère aux recettes des droits de donation : celles-ci ont augmenté de 1.017 %, procurant un revenu supplémentaire à la Région de 54.309.000 EUR par an. Ce budget permettrait de relancer la politique du logement, au lieu de freiner l'investissement immobilier comme s'apprête à le faire cette proposition de résolution.
Stemming
Vote
Amendement nr. 45 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 45 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 46
Amendement n° 46
De heer Olivier de Clippele dient amendement nr. 46 in en verantwoordt het. Het verwijst naar het gewestelijk aandeel van de onroerende voorheffing dat 968.600.000 EUR bedraagt. Het Gewest zou aldus beschikken over middelen om een efficiënter huisvestingsbeleid te voeren.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement qui se réfère à la quote-part régionale du précompte immobilier, s'élevant à 968.600.000 EUR. La Région disposerait ainsi de moyens pour mener une politique du logement plus efficace.
Stemming
Vote
Amendement nr. 46 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 46 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 47
Amendement n° 47
De heer Olivier de Clippele geeft een toelichting bij het amendement, waarvan de cijfers stijgen. Wat doet men met die bijkomende 210 miljoen euro ? Men zou met dat bedrag de armste kunnen helpen. Wenst de meerderheid misschien dat het geld elders gaat dan naar de huisvesting ?
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement, dont les chiffres vont crescendo. Que fait-on de ces 210 millions d'euros supplémentaires ? On pourrait avec cette somme aider les plus démunis. Mais la majorité souhaite peut-être que cet argent aille ailleurs que dans le logement ?
De heer Vincent De Wolf voegt eraan toe dat het huisvestingsplan van het staatssecretaris Françoise Dupuis nog altijd in de steigers staat. De MR had echter voorstellen inzake huurtoelagen gedaan die de behoeftige onmiddellijk zouden kunnen helpen.
M. Vincent De Wolf ajoute que le plan logement de la secrétaire d'Etat Dupuis est toujours en panne. Or, le MR avait fait des propositions en matière d'allocation-loyer, qui pourraient aider immédiatement les personnes dans le besoin.
Mevrouw Julie Fiszman wijst erop dat het beter is om al die amendementen goed te keuren of te verwerpen aangezien de verantwoordingen van de amendementen dezelfde zijn.
Mme Julie Fiszman fait remarquer qu'à partir du moment où les justifications des amendements sont les mêmes, mieux vaudrait voter ces amendements tous ensemble.
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A-177/2 2006/2007
De heer Vincent De Wolf is het daar niet mee eens. De commissie moet over elk amendement afzonderlijk stemmen.
M. Vincent De Wolf exprime son désaccord. Il se justifie que la commission vote amendement par amendement.
Stemming
Vote
Amendement nr. 47 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 47 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 48
Amendement n° 48
De heer Olivier de Clippele trek zijn amendement in.
M. Olivier de Clippele retire son amendement.
Amendement nr. 49
Amendement n° 49
De heer Olivier de Clippele verwijst naar het regeerakkoord van 20 juli 2004. Hij stelt vast dat er tot nu toe nog geen enkel nieuw beleid gevoerd is dat tot een bijkomende openbare woning geleid heeft; toch staat men op het punt om de huurprijzen te beperken.
M. Olivier de Clippele se réfère à l'accord de gouvernement du 20 juillet 2004. Il constate qu'à ce jour il n'y a pas encore un seul logement public supplémentaire résultant d'une politique nouvelle du gouvernement; cependant on va s'apprêter à encadrer les loyers.
De heer Vincent De Wolf herinnert eraan dat onlangs mensen een heel weekend in de regen gekampeerd hebben om eigenaar te kunnen worden van enkele woningen van de gemeente Etterbeek, als gevolg van een recht van opstal. De spreker had gehoopt dat andere gemeenten hetzelfde zouden doen, maar staatssecretaris Françoise Dupuis heeft verklaard dat het maar om een gadget ging. Veel mensen hebben echter gekampeerd om die tien woningen te kunnen kopen. De spreker vindt het stom om initiatieven te weigeren omdat die niet van de meerderheid komen.
M. Vincent De Wolf rappelle que, tout dernièrement, des gens ont campé tout un week-end sous la pluie pour pouvoir devenir propriétaires de quelques logements de la commune d'Etterbeek, résultant d'un droit de superficie. L'intervenant avait espéré que d'autres communes suivraient le mouvement. Mais la secrétaire d'Etat Françoise Dupuis a déclaré qu'il ne s'agissait que d'un gadget. Or, beaucoup de gens sont venus camper pour acquérir ces dix logements. L'orateur estime stupide de refuser des initiatives parce qu'elles ne viennent pas de la majorité.
Stemming
Vote
Amendement nr. 49 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 49 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 50
Amendement n° 50
De heer Olivier de Clippele herinnert eraan dat de heer Vincent De Wolf een jaar geleden zijn project van recht van opstel gestart heeft en dat er dan tien personen eigenaar geworden zijn van een woning. Het doctrinaire huisvestingsplan van mevrouw Françoise Dupuis heeft echter nog altijd geen concrete gevolgen gehad.
M. Olivier de Clippele rappelle qu'il y a un an, M. Vincent De Wolf avait lancé son projet de droit de superficie, et qu'actuellement, dix personnes sont nouvellement propriétaires d'un logement. Par contre, le plan Logement doctrinaire de Mme Françoise Dupuis n'a toujours pas été suivi d'effets.
De heer Vincent De Wolf herinnert er ook aan dat het begrip « openbare woning » nergens te vinden is. Er bestaat wel de eigenlijk sociale huisvesting en er bestaan woningen die de GOMB op de markt brengt, maar « openbare huisvesting » wordt nergens gedefinieerd.
M. Vincent De Wolf rappelle également que la notion de « logement public » n'est inscrite nulle part. Il existe bien le logement social, et les logements produits par la SDRB, mais le « logement public » n'est défini nulle part.
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A-177/2 2006/2007
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Stemming
Vote
Amendement nr. 50 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 4 bij 1 onthouding.
L'amendement n° 50 est rejeté par 10 voix contre 4 et 1 abstention.
Amendement nr. 51
Amendement n° 51
De heer Olivier de Clippele trekt zijn amendement in, omdat het een overlapping is met een vorige amendement.
M. Olivier de Clippele retire son amendement, car il s'agit d'un doublon par rapport à un amendement précédent.
Amendement nr. 52
Amendement n° 52
De heer Olivier de Clippele geeft een toelichting bij zijn amendement : het regeerakkoord staat nog nergens wat betreft het huisvestingsplan.
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement : l'accord de gouvernement n'en est nulle part par rapport au plan logement.
Stemming
Vote
Amendement nr. 52 wordt verworpen met 10 stemmen tegen 5.
L'amendement n° 52 est rejeté par 10 voix contre 5.
Amendement nr. 53
Amendement n° 53
De heer Olivier de Clippele geeft een toelichting bij zijn amendement en herinnert eraan dat het regeerakkoord betrekking heeft op een prioriteit die gegeven wordt aan de woningen van drie kamers en meer. Zal de huurprijsregeling betrekking hebben op alle woningen en niet enkel op de woningen van drie kamers en meer, terwijl die een prioriteit zouden moeten vormen ?
M. Olivier de Clippele présente et justifie son amendement en rappelant que l'accord de gouvernement porte sur une priorité accordée aux logements de trois chambres et plus. L'encadrement va-t-il porter sur tous les logements et pas seulement sur les logements de trois chambres et plus, alors que ceux-ci devraient être une priorité ?
De heer Alain Daems antwoordt dat men twee argumentaties niet mag verwaren : volgens de schriftelijke verantwoording lijkt het erop dat, als men zou overgaan tot huurprijsregeling, het enkel zou gaan om woningen met een hoge huurprijs. Het gaat hier echter niet over in de resolutie. Het is niet de bedoeling om die woningen buiten de regeling te laten en aldus discriminatie in te voeren tussen Belgen : dat is niet de bedoeling van de indieners van het voorstel van resolutie. Het is niet de bedoeling om een onderscheid te maken tussen grote en kleine woningen.
M. Alain Daems répond qu'il ne faut pas confondre deux ordres de réflexion : il semble, d'après la justification écrite, que l'encadrement, s'il devait être décidé, ne devrait pas concerner les logements à loyer élevé. Or il ne s'agit pas ici de l'objet de la résolution. Il ne s'agit pas de laisser ces logements hors de l'encadrement, créant ainsi une discrimination entre les Belges : ce n'est pas la volonté des auteurs de la proposition de résolution. Il ne s'agit donc pas de distinguer les grands et les petits logements.
De Ecolo-fractie deelt dezelfde humanistische en sociale bezorgdheid en verklaart dat de huisvestingsproblematiek nog schrijnender is voor de grote gezinnen. Zij moeten soms besparen op gezondheid, voeding, schooluitgaven of andere om de huurprijs te kunnen betalen. Dat is een van de reden waarom de Ecolo-fractie dit amendement niet steunt.
Le groupe Ecolo partage le même souci humaniste et social, pour dire que la problématique du logement est encore plus aiguë pour les grandes familles. Celles-ci doivent parfois sacrifier le budget santé, alimentation, scolarité ou autre pour payer le loyer. C'est une des raisons pour lesquelles le groupe Ecolo ne souhaite pas soutenir cet amendement.
De heer Olivier de Clippele zegt overtuigd te zijn door de uitleg van de heer Alain Daems en trekt zijn amendement in.
M. Olivier de Clippele se dit convaincu par les explications de M. Alain Daems et retire son amendement.
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Hetzelfde geldt voor de amendementen nrs 54 en 55.
A-177/2 2006/2007 Il en est de même pour les amendements nos 54 et 55.
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Regeling van de werkzaamheden Incident in de vergadering
Ordre des travaux Incident de séance
De voorzitter stelt vast dat de commissie amendementen moet bespreken die pas ingediend zijn en die nog vertaald worden. De vertalingen zijn nog niet bezorgd.
Le président constate que la commission est amenée à discuter des amendements qui viennent d'être déposés et qui font encore l'objet d'une traduction. Ces traductions ne sont pas encore arrivées.
De heer Erland Pison vraagt te kunnen beschikken over de tekst in het Nederlands alvorens de bespreking voor te zetten.
M. Erland Pison demande de pouvoir disposer du texte en néerlandais avant de poursuivre la discussion.
Mevrouw Julie Fiszman meent dat het om een vertragingsmanoeuver over gaat en vraagt dat de bespreking voortgezet wordt.
Mme Julie Fiszman estime qu'il s'agit d'une manuvre dilatoire et demande qu'on poursuive la discussion.
De heer Alain Daems stelt vast dat de amendementen slechts een « knip- en plakwerk » zijn van de amendementen die reeds verworpen zijn. Het Reglement is wat het is en men moet niet enkel de letter ervan maar ook de geest ervan naleven.
M Alain Daems constate que ces amendements ne sont jamais qu'un « copier-coller » des amendements qui ont déjà été rejetés. Cependant, le règlement est le règlement, et il convient d'en respecter non seulement la lettre, mais aussi l'esprit.
De heer Vincent De Wolf repliceert dat de Nederlandstalige leden van de commissie het recht hebben om de amendementen in hun taal te krijgen.
M. Vincent De Wolf rétorque que les membres néerlandophones de la commission ont le droit d'avoir les amendements dans leur langue.
De heer Erland Pison voegt eraan toe dat het om de bespreking van de technische inhoud van artikelen gaat. Hij aanvaardt niet dat men deze amendementen bespreekt zonder vertaling.
M. Erland Pison ajoute que cela concerne l'examen du contenu technique d'articles. Il n'accepte pas qu'on puisse discuter de ces amendements en l'absence de traduction.
De voorzitter stelt de leden voor om de commissie op 22 mei bijeen te roepen en tot de finish voor te werken.
Le président propose aux membres de réunir la commission le 22 mai et de la mener au finish.
De heer Alain Daems verwerpt dat voorstel omdat de stemming in de plenaire vergadering dan na 1 juni zou plaats vinden en dus na de parlementsverkiezingen. De vergadering van vandaag moet tot de finish gevoerd worden anders zou men iedere keer vijftig amendementen kunnen indienen en op de vertaling wachten en op die manier voortdurend het werk uitstellen.
M. Alain Daems refuse cette proposition, car cela mènerait le vote en séance plénière au-delà du 1er juin et donc au-delà des élections législatives. La séance d'aujourd'hui doit être menée au finish sinon on pourrait chaque fois déposer cinquante amendements et attendre leur traduction de manière à reporter sans cesse le travail.
De heer Vincent De Wolf stelt voor om de bespreking in de namiddag voor te zetten in afwachting dat de amendementen vertaald zijn.
M. Vincent De Wolf propose de remettre la discussion à plus tard dans l'après-midi, le temps que les amendements soient traduits.
De heer Alain Daems stelt voor dat de indieners hun amendementen uiteenzetten en dat de commissie de stemming aanhoudt tot de teksten vertaald zijn.
M. Alain Daems propose que les auteurs exposent leurs amendements, et que la commission réserve les votes jusqu'à la traduction des textes.
De heer Erland Pison eist de vertaling alvorens het amendement besproken wordt. Deze manier van werken is kinderachtig. Men moet de diensten de tijd laten om de teksten te vertalen. Het recht om amendementen in te dienen
M. Erland Pison exige la traduction avant que l'amendement ne soit discuté. Cette manière de procéder est puérile. Qu'on laisse le temps aux services de traduire les textes. Le droit d'amendement est encore l'ultime droit de
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is het ultieme recht van de oppositie in een parlement dat zichzelf respecteert. Het Reglement moet gerespecteerd worden.
l'opposition dans un parlement qui se respecte. Le règlement doit être respecté.
De heer Alain Daems stelt aan de MR fractie voor om al haar amendementen in één keer toe te lichten. Dat is een interpretatie van het Reglement die nogal eens toegepast wordt. De amendementen worden besproken met de hulp van de tolk om vooruitgang te kunnen boeken in de bespreking.
M. Alain Daems propose au groupe MR de présenter tous ses amendements en une seule fois. Il estime qu'il s'agit d'une pratique interprétative du règlement, qui consiste à discuter des amendements à l'aide de l'interprète afin d'avancer dans la discussion.
Mevrouw Michèle Carthé stelt voor dat de commissie de amendementen bespreekt nadat ze door de tolk gelezen zijn.
Mme Michèle Carthé propose que la commission discute les amendements après qu'ils aient été lus par l'interprète.
De heer Erland Pison wenst niet te werken met amendementen waarvan hij de vertaling in een hoofdtelefoon moet beluisteren. Franstaligen die hun tekst in het Nederlands in simultaanvertaling zouden moeten volgen, zouden een dergelijke situatie onaanvaardbaar vinden.
M. Erland Pison ne souhaite pas travailler sur des amendements dont il est obligé d'écouter la traduction dans une oreillette. La situation inverse serait jugée inacceptable pour des francophones obligés de suivre un texte en néerlandais à l'aide de l'interprétation simultanée.
Na een felle gedachtewisseling, brengt de voorzitter het voorstel van regeling van de werkzaamheden dat de heer Alain Daems heeft gedaan, in stemming. Voorgesteld wordt te werken met amendementen met behulp van simultaanvertaling en de stemmingen aan te houden tot de schriftelijke vertaling voorhanden is.
Après un vif échange de vues, le président soumet au vote la proposition d'ordre des travaux faite par M. Alain Daems, de travailler sur les amendements à l'aide de l'interprétation simultanée, et de réserver les votes jusqu'à leur traduction écrite.
Stemming
Vote
Dit voorstel wordt aangenomen met 9 stemmen tegen 5 bij 1 onthouding.
Cette proposition est adoptée par 9 voix contre 5 et 1 abstention.
Na deze stemming, verklaart de heer Vincent De Wolf dat er principes zijn waarmee men geen loopje neemt. Men mag het reglement niet schaamteloos schenden, in het bijzonder artikel 88.2. Een algemeen rechtsbeginsel luidt « patere legem quam ipse fecisti » : de assemblee moet de regels in acht nemen die ze zichzelf heeft opgelegd. Om die reden, weigert de MR-fractie om niet vertaalde amendementen toe te lichten en trekt ze zich meteen terug.
Au terme de ce vote, M. Vincent De Wolf déclare qu'il y a des principes sur lesquels on ne badine pas. On ne peut pas violer le règlement de manière éhontée, en particulier son article 88.2. Un principe général de droit dit « patere legem quam ipse fecisti » : l'Assemblée doit respecter les règles qu'elle s'impose elle-même. C'est la raison pour laquelle le groupe MR refuse de présenter des amendements non traduits, et se retire sur le champ.
De voorzitter weigert in die omstandigheden om de vergadering verder voor te zitten en draagt het voorzitterschap over aan eerste ondervoorzitter mevr. Michèle Carthé.
Le président refuse dans ces conditions de continuer à présider la réunion, et passe la présidence à la première vice-présidente, Mme Michèle Carthé.
De heer Fouad Ahidar hekelt de houding van de voorzitter, die de voorzitter van iedereen moet zijn, en die de vergadering moet blijven voorzitten tenzij hij een gewetensbezwaar heeft.
M. Fouad Ahidar fustige l'attitude du président, qui doit être le président de tous, et qui devrait continuer à présider la réunion, à moins qu'il n'ait une objection de conscience.
De MR-, VLD- en Vlaams Belang-fracties verlaten de zaal.
Les groupes MR, VLD et Vlaams Belang quittent la salle.
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Voortzetting van de bespreking van de consideransen en de streepjes van het verzoekend gedeelte
Poursuite de la discussion des considérants et des tirets du dispositif
Aangezien de amendementen niet meer worden toegelicht en de consideransen en de streepjes van het verzoekend gedeelte geen commentaar meer krijgen, stelt de voorzitter voor om tot de stemmingen over te gaan.
Les amendements n'étant plus défendus et les considérants et les tirets du dispositif ne faisant plus l'objet d'aucun commentaire, la présidente propose de passer aux votes.
Stemmingen
Votes
De amendementen nrs. 2 tot 16, 18 tot 26 en 56 tot 98 worden bij eenparigheid van de 9 aanwezige leden verworpen.
Les amendements nos 2 à 16, 18 à 26 et 56 à 98, sont rejetés à l'unanimité des 9 membres présents.
De tweede considerans en de volgende consideransen worden aangenomen bij eenparigheid van de 9 aanwezige leden.
Le deuxième considérant et les considérants suivants sont adoptés à l'unanimité des 9 membres présents.
De streepjes van het verzoekend gedeelte worden aangenomen bij eenparigheid van de 9 aanwezige leden.
Les tirets du dispositif sont adoptés à l'unanimité des 9 membres présents.
IV. Stemming over het geheel van het voorstel van resolutie
IV. Vote sur l'ensemble de la proposition de résolution
Het voorstel van resolutie wordt in zijn geheel aangenomen bij eenparigheid van de 9 aanwezige leden.
La proposition de résolution dans son ensemble est adoptée à l'unanimité des 9 membres présents.
Vertrouwen wordt geschonken aan de mederapporteurs voor het opstellen van het verslag.
Confiance est faite aux corapporteurs pour la rédaction du rapport.
De Mede-indieners,
Les corapporteurs,
Isabelle EMMERY, Michèle HASQUIN-NAHUM, Mohammadi CHAHID
De Voorzitter, Michel COLSON
Isabelle EMMERY, Michèle HASQUIN-NAHUM, Mohammadi CHAHID
Le Président, Michel COLSON
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Bijlagen
Annexes
Bijlage 1 Amendementen
Annexe 1 Amendements
Nr. 1 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 1 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Opschrift
Titre
Het opschift te vervangen als volgt :
Remplacer le titre par ce qui suit :
« Voorstel van resolutie betreffende de uitvoering van een beleid ter regeling van de huurprijs op vrijwillige basis en het stimuleren van privé-investeringen in de stedelijke huisvesting via fiscale maatregelen ».
« Proposition de résolution relative à la mise en uvre d'une politique d'encadrement des loyers sur une base volontaire et à l'encouragement des investissements privés dans le logement urbain via des mesures fiscales ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het huidige probleem met de stijgende huurprijzen wordt volgens economen in hoofdzaak veroorzaakt door de wet van vraag en aanbod. Het aanbod aan huurwoningen in een bepaald marksegment is te klein. Er bestaat een duidelijke correlatie tussen het plafonneren van de huurprijzen en de verlaging van het aanbod van huurwoningen. Zo heeft onderzoek uitgevoerd te New York aangetoond dat een systeem van huurprijsregulering een negatief effect heeft op het aanbod en de kwaliteit van woningen.
Selon les économistes, la cause principale du problème actuel de la hausse des loyers est la loi de l'offre et de la demande. L'offre locative dans un certain segment du marché est insuffisante. Il y a une corrélation claire entre le plafonnement des loyers et la diminution de l'offre locative. Une étude de l'université de New York a ainsi montré qu'un système d'encadrement des loyers a un effet négatif sur l'offre et la qualité des logements.
Onderzoek van Paul Niebanck, professor stedelijke planning aan de Portland State University wees uit dat in de Verenigde Staten 28 % van de huurwoningen met geplafonneerde huurprijzen in slechte staat waren, tegenover 8 % voor huurwoningen waarvan de huur niet gecontroleerd is. Vergelijkbare statistieken gelden ook voor Engeland en Frankrijk.
Une étude de Paul Niebanck, professeur d'aménagement urbain à la Portland State University, montre qu'aux États-Unis 28 % des logements mis en location dont le loyer est plafonné sont en mauvais état, contre seulement 8 % des logements mis en location dont le loyer n'est pas contrôlé. Des statistiques comparables s'appliquent également à l'Angleterre et à la France.
Privéverhuurders die gedwongen worden om hun woningen te verhuren aan een vaste huurprijs zonder dat in een compensatie voorzien wordt voor het « huurverlies » dat zij lijden ingevolge de huurprijsregulering, zullen minder geneigd zijn te investeren in de kwaliteit van hun woning en zullen andere investeringen zoeken. Dit maakt dat privaat geld verloren gaat dat geïnvesteerd kon worden in de woning- en dus huurmarkt. Ongeveer 50 % van de inwoners van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is eigenaar van de woning waarin ze wonen en dit aantal is stijgend.
Les bailleurs privés contraints de louer leur bien à un prix fixe sans compensation pour la « perte locative » causée par cet encadrement des loyers seront moins enclins à investir dans la qualité du logement et rechercheront d'autres investissements. En d'autres mots, on perd de l'argent privé qui aurait pu être investi dans le marché du logement et donc dans le marché du logement locatif. Environ 50 % des habitants de la Région de Bruxelles-Capitale sont propriétaires de leur logement, et ce chiffre va croissant.
Een verplichte regeling van de huurprijs zou dan ook negatieve gevolgen hebben voor het aantal privé-investeringen in het huuraanbod. In het geval van een vrijwillige toetreding tot deze huurprijsomkadering zou dat niet het geval zijn, mits er uiteraard genoeg incentives aan de privé-eigenaars gegeven worden om te investeren. Daarom pleiten we voor de vrijwilligheid van instap in de in deze resolutie vooropgestelde regeling en het uitwerken van omkaderende maatregelen die de huiseigenaars aan moeten sporen om sneller (huur)woningen op de markt te brengen en te investeren in een betere kwaliteit ervan. Een verhoging van het aanbod aan huurwoningen op de privémarkt zou immers ook de gewestelijke begroting ontlasten, die niet langer meer alleen moet opdraaien voor de bouw, de exploitatie en het onderhoud van sociale woningen in een bepaald marksegment.
Un encadrement obligatoire des loyers aurait aussi des conséquences négatives sur le nombre d'investissements privés dans l'offre locative. Si la participation à cet encadrement des loyers se faisait sur une base volontaire, ce ne serait pas le cas pourvu qu'il y ait suffisamment d'incitants pour encourager l'investissement des propriétaires privés. C'est pourquoi nous plaidons en faveur d'une adhésion volontaire à l'encadrement proposé par la présente résolution et en faveur de l'élaboration de mesures d'encadrement qui doivent encourager les propriétaires privés à mettre plus rapidement leur logement en location sur le marché et à investir en vue d'en améliorer la qualité. En effet, une augmentation de l'offre locative sur le marché privé allégerait également le budget régional qui ne serait plus seul à devoir prendre en charge la construction, l'exploitation et l'entretien de logements sociaux dans un certain segment du marché.
Wij stellen daarom voor dat personen die vrijwillig meestappen in het systeem en de omkadering van de huurprijzen aanvaarden, fiscale stimuli krijgen om hun onroerende goederen conform te maken aan de kwaliteitseisen ingesteld door de huisvestingscode. In casu denken wij in de eerste plaats aan een verlaging van de berekeningsbasis van de onroerende voorheffing van 1,25 % tot op 0,8 %, zijnde het tarief dat van toepassing is op de sociale huisvesting. Verder willen wij deze eigenaars ook nog de kans bieden om de investeringen die zij doen om hun goederen kwalita-
C'est pourquoi nous proposons que les personnes qui adhèrent volontairement au système d'encadrement des loyers bénéficient de stimulants fiscaux afin de mettre leur bien immobilier en conformité avec les exigences de qualité du code du logement. En l'espèce, nous pensons d'abord à un abaissement de la base de calcul du précompte immobilier de 1,25 % à 0,8 %, soit le tarif d'application pour le logement social. De plus, nous voulons encore offrir à ces propriétaires la possibilité de récupérer fiscalement les investissements consentis pour améliorer la qualité de leur
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tief te verbeteren, fiscaal te recupereren. Voorts willen wij dat de huurtoelages in eerste instantie op deze woningen van toepassing zijn, alsook op de woningen die verhuurd worden via het systeem van sociale verhuurkantoren.
bien. Ensuite, nous voulons que les allocations-loyers s'appliquent en première instance à ces logements ainsi qu'aux logements loués par le système des agences immobilières sociales.
Bovendien dient er werk gemaakt te worden van een grondige herziening van de onroerende voorheffing die aangepast moet worden aan het stedelijk karakter van het Gewest. De ordonnantie van 23 juli 1992 die de vrijstelling inzake onroerende voorheffing in geval van werken in de woning afhankelijk maakt van een attest dat nooit wordt afgeleverd, moet herbekeken worden. Zo moet er een wettelijk antwoord komen met dito fiscale stimuli voor de fenomenen als collectieve vastgoedprojecten, kangoeroewoningen, enz. Investeringen in onroerend goed die kwalitatieve woningen tot gevolg hebben dienen aangemoedigd in plaats van bestrafd te worden.
En outre, il faut revoir en profondeur le précompte immobilier qui doit être adapté au caractère urbain de la Région. Il faut revoir l'ordonnance du 23 juillet 1992 qui fait dépendre l'exonération du précompte immobilier, en cas de travaux dans le logement, d'une attestation qui n'est jamais délivrée. Il faut donc apporter une réponse légale qui s'accompagne de stimulants fiscaux à des réalisations comme les projets immobiliers collectifs, les habitats kangourou, etc. Il faut encourager les investissements immobiliers dans des logements de qualité plutôt que les pénaliser.
Kort samengevat; we willen een systeem dat via fiscale voordelen privé-eigenaars overtuigt om op vrijwillige basis hun woning te verhuren tegen vastgelegde huurprijs. De omvang van de fiscale voordelen moet daarbij voldoende zijn om de aantrekkelijkheid te garanderen van het systeem dat beoogd wordt.
En deux mots : nous voulons un système qui, par des avantages fiscaux, convainque les propriétaires privés de mettre, volontairement, leur logement en location à un prix fixe. Les avantages fiscaux doivent être suffisamment importants et nombreux pour garantir l'attractivité du système visé.
Nr. 2 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 2 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 14
Considérant 14
Na de derde gedachtestreep een nieuwe gedachtestreep toe te voegen :
Après le troisième tiret, ajouter un nouveau tiret :
« Voor de personen die aan de criteria van de sociale huisvesting beantwoorden en die OCMW-bijstand ontvangen zal er geleidelijk aan een huurtoelagenstelsel beproefd worden. ».
« Un système d'allocations-loyers sera progressivement mis en uvre pour les personnes qui répondent aux critères d'accès au logement social et qui reçoivent l'aide du CPAS. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Toelichting : dit huurtoelagenstelsel werd opgenomen in het regeerakkoord. Het moet de huurder toestaan om via een financiële tussenkomst van het gewest (bijvoorbeeld in de vorm van een huurcheque) een huurwoning op de privémarkt te vinden. Zodoende gaan men de druk op de sociale huisvesting verlichten. De privémarkt en dus privé-investeringen worden aldus betrokken in het verhogen van het aantal woningen voor personen die in aanmerking komen voor een sociale woning.
Ce système d'allocations-loyers figure dans l'accord de gouvernement. Il doit permettre au locataire de trouver un logement sur le marché privé grâce à une intervention financière de la Région (par exemple sous la forme d'un chèque-loyer). On allégera ainsi la pression exercée sur le logement social. Le marché privé et les investissements privés seront donc associés à l'augmentation du nombre de logements pour les personnes qui remplissent les conditions d'accès au logement social.
Nr. 3 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 3 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 19
Considérant 19
De woorden « in mindere mate » in te voegen tussen de woorden « die inflatie ook » en de woorden « de inwoners ».
Insérer les mots « dans une moindre mesure » entre les mots « Cette inflation affecte également » et les mots « les habitants ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het is zonder meer zo dat ook inwoners met een middelgroot inkomen hierdoor getroffen worden, wat onder meer een daling van hun koop-
Les habitants aux revenus de niveau moyen sont eux aussi touchés par cette inflation qui entraîne notamment une diminution de leur pouvoir
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kracht tot gevolg heeft, maar de problematiek van de prijzen op de koopmarkt spelen bij deze groepen een grotere rol.
d'achat, mais c'est le problème des prix sur le marché acquisitif qui joue un rôle plus important pour ces groupes.
Nr. 4 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 4 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 22
Considérant 22
De tekst te vervangen als volgt :
Remplacer le texte par ce qui suit :
« de invoering van een huurtoelage voor de meest kwetsbare personen gekoppeld wordt aan de invoering van een regeling van de huurprijzen op vrijwillige basis om ook privé-investeerders te motiveren om te investeren in woningen voor deze doelgroep ».
« la création d'une allocation-loyer pour les personnes les plus précarisées est conditionnée à un encadrement des loyers sur une base volontaire afin de motiver aussi les investisseurs privés à investir dans des logements destinés à ce groupe cible ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De huurprijzen in Brussel stijgen voornamelijk omdat er te weinig aanbod aan huurwoningen in een bepaald segment is. Enkel een verhoging van het aantal woningen kan ertoe leiden dat mensen een huurwoning vinden.
L'augmentation des loyers à Bruxelles est principalement due à une offre insuffisante de logements dans un certain segment. Seule une augmentation du nombre de logements peut permettre aux gens de trouver un logement à louer.
Nr. 5 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 5 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 24
Titre
De woorden « en de evolutie ervan in goede banen te leiden » te schrappen.
Supprimer les mots « et encadrer leur évolution ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De registratie zelf heeft geen invloed op de evolutie van de huurprijzen.
L'enregistrement en lui-même n'a aucune influence sur l'évolution des loyers.
Nr. 6 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 6 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 25
Considérant 25
De woorden « aan te gaan op vrijwillige basis » in te voegen tussen het woord « regeling » en de woorden « geenszins bedoeld ».
Insérer les mots « auquel on adhère sur une base volontaire » entre les mots « système d'encadrement » et « ne consiste nullement ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Als een huiseigenaar besluit vrijwillig in te stappen in het systeem van de omkadering van de huurprijs, houdt dit automatisch in dat hij zijn woning in overeenstemming brengt met de kwaliteitseisen die opgelegd worden door de huisvestingscode.
Si un propriétaire décide d'adhérer volontairement au système d'encadrement des loyers, cela implique automatiquement qu'il mettra son logement en conformité avec les exigences de qualité du code du logement.
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Nr. 7 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 7 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 26bis
Considérant 26bis
Een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Gezien de gemiddelde duur van de bouw van een sociale woning in Brussel, kan een verhoging van het aanbod aan huurwoningen voor bepaalde marktsegmenten op korte termijn enkel gerealiseerd worden door privé-investeerders aan te sporen om woningen ter beschikking te stellen van personen die in aanmerking komen voor een sociale woning. ».
« Vu la durée moyenne de construction d'un logement social à Bruxelles, la seule façon d'augmenter à court terme l'offre locative pour certains segments du marché est d'inciter les investisseurs privés à mettre des logements à la disposition de personnes qui remplissent les conditions d'accès au logement social. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Theoretisch gezien duurt de bouw van een sociale woning in Brussel drie jaar. De werkelijke termijnen liggen op dit moment veel hoger. Zie huisvestingsplan. Indien op korte termijn het aanbod van huurwoningen verhoogd dient te worden, is de enige oplossing dat privé-eigenaars hun woningen te huur stellen.
En théorie, la construction d'un logement social prend trois ans à Bruxelles. À l'heure actuelle, les délais réels sont bien plus longs. Voir le plan logement. S'il faut augmenter à court terme l'offre locative, la seule solution est que des propriétaires privés mettent leurs logements en location.
Nr. 8 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 8 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 26ter
Considérant 26ter
Een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien er geen oorzakelijk verband bestaat tussen het plafonneren van de huurprijzen en een verhoging van het aanbod aan huurwoningen. ».
« Vu l'absence de lien causal entre le plafonnement des loyers et l'augmentation de l'offre locative. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zie interview met professor Xavier Wauthy (UCL) :
Voir l'interview du professeur Xavier Wauthy (UCL) :
« Blocage, encadrement, allocation-loyer ? Le point de vue d'un économiste » in : « Les Échos du Logement » n° 1 / 2006 : « Hoe kan het plafonneren van de huurprijzen de druk die aan de basis van de stijging ligt, wegnemen, m.a.w. de vraag doen afnemen of het aanbod doen toenemen ? Helemaal niet ! In feite is het verplicht plafonneren van de huurprijzen bijna per definitie contraproductief. ».
« Blocage, encadrement, allocation-loyer ? Le point de vue d'un économiste » dans : « Les Échos du Logement » n° 1 / 2006 : « En quoi le fait de plafonner les loyers est-il de nature à supprimer les pressions qui sont à l'origine de la hausse, c'est-à-dire à conduire une réduction de la demande ou une augmentation de l'offre ? En rien ! En fait, le plafonnement des loyers, s'il est contraignant, est presque par définition contreproductif. ».
Nr. 9 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 9 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Considerans 26quater
Considérant 26quater
Een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
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« gezien de plafonnering van de huurprijzen op zich geen criterium is dat de uitsluiting van huurders tegengaat ».
« Vu que le plafonnement des loyers n'est pas en soi un critère empêchant l'exclusion de locataires. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zie opnieuw interview met professor Xavier Wauthy (UCL) :
Voir à nouveau l'interview du professeur Xavier Wauthy (UCL) :
« Blocage, encadrement, allocation-loyer ? Le point de vue d'un économiste » in : « Les Échos du Logement » n° 1 / 2006 : «
zelfs als woningen toegankelijk zijn tegen een door de overheid vastgestelde maximumprijs, bevindt de aanbieder, in casu de eingenaar, zich in een machtpositie omdat de vraag groter is dans het aanbod : uiteindelijk kiest hij zijn huurder op basis van andere criteria dan de uitsluiting door de prijs (officieel althans), waarvan men makkelijk kan begrijpen dat ze rechtstreeks afhangen van het inkomstenpeil. Willekeur, discriminatie op basis van prijs wordt hier dus vervangen door andere vormen van discriminatie ».
« Blocage, encadrement, allocation-loyer ? Le point de vue d'un économiste » dans : « Les Échos du Logement » n° 1 / 2006 : «
même si les logements sont accessibles à un prix maximum fixé par l'autorité publique, la présence d'une demande excédentaire place nécessairement l'offreur, en l'occurrence le propriétaire, en position de force : c'est lui qui in fine choisira son locataire, sur base de critères autres que celui de l'exclusion par le prix (officiellement du moins) mais dont on peut facilement comprendre qu'ils resteront directement dépendants du niveau de revenu. On remplace donc ici un arbitraire, une discrimination fondée sur le prix par d'autres formes de discriminations ».
Nr. 10 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 10 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Verzoekend gedeelte
Dispositif
De tekst van het verzoekend gedeelte te vervangen als volgt :
Remplacer le texte par ce qui suit :
« Daarmee rekening houdend, vraagt het Brussels Hoofdstedelijk Parlement de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, de federale regering en het federale Parlement om een regeling voor de huurprijzen op vrijwillige basis in te voeren, door de bepalingen betreffende de huurovereenkomsten te wijzigen en flankerende maatregelen te treffen om fiscale aftrekmogelijkheden te creëren voor personen die investeren in de kwaliteit van de door hen verhuurde woningen. ».
« Face à cette situation, le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale demande au Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, au Gouvernement et au Parlement fédéraux d'instaurer un encadrement des loyers sur une base volontaire par une modification des règles relatives aux baux à loyer et par l'adoption de mesures corollaires afin de créer des possibilités de déductions fiscales pour les personnes qui investissent dans la qualité des logements qu'ils mettent en location. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De Brusselse Hoofdstedelijke Regering kan vanuit haar fiscale bevoegdheden ook bepaalde mogelijkheden creëren om mensen aan te sporen in dit systeem mee te stappen. Ofwel kan dit op gewestelijk niveau gebeuren via een aftrek op de onroerende voorheffing, ofwel kan dit op federaal niveau gebeuren via de personenbelasting.
Le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale peut aussi, dans le cadre de ses compétences fiscales, créer certaines possibilités pour inciter les personnes à adhérer à ce système. Soit il peut le faire au niveau régional par une déduction du précompte immobilier, soit il peut le faire au niveau fédéral via l'impôt des personnes physiques.
Nr. 11 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 11 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Verzoekend gedeelte eerste streepje
Dispositif premier tiret
Het eerste streepje van het verzoekend gedeelte te vervangen als volgt :
Remplacer le premier tiret du dispositif par ce qui suit :
« een regeling waarin mee ingestapt kan worden op vrijwillige basis in te voeren voor de huurprijzen in samenwerking met het Gewest en steunend op :
« instaurer un mécanisme d'encadrement des loyers auquel on peut adhérer sur une base volontaire, en collaboration avec la Région, qui repose :
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het gebruik van huurtoelages zoals vermeld in het regeerakkoord;
sur l'utilisation des allocations-loyers telle qu'inscrite dans l'accord de gouvernement;
de mogelijkheid voor verhuurders om te genieten van een administratieve ondersteuning die ter beschikking gesteld zou worden door de sociale verhuurkantoren;
sur la possibilité pour les bailleurs de bénéficier d'un soutien administratif qui serait mis à leur disposition par les agences immobilières sociales;
fiscale maatregelen om de onroerende voorheffing voor de woningen van personen die zich vrijwillig inschrijven in een omkadering van de huurprijzen, te verlagen van het niveau van 1,25 % naar het niveau van 0,8 % d.w.z. tot op hetzelfde niveau als dat van de sociale woningen;
sur des mesures fiscales visant à diminuer le précompte immobilier pour les logements des personnes qui adhèrent volontairement à un système d'encadrement des loyers de 1,25 % à 0,8 %, soit au même niveau que le logement social;
fiscale maatregelen om de reële kosten van bepaalde investeringen in huurwoningen gedeeltelijk aftrekbaar te maken;
sur des mesures fiscales permettant de déduire partiellement les frais réels de certains investissements dans des logements mis en location;
een wettelijk kader uit te werken met gepaste fiscale stimuli om nieuwe fenomenen zoals kangoeroewoningen, collectieve vastgoedprojecten, enz. aan te moedigen ».
sur l'instauration d'un cadre légal doté de stimulants fiscaux adaptés en vue d'encourager de nouveaux phénomènes comme les habitats kangourou, les projets immobiliers collectifs, etc. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Als verhuurders vrijwillig instappen in een systeem van omkadering van huurprijzen om huurders te huisvesten die in aanmerking komen voor een sociale woning, zouden de verhuurders in elk geval dezelfde voordelen moeten genieten als de socialewoningmaatschappijen, d.w.z. een lagere onroerende voorheffing. Om deze privé-eigenaars aan te sporen zich vrijwillig in te schakelen, stellen wij de incentive van het gebruik van de huurtoelage voor, alsook een administratieve ondersteuning door de sociale verhuurkantoren, een verlaagde onroerende voorheffing en een aftrekpost wanneer zij investeren in de kwaliteit van de huurwoning. De kosten van de door ons voorgestelde fiscale maatregels kunnen gecompenseerd worden door een vermindering van de directe kosten voor de socialewoningbouw en de exploitatie en het onderhoud ervan.
Si des bailleurs adhèrent volontairement à un système d'encadrement des loyers pour des locataires qui répondent aux critères d'accès au logement social, les bailleurs devraient en tout cas bénéficier des mêmes avantages que les sociétés de logement social, c.-à-d. un précompte immobilier réduit. Pour encourager ces propriétaires privés à adhérer volontairement, nous proposons les incitants suivants : l'utilisation de l'allocationloyer, ainsi qu'un soutien administratif par les agences immobilières sociales, une diminution du précompte immobilier et une déduction fiscale quand ils investissent dans la qualité du logement mis en location. Le coût des mesures fiscales que nous proposons peut être compensé par une diminution des coûts directs liés à la construction, l'exploitation et l'entretien de logements sociaux.
Er zijn volgens ons 2 mogelijkheden : we kunnen het feit dat mensen winst puren uit verhuur van woningen moreel verwerpelijk vinden (geld verdienen zonder te werken) en dit aan banden trachten te leggen door hoge taksen en een beperking van de inkomsten van overheidswege. Dit zou als gevolg hebben dat dit type van investeerders niet langer meer in huurwoningen zou investeren, maar zou opteren voor investering in roerende goederen, zoals bijvoorbeeld aandelen. Hiermee zijn echter personen die op zoek zijn naar een (huur)woning in Brussel niet geholpen, want die zien het aanbod aan huurwoningen verder inkrimpen.
Il y a, selon nous, deux possibilités : on peut juger moralement répréhensible le fait que des personnes tirent profit de la location de logements (gagner de l'argent sans travailler) et tenter d'y mettre un frein par des taxes élevées et une limitation des revenus par les pouvoirs publics avec pour conséquence que ce type d'investisseurs arrêteraient d'investir dans des logements mis en location et opteraient pour l'investissement dans des biens mobiliers, comme des actions par exemple. Mais ceci n'aiderait en rien les personnes qui recherchent un logement (à louer) à Bruxelles, car l'offre locative n'en serait encore que plus restreinte.
Een andere mogelijkheid is om een win-winsituatie na te streven waardoor particulieren hun gespaarde middelen, waarvoor ze gewerkt hebben, nog meer in huisvesting gaan investeren, waardoor het aanbod en de kwaliteit zouden verhogen. Het investeren fiscaal extra aantrekkelijk te maken zou dan gekoppeld worden aan het feit dat de woning voor een vaste prijs op de huurmarkt wordt gebracht. Zo zou een deel van de investeringen van particulieren ook de sociale woningmarkt ten goede komen. Budgettair is deze optiek ook interessant : in plaats van te investeren in sociale huisvesting om de noden van de huurmarkt te lenen, zal het Gewest minder moeten uitgeven.
Une autre possibilité est de tendre vers une situation où tout le monde y gagne, où les particuliers investiront encore plus leurs économies, fruit de leur travail, dans le logement et où l'offre et la qualité des logements augmenteront. L'intérêt fiscal accru de l'investissement serait conditionné au fait que le logement est mis sur le marché locatif à un prix fixe. Ainsi, une partie de l'investissement des particuliers profiterait aussi au marché du logement social. Cette optique est également intéressante du point de vue budgétaire : plutôt que d'investir dans le logement social pour répondre aux besoins du marché locatif, la Région pourrait devra moins débourser.
Door vrijwillig in het systeem van de omkadering van de huurprijzen te stappen, verplichten de privé-eigenaars zichzelf tot het op orde stellen van de woning naar de normen gestipuleerd in de huisvestingscode.
En adhérant volontairement au système d'encadrement des loyers, le propriétaire privé s'engage à mettre le logement en conformité avec les normes du code du logement.
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Nr. 12 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
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Verzoekend gedeelte derde streepje
Dispositif troisième tiret
De woorden « en de termijn dat de woning binnen een geregulariseerd kader wordt » tussen de woorden « de huur » en de woorden « voor 9 jaar » toe te voegen.
Insérer les mots « et le délai d'encadrement du loyer pour le logement » entre les mots « fixer le loyer » et les mots « pendant 9 ans ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Wie vrijwillig in het systeem instapt, kan een aantal extra voordelen krijgen (aftrek van reële kosten bij renovatie). Het kan niet dat hiervan geprofiteerd wordt door vervolgens uit het systeem te stappen na een korte periode en hierop winst te maken.
Celui qui adhère volontairement au système peut bénéficier d'une série d'avantages supplémentaires (déduction des frais réels en cas de rénovation). Il ne faut pas qu'on puisse tirer profit du système et s'en retirer peu de temps après, une fois le bénéfice empoché.
Nr. 13 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 13 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Verzoekend gedeelte vijfde streepje
Dispositif cinquième tiret
Het vijfde streepje, luidend als volgt :
Supprimer le cinquième tiret, rédigé comme suit :
« bij de berekening van de index der comsumptieprijzen geleidelijk het aandeel van de post « huur » zo te verhogen dat die beter het gewicht van de huisvestingskosten in het gemiddelde gezinsbudget weerspiegelt; » te doen vervallen.
« dans le calcul de l'indice des prix à la consommation, augmenter progressivement la part que représente le poste loyer de manière à ce qu'il reflète plus réellement le poids du logement dans le budget d'un ménage belge moyen; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
We moeten hier voorzichtig mee zijn. Een verhoging van het aandeel 'huur' in de index der consumptieprijzen zou een averechts effect kunnen hebben op andere aspecten van het dagelijks leven, zoals onder meer de stijging van de lonen die aan strikte budgettaire normen onderworpen zijn. Dit zou een negatief effect op de gemiddelde welvaart veroorzaken.
Il faut ici faire preuve de prudence. Augmenter la part du loyer dans l'indice des prix à la consommation pourrait avoir un effet contraire sur d'autres aspects de la vie quotidienne, et notamment sur l'augmentation des salaires qui sont soumis à des normes budgétaires strictes. Ceci pourrait avoir un effet négatif sur le bien-être moyen.
Nr. 14 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 14 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Verzoekend gedeelte zesde streepje
Dispositif sixième tiret
De woorden « evenals voor de bouw van woningen in het kader van de vrijwillige omkadering van de huurprijzen » tussen de woorden « het BTW-percentage voor de bouw van sociale woningen, » en de woorden « te verlagen » toe te voegen.
Ajouter, in fine du sixième tiret, les mots suivants : « ainsi que pour la construction de logements dans le cadre du système d'encadrement volontaire des loyers ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Wanneer een privé-investeerder zich vrijwillig engageert voor een omkadering van de huurprijzen, zou hij ook dezelfde voorwaarden moeten genieten die opgaan voor de bouw van sociale woningen.
Lorsqu'un investisseur privé adhère volontairement au système d'encadrement des loyers, il devrait aussi pouvoir bénéficier des mêmes avantages que ceux qui s'appliquent à la construction de logements sociaux.
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Nr. 15 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 15 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Verzoekend gedeelte zevende streepje
Dispositif septième tiret
De tekst van het 7de streepje aan te vullen met de volgende woorden :
Ajouter, in fine du septième tiret, les mots suivants :
« dat aftrekposten worden gecreëerd voor reële kosten gedaan om de woningkwaliteit van de huurwoning te verbeteren, in het kader van een regeling van de huurprijzen ».
« à instaurer des déductions fiscales pour les frais réels consentis en vue d'améliorer la qualité des logements mis en location dans le cadre d'un système d'encadrement des loyers ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Met deze fiscale maatregelen wordt de investering in de kwaliteit van de huurwoning interessanter waardoor de kwaliteit makkelijker verzekerd kan worden. De aftrek van reële kosten is op zich ook een maatregel tegen zwartwerk.
Ces mesures fiscales rendent l'investissement dans la qualité du logement mis en location plus intéressant, ce qui permet de garantir plus facilement la qualité. La déduction des frais réels est aussi en soi une mesure de lutte contre le travail au noir.
Nr. 16 (van mevrouw Carla DEJONGHE en de heer Jean-Luc VANRAES)
N° 16 (de Mme Carla DEJONGHE et M. Jean-Luc VANRAES)
Verzoekend gedeelte achtste streepje
Dispositif huitième tiret
Het achtste streepje, luidend als volgt : « de grondwet- en wetteksten aan te vullen door aan de woorden « behoorlijke huisvesting » de woorden « aangepaste » en « betaalbare » toe te voegen » te doen vervallen.
Supprimer le huitième tiret, rédigé comme suit : « compléter les textes constitutionnels et législatifs en faisant suivre les termes « droit à un logement décent » des mots « abordable » et « adapté ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het toevoegen van de termen « betaalbare » en « aangepaste » vereist een verdere juridische definiëring in termen van « betaalbaar voor welke groep » en « aangepast » voor welke groep. Dit kan ons inziens voor verwarring zorgen. Bovendien is het de grondwet zelf die een dergelijke bepaling regelt.
L'ajout des termes « abordable » et « adapté » exige une définition juridique plus précise en termes de « abordable » pour quel groupe et « adapté » à quel groupe. Ce qui peut à notre sens entraîner une certaine confusion. En outre, une telle disposition est réglée par la Constitution elle-même.
Nr. 17 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 17 (de M. Vincent DE WOLF)
Opschrift
Titre
Het woord « vrijwillige » toe te voegen voor het woord « uitvoering ».
Ajouter le mot « volontaire » après les mots « mise en uvre d'une politique ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De ervaring heeft ons meermaals geleerd dat elke periode van blokkering of dwingende afremming van de huren op het moment van de opheffing van de maatregel wordt gevolgd door een inhaalbeweging die nog nadeliger is voor de huren; het effect van de voorgestelde maatregel wordt volkomen ongedaan gemaakt door de latere inhaalbeweging.
L'expérience nous a démontré, à plusieurs reprises, que toute période de blocage ou de frein coercitif des loyers est suivie, au moment de la levée de la mesure, d'un effet de rattrapage encore plus préjudiciable sur les loyers, l'effet de la mesure proposée étant totalement détruit par le rattrapage postérieur.
Daarom lijkt een vrijwillig systeem van toetreding tot de omkadering van de huren met enerzijds de toekenning van stimuli voor de eigenaars die het spel spelen en anderzijds de invoering van straffen voor de onwil-
C'est la raison pour laquelle un système volontaire d'adhésion à l'encadrement des loyers avec d'une part l'octroi d'incitants pour les propriétaires qui jouent le jeu et d'autre part, l'instauration de pénalités pour les
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ligen die te kwader trouw zijn veel beter geschikt om het beoogde doel te bereiken.
récalcitrants de mauvaise foi paraît nettement plus apte à atteindre l'objectif poursuivi.
Nr. 18 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 18 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 12 Deze considerans te doen vervallen.
Considérant 12 Supprimer ce considérant.
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De considerans is niet duidelijk. Er worden fiscale principes geciteerd die worden toegepast in vastgoedzaken en die ze indirect lijken te bekritiseren zonder verantwoording en zonder voorstel van alternatief.
Le considérant n'est pas clair. Il cite des principes fiscaux appliqués en matière immobilière en semblant les critiquer de manière indirecte sans justification et sans proposition d'alternative.
Men dient eraan te herinneren dat de kleine spaarder die het fiscale spel speelt en zijn pensioen wenst te verbeteren zonder de Staatsbegroting te bezwaren, reeds verschillende malen wordt belast, te weten :
Il faut rappeler que le petit épargnant qui joue le jeu fiscal et souhaite améliorer sa pension sans grever le budget de l'Etat est déjà taxé à plusieurs reprises :
op het inkomen uit arbeid, door de inkomstenbelasting,
sur le revenu de son travail, par l'impôt des personnes physiques,
op de rente op het spaargeld door de roerende voorheffing,
sur l'intérêt généré par son épargne par le précompte mobilier,
op de aankoopprijs van het gebouw door het registratierecht,
sur le prix d'achat de l'immeuble via le droit d'enregistrement,
op het niet verminderd kadastraal inkomen van het gekochte gebouw als het gaat over een gebouw dat te huur wordt gesteld en dus niet wordt bewoond door de eigenaar.
sur le revenu cadastral non réduit de l'immeuble acheté lorsqu'il s'agit d'un immeuble mis en location et donc non occupé par le propriétaire.
Aangezien de overheid heeft aangetoond dat ze niet bij machte is om openbare woningen op grote schaal op de markt te brengen, moet die bron van aanbiedingen niet worden opgedroogd.
Les pouvoirs publics ayant démontré leur incapacité à mettre sur le marché et à grande échelle des logements d'origine publique, cette source d'offre ne doit pas être tarie.
Wij herinneren er ten andere aan dat het Gewest nogmaals inkomsten binnenrijft op het moment dat de spaarder overlijdt, via de successierechten op het gebouw.
Rappelons d'ailleurs que la Région récupère une nouvelle fois des revenus au moment du décès de l'épargnant via les droits de succession sur ledit immeuble.
Nr. 19 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 19 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 14 Een vierde streepje toe te voegen, luidend :
Considérant 14 Ajouter un 4ème tiret rédigé comme suit :
« elk nuttig initiatief nemen in samenwerking met de gemeentelijke regies en de OCMW's om de beperkte en gecontroleerde verdeling van een huurtoelage, bij wijze van experiment, mogelijk te maken voor de gezinnen die een woning van een gemeente of een OCMW's huren ».
« prendre toute initiative utile, en collaboration avec les régies communales et les CPAS, afin de permettre la diffusion limitée et contrôlée d'une allocation-loyer, à titre expérimental, pour les familles qui louent un logement d'une commune ou d'un CPAS ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De huurtoelage staat ingeschreven in de regeerverklaring van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering.
L'allocation loyer est inscrite dans la déclaration de politique générale du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.
Het huuraanbod kan niet snel worden uitgebreid (het duurt te lang om nieuwe woningen te bouwen om de crisis snel te kunnen bezweren) en daarom is de huurtoelage voor degenen die voldoen aan de criteria voor de sociale huisvesting noodzakelijk als tijdelijke maatregel. Structurele maatregelen moeten worden genomen omdat de huurtoelage het aanbod niet verhoogt.
L'offre locative ne pouvant être rapidement étendue (le temps de construction de nouveaux logements étant trop important pour apporter une solution rapide à la crise), l'allocation loyer limitée aux personnes bénéficiant des critères d'accès au logement social, s'impose comme mesure temporaire. Des mesures structurelles doivent être prises car l'allocation loyer n'augmente pas l'offre.
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Dat moet als een tijdelijke en overgangsmaatregel worden overwogen omdat het geen oplossing biedt op lange termijn. De huurtoelage verhoogt het aanbod niet.
Elle doit être envisagée comme mesure temporaire et transitoire ne s'agissant pas d'une solution à long terme. En effet, l'allocation loyer n'accroît pas l'offre.
Nr. 20 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 20 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 18
Considérant 18
Het woord « Zij » te vervangen door de woorden « Die huisjesmelkers, in tegenstelling tot de eigenaars als goede huisvader, ».
Ajouter les mots « ces marchands de sommeil, à l'inverse des propriétaires bons pères de famille » après les mots « En effet, » (en remplacement du « ils »).
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De klopjacht tegen huisjesmelkers die nog meer hun zakken vullen door zelfs matrassen te verhuren in plaats van woningen wordt zonder voorbehoud gesteund.
C'est sans réserve que l'on soutient la traque contre les marchands de sommeil qui augmentent leurs revenus en allant jusqu'à louer des matelas et non plus des logements.
In dat opzicht, moeten strenge maatregelen worden genomen, samen met de gemeenten en via het rijksregister, om de onrechtmatige en onwettelijke opdeling van de woningen te voorkomen.
A cet égard, des mesures sévères doivent être prises en collaboration avec les communes, via le registre national, afin d'éviter le morcellement abusif et illégal des logements.
Voorts zijn niet alle eigenaars die niet wonen in de woningen die zij bezitten huisjesmelkers. Men gooit al te vaak alles op een hoopje.
Cela étant, tous les propriétaires n'habitant pas dans les logements qu'ils possèdent n'en sont pas pour autant des marchands de sommeil. Cet amalgame abusif est trop souvent utilisé.
Nr. 21 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 21 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 19
Considérant 19
Na het woord « werkvloer », de volgende passage toe te voegen « daarom moet de regering dringend een beleid bevorderen om de totstandkoming van middelgrote woningen mogelijk te maken, inzonderheid door subsidies te verlenen voor de stadsvernieuwing die voor de gerechtigde gemeenten niet gekoppeld worden aan de verplichting om de aldus gerenoveerde goederen te huur te stellen onder de voorwaarden van de sociale huisvesting; ».
Ajouter, après le mot « travail », la phrase suivante : « ; c'est la raison pour laquelle le Gouvernement doit d'urgence favoriser une politique permettant la création de logements moyens notamment en octroyant des subsides à la rénovation urbaine non liés, pour les communes bénéficiaires, à l'obligation de mettre les biens ainsi rénovés en location aux conditions du logement social. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Men weet dat de toelatingsvoorwaarden voor de sociale huisvesting streng zijn. In de praktijk, is het voor mensen die werken, zelfs voor een laag loon, onmogelijk om een sociale woning te bemachtigen.
L'on sait que les conditions d'accès au logement social sont particulièrement sévères. En pratique, l'exercice d'un travail même infra-salarié rend impossible l'accès au logement social.
Nochtans kan men niet zeggen dat het gemakkelijk leven is met een inkomen van bijvoorbeeld 1.200 euro per maand.
Pourtant l'on ne peut soutenir que la vie soit aisée par exemple lorsqu'il s'agit de vivre avec un revenu mensuel de 1.200 euros net.
Er moet dringend, ook voor mensen met dergelijke kleine loontjes, een oplossing worden gevonden om in ons stadsgewest te kunnen wonen.
Il faut d'urgence, aussi pour les personnes bénéficiant de ces petits salaires, trouver une solution leur permettant de se loger dans notre ville-Région.
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Nr. 22 (van de heer Vincent DE WOLF)
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N° 22 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 20
Considérant 20
De woorden « , inzonderheid door de optrekking van het toelatingsinkomen, op zijn minst voor de OVM's met het grootste tekort » toe te voegen na het woord « noodzakelijk ».
Ajouter les mots « notamment par l'augmentation du revenu d'admission, à tout le moins pour les SISP ou le déficit social est le plus grand » entre les mots « Région. » et « Les Bruxellois anciens ou nouveaux ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Als men ook mensen met een laag inkomen, de actieve en ongehuwde jonge koppels en niet alleen zij die aan de zelfkant van de maatschappij leven in aanmerking laat komen voor een sociale woning, zou men beletten dat er homogene woningcomplexen tot stand komen.
Elargir les critères d'accès au logement social en acceptant les personnes à faibles revenus, les jeunes couples actifs et les célibataires, sans se limiter seulement à ceux qui subissent la marginalité sociale empècherait la création de cités homogènes.
De mix van actieve en niet actieve bevolking, met of zonder inkomen, zou het bijvoorbeeld voor een actief stel met lage inkomsten mogelijk maken om ook een sociale woning te betrekken.
Le mélange de population actives et non-actives, à revenu ou sans revenu, permettrait par exemple à un couple actif à bas revenus d'accéder aussi au logement social.
Bovendien zou die aanwezigheid in de sociale wooncomplexen van categorieën van inkomsten, zelfs lage, de indruk van wanhoop die eigen is aan grote onmenselijke wooncomplexen waarin alleen nog ellende te vinden zou zijn, de kop kunnen indrukken.
En outre, cette présence, dans les ensembles de logements sociaux, de catégories de revenus, même faibles, permettrait de combattre l'impression de désespérance propre aux grands ensembles déshumanisés dans lesquels ne se retrouveraient plus que des misères associées.
Daartoe is de samenwerking van alle actoren, te weten het Gewest, de gemeenten , de OVM's, de eigenaars, de huurders, noodzakelijk om de strijd aan te binden tegen de opkomst van sociale en culturele getto's, tegen de grote onmenselijke wooncomplexen waarin alleen ellende zou heersen.
Dans ce but, la collaboration de tous les intervenants c'est à dire la région, les communes, les SISP, les propriétaires, les locataires est nécessaire, afin de lutter contre la création de ghettos sociaux et culturels, contre les grands ensembles déshumanisés dans lesquels ne se retrouveraient plus que des misères associées.
Nr. 23 (de heer Vincent DE WOLF)
N° 23 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 20
Considérant 20
De tekst vanaf de woorden « Oude en nieuwe Brusselaars » tot en met het woord « vormen » te vervangen door de woorden :
Remplacer le passage du texte des mots « Les bruxellois anciens ou nouveaux » jusqu'à « animé et chaleureux » par les mots suivants :
« Het beleid van de regering moet, voor zover mogelijk mogelijk, ervoor zorgen dat het recht op wonen, gewaarborgd door de Grondwet, een echte werkelijkheid wordt voor allen. De mix van de gezinnen en de woningen, inzonderheid met inachtneming van de minimale normen van de Huisvestingscode, moet het mogelijk maken om het plezier om in de stad te leven te doen weerkomen en is van die aard dat de stadsveiligheid wordt bevorderd door het preventief beleid dat dit noodzakelijkerwijs bewerkstelligt ».
« La politique du Gouvernement doit permettre, autant que faire se peut, que le droit au logement, garanti par la Constitution, devienne une vraie réalité pour tous. La mixité des familles et des logements notamment, dans le respect des normes minimales du Code du Logement, doit permettre de restaurer le plaisir de vivre en ville et est de nature à favoriser la sécurité urbaine par la politique préventive qu'elle induit nécessairement ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De voorgestelde tekst lijkt te geromantiseerd en te onrealistisch.
Le texte tel que proposé semble par trop angélique et irréaliste.
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Nr. 24 (van de heer Vincent DE WOLF) Considerans 22 De considerans als volgt te vervangen :
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N° 24 (de M. Vincent DE WOLF) Considérant 22 Remplacer le considérant comme suit :
« De uitvoering van een openbaarbeheersrecht van de leegstaande woningen door middel van een proactief beleid en de samenwerking tussen het Gewest, de gemeenten en de OCMW's. ».
« La mise en uvre d'un droit de gestion publique des logements abandonnés au moyen d'une politique pro-active et de la collaboration entre Région, communes et CPAS. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Uit onderzoek van de gemeentebegrotingen blijkt dat vele gemeenten de eigenaars van leegstaande gebouwen niet door middel, van belastingen aanpakken. Wil men de huisvestingsoorlog winnen, dan moet men op vele gebieden strijd leveren: het op de markt brengen van private leegstaande woningen is een niet te verwaarlozen mogelijkheid.
L'analyse des budgets communaux démontre que nombreuses sont les communes qui ne traquent pas au moyen de taxes, les propriétaires des immeubles laissés à l'abandon. Gagner la guerre du logement implique de multiplier les champs de bataille : la mise sur le marché des logements privés laissés à l'abandon est une piste à ne pas négliger.
Nr. 25 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 25 (de M. Vincent DE WOLF)
Consideransen 23 en 24 Deze consideransen te doen vervallen. VERANTWOORDING De federale wet heeft die kwestie geregeld.
Nr. 26 (van de heer Vincent DE WOLF) Considerans 26 Deze considerans te doen vervallen.
Considérants 23 et 24 Supprimer les considérants 23 et 24. JUSTIFICATION Le dispositif législatif fédéral a réglé cette question.
N° 26 (de M. Vincent DE WOLF) Considérant 26 Supprimer ce considérant.
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Die zin kan immers worden opgevat als een principiële petitie, ze beperkt zich tot het bevestigen dat de vastgoedfiscaliteit niet zou aanzetten tot de vaststelling van matige huren en dat zonder enige motivering of uitleg.
En effet, ladite phrase s'analyse comme une pétition de principe, elle se borne à affirmer que la fiscalité immobilière actuelle n'inciterait pas à la fixation de loyers modérés et ce sans aucune motivation ou explication.
Gaat het over de gewestelijke fiscaliteit betreffende het registratierecht ? Gaat het over de federale fiscaliteit en zo ja, welke ? Is het een verborgen poging om de huren als inkomsten te belasten zonder het te durven zeggen ?
S'agit-il de la fiscalité régionale relative au droit d'enregistrement ? S'agit-il de fiscalité fédérale et si oui, laquelle ? Est-ce une tentative cachée, larvée de voir taxer les loyers comme des revenus sans oser le dire ?
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A-177/2 2006/2007
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Nr. 27 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 27 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Opschrift
Titre
Het opschrift van het voorstel van resolutie door de volgende tekst te vervangen :
Remplacer le titre de la proposition de résolution par le texte suivant :
« Voorstel van resolutie betreffende de verplichting van de Staat om de personen die regelmatig op hun grondgebied verblijven voldoende middelen te geven om zich te kunnen huisvesten ».
« Proposition de résolution relative à l'obligation de l'Etat de procurer des moyens suffisants aux personnes en séjour régulier sur leur territoire afin qu'elles puissent se loger ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
Nr. 28 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 28 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Gelet op de Conventie ter bescherming van de rechten van de mens, die iedere ondertekenende Staat verplicht om voldoende middelen ter beschikking te stellen opdat iedere burger zich behoorlijk kan huisvesten; ».
« Vu la Convention des Droits de l'Homme qui impose à chaque Etat signataire de veiller à procurer les moyens suffisants afin que chaque citoyen puisse se loger décemment; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De verplichting van het recht op huisvesting berust bij de Staat.
L'obligation du droit au logement repose sur l'Etat.
Nr. 29 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 29 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien de Grondwet niet bepaalt bij wie de verplichting berust om het recht op behoorlijke huisvesting te verzekeren als voorwaarde voor een menswaardig leven; ».
« Vu que le Constitution ne précise pas sur qui repose l'obligation d'assurer le droit au logement décent comme condition d'une vie conforme à la dignité humaine; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
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Nr. 30 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 30 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien de Grondwet niet bepaalt bij wie de verplichting berust om het recht op behoorlijke huisvesting te verzekeren als voorwaarde voor een menswaardig leven en de grondwettelijke rechten ertoe strekken de betrekkingen tussen de burgers en de Staat te regelen; ».
« Vu que le Constitution ne précise pas sur qui repose l'obligation d'assurer le droit au logement décent comme condition d'une vie conforme à la dignité humaine et que les droits constitutionnels ont pour but de régler les rapports entre les citoyens et l'Etat; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
Nr. 31 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 31 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien de Grondwet niet bepaalt bij wie de verplichting berust om het recht op behoorlijke huisvesting te verzekeren als voorwaarde voor een menswaardig leven en de regels van de naar behoren geratificeerde internationale conventies voorrang hebben op de grondwettelijke regels; ».
« Vu que le Constitution ne précise pas sur qui repose l'obligation d'assurer le droit au logement décent comme condition d'une vie conforme à la dignité humaine et que les règles reprises dans les conventions internationales dûment ratifiées priment les règles de la Constitution; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
Nr. 32 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 32 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien de Grondwet en de bijzondere wetten de bevoegdheid voor huisvesting voorbehouden hebben voor de Gewesten, maar de bevoegdheid voor de betrekkingen tussen de verhuurders en de huurders niet aan de Gewesten toegewezen is; ».
« Vu que la Constitution et les lois spéciales ont réservé la compétence du logement aux Régions, mais que la compétence des rapports entre bailleurs et locataires n'ont pas été transférées aux Régions; ».
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VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 33 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 33 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien de Grondwet en de bijzondere wetten de bevoegdheid voor huisvesting voorbehouden hebben voor de Gewesten, maar de bevoegdheid voor de betrekkingen tussen de verhuurders en de huurders niet aan de Gewesten toegewezen is en de vaststelling van de huurprijs een essentieel element is in de huurovereenkomsten; ».
« Vu que la Constitution et les lois spéciales ont réservé la compétence du logement aux Régions, mais que la compétence des rapports entre bailleurs et locataires n'ont pas été transférées aux Régions et que la fixation du loyer est un élément essentiel des conventions de location; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donné en séance.
Nr. 34 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 34 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien de Grondwet en de bijzondere wetten de bevoegdheid voor huisvesting voorbehouden hebben voor de Gewesten, maar de bevoegdheid voor de betrekkingen tussen de verhuurders en de huurders niet aan de Gewesten toegewezen is en de vrije vaststelling van de huurprijs een essentieel element is in de huurovereenkomsten; ».
« Vu que la Constitution et les lois spéciales ont réservé la compétence du logement aux Régions, mais que la compétence des rapports entre bailleurs et locataires n'ont pas été transférées aux Régions et que la libre fixation du loyer est un élément essentiel des conventions de location; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
Nr. 35 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 35 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
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« Aangezien de Grondwet en de bijzondere wetten de bevoegdheid voor huisvesting voorbehouden hebben voor de Gewesten, maar de bevoegdheid voor de betrekkingen tussen de verhuurders en de huurders niet aan de Gewesten toegewezen is en zodoende het beleid ter regeling van de huurprijs voorafgegaan moet worden door een wijziging van de Grondwet als dat beleid op het niveau van een enkel Gewest uitgestippeld zou worden; ».
« Vu que la Constitution et les lois spéciales ont réservé la compétence du logement aux Régions, mais que la compétence des rapports entre bailleurs et locataires n'ont pas été transférées aux Régions et que dès lors la politique d'encadrement des loyers, si elle devait être décidée au niveau d'un seule Région, doit être précédée d'une modification de la Constitution; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
Nr. 36 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 36 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, twee nieuwe consideransen toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter deux nouveaux considérants rédigés comme suit :
« Aangezien de Grondwet en de bijzondere wetten de bevoegdheid voor huisvesting voorbehouden hebben voor de Gewesten, maar de bevoegdheid voor de betrekkingen tussen de verhuurders en de huurders niet aan de Gewesten toegewezen is en zodoende het beleid ter regeling van de huurprijs voorafgegaan moet worden door een wijziging van de Grondwet als dat beleid op het niveau van een enkel Gewest uitgestippeld zou worden;
« Vu que la Constitution et les lois spéciales ont réservé la compétence du logement aux Régions, mais que la compétence des rapports entre bailleurs et locataires n'ont pas été transférées aux Régions et que dès lors la politique d'encadrement des loyers, si elle devait être décidée au niveau d'une seule Région, doit être précédée d'une modification de la Constitution;
Aangezien het akkoord op federaal vlak voorziet in de voorbereiding van een samenwerkingsakkoord, zonder eerst de Grondwet te moeten wijzigen; ».
Vu que l'accord intervenu au niveau fédéral prévoit la préparation d'un accord de coopération, sans passer par la modification de la Constitution; ».
VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 37 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 37 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 1bis (nieuw)
Considérant 1erbis (nouveau)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter un nouveau considérant rédigé comme suit :
« Aangezien een beleid ter regeling van de huurprijs dat enkel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toe-
« Vu qu'une politique d'encadrement des loyers applicable uniquement dans la Région de Bruxelles-Capitale est
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passing is tot gevolg heeft dat er verschillende toepassingen ontstaan van het federale principe van het recht op huisvesting, wat een discriminatie tussen Belgen tot gevolg kan hebben; ».
de nature à créer des applications différentes au principe fédéral du droit au logement, ce qui peut être de nature à créer une discrimination entre les Belges; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
Nr. 38 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 38 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Consideransen 1bis en 1ter (nieuw)
Considérants 1erbis et 1erter (nouveaux)
Na de 1ste considerans, twee nieuwe consideransen toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter deux nouveaux considérants rédigés comme suit :
« Aangezien een beleid ter regeling van de huurprijs dat enkel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing is tot gevolg heeft dat er verschillende toepassingen ontstaan van het federale principe van het recht op huisvesting, wat een discriminatie tussen Belgen tot gevolg kan hebben;
« Vu qu'une politique d'encadrement des loyers applicable uniquement dans la Région de Bruxelles-Capitale est de nature à créer des applications différentes au principe fédéral du droit au logement, ce qui peut être de nature à créer une discrimination entre les Belges;
Aangezien die discriminatie de weg effent voor vernietigingsberoepen bij het Arbitragehof; ».
Vu que cette discrimination ouvre la voie à des recours en annulation devant la Cour d'Arbitrage; ».
VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 39 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 39 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Consideransen 1bis, 1ter en 1quater (nieuw)
Considérants 1erbis, 1erter et 1erquater (nouveaux)
Na de 1ste considerans, een nieuwe considerans toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter trois nouveaux considérants rédigés comme suit :
« Aangezien een beleid ter regeling van de huurprijs dat enkel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing is tot gevolg heeft dat er verschillende toepassingen ontstaan van het federale principe van het recht op huisvesting, wat discriminatie tussen Belgen tot gevolg kan hebben;
« Vu qu'une politique d'encadrement des loyers applicable uniquement dans la Région de Bruxelles-Capitale est de nature à créer des applications différentes au principe fédéral du droit au logement, ce qui peut être de nature à créer une discrimination entre les Belges;
Aangezien die discriminatie de weg effent voor vernietigingsberoepen bij het Arbitragehof;
Vu que cette discrimination ouvre la voie à des recours en annulation devant la Cour d'Arbitrage;
Aangezien die beroepen zouden kunnen leiden tot verzoeken om schadevergoedingen ten laste van het bestuur van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. ».
Vu que ces recours pourraient donner lieu à des demandes de dommages-intérêts à charge de l'administration de la Région de Bruxelles-Capitale. ».
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VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 40 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 40 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Consideransen 1bis, 1ter, 1quater en 1quinquies (nieuw)
Considérants 1erbis, 1erter, 1erquater et 1erquinquies (nouveaux)
Na de 1ste considerans, vier nieuwe consideransen toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter quatre nouveaux considérants rédigés comme suit :
« Aangezien een beleid ter regeling van de huurprijs dat enkel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing is tot gevolg heeft dat er verschillende toepassingen ontstaan van het federale principe van het recht op huisvesting, wat een discriminatie tussen Belgen tot gevolg kan hebben;
« Vu qu'une politique d'encadrement des loyers applicable uniquement dans la Région de Bruxelles-Capitale est de nature à créer des applications différentes au principe fédéral du droit au logement, ce qui peut être de nature à créer une discrimination entre les Belges;
Aangezien die discriminatie de weg effent voor vernietigingsberoepen bij het Arbitragehof;
Vu que cette discrimination ouvre la voie à des recours en annulation devant la Cour d'Arbitrage;
Aangezien die beroepen zouden kunnen leiden tot verzoeken om schadevergoedingen ten laste van het bestuur van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
Vu que ces recours pourraient donner lieu à des demandes de dommages-intérêts à charge de l'administration de la Région de Bruxelles-Capitale;
Aangezien in geval die beroepen resultaat opleveren, de kosten voor de schadevergoedingen niet in de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest opgenomen zijn; ».
Vu que si ces recours devaient aboutir, le coût de ces dommages n'ont pas été repris au budget de la Région de Bruxelles-Capitale; ».
VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 41 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 41 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Consideransen 1bis, 1ter en 1quater en 1quinquies (nieuw)
Considérants 1erbis, 1erter, 1erquater et 1erquinquies, 1ersexies (nouveaux)
Na de 1ste considerans, vijf nieuwe consideransen toe te voegen, luidend als volgt :
Après le 1er considérant, ajouter cinq nouveaux considérants rédigés comme suit :
« Aangezien een beleid ter regeling van de huurprijs dat enkel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing is tot gevolg heeft dat er verschillende toepassingen ontstaan van het federale principe van het recht op huisvesting, wat discriminatie tussen Belgen tot gevolg kan hebben;
« Vu qu'une politique d'encadrement des loyers applicable uniquement dans la Région de Bruxelles-Capitale est de nature à créer des applications différentes au principe fédéral du droit au logement, ce qui peut être de nature à créer une discrimination entre les Belges;
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Aangezien die discriminatie de weg effent voor vernietigingsberoepen bij het Arbitragehof;
Vu que cette discrimination ouvre la voie à des recours en annulation devant la Cour d'Arbitrage;
Aangezien die beroepen zouden kunnen leiden tot verzoeken om schadevergoedingen ten laste van het bestuur van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
Vu que ces recours pourraient donner lieu à des demandes de dommages-intérêts à charge de l'administration de la Région de Bruxelles-Capitale;
Aangezien in geval die beroepen resultaat opleveren, de kosten voor de schadevergoedingen niet in de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest opgenomen zijn;
Vu que si ces recours devaient aboutir, le coût de ces dommages n'a pas été repris au budget de la Région de Bruxelles-Capitale;
Aangezien de minister van begroting eerst ondervraagd moet worden in verband met die zaak alvorens de werkzaamheden voort te zetten; ».
Vu qu'il v a lieu d'interroger le Ministre du Budget à ce sujet avant de poursuivre les travaux; ».
VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 42 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 42 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door een nieuwe considerans, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par un nouveau considérant, rédigé comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004; ».
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Dat is preciezer dan de tekst van het voorstel, dat het heeft over een « in juli 2004 gesloten gewestelijk regeerakkoord ».
C'est plus précis que le texte de la proposition qui parle d'un accord conclu en juillet 2004.
Nr. 43 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 43 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door drie nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par trois nouveaux considérants, rédigés comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord bepaalt dat er moet gezorgd worden voor betaalbare woningen voor de minst gegoeden, maar ook gezinnen met een klein of mid-
Vu que cet accord prévoit : « II faut offrir un logement à un prix abordable pour les plus démunis et également pour les ménages disposant de revenus
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delgroot inkomen, die een leven willen opbouwen in de stad, moeten geholpen worden;
faibles ou moyens, désireux de fonder un projet de vie en ville. »;
Aangezien de regering tot op heden nog voor niets « gezorgd » heeft en zij van plan is Sinterklaas te spelen met andermans patrimonium, terwijl de fiscale ontvangsten uit vastgoed met bijna 48 % gestegen zijn sinds 2003, het jaar van de jongste hervorming van de successierechten; ».
Vu qu'actuellement, le gouvernement n'a encore rien « offert » et qu'il s'apprête à jouer Saint-Nicolas avec le patrimoine des autres alors que les recettes fiscales qui frappent l'immobilier ont augmenté de près de 48 % depuis 2003, date de la dernière réforme en matière de droits de succession; ».
VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 44 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 44 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door vier nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par quatre nouveaux considérants, rédigés comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord bepaalt dat er moet gezorgd worden voor betaalbare woningen voor de minst gegoeden, maar ook gezinnen met een klein of middelgroot inkomen, die een leven willen opbouwen in de stad, moeten geholpen worden;
Vu que cet accord prévoit : « II faut offrir un logement à un prix abordable pour les plus démunis et également pour les ménages disposant de revenus faibles ou moyens, désireux de fonder un projet de vie en ville. »;
Aangezien de regering tot op heden nog voor niets « gezorgd » heeft en zij van plan is Sinterklaas te spelen met andermans patrimonium,
Vu qu'actuellement, le gouvernement n'a encore rien « offert » et qu'il s'apprête à jouer Saint-Nicolas avec le patrimoine des autres;
Aangezien de fiscale ontvangsten uit de successierechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 352.054.000 euro zullen opleveren, zijnde een stijging met 79,6 % sinds 2003, wat het Gewest een extra ontvangst van 155.997.000 euro per jaar oplevert. ».
Vu que les recettes fiscales en droits de succession rapporteront plus que probablement 352.054.000 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 79,6 % depuis 2003, procurant un revenu supplémentaire à la Région de 155.997.000 euros par an. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Er zijn meer dan voldoende middelen opdat het Gewest zijn verantwoordelijkheid neemt inzake huisvesting, zonder dat men in de zakken moet tasten van de kleine eigenaars-verhuurders.
Les moyens existent en multi-suffisance pour que la Région prenne ses responsabilités en matière de logement, sans devoir puiser dans la poche des petits propriétaires-bailleurs.
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Nr. 45 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 45 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door vijf nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par cinq nouveaux considérants, rédigés comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord bepaalt dat er moet gezorgd worden voor betaalbare woningen voor de minst gegoeden, maar ook gezinnen met een klein of middelgroot inkomen, die een leven willen opbouwen in de stad, moeten geholpen worden;
Vu que cet accord prévoit : « II faut offrir un logement à un prix abordable pour les plus démunis et également pour les ménages disposant de revenus faibles ou moyens, désireux de fonder un projet de vie en ville. »;
Aangezien de regering tot op heden nog voor niets « gezorgd » heeft en zij van plan is Sinterklaas te spelen met andermans patrimonium,
Vu qu'actuellement, le gouvernement n'a encore rien « offert » et qu'il s'apprête à jouer Saint-Nicolas avec le patrimoine des autres;
Aangezien de fiscale ontvangsten uit de successierechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 352.054.000 euro zullen opleveren, zijnde een stijging met 79,6 % sinds 2003, wat het Gewest een extra ontvangst van 155.997.000 euro per jaar oplevert;
Vu que les recettes fiscales en droits de succession rapporteront plus que probablement 352.054.000 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 79,6 % depuis 2003, procurant un revenu supplémentaire à la Région de 155.997.000 euros par an;
Aangezien de ontvangsten uit de schenkingsrechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 59.651.000 euro zullen opleveren, zijnde een stijging met 1.017 % (!!!), wat het Gewest een extra ontvangst van 54.309.000 euro per jaar oplevert; ».
Vu que les recettes des droits de donation rapporteront plus que probablement 59.651.000 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 1.017 % (!!!), procurant un revenu supplémentaire à la Région de 54.309.000 euros pan an; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Er zijn meer dan voldoende middelen opdat het Gewest zijn verantwoordelijkheid neemt inzake huisvesting, zonder dat men in de zakken moet tasten van de kleine eigenaars-verhuurders.
Les moyens existent en multi-suffisance pour que la Région prenne ses responsabilités en matière de logement, sans devoir puiser dans la poche des petits propriétaires-bailleurs.
Nr. 46 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 46 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door zeven nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par sept nouveaux considérants, rédigés comme suit :
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« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord bepaalt dat er moet gezorgd worden voor betaalbare woningen voor de minst gegoeden, maar ook gezinnen met een klein of middelgroot inkomen, die een leven willen opbouwen in de stad, moeten geholpen worden;
Vu que cet accord prévoit : « II faut offrir un logement à un prix abordable pour les plus démunis et également pour les ménages disposant de revenus faibles ou moyens, désireux de fonder un projet de vie en ville. »;
Aangezien de regering tot op heden nog voor niets "gezorgd" heeft en zij van plan is Sinterklaas te spelen met andermans patrimonium;
Vu qu'actuellement, le gouvernement n'a encore rien « offert » et qu'il s'apprête à jouer Saint-Nicolas avec le patrimoine des autres;
Aangezien de fiscale ontvangsten uit de successierechten de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 352.054.000 euro volgens zullen opleveren, zijnde een stijging met 79,6 % sinds 2003, wat het Gewest een extra ontvangst van 155.997.000 euro per jaar oplevert;
Vu que les recettes fiscales en droits de succession rapporteront plus que probablement 352.054.000 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 79,6 % depuis 2003, procurant un revenu supplémentaire à la Région de 155.997.000.00 euros par an;
Aangezien de ontvangsten uit de schenkingsrechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 59.651.000 euro zullen opleveren, zijnde een stijging met 1.017 % (!!!), wat het Gewest een extra ontvangst van 54.309.000 euro per jaar oplevert;
Vu que les recettes des droits de donation rapporteront plus que probablement 59.651.000,00 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 1.017 % (!!!) procurant un revenu supplémentaire à la Région de 54.309.000,00 euros par an;
Aangezien de ontvangsten uit de registratierechten op de verkopen, de hypotheken, de verdelingsrechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 566.500.000 euro zullen opleveren;
Vu que les recettes des droits d'enregistrement sur les ventes, les hypothèques, les droits de partage, s'élèveront plus que probablement à 566.500.000,00 euros selon le budget 2007;
Aangezien, na toevoeging van het gewestelijke aandeel in de onroerende voorheffing, de totaliteit van de belastingen op het vastgoed 968.600.000 euro zullen bedragen, met andere woorden 82,9 % van de totale ontvangsten van het Gewest; ».
Qu'en, additionnant la quote-part régionale du précompte immobilier, la totalité des taxes de patrimoine s'élèveront à 968.600.000,00 euros, soit 82,9 % des recettes totales de la Région; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Er zijn meer dan voldoende middelen opdat het Gewest zijn verantwoordelijkheid neemt inzake huisvesting, zonder dat men in de zakken moet tasten van de kleine eigenaars-verhuurders.
Les moyens existent en multi-suffisance pour que la Région prenne ses responsabilités en matière de logement, sans devoir puiser dans la poche des petits propriétaires-bailleurs.
Nr. 47 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 47 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door zes nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par six nouveaux considérants, rédigés comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
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A-177/2 2006/2007
A-177/2 2006/2007
Aangezien dat akkoord bepaalt dat er moet gezorgd worden voor betaalbare woningen voor de minst gegoeden, maar ook gezinnen met een klein of middelgroot inkomen, die een leven willen opbouwen in de stad, moeten geholpen worden;
Vu que cet accord prévoit : « II faut offrir un logement à un prix abordable pour les plus démunis et également pour les ménages disposant de revenus faibles ou moyens, désireux de fonder un projet de vie en ville. »;
Aangezien de regering tot op heden nog voor niets « gezorgd » heeft en zij van plan is Sinterklaas te spelen met andermans patrimonium,
Vu qu'actuellement, le gouvernement n'a encore rien « offert » et qu'il s'apprête à jouer Saint-Nicolas avec le patrimoine des autres;
Aangezien de fiscale ontvangsten uit de successierechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 352.054.000 euro zullen opleveren, zijnde een stijging met 79,6 % sinds 2003, wat het Gewest een extra ontvangst van 155.997.000 euro per jaar oplevert;
Vu que les recettes fiscales en droits de succession rapporteront plus que probablement 352.054.000 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 79,6 % depuis 2003, procurant un revenu supplémentaire à la Région de 155.997.000,00 euros par an;
Aangezien de ontvangsten uit de schenkingsrechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 59.651.000 euro zullen opleveren, zijnde een stijging met 1.017 % (!!!), wat het Gewest een extra ontvangst van 54.309.000 euro per jaar oplevert;
Vu que les recettes des droits de donation rapporteront plus que probablement 59.651.000,00 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 1.017 % (!!!), procurant un revenu supplémentaire à la Région de 54.309.000,00 euros par an;
Aangezien de stijging van de ontvangsten uit die twee belastingen 210.306.000,00 euro bedraagt in vergelijking met 2003, het jaar dat de regeringsverklaring van 20 juli 2004 voorafging; ».
Vu que l'augmentation des recettes de ces deux impôts s'élève à 210.306.000,00 euros par rapport à 2003, année qui a précédé la déclaration du gouvernement du 20 juillet 2004; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Er zijn meer dan voldoende middelen opdat het Gewest zijn verantwoordelijkheid neemt inzake huisvesting, zonder dat men in de zakken moet tasten van de kleine eigenaars-verhuurders.
Les moyens existent en multi-suffisance pour que la Région prenne ses responsabilités i matière de logement, sans devoir puiser dans la poche des petits propriétaires-bailleurs.
Nr. 48 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 48 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door negen nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par neuf nouveaux considérants, rédigés comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord bepaalt dat er moet gezorgd worden voor betaalbare woningen voor de minst gegoeden, maar ook gezinnen met een klein of middelgroot inkomen, die een leven willen opbouwen in de stad, moeten geholpen worden;
Vu que cet accord prévoit : « II faut offrir un logement à un prix abordable pour les plus démunis et également pour les ménages disposant de revenus faibles ou moyens, désireux de fonder un projet de vie en ville. »;
Aangezien de regering tot op heden nog voor niets « gezorgd » heeft en zij van plan is Sinterklaas te spelen met andermans patrimonium;
Vu qu'actuellement, le gouvernement n'a encore rien « offert » et qu'il s'apprête à jouer Saint-Nicolas avec le patrimoine des autres;
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A-177/2 2006/2007
Aangezien de fiscale ontvangsten uit de successierechten volgens de begroting 2007 meer dan waarschijnlijk 352.054.000 euro zullen opleveren, zijnde een stijging met 79,6 % sinds 2003, wat het Gewest een extra ontvangst van 155.997.000 euro per jaar oplevert;
Vu que les recettes fiscales en droits de succession rapporteront plus que probablement 352.054.000 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 79,6 % depuis 2003, procurant un revenu supplémentaire à la Région de 155.997.000,00 euros par an;
Aangezien de ontvangsten uit de schenkingsrechten meer dan waarschijnlijk 59.651.000 euro volgens de begroting 2007 zullen opleveren, dat is een stijging met 1.017 % (!!!), een extra ontvangst voor het Gewest van 54.309.000 euro per jaar;
Vu que les recettes des droits de donation rapporteront plus que probablement 59.651.000,00 euros selon le budget 2007, soit une hausse de 1.017 % (!!!), procurant un revenu supplémentaire à la Région de 54.309.000,00 euros par an;
Aangezien de stijging van de ontvangsten uit die twee belastingen 210.306.000,00 euro bedraagt in vergelijking met 2003, het jaar dat de regeringsverklaring van 20 juli 2004 voorafging;
Vu que l'augmentation des recettes de ces deux impôts s'élève à 210.306.000,00 euros par rapport à 2003, année qui a précédé la déclaration du gouvernement du 20 juillet 2004;
Aangezien die extra ontvangst in de nabije toekomst niet zal verminderen gelet op de voortdurende stijging van de verkoopprijs van de gebouwen;
Vu que cette recette supplémentaire ne va pas se réduire dans un proche avenir compte tenu de la hausse constante des prix de vente des immeubles;
Aangezien die extra ontvangst jaarlijks terugkeert;
Vu que cette recette supplémentaire est annuelle;
Aangezien die extra ontvangst een doordacht huisvestingsbeleid mogelijk maakt door de particuliere en openbare investeerders warm te maken voor huurwoningen bestemd voor alle inkomenscategorieën; ».
Vu que cette recette supplémentaire permet une politique du logement intelligente par la motivation des investisseurs privés et publics dans des logements destinés à la location dans toutes les catégories de revenus; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Een doordacht beleid strekt ertoe de particulieren aan te moedigen om meer te investeren in huurwoningen.
Une politique intelligente vise à encouragées particuliers à augmenter leur investissement dans le logement locatif.
Nr. 49 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 49 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
Considerans 2 te vervangen door drie nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le considérant 2 par trois nouveaux considérants, rédigés comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord bepaalt dat de Regering in heel haar handelen in de eerste plaats alle initiatieven moet aanmoedigen ook op plaatselijk vlak die kunnen leiden tot een groter aantal openbare woningen;
Vu que cet accord prévoit : « Le principe premier de l'action du Gouvernement sera d'encourager, y compris à l'échelon local, toutes les initiatives ayant pour effet d'accroître le nombre de logements publics. »;
Aangezien er vandaag nog altijd niet één extra openbare woning bijgekomen is als gevolg van een nieuw
Vu qu'à ce jour, il n'y a pas encore un logement public en plus du fait d'une politique nouvelle du gou-
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regeringsbeleid en de staatssecretaris voor huisvesting verklaard heeft dat zij na 5 jaar aan de macht al tevreden zal zijn als sommige bouwplaatsen in het beste geval begonnen zijn; ». VERANTWOORDING Het regeringsbeleid leidt tot niets.
A-177/2 2006/2007 vernement et que la Secrétaire d'Etat en charge du logement a déclaré qu'elle était satisfaite si après 5 ans de présence au pouvoir, certains chantiers avaient ne fut-ce qu'été entamés; ». JUSTIFICATION La politique du gouvernement ne porte pas de fruits.
Nr. 50 (van de heer Olivier de CLIPPELE, mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM, de heren Michel COLSON en Vincent DE WOLF)
N° 50 (de M. Olivier de CLIPPELE, Mme Michèle HASQUIN-NAHUM, MM. Michel COLSON et Vincent DE WOLF)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door drie nieuwe consideransen, luidend als volgt :
Remplacer le deuxième considérant par trois nouveaux considérants, rédigés comme suit :
« Gezien het gewestelijk regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Parlement de datum draagt van 20 juli 2004;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord bepaalt dat de Regering in heel haar handelen in de eerste plaats alle initiatieven moet aanmoedigen ook op plaatselijk vlak die kunnen leiden tot een groter aantal openbare woningen;
Vu que cet accord prévoit : « Le principe premier de l'action du Gouvernement sera d'encourager, y compris à l'échelon local, toutes les initiatives ayant pour effet d'accroître le nombre de logements publics. »;
Aangezien dat eerste principe aantoont dat de regering zich niet bekommert om alle mensen die problemen ondervinden om een woning te vinden, maar enkel om de mensen die in aanmerking komen voor de woningen van de Staat; ».
Vu que ce principe premier démontre que le gouvernement ne se préoccupe pas de toutes les personnes qui ont des difficultés à se loger, mais uniquement des personnes qui sont susceptibles d'accéder aux logements de l'Etat; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De sociale huisvesting is bestemd voor een klein aantal personen dat bovenmatig bevoordeeld wordt in vergelijking met andere mensen die in dezelfde situatie verkeren en die geen woning van de Staat krijgen.
Le logement social ne concerne qu'un petit nombre de personnes outrancièrement favorisées par rapport aux personnes qui sont dans la même situation, mais qui n'auront pas de logement de l'Etat.
Nr. 51 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 51 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat regeerakkoord bepaalt dat « er moet gezorgd worden voor betaalbare woningen voor de
Vu que cet accord prévoit : « Il faut offrir un logement à un prix abordable pour les plus démunis et
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minst gegoeden, maar ook gezinnen met een klein of middelgroot inkomen, die hun leven willen uitbouwen in de stad, moeten geholpen worden. »;
également pour les ménages disposant de revenus faibles ou moyens, désireux de fonder un projet de vie en ville. »;
Aangezien de regering op dit ogenblik voor nog niets gezorgd heeft en dat ze Sinterklaas wil spelen met het patrimonium van de anderen; ».
Vu qu'actuellement, le gouvernement n'a encore rien « offert » et qu'il s'apprête à jouer Saint-Nicolas avec le patrimoine des autres; ».
VERANTWOORDING Zal tijdens de vergadering worden gegeven.
JUSTIFICATION Sera donnée en séance.
Nr. 52 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 52 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « het Plan voor de Toekomst zal worden nageleefd »;
Vu que cet accord prévoit : « Le Plan pour l'avenir sera respecté. »;
Aangezien er moet worden gewacht op het plan voor de toekomst alvorens maatregelen te nemen die het vertrouwen van de private investeerders zouden kunnen doen afnemen; ».
Vu qu'il y a lieu d'attendre la réalisation du « Plan pour l'Avenir » avant de prendre des mesures susceptibles de réduire la confiance des investisseurs privés; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Halverwege de zittingsperiode, staat de Brusselse Hoofdstedelijke Regering nog altijd nergens met haar Plan voor de Toekomst.
A mid-term, la gouvernement bruxellois est toujours « dans les patates » avec son « Plan pour l'avenir ».
Nr. 53 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 53 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « er moet bij voorrang aandacht worden besteed aan het aanbod van woningen met drie kamers en meer en dit op heel het gewestelijk grondgebied »;
Vu que cet accord prévoit : « Une attention prioritaire sera accordée à l'offre de logements de trois chambres et plus, et ce sur l'ensemble du territoire régional. »;
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A-177/2 2006/2007
Aangezien uit de prioriteit van de regering, te weten woningen met drie kamers en meer, blijkt dat men zich minder zorgen maakt over de woningen met twee kamers en minder; ».
A-177/2 2006/2007 Vu que la priorité du gouvernement, les logements de trois chambres et plus, démontre qu'il y a moins de soucis avec les logements de deux chambres et moins; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De regeling van de huurprijzen, als die er al moest komen, zou geen betrekking mogen hebben op de woningen met hoge huurprijs. De woningen met drie kamers en meer vallen bijgevolg waarschijnlijk niet onder de regeling van de huurprijzen.
L'encadrement des loyers, s'il devait être décidé, ne devrait pas concerner les logements à loyer élevé. Les logements à trois chambres et plus sont dès lors fort probablement pas concernés par l'encadrement des loyers.
Als de socialistisch-humanistische regering vindt dat de prioriteit moet liggen bij de grote woningen, waarom moet er dan een huurprijsregeling komen voor de andere woningen (die geen prioriteit zijn voor de socialistisch-humanistische regering) ?
Dès lors que le gouvernement socialiste-humaniste estime lui-même que la priorité ce sont les grands logements, pourquoi faudrait-il encadrer les loyers des autres logements (dont ce n'est pas la priorité pour le gouvernement socialiste-humaniste) ?
Nr. 54 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 54 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « in alle gemeenten (of eventueel OCMW's) een instrument van het type « grondregie » aangemoedigd [moet] worden »;
Vu que cet accord prévoit : « Un instrument de type « régie foncière » sera encouragé dans toutes les communes (ou les CPAS le cas échéant) »;
Gelet op de verklaringen van de Minister-President over de financiële toestand van de gemeenten;
Vu les déclarations du Ministre-Président sur l'état des finances communales;
Aangezien 17 van de 19 gemeenten die het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vormen heel binnenkort onder een saneringsplan zullen vallen;
Vu que 17 communes sur les 19 communes qui composent la Région seront placées dans un avenir fort proche sous plan d'assainissement;
Gelet op het huidige onvermogen om te zorgen voor een methodische coördinatie tussen de gemeentelijke grondregieën, aangezien die nog niet in alle gemeenten bestaan en de noodzaak om dat beleid concreet gestalte te geven alvorens een andere restrictief beleid te voeren inzake privaat eigendomsrecht; ».
Vu l'incapacité actuelle d'organiser une coordination méthodique entre les régies foncières communales, du fait qu'elles n'existent pas encore dans toutes les communes et la nécessité de mettre cette politique en oeuvre avant d'envisager toute autre politique restrictive du droit de propriété privée; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De atlas van alle staatseigendommen is een goed begin om zich bewust te worden van het feit dat de overheid vele gebouwen bezit die voor huisvesting gebruikt kunnen worden.
L'atlas de toutes les propriétés de l'Etat est un commencement fort utile pour se rendre compte à quel point les pouvoirs publics ont en gestion de nombreux bâtiments qui peuvent être destinés au logement.
Helaas is er niet altijd sprake van goed beheer.
Hélàs, la bonne gestion n'est pas toujours au rendez-vous.
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Nr. 55 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 55 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « de Regering haar strijd verder[zet] tegen ongezonde en leegstaande woningen »;
Vu que cet accord prévoit : « Le gouvernement poursuivra la lutte contre l'insalubrité des logements et les logements à l'abandon. »;
Aangezien er geen doeltreffend beleid wordt gevoerd om de stadskankers in Brussel terug te dringen; ».
Vu qu'aucune politique efficace n'a été menée pour réduire les chancres à Bruxelles; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het is niet met uppercutmaatregelen tegen de huisjesmelkers dat men het aantal woningen zal doen toenemen.
Ce n'est pas uniquement avec des opérations « coup de poing » contre des marchands de sommeil que le nombre de logements augmentera ;
Die gemediatiseerde maatregelen lokken vooral angst uit.
Ces opérations médiatisées ont surtout pour effet de faire peur.
Een Brussels huisvestingsbeleid die naam waardig moet de personen met een bescheiden patrimonium ertoe aansporen om te investeren in vastgoed in plaats van ze te ontmoedigen door ze te bedreigen.
Une politique du logement à Bruxelles digne de ce nom se doit d'encourager les personnes à patrimoine modeste d'investir dans l'immobilier et pas se contenter de les décourager par des menaces.
Nr. 56 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 56 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « aan de hand van een snelle en permanente evaluatie na de inwerkingtreding ervan (i.e. de Huisvestingscode) kunnen
»;
Vu que cet accord prévoit : « Une évaluation rapide et permanente après son (le Code du Logement) entrée en vigueur permettra ... »;
Aangezien de evaluatie op dit ogenblik snel noch permanent is;
Vu qu'actuellement, l'évaluation n'est ni rapide, ni permanente;
Aangezien die evaluatie onontbeerlijk is alvorens een zo belangrijke beslissing te nemen als de regeling van de huurprijzen in Brussel; ».
Vu que cette évaluation est incontournable avant de prendre une décision aussi importante que l'encadrement des loyers à Bruxelles; ».
VERANTWOORDING De Huisvestingscode is in werking getreden op 1 juli 2004.
JUSTIFICATION Le Code du Logement est entré en vigueur le ler juillet 2004.
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Alvorens nogmaals de spelregels te wijzigen, zou het aangewezen zijn niet overhaast te werk te gaan maar eerst de toepassing van de nieuwe Huisvestingscode in de praktijk te evalueren.
Avant de changer encore une fois les règles du jeu, la sagesse veut qu'il ne faut pas se précipiter, mais évaluer l'application du nouveau Code du Logement sur le terrain.
Nr. 57 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 57 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Gelet op het feit dat dit akkoord bepaalt dat in het kader van een versnelde procedure een heffing op de leegstaande gebouwen aan de federale wetgever gevraagd zal worden;
Vu que cet accord prévoit : « Une taxe sur les immeubles abandonnés selon une procédure accélérée sera sollicitée auprès du législateur fédéral »;
Aangezien deze procedure tot op vandaag tot niets geleid heeft; ».
Vu que cette procédure n'a pas encore abouti à ce jour; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Alvorens een huurprijsregeling te overwegen voor de woningen die effectief te huur aangeboden worden, moet men eerst alle leegstaande woningen op de markt brengen.
Avant d'envisager l'encadrement des loyers des biens qui sont effectivement donnés en location, il y a lieu de mettre tous les logements abandonnés sur le marché.
Nr. 58 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 58 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Gelet op het feit dat dit akkoord bepaalt dat voor eind 2004 een ronde tafel georganiseerd moet worden met het oog op de concrete coördinatie van de initiatieven om in Brussel de pest van de huisjesmelkers te bestrijden;
Vu que cet accord prévoit : « Avant fin 2004, une table ronde sera réunie afin d'organiser concrètement la coordination des actions entreprises pour lutter à Bruxelles contre le fléau que sont les marchands de sommeil. »;
Aangezien deze procedure tot op vandaag tot niets geleid heeft; ».
Vu que cette procédure n'a pas encore abouti à ce jour; ».
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VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Alvorens een huurprijsregeling te overwegen voor de woningen die effectief te huur aangeboden worden, moet men eerst de resultaten van deze ronde tafel onderzoeken. Heeft die plaatsgevonden ?
Avant d'envisager l'encadrement des loyers des biens qui sont effectivement donnés en location, il y a lieu d'examiner le résultat de cette table ronde. A-t-elle eu lieu ?
Nr. 59 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 59 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gezien het regeerakkoord de dato 20 juli 2004 in de gedrukte stukken van het Brussels Parlement;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dit akkoord bepaalt dat « het Gewestelijk Observatorium voor de Huisvesting samen met de gemeenten zo spoedig mogelijk huurtabellen moet vaststellen (die onder meer noodzakelijk zijn voor het vaststellen van de huurtoelagen) om de reflectie en het optreden van de regering inzake huisvesting te onderbouwen »;
Vu que cet accord prévoit : « L'observatoire régional du logement, en collaboration avec les communes, déterminera au plus vite des grilles de loyers (nécessaires entre autres à la détermination des allocations loyers) pour alimenter la réflexion et l'action du gouvernement en matière de logement. »;
Aangezien het Brussels Hoofdstedelijk Parlement het voorstel om een huurtoelage in te voeren heeft afgewezen;
Vu que le Parlement de la Région de BruxellesCapitale a rejeté la proposition qui visait à instaurer une allocation loyer;
Aangezien die afwijzing het principe zelf van de omkadering van de huren op de helling zet; ».
Vu que ce rejet remet en cause le principe même d'encadrement des loyers; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De omkadering van de huren zal ipso-facto leiden tot de invoering van een huurtoelage want zonder regeling is het gevaar groot dat de Brusselaars een echte huisvestingscrisis tegemoet gaan.
L'encadrement des loyers entraînera ipso-facto l'instauration d'une allocation loyer, car à défaut, le risque est grand que Bruxellois soit confronté à une véritable crise du logement.
Nr. 60 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 60 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gezien het regeerakkoord van 20 juli 2004 in de gedrukte stukken van het Brussels Parlement;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
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A-177/2 2006/2007
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Aangezien dit akkoord luidt : « De regering zal onder meer de volgende maatregelen nemen ten gunste van de huisvesting : « Het plan van 82 miljoen euro, vrijgemaakt over de periode 2003-2007 ten gunste van de sociale huisvestingssector aansluitend bij de terugbetaling van de ALESH-schuld, moet volledig worden uitgevoerd. »;
Vu que cet accord prévoit : « Le Gouvernement prendra notamment les mesures suivantes en faveur du logement : « Le plan de 82 millions euros dégagés en 2003 à 2007 au profit du secteur du logement social, consécutivement au remboursement de la dette du FADELS, sera intégralement respecté. »;
Aangezien dit plan aanzienlijke vertraging heeft opgelopen; ».
Vu que ce plan a pris un retard considérable; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De maatregel ter omkadering van de huren moet het gebrek aan samenhang van het beleid van de regering inzake huisvesting in Brussel verbergen.
La mesure d'encadrement des loyers vise à occulter l'incohérence de la politique du Gouvernement en matière de logement à Bruxelles.
Nr. 61 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 61 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de annalen van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « specifiek voor de sociale huisvesting de Regering de volgende maatregelen [zal]nemen : « Het woningenbestand dat door de sociale verhuurkantoren (SVK's) beheerd wordt, moet geleidelijk aan toenemen tot 2.000 eenheden. »;
Vu que cet accord prévoit : « Le Gouvernement prendra notamment les mesures suivantes en faveur du logement : « Le parc de logements géré par les AIS augmentera progressivement pour atteindre 2.000 unités . »;
Aangezien die doelstelling al bereikt lijkt terwijl er in het kader van de doelstelling om 5.000 sociale woningen tot stand te brengen nog niet één woning tot stand is gebracht;
Vu que cet objectif semble déjà atteint, alors que l'objectif de créer 5.000 logements sociaux n'a pas encore permis de voir un seul logement;
Aangezien het duidelijk verkieslijker is om de privésector aan te moedigen om in de sector van de woningen tegen gematigde prijs te stappen in plaats van administratieve haarkloverijen tegen de private verhuurders te bewerkstelligen;
Vu qu'il est nettement préférable d'encourager le secteur privé dans le secteur du logement à prix modéré plutôt que de vouloir créer des tracasseries administratives à l'encontre des bailleurs privés;
Aangezien de regeling van de huurprijzen administratieve haarkloverij is in heel hoge graad;
Vu que l'encadrement des loyers est une tracasserie administrative de très grande ampleur;
Aangezien de regeling van de huurprijzen het aantal woningen tegen gematigde huurprijs zal verminderen;
Vu que cet encadrement réduira le nombre de logements à prix modéré;
Aangezien dat niet de doelstelling is van de Brusselse Regering;
Vu que ce n'est pas l'objectif du Gouvernement bruxellois;
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A-177/2 2006/2007
Aangezien de federale regering voorstander is van stimulerende maatregel om het aanbod aan woningen tegen gematigde prijs te verhogen; ».
A-177/2 2006/2007 que le Gouvernement fédéral préconise des mesures incitatives pour augmenter l'offre de logements à prix modérés; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De regeling van de huurprijzen dreigt het aanbod van woningen tegen gematigde prijs terug te dringen.
La mesure d'encadrement des loyers risque de réduire l'offre de logement à louer à des prix modérés.
Nr. 62 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 62 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « voor de sociale huisvesting de regering de volgende maatregelen [zal]nemen : De Regering verbindt er zich bovendien toe een intensiever woonmixbeleid te voeren; ». ».
Vu que cet accord prévoit : « Le Gouvernement prendra notamment les mesures suivantes en faveur du logement : Le Gouvernement s'engage en outre à intensifier la politique de mixité du logement; ». ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De regeling van de huurprijzen dreigt de huurprijzen in elke wijk te uniform te maken, wat in strijd is met het opzet van de regering om de gemengdheid te bevorderen.
La mesure d'encadrement des loyers risque d'uniformiser les loyers dans chaque quartier, ce qui est contraire à la volonté du gouvernement d'intensifier la mixité.
De huurroosters zullen immers dwingend zijn, met als gevolg dat er geïnvesteerd zal worden daar waar de opbrengst het grootst is.
En effet, les grilles de loyers seront impératives, de sorte que l'investissement de nouveaux logements se portera là où c'est le plus rentable.
Met de regeling van de huurprijzen, zullen de parlementsleden van links rijke en arme buurten creëren.
Avec l'encadrement des loyers, la gauche parlementaire introduira des zones de riches et des zones de pauvres.
Nr. 63 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 63 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Gelet op het feit dat dit akkoord het volgende bepaalt : « Specifiek voor de sociale huisvesting zal de Regering de volgende maatregelen nemen : De Regering verbindt er zich bovendien toe :
Vu que cet accord prévoit : « Le Gouvernement prendra notamment les mesures suivantes en faveur du logement : Le Gouvernement s'engage en outre :
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A-177/2 2006/2007
de aangepaste woningen, onder meer voor de bejaarden en de personen met een handicap, verder te ontwikkelen; »; ».
A-177/2 2006/2007 à développer des logements adaptés notamment pour seniors et personnes handicapés; »; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De huurprijsregeling kan de verschillen tussen de huurprijzen naargelang de persoonlijke situatie van de huurders vergroten, wat het aanbod van woningen voor mensen die niet opgenomen zijn in een categorie van beschermde huurders zal verminderen.
La mesure d'encadrement des loyers risque de creuser l'écart des loyers en fonction de la situation personnelle des locataires, ce qui réduira l'offre des logements à ceux qui ne sont pas repris dans une catégorie de locataires protégés.
Nr. 64 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 64 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Gelet op het feit dat dit akkoord het volgende bepaalt : « Voor de personen die aan de criteria van de sociale huisvesting beantwoorden en die OCMW-bijstand ontvangen zal er geleidelijk aan een huurtoelagenstelsel beproefd worden. »;
Vu que cet accord prévoit : « Un système d'allocation-loyer sera progressivement expérimenté, pour des personnes entrant dans les critères du logement social et bénéficiant d'allocations du CPAS. »;
Gelet op het feit dat het parlement het voorstel van volksvertegenwoordiger Vincent De Wolf om dergelijke steun toe te kennen verworpen heeft; ».
Vu que le Parlement a rejeté la proposition déposée par le député Vincent De Wolf d'accorder pareille aide; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Door het voorstel van motie van volksvertegenwoordiger Vincent De Wolf te verwerpen, ziet parlementair links af van deze regeringsmaatregel.
En rejetant la proposition de motion déposée par le député Vincent De Wolf, la gauche parlementaire a renoncé à cette mesure gouvernementale.
Nr. 65 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 65 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gezien het regeerakkoord van 20 juli 2004 in de gedrukte stukken van het Brussels Parlement;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dit akkoord luidt : « Voor de personen die aan de criteria van de sociale huisvesting beantwoorden en die OCMW-bijstand ontvangen zal er geleidelijk aan een huurtoelagenstelsel beproefd
Vu que cet accord prévoit : « Un système d'allocation-loyer sera progressivement expérimenté, pour des personnes entrant dans les critères du logement social et bénéficiant d'allocations du CPAS. La via-
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worden. De haalbaarheid van deze toelage moet onderzocht worden, gezien de risico's verbonden aan een eventueel onbedoeld voordeel voor de eigenaars als de maatregel een bijkomende verhoging van de huurprijzen zou betekenen. »;
bilité de cette allocation sera examinée, compte tenu des risques liés à un effet d'aubaine dont les propriétaires bénéficieraient et qui consisterait en une hausse supplémentaire des loyers. »;
Aangezien het meest efficiënte middel om het mattheuseffect te verminderen erin bestaat :
Vu que le moyen le plus efficace pour réduire l'effet d'aubaine est :
- een huurtoelage maar aan 5 tot 10 % van de armsten te bieden;
- de n'offrir une allocation-loyer qu'aux 5 ou 10 % des plus pauvres;
- fiscale stimuli voor te stellen voor de verhuurders die fatsoenlijke woningen aanbieden met matige huurprijzen; ».
- de proposer des incitants fiscaux aux bailleurs qui offrent des logements décents à des loyers modérés; ».
VERANTWOORDING In het rijk der blinden is eenoog koning.
JUSTIFICATION C'est l'évidence, mais au royaume des aveugles, le borgne est roi.
Nr. 66 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 66 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gezien het regeerakkoord van 20 juli 2004 in de stukken van het Brussels Parlement;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien het akkoord luidt : « Om het risico van budgettaire ontsporing te voorkomen, kan deze toelage enkel in werking worden gesteld in een context van huurprijsomkadering. Daarom moet deze operatie bij voorrang gebeuren via conventionering met de openbare huisvestingssector. »;
Vu que cet accord prévoit : « Afin d'écarter le risque de dérapage budgétaire, cette aide (l'allocation-loyer) ne sera actionnée que dans un contexte d'encadrement des loyers. C'est pourquoi, de manière prioritaire, l'opération se fera par le biais de conventionnement avec le secteur public du logement. »;
Aangezien het regeerakkoord de huurtoelage beperkt tot de openbare huisvestingssector;
Vu que l'accord du gouvernement limite l'allocation loyer au « secteur public du logement »;
Aangezien de omkadering van de huren bijgevolg moet worden beperkt tot de openbare huisvestingssector; ».
Vu qu'il y a dès lors lieu à limiter l'encadrement des loyers au secteur public du logement; ».
VERANTWOORDING Als men het regeerakkoord goed onder de loep neemt, stelt men vast dat :
JUSTIFICATION En examinant bien l'accord du Gouvernement, on retient :
de huurtoelage zou moeten worden beperkt tot de OCMW-steuntrekkers;
l'allocation-loyer devrait être limitée aux bénéficiaires du CPAS;
er geen huurtoelage komt zonder omkadering van de huurprijzen;
pas d'allocation-loyer sans encadrement des loyers;
geen huurtoelage komt voor de woningen van de privésector;
pas d'allocation-loyer aux logements du secteur privé;
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Bijgevolg moet de resolutie betreffende de omkadering van de huren worden beperkt tot de openbare huisvestingssector.
Dès lors, la résolution sur l'encadrement des loyers doit se limiter au seul secteur public du logement.
Nr. 67 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 67 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « Eigendom een bron [is]van stabiliteit en een beveiliging tegen de grillen van het leven. De steun bij de aankoop van woningen zal dan ook worden versterkt. »;
Vu que cet accord prévoit : « La propriété constitue un facteur important de stabilisation et de sécurité face aux aléas de la vie. L'aide à l'acquisition de logements sera donc accrue. »;
Aangezien de openbare sector de grootste grondeigenaar is in het Gewest, met tienduizenden woningen;
Vu que le secteur public est le plus grand propriétaire foncier de la Région, possédant des dizaines de milliers de logements;
Aangezien de verkoop van die woningen aan hun huurders de mogelijkheid zou bieden om:
Vu que la vente de ces logements à leurs locataires permettrait :
- de doelstelling van de regering te verwezenlijken;
- de réaliser l'objectif du Gouvernement;
- de openbare sector nieuwe woningen te laten kopen die te huur zouden worden gesteld, wat tot gevolg zou hebben dat het vastgoedbestand van de openbare sector niet terugloopt; ».
- à ce secteur public d'acheter de nouveaux logements qui seraient à leur tour offerts à la location, ce qui aura pour effet de ne pas réduire le parc immobilier du secteur public; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Alvorens de huurprijzen van de privéwoningen te regelen, zou de regering dat gedeelte van haar programma moeten verwezenlijken.
Avant d'encadrer les loyers des logements privés, le Gouvernement devrait réaliser cette partie de son programme.
Nr. 68 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 68 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « Eigendom een bron [is] van stabiliteit en een beveiliging tegen de grillen van het leven. De steun bij de aankoop van woningen moet dan ook worden versterkt. »;
Vu que cet accord prévoit : « La propriété constitue un facteur important de stabilisation et de sécurité face aux aléas de la vie. L'aide à l'acquisition de logements sera donc accrue. »;
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Binnen het hoofdstuk fiscale vernieuwingen zal de eigenaar-bewoner voor de aankoop van een eerste woning worden vrijgesteld van de gewestelijke en gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing. Dit mechanisme zal gedurende 5 jaar worden toegepast in de positieve, actiezones van de grote steden (
) »;
Au registre des innovations fiscales, les centimes additionnels régionaux et communaux au précompte immobilier seront exonérés au bénéfice du propriétaire occupant pour l'achat d'un premier logement. Ce mécanisme sera appliqué, pendant 5 ans, dans les zones d'action positive des grandes villes (sic), (...) »;
Aangezien die maatregel nog niet van toepassing is; ».
Vu que cette mesure n'est pas encore d'application; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Alvorens de huurprijzen van de privéwoningen te regelen, zou de regering dat gedeelte van haar programma moeten verwezenlijken.
Avant d'encadrer les loyers des logements privés, le Gouvernement devrait réaliser cette partie de son programme.
Nr. 69 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 69 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat « niet alleen de woningen, maar ook de stedelijke omgeving moet gerenoveerd worden, met nieuwe parken, ontspanningsruimten en aandacht voor diversiteit in de handelszaken. Daarbij moet men er vooral op toezien dat geen enkele wijk vergeten wordt. »;
Vu que cet accord prévoit (page 13) : « Au delà du logement, il s'agit de rénover l'environnement public, de recréer des parcs et des espaces de détente, de veiller à la diversité des commerces et surtout de veiller à ce qu'il n'y ait pas de quartiers oubliés »;
Aangezien er moet worden nagegaan wat de regering bedoelt met « wijken vergeten worden »;
Vu qu'il y a lieu de vérifier ce que le Gouvernement entend par « quartiers oubliés »;
Aangezien de regeling van de huurprijzen tot gevolg zal hebben dat het verschijnsel van de opdeling van de wijken omdat de huurprijzen in neerwaartse richting eenvormig zullen worden;
Vu que l'encadrement des loyers aura pour conséquence d'amplifier le phénomène de segmentarisation des quartiers par la pratique de loyers uniformes à la baisse;
Aangezien dat aspect moet worden onderzocht alvorens men verder gaat; ».
Vu que cet aspect mérite d'être étudié avant d'aller plus de l'avant; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De regeling van de huurprijzen zal in de eerste plaats de vergeten wijken stigmatiseren door niet winstgevende huurprijzen op te leggen ingeval van renovatie of bouw.
L'encadrement des loyers va stigmatiser d'avantage les quartiers « oubliés » par l'imposition de loyers non-rentables pour la rénovation et la construction.
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Nr. 70 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 70 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Aangezien dat akkoord stelt dat er aan de hefboomgebieden bijzondere aandacht zal worden besteed tijdens deze zittingsperiode;
Vu que cet accord prévoit (page 14) : « (...) les zones leviers feront l'objet d'une attention particulière lors de cette législature. »;
Aangezien die gebieden nog niet vastgesteld zijn;
Vu que ces zones ne sont pas encore définies;
Aangezien een regeling van de huurprijzen per wijk ervoor zal zorgen dat er in Brussel gebieden ontstaan waar de investeringen zullen worden afgeremd;
Vu qu'une mesure d'encadrement des loyers par quartier aura pour effet d'introduire des « zones pédales » à Bruxelles, qui freineront l'investissement;
Aangezien de maatregel een averechts effect zal sorteren dan hetgeen opgenomen is in het regeerakkoord; ».
Vu que cette mesure aura l'effet inverse de ce qui est prévu à l'accord du gouvernement; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De vraagt rijst wat er bedoeld wordt met « hefboomgebieden ». Dat zouden logischerwijze gebieden moeten zijn waarvoor selectieve maatregelen worden genomen ter versterking van de investeringen.
On se demande ce qu'il y a lieu d'entendre par « zone levier ». Logiquement, il devrait s'agir d'une zone où des mesures sélectives visent à amplifier l'investissement
Met de regeling van de huurprijzen zullen er in Brussel evenwel gebieden tot stand komen waar de investeringen zullen worden afgeremd.
Avec l'encadrement des loyers, il y a aura désormais des « zones pédales » à Bruxelles, soit des zones où l'investissement sera freiné.
Nr. 71 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 71 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 2
Considérant 2
De tweede considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le deuxième considérant par ce qui suit :
« Gelet op het regeerakkoord dat in de gedrukte stukken van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement 20 juli 2004 als datum heeft;
« Vu l'accord du Gouvernement régional portant la date du 20 juillet 2004 dans les annales parlementaires du Parlement bruxellois;
Gelet op het feit dat dit akkoord het volgende bepaalt (blz. 14) : « Om zich te concentreren op het fundamenteel aspect van de stedelijke ontwikkeling zal binnen het gewestelijk bestuur een strategische cel, die afhangt van de Minister-Voorzitter, opgericht worden. »;
Vu que cet accord prévoit (page 14) : « Afin de se concerter sur cet aspect fondamental du développement urbain, une cellule stratégique dépendante du Ministre-Président sera créée au sein de l'administration régionale. »;
Aangezien deze strategische cel nog altijd geen verslag heeft uitgebracht over een huurprijsregeling; ».
Vu que cette cellule stratégique n'a pas encore rendu son rapport au sujet d'une mesure d'encadrement des loyers; ».
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VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het is belangrijk kennis te nemen van het verslag van deze « strategische cel » alvorens een standpunt in te nemen.
II est important de prendre connaissance du rapport de cette « cellule stratégique » avant de prendre attitude.
Nr. 72 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 72 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 4bis (nieuw)
Considérant 4bis (nouveau)
Een considerans 4bis (nieuw) in te voegen luidend als volgt :
Insérer un considérant 4bis (nouveau) rédigé comme suit :
« Gelet op de toename van de armoede in Brussel; ».
« Vu l'augmentation de la pauvreté à Bruxelles; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Ondanks de talloze diensten voor bijstand aan personen in ons Gewest, is de armoede niet verminderd. Integendeel, ze neemt ieder jaar toe en bereikte 15 % in 2006.
Malgré les nombreux services d'aide aux personnes que connaît notre Région, la pauvreté n'a pas diminué. Bien au contraire, elle augmente d'année en année pour atteindre 15 % en 2006.
Dit armoedecijfer in Brussel is gestegen van 5 % in 1990 tot 15 % in 2006 en is verontrustend; het komt in de buurt van het cijfer in de Verenigde Staten (20 %).
Cette évolution du taux de pauvreté à Bruxelles qui est passé de 5 % en 1990 à 15 % en 2006 est inquiétant ; il se rapproche de celui des EtatsUnis d'Amérique (20 %).
Nr. 73 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 73 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Consideransen 7bis en ter (nieuw)
Considérants 7bis et ter (nouveaux)
De consideransen 7bis en ter (nieuw) in te voegen luidend als volgt :
Insérer les considérants 7bis et ter (nouveaux) rédigés comme suit :
« Gelet op de wet van 25 april 2007 die de wet op de huurovereenkomsten als volgt heeft gewijzigd :
« Vu la loi du 25 avril 2007 qui a modifié la loi sur les baux de logements comme suit :
« Art. 102. In dezelfde afdeling van hetzelfde Wetboek wordt een artikel 11bis ingevoegd, luidende :
« Art. 102. Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans la même section, du même Code :
« Art. 11bis. § 1. De Koning zal drie bijlagen opstellen, een per gewest, voor elke huurovereenkomst, bevattende een uitleg over de wettelijke bepalingen met betrekking tot de volgende elementen : de bepalingen die door het betrokken gewest goedgekeurd werden inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid; een uitleg over de aard van een dwingende regel; de bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie;
« Art. 11bis. § 1er. Le Roi rédigera trois annexes, une par région, pour chaque contrat de bail, contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées par la région concernée en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d'une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges;
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de duur van de huurovereenkomst; de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten; de regels opgesteld inzake de huurherstellingen; de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de erbij horende bepalingen; de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar; de mogelijkheden voor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil.
les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.
§ 2. Deze bijlage zal verplichtend bij de na de inwerkingtreding van dit artikel gesloten huurovereenkomst worden gevoegd. ».
§ 2. Cette annexe sera obligatoirement jointe au contrat de bail conclu après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 103. In dezelfde afdeling van hetzelfde Wetboek wordt artikel 10 vervangen als volgt :
Art. 103. Dans la même section du même Code, l'article 10 est remplacé par la disposition suivante :
« Art. 10. § 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg. De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract. Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk nietnakomen van de verplichtingen van de huurder. Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsver-
« Art 10. § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative. Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur. Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra
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plichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaande van de huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft. Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder. De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd.
organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement quil définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie. Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur. Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt. Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci. Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement. ».
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. ».
Aangezien de toepassing van deze wet moet worden geëvalueerd alvorens andere maatregelen voor te stellen; ».
Vu qu'il y a lieu de vérifier l'application de cette loi avant de proposer d'autres mesures; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De wet van 25 april 2007 biedt de huurder meer bescherming. Alvorens andere maatregelen te nemen, moet er een evaluatie worden gemaakt.
La loi du 25 avril 2007 a augmenté la protection du locataire. Avant d'ajouter d'autres mesures, il y a lieu de faire une évaluation.
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Nr. 74 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 74 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 7
Considérant 7
Considerans 7 aan te vullen met de volgende woorden :
Compléter le 7ème considérant par les mots :
« als volgt gewijzigd bij de wet van 25 april 2007 :
« modifié par la loi du 25 avril 2007 dans les termes suivants :
« HOOFDSTUK III. Wijzigingen van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huurcontracten
« CHAPITRE III. Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer
Art. 97. In artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 20 februari 1991, worden de woorden « Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen » toegevoegd aan het begin van de tekst.
Art. 97. Dans l'article 1714 du Code civil, modifié par la loi du 20 février 1991, les mots « Sauf dispositions légales contraires » sont ajoutés au début du texte.
Art. 98. In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 1714bis ingevoegd, luidende :
Art. 98. Il est inséré un article 1714bis dans le même Code, libellé comme suit :
« Art. 1714bis. - Artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, is van toepassing op de kamer bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere studenten. ».
« Art. 1714bis. L'article lerbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, est applicable à la chambre destinée au logement d'un ou plusieurs étudiants. ».
Art. 99. Artikel 1716 van hetzelfde Wetboek, opgeheven bij de wet van 20 februari 1991, wordt hersteld in de volgende lezing :
Art. 99. L'article 1716 du même Code abrogé par la loi du 20 février 1991, est rétabli dans la rédaction suivante :
« Art. 1716. Elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis houdt in dat in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten wordt vermeld. Elk niet naleven van deze verplichting door de verhuurder of diens gevolmachtigde zal de betaling kunnen rechtvaardigen van een administratieve boete die vastgelegd is tussen 50 euro en 200 euro. De gemeenten, in de hoedanigheid van gedecentraliseerde overheden, kunnen de inbreuken op de verplichtingen van dit artikel vaststellen, vervolgen en bestraffen. De bevoegde gemeente is die waar het goed zich bevindt. Deze inbreuken worden vastgesteld, vervolgd en bestraft overeenkomstig de vormvereisten, termijnen en procedures bepaald in artikel 119bis van de nieuwe gemeentewet, met uitzondering van § 5. ».
« Art. 1716. Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes. Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros. Les communes, en tant qu'autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l'article 119bis de la nouvelle loi communale, à l'exception du § 5. ».
Art. 100. Artikel 1730, § 1, eerste lid, van hetzelfde Wetboek, vervangen bij de wet van 20 december 1983, wordt vervangen als volgt :
Art. 100. L'article 1730, § 1er, alinéa 1er du même Code, remplacé par la loi du 20 décembre 1983, est remplacé par la disposition suivante :
« De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie. ».
« Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement. ».
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Art. 101. In artikel 2 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 en gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, worden de volgende wijzigingen aangebracht : 1° het eerste lid wordt aangevuld als volgt :
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Art. 101. A l'article 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, sont apportées les modifications suivantes : 1° l'alinéa 1er est complété comme suit :
« Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot. »;
« Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur. »;
2° het volgende lid wordt ingevoegd tussen het derde en vierde lid van artikel 2, waarvan de huidige tekst § 1 zal vormen :
2° l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 3 et 4 de l'article 2 dont le texte actuel formera le § 1er :
« De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd. »;
« Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail. »;
3° er wordt een § 2 ingevoegd, luidende :
3° il est inséré un § 2, rédigé comme suit :
« § 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.
« § 2. Par l'application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article.
Aangezien de effecten van deze wet moeten worden geëvalueerd alvorens andere maatregelen te overwegen; ».
Vu qu'il importe d'évaluer les effets de cette mesure avant d'envisager d'autres mesures; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De wet van 25 april 2007 verplicht tot het bekendmaking van de huurprijs en de lasten. Die maatregelen strekt ertoe te zorgen voor meer doorzichtigheid in de kosten voor de huur van een woning.
La loi du 25 avril 2007 impose d'afficher le montant du loyer demandé et des charges. Cette mesure a pour objectif d'augmenter la transparence du coût du logement loué.
Alvorens een andere maatregel te nemen, moet die recent aangenomen maatregelen worden geëvalueerd.
Avant de proposer une autre mesure, il y a lieu d'évaluer cette mesure qui vient d'être adoptée
Nr. 75 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 75 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 7
Considérant 7
Considerans 7 aan te vullen met wat volgt :
Compléter le 7ème considérant par les mots :
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« alsook artikel 161, 12° van het wetboek zoals gewijzigd door de wet van 27 december 2006; ».
« ainsi que l'article 161, 12° du Code tel que modifié par la loi du 27 décembre 2006; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De wet van 27 december 2006 probeert de verhuurder die de huurovereenkomst niet heeft laten registreren een hak te zetten.
La loi du 27 décembre 2006 vise à piéger le bailleur qui n'a pas fait enregistrer le bail.
Artikel 161, 12° strekt ertoe de registratie van de huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats te vergemakkelijken.
L'article 161,12° vise à faciliter l'enregistrement des baux de résidence principale.
Alvorens andere maatregelen toe te voegen, moet een evaluatie gemaakt worden.
Avant d'ajouter d'autres mesures, il y a lieu de faire une évaluation.
Nr. 76 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 76 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 10
Considérant 10
De 10de considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le 10ème considérant par le considérant suivant :
« Gelet op de onderzoeken van 2004, 2005 en 2006 uitgevoerd door het Brussels observatorium voor de huurprijzen dat bevestigt dat de evolutie van de huurprijzen in Brussel stabiel is, zoals blijkt uit volgend overzicht :
« Vu les enquêtes 2004, 2005 et 2006 réalisées par l'Observatoire bruxellois des loyers qui confirme que l'évolution des loyers à Bruxelles est stable comme le confirme ce tableau :
Gezondheidsindex (juni) ABEX-index (juli) Mediane huurprijs in Brussel Evolutie van het gemiddelde bruto loon (België) BBP/inwoner België Belasting mediane huurprijzen (2) Gemiddelde verkoopprijs appartementen (Stadim)
Indice santé (juin) Indice ABEX (juillet) Loyer médian à Bxl Evolution du salaire brut moyen (Belgique) PIB/habitant Belgique Taxation loyers médians (2) Prix de vente moyen (Stadim)
(1) observatorium voor de huurprijzen, studie 2007 (de mediane huurprijs is een raming op basis van een studie van de ULB uit 1993
(1) observatoire des loyers, étude 2007 (le loyer médian 1992 est une estimation sur base d'une étude faite par l'ULB en 1993)
(2) netto inkomen = reëel mediaan inkomen verminderd met 40 % voor de lasten, kadastraal inkomen = 920,00
(2) revenu net = loyer médian réel diminué de 40 % pour charges, revenu cadastral = 920,00
Gelet op het feit dat de evolutie van de mediane huurprijzen in Brussel lager is dan de evolutie van de bouwkosten; ».
Vu que l'évolution des loyers médians à Bruxelles est inférieure à l'évolution du coût de la construction; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
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A-177/2 2006/2007
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Nr. 77 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 77 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 10
Considérant 10
De 10de considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le 10ème considérant par le considérant suivant :
« Gelet op de jongste studie van het OIVO (Onderzoeks- en informatiecentrum van de verbruikersorganisaties die bevestigt dat de huurprijzen tussen 1996 en 2005 gestabiliseerd zijn; ».
« Vu la dernière étude du CRIOC (Centre de recherche et d'information des organisations de consommateurs) confirment tendance la tendance de stabilisation des loyers entre 1996 et 2005; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Evolutie van de huurprijs OIVO (juni 2006) Index van de consumptieprijzen : + 19 % Huurprijzen in België : + 18 %
Evolution du loyer CRIOC (juin 2006) Indice des prix à laconsommation : + 19 % Loyers en Belgique : + 18 %
Waarom iets ontregelen dat werkt ?
Pourquoi casser une machine qui fonctionne ?
Nr. 78 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 78 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 10
Considérant 10
De 10de considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le 10ème considérant par le considérant suivant :
« Gelet op de studie van CEPI (jaar 2005) waaruit blijkt dat huurprijzen in Brussel in 2005 verminderd zijn; ».
« Vu l'étude du CEPI (année 2005) qui parle d'un tassement des loyers à Bruxelles en 2005; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Huurprijs per m² van een appartement met 2 kamers (studie CEPI jaar 2005) Brussel Marseille Dublin Hamburg Lyon Kopenhagen Luxemburg Barcelona Rotterdam Madrid Parijs Amsterdam Milaan
8 9,8 10 10 10,1 10,2 13,8 14 16,5 17 17,7 18 18
100 122 125 125 126 127 172 175 206 212 221 225 225
% % % % % % % % % % % % %
Loyer au m² dun appartement 2 chambres (étude CEPI année 2005) Bruxelles Marseille Dublin Hambourg Lyon Copenhague Luxembourg Barcelone Rotterdam Madrid Paris Amsterdam Milan
8 9,8 10 10 10,1 10,2 13,8 14 16,5 17 17,7 18 18
100 122 125 125 126 127 172 175 206 212 221 225 225
% % % % % % % % % % % % %
Ondanks de aanwezigheid van talrijke internationale instellingen zijn de huurprijzen in Brussel bij de laagste in Europa, zonder te spreken over de prijzen in Parijs of Londen, die tienmaal zo hoog zijn.
Malgré la présence de nombreuses institutions internationales, les loyers de Bruxelles sont parmi les plus bas d'Europe, sans parler des loyers de Paris et de Londres qui sont un décuple des loyers de Bruxelles.
Voor een appartement van 70 m², vermeldt de studie van CEPI een huurprijs van 560 euro per maand in Brussel, wat overeenkomt met de vaststellingen van het observatorium voor de huisvesting van het Gewest.
Pour un appartement de 70 m2, l'étude du CEPI table sur un loyer de 560 euros par mois à Bruxelles, ce qui correspond aux constatations de l'Observatoire du Logement de la Région
A-177/2 2006/2007
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Nr. 79 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 79 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 11
Considérant 11
De 11de considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le 11ème considérant par le considérant suivant :
« Gelet op de dossiers die de interministeriële conferentie voor de huisvesting in juli 2005 geopend heeft en die geleid hebben tot de goedkeuring van de wetten van 27 december 2006 en 25 april 2007; ».
« Vu les chantiers ouverts en juillet 2005 par la Conférence interministérielle pour le logement dont le résultat s'est traduit par l'adoption des lois des 27 décembre 2006 et 25 avril 2007; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Zal tijdens de vergadering gegeven worden.
Sera donnée en séance.
Nr. 80 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 80 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 12
Considérant 12
Dit streepje te schrappen.
Supprimer ce tiret.
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De interministeriële conferentie heeft resultaten opgeleverd inzake huisvesting en dit streepje is dus doelloos.
La conférence interministérielle a donné des résultats en matière de logements, ce tiret ne se justifie plus.
Nr. 81 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 81 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 13
Considérant 13
De 13de considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le 13ème considérant par ce qui suit :
« De wetten van 27 december 2006 en 25 april 2007 strekken ertoe de huurders van hoofdverblijfplaatsen te beschermen; ».
« Les lois des 27 décembre 2006 et 25 avril 2007 ont pour objectif de protéger les locataires de résidences principales; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De interministeriële conferentie heeft resultaten opgeleverd inzake huisvesting : de wet van 27 december 2006 en van 25 april 2007. Het tegendeel beweren is niet correct.
La conférence interministérielle a donné des résultats en matière de logement : la loi du 27 décembre 2006 et la loi du 25 avril 2007. Dire le contraire n'est pas correct.
A-177/2 2006/2007
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A-177/2 2006/2007
Nr. 82 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 82 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 19
Considérant 19
Dit streepje te schrappen.
Supprimer ce tiret.
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het observatorium van de huurprijzen lijkt het omgekeerde te beweren. 92 % van de huurders die aan andere woning zoeken blijft in het Gewest. De redenen om naar de rand uit te wijken, worden eerder ingegeven door de omgeving dan door de huurprijzen, omdat het voornamelijk om aankopen gaat in de rand.
L'observatoire des loyers semble indiquer le contraire. 92 % des locataires qui cherchent un autre logement, continuent de privilégier la Région. Les raisons du départ vers la périphérie sont d'avantage dictées par l'environnement que le coût des loyers, car il s'agit essentiellement des achats en propriété qui sont effectués en périphérie.
Nr. 83 (van de heer Olivier DE CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 83 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 17
Considérant 17
De 17de considerans te vervangen door wat volgt :
Remplacer le 17ème considérant par ce qui suit :
« het verschil tussen de lage lonen en de huurprijzen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft als gevolg dat een degelijke woning vinden steeds meer onmogelijk wordt en de traagheid van de overheid bij het bouwen of het onderhouden van sociale woningen maakt de toegang tot sociale huisvesting voor mensen met een laag inkomen nog moeilijker; ».
« L'inadéquation entre les bas salaires et les loyers dans la Région de Bruxelles-Capitale rend un logement décent de plus en plus inaccessible, et que la lenteur des pouvoirs publics à créer ou entretenir des logements sociaux rend l'accès au logement social encore plus périlleuse pour les personnes à faible revenu; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De huurprijzen in Brussel hebben de evolutie van de bouwkosten en de brutolonen gevolgd. Die zijn lager dan die in andere Europese steden van dezelfde omvang (Lyon, Barcelona, Rotterdam, Frankfurt enz.) dankzij de vrijheid van investering die nog in Brussel bestaat.
Les loyers à Bruxelles ont suivi l'évolution du coût de la construction et des salaires bruts. Ils sont inférieurs à ceux pratiqués dans d'autres villes européennes de même taille (Lyon, Barcelone, Rotterdam, Francfort, etc.) grâce à la liberté d'investir qui existe encore à Bruxelles.
Nr. 84 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 84 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 22
Considérant 22
De laatste zin te vervangen door wat volgt :
Remplacer la dernière phrase par le texte suivant :
« Daarom zal de huurprijsregeling uitgevoerd worden via overeenkomsten met de openbare huisvestingssector. ».
« C'est pourquoi, l'opération d'encadrement des loyers, se fera par le biais de conventionnement avec le secteur public du logement. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het vastgoed van de openbare sector is belangrijk. Alvorens de hele private huisvestingssector te blokkeren, zou het interessant zijn na te gaan hoe de openbare huisvestingssector het ervan afbrengt.
Le parc immobilier du secteur public est important. Avant de pétrifier tout le secteur privé du logement, il serait intéressant de voir comment cela fonctionne avec le secteur public du logement.
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Nr. 85 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 85 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 23
Considérant 23
Dit streepje te schrappen.
Supprimer ce tiret.
VERANTWOORDING De wet van 27 december 2006 heeft die vraag beantwoord.
JUSTIFICATION La loi du 27 décembre 2006 a répondu à cette demande.
Nr. 86 (van de heer Olivier de CLIPPELE en mevr. Michèle HASQUIN-NAHUM)
N° 86 (de M. Olivier de CLIPPELE et Mme Michèle HASQUIN-NAHUM)
Considerans 26
Considérant 26
Considerans 26 aan te vullen met wat volgt :
Compléter le 26ème considérant par les mots
« en dat een beleid van belastingvermindering zeker het enige doeltreffende beleid is om de privésector ertoe aan te zetten om woningen tegen matige huurprijzen aan te bieden op de markt. ».
« et qu'une politique de réduction d'impôt est très certainement la seule politique efficace pour inciter le secteur privé à offrir des logements à loyer modéré sur le marché. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Een belastingvermindering (onroerende voorheffing, kadastraal inkomen, successierechten) kan het vrijwillige aanbod van woningen bestemd voor de armsten verhogen.
Une réduction des impôts (précompte immobilier, revenu cadastral, droits de succession) est de nature à augmenter l'offre volontaire de logements qui s'adressent aux plus pauvres.
Die belastingverminderingen zullen gekoppeld worden aan de verhuring tegen matige huurprijzen.
Ces réductions d'impôt seront liées à la mise en location à des loyers modérés.
Nr. 87
N° 87
Dit nummer vervalt.
Nr. 88 (van de heer Vincent DE WOLF)
Ce numéro est supprimé.
N° 88 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 15
Considérant 15
De woorden « door de vorige gewestelijke meerderheid » in te voegen na de woorden « is goedgekeurd ».
Insérer les mots « par la précédente majorité régionale » entre les mots « approbation » et « d'un plan pour le logement ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Aangezien sommigen blijven redetwisten over het feit of dit plan al dan niet door de vorige meerderheid is goedgekeurd, zou de tekst van de resolutie er beter op worden mocht dit worden verduidelijkt.
Comme d'aucuns se perdent en conjectures et commentaires quant au fait de savoir si ledit plan a ou non été adopté par la précédente majorité, la qualité du texte de résolution mérite l'éclaircissement de ce point.
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Nr. 89 (van de heer Vincent DE WOLF)
A-177/2 2006/2007
N° 89 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 16
Considérant 16
De woorden « onder de vorige gewestelijke meerderheid » in te voegen tussen de woorden « Huisvestingscode » en de woorden « tot stand ».
Insérer les mots « sous la précédente majorité régionale » entre les mots « naître » et « le Code bruxellois du logement ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het lijkt nuttig om ter bevordering van de kwaliteit van het democratisch debat te preciseren welke democratische partijen betrokken waren bij de goedkeuring van de Brusselse Huisvestingscode die vaak ten onrechte als een verwezenlijking van deze zittingsperiode wordt voorgesteld.
Il apparaît utile, en vue de promouvoir la qualité du débat démocratique, de préciser quels sont les partis démocratiques qui ont été associés à l'adoption du Code bruxellois du logement souvent présenté à tort, comme une réalisation de la présente législature.
Nr. 90 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 90 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 18
Considérant 18
De woorden « in overleg tussen de twee gezagsniveaus, te weten het federale en het gewestelijke » in te voegen tussen de woorden « moeten » en « uitgewerkt ».
Insérer les mots « en concertation entre les deux niveaux de pouvoir : le Fédéral et le Régional », entre les mots « élaborer » et « des mesures préventives ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De voorgestelde resolutie preciseert niet welke preventieve maatregelen worden overwogen en welke sancties worden voorgesteld. Daarom moet worden bepaald dat de twee bevoegde gezagsniveaus worden betrokken bij het concipiëren en uitvoeren van deze preventieve maatregelen en sancties.
La résolution proposée ne précisant ni les mesures préventives envisagées, ni les sanctions proposées, il y a lieu de prévoir que les deux niveaux de pouvoir compétents soient associés à la conception et à la mise en oeuvre de ces mesures préventives et sanctions.
Nr. 91 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 91 (de M. Vincent DE WOLF)
Considerans 25
Considérant 25
Deze considerans aan te vullen met de woorden « door middel van een concreet onderzoek van de woning uitgevoerd tijdens een bezoek aan de woning door naar behoren gemachtigde personeelsleden die de gepaste technische en financiële bekwaamheid hebben; ».
Compléter ce considérant par les mots « qualité de celui-ci », la phrase « au moyen d'un examen concret du logement effectué lors d'une visite de celui-ci par des agents dûment mandatés et jouissant de compétences techniques et financières adéquates; ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De idee om de vaststelling van de huren te koppelen aan de degelijkheid van de woning die wordt verhuurd is wenselijk maar moeilijk uitvoerbaar.
L'idée de lier la fixation des loyers à la qualité du logement mis en location est louable mais difficilement réalisable.
Verschillende criteria komen in aanmerking om de hoogte van de huur te bepalen.
Différents critères entrent en ligne de compte afin de fixer la hauteur du loyer.
Sommige zijn objectief, te weten :
Certains sont objectifs :
de grootte van de woning,
la taille du logement,
het bouw en/of renovatiejaar,
son année de construction et / ou rénovation,
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A-177/2 2006/2007
de conformiteit en de kwaliteit van de sanitaire, elektrische en keukenvoorzieningen,
la conformité et la qualité des installations sanitaires, électriques et de cuisine,
enz.
etc.
Maar andere zijn subjectief, te weten :
Mais d'autres sont subjectifs :
de plaats van het goed in de stad,
la localisation du bien en ville,
de nabijheid van de gezochte infrastructuur zoals sportinfrastructuur, scholen en culturele voorzieningen,
la proximité d'infrastructures recherchées telles que sportives, scolaires et culturelles,
de nutswaarde
la valeur de convenance,
enz.
etc.
Men moet dus de resultaatsverbintenis beter omschrijven. In dat opzicht is het onontbeerlijk dat bevoegde personen een concreet bezoek brengen aan de betrokken goederen.
Il y a donc lieu de veiller à cerner au plus près l'obligation de résultats souhaités. A cet égard, la visite concrète des biens concernés, par des agents compétents, est indispensable.
Nr. 92 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 92 (de M. Vincent DE WOLF)
Bepalend gedeelte eerste streepje
Dispositif 1er tiret
In het eerste streepje de woorden « door naar behoren gemachtigde personeelsleden met gepaste technische en financiële bekwaamheid » in te voegen tussen de woorden « vaststelling » en « van referentiehuurprijzen ».
Au 1er tiret, entre les mots « détermination » et « de loyers de référence », insérer les mots « par des agents dûment mandatés et jouissant de compétences techniques et financières adéquates ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De idee om de vaststelling van de huurprijzen te koppelen aan de kwaliteit van de verhuurde woning is lofwaardig maar moeilijk te verwezenlijken.
Lidée de lier la fixation des loyers à la qualité du logement mis en location est louable mais difficilement réalisable.
Verschillende criteria komen in aanmerking om de hoogte van de huur te bepalen.
Différents critères entrent en ligne de compte afin de fixer la hauteur du loyer.
Sommige zijn subjectief, te weten :
Certains sont objectifs :
de grootte van de woning,
la taille du logement,
het bouw- en/of renovatiejaar,
son année de construction et / ou rénovation,
de conformiteit en de kwaliteit van de sanitaire voorzieningen, de elektrische installaties en van de keuken,
la conformité et la qualité des installations sanitaires, électriques et de cuisine,
enz.
etc.
Maar andere zijn objectief, te weten :
Mais d'autres sont subjectifs :
de plaats van het goed in de stad,
la localisation du bien en ville,
de nabijheid van infrastructuur zoals sportinfrastructuur, scholen en culturele voorzieningen,
la proximité d'infrastructures recherchées telles que sportives, scolaires et culturelles,
de nutswaarde,
la valeur de convenance,
enz.
etc.
De resultaatsverbintenis moet dus beter worden omschreven. In dat opzicht is het onontbeerlijk dat bevoegde personeelsleden een concreet bezoek brengen aan de betrokken goederen.
Il y a donc lieu de veiller à cerner au plus près l'obligation de résultats souhaités. A cet égard, la visite concrète des biens concernés, par des agents compétents, est indispensable.
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Nr. 93 (van de heer Vincent DE WOLF) Bepalend gedeelte derde streepje Het derde streepje te schrappen.
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N° 93 (de M. Vincent DE WOLF) Dispositif 3ème tiret Supprimer le 3ème tiret.
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De tekst is duidelijk slecht opgesteld en onbegrijpelijk, omdat de zin niet aansluit bij de voorgaande uiteenzetting en niet preciseert wie volgens welke regels de betrokken huur vaststelt. Daarenboven is het strijdig met de economische realiteit om een kennelijk gedurende negen jaar geblokkeerde huur vast te stellen en wordt geen rekening gehouden met de renovaties en de eventuele schade aan het goed.
Le texte est manifestement mal rédigé et incompréhensible, la phrase ne se raccrochant pas à l'exposé préalable et ne précisant pas qui fixe, et selon quelles modalités, le loyer concerné. En outre, fixer un loyer apparemment bloqué pendant 9 ans est contraire à la réalité économique et ne prend en compte ni les rénovations, ni les dégradations éventuelles du bien.
Nr. 94 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 94 (de M. Vincent DE WOLF)
Bepalend gedeelte vierde streepje Het vierde streepje te schrappen.
VERANTWOORDING De federale wetgevende bepaling heeft die kwestie geregeld.
Nr. 95 (van de heer Vincent DE WOLF)
Dispositif 4ème tiret Supprimer le 4ème tiret.
JUSTIFICATION Le dispositif législatif fédéral a réglé cette question.
N° 95 (de M. Vincent DE WOLF)
Bepalend gedeelte vijfde streepje
Dispositif 5ème tiret
De woorden « Belgische gezin » te vervangen door de woorden « van een gemiddeld gezin dat in België woont ».
Remplacer les mots « d'un ménage belge » par les mots « d'un ménage moyen vivant en Belgique ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
In het kader van de gewilde eerbiediging door allen van de essentiële, internationale en grondwettelijke beginselen van niet-discriminatie, strijd tegen racisme en vreemdelingenhaat, mag de tekst niet worden begrepen, becommentarieerd of bekritiseerd door sommigen als toepasselijk op personen die in België leven en de Belgische nationaliteit hebben verkregen.
Dans le cadre du respect voulu par tous des principes essentiels, internationaux et constitutionnels de non-discrimination, lutte contre le racisme et xénophobie, il ne faudrait pas que le texte puisse être compris, commenté ou critiqué par d'aucuns comme ne s'appliquant qu'aux personnes vivant en Belgique qui ont obtenu la nationalité belge.
Nr. 96 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 96 (de M. Vincent DE WOLF)
Bepalend gedeelte zevende streepje
Dispositif 7ème tiret
Na het woord « inkomen » de woorden « met uitsluiting van de huren die als dusdanig geen belastbaar inkomen zijn » in te voegen.
Insérer les mots « à l'exclusion des loyers, lesquels ne constituent pas en tant que tels un revenu taxable », entre les mots « revenu » et « de manière ».
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VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Men moet eraan herinneren dat de kleine spaarder die het fiscale spel speelt en zijn pensioen wenst te verbeteren zonder de begroting van de Staat te belasten al verschillende malen wordt belast, te weten :
Il faut rappeler que le petit épargnant qui joue le jeu fiscal et souhaite améliorer sa pension sans grever le budget de l'Etat est déjà taxé à plusieurs reprises :
op het inkomen uit zijn arbeid, door de personenbelasting,
sur le revenu de son travail, par l'impôt des personnes physiques,
op de rente op spaargeld door de roerende voorheffing,
sur l'intérêt généré par son épargne par le précompte mobilier,
op de aankoopprijs van het onroerend goed via de registratierechten,
sur le prix d'achat de l'immeuble via le droit d'enregistrement,
op het niet verminderde kadastraal inkomen van het gekochte onroerend goed als het gaat om een onroerend goed dat wordt verhuurd en dus niet door de eigenaar wordt bewoond.
sur le revenu cadastral non réduit de l'immeuble acheté lorsqu'il s'agit d'un immeuble mis en location et donc non occupé par le propriétaire.
Heden is het aanbod van middelgrote woningen niet voldoende. Het huisvestingsplan ligt op apegapen. Het private aanbod van woningen moet gehandhaafd worden.
Aujourd'hui, l'offre de logements moyens est insuffisante. Le Plan Logement patine. Il y a tout lieu que l'offre privée de logements soit maintenue.
In dat opzicht zou de belasting van de huren de kapitalen die de federale regering heeft doen terugkeren naar België ten bate van iedereen doen vluchten. Men kan niet geloven dat deze considerans tot doel heeft de huren te belasten. Het moet worden verduidelijkt.
A cet égard, la taxation des loyers serait de nature à faire fuir les capitaux que le Fédéral a fait revenir en Belgique au profit de tous. On ne peut pas croire que ce considérant ait pour but de taxer les loyers, il y a lieu de le préciser.
Nr. 97 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 97 (de M. Vincent DE WOLF)
Bepalend gedeelte achtste streepje Het achtste streepje te schrappen.
Dispositif 8ème tiret Supprimer le 8ème tiret.
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
Het recht op een behoorlijke huisvesting is uiteraard van essentieel belang. De woorden « betaalbaar » en « aangepast » zijn niet genoeg om het doel te bereiken. De twee termen zijn niet duidelijk omschreven. De betekenis en de interpretatie die men er kan aan geven zijn te ruim.
L'essentiel est évidemment le droit à un logement décent. Les mots « abordables » et « adapté » ne peuvent suffire à atteindre l'objectif. Les deux termes ne revêtent pas de définition claire. Leur sens et l'interprétation qui peut en être faite sont trop larges.
Betaalbaar ? Voor wie ? Moet men een gemiddelde huur bepalen, ongeacht de grootte van het gezin en de inkomsten van de huurders ? Is een aangepaste woning toegesneden op de behoeften ?
Abordable ? Pour qui ? Convient-il de définir un loyer moyen quelle que soit la taille du ménage et les revenus du locataire ? Un logement adapté est-il adapté aux besoins ?
Hoe zit het met de aanpassing van de woningen aan de gehandicapten als het beleid van het Gewest terzake pover is ?
Qu'en est-il de l'adaptation des logements aux handicaps alors que la politique de la Région en la matière est indigente ?
Nr. 98 (van de heer Vincent DE WOLF)
N° 98 (de M. Vincent DE WOLF)
Bepalend gedeelte negende streepje (nieuw)
Dispositif 9ème tiret (nouveau)
Een negende streepje (nieuw) toe te voegen, luidend als volgt :
Ajouter un 9ème tiret (nouveau), libellé comme suit :
« een begrotingsallocatie te voorzien waarmee personeel kan worden aangeworven met de nodige technische en financiële bekwaamheid voor het concreet onderzoek van
« prévoir une allocation budgétaire permettant l'engagement d'agents jouissant des compétences techniques et financières nécessaires à l'examen concret des logements,
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de woningen, om daarvan op een objectieve basis de meest billijke huur vast te stellen. ».
afin d'en déterminer, sur une base objective, le loyer le plus juste. ».
VERANTWOORDING
JUSTIFICATION
De resolutie zou een dode letter blijven als er geen middelen zouden gegeven worden voor de controle ter plekke opdat de vaststelling van de huren mogelijk zou worden.
La résolution resterait à l'évidence lettre morte si les moyens n'étaient pas donnés au contrôle sur place, pour que la fixation des loyers soit rendue possible.
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Bijlage 2
Annexe 2
FEDERALE MAATREGELEN INZAKE HUISVESTING TER ATTENTIE VAN DE LEDEN VAN DE COMMISSIE VOOR DE HUISVESTING VAN HET BRUSSELS PARLEMENT UITEENZETTING VAN 17/11/2006
MESURES FÉDÉRALES EN MATIÈRE DE LOGEMENT A L'ATTENTION DES MEMBRES DE LA COMMISSION LOGEMENT DU PARLEMENT BRUXELLOIS EXPOSÉ DU 17/11/2006
In haar beleidsverklaring van 17 oktober 2006 kondigde de federale regering een reeks maatregelen in verband met de huisvesting aan.
Dans sa déclaration du 17 octobre 2006, le gouvernement fédéral a annoncé une série de mesures en matière de logement.
Dit « huisvestingsplan » bevat 3 belangrijke luiken, waarvan meerdere een invloed hebben op de koopkracht :
Ce plan « logement » comporte 3 volets importants, dont plusieurs jouent sur le pouvoir d'achat :
meer rechten voor de huurder;
plus de droits pour le locataire
meer woningen van betere kwaliteit;
plus de logements de meilleure qualité
omkadering van de huurprijzen.
encadrement du prix des loyers
1. MEER RECHTEN VOOR DE HUURDERS
1. PLUS DE DROITS POUR LES LOCATAIRES
Vermelden van de huurprijs
Affichage du prix
In elke publieke aankondiging van het te huur stellen (kleine advertenties in de pers, op het internet, affiches aan de ramen
), zal voortaan het vermelden van de huurprijs verplicht zijn.
Dans toute annonce publique de mise en location (petites annonces dans la presse, sur le web, affiches aux fenêtres
), l'affichage du prix sera désormais obligatoire.
Deze maatregel heeft enerzijds tot doel elke vorm van discriminatie ten aanzien van de kandidaat-huurder te bestrijden. In het licht hiervan is het niet-vermelden van de huurprijs op de affiches of in de advertenties een element dat het aan bepaalde eigenaars mogelijk maakt zich discriminerend op te stellen door bijvoorbeeld de gevraagde huurprijs te laten schommelen naargelang huidskleur.
Cette mesure a pour but, d'une part, de lutter contre toute forme de discrimination à l'encontre du candidat locataire. Dans cette perspective, le non affichage du prix du loyer tant sur les affiches que dans les annonces est un élément permettant à certains propriétaires d'avoir des comportements discriminatoires en faisant varier la hauteur du loyer demandé en fonction, par exemple, de la couleur de la peau.
Anderzijds kan men deze maatregel ruimer bekijken en wel in het kader van de bescherming van de consument, aangezien die van bij het begin zal weten welke huurprijs er wordt gevraagd en zo zal de kandidaat-huurder nog voor hij de te huur gestelde woning heeft gezien weten of hij het zich kan veroorloven (tijdswinst en men laat zich mogelijk toch niet verleiden).
D'autre part, de manière plus large, elle peut s'envisager dans le cadre de la protection des consommateurs puisque ayant connaissance, dès l'amont, du montant du loyer demandé, le locataire potentiel pourra savoir, avant d'avoir pu voir le bien mis en location, si cela rentre dans ses moyens ( économie de temps et possibilité de ne pas se laisser avoir par la tentation).
Om dit te kunnen doorvoeren moet in het Burgerlijk Wetboek een artikel 1716 worden ingevoegd. Dit artikel bepaalt dat elke publieke en officiële mededeling betreffende het te huur stellen van een woning ter informatie het bedrag moet vermelden van de gevraagde huurprijs, alsook het bedrag van de gemeenschappelijke lasten, zoals ze op dat precieze moment vastgelegd zijn en dit exclusief de lasten in verband met het persoonlijk verbruik (verwarming, elektriciteit, water
). Om ontradend te zijn, zal het niet-naleven van deze vermelding bestraft worden met een administratieve boete van 50 euro bij de eerste overtreding en van 250 euro bij de volgende.
Pour ce faire, il faut introduire un article 1716 dans le Code civil. Cet article prévoit que toute communication publique et officielle relative à la mise en location d'un bien doit comprendre, à titre informatif, le montant du loyer demandé ainsi que le montant des charges communes telles qu'elles sont définies à ce moment précis et ce, en excluant les charges liées à la consommation personnelle (chauffage, électricité, eau
). Le non-respect de cette mention sera, afin d'être dissuasif, sanctionné par une amende administrative fixée à 50 euros lors de la première infraction et à 250 euros lors des suivantes.
Het komt de gemeenten toe om de nodige wijzigingen aan te brengen aan hun politiereglement, zodat deze schikking in werking kan treden.
C'est aux communes qu'il revient d'apporter les modifications nécessaires à leur règlement de police pour mettre en uvre ce dispositif.
Verplichte schriftelijke huurovereenkomst
Obligation du bail écrit
Het verplicht maken van de schriftelijke huurovereenkomst maakt het enerzijds mogelijk dat de partijen beter beschermd zijn, maar het zal via de registratie de verhuurmarkt ook transparanter maken. Deze maatregel beoogt alle huurovereenkomsten van hoofdverblijfplaatsen en de studentenkoten.
Rendre le bail écrit obligatoire permet, d'une part, de mieux protéger les parties mais aussi de rendre plus transparent le marché locatif (par le biais de l'enregistrement). Cette mesure vise tous les baux de résidences principales et s'étend au kots étudiants.
Naast alle andere modaliteiten moet deze schriftelijke huurovereenkomst verplichtend melding maken van de identiteit van de contracterende partijen, van de aanvangsdatum, de omschrijving van het bedoelde goed of deel ervan en het bedrag van de huurprijs.
Ce contrat de bail écrit devra impérativement contenir, outre toutes les autres modalités, l'identité des parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation du bien ou des parties du bien visé, le montant du loyer.
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Men kan ervan uitgaan dat, zolang alle huurovereenkomsten niet geregistreerd zijn, het onmogelijk zal zijn om de relevante elementen te vergaren. De verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst is dus noodzakelijke voorwaarde voor het veralgemenen van de registratie.
Il est légitime de penser que tant que l'ensemble des baux ne seront pas enregistrés, il sera impossible de récolter les éléments pertinents. Ainsi, l'obligation du bail écrit constitue donc un préalable à la généralisation de l'enregistrement.
Er is voorzien dat, indien een van de twee partijen de huurovereenkomst niet ondertekent, de andere partij die partij hiertoe zal kunnen dwingen via een ingebrekestelling per aangetekend brief of deurwaardersexploot of, in voorkomend geval en indien nodig, een vonnis kan eisen dat de waarde van de geschreven huurovereenkomst zal hebben.
Il est prévu qu'en cas de non-signature du bail par l'une des deux parties, l'autre partie pourra contraindre l'autre partie à l'exécution, par mise en demeure par voie recommandée, par exploit d'huissier ou, le cas échéant, si besoin est, requérir un jugement qui vaudra bail écrit.
Er is in een overgangsperiode van 6 maanden voorzien.
Une période transitoire de 6 mois est prévue.
Verplichte plaatsbeschrijving
État des lieux obligatoire
De partijen zullen voortaan verplicht zijn bij de intrede en het verlaten een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te maken, volgens de manier die ze samen overeenkomen. Deze maatregel beoogt het beschermen van de partijen tegen eventuele betwistingen in verband met materiële schade.
Désormais, il sera impératif que les parties dressent un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie du bien et ce, de la manière dont elles conviendront. Cette mesure vise à préserver les parties d'éventuels litiges liés aux dégâts matériels.
Achterkant van de huurovereenkomst
Verso du bail
Om te zorgen voor een betere informatie van de huurders en verhuurders inzake hun rechten en plichten, zullen bij elke huurovereenkomst als bijlage de basisregels moeten gevoegd worden van de wet van 1991, in een gelijkaardige vorm als die van de brochure die de FOD Justitie sedert meerdere jaren uitgeeft.
Afin d'assurer une meilleure information aux locataires et bailleurs quant à leurs droits et devoirs, il a été avalisé d'annexer à tout contrat de bail les règles de base de la loi de 1991 dans une version similaire à celle de la brochure éditée par le SPF Justice depuis plusieurs années.
De voorgeschiedenis van deze maatregel gaat terug tot de buitengewone Ministerraad van maart 2004 te Oostende.
L'historique de cette mesure remonte au conseil des ministres extraordinaire d'Ostende de mars 2004.
Ook de normen betreffende veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van de gewestelijke huisvestings- of wooncodes, alsook de gebiedende regels inzake werkzaamheden zullen vermeld worden.
Figureront également les normes de sécurité, salubrité et habitabilité des codes régionaux du logement ainsi que les règles impératives ne matière de travaux.
Registratie van de huurovereenkomst
Enregistrement du bail
De registratie van de huurovereenkomst is reeds een verplichting, die jammer genoeg veel te weinig gerespecteerd wordt. Wegens de formaliteiten die moeten vervuld worden, maar waarschijnlijk ook wegens de kosten (25 euro + zegelrecht van 5 euro).
L'enregistrement du bail est déjà une obligation qui, malheureusement, n'est que trop peu respectée, en raison des formalités à accomplir mais aussi, probablement, à cause du coût (25 euros + droit de timbre 5 euros).
Voortaan zal de registratie van de huurovereenkomst gratis zijn en ten laste van de verhuurder. De registratie zal ook elektronisch kunnen gebeuren (met elektronische handtekening).
Désormais, l'enregistrement du bail sera gratuit et à charge du bailleur. L'enregistrement pourra également s'effectuer par voie électronique (avec signature électronique).
De verhuurder zal over 2 maanden beschikken vanaf de datum van de ondertekening van de overeenkomst om de stappen te zetten. Men moet eveneens nota nemen van het feit dat, zolang de registratie niet gebeurde, de clausules betreffende het beëindigen van de overeenkomst door de huurder niet van toepassing zullen zijn. Met andere woorden: de huurder zal dan onder meer de woning kunnen verlaten zonder een schadevergoeding te moeten betalen.
Celui-ci aura 2 mois pour effectuer les démarches à compter de la signature du contrat de bail. Il est également à noter que, tant que le l'enregistrement ne sera pas effectif, les clauses relatives à la cessation du bail dans le chef du preneur ne seront pas d'application. En d'autres termes, le locataire pourra, notamment, quitter le bien sans indemnisation.
Dwingend karakter van de regels inzake de werkzaamheden
Impérativité des règles en matière de travaux
Om de rechten en plichten van de eigenaar en de huurder inzake het uitvoeren van werken in de verhuurde woning beter te omkaderen, zonder ze te herdefiniëren, worden de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek nu afdwingbaar gemaakt.
Dans le souci de mieux encadrer mais non de redéfinir les droits et devoirs du propriétaire et du locataire en matière de travaux dans un bien loué, les articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil sont rendus impératifs.
Nieuwe regels betreffende de huurwaarborgen
Nouvelles règles en matière de garanties locatives
Het vastzetten van een huurwaarborg kan een onoverkomelijke hindernis zijn voor een kandidaat-huurder die op zoek is naar een woning en
La constitution d'une garantie locative peut constituer un obstacle insurmontable pour le candidat locataire dans sa recherche d'un logement
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dat ongeacht of hij zich al dan niet in een precaire toestand bevindt. In bepaalde gevallen kan het OCMW uiteraard tussenbeide komen, maar dat heeft een groot nadeel, namelijk dat de huurder in de ogen van de verhuurder gestigmatiseerd wordt.
et ce, qu'il soit précarisé ou non. Bien sûr, dans certains cas, le CPAS peut intervenir mais avec un bémol, celui de stigmatiser le locataire aux yeux du bailleur.
Het is derhalve noodzakelijk mechanismen in te stellen die deze hindernis uit de weg kunnen ruimen.
Dès lors, il est nécessaire de mettre en place des mécanismes qui permettront de lever cet obstacle.
In dat kader moet artikel 10 van de wet van 1991 worden aangepast. Het zal voortaan mogelijk zijn de huurwaarborg op 3 manieren vast te zetten :
Dans ce cadre, il est nécessaire que l'article 10 de la loi de 1991 soit modifié. Il sera dorénavant possible de constituer la garantie locative de 3 manières :
ofwel wordt de huurwaarborg in één keer op een rekening gestort en dan zal het bedrag ervan gelijk zijn aan maximum 2 maanden huur;
soit la garantie locative est versée en une seule fois sur un compte : elle sera alors équivalente à maximum 2 mois de loyer;
ofwel wordt de huurwaarborg volledig opgebouwd via constante maandelijkse afbetalingen bij een financieel organisme in minimum 12 maanden (indien huurovereenkomst van één jaar) en maximum 36 maanden (voor elke overeenkomst van meer dan 3 jaar), zonder interesten : in dat geval bedraagt het bedrag van de huurwaarborg altijd 3 maanden huur en de verhuurder ontvangt onmiddellijk een bankwaarborg;
soit la garantie locative est constituée totalement et par mensualités constantes auprès d'un organisme financier en minimum 12 mois (si contrat de bail d'un an) et maximum 36 mois (pour tout bail de plus de 3 ans), sans intérêt : dans ce cas, le montant de la garantie s'élève toujours à 3 mois de loyer et le bailleur est directement obtient directement une garantie bancaire;
ofwel sluit het OCMW een overeenkomst af met de bank die de bankwaarborg aan de eigenaar verleent: in dat geval bedraagt de waarborg eveneens 3 maanden huur, maar er zijn geen financiële transacties, want het OCMW stelt zich garant voor de huurder. Het stigmatiserende effect verdwijnt, omdat de verhuurder niet op de hoogte is van de tussenkomst van het OCMW.
soit le CPAS conclut une convention avec la banque qui octroie la garantie bancaire au propriétaire : dans ce cas, la garantie est également de 3 mois mais il n'y a pas d'échanges financiers, le CPAS se portant garant pour le locataire. L'effet stigmatisant est supprimé par le fait que le bailleur n'est pas au courant que le CPAS intervient.
In alle gevallen is de verhuurder zeker van het totale bedrag van bij het afsluiten van de huurovereenkomst.
Dans tous les cas, le bailleur est garanti du montant total dès la conclusion du contrat.
2. MEER WONINGEN VAN EEN BETERE KWALITEIT
2. PLUS DE LOGEMENTS DE MEILLEURE QUALITÉ
6 % BTW voor het bouwen van nieuwe sociale woningen
TVA de 6 % pour la construction de nouveaux logements sociaux
Het BTW-tarief zal teruggebracht worden van 12 % naar 6 % voor het bouwen van nieuwe sociale woningen door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en de erkende bedrijven.
La TVA passera de 12 % à 6 % pour la construction de nouveaux logements sociaux par les sociétés régionales de logement et les sociétés agréées.
> Voorbeeld : het huisvestingsplan van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorziet de bouw van 3.500 « sociale » woningen. Het overgaan naar 6 % BTW zal het mogelijk maken om meer te doen.
> Par exemple : le plan logement de la Région Bruxelles-Capitale prévoit la construction de 3.500 logements « sociaux » le passage de la TVA à 6 % lui permettra d'en faire plus.
Werkzaamheden inzake afbraak en heropbouwen
Travaux de démolition/reconstruction
Het BTW-tarief zal verlaagd worden naar 6 % voor de werkzaamheden met betrekking tot het afbreken en heropbouwen in de achtergestelde wijken van de grote steden.
Le taux de TVA sera diminué à 6 % pour les travaux de démolition / reconstruction dans les quartiers défavorisés des grandes villes.
Fiscale verminderingen voor renovatiewerken
Réductions fiscales pour les travaux de rénovation
De eigenaars zullen genieten van een fiscale aftrek voor de renovatiewerken, indien verhuurd wordt aan een matige huurprijs, dat wil zeggen dat er verhuurd wordt via een sociaal woningbureau. Verder zal een fiscaal voordeel toegekend worden aan de eigenaar die werkzaamheden uitvoert (energiebesparing) ten voordele van zijn huurder (vermindering van de energiefactuur van de huurder).
Les propriétaires bénéficieront d'une déduction fiscale pour les travaux de rénovation moyennant la mise en location à un loyer modéré, c'est-àdire la mise en location par le biais d'une AIS. Par ailleurs, un avantage fiscal sera accordé au propriétaire qui fait des travaux (d'économie d'énergie) au profit de son locataire (diminue la facture énergétique du locataire).
Verschillende opcentiemen
Centimes additionnels différenciés
De federale regering zal de gemeenten toelaten de opcentiemen inzake de onroerende voorheffing te verminderen voor bepaalde wijken op hun grondgebied.
Le gouvernement fédéral permettra aux communes de mettre en uvre une diminution de centimes additionnels pour certains quartiers sur leur territoire en matière de précompte immobilier.
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Normen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
Normes de sécurité, salubrité et d'habitabilité
In de huidige stand van zaken legt het koninklijk besluit van 1997 de minimumnormen vast inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid waaraan een woning die als hoofdverblijfplaats dient moet beantwoorden, maar het houdt geen rekening met de bevoegdheid inzake « huisvesting » van de gewesten, terwijl die allemaal een gewestelijke huisvestingsof wooncode hebben uitgevaardigd met daarin de minimumnormen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid.
Dans l'état actuel des choses, c'est l'arrêté royal de 1997 qui fixe les normes minimales de salubrité, de sécurité et d'habitabilité qu'un logement servant de principal domicile doit voir remplies mais ce dernier ne tient pas compte du transfert de la compétence « logement » aux Régions alors que ces dernières ont promulgué, chacune, un code régional du logement qui contient des normes minimales de salubrité, de sécurité et d'habitabilité.
Deze bepaling is alleen zinnig indien de minimumnormen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid bij elke huurovereenkomst worden gevoegd.
Cette disposition ne prend tout son sens que si les normes minimales de salubrité, de sécurité et d'habitabilité sont reprises en annexe de tout contrat de bail.
Zonder de gewestelijke bevoegdheden te overschrijden wijzen deze wijzigingen er op dat een te huur gestelde woning moet beantwoorden aan de minimumnormen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid, zoals die ingevoerd zijn bij het koninklijk besluit van 8 juli 1997.
Ces modifications indiquent que, sans outrepasser les compétences régionales, un bien mis en location doit répondre aux normes minimales en matière de salubrité, sécurité et habitabilité telles qu'elles sont établies dans l'arrêté royal du 8 juillet 1997.
Die normen kunnen daarenboven noch in tegenspraak zijn met, noch opschortend zijn ten aanzien van de geldende normen in de drie gewesten. De wettelijke teksten die van kracht zijn in die gewesten moeten derhalve verplicht bij de huurovereenkomst gevoegd worden.
En outre, ces normes ne peuvent ni être contradictoires ni surseoir aux normes en vigueur dans les 3 Régions. Dès lors, les textes légaux en vigueur dans lesdites régions devront impérativement être annexés au bail.
3. OMKADERING VAN DE HUURPRIJZEN
3. ENCADREMENT DU PRIX DES LOYERS
De gewesten zijn ontvangende partij bij deze bepaling, omdat het voorgestelde systeem hen toelaat te eisen dat de federale overheid optreedt indien de huurprijzen de pan uitswingen.
Les Régions seront parties prenantes dans ce dispositif dans le sens où le système proposé leur permet d'exiger du fédéral d'agir en cas de flambée des prix du loyer.
Hoe werkt het systeem ?
Comment fonctionne le système ?
Proefprojecten met paritaire commissies
Projets pilotes de commissions paritaires
Er lopen momenteel drie proefprojecten met paritaire huisvestingscommissies in Brussel, Charleroi en Gent. Ze werden opgestart op 30 juni 2005. Het is de bedoeling te werken via paritair overleg, een model dat in België zeer geliefd is, onder meer inzake tewerkstelling.
Il existe actuellement 3 projets-pilotes de commissions paritaires logement à Bruxelles, Charleroi et Gand qui ont été mises en place le 30 juin 2005. Le but est de travailler sur le mode de la concertation paritaire, un modèle cher à la Belgique, notamment, en matière d'emploi.
Deze commissies hebben twee hoofdopdrachten :
Ces commissions ont deux missions principales :
de vrijwillige paritaire bemiddeling in geval van een huurgeschil;
la médiation paritaire volontaire en cas de litige locatif;
de opmaak van indicatieve referentieroosters inzake de vastlegging van de huurprijzen.
l'élaboration de grilles référentielles indicatives en matière de fixation des loyers.
Er wordt voorgesteld om hun bevoegdheden uit te breiden met het ontvangen van klachten van huurders die zich benadeeld voelen door een te hoge huurprijs. Ze zullen aldus de aandacht kunnen vestigen op eventuele anomalieën in de evolutie van de huurmarkt.
Il est proposé d'étendre leurs compétences au recueil des plaintes de locataires s'estimant lésés par un loyer trop élevé. Elles pourront ainsi mettre en exergue une anomalie éventuelle de l'évolution du marché locatif.
Installatie van nieuwe paritaire commissies
Installation de nouvelles commissions paritaires
Naar gelang van de noodwendigheden zullen de gewesten bij de federale staat een aanvraag kunnen indienen voor het oprichten van nieuwe paritaire huisvestingscommissies in specifieke gemeenten.
En fonction des besoins, les régions pourront introduire une demande à l'Etat fédéral pour la création de nouvelles commissions paritaires logement sur des communes spécifiques.
De voorheen aangehaalde bevoegdheden zullen nog steeds gelden.
Les compétences précédemment citées seront toujours de mise.
Samenwerkingsakkoord tussen de gewesten en de federale Staat
Accord de coopération entre Régions et Etat fédéral
Indien men vaststelt dat de prijzen opflakkeren, kan de gewestregering zich wenden tot de federale regering voor het ondertekenen van een samenwerkingsakkoord met instrumenten die ertoe strekken deze abnormale stijgingen van de huurprijzen te verhinderen. Daartoe moet onder meer artikel 7 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van
Si une flambée est constatée, le gouvernement régional pourra saisir le gouvernement fédéral pour la signature d'un accord de coopération comprenant des instruments visant à contrer ces hausses anormales des loyers. Il s'agira entre autres de compléter l'article 7 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux
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de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur worden aangevuld, zodat de huurprijzen kunnen geblokkeerd worden voor een welbepaalde periode en voor een wijk die omschreven is in het samenwerkingsakkoord.
baux à loyer permettant ainsi un blocage des loyers pour une période définie et un quartier circonscrit dans l'accord de coopération.
Evaluatie van de stijging van de huurprijzen
Evaluation de l'augmentation des loyers
Tot slot zal België dankzij de verplichte registratie van de huurovereenkomsten, over een echt statistisch instrument inzake de huurprijzen beschikken : elk jaar zal het NIS een rapport uitbrengen over de evolutie van de huurprijzen.
Enfin, grâce l'enregistrement obligatoire des baux locatifs, la Belgique se dotera d'un véritable outil statistique en matière de loyers : chaque année, l'INS fera un rapport sur l'évolution des loyers.
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Bijlage 3
Annexe 3
ADVIES OP EIGEN INITIATIEF VAN DE ADVIESRAAD VOOR HUISVESTING VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST OVER DE « HUURTOELAGE »
AVIS D'INITIATIVE DU CONSEIL CONSULTATIF DU LOGEMENT AU SUJET DE « L'ALLOCATION-LOYER »
Gezien de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, zoals aangevuld door de ordonnantie van 1 april 2004, en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 25 april 2002, verstrekt de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, in vergadering bijeen op 17 februari 2006, het volgend advies op eigen initiatief over de materie van de « huurtoelage » :
Vu l'ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement, telle que complétée par l'ordonnance du 1er avril 2004, et l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 avril 2002, le Conseil Consultatif du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, réuni le 17 février 2006, émet l'avis d'initiative suivant sur la matière de « l'allocation-loyer » :
Na een jaar overpeinzing en acht vergaderingen in werkgroep en twee plenaire vergaderingen van de Adviesraad voor Huisvesting, is een bij voornoemde Adviesraad opgerichte werkgroep tot een voorontwerp van resolutie gekomen, dat tijdens de plenaire vergadering van de Adviesraad van 17 februari 2006 werd voorgelegd en goedgekeurd.
Au terme d'une année de réflexion, scandée par huit réunions en groupe de travail et deux séances plénières du Conseil consultatif du logement, un groupe de travail institué au sein dudit Conseil a arrêté un projet d'avis d'initiative, qui a été soumis à et approuvé par l'assemblée plénière du Conseil du 17 février 2006.
Inleiding
Préambule
Het in juli 2004 gesloten Regeerakkoord voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorziet in de invoering van een huurtoelage. In deze tekst, waarin de krachtlijnen van het beleid van de Brusselse Regering voor de komende regeerperiode worden vastgelegd, lezen we het volgende : « Voor de personen die aan de criteria van de sociale huisvesting beantwoorden en die OCMW-bijstand ontvangen zal er geleidelijk aan een huurtoelagenstelsel beproefd worden ». En de tekst gaat verder « De haalbaarheid van deze toelage moet onderzocht worden, gezien de risico's verbonden aan een eventueel onbedoeld voordeel voor de eigenaars als de maatregel een bijkomende verhoging van de huurprijzen zou betekenen. Als uit de ervaring de haalbaarheid van het stelsel blijkt, dan moet deze steun aan de huurders hoe dan ook gemoduleerd worden in functie van de beschikbare middelen op de begroting en dit zonder dat de middelen voorzien voor investering in renovatie en nieuwbouw hiervoor worden aangebroken. Het moet een overgangsmaatregel zijn die wordt voorbehouden aan de sociale categorieën die de meeste moeilijkheden ondervinden bij het vinden van een woning. Ten slotte, mag deze steun enkel doorgang vinden als tegelijk de huurprijzen worden omkaderd. Daarom moet deze operatie bij voorrang gebeuren via conventionering met de openbare huisvestingssector ». (« Een toekomst en een ambitie voor Brussel », blz. 30).
Conclu en juillet 2004, l'Accord de Gouvernement pour la Région Bruxelloise prévoit la mise sur pied d'une allocation-loyer. « Un système d'allocation-loyer sera progressivement expérimenté, pour des personnes entrant dans les critères du logement social et bénéficiant d'allocations du CPAS », dispose ainsi le texte, qui a pour vocation de tracer les lignes de force de l'action du Gouvernement bruxellois pour la législature à venir. « La viabilité de cette allocation sera examinée, compte tenu des risques liés à un effet d'aubaine dont les propriétaires bénéficieraient et qui consisterait en une hausse supplémentaire des loyers. Si l'expérience s'avérait concluante, l'aide aux locataires serait en toute hypothèse modulée en fonction des moyens budgétaires disponibles et ce sans préjudice de-ceux à investir dans la rénovation et la construction. Le dispositif sera transitoire et réservé aux catégories sociales qui rencontrent les difficultés les plus importantes quant à l'accès au logement. Enfin et surtout, cette aide ne sera actionnée que dans un contexte d'encadrement des loyers. C'est pourquoi, de manière prioritaire, l'opération se fera par le biais de conventionnement avec le secteur public du logement » (« Un avenir et une ambition pour Bruxelles », p. 28).
Aangezien de Adviesraad zich bewust is van de groeiende ongelijkheid tussen de huurprijzen en de inkomens van de Brusselaars en vastbesloten is om de financiële inspanning terug te schroeven, die de huurders moeten leveren om zich behoorlijk en tegen een betaalbare prijs te huisvesten, is de Adviesraad gewonnen voor de invoering van een huurtoelage, gekoppeld aan een omkadering van de huurprijzen.
Conscient de l'inadéquation croissante entre les prix de la location et les revenus des Bruxellois, et résolu à atténuer l'effort financier consenti par les locataires pour se loger de manière décente et à un prix abordable, le Conseil est favorable à l'introduction d'une allocation-loyer, liée à un encadrement des loyers.
De meerderheid van de Adviesraad beoordeelt het principe van een dergelijk systeem dan wel negatief, maar bij gebrek aan een systeem dat de huisvestingscrisis op korte termijn kan oplossen, ziet de Adviesraad zich ertoe genoopt zich neer te leggen bij de invoering van dit instrument, overeenkomstig de onderstaande modaliteiten.
Sur le principe, toutefois, le Conseil, dans sa majorité, juge négativement un tel système, mais en l'absence de solution susceptible, à court terme, de résorber significativement la crise du logement, il n'a d'autre choix que d'en appeler à la mise sur pied de cet outil, suivant les modalités énumérées ci-après.
De Adviesraad pleit er dan ook voor dat op federaal (billijker vastgoedfiscaliteit, bijvoorbeeld) of gewestelijk niveau (met name een aanzienlijke uitbreiding van het sociale huurwoningenbestand of het huurwoningenbestand van sociale aard) tegelijkertijd structurele maatregelen zouden worden genomen.
Il plaide dès lors pour que, dans le même temps, des mesures structurelles soient enfin prises, que ce soit au niveau fédéral (fiscalité immobilière plus équitable, par exemple) ou à l'échelon régional (extension significative du parc locatif social ou à caractère social, notamment).
De huurtoelage dient dan ook als een overgangsmaatregel te worden beschouwd, in afwachting van de concretisering van deze structurele maatregelen. Tien jaar na de invoering ervan zal het systeem trouwens worden geëvalueerd.
En conséquence de quoi, l'allocation-loyer doit impérativement se concevoir de manière transitoire, dans l'attente de la concrétisation de ces mesures structurelles. Le système, d'ailleurs, fera l'objet d'une évaluation dix ans après son entrée en vigueur.
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Motie
Motion
a) Doelpubliek
a) Public cible
De huurtoelage is erop gericht hulp te bieden aan de gezinnen die met de grootste materiële moeilijkheden worden geconfronteerd om zich te huisvesten. De Adviesraad voor Huisvesting stelt dan ook in de eerste plaats twee gezinscategorieën voor die in aanmerking komen voor de toekenning van de huurtoelage :
L'allocation loyer a comme objectif d'aider les ménages éprouvant les plus grandes difficultés matérielles à se loger. Dès lors, le Conseil consultatif du Logement propose prioritairement deux catégories de ménages admissibles au bénéfice de l'allocation-loyer :
De huurders met een maandelijks netto-inkomen dat niet hoger ligt dan de bedragen van het leefloon of het equivalent ervan (625 euro voor een alleenstaande, 835 euro voor een persoon met kinderen ten laste). Op basis van de in het 9e rapport over de armoede verstrekte inlichtingen, zou dat overeenkomen met 17.000 potentiële rechthebbenden.
Les locataires dont les revenus nets mensuels ne dépassent pas les montants du revenu d'intégration ou son équivalent (625 euros pour une personne isolé, 835 euros pour une personne avec enfants à charge). En utilisant les informations fournies par le 9e rapport de la pauvreté, cela correspondrait à 17.000 bénéficiaires potentiels.
De grote gezinnen (5 personen of meer) die, op basis van hun inkomen, voldoen aan de voorwaarden voor de toekenning van een sociale, woning. Op basis van de door het Dulbéa (1) verrichte studies zou dit overeenkomen met 4.020 gezinnen.
Les grands ménages (5 personnes ou plus) qui entrent, du point de vue de leurs revenus, dans les conditions pour accéder au logement social. Sur base des études menées par le Dulbéa (1), cela correspondrait à 4.020 ménages.
In totaal gaat het om 21.020 potentiële gezinnen.
En tout, 21.020 ménages potentiels sont visés.
b) Het bedrag van de huurtoelage
b) Le montant de l'allocation loyer
De toelage zou het verschil dekken tussen het derde van het inkomen van de gerechtigde (vermeerderd met de kinderbijslag ten belope van 30 %) en een vastgestelde huurprijs die overeenstemt de volgende bedragen per type woning : studio : 357 euro; 1 slaapkamer : 414 euro; 2 slaapkamers 477 euro; 3 slaapkamers : 580 euro; 4 slaapkamers : 684 euro; 5 slaapkamers en huis 4 slaapkamers en + : 857 euro (2).
L'allocation couvrirait la différence entre, d'une part, le tiers des revenus du bénéficiaire -rehaussés des allocations familiales à hauteur de 30 % et, de l'autre, un loyer conventionné, qui correspond maximum aux montants suivants : pour un studio : 357 euros; logement 1 chambre : 414 euros; 2 chambres 477 euros; 3 chambres : 580 euros; 4 chambres; 684 euros; 5 chambres et maison 4 ch et + : 857 euros (2).
De huurtoelage dekt zodoende het verschil tussen deze maximumhuurprijs en het derde van het huurdersinkomen en kan als mechanisme werken bij het sluiten van een huurovereenkomst of bij een lopend contract. Als de huurprijs van het lopende contract in dat geval lager ligt dan voornoemd maximum, dient dat zo te blijven. Indien de huurprijs van het lopende contract hoger ligt dan dat maximum, dient deze huurprijs te worden verminderd tot dit maximum.
Couvrant ainsi la différence entre ce loyer plafonné et le tiers des revenus du ménage, l'allocation-loyer peut intervenir à l'entame d'un bail ou en cours de contrat. Dans ce cas, si le loyer en cours de contrat est inférieur au plafond précité, il doit le rester. Si le loyer en cours de contrat est supérieur à ce plafond, il doit être diminué jusqu'à atteindre ce plafond.
c) De omkadering van de huurprijzen
c) L'encadrement des loyers
De Adviesraad is zich bewust van het gevaar van stijgende huurprijzen (met name in het geval van de woningen waarop de huurtoelage van toepassing is) dat het principe van een huurtoelage met zich meebrengt en stelt dan ook voor dat aan deze maatregel een beleid voor de huurprijsregeling wordt gekoppeld. Zowel voor het sociale woningenbestand als de sector van de sociale verhuurkantoren zijn reeds diverse huurprijsomkaderingssystemen van kracht. De idee bestaat er evenwel in een nieuw type van huurprijsomkadering in het leven te roepen om zodoende te vermijden dat de huurtoelage enkel diegenen helpt die reeds een sociaal tarief genieten.
Sensibilisé au danger d'inflation des tarifs locatifs (dans les logements aidés notamment) que charrie le principe même d'une allocation-loyer, le Conseil suggère d'associer à cette dernière mesure une politique de régulation des loyers. Divers régimes d'encadrement de loyers ont déjà cours, que ce soit dans le parc social ou dans le secteur des agences immobilières sociales. L'idée, néanmoins, est d'instaurer un nouveau type d'encadrement des loyers, de manière à éviter que l'allocation-loyer n'aide uniquement ceux qui bénéficient déjà d'un taux social.
Concreet betekent dit dat de huurtoelage wordt toegekend aan de verhuurders die er als tegenprestatie mee akkoord gaan hun goed te verhuren tegen een vastgesteld tarief, dat overeenstemt met de volgende bedra-
Concrètement, l'allocation-loyer sera distribuée aux bailleurs qui consentent, en contrepartie, à donner à bail le bien à un tarif conventionné qui correspond maximum aux montants suivants : pour un studio :
(1) D. Baudewyns, De huurtoelage. Enkele budgettaire prognoses voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Rapport gerealiseerd voor de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, mei 2005. (2) 2 Deze bedragen komen overeen met 115 % van de maximumhuurprijs die de sociale verhuurkantoren mogen doorstorten aan de eigenaar. De Adviesraad voor Huisvesting wenst dat deze bedragen in absolute cijfers worden vermeld in de toekomstige reglementering, zonder dat daarbij wordt verwezen naar de SVK's om zodoende geen ruchtbaarheid te geven aan de « SVK-maxima ». Als deze maxima immers bekend zijn, kunnen de SVK's niet meer onderhandelen met de eigenaars.
(1) D. Baudewyns, L'allocation-loyer. Quelques projections budgétaires pour la Région de Bruxelles-Capitale, Rapport réalisé pour le Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, mai 2005. (2) Ces montants correspondent à 115 % du loyer maximal que les agences immobilières sociales agréées peuvent rétrocéder au propriétaire. Le CCL souhaite que ces montants soient repris en chiffres absolus dans la future réglementation, sans faire référence aux A.I.S., afin de ne pas faire la publicité des « plafonds AIS » qui, lorsqu'ils sont connus, empêchent ces dernières de négocier avec les propriétaires.
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gen per type woning : studio : 357 euro; 1 slaapkamer : 414 euro; 2 slaapkamers 477 euro; 3 slaapkamers: 580 euro; 4 slaapkamers : 684 euro; 5 slaapkamers en huis 4 slaapkamers en + : 857 euro (3).
357 euros; logement 1 chambre : 414 euros; 2 chambres 477 euros; 3 chambres : 580 euros; 4 chambres : 684 euros; 5 chambres et maison 4 ch et + : 857 euros (3).
De toegekende subsidie moet worden afgetrokken van de ontvangen huurprijs. De gewestelijke overheid treedt dan als het ware in de plaats van de huurder om een gedeelte van zijn huurprijs te betalen.
Le subside octroyé doit être défalqué du loyer perçu. Les autorités régionales, en quelque sorte, se substituent au locataire pour régler une partie de son loyer.
Deze opzet is geïnspireerd op het Franse stelsel en houdt voordelen in voor de verschillende betrokken partijen. Eerst en vooral wordt de huurder er kredietwaardiger door, aangezien de subsidie (die onmiddellijk in de handen van de verhuurder terechtkomt) verplicht wordt aangewend voor de. betaling van de huurprijs, die bovendien nog eens beperkt wordt. Aangezien de huurder een kleiner deel van zijn budget voor huisvesting moet bestemmen, wordt zijn situatie met betrekking tot de in huur genomen woning dus stabieler.
Inspirée du régime français, cette construction recèle des avantages pour les différentes parties en présence. Elle solvabilise, tout d'abord, le locataire, dès lors que le subside (directement versé dans les mains du bailleur) est affecté obligatoirement au payement du loyer, lequel est, en outre, plafonné. Voyant diminuer la quote-part de son budget réservée aux frais de logement, le locataire peut prétendre à une plus grande stabilité dans le bien loué.
Deze zekerheid is niet alleen positief voor de bewoner, maar ook voor de verhuurder die zich logischerwijze niet alleen zorgen maakt over achterstallige huur en leegstand, maar ook over de schade aan de woning die het werk is van een berooide huurder die op doortocht is. Vanuit het standpunt van de openbare macht is deze formule, ten slotte, een middel om in te spelen op de relatie tussen huurder en verhuurder alvorens deze verzuurt.
Salutaire pour l'occupant, cette pérennité est également de nature à rassurer le bailleur, logiquement inquiet tant face aux arriérés de loyer et vides locatifs que face à la dégradation du bien des uvres d'un locataire impécunieux et « en transit ». Du point de vue de la puissance publique, enfin, la formule ici présentée permettra d'agir sur la relation locative avant qu'elle ne se dégrade.
We durven ervan uit te gaan dat de kredieten die voor dit preventief initiatief moeten worden vrijgemaakt, gevoelig lager liggen dan de kosten die meestal gedragen moeten worden als naderhand moet worden gereageerd op een geval van sociale urgentie zoals een uithuiszetting. Volgens deze aanpak kan de huurtoelage worden toegepast voorde woningen van gemeenten en openbare centra voor maatschappelijk welzijn die niet worden gelijkgesteld met sociale woningen, voorde huurwoningen van het Brusselse Woningfonds, maar niet voor de woningen die worden beheerd door de sociale verhuurkantoren die reglementair reeds onderworpen zijn aan een huurprijsbarema.
Il est à parier que les crédits engagés pour cette action à visée préventive devraient être sensiblement moindres que les frais traditionnellement encourus pour faire face, après coup, à l'urgence sociale que constitue une expulsion de logement. Ainsi entendue, l'allocation-loyer est susceptible de s'appliquer aux logements détenus par les communes et les centres publics d'action sociale qui ne sont pas assimilés au logement social, aux logements locatifs du Fonds du Logement, mais pas aux logements gérés par les agences immobilières sociales, réglementairement soumis à un barème des loyers.
d) Budgettaire ramingen
d) Estimations budgétaires
Rekening houdend met de huurprijsbeperking die aan de eigenaarsverhuurders wordt opgelegd, zou volgens een realistische schatting om en bij de 15 % hiervan deelnemen aan een huurtoelagesysteem dat de ontwerpers beschouwen als een facultatief en vrijwillig systeem. Dat komt overeen met een publiek van 3.150 Brusselse gezinnen.
Compte tenu, notamment, de la limitation de loyer imposée aux propriétaires bailleurs, 15 % d'entre eux environ devraient, suivant une estimation réaliste, accepter de participer à un système d'allocation-loyer que ses concepteurs ont voulu facultatif et volontaire. Ce qui correspond à un public touché de 3.150 ménages bruxellois.
Bijgevolg kan het globale budget dat voor deze maatregel wordt bestemd, worden geraamd op 6,3 miljoen euro per jaar.
Le budget global alloué à cette mesure pourrait être estimé, par conséquent, à 6,3 millions d'euros l'an.
Aangezien de Adviesraad ten slotte ook aandacht heeft voor het budgettaire evenwicht van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt geadviseerd een « fonds » in het leven te roepen waarop de gerechtigden aanspraak kunnen maken tot de middelen zijn uitgeput, zonder dat hen welk subjectief recht dan ook wordt toegekend. Dit fonds moet op een voldoende hoog niveau worden gehouden om aan huurders en verhuurders die in dit systeem instappen de nodige zekerheid te bieden.
Attentif, enfin, au maintien de l'équilibre budgétaire de la Région de Bruxelles-Capitale, le Conseil préconise la constitution d'un « fonds » auquel les ayants droit peuvent prétendre jusqu'à épuisement des liquidités, sans qu'un quelconque droit subjectif leur soit conféré. Ce fonds doit être maintenu à un niveau suffisant pour donner une certitude assez longue aux locataires et propriétaires qui entrent dans le système proposé.
Voor de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest,
Pour le Conseil Consultatif du Logement de la Région de BruxellesCapitale,
Daniel FASTENAKEL, Voorzitter
Daniel FASTENAKEL, Président
(3) Deze bedragen komen overeen met 115 % van de maximumhuurprijs die de sociale verhuurkantoren mogen doorstorten aan de eigenaar. De Adviesraad voor Huisvesting wenst dat deze bedragen in absolute cijfers worden vermeld in de toekomstige reglementering, zonder dat daarbij wordt verwezen naar de SVK's om zodoende geen ruchtbaarheid te geven aan de « SVK-maxima ». Als deze maxima immers bekend zijn, kunnen de SVK's niet meer onderhandelen met de eigenaars.
(3) Ces montants correspondent à 115 % du loyer maximal que les agences immobilières sociales agréées peuvent rétrocéder au propriétaire. Le CCL souhaite que ces montants soient repris en chiffres absolus dans la future réglementation, sans faire référence aux A.I.S., afin de ne pas faire la publicité des « plafonds AIS » qui, lorsqu'ils sont connus, empêchent ces dernières de négocier avec les propriétaires.
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Bijlage 4
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
%UXVVHOSDUOHPHQW 0DUMD (OVLQJD PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27% +XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
• • • • • •
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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%HOJLs
1HGHUODQG
.RRS
&RPPHUFLsOHKXXU
6RFLDOHKXXU
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
• • • •
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
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PDDUW
225
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+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
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PDDUW
226
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+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
• • • •
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
227
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2SSHUYODNWHYHUWUHNNHQ
SXQWSHUP
2SSHUYODNWHRYHULJHUXLPWHQ
SXQWSHUP
9HUZDUPLQJ
0D[SXQWHQ
,VRODWLH
0D[SXQWHQ
.HXNHQ
0D[SXQWHQ
9RRU]LHQLQJHQJHKDQGLFDSWHQ
SXQW
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
3ULYpEXLWHQUXLPWHQ
0D[SXQWHQ
:RRQYRUP
0D[SXQWHQ
:RRQRPJHYLQJ
0D[SXQWHQ
+LQGHUOLMNHVLWXDWLHV
0D[SXQWHQDIWUHN
7RWDDO
0D[SXQWHQ
*HPLGGHOG
SXQWHQ
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
228
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• •
•
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
• • • •
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
229
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• • •
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
• • • • •
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
230
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•
• •
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
YRRUGHHO
QDGHHO
+XXUGHU
%HWDDOEDDUKHLG (HQGXLGLJKHLG
&RPSOH[ /RFDWLHLVQLHWJHSULMVG
9HUKXXUGHU
(HQGXLGLJKHLG
5HQGHPHQWVEHSHUNHQG /RFDWLHLVQLHWJHSULMVG
2YHUKHLG
:DDUERUJJRHGHQ EHWDDOEDDUZRQHQ %HSHUNLQJXLWJDYHQ KXXUVXEVLGLH
%HSHUNLQJ ZRQLQJSURGXFWLH
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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• • •
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
• • •
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
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• • • •
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
-RQJHUGDQ
9DQDIMDDU
$OOHHQVWDDQGHQ
¼
¼
0HHUGHUHSHUVRQHQ
¼
¼
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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¼ +XXUVXEVLGLHJUHQV
50%
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0%
0%
50%
75%
75%
75%
100%
100%
100%
0%
0%
0%
¼ $IWRSSLQJVJUHQ]HQ 75% ¼ .ZDOLWHLWVNRUWLQJ ¼ 1RUPKXXU 2QGHUJUHQV
/DDJVWHLQNRPHQVNODVVH
100%
0%
MRQJHUHQ
PDDUW
100%
0%
DOOHHQVWDDQG WZHHSHUVRRQV PHHUSHUVRRQV
RXGHUHQ
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
YRRUGHHO
QDGHHO
+XXUGHU
%HWDDOEDDUKHLG
$UPRHGHYDO
9HUKXXUGHU
%RUJWGHYUDDJ %RUJWKXXULQNRPVWHQ
2YHUKHLG
(IILFLsQWLQVWUXPHQW
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
$UPRHGHYDO .DQOHLGHQWRW SULMVRSGULMYLQJ
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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• •
PDDUW
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
•
PDDUW
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW27%
235
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Annexe 4
(QFDGUHPHQW GHV OR\HUV HWDLGHDX ORJHPHQW DX[3D\V%DV
3DUOHPHQWEUX[HOORLV 0DUMD(OVLQJD
PDUV
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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%HOJLTXH
3D\V%DV
$FKDW
/RFDWLRQ SULYpH
/RFDWLRQ VRFLDOH
PDUV
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
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Subvention accordée aux sociétés de logement pour l'exploitation de logements mis en location
Pouvoirs publics PDUV
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
Subvention accordée aux sociétés de logement pour l'exploitation de logements mis en location
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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PDUV
238
A-177/2 2006/2007
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
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239
6XSHUILFLH GHV SLqFHV
SRLQWSDUP
6XSHUILFLH GHV HVSDFHVUHVWDQWV
SRLQWSDUP
&KDXIIDJH
0D[SRLQWV
,VRODWLRQ
0D[SRLQWV
&XLVLQH
0D[SRLQWV
eTXLSHPHQWV SRXU KDQGLFDSpV
SRLQW
PDUV
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
(VSDFHVH[WpULHXUVSULYpV
0D[SRLQWV
+DELWDW
0D[SRLQWV
(QYLURQQHPHQW
0D[SRLQWV
1XLVDQFHV
0D[SRLQWV QpJDWLIV
7RWDO
0D[SRLQWV
0R\HQQH
SRLQWV
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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PDUV
240
A-177/2 2006/2007
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
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PDUV
241
A-177/2 2006/2007
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
242
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PDUV
A-177/2 2006/2007
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
$YDQWDJHV
,QFRQYpQLHQWV
/RFDWDLUH
$FFHVVLELOLWp 8QLYRFLWp
&RPSOH[LWp /RFDOLVDWLRQQRQ YDORULVpH
%DLOOHXU
8QLYRFLWp
5HQGHPHQWOLPLWp /RFDOLVDWLRQQRQ YDORULVpH
3RXYRLUV SXEOLFV
*DUDQWLH G XQ ORJHPHQW 3URGXFWLRQGH ORJHPHQWV GpFHQW HWDFFHVVLEOH OLPLWpH /LPLWDWLRQGHV GpSHQVHV HQDLGHDX ORJHPHQW
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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PDUV
243
A-177/2 2006/2007
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
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PDUV
244
A-177/2 2006/2007
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
0RLQV GH DQV
3OXVGH DQV
,VROpV
¼
¼
3OXVLHXUVSHUVRQQHV
¼
¼
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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¼ /LPLWH GH O DLGH DX ORJHPHQW
50%
¼ /LPLWHVG pFUrWPHQW
75%
¼ 5pGXFWLRQ GH TXDOLWp ¼ /R\HU VWDQGDUG
100%
100%
Limite inférieure
0%
0%
-HXQHV
,VROpV
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0%
0%
50%
75%
75%
75%
100%
100%
100%
0%
0%
0%
6DODLUHV OHVSOXVEDV
PDUV
3OXVGH GHX[ 3HUVRQQHV 'HX[ kJpHV SHUVRQQHV SHUVRQQHV
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
$YDQWDJHV
,QFRQYpQLHQWV
/RFDWDLUH
$FFHVVLELOLWp
3DXYUHWp
%DLOOHXU
'HPDQGHJDUDQWLH 5HYHQXVORFDWLIVJDUDQWLV
3RXYRLUV SXEOLFV
,QVWUXPHQW HIILFDFH
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
3DXYUHWp 5LVTXH GH SRXVVpH GHVSUL[
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
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PDUV
246
A-177/2 2006/2007
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
+XXUUHJXOHULQJHQKXXUWRHVODJLQ1HGHUODQG
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
PDUV
2QGHU]RHNVLQVWLWXXW 27%
0507/2543 I.P.M. COLOR PRINTING (02/218.68.00