-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6854/20-2014 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 319 se stavbou rodinného domu čp. 302, pp. čk. 81/564, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 783, v k.ú. Nupaky, obec Nupaky, okres Prahavýchod
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 15.01.2014 pod čj. 158 EX 428/13-51
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 21.02.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a předpisy navazující f) projektová dokumentace včetně kolaudačního rozhodnutí vyžádaná na stavebním úřadu v Říčanech g) databáze zrealizovaných nemovitostí odhadců majetku h) realitní servery nabízených nemovitostí (S-Reality, Reality CZ)
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 05.02.2014. Právní zástupce povinného JUDr. Lukáš Holý mi zaslal sdělení povinného, dle jeho názoru nepovažuje za relevantní termín a údajně podává proti mé osobě námitku. Dopis jsem předal exekutorovi k rozhodnutí, bylo mi 3.2.2014 sděleno, že posudek mám provést dle dostupných podkladů a zjištění při místním šetření, neboť námitka nebyla podána. Proto jsem se dostavil k místnímu šetření, nikdo nebyl přítomen, nemovitost hodnocena „z venku“. Jelikož vlastník ač byl řádně obeslán se nedostavil, neposkytl součinnost, ale z dostupných informací získaných jednak od sousedů, zjištěním z podkladů stavebního úřadu, lze s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Z webové nabídky serveru S-Reality, kde jsou téměř obdobné nemovitosti nabízeny, a dále od místních realitních kanceláří je velmi snadná orientace v cenách.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 05.02.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
-3-
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 783, katastrální území Nupaky, obec Nupaky, Okresní úřad Praha-východ, pod čp. 302.
Vlastník: individuální vlastnictví Beznosov Valeriy, narozen 08.06.1961
Objekt je vybudován na stp. čk. 319 o výměře 73 m2, dále k ní náleží pp. čk. 81/564 o výměře 229 m2 – spolu vytvářejí jeden funkční celek.
2. Projektová dokumentace byla ověřena stavebním úřadem v Říčanech, stavební povolení vydáno 2.6.2005 pod čj. 5331/71365/2004/Ch, kolaudační rozhodnutí ze dne 18.3.2008 pod čj. 5002/10372/2008/Vř, s právní mocí rozhodnutí ze dne 19.3.2008.
-4-
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 302 na stp. čk. 319 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky – stp. čk. 319 a pp. čk. 81/564
4. Popis: Nemovitost se nalézá v okrajové zástavbě obce Nupaky, která je situována 18 km jihovýchodně od Prahy a 4 km od města Říčany. Na území této obce žije 310 obyvatel. Obec má provedeny rozvody vody, kanalizace, plynu, elektro, dopravně je spojena s hlavním městem Prahou autobusovou linkou MHD, obcí prochází silnice III. Třídy, ve vzdálenosti 1 km je exit 8 dálnice. Nemovitost se nalézá téměř na rovinatém pozemku, přímo přístupna ze zpevněné obslužné komunikace, před objektem se nachází dvě parkovací stání.
a)
Rodinný dům čp. 302
Objekt je nepodsklepen, o dvou nadzemních podlažích a podkrovím, tudíž 3.NP, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+5 s příslušenstvím. Dispoziční řešení: Přízemí – zádveří, chodba, WC, kuchyň, obývací pokoj, schody Patro – hala se schody, 3x pokoj, 2x koupelna s WC Podkroví – pokoj, 2x galérie Celková užitná plocha činí 148 m2, obytná plocha činí 93 m2. Konstrukční řešení: Objekt řadový, krajní, se sedlovou střechou. Vyzděn z tvárnic a keramických cihel, nespalné stropy, v podkroví sádrokarton s tepelnou izolací, krytina bonský šindel, strukturovaná fasáda. Okna a dveře plastová, podlahy různého provedení, sociální zařízení uvažováno standardní, rovněž vybavení kuchyně uvažováno standardní. Vytápění teplovodní, ústřední, včetně ohřevu TÚV.
-5-
Technický stav: Zvenčí nejsou patrny závady, rovněž z informací sousedních vlastníků nezjištěny žádné negativní zprávy, proto uvažuji stav realizované nemovitosti za přiměřený stáří.
Výměry: Zastavěná plocha: 12,00x5,80 = 69,60 m2 Zastř. 8,90x5,80 = 51,62 m2 Obestavěný prostor: 69,60x6,10+51,62x3,40/2,00 = 511,26 m3
b)
Součásti a příslušenství
Sestávají z přípojek inženýrských sítí, venkovní zámkové dlažby a oplocení.
c)
Pozemky
Jde o rovinaté pozemky v zastavěné části obce, v obytné zástavbě, v území plně zainvestovaném, přístupny z obslužné zpevněné komunikace, ve vzdálenosti do 500 m od zastávky MHD, poblíž hotelu. Pozemky spolu vytvářejí funkční celek, hodnoceny společně.
č.parcely stp. čk. 319 pp. čk. 81/564 celkem
Výměra v m2 73 229 302
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Nupaky s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 302 462111
ZC Kč/ m3
5 340
KTP
KV
Výchozí cena Kč/m3
KI
1,00 1,00 1,00
5 340
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor
Rodinný dům čp. 302
511
Výchozí cena Kč/m3
5 340
Reprodukční Cena v Kč
2 728 740
% opotř.
5
Časová cena v Kč
2 592 303
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Ocení se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 3 % z časové ceny. 2 592 303 x 3 % = 77 769,- Kč
-8-
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, proto se oceňují dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří, odhadců majetku a internetových serverů. Obvyklá cena stavebních pozemků (včetně souvisejících) činí v průměru 1 650,- Kč/m2.
Propočet ceny: 302 m2 x 1 650,- Kč/m2 = 498 300,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 783 v k.ú. Nupaky činí zaokrouhleně 3 168 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na diskontované nabídkové ceny za obdobné nemovitosti. Nemovitost se hodnotí porovnáním s obdobnými nemovitostmi nabízenými v posledních 12 měsících, s průměrnou vybaveností, dobrou dopravní obslužností a dostupností. Všechny tyto skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty – indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu.
-9-
Ze čtyř obdobných nabízených nemovitostí vyplývá: Rodinný dům Nupaky, Za Hotelem
4 370 000,- Kč
Rodinný dům Nupaky
3 496 000,- Kč
Rodinný dům Nupaky, K Parku
3 700 000,- Kč
Rodinný dům Nupaky
5 500 000,- Kč
Srovnatelná cena činí
4 266 500,- Kč
Ceny staveb uvedeny včetně pozemků.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 783 v k.ú. Nupaky činí zaokrouhleně 4 267 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou ekonomickou a realitní krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako odhadce nemovitostí ČKOM, navrhuji obvyklou cenu ve výši srovnávací ceny, sníženou o 10 %, neboť předpokládám další propad cen nemovitostí v lokalitě, příčinou je silná nabídka a nízká poptávka. Výpočet: 4 267 000 x 0,90 = 3 840 300,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 783 v k.ú. Nupaky činí zaokrouhleně 3 840 000,- Kč.
Slovy: Třimiliónyosmsetčtyřicettisíckorunčeských
-10-
Pozn.: Při místním šetření nezjištěny žádné další břemena a závazky mimo uvedená v LV č. 783 pro k.ú. Nupaky, věcná břemena - povinnost k pp. čk. 81/11 neovlivňují obvyklou cenu. Další oprávnění uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí neovlivňují obvyklou cenu.
V Trutnově dne 21.02.2014
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6854/20-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 21.02.2014
-11-
