Znalecký posudek číslo 1980 - 66/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Stavba rodinného domu č.p. 8, k.ú. Netřeba, obec Úžice, okres Mělník kraj: Středočeský, obec: Úžice, Netřeba 8, 277 45
Katastrální údaje:
0206 okres Mělník, 535257 obec Úžice, 704008 k.ú. Netřeba, LV 461
VLASTNÍK:
Pretl Jiří, Netřeba 46, 277 45 Úžice u Kralup nad Vltavou, r.č. 781002/0669
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983
telefon 544508311
12
Fax 544508312
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
DIČ CZ5806031220
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 9620/09-32 ze dne 5.10.2010 Brno, Veveří 125, 61645
telefon 608735580
19.10.2010
Počet příloh:
5
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
20.10.2010 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
změna stavby rekonstrukce
1969
1/0
z toho podzemní:
0
udržovaná
z toho nadzemní:
1
neudržovaná Počet bytů:
1
Rodinný dům, domek Typ
PP RD m
2+1
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
Garáž
2
Zahrada
počet
70
m
0
Obestavěný prostor m3
2
0
Zastavěná plocha m2
371
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
87
Podkroví
NE
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce a zástavní práva exekutorská. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
602 000 474 466 602 000 0
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům, 1 byt 2 + 1, už. plocha 70 m2, montovaná konstrukce, 1 NP, sklonitá střecha bez podkroví, nepodsklepený, standardní vybavení, nepravidelná údržba, původní stav. RD situovaný v obytné zóně vesnické zástavby na východním okraji obce Úžice, v části Netřeba stavebně nesrostlé s obcí. Upravený rovinný pozemek st.p.č. 52, neoplocený, zatravněný, s přístupem od západu z veřejné zpevněné komunikace - je ve vlastnictví ČR - neoceňuje se! Inž. sítě - elektro, voda. Kanalizace do žumpy. Vedle domu kolna. Nutné investice do nemovitosti. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne 20.10.2010
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing. Ivan Rut
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - stavba rodinného domu č.p. 8 s příslušenstvím na cizím pozemku st.p.č. 52 - zast. plocha a nádvoří, k.ú. Netřeba, obec Úžice, okres Mělník, kraj Středočeský - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Mělník na listu vlastnictví LV č. 461. Pozemek st.p.č. 52 pod stavbou RD je ve vlastnictví státu ČR a neoceňuje se. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti - Srovnávací hodnota nemovitosti
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - stavba rodinného domu (dále jen RD), je samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním NP, se sklonitou stanovou střechou bez podkroví. Konstrukce montovaná z dřevodílců (typu Okal), veranda zděná z cihelného zdiva. Stavba byla postavena v roce 1969. Stáří stavby ke dni ocenění je 41 roků. Během užívání byla prováděna nepravidelná podprůměrná stavební údržba. Stavba je prakticky v původním stavu. V domě je 1 byt 2 + 1 s hyg. příslušenstvími a žádné nebytové prostory. Budova se nachází ve východní části obce Úžice, v k.ú. Netřeba stavebně nesrostlé části s obcí, mimo souvislou zástavbu obce Úžice, ve vesnické zástavbě rodinných domů, na východní straně veřejné zpevněné komunikace, na terénně upraveném rovinném pozemku cizího vlastníka. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem okresního města Mělníku, nedaleko měst Neratovice a Kralupy nad Vltavou a dálnice D8 a Prahy. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána k bydlení. Nutné investice. Pozemky -
Obec -
st.p.č. 52 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 8, o výměře 98 m2. Pozemek nepravidelného tvaru zastavěný stavbou RD. Pozemek je rovinný, neoplocený, terénně upravený, kolem domu zatravněný, přístupný od západu ze zpevněné veřejné komunikace. V místě je napojení na veřejný rozvod el. energie, vody. Kanalizace do jímky. Plynovod v místě není. Klidná obytná vesnická lokalita zástavby rodinnými domky mimo souvislou zástavbu obce, východní část obce, k.ú. Netřeba, obec Úžice, okres Mělník. Pozemek je ve vlastnictví státu ČR - neoceňuje se! Obec Úžice má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 802 obyvatel a má statut obce. Obec sestává ze 3 částí a 3 kat. území. Obec se rozkládá cca 1 km východně od dálnice D 8 - exit 9, část Netřeba cca 3 km východně od hlavní části obce směr Neratovice, ve zvlněné krajině povodí Vltavy a Labe.
–4– V místě rozvinutá občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení, škola, školka, knihovna, hasiči, restaurace, sportoviště (Rugby club, TJ SK a Sokol), obchody, drobní živnostníci, podnikatelé, zemědělské farmy. Další úřady, instituce a občanská vybavenost v nedalekém okresním městě Mělníku a Neratovicích nebo Kralupech nad Vltavou. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, plynofikace, kanalizace částečně včetně ČOV, telefon. Doprava : veřejný autobus, PID, železnice, okresní silnice, dálnice D8 - exit 9 cca 1 km. Dostupnost Mělníku cca 15 minut autem, Neratovice a Kralupy cca 10 minut, Praha po D8 cca 10 minut autem. Nabídka pracovních možností v místě omezená, hlavně ve větších obcích a městech v okolí - Mělník, Neratovice, Kralupy, Praha. Příznivé životní prostředí, klidná zemědělská oblast Povltaví a Polabí. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán obec má zpracovaný návrh územního plánu. Nemovitost je situována v zóně smíšené obytné plochy a sídelní zeleně. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení . Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní práva. Věcné břemeno nezjištěno ani objednatelem doloženo. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 19.10.2010 za přítomnosti znalce, asistentky znalce a uživatelů nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g)
Výpis z katastru nemovitostí KP Mělník, k.ú. Netřeba, LV č. 461 ze dne 4.10.2010. Kopie kat. mapy k.ú. Netřeba, ze dne 7.10.2010. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 61645 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 9620/09-32 ze dne 5.10.2010. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem a uživatelem nemovitosti. Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu Úžice. Fotodokumentace. Návrh územního plánu obce Úžice, vypracovala Ing. arch. Kateřina Sovinová s.r.o., Pod Karlovem 1670, Praha2, v září 2009.
–5– h)
i) j)
Rozhodnutí o přípustnosti staveb dvou rodinných domků typu Okal v Netřebi na pozemku č.kat. 6/4, vydal Odbor výstavby a energetiky ONV v Mělníku č.j. Výst.-1847/69-Ka dne 24.4.1969. Přidělení čísla popisného novostavbě RD na st.p.č. 52, k.ú. Netřeba, vydal OÚ Úžice č.j. 052/99/58/čp dne 10.6.1999. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
5. Vlastnické a evidenční údaje Stavba domu č.p. 8, na st.p.č. 52, k.ú. Netřeba, obec Úžice - v k.ú. Netřeba, obec Úžice, je vedena u KP v Mělníku na LV č. 461. Vlastníkem stavby je : Pretl Jiří, Netřeba 46, 277 45 Úžice u Kralup nad Vltavou, r.č. 781002/0669 St.p.č. 52 - zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 8, o výměře ........
98 m2
- v k.ú. Netřeba, obec Úžice, jsou vedeny u KP v Mělníku na LV č. 60000. Vlastníkem pozemku je : Česká republika - ÚZSVM, Rašínovo nábřeží 390/42, 128 00 Praha
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 8 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 8 nebyla předložena k dispozici. V archivu obecního úřadu Úžice byla nalezna část původní projektové dokumentace stavby dvou montovaných RD v Netřebi z roku 1969. Při místním šetření bylo zjištěno, že skutečný stav prakticky odpovídá původnímu projektu. Oproti projektu nebylo provedeno podsklepení verandy. Objekt je usazen pouze na zvýšené podezdívce. Stáří stavby ke dni ocenění je 41 roků. Během užívání byla prováděna nepravidelná údržba. Stavba je prakticky v původním stavu z roku 1969. Celkově je nemovitost v podprůměrném technickém stavu.
7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 8 je samostatně stojící, nepodsklepený, s 1 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví. Svislé konstrukce jsou montované z dřevodílců, veranda zděná. RD je situován na terénně upraveném rovinném pozemku, ve vesnické zástavbě RD, na východním okraji obce, mimo souvislou zástavbu obce, v části stavebně nesrostlé s obcí, na východní straně veřejné místní zpevněné komunikace, k.ú. Netřeba, obec Úžice, okres Mělník, kraj Středočeský. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví.
–6– Příslušenství nemovitosti - vedlejší stavba (zděná kolna se skladem paliva, ve dvorku, vlevo u domu, původní stavba, zděná, zhoršený stav), venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace do jímky, žumpa betonová, zpevněné plochy z betonové mazaniny) - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána, a dle dostupných údajů není pronajata.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba RD č.p. 8 b) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba RD č.p. 8 Stavba RD č.p. 8 - je samostatný, nepodsklepený dům, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví. Svislé konstrukce jsou montované z dřevodílců. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří původní základové pasy s izolacemi. Svislé konstrukce jsou montované z dřevodílců (typ Okal), přistavěná veranda zděná z cihel v tl. 30 cm - nedostatečná tepelná izolace. Stropy dřevěné trámové, s rovným podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov stanový, nad verandou plochá střecha. Krytina je tašková, pálená, na latě. Klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, nátěry, obklady. Fasáda verandy dvouvrstvá vápenná, osinkocementový plášť dřevopanelů (nedokončené). Dveře dřevěné typové rámové, ocel. zárubně. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy betonové, PVC. Vytápění ústřední teplovodní, kotel na tuhá paliva, radiátory. El. instalace světelná i motorová. Bleskosvod není. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler. Vnitřní kanalizace od hyg. zařízení do žumpy. V kuchyni sporák PB, linka. Hygienické vybavení vana, umyvadlo. Záchod standardní splachovací. Dispoziční uspořádání : RD řešen jako nepodsklepený, přízemní, se sklonitou střechou bez podkroví. Půdorys čtvercový s přístavbou zděné vstupní verandy. Byt 2 + 1 s úplným hyg. zařízením. Soupis místností : 1. NP = veranda, předsíň, koupelna, WC, spíž, kuchyně, 2 pokoje V domě jsou obytné prostory v 1.NP a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a nedostatečné údržbě a je vcelku podprůměrný. Obvodové dřevopanely jsou místy poškozené - nedostatečné tepelná izolace, do objektu místy zatéká. Základy, stropy, krov jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení jsou standardní, ale dožívají. Doporučuji nutné stavebně udržovací práce. Objekt je užíván k bydlení. Závady: - zhoršený stav obvodového pláště, střešní krytiny, klempířských konstrukcí, oken, instalací
–8–
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) Stavba RD č.p. 8 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ L Konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
8,56 × 8,56 + 2,74 × 4,95
Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,80 × (8,56 × 8,56 + 2,74 × 4,95) Střecha 1/3 × 3,3 × (8,56 × 8,56) + 2,74 × 4,95 × 0,3 Podezdívka 0,50 × (8,56 × 8,56 + 2,74 × 4,95) Obestavěný prostor – celkem:
=
2,80 m 86,84 m2
= = = =
243,14 m3 84,67 m3 43,42 m3 371,23 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – základové pasy izolované 8,20 % 2. Zdivo – montované z dřevodílců, nedostatečná tepelná izolace 21,20 % 3. Stropy – dřevěné trámové s podhledem 7,90 % 7,30 % 4. Střecha – dřev. krov stanový 3,40 % 5. Krytina – pálené tašky 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,90 % 5,80 % 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové, nátěry, malby 8. Fasádní omítky – osinkocementový obklad dřevodílců 2,80 % 9. Vnější obklady – není 0,50 % 10. Vnitřní obklady – nejsou 2,30 % 11. Schody – nejsou 1,00 % 12. Dveře – typové voštinové hladké, plné i prosklené, ocel. 3,20 % zárubně 13. Okna – dřevěná, zdvojená 5,20 % 2,20 % 14. Podlahy obytných místností – PVC, textilní 15. Podlahy ostatních místností – beton, PVC 1,00 %
Hodnocení Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní
–9–
16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory Elektroinstalace – světelná i motorová Bleskosvod – není Rozvod vody – teplé i studené Zdroj teplé vody – el. boiler Instalace plynu – není Kanalizace – od všech hyg. zařízení do jímky Vybavení kuchyně – sporák PB, linka Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo Záchod – standardní splachovací Ostatní – odvětrání
Obj. podíl 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Zdivo –0,54 × 21,20 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 2,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 10. Vnitřní obklady –0,54 × 1,852 × 2,30 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní
1,0000 – – – – – – – – =
0,1145 0,0151 0,0050 0,0230 0,0100 0,0060 0,0050 0,0184 0,8030
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 080,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8030 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1730 3 085,02 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 371,23 m3 × 3 085,02 Kč/m3
=
1 145 251,97 Kč
– =
670 785,53 Kč 474 466,44 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 41 roků Předpokládaná další životnost: 29 roků Opotřebení: 100 × 41 / (41 + 29) = 58,571 % Odpočet opotřebení: 1 145 251,97 Kč × 58,571 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
Stavba RD č.p. 8 – zjištěná cena:
474 466,44 Kč
– 10 –
b) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz v současné době. V obci Úžice bylo nalezeno ke dni ocenění 14 nabídek k prodeji rodinných domů s cenami od 1.570.000,-- Kč (Úžice, Postřížská ul., RD 2 + 1, zděný, 1.NP, sklonitá střecha, pozemek 280 m2, zast. plocha 100 m2, už. plocha 90 m2, IS v místě, studna) až do 13.600.000,-- Kč (Úžice, atypická novostavba luxusně vybaveného domu 6 + KK – masážní vana, parní lázeň, relaxační místnost, zimní zahrada, 2 garáže - zděný, 1NP, podkroví, podsklepený, pozemek 2125 m2, zast. plocha 241 m2, už. plocha 516 m2, IS v místě kompletní ). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 30 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Úžice – Netřeba, okr. Mělník, vesnická lokalita zástavby RD. Samostatný RD, montované konstrukce z dřevodílců, 1 NP, sklonitá střecha, bez podkroví, nepodsklepeno, byt 2+1, kolna, průměrné vybavení, standardní materiály. Pozemek pod stavbou je jiného vlastníka – neoceňuje se ! Užitná plocha domu cca 70 m2 (80% ze zast. plochy obytného podlaží), situování ve východním okraji obce, v části stavebně nesrostlé s hlavní částí obce, asfaltová komunikace, pozemek rovinný, IS voda, elektro, žumpa. Celkově podprůměrný technický stav. Nutné stavebně udržovací práce. Objekt je v současnosti běžně užíván pro bydlení. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Úžice, Postřížská ulice – RD 2+1, samostatný, zděný, 1 NP, sklonitá střecha, půda, sklep, pozemek 280 m2, zast. plocha 100 m2, už. plocha 90 m2, IS – elektro, voda, kanalizace, plyn, studna, Úžice u Kralup nad Vltavou. Klidná lokalita s výbornou dostupností do Prahy.Dálnice D8 – exit 9. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 570 000,– Kč Množství (M): 90,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,90 Kzdroj info: 0,80 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 0,85 Kkonstrukce: 0,90 Jednotková cena (JC): 8 215,18 Kč Váha (V): 1,0
– 11 – Úžice - Netřeba - RD 2 + 1, samostatný, zděny, 1 NP, sklonitá střecha, půda, pozemek 1800 m2, zast. plocha 296 m2, už. plocha 75 m2, IS - elektro, voda, žumpa. okr. Mělník. Objekt v dobrém stavu s velkou zahradou, který je vzdálen cca 20 km od Prahy směr Mělník. Jedná se o klidnou vesnici, bez občanské vybavenosti. Veškerá občanská vybavenost je ve vedlejší vesnici, vzdálené cca 4km. Topení na elektriku či pevná paliva, plyn zaveden není. Z Prahy Kobylis dostupnost i busem. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 990 000,– Kč Množství (M): 75,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,70 Kzdroj info: 0,70 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 0,85 Kkonstrukce: 0,90 Jednotková cena (JC): 8 951,42 Kč Váha (V): 1,0 Úžice - RD 1 + 1, krajní řadový, zděný, výstavba 1930, 1 NP, půda, pozemek 781 m2, zast. plocha 220 m2, už. plocha 80 m2, IS - elektro, voda, kanalizace, plyn. Úžice u Kralup nad Vltavou. Starší samostatně stojící cihlový rodinný dům vhodný jako chalupa nebo po rekonstrukci k trvalému bydlení. Vlastní studna. Výborné dopravní spojení do Prahy a Kralup nad Vltavou. V obci je škola, školka, zdravotní středisko a další vybavenost. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 700 000,– Kč Množství (M): 80,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,78 Kzdroj info: 0,80 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 0,85 Kkonstrukce: 0,90 Jednotková cena (JC): 8 673,03 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kgaráž × Kprodejnost × Kkonstrukce) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
8 215,18 Kč 8 613,21 Kč 8 951,42 Kč
8 600,– Kč × 70,00 m2 už. plochy = 602 000,– Kč
– 12 –
– 13 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty nemovitosti, která se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem
474 470,– Kč 602 000,– Kč
Obvyklá cena nemovitosti – stavby RD č.p. 8 s přísl., k.ú. Netřeba, obec Úžice, okres Mělník – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
602 000,– Kč Cena slovy: šestsetdvatisíce Kč
V Úvalech dne 20.10.2010
V Úvalech dne 20.10.2010 Přílohy:
1. Výpis z katastru nemovitostí + 1 x INFO z KN 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 2x
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
