-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6715/64-2013 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 290/17 v bytovém domě čp. 290 v k.ú. Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice, včetně podílu na společných částech budov a pozemcích
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 03.04.2013 pod čj. 158 EX 626/12-39
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 29.04.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) částečný výpis z „Prohlášení vlastníka“ ze dne 25.09.1997 f) informace o obchodovatelných cenách bytů v regionu od místních odhadců majetku a realitních kanceláří, dále převzaté údaje realitních serverů
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 25.04.2013, vlastník sdělil, že nemá možnost umožnit prohlídku v termínu. Poskytl údaje o bytu a užívání. Informace dále od sousedů, zjištěním vnitřního vybavení a ploch z dostupných zdrojů lze zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Byt je údajně užíván babičkou povinného. Z firmy KAAKI a.s. byla doručenka vrácena. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 25.04.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 53681, katastrální území Pardubice, obec Pardubice, Okresní úřad Pardubice.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Peterka Dušan Mgr., narozen 17.02.1975
2. Podíl na společných částech budov a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 12562, katastrální území Pardubice, obec Pardubice, Okresní úřad Pardubice.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Peterka Dušan Mgr., narozen 17.02.1975
354/77568
Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 290 na stp. čk. 6792.
3. Z dostupné dokumentace vyplývá vybudování budovy v letech 1967-69, užívání od roku 1969. V posledních 6 letech proběhla revitalizace, kdy byla budova zateplena s novou fasádou, klempířské prvky, modernizovány výtahy, osazeny plastová okna, domovní dveře a slaboproud. V bytě byly pouze obnoveny okna, další prvky bytu zůstávají původní dle zjištěných údajů.
-4-
4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 290/17 b) Podíl na společných částech budov a pozemích ve výši 354/77568
5. Popis: Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě „Polabiny“, přístupna z ulice Bělehradská, na rovinatém pozemku, v bezprostřední blízkosti objektů občanské vybavenosti a zastávky MHD, od historického centra města vzdálena 2 km. Jde o stabilizované území, plně zainvestované, dotčené budovy jsou na inženýrské sítě napojeny, parkování osobních vozidel pouze v omezené míře – obtížné.
a)
Bytová jednotka č. 290/17
Bytový dům je řadový, o 8 sekcích čp. 286 – 293, vybudovaných na stp. čk. 6788 – 6795. Jde o objekt se šesti nadzemními podlažími a suterénem, s výtahy, celkem obsahují 144 bytových jednotek. Oceňovaný byt 1+1 s příslušenstvím se nalézá v sekci čp. 290, v 6.NP, s lodžií.
Konstrukční řešení: Jde o panelový typový objekt systémem T06B, z plošných želbetonových panelů, střecha plochá s živičnou krytinou, stropy želbetonové, zateplená fasáda. V bytě pouze obnoveny okna za plastová, ostatní prvky původní. Sociální jádro zčásti zděné, koupelna se sprchovým koutem, kuchyň s el. sporákem. Vytápění ústřední, teplovodní dálkové včetně ohřevu TÚV.
Technický stav: Stav budovy je dobrý vzhledem k provedené revitalizaci, stav bytu původní, vyžaduje modernizaci.
-5-
Výměry Kuchyňský kout Pokoj Koupelna s WC Předsíň Komora Lodžie Sklep Celkem
4,20 m2 17,00 m2 3,20 m2 2,80 m2 0,90 m2 6,30 m2 1,00 m2 35,40 m2
Započtená plocha činí 30,20 m2 (lodžie započtena koeficientem 0.17).
b)
Pozemky
č.parcely stp. čk. 6788 stp. čk. 6789 stp. čk. 6790 stp. čk. 6791 stp. čk. 6792 stp. čk. 6793 stp. čk. 6794 stp. čk. 6795 Celkem
Výměra v m2 270 253 254 254 254 254 252 270 2 061
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Pardubice s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m2 podlahové plochy
Stavba
Byt č. 290/17
KSD
462112
ZC Kč/ m2
31 800
KTP
KV
KI
Výchozí cena Kč/m2
0,88 0,86 0,76
24 168
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Byt č. 290/17
Podlahová plocha v m2
Výchozí cena Kč/m2
30,20 5,20
24 168 12 084
Reprodukční Cena v Kč
729 874 62 837
Celkem
% opotř.
44
Časová cena v Kč
408 729 35 189 443 918
POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků činí ve městě 2 200,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 2 061 m2 x 2 200,- Kč/m2 = 4 534 200,- Kč, z toho podíl ve výši 354/77568 činí 20 693,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 53681 a 12562
-8-
v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně 465 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Pro porovnání převzaty údaje z realitních serverů, konkrétně S-Reality a Reality CZ. Ze zkušenosti vlastní jako realitního makléře a dále informací od místních realitních kanceláří shodně zjištěna skutečná prodejnost, v současné době ve výši 80 % inzerovaných (nabízených) zakázek.
Lokalita Polabiny Polabiny Polabiny Polabiny
Bytová jednotka - Výměra v m2 velikost 1+1 35 1+1 29 1+1 31 1+1 29
Cena bytu 860 000 990 000 749 000 700 000
Přepočtena na 1 m2 24 570 34 140 24 160 24 140
Z toho vyplývá průměrná cena 26 750,- Kč.
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou.
Výpočet: 35,40 m2 x 26 750,- Kč/m2 = 946 950,- Kč
Korekční faktor prodejnost 0,75, tj. 710 210,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 53681 a 12562 v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně 710 000,- Kč.
-9-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Ve všech realizovaných zakázkách jde o převody bytů bez závazků a břemen, tj. volných ke dni převodu, v přiměřeném technickém stavu. Zájem klientů o obdobné byty je nízký, v nabídce je v současné době přibližně 35 obdobných bytů. Nemovitost je zatížena více exekučními příkazy. Oceňovaný byt je užíván příbuznou (babičkou) povinného Mgr. Peterky. Nebyla mi předložena žádná smlouva o případném zřízení věcného břemene užívání ani nájemní smlouva.
Závěr V současném období probíhající ekonomické a realitní krize se ceny bytů stále postupně snižují, nelze očekávat pro nejbližší období pozitivní zvrat. Z toho důvodu a dalších aspektů uvedených výše navrhuji výši obvyklé ceny s příslušenstvím ve výši 90 % zjištěné porovnávací ceny. Výpočet: 710 000 x 0,90 = 639 000,- Kč, zaokrouhleně 640 000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 53681 a 12562 v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně 640 000,- Kč.
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny závady s nemovitostí spojené, žádné smlouvy předloženy, proto je nelze ocenit, nejsou známy.
V Trutnově dne 29.04.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6715/64-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-10-
V Trutnově dne 29.04.2013
-11-
