No title

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2727-66/2012 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI PRO EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ č.j.: 015 Ex 1216/2010-55

NEMOVITOST:

rodinný dům čp.550 na pozemcích p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, rodinný dům čp.47 na pozemku p.č.st.89/1, pozemky p.č.st.89/1, p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, p.č.120/1, p.č.717/10, p.č.749/2

Adresa nemovitosti:

U staré školy 47, 250 65 Líbeznice

Katastrální údaje:

Kraj Středočeský, okres Praha-východ, kú Líbeznice, kód kú 682667, LV 247

VLASTNÍK:

SJM Jindřich Kettner a Ing. Jana Kettnerová, U staré školy 47, 250 65 Líbeznice

ÚČEL OCENĚNÍ:

stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení, čj.: 15 Ex 1216/2010-55 ve smyslu zákona o veřejných dražbách

OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

Mgr. Pavel DOLANSKÝ, soudní exekutor

Adresa objednatele:

Palackého 31/2, 266 01 Beroun

IČ

DIČ

telefon

Fax

e-mail

40658759

CZ6708061503

-

-

[email protected]

ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:

Ing. Jaroslav Látal

Adresa zhotovitele:

Budečská 824/30, 120 00 Praha 2

IČ

DIČ

Telefon

Fax

e-mail

67980210

CZ6804232259

-

-

[email protected]

Datum místního šetření: Počet stran: 30

1.3.2012 Počet příloh: 15

Datum zpracování: Počet vyhotovení: 3

15.4.2012 Vyhotovení číslo:

2

Nález Situace Přehled oceňovaných staveb rodinný dům čp.550 na pozemcích p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, rodinný dům čp.47 na pozemku a pozemků p.č.st.89/1, pozemky p.č.st.89/1, p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, p.č.120/1, p.č.717/10, p.č.749/2 Přehled podkladů

- Usnesení č.j: 015 Ex 1216/2010-55 ze dne 7.10.2011, - výpis z KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, LV 247, - snímek katastrální mapy, k.ú. Líbeznice, - zákon č.99/1963 Sb., občanský soudní řád, - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.387/2011 Sb., - zákon č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách, - plná moc ze dne 29.2.2012, - informace a údaje sdělené a dokumenty předložené vlastníkem nemovitosti, - vlastní databáze realit, realitní server, katalogy, - fotodokumentace pořízená na místě, - skutečnosti zjištěné šetřením na místě.

Znalecký úkol Znalecký úkol je specifikován Usnesením o ustanovení znalce ze dne 7.10.2011 pro právní věc č.j.: 015 EX 1216/2010-55. Důležité vyjádření znalce: 

v průběhu osobního šetření znalce na místě vlastník s vědomím povinného v právní věci přislíbil podání podkladů pro vlastní ocenění majetku v rozsahu předchozích podaných posudků o ceně majetku, zejména se zřetelem na údaje zastavěných ploch, podlahových ploch stavebních objektů, stáří stavebních prvků a konstrukcí apod, dále kolaudační rozhodnutí o povolení k užívání apod., dále stavebně technický stav domu na p.p.č.st.89/1 po dokončení formou stavebně technické dokumentace ověřené stavebním úřadem, výše zmíněné po opakovaném dotazu znalce s vědomím právního zástupce nebylo předloženo, další doplnění přesných údajů na místě nebylo provedeno,



na základě výše uvedeného jsou rozměry (podlahové plochy užitné, zastavěné plochy, obestavěné prostory) a další údaje stavebních objektů k bydlení odhadovány pro účely ocenění a stanovení hodnoty majetku

Předmětné nemovitosti Skutkový stav domu čp.550 na p.p.č.st.89/21, st.89/5:

Počet podlaží budovy celkem: Využití: Konstrukce:

stavební objekt je užívaný od roku 2005 (kolaudační rozhodnutí o povolení k užívání čj.: 155-05-2 ze dne 14.4.2005, právní účinky dne 18.4.2005), v roce 2010 byl proveden přistavěním k domu vstupní prostor uzavřený přízemní, podle stávajícího stavu se jedná o rodinný dům (podlahová plocha užívána k bydlení, umístěna jedna bytová jednotka, dvě nadzemní podlaží – přízemí + patro), dům je dokončený, provozovaný, bez havarijních jevů, stavební prvky a vybavení jsou standardní a nadstandardní, celkový stavebně technický stav je dobrý, předpoklad provedení částečných stavebních úprav (dokončení interiérových úprav v rozsahu vstupního zádveří), dům čp.550 je částečně umístěn na pozemku p.č.589/8 ve vlastnictví jiného subjektu (LV 126) 2 z toho podzemní p.: 0 z toho nadzemní p.: 2 trvalé bydlení (umístěna jedna bytová jednotka) základové konstrukce – pasy, svislé konstrukce – zděné (cihelné tl. 30 cm se zateplením izolantem tl. 14 cm), stropy – rovné, krov je dřevěný vaznicový sedlový tvar

3

Přípojky:

úplné (přípojka elektrická, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, plynová přípojka)

Základní popis domu čp.550: dům, postavený jako samostatně stojící, je nepodsklepený patrový objekt se sklonitou střechou. V domu je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 4+1. Dispozice prvního nadzemního podlaží domu sestává ze vstupního prostoru, haly se schodišťovým prostorem a schody do patra, kuchyně s jídelnou, dvou pokojů, šatny. Dispozice patra sestává z chodby, dvou pokojů, koupelny s umístěným WC. Podlahová plocha užitná domu činí odhadem 137,5 m2. Dům svým stavebně technickým a architektonickým provedením odpovídá stávajícím trendům výstavby, celkově standardní. Střešní krytina je lehká plechová alukrytová na bednění, klempířské prvky jsou plechové úplné. Dům je vybaven úplnými rozvody a instalacemi, vytápění je ústřední (plynový kotel kombinovaný s ohřev TU vody, potrubí v Cu, nástěnné radiátory + podlahové vytápění), hygienické vybavení je úplné nadstandardní (vana, umyvadlo, WC mísa kombi, bidet), kuchyňské vybavení je základní (linka s dřezem, plynový sporák, elektrická trouba, digestoř), vchodové dveře jsou eurodřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní, okna a boční dveře jsou euro dřevěné, podlahy a povrchové úpravy jsou standardní (OSB desky, dlažby, omítky, keramické obklady), schody jsou dílem betonové a dílem ocelové konstrukce, ostatní vybavení je standardní. Součásti rodinného domu čp.550 jsou přípojky na inženýrské sítě. Příslušenstvím rodinného domu čp.550 je garáž (přízemní zděný tl. 30 cm tvárnicový objekt s nízkou pultovou střechou, určený ke garážování jednoho osobního vozidla, střešní krytina je plechová, klempířské prvky jsou úplné, garážová vrata jsou dřevěná dvoukřídlá, podlaha je betonová, v garáži je rozvod elektroinstalace 220/380 V, počátek užívání v roce 2009) a dále venkovní úpravy (vjezdový vrata, vstupní branka, zpevněné plochy, venkovní schody, zídky, venkovní oplocení). Skutkový stav domu čp.47 na p.p.č.st.89/1:

Počet podlaží budovy celkem: Využití: Konstrukce: Přípojky:

stavební objekt je rozestavěný (nedokončený), počátek výstavby v roce 2008, podle stavu k dokončení se jedná o rodinný dům (podlahová plocha určena k bydlení, umístěna jedna bytová jednotka, dvě nadzemní podlaží – přízemí + podkroví), stavebně navazující na rodinný dům čp.550 s možností funkčního propojení 2 z toho podzemní p.: 0 z toho nadzemní p.: 2 trvalé bydlení (umístěna jedna bytová jednotka) základové konstrukce – pasy, svislé konstrukce – zděné (cihelné tl. 80 – 60 cm se zateplením izolantem tl. 10 cm), stropy – rovné dřevěné trámové, krov je dřevěný vaznicový pultový tvar úplné (přípojka elektrická, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka)

Základní popis domu: dům je nepodsklepený přízemní objekt s podkrovím pod sklonitou střechou, domu je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 2+0. Dispozice prvního nadzemního podlaží domu sestává z obytného prostoru, schodišťového prostoru se schody do podkroví, koupelny s umístěným WC a technickým prostorem, dispozice podkroví sestává ze vstupního prostoru, chodby, jednoho obytného prostoru. Podlahová plocha užitná domu činí odhadem 70,5 m2. Stav domu k dokončení: dům svým stavebně technickým a architektonickým provedením odpovídá stávajícím trendům výstavby, celkově standardní. Střešní krytina je lehká plechová alukrytová na bednění, klempířské prvky jsou plechové úplné. Dům je vybaven úplnými rozvody a instalacemi, vytápění je ústřední (plynový kotel kombinovaný s ohřev TU vody umístěný v RD čp.550, nástěnné radiátory), hygienické vybavení je úplné nadstandardní (vana, umyvadlo, WC mísa kombi, bidet), vchodové dveře jsou eurodřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné, okna a boční dveře jsou euro dřevěné, podlahy a povrchové úpravy jsou standardní (OSB desky, dlažby, omítky, keramické obklady), schody jsou dílem ocelové či betonové konstrukce, ostatní vybavení je standardní. Nedokončené stavební prvky a vybavení: -

schody vnitřní, vnitřní dveře, hygienické vybavení, podlahy a povrchové úpravy vnitřní a vnější (částečně),

4

-

klempířské prvky (částečně), ostatní vybavení.

Pozemek p.č.st.89/1: Pozemek p.č.st.89/2: Pozemek p.č.st.89/5: Pozemek p.č.120/1: Pozemek p.č.717/10: Pozemek p.č.749/2:

zastavěná plocha a nádvoří o výměře 160 m2 (skutečně částečně zastavěný stavebním objektem RD – nedokončená stavba) zastavěná plocha a nádvoří o výměře 38 m2 (skutečně zastavěný RD čp.550) zastavěná plocha a nádvoří o výměře 15 m2 (skutečně zastavěný RD čp.550) ostatní plocha – ostatní komunikace o výměře 25 m2 (podle skutečného stavu ve funkčním celku se stavebním objektem a stavebním pozemkem) ostatní plocha – ostatní komunikace o výměře 97 m2 (podle skutečného stavu ve funkčním celku se stavebním objektem a stavebním pozemkem) ostatní plocha – zeleň o výměře 21 m2 (podle skutečného stavu ve funkčním celku se stavebním objektem a stavebním pozemkem)

Trvalé porosty, jako součást pozemku (p.č.717/10 a st.89/1), jsou druhem okrasné dřeviny (běžný druh a rozsah). Využití: Poloha nemovitosti: Vybavenost lokality: Veřejná doprava v místě: Negativní vlivy okolí: Omezení vlastnického práva:

pozemky jsou určené a užívané pro trvalé bydlení v souvislé zástavbě obce Líbeznice, při ulici U staré školy, bezprostřední přístup po nezpevněné komunikaci, v blízkosti středu obce rozšířená (úřad, pošta, škola, lékař, policie, obchody, služby, bankovní pobočka, knihovna, divadlo, sportovní zařízení a další.) příměstská doprava bus v sousedství je provozní areál sběrných surovin (negativní vliv prachu a hluku) zástavní práva soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji (vše uvedeno n LV 247 u KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha – východ), jiná nezjištěna

Negativa nemovitosti: - nezpevněný přístup k hranici pozemku, - výměrou menší pozemek, - negativní vliv hluku a prachu od provozu sousedního areálu sběrných surovin, - nedokončený stav stavebního objektu rodinného domu na pozemku, - hlavní stavba je umístěna částečně na pozemku jiného vlastníka, - předpoklad vynaložení nákladů na dokončení zkolaudovaného rodinného domu na pozemku. Pozitiva nemovitosti: - v obci je rozšířená občanská vybavenost, - dobrá veřejná dopravní relace, solidní dostupnost území hl.m.Prahy, - bezproblémový přístup a příjezd k pozemku nemovitosti, - pozemek je vybavený úplnými přípojkami inženýrských sítí, pozemek s možností vjezdu a parkováním, - hlavní stavba je rodinným dům k trvalému bydlení, zkolaudovaný a provozuschopný, - příslušenstvím hlavní stavby je garáž, - nemovitost není zatížena věcnými břemeny.

5

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 247) stávající stav

váha analytického přístupu

Porovnávací hodnota

5 511 170,- Kč

váha 2

Administrativní cena (cena podle zákona a vyhlášky č.387/2011 Sb.)

5 206 130,- Kč

váha 1

Věcná hodnota

3 536 530,- Kč

váha 1

TRŽNÍ HODNOTA

4 900 000,- Kč

slovy: čtyři-miliony-devět-set-tisíckorun-českých

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Znaleckým úkolem je stanovení ceny vlastnického práva k nemovitostem zapsaným na LV 247 u KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, dále označit a ocenit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi a stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to na základě Usnesení o ustanovení znalce ze dne 7.10.2011 v právní věci čj.: 015 EX 1216/2010-55 pro soudního exekutora Mgr. Pavla Dolanského. Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu zjištěného šetřením, přihlédnutím k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny porovnávací hodnota, administrativní ocenění a věcná hodnota. Obdobné a přiměřeně srovnatelné nemovitosti (se zřetelem na funkční využití, rodinné domy s vlastním pozemkem) v zájmové či širší zájmové lokalitě jsou obchodované či k obchodování nabízené přibližně v rozsahu 30 000,- až 45 000,Kč za 1 m2 podlahové plochy hlavní stavby (rodinný dům), případně v nižších či vyšších cenových relacích v závislosti na umístění nemovitosti, velikosti podlahové užitné plochy hlavní stavby, uspořádání a celkového stavebně technického stavu hlavní stavby, rozsahu a stavu příslušenství a velikosti, stavu a vybavení pozemku, dále právních stavů. Stavební pozemky jsou v místě či lokalitě obchodované přibližně v hodnotách kolem 2 000,- až 3 000,- Kč za 1 m2 v závislosti na funkčním využití, umístění, přístupu, vybavenosti, tvaru, právních stavů. Administrativní ocenění nemovitostí spočívá ve zjištění ceny nemovitostí včetně jejich příslušenství podle platného zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí platné vyhlášky č.3/2008 Sb., ve znění vyhl. č.387/2010 Sb.. Ocenění věcné hodnoty spočívá ve stanovení nákladů na pořízení pozemku a stavebních objektů v reprodukčních cenách se zohledněním příslušné amortizace (opotřebení) a případně snížením o náklady na opravy poškozených či vadných částí stavebních objektů. Pozitivem předmětné nemovitosti je v obci je rozšířená občanská vybavenost, dobrá veřejná dopravní relace, solidní dostupnost území hl.m.Prahy, bezproblémový přístup a příjezd k pozemku nemovitosti, pozemek je vybavený úplnými přípojkami inženýrských sítí, pozemek s možností vjezdu a parkováním, hlavní stavba je rodinným dům k trvalému bydlení, zkolaudovaný a provozuschopný, příslušenstvím hlavní stavby je garáž, nemovitost není zatížena věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je nezpevněný přístup k hranici pozemku, výměrou menší pozemek, negativní vliv hluku a prachu od provozu sousedního areálu sběrných surovin, nedokončený stav stavebního objektu rodinného domu na pozemku, hlavní stavba je umístěna částečně na pozemku jiného vlastníka (LV 126), předpoklad vynaložení nákladů na dokončení zkolaudovaného rodinného domu na pozemku. Zájmová nemovitost je solidní nemovitostí k bydlení s předpokládanou průměrnou až mírně podprůměrnou likviditou na trhu s nemovitostmi. Na pozemku nemovitosti jsou umístěné dva rodinné domu, jeden zkolaudovaný a užívaný a druhý stavebně nedokončený. Závady spojené s nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitost je dobře přístupná, pojistitelná. Omezení vlastnického právo vyjma výše uvedeného (zástavního práva exekutorská a soudcovská) nebylo zjištěno. Nemovitost je umístěna mimo záplavové území. Tržní hodnota je návrhem stanovena ve výši 4,9 mio. Kč.

6

Prohlašuji, že jsem znalecký posudek zpracoval osobně, nezávisle objektivně, jako soudní znalec jmenovaný Městským soudem v Praze ze dne 4.3.1996 (evidence pod zn.č.Spr 1607/94), že jsem členem Komory soudních znalců a jsem držitelem Koncesní listiny ze dne 12.5.2004 s rozsahem předmětu podnikání pro oceňování majetku pro věci nemovité (ev.č.31002-019302004).

Seznam příloh: 1. 2. 3. 4.

Výčet porovnávaných nemovitostí Výpis z KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, LV 247 Snímek katastrální mapy, k.ú Líbeznice Fotodokumentace

V Praze, dne 15.4.2012

-

6 6 1 2

stran. stran. strana. strany.

znalec, podpis, razítko

Posudek 1. Úvod Dle výkladu § 2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy: ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná podle platného cenového předpisu. VĚCNÁ HODNOTA (ČASOVÁ CENA) - reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných poruch, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti) nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR. Použití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn druhem a stavem nemovitosti, jejího využití, ale i účelem, pro který se obvyklá cena věci zjišťuje.

7

2. Obsah posudku a) Porovnávací hodnota stanovení hodnoty nemovitosti jako celku porovnávacím způsobem b) Administrativní cena (vyhláška č.387/2011 Sb.) ocenění předmětu se součástmi a příslušenstvím podle zákona a vyhlášky c) Věcná hodnota (vyhláška č.387/2011 Sb., indexová hodnota) ocenění předmětu se součástmi a příslušenstvím nákladovým způsobem a indexovou metodou

3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitostí je provedeno podle platných metodik oceňování nemovitostí pro účely stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny)

Porovnávací metoda Porovnávací způsob ocenění nemovitosti spočívá ve stanovení ceny zájmového předmětu ocenění na základě porovnání s vybranými obdobnými nemovitostmi s realizovanými či nabídkovými cenami, vyskytující se v zájmovém místě či zájmové lokalitě, přičemž porovnání se provádí na bází společné jednotky (plocha, prostor …) nemovitostí a dále nemovitosti (zjišťovaná i vybrané s realizovanými či nabídkovými cenami) se pomocí zvolených korekčních faktorů převádí do tzv. standardního tvaru (tvorba indexu odlišnosti od standardu). Podle zjištěné průměrné ceny jednotky vybraných nemovitostí v lokalitě se odvodí pomocí indexu odlišnosti hodnota zjišťované nemovitosti. Pro účely tohoto analytického přístupu porovnávací hodnotou byly jako výchozí použity nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí (realizované kupní ceny u obdobných nemovitostí nejsou k datu ocenění v místě či lokalitě zpracovateli známy či jinak zjištěny s dostatečnou důkazní vahou). Oceňovaná nemovitost - rodinný dům čp.550 na pozemcích p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, rodinný dům čp.47 na pozemku p.č.st.89/1, pozemky p.č.st.89/1, p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, p.č.120/1, p.č.717/10, p.č.749/2 se součástmi a příslušenstvím Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Podlahová plocha užitná

Zkratka OP ZP PP PUH PPU

Výměra m3 m2 m2 m2 208,0 m2

U předmětné nemovitosti je při hodnocení odlišností od standardu korekční faktor (koeficient K3) snížen odhadem o 10% ze standardních 100% z důvodu stavební nedokončenosti rodinného domu na pozemku a vynaložení nákladů na dokončení druhého domu na pozemku, dále korekční faktor (koeficient K4) snížen odhadem o 2% ze standardních 100% z důvodu vynaložení nákladů na odstranění části zbořeniště na pozemku, dále korekční faktor (koeficient K5) snížen odhadem o 5% ze standardních 100% z důvodu přístupu po nezpevněné komunikaci a menší výměry pozemku, dále korekční faktor (koeficient K6) snížen odhadem o 7% ze standardních 100% z důvodu umístění části stavebního objektu na pozemku jiného vlastníka, dále negativního vlivu sousedního provozního areálu.

8

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) Koeficient K6: koeficient jiných vlivů Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

* * *

1,00 1,00 0,90

*

0,98

*

0,95

*

0,93 0,78

Vybrané porovnávané nemovitosti (rodinné domy s vlastním pozemkem) samostatně stojící rodinný dům 7+1 se samostatnou dvojgaráží při ulici Mělnická v obci Líbeznice, podlahová plocha užitná činí 210 m2, pozemek o výměře 790 m2, nabídková cena činí 9 770 000,- Kč. 1.

samostatně stojící rodinný dům 5+kk/G v obci Líbeznice, podlahová plocha užitná činí 180 m 2, pozemek o výměře 680 m2, nabídková cena činí 6 600 000,- Kč. 2.

samostatně stojící rodinný dům 6+1/G při ulici Zdibská v obci Líbeznice, podlahová plocha užitná činí 180 m2, pozemek o výměře 802 m2, nabídková cena činí 5 799 000,- Kč. 3.

samostatně stojící rodinný dům 6+kk/G při ulici U cihelny v obci Líbeznice, podlahová plocha užitná činí 177 m2, pozemek o výměře 559 m2, nabídková cena činí 5 590 000,- Kč. 4.

Pozn.: podrobnější popis vybraných porovnávaných nemovitostí je v příloze znaleckého posudku. Objekt č.: 1

Název: rodinný dům 7+1 s dvojgaráží, Líbeznice, Mělnická

Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí

9 770 000,- Kč

Koeficient K1:

koeficient cenového vyrovnání

*

1,10

Koeficient K2:

koeficient polohy nemovitosti

*

1,00

Koeficient K3:

koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav)

*

1,02

Koeficient K4:

koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav)

*

1,02

Koeficient K5:

koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení)

*

1,00

koeficient jiných vlivů

* *

1,00 1,14 8 570 175,44 Kč

Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

9

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 2

m3 m2 m2 m2 210,00 m2

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 0,- Kč/m 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 46 523,81 Kč/m2 40 810,36 Kč/m2

Název: rodinný dům 5+kk s garáží, Líbeznice


6 600 000,- Kč

Koeficient K1:


*

1,10

Koeficient K2:


*

1,00

Koeficient K3:


*

1,00

Koeficient K4:


*

1,00

Koeficient K5:


*

1,00


* *

1,00 1,10 6 000 000,- Kč

Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny

Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 3

m3 m2 m2 m2 180,00 m2

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 0,- Kč/m 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 36 666,67 Kč/m 33 333,33 Kč/m2

Název: rodinný dům 6+1 s garáží, Líbeznice, Zdibská


5 799 000,- Kč

Koeficient K1:


*

1,10

Koeficient K2:


*

1,00

10

Koeficient K3:


*

1,00

Koeficient K4:


*

0,98

Koeficient K5:


*

1,00


* *

1,00 1,08 5 369 444,44 Kč


Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 4

m3 m2 m2 m2 180,00 m2

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 0,- Kč/m 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 32 216,67 Kč/m 29 830,25 Kč/m2

Název: rodinný dům 6+kk s garáží, Líbeznice, U cihelny


5 590 000,- Kč

Koeficient K1:


*

1,10

Koeficient K2:


*

1,00

Koeficient K3:


*

0,90

Koeficient K4:


*

1,00

Koeficient K5:


*

1,00


* *

1,00 0,99 5 646 464,65 Kč


Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem

m3 m2 m2

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 0,- Kč/m 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2

11

m2 177,00 m2

Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 31 581,92 Kč/m2 31 900,93 Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. rodinný dům 7+1 s dvojgaráží, Líbeznice, Mělnická 2. rodinný dům 5+kk s garáží, Líbeznice 3. rodinný dům 6+1 s garáží, Líbeznice, Zdibská 4. rodinný dům 6+kk s garáží, Líbeznice, U cihelny SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO:

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 40 810,36

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

Porovnávací hodnota činí celkem

33 333,33 29 830,25 31 900,93 33 969,00 26 496,00 208,00 5 511 168,Kč 5 511 168,- Kč

5 511 170,- Kč

Administrativní cena (vyhláška č.387/2011 Sb.) Administrativní způsob ocenění spočívá v ocenění nemovitosti (stavba+pozemek) podle platného zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.387/2011 Sb. vydané Ministerstvem financí České republiky. 1. Obsah administrativního ocenění 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp.550 1.2. Rodinný dům na p.p.č.st.89/1 1.3. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

12

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp.550 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

rodinný dům § 26a porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 7 let 6 888,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.nadzemní p.: 9,60 * 5,75 + 20,50 2.nadzemní p.: 9,60 * 5,75 Název podlaží 1.nadzemní p.: 2.nadzemní p.:

Zastavěná plocha 75,70 m2 55,20 m2

= =

Konstrukční výška 2,80 m 2,70 m

Obestavěný prostor: vrchní stavba +55,20 * (0,30 + 2,80 + 2,70 + 0,50 + 1,10 * 1/2)= zastřešení: + 20,50 * 2,65 Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,73

75,70 m2 55,20 m2

432,44 m3 432,45 m3 75,70 m2 130,90 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem

č. I

Vi typ B

III III II II V

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

III IV

0,00 0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

13

12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - dům je zkolaudovaný, dokončený, provozovaný, celkový stavebně technický stav je dobrý až velmi dobrý, předpoklad provedení rozsahem menších stavebních úprav

III III

0,00 0,85

č. III II II

Pi 0,00 0,00 -0,03

II

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

Koeficient pro stáří 7 let: 1,00 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi) * V13 * 1,00 = 0,969

i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8

Index polohy IP = (1 +

Pi) = 0,970

i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +

Ti) = 0,950

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,969 * 0,970 * 0,950 = 0,893 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 888,- Kč/m3 * 0,893 = 6 150,98 Kč/m3 CP = CU * OP = 6 150,98 Kč/m3 * 432,45 m3 = 2 659 991,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 659 991,30 Kč

14

1.2. Rodinný dům na p.p.č.st.89/1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 7,60 * 6,00 + 2,00 * 4,00 1.nadzemní p. 2.nadzemní p. 7,60 * 6,00

[m2] 53,60 45,60

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 53,60 m2 2,60 m 2 45,60 m 3,00 m

Název 1.nadzemní p. 2.nadzemní p. Obestavěný prostor:

Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor vrchní stavba + 45,60 * (3,25 + 3,40 * 1/2) + 2,00 * 4,00 * (0,15 + = zastřešení stavby 3,00)

[m3] 250,92 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba + zastřešení stavby Obestavěný prostor - celkem:

NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady

s s p s s s s n c

Obestavěný prostor 250,92 m3 250,92 m3

Hodnocení standardu S S P S S S S N C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100

15

10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

s s n n s s s s s s s c s c n n s

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy P 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky N 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře N 13. Okna N 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně C 24. Vnitřní vybavení N 25. Záchod N 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů

S S N N S S S S S S S C S C N N S Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,54 1,54 1,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 8,20 21,20 3,63 7,30 3,40 0,90 5,80 4,31 0,00 2,30 1,00 4,93 8,01 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,00 6,31 0,46 3,40 102,65

16

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 7,99 100,00 7,99 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 20,66 100,00 20,66 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 3,54 100,00 3,54 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,11 100,00 7,11 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,31 100,00 3,31 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,88 35,00 0,31 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,65 50,00 2,83 8. Fasádní omítky N 2,80 100 1,54 4,31 4,20 75,00 3,15 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,24 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 0,97 0,00 0,00 12. Dveře N 3,20 100 1,54 4,93 4,80 40,00 1,92 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 7,80 100,00 7,80 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,14 50,00 1,07 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 0,97 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,07 100,00 5,07 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,19 100,00 4,19 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,58 100,00 0,58 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,12 100,00 3,12 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,85 100,00 1,85 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,02 100,00 3,02 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení N 4,10 100 1,54 6,31 6,15 0,00 0,00 25. Záchod N 0,30 100 1,54 0,46 0,45 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,31 30,00 0,99 Součet upravených objemových podílů: 102,65 Rozestavěnost: 78,51 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 250,92 m3 * 11 535,59 Kč/m3

= =

11 535,59 2 894 510,24 Kč

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,7851 2 272 364,21 Kč

2 290,1,1200 1,0265 0,8500 2,1550 2,3920

17

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,000 %

-

90 894,57 Kč

Rodinný dům na p.p.č.st.89/1 - zjištěná cena

=

2 181 469,64 Kč

1.3. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 3 roky 2 613,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.nadzemní p.: 6,70 * 4,30 Název podlaží 1.nadzemní p.:

Zastavěná plocha 28,81 m2

=

28,81 m2

Konstrukční výška 2,90 m

Obestavěný prostor: vrchní stavba +28,81 * (2,70 + 0,30 * 1/2) zastřešení stavby: Obestavěný prostor - celkem:

=

82,11 m3

=

82,11 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 3 roky: 1,00 5

Index vybavení IV = (1 +

Vi) * V6 * 1,00 = 1,050

i=1

Index polohy: Převzatý index polohy IP = 0,970

č. II

Vi typ B

II II III

0,00 0,00 0,00

III III II

0,00 0,00 1,05

18

Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,950 Celkový index I = IV * IP * IT = 1,050 * 0,970 * 0,950 = 0,968 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 613,- Kč/m3 * 0,968 = 2 529,38 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 529,38 Kč/m3 * 82,11 m3 = 207 687,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

207 687,39 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky p.č.st.89/1, p.č.st.89/2, p.č.st.89/5 jsou v katastru nemovitostí evidované v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Ocenění pozemků je provedeno podle § 28 odst.1, 2 vyhlášky. Pozemky p.č.120/1, p.č.717/10 jsou v katastru nemovitostí evidované v druhu pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace. Ocenění pozemků je podle skutečného stavu provedeno podle § 28 odst.5 vyhlášky. Pozemek p.č.749/2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha - zeleň. Ocenění pozemku je podle skutečného stavu provedeno podle § 28 odst.5 vyhlášky. Základní ceny pozemků jsou upraveny přirážkami či přirážkami podle skutečného stavu. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 100 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 150 % 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 150% + 5% * (100 % + 150%) 162,50 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,3920 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 42,47 1,00 2,1550 2,3920 162,50 574,672 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 42,47 0,40 2,1550 2,3920 162,50 229,869

19

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.89/1

Výměra [m2] 160,00

Jedn. cena [Kč/m2] 574,672

Cena [Kč] 91 947,52

st.89/2

38,00

574,672

21 837,54

st.89/5

15,00

574,672

8 620,08

120/1 717/10 749/2

25,00 97,00 21,00

229,869 229,869 229,869

5 746,73 22 297,29 4 827,25 155 276,41

Pozemky - zjištěná cena

=

155 276,41 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

114 245,00 257 45 20 003,99 0,085 1 700,34 1 700,34 Kč

Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp.550 1.2. Rodinný dům na p.p.č.st.89/1 1.3. Garáž

2 659 991,30 Kč 2 181 469,60 Kč 207 687,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

5 049 148,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

155 276,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

155 276,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

1 700,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

1 700,30 Kč

Celkem

5 206 125,- Kč

20

Rekapitulace výsledných cen, celkem

5 206 125,- Kč

Administrativní cena činí celkem

5 206 130,- Kč

Věcná hodnota (vyhláška č.387/2011 Sb., indexová hodnota) Věcná hodnota zájmové nemovitosti jako analytický přístup stanovení hodnoty je principiálně založená na stanovení věcné (časové) ceny, v aktuální cenové úrovni jako náklad na pořízení hlavní stavby se součástmi a příslušenstvím se zjištěnými objemovými parametry a stavebním vybavením s tím, že je zohledněno příslušné technické a morální opotřebení odpovídající stáří a zjištěnému stavu stavby. K zjištěnému je připočtena cena pozemku pod stavbou, případně pozemku v jednotném funkčním celku, stanovená v daném případě indexovou metodou.

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp.550 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ B zděná nepodsklepená nemá podkroví se šikmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 9,60 * 5,75 + 20,50 1.nadzemní p. 2.nadzemní p. 9,60 * 5,75

= =

[m2] 75,70 55,20

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.nadzemní p. 2.nadzemní p.

Zastavěná. Konstr. výška plocha 75,70 m2 2,80 m 2 55,20 m 2,70 m

Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor vrchní stavba + 55,20 * (0,30 + 2,80 + 2,70 + 0,50 + 1,10 * 1/2) + = zastřešení 20,50 * 2,65

[m3] 432,44 m3


Typ

vrchní stavba + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP


21

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností

s s s s s s s n s s s n n s s s s s s s s s s n n s Hodnocení standardu S S S S S S S N S S S N N S S

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Hodnocení standardu S S S S S S S N S S S N N S S S S S S S S S S N N S

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 4,77 0,40 2,30 2,40 5,08 8,01 2,20 1,10

22

16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S S S S S S S S N N S

4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00

4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 7,85 0,62 3,60 109,23

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *


= =

3 951,62 1 708 878,07 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 93 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 100 = 7,000 %

-

119 621,46 Kč

Rodinný dům čp.550 - zjištěná cena

=

1 589 256,61 Kč

Rekapitulace nákladových cen - stavby: Rodinný dům čp.550

=

1 589 256,61 Kč 1 589 256,61 Kč

Nákladové ceny - celkem:

=

1 589 256,61Kč

1 975,1,0923 0,8500 2,1550

1.2. Rodinný dům na p.p.č.st.89/1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmoustřechou s jedním nadzemním podlažím 111

23

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 7,60 * 6,00 + 2,00 * 4,00 1.nadzemní p. 2.nadzemní p. 7,60 * 6,00

[m2] 53,60 45,60

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 53,60 m2 2,60 m 45,60 m2 3,00 m

Název 1.nadzemní p. 2.nadzemní p. Obestavěný prostor:

Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor vrchní stavba + 45,60 * (3,25 + 3,40 * 1/2) + 2,00 * 4,00 * (0,15 + = zastřešení stavby 3,00)

[m3] 250,92 m3


Typ


NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu

s s p s s s s n c s s n n s s s s s s s c


Hodnocení standardu S S P S S S S N C S S N N S S S S S S S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

24

22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

s c n n s

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy P 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky N 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře N 13. Okna N 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně C 24. Vnitřní vybavení N 25. Záchod N 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů

S C N N S Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,54 1,54 1,00

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 7,99 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 20,66 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 3,54 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,11 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,31 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,88 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,65 8. Fasádní omítky N 2,80 100 1,54 4,31 4,20

100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 8,20 21,20 3,63 7,30 3,40 0,90 5,80 4,31 0,00 2,30 1,00 4,93 8,01 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,00 6,31 0,46 3,40 102,65

Roz Dok [%] [%] 100,00 7,99 100,00 20,66 100,00 3,54 100,00 7,11 100,00 3,31 35,00 0,31 50,00 2,83 75,00 3,15

25

9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře N 13. Okna N 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně C 24. Vnitřní vybavení N 25. Záchod N 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů:

0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,54 1,54 1,00

0,00 2,30 1,00 4,93 8,01 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,00 6,31 0,46 3,40 102,65

0,00 0,00 0,00 2,24 0,00 0,00 0,97 0,00 0,00 4,80 40,00 1,92 7,80 100,00 7,80 2,14 50,00 1,07 0,97 0,00 0,00 5,07 100,00 5,07 4,19 100,00 4,19 0,58 100,00 0,58 3,12 100,00 3,12 1,85 100,00 1,85 0,00 0,00 0,00 3,02 100,00 3,02 0,00 0,00 0,00 6,15 0,00 0,00 0,45 0,00 0,00 3,31 30,00 0,99 Rozestavěnost: 78,51

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * * *


= =

4 822,57 1 210 079,26 Kč

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,7851 949 984,82 Kč


-

37 999,39 Kč

Rodinný dům na p.p.č.st.89/1 - zjištěná cena

=

911 985,43 Kč

Rekapitulace nákladových cen - stavby: Rodinný dům na p.p.č.st.89/1

=

911 985,43 Kč 911 985,43 Kč


=

911 985,43Kč

2 290,1,1200 1,0265 0,8500 2,1550

26

1.3. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 6,70 * 4,30 1.nadzemní p.

[m2] 28,81

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,81 m2 2,90 m

Název 1.nadzemní p. Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor vrchní stavba + 28,81 * (2,70 + 0,30 * 1/2) zastřešení stavby

=

[m3] 82,11 m3


Typ


NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

s s s s s s c s s s s


Hodnocení standardu S S S X S S S C S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

27

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov X 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úpravy povrchů S 8. Dveře C 9. Okna S 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 1,40 6,80 7,20 6,00 97,30

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *

1 375,0,9730 0,8500 2,1030


= =

2 391,52 196 367,71 Kč


-

7 363,79 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

189 003,92 Kč

Rekapitulace nákladových cen - stavby: Garáž

=

189 003,92 Kč 189 003,92 Kč


=

189 003,92Kč

1.4. Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb:

5,00 %

Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav:

28

Název stavby Rodinný dům čp.550 Rodinný dům na p.p.č.st.89/1 Garáž Celkem:

Cena stavby 1 589 256,61 Kč 911 985,43 Kč 189 003,92 Kč 2 690 245,96 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: * Venkovní úpravy - zjištěná cena

2 690 245,96,0,0500

=

134 512,30,-Kč

c) Porosty c1) Trvalé porosty viz administrativní ocenění Trvalé porosty - zjištěná cena

=

1 700,- Kč

d) Pozemky Indexová metoda Pozemek je oceněn indexovou metodou spočívající ve stanovení průměrné ceny pozemků v lokalitě či obci a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje pro konkrétní podmínky. Průměrná hodnota stavebního pozemku v regionu hl.m.Praha vyjádřená cenou činí 5 700,- Kč/m2 (pramen: publikace REALIT). Tato cena je upravena podle umístění v lokalitě, druhu stavebního pozemku s možností výstavby v souladu s územním plánem či charakterem skutečné zastavěnosti, dále vybaveností pozemku inženýrskými sítěmi nebo možností napojení, okolní zástavbou a občanskou vybaveností, přístupem k pozemku a na pozemek, vazbou na veřejnou dopravu apod.. Pozemky p.č.st.89/1, p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, p.č.120/1, p.č.717/10, p.č.749/2 =

2 050,- Kč/m2

A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

* * * * * *

1,05 1,30 0,60 1,20 1,10 0,90

Výchozí cena upravená

=

Výchozí cena: Korekce výchozí ceny:

Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č.st.89/1 zastavěná plocha a nádvoří p.č.st.89/2 zastavěná plocha a nádvoří p.č.st.89/5

160 m2 38 m2 15 m2

1 994,59 Kč/m2

29

ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

p.č. 120/1 p.č. 717/10 p.č. 749/2

Výměra stavebních pozemků: 356,00 m2 á 1 994,59 Kč/m2 = 710 074,04 Kč

25 m2 97 m2 21 m2 356 m2

Pozemky p.č.st.89/1, p.č.st.89/2, p.č.st.89/5, p.č.120/1, p.č.717/10, p.č.749/2 - výsledná cena

=

710 074,04 Kč

Rekapitulace cen a) Rodinný dům čp.550 b) Rodinný dům na p.p.čst.89/1 c) Garáž d) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem e) Trvalé porosty f) Pozemky p.č.921/126, p.č.921/329

Věcná hodnota činí celkem

= = = = = =

1 589 260,- Kč 911 990,- Kč 189 000,- Kč 134 510,- Kč 1 700,- Kč 710 070,- Kč

3 536 530,- Kč

30

Rekapitulace SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 247) stávající stav

váha analytického přístupu

Porovnávací hodnota

5 511 170,- Kč

váha 2

Administrativní cena (cena podle zákona a vyhlášky č.387/2011 Sb.)

5 206 130,- Kč

váha 1

Věcná hodnota

3 536 530,- Kč

váha 1

TRŽNÍ HODNOTA

4 900 000,- Kč

slovy: čtyři-miliony-devět-set-tisíckorun-českých

Odpověď znalce na úkol vymezený v Usnesení: add 1) na základě provedeného šetření zájmové nemovitosti, přihlédnutí k výsledkům a vahám provedených analytických přístupů a znalosti aktuálního trhu s realitami, je navržena tržní hodnota vlastnického práva k nemovitosti ve výši:

4 900 000,- Kč slovy: čtyři-miliony-devět-set-tisíc-korun-českých, add 2) žádná práva odpovídající věcným břemenům či nájemní práva smluvní váznoucí na zájmové nemovitosti nebyla zjištěna.

Seznam příloh: 1. 2. 3. 4.

Výčet porovnávaných nemovitostí Výpis z KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, LV 247 Snímek katastrální mapy, k.ú Líbeznice Fotodokumentace

-

6 6 1 2

stran. stran. strana. strany.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze 2 ze dne 1.4.1996 pod č.j. Spr. 1607/94 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2727-66/2012 znaleckého deníku. V Praze dne 15.4.2012

Ing. Jaroslav Látal 120 00 Praha 2, Budečská 824/30

No title

Recommend Documents