-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6713/62-2013 o ceně nemovitosti – rodinného domu čp. 214 v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, okres Trutnov, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 04.04.2013 pod čj. 158 EX 260/12-74
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 27.04.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) informace ze stavebního úřadu ve Rtyni v Podkrkonoší f) Prohlášení o věcných břemenech z roku 1942 g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 26.04.2013 na základě mého písemného obeslání. Obsílky byly vráceny, že adresát neznámý, proto se nikdo nedostavil. Na základě konzultace s objednavatelem posudku bylo ocenění provedeno dle dostupných podkladů, dotazem na stavebním úřadu ve Rtyni v Podkrkonoší zjištěno, že dokumentace se nedochovala.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 26.04.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1983, katastrální území Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 214.
-3-
Vlastník: společné jmění manželů Vaněček Miroslav, narozen 29.03.1978 a Milada, narozena 15.03.1965
Objekt vybudován na stp. čk. 22, dále k ní náleží pp. čk. 83/3, 84 a 3323/16 – vytvářející spolu jeden funkční celek.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle stáří sousedních objektů, dále odborného stanoviska ve vztahu ke konstrukčnímu řešení a použitému materiálu, usuzuji na vybudování v letech 1950-53. Zjevně nebyly realizovány žádné stavební úpravy – zhodnocení. Poslední léta není objekt užíván, zcela zanedbána údržba, velmi zanedbaný stav.
3. Výčet oceňovaných součástí: a) Rodinný dům čp. 214 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné části města s počtem obyvatel 3 012, v prostoru zástavby rodinnými domy, ve vzdálenosti 400 m od centra města, nalézá se po pravé straně státní silnice č. 14 od Náchoda do Trutnova, z ní přímo přístupna. Vybudována v zainvestovaném území, je napojení na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, oceňovaný objekt je od sítí odpojen (pro neplacení poplatků vlastníků). Objekt je vybudován v poloze izolované, vedlejší stavba – kolna s garáží – přiléhá k zadní straně objektu.
a)
Rodinný dům čp. 214
Objekt přízemní, podsklepen, zčásti podkroví (jeden pokoj se zkoseným stropem), obsahuje jednu bytovou jednotku 1+3 s příslušenstvím (z toho jeden pokoj v podkroví), v současné době je sklep nepoužitelný, sociální zařízení silně znehodnocené. Podlahová plocha obytná činí 94 m2, podlahová plocha sklepu nezapočítána.
Konstrukční řešení: Objekt vyzděn z cihelného zdiva v tl. 45 cm, s nedostatečnou (dožilou) hydroizolací, stropy s vodorovnými podhledy. Střecha valbová, krov vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské prvky dožilé, komínové hlavy narušeny. Okna dvojitá, prohnilá, podlahy různého druhu, vybavení silně podstandardní (znehodnocené vlivem celkové devastace). Vytápění lokální, nyní nefunkční, energie odpojeny.
Technický stav: Vykazuje řadu závad vyplývajících jednak z neprováděné dlouhodobé údržby, neužívání objektu, devastací z možného volného přístupu.
Výměry Zastavěná plocha: 1.PP 9,20x8,90 = 81,88 m2 1.NP 9,20x8,90+5,00x1,40 = 88,88 m2
-5-
Obestavěný prostor: 81,88x2,45+81,88x2,95+81,88x3,40/3,00+4,20x4,20+2,80x2,40+18,60 = 577,91 m3
b)
Venkovní úpravy
Sestávají jednak z přípojek inženýrských sítí (nyní odpojeny), jímce, plotů, venkovních dlažeb, dále přiléhající kolny – přízemní, o zastavěné ploše 22.50 m2, rovněž neomítnuté.
c)
Pozemky
Jde o rovinaté pozemky v zastavěné části města, zčásti při vodoteči jsou pozemky podmáčeny, trvalé porosty neošetřované. Pozemky spolu vytváří jeden funkční celek.
č.parcely stp. čk. 22 pp. čk. 83/3 pp. čk. 84 pp. čk. 3323/16 Celkem
Výměra v m2 156 110 653 298 1 217
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 214
462111
ZC Kč/ m3
4 850
KTP
KV
KI
Výchozí cena Kč/m3
0,80 0,82 0,66
3 201
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 214
Obestavěný Prostor v m3
578
Výchozí cena Kč/m3
3 201
Reprodukční Cena v Kč
1 850 178
% opotř.
66
Časová cena v Kč
629 061
VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 4 % z časové ceny. Výpočet: 629 061 x 4 % = 25 162,- Kč
-8-
POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně souvisejících vytvářejících funkční celek činí v této lokalitě cca 280,- Kč/m2.
Propočet ceny pozemků 1 217 m2 x 280,- Kč/m2 = 340 760,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1983 v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší činí zaokrouhleně 995 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky.
Ze čtyř obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledním období vyplývá následující:
-9-
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 750 000,- Kč
Havlovice 2+1 252 80 60 podstandard dílčí st.úpravy 2007 689 voda,kanalizace,el.proud
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 1 200 000,- Kč
Klášterská Lhota 2+1 588 134 101 standard rekonstrukce v roce 2008 972 vrt.studna,elektro,žumpa
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 1 150 000,- Kč
Rtyně v Podkrkonoší byt 2 + 1 s přísl. 372 72 110 standardní mírně zhoršený stavební stav 620 garáž, kolny, elektro, voda
-10-
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 730 000,- Kč
lokalita Havlovice Klášterská Lhota Rtyně v Podkrk. Batňovice
prodejní cena 750 000 1 200 000 1 150 000 730 000
Batňovice 1/0 374 134 112 87 mírný podstandard před rekonstrukcí 1463 elektro,voda,kanalizace
koeficient polohy srovnatelná cena a vybavení 1,15 862 500 0,85 1 020 000 0,70 805 000 1,05 766 500
Srovnatelná cena: 3 454 000 : 4 = 863 500,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1983 v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší ční zaokrouhleně 860 000,- Kč.
-11-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou a realitní krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, stanovuji obvyklou cenu ve výši srovnávací hodnoty, sníženou o 20 %. Výpočet: 860 000 x 0,80 = 688 000,- Kč, zaokrouhleně 690 000,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 1983 v k.ú. Rtyně v Podkrkonoší činí 690 000,- Kč.
Tomuto závěru odpovídá současná situace, kdy nabídka vysoce překračuje minimální poptávku po nemovitostech ve městě.
Nemovitost je dále zatížena „Omezením vlastnického práva“ – věcným břemenem užívání – svádění vody pro čp. 195 přes pp. čk. 84 – z roku 1942. Hodnotu nelze přesně vyčíslit, posuzuji ji ve výši 10 000,- Kč za přiměřenou závadu váznoucí na nemovitosti.
V Trutnově dne 27.04.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6713/62-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-12-
V Trutnově dne 27.04.2013
