-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6425/85-2011 nemovitosti – rodinného domu čp. 232 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 22.08.2011 pod čj. 158 EX 22/10-37
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 23.09.2011 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku f) částečná projektová dokumentace
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 12.09.2011, dostavil se povinný ing. Josef Horáček i spolumajitelka nemovitosti Eva Horáčková.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 12.09.2011.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 2513, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 232.
-3-
Vlastník: podílové vlastnictví Horáček Josef ing. (RČ 380415/044) Horáčková Eva (RČ 426216/100)
½ ½
Rodinný dům je vybudován na stp. čk. 713/2, zahradní kolna na stp. čk. 3051, kolna užívaná za garáž na stp. čk. 713/2, dále k nim náleží pp. čk. 469/7.
2. Z podkladů v archivu stavebního úřadu, shodného se sdělením vlastníka, objekt vybudován v letech 1928-29. V průběhu let realizovány postupně nutné opravy (obnova oken, elektroinstalace, ZT), v roce 1955 bylo realizováno ústřední vytápění (plynový kotel, rozvody), zřízena koupelna s ohřevem TÚV el. boilerem. V roce 2002 obnovena krytina (kanadský šindel) s klempířskými prvky a opravena fasáda.
3. Výčet oceňovaných součástí: a) b) c) d) e)
Rodinný dům čp. 232 Kolna na stp. čk. 713/2 (nezakreslena v operátu evidence nemovitostí) Zahradní kolna na stp. čk. 3051 Venkovní úpravy Stavební pozemky
4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové části města, části Dolní Předměstí, místně zvané „Nové Dvory“, přímo souvisí s místní zpevněnou komunikací směrem k restauraci Dvoračka, z ní přímo přístupna. Jde o stabilizované území města, zčásti zainvestované (el. síť, veřejný vodovod, plyn), není veřejná kanalizace, od centra města vzdálena přibližně 1 km. Vybudována v zářezu silně svažitého pozemku, přivráceného k západu, kolna užívána za garáž přistavěna k jižní štítové straně domu,
-4-
není zakreslena v operátu evidence nemovitostí. a)
Rodinný dům čp. 232
Objekt volně stojící, o dvou obytných podlažích, z čehož přízemí vytvořeno východní stranou v zářezu terénu, nepodsklepen, s půdním prostorem. Obsahuje dva byty 1+2 se společným sociálním příslušenstvím i technickými prostory, bez oddělených měření médií.
Dispoziční řešení: 1.NP – chodba společná, kuchyň 21.10 m2, pokoj 19.70 m2, pokoj 22.10 m2, komora 2.60 m2, předsíň 2.40 m2, technické prostory 12.40 m2 2.NP – chodba společná, kuchyň 15.20 m2, pokoj 20.20 m2, pokoj 19.40 m2, komora 3.20 m2, koupelna 5.20 m2, WC 1.30 m2 Užitná plocha činí celkem 144.80 m2, obytná plocha činí 117.70 m2.
Konstrukční řešení: Objekt založen na smíšených základech, zčásti dodatečně vloženou hydroizolací, zdivo cihelné, převážně v tl. 45 cm, schody teracové – jednoramenné, omítky břizolitové, vnitřní vápenné. Střecha sedlová, krov vázaný, krytina kanadský šindel na bednění, klempířské prvky. Okna dvojitá špaletová, dveře hladké, podlahy převážně prkenné, dlažby z cementových dlaždic, v koupelně keramické. Jediná koupelna v domě s obloženou vanou, ohřev TÚV el. boilerem, WC splachovací. Kuchyň ve 2.NP vybavena kachlovými kamny, v přízemí plynový sporák. Vytápění ústřední, kotel na plyn, teplovodní.
Technický stav: Objekt byl zjevně dostatečně udržován, přesto patrny podstatné závady spočívající ve zjevné vlhkosti a plísni části jižního štítu u vnitřních omítek, neobnovené nátěry truhlářských prvků.
Výměry Zastavěná plocha: 11,50x8,00-2,80x1,20 = 88,64 m2 Obestavěný prostor: 88,64x6,60+88,64x2,80/2,00 = 709,12 m3
-5-
b)
Kolna na stp. čk. 713/2
Stavba přízemní, s pultovou střechou, přiléhající ke štítové straně domku, obdélníkového půdorysu, byla vytvořena v roce 2000 přestavbou původní dřevěné kolny (bez dokumentace a povolení). Vyzděna z tvárnic, omítky vápenné, podlaha betonová hrubá, krytina bonský šindel, vrata sklopná plechová, bez instalace, bez podhledového krovu, technický stav přiměřený. Výměry Zastavěná plocha: 5,40x4,10 = 22,14 m2 Obestavěný prostor: 22,14x2,60 = 57,56 m3
c)
Zahradní kolna na stp. čk. 3051
Volně stojící, přízemní, obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou, bez půdy, vyzděna z cihelného zdiva v tl. 30 cm, vápenné omítky, krytina živičná, 2x dveře, okna, podlaha cihelná, bez vybavení. Údajně vybudována okolo roku 1970, přiměřený stav. Výměry Zastavěná plocha:
16,00 m2
Obestavěný prostor:
46,00 m3
d)
Venkovní úpravy
Sestávají z přípojek inženýrských sítí, přepadové jímky a trativodu, opěrné kamenné zdi, venkovní
-6-
dlažby, oplocení, studny kopané v hl. 8 m s čerpadlem na užitkovou vodu. e)
Pozemky
Pozemky silně svažité, přivrácené k západu, vytváří spolu jeden funkční celek, zčásti zainvestované, dobře přístupny.
č.parcely stp. čk. 713/2 stp. čk. 3051 pp. čk. 469/7 Celkem
Výměra v m2 326 18 1 525 1 869
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2011. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Rodinný dům čp. 232 Kolna na stp. čk. 713/2 Zahr. kolna na stp. čk. 3051
KSD
462111 462119 462119
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV )
ZC Kč/ m3
4 850 2 850 2 350
KTP
KV
KI
0,82 0,74 0,61 0,85 0,85 0,72 0,80 0,75 0,60
Výchozí cena Kč/m3
2 958 2 052 1 410
-8-
Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba
Obestavěný Prostor v m3
Výchozí cena Kč/m3
709
2 958
2 097 222
65
734 028
Kolna na stp. čk. 713/2
58
2 052
119 016
33
79 741
Zahr. kolna na stp. čk. 3051
46
1 410
64 860
51
31 781
Rodinný dům čp. 232
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 3 % z časové ceny. 734 028 x 3 % = 22 021,- Kč
POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, proto se oceňují dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 850,- Kč/m2, cena snížena vzhledem k situování přímo u frekventované komunikace a svažitosti koeficientem 0.60, tj. 510,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 1 869 m2 x 510,- Kč/m2 = 953 190,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 2513 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 1 820 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky. Ze čtyř obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledním období vyplývá následující:
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka
Trutnov 1x6+1/0 806 112 168 143 standard - starší průměrný až zhoršený 1686 elektro, voda, septik (možnost napojení na kanalizaci přes sousední pozemek). dům asi 1920, příslušenství kolna zp96m2. V ÚP prochází přes pozemek koridor R11 - podstatný vliv na OC!
Cena 1 750 000,- Kč
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 3 500 000,- Kč
Trutnov 1 byt 1+5 1057 125 185 119 standardní udržovaná nemovitost 662 el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plynovod
-10-
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka
Trutnov 1 byt 1+4 745 143 134 87 standardní dobrý, po modernizaci 907 el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, parovod
Cena 2 500 000,- Kč Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav
Trutnov 1 / 6 + kk 796 97 127 standardní, 2 koupelna, 2 WC po částečné rekonstrukci, nutné dokončit 400 elektro, plynovod, vodovod, kanalizace, přistavěná garáž
Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 1 900 000,- Kč
lokalita Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov
prodejní cena 1 750 000 3 500 000 2 500 000 1 900 000
koef. polohy vybavení 1,10 0,70 0,80 1,05
a srovnatelná cena 1 925 000 2 450 000 2 000 000 1 995 000
Srovnatelná cena: 8 370 000 : 4 = 2 092 500,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 2513 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 2 090 000,- Kč.
-11-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, který je podložen informacemi místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, převládá nabídka nad poptávkou po obdobných nemovitostech. Přesto lze vzhledem k dobré poloze uvažovat za obvyklou cenu porovnávací hodnotu, sníženou koeficientem 0.85 vzhledem k zastaralé dispozici a pouze jediném sociálním zařízení v objektu, tj. zaokrouhleně 1 780 000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 2513 v k.ú. Trutnov činí 1 780 000,- Kč.
Úkolem znalce bylo stanovit ideální ½ podílu na nemovitosti. Vzhledem k účelu posudku, kdy Usnesením a nařízením exekuce je zatížena pouze ½ nemovitosti, nutno zohlednit okolnost, že druhá spoluvlastnice ideální ½ nemovitosti obývá byt 1+2 v přízemí, který má společné sociální zařízení a média s bytem obývaným povinným. Vyplývá z toho potřeba vyřešit společné soužití v domě, což negativně ovlivňuje poptávku a následně cenu, odborným odhadem přibližně o 400 000,- Kč. Výpočet: 1 780 000 / 2 – 400 000 = 490 000,- Kč
Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti zapsané v LV č. 2513 v k.ú. Trutnov činí 490 000,- Kč.
V Trutnově dne 23.09.2011
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6425/85-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-12-
V Trutnově dne 23.09.2011
