Beleid en regie, concept 18 maart 2009
1
1. 2.
Inleiding............................................................................................................................3 Het probleem ...................................................................................................................4 2.1. Aanbod ......................................................................................................................4 2.2. De starter...................................................................................................................4 3. Randvoorwaarde .............................................................................................................5 4. Maatregelen .....................................................................................................................6 4.1. Grondprijs ..................................................................................................................6 4.2. Het woningbouwprogramma .....................................................................................6 4.3. ProWonen .................................................................................................................7 4.4. Kleine kernen ............................................................................................................8 4.5. Starterslening ............................................................................................................8 5. Conclusie .........................................................................................................................9 Bijlage: Overzicht van maatregelen.........................................................................................10 1. Maatschappelijk gebonden eigendom..........................................................................10 2. Koop Goedkoop ...........................................................................................................10 3. Sociale Koop ................................................................................................................10 4. Te Woon .......................................................................................................................10 5. Markthuur en doelgroephuur ........................................................................................10 6. Koopsubsidie VROM ....................................................................................................10 7. Collectief particulier opdrachtgeverschap ....................................................................11
2
1.
Inleiding
In de programmabegroting 2009 staat dat inwoners met een laag inkomen en starters extra aandacht nodig hebben. Net zoals veranderen van bestaande woningen en bouwen binnen de bebouwde kom voorkeur hebben om aantasting van het landschap door woningbouw zoveel mogelijk te voorkomen. Programmalijn: 3.1 Wonen
College-akkoord Berkelland 2007 – 2010 • Voldoende huur- en koopwoningen. Zij moeten betaalbaar zijn. Ook voor starters. Wat is de maatschappelijke vraag? De behoefte aan woningen wordt beïnvloed door: de toegenomen welvaart, individualisering, vergrijzing van de bevolking en het minder worden van het aantal bewoners per woning. In de Achterhoek wordt uitgegaan van een daling van het aantal inwoners en afnemende groei van het aantal huishoudens. Ook de vraag naar het soort woning verandert. In onderstaande grafiek zijn voor de Regio Achterhoek diverse verwachtingen over de daling van het aantal inwoners weergegeven. Deze notitie geeft invulling aan het onderdeel “starters op de koopwoningmarkt”.
3
2.
Het probleem
In de Woonvisie wordt het probleem als volgt omschreven: Het probleem van starters op de woningmarkt zien wij vooral onder de groep die voor het eerst een koopwoning wil kopen. Er moeten meer betaalbare koopwoningen komen (vooral onder de € 170.000, -, en met enige differentiatie ook tot € 140.000, =.). Voordat we maatregelen kunnen nemen willen wij eerst het probleem nader specificeren. Samengevat onderscheiden wij twee aspecten. -
probleem in de aanbodsfeer;
-
probleem wie als starter wordt aangemerkt.\
2.1.
Aanbod
In 2008 werden er in Berkelland het hele jaar door ongeveer 80 bestaande woningen aangeboden tot € 170.000, -, Hiervan waren er 35 tot € 150.000, -. Verdeeld over de 4 grote kernen was dit als volgt verdeeld: tot € 170.000,00 waarvan tot € 150.000,00 Borculo 17 5 Ruurlo 2 1 Eibergen 29 6 Neede 34 20 ----Berkelland totaal 82 32 Aanvullend werden ook huurwoningen verkocht. Ook zijn er nieuw goedkope woningen opgeleverd. Samengevat Het aanbod aan bestaande en betaalbare woningen in Berkelland is stabiel.
2.2.
De starter
Het is van belang om het begrip “starter” nauwkeurig te bepalen. Bij de vaststelling van de woonvisie heeft de raad dit als volgt aangegeven. Iemand is een starter als die voor de eerste keer een woning wil kopen van niet meer dan € 170.000,00. Het inkomen van deze persoon mag niet meer bedragen dan € 40.000,00 per jaar.
4
3.
Randvoorwaarde
Budgetruimte De provincie stimuleert(Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw) gemeenten, corporaties en marktpartijen om betaalbare (starters)woningen1 te bouwen. Met alle Gelderse gemeenten zijn daarover afspraken gemaakt. Op basis van deze afspraken zijn voor de periode 2007-2010 aan Berkelland voor het realiseren van 188 goedkope woningen de onderstaande bijdragen toegekend. jaar Aantal bedrag
Goedkope woningen/ bijdrage provincie 2007 2008 2009 2010 41 49 57 41 € 152242,- € 181285,- € 210796,- € 153179,-
Aan het eind van de periode(2010) toetst de provincie op regionaal niveau of de afgesproken doelen zijn gehaald. In deze notitie wordt er van uitgegaan dat alleen deze middelen beschikbaar zijn.
1
Onder goedkope woningen wordt verstaan: koopwoningen tot € 170.000 vrij op naam en huurwoningen tot een maandhuur van € 621,00.
5
4.
Maatregelen
Met grond van de voorgaande hoofdstukken, worden hierna alleen die maatregelen behandeld waarop wij invloed kunnen uitoefenen. Een overzicht van andere maatregelen staan in een bijlage.
4.1.
Grondprijs
De grondprijs maakt een groot deel uit van de stichtingkosten en vrij op naam prijs van een woning. De gemeente kan deze grondprijs beïnvloeden. Voor 2009 heeft het college de volgende uitgangspunten/richtlijnen2 vastgesteld. Sociale Huursector De kavelprijs voor sociale woningbouw in de huursector vormt een aandachtspunt in het overleg met Pro Wonen om tot prestatieafspraken te komen op basis van de woonvisie. Het uitgangspunt is een marktconforme prijs binnen de gebruikelijke differentiatie in bestemming van de bouwkavels ( vrije sector/sociale koop/ sociale huur) . Van belang hierbij is onder andere ook het behalen van ons aandeel in het kwalitatieve woningprogramma van de provincie, Het gaat hier om eigen woningen tot een gelimiteerde verkoopprijs van € 170.000,- (starterswoningen) en/of huurwoningen met een maximale huur van € 620,-- per maand. Het huidige woningbouwprogramma van onze gemeente voldoet ruimschoots aan deze verplichting. Sociale koopsector prijzen per m2, excl. b.t.w.. starterswoningen/ rijenwoningen € 200,-prijzen per m2, excl. b.t.w.. Koopsector Particulier opdrachtgeverschap kavels (koper zoekt zelf aannemer) * 2/1 kap € 250,-* vrijstaand tot 600 m2 € 250,-Het meerdere boven de 600 m2 korting toepassen Appartementen individueel bepalen op basis van residuele benadering.
4.2.
Het woningbouwprogramma
Aan de aanbodkant hangt veel af van hoe we de komende jaren gaan bouwen. Door de juiste woningen te bouwen, worden de keuzemogelijkheden voor diverse doelgroepen groter. Dan ontstaat de gewenste doorstroming en komen meer woningen aan de onderkant van de markt vrij. Ook de transformatie van de bestaande woningvoorraad speelt een rol. Dit laatste in nauwe samenspraak met ProWonen. Tot 2019 zijn in de prijsklasse tot € 170.000,00 329 eengezinswoningen en/of meergezinswoningen gepland of in uitvoering. Gemiddeld worden er per jaar 33 goedkope woningen gebouwd. Bij de woonvisie is vastgesteld dat als uitgangspunt wordt gekozen om 10% van de totale voorraad in de goedkope sfeer te bouwen. In onderstaand schema is de feitelijke situatie per 1 januari 2009 per locatie weergegeven.
2
Kavelprijzen worden per exploitatiegebied afzonderlijk bepaald door het college.
6
RABO bank Schollenkamp II Schollenkamp III zoekgebied Hofrichter fase 1a/ Kattenborg 12 KTV-terrein De Karssenberg Teeuwland II Schoolstraat de Mölle Kronenkamp (ruimte voor ruimte) Vonderman (ruimte voor ruimte) Winkelhorst Olland Noord (ruimte voor ruimte) Leusinkbrink zoomgebied Leusinkbrink-Zuid Schoemaker Veemarkt (perceel gemeente) Brink 4-6 Nieuwstraat 17-21 Postkantoor De Molle totaal
EIBERGEN GEESTEREN GELSELAAR GELSELAAR HAARLO NEEDE NOORDIJK REKKEN RIETMOLEN RUURLO RUURLO RUURLO BORCULO EIBERGEN NEEDE NEEDE RIETMOLEN
4.3.
2009 2008 2009 2018 2009
6 8 8 10 4
2008 2010 2016 2010 2011 2011
24 6 2 3 3 24
2009
1
2010 2009
6 3
2009 2011 2015 2011 2011 2009 2010 2011
54 25 2
meergezinswoni ngen
BELTRUM BORCULO BORCULO EIBERGEN EIBERGEN
eensgezinswoni ngen
Naam locatie cq bouwplan
Planning start bouwlocatie vanaf jaar
Kern
5 20 12 15 4 189
56
ProWonen
Met ProWonen zijn wij in onderhandeling. Voor wat betreft de doelgroep starters op de koopwoningenmarkt maken wij afspraken onder het principe TeWoon. Onder Te Woon vallen vier producten: Huurvariabel, Huurvast, Koopgarant en Koopcomfort. • Huurvariabel Huurvariabel (gewoon huren) is een vertrouwd product. Veel mensen kiezen hier bewust voor vanwege de voordelen die dit biedt ten opzichte van kopen. Zo verzorgt de woningbouwcorporatie het onderhoud van de woning. De huurder kan verhuizen wanneer hij wil en heeft geen zorgen om het vinden van een koper. De huurder heeft een opzegtermijn van slechts één maand. Bovendien blijven de financiële risico's beperkt. Als het inkomen daalt en het huis wordt daardoor te duur, kan de huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag. • Huurvast
7
245
Huurvast wil zeggen dat de huurder de woning kan huren voor een huurprijs die een aantal jaar vaststaat. Bij de woningbouwcorporatie kan de huurder kiezen uit Huurvast 5 jaar en Huurvast 10 jaar. • Koopgarant Kiest de koper voor Koopgarant, dan krijgt hij 25% korting op de marktwaarde van de woning. De koper wordt gewoon eigenaar van de woning. Wanneer de koper verhuist, verkoopt hij de woning terug aan de woningbouwcorporatie. De woningbouwcorporatie deelt dan mee in de waardeontwikkeling van de woning, of dat nu winst of verlies is. • Koopcomfort Ook bij Koopcomfort wordt de koper gewoon eigenaar van de woning. De koper krijgt alleen geen korting op de aankoopprijs. Ook hier geldt dat de koper bij verhuizen de woning terug verkoopt aan de woningbouwcorporatie. De waardeontwikkeling van de woning is helemaal voor de koper, zowel de daling als de stijging.
4.4.
Kleine kernen
Wij willen meer starters die in de kleine kernen een koopwoning willen, bedienen. Dit betekent dat wij bij elk initiatief(gemeente of particulier) toetsen of er sprake is van een concrete behoefte bij starters. Behoud en versterking van de plaatselijke leefbaarheid is daarbij mede bepalend. Wij zullen bij een initiatief ook in overleg treden met de plaatselijke belangenorganisatie.
4.5.
Starterslening
Een starterslening is een flexibele lening die mee beweegt met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. Een starterslening overbrugt het verschil tussen het bedrag dat een starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheekgarantie en de kosten van het in eigendom verkrijgen van een woning. De hoogte van de lening is afhankelijk van het inkomen en de kosten van de woning. - Stimuleringsfonds Een starterslening wordt verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkhuisvesting Nederlandse gemeenten. Voorwaarde is dat de gemeente geld in dit fonds heeft staan. Op dit moment is er geen geld in dit fonds beschikbaar. Als mogelijke dekking kan de subsidie(zie paragraaf 3 budgetruimte) uit de Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw van de provincie Gelderland worden gebruikt. - VNG Verordening De VNG heeft een modelverordening opgesteld. Deze modelverordening voldoet aan de voorwaarden die het ministerie van VROM stelt en biedt de gemeente mogelijkheden om plaatselijk maatwerk te leveren. - Bijdrage aan de startersproblematiek3 Op basis van het beschikbare budget(zie paragraaf 3) is het aantal starters dat hiermee kan worden geholpen beperkt. Als het fonds eenmaal is uitgeput kunnen geen leningen meer worden verstrekt totdat geld is teruggestort.
1 3
ARNHEM - De provincie trekt geen geld meer uit voor startersleningen. Volgens de provincie is de starterslening geen goed middel om de vastzittende huizenmarkt aan de praat te krijgen. De prijs van de huizen zou er alleen maar door stijgen. Mensen die voor het eerst een huis kopen en moeite hebben om een hypotheek te krijgen, kunnen in de helft van de Gelderse gemeenten een starterslening krijgen. Een gedeelte van deze lening wordt betaald door de gemeente, een ander gedeelte tot nu toe door de provincie( oktober 2008).
8
5.
Conclusie
Ter uitvoering van het coalitieakkoord zijn de (on)mogelijkheden om de kansen van starters op de woningmarkt te vergroten onderzocht. Het gaat daarbij om het bereiken van feitelijke en concrete effecten. Binnen de bestaande koopwoningenmarkt worden structureel al veel woningen onder de € 170.000,- aangeboden. ProWonen biedt binnen de formuleTeWoon woningen aan in de vorm van Koopgarant en Koopcomfort Tot 2019 zijn in de prijsklasse tot € 170.000,00 329 eengezinswoningen en/of meergezinswoningen gepland of in uitvoering. Gemiddeld worden er per jaar 33 goedkope woningen gebouwd. Er is een voldoende gevarieerd aanbod waarvan de starter op de koopwoningmarkt gebruik kan maken. Het instellen van een starterslening heeft mede gelet op de beschikbare gemeentelijke middelen nauwelijks of geen effect.
9
Bijlage: Overzicht van maatregelen
1. Maatschappelijk gebonden eigendom Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) is een constructie die door corporaties kan worden gebruikt bij de verkoop van nieuwe goedkope koop- of huurwoningen. De woning wordt verkocht met een korting op de marktprijs. Bij doorverkoop wordt de woning weer aan de corporatie verkocht. Winst of verlies wordt volgens een verdeelsleutel gedeeld door corporatie en verkoper. De corporatie brengt de woning vervolgens weer met korting op de markt. Een variant op MGE is het product Koopgarant. 2. Koop Goedkoop Een aantal corporaties past bij verkoop van goedkope woningen de regeling Koop Goedkoop toe. Bij deze regeling worden woning en grond gesplitst. Voor de woning sluit de koper een hypotheek af en hij huurt de grond. Deze huur is in het eerste jaar nul en groeit in 10 jaar toe naar een normaal bedrag. De corporatie heeft als eerste het recht van terugkoop. Als hij verkoopt aan een andere willekeurige eigenaar dan krijgt deze opnieuw de groeiregeling voor de grondhuur. 3. Sociale Koop Enkele corporaties hanteren de regeling Sociale Koop. Daarbij bepaalt de koper zelf welk deel van de koopprijs hij voor zijn woning betaalt, met een minimum van 50% van de opstalwaarde. Als hij de woning verkoopt, betaalt hij het resterende deel van de dan geldende marktwaarde van de woning. De corporatie heeft bij verkoop van de woning terugkooprecht, geen terugkoopplicht. Een variant op sociale koop is het product Slimmer Kopen. 4. Te Woon Te Woon is een persoonlijk keuzemenu voor klanten van de corporatie. De woning is niet alleen te huur, maar ook te koop en dat in verschillende varianten. Klanten kiezen de variant die het beste past bij hun persoonlijke voorkeur en situatie. De klant kiest dus een pand en vervolgens de eigendomsverhouding. Om zekerheid te krijgen over woonlasten heeft het keuzemenu van Te Woon twee varianten: huurzeker en huurvast. Bij Huurvast betalen huurders 5 of 10 jaar een vast huurbedrag per maand. Bij Huurzeker is het percentage van de huurverhoging voor 5 of 10 jaar vast. Voor deze huurders staat vast hoe de huurprijs zich zal ontwikkelen en wat ze de komende jaren betalen aan huisvestingslasten. 5. Markthuur en doelgroephuur Om de kloof tussen huren en kopen te overbruggen experimenteren corporaties met nieuw huurbeleid. Bijvoorbeeld: Rotterdam experimenteert met twee huurprijzen: de markthuur (dat wat de woning reëel in de markt zou moeten kosten) en een doelgroephuur. Mensen met een hoog inkomen betalen de markthuur. Mensen met een laag inkomen komen in aanmerking voor een doelgroepkorting. 6. Koopsubsidie VROM Met koopsubsidie wil de overheid het eigen woningbezit bevorderen. De regels voor koopsubsidie staan in de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW). Wanneer een aanvrager voldoet aan de voorwaarden kan hij een subsidie krijgen op de maandelijkse hypotheeklasten. De koopsom mag dan niet meer bedragen dan €158.850,- en de hypotheek niet meer dan € 171.558,-(2008).
10
7. Collectief particulier opdrachtgeverschap Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als een groep particulieren (georganiseerd in een stichting of vereniging) een bouwlocatie verwerft en naar eigen inzicht binnen gemeentelijke randvoorwaarden gaat bouwen. Zonder tussenkomst van derden kiest de stichting of vereniging zelf architect en een aannemer. De invloed van de woonconsument op de inhoud en de vorm is groot. Deze aanpak heeft, door als collectief als projectontwikkelaar op te treden,schaalvoordelen Subsidiemogelijkheden De provincie Gelderland stimuleert de bouw van woningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Voor landelijke gebieden is een subsidie van maximaal € 100.000,beschikbaar: 50% voor externe procesbegeleiding en 50% voor de inrichting van het openbare gebied. Hierbij geldt dat het project gericht is op het blijvend laten wonen van ouderen en jongeren op het platteland. De totale kosten van een woning mogen niet meer dan € 160.000,- zijn. 8. Starterslening Een starterslening is een flexibele lening die mee beweegt met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. Een starterslening overbrugt het verschil tussen het bedrag dat een starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheekgarantie en de kosten van het in eigendom verkrijgen van een woning. De hoogte van de lening is afhankelijk van het inkomen en de kosten van de woning. Stimuleringsfonds Een starterslening wordt verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkhuisvesting Nederlandse gemeenten. Voorwaarde is dat de gemeente geld in dit fonds heeft staan. Op dit moment is er geen geld in dit fonds beschikbaar. Als mogelijke dekking kan de subsidie(zie paragraaf 3.1 budgetruimte) uit de Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw van de provincie Gelderland worden gebruikt. Door aflossing (en eventueel rentebetaling) komt het uitgeleende geld weer terug in het fonds en is weer beschikbaar voor nieuwe leningen. De Starterslening is in het begin renteloos en aflossingsvrij. Groeit het inkomen na verloop van tijd, dan stijgt het betalen van aflossing en rente evenredig mee. VNG Verordening De VNG heeft een modelverordening opgesteld. Deze modelverordening voldoet aan de voorwaarden die het ministerie van VROM stelt en biedt de gemeente mogelijkheden om plaatselijk maatwerk te leveren Bijdrage aan de startersproblematiek4 Het aantal starters dat hiermee kan worden geholpen is afhankelijk van de gemeentelijke bijdrage aan het fonds. Eenmaal uitgeput kunnen geen leningen meer worden verstrekt totdat geld is teruggestort.
1 4
ARNHEM - De provincie trekt geen geld meer uit voor startersleningen. Volgens de provincie is de starterslening geen goed middel om de vastzittende huizenmarkt aan de praat te krijgen. De prijs van de huizen zou er alleen maar door stijgen. Mensen die voor het eerst een huis kopen en moeite hebben om een hypotheek te krijgen, kunnen in de helft van de Gelderse gemeenten een starterslening krijgen. Een gedeelte van deze lening wordt betaald door de gemeente, een ander gedeelte tot nu toe door de provincie(oktober 2008).
11
12
