No title

Vyhotovení č. 1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 398 / 18 / 2012

Znalecký úkol:

Stanovení ceny obvyklé nemovitostí ve vlastnictví společnosti BZM, a.s., zapsaných na LV 932 v katastrálním území Žleby a jednotlivých práv a závad, které jsou s nemovitostmi spojené

Zadavatel: JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor Exekutorský úřad Písek Prokopova 339/14 Písek, PSČ 397 01 Zpracovatel: ZNALEX, s. r. o. V Jámě 5 / 699 110 00 Praha 1 IČ: 260 99 306

V Praze dne 18. května 2012

Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu + 82 stran příloh bez krycích listů Počet vyhotovení:2 (1x zadavatel a 1x archiv znaleckého ústavu)

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby

SHRNUTÍ Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví společnosti BZM, a.s., zapsaných na LV 932, katastrální území Žleby, výrobní (skladový) areál v obci Žleby, pro účely dražby dle §336 a následující zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu, v platném znění. Pro tento úkol jsme byli ustanoveni znalcem usnesením č.j.: 117 EX 1043/12-26 ze dne 11.5.2012. Obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví společnosti BZM, a.s., zapsaných na LV 932, katastrální území Žleby oceňujeme k datu 30. 3. 2012 celkově částkou 8 913 000 Kč. Obvyklou cenu nemovitostí a jejího příslušenství stanovujeme bez zohlednění závad na 14 012 821 Kč. Cenu práv spojených s nemovitostmi stanovujeme na 0 Kč, protože dle zadavatele nejsou s nemovitosti spojena žádná práva. Cenu závad spojených s nemovitostmi stanovujeme na 5 100 000 Kč. Jedná se o náklady na odstranění starých ekologických zátěží. Jiné závady dle zadavatele nejsou s nemovitostmi spojené. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, dle zadavatele oceňujeme na 0 Kč. Obvyklou cenu nemovitostí a jejího příslušenství stanovujeme se zohledněním závad na 8 913 000 Kč. Výsledná obvyklá cena nemovitostí je 8 913 000 Kč.

Strana 2 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby OBSAH

A. Nález - všeobecné údaje a situace ...............................................................................4 1. Znalecký úkol .............................................................................................................4 2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ........................................................4 3. Cena obvyklá .............................................................................................................5 4. Předmět ocenění........................................................................................................6 4.1. Vlastník předmětu ocenění ..............................................................................................................6 4.2. Popis předmětu ocenění ..................................................................................................................6

5. Výběr metody ocenění ...............................................................................................8 5.1. Vlastní výběr metody – popis použité metody ocenění ...................................................................8

6. Místní šetření .............................................................................................................8 7. Datum ocenění...........................................................................................................8 B. Posudek – výpočty ........................................................................................................9 1. Ocenění srovnávací metodou ....................................................................................9 1.1. Postup výpočtu ................................................................................................................................9 1.2. Popis srovnávaných nemovitostí .................................................................................................. 11 1.3. Práva a závady spojené s nemovitostí ......................................................................................... 14 1.4. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou .............................................................................. 14 1.5. Závěr k ocenění porovnávací metodou ........................................................................................ 15

C. Závěr...........................................................................................................................16 D. Znalecká doložka ........................................................................................................17 E. Přílohy .........................................................................................................................18

Strana 3 z 18


A. NÁLEZ - VŠEOBECNÉ ÚDAJE A SITUACE 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví společnosti BZM, a.s. (dále také BZM, nebo společnost), zapsaných na LV 932, katastrální území Žleby. Jedná se o výrobní (skladový) areál v obci Žleby pro účely dražby dle §336 a následující zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu, v platném znění. Pro tento znalecký úkol jsme byli ustanoveni usnesením č.j.: 117 EX 1043/12-26 ze dne 11.5.2012 (příloha č. 1). Předmětem ocenění jsou nemovitosti uvedené v příloze č. 2 (Výpis z katastru nemovitostí, LV 932, katastrální území Žleby).

2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku • Kopie výpisu z katastru nemovitostí okres Kutná Hora, obec a katastrální území Žleby, LV 932 • Kopie katastrální mapy • Popis nemovitostí (využití, technický stav) • Smlouva o nájmu nebytového prostoru mezi BZM a.s. a Zdeňkem Koritarem ze dne 20.4.2009 • Smlouva o nájmu pozemku mezi BZM a.s. a Václavem Kolínským ze dne 21.1.2002 • Smlouva o nájmu bytu mezi BZM a.s. a Volodymyrem Filonenkem ze dne 30.9.2009 • Smlouva s vlastníky nemovitostí o podmínkách zřízení stavby a jejího provozu mezi BZM, a.s. a obcí Žleby ze dne 10.8.2009 • Fotodokumentace • Výpis z obchodního rejstříku společnosti BZM • Odhad nemovitostí č. 107-09-120 ze dne 9.5.2009 (pro účely komerčního úvěru ČSOB) • Doplňující informace sdělené vedením společnosti BZM • Mezinárodní oceňovací standardy IVS 1-4, C/P 1-8, 10, APG 1-3 • Bradáč, A., Fiala, J. a kolektiv – Rádce majitele nemovitostí, Linde Praha, a. s. 2006 • Dušek, D. – Základy oceňování nemovitostí, II. vydání, Oeconomica 2008 • Zazvonil, Z. – Porovnávací hodnota nemovitostí, Oeconomica 2006 Strana 4 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby • Ort, P. - Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006 • Archiv znalce, www.cenovemapy.cz, www.cnb.cz. www.justice.cz, nabídky realitních kanceláří na prodej nemovitostí, www.mapy.cz

3. Cena obvyklá Nejdříve uvedeme definici tržní hodnoty. V anglosaském světě se často definuje tržní hodnota s následujícím obsahem: „Fikce nejlepší ceny, kterou by bylo možné docílit k datu ocenění při prodeji nemovitosti bez jakýchkoli podmínek při platbě v hotovosti za následujících předpokladů:

Prodávající je ochoten prodat; Před datem ocenění byla dostatečně dlouhá doba k prodeji; Poměry na trhu nemovitostí a tržní ceny byly v předcházející době, kdy se uzavírala

kupní smlouva, identické s těmi k datu ocenění; Nabídky kupujících s osobními zájmy se nezohledňují; Obě smluvní strany znají k datu transakce všechny relevantní skutečnosti a jednají racionálně a bez nátlaku“

Naopak definice pojmu Verkehrswert, používaná v SRN, akcentuje stanovení hodnoty jako průměrně dosažitelné ceny: „Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možné dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováváno, v běžném obchodním styku, při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy.“ Dále uvádíme definici tzv. ceny obvyklé podle zákona o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě Strana 5 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby vyplývající z osobního vztahu k nim. V usnesení o ustanovení znalce je znalci uloženo ocenit nemovitosti a jednotlivá práva a závady cenou obvyklou. Dle ustanovení §336, zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu má znalec při ocenění postupovat podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997, o oceňování majetku. Dané ustanovení zákona o oceňovaní majetku stanoví, že se majetek oceňuje obvyklou cenou. Výsledkem našeho znaleckého posudku bude odhad obvyklé ceny.

4. Předmět ocenění 4.1. Vlastník předmětu ocenění Obchodní firma: Sídlo:

BZM, a.s. Praha 6, Národní obrany 37, PSČ 130 00

IČ: Datum zápisu:

610 58 262 10. dubna 1996

Předmět podnikání: -

Realitní činnost kovoobráběčství zámečnictví koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej

-

zprostředkovatelská činnost v oblasti obchodu činnost organizačních a ekonomických poradců vedení účetnictví

Základní kapitál:

15 560 000,- Kč

4.2. Popis předmětu ocenění Poloha nemovitostí a přístup k nemovitostem Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru obce Žleby, okres Kutná Hora, naproti zámku Žleby. V blízkosti se nachází vlakové nádraží, ze kterého vede do oceňovaného areálu vlaková přípojka, vlečka. Obec Žleby se nachází cca 6 km od Čáslavi. Přístup k areálu, ve kterém se oceňované nemovitosti nacházejí dobrý. Příjezd je po hlavní Strana 6 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby komunikaci procházející Žleby, nebo po kolejích zezadu areálu. V bezprostředním okolí se nenacházejí stavby obdobného určení. Areál není možné rozšiřovat, protože dispozice areálu je určena strmým srázem, nádražím a řekou Doubravou. Lokalita se pro areál obdobného určení jeví jako dobrá. Popis areálu Celý areál je oplocen se vstupem přes vrátnici od jihovýchodu pro nákladní vozidla anebo po kolejích od severozápadu. Celý areál je na ploše 27 307 m2. Vedle vrátnice je dvoupatrový bytový dům. Většina plochy areálu je zpevněná buď jako asfaltová komunikace, nebo jako betonová plocha. Výrobní a skladový areál je rozdělen na dvě hlavní části, které rozděluje částečně asfaltová a částečně betonová plocha. Jednu část tvoří vrátnice, na kterou navazuje objekt ubytovny s dílnami a garážemi a dále jednopatrové sklady a nevyužívaný objekt bývalé kotelny. Druhou část tvoří dvoupatrový výrobní objekt s navazující hlavní výrobní halou s přístavky a administrativní částí. Samostatnou část tvoří objekt skladu a bývalé kotelny v severní části areálu, která je od hlavní výrobní haly oddělena velkou zpevněnou manipulační plochou. Celý areál je na rovinatých pozemcích, které jsou převážně zpevněné. Všechny objekty jsou v technickém stavu odpovídajícím stáří a užívání. Areál je již dva roky opuštěný a prázdný, bez výroby a provozu. Areál nebyl po dva roky využíván a byly odvezeny všechny výrobní prostředky a stroje. Tím areál začal chátrat, což se projevilo zejména v prostorách ubytovny a hlavní výrobní haly. S opuštěním areálu souvisí i to, že objekty přestaly být vytápěny. Areál je napojen na kanalizaci, má vodovodní přípojku, přípojku plynu, je napojen na elektrorozvod. Oceňované nemovitosti jsou zapsané na výpisu z katastru nemovitostí katastrální území Žleby, LV 932 (viz. Příloha č. 1). Na výpisu z katastru nemovitostí jsou uvedena zástavní práva zákonná pro finanční úřad v Čáslavi a zástavní právo soudcovské pro Českou správu sociálního zabezpečení a to vždy na veškeré nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí. K oceňovaným nemovitostem nejsou zřízena věcná břemena.

Strana 7 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby Při ocenění nebyla zástavní práva brána v úvahu. 4.2.1. Pozemky Celkem je na LV zapsáno 20 pozemků o celkové výměře 27 307 m2. Převážně se jedná o pozemky typu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou rovinné, částečně se jedná o zpevněné manipulační plochy. 4.2.2. Stavby Celkem je na výpisu z katastru nemovitostí zapsáno 19 staveb, z nichž dvě jsou s číslem popisným. Stavby mají celkovou výměru 5 965 m2. Na výpisu z katastru nemovitostí jsou uvedena zástavní práva zákonná pro finanční úřad v Čáslavi a zástavní právo soudcovské pro Českou správu sociálního zabezpečení a to vždy na veškeré nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí.

5. Výběr metody ocenění 5.1. Vlastní výběr metody – popis použité metody ocenění Oceňovaný majetek není využíván. Již dva roky je areál prázdný a nevyužívaný. V minulosti byl využíván pro výrobu kovových palet a garáží. Ocenění bude provedeno metodou tržního porovnání.

6. Místní šetření Dne 8.3.2012 jsme provedli místní šetření za účasti zaměstnance společnosti BZM. Prohlídli jsme areál a nemovitosti a pořídili fotodokumentaci.

7. Datum ocenění Ocenění je provedeno ke dni vydání usnesení o jmenování znalce, tj. ke dni 11.5.2012 a to dle stavu k datu prohlídky areálu.

Strana 8 z 18


B. POSUDEK – VÝPOČTY 1. Ocenění srovnávací metodou Ocenění nemovitostí výrobního areálu bude provedeno metodou tržního porovnání oceňovaných nemovitostí s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji realitními kancelářemi. Vzhledem k specifičnosti budeme oceňovanou nemovitost porovnávat s nabídkami nejenom v okrese Kutná Hora, ale v celém regionu východních Čech. Nemovitosti oceňujeme jako celek, přičemž vycházíme z předpokladu, že hodnota souboru oceňovaných a srovnávaných nemovitostí je tvořena hlavně hodnotou staveb, tj. výrobních a skladových hal s administrativním zázemím. Proto nebudeme při ocenění samostatně oceňovat stavby a pozemky a budeme hodnotu souboru nemovitostí vnímat jako jeden celek. V případě, že některé srovnávané areály budou mít odlišné parametry ve složení staveb a jejich vybavení anebo bude areál vybaven dalšími stavbami, bude tato skutečnost zohledněna koeficienty.

1.1. Postup výpočtu Pro ocenění jsme využili aktuálních nabídek realitních kanceláří k prodeji obdobných areálů. Postup výpočtu byl následující: 1. V rámci internetových nabídek realitních kanceláří jsme nalezli několik nemovitostí s obdobným využitím a vybavením, jako je tomu u oceňovaných nemovitostí. Z nabídek nebylo zjištěno omezení vlastnických práv vztahujících se k nemovitostem. Výběr nabízených areálů byl omezen na region východních Čech. 2. Vybrané nemovitosti jsou podle našeho názoru srovnatelné v hlavních parametrech (technický stav, využití, apod.), ale v detailech se liší. Tuto skutečnost jsme zohlednili upravením jednotlivých nabídkových cen pomocí vhodně zvolených koeficientů. Jedná se o následující koeficienty: •

polohy – zda jsou oceňované nemovitosti umístěny na výhodnějším/atraktivnějším nebo méně výhodném místě, vzhledem k jeho dostupnosti od hlavních silničních tahů a poloze k větším městům

•

technického stavu – jaký je stav oceňovaných nemovitostí v relaci ke

Strana 9 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby srovnávaným nemovitostem •

přístupnost – zohledňuje, jak je areál dostupný pro růstné typy dopravy

•

vybavení – z pohledu oceňovaného objektu přihlížíme zejména k jeho technickým parametrům a uspořádání, k vybavenosti inženýrskými sítěmi, různou technikou, ostatními plochami, složením staveb a jejich vybavením apod.

•

využitelnosti – zohledňuje možnost celkového využití areálu a jednotlivých objektů vzhledem k jeho vybavenosti, umístění a rozsahu, znamená určitou atraktivitu pro případného investora

•

celkové plochy pozemku – zohledňujeme celkovou výměru pozemku v areálu

•

realizovatelné ceny -

volba tohoto koeficientu vychází ze skutečnosti, že

realizované prodejní ceny jsou obecně nižší než ceny nabídkové, tj. ceny pro vyjednávání. Koeficient je obecně různý u různých typů nemovitostí a může se lišit i v různých lokalitách. Tento koeficient jsme stanovili jednotně pro všechny nemovitosti nabízené k prodeji na úrovni 0,9. Tento koeficient vychází z našich zkušeností. Pomocí koeficientů byly přepočteny nabídkové/realizované ceny nemovitostí tak, aby byly vyloučeny odlišnosti v základních použitých charakteristikách při ocenění. Odhadované hodnoty koeficientů (kromě koeficientu realizovatelné ceny) vychází z toho, zda námi oceňovaný areál je v určitých vlastnostech lepší, horší či srovnatelný. Jedná se o náš subjektivní odhad podložený praxí a zkušenostmi. Pokud je srovnávaný areál v dané vlastnosti horší, přiřadili jsme koeficientu hodnotu kladnou, pokud je lepší, hodnotu zápornou a pokud srovnatelný hodnotu rovnu 0 %. 3. Nabídková/realizovaná cena srovnávaných nemovitostí byla převedena na 1 m2 užitné plochy a následně upravena výše uvedenými koeficienty. Takto získaná průměrná cena z 1 m2 plochy byla použita pro výpočet hodnoty oceňovaných nemovitostí. 4. Do výpočtu jsme nezahrnuli bytový dům, jehož hodnotu připočteme k hodnotě areálu. Obytný dům oceníme srovnávací metodou.

Strana 10 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby 1.2. Popis srovnávaných nemovitostí Srovnávaná nemovitost č. 1 – Brněnská, Hradec Králové Jedná se o komplex vytápěných hal pro výrobu či skladování se zázemím. Areál je z 70. a 80. let minulého století a v roce 1994 prošly stavby rekonstrukcí a původní stavby byly rozšířeny o nové části. Rozměr hal je 75 x 60 metrů a původní haly mají světlou výšku 4,3 metry a nové části hal 6,6 metrů. Součástí objektů je sociální zázemí, šatny, umývárny. Areál nemá dostatečné ostatní venkovní plochy. Předností areálu je lokalita, město Hradec Králové. Nabídková cena je 7 000 000 Kč. Srovnávaná nemovitost č. 2 – Lichkov, Králíky Jedná se výrobní areál v obci Lichkov v okrese Ústí nad Orlicí. Areál je nedaleko polských hranic, cca 5 km od obce Králíky a cca 15 km o Žamberka. Areál je přímo u hlavní silnice procházející obcí. Oplocený areál s pozemky o celkové výměře 20 000 m2 je napojen na železnici železniční vlečkou. Hlavní budova je třípatrová výrobní hala o celkové užitné ploše 2 564 m2 s tím, že jednotlivá podlaží jsou identická se světlou výškou cca 4,5 metru a jsou propojena nosnými výtahy. Další stavby jsou skladověvýrobního charakteru, nebo technického charakteru (kotelna). Celková zastavěná plocha je přibližně 5 500 m2 bez vedlejší drobných staveb. Součástí areálu je nefunkční pojezdový přepravní jeřáb a vlastní trafostanice. Nabídková cena je 6 900 000 Kč. Srovnávaná nemovitost č. 3 – Smiřice, Hradec Králové Výrobní areál se skládá z výrobních objektů a administrativní části, která má výměru 345 m2. V administrativní části jsou kancelářské prostory, šatny a sociální zařízení. Výrobní hala má tři propojené lodě (dvě lodě mají rozměry 54 x 15 metrů a jedna loď 17 x 15 metrů, se světlou výškou 6 metrů). V současnosti slouží haly k opracování dřeva a výrobě dřevěných výrobků. V rámci areálu je rovněž vlastní kotelna a trafostanice. Ostatní manipulační plochy mají výměru 3 745 m2. Areál je dobře přístupný po asfaltových komunikacích. Areál je nedaleko silnice E67 spojující Hradec Králové s Jaroměří. Nabídková cena je 5 500 000 Kč. Strana 11 z 18


Srovnávaná nemovitost č. 4 – Rudník, Trutnov Srovnávanou nemovitostí je bývalá továrna vhodná pro výrobu nebo skladování. Jedná se o několik na sebe navazujících objektů s hlavní třípatrovou budovou, jejíž součástí je i administrativní část. Objekt má rovněž podzemní podlaží sloužící ke skladování. Součástí každého podlaží je sociální zařízení a skladové prostory. Na hlavní objekt navazuje přízemní výrobní a skladovací budova s kancelářskými prostory a sociálním zařízením. Budovy jsou ve špatném technickém stavu. Areál disponuje rozsáhlými parkovacími a manipulačními plochami. Areál je dobře dostupný pro silniční dopravu a leží u silnice mezi Trutnovem a Vrchlabím. Nabídková cena je 13 490 000 Kč. Srovnávaná nemovitost č. 5 – Okružní, Hradec Králové Jedná se o výrobní halu sloužící k výrobě a skladování v atraktivní lokalitě u městského okruhu Hradce Králové. Technický stav objektu je dobrý. Užitná plocha pro výrobu a skladování je 4 200 m2 a celková plocha pozemku je 5 000 m2. Ostatní pozemky nelze využít pro manipulaci a skladování. Nabídková cena je 14 200 000 Kč. Srovnávaná nemovitost č. 6 – Zbraslavice, Kutná Hora Areál se dvěma výrobně skladovacími halami a velkými ostatními zpevněnými plochami. Areál se nachází v obci Zbraslavice, okres Kutná Hora. Areál je na okraji obce a je dobře přístupný po místních komunikacích. Ostatní plochy jsou zpevněny betonovými panely s tím, že tyto plochy jsou odkanalizovány. Areál je dle územního plánu v průmyslové zóně, ale 15 % plochy je možno použít pro zástavbu sloužící k bydlení. Nabídková cena je 4 200 000 Kč. Srovnávaná nemovitost č. 7 – Zásmuky, Kolín Areál bývalého pivovaru v centru obce (v těsném sousedství zámku) Zásmuky v okrese Kolín sestává z několika objektů. Komplex budov – hlavní budova, budova ke skladování, kotelna, menší přístavky, garáže a sklady – je určen pro potravinářskou

Strana 12 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby výrobu. Hlavní budova je pětipatrová a v letech 2003 a 2004 prošla kompletní rekonstrukcí. V hlavní budově je kromě rozsáhlých výrobně-skladovacích prostor také vrátnice a zázemí pro zaměstnance (šatny, sociální zařízení, jídelna a kuchyňka), kancelářské prostory, laboratoř. Objekt má nakládací rampu, agregáty chlazení, nákladní výtah. Technický stav nemovitostí je velmi dobrý. Celý areál je oplocen. Nabídková cena je 9 900 000 Kč. Srovnávaná nemovitost č. 8 – Dolní Branná, Vrchlabí Areál je v obci nedaleko Vrchlabí, při hlavní silnici. Hlavní budova areálu v Dolní Branné je třípodlažní využitelná pro lehkou výrobu nebo skladování. Hlavní budova je v dobrém technickém stavu a je využitelná pro lehkou výrobu nebo skladování, nebo pro nekomerční účely. Součástí areálu a prodeje je kromě hlavní výrobní budovy bytový dům se třemi bytovými jednotkami a samostatný rodinný dům v rámci areálu. Celková plocha pozemků je cca 3 500 m2. Součástí prodeje je bytový dům se třemi bytovými jednotkami a samostatný rodinný dům. S tohoto důvodu snižujeme nabízenou cenu o 2 000 000 Kč, o hodnotu, kterou stanovujeme pro bytový dům ve Žlebech. Důvodem snížení je, abychom vypočetli pouze hodnotu výrobního areálu, protože bytový dům ve Žlebech oceňujeme zvlášť (viz níže). Areál je na okraji obce a je dobře přístupný po místních komunikacích. Nabídková cena je 10 000 000 Kč. Srovnávaná nemovitost č. 9 – Březhrad, Hradec Králové Jedná se výrobní areál v obci Březhrad v okrese Hradec Králové. Areál je nedaleko Hradce Králové při silnici č. 37 spojující Hradec Králové a Pardubice (3 km od sjezdu). Areál je z hlediska dopravního a z hlediska polohy vůči Hradci Králové a Pardubicícm ve velmi atraktivní lokalitě v rámci obchodní zóny, v rámci které jsou obchody Quelle, BMW, Makro, Hornbach). Areál je oplocen s plochou 4 196 m2, z čehož 1 779 m2 je zastevěno s užitnou plochou 3 810 m2. V rámci areálu jsou čtyři budovy, z nichž hlavní budova je čtyřpodlažní s nákladní rampou, nákladním výtahem, s plochou každého patra 800 m2, v rámci kterého je zázemí a kancelářemi. Areál má dostatek zpevněných asfaltových ploch i pro kamionovou dopravu. Nabídková cena je 11 900 000 Kč.

Strana 13 z 18


Nabídky realitních kanceláří jsou uvedeny v příloze č. 3. Porovnáním byla získána upravená průměrná cena za 1 m2 užitné plochy výrobního areálu ve výši 2 014 Kč. Celková užitná plocha výrobních a skladových ploch u oceňovaných nemovitostí je 5 965 m2. Námi stanovená cena nemovitostí areálu bez rodinného domu je 12 012 821 Kč. Porovnáním cen nabízených rodinných domů v daném místě stanovujeme na 2 000 000 Kč. Cenu jsme stanovili porovnáním s nabízenými rodinnými domy ve Žlebech. Dle našeho názoru nabídka domu ve Žlebech a okolí převyšuje poptávku a nabízené ceny nebudou ceny realizační. Námi stanovená cena vychází z dispozice domu, velikosti, polohy, atraktivity a technického stavu. Dům je větší, než podobné nabízené domy, což snižuje cenu domu na metr užitné plochy. Porovnávané nemovitosti jsou v příloze č. 4. Cena oceňovaných nemovitostí s příslušenstvím je 14 012 821 Kč. Výpočet je uveden v příloze č. 5. Ve výpočtu jsou zohledněny odlišné charakteristiky porovnávaných a oceňovaných nemovitostí.

1.3. Práva a závady spojené s nemovitostí Dle sdělení vlastníka nemovitostí nejsou s oceňovanými nemovitostmi spojena žádná práva. Od zadavatele jsme obdrželi materiál vypracovaný společností K2H s.r.o. v dubnu 2012, který stanovuje ceny eliminace ekologické zátěže v areálu závodu Transpa společnosti Paleten s.r.o. (oceňovaném areálu). Materiál uvádíme v příloze č. 6. Společnost K2H s.r.o. stanovila náklady na staré ekologické zátěže na částku 5 100 000 Kč bez DPH. Pro stanovení závad spojených s nemovitostmi přebíráme odhadovanou částku 5 100 000 Kč. Jiné závady spojené s nemovitosti jsme nezjistili a zadavatele nás na jiné případné závady neupozornil. Závady spojené s nemovitostmi stanovujeme na 5 100 000 Kč. 1.4. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou Zadavatel nám sdělil, že s nemovitostmi je spojeno několik smluv. Jedná se o následující smlouvy: • smlouva o nájmu bytu mezi BZM a.s. a Volodymyrem Filonenkem ze dne Strana 14 z 18

BZM, a.s., ocenění nemovitostí, Žleby 30.9.2009 (příloha č. 7). Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, ale smlouvu je možné vypovědět. Proto se dle našeho názoru nejedná o závadu z ekonomického hlediska a její hodnotu tak stanovujeme na 0 Kč. • smlouva o nájmu nebytového prostoru mezi BZM a.s. a Zdeňkem Koritarem ze dne 20.4.2009 (příloha č. 8). Předmětem nájmu je kůlna/garáž s výměrou 19 m2. Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, ale smlouvu je možné vypovědět. Proto se dle našeho názoru nejedná o závadu z ekonomického hlediska a její hodnotu tak stanovujeme na 0 Kč. • smlouva o nájmu pozemku mezi BZM a.s. a Václavem Kolínským ze dne 21.1.2002 (příloha č. 9). Předmětem nájmu je pozemek s výměrou 27 m2. Smlouva je uzavřena na dobu určitou, do 31.12.2003. Dle obdržených podkladů je již smlouva neúčinná a nájemní vztah netrvá. Současně jsme však obdrželi oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 29.9.2008 a dále ze dne 9.9.2009, ve kterých se píše o nájmu v bytě č. 1 a nikoliv o pozemku. Nevíme o nájemní smlouvě k bytu uzavřené s panem Václavem Kolínským. Protože nemáme doklad o nájmu bytu a nájem pozemku dle obdržených podkladů skončil, dle našeho názoru se nejedná o závadu na nemovitostech. • smlouva s vlastníky nemovitostí o podmínkách zřízení stavby a jejího provozu mezi BZM, a.s. a obcí Žleby ze dne 10.8.2009 (příloha č. 10). touto smlouvou byla zbudována kanalizace pod částí příjezdové cesty k bytovému domu a dvěma budovám areálu. Z ekonomického hlediska se nejedná o závadu, naopak to nemovitosti zhodnotilo. S nemovitostmi spojené závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, oceňujeme na 0 Kč. 1.5. Závěr k ocenění porovnávací metodou Cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí stanovujeme metodou porovnávací na principu tržních cen. Porovnáním nabízených/prodejních cen nemovitostí jsme dospěli k ocenění nemovitostí. Cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí stanovujeme porovnávací metodou zaokrouhleně na celé tisíce na úrovni 8 913 000 Kč (14 012 821 – 5 100 000). Výsledná cena je 8 913 000 Kč. Oceňované nemovitosti jsme při místním šetření prohlédli a zdokumentovali fotografiemi. Fotodokumentaci uvádíme v příloze č. 11.

Strana 15 z 18


C. ZÁVĚR Obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví společnosti BZM, a.s., zapsaných na LV 932, katastrální území Žleby oceňujeme k datu 30. 3. 2012 celkově částkou 8 913 000 Kč. Obvyklou cenu nemovitostí a jejího příslušenství stanovujeme bez zohlednění závad s nemovitostmi spojenými na 14 012 821 Kč. Cenu práv spojených s nemovitostmi stanovujeme na 0 Kč, protože dle zadavatele nejsou s nemovitosti spojena žádná práva. Cenu závad spojených s nemovitostmi stanovujeme na 5 100 000 Kč. Jedná se o náklady na odstranění starých ekologických zátěží. Jiné závady dle zadavatele nejsou s nemovitostmi spojené. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, dle zadavatele oceňujeme na 0 Kč. Obvyklou cenu nemovitostí a jejího příslušenství stanovujeme se zohledněním závad na 8 913 000 Kč. Výsledná obvyklá cena nemovitostí je 8 913 000 Kč.

Strana 16 z 18


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 20. října 2006, Čj. 245/2006-ODS-ZN/2 a rozhodnutím Ministryně spravedlnosti České republiky ze dne 19. 1. 2010, čj. 252/2009OD-ZN pro znaleckou činnost v oboru: Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro • • • • • • • • • • • •

oceňování podniku a jeho části, oceňování cenných papírů, majetkových účastí a obchodních podílů, oceňování finančního a nehmotného majetku, oceňování pohledávek, účetnictví a inventarizace, finanční expertiza posuzování přeměn obchodních společností a družstev (fúze, rozdělení, převod jmění na společníka a změna právní formy) oceňování nemovitostí studie reálnosti investičního záměru analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku posuzování škod vypracování posudků podle právních předpisů o insolvenci.

ZNALEX, s. r. o., se sídlem v Praze 1, V Jámě 5/699 za znalecký ústav:

..................................................... Mgr. Ing. Luděk Carbol, jednatel

Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 398/18/2012.

Strana 17 z 18


E. PŘÍLOHY 1. Usnesení o jmenování znalce č.j.: 117 EX 1043/12-26 ze dne 11.5.2012 – 2 listy 2. 3. 4. 5.

Výpis z katastru nemovitostí, LV 932, katastrální území Žleby – 18 listů Nabídky realitních kanceláří prodeje výrobně-skladových areálů – 9 listů Nabídky realitních kanceláří prodeje rodinných domů – 2 listy Výpočet – 1 list

6. Posudek na stanovení ceny eliminace staré ekologické zátěže v areálu – 17 listů 7. Smlouva o nájmu bytu mezi BZM a.s. a Volodymyrem Filonenkem ze dne 30.9.2009 – 4 listy 8. Smlouva o nájmu nebytového prostoru mezi BZM a.s. a Zdeňkem Koritarem ze dne 20.4.2009 – 6 listů 9. Smlouva o nájmu pozemku mezi BZM a.s. a Václavem Kolínským ze dne 21.1.2002 – 4 listy 10. Smlouva s vlastníky nemovitostí o podmínkách zřízení stavby a jejího provozu mezi BZM, a.s. a obcí Žleby ze dne 10.8.2009 – 5 listů 11. Fotodokumentace – 14 listů Celkem 82 listů příloh bez krycích listů.

Strana 18 z 18

No title

Recommend Documents