AKTUALIZACE č. 1 k ZP č. 952/026/2016 o ceně nemovitostí na LV č. 463 v k.ú. Tchořovice
Objednavatel znaleckého posudku:
BFT Management, a.s. V Olšinách 16/82 10000 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Ocenění se provádí pro účely insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 14.2.2016 znalecký posudek vypracoval:
Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Lužnicí
Počet stran: 18 včetně titulního listu, bez příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí dne 14.2.2016
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vytvoření aktualizace znaleckého posudku na
- nemovitosti na LV č. 463 v k.ú. Tchořovice - cenou zjištěnou, dle vyhlášky Ministerstva financí č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. - cenou v čase a místě obvyklou
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Nemovitosti na LV č. 463 v k.ú. Tchořovice Tchořovice 388 01 Tchořovice Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Tchořovice Katastrální území: Tchořovice Počet obyvatel: 240 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 165,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.7.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - informace z evidence ČUZK, - snímek katastrální mapy, - snímek ortofotomapy,
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Miloslava Řiská, Tchořovice 58, 388 01 Tchořovice, vlastnictví: výhradní Miloslava Řiská, Tchořovice 58, 388 01 Tchořovice, vlastnictví: výhradní
Vlastnické údaje jsou zřejmé z evidence ČUZK pro k.ú. Tchořovice, které již nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace ke stavbám. Znalec vycházel z informací poskytnutých vlastníkem, nekontroloval je, neboť toto nebylo v možnostech znalce. Přijal tyto informace jako pravdivé, relevantní a nadále je nezkoumal.
7. Celkový popis nemovité věci S ohledem na skutečnost, že se jedná o aktualizaci ZP č. 880/134/2015 není v této aktualizaci již uváděn popis nemovitostí a nejsou dokládány přílohy. Tato aktualizace navazuje na ZP č. 880/134/2015, je neoddělitelnou součástí a vychází z něj.
3
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zastavěná plocha a nádvoří 2.2. Pozemek ve funkčním celku 2.3. Pozemky zemědělské 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
4
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - cca ve vzdálenosti 50 m se nachází vodní plocha s převýšením terénu cca 1,5 m
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
I II III
-0,04 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,855 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 5
s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,898
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 126 let 1 994,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 12,80*6,90 1. NP - zápraží: 4,70*2,30 Zastřešení sedlem: 12,80*6,90 Zastřešení pultem: 4,70*2,50 Název podlaží 1. NP: 1. NP - zápraží: Zastřešení sedlem: Zastřešení pultem:
Zastavěná plocha 88,32 m2 10,81 m2 88,32 m2 11,75 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (12,80*6,90)*(3,70) 1. NP - zápraží: (4,70*2,30)*(2,60) Zastřešení sedlem: (12,80*6,90)*(3,10/2) Zastřešení pultem: (4,70*2,50)*(1,10/2) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
88,32 m2 10,81 m2 88,32 m2 11,75 m2
Konstrukční výška 3,70 m 2,60 m 3,10 m 1,10 m
= = = = =
326,78 m3 28,11 m3 136,90 m3 6,46 m3 498,25 m3 6
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,26
88,32 m2 199,20 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Chlívek 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 1012 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 126 let: s = 1 - 0,005 * 126 = 0,370 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
III III II
0,03 0,02 -0,05
I I
-0,08 -0,10
I I III
0,00 -0,05 0,05
III
0,01
III V
0,00 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,180
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,855 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 994,- Kč/m3 * 0,180 = 358,92 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 498,25 m3 * 358,92 Kč/m3 * 0,855 * 1,050= 160 546,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
160 546,33 Kč
7
1.1.2. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 1.NP 11,50*7,20 Zastřešení sedlem 11,50*7,60
[m2] 82,80 87,40
= =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 82,80 m2 87,40 m2 170,20 m2
Podlaží 1.NP Zastřešení sedlem Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,70 m 3,10 m
577,30 / 170,20 170,20 / 2
Součin 306,36 270,94 577,30 = 3,39 m = 85,10 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 1.NP (11,50*7,20)*(3,70) Zastřešení sedlem (11,50*7,60)*(3,10)
= =
306,36 m3 270,94 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP Zastřešení sedlem Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 306,36 m3 270,94 m3 577,30 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů
Provedení kamenné smíšené chybí dřevěný vázaný bobrovka dvouvrstvá chybí chybí
Hodnocení standardu S S C S S C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 8
8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí
C X C C S C P X C C X X X X X X X C X
chybí chybí dřevěná chybí udusaná hlína chybí chybí
chybí
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] S S C S S C C C X C C S C P X C C X X X X X X X C X
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 13,20 30,40 0,00 7,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 57,83 9
Koeficient vybavení K4:
0,5783
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
577,30 m3 * 1 838,51 Kč/m3
= * * * * * * =
2 231,0,9390 0,9976 0,9195 0,5783 0,8000 2,0680 1 838,51
=
1 061 371,82 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 126 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 126 / 130 = 96,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 159 205,77 Kč 0,898 142 966,78 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
142 966,78 Kč
+ + = * * =
9 750,- Kč 3 810,- Kč 13 560,- Kč 0,8000 2,3180 25 145,66 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 6,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
10
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 126 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 126 / 130 = 96,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
85,0 %
+ = * * = * =
* =
0,150 3 771,85Kč
2 054,- Kč 2 054,- Kč 0,8000 2,3180 3 808,94 Kč 0,150 571,34 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
571,34 Kč 4 343,19 Kč 0,898 3 900,18 Kč
Studna - zjištěná cena
=
3 900,18 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek zastavěná plocha a nádvoří Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vysoká hladina spodní vody
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,02
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,980 i=1
11
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,855 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 0,980 * 1,050 = 0,880 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 165,Parcelní číslo 64
Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 442,00 442,00
Index
Koef.
0,880
Upr. cena [Kč/m2] 145,20
Jedn. cena [Kč/m2] 145,20
Cena [Kč] 64 178,40
m2
64 178,40
Pozemek zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena
=
64 178,40 Kč
2.2. Pozemek ve funkčním celku Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vysoká hladina spodní vody
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,02
č. I
Pi -0,06
V
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se
12
spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek lze realizovat pouze s RD 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - cca ve vzdálenosti 50 m se nachází vodní plocha s převýšením terénu cca 1,5 m
II
0,00
I I
-0,04 -0,30
III
0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,570
i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek lze I realizovat pouze s RD
Pi 1,01 0,03 0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 -0,01 0,00 0,00 -0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,747 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,570 * 0,980 * 0,747 = 0,417 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
13
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 165,Název
Typ
§ 4 odst. 1 TTP - zahrada Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 570,00 570,00
Parcelní číslo 59/10
Index
Koef.
0,417
Upr. cena [Kč/m2] 68,80
Jedn. cena [Kč/m2] 68,80 2 m
Cena [Kč] 39 216,39 216,-
=
39 216,- Kč
Pozemek ve funkčním celku - zjištěná cena
2.3. Pozemky zemědělské Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
orná půda
2394
trvalý travní porost
2405
53201 55001 53204 53211 53204
Výměra [m2] 4 262,00 3 890,00 4 553,00 4 324,00 2 826,00
53211 6 371,00 55001 1 275,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 27 501,00 m2 Pozemky zemědělské - zjištěná cena
40 % 40,00 %
JC [Kč/m2] 6,61 7,12 4,47 5,75 4,47 5,75 7,12
Úprava [%] 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00
UC [Kč/m2] 9,25 9,97 6,26 8,05 6,26
40,00 40,00
8,05 9,97
Cena [Kč] 39 423,50 38 783,30 28 501,78 34 808,20 17 690,76 51 286,55 12 711,75 223 205,84
=
223 205,84 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47
14
Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
146 700,00 1 012,00 250,00 36 240,12 0,065 2 355,61 2 355,61 Kč
15
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
160 546,30 Kč 142 966,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
307 413,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zastavěná plocha a nádvoří 2.2. Pozemek ve funkčním celku 2.3. Pozemky zemědělské
64 178,40 Kč 39 216,- Kč 223 205,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
326 600,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
2 355,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
2 355,60 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
3 900,20 Kč
636 369,10 Kč
636 369,10 Kč
636 370,- Kč
slovy: Šestsettřicetšesttisíctřistasedmdesát Kč
16
II. ZJIŠTĚNÍ CENY V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2, odst. 1 popsán „Způsob oceňování majetku a služeb“ takto : (1)
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec neosobuje licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně okolo údaje, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Stanovení obvyklé – tržní ceny RD bylo v rámci této aktualizace, prověřeno a byly prozkoumány některé obdobné prodeje - nabídky v lokaci v roce 2016. S ohledem na skutečnost, že trh s obdobnými nemovitostmi nejeví zásadní vývoj a stagnuje, s ohledem na skutečnost, že obdobné nemovitosti se obtížně a dlouho realizují, znalec naznává cenu obvyklou, odhadnutou v roce 2015, za cenu obvyklou pro předmětnou nemovitost i pro rok 2016.
D. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny objektu RD a zem.poz. ve Tchořovicích pro rok 2016 a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětným nemovitostem, by se cena (RD s pozemky a dále pozemky zemědělské) v čase a místě obvyklá mohla pohybovat okolo částky
670 000,- Kč
17
Ve Veselí nad Lužnicí dne 14.2.2016 Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Lužnicí
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 952/026/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 026/2016.
18
