-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1902/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1 v ul. Tachovská 1383/63 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.p. 3617 a 3618 vedených jako zastavěná plocha a nádvoří v obci Plzeň - Bolevec.
Objednatel posudku:
JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Pod Vrchem 51 312 00 Plzeň
Účel posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzň - město č.j. 74 EXE 2006/ 2011- 14 sp. zn. 064EX-369/11 -50
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 12. 9.2012 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 13. 9.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) bytové jednotky s podílem na společných prostorech a pozemcích vedených jako zastavěná plocha a nádvoří obci Plzeň, kat území Bolevec, okres Plzeň město kraj Plzeňský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 1 Adresa nemovitosti: Tachovská 1383/63 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec 168 808 Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.9. 2012 za přítomnosti soudního znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 14012, LV 2875 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vacek Pavel, U Trati 346/53, Plzeň 3, Jižní Předměstí.
6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření viz příloha.
-37. Celkový popis nemovitosti Město Plzeň je krajským městem s kompletní občanskou vybaveností. Nemovitost se nachází v části obce Bolevec v zástavbě panelových bytových domů. V okolí nemovitosti je základní a mateřská škola, sportovní areál, bazén, nákupní centrum, lékař ale i lesy a rybníky. Zastávky MHD jsou vzdáleny do 10 min chůze. Parkovací možnosti jsou špatné. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Oceňovaná nemovitost je panelový bytový dům o 12 nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží s výtahem, který byl postaven v roce 1980 a v roce 2008 byl zateplen a byla vyměněna okna za plastová. Samotná bytová jednotka se nachází v I. NP a je o velikosti 3 +1 s předsíní koupelnou a WC. K bytu přináleží sklepní kóje umístěná v 1. PP. Byt je po kompletní rekonstrukci bytového jádra, které je ze sádrokartonu, koupelna s vanou, podlahy lamino a dlažby. Příslušenstvím bytu jsou podíl na společných částech domu, podíl na pozemcích a sklepní kóje. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 1 b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 1 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň 32 roků Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 27 041,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: podlahová plocha bytu:
=
74,00 m2
Podlahová plocha bytu:
=
74,00 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje:
=
1,25 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
1,25 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,25 m2 * 0,10 =
74,00 m2 0,13 m2
Podlahové plochy - celkem:
74,13 m2
=
-5Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci:
č.
Vi
III II II II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
č.
Pi
III II III II I II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,02
1,00
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 1,00 = 1,040 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Byt zatížen exekucí. 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,930 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,040 * 0,980 * 0,930 = 0,948 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 27 041,- Kč/m2 * 0,948 = 25 634,87 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 25 634,87 Kč/m2 * 74,13 m2 = 1 900 312,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
1 900 312,91 Kč
-6Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 188 662,49 Kč Spoluvlastnický podíl: 758 / 142 182 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 188 662,49 Kč * 758 / 142 182 = + Bytová jednotka č. 1 - zjištěná cena
6 336,99 Kč
=
1 906 649,90 Kč
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 253,00 800,00 253,00 800,00
stp 3617 stp 3618 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 202 400,202 400,404 800,-
10 % 10 % + * * =
40 480,445 280,1,2480 2,1390 1 188 662,49 1 188 662,49 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 1
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
=
1 906 649,90 Kč
1 906 650,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízená bytová jednotka v Plzni – Bolevci ul. Tachovská. Dům po revitalizaci (zateplen, plastová okna, nový výtah). Byt o velikosti 3+1 s lodžií a sklepem (76 m2) se nachází ve 12. NP a je po kompletní rekonstrukci včetně omítek a podlah. Nabídková cena včetně provize RK je..............................1 690 000,-Kč 2. Nabízená bytová jednotka v Plzni ul. Tachovská o velikosti 3+1 (68 m2). Byt se nachází v 1. NP a je po kompletní rekonstrukci (bytové jádro, podlahy, omítky, radiátory). Dům po revitalizaci. Nabídková cena včetně provize RK je …………………….1 570 000,- Kč 3. Prodaná bytová jednotka v Plzni ul. Tachovská o velikosti 3+1 s lodžií (68 m2) po rekonstrukci bytového jádra a podlah. Byt je v 2. NP. Dům je po revitalizaci (zateplen, plastová okna) Byt byl prodán za …………………………………………..1 500 000,- Kč.
ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými byty o velikosti 3+1 po rekonstrukci je nutné přihlédnou k přesycenému trhu s nemovitostmi, klesajícímu zájmu o nemovitosti a k umístění bytu v domě ( 1. NP bez lodžie), proto lze cenu obvyklou pro byt v ul. Tachovská 1383 s příslušenstvím a pozemky stanovit v místě a čase na částku………….1 500 000,- Kč.
-8Ve Vejprnicích, 13. 9.2012 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1902/2012 znaleckého deníku.
