ZNALECKY POSUDEK č.3681014-412015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti - rodinný dům čp. 38 s příslušenstvim a pozemky st. 24, pč. 39 a pč. 13S2l3, dále pozemky pč. 132613, 1326/15,1326116,174418,1744t10, t744t1l a 1744l|4 vše zapsané na LY č. 24 prov kú Třebouň, obec Toužim, okres Karlory Vary
cj. KSPL 27INs
Účel posudku:
Objednavatel posudku:
3175012013
insolvenční řízení, dražba, exekuce
JUDr. Věra §edloňová Insolvenčnísprávkyně Sudoměřská 43 130 00 Praha 3
Posudek vypracoval:
Znalecký ústav - nemovitosti ČR, s.r.o. Nad Svahem 20 l40 00 Praha 4 - Krč
Posudek obsahuje l5 stran a předává sé objednavateli ve 3 vyhotoveních.
V Praze dne |5.02.2015
36a
()(llilJ()b\)kljcťIl\ _ftldili:l(du čLl,]i3 liťbouí']::1)l]/clnl.\ \'Ňll
OBSAH
:
l'ř.h(llll1. obac ](ltr)i|ll
/01+-2/20l5
.i].lcrKxrIo!\ \'xr\
36a/or+-?/2015
(;L]]:liohrlkiJ;cll)
1.
- r,rililrrli cur;: i;;.
]ll
li.boL,l': l; lrzrnll,r r krl '|'irh,u:i, obec lotž]nl , rlkrc. K.t,lo,,r \llr:r
ÚvoD
1.1. Rozsah ocenění Předmětem ocenění je odhad obvyklé ceny nemovitostí - rodinný dům čp. 38 s příslušenstvím a pozemky st. 24, pč. 39 a pč. l352l3, dále pozemky pč. 132613, 1326/15, 1326116, l744l8, l744/l0, |744/l| a l744l14 vše zapsané na LV č. 24 pro v kú Třebouň, obec Toužim , okres
Karlovy Vary. Odhad ceny obvyklé je zpracovaný pro účelyinsolvence, exekuce a případné
následné dražby. Objednatelem je insolvenční správce JUDr, Věra Sedloňová. oceněníje provedeno podle zákona č. 'l5|ll997 Sb. o oceňování majetku k datu 15.02.2015.
1.2. Způsob oceněni
Obryklá cena je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskynutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažuj í všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby, Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajicího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. osobními poměry se rozumějí zejména vaahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí hodnota přikládaného majetku nebo službě vyplývající z osobního vaahu k nim.(definice dle zákon o oceňování majetku č. l5 l /l997 Sb,) Cenou obvyklou je odhadnutá částka, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi prodejcem a kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany byly informované, jednaly rozvážně a bez nátlaku (schválená definice IVSC/TEGoVA, Evropské
oceňovací standardy). Věcná hodnota (časová hodnota věci);|e reprodukční cena věci sníženáo přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměř9né intenzity používání,ve výsledku pak sníženáo případné náklady na opravu vážných závad, kíeréznemožňujíokamžitéužívánívěci. Kde reprodukčnícena je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. U novostaveb je reprodukčnícena rovna pořizovací ceně. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanové úrokové sazbě uložit, aby úroky ztéto jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možnétuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je hodnota, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem nabízeným nebo zobchodovaným v průběhu posledního roku.
1.3.
Právní stav
Na LV č.24jsou v části C uvedené zápisy : zástavní práva exekutorská zástavni práva soudcovská zástavni práva z rozhodnutí správního orgánu zástavní práva smluvní. zahájeníexekuce exekučnípříkazy k prodeji nemovitosti a nařizeni exekuce. Uvedená omezení se vztahují na všechny nemovitosti zapsané naLY č.24 pro kú Třebouň. Ocenění nemovitostí je provedeno bez ohledu na uvedená omezení vlastnictví.
-
3a,alaI4-2/2o15 (,tL]]iIiiobrrkiccclr
- l'r,il]nrr( durr;
j:l, ]lJ )icboLrrj
i tlozcl:lIr r kil
]'řri\,Uli, obť! ]{!už]n].o1.r.sKirllo\t
\3i!
úolrn
2. zÁKLADNí
2.1. Výchozí data Adresa nemovitosti
List vla§tnictví : vlastník nemovitosti Údaje o pozemcích
katastrální území Třebouň obec Toužim okres Karlovy Vary
:
:
:
24 Mikeš Martin, Třebouň 38, 364 01 Toužim st.24 zasíavěná plocha a nádvoří o výměře 825 m2 pč. 39 trvalý travní o qy'měře 548 m2 pč. 1326/3 trvalý travní porost o výměře 8.448 m2 pč. 1326115 trvalý travní porost o výměře 7.150m2 pč. 1326116 trvalý travní porost o výměře 8.605 m2 pě. l352l3 trvalý travní porost o výměře 2.677 m2 pč. |74418 ostatní o l"ýměře 3.847 m2
porost
plocha
pč. 1744/|0 ostatní plocha pě. 1744/11 ostatní plocha pč, 1744l14 ostatní plocha
o výměře 2.459 m2 o výměře 2.226 m2 o výměře 143 m2
2.2. Podklady pro vypracování ocenění
2.2.1. Yýpísz katastru nemovitostí I-V e.t4 pro kú Třebouň ze dne 20.06.2014 2.2.2. Snímek katastrální mapy pro kú Třebouň - náhled na www,cuzk.cz 2.2.3. Mistni šetření dne 27.01.2015 2.2.4. Zákon č. l51ll997 o oceňování majetku 2.2.5. Zákon č.26/2000 Sb. o veřejných dražbách 2,2.6. Zákon č. 18212006 Sb. o insolvenci 2.2.7. Zákon č. l5ll|997 o oceňování majetku 2.2.8. Databáze znalců znaleckého ústavu a server www.sr eality.cz
3. PoPIs NEMovITosTI 3.1.
Místopis
Toužim je město
počtem ob},vatel cca 3.800. Nachází se při silničníkomunikaci č, 20 směřující z Bečova nad Teplou do plzně. od okresního města karlovy vary je vzdáleno cca 20 km jižnímsměrem, od plzně cca 50 km. ve městě je autobusové nádraii i vlá[ove nad ražíČD. v místě je provedeno kompletní zasíťováníinženýrskými sítěmi (veřejný vodovod, kanalizaoe, plyn, elektro, telefon). s
j6q011-z/2oIs a)(lil.(]ol\\i\l.tťťn\,L(,rlinnialunlčl),]slřť5oLlI"lil1)o7ali]l\r;, liuil,-Lj i,hťťj,,U,rlln ,,Ir.. (,
\\ \'lli\
Třebouň je sídlo spadajícísprávou pod město Toužim, nachází se ve vzdálenosti cca 3 km od Toužimi při komunikaci č. 20, V sídle je pouze hospoda, je provedený rozvod elektro a veřejného vodovodu. Dopravní dostupnost zaj išt'uje bus. Jedná se o odloučenou část obce.
3.2. Předmět ocenění Předmětem oceněníje odhad obvyklé ceny nemovitostí - rodinný dům čp. 38 s příslušenstvím a pozemky st. 24, pč. 39 apč, l352l3, dále pozemky pč.132613"t326/l5, 1326116,174418, l744ll0, l744lll al744/l4vše zapsané na LV č.24 pro v kú Třebouň, obec Toužim, okres
Karlovy Vary. Nemovitosti netvoří jeden funkčnícelek. Rodinný dům čp. 38 s příslušenstvím a pozemky st. 24, pč.39 a pč. l352l3 je situovaný na l"ýchodním kraj i ástavby obce Třebouň. Pozemky pč. l744l8, 1744110, |744ll1 a l744ll4 jsou situované na jihovýchodním kaji zástavby obce, jedná se o pozemky u kravína a seníku (stavby a zastavěné plochy nejsou předmětem ocenění).
Pozemky pě. 132613, 1326l15, l326116 jsou situované na severozápadním kraj i zástavby obce, jedná se o pozemky zemědělského charakteru. 3.2.1. Rodinný dům čp. 38 s příslušenstvíma pozemky st,24, pč.39 apč. l352l3 je situovaný na východním kraj i zástavby obce Třebouň. Příslušenství tvoří stodola, kolna, vchodové přístřešky a venkovní úpravy - jímka, přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení včetně vstupních vrat a Vrátek. Na pozemcích .isou náletové neudržované trvalé porosty. Nemovitost jako celek není několik let,trvale uživaná, sítě jsou odpojené, interiér domu .je poškozený. ve stavu k celkové opravě. Jedná se o samostatně stojícíobjekt zděné nosné konstrukce vystavěný před cca l00 lety. Před cca l0 lety byla zahájena oprava (výměna střešní krytiny, oken, dveří, podlah, instalací, GO sociálních zařizení, zaíepleni fasády) včetně vestavby obyného podkroví s prodloužením do navazující bývalé stodoly. Oprava však byla provedena nekvalitně a z důvodu delšídoby neužívánídomu je jeho stav před nutnou rekonstrukcí. Dům je třípodlažní- je podsklepený malým sklepem, má přizemí a dvě ob}tná podkroví, kde ani jedno podkoví nesplňuje v,ýšku danou vyhláškou ě.26812009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Půdorysný tvarje obdélníkoqi se dvěma přistavěnými obdélníkoq/mi vstupními částmi. Ze dvora je po samostatném venkovním schodišti přístupná druhá vestavba podkroví nad částí stodoly. Podrobný popis provedení konstrukcí a vybavení domu je uveden v následujícím textu. Na obytnou část v podélném směru navazuje stodola.
Dispozice obsahuje : l.PP sklep l.NP dvě vstupní části, chodba, obývací pokoj, kuchyň, koupelna s WC, kotelna 2.NP hala, tři pokoje, koupelna s WC (světlá wýška 2,08 m)
36a/071"? (').iil.J oi!\!ii:a
jťll\ -l!)JínniJuiIaF ]s
l:!borLíj i] l)ó.,.lllj,) \ i,.i I'řcb.llii. obc. 1lt!)iN].olía\K:]iIo\\ \'itl\
samostatně přístupné podkrovi obyný pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje dva pokoje (nízká světlá qýška)
2.NP 3.NP
Zastavěná pfocha 1. NP obestavěný prostor
s
vlastní koupelnou a WC
2L0,96 m2 1.399,14 m3
Dispozice
4+ ]_
konstrukcí a
rodinného dornu
a
38:
Konstrukce a wybavení 0J_ základy, zemní práce Základové pasy včetně ízolace proti zemní vlhkosti 02 Svislé konstrukce - masiwrrí smíšenézdivo 03 Stropy - s rownlími a zešikmenými podhledy 04 Zastřešení - sedlová střecha 05 Krytíny střech - plechová 06 Klempířskékonstrukce - z pozinkovaného plechu kompletní 07 Vnitřní omítky - hladké Štukové 08 Fasádní omítky - částečnězateplená fasáda 09 Vnéjšíobklady - chybí 10 VnitŤní obklady - koupefny, \iÝC 11 Schody - dřevěné 12 Dveře - dřevěné do ocelových zárubní 13 Okna - dŤevěná Euro 14 Podlahy obyt. místností - prkenné, plovoucí J_5 Podlahy ostat. místností -keramická dlažba 16 Vyt,ápění - Út na tůhá pa]_iva _ pouze rozvody 17 Elektroins talace - 22o/38o v 18 Bleskosvod - osazený 19 Rozvod vody - rozvod, studené i teplé vody 20 zdroj t,eplé vody - malé elektrické průt,okové Óhřívače 21 hstalace pl)mu - chybí 22 Kana1izace - z kuchyně, WC, koupelen 23 Vybavení kuchyně - chybí 24 Hygienické rrybavení - vana/ sprchor,.lý kout, um}íwadla 25 záchad - splachovací v koupe}nách 26 ostatní - krb eden funkčnícelek s rod
ela s:L. 24 zastavěná plocha a nádvoří pč. 39 trvalý trar,ryrí porost, . t352 / 3 trvalý trarmí Parc
Výměra pozemků celkem
/201i
825 548
2.6]7
4.050
m2 m2 m2
m2
5+kk
36a/011-2l2o1s ()L]]}.:i oh\ \
kIi c.,n\ ,],(ú l,.,]n!n
.i{ |l.hlltLIL,] ]r,ÝJ,l],\ , \il'l'ial'{l|]|i
obť! l(l!7ini.1,1l,ac\K.LlLl)!\ \xi\
3.2.2. Pozemlry pč. l744l8, l744l10, l744lll a l744/l4 jsou situované na jihol"ýchodním kraj i zástavby obce, jedná se o pozemky ostatních ploch - manipulačních ploch u bývalého kavína a seníku. (stavby a zastavěné plochy nejsou předmětem ocenění) pozemky ostatních ploch u kravína a seníku
Parcefa pč, 1744/8 ostatní plocha pč. 1744/l0 ostatní plocha pč. L]44/1-I ostatní plocha rč. L744/1,4 ostatní plocha
Vf.mera
3.847 a
,4
t43 8.675
Výměra pozemků celkem
m2
tró m2 m2 m2 m2
3.2.3. Pozemky pč. 132613, |326l15, l326lló jsou situované na severozápadním kraj i zástavby obce, jedná se o pozemky zemědělského charakteru. pozemky zemědělské
Parcela
Vyínera
pč. L326/3 trvalý travní poros t pč . L326 / 1-5 trva}ý Erarmí poros t pč . L326 / 1-6 trvalý trarmí porost
8
Metodv oceněni
m2
]_50
m2 m2
8.605
24.2o3
Ví.Ťněra pozemků celkem
4. ODHAD CENY oBvYxt-,É 1tržni hodnota
.448
7.
m2
)
:
4,1.1. Reprodukční a věcná hodnota 4. 1.2. Výnosová hodnota - u rodinných domů se neuvažuje 4. 1.3. Porovnávací hodnota 4.1.4. Závérečná analýza pro návrh ceny obvyklé nemovitosti
Pro stanovení ceny obvyklé nemovitosti RD s příslušenstvim a pozemky (tržníhodnoty) je použita věcná s odpočtem opotřebení a porovnávací hodnota obdobných nemovitostí v místě k datu ocenění. Nabídkovécenyjsou většinou nadhodnoceny, uskutečněný prodej bývá zpravidla nižší.Výnosová hodnota se u rodinných domů neuvažuje.
(\jlt.ljobrrliú icrrr
36a/014"2 /2015 ,loclinrl_( i]l:lr
čl. ]l] ]irltLil'l:t orlzern].r r krr'l'itilr,uii. rlbce ]t,u)irll .rllrcs Kerlorr Vlrn
4.1,1. Reprodukční a věcná hodnota
prosEor RD čp.38 ,JednoEková cena obesEavěného prostoru obes tavěný
(z cen stavebních prací Reprodukční hodnota ( cena Stavby nové
1,
.399 , 1,4
4.000,-
)
m3
Kčlm3
)
1 .399 , L4 m3x4.000,- xčlrn3=5.596.550,00 Kč Věcná hodnota S tavby po odpočtu opoEřebení 70,00 8 1.6?8.968,oo Kč
Pozemky ko],em domu celková výrněra 4.050 rn? Cena z porovnání pozemek v obci 30,00 Kč/m' Věcná hodnota pozemků 30,00 Kčlmrx4.050 m2=121.500, 00 Kč Pozemky ostatníc}r ploch u kravína a seníku 8.675 m2 cena Z porovnání 25,00 Kč/m2 Věcná hodnoLa pozemků 25,00 Rč /m2x8 .67 5 m2=216.875,00 Kč Pozemky zemědě]-ské 24.203 m2 Cena z porormání 7 ,00 Ké/m2 '7 ,00 Rč/m2X24.203 m2=t69 .421, Q0 xě Věcná hodnoEa pozemků
věcná hodnota celkem věcDá bodnota c€lké! ( zaokřouhleno
4.1.2. Výnosová hodnota
-
2
)
.186 .7 64 ,00 Kč
2.200.oo0,00 Kě
u rodinných domů se neuvažuje
4.1.3. Porovnávaci hodnota
Vzhledem ke skutečnosti, že rodinné domy a pozemky jsou v lokalitě běžně předmětem prodeje, je pro odhad obrTk|é ceny jako nejlépe výstižný způsob použita metoda porovnávací. Nemovitosti, které lyžadujírekonstrukci jsou obtižněji prodejné, protože rekonstrukční náklady mnohdy překračuji náklady srovnatelné se stavbou novou.
Princip této metody spočíváv porovnání oceňované nemovitosti s nejméně třemi nemovitostmi podobnými, které byly realizovány nebojsou předmětem nabídky na trhu s realitami. Nabídkovéceny bývají zpravidla nadhodnocené řádově až o 30 o/o.
4.1.3.1. RD s pozemky tvořící ťunkčnícelek 4.1.3.2 Pozemky ostatních ploch
4,1.3.3 Pozemky zemědělské
36a/O11-zlzoI5
!\]L§jt\
\
li:ú.ťll\,l.!a]ni](
dulll all,,]lJ ]řťbottňij D(]/ťnlk\ \'i\ir 'l'i!htlllli obc. ]ll|jr]]ll _ í]kr.\ Kxi;l\\ \,ll^
4.1.3.2 Pozemky ostatních ploch
o pozemky ostatních ploch
-
manipulaěních ploch o celkové vrýměře 8.675 m2 situované najihovýchodním kraj i zástavby obce u kravína a seníku. Stavby a zastavěné plochy nejsou předmětem ocenění. Obvyklá cena pozemků tohoto charakteru se pohybuje v rozmezí 25 - 50,-Kč/m2. Pro ocenění je použita cena 25,-Kčlm2. Jedná se
Pozemky ostatních ploch u křavína a seníku cena z polovnání Porovnávací hodnota pozemků
8.
6?5
nr'
25, 00 Kč/n2 25,00 Kč/^2x8.67 5 m2=216.875,oo Kě
PoroÝaáÝecí hodDota
216.875, o0 Kě
4.1.3.3 Pozemky zemědělské Jedná se o pozemky zemědělského charakteru (trvalý travní poťost BPEJ 8343l a 8345l) o celkové výměře 24.203 m2 situované na severozápadním kraj i zástavby obce, Zemědělské pozemky nižšíbonityjsou obchodované v lokalitě zajednotkové ceny 5 - l0,-Kč/m2. Pro ocenění je použita cena 7,-Kčlm2. Pozemky zemědělské
cena z porovnání Věcná hodnota pozemků PolovDávací lrodnoca
24.2a3 '7
'7
,00
m2
Kč/^2
,0a Rč/m2x24.203 m2=a69.421,00 Kč 159.{21, oo xě
10
368 /011.2
/201s
4.1,4. Závěrečná analýza pro návrh oblyklé ceny nemovitostí pro odhad obvyklé ceny nemovitosli rodinný dům čp. 38 s přís.ušenstvíma pozemky za podmínek trhu v příslušnélokalitě k o*u,pru.orianiicen'Jn i. uy"t,irire z porovnávácí hodnoty. pi"ap"trál z. n ómovi tost u,ia", prrp J j,p.a": J,::[Ťffi':;ÍJil,jJ;, :iJ,lJ,"o, ji,# "l "
;
Pozitiva spojená
_ -
předmětnou nemovitostí - střešní krytina, nová okna, apod. velká výměra pozemků s
částečnáoprava
Negativa spojená s předmětnou nemovitostí - smíšenémasivní zdivo stáří cca l00 let _ nemovitost několik let bez už ívání a údržbyve stavu k velké opravě _ odpojení od sítí _ z inženýrských sítípouze elektro _ nemovitost situovaná v odlouěené části obce Toužim s nulovou lybaveností
po zváženívšech rozhoduiících faktorů ovlivňujících
prodejnost je obvyklá cena oáhadovaná
cenu předmětné nemovitosti a její
". w,i'i.iiói'dÓ,_ iie.
S.Rekapitutace ],/ věcná hodnota
2/ Výnosová hodnota 3/ Poťovnávací hodnota
2.200.000,oo Kč nestanovena
1.686.296,oo Kč
oalbad ceay obv!.klé
1.670.00o, oo xč
z toho
RD čp.3 8
st. 24 zastavěná plocha a pč. 39 trvalý travní pořostnádvoří pč, 7352/3 trvalý travní polosE pč. 1-744/8 ostatní plocha pč. L'7 44 / Ia ostatní plocha pč. !'7 44 / 1! ostatní plocha pč. 1744/!4 ostatní plocha pč. 1326 /3 tťvalý travní porost pč. 1.326 /:L5 trvalý čravníporost 1-326 / 1,6 LrvalÝ travĎí
1-,162.204,oo
Kč
24.750,00 Kč 76 .44a , 0o Kč
80.310,00 Kč 96
.7,75,0a Kč
55
.650, 0o Kč
6,]-,4.75,a0 Kč
3.575,00 Kč 59.136,0o Kč
50 . 050, 00 Kč
60.235,0o Kč ,
o0
ll
:}6alo74-2/2al5
5. ZÁvĚR Učelem oceněníje odhad ceny obvyklé - rodinný dům čp. 38 příslušenswím s a pozemky st. 24, yž.,)?,:pč.1352/3, dále pozemky pě. 132613', l326/i5, 1326/16, l744l8, l744ll0, 1744/ll,
1744l14všezapsanénaLVč.24provkúTřebouň,obecToužim,okresKarltvyV;;y.'
Poznámka : ocenění je zpracované bez ohledu na omezení vlastnicwí zapsaná na
Lv
č. 24
v
části c.
Odhad ceny obvyklé je
1.670.000,00
Kč
Slovy : Jedenmilionšestsetsedmdesáttisíc Korun českÝch
Zn?t:§^ryo.:]99k jsme podali jako- ústav, který byl Mini§ter§tvem spravedlnosti čR dne 25.1.2013 pod či. 18ri2012-oDs-SZN/6 zapsán do t. oadnu seznarnu ,irt"r,i rirrrinm"Ň.r, p." á""r""mu činnost v oboru ekonomika s rozsahem zna'eckéh. op;;;;;o;-oceňování nemoyitostí. Znalecký úkon byl zapsán pod pořadovým číslem368/01,1-412015 do znaIeckého deníku,
6. sEzNAMPŘÍLoH l. Výpis LV
č. 24
2. Snímek katastrální mapy J- Fotodokumentace
|2
