-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6924/90-2014 o ceně nemovitosti – I. stavby garáže na stp. čk. 888 a jiné stavby (zahradní chaty) na stp. čk. 1121, zapsané v LV č. 1324 v k.ú. Žacléč, obec Žacléř, okres Trutnov II. stavebních pozemků čk. 888 a 1121, dále pp. čk. 166, zapsané v LV č. 430 v k.ú. Žacléř, obec Žacléř, okres Trutnov
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Pardubice Pardubice, Sladkovského 592 JUDr. Ladislav Navrátil
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 08.09.2014 pod čj. 052 EX 785/14-18
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 08.10.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) dostupná dokumentace g) databáze vlastní a databáze skupiny odhadců majetku okresu Trutnov
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření provedeno dne 02.10.2014 na základě mého obeslání, byli přítomni oba spoluvlastníci, kteří podali potřebné informace.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 02.10.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. LV č. 430 v k.ú. Žacléř Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 430, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, okres Trutnov.
-3-
Vlastník: společné jmění manželů Mědílek Bohumil, narozen 04.04.1947 a Marie, narozena 18.06.1948
Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Stp. čk. 888 – zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stavba zapsána v LV č. 1324 b) Stp. čk. 1121 – zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stavba zapsána v LV č. 1324 c) Pp. čk. 166 – ostatní plocha
LV č. 1324 v k.ú. Žacléř
Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1324, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, okres Trutnov.
Vlastník: individuální vlastnictví Mědílek Bohumil, narozen 04.04.1947
Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Stavba bez čp. – garáž na stp. čk. 888 b) Stavba bez čp. – jiná stavba na stp. čk. 1121 (zahradní chata)
-4-
Popis: Nemovitost se nalézá v centrální části města s počtem obyvatel 3 385, za budovou Městského úřadu, z náměstí vzdálena 100 m, přístupna po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku svažitém k východu, v území plně zainvestovaném. Garáž je vybudována východně od komunikace, formou dvougaráže na mírně svažité parcele, zahradní chata na opačné straně cesty, na silně svažité parcele, která je dále západně ohraničena další veřejnou komunikací, která způsobuje přenášení tlaků na oceňovanou nemovitost.
a)
Stavba garáže na stp. čk. 888
Stavba přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu, s pultovou střechou, jde o severně situovanou dvougaráž. Vyzděna z tvárnic a cihel v tl. do 30 cm, s hydroizolací, dřevěný pultový krov, plechová krytina, podhled z desek. Podlaha betonová, sklopná plechová vrata, elektroinstalace, okno. Byla vybudována v roce 1976, kolaudační rozhodnutí ze dne 15.07.1976 pod čj. Výst. /350-1702/76. Technický stav přiměřený, svědčí o dostatečné údržbě.
Výměry: Zastavěná plocha:
4,10x6,00 = 24,60 m2
Obestavěný prostor: 24,60x2,65 = 65,19 m3
b)
Jiná stavba na stp. čk. 1121 – zahradní chata bez ev. č.
Vybudována v zářezu terénu pod veřejnou komunikací, zjevně chybně založena bez ochrany proti bočním tlakům. Z toho důvodu je silně staticky narušena v plném rozsahu. Trhliny jsou patrny ve všech svislých konstrukcích, pouze zastřešení nemá známky trhlin. Je vytvořena na betonových základech (nedostatečných), cihelné zdivo v tl. 25-30 cm, vápenné omítky, zdvojená okna, střecha sedlová nesouměrná, s plechovou krytinou. Podlahy z keramických dlaždic, jediná obytná místnost obsahuje kuchyňský kout s dřezem a kamny, rozvody elektroinstalace, k chatě přiléhá suchý
-5-
WC, rovněž zcela poškozen, nevyužitelný. Rozvody elektroinstalace sice provedeny, ale vzhledem k narušení zdiva nezpůsobilé k užívání. Voda přivedena z veřejného vodovodu do šachty u chatky, vnitřní rozvody nezpůsobilé. Stavba chaty provedena v letech 1980-84, kolaudační rozhodnutí ze dne 3.8.1984 pod čj. Výst. 332/6-263-1129/84. Vzhledem ke statickému narušení i zcela zanedbané údržby (není zjevně dlouhodobě užívána) je na konci své životnosti. Vyžaduje kompletní rekonstrukci nosných svislých konstrukcí, případně doporučuji demolici, zastřešení zčásti možno použít.
Výměry: Zastavěná plocha:
4,60x5,30+1,60x0,90+1,00x1,20 = 27,02 m2
Obestavěný prostor: 27,02x2,70+27,02x1,60/2,00 = 94,57 m3
c)
Součásti a příslušenství
Spočívají v přípojkách inženýrských sítí (vodovodní přípojka, elektro přípojka), výdlažbě terasy u chatky, zděné udírny venkovní, části dochovaného dožívajícího plotu, kamenné opěrné zdi pod plotem.
d)
Pozemky
Pozemky jsou situovány ve střední, zastavěné části města, v jeho obytné zóně, ostatní plocha – pp. čk. 166 původně užívána za zahradu je zastavitelná, stp. čk. 1121 a pp. čk. 166 spolu vytváří jeden funkční celek.
-6-
č.parcely stp. čk. 888 stp. čk. 1121 pp. čk. 166 celkem
Výměra v m2 25 60 570 655
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Garáž Zahradní chatka
462119 4621114
ZC Kč/ m3
3 150 2 710
KTP
KV
0,90 0,95 0,45 0,85
Výchozí cena Kč/m3
KI
0,85 0,38
2 677 1 030
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor
Výchozí cena Kč/m3
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
Garáž
65
2 677
174 005
38
107 883
Zahradní chatka
95
1 030
97 850
85
14 677
Celkem
122 560
-8-
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Oceňují se přiměřeně k hlavním objektům, v tomto případě ve výši 4 % z časové ceny. Výpočet: 122 560 x 4 % = 4 902,- Kč
POZEMKY Jde o pozemky v zastavěné střední části města, jejich cena činí u běžných pozemků 360,- Kč/m2, v tomto případě snížena na 50 % vzhledem k silné svažitosti a obtížnému zakládání.
Výpočet: stp. čk. 888 stp. čk. 1121 a pp. čk. 166 celkem
25 m2 x 180,- Kč/m2 = 4 500,- Kč 630 m2 x 180,- Kč/m2 = 113 400,- Kč 117 900,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 430 a 1324 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně 245 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi, případně již realizované nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – v tomto případě garáž a zahradní chata. V případě garáže činí dle databáze vlastní a informací realitních kanceláří průměrná cena obdobných (rozměrově i kvalitně) garáží včetně zastavěného stavebního pozemku cca 72 000,- Kč. V lokalitě města je v současné době vyrovnaná poptávka s nabídkou.
Srovnávací hodnota nemovitosti - garáže na stp. čk. 888, včetně stp. čk. 888 , v k.ú. Žacléř činí 72 000,- Kč.
V případě pozemků se zahradní chatkou (bez ev. č.) konstatuji, že nelze plně porovnávací hodnotu použít, neboť nejsou k dispozici údaje o realizaci obdobné stavby v havarijním stavu. Jednoznačně lze porovnat cenu pozemků vytvářejících funkční celek, zastavitelných v rozsahu územního plánu města, dle převzatého údaje z databáze vlastní a spolupracujících odhadců majetku okresu Trutnov, činí jejich cena 113 400,- Kč. Cenu stavby určuji odborným odhadem na výši zůstatkové ceny materiálu získaného její demolicí po odpočtu nákladů, ve výši cca 20 000,- Kč, odpovídá i ceně věcné časové. V lokalitě města silně převládá nabídka nad poptávkou po obdobných nemovitostech.
Srovnávací hodnota nemovitosti - zahradní chaty na stp. čk. 1121, včetně stp. čk. 1121 a pp. čk. 166, v k.ú. Žacléř činí 133 400,- Kč.
-10-
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je ve městě celkově silný převis nabídek nad poptávkou (mimo garáží v centru), působící dosud ekonomická a realitní krize, silná nezaměstnanost, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Rekapitulace: Garáž na stp. čk. 888, včetně stp. čk. 888
72 000,- Kč
Zahradní chata na stp. čk. 1121, včetně stp. čk. 1121 a pp. čk. 166
133 400,- Kč
Celkem
205 400,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 430 a 1324 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně 205 000,- Kč.
Slovy: Dvěstěpěttisíckorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 08.10.2014
-11-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6924/90-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 08.10.2014
-12-
