No title

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2123 – 278/12 / aktualizace znaleckého posudku č. 1476-46/09 z 25.9.2009 /

o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. objektu bydlení bez č.p. na pozemku st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 10/2 – zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 309 pro katastrálním území a obec Milejovice evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

Exekutorský úřad v Českém Krumlově Soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 27/07-261 Zjištění ceny nemovitostí v exekučním řízení pro nedobrovolnou dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 9.11.2011, 7.12.2011 a 25.9.2012 25.9.2012 25.9.2012 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění 23.10.2012

Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 27/07- 261 ze dne 21.10.2011 s předáním podkladů poštou – viz příloha č. 1 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 18.3.2009, LV 309 A: Vlastník : SJM Soukup Jiří a Soukupová Miluše, r.č. 551208/1014 resp. r.č.605810/0158, oba trvale bytem Milejovice č.p. 11, 387 01 Milejovice B. Nemovitosti : - st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 321 m2 - parcela č. 10/2 - zahrada o výměře 394 m2 - zem. stavení bez č.p. na st. parcele č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. a v obci Milejovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí 1.1.4 Projektová dokumentace – znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace oceňovaných staveb 1.1.5 Místní šetření – proběhlo dne 9.11.2011, dne 7.12.2011 a dne 25.9.2012 na místě samém za účasti znalce a poslední místní šetření za účasti soudního exekutora JUDr. Franka. Při místním šetření byla provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru, jelikož se žádného místního šetření povinný pan Soukup nedostavil. Při místním šetření bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely č. 387/2011 Sb.. Rozměry částí staveb, které nebylo možno změřit byly stanoveny znalcem na základě odborného odhadu. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.7 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.8 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňované nemovitosti tj. objekt bez č.p. v obci Milejovice na pozemku st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parcela č. 10/2 – zahrada se nachází na

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

jižní straně návsi obce Milejovice v lokalitě vesnických rodinných domů a zemědělských usedlostí. Je zřejmé, že oceňované nemovitosti byly původně součástí zemědělské usedlosti č.p. 11, ale byly majetkově odděleny. Hlavní stavba, která je evidována v katastru nemovitostí jako zemědělské stavení je ke dni ocenění užívána jako objekt bydlení charakteru rodinného domu. Vnitřní dvůr celé usedlosti je patrně nadále společný. Areál je po obvodě oplocen, částečně plotem souseda. Příjezd je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Relativní či úplnou nezávislost oceňovaných nemovitostí od č.p. 11 nebylo možno znalcem při místním šetření potvrdit, dle sdělení povinného je oceňovaný objekt napojen na vodovod právě z objektu č.p. 11. Objekt bydlení je napojen na vodovod ze zmíněného objektu č.p. 11, kanalizace je svedena do vlastní žumpy či septiku. Přívod elektrické energie je zajištěn přes fasádní stožár vzduchem. Stáří stavby objektu bylo znalci sděleno povinným je z roku 1927, i když původní část objektu je starší. Oceňovaná obytná část prošla v roce 1987 částečnou rekonstrukcí. Technický stav objektu je zanedbaný až špatný. Běžná údržba není prováděna vůbec či pouze sporadicky. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav oceňovaného ho domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 25.9.2012. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

1.2 Popis změn od doby zpracování původního znaleckého posudku

Původní znalecký posudek zpracoval znalec na základě dostupných podkladů a zjištění v den zpracování znaleckého posudku tj. ke dni 29.5.2009. Jak bylo znalcem v posudku uvedeno, nebylo možno provést vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí, povinný toto neumožnil. Od původního zpracování posudku ke dni zpracování aktualizace posudku došlo ke změně skutečností a ke zjištění nových informací, které mají bezprostřední vliv na provedené ocenění. Tyto nové skutečnosti jsou v provedené aktualizaci zapracovány. Časová posloupnost zpracování aktualizace : 21.10.2011 – žádost soudního exekutora JUDr. Marka Franka č.j. 125 EX 27/07-261 k provedení aktualizace původního znaleckého posudku č. 1476-46/09 26.10.2011 – rozeslání pozvánky soudním znalcem na místní šetření se srazem u oceňovaných nemovitostí na den 9.11.2011 18.11.2011 – opětovné rozeslání pozvánky soudním znalcem na místní šetření se srazem u oceňovaných nemovitostí na den 7.12.2011 13.12.2011 – dopis povinného soudnímu znalci se stručným popisem objektu na st. parcele č. 15/2 14.5.2012 – dopis znalce soudnímu exekutorovi s žádostí o sdělení dalšího postupu, jelikož se povinný na místní šetření nedostavil a neumožnil znalci vnitřní prohlídku nemovitostí


4

13.8.2012 – opětovný dopis znalce soudnímu exekutorovi s žádostí o sdělení dalšího postupu 20.8.2012 – nařízení ohlední nemovitostí ze strany soudního exekutora na den 25.9.2012 na místě samém 25.9.2012 – místní šetření za účasti znalce, soudního exekutora před objektem bez č.p. na st. parcele č. 15/2 v Milejovicích. Povinný se opět nedostavil. Citované dopisy a pozvánky jsou příloze aktualizace znaleckého posudku. Jelikož se povinný na svolaná místní šetření nikdy nedostavil, byla znalcem provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je obvyklá cena oceňovaných nemovitostí stanovena na základě výše uvedených podkladů a zjištění, včetně sdělení povinného, a na základě odborného odhadu znalce.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.5

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Objekt bydlení bez č.p. na st. parcele č. 15/2 Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 15/2 a parcela č. 10/2 Rekapitulace

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. Povinný sdělil znalci některé informace o oceňovaném objektu ve svém písemném sdělení ze dne 13.12.2011. Znalec nemá možnost tato tvrzení povinného ověřit. Dle odborného názoru znalce, vzhledem technickému stavu objektu i jeho stavebně technickému řešení, je možno považovat tato oznámení za možná a jsou tudíž zapracována ve výpočtu.


5

2.1.1 Objekt bydlení bez č.p. ( § 5 ) 2.1.1.1 Popis Jedná se o část křídla zemědělské usedlosti patřící původně pod popisné číslo 11. Dnes je objekt částí dvojdomku s jedním nadzemním podlažím a částečně zařízeným podkrovím přibližně obdélníkového půdorysu. Dle sdělení povinného není podkroví objektu dokončené. Dům je zděný ze smíšeného zdiva, část obvodového zdiva je z tvárnic CD Týn a s provedenou přizdívkou. Zastřešení tvoří dřevěný vázaný krov, krytina je tašková betonová. Dům je napojen kanalizační přípojkou na vlastní septik, samostatná vodovodní přípojka není zřízena, objekt je napojen na vodovod přes sousední č.p. 11 a na rozvod elektrické energie je napojen vzduchem přes fasádní stožár. Počet a velikost bytových jednotek v domě nebyl znalcem zjištěn a nebyl sdělen znalci ani povinným. Základy : kamenné pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva a z tvárnic CD Týn Stropy : s rovným podhledem hurdisové Izolace : neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Střecha : sedlový krov Střešní krytina : z betonových tašek Oplechování : částečné z pozinkovaného plechu ( bez okapů a svodů ) Bleskosvod : není instalován Popis pravděpodobného vybavení stanoveného znalcem na základě odborného odhadu : Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, dlažba Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké, plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : koupelna a kuchyň za linkou keramické Vytápění : etážové s kotlem na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : WC, vana, umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Podkroví objektu je nedokončeno, dle sdělení povinného jsou provedeny v podkroví příčky, část vnitřní rozvodů a zateplení krovu. 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

8,60 * 12,80 celkem 1.NP

= 110,08 110,08

výška

OP

(m)

(m3) = 3,80

418,30 418,30


6

8,60 * 12,80

= 110,08

celkem zastřešení

4,00 /2 = 2,00

110,08

220,16 220,16

celkem OP rodinný dům

638,46 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu V katastru nemovitostí je objekt sice zapsán jako zemědělský, což ale není v souladu se skutečným využitím, proto je objekt oceňován dle skutečného využití jako rodinný dům. Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož nemá pravděpodobně více jak tři byty, má jedno nadzemní podlaží s částečně zařízeným podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 110,08 m2. Zastavěná plocha 1.PP je

0,00 m2.

Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/110,08 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěnou plochu podkroví nebylo možno ověřit. Není též znám stupeň rozestavěnosti vestavby podkroví. Dle vyjádření povinného není podkroví dokončeno. Na základě těchto skutečností zapracoval znalec do výpočtu věcné hodnoty koeficient Kpod ve výši 1,05. Rodinný dům je typem „A“ – nepodsklepený, jednopodlažní s částečně zařízeným nedokončeným podkrovím, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

A

( 1.NP, sedlová střecha s nedokončeným podkrovím )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle projektu

OP

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno

Koeficient podkroví

nedokončené podkroví

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č.38 vyhl.

m3

638,46

K5

1,00

Kpod

1,05

Ki

Koeficient prodejnosti

dle přílohy č.39 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

neuplatněno

2,155

Kp

1,000

Kč/m3

ZC´

2 404,50

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

kamenné pasy bez izolace

P

0.08200

0.03770

2

Svislé kce

smíšené a tvárnicové zdivo

S

0.21200

0.21200

3

Stropy

rovný podhled

S

0.07900

0.07900

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

z pozinku částečné

P

0.00900

0.00410

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

omítky břízolitové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000


7

10

Vnitřní obklady

keramické běžné

S

0.02300

0.02300

11

Schody

dřevěné

S

0.01000

0.01000

12

Dveře

dřevěné hladké

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

PVC, plovoucí

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností

dlažba, potěry

S

0.01000

0.01000

16

Vytápění

etážové

S

0.05200

0.05200

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj. automaty

S

0.04300

0.04300

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.03200

0.03200

20

Zdroj teplé vody

EI boiler

S

0.01900

0.01900

21

Instalace plynu

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

linka, dřez a sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

umyvadlo, vana

S

0.04100

0.04100

25

Záchod

splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.03400

0.00000

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.90086

-

0.90086

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod

K4

Kč / m3

4 667,98

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří stavby bylo znalci nově sděleno povinným. Dle vyjádření povinného je cca 50 % stavby cca 200 let stará a část stavby byla projektována v roce 1926. V roce 1987 byla provedena částečná rekonstrukce. Jaké prvky či konstrukce stavby byly v rámci rekonstrukce vyměněny nebylo znalci povinným sděleno. Dle odborného názoru znalce byly především vyměněny prvky krátkodobé životnosti ( např. vnitřní rozvody, vytápění, podlahy, tašková krytina, koupelna, okna apod ). Technický stav objektu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a dle vyjádření povinného je jeho stav havarijní. Toto tvrzení nebylo možno znalcem ověřit, ani nebylo možno ověřit jaké vady či poruchy povinný pod pojmem havarijní myslí. Dle jeho vyjádření začal téci kotel, boiler a některé radiátory. Povinný se rovněž nevyjádřil, zda je objekt i nadále užíván. Není možné stanovit opotřebení vnitřních konstrukcí a prvků stavby. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce stavby původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Oproti původnímu znaleckému posudku je na základě nových zjištění snížena předpokládaná doba dalšího trvání stavby o 20 let. Rok odhadu Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

2012 1927 ( pravděpodobný rok počátku užívání )

Stáří

85 let

Předpokládaná další životnost

40 let

Celková životnost

125 let

Procento ročního opotřebení

0,80 %

Opotřebení

68,00 %


8

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 290,00

ZCU

Kč / m3

4 667,98

OP

m3

638,46

CN = ZCU x OP

Kč

2 980 318,51

%

100

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

2 980 318,51

Opotřebení

%

- 2 026 616,59

Kč

953 701,92

68,00

Cena časová objektu bydlení bez č.p. ke dni odhadu

2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) 2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo zdokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu bydlení bez č.p. . Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Vodovodní přípojka - Kanalizační přípojka - Zpevněné plochy - Oplocení s brankou a bránou 2.1.2.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl.( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Z důvodu průměrného lu venkovních úprav je hodnota podílu venkovních úprav stanovena na spodní hranici uvažovaného rozpětí tj. 3,50 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 980 318,51 Kč 2 980 318,51 Kč x 3,50 % 104 311,15 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu RD Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

953 701,92 Kč 953 701,92 Kč x 3,50 % 33 379,57 Kč

2.1.3 Pozemky st. parcela č. 15/2 a parcela č. 10/2 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář REMAX či Mixreality / a prohlídky nabídek obdobných pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska


9

jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha má výměru 321 m2 a pozemek parcela č. 10/2 – zahrada má výměru 394 m2. Pozemky tvoří jeden celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 715 m2. Srovnávací pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu a leží v obci Kuřimany v okrese Strakonice nedaleko obce Milejovice. Je nabízen za cenu 200,Kč/m2. Jelikož se jedná o nabídkovou cenu je uvedená cena korigována koeficientem 0,90 tj. na 180,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Klidná část obce Kuřimany, okraj zástavby, vesnická zástavba

Popis srovnávacího pozemku

Mírně svažitý nepřipraveny

pozemek,

zpevněný

příjezd,

IS

na

pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

VS

m2

2103

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,90 x 420 000,180,-

Jednotková cena srovnávacího pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Okraj zástavby v malé obci

0.95

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně nepřipravený

1.10

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita se zemědělskými usedlostmi

1.00

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední horší

0.65

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.339625

B oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

Centrum obce Milejovice, vesnická zástavba

Popis oceňovaného pozemku

rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS u pozemků částečně pouze částečně / elektro /

Výměra oceňovaného pozemku

321 + 394

m2

715

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Centrum malé obce

1.05

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený částečně

1.20


10 C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita se zemědělskými usedlostmi

1.00

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.65

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Pi = Io/Is

-

1,2057

Kč/m2

217,03

Poměr indexů Jednotková cena oceńovaných st.č.40 a č.2/2 – funkční celek Cena oceňovaných pozemků

pozemků

JCC = JCS x Pi

0.4095

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

155 176,45

-

Cena pozemku st. parcela č. 15/2 a pozemku č. 10/2

1/1

Kč

155 180,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Objekt bydlení bez č.p.

953 701,92 Kč

Venkovní úpravy

68,0 %

Reprodukční cena 2 980 318,51 Kč

33 379,57 Kč

104 311,15 Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno /

987 080,00 Kč

3 084 630,00 Kč

St. parcela č. 15/2 a parcela č. 10/2

155 180,00 Kč

155 180,00 Kč

1 142 260,00 Kč

3 239 810,00 Kč

Oceňované nemovitosti celkem

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Znalci není přesně znám technický stav vnitřních prostor oceňované stavby objektu bydlení ( kromě sdělení povinného, že vestavba podkroví je nedokončená ) . Není tudíž možné konstatovat, zda lze oceňované nemovitosti pronajmout bez předchozích stavebních úprav, které by bezproblémové užívání zajistily.


11

Vzhledem k této skutečnosti není možné provést výpočet výnosové hodnoty objektu. Na druhou stranu je nutno podotknout, že výnosová hodnota není u podobných staveb při určení obvyklé ceny rozhodující a na výši obvyklé ceny má výnosová hodnota nepodstatný význam. Z výše uvedeného není výnosová hodnota znalcem zjišťována. 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Jednotlivé popisy srovnávacích objektů jsou doslovně převzaty ze zveřejněných inzerátů. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti

Srovnávací objekt č.1 RD v obci Přechovice, okres Strakonice Lokalita : okraj zastavěné části obce


12

Samostatně stojící RD 3+1 v klidné části obce Přechovice ležící v těsné blízkosti města Volyně. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 409 m2, obytná je cca 100 m2. V přízemí se nachází veranda, předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou a toaletou a spíž. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží garáž, stodola, dvůr a udržovaná zahrada se sklepem o rozloze 405 m2. Občanská vybavenost se nachází v 1,5 km vzdáleném městě Volyně. Zastavěná plocha : 100 m2 Plocha pozemku : 814 m2 Nabídková cena : 999 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 RD v obci Litochovice, okres Strakonice Lokalita : část obce Neuslužice

rodinný dům na okraji obce Litochovice ( Neuslužice ). Dům je dispozičně řešen jako 3+1. Nemovitost je v původním stavu, má jedno patro a podkroví. Dům má dřevěná okna a střechu krytou betonovými taškami. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, vodovodní přípojka a kanalizace je řešena jímkou. Pro odběr vody je zde k dispozici také vlastní studna. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva. K domu náleží ještě pozemek o celkové výměře 648 m2. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. Parkovat je možné přímo na pozemku. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu. Dům se nachází v krásném a klidném prostředí. Zastavěná plocha : 100 m2 Plocha pozemku : 648 m2 Nabídková cena : 450 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 RD v obci Dřešín, okres Strakonice Lokalita : část obce Dřešínek


13

RD se zahradou v obci Dřešín, část Dřešínek. RD je zděný, část. podsklepený, dispozičně 1+1.Pozemek o výměře 479 m2 + zahrada o výměře 2.834 m2 s ovocnými stromy. Objekt sestává z jednoho stavení, které je spojeno s částí pro bydlení a s hospodářským zázemím

( rodinný dům, stodola, bývalý chlév ). Z chodby se vchází přímo do obytné místnosti s kachlovými kamny, kuchyně, a bývalé černé kuchyně bez oken. WC je venkovní. Z chodby vede kamenné schodiště na půdu, jejíž rozloha je nad celým objektem vč. hospodářských částí. Stáří domu se odhaduje na 151 let. V roce 1909 - přestavba domu, v.r.1956 elektrifikace celého objektu, v.r. 1993 oprava střechy, nové žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Voda do domu je přivedena ze studny. Kanalizace obecní na dešťovou a povrchovou vodu. Plyn na PB. Nemovitost nabízí naprostý klid a krásnou přírodu. Zastavěná plocha : 158 m2 Plocha pozemku : 3328 m2 Nabídková cena : 680 000,- Kč

Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)

Obec / Lokalita RD – obec Milejovice, zastavěná část obce Milejovice (2)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

není možno zjistit

venkovní úpravy/ ne

715

špatný

(3)

(4)

(5)

(6)

1

RD – obec Přechovice, zastavěná část obce Přechovice

3+1

stodola, venkovní úpravy/ ano

814

průměr

2

RD – obec Litochovice, zastavěná část obce Neuslužice

3+1

dřevník, venkovní úpravy/ ne

648

špatný

3

RD – obec Dřešín, zastavěná část obce Dřešínek

1+1

stodola, chlévy, venkovní úpravy/ ne

3328

horší


14

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

999 000

0,80

799 200

1,15

1,10

1,05

1,10

1,05

1,10

1,688

473 588,-

2

450 000

0,80

360 000

1,00

1,10

1,00

1,00

1,00

1,10

1,210

297 521,-

3

680 000

0,80

544 000

1,00

1,10

1,00

1,00

1,15

1,10

1,392

390 945,-

Celkový průměr

Kč

387 350,-

Minimum

Kč

297 521,-

Maximum

Kč

473 588,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosovou hodnotu není možno zjistit, jelikož znalec nezná přesný technický stav oceňované stavby a není možno zjistit, zda se dá nemovitost, bez předchozích stavebních úprav, užívat. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

15

Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný objekt bydlení bez č.p. leží v lokalitě místní obytné zástavby starších rodinných domů v centru malé obce. Objekt je v horším technickém stavu, běžná údržba není prováděna vůbec. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení ( dále viz výše ). Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Občanská vybavenost se v místě nenachází, pouze v dojezdové vzdálenosti v nedaleké Volyni. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. Dle sdělení povinného je problematické napojení objektu na vodovod v případě prodeje a ukončení napojení na sousední objekt č.p. 11. O obdobné nemovitosti je v místě podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech. Za inzerované nabídkové ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň většinou nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V posledních letech ( cca od roku 2009 ) nabídka obdobných nemovitostí výrazně vzrostla, ale poptávka stagnuje či klesla, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Aktualizovaná obvyklá cena se výrazněji liší od obvyklé ceny stanovené původním znaleckým posudkem především z důvodu nových zjištění ( viz výše ) a z důvodu celkového a výrazného poklesu cen obdobných nemovitostí.

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena

cena 3 239 810,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 142 260,- Kč

Výnosová hodnota

není stanovena

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

387 350,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

390 000,- Kč


16

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. objektu bydlení bez č.p. na pozemku st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 10/2 – zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 309 pro katastrálním území a obec Milejovice evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 390 000,- Kč slovy : třistadevadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 23.10.2012

Ing. Michal Sirový

Příloha : 1x kopie katastrální mapy 1x kopie objednávky 2x kopie pozvánky na místní šetření svolané znalcem 1x kopie dopisu povinného znalci 2x kopie dopisu znalce soudnímu exekutorovi 1x pozvánka na místní šetřené svolané soudním exekutorem


17

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2123 - 278/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 278/12.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 23. října 2012

Ing. Michal Sirový


No title

Recommend Documents