-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7013/47-2015 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 57/2 v bytovém domě čp. 57 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic, obec Záboří, okres České Budějovice, včetně podílu na společných částech budovy a pozemcích
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 02.03.2015 pod čj. 040Ex 9319/08-32
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 14.04.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) prohlášení vlastníka budovy (vyžádáno mnou na Katastrálním úřadu) h) realitní servery + informace od místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 31.03.2015, přítomen byl povinný Miroslav Martínek, jež umožnil prohlídku bytu a poskytl některé informace.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 31.03.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 549, katastrální území Záboří u Českých Budějovic, obec Záboří, Okresní úřad České Budějovice.
Vlastník: společné jmění manželů Martínek Miroslav, narozen 30.07.1961 a Jiřina, narozena 17.12.1956 oba bytem Záboří 57
2. Podíl na společných částech budov a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 538, katastrální území Záboří u Českých Budějovic, obec Záboří, Okresní úřad České Budějovice.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Martínek Miroslav, narozen 30.07.1961 a Jiřina, narozena 17.12.1956 podíl ve výši 6198/54597
Byt v budově čp. 57 na stp. čk. 114, dále k ní náleží a souvisí pp. čk. 1391/6 (vytváří funkční celek s budovou).
-4-
3. Z dostupných informací a podkladů vyplývá vybudování budovy v letech 1980-82, jednalo se o pohotovostní byty pro zaměstnance státního statku, tudíž stáří 33 let. Před 3 lety osazeny nové domovní plastové dveře a upraveno zádveří + vnitřní schody včetně keramických obkladů, jiné zhodnocení v bytě nebylo shledáno.
4. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Bytová jednotka č. 57/2 b) Podíl na společných částech budovy a pozemcích ve výši 6198/54597
5. Popis:
Nemovitost je situována v okrajové části obce s počtem obyvatel 350, v její obytné zástavbě, vzdálena od centra přibližně 400 m, na pozemku svažitém k severu. Jde o bytovou zástavbu, území je zainvestované el. sítí, veřejným vodovodem, splaškové vody svedeny do společného septiku. Jde o volně stojící budovu, s jedním vchodem, celkem obsahuje 9 bytových jednotek vymezených „Prohlášením vlastníka“. Respektuji toto „Prohlášení“ ve kterém je uvedena velikost bytu 1+3 s příslušenstvím, ve skutečnosti jde o byt 1+2 s příslušenstvím. V „Prohlášení“ je uvedena kuchyň a jídelní kout odděleně, ve skutečnosti jde o jednu místnost.
-5-
a)
Bytová jednotka č. 57/2
Objekt má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní (technické, sklepy). Na podlaží je po 2 bytech, oceňovaný byt se nalézá v 1.NP, byt má veškeré obytné místnosti situovány k jihu, nemá balkon.
Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, hydroizolace dožívající, zdivo obvodové z tvárnic v tl. 30 cm, fasáda břizolitová, schody teracové. Střecha sedlová, krytina tašková původní, klempířské prvky narušeny korozí. V budově bývalo původní ústřední vytápění s kotlem na pevná paliva, před 2 lety (údajně) zrušeno, rozvody a radiátory vyřezány. V bytě jsou původní dřevěná zdvojená okna, dožívající, podlahy PVC a keramická dlažba, dveře náplňové. V kuchyni linka s el. sporákem, koupelna s obloženou vanou, ohřev TÚV el. boilerem, WC splachovací, vytápění lokální, v celém bytě 1 kamna na uhlí.
Technický stav: Svědčí o zcela zanedbané údržbě, známky chátrání patrny ve všech částech bytu i budovy. Nejpodstatnější je nedostatečná tepelná izolace zdiva (tl. pouze 30 cm), nutno provést zateplení a opětovně vyřešit vytápění (ústřední či etážové), což si vyžádá značných nákladů.
Výměry: Pokoj Ložnice Pokoj (jídelní kout) Kuchyň Předsíň Koupelna WC Sklepy Celkem
16,74 m2 16,74 m2 12,51 m2 5,28 m2 3,59 m2 2,44 m2 0,93 m2 3,75 m2 61,98 m2
-6-
b)
Pozemky
Vytváří spolu funkční celek, přístupny z veřejné komunikace, částečně zainvestované území.
č.parcely stp. čk. 114 pp. čk. 1391/6 celkem
Výměra v m2 258 945 1 203
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
a) Stavba
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti činí 22 750,- Kč.
Reprodukční cena:
61,98 m2 x 22 750,- Kč/m2 = 1 410 045,- Kč
Opotřebení při stáří 33 let a technické životnosti 60 let činí 55,00 %.
Časová cena činí 634 520,- Kč
b) Pozemky
Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 340,- Kč/m2.
Výpočet: 1 203 m2 x 340,- Kč/m2 = 409 020,- Kč
Podíl ve výši 6198/54597 činí 46 433,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 549 a 538 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic činí zaokrouhleně 681 000,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty v lokalitách venkovského osídlení okresu České Budějovice).
Nepodařilo se zjistit hodnověrné skutečné ceny obchodovaných realizovaných bytů v posledním roce, zvláště jejich technické parametry.
Z toho důvodu použito tzv. nepřímé metody, tj. informací realitních serverů, konkrétně S-Reality, jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, velikosti, místa – vzhledem k oceňovanému bytu.
V tomto případě je negativním faktorem oceňovaného bytu jeho potřeba jej zateplit v souladu s dnešními vyžadovanými podmínkami a vyřešit jeho ekonomické vytápění.
Lokalita
Velikost bytu
Nové Hrady - Byňov Dříteň - Záblatí Lišov - Hůrky Netolice Lhenice
1+3 1+3 1+3 1+3 1+3
Výměra v m2
73 59 68 72 72
Cena bytu
469 000 499 000 590 000 650 000 560 000
Koeficient
0,75 0,80 0,80 0,72 0,70
Porovnatelná cena
351 750 399 200 472 000 468 000 392 000
Z toho vyplývá průměrná cena 416 590,- Kč.
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích.
Přímo v obci se žádný byt k prodeji údajně nenabízí, v okolí do 20 km je značný převis nabídek nad poptávkou.
Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 549 a 538 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic činí zaokrouhleně 417 000,- Kč.
-9-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, lze považovat porovnávací cenu za cenu obvyklou, v tomto případě potřeby vynaložení vyšších nákladů na odstranění závažných technických nedostatků, stanovuji koeficient prodejnosti 0.70.
Výpočet: 417 000 x 0,70 = 291 900,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 549 a 538 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic činí zaokrouhleně 292 000,- Kč.
Slovy: Dvěstědevadesátdvatisíckorunčeských
Pozn.:
Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 14.04.2015
-10-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7013/47-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 14.04.2015
-11-
