No title

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2952 326 / 2014 dle Usnesení þ.j. 067 EX 1187/10-67

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vloka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomá Kukla, Ing. Milan Bálek

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 1187/10-67 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 18.2.2014.

Posudek obsahuje:

61 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

09.05.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 2952 326 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní etĜení ...............................................................................................................4 Den ocenČní .................................................................................................................5 Podklady ......................................................................................................................5 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................5

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................9 OcenČní ......................................................................................................................11 OcenČní jednotlivých práv a závad s nemovitými vČcmi spojených ........................40

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................41

D

ZNALECKÁ DOLOKA...............................................................................................44

E

PěÍLOHY........................................................................................................................45

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ ádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 1187/10-67: - ocenit nemovité vČci vþetnČ vech jejich souþástí a pĜísluenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené. a) LV þ. 29 Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výi 5/12 na nemovitých vČcech:

PĜísluenství: inenýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace. Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden níe v þásti B - Posudek. b) LV þ. 1221 Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výi 1/4 na nemovitých vČcech:

3



PĜi místním etĜení konaném dne 7.3.2014 byla na pozemku parc.þ. St. 62 nalezena stodola, která vak není uvedena na LV þ. 1221. Na doporuþení objednavatele posudku je zahrnuta do pĜedmČtu ocenČní v tomto znaleckém posudku. PĜísluenství: venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, skleník, inenýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, studna na pozemku parc.þ. St. 62. Souþástí pozemkĤ je rostlinstvo: pozemek parc.þ. St. 62: jehliþnaté stromy (3 kusy), pozemek parc.þ. 118/2: ovocné stromy (14 kusĤ), pozemek parc.þ. 121/3: ovocné stromy (12 kusĤ), listnaté stromy (6 kusĤ), jehliþnaté stromy (4 kusy). UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) ze dne 7.4.2000 v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 373-263/1999. Právní úþinky vkladu ke dni 19.6.2000. OprávnČní pro RWE GasNet, s.r.o., Klíská 940/96, Klíe, 40001 Ústí nad Labem, Rý/IýO: 27295567, povinnost k parc.þ. 489/15. Smlouva o vČcném bĜemeni V3 2700/2000. Souhlasné prohláení o pĜechodu práva podle § 151p ObþZ ze dne 22.12.2006, oprava prohláení ze dne 19.7.2007 a ze dne 27.8.2007. UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 493-222/2005. OprávnČní pro Severoþeská vodárenská spoleþnost a.s., PĜítkovská 1689/14, Trnovany, 41501 Teplice, Rý/IýO: 49099469, povinnost k parc.þ. 118/2, 121/3, 780/1. Smlouva o zĜízení vČcného bĜemene úplatná ze dne 22.08.2006. Právní úþinky vkladu práva ke dni 28.02.2007. 2

MÍSTNÍ ETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním etĜení konaném dne 7.3.2014 za pĜítomnosti povinného, 4



pana Antonína Stehlíka. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 9.5.2014, co je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpisy z Katastru nemovitostí, a) LV þ. 29, b) LV þ. 1221 k.ú. Dolní Chrastava, získané 5 5.1

prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 12.02.2014 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 1187/10-67 Územní plán mČsta Chrastava barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním etĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitých vČcí zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb. vyhláka þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláka) Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inenýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis Soudní inenýrství vydávaný Ústavem soudního inenýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 a 2014 odborný þtvrtletník Odhadce a oceĖování majetku vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 a 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je zaloena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, e hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtí, ne þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty sníené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyí vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s ji realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjitČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjiĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztaena k jiné cenové úrovni ne je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjitČné

5



výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údrby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjitČní vČcné hodnoty pouívá té modifikovaná metodika, a to vyhláka þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláka). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jeho podstata spoþívá v tvrzení, e hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestlie budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet vech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odráejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ vyuívanou, lze aplikovat výnos dosaitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba sníit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ sloeného úroþení jakoto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvaovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nich jsou trendy ve vývoji výe výnosĤ jetČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se uívá interval 5 - 15 let. Kratí interval je spíe výjimeþný, neboĢ zmenování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvauje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaeného (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ vyuívanou, lze pouít výnos dosaitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba sníit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údrbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojitČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), e tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle pouívána metoda þasovČ omezené renty: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ýV ... kadoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba uití nemovité vČci (myleno zejména ekonomická a morální ivotnost),

6



HP ... hodnota pozemku. Velice dĤleitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy jádro tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet vech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜiráek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜiráek) za rizika

Viz napĜ. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜiráky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜiráka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜiráka k výnosu z bezrizikové investice odráí riziko, zda bude nutné vynaloit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimi nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích pouité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜiráka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜiráka k výnosu z bezrizikové investice odráí riziko, zda bude moné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvaovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, e prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud mono za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje kvalita nájemcĤ jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výi. V úvahu pĜipadá té riziko, e o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem tzv. ekonomická ivotnost. PĜiráka za rizika právními povahy Zde procentní pĜiráka k výnosu z bezrizikové investice odráí riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je moný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, té srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, e z vČtího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze pouít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjitČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle ji realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají

7



o etĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkuenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi elezniþním trasám Vyuitelnost nemovitých vČcí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí - úþel staveb a monost adaptace na jiné vyuití - kapacita inenýrských sítí a monost jejich úpravy - monosti pĜístaveb a rozíĜení nemovitých vČcí - omezené monosti dalí výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o vech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který vak tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČ jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich pouití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze vak obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak uiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromaćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslunou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To vak v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výe uvedených moné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má toti vliv spektrum okolností, pĜiþem kadou z nich mĤe potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovem mČl korespondovat s pokud mono co nejirí výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku Odhadce a oceĖování majetku þ. 3-4/2009, str. 50: DĤleitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvaování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. PĜesto je vak pravdČpodobné a þasté, e existuje zájemce se zvlátním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výe zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost povauje za nejpĜesnČjí moné zjitČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné draby, které se mĤe zúþastnit iroké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc.

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjiĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosaena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvaují vechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avak do její výe se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvlátní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvlátní oblibou se rozumí zvlátní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjitČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou pouitelnost vech známých a v praxi pouívaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, e: a) LV þ. 29 pĜedmČtem ocenČní je rodinný dĤm, ke kterému je moné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. ji uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, e je vhodné pro ocenČní pouít metodu komparativní. b) LV þ. 1221 1) pĜedmČtem ocenČní jsou zemČdČlské pozemky, ke kterým je moné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. ji uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, e je vhodné pro ocenČní pouít metodu komparativní. 2) pĜedmČtem ocenČní jsou pozemky ostatní plochy, zahrady, trvalého travního porostu a zastavČné plochy a nádvoĜí, ke kterým není moné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. ji uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, e není vhodné pro ocenČní pouít metodu komparativní. V takových pĜípadech je dle naeho názoru vhodné pro ocenČní pouít metodu vycházející ze státem shromaćovaných informací, tedy metodu pĜedepsanou zákonem o oceĖování a jeho provádČcí vyhlákou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu povaována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v naich podmínkách je obecná shoda o tom, e tato metoda nemá stále jetČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i kdy v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás ji stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v naich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovem zjiĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjiĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se vak, e tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, pouívá se spíe pro úþely zjitČní výe kody, napĜ. v rámci pojiĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjiĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je pĜedpoklad, e chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jeho cílem je maximalizace uitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se vak u podobných staveb slouících pro rodinné bydlení a u podobných pozemkĤ slouících pro zemČdČlskou prvovýrobu þi rodinné zahrádkaĜení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu 9



ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s trními pĜístupy k oceĖování. OcenČní je tedy v tomto znaleckém posudku provedeno také postupem definovaným Zákonem o oceĖování majetku þ. 151/1997 Sb. v platném znČní, resp. jeho provádČcí vyhlákou þ. 441/2013 Sb. (oceĖovací vyhláka).

10


2


OCENċNÍ

Komparativní metoda, té srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, e z vČtího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze pouít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjitČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou obvykle stanovovány dle ji realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o etĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkuenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka, s vystupující pĜístavbou vstupu a kotce také ve tvaru obdélníka, je samostatnČ stojící, situovaný na svaitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Chrastava je ve vzdálenosti 1,4 km, do Liberce je vzdálenost 11,0 km. PĜístup ke stavbČ je moný pĜes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady. Pozemky orné pĤdy jsou situovány na mírnČ svaitém a svaitém terénu, jsou situovány mimo intravilán obce. PrĤmČrná vzdálenost do obce Chrastava je 1,6 km. Konstrukþní Ĝeení a technické vybavení rodinného domu þ.p. 4: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 110 lety; údrba: prĤmČrná

Poþet podlaí:

þásteþnČ podsklepeno, 3 nadzemní podlaí (pĜiþem 3.NP je upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúþinnou

Nosné konstrukce: zdČné v tl. 60 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; zatepleno Stropy:

dĜevČné trámové s rovným podhledem; sádrokartonové podhledy

StĜecha:

tvar sedlový; krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

deĢové laby a svody plast, okenní parapety, oplechování stĜeních prostupĤ - z pozinkovaného plechu

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnČ, v kuchyni, dĜevČné obklady (palubky) chodba a pokoj v 3.NP

VnČjí povrchy:

krábané omítky ze 2/3, vápenocementové omítky, místy opadané z 1/3; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná þást kamenná (1.PP, 1.NP-2.NP), dĜevČná (2.NP-3.NP; zábradlí dĜevČné, madlo dĜevČné

DveĜe:

dĜevČné hladké plné, masivní, s kovovými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné þásteþnČ prosklené;

Okna:

plastová; v suterénu jsou plastová; v podkroví jsou dĜevČná VELUX

Povrch podlah:

dle úþelu uití místnosti: keramická dlaba, betonová mazanina, koberce, plovoucí podlaha

Krytina stĜechy:

Vrata:

betonové taky 1/2, pálená (taky) ½

dĜevČná dvoukĜídlá, zateplená

11



VytápČní:

ústĜední do plechových deskových radiátorĤ, kotel je na tuhá paliva

OhĜev teplé vody:

zajiĢován lokálním el. ohĜívaþem; zásobníkovým

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od vech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; plast

WC splachovací oddČlené od koupelny; v koupelnČ umyvadlo, Hygienické vybavení: vana, sprch. kout 1.NP; WC s koupelnou, v koupelnČ umyvadlo a vana 2.NP a 3.NP VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabelá, krb, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjitČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii) varné jednotky (na el. energii)

Dispozice: 1.PP: chodba, schodiĢový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodiĢový prostor, byt 3+1, koupelna, WC, kotelna, gará, uhelna, dílna, hospodáĜská þást 2.NP: chodba, schodiĢový prostor, byt 4+1 2x, koupelna s WC 3.NP: chodba, schodiĢový prostor, byt 3+kk, koupelna s WC.

Konstrukþní Ĝeení a technické vybavení stodoly a skladu na pozemku parc.þ. St. 62: Stodola se skladem je zdČná z cihel a kamene, podezdívka je kamenná, ve tvaru písmene L. StĜecha má tvar sedlový, krov je dĜevČný, krytina je na þásti stodoly z pálených taek a na þásti skladu je plechová (vlnité ablony). Vrata jsou kovová dvoukĜídlá sklad; dĜevČná posuvná stodola, okna jsou dĜevČná se zdvojeným jednoduchým zasklením, dveĜe jsou dĜevČné plné. KlempíĜské prvky (laby a svody) jsou z pozinkovaného plechu. VnČjí povrchy jsou vápenocementové omítky místy opadané. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalího technického vybavení.

Srovnávací parametry: ZastavČná plocha [m2]

Uitná plocha [m2]

Rodinný dĤm þ.p. 4

398,31

519,12

Stodola a sklad na pozemku parc.þ. St. 62

309,17

262,79

Název

12



Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 6 239, z toho 4 334 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady obecní úĜad, pota, policie; ostatní v Liberci 3 Poptávka po nemovitých vČcech nabídka pĜevyuje poptávku 4 PĜírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a sluby dostateþné vybavení 6 kolství základní kola 1. a 2. stupeĖ 7 Zdravotnictví ordinace veobecného lékaĜe 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování nedostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 ivotní prostĜedí velmi dobré B UMÍSTċNÍ NEMOVITÉ VċCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pĜíjezd a ke stavbČ 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu svaitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací monosti za oplocením nebo obtínČ pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inenýrské sítČ v obci vechny C VLASTNÍ NEMOVITÁ VċC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaí pouze po schoditi 23 Regulace nájemného ádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Dalí monosti ohroení velmi omezené a náhodné 26 PĜísluenství nemovité vČci vhodné (identifikace viz výe) 27 Monosti dalího roziĜování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níe 29 Údrba stavby prĤmČrná 30 Pozemky celkem 5 398 m2 (ve funkþním celku); 151 959 m2 (orná pĤda) þ.

Technický stav: Prvky krátkodobé ivotnosti (PK) i prvky dlouhodobé ivotnosti (PD) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebnČ-technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a pouitým stavebním materiálĤm a spíe prĤmČrné údrbČ (2/3 domu). Prvky dlouhodobé ivotnosti (PD) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovem prvky krátkodobé 13



ivotnosti (PK) ji vykazují známky zvýeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoĖ základní údrby. To se projevuje na vČtinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (deĢové laby a svody, oplechování), okna jsou ji také dosti nefunkþní. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková ivotnost stavby (1/3 domu). Oplocení, které je z pĜeváné þásti tvoĜeno drátČným pletivem na kovových sloupcích, je v nČkterých místech ji na hranici ivotnosti.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výe uvedenému bude tĜeba vynaloit vyí finanþní prostĜedky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výe pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 29 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To vak vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovaujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvaováno. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1221 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To vak vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovaujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvaováno. UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) ze dne 7.4.2000 v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 373-263/1999. Právní úþinky vkladu ke dni 19.6.2000. OprávnČní pro RWE GasNet, s.r.o., Klíská 940/96, Klíe, 40001 Ústí nad Labem, Rý/IýO: 27295567, povinnost k parc.þ. 489/15. Smlouva o vČcném bĜemeni V3 2700/2000. Souhlasné prohláení o pĜechodu práva podle § 151p ObþZ ze dne 22.12.2006, oprava prohláení ze dne 19.7.2007 a ze dne 27.8.2007. Dále upozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 493-222/2005. OprávnČní pro Severoþeská vodárenská spoleþnost a.s., PĜítkovská 1689/14, Trnovany, 41501 Teplice, Rý/IýO: 49099469, povinnost k parc.þ. 118/2, 121/3, 780/1. Smlouva o zĜízení vČcného bĜemene úplatná ze dne 22.08.2006. Právní úþinky vkladu práva ke dni 28.02.2007.

14



Srovnávací nemovité vČci (SN): a) LV þ. 29 1) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 499 000 Kþ Adresa: Dolní Chrastava Budova: Smíená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 561 m2 Plocha uitná: 200 m2 Plocha pozemku: 944 m2 Plocha zahrady: 373 m2 Sklep: Ano Gará: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Popis: SamostatnČ stojící vícegeneraþní RD 3+1, 2+1 a 1+1 v þásti obce Dolní Chrastava spadající pod mČsto Chrastava. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíeného zdiva s plastovými a dĜevČnými okny a sedlovou stĜechou krytou eternitem, zastavČná plocha vþetnČ nádvoĜí þiní 561 m2. V pĜízemí se nachází zádveĜí, chodba, schoditČ a bytové jednotky 2+1 a 1+1, kadá s vlastní koupelnou a WC. V patĜe je chodba, kuchyĖ, obývací pokoj, lonice, jeden pokoj, koupelna, WC a vstup na pĤdu. O vytápČní se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústĜedního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. Plyn je zaveden. Nemovitost je oplocena.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Bart Reality, s.r.o. Holeþkova 799/99 15000 Praha www.bartreality.cz

15



2) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 625 000 Kþ Adresa: BĜevnitČ Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 2 Plocha zastavČná: 1 148 m2 Plocha uitná: 400 m2 Plocha pozemku: 4 418 m2 Plocha zahrady: 3 270 m2 Sklep: Ne Gará: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, ÚstĜední dálkové Plyn: Ne Odpad: Jímka ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm, který lze vyuít jako dvougeneraþní. DĤm je z þásti rekonstruovaný - nová plastová okna, stĜení krytina. PĜízemí: zádveĜí, chodba, obývací pokoj, kuchynČ, lonice, pokoj, koupelna, WC, kotelna, uhelna. V patĜe: probíhající rekonstrukce koupelny, WC a pČti pokojĤ. K domu náleí zahrada, stodola s dvČma garáemi a dílnou.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

16



3) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 200 000 Kþ Adresa: Vítkovská, Chrastava Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 170 m2 Plocha uitná: 258 m2 Plocha pozemku: 1 467 m2 Plocha zahrady: 1 297 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Gará: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva, ÚstĜední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V Popis: Rodinný dĤm se dvČma bytovými jednotkami 4+1 a 1+1. Celková plocha domu se zahradou je 1 467 m2. Stavba domu je v pĤvodním stavu. VytápČní je mono plynovým kotlem a kotlem na pevná paliva.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

17



4) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 490 000 Kþ Adresa: BĜevnitČ Budova: Smíená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 449 m2 Plocha uitná: 380 m2 Plocha pozemku: 5 134 m2 Plocha zahrady: 4 685 m2 Sklep: Ano Gará: Ano Balkón: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm, dispozice: dvČ bytové jednotky 5+kk a 2+kk, pozemky 5 134 m2. V pĜízemí se nachází byt 2+kk, komora, þásteþnČ pĜipravené WC a koupelna. Dále je v pĜízemí kotelna, uhelna, WC, dílna a gará. V patĜe se nachází zrekonstruovaný byt 5+kk, obývací pokoj s kuchyní, pokoj, lonice, koupelna s WC a dalí dva pokoje. VytápČní kotlem na tuhá paliva, ohĜev vody zajiĢuje el.bojler, odpady svedeny do jímky, vodovod z obecního Ĝádu. Dále na budovu navazuje stodola, hospodáĜská stavení, dílna a pískovcový sklep.

Zdroj: Realitní spoleþnost NEXT REALITY Velká hradební 688/59 40001 Ústí nad Labem Telefon: 800 700 099 www.nextreality.cz

18



5) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 249 000 Kþ Adresa: ChotynČ Budova: Smíená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 690 m2 Plocha uitná: 596 m2 Plocha pozemku: 1 737 m2 Plocha zahrady: 1 047 m2 Gará: Ne Sklep: Ano Terasa: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální plynové, Lokální elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm - bývalý zemČdČlský statek. DvČ budovy rodinný dĤm, podsklepený - klenuté stropy, dvČ patra a pĤdní prostory, zastavČná plocha 690 m2 + zemČdČlské stavení, uitná plocha 596 m2 + zahrada 366 m2 + trvalý travní porost 681 m2. Rodinný dĤm je po þásteþné rekonstrukci, vytvoĜena bytová jednotka 3+kk.

Zdroj: Realitní spoleþnost LBC reality, s.r.o. Rumunská 655/9 46001 Liberec www.lbcreality.cz

19



6) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 300 000 Kþ Adresa: OldĜichov na Hranicích Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 1 302 m2 Plocha uitná: 590 m2 Plocha pozemku: 3 952 m2 Plocha zahrady: 2 650 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Gará: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm na okraji Hrádku nad Nisou, v OldĜichovČ na Hranicích. K domu náleí pozemek, dvČ stodoly a gará. Pozemky u objektu jsou mírnČ svaité. DĤm je þásteþnČ podsklepený, v pĜízemí se nachází bytová jednotka, v 2.NP pak dalí bytová jednotka 3+1. Druhou þást domu lze vyuít k hospodáĜským úþelĤm. V celém domČ nová plastová okna, zrekonstruovaná koupelna, nový plynový kotel. Ve dvoĜe je postavena dalí stodola a gará pro osobní automobil.

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Gold Dvorská 4950/8 46601 Jablonec nad Nisou www.re-max.cz

20



7) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 300 000 Kþ Adresa: Nádraní, Chrastava Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 2 Plocha zastavČná: 201 m2 Plocha uitná: 280 m2 Plocha pozemku: 592 m2 Plocha zahrady: 391 m2 Sklep: Ne Gará: Ano Balkón: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: Nepodsklepený rodinný dĤm s garáí, se þtyĜmi bytovými jednotkami, v ChrastavČ u Liberce. RD je z vČtí þásti zrekonstruován. PĜízemí domu tvoĜí byt 3+kk, s koupelnou a WC, 1+kk a gará. 1.patro obsahuje dvČ bytové jednotky 2+1 s pĜísluenstvím a suárnou prádla. Kadá bytová jednotka má vlastní plynové vytápČní.

Zdroj: Realitní spoleþnost Becker & spol. nám. Dr. E. Benee 5/13 46007 Liberec www.realitybecker.cz

21



8) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 999 000 Kþ Adresa: ibĜidice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 4 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 250 m2 Plocha uitná: 430 m2 Plocha pozemku: 3 670 m2 Plocha zahrady: 2 800 m2 Sklep: Ano Terasa: Ne Gará: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, ÚstĜední tuhá paliva, ÚstĜední elektrické Plyn: Ne Odpad: Jímka ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm - bývalá zemČdČlská usedlost v ibĜidicích, obec KĜíany, okres Liberec. Bývalá zemČdČlská usedlost o dispozici 10+2. Nemovitost prola a stále prochází citlivou rekonstrukcí s ponecháním pĤvodního rázu. Renovací proly mimo jiné rozvody elektĜiny, vody a topení, oken, kotle, bojleru, kuchynČ. K nemovitosti náleí udrovaná zahrada o rozloze 2 800 m2 s venkovním posezením.

Zdroj: Realitní spoleþnost Ka - New Generation Reality, s.r.o. Na hlinách 1786/16 18200 Praha www.kareality.cz

22



9) Rodinný dĤm Nabídková cena: 1 945 000 Kþ Adresa: Drustevní, Chrastava Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 4 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 130 m2 Plocha uitná: 290 m2 Plocha pozemku: 632 m2 Plocha zahrady: 272 m2 Sklep: Ano Terasa: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Jímka ElektĜina: 230V, 400V Popis: Dvougeneraþní rodinný dĤm se 2 prostornými byty o velikosti 4+1 v ChrastavČ v ulici Drustevní. V 1.NP situován byt o velikosti 4+1. V 2.NP je byt 4+1, v mezipatĜe terasa. V pokojích parkety, koberce. ÚstĜední vytápČní na elektrokotel pro oba byty. Plyn pĜiveden na druhé stranČ ulice. V roce 2003 byl dĤm rekonstruován: nová indelová stĜecha a stĜení okna, nové okapové svody. K domu patĜí kolny a dílna.

Zdroj: Realitní kanceláĜ ELITE Liberec, s.r.o. iroká 527, 46001 Liberec www.rkelite.cz

23



10) Rodinný dĤm Nabídková cena: 2 500 000 Kþ Adresa: Zámecká, Frýdlant Budova: Kamenná Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaí poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 180 m2 Plocha uitná: 260 m2 Plocha pozemku: 630 m2 Plocha zahrady: 450 m2 Sklep: Ano Gará: Ano Voda: Dálkový vodovod, Místní zdroj Topení: ÚstĜední plynové Plyn: Individuální, Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm ve Frýdlantu, ul. Zámecká. Jedná se o zdČný, dvoupodlaní RD s obytným podkrovím po rekonstrukci. Dispozice: 1.PP dĤm je þásteþnČ podsklepen, 1. NP bytová jednotka 3+1, 2. NP bytová jednotka 3+kk + 2 pokoje v podkroví. SítČ: el. 230/400V, plyn, voda z Ĝádu, kanalizace, vlastní studna. VytápČní plynový kotel, ohĜev vody - bojler. Souþástí zahradní domek, zdČná dvojgará s technickou místností a dílnou. Celá nemovitost oplocena zdí a ivým plotem.

Zdroj: Realitní kanceláĜ EVROPA LIBEREC nám. Soukenné 669/2a 46001 Liberec Telefon: 485 113 322 www.rkevropa.cz

24



b) LV þ. 1221 1) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 436 352,- Kþ Upravená nabídková cena: 14,00 Kþ za m2 Lokalita: HoĜensko VýmČra: 31 168 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky o rozloze 31 168 m² v obci Slaná spadající pod katastrální území HoĜensko v Libereckém kraji.

Zdroj: Realitní kanceláĜ LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14 37010 ýeské BudČjovice Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz 2) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 774 722,- Kþ Upravená nabídková cena: 13,00 Kþ za m2 Lokalita: BrnitČ VýmČra: 59 594 m2 Popis: Orná pĤda a lesní pozemky v katastrálním území BrnitČ a Hlemýdí o celkové výmČĜe 59 594 m2. Orná pĤda 30 397 m2, lesní pozemky 25 772 m2 a ostatní plochy 3425 m2.

25



Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 3) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 207 760,- Kþ Upravená nabídková cena: 15,19 Kþ za m2 Lokalita: Loukov VýmČra: 13 673 m2 Popis: Orná pĤda v k.ú. Loukov u Mnichova HraditČ. Jedná se spoluvlastnický podíl 1/2 z celku v katastru Loukov. Na pozemku je nájemní vztah a je tedy aktivnČ udrován a obdČláván. Skládají se z nČkolika dílĤ a jsou poblí hlavní silnice.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Ka - New Generation Reality, s.r.o. Na hlinách 1786/16, 18200 Praha Telefon: 800 103 003 www.kareality.cz 4) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 580 995,- Kþ Upravená nabídková cena: 15,00 Kþ za m2 Lokalita: StráitČ VýmČra: 38 733 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky - StráitČ u Jiviny, okres Mladá Boleslav o celkové výmČĜe 38.733 m2. Jedná se o tĜi samostatné pozemky v blízkosti sebe. K pozemku je pĜístupová cesta. Pozemky jsou aktivnČ obhospodaĜovány.

26



Zdroj: Realitní kanceláĜ Ka - New Generation Reality, s.r.o. Na hlinách 1786/16, 18200 Praha Telefon: 800 103 003 www.kareality.cz 5) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 260 910,- Kþ Upravená nabídková cena: 13,00 Kþ za m2 Lokalita: Kozmice VýmČra: 20 070 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky - Kozmice u Jiviny, okres Mladá Boleslav. ZemČdČlské pozemky o výmČĜe 20.070 m2. Tyto þtyĜi pozemky tvoĜí jeden celek, ke kterým je pĜístupová cesta. Pozemky jsou aktivnČ obhospodaĜovány na základČ nájemní smlouvy.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Ka - New Generation Reality, s.r.o. Na hlinách 1786/16, 18200 Praha Telefon: 800 103 003 www.kareality.cz 6) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 525 504,- Kþ Upravená nabídková cena: 16,00 Kþ za m2 Lokalita: Sekerkovy Louþky VýmČra: 32 844 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky v katastru obce Sekerkovy Louþky. PozemkĤ je nČkolik a jsou vedeny jako orná pĤda a trvalý travní porost. Pozemky jsou zaþlenČny do vČtích celkĤ bez jasných hranic a jsou v souþasnosti vyuívány místními zemČdČlci.

27



Zdroj: Realitní kanceláĜ Triáda, s.r.o. Jiráskova 133, 51101 Turnov www.triada-reality.cz 7) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 841 820,- Kþ Upravená nabídková cena: 20,00 Kþ za m2 Lokalita: Jeniovice VýmČra: 42 091 m2 Popis: Orná pĤda v obci Jeniovice o CP 42 091 m2. Nájemní smlouva je s výpovČdní lhĤtou 1 rok.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz TOP Mnichovo HraditČ Masarykovo námČstí 243 29501 Mnichovo HraditČ www.dumrealit.cz 8) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 182 040,- Kþ Upravená nabídková cena: 15,00 Kþ za m2 Lokalita: Tatobity VýmČra: 12 136 m2 Popis: ZemČdČlský pozemek o celkové výmČĜe 12.136 m² nedaleko obce Tatobity. Pozemek je vedený jako orná pĤda a zahrnutý v LPIS. Obec Tatobity se nachází v okrese Semily, kraji Libereckém.

28



Zdroj: Realitní kanceláĜ LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14 37010 ýeské BudČjovice Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz 9) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 675 801,- Kþ Upravená nabídková cena: 17,00 Kþ za m2 Lokalita: Dobranov VýmČra: 39 753 m2 Popis: Pozemky 39.753 m2 v DobranovČ u ýeské Lípy. VČtí z pozemkĤ o velikosti více ne 3 hektary je veden jako trvalý travní porost, druhý jako orná pĤda. Pozemky jsou udrované.

Zdroj: Realitní kanceláĜ NEXT REALITY Zámecká 69/14, 47001 ýeská Lípa Telefon: 800 700 099 www.nextreality.cz 10) ZemČdČlský pozemek Nabídková cena: 742 700,- Kþ Upravená nabídková cena: 17,00 Kþ za m2 Lokalita: Semily VýmČra: 43 688 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky o velikosti 43 688 m². Pozemky se nachází nedaleko mČsta Semil.

29



Zdroj: Realitní kanceláĜ LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14 37010 ýeské BudČjovice Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz b2) Pozemky ostatní plochy, zahrada, trvalý travní porost a zastavČná plocha a nádvoĜí, stodola Základní informace Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Chrastava Katastrální území: Dolní Chrastava Poþet obyvatel: 6 239 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 870,00 Kþ/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. HospodáĜsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslunost obce O6. Obþanská vybavenost v obci

þ. I IV IV I III II

Pi 0,95 0,60 1,01 1,00 0,90 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 949,53 Kþ/m2 OceĖovací pĜedpis OcenČní je provedeno podle zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 Sb., þ. 350/2012 Sb., þ. 340/2013 Sb. a þ. 303/2013 Sb. a vyhláky MF ýR þ. 441/2013 Sb., kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb.

30



a) Stodola ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC:

Z. budovy pro zemČdČlství (skladování a úprava zemČdČlských produktĤ) zdČná 1271

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Poptávka výraznČ nií ne nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. ZmČny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Negativní - nedobrovolná draba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení þi vystČhování, doba do výmazu omezení práv z LV 5. PovodĖové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodnČ (území tzv. 5-leté vody) - Poslední povodeĖ probČhla v roce 2010.

þ. I

Pi -0,06

III III I

-0,01 0,00 -0,04

I

0,70

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,623 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenþní stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku þ. Pi 1. Druh a úþel uití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním celku I 1,00 2. PĜevaující zástavba v okolí pozemku a ivotní prostĜedí - Rezidenþní I 0,02 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové þásti obce III -0,10 4. Monost napojení pozemku na inenýrské sítČ, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na nČkteré sítČ v obci -0,01 5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je þásteþnČ II dostupná obþanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevnČná) ke hranici pozemku, V -0,02 patné parkovací monosti -0,03 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více III jak þtyĜmi pravidelnými dopravními spoji dennČ 8. Poloha pozemku z hlediska komerþní vyuitelnosti - Bez monosti I 0,00 komerþního vyuití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí I -0,40 10. NezamČstnanost - Vyí ne je prĤmČr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalích vlivĤ II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,340 i=2

31



Koeficient pp = IT * IP = 0,212 ZastavČné plochy a výky podlaí ZastavČná plocha 262,81 m2 46,36 m2 309,17 m2

Podlaí 1.NP 1.NP Souþet PrĤmČrná výka podlaí: PrĤmČrná zastavČná plocha podlaí:

PVP = PZP =

Konstr. výka 9,13 m 6,46 m

2 698,95 / 309,17 309,17 / 2

Souþin 2 399,46 299,49 2 698,95 = 8,73 m = 154,59 m2

ObestavČný prostor Výpoþet jednotlivých výmČr Podlaí ObestavČný prostor OP celkem 2025,95

=

(PP = podzemní podlaí, NP = nadzemní podlaí, Z = zastĜeení) Podlaí OP celkem ObestavČný prostor - celkem:

Typ NP

2 025,95 m3

ObestavČný prostor 2 025,95 m3 2 025,95 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vþ. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, stĜecha 5. Krytiny stĜech 6. KlempíĜské konstrukce 7. Úprava vnitĜních povrchĤ 8. Úprava vnČjích povrchĤ 9. VnitĜní obklady keramické 10. Schody 11. DveĜe 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. VytápČní 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. VnitĜní vodovod 19. VnitĜní kanalizace 20. VnitĜní plynovod

Provedení mČlké zaloení bez izolace zdČné z plných cihel tl. 45 cm dĜevČné dĜevČný vázaný pálená taka pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky vápenocementové omítky chybí dýhované dĜevČná jednoduchá chybí svČtelná chybí

Hodnocení standardu P S P S S S S S X C S S S C X S C X X X

ýást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

32


21. OhĜev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. VnitĜní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalaþní pref. jádra


X X X X C X

chybí

100 100 100 100 100 100

Výpoþet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vþ. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, stĜecha 5. Krytiny stĜech 6. KlempíĜské konstrukce 7. Úprava vnitĜních povrchĤ 8. Úprava vnČjích povrchĤ 9. VnitĜní obklady keramické 10. Schody 11. DveĜe 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. VytápČní 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. VnitĜní vodovod 19. VnitĜní kanalizace 20. VnitĜní plynovod 21. OhĜev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. VnitĜní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalaþní pref. jádra Souþet upravených objemových podílĤ Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S P S S S S S X C S S S C X S C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

ýást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 6,35 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 0,00 2,40 3,00 3,40 0,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 74,88 0,7488

Výpoþet opotĜebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z pĜílohy þ. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dČlení konstrukce, PP = pĜepoþítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení ýást [%] K St. iv. [%] [%] [%] þásti celku 1. Základy vþ. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 8,05 150 170 88,24 7,1033 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 40,59 150 170 88,24 35,8166 3. Stropy P 13,80 100,00 0,46 6,35 8,48 150 170 88,24 7,4828 4. Krov, stĜecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 9,35 150 160 93,75 8,7656 5. Krytiny stĜech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,87 80 90 88,89 3,4400 6. KlempíĜské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,93 30 40 75,00 0,6975

33



7. Úprava vnitĜních povrchĤ 8. Úprava vnČjích povrchĤ 11. DveĜe 12. Vrata 13. Okna 16. Elektroinstalace OpotĜebení:

S S S S S S

3,90 2,70 2,40 3,00 3,40 6,10

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,90 2,70 2,40 3,00 3,40 6,10

5,21 3,61 3,21 4,01 4,54 8,15

80 60 80 50 80 30

80 60 80 50 80 50

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00

5,2100 3,6100 3,2100 4,0100 4,5400 4,8900 88,8 %

OcenČní Základní cena (dle pĜíl. þ. 8) [Kþ/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle pĜíl. þ. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 20 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kþ/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 2 025,95 m3 * 1 652,84 Kþ/m3 Koeficient opotĜebení: (1- 88,8 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

3 348 571,20 Kþ 0,112 375 039,97 Kþ 0,212 79 508,47 Kþ

Stodola - zjitČná cena

=

79 508,47 Kþ

2 115,0,9390 0,9627 0,5405 0,7488 1,0000 2,1360 1 652,84

b) Pozemky ve funkþním celku Výpoþet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivĤ pozemku Název znaku 1. Svaitost pozemku a expozice - Svaitost terénu pozemku do 15 % vþetnČ; orientace SV, S a SZ 2. Ztíené základové podmínky - Neztíené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení uívání pozemku - Bez omezení uívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na vyuití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalích vlivĤ - Bez vlivĤ

þ. III

Pi -0,01

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

þ. I

Pi -0,06

III III I

-0,01 0,00 -0,04

6

Index omezujících vlivĤ

IO = 1 + Σ Pi = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Poptávka výraznČ nií ne nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. ZmČny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Negativní - nedobrovolná draba,

34



obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení þi vystČhování, doba do výmazu omezení práv z LV 5. PovodĖové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodnČ (území tzv. 5-leté vody) - Poslední povodeĖ probČhla v roce 2010

I

0,70

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,623 i=1

Index polohy pozemku Název znaku þ. 1. Druh a úþel uití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním celku I 2. PĜevaující zástavba v okolí pozemku a ivotní prostĜedí - Rezidenþní I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové þásti obce III 4. Monost napojení pozemku na inenýrské sítČ, které má obec - Pozemek II lze napojit pouze na nČkteré sítČ v obci 5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je þásteþnČ II dostupná obþanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevnČná) ke hranici pozemku, V patné parkovací monosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více III jak þtyĜmi pravidelnými dopravními spoji dennČ 8. Poloha pozemku z hlediska komerþní vyuitelnosti - Bez monosti I komerþního vyuití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí I 10. NezamČstnanost - Vyí ne je prĤmČr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalích vlivĤ II

Pi 1,00 0,02 -0,10 -0,10 -0,01 -0,02 -0,03 0,00 -0,30 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,440 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,623 * 0,990 * 0,440 = 0,271 Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí ocenČné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené PĜehled pouitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ Zákl. cena [Kþ/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 949,53

ZatĜídČní

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavČná plocha a nádvoĜí zahrada trvalý travní porost

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1

Index

Koef.

0,271

Upr. cena [Kþ/m2] 257,32

Parcelní þíslo St. 62

VýmČra [m2] 1 298,00

Jedn. cena [Kþ/m2] 257,32

Cena [Kþ] 334 001,36

118/2 121/3

781,00 2 946,00

257,32 257,32

200 966,92 758 064,72

35



Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí - celkem

1 293 033,-

Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Úþelové komunikace P2. Charakter a zastavČnost území I V kat. úz. sídelní þásti obce P3. Komerþní vyuití I Bez monosti komerþního vyuití P4. Povrch komunikace II S nezpevnČným povrchem

Pi 0,50 1,00 1,00 0,85

Úprava základní ceny pozemkĤ komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,425 PĜehled pouitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ Zákl. cena ZatĜídČní Koeficienty [Kþ/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, neveĜejná, komerþní § 4 odst. 3, priv. 949,53 0,425 1,000 § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 949,53 0,425 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3, priv.

ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní þíslo 780/1

VýmČra [m2] 176,00

780/3

Pozemky ve funkþním celku - zjitČná cena

197,00

Jedn. cena [Kþ/m2] 403,55 403,55

Upr. cena [Kþ/m2] 403,55 403,55 Cena [Kþ] 71 024,80 79 499,35 150 524,15

=

1 443 557,15 Kþ

c) Trvalé porosty Smíené trvalé porosty ovocných dĜevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin ocenČné zjednodueným zpĤsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výmČra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostĤ: Cena pokryvné plochy porostĤ Cena porostu je ve výi 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostĤ: Cena smíeného porostu: Trvalé porosty - zjitČná cena

Kþ m2 m2 Kþ * =

1 293 033,00 5 025 1 500 385 980,00 0,065 25 088,70 25 088,70 Kþ

36



Dílþí rekapitulace - ocenČní dle vyhláky a) Stodola b) Pozemky ve funkþním celku c) Trvalé porosty

79 508,50 Kþ 1 443 557,10 Kþ 25 088,70 Kþ

Celkem

1 548 154,30 Kþ

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 548 150,- Kþ

ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vdy pouít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, e realitní kanceláĜe vČtinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a a po delí dobČ, v dalích fázích neúspČné inzerce ceny sniují. NapĜ. v pĜíspČvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inenýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr trní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, e ceny nabídkové jsou zpravidla vyí ne ceny trní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy pouívá pauálnČ hodnota kZC = 0,85. UveĜejnČno v þasopise Soudní inenýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise Odhadce a oceĖování majetku þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboe Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, e nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako poadované prodejní jsou zpravidla vyí, ne jaké budou nakonec dosaeny. Postupným podrobným sledováním je mono si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, a z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední poadované. Cena nemovité vČci nemĤe být vČtí, ne cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji. V dalím textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: a) LV þ. 29 Srovnávací nemovité vČci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6

Index odlinosti IO

Cena ke srovnání [Kþ]

zdroj

poloha

2 499 000 2 625 000 2 200 000 2 490 000 2 249 000 2 300 000

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,00 1,10 1,00 1,10 1,05 1,10

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,20 1,10 1,15 1,15 1,10 1,20

1,10 1,10 1,20 1,10 1,15 1,15

0,75 0,70 0,75 0,70 0,75 0,70

Upravená cena [Kþ] 1 577 181 1 455 199 1 451 588 1 443 104 1 428 271 1 454 168

37


SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

2 300 000 2 999 000 1 945 000 2 500 000

0,85 0,85 0,85 0,85


1,00 1,10 1,00 1,00

1,20 1,10 0,75 1,05 1,00 0,70 1,25 1,20 0,75 1,10 1,15 0,75 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výi: 5 / 12 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

1 451 588 1 442 691 1 394 930 1 512 070 10 1 461 079 1 461 079 49 951 1 394 930 1 411 128 1 461 079 1 511 030 1 577 181 608 783 609 000

b) LV þ. 1221 1) ZemČdČlské pozemky Index odlinosti IO

Srovnávací nemovité vČci

VýmČra [m2]

Cena ke srovnání [Kþ/m2]

zdroj

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

31 168 59 594 13 673 38 733 20 070 32 844 42 091 12 136 39 753 43 688

14,00 13,00 15,19 15,00 13,00 16,00 20,00 15,00 17,00 17,00

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,90 0,85 0,85

tech. stav a poloha velikost ostatní vybavenost 1,10 1,05 1,00 1,00 1,10 1,05 0,95 1,00 1,10 1,05 0,95 0,90 1,10 1,05 0,90 1,00 1,10 1,05 1,00 1,00 1,10 1,05 0,90 1,00 1,05 1,05 0,90 1,00 1,10 1,05 0,95 1,00 1,05 1,05 0,90 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

151959 m2 VýmČra: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výi: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

1

/

4

Upravená cena [Kþ/m2] 13,74 12,12 11,48 13,25 12,76 14,14 16,87 14,81 14,34 15,93 10 13,94 2 11 12 14 16 17 2 119 042,97 529 760,74 530 000

38



2) Pozemky ostatní plochy, zahrada, trvalý travní porost a zastavČná plocha a nádvoĜí, stodola

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 548 150,- Kþ

OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výi 1/4 þiní tedy 1 548 150,- Kþ × 1/4 = 387 038,- Kþ, po zaokrouhlení = 387 000,- Kþ

Dílþí rekapitulace - LV þ. 1221: b1) + b2) = 530 000,- Kþ + 387 000,- Kþ = 917 000,- Kþ

39


3


OCENċNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VċCMI SPOJENÝCH

a) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1221 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o vČcné bĜemeno (podle listiny) ze dne 7.4.2000 v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 373263/1999 zĜízené ve prospČch RWE GasNet, s.r.o., Klíská 940/96, Klíe, 40001 Ústí nad Labem, Rý/IýO: 27295567. Vzorec pro výpoþet trvalého vČcného bĜemene bez monosti pĜesného urþení ztráty: OcenČní se provádí ve smyslu zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb., resp. dle vyhláky þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláka): §16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle pĜedchozích odstavcĤ, oceĖuje se právo jednotnČ þástkou 10 000,- Kþ. Ztrátová hodnota vČcného bĜemene þiní:

- 10 000,- Kþ

Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výi 1/4 na vČcném bĜemeni þiní: - 10 000,- Kþ × 1/4 = - 2 500 Kþ b) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1221 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o vČcné bĜemeno (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 493-222/2005 zĜízené ve prospČch Severoþeská vodárenská spoleþnost a.s., PĜítkovská 1689/14, Trnovany, 41501 Teplice, Rý/IýO: 49099469. Vzorec pro výpoþet trvalého vČcného bĜemene bez monosti pĜesného urþení ztráty: OcenČní se provádí ve smyslu zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb., resp. dle vyhláky þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláka): §16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle pĜedchozích odstavcĤ, oceĖuje se právo jednotnČ þástkou 10 000,- Kþ. Ztrátová hodnota vČcného bĜemene þiní:

- 10 000,- Kþ

Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výi 1/4 na vČcném bĜemeni þiní: - 10 000,- Kþ × 1/4 = - 2 500 Kþ Rekapitulace vČcných bĜemen: a) + b) = - 2 500,- Kþ + (- 2 500,- Kþ) = - 5 000,- Kþ

40



C REKAPITULACE a) LV þ. 29 Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výi 5/12 na nemovitých vČcech:

vþetnČ pĜísluenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

609 000,- Kþ slovy: estsetdevČttisíc korun þeských Poznámka: PĜísluenstvím jsou inenýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace. b) LV þ. 1221 Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výi 1/4 na nemovitých vČcech:

41



bez zapoþítání ztrátové hodnoty vČcných bĜemen, indikujeme ke dni ocenČní na:

917 000,- Kþ Ztrátovou hodnotu vČcných bĜemen:

indikujeme ke dni ocenČní na:

- 5 000,- Kþ

42



Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výi 1/4 na nemovitých vČcech:

vþetnČ pĜísluenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

912 000,- Kþ slovy: DevČtsetdvanácttisíc korun þeských Poznámka: PĜísluenstvím jsou: venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, skleník, inenýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, studna na pozemku parc.þ. St. 62. PĜi místním etĜení konaném dne 7.3.2014 byla na pozemku parc.þ. St. 62 nalezena stodola, která vak není uvedena na LV þ. 1221. Na doporuþení objednavatele posudku je zahrnuta do pĜedmČtu ocenČní v tomto znaleckém posudku.

43



D ZNALECKÁ DOLOKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjích pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2952 326 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 09.05.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

44



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpisy z Katastru nemovitostí, a) LV þ. 29, b) LV þ. 1221 k.ú. Dolní Chrastava, získané prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 12.02.2014 3. Snímek katastrální mapy 4. VýĜez z ÚP mČsta Chrastava

45


PĜíloha: Fotodokumentace











No title

Recommend Documents