-1-
Znalecký posudek č. 6724/73-2013 Nemovitosti – jiné stavby na stp. čk. 114/3 v k.ú. České Budějovice 4, obec České Budějovice, okres České Budějovice, včetně součástí a pozemků, čj. 040Ex 3178/09-28
Objednatel posudku:
Mgr. Kamil Košina Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení č.j. 040Ex 3178/09-28 vydané soudním exekutorem Mgr. Kamilem Košinou
Podle stavu ke dni 22.04.2013 posudek vypracoval: Jiří Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Trutnově, 20.05.2013
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) údaje z realitních serverů a informace od realitních kanceláří f) územní plán města (konzultace na stavebním úřadu)
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 22.04.2013 na základě obeslání povinných, obsílky nebyly převzaty. Na místě v den místního šetření byli zastiženi tři muži – Romové, údajně zcela náhodně pobývali, umožnili prohlídku nemovitosti.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 22.04.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1688, katastrální území České Budějovice 4, obec České Budějovice, Okresní úřad České Budějovice.
Vlastník: společné jmění manželů Baláž Anton, narozen 20.03.1966 a Helena, narozena 16.12.1965
Objekt (jiná stavba) je vybudován na stp. čk. 114/3, dále k ní náleží pp. čk. 114/2 (zahrada), vytvářející spolu funkční celek. Jde o zahradní altán, umístěn v souladu s územním plánem v oblasti zástavby zahrádek, objektů bydlení.
2. Dle zjištění majitelů sousedních chat byla původní chatka vybudována v letech 1970-74, k ní byla později přistavěna zastropená dřevěná veranda. V období přibližně před 3-5 lety k zadní straně chaty přistavěna další místnost s pultovou střechou (bez fasády), nedohledalo se stavební povolení, jde o neoprávněnou stavbu, proto není v ocenění zahrnuta.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Zahradní chata na stp. čk. 114/3 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v rámci zahradní kolonie „tzv. Husova kolonie“, v severovýchodní okrajové části města, přístupna po nezpevněných místních obslužných komunikacích, v bezprostřední blízkosti vysílačů, navazuje průmyslová zástavba, jižně zástavba rodinnými domy, stabilizovaná. Pozemky jsou rovinaté, oploceny, území je zainvestováno el. sítí a veřejným vodovodem. Oceňovaná nemovitost je od sítí odpojena, voda je získávána ručně z vlastní kopané studny.
a)
Zahradní chata na stp. čk. 114/3
Objekt volně stojící, přízemní, převážně podsklepen, bez podkroví, lehce zděný se sedlovou střechou. Dispozičně obsahuje kuchyňku, pokoj, koupelnu s WC, chodbu se schody do sklepa.
Konstrukční řešení: Sklep je dlouhodobě zatopen vodou, nepouživatelný a vzlínající vlhkost postupuje dále do zdiva, obvodové zdivo staticky narušené. Omítky vápenocementové, poškozeny, stropy trámkové s vodorovným podhledem, střecha sedlová, krytina vlnitý eternit, poškozena. Podlahy znehodnoceny, okna zdvojená, koupelna s WC nepoužitelná (bez připojení vody), vytápění lokální sporákem na uhlí.
Technický stav: Svědčí o zcela zanedbané údržbě, známky chátrání patrny na všech částech stavby, zjevné statické narušení čelní stěny. Vzhledem ke způsobu užívání lze předpokládat i nereálnost napojení na inženýrské sítě bez předchozí obnovy, dřevěné konstrukce vstupní verandy prohnilé.
Výměry Zastavěná plocha: 6,40x6,00+1,10x6,00 = 45,00 m2 Obestavěný prostor: 45,00x2,95+45,00x1,80/2,00+30,00x2,00 = 233,25 m3
-5-
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají v t.č. v nefunkčních přípojkách el. sítě a veřejného vodovodu, oplocení včetně plotových vrat a vrátek, venkovní betonové dlažby, žumpa, studna kopaná. Dále jde o „neoprávněnou“ přístavbu, o ZP 23 m2 a OP 71 m3. Je vytvořena z tvárnic, fasáda neprovedena, dřevěný strop s podbitím palubkami, nedokončeno zastřešení, podlaha betonová. Není v ceně promítnuta, jde o závadu uvedenou v závěru posudku.
c)
Pozemky
Nalézají se v okrajové části krajského města s počtem obyvatel 93 620, dle dosavadního územního plánu určeny k dosavadními využití, pozemky rovinaté, částečně zainvestované, tvořící funkční celek. č.parcely stp. čk. 114/2 pp. čk. 114/3 celkem
Výměra v m2 284 38 322
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
-6-
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě České Budějovice s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Zahradní chata
KSD
4621114
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
2 840
KTP
KV
KI
0,70 0,45 0,31
Výchozí cena Kč/m3
880
-7-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Obestavěný Výchozí cena prostor v m3 Kč/m3
Stavba
Zahradní chata
233
880
Reprodukční Cena v Kč
205 040
% opotř.
50
Časová cena v Kč
102 520
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Ocení se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny. 102 520 x 2 % = 2 050,- Kč
POZEMKY Ve městě není cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně souvisejících činí v průměru 1 350,- Kč/m2.
Propočet ceny pozemku
322 m2 x 1 350,- Kč/m2 = 434 700,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1688 v k.ú. České Budějovice 4 činí zaokrouhleně 539 000,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě zahrada se zahradní chatkou). Pro porovnání převzaty údaje z realitních serverů, konkrétně S-reality a Reality CZ, ze zkušenosti vlastní jako realitního makléře a dále informací od místních realitních kanceláří, shodně zjištěna skutečná prodejnost, v současné době ve výši okolo 75 % inzerovaných (nabízených) zakázek.
Lokalita
Velikost v m2
Č.Budějovice 2 Č.Budějovice 4 Č.Budějovice 4 Č.Budějovice 4
809 849 500 1 196
Cena
Ktp
950 000 990 000 969 000 1 794 000
1,00 0,90 -
Kv 0,80 0,80 -
Ki 0,80 0,72 0,80 0,80
Kp 0,60 0,65 1,00 0,50
Přepočtená cena 456 000 463 320 775 200 717 600
Z toho vyplývá způrměrovaná cena 603 030,- Kč. Tyto ceny obsahují přiměřené pozemky, zahradní stavby, součásti a příslušenství.
Výpočet: 603 030 x 0,75 = 452 272,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1688 v k.ú. České Budějovice 4 činí zaokrouhleně 450 000,- Kč.
-9-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny
Ve všech realizovaných zakázkách šlo o převody nemovitostí bez závazků a břemen, tj. volných ke dni převodu, v přiměřeném technickém stavu. Zájem klientů o obdobné nemovitosti v regionu je nízký, v nabídce je 24 obdobných nemovitostí (zahrada se zahradními objekty), z toho důvodu nelze pokládat za reálnou cenu věcnou cenu. Nemovitost je zatížena více exekučními tituly. Objekt se nalézá ve špatném technickém stavu, vyžaduje náklady na opravy, zčásti staticky narušen, jeho přístavba je neoprávněná.
Závěr V současném období probíhající ekonomické a realitní krize nelze očekávat pro nejbližší období pozitivní zvrat v zájmu kupujících o obdobné nemovitosti a následně jejich prodejnost. Z toho důvodu a dalších výše uvedených záporných faktorů stanovuji obvyklou cenu ve výši 90 % zjištěné porovnávací ceny.
Výpočet: 450 000 x 0,90 = 405 000,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 1688 v k.ú. České Budějovice 4 činí 405 000,- Kč.
-10-
K otázce 2 – nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily příslušenství uvedené nemovitosti
K otázce 3 – práva spojená s nemovitostí nezjištěna – závada spojená s nemovitostí spočívá v neoprávněné stavbě přístavby, v případě nařízeného odstranění stavby budou náklady na demolici činit minimálně 80 000,- Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou
V Trutnově, 20.05.2013 Jiří Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov
E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6724/73-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-11-
-12-
