Znalecký posudek č. 2009/128
Pozemky, parcely č. 766/32, 2748, v katastrálním území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský.
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává v 6 vyhotoveních. Ostrava,
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 172/08-N3 ze dne 10.4.2009 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést :
Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20. 5. 2009.
3. Podklady pro vypracování posudku − Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 172/08-N3 ze dne 10.4.2009. − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 371, pro katastrální území Kopřivnice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín. − Kopie katastrální mapy, mapový list č. Nový Jičín 3-3/43. − Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. − Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. − Územní plán města Kopřivnice včetně místních částí Lubina, Mniší, Vlčovice, schválený zastupitelstvem města v roce 1994 včetně změn 1 až 9.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňovaných nemovitostí je mimo jiné dle LV č. 371 pro katastrální území Kopřivnice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, -------------------------------------------------------------------------------------------------------.
5. Celkový popis nemovitosti
o výměře 82 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, silnice. Jedná se o pozemek zastavěný konstrukcí veřejně provozované pozemní komunikace, ulice Záhumenní v Kopřivnici, v zastavěném území obce.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– o výměře 1645 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek užívaný jako zahrada, nacházející se v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné objekty užívanými k individuálnímu i hromadnému bydlení a objekty občanské vybavenosti. Pozemek je přístupný z veřejně provozované pozemní komunikace, ulice Záhumenní v Kopřivnici. Pozemek je oplocen, oplocení je výrazně opotřebené, na pozemku se nachází velké množství trvalých porostů, ovocných dřevin a okrasných rostlin, z části vzniklých výsadbou, z části vzniklých spontánně, samovolným výsevem. Pozemek je dlouhodobě neudržovaný, porosty jsou neošetřované, neudržované, vzhledově i zdravotně poškozené. Oceňovaný pozemek je platným územním plánem obce zahrnut mezi pozemky s předpokládaným funkčním využitím „zóna bydlení individuálního“. Pozemek je zahrnut mezi pozemky na nichž je možné stavět.
6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 766/32, v k.ú. Kopřivnice b) Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 2 a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č.2748, v k.ú. Kopřivnice b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku.
Nový Jičín Kopřivnice
Oddíl 1 Popisy objektů
Jedná se o pozemek zastavěný konstrukcí veřejně provozované pozemní komunikace se zpevněným neprašným povrchem v zastavěném území obce, v katastrálním území jenž je sídelní částí obce. Za účelem zjištění ceny nemovitosti na základě platných cenových předpisů se ocenění provede podle ustanovení §28, odstavec 7,a), vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a shodné stavební připravenosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky pozemních komunikací typu dráhy, dálnice, silnice, ostatní pozemní komunikace, nebo pozemky k danému účelu určené vydaným rozhodnutím o umístění stavby, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.
Oddíl 2 Popisy objektů
Jedná se o pozemek zahrnutý platným územním plánem obce mezi pozemky určené k zastavění a to objekty pro individuální bydlení.
–5– Za účelem zjištění ceny nemovitosti na základě platných cenových předpisů se ocenění provede podle ustanovení §32, odstavec 1), vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a shodné stavební připravenosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zastavěné objekty rodinných domů, nebo pozemky k danému účelu určené, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.
Ocenění
nemovitosti povinného
Oddíl 1
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 199,95 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (23 248 – 1 000) × 0,007414] × 1,00, kde 23 248 je počet obyvatel v obci.
Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Inženýrské stavby) Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Ostatní plocha 766/32 82 199,95 355,7152
2,221 0,801 Cena [Kč] 29 168,65
V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky pozemních komunikací typu dráhy, dálnice, silnice, ostatní pozemní komunikace, nebo pozemky k danému účelu určené vydaným rozhodnutím o umístění stavby, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemky srovnatelného účelu užití, to je pozemky veřejně provozovaných komunikací, nikoliv komunikací budovaných investory v uzavřených průmyslových, skladovacích, nebo jiných areálech komerčního charakteru, nebo komunikací budovaných v souvislosti s obchodními a komerčními centry, nejsou v převážné většině předmětem převodu vlastnických práv mezi občany nebo
–6– podnikatelskými subjekty, ale vlastnická práva jsou převáděna téměř výhradně na instituce státní správy a krajské nebo obecní samosprávy (jako subjekty, jenž jsou zřizovateli a provozovateli veřejných pozemních komunikací) a to za ceny zjištěné na základě platných cenových předpisů, nelze v daném případě uvažovat o existenci trhu se srovnatelnými nemovitostmi a obvyklém obchodním styku. Z tohoto důvodu je jako porovnávací cena uvažována cena pozemků, užívaných jako veřejné pozemní komunikace nebo určených na základě vydaného územního rozhodnutí pro stavbu veřejné pozemní komunikace, zjištěná dle platných cenových předpisů pro danou obec.
Stanovená jednotková cena za m2: Množství:
355,72 Kč 82,00 m2
×
Oddíl 2
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 199,95 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (23 248 – 1 000) × 0,007414] × 1,00, kde 23 248 je počet obyvatel v obci.
U
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby
Parc. č. 2748
+
100 % ×
2,000
10 % × × × × Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 645 199,95 227,2693
1,100 2,142 0,804 0,300
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §32 odst.1: Název Orná půda
+
Cena [Kč] 373 858,–
Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je tedy možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně porovnání s cenami
–7– obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a shodné stavební připravenosti pozemků. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky určené pro plnění funkce plochy zastavěné objekty individuálního bydlení, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 2. čtvrtletí r. 2009. Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, stavebnětechnické připravenosti, je zohledněna v následujících porovnávacích tabulkách. Dále je cena upravena koeficientem Ktvar vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaný pozemek se svým tvarem, pozemek je dlouhý, ale velmi úzký, omezujícím možnost využít pozemku k výstavbě, výrazně liší od srovnávacích pozemků. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen.
Nemovitost č.1)
Lokalita: Kopřivnice Cena: Stavební pozemky v Kopřivnici, ul. pod Sluneční, výměry volných parcel: 1 485 m2, 1 245 m2, 1 184 m2, 1 200 m2, 1 182 m2, 1 384 m2, 1 241 m2. V této lokalitě prodáno již 11 stavebních parcel ze 17. Cena je bez inženýrských sítí.
Celková plocha
15 000 m2
Druh pozemku
pro bydlení
Vybavenost
Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb
Nemovitost č.2)
Lokalita: Drnholec, Kopřivnice Cena: Stavební pozemek na prosluněném místě v lokalitě Sýkorec. Sítě v dosahu. Možnost rozdělení pozemku (od cca 1000m2). Pozemek situován ve velmi klidné lokalitě s výbornou dostupností, 10 minut od centra.
Celková plocha
3 500 m2
Druh pozemku
pro bydlení
Okolní zástavba
venkovská
Nemovitost č.3)
Lokalita: Lubina (Kopřivnice) 742 21 Cena: Stavební pozemek v obci Lubina část Haškovec o velikosti 1100m2. Klidná lokalita.
Celková plocha
1 200 m2
Druh pozemku
pro bydlení
–8– Inženýrské sítě
Plyn
Nemovitost č.4)
Lokalita: Lubina (Kopřivnice) 742 21 Cena: Prodej pozemků v obci Lubina, jedná se o pozemky o výměře 7000 a 24000 m2. V současné době se jedná o převedení pozemků na stavební parcely, IS u hranic pozemků.
Celková plocha
31 000 m2
Druh pozemku
pro bydlení
Nemovitost č.5)
Lokalita: Kopřivnice Cena: Prodej stavební parcely v Lubině o výměře 2 270 m2, možnost rozdělení, nově vybudovány sítě včetně čističky odpadních vod na hranici pozemku, vlastní příjezdová cesta v podílovém vlastnictví. Klidné prostředí.
Celková plocha
2 270 m2
Druh pozemku
pro bydlení
Okolní zástavba
obytná
Umístění nemovitosti
klidná část obce
Komunikace
neupravená
Inženýrské sítě
vodovod, Kanalizace, Plyn, Elektřina
Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kpřístup Kvybav. Ktvar Kpramen Jednotková cena (JC) Nemovitost č.1) 615,– Kč 1,05 1,00 1,00 1,20 1,10 443,72 Kč Nemovitost č.2) 450,– Kč 0,95 0,97 0,95 1,20 1,10 389,42 Kč Nemovitost č.3) 450,– Kč 0,95 0,95 0,95 1,20 1,10 397,62 Kč Nemovitost č.4) 420,– Kč 0,95 0,95 0,90 1,20 1,10 391,73 Kč Nemovitost č.5) 705,– Kč 0,95 0,85 1,00 1,20 1,20 606,30 Kč kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kvybav. × Ktvar × Kpramen)
Množství (M) Váha (V)
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
389,42 Kč 445,76 Kč 606,30 Kč
1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0
–9–
Stanovená jednotková cena za m2: Množství:
445,– Kč 1 645,00 m2
×
– 10 –
C. Rekapitulace
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Miloš Novák Obránců Míru 703/27 Kopřivnice
K.ú. Kopřivnice Parc.č. 766/32 Parc.č. 2748 Miloš Novák Obránců Míru 703/27 Kopřivnice K.ú. Kopřivnice Parc.č. 766/32 Parc.č. 2748
Ocenění
Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-652/2008-8 ze dne 5.3.2008. Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-1518/2008-6 ze dne 2.4.2008. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy 102 EX-172/2008-N3 ze dne 19.5.2008. Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-1269/2008-5 ze dne 8.4.2008. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové 024 EX-1769/2008-19 ze dne 24.6.2008
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 21. 5. 2009 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.
znaleckého deníku.
podle připojené likvidace.
– 12 –
E. Seznam příloh − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 371, pro katastrální území Kopřivnice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín. − Kopie katastrální mapy, mapový list č. Nový Jičín 3-3/43.
