Woonvisie 2015 + Beverwijk - Heemskerk - concept 2009/77848 -
December 2009
2
Inhoudsopgave Voorwoord: Streefbeeld langere termijn 1. 1.1 1.2 1.3 1.4
Inleiding Waarom een gezamenlijke Woonvisie Wonen in Beverwijk en Heemskerk in historisch perspectief Korte terugblik op vorige woonvisie Waar gaat de woonvisie over
2.
De kredietcrisis (voorbij….)
3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Spelers op de woonmarkt Het rijk De provincie De IJmond gemeenten Wooncorporaties Overige marktpartijen
4.
Keuzevrijheid: Schaarste en voorrangsregels
5.
Demografie en woningvoorraad
6. 6.1 6.1.1 6.1.2 6.2 a. b. c. c.1 c2 c3 d.
Woonmarkt Beverwijk Heemskerk Stedelijk woningbouwprogramma Beverwijk - Heemskerk woningbouwvolume Woningsegmentering Ontwikkelrichting per woonmilieu Suburbaan wonen in het groen Centrum kleinstedelijke wonen Kleinstedelijk wonen vooroorlogse en jaren 30 Na- oorlogse wederopbouw jaren ‘50 – ‘70 Na- oorlogse jaren ’80 – ’90 Dorps wonen
7. 7.1 7.2 7.3
Speciale aandachtsgroepen De primaire doelgroep Ouderen Starters op de woonmarkt
8.
Wonen en zorg
9.
Leefbaarheid
10.
Duurzaam wonen
11.
Agenda
12.
Bijlagen
3
Streefbeeld woongebied Beverwijk Heemskerk op langere termijn. De inwoners van Beverwijk Heemskerk wonen met plezier in comfortabele en duurzame woningen in een groene of centrum kleinstedelijke woonomgeving. Zij koesteren de goede verbindingen met steden in de omgeving, een breed scala aan voorzieningen, werkgelegenheid, strand en duinen. De omgeving is veilig en het merendeel van de woningen is levensloop-bestendig, dat betekent dat daar ook met lichamelijke beperkingen gewoond kan worden. Voor inwoners die begeleiding of verzorging nodig hebben kan een beroep worden gedaan op (thuis)zorg of kan intramuraal zorg worden geboden. De woningmarkt kent een gezonde spanning: er is geen leegstand en iedereen kan binnen een acceptabele termijn een gewenste woning vinden. Men is in staat een wooncarrière in Beverwijk en Heemskerk te doorlopen. Ook starters hoeven hun eerste koop of huurwoning niet elders te zoeken. Om te kunnen kiezen is er voor elke inkomensgroep of huishoudenstype een gevarieerd aanbod aan woningen en woonmilieus. De wijken zijn gevarieerd van opzet. Er zijn geen ‘achterstandswijken’. Kortom een leefbare en zelfbewuste woonregio waar de inwoners trots op zijn en die kan concurreren met omliggende regio’s.
Co-productie van: E. Oosterhoff : Afdeling Stadszaken, Gemeente Heemskerk R.J.T. Peek : Afdeling Stadszaken, Gemeente Beverwijk
4
1. Inleiding Het hiervoor beschreven streefbeeld schetst een ideale situatie. In hoeverre wij dit kunnen bereiken zal de toekomst uitwijzen. Wij zijn voor een groot deel afhankelijk van derden (marktpartijen), maar wij zijn ambitieus. Beide gemeenten zitten middenin een periode van enkele decennia waarin de steden volledig op de schop gaan. We hebben het over uitbreiding, herstructurering van oude woonwijken en transformatie van gebiedsdelen naar nieuwe gebruiksfuncties. Voor u ligt de Woonvisie Beverwijk - Heemskerk 2015 met een doorkijk naar 2020. Deze visie geeft een sturings - en toetsingskader richting het streefbeeld op de langere termijn. De visie richt zich op de regierol die van gemeenten mag worden verwacht als het gaat om het handhaven waar het goed gaat en het treffen of stimuleren van maatregelen waar het minder goed gaat of dreigt te gaan. Het beschrijft de visie die we op dit moment hebben. In de komende jaren moeten wij alert zijn op mogelijke nieuwe bedreigingen en inspelen op veranderende woonvoorkeuren en demografische ontwikkelingen.
1.1 Waarom een gezamenlijke woonvisie Beverwijk Heemskerk? Naar landelijke maatstaven kan gesproken worden van een ‘hecht woningmarktgebied’. Het overgrote deel van de verhuisbewegingen vindt binnen de gemeente zelf of tussen beide gemeenten plaats. In toenemende mate vervagen de gemeentegrenzen. Dit geldt ook voor de oriëntatie op elkaars voorzieningen. Reden om binnen het woonbeleid waar mogelijk gezamenlijk op te trekken. Immers, bouwontwikkelingen in de ene gemeente hebben directe gevolgen voor de andere. Zo is Broekpolder gezamenlijk ontwikkeld, de herstructurering van naoorlogse wijken afgestemd en vindt er met een zekere regelmaat afstemmingsoverleg plaats tussen beide gemeenten en de hier gevestigde wooncorporaties Pré Wonen en WOONopMAAT. In 2005 is voor het eerst een gezamenlijke woonvisie vastgesteld voor de periode tot 2010. Deze loopt nu ten einde. De nu voorliggende visie is het vervolg daarop. In deze visie worden de gezamenlijke beleidsintenties voor het woningmarktgebied Beverwijk Heemskerk geformuleerd en wordt aangegeven welke rol van beide gemeenten mag worden verwacht bij het realiseren van doelstellingen. Nadrukkelijk gaat het hier om een visie en niet om een uitvoeringsprogramma. Wel wordt aangegeven welke ‘agenda’ ons op dit beleidsterrein wacht en welke instrumenten zullen worden gehanteerd om bepaalde ontwikkelingen op gang te brengen danwel tegen te gaan. Beverwijk en Heemskerk vormen weliswaar één woningmarkt maar er zijn ook kenmerkende verschillen. Bijvoorbeeld het meer stadse en bedrijvige karakter van Beverwijk met veel voorzieningen tegenover de wat rustigere (zeg dorpse) uitstraling van Heemskerk. Integrale toekomstvisies kunnen daarop voortborduren en daardoor ook van elkaar afwijken. Maar juist deze verschillen maken het woningmarktgebied gevarieerd en interessant. Binnen beperkte afstanden kan de woonconsument kiezen uit diverse woonmilieus. Afstemming over woningbouwontwikkelingen in de breedste zin van het woord en woonruimteverdelingaspecten is daarom belangrijk.
1.2
Wonen in Beverwijk/ Heemskerk in historisch perspectief
In een ver verleden waren Beverwijk en Heemskerk agrarische nederzettingen, hoog en droog gelegen op strandwalgronden. Eeuwenlang ontwikkelden deze gemeenschappen zich nauwelijks. Beverwijk kreeg vanaf de 13e eeuw een meer regionale functie met markt- en stadsrechten. Heemskerk bleef na de riddertijd (kastelen herinneren daaraan) altijd een kleine agrarische gemeenschap. Door de industrialisatie (komst Hoogovens, DSM e.a. bedrijven) is in de vorige eeuw het karakter van beide gemeenten sterk gewijzigd. Hierdoor groeiden vanaf de vijftiger jaren, eerst Beverwijk en daarna Heemskerk, explosief en vormen
5
zij nu samen een aaneengesloten verstedelijkt gebied met bijna 80.000 inwoners. Wijk aan Zee is na de oorlog tot ontwikkeling gekomen door het opkomende strandtoerisme. Het stedelijk gebied Beverwijk Heemskerk werd nogal monotoon en had een weinig wervende uitstraling. De vroeg naoorlogse wijken bepaalden het beeld. Weliswaar kenden die wijken relatief veel groen, maar er was weinig variatie in de inrichting van de openbare ruimte en in architectuur. Na de instroom van Italianen en Spanjaarden in de jaren ‘60 zijn de migranten in de jaren ‘80 en ‘90 van Turkse, Surinaamse, Antilliaanse en Indonesische afkomst. Opvallend is dat het middenkader en de hoge inkomensgroepen er vaak voor kiest zich elders te vestigen.
1964, de naoorlogse wederopbouw in Heemskerk
In historisch perspectief maken de gemeenten anno 2010 wederom dynamische tijden door. In enkele decennia gaan beide steden geheel op de schop. Eind jaren negentig is een grote uitbreiding in de Broekpolder en herstructurering van verouderde woonwijken uit de jaren ’50 tot ‘70 in gang gezet. Door deze ontwikkelingen is er meer variatie ontstaan in woonmilieus, architectonische en stedenbouwkundige vormgeving en woningtypologieën. De middenklasse verkiest nu in toenemende mate een nieuwe woning in Beverwijk en Heemskerk boven een verhuizing naar elders. In beide gemeenten wordt de komende 10 jaar deze uitbreiding en herstructurering voortgezet. Integrale gebiedsontwikkeling is hier het uitgangspunt. Zo nodig is er ruimte voor maatschappelijk vastgoed. Beide gemeenten maar met name Beverwijk hebben tevens grootschalige stedelijke vernieuwingsplannen in ontwikkeling die de komende 10 jaar in uitvoering komen, denk aan het stationsgebied in Beverwijk. Stedelijke vernieuwing is meer dan het herontwikkelen van woonwijken of uitbreiding van de stad. De huidige gebruiksfuncties op binnenstedelijke locaties voldoen niet meer en worden vervangen. De transformatie moet een belangrijke bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van beide gemeenten. Het betreft ingewikkelde projecten als gevolg van een combinatie van bedrijvigheid, kantoren, wonen, welzijn, zorg, verkeer en (ondergronds) parkeren, winkel- en horecavoorzieningen. De projecten leveren een bijdrage aan een meer stedelijk en gedifferentieerd woonmilieu met ten aanzien van woningbouw veelal een accent op de kwalitatief betere huur- en koopwoningen. Het gaat bij uitstek om projecten waar de mogelijkheden op stedelijke verdichting worden onderzocht. Het centrum stedelijk wonen is net als het suburbaan wonen populair bij woningzoekenden
6
1.3 Korte terugblik op vorige woonvisie In 2005 is voor het eerst een gezamenlijke woonvisie vastgesteld. Qua inhoud en opzet verschilt de vorige van de nu voorliggende woonvisie. Het betrof meer een beschrijving van het tijdsbeeld. Beleidsintenties over gedifferentieerde wijkopbouw en het behoud van voldoende woningen voor de mensen met een smalle beurs waren de belangrijkste thema’s. Ontwikkelingen zijn daaraan steeds getoetst. De nu voorliggende woonvisie is meer activiteitengericht, wat staat er wat ons betreft de komende jaren te gebeuren en welke (regie)rol willen of moeten we hierin spelen..
1.4 Waar gaat de woonvisie over? Het betreft hier een gemeentelijke woonvisie. Welke ontwikkelingen wenst de gemeente, welke rol ziet zij daarin voor zichzelf en welke instrumenten zullen worden ingezet om doelen te bereiken. Aan de basis van deze visie ligt recent woningmarktonderzoek. Concreter dan in de vorige woonvisie wordt een beeld geschetst van onze woningmarkt en wordt de richting aangegeven voor wat nodig is om deze goed te laten functioneren en aan te laten sluiten op de woonwensen van de hier wonende bevolking, ook op de langere termijn. Daarbij gaat het om woningtypologieën, prijscategorieën en woonmilieus. Verder wordt stilgestaan bij de betaalbaarheid van het wonen voor mensen met een smalle beurs (de doelgroep van beleid) en aandachtsgroepen als ouderen (met en zonder mobiliteitsbeperkingen), starters op de woningmarkt en mensen met een functiebeperking met zorg of woonbegeleiding. Ten tijde van het ontwikkelen van deze visie verkeert de woningmarkt in ‘zwaar weer’. De crisis zal haar sporen nalaten. Onzekerheid over toekomstige ontwikkelingen noopt in deze periode van de woonvisie nadrukkelijk tot flexibiliteit in de planvorming. In een apart hoofdstuk wordt ingegaan op de gevolgen van de crisis en wat de gemeenten kunnen bijdragen om het leed te verzachten. Maar de crisis zal naar verwachting ook van voorbijgaande aard zijn. Daarom kijkt deze woonvisie over de crisis heen. Lange termijn woningbehoeftenonderzoek blijft maatgevend voor de beleidsrichting. Elk hoofdstuk eindigt met een of meer conclusies en/of beleidsintenties. Deze dragen direct of indirect bij aan het eerder beschreven ’streefbeeld’.
In historisch perspectief maken de gemeenten dynamische tijden door. Beverwijk en Heemskerk stellen in hun woonbeleid de woonwensen van hun inwoners centraal. Omdat woningzoekenden zich oriënteren op de gezamenlijke woningmarkt werken beide gemeenten waar mogelijk samen. Deze samenwerking richt zich op afstemming in beleid, woningbouwprogramma en woonruimteverdeling.
7
2. De crisis (voorbij….) Gedurende de totstandkoming van deze woonvisie laat de crisis op de financiële markten haar sporen na op de woningmarkt. Het is onzeker hoe lang de crisis zal duren en hoe hevig deze zal uitpakken, maar de gevolgen voor het functioneren van de woonmarkt en de voortgang van de bouwproductie zijn groot. Onzekerheid rond de toekomstige inkomenssituatie maakt huishoudens terughoudend bij het kopen van een woning. Banken zijn terughoudend bij het verstrekken van hypotheken en het investeren in bouwprojecten. De doorstroming stagneert omdat huishoudens eerst hun oude woning willen verkopen alvorens tot aankoop van een nieuwe woning over te gaan. Voor die oude woning zijn minder kopers actief. Het gevolg is stijgende transactieperiodes en een groeiende woningvoorraad die te koop staat. De vraagprijzen dalen in 2009 nog beperkt, maar de werkelijke transactieprijzen zijn dan in de IJmond reeds met 18% gedaald en zullen naar alle waarschijnlijkheid verder dalen. Verkopers moeten in 2009 nog beseffen dat de vraagprijs niet meer marktconform is. Daar de woonmarkt in Beverwijk en Heemskerk een ontspannen markt is en er tegelijkertijd een grote bouwproductie wordt voorgenomen is het aannemelijk dat ook bij een herstellende economie de prijzen niet direct weer zullen stijgen. Ontwikkelaars zoeken zekerheden. De voorverkoop verloopt moeizaam waardoor niet of later gestart wordt met de bouw. Dit is in 2009 in Beverwijk en Heemskerk nog niet veelvuldig aan de orde maar het is bepaald niet ondenkbaar dat stagnatie gaat optreden. Landelijk wordt een daling van de bouwproductie van 25% verwacht. Vertraging zal landelijk leiden tot minder snel inlopen van het woningtekort en het handhaven van hoge huizenprijzen op de lange termijn. In deze onzekere tijden blijven veel potentiële woningzoekenden wonen in de oude woning of richten zich op goedkopere koopwoningen en op huurwoningen. Beverwijk en Heemskerk kennen een ruime woonmarkt met juist een grote omvang aan huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De doorstroming stagneert, maar de markt is tot dusverre lokaal wel in staat in woonruimte te voorzien. Beverwijk en Heemskerk kennen geen kwantitatief tekort. In tegenstelling tot elders in het land zijn nog geen in uitvoering zijnde bouwprojecten volledig stilgelegd. Wel worden in een aantal gevallen in voorbereiding zijnde projecten uitgesteld. Een stagnerende bouwproductie is, afgezien van het leed dat bouw- en ontwikkelbedrijven overkomt, in die zin nog niet zo’n probleem. Toch achten de gemeenten het om verschillende redenen gewenst dat de bouwproductie op stoom blijft: • Vanuit sociale en maatschappelijke overwegingen moet de herstructurering van verouderde wijken en het creëren van aantrekkelijke woonmilieus zoveel mogelijk worden doorgezet. Gedifferentieerde woonwijken hebben een belangrijk aandeel in een leefbare stad zonder segregatie van bevolkingsgroepen; • Kwalitatief moet de woningvoorraad naar woningtype, koop- huurverhouding en naar prijsklasse op de toekomstige woningbehoefte worden aangepast; • Woningbouw moet de behoefte aan geschikte woningen voor ouderen invullen; • Lopende bouwprojecten moeten worden afgemaakt. De gemeente kan financiële gevolgen ondervinden bij teruglopende opbrengsten uit grondexploitatie, oplopende rentekosten en kosten voor het langer aanhouden van projectorganisaties; • Woningen vormen soms een onderdeel van stedelijke vernieuwingsprojecten met meerdere functies op het gebied van (zorg)voorzieningen, horeca, sociale veiligheid, bereikbaarheid, parkeergelegenheid etc. waarvan de realisatie gewenst is; • De markt biedt kwantitatief voldoende woningen om de bevolking te huisvesten maar in individuele gevallen kan ten tijde van crisis het aantal problematische situaties (fors) oplopen. Bijvoorbeeld bij gedwongen verkoop of wanneer wegens echtscheiding een woning moet worden verkocht en de hypotheek niet uit de
8
opbrengst kan worden betaald. Ook kunnen kopers van woningen met een onverkoopbare woning blijven zitten, met dubbele woonlasten tot gevolg.
Gemeenten zijn slechts marginaal in staat de crisis te beïnvloeden. De gemeenten hebben invloed op de woningproductie middels haar publieke taken met een coördinerende rol, met de afgifte van vergunningen en met het grondbeleid. Gemeenten hebben veelal geen bouwgrond in eigen bezit en zijn in praktijk aangewezen op het maken van afspraken met grondeigenaren en ontwikkelaars. Vanuit deze coördinerende rol maken wij ons sterk voor een voortgang van de woningbouwproductie. Dit betekent niet het naar beneden bijstellen van het prijsniveau en een aanpassing van de huur – koop verhouding in het bouwprogramma. Op de lange termijn moet het programma afgestemd blijven op de woningbehoefteprognoses en minder op conjuncturele golfbewegingen. Middels fasering c.q. prioritering van kansrijke projecten kan de korte termijn wel gestuurd worden. Het is mogelijk huurwoningen en starterskoopwoningen naar voren te schuiven in het bouwproces. Het ‘tijdelijk’ omzetten van koopwoningen in huurwoningen zien wij ook als instrument. Op termijn moet de woning verkocht worden waarmee het gewenste bouwprogramma afgestemd blijft op de behoefte. In die zin wordt het grondbeleid ook niet aangepast. Bij deze constructies wordt naar de wooncorporatie gekeken als investeerder en verhuurder. Wij zullen het gebruik van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet mogelijk maken voor eigenaren die zowel hun oude als nieuwe woning niet kunnen verkopen. Toepassing van deze wet beperkt de huurbescherming van tijdelijke huurders waardoor het voor de verkoper/verhuurder makkelijker wordt om de woning tijdelijk te verhuren. Hiermee kunnen dubbele woonlasten worden beperkt. Afhankelijk van de duur en intensiteit van de crisis zal in de loop der tijd nagedacht kunnen worden over aanvullende instrumenten. In extreme situaties kunnen de gemeenten maatregelen onderzoeken die de onzekerheid bij ontwikkelaars en/of wooncorporaties wegnemen, die zodoende eerder bereid zijn de woningbouw voort te zetten. Bouwen zonder voorverkoop kan in deze een effectief instrument zijn. Gedacht kan worden aan maatregelen als niet verkochte koopwoningen tijdelijk te verhuren, dubbele woonlastengarantie, opkoopgaranties of woonlastenfaciliteiten bij verlies aan inkomen. Naar verwachting vragen dergelijke methoden om hoge investeringen of reserveringen, het nemen van risico’s en om een beroep op de maatschappelijke rol van wooncorporaties. Op dit moment (december 2009) vraagt de woonmarkt Beverwijk – Heemskerk niet om dergelijke vergaande maatregelen. Wij blijven alert op de ontwikkelingen in de crisis en passen zo nodig binnen de mogelijkheden die wij hebben het beleid hierop aan.
9
Gemeentelijke maatregelen hebben voornamelijk betrekking op de aanbodkant. Aan de vraagkant is niet zozeer de betaalbaarheid van woonruimte maar de onzekerheid bij woningzoekenden bepalend. Deze wordt bijvoorbeeld bepaald door twijfels over inkomen c.q. baanbehoud. De instrumenten voor het sturen van de woonmarkt, het terugvinden van vertrouwen bij de consument en het bieden van zekerheden aan ontwikkelaars en banken liggen voornamelijk op rijksniveau. Het Rijk heeft meer invloed op de arbeidsmarkt, gaat over de hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting, het huurbeleid en het huurtoeslagbeleid. Als extra maatregel is de bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie tijdelijk verhoogd van € 265.000,-- naar € 350.000,-. Meer mensen kunnen daarom voor meer woningen met hypotheekgarantie een huis kopen. Voor ernstig stagnerende woningbouwprojecten heeft het Rijk een stimuleringsmaatregel in het leven geroepen. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan kan een bijdrage van maximaal € 10.000,-- per te bouwen woning verstrekt worden. Wij hebben tot nu toe nog geen projecten die aan de voorwaarden voldoen en daarom in de eerste ronden nog geen aanvraag ingediend. Wel wachten wij aanvullende maatregelen af en zullen daar optimaal gebruik van maken.
Het is onduidelijk welke gevolgen de huidige crisis op de woningmarkt en het woonbeleid op langere termijn heeft. Deze visie gaat uit van een binnen enkele jaren zich normaliserende situatie. Wij zijn ons bewust dat er weinig instrumenten zijn om de woningmarkt breed positief te beïnvloeden. Macro economische ontwikkelingen zijn bepalend voor herstel. Het Rijk heeft de middelen (geld en regelgeving) om de woningmarkt positief te beïnvloeden. De gemeenten beperken zich in eerste instantie tot prioritering en fasering van de woningbouwplannen. Daarnaast moet voordurend worden bezien of de gevolgen van de kredietcrisis kunnen worden opgevangen. (Stimulerings) maatregelen zullen op toepassingsmogelijkheden en effect worden beoordeeld en waar mogelijk en nodig worden toegepast. In individuele situaties kan door toepassing van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet ‘woonleed’ worden verzacht.
10
3. Spelers op de woonmarkt Op het beleidsveld ‘wonen’ zijn in Beverwijk en Heemskerk diverse andere spelers actief. Hieronder een kort overzicht. Aangegeven is welke relatie er met de gemeenten bestaat.
3.1 Rijk De ministers van VROM en WWI ontwikkelen binnen het rijksbeleid de kaders waarbinnen het beleid van lagere overheden zoals gemeenten vorm gegeven kan worden. Met name door wet- en regelgeving en stimuleringsmaatregelen waaronder subsidies. Het meest actief stelt het rijk zich op in het ‘grote stedenbeleid’ en de wijkaanpak. Daarnaast is er een landelijke bouwtaakstelling om het woningtekort in te lopen, worden de grenzen aangegeven van het gesubsidieerd wonen voor mensen met de laagste inkomens (Huurtoeslagwet) en de mogelijkheid geboden om schaarse woningen bij voorrang aan eigen inwoners toe te wijzen (Huisvestingswet). Daarnaast ontwikkelt het Rijk beleid op het gebied van duurzaamheid, waarvan sommige maatregelen in wet- en regelgeving worden verwerkt.
3.2 Provincie De provincie houdt toezicht op dat deel van de woningbouwtaakstelling die aan onze regio is toegewezen. In de IJmond moesten tussen 2000 en 2010 5.000 woningen gebouwd worden. Tussen 2010 en 2020 moeten nog eens 4.000 woningen worden gerealiseerd. Naar huidig inzicht wordt deze productie gehaald. Het is een kwantitatieve opgave. De invulling naar typologieën, prijsklassen en financieringscategorieën is traditioneel aan de gemeente c.q. bouwer ter plaatse. Gedeputeerde Staten hebben aangekondigd in 2010 in aansluiting op de Structuurvisie ook beleid te willen opstellen om te komen tot een kwalitatieve afstemming van het woningaanbod op regionaal niveau. Zij richten zich op aspecten van wonen en zorg, woningtypologie, woningdifferentiatie en wonen voor specifieke doelgroepen. De provincie verwacht vervolgens dat gemeenten op regionaal niveau prestatieafspraken met marktpartijen overeenkomen. De gemeenten zullen actief meewerken aan het opstellen van een regionaal hoofdstuk IJmond van de provinciale woonvisie. De voorliggende woonvisie Beverwijk Heemskerk geeft de beleidsuitgangspunten. In de Ontwerp structuurvisie Noord-Holland 2040 is een nieuwe woningbouwtaakstelling opgenomen. De gemeenten streven naar een duurzaam gebruik van de schaarse ruimte. Voor elke taakstelling wordt de noodzaak voor de locale woonmarkt bekeken alsook het behoud of versterking van het evenwicht tussen enerzijds bebouwing en anderzijds de kwaliteit van de binnenstedelijke ruimte en landschappelijk waardevolle gebieden. Verder heeft of beheert de provincie subsidiebudgetten voor woningbouw (BLS, Besluit Locatiegebonden Subsidies) en stedelijke vernieuwing (ISV, Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing). Op projectbasis wordt regelmatig BLS aangevraagd en vaak ook verkregen. Parallel aan deze Woonvisie wordt door beide gemeenten een nieuw Meerjaren Ontwikkelingprogramma Stedelijke Vernieuwing 2010-2014 (ISV 3) opgesteld. Rijk en provincie stellen investeringsbudget beschikbaar voor daarin genoemde projecten. Zowel Beverwijk als Heemskerk geven in de programma’s ruim aandacht aan de herstructurering van naoorlogse wijken en de stedelijke vernieuwing evenals in de twee voorgaande ISV periodes. Naast deze vaste subsidiestromen heeft de provincie ook kleinere subsidiefondsen zoals voor woonvormen voor dementerenden, wijksteunpunten en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.
11
3.3 Overige IJmondgemeenten Beverwijk en Heemskerk onderhouden in de IJmond binnen het woonbeleid ook contacten met Velsen en Uitgeest. Omdat de woningmarktrelatie met name met Velsen maar gering is (relatief weinig verhuisbewegingen over het kanaal) beperken deze contacten zich tot de afstemming van de woonruimteverdeling (toelating op grond van regionale binding en urgentie- en voorrangsregelingen) en het tellen van de nieuw opgeleverde woningen in verband met de woningbouwtaakstelling. Overigens richt Velsen zich de laatste jaren, middels een proef met toelating op elkaars woningmarkt, in toenemende mate op Zuid-Kennemerland waarmee meer woningmarktrelatie bestaat. Wij streven naar keuzemogelijkheden voor onze ingezetenen en staan ook open voor mogelijke samenwerking met andere regio’s voor delen van de woningmarkt waar geen sprake meer is van schaarste. Hierover meer in hoofdstuk 4.
3.4 Wooncorporaties Wij hechten grote waarde aan de lokaal verankerde wooncorporaties. De wooncorporaties zijn ook de belangrijkste partners in het realiseren van ons woonbeleid. In Beverwijk en Heemskerk zijn meerdere wooncorporaties op de woningmarkt aanwezig. De twee belangrijkste zijn Pre Wonen en WOONopMAAT. Zij bezitten samen meer dan 10.000 huurwoningen in het gebied en nemen ca. 60% van de woningbouwproductie voor hun rekening. Daarnaast hebben enkele landelijk werkende corporaties een beperkt aantal woningen in bezit in Beverwijk en/of Heemskerk zoals Woonzorg Nederland. Naast het bouwen en verhuren of verkopen van woningen zijn corporaties in toenemende mate actief op het terrein van welzijn en zorg (maatschappelijk vastgoed), betrokken bij buurt- en wijkgericht werken en bij de inrichting en het beheer van delen van de openbare ruimte. Sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw zijn wooncorporaties verzelfstandigd. De financiële banden met de overheid zijn doorgesneden. Wooncorporaties en gemeenten kunnen elkaar aanspreken op ieders maatschappelijke verantwoordelijkheid en taakstelling. Gemeenten bepalen het woonbeleid op hoofdlijnen. Wooncorporaties kunnen hun eigen beleid ontwikkelen. Voor succesvol woonbeleid is het belangrijk dat gemeenten en corporaties elkaar vinden. Met Pre Wonen en WOONopMAAT vindt regelmatig bilateraal of plenair overleg plaats. Lokaal worden prestatieafspraken gemaakt en op BeverwijksHeemskerkse schaal afstemmingsafspraken. Deze woonvisie zal het kader vormen waarbinnen toekomstige afspraken zullen worden opgemaakt. De locale wooncorporaties hebben aangegeven op hoofdlijnen te kunnen instemmen met deze woonvisie en zijn bereid hierover afspraken te maken.
3.5 Overige marktpartijen Naast wooncorporaties zijn ook andere bouwende en beherende partijen actief op de woonmarkt. Het gaat hier om bouwbedrijven, projectontwikkelaars, investeringsmaatschappijen en beheer- en verhuurmaatschappijen. Vaak voert winstoptimalisatie de boventoon en wordt de woningbouw daarop afgestemd. Via het stellen van stedenbouwkundige voorwaarden en het voeren van actief grondbeleid (wanneer de gemeente in die positie verkeert) kan invloed worden aangewend om het meest wenselijke woonprogramma en woonmilieu te realiseren. De woonvisie geeft bouwbedrijven, projectontwikkelaars, investeringsmaatschappijen en beheer en verhuurmaatschappijen concreet inzage in de door de gemeente Beverwijk en Heemskerk gewenste ontwikkelrichting per woonmilieu. Beide gemeenten zoeken voor het realiseren van het beleid voortdurend samenwerking met die spelers op de woningmarkt die bij het realiseren daarvan een rol moeten of kunnen vervullen. Naast het maken van prestatieafspraken met wooncorporaties valt ook te denken aan inbreng in de te ontwikkelen provinciale woonvisie en gebruik maken van subsidiemogelijkheden en andere instrumentaria van rijk en provincie.
12
4. Keuzevrijheid, schaarste en voorrangsregels Centraal in ons woonbeleid staat ‘keuzevrijheid’. Maar er moet wel wat te kiezen zijn. Beide gemeenten willen bevorderen dat alle inwoners van onze gemeenten hun eerste of tweede woonvoorkeur kunnen verwezenlijken. Het aanpassen van de woningvoorraad op de woningbehoefte is het beste sturingsinstrument, waarover later meer. Ook met regelgeving wordt de keuzemogelijkheid op een deel van de woonmarkt beïnvloed. De huisvestingswet biedt gemeenten mogelijkheden voor regelgeving bij toewijzing van sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. Bij het opstellen van het woonruimteverdeelsysteem (Optiemodel en het aanvullende ‘direct te huur’ model) van sociale huurwoningen is nadrukkelijk gekozen voor ‘keuzevrijheid’. Passendheidscriteria moeten uitsluitend toegepast worden op segmenten met schaarste en waar fors is geïnvesteerd ten behoeve van mensen met lichamelijke beperkingen. Het aantal woningtypes waar schaarste heerst op de huurmarkt blijft afnemen. Portieketagewoningen en galerijflats moeten soms tientallen malen worden toegewezen voordat ze worden verhuurd. Daarentegen zijn de wachttijden voor de meeste eengezinswoningen en moderne flatwoningen nog lang. Wachttijden van enkele jaren komen hier nog voor. Over het algemeen kiezen woningzoekenden voor kwaliteit en comfort en hebben daar vaak ook wat meer huur en langere wachttijden voor over. Het bieden van keuzevrijheid middels het beperken van toewijzingscriteria kan onverminderd worden voortgezet. Uit onderzoek blijkt dat deze benadering niet leidt tot verdringing van delen van de bevolking op de woonmarkt. De uitvoering en systematiek van een woonruimteverdeelsysteem is de verantwoording van de wooncorporaties. De overheid ziet toe op een rechtvaardig en inzichtelijk woonruimteverdeelsysteem. Het woonruimteverdeelsysteem voldoet hier aan. Wel is de betrouwbaarheid van de wachttijden voor woonruimte onvoldoende en staan actief en passief woningzoekenden in dezelfde wachtrij. In combinatie met een ruime huurmarkt zorgt dit voor weigeringen bij woningtoewijzing met hoge kosten voor de verhuurder. Wij staan open voor het bespreken van wijzigingen in het woonruimteverdeelsysteem. Het gebruik van huurtoeslag is een aangelegenheid tussen de huurder en het Rijk. Wij zien het wel als taak de gevolgen van de keuzevrijheid op het gebruik van huurtoeslag te bewaken. Bij buitensporige toename van het gebruik van huurtoeslag, als gevolg van de mogelijkheid huurwoningen met een hogere huurprijs te kunnen betrekken, treden wij in overleg met verhuurders over mogelijke sturingsinstrumenten. Ook de koopsector is ontspannen. Een huishouden heeft reeds enkele jaren een grote keuzemogelijkheid uit te koop staande woningen. Dit geldt met name voor de goedkope en middenklasse koopwoningen. Makelaars verzoeken de gemeenten geregeld om een toewijzing van een goedkope koopwoningen aan huishoudens die niet aan de regionale bindingseisen van de IJmond voldoen. In dit segment is geen sprake meer van schaarste. Eind 2009 bevindt de koopmarkt zich in zwaar weer. Door de crisis op de financiële markten stelt de woonconsument zich terughoudend op. Aankoop van een woning wordt uitgesteld tot ‘betere tijden’. De prijzen staan daardoor onder neerwaartse druk, maar de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden uit te koop staande woningen nemen juist toe. Van schaarste is ook nu geen sprake. De woningbehoefte voor de langere termijn blijft echter bestaan. Het uitstel van velen kan leiden tot een plotselinge sterke toename van de vraag naar koopwoningen op het moment dat de markt weer aantrekt (opstroopeffect). Tegelijkertijd hebben de gemeenten veel woningbouwplannen hetgeen de keuze weer verruimt. Wij bewaken de gevolgen voor de keuzemogelijkheden van woningzoekenden en de noodzaak tot het gebruik van sturingsinstrumenten.
13
Tot begin deze eeuw was er sprake van schaarste binnen zo ongeveer elk woningsegment. Met gebruikmaking van de Huisvestingswet en daarop gebaseerde woningtoewijzingsregels kunnen woningzoekenden van buiten de regio voor het goedkoopste deel van de woningmarkt worden geweerd. Gezien bovenstaande conclusies hebben de gemeenten het voornemen het toepassen van regionale bindingscriteria op effecten te meten en mogelijk te heroverwegen op het moment dat de reeds aangekondigde nieuwe Huisvestingswet van kracht wordt (medio 2010). Er mogen alleen beperkende voorrangsregels (binding aan eigen dorp, stad of regio) worden gesteld als er sprake is van ‘schaarste’. De provincie is het bevoegd gezag om dat te beoordelen. Wij zullen op dat moment nagaan of er redenen zijn om bepaalde delen van de woningmarkt waarvan geen sprake meer is van schaarste ‘vrij te geven’ (vrije vestiging).Voor andere delen van de woningmarkt zullen dan wellicht voorrangsregels voor eigen inwoners blijven gelden. In deze heroverweging is het belangrijk te weten of omliggende woonregio’s ook bindingscriteria gaan loslaten ter voorkoming dat de balans in verhuisbewegingen tussen de regio’s verstoord kan raken. De te ontwikkelen provinciale woonvisie zou hierover richtinggevende uitspraken kunnen doen. Immers de provincie is het bevoegde gezag dat regionale huisvestingsverordeningen toetst. Om de keuzemogelijkheid voor onze woningzoekenden naar een sociale huurwoning verder te vergroten staan, totdat de nieuwe Huisvestingswet wordt ingevoerd, de gemeenten open voor een samenwerking in het woonruimteverdelingsysteem van sociale huurwoningen met omliggende regio’s. Velsen is hierin reeds actief. Wij trekken lering uit de gevolgen van deze samenwerking.
In het woonbeleid staat het bieden van een gevarieerd woningaanbod in combinatie met vrijheid om te kiezen centraal. De grenzen daarin worden bepaald door hogere wet- en regelgeving. Passendheidscriteria bij woningtoewijzing worden alleen gehanteerd wanneer het loslaten tot ernstige verdringing in de woonruimteverdeling leidt. Alleen waar sprake is van ‘schaarste’ en waar fors is geïnvesteerd ten behoeve van mensen met een lichamelijke beperking treedt de gemeente in de toewijzing regulerend op. Op het moment dat de nieuwe Huisvestingswet in werking treedt wordt het toelatingsbeleid heroverwogen. Voor woningtypes die niet (meer) schaars zijn wordt ‘vrije vestiging’ overwogen (zie ‘agenda’).
14
5. Demografie en woningvoorraad De gemeenten Beverwijk en Heemskerk telden in 2009 respectievelijk 37.347 en 38.381 inwoners in respectievelijk 16.800 en 16.200 woningen. De wederopbouw en het realiseren van de Broekpolder zijn in verschillende fases in de afgelopen decennia de belangrijkste oorzaken voor een relatief snelle groei. De gemeenten hebben een positief binnenlands migratiesaldo. Het zijn groeigemeenten. Krimp, waarvan op dit moment in sommige delen van het land sprake is, is hier de eerste 10 à 15 jaar niet aan de orde. De algemene tendens van vergrijzing en daarmee toename van het aantal oudere huishoudens zien we ook in Beverwijk en Heemskerk. In Beverwijk groeit het aantal 65 plussers tot 2020 geleidelijk van 6100 naar 7400, in Heemskerk van 6800 naar 7800. Daarna zien we tot 2040 met name in Beverwijk een sterke doorgroei naar 12.600. In Heemskerk is de groei na 2020 wat gematigder, in 2040 telt Heemskerk circa 9.300 65 plussers. In het bijzonder stijgt op langere termijn het aantal 75 plussers. Met name vanuit deze leeftijdsgroep zal de vraag naar bijzondere woonvormen en woonvoorzieningen toenemen. Andere belangrijke demografische trends zijn de verdergaande individualisering en daarmee de toename van kleine huishoudens, de algehele toename van de welvaart en specifiek de afname van het aantal huishoudens met een laag inkomen (de primaire doelgroep en de groep daar net boven). Deze trends zetten door in de periode van deze woonvisie en daarna. De bevolkingssamenstelling naar huishoudenstype vertoont veel overeenkomsten met die van Nederland als geheel. Beverwijk heeft naar verhouding meer alleenstaanden dan Heemskerk, de reden dat het een groter aantal huishoudens telt terwijl de bevolkingsomvang iets kleiner is. De verwachting is dat het aantal huishoudens tot 2020 met ca. 7% groeit maar wel verdunt met ongeveer 5% tot 2020, en daarna tot 2040 met nog eens 5%. Tot 2020 van 2,2 personen per huishouden naar 2,1 in Beverwijk en van 2,3 naar 2,2 in Heemskerk. Tot 2040 zet deze trend door tot 2,0 respectievelijk 2,1. Dat betekent dat er in ieder geval woningen bijgebouwd moeten worden om de eigen bevolking te huisvesten. De woningvoorraad wordt door sloop en nieuwbouw slechts marginaal bijgestuurd en verandert daardoor langzaam. Beverwijk en Heemskerk hebben in 2009 51% om 55% koopwoningen en 49% om 45% huurwoningen. Beverwijk heeft 59% eengezinswoningen tegenover 41% meergezinswoningen. Heemskerk heeft 69% eengezinswoningen tegenover 31% meergezinswoningen. Het merendeel van de meergezinswoningen stamt uit de jaren ’50, ’60 en ‘70. De gemeenten hebben hiermee nog steeds meer (goedkope) huurwoningen en minder koopwoningen en meer appartementen dan in de IJmond en in Nederland als geheel. Wat betreft de woningbehoefte ontbreekt het met name nog aan dure woningen, aan koopwoningen en aan eengezinswoningen. Daarover meer in hoofdstuk 6. De woonmarkt is reeds enige jaren redelijk ontspannen in Beverwijk en Heemskerk. Op de huurmarkt zijn de wachttijden beperkt. Vanzelfsprekend stijgen de wachttijden wanneer men meer woonwensen heeft naar bijvoorbeeld een eengezinswoning. Ook in het koopsegment heeft de koper het voor het zeggen. Dit beeld was reeds ver voor de kredietcrisis zichtbaar. Eén woningzoekende kan kiezen uit meerdere te koop staande woningen. Het aantal huishoudens binnen beide gemeenten blijft de komende jaren stijgen. Demografische prognoses geven aan dat de bevolking gemiddeld ouder wordt. Met name het aantal burgers met een hoge leeftijd stijgt relatief fors (dubbele vergrijzing). Huishoudens worden gemiddeld kleiner. Het gemiddelde inkomen/ de welvaart blijft gestaag stijgen. Deze trends zijn naast kwalitatieve woonwensen bepalend voor het woningbouwbeleid voor de komende jaren
15
6.
Woningbouwprogramma
Wij streven naar een gevarieerd woningaanbod waarbinnen iedereen binnen de financiële mogelijkheden een gewenste woning in een gewenst woonmilieu kan kiezen. Ter voorkoming van een te eenzijdige opbouw van de woningvoorraad in de komende jaren is het gewenst een woningbouwprogramma Beverwijk Heemskerk te ontwikkelen waarin op hoofdlijnen de gewenste woningtypes en -categorieën op stedelijk niveau en per woonmilieus worden aangegeven.
6.1
Stedelijk woningbouwprogramma Beverwijk - Heemskerk
Begrijpelijkerwijs kijken ontwikkelaars bij de start van een woningbouwproject naar de afzetmogelijkheden van dat moment. Als de woningen verkocht zijn heeft de ontwikkelaar zijn doel bereikt. Van gemeenten, en wooncorporaties, mag worden verwacht dat zij ook letten op de toekomstwaarde van wat er gebouwd wordt. Tevens is de afstemming tussen bouwprojecten van belang. Bouwen wij bijvoorbeeld niet teveel in het ene ten koste van een ander segment? Daarom willen wij in deze woonvisie aangeven waaraan naar huidige inzichten behoefte is binnen het woningmarktgebied Beverwijk Heemskerk. Aan de hand van dit ‘programma’ kunnen afzonderlijke bouwinitiatieven getoetst worden. Waar mogelijk willen wij hierop sturen.
6.1.1 Woningbouwvolume In kwantitatieve zin willen wij minimaal voldoende woningen realiseren om de bevolkingsgroei op te vangen en te voldoen aan de verstedelijkingsafspraken die het Rijk, de provincie en de grote steden zijn overeengekomen. Uit het onderzoek van 2009 blijkt dat deze doelstelling te realiseren is met een toename van 2.450 woningen tussen 2008 en 2020 (1.300 woningen in Heemskerk en 1.150 woningen in Beverwijk). Maar onze ambities gaan verder. In totaal zijn er plannen voor het toevoegen van ca. 3.300 woningen tussen 2008 en 2020. Dit is een optelsom van alle harde en zachte plannen binnen Beverwijk en Heemskerk. Het gaat om het suburbaan wonen in uitbreidingsgebieden, centrumstedelijke verdichting, herstructurering van naoorlogse woonwijken en locaties met functiewijzigingen. Wij wensen op alle fronten de kwaliteit en diversiteit van het wonen en van woonmilieus te laten aansluiten op de wensen en verwachte toekomstige wensen van onze bevolking. Tabel. 1 Som der bouwinitiatieven in Beverwijk en Heemskerk 2008-2020 Bouwinitiatieven Bouwplannen 2008 – 2015 Bouwplannen 2015 – 2020
Beverwijk Bruto
(peildatum aug. 2009)
Beverwijk Netto (*)
Heemskerk Bruto
Heemskerk Netto (*)
2.584
1.836
1.374
1.062
3.958
2.898
1.094
376
234
42
1.328
418
5.286
(Ca.) 3.300
Totaal
Totaal Bruto
Totaal Netto (*)
(*) Netto bouwproductie is gelijk aan de bruto bouwproductie min de te slopen woningen.
Onderzoek uit 2009 berekende, gelet op de ontwikkeling van het aantal huishoudens, de aantrekkelijkheid van het woongebied en de omvang van de werkgelegenheid een bruto afzetmarkt tussen 5.050 en 5.550 woningen tussen 2008 en 2020. Een grotere woningbouwproductie is mogelijk wanneer de aantrekkelijkheid c.q. imago van de Noordelijke IJmond verder verbetert en werkgelegenheid wordt toegevoegd. In de praktijk zal dit een uiterst lastige opgave blijken. Wij nemen ons in deze periode een bouwprogramma van bruto ca. 5.200 woningen voor. Wanneer het programma tegen de grens van de
16
bouwmogelijkheden aan zit moeten de gemeenten ook volledig inspelen op de wensen van de woningzoekenden. De geschiedenis leert dat door uiteenlopende omstandigheden niet alle projecten werkelijk als voorgenomen worden gerealiseerd. Wij achten het van groot belang, in samenwerking met de wooncorporaties, de fasering en voortgang af te stemmen en de afzetmogelijkheden, toekomstwaarde en concurrentiepositie van de woningbouwplannen te bewaken. Naast de bouwomvang kijken wij vooral naar de segmentering naar woningtype en prijsklassen van het woningbouwprogramma.
6.1.2 Woningsegmentering Woonmarktonderzoek geeft inzage in de woningbehoefte tot 2020 naar woonmilieu, woningtype, prijsklasse en toont een door de consument gewenst woningbouwprogramma. Een dergelijk optimaal consument gericht programma houdt geen rekening met financiële haalbaarheid van planontwikkeling, ruimtelijke mogelijkheden, milieufactoren of maatschappelijke wenselijkheid. Ook kunnen woningzoekenden in de praktijk anders handelen dan in enquêtes is opgegeven. Een ‘consumenten’ programma is dan ook nooit één op één over te nemen als bouwprogramma, maar geeft wel een belangrijke richting aan waarin bouwprogramma’s bijgestuurd kunnen worden, om zo goed als mogelijk in te spelen op de behoefte. Tabel 2
Optimaal consumentenprogramma versus woningbouwinitiatieven 2008 – 2020 (uitgebreide uitleg van deze tabel in bijlage 4)
Ondanks de vergrijzing blijft een eengezinswoning het ideaal beeld. De woonvoorraad bestaat daarentegen uit relatief veel meergezinswoningen. Wij kunnen met het woningbouwprogramma voor een deel in de behoefte aan eengezinswoningen voorzien. De gemeenten vormen echter een stedelijk gebied, waar uitbreidingsmogelijkheden voor woningbouw schaars zijn. Het merendeel van de woningbouwinitiatieven bevinden zich op binnenstedelijke locaties. Vanuit het Rijk en de provincie wordt ook gestuurd richting het invullen van de woningbouwopgave binnen de Rode Contouren van het streekplan. Van in totaal bruto 3.958 woningen die Beverwijk en Heemskerk voornemens zijn te realiseren tussen 2008 en 2015, bevinden zich een kleine 2.900 woningen op binnenstedelijke locaties. Een binnenstedelijke bouwopgave is per definitie ingewikkeld, vaak duur en tijdrovend als gevolg van een veelvoud aan functies. Een niet onbelangrijke factor hierbij is het moeten voorzien in (gebouwde) parkeeroplossingen en bereikbaarheid. Op grond van de financiële haalbaarheid en de stedenbouwkundige mogelijkheden zijn grondgebonden woningen op binnenstedelijke locaties lastiger realiseerbaar. Het accent in de huidige bouwvoornemens in Beverwijk en Heemskerk ligt daardoor nadrukkelijk nog op meergezinswoningen.
17
De bouwprojecten die in uitvoering zijn of in een vergevorderd stadium van voorbereiding voor uitvoering tot 2015 zijn in het verleden getoetst aan het woonmarktonderzoek uit 2004. Voor het merendeel van deze projecten zijn afspraken vastgelegd over woningaantallen, fasering of woningtype. Het woningbouwprogramma loopt nu niet meer geheel in de pas met het nieuwste woonmarktonderzoek uit 2009. Waar mogelijk wordt het aandeel eengezinswoningen in bouwplannen bijgesteld ten koste van meergezinswoningen. Maar het bijsturen van lopende bouwprojecten is slechts marginaal mogelijk. De voortgang van de projecten wordt hoofdzakelijk bewaakt. Marktwerking zal uitwijzen of de projecten volgens plan uitgevoerd kunnen worden. Bekeken vanuit het functioneren van de woonmarkt is een eventuele vertraging in de realisatie van woningbouw geen probleem. Wij kennen een ontspannen woonmarkt met ruime keuzes aan huur- en koopwoningen. Een uitloop in tijd kan de fasering van het woningbouwvolume over de komende 10 jaar ten goede komen. In de periode tot 2015 worden de plannen ontwikkeld voor uitvoering in de periode 20152020. De gemeenten wensen de ruimtelijke mogelijkheden voor een aandeel eengezinswoningen in het programma na 2015 optimaal te benutten ten koste van meergezinswoningen. Als gevolg van de grote bouwproductie tot 2015 zal het daarna minder gaan om het kwantitatief moeten toevoegen van woningen. De gemeenten kunnen de kansen tot behoud, versterken of zelfs open houden van het openbaar gebied benutten. Ten tijde van crisis kan op korte termijn de bouwproductie en de woningvraag gestimuleerd worden middels een fasering, waarbij sociale huurwoningen en starterskoopwoningen als eerste gerealiseerd worden. Deze segmenten zijn dan in trek en/of minder risicovol voor woningzoekenden. Het is niet wenselijk het marktaandeel van deze segmenten in het totale bouwprogramma voor de lange termijn te verhogen. Het is niet wenselijk vanwege de crisis het prijs- en kwaliteitsniveau van het woningbouwprogramma naar beneden bij te stellen. De lange termijn woningbehoefte blijft het uitgangspunt. In de tijd zullen nieuwe woningbouwinitiatieven opkomen. In Heemskerk kan men denken aan de 2e tranche herstructurering en in Beverwijk aan mogelijke ontwikkelingen op de Beverhof of op locaties na verhuizingen van het Ziekenhuis en het Nova College. Nieuwe bouwplannen moeten getoetst worden aan, en afgestemd worden met, het programma dat de gemeenten reeds voornemens zijn tot 2020. Een grotere bouwproductie dan in tabel 1 en 2 benoemd is niet wenselijk en lijkt ook niet realistisch op grond van de benodigde planperiode bij woningbouw, de beschikbare afzetmarkt, de reeds hoge ambities hetgeen een groot beslag legt op de (personele) capaciteit en de onzekerheid over de duur van de kredietcrisis.
6.2
Ontwikkelrichting per woonmilieu
Naast een afstemming op stedelijk niveau is het woonmilieu bepalend voor woningbouwontwikkelingen. Aan de hand van de historische opzet van beide steden, de reeds bestaande bebouwing en inrichting van de openbare ruimte, de mate van functiemenging, en aan de hand van de beelden die mensen hebben bij een bepaald woonmilieu, zijn in Beverwijk en Heemskerk vier hoofdtypen van woonmilieus te onderscheiden.
a.
Het suburbaan wonen in het groen
Dit woonmilieu is uiterst populair. Een eengezinswoning blijft tenslotte het ideaalbeeld voor woningzoekenden. Met het creëren van de Broekpolder, Westelijk Beverwijk en Park Assumburg spelen de gemeenten tot 2015 maximaal mogelijk in op de behoefte aan suburbaan wonen in het groen. De te realiseren woningtypes moeten gezinnen en de midden en hoge inkomensklasse voor de stad behouden. Deze ontwikkelingen maken een wooncarrière voor de locale bevolking mogelijk en stimuleren de doorstroming op de woonmarkt.
18
Tussen 2010 en 2015 worden de laatste 500 woningen in de Broekpolder opgeleverd. In totaal zijn dan ca. 3.500 woningen gerealiseerd. Het bouwprogramma is gedifferentieerd met 30 procent sociale huur- en koopwoningen en 70 procent middenklasse en dure koopwoningen. De nieuwbouw is bewezen effectief in het bieden van doorstromingsmogelijkheden. De middenklasse blijft nu voor de steden behouden. Twee van de drie nieuwe bewoners van de Broekpolder was voorheen woonachtig in Beverwijk of Heemskerk. Plannen als Westelijk Beverwijk en Assummerhof moeten voorzien in een landelijk en luxe suburbaan groen woonmilieu. Het plangebied Westelijk Beverwijk gaat uit van 225 woningen en Assummerhof van 64 woningen. Het leeuwendeel bestaat uit luxe vrijstaande woningen, vrije kavels, middeldure- en dure eengezinswoningen en luxe appartementen. Het programma wordt volledig in de koopsector gerealiseerd. Er is veel ruimte voor openbaar groen. Voor de periode 2015 – 2020 zijn er geen suburbane uitbreidingsgebieden in voorbereiding. Het volledig invullen van de woningbehoefte naar eengezinswoningen in een suburbaan woonmilieu vraagt om het opofferen van schaars landelijke en/of agrarische gebieden. Ook kan de ontwikkeling van toekomstige herstructureringsprojecten in de problemen komen bij het toevoegen van grootschalige uitbreidingsgebieden. Een woonmarktonderzoek in 2014 zal de ontwikkeling in behoefte aan eengezinswoningen in een suburbaan woonmilieu weergeven op basis waarvan opnieuw afwegingen gemaakt worden tussen de noodzaak aan woningbouw en aan open landelijk of tuinbouwgebied. In lijn met provinciaal- en rijksbeleid streven wij voorlopig naar het oplossen van de noodzakelijke bouwproductie op binnenstedelijke locaties (de ICT opgave; Intensiveren, Transformeren en Combineren).
Suburbaan wonen in het groen: Artist impression bouwplan Broekpolder
19
b.
Het centrum kleinstedelijk wonen
Alleen locaties rond een druk stedelijk knooppunt met een diversiteit aan functies (openbaar vervoer, zakelijke diensten, horeca, detailhandel, bioscopen, theater, musea, werkgelegenheid en zorg) worden als centrum kleinstedelijk woonmilieu ervaren. In Beverwijk voldoet hier het stationsgebied en het gebied rond de Breestraat aan. In Heemskerk voldoen de winkelstraten in het centrum aan het beeld. De behoefte aan woningen in het woonmilieu is groter dan ruimtelijk in kan worden voorzien. Vanzelfsprekend geldt dit voor de eengezinswoningen, maar ook voor de meergezinswoningen. Ten opzichte van herontwikkeling van verouderde woonwijken en uitbreidingsgebieden is stedelijke vernieuwing in het centrum ingewikkeld en kostbaar. Het effect op de aantrekkelijkheid van de stad is echter enorm. Bouwinitiatieven moeten voldoen aan een hoog stedenbouwkundige woon- en omgevingskwaliteit. Het accent moet nadrukkelijk liggen op middeldure en dure woningen en op koopwoningen. Wegens ruimtegebrek en financiële haalbaarheid ligt de nadruk op meergezinswoningen. Bij planontwikkeling van meergezinswoningen moet men altijd voor ogen houden dat de Beverwijker en Heemskerker ook in het centrum geen grootschalige hoogbouw wenst. Als gevolg van een goede ligging bij diverse voorzieningen dienen de woningen geschikt te zijn voor ouderen. Voor zover stedenbouwkundig mogelijk is ook hier een aandeel eengezinswoningen gewenst. Het wonen boven winkels wordt gestimuleerd. Het beïnvloedt na sluitingstijd de leefbaarheid van het gebied en verhoogt de aantrekkelijkheid van bovenetages en de achterkant van winkelstraten. Wonen boven winkels vraagt om creatieve oplossingen in de bereikbaarheid van de woningen en het voorzien in een parkeergelegenheid. Wij werken aan stedelijke vernieuwingsplannen die voldoen aan de behoefte naar wonen in het centrum. Beverwijk transformeert het Meerplein / St. Agathaplein en het stationsgebied, waar woningbouw een belangrijk onderdeel is van het plan. De gemeente Heemskerk werkt aan woningbouw op de Raadhuislocatie en de Regenbooglocatie.
Centrum kleinstedelijk wonen: Artist impression bouwplan Meerplein & St. Agathaplein in Beverwijk
c.
Het kleinstedelijk wonen
Dit woonmilieu beslaat het leeuwendeel van het grondgebied van Beverwijk en Heemskerk. Het woonmilieu is opgebouwd uit wijken met verschillende karakters met ieder een eigen ontwikkelrichting. Het gebied behelst zowel de aantrekkelijke vooroorlogse, waaronder de jaren ’30 woonwijken, als de minder aantrekkelijke jaren ‘50 tot ’70 woonwijken.
20
Het kleinstedelijke woonmilieu wordt per saldo niet aantrekkelijk gevonden. Uit onderzoek blijkt slechts een geringe groei in behoefte van twee procent. Dit wordt met name veroorzaakt door de vroeg naoorlogse wijken. Ogenschijnlijk is een uitbreiding van de woningvoorraad niet noodzakelijk, wel een kwalitatieve vervanging van verouderde portiekhuurwoningen in gewenste woonsegmenten De gemeenten willen echter de aantrekkelijkheid dermate verbeteren dat tevens de woningbehoefte positief beïnvloed wordt. Het streven is huishoudens met een woonwens naar een centrum kleinstedelijk woonmilieu of een groen woonmilieu waarin niet geheel voorzien kan worden, te verleiden naar het kleinstedelijk woonmilieu. Als gevolg van de woningbouwinitiatieven zal de woningvoorraad in het kleinstedelijke woonmilieu aanzienlijk toenemen
c.1
De vooroorlogse wijken jaren ‘30
De vooroorlogse wijken, met name de jaren ’30 buurten, hebben een sterke marktpositie. De strategie is gericht op het consolideren en versterken van het bestaande. Bouwprojecten met grondgebonden woning worden gestimuleerd. Dure huur- en koopwoningen zijn gewenst. Om redenen van differentiatie wordt een aandeel goedkope, bij voorkeur eengezinswoningen niet uitgesloten. Het aantal bouwprojecten is beperkt. Bij het verhogen van het aantal bouwplannen in dit woonmilieu moet men de consequenties voor andere woningbouwprojecten bewaken in het kader van de fasering van het bouwvolume en de onderlinge concurrentie.
c.2
De naoorlogs wederopbouwwijken ‘50 tot ‘70
De wijken kenmerken zich door een eenzijdige opbouw naar woningtype en prijsklasse met een verouderde woon- en omgevingskwaliteit. Goedkope huurappartementen hebben de overhand. Het gevolg is mede een eenzijdige samenstelling van de bevolking. Wij zijn sinds 1999 gezamenlijk actief in het herstructureren van deze woonwijken. Het resultaat is zichtbaar en doeltreffend. Bijvoorbeeld de wijken Meerestein, Oranjebuurt, De Lessestraat zijn getransformeerd in gedifferentieerde woonwijken waar de inwoners tevreden over zijn. Wij kennen dientengevolge geen zo genoemde krachtwijken. Dit betekent niet dat wij kunnen verslappen. Herstructurering van verouderde woonwijken blijft van belang voor het realiseren van woningen met toekomstwaarde, het verhogen van de leefbaarheid, het voorkomen van segregatie op buurtniveau en het verhogen van de aantrekkelijkheid van de stad. Ten tijde van crisis en een uitblijvende woonvraag kunnen de herstructureringsplannen de motor zijn bij het op gang houden van de woningproductie. Bij herstructurering gaat het niet om het toevoegen van woningen, maar om het beter aansluiten van het woningaanbod, naar woningtype en prijsklasse, op de woningbehoefte. Wij werken in samenwerking met wooncorporaties en de bewoners plannen uit voor de Plantage, Kuenenplein eo, Deborah Bakelaan, Simon van Haerlemstraat, J. van Polanenstraat en Beethovenstraat. Het woonmilieu kent een overschot aan goedkope huurappartementen. De groei in woningbehoefte ziet men met name in het goedkope en middeldure koopsegment. Deze groei is gelijk verdeeld over appartementen en eengezinswoningen. Het uitgangspunt voor het nieuwbouwprogramma in herstructureringsgebieden moet dan ook zijn 50% grondgeboden woningen tegenover 50% meergezinswoningen. Rekening houdend met het tekort op stedelijk niveau aan eengezinswoningen zou op projectniveau een hoger aandeel bestudeerd moeten worden. Naar eigendom moet in de basis worden uitgegaan van 50% huurwoningen tegenover 50% koopwoningen. Het één op één terugbouwen van woningen die gesloopt zijn wordt als uitgangspunt losgelaten. De grote bouwvolumes die de gemeenten voornemens zijn biedt kansen om de kwaliteit van woon en woonomgeving te verhogen. Op projectniveau wordt afhankelijk van de ruimtelijke en financiële mogelijkheden, alsook het bieden van een terugkeergarantie aan bewoners, de definitieve segmentering opgesteld.
21
Het streven is herstructureringsprojecten budgettair neutraal te realiseren. Wij achten ons verantwoordelijk voor de openbare ruimte en de wooncorporaties voor het vastgoed. De gemeenten trachten de Investeringsmogelijkheden Stedelijke Vernieuwing (ISV) van het Rijk en provincie voor de periode 2010 – 2015 in te zetten. De inzet ligt nadrukkelijk niet alleen op het 'fysiek - ruimtelijk' herstructureren van deze woonwijken. Ook sociaal - maatschappelijk moeten acties worden voortgezet en indien nodig verbeterd. Beide gemeenten zetten het wijkgericht werken en het ontwikkelen van woonzorgzones voort.
Herstructurering van de naoorlogse wederopbouwwijken: Luchtfoto Meerestein in Beverwijk
c.3
De naoorlogse wijken ’80 en ‘90
De woonwijken zijn leefbaar en functioneren redelijk tot goed. De strategie is gericht op het consolideren. De woonwijken voorzien in een behoefte van met name goedkope en middenklasse, bouwkundig solide, appartementen en goedkope en middenklasse eengezinswoningen. Voorbeelden zijn de wijken Breedweer, Sandenburg en Westertuinen. De grote nieuwbouwproductie van kwalitatief hoogwaardige woningen van dit moment kan de marktpositie van de jaren ’80 wijken verslechteren. Dit geldt zeker voor de goedkope appartementen met een klein woonoppervlak. Voorkomen moet worden dat, als gevolg van herstructurering en de nieuwbouwproductie elders, sociale problematiek naar de jaren ’80 wijken verschuift. Het vraagt aandacht van het beheer van de woningen alsook het verkopen van sociale huurwoningen. Te zijner tijd zal onderzoek moeten uitwijzen of een gewijzigde marktpositie is ontstaan en de strategie moet worden aangepast.
d.
Het dorps wonen
In de woonmarkt Beverwijk – Heemskerk heeft alleen Wijk aan Zee een dorps woonmilieu. Uitbreiding van de woningvoorraad is noodzakelijk om het dorp vitaal te houden met voldoende draagkracht voor behoud van voorzieningen. Onderzoek wijst op een behoefte aan ca. 200 woningen extra in 2025.
22
De woningbouwmogelijkheden zijn, als gevolg van de rode contouren in de structuurvisie en de milieunormen van de duinen en het industriegebied, beperkt. Wij maken ons sterk om het Waterlandakkoord (contract tussen Corus, de IJmond gemeenten, Milieudienst en de provincie, woningbouw mogelijk te maken ondanks de beperkingen) te vertalen in concrete woningbouwactiviteiten. Het bouwprogramma voor Wijk aan Zee moet zich in eerste instantie richten op de behoefte van de lokale bevolking. Starters en doorstromers moeten een kans kunnen krijgen in Wijk aan Zee woonachtig te blijven als zij dat willen. Dit betekent een nadruk op appartementen voor starters en ouderen en aandacht voor een aandeel eengezinswoningen voor (jonge) gezinnen. Het voornemen is voldoende woningen te realiseren om het voortbestaan van een vitaal dorp te garanderen. De mogelijkheden liggen op kleine invullocaties en op één meer grootschalig terrein van Heliomare. Wij maken gebruik van alle wettelijke mogelijkheden om bij woningtoewijzing van nieuwbouw koop- en huurwoningen de lokale bevolking maximaal te laten profiteren. Het dorps wonen is populair bij woningzoekenden in de gehele Noordelijke Randstad. Dit ziet men terug in de behoefte aan, en het tekort van, met name dure koopappartementen in een dorpse omgeving. De dorpen in de agglomeraat IJmond – Haarlem kunnen niet voorzien in de volledige woningbehoefte. Wijk aan Zee kan profiteren van mogelijk een grotere afzetmarkt van huishoudens die hun woonwensen elders niet kunnen verzilveren. Uit onderzoek onder de inwoners van Beverwijk en Heemskerk blijkt Wijk aan Zee door de woningzoekenden ook onder de minst aantrekkelijke woonwijken te vallen. De woningbouwplannen moeten een positieve bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van het dorp.
In kwantitatief opzicht zijn er tot 2015 respectievelijk 2020 voldoende woningbouwplannen om de vraag en de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Gelet op de verwachte ontwikkelingen in de vraag worden er echter fors te veel appartementen gebouwd en te weinig grondgebonden (eengezins)woningen. Een deel van de woningzoekenden zal moeten uitwijken naar een tweede keus (appartement in plaats van eengezinswoning) of een woning buiten ons woongebied zoeken. Dit staat in strijdt met ons streven dat iedere woningzoekende binnen zijn of haar financiële mogelijkheden het meest gewenste woningtype zou moeten kunnen vinden. Daarom willen wij in nieuwe plannen binnen alle woonmilieus zoveel mogelijk inzetten op grondgebonden woningen en alle nog beïnvloedbare bouwplannen beoordelen op de mogelijkheden om te schuiven van gestapelde naar grondgebonden woningen.
23
7. Speciale aandachtsgroepen Wij streven naar keuzemogelijkheden voor iedereen. Woonvoorkeuren en leeftijds- en inkomensgroepen lopen vaak door elkaar. Toch zijn er enkele groepen te onderscheiden die in hun woonwensen veel overeenkomsten hebben. Deze ‘doelgroepen’ hebben soms een zwakke(re) positie op de woningmarkt. Gericht beleid kan helpen om deze groepen kwantitatief en kwalitatief te voorzien van voldoende passend aanbod en keuzemogelijkheden.
7.1 De primaire doelgroep Als gevolg van de welvaartsstijging krimpt het aantal huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. Voor de overheid en de wooncorporaties vormen deze huishoudens de primaire doelgroep. De primaire doelgroep is vaak afhankelijk van sociale huurwoningen. Ook huishoudens met een inkomen net iets hoger (voorheen inkomen tot de ziekenfondsgrens) dan die van de primaire doelgroep is veelal aangewezen op een huurwoning van een wooncorporatie. Deze huishoudens zijn financieel niet in staat een koopwoning te bemachtigen. Ook de omvang van deze groep blijft afnemen. Onderzoek toont aan dat, ondanks het voorgenomen sloopprogramma, de keuzemogelijkheid voor deze doelgroepen van beleid blijft toenemen. Op dit moment zijn er op de woonmarkt ten aanzien van deze doelgroepen geen zorgen. Welvaartsstijging is misschien ten tijde van crisis niet voor iedereen vanzelfsprekend, maar de gevolgen voor de keuzemogelijkheden uit het woningaanbod blijven voor deze doelgroepen nog beperkt. Ook in economisch slechte tijden in 2009, kende de sociale huurwoningenvoorraad in Beverwijk en Heemskerk korte wachttijden. De krimp van de primaire doelgroep en die daar net boven gaat ondanks een crisis nog door. Dit is mede het gevolg van niet conjuncturele factoren als het toenemende aantal ouderen dat naast een AOW nu ook een (betere) pensioenvoorziening geniet. Het blijft niettemin van belang over de lange termijn een garantie te hebben op voldoende woningen voor de primaire doelgroep; de kernvoorraad. Tegenover 1 huishouden uit de primaire doelgroep moet ten alle tijden minimaal 1.5 woning met een huur tot aan de huurtoeslaggrens staan. Een ruime marge blijft gewenst omdat ook hogere inkomensgroepen een sociale huurwoning (scheef) bewonen en wij rekening moeten houden met de mogelijkheid dat bevolkingsgroepen afglijden op de welvaartsladder. In de gemeenten is een ruime voorraad aan sociale huurwoningen aanwezig. Uitbreiding van het aantal huurwoningen is op grond van de woningbehoefte slechts beperkt noodzakelijk. Nieuwbouw is noodzakelijk ter vervanging van gesloopte woningen, om differentiatie op buurtniveau te bevorderen, terugkeergaranties bij herstructurering te bieden, het woningbestand van wooncorporaties op peil te houden en om bij te dragen aan de behoefte aan technisch geschikte woningen voor ouderen. Op grond van de stedenbouwkundige opzet kunnen de gemeenten voorzien in voldoende sociale huurwoningen, maar niet altijd in het volledig invullen van de behoefte aan een eengezinswoning. Dit geldt niet alleen voor de sociale huursector, maar voor alle segmenten op de woonmarkt. Naast de woningbouwprojecten is ook de regelgeving gericht op het bieden van keuzemogelijkheden. In hoofdstuk vier is hier reeds uitvoerig op ingegaan. Het huidige woonruimteverdeelsysteem van sociale huurwoningen stuurt alleen bij schaarste. Schaarste neemt in alle segmenten op de woonmarkt af. In het streven naar meer keuzemogelijkheden staan de gemeenten open voor boven regionale samenwerkingsvormen bij woningtoewijzing en voor wijzigingen in het woonruimteverdeelsysteem.
24
7.2.
Ouderen
De doelgroep ouderen is geen homogene groep. Hun wensen zijn net als bij alle andere categorieën woningzoekenden divers. Ouderen verdienen wel extra aandacht als gevolg van de technische eisen waar de woning en omgeving aan moeten voldoen, de nabijheid van voorzieningen en de rol die ouderen spelen bij het functioneren van de woonmarkt. Wij willen voorzien in de wens van ouderen om zo lang als mogelijk in een vertrouwde omgeving te blijven wonen. Om de vergijzing op te vangen en in te spelen op de extramuraliseriing van de zorg hebben de gemeenten tot 2020 een (ver)bouwopgave van 1.150 geschikte zelfstandige woningen. Voor nog eens 560 huishoudens is verzorging door familie of uit een verpleeghuis of wijksteunpunt noodzakelijk. Wij spreken hier van verzorgd wonen. Ook in de periode 2020 - 2030 moet de voorraad wegens vergrijzing en extramuralisering van de zorg met met bijna 600 geschikte woningen en met 110 verzorgd wonen toenemen. Het is veelal financieel niet rendabel wooncomplexen te verbouwen tot geschikte woningen voor ouderen. Dit betekent dat deze opgave grotendeels in de nieuwbouw ligt. Onderzoek toont dat ouderen tussen 55 en 75 jaar wel een verhuiswens opgeven doch in praktijk veelal niet verhuizen. Deze groep kan een verhuizing nog uitstellen. Zij hebben hoge eisen en wonen veelal tegen lage kosten. Dit vraagt veel aandacht voor het bieden van kwaliteit tegen een aantrekkelijke prijs en voor de wijze waarop de woningen in de markt aangeboden worden om hen te verleiden tot verhuizen. De woningen moeten in ieder geval levensloopbestendig zijn. Daarmee zijn de woningen geschikt of eenvoudig geschikt te maken om langdurig in de woning te blijven wonen, zonder dat lichamelijke problemen een verhuizing noodzakelijk maakt. Ook niet-ouderen kunnen kiezen voor deze woning. Met het toenemen van de leeftijd neemt de verhuiswens naar een (beter) geschikte woonvorm toe. Met name geldt dit voor 75 plussers. Het is veelal noodgedwongen om lichamelijke redenen. Het merendeel zal naar een intramurale woonvorm verhuizen, maar een deel zal een beroep doen op ‘verzorgd wonen’. Deze woningen moeten aan meer kwalitatieve eisen voldoen en de locatie van de woning is van groot belang is. De woningen moeten gerealiseerd worden in de nabijheid van openbaar vervoer, welzijnszorgvoorzieningen en winkels. Het is wenselijk kleinschalige bouwprojecten te benoemen die voldoen aan de behoefte en waarvoor toewijzingscriteria in de woonruimteverdeling kunnen gelden. In het kader van diversiteit bezien wij de mogelijkheden van initiatieven van (allochtone) ouderen voor het vormen van woongroepen. Naast het inspelen op de verhuiswensen van ouderen zelf is een doorstroming van ouderen ook van belang voor het functioneren van de woonmarkt. Bij een verhuizing komt woonruimte, veelal een eengezinswoning, vrij. Bij nieuwbouw van huurwoningen – waar geen toewijzingcriteria worden gehanteerd - valt te overwegen in sommige gevallen de wettelijke mogelijkheden te gebruikt om gerichte woningtoewijzing bij de eerste verhuur mogelijk te maken, waarna de woningen in het woonruimteverdeel-systeem worden opgenomen. Het is niet onwaarschijnlijk dat alle initiatieven ten spijt dit nog onvoldoende verhuizingbewegingen van ouderen teweeg brengt. Ouderen wensen veelal tot het niet meer kan in de vertrouwde omgeving te blijven wonen. De aandacht zal dan moeten verschuiven naar de wijze waarop woningverbetering aangepakt wordt. Het voorzien in voldoende geschikte woonruimte voor ouderen zien de gemeenten als een belangrijke taak van de wooncorporatie waarbij wij de beschikbare stimuleringsmaatregelen onderzoeken.
25
7.3
Starters op de woonmarkt
De huurmarkt biedt op dit moment veel mogelijkheden voor starters op de woonmarkt. De keuze uit huurappartementen voor personen die het ouderlijk huis willen verlaten is ruim. Heeft men direct behoefte aan een eengezinswoningen, dan moet men met langere wachttijden rekening houden. Wij wensen het aandeel sociale eengezinshuurwoningen te verhogen. Om stedenbouwkundige redenen zal niet volledig in deze behoefte voorzien kunnen worden en blijven wachttijden bestaan. Wanneer starters zich niet tijdig hebben ingeschreven voor woonruimte, of een hoog kwaliteitsniveau wensen, zal men zich moeten richten op een huurappartement of moeten oriënteren op een koopwoning. Voor starters met ruime financiële middelen zijn voldoende koopwoningen beschikbaar. De kopers hebben het voor het zeggen op de woonmarkt. Ook voor starters met minder inkomen (vanaf 1.5 keer modaal) is in de gemeenten een redelijke omvang aan goedkope koopappartementen en goedkope koopeengezinswoningen voorradig. Starters op de koopmarkt van Beverwijk en Heemskerk hebben meer keuzemogelijkheden dan landelijk. Gemiddels staan ca. 150 woningen te koop met een prijs beneden € 175.000. Het ontbreken van schaarste zet de gemeenten aan tot het heroverwegen van het toepassen van de regionale bindingseisen voor een woonvergunning. Het kwaliteitsniveau van goedkope woningen laat soms te wensen over. Bij wooncomplexen in een slechte staat, zonder financiële middelen van de (vereniging van) eigenaren, is het toekomstperspectief dan somber. Omdat binnen de wijkvernieuwing veel naoorlogse complexen met huurappartementen worden vervangen door nieuwbouw vinden wij het gewenst dat ook particuliere appartementencomplexen een goed kwaliteitsniveau behouden of krijgen. Wij willen nagaan of particuliere woningverbetering kan worden gestimuleerd. Het is niet noodzakelijk op grote schaal koopappartementen voor starters op te nemen in het woningbouwprogramma. Middels het verkopen van huurwoningen kan de doelgroep beter bereikt worden. Het bouwprogramma tot 2020 moet wel voorzien in goedkope eengezinskoopwoningen waar starters van profiteren. De woningvraag komt met name van huishoudens nu woonachtig in een huurappartement. Soms zijn het huishoudens met een nog groeiende welvaartverwachting en wijzigende gezinssamenstelling. Vaak zijn het ook huishoudens zonder te verwachten wijzigingen die eindelijk de stap naar een eengezinswoning willen maken. Bij voorkeur naar een koopwoning. Ten tijde van economische crisis en het uitblijven van de woonvraag kan op korte termijn de inzet van starters koopwoningen de vraag naar woningen op gang trekken. Starters op de koopmarkt hebben tenslotte geen koopwoning in bezit die eerst verkocht moet worden. Zij verzilveren de verhuisplannen eenvoudiger. Het is aannemelijk ten tijden van crisis de starterswoningen voorrang te geven bij projectontwikkeling. Voor de lange termijn ligt de focus van de gemeenten echter op het toevoegen van de ontbrekende segmenten. Het toevoegen van dure huur- en vooral koopwoningen blijft bovenal van belang voor een goed functionerende woonmarkt. Verschuivingen in het programma naar meer goedkope woningen is niet gewenst. Starters op de woonmarkt hebben zowel op de koopmarkt als op de huurmarkt in Beverwijk -Heemskerk een ruim aanbod en uitgebreide keuzemogelijkheden. Dit geldt ook voor huishoudens die op grond van hun inkomen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Wij handhaven de bestaande afspraak met de wooncorporaties dat de verhouding ‘huishouden in de primaire doelgroep – betaalbare huurwoning 1 op 1,5 is. Eén van de grote woonopgave de komende jaren blijft het gelijke tred houden tussen (ver)bouwen van geschikte woningen en de groei van het aantal ouderen dat is aangewezen op een geschikte woning.
26
8.
Wonen en Zorg
De behoefte aan zorg en de wijze waarop zorg geleverd wordt is niet in deze woonvisie beschreven. Het voorzien in woonvormen is faciliterend aan de zorgbehoefte. Daarom is het van groot belang dat er aansluiting is bij de behoefteontwikkeling vanuit het ouderen- en gezondheidsbeleid van instellingen die hierin werkzaam zijn. Goede huisvesting schept de fysieke voorwaarden voor de persoonlijke ontwikkeling en het algemene welbevinden. De zorgbehoefte is divers en daarmee ook de behoefte aan woonvormen. Naast zorgbehoevende ouderen zijn er ook specifieke groepen met een zorgvraag zoals gehandicapten, psychiatrische patiënten, verslaafden en dementerenden. Voor voldoende en passend woningaanbod is een intensieve samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen, zorgaanbieders en wooncorporaties noodzakelijk. Mensen willen zo lang als mogelijk zelfstandig kunnen functioneren in hun vertrouwde omgeving met behoud van het sociale netwerk en de gezinssituatie. Daarvoor moet zorg in de wijk gebracht worden vanuit zorg -en wijkcentra door de zorgleveranciers, welzijnsorganisaties en de gemeenten. Begeleiding, verzorging en ondersteuning wordt aan huis geleverd. Aan de andere kant betekent dit dat de woningvoorraad aangepast moet worden op de toenemende vraag naar zelfstandige woonvormen in de vertrouwde omgeving. Bij zelfstandige woonruimte onderscheiden wij het ‘thuis wonen’, waarbij het gaat om een gewone woning in de wijk voor mensen die weinig tot geen beperkingen kennen en geen zorg nodig hebben. Steeds meer mensen blijven langer gezond en op individueel niveau kan een woning worden aangepast aan lichamelijke problemen. Bijvoorbeeld door het het plaatsen van een traplift. Wij willen het gebruik van ad-hoc aanpassingen in woonruimte zoveel mogelijk beperken middels het voorzien in de behoefte aan ‘geschikte woningen’. Dit zijn levensloopbestendige woningen waarbij de kwaliteit van de woning geen grond tot verhuizen hoeft te zijn. Het gaat hier om woningen die geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen (trappen lopen, het huis verlaten en binnengaan en zich buitenshuis verplaatsen). De woningen worden bij voorkeur nabij voorzieningen gerealiseerd als zorgcentra, winkels, openbaar vervoer ed. en op locaties met voldoende parkeergelegenheden en eenvoudig begaanbare wandelpaden. Het toepassen van moderne demotica technieken kan bijdragen tot meer zelfstandigheid en het moment dat men moet verhuizen uitstellen. Vervolgens onderscheiden wij het ‘verzorgd wonen’. Hierbij gaat het om zelfstandige geschikte woningen waar tevens intensieve zorg en zorg op afroep noodzakelijk is. De woningen zijn gelegen in een woonzorgzone of nabij een wijkcentrum van waaruit de zorg geleverd wordt. Voor ‘geschikt wonen’ en ‘verzorgd wonen’ geldt als uitgangspunt bij nieuwbouw dat deze woningen minimaal rolstoeltoegankelijk en rollator doorgankelijk zijn. Voor een nader te bepalen deel gaan de kwaliteitswensen bij verzorgd wonen omhoog naar rolstoeldoorgankelijke woningen. Tussen zelfstandig wonen en intramuraal wonen vinden wij het ‘beschermd wonen’. Het zijn woonvormen in de wijk waarin mensen wonen die niet meer in staat zijn geheel zelfstandig te wonen. Het gaat soms om geclusterde zelfstandige woningen maar meestal om kleinschalige onzelfstandige groepswoningen met gemeenschappelijke voorzieningen en 24uurszorg met toezicht. De groepswoningen zijn onder anderen bestemd voor dementerende ouderen of ouderen met lichamelijke beperkingingen. Onder beschermd wonen valt ook woonruimte voor mensen die tijdelijk zorg nodig hebben. Bijvoorbeeld wanneer men ontslagen is uit een ziekenhuis, maar nog niet naar huis kan of niet over mantelzorg kan beschikken. Wij willen voorzien in de behoefte aan geschikt wonen, verzorgd wonen en plaatsen beschermd wonen. De vergrijzing en de extramuralisering van de zorg vraagt op zichzelf al om 1.150 geschikt wonen, 560 verzorgd wonen en 100 plaatsen beschermd wonen tot 2020.
27
Maar deze opgave is een deel van de diverse behoefte. Er zijn veel meer zorggroepen die nu veelal op eigen aanvraag opgenomen worden in de planvorming. Een totaal beeld ontbreekt. Zoals eerder aangegeven willen wij in samenwerking met zorginstellingen in 2010 de behoefte in beeld brengen en het aanbod over de lange termijn opnemen in bouwprogramma’s. Beide gemeenten voeren hun hierin eigen zorgbeleid, bijvoorbeeld op het gebied van woonzorgzones. Omdat over het algemeen binnen ons gebied gebruik wordt gemaakt van elkaars woon- en zorgvoorzieningen stemmen we de behoefte en de ‘vastgoedontwikkeling’ op elkaar af. Als laatste wordt het verblijven in grootschalige ‘intramurale zorgcomplexen’ onderscheiden. De reikwijdte van deze woonvisie houdt hier op. Het huidige aanbod moet meegroeien met de behoefte, hetgeen vanuit beleidsvelden welzijn en zorg wordt afgestemd met de marktpartijen in de zorg. In het kader van de extramuralisering (verhuizing van instelling naar reguliere woning of woonvorm in de wijk) van GGZ- en VGZ-instellingen worden er regionaal (IJmond) afspraken gemaakt met de wooncorporaties over het beschikbaar stellen van huurwoningen. Deze afspraken dragen bij aan onnodig lang intramuraal verblijf.
In samenwerking met zorgaanbieders, wooncorporaties en maatschappelijke instellingen willen wij het woningaanbod afstemmen op de behoefte. De werkelijke opgave en de realisatiekansen willen wij in 2010 met partijen in beeld brengen. Per gemeente, maar met een goede afstemming tussen beide gemeenten. De zorgbehoefte is divers en daarmee ook het aanbod aan woonvormen, extramuraal en intramuraal. Met betrokken partijen willen wij afspraken maken over de wijze waarop in de behoefte wordt voorzien.
28
9.
Leefbaarheid
De leefbaarheid van een wijk wordt beïnvloed door fysieke en sociale maatregelen. Fysiek Fysieke maatregelen bij stedelijke vernieuwing hebben het meeste effect in het streven naar een leefbare woonomgeving. Onderhoud aan en de verandering van woning en woonomgeving scheppen voorwaarden voor de wijze waarop mensen zich gedragen en met elkaar samen leven. Het toepassen van materialen en kwaliteitseisen als bijvoorbeeld het politiekeurmerk draagt bij aan een gevoel van veiligheid en vrijheid. Beverwijk en Heemskerk profiteren direct van de vele stedelijke bouwprojecten. Niet alle wijken ondergaan echter ruimtelijke ingrepen. Voor alle wijken geldt wel dat hetgeen er schoon, mooi en heel uitziet ook beter wordt onderhouden en vandalisme voorkomt. Men voelt zich er prettig en veilig; kortom de leefbaarheid wordt positief beïnvloed. Ook een toename van het eigen woningbezit kan een rol spelen bij een toename van het zelf onderhouden van de omgeving en het aanspreken van omwonenden op het gedrag. De verkoop van sociale huurwoningen is daarmee ook een zinvol instrument. Sociaal Niet minder belangrijk zijn sociale maatregelen en combinaties van fysiek en sociale maatregelen. Het ‘zich thuis’ voelen in de wijk, het ‘kennen van mensen’, het ‘voor elkaar zorgen’; allemaal bepalend voor een sociaal klimaat dat wij op alle mogelijke manieren willen verbeteren. Buurtinitiatieven en bewonersparticipatie wordt hiervoor ondersteund. Maar het begint allemaal bij een gezamenlijke aanpak van huurders, verhuurders, huiseigenaren en overheids- en maatschappelijke instellingen. Beide gemeenten hebben verschillende vormen van buurt- en wijkgericht werken, maar met hetzelfde doel: Het in stand houden van leefbare wijken en waar nodig het verbeteren daarvan. Het beleidsveld wonen wenst de fysieke voorwaarden te scheppen voor sociale maatregelen, stimuleert vormen van samenwerking en kan signialen uit buurten en wijken meenemen in het woonbeleid. Multifunctionele gebouwen voorzien bijvoorbeeld in ontmoetingsplaatsen. Middels een breed pakket aan maatregelen willen wij vormen van buurtoverlast bestrijden. Als uitgangspunt streven wij naar een spreidingsbeleid en geen concentratie van problemen. Het ontwikkelen van ‘containerwoningen’ of vergelijkbare projecten waar meerdere probleem huishoudens bij elkaar wonen wordt als onwenselijk ervaren. Sociale problematiek achter een voordeur is op zichzelf onwenselijk en kan negatieve effecten hebben op de omgeving middels buurtoverlast en burenruzies. Begeleiding en bemiddeling is wenselijk om overlast zoveel als mogelijk te bestrijden. Bij het ontdekken en begeleiden van buurtproblemen en individuele problemen achter een voordeur is de samenwerking met de verhuurders, politie en maatschappelijk werk van belang. Dit geldt ook voor ons streven naar het zo veel als mogelijk voorkomen van woningontruimingen. Het vroegtijdig ontdekken en begeleiden van mensen in problemen kan vooraf noodsituaties voorkomen. Ook moeten mensen een tweede kans kunnen krijgen op de woonmarkt. Om vervuiling, verloedering en vandalisme tegen te gaan is het onwenselijk dat huisraad op straat terecht komt wanneer een woningontruiming alsnog plaats vindt.
29
De grenzen van Europa zijn opgerekt. Dit heeft geleid tot een nieuwe golf van werknemers, nu uit het voormalige Oostblok. Ook de komende jaren zal een instroom van personeel zichtbaar zijn. Voor het grootste deel zijn het eenpersoonshuishoudens, maar het aantal gezinnen neemt toe. Wij achten passende huisvesting noodzakelijk voor personen die op de arbeidsmarkt van Beverwijk en Heemskerk actief zijn. Nadrukkelijk moeten onmenselijke woonsituaties voorkomen worden. Slechte leefomstandigheden is niet alleen inhumaan maar kan ook leiden tot overlast voor de omgeving. Te vaak hebben wij hier negatieve voorbeelden van gezien. De arbeidscontracten en daarmee de behoefte aan woonruimte is bijna altijd van tijdelijke aard. Het is nadrukkelijk de verantwoordelijk van de werkgevers om hun naar Nederland gehaalde werknemers van goede huisvesting te voorzien. Zij zullen ondersteuning nodig hebben van lokale verhuurders. Met een vergunning van de gemeenten kunnen woningen onttrokken worden aan de voorraad om dienst te doen als pension. Het moet nadrukkelijk gaan om kleinschalige projecten verspreid over de stad voor in Beverwijk en Heemkerk werkende personeelsleden. Deze pensions moeten voldoen aan strenge bouwtechnische eisen, brandweervoorschriften en gedragsregels.
De vele binnenstedelijke bouwprojecten moeten een belangrijk bijdragen leveren aan een leefbare woonomgeving. Woonwijken krijgen een gedifferentieerd bevolkingssamenstelling en met gebruik van stedenbouw en materialen wordt een schoon, heel en veilige omgeving gecreëerd. Minder ingrijpend maar even belangrijk is de samenwerking tussen alle partijen in een woonomgeving in het buurt- en wijkgericht werken om de omgeving te beheren waarin mensen zich ‘thuis voelen’ en ‘elkaar kennen’. Het ontdekken en begeleiden van individuele probleemsituaties speelt hierbij een belangrijk rol.
30
10. Duurzaam wonen Met het besef dat er een spanningsveld bestaat met het betaalbaar bouwen streven wij naar een duurzame en energiezuinige woningbouw. In de milieubeleidsplannen 2008-2012 van de gemeenten Beverwijk en Heemskerk mondt het thema “het nieuwe wonen” uit in een aantal doelstellingen op het gebied van duurzaam bouwen. Het gaat om de toepassing van duurzame materialen en energie- en waterbesparing maar ook over de inrichting van de woonomgeving. Hierbij worden instrumenten zoals Duurzaamheids Prestatie op Locatie (op stedenbouwkundig niveau) en GPR gebouw (op bouwkundig niveau) toegepast. Voor de woonvisie zijn de doelstellingen uit de milieubeleidsplannen geëxtrapoleerd naar 2020. Hierbij zijn ook de landelijke doelstellingen op het gebied van energiebesparing, toepassen van duurzame energie en vermindering van de CO2 uitstoot meegenomen. Uitgangspunten van de extrapolatie zijn sterk voortschrijdende innovaties op het gebied van duurzame technieken en de bestuurlijke wil om duurzame ontwikkeling in de samenleving te versnellen. In 2020 zijn alle nieuwe gebouwen duurzaam gebouwd. Tenminste 50% van de nieuwe woningen is energieneutraal, gebruikmakend van de zon en nieuwe technieken. Nieuwe woningen hebben het energielabel A en zijn zoveel mogelijk zongericht verkaveld. 50% van de bestaande woningen is geïsoleerd naar de actuele normen en hebben minimaal het energielabel B. De energiehuishouding binnen de gemeente bestaat minimaal uit 50% duurzame energie zoals zonne-energie, windenergie (door zowel inkoop van groene stroom als lokale energiebronnen) en aardwarmte. Dit is zichtbaar door de vele zonnepanelen op de daken en windmolens op daartoe geschikte locaties. In verband met de transitie naar duurzame mobiliteit beschikt de gemeente over een goede oplaadinfrastructuur voor elektrische auto’s als buurtvoorziening (nadere ambities dienen nog te worden geformuleerd). Het dorp is nog groener mede om de opname van CO2 te stimuleren. Een belangrijke bijdrage hieraan wordt geleverd door de vele grasdaken aanwezig op woningen, flats en bedrijfsgebouwen.
Met het besef dat er soms een spanningsveld bestaat met het betaalbaar bouwen streven wij naar een duurzame- en energiezuinige woningbouw en het verminderen van de CO2 uitstoot. Het gaat om de toepassing van duurzame materialen en energie- en waterbesparing, maar ook over de inrichting van de woonomgeving.
31
11.
Agenda
Gedurende de looptijd van deze woonvisie wacht ons een aantal opgaven. Naast voortdurend toetsen of de ontwikkelingen op de woningmarkt (nog) stroken met het beleid zijn er enkele momenten waarop op deelgebieden nader onderzoek en beleidsvorming moet plaatsvinden. 2010 e.v.: Woningbouwprogramma tot 2020 concreet beschouwen. Uitgangspunt is betere afstemming op behoefte binnen verschillende woonmilieus. Kernwoorden: Minder appartementen, meer grondgebonden (eengezins)woningen, toekomstwaarde. 2010: Bijdragen aan het schrijven van de regionale paragraaf IJmond van de provinciale woonvisie. Kernwoorden: Woonvisie Beverwijk – Heemskerk als input, tegenstelling tussen bouwen binnenstedelijk of bouwen voor de woningbehoefte. 2010: Nieuwe Huisvestingswet c.q. Huisvestingsverordening: Opnieuw bepalen voor welke woningsegmenten binding aan de gemeenten/ regio wordt vereist. Kernwoorden: keuzevrijheid, schaarste, bevorderen doorstroming, passendheid, verdringing. 2010: In overleg met wooncorporaties, welzijnsorganisaties, zorgleveranciers en ouderenorganisaties komen tot samenhangend beleid en een uitvoeringsprogramma op het gebied van wonen en zorg. Kernwoorden: vergrijzing, diversiteit aan woonvormen, zorgbehoefte, intramuraal/ extramuraal, wijksteunpunten, woonzorgzones. 2010: Mogelijkheden tot ondersteuning van particuliere woningverbetering onderzoeken. Kernwoorden; kwaliteitsniveau van de goedkope woningvoorraad, starters op de koopmarkt. 2014 Nieuw woningmarktonderzoek. Met de wooncorporaties is de afspraak gemaakt dit ca. vierjaarlijks te doen. Nieuwe inzichten toetsen aan het beleid. Betekent tussenevaluatie Woonvisie 2010-2015. Kernwoorden: Woningmarktverkenning, tussenevaluatie woonvisie.
32
Bijlagen
Bijlage 1
: Demografische kenmerken
Bijlage 2
: Woningvoorraad kenmerken
Bijlage 3
: Woningbouwinitiatieven in beeld
Bijlage 4
: Woningbouwinitiatieven versus woningbehoefte toegelicht
Bijlage 5
: Woningbouwvoornemens op kaart
33
Bijlage 1
Tabel 1
Demografische kenmerken
Bevolkingsontwikkeling
Beverwijk Heemskerk Totaal
2010 37.770 39.205 76.975
2015 38.532 39.635 78.167
2020 39.152 39.342 78.494
Tabel 2 Gemiddelde huishoudengrootte
Beverwijk Heemskerk
2010 2.20 2.30
2015 2.18 2.24
2020 2.16 2.21
Nederland
2.24
2.18
2.15
2020 7.350 7.800 15.150
2040 12.600 9.340 21.940
Tabel 3 Groei doelgroep ouderen van 65 jaar e.o.
Beverwijk Heemskerk Totaal
2010 6.130 6.860 12.990
34
Bijlage 2
Woningvoorraad kenmerken
Samenstelling van woningvoorraad naar eigendom, vorm en bouwjaarklasse, 2007 (bron CBS)
Samenstelling woningvoorraad sector, type en bouwjaarklasse, 2006 (VROM woON 2006)
35
Bijlage 3
Woningbouwinitiatieven in beeld
De tabellen geven een beschrijving van alle woningbouwinnitiatieven op peildatum augustus 2009. De informatie is continu aan verandering onderhevig. De woningaantallen zijn niet voor alle projecten een hard gegeven. Als gevolg van ruimtelijke mogelijkheden, politieke, maatschappelijke of financiële factoren als ook milieueisen zullen in de loop der tijd bepaalde projecten niet of anders gerealiseerd worden. Ook de verdeling naar woontype of de eigendomsverhouding is nog niet altijd bekend bij toekomstige woningbouwplannen. Hierbij zijn aannames gemaakt. In de herstructurering wordt bijvoorbeeld dan uitgegaan van 50 % om 50% appartementen en eengezinswoningen en 50% om 50% huur - koop verhouding.
Heemskerk
Capaciteit 2008-2010
Capaciteit 2010 - 2015
capaciteit na 2015
Is /wordt gesloopt
App.
Centrummilieu locatie Raadhuis
125
Regenbooglocaties
65
125 65
Broekpolder
70
70
Assummerhof
64
12
Egw.
koop
huur
125 65
Groen suburbaan 70 52
64
Kleinstedelijkmilieu / herstructurering Coornherstraat
49
24
49
S. van Haerlemstraat
150
96
150
J. v. Polanenstraat
70
72
40
Beethovenstraat
81
56
81
Lessestraat
57
57
24 30
80
25 70
39
31
31
50
64
72
42
50
64
Deb. Bakelaan
154
192
98
56
84
70
3e tranche WOM Kleinstedelijkmilieu / ICT locatie
pm.
pm.
pm.
pm.
pm.
pm.
De Velst
141
40
101
70
71
De Vlinder
79
52
27
40
39
J. ligthartstr / Burgw.
12
12
Westerweelstraat
24
12 24
24
De Werf
16
D.v. Manderstr
27
27
Smitcoterrein
69
69
69
15
15
15
Tolweg Poelenburgplantsoen
16
82
82
Seatgarage
24
24
Kerkweg
29
29
Stationslocatie
80
Chopinstr
10
Deukelven St. Agnes
18
Overigen
40
totaal
139
16 27
1.235
50
82 24 29 30
80
10
10 18
40 234
504
1.212
18 40
396
970
638
36
Beverwijk
Capaciteit 2008-2010
Centrummilieu Stationslocatie de Booog
Capaciteit 2010 - 2015
capaciteit na 2015
Is /wordt gesloopt
App.
Egw.
koop
huur
64
64
64
Stationslocatie boven Heliomare Wijkerpoort
85
85
47
38
145
25
Meerplein / St. Agathaplein
112
170
Groen suburbaan Westelijk Beverwijk Broekpolder, grondgebied B'wijk Kleinstedelijkmilieu / herstructurering Prinsenhof fase 2 opgeleverd in 2008 Meerestein fase 5 opgeleverd in 2008 Prinsenhof fase 3 Zweedseln/Prinsenln. De Plantage
191 210
170
38
500
118
118
33
33
81
112
39
190
229
66
644
194
516
59
59
59
59
11
22 10
65
249
33 10 204
Kuenenplein projecten : 1.Hilbersplein
10 110
344
60
2.Oostertuinen / kop kuenenpl/ wand oostertuinen 3. ln van kanaan
32
32
58
58 94 70
4. Westerln/ Vlaanderenstraat 5. Alkmaarseweg 6. Wilgenhoflnn,
14
7. Basisschol Wijk aan Duinerweg, Burgerhartstr. (reeds gesloopt) Pilotenbuurt
16
Kleinstedelijk milieu / ICT locaties Wijkerbaan
177
137
52
8 16
16
29
29
29
29
94
47
47
47
47
70
35
35
35
35
4
10
4
12
16 18
313
60
32
14
27
Oosterwijk (wonex)
27
27
200
200
100
100
100
100
250
250
125
125
125
125
143
313
106
207
47 4
38 4
13
28
laan der Nederlanden (opgeleverd in 2008) Beijneslaan
84 4
4
Galgenweg / Grote houtstraat (Houtwech) (reeds gesloopt) Groene Kikkerschool, Pr.Bernhardln. Warande / Elzenlaan
28
27
School Grebbestr. Beneluxln./hoflanderweg (woonwagenkamp) Beneluxln achter boerderij
31
84
15
4
4 72 20 4
72
4
72
72
20
5
15
1
3
4
37
Beverwijk
Capaciteit 2008-2010
Capaciteit 2010 - 2015
capaciteit na 2015
Is /wordt gesloopt
App.
Spoorsingel / oever
24
Citroengarage
58
58
Duinwijklaan (Nova C.) Van Riemsdijklaan (Nova C.) Romerkerkweg (dependance Wilgenroos) Alkmaarse weg / Munnikenweg De Brink Hergarden
36
36
6
56 6
prinsenlaan Kerk
1
1
24
50
50
18
18
34
koop
3
3
Kloosterstr. e.o.
pm.
Beverhof
pm.
Smirnoffstr
pm.
Laurenz Beackln (Nova C.) RKZ terrein
pm.
Markt fase 5 en 6
pm.
huur
6
18
15
43
25
11
35 18
15
34 56
Hofje laurenz Beackenln.
Egw.
34 56 6 1 3
3
57
57
pm
pm.
Sportshool de lange (Wijk a Duinerweg)
pm.
Wijk aan Zee locaties Heliomare in Wijk aan Zee Gouden Gunje
87
30
30
pm
Hoge weg
18
Dorpsduinen,
18 18
Sparwinkel,
5
Verlengde Voorstraat,
20
Relweg, brandweerkazerne Neeltje Snijdershof,
6 33
Beheerderwoning.
10
18 18
18
5
5
20
20
6
4
2
23
10
6
4
33 10
Paasdal
2
Onze witte Huis
10
10
De Moriaan zorgwoningen De Moriaan huurw.
24
24
24
16
16
16
De Woeste hoogte
8
8
Totaal
515
2.069
2
1.094
1.976
2 10
8
1.702
1.788
1.891
38
Tabel som der sloop- en bouwinitiatieven Beverwijk - Heemskerk Capaciteit 2008-2010
Beverwijk bruto
515
Capaciteit 2010 - 2015 2.069
Is /wordt gesloopt
1.094
3.678
netto
Heemskerk bruto
capaciteit na 2015
App.
Egw.
Koop
huur
1.976
1.702
1.788
1.891
1.212
396
970
638
3.188
2.098
2.758
2.529
1.466
2.212
139
1.235
234
1.608
netto
504
1.104
Totaal 654
3.304
1.328
totaal bruto 5.286 Totaal netto
1.970 3.316
Tabel optimale consumentenprogramma; ABF Research woonmarktonderzoek 2009 Onderzoek ABF optimaal progr.
totaal bruto
Capaciteit 2008-2010
Capaciteit 2010 - 2015
5.550
capaciteit na 2015
Is /wordt gesloopt
App.
Egw.
koop
huur
1.085
4.465
3.280
2.270
Totaal netto
39
Bijlage 4
Woningbouwinitiatieven versus woningbehoefte toegelicht
Bovenstaande tabel kijkt naar de ontwikkeling van de kwalitatieve (linkerhelft in de tabel) en kwantitatieve (rechterhelft in de tabel) woningbehoefte in de regio en hoe zich deze verhoudt tot de gemeentelijke plannen. De linkerhelft van de tabel toont drie kolommen met de kwalitatieve bouwvoornemens in Beverwijk, in Heemskerk en de som van het programma in Beverwijk en Heemskerk. Deze woningbouwvoornemens tot 2020 staan naast de vierde kolom: Opt. porgr.kleinst. Dit is het door de woonconsument optimaal gewenste woningbouwprogramma voor de gemeenten. De vergelijking toont het verschil tussen de woningbouwvoornemens en de woningbehoefte en maakt zichtbaar de wijze waarop het programma van beide gemeenten bijgesteld kan worden. Duidelijk is te zien dat de gemeente zwaarder in moeten zetten op eengezinswoningen ten koste van het programma aan meergezinswoningen. De linkerhelft in de tabel toont nog een vijfde kolom waarin het voor de consument optimaal bouwprogramma zichtbaar wordt, waarbij rekening is gehouden met een deel van de huishoudens die hun woonwensen naar het dorps wonen niet elders kunnen invullen. Uitgaande van het door de provincie aangeleverde overzicht met woningbouwplannen zal in de dorpse woonmilieus in het agglomeraat Haarlem, Zuid-Kennemerland en IJmond veel minder gebouwd worden dan de toename van de woningbehoefte. Dat betekent dat er ruimte blijft voor Heemskerk en Beverwijk om te bouwen voor de regionale woningbehoefte. Opvallend is dat door de toevoeging van de consumentenwensen voor het dorpse woonmilieu binnen de nieuwbouw iets meer appartementen zouden kunnen worden gebouwd in zowel koop- als huursector in Beverwijk en Heemskerk. De rechterhelft van de tabel toont de kwantitatieve verhouding tussen de bouwvoornemens en de woningbehoefte in de woonmarkt Beverwijk – Heemskerk. Gelet op de ontwikkeling van het aantal huishoudens, de aantrekkelijkheid van het woongebied en de omvang van de werkgelegenheid tonen de twee rechter kolommen een bruto afzetmarkt tussen 5.050 en 5.550 woningen tussen 2008 en 2020. Bij 5.550 woningen moeten beide gemeenten inspelen op de behoefte van huishoudens, uit de Agglomeraat Haarlem, Zuid Kennemerland en IJmond, die hun vraag naar een woning in een dorps woonmilieu niet in dit agglomeraat kunnen verzilveren. Beverwijk en Heemskerk nemen zich in deze periode een bouwprogramma van bruto ca. 5.200 woningen voor. In absolute aantallen is er een rekenkundige afzetmarkt voor het bouwprogramma van Beverwijk en Heemskerk.
40
41
42
43
44
