-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6909/75-2014 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 264 se stavbou rodinného domu čp. 277, pp. čk. 1679 a pp. čk. 1680, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 305, v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 17.06.2014 pod čj. 158 EX 227/14-38
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 25.07.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) souhlas s provedením ohlášené stavby ze dne 13.7.2009 h) realitní servery i) informace z Městského úřadu v Hranici a stavebního úřadu v Aši
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 16.07.2014, obsílka převzata, povinný (ač byl přítomen v domě) odmítl zpřístupnění znalci s doprovodem a neposkytl žádné informace. Po návštěvě MěÚ a dále následně stavebního úřadu v Aši, kdy byly získány informace a částečná projektová dokumentace rozhodnuto objednavatelem, aby ocenění bylo dokončeno tzv. „zvenčí“, dostupné podklady k určení této ceny postačující. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 16.07.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 305, katastrální území Hranice u Aše, obec Hranice, Okresní úřad Cheb, pod čp. 277.
Vlastník: individuální vlastnictví Hrouda Václav, narozen 09.12.1966
Objekt je vybudován na stp. čk. 264, dále k ní náleží pp. čk. 1679 a 1680, které spolu vytváří funkční celek spojený s užíváním rodinného domu.
2. Původní projektová dokumentace se dle vyjádření stavebního úřadu nedochovala, dle údajů z map lze usuzovat na stáří více jak 100 let. V průběhu let realizovány potřebné úpravy pro zachování životnosti. Podstatné úpravy charakteru rekonstrukce a modernizace byly provedeny v posledních 6 letech, jednalo se o obnovu krytiny včetně vytvoření vikýřů, klempířské prvky, obnova oken za plastová, údajně modernizace sociálního zařízení, ústřední vytápění včetně plynového kotle a rozvodů TÚV. Městský úřad – stavební úřad v Aši vydal souhlas s provedením ohlášené stavby (plynová přípojka včetně plynového kotle) dne 13.07.2009 pod čj. SÚ/09/015217/T.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 277 na stp. čk. 264 b) Součásti a příslušenství c) Pozemky – stp. čk. 264 a pp. čk. 1679 a 1680
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové části města zvané „Krásné údolí“, s počtem obyvatel 2 228, v rozptýlené zástavbě ve východním okraji, přístupna po nezpevněné veřejné cestě ve vzdálenosti 300 m od komunikace směrem k hraničnímu přechodu s Německem. Nalézá se v západním cípu Ašského výběžku, ve vzdálenosti přibližně 10 km od správního města Aše, v nadmořské výšce 575 m, v lokalitě s vysokou nezaměstnaností a vyšším počtem nepřizpůsobivých občanů. Nalézá se v území částečně zainvestovaném (včetně plynu), na pozemku mírně svažitém k západu, od centra města vzdálena 800 m.
a)
Rodinný dům čp. 277
Jde o volně stojící objekt, přízemní, nepodsklepen, s podkrovím, obsahující dle údajů z Městského úřadu jednu bytovou jednotku 1+4 se sociálním příslušenstvím. Jelikož nebylo možno provést zaměření místností, uvádím převzaté poznatky z projektu, kdy obytná podlahová plocha činí 92 m2.
Konstrukční řešení dle venkovního ohledání a informací starousedlíků: Objekt je klasicky vyzděn z cihelného zdiva, omítky vápenné, stropy polospalné, střecha sedlová, krytina bonský šindel, údajně v podkroví zateplen. Okna plastová, vytápění ústřední teplovodní, plynový kotel. Další prvky stavby, tj. sociální zařízení, vybavení kuchyně a další uvažováno standardní.
Technický stav: Svědčí o dostatečně prováděné údržbě a provedené modernizaci, přesto vlivem původního stáří (dochovaných prvků) a menších nedokončených stavebních úprav nutno uvažovat s potřebou dalších finančních prostředků. Celkově jde o objekt s prodlouženou životností.
Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP 15,65x7,50+3,00x1,80 = 112,78 m2 Zastř. 15,65x7,50 = 117,38 m2
-5-
Obestavěný prostor: 122,78x2,70+122,78x3,00/2,00+5,40x2,30+14,00= 542,10 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí, kopané studny, jímky, oplocení s bránou a brankou, venkovní dlažby, kolny na pp. čk. 1679, včelínu, trvalých porostech běžných druhů na zahradě.
c)
Pozemky
Vytváří spolu jeden funkční celek, přístupny z nezpevněné veřejné cesty, v rozptýlené zástavbě, zčásti zainvestované území, mírně svažité k západu, oploceny.
č.parcely stp. čk. 264 pp. čk. 1679 pp. čk. 1680 celkem
Výměra v m2 241 198 108 547
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Cheb s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 277 462111
ZC Kč/ m3
5 150
KTP
KV
Výchozí cena Kč/m3
KI
0,90 0,90 0,81
4 171
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor
Rodinný dům čp. 277
542
Výchozí cena Kč/m3
4 171
Reprodukční Cena v Kč
2 260 682
% opotř.
52
Časová cena v Kč
1 085 127
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Ocení se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 8 % z časové ceny. 1 085 127 x 8 % = 86 810,- Kč
-8-
POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků v místě činí průměrně 220,- Kč/m2. Propočet ceny: 547 m2 x 220,- Kč/m2 = 120 340,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 305 v k.ú. Hranice u Aše činí zaokrouhleně 1 292 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě města Hranice a okolí, se sice údajně zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich ceny a technické parametry na porovnání. Z toho důvodu použito informací z nabízených obdobných nemovitostí realitních serverů S-reality. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy podlahových ploch, velikostí, technického stavu, výměry pozemků, vzhledem k oceňované nemovitosti. Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.90 vystihující reálnou prodejnost.
-9-
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Nabídková cena
Lokalita Hranice, Habrmanova Hranice Hranice – Pastviny Plesná, Vilová Aš - Doubrava
700 000 1 075 000 849 000 899 000 849 000
Koeficient vybavenosti a polohy 1,15 0,85 0,90 1,05 0,95
Srovnatelná cena 805 000 913 750 764 100 943 950 806 550
Srovnatelná zprůměrovaná cena činí 846 670,- Kč.
V cenách jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství.
Prodejnost = 846 670 x 0,90 = 762 003,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 305 v k.ú. Hranice u Aše činí zaokrouhleně 760 000,- Kč.
-10-
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě silný převis nabídek nad poptávkou (která je minimální), navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, tj. 760 000,- Kč.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 305 v k.ú. Hranice u Aše činí 760 000,- Kč,
Slovy: Sedmsetšedesáttisíckorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, s kterými není v ceně uvažováno. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 25.07.2014
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6909/75-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 25.07.2014
-11-
