No title

DESKUNDIG VERSLAG Onze referentie: RV 64194/2014

In opdracht van

O.C.M.W. Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE - 051/23.61.11 [email protected] Uw referentie :

Aanvrager

OCMW ROESELARE Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE 051/23.61.11 [email protected]

Ligging van het pand

ROESELARE, Spinnerstraat 33,

Aard van de opdracht

waardebepaling van eigendom in het kader van een eventuele verkoop

Aard van het pand

bestaande eengezinswoning, type gesloten bebouwing, met verdieping en zolderverdieping, met aanbouw en tuin

Kadastrale aanduiding

2de afdeling, sectie B nummer 1069/G8 kadastraal inkomen: € 334,00

Algemene afmetingen (benaderend)

perceelsbreedte

____________________________ 4.7

meter

voorgevelbreedte ____________________________ 4.7

meter

bebouwde oppervlakte hoofdgebouw (gelijkvloers) ______________ 62

m²

totale grondoppervlakte

m²

kantoor Zwaaikomstraat 19A + Roeselare maatsch. zetel Pottemstraat 22 + Ieper (Vlamertinge)

______________________ 153

ON 0454.023.148 E [email protected]

Algemene indeling ONDERAARDS GELIJKVLOERS 1ste VERDIEPING ZOLDERVERDIEPING

geen inkomhal – voorplaats – trap – zithoek + eetplaats + open keuken – sas badkamer – wc overloop – 2 slaapkamers zolder : via vaste trap

Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade gevelsteen met gecementeerde plint dak zadeldak met pannen met onderdakplaten + isolatie aanbouw: plat dak met roofing + glazen dakkoepel ramen hout, geschilderd (versleten staat) beglazing enkel rolluiken pvc vloeren gelijkvloers: granito tegelvloer verdieping: planken + vinyl wanden pleisterwerk (vochtige ondermuren), baksteen op zolder plafonds deels vals, deels pleisterwerk binnendeuren fineerdeuren – pvc vouwdeur trap hout Comfort

waterleiding, aardgas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/FM, keuken badkamer

toilet verwarming elektriciteit garage

gedeeltelijk geïnstalleerd; verouderd; met faiences verouderd; met faiences douche + lavabo wc met spoeling; met faiences gelijkvloers: kachel op aardgas – verdieping: / enkelvoudig tarief – budgetmeter geen

schattingsverslag 64194/2014 – ROESELARE, Spinnerstraat 33 Pagina 2 van 10

Bezetting & staat van onderhoud bewoning bewoond door huurder ouderdom vermoedelijk opgericht voor 1945 onderhoudstoestand eigendom verkeert thans in een verwaarloosde toestand voorziene veranderingswerken /

Informatieve toelichting omtrent voorschriften & attesten advies bodemattest vermoedelijk niet in risicozone gelegen, waardebepaling onder voorbehoud van voorlegging van een gunstig bodemattest en dat er effectief geen bodemverontreiniging aanwezig is advies wooncode stedenbouwkundige voorschriften

oa vochtige muren en versleten buitenschrijnwerk

Na onderzoek van het vigerende BPA Krottegem, goed gekeurdop 07/07/2008 blijkt deze eigendom volledig gelegen te zijn in een woonzone. Definitie woonzone Bestemd voor: Wonen Diensten, vrije beroepen handel, kantoren, horeca voor zover verenigbaar de woonomgeving Binnen de “deelzone voor bestaande bedrijvigheid” is kleinschalige ambacht en nijverheid eveneens toegelaten in hoofdbestemming. Percelen palend aan zone 4 “woonprojectzone” en zone 7 “zone voor detailhandel met nabestemming woonprojectzone gekoppeld aan publiek groen” kunnen gevoegd worden bij deze zones. In dit geval gelden de respectievelijke voorschriften

watertoets inventaris onr. erfgoed

Tijdens het plaatsbezoek waren er geen goedgekeurde bouwplannen beschikbaar. Waardebepaling onder voorbehoud dat alles vergund is. Niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied De bestaande gebouwen zijn niet vermeld op de inventaris van het onroerend erfgoed.

Ligging locatie

openbaar vervoer

gelegen aan de rand van stadskern van Roeselare, langs zijstraat van uitvalsweg richting Ardooie, tussen het station en de Mandellaan

bushalte op minder dan 500 meter


Vergelijkingspunten ligging aard grootte soort verkoop + datum prijs

ROESELARE, Damberdstraat 31 eengezinswoning 92 m² - KI € 257 openbare verkoop d.d. 16/06/2014 € 60.000,00

ligging aard grootte soort verkoop + datum prijs

: : : : :

ROESELARE, Vredestraat 6 eengezinswoning 60 m² - KI € 225 openbare verkoop d.d. 15/03/2013 € 66.000,00


: : : : :

ROESELARE, Krekelstraat 15 eengezinswoning 120 m² - KI € 369 openbare verkoop d.d. 29/11/2012 € 73.000,00


: : : : :

ROESELARE, Heropbouwstraat 106 eengezinswoning 166,76 m² openbare verkoop d.d. 15/03/2013 € 81.000,00



ROESELARE, Koornstraat 162 eengezinswoning 98 m² - KI € 252 onderhandse verkoop d.d. 28/09/2011 € 85.000,00

: : : : :

ROESELARE, Molenstraat 7 eengezinswoning 77 m² - KI € 339 onderhandse verkoop d.d. 31/05/2012 € 85.000,00

Aandachtspunt : resultaten uit het verleden blijken evenwel geen garantie te zijn naar toekomst toe. - Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen (verhoging bedrag van eigen middelen) - de gevolgen van bovenvermelde maatregel worden steeds duidelijker : het evenwicht tussen vraag en aanbod begint stilaan zoek te geraken. - recente publieke verkopingen behalen regelmatig teleurstellende resultaten - neveneffect van de woonbonuskater valt helaas af te wachten … - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente Tijdelijk fenomeen of een keerpunt na hoogconjunctuur ??? Naar mijn inzichten is het voorbarig om dergelijke conclusies te trekken, de situatie dient wel met de gepaste aandacht opgevolgd te worden.


Algemene bespreking & opmerkingen - eengezinswoning voorzien van onaangepast comfort : ttz verouderd keukentje, vervuilde badkamer, apart toilet, geen centrale verwarming - ouderwets concept, voldoende woonruimte, slechts 2 slaapkamers, met mogelijkheid om extra slaapruimte in te richten op zolderverdieping, deels voorzien van dakisolatie - ouder pand qua constructie, buitenschrijnwerk verkeert in een versleten staat, enkele vochtige ondermuren, slechts enkel beglazing, wel recent geïsoleerd dak van het hoofdgebouw - thans betrokken door huurder, pand verkeert in een verwaarloosde tot vervuilde staat van onderhoud - met tuin, niet zo groot, doch voldoende, verwaarloosde toestand - geen garage, redelijke parkeergelegenheid langs openbare weg - gunstige locatie : station en scholen in directe omgeving, op wandelafstand van het winkelcentrum, wel langs straat met eenrichtingsverkeer Verkoopbaarheid : - thans delicate marktomstandigheden in immobiliënsector & onstabiele economische situatie. Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen. - gunstig huidig kadastraal inkomen : ttz met mogelijkheid tot verlaagde registratiekosten - niet bepaald aantrekkelijke huidige situatie : vervuilde tot verwaarloosde situatie - pand met interessant potentieel inzake eventuele verbouwingswerken, kostprijs om deze eigendom 100 % in orde te brengen mag hier evenwel niet onderschat worden - neveneffect van woonbonuskater valt helaas af te wachten… - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente Waardebepaling : na plaatsbezoek en bezichtiging van dit goed, rekening houdende met zijn aard, oppervlakte, indeling, afwerking, uitrusting, ouderdom, onderhoudstoestand, opbrengst- en/of mogelijkheid tot reconversie en vergelijkingspunten, schat ik de waarde op :

vrijwillige onderhandse verkoopswaarde

HUIDIGE STAAT :

75.000,00 Euro

vrijwillige openbare verkoopswaarde

gedwongen openbare verkoopswaarde

67.000,00 Euro

59.000,00 Euro

“IK VERKLAAR IN EER EN GEWETEN, NAUWGEZET EN EERLIJK MIJN OPDRACHT TE HEBBEN VERVULD”

datum plaatsbezoek _____________________ 1/12/2014 opgesteld te Roeselare op _________________ 6/02/2015

Sylvie Dehouck

Rik Van Acker

Gedelegeerd Bestuurder

Aangesteld Landmeter-Expert Beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Kortrijk LAN05 1202

.


-3-

-2.7-

Schets

-3.2-

-4.4-

-3.3-

-4.2-

sp.

-3.3-


Lig ggingsplan n

ROESELA ARE Spinnerstra aat 33

schattingsverslag 64194/2014 6 – ROESELARE, S Spinnerstraat 33 Pagina 7 van 10

Ka adastraal plan

emene Administratie van de Patrimoniumdocumen ntatie is de enige eigenaar van de kadastrale geg gevens 1.1.2014 die op dit d document voorkomen””. “© De Alge

Wa atertoets

schattingsverslag 64194/2014 6 – ROESELARE, Spinnerstraat S 33 Pagina 8 van 10



No title

Recommend Documents