No title

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2299-176/2010 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI PRO EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ č.j.: 15Ex 70/2007-61 NEMOVITOST:

rodinný dům čp.281 s pozemky p.č.1383, p.č.1384

Adresa nemovitosti:

Za nádraţím 281, 768 32 Zborovice

Katastrální údaje:

Kraj Zlínský, okres Kroměříţ, kú Zborovice, kód kú 791679, LV 534

VLASTNÍK:

SJM Miroslav Slavík a Jaroslava Slavíková, Za nádraţím 281, 768 32 Zborovice

ÚČEL OCENĚNÍ:

stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení, čj.: 15Ex 70/2007-61

OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

pan Mgr. Pavel DOLANSKÝ, soudní exekutor

Adresa objednatele:

Palackého 31/2, 266 01 Beroun

IČ

DIČ

telefon

Fax

e-mail

40658759

CZ6708061503

-

-

[email protected]

ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:

Ing. Jaroslav Látal

Adresa zhotovitele:

Budečská 824/30, 120 00 Praha 2

IČ

DIČ

Telefon

Fax

e-mail

67980210

CZ6804232259

-

-

[email protected]

Datum místního šetření: Počet stran: 17

10.9.2010 Počet příloh: 9

Datum zpracování: Počet vyhotovení: 3

25.9.2010 Vyhotovení číslo:

2

Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a rodinný dům čp.281 se součástmi a příslušenstvím, pozemky p.č.1383, p.č.1384 pozemků Přehled podkladů

- výpis z KÚ pro Zlínský kraj, KP Kroměříţ, LV 534, - snímek katastrální mapy, k.ú. Zborovice, - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.460/2009 Sb., - informace a údaje sdělené a dokumenty předloţené zástupcem objednatele posudku, - vlastní databáze realit, realitní server, katalogy, - fotodokumentace pořízená na místě, - skutečnosti zjištěné šetřením na místě.

Předmětné nemovitosti Skutkový stav domu čp.281 na p.p.č.1383:

Počet podlaţí budovy celkem: Vyuţití: Konstrukce: Přípojky:

jedná se o rodinný dům (podlahová plocha uţívána k bydlení, umístěna jedna bytová jednotka, jedno podzemní a jedno nadzemní podlaţí), dům sestává z původní části z roku 1955 a přístavby z roku 1984 (kolaudační rozhodnutí o povolení k uţívání nebylo předloţeno), stavební konstrukce, prvky a vybavení domu je převáţně standardního rozsahu a provedení, celkový stavebně technický stav je dobrý (havarijní jevy nezjištěny), předpoklad provedení rozsahem menších stavebních adaptačních úprav 2 z toho podzemní p.: 1 z toho nadzemní p.: 1 trvalé bydlení (umístěna jedna bytová jednotka) základové pasy, svislé zděné konstrukce (cihelné a tvárnicové), stropy jsou nespalné (hurdiskové), krov je dřevěný vaznicový úplné (přípojka elektrická, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, plynová přípojka)

Základní popis budovy čp.281 – rodinný dům: dům je samostatně stojící částečně podsklepený, přízemní objekt s půdním prostorem prázdným stavebně neupraveným pod sklonitou střechou. Rodinný dům má jeden hlavní vchod. Celková zjištěná uţitná podlahová plocha domu činí přibliţně 128,0 m2. Dům je zděný zaloţený na základových pasech, střecha je sklonitá, střešní krytina je tašková pálená, klempířské prvky jsou plechové Pz. Dům je vybaven úplnými rozvody a instalacemi (elektroinstalace 220/380V, rozvod studené a teplé vody, odkanalizováním, rozvodem plynu). Vytápění domu je ústřední (elektrokotel), ohřev vody je bojler. Další provedení stavebních prvků a vybavení domu je převáţně standardního charakteru. Součásti rodinného domu čp.281 jsou přípojky na inţenýrské sítě. Příslušenstvím rodinného domu čp.281 je garáţ, vedlejší stavba (kolna, sklad), dále studna a venkovní úpravy (zpevněné plochy, venkovní schody, ohradní zeď, venkovní oplocení, plotová vrátka, vjezdová vrata). Garáţ garáţ je přízemní nepodsklepený objekt s nízkou pultovou střechou. Nosné svislé konstrukce jsou zděné. Stáří garáţe je přibliţně 26 roků. Vedlejší stavba – sklad, kolna objekt je jednoduchou vedlejší stavbou a slouţí pro skladování zahradního nářadí a jako kolna. Stáří objektu je 26 roků. Studna studna na vlastním pozemku je kopaná, hloubka činí přibliţně 10 m, slouţí trvale svému účelu, stáří je přibliţně 55 roků.

3

Pozemek p.č.1383: Pozemek p.č.1384:

zastavěná plocha a nádvoří o výměře 703 m2 zahrada o výměře 533 m2

Trvalé porosty, jako součást pozemku, jsou běţné druhy ovocných dřevin (jabloně, švestka, meruňka) a okrasných dřevin (jehličnany, vřesy). Vyuţití: Poloha nemovitosti: Vybavenost lokality: Veřejná doprava v místě: Negativní vlivy okolí: Omezení vlastnického práva:

stavební pozemek, reálně částečně zastavěn rodinným domem čp.281 a příslušenstvím, další vyuţití pozemku jako ostatní plocha a okrasná zahrada ve funkčním celku na samém severním okraji zástavby obce Zborovice, v rámci venkovských objektů k bydlení, pozemek bezprostředně přístupný ze zpevněné účelové obecní komunikace v obci rozšířená bus, vlak nezjištěny - věcná břemena, váznoucí na majetku, nebyla zjištěna, - zástavní právo soudcovské (LV 534 u KÚ pro Zlínský kraj, KP Kroměříţ)

Negativa nemovitosti: - niţší likvidita. Pozitiva nemovitosti: - hlavní stavba je objekt k bydlení s umístěnou bytovou jednotkou, - rozšířené stavebně objektové příslušenství domu, - kompletní inţenýrské sítě v místě, - nemovitost nezatíţena věcnými břemeny.

4

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 534) stávající stav

váha analytického přístupu

Administrativní cena (cena podle zákona a vyhlášky č.460/2009 Sb.)

1 922 700,- Kč

váha 1

Porovnávací hodnota

1 423 230,- Kč

váha 3

OBVYKLÁ CENA

1 450 000,- Kč

slovy: jeden-milion-čtyři-sta-padesát-tisíc-korun-českých

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu, vlastního šetření, předloţených podkladů, přihlédnutí k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny administrativní ocenění a hodnota porovnávací. Obdobné nemovitosti (rodinné domy s vlastním pozemkem) v zájmové lokalitě či širší lokalitě jsou průměrně obchodované či k obchodování nabízené přibliţně v rozsahu 7 500,- aţ 12 500,- Kč za 1 m2 podlahové plochy domu, případně v niţších či vyšších cenových relacích v závislosti na umístění nemovitosti, velikosti podlahové uţitné plochy hlavní stavby, uspořádání a celkového stavebně technického stavu hlavní stavby, rozsahu a stavu příslušenství a velikosti, stavu a vybavení pozemku, dále právních stavů. Stavební pozemky jsou v místě či lokalitě obchodované přibliţně v intervalu 400,- aţ 700,- Kč za 1 m2 v závislosti na umístění, přístupu, vybavenosti, tvaru, právních stavů. Pozitivem předmětné nemovitosti je funkční vyuţití hlavní stavby k bydlení s umístěnou bytovou jednotkou, dále rozšířené stavebně objektové příslušenství hlavní stavby (rodinného domu), dále kompletní inţenýrské sítě v místě, dále nemovitost není zatíţena věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je předpoklad menší likvidity obdobného majetku na trhu na základě poptávky a nabídky.

Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí

-

9 stran.

V Praze, dne 25.9.2010

znalec, podpis, razítko

5

Posudek 1. Úvod Dle výkladu § 2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy: ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná podle platného cenového předpisu. VĚCNÁ HODNOTA (ČASOVÁ CENA) - reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. Ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných poruch, které znemoţňují okamţité uţívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti) nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a mnoţství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR. Pouţití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn druhem a stavem nemovitosti, jejího vyuţití, ale i účelem, pro který se obvyklá cena věci zjišťuje.

2. Obsah posudku a) Administrativní cena (vyhláška č.460/2009 Sb.) ocenění rodinného domu čp.281 na pozemku p.č.1383 se součástmi a příslušenstvím a pozemků p.č.1383, p.č.1384 podle zákona a vyhlášky k datu šetření b) Věcná hodnota (vyhláška č.460/2009 Sb., indexová hodnota) ocenění rodinného domu čp.281 na pozemku p.č.1383 se součástmi a příslušenstvím nákladovým způsobem a pozemků p.č.1383, p.č.1384 indexovou metodou c) Porovnávací hodnota stanovení hodnoty nemovitosti jako celku porovnávacím způsobem

3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitostí je provedeno podle platných metodik oceňování nemovitostí pro účely stanovení trţní hodnoty (obvyklé ceny)

6

Administrativní cena (vyhláška č.460/2009 Sb.) Administrativní způsob ocenění spočívá v ocenění nemovitosti (stavba+pozemek) podle platného zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.460/2009 Sb. vydané Ministerstvem financí České republiky. 1. Obsah administrativního ocenění a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům čp.281 a2) Garáţ b) Studny b1) Studna c) Pozemky c1) Pozemky p.č.1383, p.č.1384 d) Porosty d1) Trvalé porosty a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům čp.281 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

rodinný dům Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel 55 roků 2 473,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.podzemní p.: 7,35 * 7,20 1.nadzemní p.: 9,00 * 7,20 + 4,20 * 3,80 + 7,35 * 7,20 + 5,20 * 7,80 Název podlaţí 1.podzemní p.: 1.nadzemní p.: Obestavěný prostor: spodní stavba: vrchní stavba: zastřešení stavby:

Zastavěná plocha 52,92 m2 174,24 m2

52,92 m2 174,24 m2 Konstrukční výška 2,40 m 3,00 m

9,00 * 7,20 * (0,80) * 1/2 + 4,20 * 3,80 * (0,45) * 1/2 + 7,35 * = 7,20 * (0,10 + 2,40) + 5,20 * 7,80 * (0,85) * 1/2 9,00 * 7,20 * (3,20) + 4,20 * 3,80 * (3,20) + 7,35 * 7,20 * (3,20) + = 5,20 * 7,80 * (3,20) 9,00 * 7,20 * (0,20 + 2,80 * 1/2) + 4,20 * 3,80 * (1,85) * 1/2 + = 7,35 * 7,20 * (0,20 + 2,80 * 1/2) + 5,20 * 7,80 * (0,80) * 1/2

Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost

= =

179,05 m3 557,57 m3 219,34 m3

=

955,96 m3

ZP1 = 174,24 m2 ZP = 227,16 m2

ZP / ZP1 = 1,30

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - typ 3 - cihelné nebo tvárnicové zdivo

č. III III

Vi 0,00 0,00

7

3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údrţbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

II II V

0,00 0,01 0,08

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

III III III

0,01 0,00 0,85

Koeficient stáří upraven o + 0,07 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 55 let: 0,77 12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,77 = 0,753 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II III II II II II II III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I II II

Ti -0,10 0,00 0,00

11 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,030 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,753 * 1,030 * 0,900 = 0,698 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 473,- Kč/m3 * 0,698 = 1 726,15 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 726,15 Kč/m3 * 955,96 m3 = 1 650 130,35 Kč Rodinný dům čp.281 - zjištěná cena

=

1 650 130,35 Kč

8

a2) Garáž - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:

garáţ Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel 26 roků

Stavba je příslušenstvím jiné stavby - rodinný dům čp.281 a od této stavby přebírá index IT a IP. Základní cena ZC (příloha č. 18):

1 758,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.nadzemní : 4,80 * 8,50 Název podlaţí 1.nadzemní :

= Zastavěná plocha 40,80 m2

40,80 m2 Konstrukční výška 2,55 m

Obestavěný prostor: vrchní stavba + zastřešení 4,80 * 8,50 * (0,10 + 2,55 + 0,40 * 1/2) stavby:

=

116,28 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

116,28 m3

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost

ZP1 = 40,80 m2 ZP = 40,80 m2

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údrţbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 26 let:

0,90

5 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,90 = 0,765 i=1 Index polohy: Převzatý index polohy IP = 1,030 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,765 * 1,030 * 0,900 = 0,709 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 758,- Kč/m3 * 0,709 = 1 246,42 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 246,42 Kč/m3 * 116,28 m3 = 144 933,72 Kč

č. II II III III III III

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85

9

Garáž - zjištěná cena

=

144 933,72 Kč

+ + +

9 750,- Kč 19 050,- Kč 2 054,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Studna slouţí trvale svému účelu:

= * * * *

30 854,- Kč 0,8500 2,2960 0,9420 1,0000

Plná cena

=

56 722,22 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 45 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 55 / 100 = 55,000 %

-

31 197,22 Kč

Studna - zjištěná cena

=

25 525,00 Kč

b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: ruční čerpadlo:

kopaná 10,00 m 1 ks 2222

5,00 m 5,00 m 1 ks

* * *

1 950,- Kč/m 3 810,- Kč/m 2 054,- Kč/ks

c) Pozemky c1) Pozemky p.č.1383, p.č.1384 - § 27 - § 32 Pozemek p.č.1383 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Ocenění pozemku je provedeno podle § 28 odst.1, 2 vyhlášky. Pozemek p.č.1384 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku zahrada. Ocenění pozemku je provedeno podle § 28 odst.5 vyhlášky. Základní cena pozemku je upravena přiráţkou za vhodnou polohu v obci se zřetelem na funkční vyuţití stavby na pozemku stojící, dále přiráţkou za plynovod v místě. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

zastavěná plocha a nádvoří 1383 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

Výměra [m2] 703,00

Jedn. cena [Kč/m2] 39,51

Cena [Kč] 27 775,53 27 775,53

25 % 25 %

+

6 943,88 34 719,41

10 % 10 %

+

3 471,94 38 191,35 0,9420 2,1730

* *

10

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

78 176,39

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 39,51 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

zahrada 1384 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky p.č.1383, p.č.1384 - zjištěná cena

Výměra [m2] 533,00

Jedn. cena [Kč/m2] 39,51

Cena [Kč] 21 058,83 21 058,83

25 % 25 %

+

5 264,71 26 323,54

10 % 10 %

+

2 632,35 28 955,89 0,4000 0,9420 2,1730 23 708,69

* * * =

101 885,08 Kč

d) Porosty d1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

* = =

23 708,69 533 75 3 336,12 0,065 216,85 216,85 Kč

Administrativní cena - rekapitulace cen c) Ocenění porovnávacím způsobem c1) Rodinný dům čp.281 c2) Garáţ a) Studna a) Pozemky p.č.1383, p.č.1384 b) Trvalé porosty

Administrativní cena činí celkem

= = = = =

1 650 130,- Kč 144 930,- Kč 25 530,- Kč 101 890,- Kč 220,- Kč

1 922 700,- Kč

Porovnávací metoda Porovnávací způsob ocenění nemovitosti spočívá ve stanovení ceny zájmového předmětu ocenění na základě porovnání s vybranými obdobnými nemovitostmi s realizovanými či nabídkovými cenami, vyskytující se v zájmovém místě či zájmové lokalitě, přičemţ porovnání se provádí na bází společné jednotky (plocha, prostor …) nemovitostí a dále nemovitosti (zjišťovaná i vybrané s realizovanými či nabídkovými cenami) se pomocí zvolených korekčních faktorů převádí do tzv. standardního tvaru (tvorba indexu odlišnosti od standardu). Podle zjištěné průměrné ceny jednotky vybraných nemovitostí v lokalitě se odvodí pomocí indexu odlišnosti hodnota zjišťované nemovitosti. Pro účely tohoto analytického přístupu porovnávací hodnotou byly jako výchozí pouţity nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí

11

(realizované kupní ceny u obdobných nemovitostí nejsou k datu ocenění zpracovateli známy). Oceňovaná nemovitost - rodinný dům čp.281 se součástmi a příslušenstvím, pozemky p.č.1383, p.č.1384 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaţí celkem Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha Podlahová plocha uţitná

Zkratka OP ZP PP PUH PPU

Výměra m3 m2 m2 m2 128,00 m2

U předmětné nemovitosti je při hodnocení odlišností od standardu korekční faktor (koeficient K4) zvýšen o celkových 5% ze standardních 100% z důvodu rozsáhlejšího zastoupení příslušenství hlavní stavby, dále korekční faktor (koeficient K5) zvýšen o celkových o 5% ze standardních 100% z důvodu větší výměry pozemku ve funkčním celku. Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) Koeficient K6: koeficient jiných vlivů Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

* * * *

1,00 1,00 1,00 1,05

* *

1,05 1,00 1,10

Vybrané porovnávané nemovitosti (rodinné domy s vlastním pozemkem) 1. rodinný dům 3+2 samostatně stojící v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 220 m2, pozemek o výměře 693 m2, nabídková cena činí 1 990 000,- Kč. 2. rodinný dům 4+1 řadový v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 105 m 2, pozemek o výměře 327 m2, nabídková cena činí 1 450 000,- Kč. 3. rodinný dům 4+1 řadový v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 140 m 2, pozemek o výměře 1677 m2, nabídková cena činí 1 149 000,- Kč. 4. rodinný dům 4+1 řadový v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 120 m 2, pozemek o výměře 207 m2, nabídková cena činí 649 000,- Kč. 5. rodinný dům řadový v obci Morkovice, podlahová plocha uţitná činí 85 m 2, pozemek o výměře 421 m2, nabídková cena činí 980 000,- Kč. 6. rodinný dům 3+1 řadový v části obce Těšánky, obec Zdounky, podlahová plocha uţitná činí 100 m2, pozemek o výměře 1172 m2, nabídková cena činí 1 299 000,- Kč. Pozn.: podrobnější popis vybraných porovnávaných nemovitostí je v příloze znaleckého posudku Nemovitost č.: 1

Název: rodinný dům 3+2, Zborovice

Požadovaná cena

1 990 000,- Kč

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1:

koeficient cenového vyrovnání

*

1,05

Koeficient K2:

koeficient polohy nemovitosti

*

1,00

Koeficient K3:

koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav)

*

1,05

Koeficient K4:

koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav)

*

1,00

12

Koeficient K5:

koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení)

*

1,00

koeficient jiných vlivů

* *

1,00 1,10 1 809 090,91 Kč

Výměry objektu

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny (JCSi) (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 9 045,45 Kč/m2 8 223,14 Kč/m2

Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Podlahová plocha uţitná: Nemovitost č.: 2

m3 m2 m2 m2 220,00 m2


Požadovaná cena

1 450 000,- Kč



*

1,15

Koeficient K2:


*

1,00

Koeficient K3:


*

0,95

Koeficient K4:


*

1,00

Koeficient K5:


*

0,95


* *

1,00 1,04 1 394 230,77 Kč

Výměry objektu



m3 m2 m2 m2 105,00 m2


Požadovaná cena

1 149 000,- Kč



*

1,05

Koeficient K2:


*

1,00

Koeficient K3:


*

0,80

Koeficient K4:


*

1,10

13

Koeficient K5:


*

1,10


* *

1,00 1,02 1 126 470,59 Kč

Výměry objektu



m3 m2 m2 m2 140,00 m2


Požadovaná cena

649 000,- Kč



*

1,05

Koeficient K2:


*

1,00

Koeficient K3:


*

0,70

Koeficient K4:


*

1,00

Koeficient K5:


*

0,90


* *

1,00 0,66 983 333,33 Kč

Výměry objektu



m3 m2 m2 m2 120,00 m2

Název: rodinný dům, Morkovice

Požadovaná cena

980 000,- Kč



*

1,10

Koeficient K2:


*

1,05

Koeficient K3:


*

0,97

Koeficient K4:


*

1,00

14

Koeficient K5:


*

1,00


* *

1,00 1,12 875 000,- Kč

Výměry objektu


Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha: Nemovitost č.: 6

m3 m2 m2 m2 85,00 m2

Název: rodinný dům 3+1, Zdounky - Těšánky

Požadovaná cena

1 299 000,- Kč



*

1,20

Koeficient K2:


*

0,95

Koeficient K3:


*

0,90

Koeficient K4:


*

1,00

Koeficient K5:


*

1,00


* *

1,00 1,03 1 261 165,05 Kč

Výměry objektu

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny (JCSi) (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 12 990,- Kč/m2 12 611,65 Kč/m2

Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná ploch Podlahová plocha uţitná:

m3 m2 m2 m2 100,00 m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných nemovitostí Nemovitost číslo OP 1. rodinný dům 3+2, Zborovice 2. rodinný dům 4+1, Zborovice 3. rodinný dům 4+1, Zborovice 4. rodinný dům 4+1, Zborovice 5. rodinný dům, Morkovice 6. rodinný dům 3+1, Zdounky - Těšánky SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO:

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných nemovitost ZP PP PUH PPU 8 223,14 13 278,39 8 046,22 8 194,44 10 294,12 12 611,65 10 108,00 11 119,00 128,00 1 423 232,- Kč

15

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

Porovnávací hodnota činí celkem

1 423 232,- Kč

1 423 230,- Kč

16

Rekapitulace SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 534) stávající stav

váha analytického přístupu

Administrativní cena (cena podle zákona a vyhlášky č.460/2009 Sb.)

1 922 700,- Kč

váha 1

Porovnávací hodnota

1 423 230,- Kč

váha 3

OBVYKLÁ CENA

1 450 000,- Kč

slovy: jeden-milion-čtyři-sta-padesáttisíc-korun-českých

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu, vlastního šetření, předloţených podkladů, přihlédnutí k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny administrativní ocenění a hodnota porovnávací. Obdobné nemovitosti (rodinné domy s vlastním pozemkem) v zájmové lokalitě či širší lokalitě jsou průměrně obchodované či k obchodování nabízené přibliţně v rozsahu 7 500,- aţ 12 500,- Kč za 1 m2 podlahové plochy domu, případně v niţších či vyšších cenových relacích v závislosti na umístění nemovitosti, velikosti podlahové uţitné plochy hlavní stavby, uspořádání a celkového stavebně technického stavu hlavní stavby, rozsahu a stavu příslušenství a velikosti, stavu a vybavení pozemku, dále právních stavů. Stavební pozemky jsou v místě či lokalitě obchodované přibliţně v intervalu 400,- aţ 700,- Kč za 1 m2 v závislosti na umístění, přístupu, vybavenosti, tvaru, právních stavů. Pozitivem předmětné nemovitosti je funkční vyuţití hlavní stavby k bydlení s umístěnou bytovou jednotkou, dále rozšířené stavebně objektové příslušenství hlavní stavby (rodinného domu), dále kompletní inţenýrské sítě v místě, dále nemovitost není zatíţena věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je předpoklad menší likvidity obdobného majetku na trhu na základě poptávky a nabídky. Odpověď znalce na úkol vymezený v usnesení: úkolem předloženého znaleckého posudku (odhadu) je stanovit obvyklou cenu nemovitostí – rodinný dům čp.281 postavený na pozemku p.č.1383 – zastavěná plocha a nádvoří, se součástmi a příslušenstvím a pozemky p.č.1383 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č.1384 - zahrada (vše LV 534), vše v k.ú. Zborovice, region Kroměříž, pro účely exekučního řízení, č.j.: 15Ex 70/2007-61. add 1) na základě provedeného šetření, skutečného stavu zájmové nemovitosti, přihlédnutí k výsledkům provedených analytických přístupů a znalosti aktuálního trhu s realitami, je navrţena obvyklá cena vlastnického práva k nemovitosti (LV 534) k datu šetření, ve výši:

1 450 000,- Kč slovy: jeden-milion-čtyři-sta-padesát-tisíc-korun-českých, add 2) ţádná práva odpovídající věcným břemenům či nájemní práva smluvní váznoucí na zájmové nemovitosti nebyla zjištěna.

Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí

-

9 stran.

17

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze 2 ze dne 1.4.1996 pod č.j. Spr. 1607/94 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2299-176/2010 znaleckého deníku. V Praze dne 25.9.2010

Ing. Jaroslav Látal Budečská 824/30 120 00 Praha 2

No title

Recommend Documents