Znalecký posudek č. 1644/146-2009 Rozestavěný rodinný dům na p.p.č.78/6, k.ú. Světlá pod Ještědem
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Havlíčkův Brod Mgr. Stanislav Molák Nádražní 397 58001 Havlíčkův Brod
Účel posudku:
Exekuce
Podle stavu ke dni 24.9.2009 posudek vypracoval: Ing. Patrik Žďánský Libušina 329/7 460 13 Liberec XIII 602 179 126
Posudek obsahuje 13 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Liberci, 1. 10. 2009
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol viz Usnesení č.j. 050 EX 162/09-50 - příloha č.1 posudku
2. Informace o nemovitosti Rizika snižující prodejnost domu: Rozestavěný dům je umístěn na pozemku jiné fyzické osoby, než je vlastník rozestavěného domu. Po právní stránce není k domu zajištěn přístup a příjezd z veřejné komunikace. Dům je fyzicky dokončen, není zkolaudován a zanesen do katastru nemovitostí.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 10. 2009 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 050 EX 162/09-50 Částečná stavební dokumentace Informace z katastru nemovitostí – dálkový přístup Stavební povolení č.j.Ř/320/787/2005 Výsledky místního šetření Fotodokumentace ze dne místného šetření Odborná literatura
5. Vlastnické a evidenční údaje Lokalizace: kraj: Liberecký okres: Liberec obec: Světlá pod Ještědem katastrální území: Světlá pod Ještědem Pozemek jiného vlastníka: p.č.78/6 (SJM Sluka Miloš a Sluková Eva, Jiříčkov 37, Světlá pod Ještědem, Jiříčkov, 463 43) Rozestavěný rodinný dům není zapsán v katastru nemovitostí
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
6. Dokumentace a skutečnost K dispozici byla částečná stavební dokumentace, zobrazující půdorys 1.np a umístění domu na pozemku.
7. Celkový popis nemovitosti Poloha: Oceňovaný rodinný dům je situován na pozemku p.č.78/6, který je ve vlastnictví manželů Slukových (Jedná se o rodiče spoluvlastníka oceňovaného domu), pozemek není ve vlastnictví majitele domku. Jedná se o místo klidné, vhodné k trvalému i rekreačnímu bydlení, okolí řídce zastavěno rodinnými domky vesnického charakteru. Dostupnost Liberce cca 25min., dostupnost Českého dubu, cca 15min. osobním autem. Zastávka ČSAD cca 15min. Dispozice: 1.NP: hala, schodiště, obývací pokoj + kuchyň, pracovna, chodba, koupelna(vana, 2xumyvadlo), ložnice, wc 2.NP: schodiště, chodba, dětský pokoj, pokoj, wc (umyvadlo, wc) Konstrukce a vybavení: Základy – betonové pasy izolované Zdivo – keramické Porotherm Stropy – dřevěné trámové Střecha – dřevěná sedlová, vázaná Krytina – Betonová taška Klempířské konstrukce – ocelový plech s povrchovou ůpravou Vnitřní omítky – hladké štukované vápenné Fasádní omítky – strukturované, probarvené Vnější obklady – dřevěné štíty, podezdívka z beton tvárnic Vnitřní obklady – keramické běžné Schody – dřevěné Dveře – plné v dřevěných rámech Okna – dřevěná euro Podlahy obytných místností – keramické, lamelové Podlahy ostatních místností – keramické
–4– Vytápění – elketrický kotel+krbová kamna Elektroinstalace – 220/380V Bleskosvod – instalován Rozvod vody – TV+SV ke všem zařizovacím předmětům Zdroj teplé vody – el. boiler Instalace plynu – ne Kanalizace – od všech zařizovacích předmětů do septiku Vybavení kuchyně – kuch linka s vestav spotřebiči Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo Záchod – splachovací Stáří a opotřebení: oceňovaný rodinný dům je užíván od roku 2006. Dům není zkolaudován a zanesen do katastru nemovitostí. Opotřebení odhaduji cca 3% Pozemek: Mírně svažitý v okolí domu upravený do roviny. Příslušenství a venkovní úpravy: Vše na pozemku jiného vlastníka Přípojky IS, septik, rozestavěná přístupová cesta,
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům rozestavěný 2) Venkovní úpravy b) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Liberec Obec: Světlá pod Ještědem
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Rodinný dům rozestavěný – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,142 Koeficient prodejnosti: 1,271 (Rodinné domy) Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:
Výška 2,90 m 3,92 m 6,82 m
Zastavěná plocha 13,2×7,4 13,2×7,4
= =
97,68 m2 97,68 m2 195,36 m2
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,90 × 13,2×7,4 2.NP 0,72×13,2×7,4+3,2/2 × 13,2×7,4 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
283,27 m3 226,62 m3 509,89 m3
Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy izolované
Obj. podíl Hodnocení 8,20 % Standardní
–6– 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Zdivo – keramické Porotherm Stropy – dřevěné trámové Střecha – dřevěná sedlová, vázaná Krytina – Betonová taška Klempířské konstrukce – ocelový plech s povrchovou ůpravou Vnitřní omítky – hladké štukované vápenné Fasádní omítky – strukturované, probarvené Vnější obklady – dřevěné štíty, podezdívka z beton tvárnic Vnitřní obklady – keramické běžné Schody – dřevěné Dveře – plné v dřevěných rámech Okna – dřevěná euro Podlahy obytných místností – keramické, lamelové Podlahy ostatních místností – keramické Vytápění – elketrický kotel+krbová kamna Elektroinstalace – 220/380V Bleskosvod – instalován Rozvod vody – TV+SV ke všem zařizovacím předmětům Zdroj teplé vody – el. boiler Instalace plynu – ne Kanalizace – od všech zařizovacích předmětů do septiku Vybavení kuchyně – kuch linka s vestav spotřebiči Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo Záchod – splachovací Ostatní
21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 – 0,0050 = 0,9950
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9950 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1420 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,2710 5 905,55 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 509,89 m3 × 5 905,55 Kč/m3
=
3 011 180,89 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 3 011 180,89 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
90 335,43 Kč 2 920 845,46 Kč
Rodinný dům rozestavěný – zjištěná cena:
2 920 845,46 Kč
–7–
a.1.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům rozestavěný Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:
× =
Venkovní úpravy – zjištěná cena:
2 920 845,46 Kč 4,0 % 116 833,82 Kč 116 833,82 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům 2) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
3 011 180,89 Kč 116 833,82 Kč 3 128 014,71 Kč 3 128 010,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 920 845,46 Kč 116 833,82 Kč 3 037 679,28 Kč 3 037 680,– Kč
a.2) Věcná hodnota a.2.1) Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,142 Obestavěný prostor: 509,89 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9950
Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená:
× × × × =
2 290,– Kč/m3 1,1200 0,9950 0,8500 2,1420 4 646,38 Kč/m3
–8– Základní cena upravená: 509,89 m3 × 4 646,38 Kč/m3
=
2 369 142,70 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 2 369 142,70 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
71 074,28 Kč 2 298 068,42 Kč
Rodinný dům rozestavěný – zjištěná cena:
2 298 068,42 Kč
a.2.2) Venkovní úpravy Ocenění Cena stavby: Rodinný dům rozestavěný Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:
× =
2 920 845,46 Kč 4,0 % 116 833,82 Kč 116 833,82 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům rozestavěný 2) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 369 142,70 Kč 116 833,82 Kč 2 485 976,52 Kč 2 485 980,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům rozestavěný 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 298 068,42 Kč 116 833,82 Kč 2 414 902,24 Kč 2 414 900,– Kč
b) Ocenění porovnávací metodou 1. RD, chalupa Hodky-Světlá pod Ještědem
velmi pěkné a slunné místo, přízemí: 1 velký pokoj s možností krbovek, kuchyň, komora, předsíň, koupelna, 2x spl.WC, nová voda, el., odpady, podlahy, zateplení, zrek.okna, žaluzie, dveře, patro: 3+KK, balkón, připr.na koupelnu a spl.WC, nová okna, voda a odpady; velká dílna (13x7), pozemek 1.091 m˛ včetně zast.plochy, vhodné na trv.bydlení (i jako 2.gener.) i Plocha pozemku: 1.091 m˛ Voda: obecní Elektroinstalace: 220/380 V Kanalizace: septik Topení: ÚT (el.kotel) Sociální zařízení: 2x koupelna, 3x spl.WC Sklep: z 1/3 Prodej: 2 990 000 Kč
–9– 2. RD 6+1 v Proseči pod Ještědem, vzdál. od Liberce 12 km
Rodinný dům vhodný jak k trvalému bydlení,tak k rekreaci, v klidné lokalitě na okraji obce, celoročně dopravně dostupný. Zast. pl. 188 m˛, pozemek 1271 m˛ -jižní svah. Zahrada s ovocnými stromy a keři.Dispozice: 1.PP: kotelna, sklep, garáž, dřevník. 1.NP: zádveří, hala se schodištěm, 4 pokoje, kuchyň, koupelna, sprcha,WC. 2.NP:2 pokoje,WC,půda, 2xpodstřešní komora. Napojeno na veř.vodovod. řád. Typ budovy: zděný dům Počet NP: 2 Počet PP: 1 Voda: veřejný vodovodní řád Elektroinstalace: ano Topení: elektro (noční proud) + kotel na tuhá paliva Sociální zařízení: koupelna + 2 x WC Sklep: ano Garáž: ano Telefon: pevná linka Stav objektu: dobrý Prodej: 2.590.000 Kč
3. Prodej patrového rodinného domu v Janově Dole u Liberce
Jedná se o prodej zděného RD 4+1 v atrakt.lokalitě v Podještědí.Dispozice:část.podsklepen,1.NP.:obýv.pokoj s krbem,kuchyně(kuch.linka se skloker.deskou a el.troubou),koupelna s umyvadlem,vanou a bidetem,WC,technická místnost,2.NP.:3pokoje se 4šatnami+půda.Dům má plast.okna se žaluziemi,inter.dř.dveře,ústř.topení na tuhá paliva.Zaveden tel.+internet.U domu je hospodářská část.Klidné a slunné místo. Plocha pozemku: 647 m˛ Zastavěná plocha: 345 m˛ Zahrada: 302 m˛ Užitná plocha: 180 m˛ Velikost domu: 4+1 Počet bytů: 1 Počet NP: 2 Voda: obecní Plyn: ne Elektroinstalace: 230V a 400V Kanalizace: jímka Topení: ústřední - tuhá paliva Sociální zařízení: ano Sklep: ano Telefon: ano Zařízení nábytkem: částečně Parkování: ano Stav objektu: dobrý Prodej: 2.990.000 Kč 4. Výstavba rodinného domu na klíč v Osečné Prodej rodinného domu 4+1 v Osečné. Zastavěná plocha 7x9m Jedná se o projekt montované dřevostavby na klíč. Projekt, radon,kolaudace, stavební povolení, přípojka vody, elektro a kanalizační jímka. Pozemek o velikosti 1.126m˛. Topení v přízemí podlahové v podkroví el. přímotopné konvektory s možností využití vytápění krbovými kamny v obývacím pokoji. Podrobnosti a více informací v RK. Plocha pozemku: 1.126 m˛ Zastavěná plocha: 63 m˛ Zahrada: 1.063 m˛ Užitná plocha: 110 m˛ Typ budovy: montovaná dřevostavba Velikost domu: 4+1 Počet bytů: 1 Počet NP: 2 Voda: ano Plyn: ne Elektroinstalace: ano Kanalizace: kanalizační jímka Topení: elektrické podlahové, elektrické přímotopné konvektory a krbová kamna Sociální zařízení: ano Sklep: ne Zařízení nábytkem: ne Parkování: u domu Stav objektu: novostavba Prodej: 2.990.000 Kč 5. Novostavba nízkoenergetického domu v Osečné
Nabídka novostavby dřevodomu na pozemku na okraji Osečné směr Hamr, pozemek je pěkný a slunný o velikosti 700m˛. Rozměry domu 7x9m. Dům bude postaven kompletně na klíč, se zařízením stavebního povolení až po kolaudaci. V ceně je pozemek a dům . Dům má tepelně izolační vlastnosti - energetický štítek - úsporná budova.Úvěr zařídíme, výběr nejvýhodnějšího úroku od banky! Plocha pozemku: 700 m˛ Zastavěná plocha: 63 m˛ Užitná plocha: 126 m˛ Typ budovy: Dřevostavba Velikost domu: 7x9m Voda: Ano Elektroinstalace: Ano Kanalizace: jímka Topení: Ano Sociální zařízení: Ano Parkování: U domu Prodej: 2.900.000 Kč
– 10 – Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta 1 2 3 4 5
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 2 990 000,– Kč 1,00 dům 1,00 1,10 1,05 0,85 2 935 432,50 Kč 1,0 2 590 000,– Kč 1,00 dům 1,05 1,20 1,10 0,85 3 051 279,– Kč 1,0 2 990 000,– Kč 1,00 dům 1,05 1,20 1,10 0,85 3 522 519,– Kč 1,0 2 990 000,– Kč 1,00 dům 1,05 1,00 1,00 0,85 2 668 575,– Kč 2,0 2 900 000,– Kč 1,00 dům 1,05 1,00 1,00 0,85 2 588 250,– Kč 2,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzdroj) Kčasový
Kvybav.
Kzdroj
Minimální jednotková cena za dům: Průměrná jednotková cena za dům (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za dům:
2 588 250,– Kč 2 860 411,50 Kč 3 522 519,– Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za dům: Množství: Porovnávací hodnota:
2 850 000,– Kč 1,00 dům 2 850 000,– Kč
× =
– 11 –
C. Rekapitulace Jedná se o novostavbu rodinného domu umístěnou v klidné prostředí vesnického charakteru s dobrou dostupností (do 30min.) Liberce. Klady: novostavba, vkusné provedení, příjemné a klidné okolí Zápory: nedořešené vlastnické vztahy a právní existence domu. podmínka platnosti ceny: Cena obvyklá odpovídá dosažitelné ceně objektu za předpokladu, že k objektu bude umožněn přístup a příjezd a budou upravena vlastnická práva k pozemku pod domem a jeho okolí. Bez těchto podmínek je dům na běžném trhu neprodejný. Nelze předpokládat, že bude nalezen slušný kupec, který nebude mít přístup k domu. Cena objektů podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Cena zjištěná porovnávacím způsobem
3 037 680,– Kč 2 414 900,– Kč 2 850 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 850 000,– Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetpadesáttisíc Kč
V Liberci dne 1.10.2009 Ing. Patrik Žďánský
– 12 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26.10.1999 pod č.j. spr.5670/99 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro oceňování nemovitostí, ze dne 20.8.2001 pod č.j. spr.4918/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro oceňování podniků.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1644/146-2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
V Liberci, 1.10. 2009 Ing. Patrik Žďánský Libušina 329/7 460 13 Liberec XIII
– 13 –
E. Seznam příloh 1. Usnesení č.j. 050 EX 162/09-50 2. Mapa oblasti 3. Katastrální mapa 4. Informace o z katastru nemovitostí 5. Fotodokumentace
