-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1760/2012 O ceně obvyklé na bytové jednotce č. 819/4 v ul. Masarykovo nám. s podílem na společných prostorech s pozemky č.par. 899/1 a 899/2 zastavěná plocha a nádvoří v obci Hranice, okres Cheb, kat. území Hranice u Aše.
Objednatel posudku:
JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám. 31 326 00 Plzeň
Účel posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Chebu 13 EXE 6665/2010/12 064 EX- 962/10- 46
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 16.1.2012 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 24.1.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) bytové jednotky s podílem na společných prostorech a pozemcích v obci Hranice u Aše, ul. Masarykovo nám, okres Cheb a kraj Karlovarský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 4 Adresa nemovitosti: Masarykovo nám. 819 351 24 Hranice Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Hranice Katastrální území: Hranice u Aše Počet obyvatel: 2 200 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 43,8968 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 43,90 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.1.2012 za přítomnosti známého vlastníka nemovitosti pana Štítného. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 845 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Štítný Petr, Masarykovo nám. 819, Hranice, 351 24 Hranice u Aše 6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření viz příloha. Informace o nemovitosti poskytl známí pana Štítného.
-37. Celkový popis nemovitosti Obec Hranice je menší obcí na okrese Cheb v příhraniční oblasti s počtem obyvatel cca 2 200. V obci je občanská vybavenost obecní úřad, pošta, policie, škola, školka, zdravotnické zařízení a nákupní centrum. Město je dopravně napojeno na ČD Cheb - Aš - Hranice - lokálka, autobusy ČSAD. Nemovitost je v zástavbě bytových domů v centru obce po levé straně.. Vlastní bytový dům je v zástavbě bytových panelových domů - místní sídliště. Nemovitost je o 3. NP bez výtahu a jednom podzemním podlaží, kde jsou umístěny sklepy a společné prostory a sedlovou střechou s osinkocementovou krytinou. Objekt prošel revitalizací v roce 2007, je zateplen a jsou vyměněny okna za plastová. Příjezd k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci, problém s parkováním nedostatek míst před nemovitosti, která je umístěna v mírném svahu. Přístup z hlavní komunikace po schodech. Bytová jednotka je v 2.NP o velikosti 3 + 1 se sociálním zařízením a předsíní a dvěma sklepy umístěnými v I.PP. Byt je v původním stavu - umakartové bytové jádro se zařizovacími předměty vana, umyvadlo a v kuchyni původní linka pouze přelepená tapetou. Sporák je plynový s troubou. Okno v obýváku původní dřevěné zdvojené a ostatní tři plastová. Dodávka teplé vody a tepla je z místní výtopny( sídlištní kotelna) ústřední vytápění. Technický stav je špatný s nutností investice do stavebních úprav a výměny zařizovacích předmětů v bytě. Příslušenstvím bytu jsou dva sklepy a podíl na společných prostorech s pozemky.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka b) Pozemky b1) Pozemek
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 41 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 393,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: obývací pokoj: chodba: koupelna: WC: kuchyně: pokoj 2: pokoj 3:
= = = = = = =
20,31 m2 5,04 m2 2,10 m2 0,85 m2 8,07 m2 13,10 m2 10,45 m2
Podlahová plocha bytu:
=
59,92 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: 2*1,35
=
2,70 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
2,70 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,70 m * 0,10 =
59,92 m2 0,27 m2
Podlahové plochy - celkem:
60,19 m2
6,55*3,10 3,60*1,40 1,40*1,50 1*0,85 3,10*2,30+1,04*0,9 3,90*3,36 5,10*2,05
=
-5Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci:
č.
Vi
III II II II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III II III
0,00 -0,05 0,85
1,00
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 1,00 = 0,714 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II I II I
0,00 -0,04 -0,05 -0,05
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,880 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
-6Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,714 * 0,880 * 0,900 = 0,565 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 13 393,- Kč/m2 * 0,565 = 7 567,04 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 7 567,04 Kč/m2 * 60,19 m2 = 455 460,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
455 460,14 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 30 797,12 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 624 / 100 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 30 797,12 Kč * 6 624 / 100 000 =
+
2 040,- Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
457 500,14 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 208,00 43,90 209,00 43,90
zastavěná plocha a nádvoří 899/1 zastavěná plocha a nádvoří 899/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 9 131,20 9 175,10 18 306,30
10 % 10 % + * * =
1 830,63 20 136,93 0,7150 2,1390 30 797,12 30 797,12 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka
=
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
457 500,14 Kč
457 500,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízená bytová jednotka ve zděném bytovém domě v Hranicích, byt ve I.NP bez výtahu o velikosti 3 + 1 se sociálním zařízením a sklepem. Byt o podlahové ploše 70 m2. Byt je po rekonstrukci bytové jádro zděné s novými rozvody, obklady a dlažbami, nové zařizovací předměty, nová kuchyně. Nabídková cena je 690 000,-Kč 2. Prodaný byt v Hranicích v panelovém bytovém domě se zateplením, poloha ve II.NP o velikosti 3 + 1 se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha je 62,5m2. Byt v původní stavu bez stavebních úprav. Byl prodán v září 2011 za 530 000,-Kč 3. Prodaný byt v obci Hranice v panelovém domě se zateplením po revitalizaci, poloha ve II.NP bez výtahu o velikosti 3 + 1 se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha 60,5m2, byt po drobných stavebních úpravách s novou kuchyňskou linkou. Byt byl prodán v listopadu 2011 za 500 000,-Kč
ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými byty v lokalitě obce Hranice u Aše o velikosti 3 + 1 se sociálním zařízením a sklepy, obytná plocha 60m2 jde o menší byt. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesicenému trhu s nemovitostmi a lokalitě, ve které se byt nachází. Jedná se lokalitu s vysokou nezaměstnaností a díky přetrvávající krizi bude o byty v této lokalitě stále menší zájem a jejich cena bude klesat. Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na částku..............480 000,- Kč
Cena nákladová ( vyhlášková)............... 457 500,- Kč Cena obvyklá ( tržní) ..............................480 000,- Kč
-8Ve Vejprnicích, 24.1.2012 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1760/2012 znaleckého deníku.
