Betaalbaar wonen Voorstellen voor mogelijke acties
Eerste honderd dagen februari - maart 2007 Lut Verbeeck, stafmedewerker sociale huisvesting Xavier Buijs, stafmedewerker ruimtelijke ordening en huisvesting
Wat komt aan bod • Situatieschets • Instrumenten voor betaalbaar bouwen en kopen • Instrumenten voor betaalbaar huren
16-2-2007
De eerste honderd dagen
2
Betaalbaar wonen een probleem? “Eigendomsverwerving is onbetaalbaar geworden”
16-2-2007
De eerste honderd dagen
3
Wonen: een probleem? Evolutie van grond- en woningprijs 1993 Grond (€) Gebouw(€)
Grond en gebouw (€)
2004
41.000 (27%)
98.256 (40%)
112.000 (73%)
143.404 (60%)
153.000
241.600
Bron: STADIM
16-2-2007
De eerste honderd dagen
4
Wonen een probleem? Woningprijs als functie van financiële capaciteit 1993 Totaal: grond + gebouw
2004 153.000
241.660
Eigen middelen
45.900 (30%)
55.932 (23%)
Financiering lening
107.100 (70%)
185.728 (77%)
1.000
1.908
959
1.168
rentevoet
9.15%
4.40%
16-2-2007
De eerste honderd dagen
Leningkost Maandelijke last
5
Betaalbaar wonen een probleem? “Meer bouwgrond op de markt doet bouwgrondprijzen dalen” Maar: - Extra aanbod niet gelijktijdig op markt - Naast vraag en aanbod telt vooral ook ligging - Wat daarna? → structureel hogere grondprijs 16-2-2007
De eerste honderd dagen
6
Wonen een probleem? ‘ In iedere gemeente zijn correcties op de private huurmarkt nodig’ - Huur is geen marginaal gegeven - Huur veroorzaakt armoede/ bestendigt armoede
16-2-2007
De eerste honderd dagen
7
Wonen een probleem? Een aantal vaststellingen: • Eigendomsverwerving voor meeste mensen nog haalbaar • Problemen voor: – Voor doelgroepen: mensen met voor langere tijd een beperkt inkomen, alleenstaanden,… – Voor bepaalde regio’s – Huren: mensen permanent aangewezen op – de (private) huurmarkt
• Zinvolle initiatieven door lokale overheid 16-2-2007
De eerste honderd dagen
8
Betaalbaar bouwen en kopen ruimtelijke ordening • Planning – Vergoten van algemeen en specifiek aanbod: • Ruimtelijk structuurplan (principieel akkoord en Atlas WUG) • BPA/RUP (Dienstorder) • Stedenbouwkundige verordening (Dienstorder)
• vergunningverlening – Opleggen van lasten en voorwaarden – Onderhandelen (“afsprakenkader”) 16-2-2007
De eerste honderd dagen
9
Betaalbaar bouwen en wonen grondbeleid • Voorkooprecht (DRO en VWC) • Sociaal beheersrecht (VWC) • Inzetten eigen gronden – Inventarisatie eigen gronden – Overleg/ ruil – Starten grondbeleid
16-2-2007
De eerste honderd dagen
10
Instr. betaalbaar bouwen en kopen • Voorbeelden eigen grondbeleid – Aanbieden van bouwgronden tegen lagere prijs – realiseren van bijkomende betaalbare (huur) of koopwoningen – Erfpacht/opstalrecht
• Zelf doen, via intercommunale of AGB • Verschillende projectsubsidies 16-2-2007
De eerste honderd dagen
11
Instr. betaalbaar bouwen en kopen Vasthouden “eigen bevolking” • • • •
“Verdringingseffect” Invloed slechts op deel van de markt Toewijzigingsregeling ‘indirecte’ methode
16-2-2007
De eerste honderd dagen
12
Betaalbaar bouwen en wonen grondbeleid • Premies • Heffing – Onbebouwde percelen – Leegstaande, verkrotte en verwaarloosde woningen – Leegstaande bedrijfspanden
16-2-2007
De eerste honderd dagen
13
Instrumenten voor betaalbaar huren • Verhogen aanbod betaalbare huurwoningen • Individuele ondersteuning van de huurder
16-2-2007
De eerste honderd dagen
14
Verhogen aanbod betaalbare huurwoningen • meer sociale huurwoningen • sociaal verhuurkantoor oprichten/versterken • eigen patrimonium sociaal verhuren
16-2-2007
De eerste honderd dagen
15
Meer sociale huurwoningen • Sociale huisvestingsmaatschappijen als belangrijkste actor • Lokaal bestuur realiseert eigen projecten • Samenwerking lokale besturen/SHM is essentieel
16-2-2007
De eerste honderd dagen
16
Sociaal Verhuurkantoor oprichten/versterken • doel: private huurmarkt socialer maken door inhuur private woningen • gesubsidieerd door Vlaamse overheid • lokaal bestuur als mede-initiatiefnemer/ ondersteuner van de werking
16-2-2007
De eerste honderd dagen
17
Eigen patrimonium sociaal verhuren • Verhuren aan sociale voorwaarden • Al dan niet in samenwerkingsverband
16-2-2007
De eerste honderd dagen
18
Slotopmerkingen bij verhoging aanbod betaalbare huurwoningen • algemene uitbreiding versus doelgroepenbeleid • complementariteit nastreven • onderdeel van lokaal sociaal beleid/ sociaal woonbeleid
16-2-2007
De eerste honderd dagen
19
Individuele ondersteuning van de huurder • financiële ondersteuning • begeleiding
16-2-2007
De eerste honderd dagen
20
Financiële ondersteuning • huurtoelage : – algemeen – geïndividualiseerd (OCMW)
• streefdoel: substantiële Vlaamse huurtoelage met lokale correctiemogelijkheid
16-2-2007
De eerste honderd dagen
21
Financiële ondersteuning • éénmalige toelage voor kosten verbonden aan het wonen: – – – – – 16-2-2007
installatiepremie, verhuispremie, hulp bij waarborg, tussenkomst in energiekosten, … De eerste honderd dagen
22
Noot: bij financiële ondersteuning • Burgers actief informeren over bestaande gemeentelijke, Vlaamse of federale toelagen (Vlaamse huurtoelage en installatiepremie, federale installatiepremie voor daklozen,…)
16-2-2007
De eerste honderd dagen
23
Begeleiding • detectie van (potentiële) woonproblemen het OCMW heeft systematisch aandacht voor woonsituatie bij sociaal onderzoek (Checklist Wonen)
16-2-2007
De eerste honderd dagen
24
Begeleiding bemiddelen bij woonproblemen afspraken met de SHM mbt de begeleiding van sociale huurders actief uitnodigen tot bemiddeling op de private huurmarkt
16-2-2007
De eerste honderd dagen
25
Begeleiding • opvang van mensen met acute woonproblemen noodwoningen, transitwoningen, doorgangswoningen….
16-2-2007
De eerste honderd dagen
26
Begeleiding • schuldhulpverlening • budgetbeheer, budgetbegeleiding, schuldbemiddeling, collectieve schuldenregeling
16-2-2007
De eerste honderd dagen
27
Meer weten? Losbladig werk: • “Lokale besturen en wonen”, uitgeverij Politeia, www.politeia.be Relevante websites: • VVSG: www.vvsg.be → beleidsthema’s → ‘welzijn’ en ‘omgeving’ • Wonen algemeen: www.bouwenenwonen.be • Recht van voorkoop: www.rechtvanvoorkoop.be • Sociale huisvesting: www.vmsw.be • Sociaal verhuurkantoor: www.sociaalverhuurkantoor.be • Premies: www.premiezoeker.be Contact: • Lut Verbeeck (
[email protected]) • Xavier Buijs (
[email protected]) 16-2-2007
De eerste honderd dagen
28
