No title

DESKUNDIG VERSLAG Onze referentie: RV 64190/2014

In opdracht van

O.C.M.W. Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE - 051/23.61.11 [email protected] Uw referentie :

Aanvrager

OCMW ROESELARE Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE 051/23.61.11 [email protected]

Ligging van het pand

ROESELARE, Krekelstraat 71,

Aard van de opdracht

waardebepaling van eigendom in het kader van een eventuele verkoop

Aard van het pand

bestaande eengezinswoning, type gesloten bebouwing, met verdieping en zolderverdieping, met aanbouw en koer

Kadastrale aanduiding

2de afdeling, sectie B nummer 489/S kadastraal inkomen: € 413,00

Algemene afmetingen (benaderend)

perceelsbreedte

______________________________ 4,0 meter

voorgevelbreedte ______________________________ 4,0 meter bebouwde oppervlakte hoofdgebouw (gelijkvloers) ______________ 56

m²

totale grondoppervlakte

m²

kantoor Zwaaikomstraat 19A + Roeselare maatsch. zetel Pottemstraat 22 + Ieper (Vlamertinge)

_______________________ 67

ON 0454.023.148 E [email protected]

Algemene indeling ONDERAARDS GELIJKVLOERS 1ste VERDIEPING ZOLDERVERDIEPING

geen inkomhal – zithoek + eetplaats + trap – keuken – berging – badkamer + wc overloop – 2 slaapkamers zolder, bereikbaar via valluik

Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade natuursteenstrips dak hoofdgebouw: zadeldak met rode pannen met onderdakplaten + isolatie aanbouw: schuin dak met eterniet golfplaten – plat dak met roofing ramen deels hout, deels aluminium (zonder thermische onderbreking) beglazing enkel rolluiken 1x geautomatiseerd pvc rolluik vloeren gelijkvloers: deels vinyl, deels granito tegelvloer verdieping: planken + vinyl wanden pleisterwerk plafonds pvc planchetten binnendeuren deels hout, deels accordeondeuren trap houten draaitrap (zeer smal) koer cementdallen Comfort

waterleiding, aardgas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/FM, keuken badkamer

toilet verwarming elektriciteit garage

gedeeltelijk geïnstalleerd; ietwat verouderd; met faiences eenvoudig; met faiences douche + lavabo + wc in badkamer gelijkvloers: individuele gasradiator – verdieping: / budgetmeter geen

schattingsverslag 64190/2014 – ROESELARE, Krekelstraat 71 Pagina 2 van 9

Bezetting & staat van onderhoud bewoning bewoond door huurder ouderdom vermoedelijk opgericht voor 1950 onderhoudstoestand normaal voorziene veranderingswerken / vergunning Informatieve toelichting omtrent voorschriften & attesten advies bodemattest vermoedelijk niet in risicozone gelegen, waardebepaling onder voorbehoud van voorlegging van een gunstig bodemattest en dat er effectief geen bodemverontreiniging aanwezig is advies wooncode stedenbouwkundige voorschriften

geen opmerkingen

Na onderzoek van het vigerende BPA Vijfwegenstraat-Meenseheirweg, goedgekeurd op 29/08/1996 blijkt deze eigendom volledig gelegen te zijn in een zone voor gesloten bebouwing. Hoofdbestemming Woongelegenheden, hetzij eengezinswoningen, hetzij meergezinswoningen: hoewel er per woongelegenheid 1 garage of een openluchtstelplaats owel op het perceel zelf of binnen een straat van 400 m. ervan verplicht is, kan thet voorzien van garagepoorten worden verboden: Indien de perceelbreedte minder dan 10 m. bedraagt Indien er een te grote repetitiviteit aan garagepoorten bestaat in een betrokken straatsegment: per straatwand kan een totaliteit van garagepoortbreedten worden voorzien van max 1/8 van de betrokken straatwandlangte Nevenbestemming Detailhandel, diensten en horeca, met uitsluiting van dancings en tank- en benzinestations.

watertoets inventaris onr. erfgoed

Tijdens het plaatsbezoek waren er geen goedgekeurde bouwplannen beschikbaar. Waardebepaling onder voorbehoud dat alles vergund is. Niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied De bestaande gebouwen zijn niet vermeld op de inventaris van het onroerend erfgoed.

Ligging locatie

openbaar vervoer

gelegen aan de rand van het centrum, nabij CC de Spil, langs zijstraat van uitvalsweg richting Sterrebos bushalte op minder dan 500 meter


Vergelijkingspunten ligging aard grootte soort verkoop + datum prijs

ROESELARE, Damberdstraat 31 eengezinswoning 92 m² - KI € 257 openbare verkoop d.d. 16/06/2014 € 60.000,00

ligging aard grootte soort verkoop + datum prijs

: : : : :

ROESELARE, Vredestraat 6 eengezinswoning 60 m² - KI € 225 openbare verkoop d.d. 15/03/2013 € 66.000,00


: : : : :

ROESELARE, Krekelstraat 15 eengezinswoning 120 m² - KI € 369 openbare verkoop d.d. 29/11/2012 € 73.000,00


: : : : :

ROESELARE, Heropbouwstraat 106 eengezinswoning 166,76 m² openbare verkoop d.d. 15/03/2013 € 81.000,00



ROESELARE, Koornstraat 162 eengezinswoning 98 m² - KI € 252 onderhandse verkoop d.d. 28/09/2011 € 85.000,00

: : : : :

ROESELARE, Molenstraat 7 eengezinswoning 77 m² - KI € 339 onderhandse verkoop d.d. 31/05/2012 € 85.000,00

Aandachtspunt : resultaten uit het verleden blijken evenwel geen garantie te zijn naar toekomst toe. - Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen (verhoging bedrag van eigen middelen) - de gevolgen van bovenvermelde maatregel worden steeds duidelijker : het evenwicht tussen vraag en aanbod begint stilaan zoek te geraken. - recente publieke verkopingen behalen regelmatig teleurstellende resultaten - neveneffect van de woonbonuskater valt helaas af te wachten … - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente Tijdelijk fenomeen of een keerpunt na hoogconjunctuur ??? Naar mijn inzichten is het voorbarig om dergelijke conclusies te trekken, de situatie dient wel met de gepaste aandacht opgevolgd te worden.


Algemene bespreking & opmerkingen - eenvoudige eengezinswoning voorzien van het elementaire comfort, ttz basic inrichting van keuken en badkamer, geen apart toilet, ook geen centrale verwarming - niet zo veel woonruimte, matige keuken, slechts 2 slaapkamers, - ouder pand qua constructie, reeds aangepast geweest in de loop der jaren, ietwat verouderd inzake afwerkingsmaterialen, voorzien van dakisolatie - type draaitrap (naar verdieping) : smal en onpraktisch - geen tuin, enkel koertje - geen garage : parkeerproblemen in omgeving - vrij gunstige locatie : buurtwinkels en scholen in directe omgeving, vlot bereikbaar, op wandelafstand van het winkelcentrum Verkoopbaarheid : - thans delicate marktomstandigheden in immobiliënsector & onstabiele economische situatie. Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen. - gunstig huidig kadastraal inkomen : ttz met mogelijkheid tot verlaagde registratiekosten - spijtig van de onhandige draaitrap - neveneffect van woonbonuskater valt helaas af te wachten… - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente huurprijs niet beschikbaar Waardebepaling : na plaatsbezoek en bezichtiging van dit goed, rekening houdende met zijn aard, oppervlakte, indeling, afwerking, uitrusting, ouderdom, onderhoudstoestand, opbrengst- en/of mogelijkheid tot reconversie en vergelijkingspunten, schat ik de waarde op :

vrijwillige onderhandse verkoopswaarde

HUIDIGE STAAT :

72.000,00 Euro

vrijwillige openbare verkoopswaarde

gedwongen openbare verkoopswaarde

64.000,00 Euro

56.000,00 Euro

“IK VERKLAAR IN EER EN GEWETEN, NAUWGEZET EN EERLIJK MIJN OPDRACHT TE HEBBEN VERVULD”

datum plaatsbezoek _____________________ 2/12/2014 opgesteld te Roeselare op _________________ 6/02/2015

Sylvie Dehouck

Rik Van Acker

Gedelegeerd Bestuurder

Aangesteld Landmeter-Expert Beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Kortrijk LAN05 1202


Schets

-3.1-

-3.3-

-1.8-

-3.1-

-7.6-

-1.8-

-3-

-3.7-

-2.6-


Lig ggingsplan n

ROESELA ARE Krekelstraa at 71

schattingsverslag 64190/2014 6 – ROESELARE, K Krekelstraat 71 7 Pagina 7 van 9

Ka adastraal plan

emene Administratie van de Patrimoniumdocumen ntatie is de enige eigenaar van de kadastrale geg gevens 1.1.2014 die op dit document voorkomen””. “© De Alge

Wa atertoets

schattingsverslag 64190/2014 6 – ROESELARE, Krekelstraat K 7 71 Pagina 8 van 9


No title

Recommend Documents