No title

DESKUNDIG VERSLAG Onze referentie: RV 64196/2014

In opdracht van

O.C.M.W. Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE - 051/23.61.11 [email protected] Uw referentie :

Aanvrager

OCMW ROESELARE Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE 051/23.61.11 [email protected]

Ligging van het pand

ROESELARE, Langemarkstraat 1, 3 & 5

Aard van de opdracht

waardebepaling van eigendom in het kader van een eventuele verkoop

Aard van het pand

opbrengsteigendom, type hoekpand, aan beide zijden aangebouwd, met verdieping en dakverdieping, samengesteld uit: - a) nr 1 gelijkvloers appartement met 1 slaapkamer - b) nr 3 duplex-appartement, gelegen op de 1ste en dakverdieping met 4 slaapkamers - c) nr 5 studio, gelegen op het gelijkvloers + braakliggende stuk grond

Kadastrale aanduiding

3de afdeling, sectie C nummer 1505/G6 (nrs 1 & 3) + 1505d4 (nr 5) kadastraal inkomen: € 855,00 + € 247,00

Algemene afmetingen (benaderend)

perceelsbreedte

_____________________________ 12,8 +11,9 meter

voorgevelbreedte _____________________________ 12,8 +11,9 meter bebouwde oppervlakte hoofdgebouw (gelijkvloers) _____________ 106

m²

totale grondoppervlakte

m²

kantoor Zwaaikomstraat 19A + Roeselare maatsch. zetel Pottemstraat 22 + Ieper (Vlamertinge)

______________________ 169

ON 0454.023.148 E [email protected]

Algemene indeling gelijkvloers appartement huisnr 1 ONDERAARDS geen GELIJKVLOERS

inkom + zithoek + eetplaats + open keuken –berging – badkamer – slaapkamer ex garage/tellers

Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade geschilderde gecementeerd, diverse barstjes, te renoveren dak half noordboomdak met rode pannen ramen hout beglazing dubbel rolluiken pvc poort metalen kantelpoort vloeren gelijkvloers: keramische tegelvloer (vochtig voegwerk) wanden deels pleisterwerk, deels gyproc plafonds systeemplafond binnendeuren 2x vlakke schilderdeuren – 1x pvc voordeur Comfort

waterleiding, aardgas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/FM, keuken badkamer

toilet verwarming elektriciteit garage

standaard blok; recent; met faiences gedeeltelijk geïnstalleerd; met pvc planchetten (beschadigd) douche + lavabo + wc in badkamer individuele gasradiator, type Rinai budgetmeter ex-garage, thans dienstig als tellerlokaal

schattingsverslag 64196/2014 – ROESELARE, Langemarkstraat 1, 3 & 5 Pagina 2 van 13

Algemene indeling appartement 1ste verdieping huisnr 3 ONDERAARDS geen GELIJKVLOERS 1ste VERDIEPING

DAKVERDIEPING

inkomhal + trap traphal – sas – 2 slaapkamers – zithoek + eetplaats – keuken – sas – badkamer – wc overloop – 2 slaapkamers

Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade geschilderde gecementeerd, diverse barstjes, te renoveren dak half noordboomdak met rode pannen (lek?) ramen hout + dakvlakramen beglazing dubbel vloeren gelijkvloers: keramische tegelvloer verdieping: deels keramische tegelvloer, deels planken, deels tapijt wanden deels pleisterwerk, deels houten planchetten plafonds deels pleisterwerk, deels houten planchetten binnendeuren vlakke schilderdeuren – houten voordeur trap keramische tegelvloer – dennenhout met open treden Comfort

waterleiding, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/FM, keuken badkamer toilet verwarming elektriciteit garage

gedeeltelijk geïnstalleerd; met faiences gedeeltelijk geïnstalleerd; met ligbad wc met spoeling; met faiences individuele gasradiator tweevoudig tarief geen


Algemene indeling gelijkvloerse studio huisnr 5 ONDERAARDS geen GELIJKVLOERS

inkom + eetplaats + zithoek + open keuken – badkamer met toilet

Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade geschilderde gecementeerd, diverse barstjes, te renoveren dak zadeldak met rode pannen ramen hout, geschilderd beglazing enkel rolluiken hout vloeren gelijkvloers: tapijt wanden pleisterwerk plafonds systeemplafond binnendeuren vlakke schilderdeuren Comfort

waterleiding, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/FM, keuken badkamer

toilet verwarming elektriciteit garage

gedeeltelijk geïnstalleerd; met faiences gedeeltelijk geïnstalleerd; met pvc planchetten douche + lavabo + wc in badkamer / klassiek geen


Bezetting & staat van onderhoud bewoning nr 1 : onbewoond – nr 3 duplex appartement 1ste verd.: verhuurd (huurprijs: € 391,16/mnd) – nr 5 : studio : onbewoond ouderdom vermoedelijk opgericht voor 1950 onderhoudstoestand gelijkvloers appartement + studio: leegstaand – appartement 1ste verdieping: slordige situatie voorziene veranderingswerken /

Informatieve toelichting omtrent voorschriften & attesten advies bodemattest vermoedelijk niet in risicozone gelegen, waardebepaling onder voorbehoud van voorlegging van een gunstig bodemattest en dat er effectief geen bodemverontreiniging aanwezig is advies wooncode stedenbouwkundige voorschriften

geen opmerkingen

Volgens het Algemeen Plan van Aanleg, goedgekeurd bij B.V.E. dd 29/04/1991 is deze eigendom gelegen in een woonkerngebied. Definitie Woonkerngebied:. Het betreft deelgebieden, die per definitie als meervoudig (mengbestemming, dubbelbestemming, samengestelde bestemming, nabestemming) kunnen worden beschouwd. Deze woongebieden zijn derhalve bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf (voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd), voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen en voor openbare nutsvoorzieningen, met uitsluiting echter van verblijfsrecreatieve voorzieningen en van agrarische bedrijven.In feite betreft het de diverse woonkerngebieden met stedelijk karakter. Bouw- en verkavelingsaanvragen zullen getoetst worden in functie van volgende kriteria: - ondersteuning van de geslotenheid t.h.v. de straatwand - verhouding van gabariet, aantal bouwlagen en architectuurgeleding en dakentypologie t.o.v. de ruimere omgeving - in verband met de materiaalkeuze kunnen bepaalde materialen worden uitgesloten en/of worden opgelegd in functie van de omgevingsaspecten van de betrokken aanvraag- de aanleg of heraanleg

watertoets inventaris onr. erfgoed

Tijdens het plaatsbezoek waren er geen goedgekeurde bouwplannen beschikbaar. Waardebepaling onder voorbehoud dat alles vergund is. Niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied De bestaande gebouwen zijn niet vermeld op de inventaris van het onroerend erfgoed.

Ligging locatie openbaar vervoer

centraal gelegen, op de hoek met de Kermisstraat, nabij de Sint Michielskerk bushalte op minder dan 500 meter


Vergelijkingspunten ligging aard grootte soort verkoop + datum prijs

: : : : :

ROESELARE, Brugsesteenweg 5 app met 1 slaapkamer app : 64 m² - KI € 659 – EPC 172 kWh/m² openbare verkoop d.d. 15/02/2012 € 78.000,00

ligging aard grootte soort verkoop + datum prijs

: : : : :

ROESELARE, Herni Horriestraat 40 appartement + kelder + parking app : 87 + terras 6 + kelder 4 + parking 16 m² openbare verkoop d.d. 24/03/2013 € 116.000,00

ligging aard grootte soort verkoop + datum prijs

: : : : :

ROESELARE, Mandellaan 225 eengezinswoning 334 m² - KI € 446 onderhandse verkoop d.d. 16/07/2014 € 126.000,00 (met garage - te renoveren en te modernseren)

Aandachtspunt : resultaten uit het verleden blijken evenwel geen garantie te zijn naar toekomst toe. - Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen (verhoging bedrag van eigen middelen) - de gevolgen van bovenvermelde maatregel worden steeds duidelijker : het evenwicht tussen vraag en aanbod begint stilaan zoek te geraken. - recente publieke verkopingen behalen regelmatig teleurstellende resultaten - neveneffect van de woonbonuskater valt helaas af te wachten … - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente Tijdelijk fenomeen of een keerpunt na hoogconjunctuur ??? Naar mijn inzichten is het voorbarig om dergelijke conclusies te trekken, de situatie dient wel met de gepaste aandacht opgevolgd te worden.


Algemene bespreking & opmerkingen - opbrengsteigendom, samengesteld uit 3 woonentiteiten - huisnr 1 : gelijkvloersappartement : ruime woonkamer, open keuken, geen inkomhall (voordeur direct uitgevende in woonkamer : lees : energie verlies, slechts 1 slaapkamer, voorzien van redelijk comfort, ttz standaard ingerichte keuken, bescheiden badkamer, geen apart toilet, thans niet bewoond - thans in normale staat van onderhoud, wel vocht in voegen van bevloering in woonkamer, spijtig van het ontbreken van terras - huisnr 3 : type duplex appartement, met individuele inkomhall op het gelijkvloers, voldoende woonruimte, redelijke keuken, 4 slaapkamers, voorzien van het elementaire comfort, basic inrichting van keuken en badkamer, apart toilet, spijtig van het ontbreken van een terras, thans betrokken door huurder - huisnr 5 : studio, gelegen op het gelijkvloers, compact, basic inrichting van keuken en badkamer, geen apart toilet, spijtig van het ontbreken van een koer of terras, slechts enkel beglazing, thans onbewoond, geschikt voor alleenstaande of max koppel - braak liggende strook grond achteraan, vermoedelijk voorheen met opstaand bijgebouw, wellicht gesloopt wegens de slechte staat - gunstige locatie : nabij de stadskern, vrij rustige omgeving Verkoopbaarheid : - thans delicate marktomstandigheden in immobiliënsector & onstabiele economische situatie. Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen. - pand met interessant potentieel inzake eventuele verbouwingswerken, kostprijs om deze eigendom 100 % in orde te brengen mag hier evenwel niet onderschat worden - aantrekkelijk huurrendement is hier haalbaar (mits de nodige investeringen uiteraard) - eventueel ook geschikt voor vrij beroep en/of kangoeroewoning - neveneffect van woonbonuskater valt helaas af te wachten… - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente huurprijzen € 260,52 /maand+ € 391,16 /maand + € 234,74 /maand

Waardebepaling : na plaatsbezoek en bezichtiging van dit goed, rekening houdende met zijn aard, oppervlakte, indeling, afwerking, uitrusting, ouderdom, onderhoudstoestand, opbrengst- en/of mogelijkheid tot reconversie en vergelijkingspunten, schat ik de waarde op :

vrijwillige onderhandse verkoopswaarde

HUIDIGE STAAT :

170.000,00 Euro

vrijwillige openbare verkoopswaarde

gedwongen openbare verkoopswaarde

152.000 Euro

133.000,00 Euro

“IK VERKLAAR IN EER EN GEWETEN, NAUWGEZET EN EERLIJK MIJN OPDRACHT TE HEBBEN VERVULD”

datum plaatsbezoek _____________________ 2/12/2014 opgesteld te Roeselare op _________________ 6/02/2015

Sylvie Dehouck

Rik Van Acker

Gedelegeerd Bestuurder

Aangesteld Landmeter-Expert Beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Kortrijk LAN05 1202


Schets

-4.4-

-1.8-

-2.8-10-2-

-7.3-

-8.1-

-7-

-2.1-

-4.4-

-3.9-

-1.1-

-2.7-

-3.4-

-3.8-

huisnr 1 huisnr 3


huisnr 5

Lig ggingsplan n

ROESELA ARE La angemarksttraat 1, 3 &5

schattingsverslag 64196/2014 6 – ROESELARE, LLangemarkstraaat 1, 3 & 5 Pagina 9 van 13

Ka adastraal plan

emene Administratie van de Patrimoniumdocumen ntatie is de enige eigenaar van de kadastrale geg gevens 1.1.2014 die op dit d document voorkomen””. “© De Alge

Wa atertoets

schattingsverslag 64196/2014 6 – ROESELARE, Langemarkstra L aat 1, 3 & 5 Pagina 10 van 13




No title

Recommend Documents