No title

6821_OS Vastgoed Rapport 2006

16-10-2006

10:42

Pagina 1

ISBN 90-78093-02-1

www.vastgoedrapport.nl

6821_OS Vastgoed Rapport 2006

16-10-2006

10:42

Pagina 2

De verschijning van het Vastgoedrapport Groningen | Assen 2006 is mede mogelijk gemaakt door:

Founders

Sponsors Colofon Het Vastgoedrapport Groningen | Assen 2006 is een uitgave van de Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen-Assen. Eindredactie Nelleke Visscher Kate Eaton Interviews Jos Kemps Fotografie Koos Vos Ontwerp Studio Imago, Amersfoort Druk Drukkerij Scholma Bedum Internet www.vastgoedrapport.nl Oplage 2.000 exemplaren ISBN 9078093021 ISBN 9789078093022 Verschijning November 2006 Copyright Overname van gedeelten uit deze uitgave is toegestaan mits met bronvermelding ‘Vastgoedrapport Groningen | Assen 2006’. Foto’s omslag: Fietsenstalling station Groningen Kantoorgebouw Eelderwolde

6821_H00 Vastgoedrapport

16-10-2006

11:38

Pagina 1

Vastgoedrapport Groningen | Assen 2006


2

16-10-2006

11:38

Pagina 2

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:38

Pagina 3

Inhoud

Voorwoord

1 VOLGT NOG 1.1 Bevolking

0 0

2 Infrastructuur

0

Het verschijnen van het Vastgoedrapport Groningen | Assen 2006 is opnieuw een heuglijk feit. Het bestuur van de Stichting Vastgoedrapportage regio GroningenAssen is bijzonder tevreden over het voorliggende resultaat dat na een jaar lang intensieve samenwerking tot stand is gebracht. Het streven naar kwaliteitsverbetering heeft de sponsoren overtuigd van de noodzaak van een financiële ondersteuning voor een langere periode, en het bestuur waardeert de toezegging van bijna alle sponsoren om zich voor een langere periode te binden aan de Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen-Assen. Daarmee is de publicatie van het Vastgoedrapport Groningen | Assen voor een aantal jaren gewaarborgd en stelt het de onderzoekers in staat het benodigde onderzoek uit te voeren. Ook dit jaar geven de sociaal-economische ontwikkelingen het onderzoeksteam onder leiding van prof. dr. Ed. F. Nozeman voldoende stof om de effecten hiervan op de regio Groningen-Assen te onderzoeken. Een in het oog springend knelpunt in regio en stad is de dichtslibbing van de A28 en de A7, en de ringweg van Groningen door de sterke stijging van het autoverkeer. Ook de verbinding met de Randstad blijft een grote zorg voor de regiobestuurders. De rijksoverheid toont zich echter niet erg ontvankelijk voor de problemen, terwijl voor de economische ontwikkeling en doorgroei van de stad en de regio Groningen-Assen een forse investering in de infrastructuur van levensbelang is. Het achterblijven van de marktconforme woningbouwproductie in de regio blijft eveneens een bron van zorg. Door afspraken tussen gemeente en woningcorporaties in de stad Groningen in het zogeheten Lokaal Akkoord, en door een verhoogde durf van de commerciële ontwikkelaars lijkt in 2006 het tij echter te keren. In Assen wordt de taakstelling in de woningproductie gehaald. Voldoende nieuwbouw leidt tot meer inwoners in stad en regio en tot economische groei die nog eens wordt versterkt door een groeiend consumentenvertrouwen. In AssenZuid is de komende jaren de grootschalige ontwikkeling van een recreatie- en evenementengebied tussen het TT-circuit en de A28 van groot belang voor de vastgoedsector. Tot slot kijkt de regio met grote belangstelling uit naar het bestuurlijk overleg dat de regiobestuurders in het vroege najaar zullen hebben met het demissionaire kabinet. Dan zal blijken of het kabinet de ruimte en de mogelijkheden geeft aan de regio Groningen-Assen om de ingezette economische groei kwalitatief te versterken. Voor de totstandkoming van dit tweede vastgoedrapport is hard gewerkt om hoogwaardige informatie bijeen te brengen. De dank van het bestuur van de Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen-Assen gaat uit naar de heer Nozeman en de studenten van de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen. Daarnaast zijn wij dank verschuldigd aan de bestuurders en medewerkers van de Rijksuniversiteit Groningen, de Hanzehogeschool Groningen, de Regiovisie Groningen-Assen, en de adviseurs en begeleiders van dit rapport. Tot slot gaat de waardering uit naar de sponsoren en founders. Dankzij hen allen weerspiegelt het Vastgoedrapport regio Groningen | Assen 2006 de dynamiek van onze regio. George Groote RT Voorzitter Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen-Assen november 2006

GRONINGEN | ASSEN 2006

Inhoud

|

Voorwoord

3


16-10-2006

11:38

Pagina 4

Samenvatting S OCIAAL - ECONOMISCH

PERSPECTIEF

De geringe bevolkingsgroei over het afgelopen jaar op landelijk niveau weerspiegelt zich ook in de regio Groningen-Assen. Het bevolkingsaantal stabiliseerde op circa 446.000 inwoners. Prognoses wijzen echter op een groei naar 468.000 inwoners in 2015. De regionale werkloosheid daalde in hetzelfde tempo als de landelijke daling. De vooruitzichten voor de werkgelegenheid in het noorden van het land zijn zelfs positiever dan voor Nederland als geheel. Dit herstel wordt mede mogelijk gemaakt door een sterk toegenomen producenten- en consumentenvertrouwen en de daarmee samenhangende investerings- en bestedingsbereidheid.

I NFRASTRUCTUUR Verbetering van de bereikbaarheid en verkeersveiligheid in de regio krijgt geleidelijk zijn beslag. Niet alleen gebeurt dat dankzij de samenwerkende decentrale overheden, maar ook door de gecoördineerde planuitvoering. De nadruk ligt op de verbetering van hoogwaardig openbaar vervoer en de reconstructie van de zuidelijke en westelijke ringweg rond Groningen. Helaas is de besluitvorming over de Zuiderzeelijn nog niet afgerond. Evenals de verbetering van Groningen Airport Eelde worden meer definitieve uitspraken op rijksniveau pas eind 2006 verwacht. De hoofdvaarweg Amsterdam-Delfzijl, die van belang is voor de aan- en afvoer van goederen in de regio, zal geschikt worden gemaakt voor schepen met grotere afmetingen en meer diepgang.

W ONINGMARKT De gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio steeg beduidend sterker (9,7%) dan het landelijk gemiddelde (4,7%) het afgelopen jaar. Het prijsniveau ligt echter nog steeds fors lager dan in Nederland als geheel (17,7%). De gemiddelde verkooptijd is in 2005 vrijwel stabiel gebleven (60 dagen). De oplevering van nieuwbouwwoningen in de regio steeg van 1.499 in 2004 naar 1.880 in 2005. Gezien de stijging van het aantal afgegeven bouwvergunningen valt een verdere toename van de woningproductie, in overeenstemming met de beleidsafspraken, te verwachten. Er is sprake van een groot verschil in vraagen aanbodverhoudingen tussen de 12 regiogemeenten. Korte verkooptijden in de stad en langere tijden elders wijzen op duidelijke verschillen tussen de lokale woningmarkten. Groningen toonde zelfs een unieke score het afgelopen jaar: er werden meer woningen gesloopt dan nieuw gebouwd.

W INKELMARKT De winkelmarkt laat een voorzichtig herstel zien dankzij de economische opleving. Een toename van de detailhandelsomzet deed zich voor het eerst sinds jaren weer voor. Vooral de non-food sector profiteerde daarvan. Dit herstel stimuleert nieuwe initiatieven, waardoor de leegstand op B- en C-locaties iets afneemt. In de stad Groningen is de leegstand gelijk aan het regionaal gemiddelde (6,2%), in Assen ligt die echter daaronder (5,9%). De huurontwikkeling op A1-locaties is stabiel ondanks de blijvende belangstelling van ketenbedrijven. Op andere locaties is nog steeds sprake van neerwaartse aanpassingen van de contracthuur ten opzichte van de vraaghuur. Beleidsmatig is er sprake van behoedzaam opereren ten aanzien van PDV- en GDV-locaties.

K ANTORENMARKT Hoewel 2005 een gematigd herstel van deze markt liet zien, met een stijging van de opname en een stabilisatie van het aanbod, is de situatie absoluut nog niet gezond. Dat geldt landelijk, maar in versterkte mate voor de regio. Steeg de kantorenmarktratio landelijk naar 35%, die van Assen daalde naar 17%, die van Groningen naar 20%, terwijl 60% als een acceptabel minimum geldt. Ondanks de langdurige leegstand onder de oudere kantoorpanden blijven eigenaren hardnekkig vasthouden aan de huidige bestemming. Korte contractperioden en

4

Samenvatting

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:38

Pagina 5

Kerngegevens regio Groningen-Assen Bevolking

Toe- of afname in %

Inwonertal regio per 1-1-2006

445.893

onv.

Aantal arbeidsplaatsen per mei 2005

214.947

-1,8

22.813

-2,9

192.681

+0,4

5.683

+1,7

Gemiddelde koopsom 2005

€ 183.359

+9,7

Gemiddelde hypotheeksom

€ 207.491

+10,7

Mediane verkooptijd

60 dagen

-1,7

1.880

+25,4

Aantal bedrijven/instellingen per mei 2005 Woningen Woningvoorraad per 1-1-2006 Aantal transacties 2005

Woningproductie 2005 Detailhandel Aantal winkels per 1-1-2006

2.841

- 0,3

790.472

+3,5

61

- 48,8

per 1-1-2006

16.900

- 44,7

Opname Assen en Groningen 2005

27.721

+12,3

Gem. huurprijs kernwinkelgebied Assen 2005

€ 130

+10,2

Gem. huurprijs kernwinkelgebied Groningen

€ 208

- 7,7

Planvoorraad ( projecten > 2500 m2)

62.850

n.b.

Voorraad winkelruimte in m2 wvo Aantal verhuurtransacties 2005 Aanbod Assen en Groningen in m2

incentives vormen de geëigende middelen. Toplocaties in Assen en Groningen leveren respectievelijk € 125 en € 140 per m2 op. Initiatieven tot herbestemming, via verbouw of sloop/nieuwbouw, komen mondjesmaat op gang, terwijl veel forsere inspanningen vereist zijn. Langetermijnprognoses voor de regio wijzen op een opnameniveau dat nog niet de helft van het huidige bedraagt.

B EDRIJFSRUIMTEMARKT Regionaal was er sprake van een sterke opnamestijging, die grotendeels voor rekening van de stad Groningen kwam. Het aanbod is echter ook gestegen zodat van een gezondmaking geen sprake is. Samenvoeging van activiteiten en de behoefte aan betere huisvesting vormen de belangrijkste verklaring voor het betrekken van nieuwe accommodaties. De huurprijzen stabiliseerden zich na de beperkte daling in 2004 op het niveau van € 40 tot € 60 per m2.

B EDRIJVENTERREINEN In 2004 is in de regio 35 ha bedrijventerrein uitgegeven, een lichte stijging ten opzichte van het voorgaande jaar. Per 1 januari 2005 was het aanbod aan terstond uitgeefbaar terrein ruim 87 ha, een daling van 22%, overwegend gelegen in Assen en Groningen. Landelijk gezien vormen de provincies Groningen en Drenthe de uitschieters wat de toename van uitgegeven bedrijventerrein betreft.

(alleen Assen en Groningen)

T OEKOMSTSCENARIO ’ S

Kantoren

Experts werkzaam bij grote regionale instellingen behorend tot het care-, kennis- en curecluster schetsen een uitdagend toekomstperspectief. Elk cluster heeft te maken met uiteenlopende veranderingen in de bedrijfsomgeving. Deze veranderingen zijn deels van demografische en culturele aard, deels van technologische en politieke aard. De wijzigingen hebben niet alleen een aanwijsbare invloed op de kernactiviteit en de organisatie van de instellingen, maar ook op het eigen vastgoedbezit of op het vastgoed van hun clientèle.

Voorraad kantoorruimte in m2 bvo per 1-1-2006

1.243.105

Aanbod Assen per 1-1-2006 Aanbod Groningen

+3,0

16.275

-9.6

108.775

+65,7

Opname Assen 2005

9.800

+6,5

Opname Groningen

33.400

-31,9

Tophuurprijs nieuwbouw Assen

€ 125

onv.

Gemiddelde huurprijs Assen

€ 115

onv.

Top huurprijs Groningen

€ 140

onv.

Gemiddelde huurprijs Groningen

€ 110

-14,7

185.000

-1,4

Planvoorraad in m2 bvo per 1-1-2005 (alleen Groningen) Bedrijfsruimten Aanbod Assen in m2 bvo per 1-1-2006

22.000

-30

Aanbod Groningen

58.000

+5,4

Opname Assen 2005

12.000

+480

Opname Groningen

41.000

+373

Huurprijsniveau bedrijfsruimte Assen

€ 25-45

0- -10

Huurprijsniveau bedrijfsruimte Groningen

€ 40-60

0-14,3

Uitgifte in ha in 2004

35,2

+25,7

Terstond uitgeefbaar per 1-1-2005

87,4

-22

Op termijn uitgeefbaar per 1-1-2005

138,6

+18,5

Uitgifteprijsniveau Assen

€ 30-59

+3,4-7,3

Uitgifteprijsniveau Groningen

€ 49-56

+3,7-6,5

Bedrijventerreinen

Toe- of afname ten opzichte van het voorafgaande jaar onv. = onveranderd n.b. = niet bekend

Overzichtskaart regio Groningen-Assen Bron: Projectbureau Regiovisie Groningen-Assen


Samenvatting

5


16-10-2006

11:38

Pagina 6

Summary S OCIO - ECONOMIC

PERSPECTIVE

The limited population growth which took place nationally during the past year was evident in Groningen-Assen as well. The population remained stabilized at circa 446,000. Predictions, however, indicate an increase to 468,000 in 2015. Regional unemployment decreased at a rate consistent with the national average. Prospects for rates of employment in the north are, moreover, more favorable than for the nation as a whole. This recovery is partially made possible by an increase in producer and consumer confidence and the associated willingness to invest and spend.

I NFRASTRUCTURE Improvements in access and traffic safety in the region are beginning to be realized. These improvements are the result of both the cooperative efforts of decentralized governments and the coordinated implementation of plans and projects. The stress is on improving high-quality public transportation and the reconstruction of the southern and western ring-road around Groningen. Unfortunately a final decision has not yet been reached concerning the Zuiderzee rail line. Similarly, the central government is not expected to issue a definitive decision concerning improvements to Groningen Airport Eelde until the end of this year. The Amsterdam-Delfzijl main-canal, which is important for the import and export of goods to and from the region, will be expanded to allow for larger ships and ships with a deeper draft.

T HE

HOUSING MARKET

The average selling price for residential property in the region rose significantly more sharply in the region (9.7%) than in the nation as a whole (4.7%) during the past year. Price levels, however, continue to be considerably lower than in The Netherlands as a whole (17.7%). The average time on the market has remained virtually unchanged in 2005 (60 days). The number of new houses coming onto the market rose from 1,499 in 2004 to 1,880 in 2005. Considering the rise in the number of construction permits issued for residential housing, a further increase in housing construction, in accord with public sector decisions, can be expected. The relationship between supply and demand varies greatly among the twelve municipalities. Shorter time on the market in the city and longer times on the market elsewhere indicate clear differences among the local housing markets. Groningen even recorded a unique statistic last year: more houses were razed than built.

T HE

RETAIL SPACE MARKET

The market for retail space showed a modest recovery thanks to the improvement in general economic conditions last year. The region saw an increase in the retail turnover for the first time in years. The non-food sector was the principle beneficiary of this increase. This recovery is stimulating initiatives which are resulting in modest decreases in vacancies at B- and C-locations. In the city of Groningen vacancies are equal to the regional average (6.2%) and in Assen somewhat below (5.9%). The development of rental property at A1-locations is stable, despite the continuing interest of chain-businesses. At other locations there continues to be evidence of a negative adjustment of contractprice with respect to the asking price. In terms of management, there is evidence of cautious maneuvering with respect to PDV- and GDV-locations.

T HE

OFFICE SPACE MARKET

While this market showed a modest recovery in 2005 with an increase in office space rented and sold and a stabilization in supply, the situation is by no means healthy. That is true nationally, but it is especially true in this region. While the office space ratio rose nationally to 35%, that of Assen decreased to 17% and

6

Summary

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:38

Pagina 7

Basic statistics of the Groningen-Assen region Population

Increase and decrease in %

Regional population as of 1-1-2006

445.893

unch.

Total employment positions as of May 2005

214.947

-1.8

Total businesses/institutions as of May 2005

22.813

-2.9

Housing stock as of 1-1-2006

192.681

+0.4

Housing transactions in 2005

5.683

+1.7

Residences

Average sale price in 2005

€ 183.359

+9.7

Average mortgage value in 2005

€ 207.491

+10.7

60 days

-1.7

1.880

+25.2

Median time on the market in 2005 Housing completion in 2005 Retail space Number of stores as of 1-1-2006 Retail stock in m2 1-1-2006 Number of rental transactions in 2005

2.841

-0.3

790.472

+3.5

61

-48.8

Supply retail space, Assen-Groningen in m2 as of 1-1-2006

16.900

-44.7

27.721

+12.3

€ 130

+10.2

€ 208

-7.7

62.850

n.a.

1.243.105

+3.0

Uptake retail space in Assen and Groningen in 2005 Average rental price, central shopping district, Assen 2005

that of Groningen declined to 20%; 60% is considered to be an acceptable minimum. Despite long-standing vacancies among older office buildings, owners are holding stubbornly to the present designations of usage. Short contractperiods and incentives represent the customary instruments. Top locations in Assen and Groningen earn € 125 and € 140 per m2 respectively. Initiatives for the re-designation of space, by means of reconstruction or razing/rebuilding, are slowly underway, at a time when much more decisive action is called for. Longterm predictions for the region indicate a level of renting and buying space which does not even amount to half of present transactions.

T HE

BUSINESS SPACE MARKET

The region showed a strong increase in the renting and buying of space, which was largely realized in the city of Groningen. Supply has, however, also increased, so the market cannot be said to have improved. Consolidation of activities and a need for improved facilities are the most important factors accounting for the acquisition of new business space. After a limited decrease in 2004 rental prices stabilized at the rate of € 40 to € 60 per m2.

T HE

INDUSTRIAL LAND MARKET

In 2004 35 ha of industrial land were sold to the market in the region, a modest increase by comparison with the previous year. As of January 1, 2005, the supply of existing, immediately available land was approximately 87 ha, a decrease of 22%, largely located in Assen and Groningen. In terms of the nation as a whole, the provinces of Groningen and Drenthe are the leaders with respect to an increase in industrial land sold to the market.

Average rental price, central shopping district, Groningen 2005 New space in planning (projects > 2500 m2, Assen and Groningen only) Office space Office stock in m2 as of 1-1-2006 Supply office space, Assen as of 1-1-2006 Supply office space, Groningen as of 1-1-2006 Uptake office space in Assen 2005

16.275

-3.2

108.775

-87.9

9.800

+6.5

Uptake office space in Groningen 2005

33.400

-31.9

Top rental price per m2, offices Assen

€ 125

unch.

Average rental price per m2, offices Assen

€ 115

unch.

Top rental price per m2, offices Groningen

€ 140

unch.

Average rental price per m2, offices Groningen

€ 110

-14.7

185.000

-1.4

22.000

-30

S CENARIOS

FOR THE FUTURE

Experts employed by large regional institutions, in the fields of research, care and cure, have produced a challenging vision of the future. Each cluster of institutions will be experiencing diverse changes in its business context. These changes are partly of a demographic and cultural nature and partly of a technological and political nature. The changes will not only have a demonstrable influence on the core activities and the organization of the institutions themselves, but also on the real estate that they own and on the real estate of their clients.

New space in planning in m2 (gross) as of 1-1-2006 (Groningen only) Industrial space Supply of industrial space, Assen in m2 (gross) as of 1-1-2006 Supply of ind. space, Groningen (in m2 (gross) as of 1-1-2006)

58.000

+5.4

Uptake industrial space in Assen 2005

12.000

+480

Uptake industrial space in Groningen 2005

41.000

+373

Rental price levels, industrial space Assen

€ 25-45

0- -10

Rental price levels, industrial space Groningen

€ 40-60

0-14.3

Sold in ha in 2004

35,2

+25.7

Immediately available as of 1-1-2005

87,4

-22

To become available as of 1-1-2005

138,6

+18.5

Sales price level, Assen

€ 30-59

+3.4-7.3

Sales price level, Groningen

€ 46-54

+3.7-6.5

Industrial land

Increase or decrease in relation to the previous year unch. = unchanged n.a. = not available

General map of the Groningen-Assen region


Summary

Bron: Projectbureau Regiovisie Groningen-Assen

7


16-10-2006

10:44

Pagina 8

1 Sociaaleconomische ontwikkelingen

8

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:44

Pagina 9

1 Sociaal-economische ontwikkelingen

Tabel 1.1 Bevolkingsontwikkeling (2000-2006) Jaar

Nederland

Index NL

regio Groningen- Index regio Assen

2000

15.863.950

100

429.198

100

2001

15.987.075

100,8

432.251

100,7

2002

16.105.285

101,5

436.418

101,7

2003

16.192.572

102,1

440.320

102,6

2004

16.258.032

102,5

443.278

103,3

2005

16.305.526

102,8

445.840

103,9

2006

16.335.509

103,0

445.893

103,9

Bron: CBS

Figuur 1.1 Bevolkingssamenstelling naar leeftijd regio GroningenAssen en Nederland per 1 januari 2005

regio Groningen-Assen

Nederland

0%

20% <10 50-60

40% 10-20 60-70

60% 20-30 70-80

80% 30-40 80-90

100% 40-50 >90

Bron: CBS

1.1 Bevolking Op 1 januari 2006 telde Nederland 16,3 miljoen inwoners. Over 2005 valt een geringe bevolkingsgroei van circa 30.000 personen waar te nemen. Deze laagste groei sinds decennia is het resultaat van een sterk toegenomen emigratie, een sterk afgenomen immigratie en een zeer bescheiden geboorteoverschot. De bevolking in de regio Groningen-Assen is de laatste vijf jaar sneller toegenomen dan het landelijke gemiddelde, maar in 2005 is ook daar nauwelijks sprake van groei. Op 1 januari 2006 hebben de twaalf gemeenten in de regio Groningen-Assen 445.893 inwoners. Het bevolkingsaantal in de regio is nagenoeg gelijk gebleven aan dat van begin 2005. De regionale bevolkingsgroei lijkt zich te stabiliseren. Het rapport Structurele bevolkingdaling van W. Derks voorspelt dat in veel perifere Nederlandse regio’s de bevolking zal krimpen en het advies aan beleidsmakers luidt terughoudend te zijn met investeringen in woningbouw, infrastructuur en bedrijventerreinen. Hoewel de jaarlijkse bevolkingsgroei de afgelopen jaren is afgenomen, is er geen reden om aan te nemen dat het bevolkingsaantal in de regio Groningen-Assen zal afnemen. De bevolkingsprognose van ABF Research voor de regio laat een bevolkingsgroei zien naar ongeveer 468.000 inwoners tot 2015. Die groei zal grotendeels worden gerealiseerd in de gemeente Groningen. De kleinere gemeenten in de regio zijn wat de bevolkingsontwikkeling betreft stabiel, met uitzondering van de gemeenten Bedum en Ten Boer waar een dalende trend valt waar te nemen. Momenteel woont 40% van de bevolking in de regio in de gemeente Groningen. Van de twaalf gemeenten heeft Assen in de afgelopen jaren de grootste groei doorgemaakt en blijft daarmee de sterkste groeigemeente. Gezamenlijk vertonen Assen, Groningen en Hoogezand-Sappemeer een snellere groei dan het landelijke gemiddelde. In de regio Groningen-Assen moet verder rekening worden gehouden met een daling van de gemiddelde woningbezetting door vergrijzing en een voortgaande groei van het aantal huishoudens. Per saldo vergroot dit gegeven de vraag naar het aantal woningen. De belangrijkste factor in de bevolkingsgroei is het geboorteoverschot. Daarnaast heeft het grote aantal studenten in Groningen een belangrijke invloed op de bevolkingsontwikkeling. Groningen is in absolute aantallen de vierde studentenstad, na Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Vooral de leeftijdsgroep 15-34 jarigen is in Groningen met 41% sterk vertegenwoordigd in vergelijking met een landelijk gemiddelde van 26%.

1.2 Werkgelegenheid L ANDELIJKE

Figuur 1.2 Ontwikkeling beroepsbevolking Nederland (2001-2005)

7.450 7.400 7.350 7.300 7.250 2001

2002

2003

2004

2005

Bron: CBS


ONTWIKKELINGEN

In de periode april tot juni 2006 telde Nederland gemiddeld 407.000 werklozen. Na correctie voor seizoeninvloeden komt het aantal werklozen uit op 427.000. Dit zijn er 8.000 minder dan in de periode januari tot maart 2006. De daling van de werkloosheid, die zich al ruim een half jaar voordoet, houdt daarmee aan. In de eerste drie maanden van 2006 was 6,0% van de beroepsbevolking werkloos. In dezelfde periode in 2005 was dit nog 7%. In 2004 liep de werkloosheid op tot 479.000 personen, dit is 6,4% van de beroepsbevolking. De voorspelling voor 2005 dat het percentage werklozen zou stijgen tot 7% is niet uitgekomen. De werkloosheid onder de beroepsbevolking steeg in 2005 naar 483.000 personen, tot 6,5% van de beroepsbevolking. Over 2005 kan worden gezegd dat de vraag naar arbeid gelijk bleef aan het arbeidsaanbod. De daling van de werkloosheid houdt in 2006 aan. Na correctie voor seizoeninvloeden daalde de werkloosheid in april tot juni 2006 met bijna 2% ten opzichte van de periode maart tot mei 2006. In april tot juni waren gemiddeld 407.000 mensen werkloos. Dit komt overeen met 5,5% van de beroepsbevolking. De werkloosheid is de afgelopen zes maanden sterk gedaald en kwam uit op het laagste aantal sinds de zomer van 2003. In de eerste drie kwartalen van 2005 schommelde de seizoengecorrigeerde werk-


9


16-10-2006

10:44

Pagina 10

Opvallend is de stijging van het uitzendwerk

loosheid nog rond de 490.000, het hoogste aantal werklozen van de afgelopen jaren. De daling van de jeugdwerkloosheid houdt aan. In het tweede kwartaal waren er 32.000 werklozen van 15-24 jaar minder dan een jaar eerder. In deze leeftijdscategorie komt dit overeen met een daling van 13,8% naar 10,3% van de beroepsbevolking. De werkloosheid onder jonge mannen daalde sterker dan die onder jonge vrouwen. Bij de andere leeftijdsgroepen nam het werkloosheidspercentage ook af, maar was de daling minder sterk. Voor het eerst sinds 2002 was de werkloosheid onder 45-plussers lager dan in het jaar daarvoor. In de periode februari tot april 2006 nam het aantal werklozen in deze leeftijdsgroep af met 3.000. Onder 45-64 jarigen was 5,2% van de beroepsbevolking werkloos. De afname van de werkloosheid onder 45-plussers begint daarmee ongeveer een jaar later dan bij de andere leeftijdsgroepen.

10


VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:44

Pagina 11

Figuur 1.3 Ontwikkeling van de landelijke werkloosheid, seizoengecorrigeerd

550 500 450 400 350 apr-06

jan-06

aug-05

apr-05

jan-05

aug-04

apr-04

jan-04

aug-03

jan-03

apr-03

300

Bron: CBS

Figuur 1.4 Ontwikkeling openstaande vacatures (2000-2005), niet gecorrigeerd op seizoeninvloeden (x 1.000)

VI 2005

III 2005

II 2005

I 2005

VI 2004

III 2004

II 2004

I 2004

VI 2003

Aantal

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Bron: CBS

Figuur 1.5 Ontwikkeling in uitzendwerk, seizoengecorrigeerd, index 2000 = 100 120 110 100 90 80

I 2002 II 2002 III 2002 VI 2002 I 2003 II 2003 III 2003 VI 2003 I 2004 II 2004 III 2004 VI 2004 I 2005 II 2005 III 2005 VI 2005 I 2006

70

Bron: CBS


Het aantal openstaande vacatures, gecorrigeerd voor seizoeninvloeden, kwam in het vierde kwartaal van 2005 uit op 169.000. Dit zijn er 5.000 minder dan een kwartaal eerder. In het derde kwartaal van 2005 steeg het aantal vacatures nog met 37.000. Ondanks de lichte daling in het vierde kwartaal blijft het aantal vacatures op een hoog niveau. Ten opzichte van het dieptepunt in het derde kwartaal van 2003, met 92.000 vacatures, is er bijna sprake van een verdubbeling. De lichte daling in het vierde kwartaal hoeft overigens niet te betekenen dat de ontwikkeling van het aantal vacatures een omslagpunt heeft bereikt. Ook in het tweede kwartaal van 2005 volgde een forse stijging op een lichte daling. Begin 2006 lijkt het erop dat de werkgelegenheid zich zal herstellen. In de loop van 2003 gingen er per kwartaal nog gemiddeld 40.000 banen verloren. Daarvan is nu geen sprake meer. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) nam het aantal banen in het derde kwartaal van 2005 weer toe met 7.000 ten opzichte van het tweede kwartaal. Een lichte groei, die te danken is aan de zakelijke dienstverlening en de gezondheidszorg. Vooral de uitzendbranche, computerservicebureaus, reclamebureaus en economische dienstverlening doen het goed. In de collectieve sector komt de groei geheel voor rekening van de gezondheids- en welzijnszorg. In het onderwijs is de werkgelegenheid vrijwel stabiel, terwijl bij het openbaar bestuur gestaag banen verdwijnen. Het Centrum voor Werk en Inkomen (CWI) verwacht dat het aantal banen vanaf 2006 tot en met 2010 jaarlijks met gemiddeld 15.000 zal toenemen. Voor het zevende kwartaal op rij is de dynamiek op de arbeidsmarkt groter dan in het jaar daarvoor. Dit blijkt uit de toename van de ontstane en vervulde vacatures. In het vierde kwartaal van 2005 zijn 212.000 vacatures ontstaan: 36.000 meer dan in het voorafgaande jaar. De toename is wel bijna gehalveerd vergeleken met het derde kwartaal. Toen ontstonden 60.000 vacatures meer dan een jaar eerder. In het vierde kwartaal van 2005 zijn 208.000 vacatures vervuld, 43.000 meer dan in het jaar ervoor. Opvallend is de stijging van het aantal uren uitzendwerk. Werkgevers hebben een groter aanbod van werk, maar zien er voorlopig vanaf mensen in vaste dienst te nemen. Het lijkt erop dat de economie bezig is zich te herstellen. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) zal de economische groei in 2006 naar verwachting versnellen tot 2,5%, de hoogste groei sinds 2000. Dit zou een opleving van de economie betekenen, en daarmee ook van de arbeidsmarkt. Het is een goed teken dat de stemming bij bedrijven en huishoudens de afgelopen maanden duidelijk is verbeterd. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen vijf jaar zelfs niet zo groot geweest. Ook het producentenvertrouwen is opmerkelijk verbeterd. Medio 2006 is het op het hoogste niveau sinds de start van de metingen in 1985.

R EGIONALE

ONTWIKKELINGEN

De werkgelegenheid in Noord-Nederland zal de komende jaren naar verwachting sneller blijven groeien dan landelijk. De werkgelegenheidsachterstand, ook wel het noordelijke faseverschil genoemd, is geleidelijk teruggelopen van 55.000 banen in 1994 tot 35.000 in 2004 en zal bij een gunstige conjunctuur verder afnemen tot 17.000 banen in 2020. Ook zal de bevolking in het Noorden in de nabije toekomst extra gaan groeien door pensioenmigratie en een toenemende druk op de beschikbare ruimte en de woningmarkt elders in Nederland. Voor 2006 wordt voor het Noorden een groei van de werkgelegenheid verwacht van 1,3%. Dit betekent een toename van 5.500 banen en daarmee wordt de landelijke groei op de voet gevolgd. De werkgelegenheidsgroei ligt in Groningen iets hoger dan in Drenthe en Friesland, vooral door een gunstige ontwikkeling van commerciële diensten. De regionale werkloosheid neemt iets af: van 8% in 2005 tot 7,7% in 2006. Landelijk daalt de werkloosheid met hetzelfde tempo tot 6,6%. De regionale component – het verschil met het landelijke werkloosheidscijfer – blijft daarmee ten opzichte van 2005 gelijk (1,1 procentpunt), maar ligt wel lager dan in 2004 (1,4 procentpunt).


11


16-10-2006

10:45

Pagina 12

Export is de drijvende kracht

1.3 Verhuisbewegingen L ANDELIJK

BEELD

Migratie vindt vooral plaats in de leeftijdsgroep van 18-40 jaar. Deelname aan het arbeidsproces en huisvesting zijn hierbij belangrijke motieven. Jaarlijks verhuizen binnen Nederland bijna 1,5 miljoen personen, circa 10% van de bevolking. Tweederde van hen verhuist binnen de eigen gemeente. Meestal is een verandering in de samenstelling van het huishouden het motief voor een verandering van woning en/of woonomgeving. Ongeveer eenderde van de verhuizende personen verhuist naar een andere gemeente. Het motief hiervoor is meestal gelegen in deelname aan het arbeidsproces of studie.

R EGIONAAL

BEELD

De dynamiek in vestiging en vertrek in de regio Groningen-Assen is groot vergeleken met die in de rest van Nederland. Dit geldt voor vanuit, naar en binnen de regio. Het merendeel van de verhuisbewegingen is regionaal georiënteerd. De grootste stroom is gericht op de stad Groningen, wat zich voor een deel laat verklaren door de toestroom van studenten. Het aandeel verhuisbewegingen van andere gemeenten in Nedeland naar gemeenten binnen de regio is het afgelopen jaar gestegen.

1.4 Bedrijfsleven L ANDELIJKE

ONTWIKKELINGEN

Er is een verandering waarneembaar in de conjunctuur van Nederland. De Nederlandse economie herstelt zich langzaam van het dieptepunt in 2003. In 2005 is opnieuw een stijging te zien van de economische groei ten opzichte van 2004. Het aandeel winstgevende bedrijven steeg van 81% naar 83%. Met uitzondering van de detailhandel is in alle sectoren de winstgevendheid in 2005 toegenomen ten opzichte van 2004. Het Bruto Binnenlands Product (BBP) is in het eerste kwartaal van 2005 voor het eerst sinds 2003 gekrompen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2004. De overige kwartalen van 2005 lieten echter een stijging van 1,6% zien ten opzichte van dezelfde kwartalen in 2004. De gemiddelde stijging van het BBP over 2005 komt uit op 1,1% in vergelijking met 2004. Daarmee zijn de verwachtingen voor het jaar 2005 uitgekomen. De index voor het ondernemersvertrouwen stijgt ten opzichte van 2005 met 21 punten en komt voor 2006 uit op 66 punten. De verwachtingen voor omzet, export, investeringen en werkgelegenheid vormen het ondernemersvertrouwen. Voor alle indicatoren wordt een stijging genoteerd.

12


Figuur 1.6 Ontwikkeling beroepsbevolking in Groningen, Assen en Hoogezand-Sappemeer 140 135 130 125 120 115 110 105 100 2000

2001

2002

Beroepsbevolking

2003

2004

2005

Werkzame beroepsbevolking

Bron: CBS

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:45

Pagina 13

De werkgelegenheid neemt licht toe. De groeiende vraag naar arbeidskrachten vervullen ondernemers in eerste instantie met tijdelijk personeel. Dit is een indicator voor een aantrekkende economie. Vorig jaar was er al meer werk voor uitzendkrachten. In 2005 waren er ongeveer 30.000 uitzendkrachten meer aan het werk dan in 2004. De groei in het uitzendwerk voltrok zich vooral in de industrie, de zakelijke dienstverlening en het openbaar bestuur. De verwachtingen van de ondernemers voor 2006 zijn aanzienlijk positiever dan voor 2005.

Figuur 1.7 Totaal verhuisbewegingen gemeenten binnen de regio Groningen-Assen 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

R EGIONALE

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Verhuisbewegingen binnen gemeenten Verhuisbewegingen van andere gemeenten naar gemeenten in de regio Bron: Kadaster

Tabel 1.2 Economische groei 2002

2003

2004

2005

Nederland

100,2

100,7

102,7

104,3

Groningen (PV)

102,8

104,1

106,5

106,7

Drenthe (PV)

100,5

99,8

100,0

102,3

Overig Groningen (CR)

103,0

104,1

107,0

107,1

99,4

99,6

99,2

101,9

Noord-Drenthe (CR) Bron: CBS

Tabel 1.3 Kerncijfers bedrijfsleven landelijk 2003

2004

2005

Omzetindex1

100,9

102,0

103,9

Exportindex1

100,9

104,4

107,9

Bedrijfsresultaat in %

82,0

81,0

83,0

Werkgelegenheidsindex1

98,7

98,1

97,7

1Peildatum

2002 Bron: ETIN Adviseurs Sociaal-Economische Monitor Regio Groningen-Assen

Tabel 1.4 Kerncijfers bedrijfsleven regio Groningen-Assen 2003

2004

2005

Omzetindex1

99,4

98,6

102,3

Exportindex1

97,0

99,8

111,1

Bedrijfsresultaat in %

n.b.

84,3

83,9

Werkgelegenheidsindex1

99,5

99,1

96,9

1Peildatum

2002 Bron: ETIN Adviseurs Sociaal-Economische Monitor Regio Groningen-Assen


ONTWIKKELINGEN

Van de noordelijke provincies is de regionale economische groei in Drenthe het sterkst. Drenthe deed het met een groei van 2,3% beter dan het landelijke gemiddelde van 1,6%. Een verklaring hiervoor is gelegen in de delfstoffenwinning. Groningen laat een geringe economische groei zien ten opzichte van 2004. De economische groei in de COROP-gebieden Overig Groningen en Noord-Drenthe bedraagt respectievelijk 0,1% en 2,7%. Daarmee sluit de ontwikkeling van deze gebieden aan bij die in de beide provincies. De omzetsom van het bedrijfsleven in Groningen stijgt dit jaar met 3%. Groningen doet het daarmee ogenschijnlijk beter dan Nederland als geheel, waar de omzetgroei op 2% blijft steken. Vooral in de categorie kleinere bedrijven met minder dan vijftig werkzame personen blijft Groningen achter bij de landelijke trend, waarin die bedrijven met een omzetstijging wel duidelijk de overhand hebben. De grote bedrijven doen het in Groningen juist beter. De kleinere bedrijven realiseren gezamenlijk een omzetgroei van 1,5%, de grotere van 4,8%. Grote bedrijven nemen het voortouw in de groei van de economie in de regio. Export is de drijvende kracht achter de economische groei. Er is sprake van een bovengemiddelde exportgroei van 11,3%. Landelijk bedraagt de exportgroei 3,5%. De exportgroei in de regio bleef in 2003 en 2004 nog achter ten opzichte van de rest van Nederland. Internationale oriëntatie van het bedrijfsleven in de regio neemt geleidelijk toe, maar blijft achter bij het landelijke gemiddelde. Het aandeel exporterende bedrijven ligt met 8,2% onder het landelijke gemiddelde van 12,7%. Groothandel en bouwnijverheid zijn groeisectoren in de regio. Deze sectoren realiseerden de grootste groei. De sector landbouw heeft het moeilijk. Opmerkelijk is dat de regio in de overige sectoren wat de omzetontwikkeling in 2005 betreft buitengewoon goede resultaten laat zien ten opzichte van de landelijke situatie. De groei van de economie in de regio wordt voornamelijk gerealiseerd door de grote bedrijven. In de categorie bedrijven met minder dan vijftig werkzame personen blijft de provincie Groningen achter bij de landelijke trend. Bedrijfstakken die goed hebben gepresteerd in 2005 zijn automatisering, voedingsindustrie en groothandel. De zakelijke dienstverleners stimuleren de groei in de regio. Detailhandel, horeca en vervoer zijn achterblijvende bedrijfstakken. Groningen gaat zich daarnaast steeds meer profileren als het ICT-knooppunt van Noord-Nederland. De activiteiten binnen de ICT-sector hebben een aanzuigende werking op nieuwe ICT-bedrijven, met als voordeel dat hooggeschoolden met hun technologische kennis in de regio blijven. Groningen komt zo steeds dichter bij haar ambitie om tot het belangrijkste kennisknooppunt van Nederland uit te groeien. De ondernemers in de regio Groningen-Assen zijn gematigd optimistisch over 2006, en tamelijk optimistisch gestemd over het komende jaar. Uit de antwoorden in de ERBO-enquête valt af te leiden dat het bedrijfsleven een toename verwacht van omzet, export en investeringen. Positief is ook dat meer bedrijven winst verwachten te maken. Het optimisme heerst in alle sectoren. Ook de detailhandel, die vorig jaar nog een uitzondering vormde, verwacht een opgaande lijn in 2006. Het aantrekkende consumentenvertrouwen van de laatste maanden en de positieve vooruitzichten voor de koopkrachtontwikkeling voeden die verwachting. De voorspellingen voor de werkgelegenheid zijn enigszins terughoudend: de negatieve en positieve antwoorden in de ERBO-enquête ontlopen elkaar in aantal niet veel. Het is opvallend dat veel grote bedrijven veronderstellen dat zij het komende jaar meer personeel nodig zullen hebben.


13


16-10-2006

10:46

Pagina 14

2 Infrastructuur

14

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:46

Pagina 15

2 Infrastructuur 2.1 Kansen en bedreigingen

De zes nationale stedelijke netwerken

De rijksoverheid geeft in de Nota Ruimte aan dat het verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk wil bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen. De regio Groningen-Assen is daarbij aangewezen als een van de zes nationale stedelijke netwerken, met de stad Groningen als economisch kerngebied. Het rijk geeft een hoge prioriteit aan de ontwikkeling van die netwerken. In de nationale stedelijke netwerken zijn de verbetering van de bereikbaarheid en de ontwikkeling van aantrekkelijke stadscentra met diverse functies en voorzieningen van groot belang. De rijksoverheid draagt de eerste verantwoordelijkheid hiervoor over aan de samenwerkende gemeenten binnen deze nationale stedelijke netwerken. Het rijk heeft een stimulerende rol en zal bijdragen aan de benodigde investeringen. In de regio Groningen-Assen vindt deze regionale bestuurlijke samenwerking al plaats sinds 1996 door middel van het samenwerkingsverband tussen de provincies Groningen en Drenthe en de twaalf gemeenten in de regio Groningen-Assen. De regio Groningen-Assen vormt een van de zes nationale stedelijke netwerken van Nederland, omdat de belangrijkste concentratie van bevolking en werkgelegenheid van Noord-Nederland zich in deze regio bevindt. De regio Groningen-Assen vormt eveneens de verbinding tussen de Randstad en Noord-Duitsland. De luchthaven Groningen Airport Eelde en de vaarweg Lemmer-Delfzijl kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de internationale positionering van de regio. De aanleg van een snelle treinverbinding tussen het Noorden en de Randstad past ook binnen deze visie. In de Nota Mobiliteit wordt de strategie van de Nota Ruimte verder uitgewerkt. Bereikbaarheid speelt hierin een belangrijke rol. Door de aanhoudende groei van de mobiliteit neemt de bereikbaarheid af zonder nieuwe investeringen in de infrastructuur. De verwachting is dat het personenverkeer tussen 2000 en 2020 met ongeveer 20% zal toenemen. Het goederenverkeer groeit, afhankelijk van internationale en economische ontwikkelingen, in diezelfde periode tussen de 15% en 80%. De rijksoverheid tracht met de Nota Mobiliteit op deze verwachte toename in te spelen. Uit de nota blijkt dat de rijksoverheid het beleidsvormende en uitvoerende werk steeds meer overlaat aan de provincies. De decentrale overheden zijn beter in staat om de regionale bereikbaarheid te verbeteren. Bij het verbeteren van de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid staat een goede samenwerking met andere regionale overheden en private partijen voorop. De A6/A7, de A28 en de vaarweg Lemmer-Delfzijl worden in de Nota Mobiliteit aangemerkt als internationale verbindingsassen die de poort naar Noordoost-Europa vormen en daarmee de basis leggen voor de ruimtelijk economische ontwikkelingen in Noord-Nederland.

2.2 Mobiliteit

Julianaplein Groningen


Per dag reizen circa 160.000 personen naar de stad Groningen: 74% van hen komt per auto, 16% reist met het openbaar vervoer en 10% komt met de (brom-)fiets. Het aantal bezoekers groeit met enkele procenten per jaar. Deze jaarlijkse stijging komt voort uit de steeds sterkere concentratie van werkgelegenheid en voorzieningen in de stad Groningen, en veroorzaakt een toenemende druk op de bereikbaarheid van de stad. De gevolgen van deze drukte zijn iedere werkdag weer merkbaar op de ringweg, voornamelijk op het zuidelijke deel. Met steeds meer auto’s in de stad groeit het capaciteitsprobleem uit tot ernstige proporties. Een verslechterende bereikbaarheid van de stad kan een belemmering gaan vormen voor de economische ontwikkeling van stad en regio. Wanneer de aanrijroutes naar de stad en de ringwegen een capaciteitsverhoging ondergaan, biedt dit voor het groeiende autoverkeer geen permanente oplossing. Uit de recent afgeronde analyse Nationaal stedelijk netwerk Groningen-Assen blijkt dat het maximale absorptievermogen van de (binnen)stad voor de auto ruim vóór 2020 zal worden bereikt. Als de eindbestemming zich in het compacte stadsgebied bevindt, biedt de auto niet of nauwelijks de mogelijkheid om van deur tot deur te kunnen reizen.

2 Infrastructuur

15


16-10-2006

10:46

Pagina 16

Autoverkeer: een groeiend capaciteitsprobleem voor de binnenstad

O PENBAAR

VERVOER

Geconcludeerd kan worden dat een belangrijk deel van het aantal stadsbezoekers vanuit de regio op een andere manier moet worden opgevangen. Het openbaar vervoer speelt daarin een hoofdrol. Hiervoor is het regionaal Kolibri OV-Netwerk ontwikkeld. Doelstelling van Kolibri is het bieden van een reëel alternatief in de vorm van openbaar vervoer, zodat zoveel mogelijk forensen en bezoekers vanuit de regio met het openbaar vervoer naar de stad reizen. Kolibri heeft een belangrijke functie voor de bereikbaarheid van de stad Groningen. Tot 2020 is een aantal doelen gesteld om een kwaliteitsslag in het openbaar vervoer te realiseren. Het budget voor de maatregelen tot die tijd bedraagt grofweg € 250 miljoen. Echter, om die kwaliteitsslag te behouden en verder te ontwikkelen, kijkt men vanzelfsprekend verder dan 2020. Het Kolibri OV-Netwerk bestaat uit een reeks samenhangende maatregelen in stad en regio, te weten: • het ontwikkelen van transferia in de regio bij knooppunten van openbaar vervoer; • een frequentieverhoging van het regionaal spoor; • het openen van nieuwe stations; • het verbeteren van bestaande stations; • het heropenen van oude spoorverbindingen (reactivering spoor Groningen-Veendam); • het rijden met kwalitatief betere treinen; • een frequentieverhoging van hoogwaardige busverbindingen (Q-liners); • het rijden met snellere bussen via directe routes; • het verbeteren van de kwaliteit van haltevoorzieningen; • het verbeteren van hoogwaardig openbaar vervoer in de stad Groningen (tram). De stand van zaken over Kolibri op dit moment is dat het busstation in Roden inmiddels gereed is en dat de eerste Q-linerroute met Kolibri-keurmerk wordt opgeleverd in Leek. Voor het station Europapark in Groningen en de transferia in Haren, Assen-West (Kloosterveen) en Assen-Noord (Marsdijk) zijn de werkzaamheden inmiddels gestart. Het plan voor het transferium in Hoogkerk wordt dit jaar afgerond. Eind dit jaar ondergaan de noordelijke treinstations een facelift. Momenteel wordt door middel van individuele ondernemingsplannen onderzocht of het spoor van Groningen naar Veendam kan worden gereactiveerd voor personenvervoer. Daarnaast wordt bestudeerd of de regionale spoorlijnen op het hoofdstation in Groningen kunnen worden doorgekoppeld. Eén van de maatregelen van het regionale Kolibri OV-netwerk is het verbeteren van het hoogwaardig openbaar vervoer in de stad Groningen. Volgens de regio en de stad Groningen lijkt de tram goede mogelijkheden te bieden om de benodigde kwaliteitsslag te kunnen maken in het openbaar vervoer.

16

2 Infrastructuur

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:46

De tram lijkt goede mogelijkheden te bieden voor de afwikkeling van grote reizigersstromen

Pagina 17

Dit blijkt uit de netwerkanalyse en de planstudie Hoogwaardig Openbaar Vervoer-as hoofdstation-Zernike. Voor 2020 willen burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen een tramlijn aanleggen tussen het hoofdstation en het Zernike Science Park. De mogelijkheden om deze lijn door te trekken naar de toekomstige woonwijk Meerstad worden onderzocht. Door de aanleg van de tram tracht men de bereikbaarheid in de stad te bevorderen en de ruimtelijke kwaliteit van de (binnen)stad te verbeteren. De aanleg van een tramlijn naar Zernike betekent dat er dagelijks ruim 400 dieselbussen minder over de Grote Markt zullen rijden. De tramlijnen naar Zernike en Meerstad vergen forse investeringen, maar voor de stedelijke bereikbaarheid worden ze van groot belang geacht en zijn daarmee, op de korte en lange termijn, essentieel voor de regionale economie.

Verbetering van de kwaliteit van de haltevoorzieningen


2 Infrastructuur

17


16-10-2006

10:47

Pagina 18

R INGWEG G RONINGEN De komende jaren wordt fors geïnvesteerd in de infrastructuur rond de stad Groningen. Met behulp van de Langman-gelden worden maatregelen getroffen om de doorstroming, de veiligheid en de bereikbaarheid van de stad Groningen te verbeteren. Alle grote kruisingen zullen volgens het plan ongelijkvloers worden, waarmee de verkeerslichten op die kruisingen overbodig worden en het verkeer beter en veiliger kan doorstromen. Begin 2004 is begonnen met de ingrijpende werkzaamheden aan de ringweg van de stad Groningen. De werkzaamheden op het westelijk deel van de ringweg bij de kruising Hoendiep zijn inmiddels afgerond. De westelijke ringweg is in de nieuwe situatie verhoogd over het Hoendiep komen te liggen. De rest van de werkzaamheden aan de westelijke ringweg volgt de komende jaren. Het zuidelijke deel van de ringweg zal in 2009 voorzien zijn van diverse parallelwegen. Tevens wordt een nieuwe aansluiting van de A7 met de Laan Corpus den Hoorn gemaakt. Onder het Julianaplein komt een tunnel voor het verkeer vanaf de A28 richting centrum. Op het plein zelf komt er vanuit de richting Drachten de mogelijkheid om gebruik te maken van de linksafstrook naar het centrum van Groningen. Tussen het oostelijke deel van de ringweg en de A7 zal een nieuwe verbinding worden aangelegd, het zogenoemde Euvelgunnetracé. Deze doorgaande weg zonder verkeerslichten zal lopen vanaf het bedrijventerrein Driebond tot aan de A7.

N33 A SSEN -Z UIDBROEK Een van de grootste knelpunten in de regio Groningen-Assen is de rijksweg N33 tussen de aansluiting A28 Assen-Zuid en de A7 Zuidbroek. De regio heeft toegezegd € 50 miljoen te investeren in de gefaseerde verdubbeling van deze weg. Samen met de bijdrage van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat is er een totaalbedrag van € 140 miljoen beschikbaar. De rijksweg zal worden verdubbeld naar vier rijstroken met een snelheidslimiet van 100 km per uur. De aansluitingen op de autosnelwegen A28 en A7 worden volledig ongelijkvloers. Het rijk is inmiddels gestart met de planprocedures.

Van Starkenborghkanaal: onderdeel van de hoofdvaarweg Amsterdam-Delfzijl

Z UIDERZEELIJN Medio 2005 heeft de Tweede Kamer het kabinet de opdracht gegeven om nut en noodzaak van de Zuiderzeelijn opnieuw te onderzoeken. Dit onderzoek is deels gebaseerd op een structuurvisie van de Zuiderzeelijn waarin een effectbeoordeling is opgenomen voor de gehele regio Noordvleugel Randstad–Flevoland–Noord-Nederland. Het kabinet heeft op 13 april 2006 de ontwerpvisie en het daarop gebaseerde beleidsvoornemen gepresenteerd. Hieruit werd geconcludeerd dat de Noordvleugel Randstad en Noord-Nederland verschillende problemen kennen en daarom een aparte aanpak vereisen. De integrale bereikbaarheidsoplossing in de vorm van een Zuiderzeelijn werd niet als oplossing aangedragen. In de Noordvleugel Randstad staan de ontwikkeling van de dubbelstad Amsterdam-Almere en de verbetering van de bereikbaarheid in de corridor Schiphol–Amsterdam–Almere–Lelystad centraal. Voor Noord-Nederland wordt gestreefd naar versterking van de ruimtelijk-economische structuur, onder meer door ontwikkelingen gericht op een meer op kennis georiënteerde economie en een pakket maatregelen ter verbetering van de regionale bereikbaarheid. Tijdens een hoofdlijnendebat over de ontwerpstructuurvisie betreffende de Zuiderzeelijn heeft de Tweede Kamer op 1 juni 2006 aangegeven dat nader onderzoek wenselijk is. Dit vervolgonderzoek richt zich hoofdzakelijk op de door verschillende partijen aangedragen varianten. Hiervan zijn de door de regio aangedragen Hogesnelheidstrein en de door de NS geïnitieerde Hanzelijn en Noordlink (verbetering van bestaand spoor via de route van de nieuwe Hanzelijn) de meest relevante alternatieven. Het vervolgonderzoek vindt plaats onder regie van het rijk en in nauwe samenwerking met de regio en wordt volgens planning eind september 2006 afgerond. Definitieve besluitvorming door de Tweede Kamer is voorzien in oktober 2006. Bij de planning geldt het voorbehoud van mogelijke wijzigingen als gevolg van de Tweede Kamerverkiezingen in november 2006. Een hoopvol research & development-project van de Technische Uni-

18

2 Infrastructuur

Aan de vaarweg Lemmer-Delfzijl zal grootonderhoud worden gepleegd

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:47

Pagina 19

versiteit Delft en Wubbo Ockels betreft de ontwikkeling van een superbus. Dat dit project kansrijk is, wordt benadrukt door de financiële ondersteuning van OV-bedrijf Connexxion. De superbus wordt gezien als een toekomstige innovatie op het gebied van OV-concepten.

G RONINGEN A IRPORT E ELDE Het belang van Groningen Airport Eelde (GAE) moet voornamelijk worden bezien vanuit de betekenis die de luchthaven heeft voor het functioneren van het regionale bedrijfsleven. Vooral in een kennisintensieve netwerkeconomie, waarin internationale contacten van groot belang zijn, vervult een luchthaven een belangrijke functie. Zodoende kan GAE bijdragen aan de internationalisering van het regionale bedrijfsleven. Door een verbeterde bereikbaarheid wordt de aantrekkingskracht op nieuwe bedrijven vergroot. Ook op die manier bevordert de luchthaven de ontwikkeling van de regionale economie. Een belangrijke actuele ontwikkeling wat GAE betreft is de voorbereiding van een baanverlenging. De plannen daarvoor zijn ingegeven door het streven naar een economische impuls voor de noordelijke regio. Die impuls tracht men te bereiken door het optimaal benutten van de capaciteit van het luchtverkeer van en naar GAE. Het gaat hierbij zowel om personen- als vrachtverkeer. Doel van de baanverlenging is om met een gelijkblijvend aantal vliegbewegingen toch een aanzienlijke groei van passagiers en vrachtverkeer te realiseren. Tot op heden wordt de capaciteit van de grotere vliegtuigen die nu van GAE gebruikmaken, niet ten volle benut. Om de luchthaven geschikt te maken voor een volledig beladen toestel van het type Boeing 737 of een Airbus A321 is het noodzakelijk om de huidige hoofdbaan te verlengen van 1.800 naar 2.500 meter. De staatssecretarissen Schultz (Verkeer en Waterstaat) en Van Geel (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu) onderkennen het belang van de baanverlenging op Groningen Airport Eelde. Zij hebben hun handtekening gezet onder de Beslissing op Bezwaar, een document waarin de beslissing voor de baanverlenging wordt gemotiveerd. De Raad van State zal in het najaar van 2006 een definitieve uitspraak doen over de baanverlenging. Als de uitspraak positief is, en het besluit daarmee onherroepelijk wordt, kan Groningen Airport Eelde in 2007 starten met de baanverlenging. In het perspectief van dit besluit is GAE in 2004 al begonnen met het verwerven van omliggende huizen en gronden, zodat na een positieve afloop van de lopende procedures snel kan worden begonnen met de baanverlenging.

VAARWEG L EMMER -D ELFZIJL De vaarweg Lemmer-Delfzijl is een belangrijke waterverbinding in NoordNederland. De vaarweg maakt deel uit van de hoofdvaarweg AmsterdamDelfzijl en bestaat uit het Prinses Margrietkanaal, het Van Starkenborghkanaal en het Eemskanaal. De vaarweg is van grote betekenis voor de aan- en afvoer van goederen in de regio. De vaarweg is nu alleen toegankelijk voor binnenvaartschepen met een beperkte diepgang. Om de vaarweg ook toegankelijk te maken voor schepen met grotere afmetingen en een grotere diepgang worden er verbeteringen aangebracht. De vaarweg zal worden verbreed en verdiept en tevens zal de doorvaarhoogte van 25 bruggen worden vergroot. Deze maatregelen moeten er voor zorgen dat de vaarweg in de toekomst geschikt is voor vierlaags-containervaart en beperkte tweebaks-duwvaart. De werkzaamheden moeten in 2015 zijn afgerond. Een knelpunt in de vergroting van de vaarweg is de aanpassing van de zeesluis in Delfzijl, die ook moet worden aangepast om doorgang te kunnen bieden aan de grotere scheepvaart. Voor het aanpassen van de sluis is een drietal varianten mogelijk. De eerste mogelijkheid is dat de sluis op de huidige locatie wordt aangepast. De tweede mogelijkheid is de realisatie van een zeesluis op een meer oostelijk gelegen locatie, waarbij de sluis aansluit bij de havenmond. De derde variant is het realiseren van een buitendijkse zeesluis bij de ingang van het zeehavenkanaal. Nader onderzoek moet nog uitwijzen welke variant het meest geschikt is. Bovendien is nog onduidelijk of het rijk de aanpassing van de zeesluis zal financieren.


2 Infrastructuur

19


16-10-2006

10:51

Pagina 20

3 Woningmarkt

20

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:51

Pagina 21

Figuur 3.1 Procentuele stijging gemiddelde koopsom naar regio en woningtype (2005) 26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%

3 Woningmarkt 3.1 Landelijke ontwikkelingen

Nederland


Groningen

Assen

Appartement

Hoekwoning

Twee-onder-één-kap woning

Tussenwoning

Vrijstaand

Allle woningen

Bron: Kadaster

Figuur 3.2 Ontwikkeling gemiddelde koopsom naar regio (2000 - 2005) € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000 € 80.000 2000

2001

2002

2003

Nederland


Groningen

Assen

2004

2005

Bron: Kadaster

Figuur 3.3 Gemiddelde verkoopprijs van verkochte nieuwe woningen per provincie (2005)

Zuid-Holland Zeeland Noord-Holland Utrecht Gelderland Noord-Brabant Flevoland Overijssel Drenthe Friesland Limburg Groningen < € 220.000 € 220.000 - € 240.000 € 240.000 - € 260.000 € 260.000 - € 280.000 > € 280.000 Bron: Monitor nieuwe koopwoningen

Nieuwbouw De Linie in Groningen


€ 294.100 € 285.200 € 276.400 € 272.100 € 269.800 € 268.000 € 240.700 € 239.800 € 238.700 € 237.400 € 225.400 € 208.500

Het vertrouwen in de woningmarkt is in 2006 iets toegenomen ten opzichte van 2005. De gemiddelde verkoopprijzen van koopwoningen stijgen sterker dan in de afgelopen jaren. De consument blijft door de dreiging van een hogere hypotheekrente echter wel terughoudend op de woningmarkt. De gemiddelde koopsom van een woning steeg in 2005 met 4,7% tot € 222.705, in 2004 met 4,2%. De prijs van een gemiddelde vrijstaande woning steeg in 2005 het sterkst met 8,1%. De stijging van de gemiddelde koopsommen van de andere woningtypen ligt dicht bij elkaar. De prijsstijging van koopwoningen blijft in het tweede achtereenvolgende jaar boven het niveau van de inflatie. In de voorafgaande jaren was deze stijging door de economische dip fors afgezwakt. Het aantal verkooptransacties ontwikkelde zich sterk in 2005 en steeg tot 206.629. Ten opzichte van 2004 is dat een stijging van 7,7%. De stijging van het aantal verkooptransacties in 2005 betrof alle woningtypes. De gemiddelde hypotheeksom steeg met 8,1% tot € 248.539. De Nederlandse woningvoorraad is in 2005 gestegen met 0,8% tot 6.913.588 woningen. Van deze woningvoorraad bestond 57% uit koopwoningen en 43% uit huurwoningen. De verhouding tussen het aantal koopen huurwoningen is hiermee gelijk gebleven. De woningproductie in Nederland is in 2005 gestegen met circa 3% tot 67.016 nieuwe woningen. Hiervan was 75% een koopwoning en 25% een huurwoning. Voor 2006 is de verwachting dat er iets meer dan 80.000 nieuwe woningen zullen worden gerealiseerd. Gelet op de lage rente en het economisch herstel zien de vooruitzichten voor de landelijke woningmarkt er gunstig uit. Op de lange termijn zijn er echter wel onzekerheden die deze stemming negatief kunnen beïnvloeden. Ten eerste heeft de nieuwbouw te maken met onzekerheden rondom de invoering van het Besluit Luchtkwaliteit. Met dit besluit geeft Nederland invulling aan de Europese normen ten aanzien van fijnstof. Bij de ontwikkeling van nieuwe bouwprojecten heeft deze regelgeving al voor ernstige vertraging gezorgd. In een aantal gevallen besloot de Raad van State zelfs tot daadwerkelijke vernietiging van de bouwplannen. In reactie hierop heeft staatssecretaris Van Geel (VROM) een wetsvoorstel Luchtkwaliteit ingediend, waardoor de bouwprojecten geen verdere vertraging zullen oplopen. Het blijft echter afwachten hoe dit wetsvoorstel in de toekomst zal uitpakken. Ten tweede is er de onzekerheid over de afloop van de discussie rond de hypotheekrenteaftrek. Het lijkt erop dat deze regeling in de politiek zijn langste tijd heeft gehad. Eventuele ingrepen in de renteaftrek kunnen, zonder compensatie, grote gevolgen hebben voor de huizenprijzen. Volgens berekeningen van de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers zullen bij volledige en directe afschaffing de prijzen van huizen in vijf jaar tijd dalen met circa € 100.000, ofwel ruim 35%. Zelfs als de hypotheekrenteaftrek over een periode van 30 jaar wordt afgebouwd, verwacht de NVB een daling van € 20.000 in vijf jaar tijd. Ook de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) is tegen het verder beperken of afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. De NVM wijst op de gevolgen voor de werkgelegenheid en de schade aan het vertrouwen in de economie. Het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) voorziet vooral voor hogere inkomens een stijging van de woonkosten bij een volledige afschaffing in ruil voor een algemene belastingverlaging. Het SCP verwacht echter niet dat dit op de lange termijn tot een daling van het eigenwoningbezit zal leiden.

V ERGRIJZING Uit onderzoek van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) naar de vergrijzing in de vastgoedsector blijkt dat het aantal 65-plussers zal toenemen van 2,3 miljoen nu, naar 4,1 miljoen in 2040. Hierdoor groeit de behoefte aan seniorenwoningen. Die woningbehoefte gaat uit naar locaties dicht bij de centrale (winkel)voorzieningen, terwijl de locaties ook goed bereikbaar moeten zijn met het openbaar vervoer.

3 Woningmarkt

21


16-10-2006

10:51

Pagina 22

Uitleggebieden worden hierdoor minder aantrekkelijk. De woning zelf moet voldoende ruimte bieden, dient gelijkvloers en drempelvrij te zijn en moet zonder trappen te bereiken zijn. Verder blijkt dat senioren een voorkeur hebben voor huren. Herstructurering van de bestaande woningvoorraad is dus noodzakelijk.

L ANDELIJKE

Tabel 3.1 Mutaties van de landelijke voorraad sociale huurwoningen (2000-2005) 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Nieuwbouw

16.173

10.670

11.030

13.630

10.710

15.820

Aankoop

8.406

10.270

7.170

15.550

3.450

3.431

Sloop

HUURWONINGMARKT

Eind 2005 hadden de woningcorporaties in Nederland samen circa 2,4 miljoen woningen in hun bezit. Door de woningcorporaties zijn in 2005 meer woningen verkocht (18.390) en gesloopt (12.504) dan dat er nieuwe woningen werden bijgebouwd (15.820) en aangekocht (3.431). Per saldo is het gezamenlijke woningbestand in 2005 afgenomen met 11.643 woningen, een trend die al geruime tijd gaande is.

Verkoop Saldo

-9.422

-5.940

-7.930

-7.110

-11.640

-12.504

-23.006

-16.608

-14.330

-26.900

-13.030

-18.390

-7.849

-1.608

-4.060

-4.830

-10.510

-11.643

Bron: Aedes

B ELEID Om de woningmarkt meer in beweging te krijgen heeft de rijksoverheid een pakket maatregelen afgekondigd dat moet zorgen voor modernisering van de huurwoningmarkt. Op dit moment is 5% van de gehele huurwoningmarkt geliberaliseerd, dit deel moet in 2010 uitkomen op 25%. Om dat te bereiken zal het woningwaarderingsstelsel vanaf 2007 worden aangepast. In het nieuwe stelsel komen er punten die zijn afgeleid van de Waardering Onroerende Zaken(WOZ)-waarde van een woning en wordt de huurwoningmarkt als volgt opgedeeld: • gereguleerd gebied (circa 75%); • overgangsgebied (circa 20%); • geliberaliseerd gebied (circa 5%).

Figuur 3.4 Ontwikkeling gemiddelde koopsom naar woningtype in de regio Groningen-Assen (2000 - 2005) € 320.000 € 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000 € 80.000 2000

2001

2002

2003

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

Vrijstaand

2004

2005

Twee onder-éénkap woning

Bron: Kadaster

Figuur 3.5 Aandeel transacties naar woningtype in de regio GroningenAssen met koopsom in het eerste kwartaal van 2006 Vrijstaand (14%) € 292.051

Appartement (30%) € 134.629

Tussenwoning (31%) € 161.704

Hoekwoning (10%) € 173.587

Twee-onder-één-kap woning (15%) € 215.120

Bron: Kadaster

Nieuwbouw Hemmenkamp in Haren

22

3 Woningmarkt

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:52

Pagina 23

Tabel 3.2 Woningvoorraad in de regio Groningen-Assen

Nederland Regio Groningen-Assen Assen

2000

2006

Index (2000 = 100)

6.589.662

6.913.588

104,9

186.523

192.681

103,3

24.943

27.282

109,4

Bedum

4.115

4.149

100,8

Ten Boer

2.670

2.779

104,1

Groningen

81.998

82.713

100,9

8.130

8.391

103,2

14.351

15.114

105,3

7.260

7.506

103,4

12.392

13.132

106,0

5.762

5.950

103,3

Tynaarlo

12.697

13.034

102,7

Winsum

5.441

5.614

103,2

Zuidhorn

6.764

7.017

103,7

Haren Hoogezand-Sappemeer Leek Noordenveld Slochteren

Bron: CBS

Voor huurders in de gereguleerde en al geliberaliseerde gebieden zal er niets veranderen. Voor huurders in het overgangsgebied geldt een maximale huurprijsgrens op basis van de WOZ-waarde. Deze maximering geldt tot het moment dat de woningbouwafspraken in de regio zijn gehaald. Mits er voldoende is gebouwd, gaan de huurwoningen uit het overgangsgebied in 2010 over naar de vrije markt voor nieuwe huurders. Er geldt dan geen maximum meer voor de jaarlijkse huurverhoging noch voor de maximale huur.

3.2 Regionale ontwikkelingen De gemiddelde koopsom van een woning in de regio Groningen-Assen is in 2005 met 9,7% gestegen tot € 183.359. Dat is een verschil van 5% ten opzichte van de landelijke koopsomstijging van 4,7%. De gemiddelde koopsom van een hoekwoning is in de regio het sterkst toegenomen (13,5%), gevolgd door die van de vrijstaande woning (10,6%). De gemiddelde hypotheeksom in de regio Groningen-Assen steeg in 2005 met 10,7% tot € 207.491. De forse stijging in de regio is enerzijds te verklaren doordat er ten opzichte van de landelijke markt in het Noorden een inhaalslag plaatsvindt die tot uitdrukking komt in een betere afstemming tussen prijs en kwaliteit. Anderzijds is er de gespannen verhouding tussen vraag en aanbod, vooral in de gemeente Groningen, die prijsopdrijvend werkt. Ook een belangrijke factor is de lage stand van de hypotheekrente, waardoor het mogelijk blijft de sterk stijgende koopsommen te financieren. In 2005 is in de regio Groningen-Assen het aantal transacties met 97 gestegen tot 5.683. Het aantal transacties van appartementen nam echter af van 1.738 naar 1.603. Het aantal transacties van hoekwoningen is nagenoeg gelijk gebleven aan 2004. Bij de overige woningtypes is het aantal transacties gestegen. De toename van het aantal transacties in de regio duidt er op dat de woningmarkt langzaamaan weer aantrekt. Eind 2005 telde de woningvoorraad in de regio Groningen-Assen 192.681 woningen. De woningvoorraad is er in zes jaar tijd met 3,3% toegenomen. In het eerste kwartaal van 2006 bedroeg de mediane verkooptijd van een woning in de regio Groningen-Assen 60 dagen. Slechts één dag meer dan in het eerste kwartaal van 2005.

3.3 Groningen

Nieuwe Haven in Paddepoel-Zuid


Ten opzichte van 2004 is de woningvoorraad in de gemeente Groningen in 2005 met 0,4% gedaald tot 82.713 woningen. Deze afname heeft te maken met de omvangrijke herstructureringen die plaatsvinden in het huurwoningenbestand. Er werden in 2005 meer woningen gesloopt dan dat er nieuwe woningen zijn bijgebouwd. Groningen behoort hiermee tot een van de weinige gemeenten in Nederland waar de woningvoorraad in 2005 is afgenomen. De gemiddelde koopsom voor een woning is in 2005 toegenomen met 12,1% tot € 164.280. Per woningtype zijn er grote verschillen in de gemiddelde toename. Een vrijstaande woning is het meest toegenomen met 25,4%, gevolgd door een hoekwoning met 24,3%. De gemiddelde koopsom van een twee-onder-één-kap woning is echter met 3,6% afgenomen. De gemiddelde hypotheeksom is met 13,6% gestegen naar € 190.947 en ligt daarmee in lijn met de stijging van de gemiddelde koopsom van een woning. De sterke koopsomstijging in 2005 wordt, naast de landelijke trends, mede verklaard doordat in de gemeente Groningen te weinig nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. Hierdoor is een scheefgroei ontstaan in de vraagen aanbodverhoudingen. Verder sluit het aanbod van nieuwe woningen (veelal appartementen) niet aan bij de grote vraag naar grondgebonden woningen. Ook speelt mee dat de huizenprijzen in Groningen ten opzichte van de Randstad een inhaalslag lijken te maken. In 2005 waren er in Groningen 2.382 woningtransacties. Dat is een daling van 3% ten opzichte van het voorgaande jaar. De vraag in de markt lijkt daarmee licht te zijn afgenomen, maar de daling kan ook voortvloeien uit

3 Woningmarkt

23


16-10-2006

10:52

Pagina 24

het tekort aan aanbod. Bij de helft van de transacties betrof het een appartement. De vraag naar koopappartementen was in 2005 zeer aanzienlijk, wat ook blijkt uit de lage gemiddelde verkooptijd van 30 dagen. De mediane verkooptijd van een woning kwam in het eerste kwartaal van 2006 uit op 41 dagen en lag aanmerkelijk lager dan de landelijke mediane verkooptijd van 84 dagen. De korte mediane verkooptijd weerspiegelt daarmee de gespannen vraagen aanbodverhoudingen in de gemeente.

Figuur 3.6 Ontwikkeling mediane verkooptijd (in dagen) naar woningtype in de regio Groningen-Assen (2000 - 2005) 120 100 80 60 40

3.4 Assen

20

In de gemeente Assen is de totale woningvoorraad in 2005 met 2,1% gestegen naar 27.282. Op 1 januari 2005 bestond 57% van de voorraad uit koopwoningen en 43% uit huurwoningen. De gemiddelde koopsom van een woning in de gemeente Assen is toegenomen met 6% tot € 168.939. Dat is een lichte afname ten opzichte van 2004, toen een woning gemiddeld 6,4% in waarde toenam. De koopsom van een twee-onder-één-kap woning is het meest toegenomen (13,6%), gevolgd door die van een hoekwoning (7,9%). De gemiddelde koopsom van een tussenwoning steeg met 6,6%, terwijl de koopsom van een appartement in 2005 vrijwel onveranderd bleef. In tegenstelling tot de gemiddelde koopsom van een vrijstaande woning in de gemeente Groningen nam die in Assen slechts licht toe (2,4%). De gemiddelde hypotheeksom is met 7,3% gestegen tot € 193.082. Het totale aantal transacties steeg in 2005 met 10,5% tot 1.043. In het eerste kwartaal van 2006 bedroeg de mediane verkooptijd van een woning 67 dagen. In tegenstelling tot het landelijke beeld van een toenemende mediane verkooptijd, neemt de mediane verkooptijd in Assen juist af.

0 2000

2001

2002

2003

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

Vrijstaand

2004

2005

Twee-onder-één-kap woning

Bron: Meeùs

3.5 Huurwoningmarkt In 2005 zijn in de regio Groningen-Assen 559 nieuwe huurwoningen ontwikkeld. In 2004 waren dat er nog maar 338. De huurwoningvoorraad is in 2005 door sloop en verkoop met 927 woningen afgenomen. De totale huurwoningvoorraad bedroeg op 1 januari 2005 91.760 woningen. Groningen is een populaire stad onder studenten. Van de circa 43.000 studenten wonen er 22.000 in de stad, en dit aantal groeit nog steeds. Om aan de vraag naar studentenwoningen te kunnen voldoen, hebben de woningcorporaties in Groningen verschillende nieuwe initiatieven ontplooid. Zo heeft woningcorporatie Nijestee 216 gestapelde zeecontainers geplaatst aan het Damsterdiep voor een periode van vijf jaar. Deze studio’s, van 3 bij 9 meter, beschikken over een eigen keuken en een eigen douche en toilet. Ondanks een kort geding van enkele naburige bedrijven kon de bouw van de containers toch doorgaan, omdat voor de rechter de woningnood onder de studenten zwaarder woog dan het belang van de bedrijven. Ook het aantal buitenlandse studenten in Groningen zal de komende jaren blijven stijgen. Om deze doelgroep te bedienen gaat woningcorporatie De Huismeesters een kantoorpand aan het Winschoterdiep verbouwen tot 340 onzelfstandige studentenkamers. Voor een periode van 10 jaar zal de stichting The Housing Office de gemeubileerde kamers gaan verhuren aan buitenlandse studenten. De verbouwing moest voor het nieuwe collegejaar 2006/2007 gereed zijn, maar het project liep vertraging op doordat de formele procedure van de bestemmingswijziging, mede door bezwaren van omwonenden, moeizaam verloopt.

3.6 Nieuwbouw In 2005 zijn in de regio Groningen-Assen 1.880 nieuwe woningen gerealiseerd. De meeste woningen werden opgeleverd in de gemeente Assen, waar de woningproductie meer dan verdubbeld is. Het aantal verleende bouwvergunningen in de regio Groningen-Assen is fors gestegen, van 1.286 in 2004 naar 1.986 in 2005. Dat is een toename van ruim 50%. De rijksoverheid is met de Regiovisie in het kader van het Besluit Locatie gebonden Subsidies (BLS) een taakstellend bouwprogramma overeengekomen. In de periode 2005 tot en met 2009 zullen in de regio Groningen-As-

24

3 Woningmarkt

Herstructurering Rabenhauptstraat in Groningen

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:52

Pagina 25

sen 22.113 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Onder toe te voegen woningen wordt verstaan: nieuwbouw en toevoegingen anderszins. Het rijk stelt voor deze afspraak een bedrag van € 33.107.572 beschikbaar (€ 1.497 per woning). Van het beschikbaar gestelde budget wordt 65% jaarlijks uitgekeerd op voorschotbasis. De resterende 35% wordt gerelateerd aan het aantal gereedgemelde woningen. Zoals blijkt uit figuur 3.10 is de afspraak met de rijksoverheid voor 2005 niet gehaald. In 2005 zijn in de regio in totaal 2.024 woningen aan de voorraad toegevoegd. De afspraak voor 2006 lijkt evenmin haalbaar.

Figuur 3.7 Mediane verkooptijd naar regio (2001 - 2006*) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Nederland 2001

regio Groningen-Assen 2002

Groningen

2003

2004

Assen 2005

2006*

*1e kwartaal Bron: Kadaster

Figuur 3.8 Gemiddelde koopsom en prijsontwikkeling van koopwoningen in de regio Groningen-Assen

€ € €

€

€

€

€ € €

€

€

< € 175.000 € 175.000 - € 200.000 € 200.000 - € 225.000 € 225.000 - € 250.000 > € 250.000

€


Figuur 3.9 Gemiddelde hypotheeksom (2001 - 2006*) € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000

Nederland 2001

regio Groningen-Assen 2002

2003

Groningen 2004

2005



Assen 2006*

G RONINGEN De nieuwbouw in Groningen richt zich in eerste aanleg alleen op die doelgroepen waar in de bestaande voorraad onvoldoende voor beschikbaar is. Het gaat dan vooral om woningen voor de middenen hogere inkomens. Daarnaast is de nieuwbouw gericht op geschikte huisvesting voor ouderen en studenten. Om een kwaliteitsslag te maken binnen de sociale woningvoorraad heeft de gemeente Groningen samen met de woningcorporaties op basis van het zogeheten Lokaal Akkoord twaalf herstructureringsgebieden aangewezen. Over het algemeen betreft het sloop, gevolgd door nieuwbouw, met aanvullende ingrepen in de openbare ruimte. In Vinkhuizen is inmiddels begonnen met de bouw van het 16 verdiepingen tellende appartementencomplex Fortuna. In totaal worden hier 61 appartementen gerealiseerd. Het bijzondere aan dit project is dat de appartementen ‘te woon’ worden aangeboden, dat wil zeggen dat niet vooraf is vastgesteld welke appartementen bestemd zijn voor koop of verhuur. Deze keuze is aan de toekomstige bewoners. Het is bovendien mogelijk om eerst te huren en daarna alsnog over te gaan tot koop van het appartement. Aan de Siersteenlaan zal eind 2006 worden gestart met het bouwproject Prisma. Bij dit bouwproject worden 52 appartementen ontwikkeld die ook te woon zullen worden aangeboden. In de wijk Corpus den Hoorn wordt de woningvoorraad door vervangende nieuwbouw aangepast aan de huidige woonwensen. Tot 2008 worden grote delen van de wijk vernieuwd. Inmiddels is de bouw begonnen van 54 huurappartementen en 72 koopappartementen (De Rokkade) op het terrein van Maartenshof. Aan de Hippocrateslaan worden zogeheten flex-woningen gerealiseerd. Hier worden 53 herenhuizen ontwikkeld met een grote mate van vrijheid om de woning naar eigen wens aan te passen. Er wordt een fundering aangelegd waarop toekomstige uitbreidingen mogelijk zijn. Langs het Oosterhamrikkanaal ligt het Oosterhamriktracé waar de realisatie van de eerste 70 woningen, in een plan van in totaal 900 woningen, in 2005 is gestart. Naast appartementen worden hier ook grondgebonden woningen gebouwd voor de koopen huursector. In Paddepoel zijn de komende jaren spraakmakende projecten te verwachten. Goede voorbeelden hiervan zijn de al ontwikkelde 44 kadewoningen van de Nieuwe Haven, maar ook de Morgensterlocatie, waar een toren van 18 woonlagen wordt gerealiseerd die goed is voor 53 appartementen. In Paddepoel-Zuid komt een woontoren (Marquant) met 56 appartementen met een vrij uitzicht op het Reitdiep. Het nieuwbouwproject Het Reitdiep kan in totaal 865 woningen gaan omvatten. In de afgelopen jaren is begonnen met de gefaseerde bouw van deze riante woonwijk. In 2005 is een start gemaakt met de tweede fase van ruim 300 woningen, waarvan er 80 bestaan uit vrije kavels. De derde fase, waarbij in totaal 220 woningen worden gerealiseerd, is ook al in ontwikkeling. Voor het plan Reitdiep Haven staan circa 300 woningen op de planning. Het sluitstuk van de uitbreiding van Groningen in westelijke richting is de locatie De Held III. In het gebied dat komt te liggen tussen de reeds gebouwde wijken Gravenburg en De Held I zullen 1.600 woningen worden gebouwd. Er worden eengezinswoningen gebouwd in de vorm van tweeonder-één-kap woningen, rijtjeswoningen en vrijstaande woningen. De verkoop wordt voorzien voor 2007. Bij het Ciboga-project, waarbij Ciboga staat voor Circus-, Boden-, Gasterrein, worden in een periode van zeven tot acht jaar in totaal circa 1.000 woningen gerealiseerd. Op de schotsen 5, 6 en 7 wordt gebouwd aan de vol-

3 Woningmarkt

25


16-10-2006

10:52

Pagina 26

gende fase van 212 vrijesectorwoningen. Voor de komende jaren staan eveneens 300 appartementen en tussenwoningen gepland. Ten zuidoosten van de ringweg is de nieuwe woonwijk De Linie (als onderdeel van het Europapark) ontwikkeld. In totaal worden hier circa 600 woningen gerealiseerd, gericht op het hogere prijssegment. Aan de zuidkant van het nieuwe voetbalstadion Euroborg worden de woontorens Stoker en Brander gebouwd. Deze woontorens, beide 80 meter hoog, beschikken over een eigen overdekte parkeerplaats. De verkoop van de 180 appartementen is in oktober 2005 van start gegaan. In het oostelijk havengebied wordt het nieuwe woonplan Kop van Oost gerealiseerd. Het plan biedt ruimte voor 350 appartementen en 50 woningen en bestaat uit twee gesloten bouwblokken en uit grondgebonden kadewoningen. Op de hoeken van beide bouwblokken komen twee torens van circa 35 tot 70 meter hoog. Kopers krijgen veel vrijheid bij het kiezen van de afmeting van het appartement, de verdieping en de invulling van de ruimte. De verkoop van de eerste 168 appartementen is inmiddels van start gegaan. Aan de Brinklaan in de wijk Helpman worden 46 appartementen van circa 40 m2 gebouwd. Door de relatief lage aanschafprijs zijn de appartementen zeer geschikt voor studenten en starters op de woningmarkt.

Tabel 3.3 Gerealiseerde nieuwbouw in de gemeenten van de regio Groningen-Assen (2000-2005) Gemeente

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Totaal

369

393

560

229

354

794

2.330

2

43

1

17

1

0

62

Assen Bedum Ten Boer

15

9

6

3

49

40

107

Groningen

293

1.053

1.003

465

424

507

3.452

4

3

17

21

51

79

171

Sappemeer

150

138

235

319

161

167

1.020

Leek

103

15

64

60

69

57

265

Noordenveld

29

82

442

139

129

55

847

Slochteren

63

48

25

30

16

100

219

Tynaarlo

170

95

78

76

61

15

325

Winsum

33

5

73

16

25

8

127

Zuidhorn

33

55

23

37

159

58

332

1.264

1.939

2.527

1.412

1.499

1.880

9.257

Haren Hoogezand-

Regio Groningen-

A SSEN

Assen

Kloosterveen is het grootste lopende nieuwbouwplan in Assen. Na afronding van het project biedt het ruimte aan circa 5.500 woningen. Kloosterveen I omvat circa 3.500 woningen, waarvan er inmiddels een kleine 2.000 zijn gebouwd. Kloosterveen II is goed voor nog eens 2.000 woningen. In het reeds ontwikkelde centrum van de wijk (Kloosterveste) komen de voorzieningen. In de wijk Het Palet worden circa 350 woningen en appartementen gerealiseerd. Er worden hier vele verschillende typen woningen gebouwd. De wijk biedt ruimte aan starters, tweeverdieners, senioren, startende ondernemers en gezinshuishoudens. De bouw van de eerste woningen is inmiddels begonnen. Aan de noordoostkant van het centrum van Assen wordt het plan Dichtershof gerealiseerd. Na sloop van circa 200 woningen worden er 188 appartementen en 76 woningen in de huur- en koopsector gebouwd.

H OOGEZAND De Vosholen is het grootste in aanbouw zijnde nieuwbouwproject in Hoogezand. Om aansluiting te zoeken bij de gewijzigde woningmarkt heeft een herontwikkeling plaatsgevonden van het gehele plan. Om aan de vraag naar goedkopere koopwoningen te voldoen is gekozen voor meer tussenwoningen. De looptijd van het plan is verlengd tot 2013 en het omvat in totaal 973 woningen. In 2005 zijn er 36 woningen gerealiseerd, waarmee het totale woningbestand van De Vosholen eind 2005 is gestegen tot 279 woningen. Medio 2007 zal een begin worden gemaakt met het nieuwbouwplan De IJsbaan, gelegen aan het Winschoterdiep. Om ruimte te bieden aan het plan, dat uit maximaal 125 woningen bestaat, wordt een flatgebouw van 36 woningen van de woningbouwcorporatie gesloopt. Er zullen meerdere woningtypen worden aangeboden, maar het accent ligt op niet te grote, betaalbare kavels.

N OORDENVELD /L EEK ( SCHAKELKERN R ODEN /L EEK ) In het plan Oostindie aan de zuidkant van Leek staan voor 2006 en 2007 de eerste 350 woningen in de planning. Het plan bestaat uit drie delen, te weten De Hoven, De Slagen en Het Buiten. De woningbouw voor 2006 en 2007 zal worden gerealiseerd in De Slagen en Het Buiten. In De Slagen worden rijtjeswoningen, twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen gebouwd, zowel in de huur- als koopsector. In Het Buiten komen op vrije kavels vrijstaande koopwoningen, gericht op het hogere prijssegment. De woningen in het later geplande deel De Hoven zijn gericht op senioren, in verband met de afstand tot de voorzieningen. Roderveld IV is een nieuwbouwproject in Roden dat goed is voor 160 wo-

26

3 Woningmarkt

Bron: CBS

Tabel 3.4 Woningbouwafspraken (BLS) Regiovisie Groningen-Assen Jaar

Aantal woningen

Voorschot

2005

2.113

€ 2.056.055

2006

3.000

€ 2.919.150

2007

5.000

€ 4.865.250

2008

6.000

€ 5.838.300

2009

6.000

€ 5.838.300

Bron: Convenant Groningen-Assen

Figuur 3.10 Vermeerdering woningvoorraad in de regio Groningen-Assen (2000 - 2005) 3.000 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000

2.700

2.039

2.024 1.589

1.554

2003

2004

1.270

2000

2001

2002

2005

Bron: CBS

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:52

Pagina 27

ningen. De start van de bouw staat gepland voor begin 2007. Het is nog niet bekend welke woningtypes er worden gebouwd. Overigens kan er alleen op een bouwkavel worden ingeschreven door personen met een sociale en/of economische binding met de gemeente Noordenveld.

O VERIGE

GEMEENTEN

In de gemeente Tynaarlo vindt uitbreiding plaats door middel van het nieuwbouwplan Ter Borch. Ter Borch ligt aan de zuidwestkant van de stad Groningen. Het plan is opgedeeld in vier verschillende wijken: Tuinwijk, Waterwijk, Rietwijk en het Groene Lint en richt zich op het hogere prijssegment. De bouw van dit 1.250 woningen tellende project is inmiddels begonnen.

Tabel 3.5 Belangrijkste nieuwbouwprojecten in Groningen Project

Aantal woningen

Meerstad

10.00

De Held III

1.600

Ter Borch (gemeente Tynaarlo)

1.250

Ciboga

1.000

Oosterhamriktracé

900

Het Reitdiep

865

Europapark (incl. De Linie)

600

Kop van Oost

400

Vinkhuizen

390

Bron: Bouwsociëteit Groningen/Asree BV

Nieuwbouw Zuidhorn Parkplan-West


3 Woningmarkt

27


16-10-2006

10:52

Pagina 28

De belangrijkste nieuwbouw in Zuidhorn is de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Oostergast. Gedurende een periode van 10 tot 15 jaar worden hier een zorgcentrum en ruim 1.100 woningen gebouwd. In Winsum is de derde fase van De Brake volop in ontwikkeling. De verwachting is dat in 2006 ook kan worden begonnen met de laatste fase: de bouw van 90 vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. Wellicht worden er ook enkele sociale huurwoningen aan het project toegevoegd.

3.7 Toekomstige ontwikkelingen In de regio Groningen-Assen vindt toekomstige uitbreiding van woningbouw plaats rond de T-structuur. Daarbij wordt de verticale as gevormd door Groningen-Assen en de horizontale as door Roden/Leek, Groningen en Hoogezand-Sappemeer. In de regio Groningen-Assen blijft de komende jaren een grote behoefte aan woonruimte bestaan. Tot het jaar 2020 zullen er in de regio circa 43.000 nieuwe woningen bij komen. Daarnaast worden er ongeveer 17.000 oude woningen vervangen.

H UURWONINGMARKT Vooruitlopend op een nieuw Lokaal Akkoord hebben de gezamenlijke woningcorporaties in Groningen met de gemeente afgesproken de komende tien jaar ongeveer 8.000 nieuwe woningen te bouwen. Van dit aantal zijn 3.000 tot 4.000 woningen ter vervanging van huurwoningen die worden gesloopt. Onderdeel van de afspraak is niet sneller te slopen dan te bouwen.

Toekomstige bouwlocatie Meerstad

Tabel 3.6 Belangrijkste nieuwbouwprojecten in Assen Project

Aantal woningen

Kloosterveen I

3.500

Kloosterveen II

2.000

Het Palet

350

Dichtershof

264

Bron: Gemeente Assen

Tabel 3.7 Belangrijkste nieuwbouwprojecten in de overige gemeenten Gemeente

Project

Aantal woningen

Leek

Oostindie

1.200

Zuidhorn

Oostergast

1.100

Winsum

De Brake

250

Slochteren

Slochteren e.o.

250

Roden

Roderveld IV

160

Bron: Bouwsociëteit Groningen/Asree BV

M EERSTAD Onder de naam Meerstad is een plan ontwikkeld voor een nieuwe inrichting van het gebied aan de oostkant van Groningen. In het masterplan is in grote lijnen beschreven hoe de inrichting van het plan zal plaatsvinden. De komende twintig jaar worden er 10.000 woningen gebouwd voor het midden en hogere segment. De aanleg van Meerstad zal gefaseerd plaatsvinden. Voor elke fase in het plan wordt een apart bestemmingsplan gemaakt. In het eerste bestemmingsplan zal uitvoering worden gegeven aan een groot gedeelte van het toekomstige meer, de bijbehorende infrastructuur en woningbouw. De verkoop van de woningen start begin 2008. De verwachting is dat de eerste woningen in het voorjaar van 2009 worden opgeleverd.

28

3 Woningmarkt

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:52

Pagina 29

In de woningbouw is 2010 vandaag 1 Januari 2010. Die datum staat rood omcirkeld in de agenda’s van twee gedeputeerden en twaalf wethouders Ruimtelijke Ordening in Groningen en Drenthe. Het stedelijk netwerk Groningen-Assen moet op die dag op de kop af 22.133 woningen hebben gebouwd. Om die ambitieuze doelstelling te halen is JAN WINSEMIUS van Bureau Middelkoop uit Haarlem ingeschakeld. Een ongehaast gesprek met een ‘aanjager’. De nieuwbouwdoelstelling van ruim 22 duizend woningen vloeit voort uit een in 2005 gemaakte afspraak met minister Dekker van VROM. Als tegenprestatie geeft het rijk de regio Groningen-Assen 33,1 miljoen euro subsidie in het kader van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS). Het is zogezegd een prikkel tot tempo maken. In de periode 2000-2004 bleef de nieuwbouwscore van de regio steken op slechts 9.148 woningen. De woningbouwafspraken met het ministerie vereisen dus een forse versnelling. Waarom wil het maar niet vlotten met al die beloofde nieuwbouwwoningen? Ligt het aan trage bestemmingsplanprocedures, economische tegenwind, strenge milieuregels, gebrek aan consumentenvertrouwen, politieke belangentegenstellingen, complexe onderhandelingen tussen gemeenten enerzijds en ontwikkelaars en grondeigenaren anderzijds? Volgens Jan Winsemius gaat het altijd om een mix van factoren. Vaststaat dat de ruimtelijke ordening in Nederland, dus ook de woJan Winsemius ningmarkt, is overgereguleerd. “Er zit daardoor een grote tijdsafstand tussen de planologische aanwijzing van een locatie en de daadwerkelijke bouwstart.” Opvallend is wel dat bijvoorbeeld Assen schijnbaar moeiteloos de jaarlijkse bouwopgave verwezenlijkt. De stad Groningen blijft echter al jaren ver achter bij de doelstelling die binnen de regio GroningenAssen is afgesproken. Jan Winsemius wil het beeld enigszins nuanceren. De stad Groningen heeft voldoende bouwplannen op stapel staan, maar bij de uitvoering loopt men tegen specifieke knelpunten aan. “Groningen heeft nogal wat lastige locaties. De moeilijkheids-


graad ligt hoger doordat men bijvoorbeeld binnenstedelijk moet bouwen of in het geval van uitleggebieden niet altijd eigenaar van de grond is.” Maar hoe los je knelpunten op? Allereerst moet je ze nauwgezet in kaart brengen. Het plan van aanpak van Jan Winsemius voorziet daarom in een woningbouwmonitor. “We gaan in alle twaalf deelnemende gemeenten bijhouden welke bouwplannen er op stapel staan, welke partijen erbij betrokken zijn, in welke ontwikkelingsfase de projecten zich bevinden en wat de eventuele belemmeringen zijn.” Gemeenten en marktpartijen zoals woningcorporaties vullen de vragenlijsten onafhankelijk van elkaar in. Zo worden verschillen van inzicht helder. Bedoeling is de monitor driemaal per jaar te actualiseren. Jan Winsemius: “Door het dynamische karakter ervan krijgt de monitor voorspellende waarde.” Het ‘tempoteam’ van Winsemius gaat ook werk maken van kennisuitwisseling tussen gemeenten. “Je moet voorkomen dat iedereen het wiel opnieuw gaat uitvinden. Daarom organiseren we een kennispool waar de hele regio een beroep op kan doen.” Voorname pijler onder het plan van aanpak is het streven naar herhaling van succesvolle bouwprogramma’s. De tijd dringt immers. In de woningbouw is 2010 vandaag. Natuurlijk mag dat niet leiden tot uitsluitend meer van hetzelfde. “Er moet nadrukkelijk ruimte blijven voor kansrijke niches”, meent Jan Winsemius. Belangrijk is in dit verband een goede programmatische afstemming tussen gemeenten onderling. “Gemeenten moeten niet te veel in elkaars vijvers gaan vissen, met hetzelfde type woningen voor dezelfde doelgroepen.” De genoemde monitor kan op dit punt een nuttige signalerende rol vervullen. Als de monitor uitwijst dat veel nieuwbouwprogramma’s met elkaar concurreren, dan ontstaat vanzelf de behoefte om daar binnen het regio-overleg met elkaar over te praten. Als aanjager beschikt Jan Winsemius niet over bevoegdheden of machtsmiddelen. “Ik moet het doen met een flinke dosis overtuigingskracht in combinatie met praktijkkennis. Als je het zó doet, dan kan het wél, luidt dan bijvoorbeeld mijn boodschap aan partijen.”

3 Woningmarkt

29


16-10-2006

10:49

Pagina 30

4 Winkelmarkt

30

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:49

Pagina 31

4 Winkelmarkt Figuur 4.1 Ontwikkeling consumentenvertrouwen, seizoengecorrigeerd

30 20 10 0 -10 -20 -30 jul-06

jun-06

apr-06

mei-06

feb-06

mrt-06

2005

jan-06

2004

2003

2002

2001

2000

-40

Bron: CBS

Figuur 4.2 Omzetontwikkeling detailhandel in % 6 4 2 0 -2

-6

jan-03 mrt-03 mei-03 jul-03 sep-03 nov-03 jan-04 mrt-04 mei-04 jul-04 sep-04 nov-04 jan-05 mrt-05 mei-05 jul-05 sep-05 nov-05 jan-06 mrt-06 mei-06

-4

Bron: CBS

Tabel 4.1 Landelijke ontwikkelingen winkelvloeroppervlak 2004

2005

2006

Totaal wvo landelijk (x 1.000)

24.843

25.394

25.903

Totaal aantal verkooppunten

107.629

106.768

106.849

1,54

1,55

1,59

Gemiddeld wvo per 1.000 inwoners Bron: Locatus

Figuur 4.3 Landelijke ontwikkelingen in de planvoorraad en oplevering 4.000.000 3.500.000 3.000.000

m2

2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 2004

Planvoorraad

2005

2006

Opgeleverd

Bron: PropertyNL

Baliefunctie in de binnenstad


4.1 Landelijke ontwikkelingen Vanaf 2001 daalden de koopkracht en het consumentenvertrouwen. Na jaren van teruglopende omzetten lijkt nu in de detailhandel het tij te keren. Voor het tweede achtereenvolgende jaar steeg in 2006 het consumentenvertrouwen. Huishoudens hebben in het eerste kwartaal van 2006 2,9% meer besteed dan in het voorgaande jaar. Ook na correctie van de cijfers voor prijsveranderingen en veranderingen in het zorgstelsel blijkt deze groei de hoogste sinds jaren. Aan duurzame consumptiegoederen werd ongeveer 8% meer besteed. Niet alleen consumentenelektronica, meubelen en kleding, maar ook personenauto’s waren meer in trek. Consumenten waren in juni 2006 aanzienlijk positiever over het economische klimaat. Vooral het oordeel over de economie in de afgelopen twaalf maanden verbeterde sterk. Voor het eerst sinds maart 2001 waren consumenten hierover positief. De koopbereidheid nam toe, omdat het oordeel van consumenten over hun eigen financiën aanzienlijk is verbeterd. Het consumentenvertrouwen daalde in juli 2006 iets ten opzichte van juni. Wel zijn er nog steeds meer optimisten dan pessimisten. In april 2006 heeft de detailhandel 5% meer omgezet dan een jaar eerder. Vooral winkels in de non-foodsector hebben flink meer omzet behaald. De omzet van de detailhandel zit sinds de tweede helft van 2005 in de lift. Voor die tijd had de detailhandel tweeënhalf jaar lang voornamelijk met omzetverliezen te maken. De prijzen in de detailhandel lagen in april 0,4% hoger dan een jaar eerder. Het omzetvolume was 4,6% hoger. De totale winkelvoorraad in Nederland omvat ongeveer 25,9 miljoen m2 wvo, verdeeld over 106.849 winkelpunten. Dit maakt dat Nederland met een gemiddelde van bijna 1,6 miljoen wvo per 1.000 inwoners de grootste winkeldichtheid heeft van Europa. Vergeleken met vorig jaar is de planvoorraad met 500.000 m2 gedaald tot 3,09 miljoen m2. De redenen hiervoor zijn dat er vorig jaar flink meer m2 winkelruimte zijn opgeleverd en dat het metrage grootschalige plannen in de planvoorraad verder is afgenomen. In 2005 is er voor 500.000 m2 aan winkelvastgoed opgeleverd, dit is 250.000 m2 meer dan in 2004. Met een doorlooptijd van drie tot zeven jaar levert de planvoorraad van ruim 3 miljoen m2 jaarlijks een nieuwe bouwproductie van 500.000 tot 700.000 m2. De hoogte van de planvoorraad wordt iets vertekend door het grote aantal plannen voor nieuwe locaties voor perifere detailhandel.

4.2 Regionale ontwikkelingen De noordelijke provincies versterken hun winkelpositie. In de regio Groningen-Assen wordt deze positie versterkt door de ontwikkeling van nieuwe winkelprojecten. In de Sociaal-Economische Monitor voor de regio Groningen-Assen wordt geen visie gegeven op de detailhandel in de regio. De gemeente Groningen heeft in 2002 haar detailhandelsbeleid vastgelegd in de nota Detailhandel en leisure in de stad Groningen. Uitgangspunten hierin zijn de bestaande voorzieningenlocaties, waarbij de prioriteit ligt bij de versterking van de binnenstad. Het beleid van Hoogezand-Sappemeer is gericht op concentratie van de detailhandel in drie winkelcentra, te weten De Hooge Meeren, Sappemeer en Martenshoek. De gemeente Leek heeft in 2003 haar beleid vastgelegd in de nota Beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan Leek. Ingezet wordt op versterking van het centrum. De gemeente Bedum heeft in 2003 een basisplan detailhandel laten opstellen. Het belangrijkste uitgangspunt in dit plan is een zo sterk mogelijke concentratie van de detailhandel in het oude centrum. Een hoge tot zeer hoge verzorgingsindex duidt veelal op een regiofunctie van het winkelapparaat in de betreffende plaats. Ook toerisme kan een verklarende factor zijn. Een hoge index betekent niet per definitie dat de inwoners van de betreffende woonplaats in alle branches meer aanbod genieten. Soms zijn het enkele sterk vertegenwoordigde branches die zich richten op de omliggende regio, zoals woonboulevards.

4 Winkelmarkt

31

Pagina 32

Zuidhorn

Winsum

Tynaarlo

Noordenveld

Leek

Haren

Totaal 2004

HoogezandSappemeer

Groningen

m2 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

Totaal wvo 2005

Totaal wvo 2006 Bron: Locatus

Dagelijks wvo

Niet-dagelijks wvo

Zuidhorn

Winsum

Tynaarlo

Noordenveld

Leek

HoogezandSappemeer

450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

Haren

Figuur 4.5 Winkelvloeroppervlakte per gemeente

Groningen

De vraag naar winkelruimte in Groningen is in 2005 toegenomen. In het kernwinkelgebied is de vraag groter dan het aanbod. In de aanloopstraten bepalen zelfstandige ondernemers de incidentele vraag naar winkelruimte. Het A-Kerkhof heeft zich ontwikkeld als verlengstuk van het A-winkelgebied en huisvest steeds meer filiaalbedrijven. De komst van de Mediamarkt heeft gezorgd voor een betere routing, waarvan de Vismarkt, A-Kerkhof en Brugstraat hebben meegeprofiteerd. De IKEA-vestiging aan de Sontweg en de ontwikkeling van de parkeergarage aan het Damsterdiep vormen een impuls voor de oostelijke entree van de Groningse binnenstad. Het referendum dat halverwege 2005 werd gehouden onder de Groningse bevolking biedt de mogelijkheid voor de herontwikkeling van de Grote Markt. De plannen bestaan eruit de Oostgevel van de Grote Markt naar voren te halen en daarachter een nieuw plein te creëren met circa 7.000 m2 winkels en horeca. In 2006 is in Groningen het Euroborgcomplex opgeleverd. Het complex vormt een concentratie van voorzieningen, zoals het voetbalstadion van FC Groningen, een bioscoop, een amusementshal en een Jumbo-supermarkt van 5.000 m2. Dit is de grootste supermarkt van Noord-Nederland en een publiekstrekker voor het gebied. Door tegenvallende omzetten in de perifere detailhandel (woninginrichting en luxegoederen) zijn de plannen voor de ontwikkeling van 15.000 m2 sportgerelateerde detailhandel sterk teruggebracht. Er is nog wel vraag naar PDV-locaties. De gemeente Groningen wil de ontwikkeling van deze locaties echter beperken. Bij de invulling van deze locaties is de gemeente Groningen erg voorzichtig om geen concurrerende detailhandel voor het stadscentrum te creëren. De gemeente heeft een nieuw onderzoek laten uitvoeren naar PDV- en GDV-locaties, waarvan de gegevens bij het opstellen van dit rapport helaas nog niet openbaar waren.

per gemeente

Bedum

G RONINGEN

Figuur 4.4 Ontwikkeling winkelvloeroppervlakte

Bedum

Als we 2005 met 2006 vergelijken levert de winkeldichtheid in m2 per inwoner geen bijzonder grote verschillen op. De kleine verschillen in m2 zijn waarschijnlijk te verklaren door kleine schommelingen in de bevolkingsopbouw of door toevoegingen aan het winkelbestand.

Assen

10:49

Assen

16-10-2006

m2


Totaal wvo

Bron: Locatus

Tabel 4.2 Winkelvloeroppervlak in m2 per gemeente Gemeente

Assen Bedum

Dagelijks

Niet dagelijks

Totaal

Verzorgings-

totaal wvo

totaal wvo

wvo

index

22.372

132.059

154.431

Hoog

3.998

8.497

12.495

Gemiddeld

67.632

313.636

381.268

Hoog

5.165

16.522

21.687

Laag

15.079

34.244

49.323

Gemiddeld

Leek

9.428

23.495

32.923

Gemiddeld

Noordenveld

11.334

57.959

69.293

Hoog

Tynaarlo

10.113

22.817

32.930

Laag

Winsum

2.915

12.601

15.516

Gemiddeld

Zuidhorn

5.574

15.032

20.606

Laag

Groningen Haren Hoogezand-Sappemeer

Bron: Locatus

Grootschalige detailhandel in Euroborg

32

4 Winkelmarkt

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:49

Pagina 33

A SSEN

Tabel 4.3 Winkelvloeroppervlak per inwoner per gemeente Gemeente

De vraag naar A1-locaties in Assen is al enkele jaren veel groter dan het aanbod. Er komt slechts heel beperkt ruimte beschikbaar. Nieuwbouw zal voor de nodige marktruimte moeten zorgen. De tweede fase van het winkelcentrum Triade omvat de toevoeging van 8.000 m2 winkelruimte, waaronder een Albert Heijn XXL. In Assen zit nog 24.000 m2 winkelruimte in de planning. De locaties voor deze uitbreiding liggen in het centrum. Op de TPG-locatie (13.000 m2) zal de Mediamarkt zich vestigen, en in het winkelcentrum van de nieuwbouwwijk Kloosterveste (11.000 m2) opent Jumbo een nieuwe vestiging. Ook voor Assen geldt dat er plannen zijn voor het ontwikkelen van perifere detailhandel. Rond het TT-circuit in Assen is, naast een expocenter en horeca, ook circa 7.500 m2 gethematiseerde, grootschalige detailhandel opgenomen met ‘vrije tijd’ als bestemming.

m2 per inwoner 2006

Assen

2,5

Bedum

1,2

Groningen

2,1

Haren

1,1

Hoogezand-Sappemeer

1,4

Leek

1,7

Noordenveld

2,2

Tynaarlo

1,0

Winsum

1,1

Zuidhorn

1,1

Bron: Locatus

4.3 Passantenstromen en aanloopstraten van Groningen en Assen De waarde van winkellocaties wordt bepaald door het gedrag van consumenten. Veranderingen van bereikbaarheid, imago en consumentengedrag zijn van invloed op de aantrekkingskracht van een winkelgebied.

PASSANTENSTROMEN De passantenstromen zoals die zijn weergegeven zijn gebaseerd op tellingen op zaterdag. Het gedrag en de belangstelling van consumenten bepaalt de waarde van winkellocaties, omdat dit het werkelijke fundament van detailhandel is. Veranderingen van bereikbaarheid, imago, en consumentengedrag hebben invloed op de aantrekkingskracht van een winkelgebied. Uit onderzoek in opdracht van de gemeente Groningen blijkt dat de trendy winkels in de binnenstad de aantrekkingskracht van het kernwinkelgebied bepalen. Over het algemeen is de waardering voor de Groningse binnenstad

Tabel 4.4 Winkelvloeroppervlak per inwoner per gemeente Gemeente

Tabel 4.5 Ontwikkelingen winkelvastgoed regio Groningen-Assen

Leegstand in m2

Planfase

Assen

9.070

Plaats

Bedum

536

Assen

Groningen

23.703

Haren

999

m2

Oplevering

Centrum (TPG locatie)

13.000

2009

Kloosterveste

11.000

n.b.

7.500

n.b.

Project

TT-circuit

Hoogezand-Sappemeer

2.658

Ciboga

3.000

n.b.

Leek

2.923

Groningen

Reitdiephaven, Friesestraatweg

4.000

2009

Noordenveld

5.488

Paddepoel

3.850

2010

De Faun

3.000

n.b.

Grote Markt

7.000

2007

1.500

n.b.

Ten Boer

42

Tynaarlo

2.372

Winsum

66

Overwinningsplein

Zuidhorn

1.181

Martini Ziekenhuis Bejium Oost

Bron: Locatus

1.300

n.b.

herinrichting

2007

Haren

Komplan

1.700

n.b.

Hoogezand-Sappemeer

Wc De Hooge Meren (3e fase)

1.500

n.b.

Assen

Triade (2e fase)

8.000

2007

Ten Boer

Centrum Ten Boer, Gaykingstraat

2.500

2007

In aanbouw

Opgeleverd Assen

Triade (1e fase)

6.500

2005

Groningen

Europapark Eurobrug

5.000

2006

Vesta, Peizerweg

9.000

2006

Hoogezand-Sappemeer

Wc De Hooge Meren (2e fase)

1.500

2005

Ten Boer

Centrum Ten Boer, Gaykingstraat

2.000

2005

Bron: Locatus


4 Winkelmarkt

33


16-10-2006

10:49

Pagina 34

Toekomstig wijkwinkelcentrum Kloosterveste in Assen

toegenomen. Vooral de bereikbaarheid is verbeterd en de factor parkeergelegenheid – hoewel voor verbeteringen vatbaar – scoort een voldoende. Het winkelcircuit in de binnenstad van Groningen ervaren bezoekers nog als onduidelijk. De doorbloeding van het kernwinkelgebied is echter verbeterd. Dit betekent dat de bezoekers van de binnenstad per bezoek in meer straatdelen komen. De gemeente Assen streeft in het beleidsplan Investeringsvisie Assen naar een groter, beter bereikbaar, leefbaarder en sfeervoller Assen. Daarbij moet de krachtige groei van de afgelopen jaren worden gecontinueerd. De laatste tien jaar is het winkelaanbod met ruim eenderde uitgebreid, waarbij het zwaartepunt in het centrum bleef. De perifere detailhandel is in aantal winkels toegenomen, maar is door een andere invulling en doelgroep geen concurrentie voor het centrum. Het aanbod in het centrum is groot en volledig. Het aanbod op de warenmarkt is echter beperkt. Het kwaliteitsbeeld geeft een versnipperde en middelmatige indruk van het centrum en er zijn vrijwel geen exclusieve gebieden. Winkelen is de belangrijkste reden voor een bezoek aan het centrum van Assen. De oriëntatie van de lokale en regionale bevolking op het centrum is hoog. Voor de niet-dagelijkse goederen is dit echter sinds 1990 afgenomen. Zowel voor Assen als de regio geldt dat men in toenemende mate is gericht op Groningen. Om te kunnen blijven concurreren heeft het centrum van Assen meer allure nodig voor de gehele aanbodstructuur (branchesamenstelling en kwaliteitsverbetering), voor de ruimtelijke inrichting en voor de presentatie van winkelstraten en winkelpanden van vooral Huurprijs per m2 het zuidelijke gedeelte. € 325 tot € 440

E- COMMERCE De omzet van de Nederlandse thuiswinkelmarkt is in 2005 met 14,6% gestegen door de groei van verkoop via internet. Van de omzet die in totaal € 3,26 miljard bedroeg werd € 2,21 miljard via internet verkocht, een stijging van 32% ten opzichte van 2004. Er werd in 2005 voor € 2,02 miljard door consumenten aan producten op afstand gekocht (waarvan bijna € 1 miljard via internet) en voor € 1,23 miljard aan diensten, zoals reizen, financiële diensten, en tickets. Het aandeel van thuiswinkelen in de totale omzet van de Nederlandse non-food detailhandel is 4,5%. Inmiddels wordt 2,2% van de non-foodomzet via internet gerealiseerd. Opvallend is de groei in de aanschaf van tweedehands artikelen via internet. Ongeveer drie miljoen Nederlanders kochten of

34

€ 180 € 150 € 100 € 80

tot tot tot tot

Figuur 4.6 Leegstand naar locatietype in de regio Groningen-Assen 9% 2% 4%

85% B1

B2

C

Overig

Bron: Locatus

Figuur 4.7 Passantentellingen en huurprijzen Groningen, juni 2006

€ 240 € 180 € 140 € 100

Aantal passanten op een zaterdag 40.000 욷 25.000 욷 40.000 20.000 욷 25.000 15.000 욷 20.000 10.000 욷 15.000 5.000 욷 10.000 0 욷 5.000

4 Winkelmarkt

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:49

Pagina 35

Tabel 4.6 Transacties regio Groningen-Assen Gemeente

Transacties in

Transacties in

m2 2005

m2 t/m juni 2006

Assen

1.290

Bedum

285

0

26.431

11.842

585

0

2.518

3.427

Leek

405

0

Ten Boer

117

0

Zuidhorn

75

0

Groningen Haren Hoogezand-Sappemeer

verkochten de afgelopen twee jaar goederen via het internet. Vooral kleding, meubelen en computers zijn populaire handelswaren. E-commerce blijkt echter niet helemaal virtueel te zijn. Zo heeft Marktplaats onlangs besloten om ruimte te huren waar men artikelen tijdelijk kan bekijken.

1.597

Bron: Locatus

4.4 Toekomstige ontwikkelingen W INKELMARKT

De veranderende samenstelling van de bevolking van Nederland zal in de komende decennia van grote invloed zijn op het winkelen consumptiepatroon. Het huidige inwonertal van Nederland zal doorgroeien naar 17,6 miljoen mensen in 2030. De combinatie van vergrijzing en ontgroening van de bevolking zorgt er voor dat de behoeften op een andere manier moeten worden ingevuld dan in het verleden. De ontwikkeling van de koopkracht en het stijgende volume van de particuliere consumptie zijn hierbij belangrijke factoren. In 2010 zal het tempo van de vergrijzing nog worden versneld door de veroudering van de grote groep babyboomers. De ontwikkelingen in de samenstelling van de bevolking zullen gevolgen hebben voor de vraagzijde op de winkelmarkt. Winkelgebieden die willen inspelen op deze ontwikkelingen moeten onder meer beter voldoen aan criteria als veiligheid, toegankelijkheid en service. Bovendien zal er meer ruimte in het assortiment moeten worden gemaakt voor zorggerelateerde producten. Voor de minder mobiele consument zal de directe nabijheid van een winkelvoorziening doorslaggevend zijn. Dit biedt nieuwe kansen voor wijken buurtwinkelcentra. Ook onder de winkeliers zal de vergrijzing een grote rol gaan spelen. Het wordt voor de winkelier steeds moeilijker een opvolger te vinden. Het aantal kleine winkels van zelfstandige winkeliers zal daardoor in de toekomst afnemen. Wanneer de bevolkingsontwikkeling in de periode 2001-2005 in ogenschouw wordt genomen, voorspelt die een sterke vergrijzing in de regio Groningen-Assen. Het aantal 45- tot 65-jarigen nam in deze periode toe met 9.182 personen (9%). In geheel Nederland was deze groei minder sterk en bedroeg 7,9%.

S TAD

Figuur 4.8 Passantentellingen Assen, juni 2006

EN WINKELHIËRARCHIE

Onder invloed van vraagen aanbodontwikkelingen is de traditionele winkelhiërarchie langzaam aan het veranderen. Voorheen domineerde de ruimtelijke hiërarchie van de geograaf Christaller de Nederlandse winkelkaart nog sterk. Nu verschuift het kaartbeeld steeds meer in de richting van een functionele hiërarchie. Daarin zijn niet meer de ligging, omvang en het verzorgingsgebied de centrale begrippen voor de typering van een winkelgebied, maar gaat het meer om de kwalitatieve en functionele invulling van een centrum. Globaal zijn in deze functionele hiërarchie de volgende centra te benoemen: • centra met basisvoorzieningen: de boodschappencentra. Deze centra kenmerken zich door een hoge dichtheid, gerichtheid op gemak, voornamelijk met betrekking tot de dagelijkse boodschappen, en de aanwezigheid van supermarkten als trekkers. Gemak, efficiëntie, regelmatig bezoek en nabijheid zijn kernbegrippen; • grootschalige clusters die gericht zijn op laagfrequente aankopen, vervangingsaankopen, woninginrichting, doe-het-zelf, enz. Gemak, helderheid, parkeren en bereikbaarheid zijn kernbegrippen;

Aantal passanten op een zaterdag 40.000 욷 25.000 욷 40.000 20.000 욷 25.000 15.000 욷 20.000 10.000 욷 15.000 5.000 욷 10.000 0 욷 5.000


EN VERGRIJZING

4 Winkelmarkt

35


16-10-2006

10:50

Pagina 36

• recreatieve winkelcentra, waar ontspanning en vermaak voor de consument centraal staan. Voor het winkelen is mode daarbij de basis. Andere luxeproducten, zoals juwelen, boeken, media en cosmetica zorgen voor een totaalpakket. Vermaak, sfeer en verrassing zijn kernbegrippen. Bij recreatieve winkelcentra gaat het om de grote binnensteden, maar ook om de kleinere regionale centra met een belangrijke verzorgingsfunctie voor de eigen kern en de omgeving.

Innovatie in de detailhandel: de DE-winkel

Door het toenemende aanbod en het verdwijnen van een duidelijke hiërarchie moeten winkelcentra steeds meer concurreren. De concurrentie geldt niet alleen tussen vergelijkbare centra, maar ook tussen centra van verschillende orde, zoals een binnenstad met een stadsdeelcentrum. Ook in de regio Groningen-Assen zal dit proces standpunten en daarop toegesneden beleid vergen van de overheid.

F ILIALISERING De filialisering zal in de toekomst naar verwachting verder toenemen. Waar ketens zich eerder richtten op de grotere steden, zijn nu de kleinere steden van 15.000 tot 30.000 inwoners aan de beurt. Hierdoor treedt een grote verdichting op van ketens, met als gevaar het ‘kannibaliseren’ van de al bestaande winkels.

S CHAALVERGROTING Eén van de meest dominante trends is schaalvergroting. De reden hiervan ligt vooral aan de aanbodkant, waar wordt gestreefd naar kostenbesparing en marktvergroting. Consumenten willen een zo compleet mogelijk aanbod van producten dicht bij elkaar. Om aan deze vraag te voldoen volstaan winkels met een klein wvo niet meer. Om te overleven zal de kleine, zelfstandige onderneming zich moeten onderscheiden door het leveren van een hoge productkwaliteit en uitstekende dienstverlening.

B RANCHEVERVAGING Retailers spelen in op de vraag van consumenten naar een zo breed mogelijk aanbod en naar diversiteit van producten. Voorbeelden van branchevervaging zijn bijvoorbeeld drogisterijen die foto’s afdrukken en vakantiereizen aanbieden. Door deze ontwikkelingen neemt voor de consument de noodzaak van een bezoek aan de binnenstad af.

36

4 Winkelmarkt

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:50

Pagina 37

Grootgrutter in Groningse Euroborg Terwijl de supermarktoorlog voortwoedt, slaagt supermarktketen Jumbo erin de omzet jaarlijks met dubbele cijfers te doen toenemen (2005: 12,4%). Daarmee is het familiebedrijf uit het Brabantse Veghel een van de snelst groeiende supermarktketens in Nederland. De grootgrutter met de zachte g verovert inmiddels ook in hoog tempo het Oosten en Noorden. Nieuwe loot aan de Jumbo-boom is de vestiging in de Groninger Euroborg. Een winkelrondje met franchise-ondernemer PAUL PAPO. Het Jumbo-succesverhaal van Paul Papo en zijn compagnon Anrico Maat begint in 2002. Beiden hebben op dat moment hun sporen verdiend in de wereld van de grootkruideniers. Papo bij het Laurusconcern en Maat als zelfstandig ondernemer bij Super de Boer. De grootscheepse herschikking in de supermarktbranche is voor hen aanleiding de horizon opnieuw te verkennen. De centrale vraag die ze zichzelf en elkaar stellen: welke formule heeft de beste toekomstkansen? Ze komen uit bij Jumbo, dat lage prijzen combineert met een breed assortiment en veel service. Het familiebedrijf is dan al volop bezig om vanuit het Brabantse Veghel in te breken in de markt die tot dan toe door spelers als Ahold, Laurus en Schuitema wordt gedomineerd. Door de overname van twaalf Konmarvestigingen afgelopen mei steeg het marktaandeel tot 4,2%. De kersverse franchisenemers Papo en Maat openen hun eerste Jumbo in het nieuwe Ciboga-winkelcentrum op de kop van de Korreweg in Groningen. Binnen een jaar groeit Jumbo uit tot marktleider in de stad. In 2004 komt er een tweede franchisevestiging in Drachten bij. Opnieuw is Jumbo binnen een jaar plaatselijk marktleider. En de bezoekers komen van heinde en ver. Zo Paul Papo trekt de Ciboga-Jumbo onder meer klanten vanuit het Groninger Hogeland en de kop van Drenthe. Het is aanleiding voor verdere expansie. “We zochten een locatie die optimaal per auto bereikbaar


4 Winkelmarkt

was”, vertelt Papo. “De ontwikkeling van het Europark, met als kloppend hart de Euroborg, kwam als een geschenk uit de hemel.” Telt de Jumbo in het Ciboga-winkelcentrum 1.700 m2 vvo, die in de Euroborg haalt een vvo-score van maar liefst 4.000 m2. Jumbo behoort al jaren tot de best gewaardeerde supermarkten. Dit jaar kreeg Jumbo voor de achtste keer in tien jaar tijd in het Zomerrapport van onderzoeksbureau GfK de hoogste consumentenbeoordeling. Jumbo Supermarkten noemt zichzelf een fullservice harddiscounter. Door de klant de laagste prijs te garanderen en het breedste assortiment te bieden in combinatie met persoonlijke service, streeft men naar optimale klanttevredenheid. Op dit moment bestaat het Jumbo-aanbod uit meer dan 35.000 producten tegenover een landelijk gemiddelde in de supermarktbranche van zo’n 13 duizend producten. Opvallend is het forse aandeel grootverpakkingen. “Veel klanten, onder wie kleine horecaondernemers, zien ons als een soort Makro zonder pasje”, licht Papo toe. Innovatief is ook de compleet geëquipeerde kookstudio in de winkel. Het Europapark, met centraal daarin de Euroborg, moet de 21e eeuwse motor van de stad-Groningse economie worden. Aldus Willem Smink, oudwethouder en huidig voorzitter van de raad van commissarissen van Euroborg NV. Toch blijft de Euroborg een opmerkelijke plek voor een supermarkt. Weliswaar is het Europapark goed bereikbaar via ringweg en A7, maar een grote woonwijk ontbreekt. Papo ziet dit als een uitdaging. “We geloven in deze locatie. Veel mensen komen hier naar toe voor werk, studie, sport en ontspanning. Vandaar onze ruime openingstijden, van 8.00 tot 22.00 uur. De periode tot 2009 staat nog in het teken van pionieren. Daarna moeten bestaande koopstromen ten gunste van de Euroborg zijn omgebogen. Het nieuwe NS-station en de fietstunnel onder het spoor door, helpen daar ongetwijfeld aan mee. Tegen die tijd zal de noordelijke opmars van Jumbo ook resulteren in vestigingen in Assen, Emmen en Stadskanaal.”

37


16-10-2006

11:51

Pagina 38

5 Kantorenmarkt

38

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:51

Pagina 39

5 Kantorenmarkt Figuur 5.1 Het verloop van de kantorenmarktratio (2000-2005)

5.1 Landelijke ontwikkelingen

175%

De kantorenmarkt in Nederland was de afgelopen jaren flink uit haar evenwicht. De markt maakt sinds begin 2000 een moeilijke periode door. Dit heeft te maken met een toename van het aanbod, maar ook met een afname van de vraag door een afzwakking van de economie. In 2005 zette een langzaam herstel in. Het eerste kwartaal van 2005 liet de markt een hoger opnameniveau zien ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2004. Over geheel 2005 is de opname 20% hoger uitgekomen ten opzichte van 2004. De opname wordt grotendeels gerealiseerd door de vervangingsvraag, wat betekent dat de netto-opname aanmerkelijk lager is. Het gevolg hiervan is dat huurders meer verouderde kantoorruimte op de markt achterlaten, waardoor het aanbod blijft stijgen. Opmerkelijk is de daling van de landelijke opname bij de overheid van 22% naar 14%. Een verklaring hiervoor is dat de grote verhuisoperaties van rijksdiensten (ministeries, rechtbanken) zijn voltooid. Traditioneel zijn de zakelijke dienstverlening, automatisering en de overheid de grootgebruikers van kantoorruimte.

150% 100% 75% 50% 25% 0% 2000

2001

2002

2003

Nederland

2004

2005


Bron: Drs. R.L. Bak

Tabel 5.1 De Nederlandse kantoormarkten Voorraad per

Aanbod per

Aanbod in %

Opname

01.01.2006

01.01.2006

van de voorraad

over 2005

480.825

58.365

12,1%

35.970

Almere

Inwoners1

Kantoorruimte

Tophuur

per inwoner m2

in €

178.626

2,69

135

Amersfoort

779.805

102.615

13,2%

25.005

137.236

5,68

140

Amsterdam

5.530.675

1.164.035

21,0%

2.68.120

743.393

7,44

300

Apeldoorn

650.035

47.555

7,3%

28.720

156.062

4,17

135

Arnhem

996.590

140.990

14,1%

42.875

142.217

7,01

145

Assen

253.785

16.275

6,4%

3.115

63.323

4,01

125

Breda

660.975

62.540

9,5%

49.650

169.943

3,89

155

916.265

74.725

8,2%

51.010

134.875

6,79

150

3.776.620

287.195

7,6%

121.260

475.197

7,95

195

Den Bosch Den Haag Deventer

313.985

50.175

16,0%

6.670

96.808

3,24

135

Eindhoven

1.327.985

152.105

11,5%

42.652

209.310

6,34

150

Enschede

394.850

29.985

7,6%

23.580

154.267

2,56

125

Groningen

895.135

108.775

12,2%

13.445

181.113

4,94

135

Hengelo

264.475

16.500

6,2%

1.030

81.340

3,25

130

Leeuwarden

524.350

21.745

4,1%

6.845

91.769

5,71

130

Maastricht

479.400

54.315

11,3%

7.035

120.221

3,99

150

Nijmegen

425.305

51.050

12,0%

16.790

159.425

2,67

125

Rotterdam

3.005.930

341.095

11,3%

143.540

588.500

5,11

185

Utrecht

2.389.130

214.410

9,0%

167.520

281.055

8,50

185

Zwolle

705.050

56.015

7,9%

27.645

112.972

6,24

145

Figuur 5.2 Ontwikkeling aanbod en nieuwbouw landelijk 1CBS Bron: Drs. R.L. Bak

5.000.000

m2

4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0

2000

2001

2002

2003

Aanbod

2004

2005

2006

Nieuwbouw in 2005

Bron: Drs. R.L. Bak

Kantoren op Kranenburg


Het aanbod steeg in 2004 nog aanzienlijk met 9%. In 2005 heeft deze groei zich echter langzaam gestabiliseerd en lijkt een einde te zijn gekomen aan het spectaculair toegenomen aanbod in de periode 2000-2004. In het eerste kwartaal van 2006 is de opname met 25% gegroeid ten opzichte van het eerste kwartaal van het voorgaande jaar. Opmerkelijk is dat de opname zelfs 7% hoger is dan het vierde kwartaal van 2005. Doorgaans laat het eind van het jaar de hoogste opname zien. In het tweede kwartaal van 2006 zet de groei in de opname verder door met 21% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2006. Het aanbod vertoont echter een lichte daling van -2%. Het positieve beeld van het eerste kwartaal van dit jaar zet door met een lichte daling van het aanbod en opnieuw een groei in de opname. Landelijk is weer sprake van een gestaag krapper wordende markt. De kantorenmarktratio – de verhouding tussen opname en aanbod en de indicator van de ruimte op de markt – plaatst het aanbod in het juiste perspectief. Sinds

5 Kantorenmarkt

39


16-10-2006

11:51

Pagina 40

2004 is er een stijgende trend. Over 2005 komt deze ratio uit op 35%. In een gezonde markt is de kantorenmarktratio ongeveer 60%. Na jaren van verruiming zorgen een stabiliserend aanbod en een groeiende opname voor een positief beeld van de kantorenmarkt. Dit wordt gesteund door de macro-economische verwachtingen voor de komende jaren. Het grote aanbod biedt de huurders op dit moment veel keuzemogelijkheden. Ontwikkelaars en beleggers ontwikkelen vrijwel niet op risico. De bouwproductie komt in 2005 met ruim 500.000 m2 hoger uit ten opzichte van het daaraan voorafgaande jaar. De sterk dalende bouwproductie van de voorgaande jaren lijkt voorbij, en de langzaam aantrekkende economie heeft de bouwproductie in 2005 positief beïnvloed. Opvallend is de grote belangstelling voor kleinschalige kantoorruimte in de koopsector. De huidige nieuwbouwontwikkelingen zijn echter hoofdzakelijk gericht op grootschalige kantoorpanden in de huursector. Er is dus een zekere mismatch tussen vraag en aanbod, naar grootte, contractduur en sector. De kantoorgebruiker anno 2006 heeft een duidelijke voorkeur voor een hoge kwaliteit van kantoorpanden en kortlopende huurcontracten. Gemiddeld duurt een contract nog maar vier jaar, tegenover huurcontracten van vijf tot tien jaar in de jaren negentig van de vorige eeuw. Hierdoor is de verhuisgeneigdheid toegenomen. Leegstaande kantoorpanden worden daarom steeds vaker aangeboden met een flexibel huurcontract, en toename van flexibele kantoorverhuur duidt op een groei van de economie.

Figuur 5.3 Landelijke opname kantoorruimte naar branche in % (2004 - 2005) 2004 3%

4%

3%

8% 45% 7%

22%

8%

2005 8% 5%

43%

4%

Overheid

6%

Industrie

6%

Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs

5.2 Regionale ontwikkelingen Binnen de regionale markt nemen de steden Groningen en Assen ruim 90% van de voorraad voor hun rekening. Groningen en Assen hebben de laatste jaren een snelle opmars van kantoorontwikkelingen laten zien. De sterkste banengroei vinden we in de zakelijke dienstverlening. Aangezien in de regio het aantal banen in deze sector relatief laag is vergeleken met de Randstad, is het groeipotentieel aanzienlijk hoger. Vorig jaar was het aanbod van kantoorruimte gedaald. Uit herziene cijfers van drs. R.L. Bak blijkt overigens dat het aanbod in de regio per 1 januari 2005 is gestegen met 7% tegenover een gelijkblijvend landelijk aanbod. Per 1 januari 2006 is het aanbod fors gestegen naar ruim 126.000 m2. De groei van de voorraad in de regio Groningen-Assen heeft zich in 2005 voortgezet met 3%. Op landelijk niveau is de voorraad met 1,1% gestegen. De regio Groningen-Assen kent een kantorenmarktratio van 19%. Het aanbod is daarmee ruim vijf maal zo groot als de opname. Landelijk ligt de kantorenmarktratio op 35%. Na de krappe markt in de periode 2000-2002 is er op dit moment sprake van een zeer ruime markt. Het aandeel huur in de voorraad in de regio is 54%. Landelijk is het aandeel huur op dit moment 59%. Informatie van Boelens Jorritsma laat overigens veel hogere aanbod- en opnamecijfers zien dan de cijfers van drs. R.L. Bak. De discrepantie tussen deze cijfers wordt veroorzaakt door een onvolledige dekking van beide bronnen en door een verschil in definitie wat tot aanbod en opname wordt gerekend.

Zakelijke dienstverlening excl. automatisering Automatisering

14%

Ideële organisaties 14%

Overig

Bron: Dynamis Research

5.3 Groningen

40

5 Kantorenmarkt

Figuur 5.4 Kantoorvoorraad regio Groningen-Assen per 1 januari 1.300.000 1.250.000 1.200.000 m2

Groningen heeft een omvangrijke kantorenmarkt. Met een voorraad van 892.000 m2 behoort Groningen tot de top 10 van grootste kantoorsteden van Nederland. De markt voor kantoorruimte wordt gekenmerkt door branches zoals zakelijke dienstverlening, ICT en de biomedische sector. De belangrijkste kantorenlocaties zijn: Europapark, stationsgebied, Groningen-Zuid, Kranenburg en het Martini Trade Park. De kantorenmarkt van Groningen wordt in 2005 gekenmerkt door een sterke verruiming van de markt naar een kantorenmarktratio van 20%. Het aanbod laat een sterke stijging zien ten opzichte van de afgelopen jaren en komt uit op ruim 108.775 m2 per 1 januari 2006. Het aanbod bevindt zich vooral op Martini Trade Park en Groningen-Zuid. De opname vertoont ten opzichte van 2004 een sterke daling. Hierbij moet de kanttekening worden gemaakt dat de opname in 2004 uitzonderlijk hoog was door

1.150.000 1.100.000 1.050.000 1.000.000 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Bron: Drs. R.L. Bak

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:52

Pagina 41

enkele grote transacties. Kenmerkend voor de Groninger kantorenmarkt is het grote aandeel transacties in het kleinschalige segment. Er is veel vraag naar kantoorruimte met een oppervlakte tot circa 250 m2. Opnamecijfers van Boelens Jorritsma bevestigen deze trend. In het eerste halfjaar van 2006 is 44% van het aantal transacties van kantorenmeters opgenomen in het segment kleiner dan 500 m2. Het aanbod in dit segment bedraagt 59% van het totale aanbod in Groningen in aantal aanbiedingen. Groningen sluit met de Euroborg Offices aan bij de landelijke belangstelling naar kleine kantoorruimtes. De totale commerciële ruimte omvat op deze locatie circa 6.000 m2 en units zijn beschikbaar vanaf 125 m2. In de Mediacentrale op Europapark is 4.000 m2 verhuurd aan een cluster van media- en ICT-bedrijven. De binnenstad blijft vooral populair bij startende en jonge bedrijven. Bij de opgenomen kantoorruimte in 2005 domineert de zakelijke dienstverlening. Voor Groningen is dat vrij opvallend omdat normaliter de overheid en non-profitinstellingen de grootste spelers zijn op de kantorenmarkt. Met een kantorenmarktratio van 20% is de Groninger kantorenmarkt ruimer dan een jaar geleden. De verwachting is dat de opname de komende jaren zal gaan stijgen door de aantrekkende economie.

5.4 Assen

Pleiadentoren: maximale flexibiliteit voor nieuwe huurder

Figuur 5.5 Kantoorontwikkeling aanbod, opname en nieuwbouw in Groningen 120.000 100.000

m2

80.000 60.000 40.000 20.000 0

2000

2001

2002

Aanbod

2003 Opname

2004

2005

2006

Nieuwbouw

Bron: Drs. R.L. Bak

Tabel 5.2 Opname (m2) kantoren per deelgebied Groningen 2001

2002

2003

2004

2005

Centrum

4.100

7.100

1.900

5.600

9.000

Noord

2.300

700

2.000

1.200

500

Oost

6.300

3.500

19.700

3.700

5.600

West

24.500

10.900

4.700

29.900

16.000

Zuid

10.800

8.700

6.600

8.600

2.300

Totaal

48.000

30.900

34.900

49.000

33.400



De belangrijkste kantorenstad van Drenthe heeft een overwegend lokale en regionale oriëntatie. Overheid en daaraan gelieerde organisaties zijn er de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Assen heeft een kantorenvoorraad van 253.785 m2. Voornaamste locaties zijn het stationsgebied, de binnenstad, het Oudegrachtpad, en de kruising Groningerstraat en Europaweg. Met 4 m2 kantoorruimte per inwoner heeft het een relatief hoge kantorengraad vergeleken met steden met een gelijk inwoneraantal. Een verklaring daarvoor is ondermeer de aanwezigheid van het provinciale bestuursapparaat. De kantorenmarkt in Assen is evenals in Groningen ruimer ten opzichte van 2004. De kantorenmarktratio is op dit moment 17%, daarmee is de markt in Assen aanzienlijk ruimer dan het landelijke beeld. Het aanbod is licht gedaald en komt uit op 16.275 m2 op 1 januari 2006. Het grootste deel van het aanbod is te vinden op de perifere locaties. Uitbreiding van kantoorruimte op deze locaties zal pas worden opgenomen door de markt bij een groeiende vraag door een sterk aantrekkende regionale economie. Dit heeft vooral te maken met de nadelen van kantoorruimte op perifere locaties; er zijn bijvoorbeeld weinig tot geen voorzieningen. Assen richt zich wat betreft de planvoorraad op inbreidingslocaties. In het centrum is het aanbod met de helft gestegen, en in deelgebied Noord is het grootste aanbod van de stad te vinden. De grootste panden die worden aangeboden komen voor een belangrijk deel voort uit de nieuwbouw. De opname van kantoorruimte is in 2005 licht gestegen vergeleken met vorig jaar. In Assen wordt nauwelijks op risico gebouwd. De beschikbare nieuwe kantoorruimte aan bijvoorbeeld de Amerikaweg zal pas worden verhuurd zodra de markt weer aantrekt. Assen is te karakteriseren als een bijzondere markt omdat een groot deel van de transacties zich bevindt in het segment kleiner dan 500 m2. Uit cijfers van Boelens Jorritsma blijkt dat een groot deel van de opname over 2005 zich voordoet in het segment beneden de 500 m2. De grootste transacties in Assen in 2005 zijn Univé met 1.000 m2, Ingenieursbureau Tauw met 1.200 m2 en Plegt-Vos met 1.000 m2. Verhoudingsgewijs waren er meer commerciële partijen dan overheid en gesubsidieerde sector actief op de kantorenmarkt. Dit is een positieve ontwikkeling voor de kantorenmarkt in Assen.

5.5 Leegstand en huurprijsontwikkelingen Momenteel staan er in Nederland veel kantoren leeg. Eind vorig jaar was maar liefst 6,3 miljoen m2 kantoorruimte te huur. Dat is 8% meer dan tegen het einde van 2004. Verouderde panden en panden op incourante locaties zullen aan de markt worden onttrokken. Dit zal er toe leiden dat de voor-

5 Kantorenmarkt

41

16-10-2006

11:52

Pagina 42

raad op de kantorenmarkt afneemt. De verwachting is dat dit ongeveer 20% van het huidige aanbod betreft. De stijging van de opname van kantoorruimte is vooral te danken aan huurders uit de ICT-sector en de zakelijke dienstverlening. Desondanks daalde de leegstand op de kantorenmarkt niet. Dit roept de vraag op hoe de sector in de toekomst met leegstand op incourante locaties om moet gaan. Kantorenprojecten worden niet afgewezen op grond van hun effect op de structurele leegstand op de kantorenmarkt. Zowel vanuit werkgelegenheidsoogpunt als om financiële redenen wordt van overheidswege aan plannen van initiatiefnemers medewerking verleend. Nieuwbouw van kantoren vertraagt het herstel op de kantorenmarkt. Er is steeds meer sprake van een vervangingsmarkt, waarbij bedrijven oude panden achterlaten op de markt. Gemeenten hebben diverse mogelijkheden om structurele leegstand tegen te gaan. Het terugdringen van onbenutte planvoorraad, het stimuleren van functiewijziging en het invoeren van een verwijderingsbijdrage zijn daar voorbeelden van. Verder is het voorkomen van het onnodig weglekken van een deel van de vraag naar kantoren in de richting van bedrijventerrein gewenst.

Figuur 5.6 Kantoorontwikkeling aanbod, opname en nieuwbouw in Assen 120.000 100.000 80.000 m2


60.000 40.000 20.000 0

2000

2001

2002

Aanbod

2003

2004

Opname

2005

2006

Nieuwbouw

Bron: Drs. R.L. Bak

G RONINGEN De leegstand in Groningen bedraagt momenteel 10% van de voorraad. In het segment 2.500 m2 tot 10.000 m2 is de meeste leegstand, en deze is vooral te vinden op het Martini Trade Park en Groningen-Zuid. Het aanbod bestaat in Groningen, net als in de landelijke situatie, voor het grootste deel uit bestaande, deels verouderde kantoorruimte. Nieuwbouw is voor de markt nauwelijks aanwezig omdat de bouw voor de vrije markt tot stilstand is gekomen. De nieuwe en comfortabele kantoorpanden die de afgelopen jaren wel werden ontwikkeld, zijn voor de vervangingsvraag waardoor momenteel veel oude kantoorpanden leeg staan. Een deel van het aanbod is zodanig verouderd dat het naar verwachting bij een aantrekkende economie niet meer zal worden verhuurd. Eigenaren zetten alles op alles om leegstaande kantoorpanden verhuurd te krijgen. Kantoorruimtes zijn beschikbaar met een huurcontract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van één maand. Deze mogelijkheden zijn uiterst interessant voor startende ondernemers. De gemiddelde huurprijs in Groningen is de afgelopen twee jaar gedaald en komt uit op € 110 per m2. In 2003 was dit nog € 125 per m2. Voor oudere kantoorpanden ligt de gemiddelde prijs rond de € 100 per m2. De tophuren zijn sinds 2003 uitsluitend gedaald. Voor kantoorruimte op een toplocatie wordt op de Groninger markt momenteel € 140 per m2 betaald. Om huurders te trekken kiezen veel eigenaren steeds vaker voor incentives als een huurvrije periode.

42

5 Kantorenmarkt

Tabel 5.3 Opname (m2) kantoren per deelgebied Assen 2001

2002

2003

2004

Centrum

1.100

6.100

7.200

5.000

2005 1.300

Noord

1.900

3.500

2.000

3.400

4.200

West

–

–

1.700

800

4.300

Zuid

3.000

3.000

5.000

–

–

Totaal

6.000

12.600

15.900

9.200

9.800


Kantoor op zichtlocatie

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:52

Pagina 43

Nieuwbouw voor grootgebruiker: kantoor UWV

A SSEN Assen heeft een leegstand van 12,7% en is daarmee gelijk gebleven aan 2004. Een leegstandspercentage van 5 à 6% wordt voldoende geacht om de markt goed te laten functioneren. De gemiddelde huurprijs in Assen is onveranderd gebleven en ligt al enkele jaren op € 115 per m2. De tophuren van € 125 per m2 zijn voornamelijk te vinden in het stationsgebied. Een uitzondering daarop is de gerealiseerde huur van € 125 per m2 in kantoorpand De Kolonel aan de Amerikaweg. De verwachte huurprijzen zullen in 2006 mogelijk licht dalen of stabiliseren.

5.6 Marktanalyse In 2006 zal landelijk circa 625.000 m2 aan nieuwe kantoren worden opgeleverd. Een aantrekkende economie en een vertraging in de toename van de ontwikkeling van nieuwe kantoren impliceert dat bestaande kantoren op goede locaties huurders zullen gaan vinden. De economische groei van 2,5% lijkt voor het jaar 2006 duidelijk hoger uit te komen, en de ontwikkeling van de kantorenmarkt vertoont een sterke samenhang met die van het Bruto Binnenlands Product (BBP). De vraag naar kantoorruimte zal naar verwachting licht toenemen, terwijl het aanbod zich vooralsnog op het huidige hoge niveau handhaaft of zelfs nog licht zal stijgen. Een toenemende werkgelegenheid zal echter leiden tot een hogere opname van kantoorruimte. Op de lange termijn kan bij een nog verder aantrekkende economie een tekort aan hoogwaardige kantoren op primaire locaties ontstaan. Vanaf 2000-2003 is de markt in zowel de regio Groningen-Assen als in Nederland ruimer geworden. Het afgelopen jaar laat de regio een verdere daling van de kantorenmarktratio zien, tegenover een iets krappere landelijke markt. Momenteel wordt nauwelijks op risico ontwikkeld. Het overschot heeft voor een afremming van de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen gezorgd. Het zeer ruime aanbod bestaat voornamelijk uit kan-


5 Kantorenmarkt

43


16-10-2006

11:52

Pagina 44

toorpanden van middelgrote omvang. Het merendeel van deze kantoorruimte is gelegen in het centrum, Corpus den Hoorn en het Martini Trade Park. Kantoorruimte groter dan 2.500 m2 is zowel op bestaande als op nieuwbouwlocaties voldoende aanwezig. De opname van kantoorruimte door de ICT-sector trekt aan ten opzichte van 2004 en dit geldt zowel landelijk als voor Groningen. ICT is belangrijk voor het vergroten van efficiëntie binnen de zakelijke dienstverlening. Een andere belangrijke afnemer op de Groninger kantorenmarkt is de biomedische sector. Groningen is binnen de zakelijke dienstverlening ook een geschikte locatie voor backoffice-activiteiten van bedrijven op nationaal of internationaal niveau. Binnen dat segment speelt de concurrentie met Zwolle een prominente rol. Meest kenmerkend voor de Groninger markt blijft het forse aandeel in het kleinschalige segment. Uit analyse van het aanbod naar grootteklasse blijkt dat de aanbodstijging vooral heeft plaatsgevonden in het segment groter dan 2.500 m2. Het merendeel hiervan is gelegen in het centrum, Groningen-Zuid en het Martini Trade Park. Verouderde en incourante panden zullen de komende jaren steeds vaker aan de voorraad worden onttrokken. Toch zal het nog jaren duren voordat de enorme leegstand van kantoren substantieel afneemt. De huurprijzen zullen zich met behulp van incentives blijven handhaven op het langjarige gemiddelde. Voor de verouderde locaties kunnen ze zelfs licht gaan dalen. De komende jaren zal sprake blijven van een zeer ruime kantorenmarkt Vooral kantoren op minder goede locaties of zwakke locaties krijgen het zwaar in de toekomst.

5.7 Toekomstige ontwikkelingen

Tabel 5.4 Huurprijs kantoren op enkele locaties in Groningen (€ per m2)

Het Centraal Planbureau (CPB) heeft in de bedrijfslocatiemonitor in vier scenario’s de ruimtevraag naar kantoren in beeld gebracht. De toekomstverkenningen van de ruimtevraag zijn opgesteld tegen de achtergrond van een viertal toekomstscenario’s voor de economische en demografische ontwikkeling op lange termijn. De vier scenario’s zijn: Global Economy (GE), Transatlantic Market (TM), Strong Europe (SE) en Regional Communities (RC). Het CPB voorspelt dat de gemiddelde landelijke opname in de periode 2002-2020 varieert van 250.000 m2 bvo in het RC-scenario tot 850.000 m2 bvo in het GE-scenario. In de periode 2002-2005 bedraagt de gemiddelde jaarlijkse opname ruim 1,5 miljoen m2 bvo. De opname in elk scenario vertoont dus in de loop van de tijd een daling. Tegen de achtergrond van de opname in de jaren negentig van de vorige eeuw valt de opname in de scenario’s laag te noemen. Ook de geraamde opname van kantoorruimte in de provincies Groningen en Drenthe volgt in de vier scenario’s de landelijke ontwikkeling. In Groningen en Drenthe blijft – althans in het GE-scenario – de opname aanvankelijk nog op peil. Het CPB voorspelt dat de gemiddelde jaarlijkse opname in de periode 2002-2020 in de provincie Groningen varieert van 15.000 m2 bvo in het RC-scenario tot 30.000 m2 bvo in het GEscenario. Voor de provincie Drenthe varieert de gemiddelde jaarlijkse opname in de periode 2002-2020 van 9.000 m2 bvo in het RC-scenario tot 18.000 m2 bvo in het GE-scenario. De jaarlijkse opname in respectievelijk Groningen en Drenthe schommelt al enkele jaren rond de circa 40.000 m2 bvo en 20.000 m2 bvo. Goede kantorenlocaties zijn van belang voor de economische groei in de regio. Het scheppen van ruimtelijke en infrastructurele condities is een voorwaarde voor de ontwikkeling van de kantorenmarkt. De beoogde jaarlijkse groei van de werkgelegenheid in de regio is alleen haalbaar als er voldoende ruimte is voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. De gemeente Groningen zal een breed palet aan kantoren- en bedrijfslocaties moeten ontwikkelen, met voldoende bufferruimte voor versnelde economische ontwikkeling. Groningen moet rekening blijven houden met concurrent Zwolle, dat zich steeds meer als een centrum voor Noord- en OostNederland ontwikkelt. Nieuwbouwmogelijkheden in het segment tot 2.500 m2 zijn ruimschoots aanwezig op Europapark, Kranenburg en het stationsgebied-Zuid. Voornaamste doelgroepen vormen de backoffices van landelijke kantoorgebruikers. Kantoorruimte groter dan 2.500 m2 is zowel in het bestaande segment als op locaties voor nieuwbouwmogelijkheden in voldoende mate aanwezig.

44

5 Kantorenmarkt

Locatie

2005 van

tot

Corpus den Hoorn Zuid

110

145

Herewegzone

100

125

Kranenburg

115

141

Martini Trade Park

115

130

Stationsgebied

125

135

90

130

Westelijke Ringweg Bron: DTZ Zadelhoff

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:52

Pagina 45

Groningen S TATIONSGEBIED Voor de toekomst is het stationsgebied een belangrijke kantorenlocatie. Hier zal worden ingespeeld op de behoefte van overheid en non-profit organisaties. Bij de ontwikkeling van de locatie zal nadrukkelijk rekening worden gehouden met de eventuele komst van de Hogesnelheidslijn, omdat het stationsgebied daardoor als kantorenlocatie aan importantie wint. Voor de omgeving bestaan plannen waarin ten zuiden van het station voor minimaal 100.000 m2 kantoorruimte is gereserveerd.

E UROPAPARK

Figuur 5.7 Kantoorlocaties Groningen

1:

Centrum

binnenstad, stationsomgeving, Van Heemskerckpark

2:

Noord

Zernikecomplex

3:

Oost

Europapark

4:

Zuid

Laan Corpus den Hoorn

5:

West

Leonard Springerlaan, Kranenburg, Hoendiep


Het Europapark wordt de komende jaren de belangrijkste economische aanjager voor Groningen. Europapark is samen te vatten in de functies: wonen, werken en ontspannen. Het gebied van 45 ha bestaat uit vier delen: het stadioncomplex Euroborg, kantorenpark Euroborg, woonwijk De Linie en het nieuwe treinstation Europapark. In de toekomst zal het Europapark een totale omvang kantoorruimte moeten krijgen van 200.000 m2, waarmee het tot de grootste kantorenlocatie van Noord-Nederland kan uitgroeien. Het Europapark richt zich vooral op de zakelijke dienstverlening, en bedrijven van uiteenlopende omvang kunnen zich hier vestigen. De kantoren op het Europapark worden gefaseerd ontwikkeld om leegstand te voorkomen. Essent en Geové hebben zich al gevestigd op het kantorenpark. Eurborg Offices biedt 6.000 m2 kantoorruimte en richt zich op de kleinschalige kantoorgebruiker. Begin 2006 zijn hier de eerste transacties gesloten met kantoorinrichter Ahrend met circa 850 m2 op de tweede etage, en FC Groningen Media BV met circa 430 m2 op de begane grond. Ongeveer 5.000 m2 is nog beschikbaar; units zijn beschikbaar vanaf minimaal 250 m2. In juli 2006 zijn afspraken gemaakt voor de ontwikkeling van vier bouwstroken van in totaal 80.000 tot 110.000 m2 bvo op Kantorenpark Euroborg. De eerste huurders op deze locatie zijn inmiddels bekend. Op deze strook langs de A7 komen in de toekomst vijf kantoorgebouwen met meerdere bouwlagen. Het gebied ligt pal tegenover het nieuwe stadioncomplex van FC Groningen en krijgt de naam Kantorenpark Euroborg. Het nieuwe kantorenpark is de komende tien tot vijftien jaar de belangrijkste nieuwbouwlocatie voor kantoren. Het park ligt direct aan de ringweg en het nationale autosnelwegennet en is daardoor eenvoudig bereikbaar. Het treinstation Europapark is vanaf medio 2007 gedeeltelijk in gebruik. Vanaf 2009 is het station volledig gereed.

K EMPKENSBERG De vier markante kantoortorens op de Kempkensberg in Groningen gaan plaatsmaken voor nieuwbouw (zie het interview hierover met ing. Peter Sliep van de Rijksgebouwendienst). De IB-Groep en het Ministerie van Financiën hebben besloten tot gezamenlijke nieuwbouw die de Rijksgebouwendienst gaat realiseren in dit gebied. De nieuwe kantoren worden gebouwd langs de zuidelijke ringweg. Op de zuidelijke punt van het gebied, ter hoogte van de Engelse Kamp, komt dan ruimte vrij voor nieuwe woningen en appartementen. De kantoren van de IB-Groep en de Belastingdienst (45.000 m2) zullen als eerste worden gerealiseerd. De kantoren bestaan uit twee bouwdelen, geconcentreerd aan de noordkant van de Kempkensberg, langs de ringweg. Het hoogste bouwdeel is in het voorliggende conceptplan tussen 81 en 92 meter hoog (ter vergelijking: de huidige hoogbouw van de Gasunie heeft een hoogte van 87 meter). De tweede fase van de kantoren wordt na 2015 gerealiseerd (circa 30.000 m2). Deze kantoren worden eveneens langs de ringweg gesitueerd. Aan de zuidkant van de kantoren komt een ondergrondse parkeergarage (900 plaatsen) die bestemd is voor de eigen medewerkers.

Assen Kantoorvestigingen vindt men vooral in het stationsgebied en het, meer zuidelijk gelegen, kantorencentrum Mandemaat. Ook aan de Europaweg-


5 Kantorenmarkt

45


16-10-2006

11:52

Pagina 46

Noord is een aantal kantoren gevestigd, bijvoorbeeld in Noorderstaete en De Borgstee, deelgebieden van het Stadsbedrijvenpark. Het Kloosterveen Tussengebied biedt ook mogelijkheden voor kantoren, evenals het Oudegrachtpad; beide kantorenparken liggen aan de Balkenweg. Verder bieden de bedrijventerreinen aan de noordkant van Assen mogelijkheden voor snelweggebonden kantoren en kantoorhoudende bedrijven.

Figuur 5.8 Kantoorlocaties Assen

P EELERPARK Op het Peelerpark aan de noordzijde van Assen bestaan goede mogelijkheden voor snelweggebonden kantoren en kantoorhoudende bedrijven. De nieuwe kantoren op dit park aan de A28 worden aangeboden met goede zichtlocaties. De toekomstige panden zijn representatieve, moderne gebouwen. De locatie is vooral geschikt voor bedrijven die waarde hechten aan de uitstraling van het kantoorpand en een goede bereikbaarheid. Op deze zichtlocatie hebben zich al enkele bedrijven gevestigd.

S TATIONSGEBIED De laatste jaren zijn aan de westen zuidzijde van het station meerdere kantoren gebouwd. Hiermee speelt Assen in op het zogeheten locatiebeleid dat als doel heeft kantoren met een hoge personele bezettings- en/of bezoekersgraad in de nabijheid van knooppunten van openbaar vervoer te situeren. In dit gebied zijn kantoren gevestigd die worden gekenmerkt door een hoogwaardige uitstraling. Daarnaast zijn de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en auto kenmerken van de locatie. Het stationsgebied is bij uitstek geschikt voor kantoren met veel medewerkers en een duidelijke publieksfunctie. Ruimte voor kantoorontwikkeling in dit gebied bevindt zich in de omgeving van het benzinestation en het restaurant. Binnen de herstructurering van het stationsgebied/Veemarktterrein is een totale ruimte gereserveerd voor 20.000 m2 kantoren.

1:

Centrum

Overcingellaan, stationsomgeving, Veemarkt

2:

Noord

Noorderstaete, Peelerpark, Borgstee, Ketellaper

Zendmastweg

Brommerstraat, Messchenveld 3:

Zuid

Mandemaat, Schepersmaat

4:

West

Lauwers, Transportweg, Huize Nassau


Tabel 5.5 Huurprijs kantoren op enkele locaties in Assen (€ per m2) Locatie

M ESSCHENVELD Een deel van Messchenveld is bestemd voor de vestiging van kantoren en andere hoogwaardige bedrijven. De gemeente Assen gaat hier uit van bebouwing met een hoge architectonische kwaliteit waar hoge eisen aan worden gesteld. Door de verkaveling van dit deel van Messchenveld zijn de kantoorpanden vanaf verschillende punten zichtbaar en in hoge mate bepalend voor de uitstraling van het bedrijventerrein.

2005 van

tot

Borgstee

100

120

Oude Grachtpad

105

120

Peelerpark

90

120

Stationsgebied

110

135

Bron: DTZ Zadelhoff

Ontwikkeling van een nieuwe kantorenlocatie: Assen-Peelerpark

46

5 Kantorenmarkt

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:53

Pagina 47

Marktpartijen aan zet op rijkskantorenlocatie Kempkensberg De stad Groningen raakt in de nabije toekomst een deel van de karakteristieke skyline kwijt. Na de vijf pijpen van de Energiecentrale moeten ook de vier markante torens aan de Kempkensberg/Engelse Kamp het veld ruimen. De Rijksgebouwendienst, eigenaar van de kantoortorens, heeft inmiddels samen met de gemeente een nieuw stedenbouwkundig plan gepresenteerd. “De herontwikkeling van het deelgebied Kempkensberg gaan we aanbesteden door middel van een PPS-constructie”, vertelt ing. PETER SLIEP, senior portefeuillemanager Vastgoed bij de Rijksgebouwendienst. De Rijksgebouwendienst is in Groningen goed voor ongeveer 15% van alle kantoormeters: zo’n 140.000. Grootverbruikers van rijkshuisvesting in het gebied Kempkensberg/Engelse Kamp zijn de Informatie Beheer Groep (IB-Groep) en het Ministerie van Financiën (Belastingdienst). De huurcontracten lopen dit jaar af. Peter Sliep: “De IB-Groep had al in een vroegtijdig stadium aangegeven zich op nieuwe kantoorhuisvesting te oriënteren. Hierdoor dreigde leegstand.” De bestaande kantoren voldoen niet meer aan hedendaagse gebruikerseisen. De gezamenlijke vloeroppervlakte bedraagt weliswaar zo’n 64.000 m2, maar de indeling is niet efficiënt naar huidige maatstaven. Om aan de wensen van de zittende huurders tegemoet te komen, heeft de Rijksgebouwendienst tot nieuwbouw besloten. IB-Groep en Belastingdienst betrekken straks allebei kantoorruimte aan de noordkant van de Kempkensberg, langs de ringweg. In totaal gaat het in de eerste ontwikkelfase om een gezamenlijk vloeroppervlakte van ongeveer 45.000 m2. De gemeente heeft de locatie KempPeter Sliep kensberg aangewezen als hoogbouwzone. Peter Sliep: “Ook de gemeente heeft natuurlijk belang bij goede vervangende kantoorhuisvesting. Alleen al bij de IB-Groep werken in Groningen ongeveer 1.650 mensen. Daarmee is de organisatie een van de belangrijkste werkgevers in de gemeente.” Vanaf 2017 wordt nog eens 30.000 m2 kantooroppervlakte verwezenlijkt. Volgens Sliep beschouwt de gemeente de Kempkensberg/Engelse Kamp en het Europapark met de Euroborg als één planologisch ontwikkelgebied. “Het is logisch dat


beide locaties straks meeprofiteren van het nieuwe NS-station Groningen-Zuid.” Dit treinstation wordt volgend jaar in gebruik genomen, waarna vanaf 2009 ook intercitytreinen er een tussenstop zullen maken. Na voltooiing van de nieuwbouw in 2011 wordt de bestaande bebouwing in het hele gebied Kempkensberg/Engelse Kamp gesloopt. Peter Sliep: “Rijk en gemeente hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van het hele gebied.” Onderdeel van de samenwerking is een gezamenlijk stedenbouwkundig plan. Uitgangspunt is een menging van functies: werken, wonen, parkeren en recreëren in een stedelijke omgeving. “De gehele locatie moet van een geïsoleerd kantorengebied meer onderdeel van de stad worden.” Zo worden op de Engelse Kamp woningen en appartementen gebouwd. De ruimte tussen de woningen en kantoren krijgt het karakter van een stadstuin, en openbaar groen verbindt straks het Sterrebos en het Balkgat aan de Helperzoom. Voor de herontwikkeling van het deelgebied Kempkensberg heeft de Rijksgebouwendienst gekozen voor de publiek-private samenwerkingsconstructie (PPS). Deze PPS moet leiden tot kostenbesparing, transparantie in het aanbestedingsproces en innovatie op het gebied van processen, methoden en technieken. Bijzonder is dat een geïntegreerd pakket wordt aanbesteed: van ontwerp en bouw tot en met exploitatie. Sliep: “De partij waarmee we straks in zee gaan, moet ook 20 jaar lang het onderhoud van de kantoren en de facilitaire dienstverlening voor zijn rekening nemen. Dat vraagt om samenhangende, innovatieve oplossingen.” Onderdeel van de aanbesteding zijn parkeervoorzieningen, infrastructurele aspecten en inrichting en beheer van de openbare ruimte. Na afloop van de 20-jarige contractperiode zijn de opstallen volledig economisch en juridisch eigendom van het rijk. De grond blijft al die tijd staatseigendom. Najaar 2007 wordt de ideale private samenwerkingspartner gekozen. De selectie vindt plaats op ontwerp, prijs en kwaliteit. Peter Sliep: “Dat laatste aspect moet je 20 jaar lang blijven monitoren. Natuurlijk probeer je van tevoren waterdichte prestatieeisen te formuleren. Dat wordt een hele dikke bijlage bij het contract…”

5 Kantorenmarkt

47


16-10-2006

10:54

Pagina 48

6 Bedrijfsruimtemarkt

48

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:54

Pagina 49

6 Bedrijfsruimtemarkt Ondanks het aanzienlijke aandeel en belang van de bedrijfsruimtemarkt binnen de vastgoedmarkt ontbreekt een volledige en betrouwbare registratie hiervan. Van een duidelijk en compleet zicht op de voorraad en op de vraagen aanbodverhoudingen binnen de bedrijfsruimtemarkt is geen sprake. Het gevolg hiervan is dat dit hoofdstuk tot stand is gekomen met beperkte bronnen én onderling sterk afwijkende gegevens. Deze constatering is des te opvallender gezien het feit dat de omvang van deze deelmarkt – wat nieuwbouw betreft – de andere commerciële deelmarkten aanzienlijk overtreft.

6.1 Landelijke ontwikkelingen

Figuur 6.1 Opname bedrijfsruimte naar sector landelijk (1998 - 2006) Dienstensector 17%

Industrie en bouw 28%

ICT 5%

Transport 20% Handel 30%

Industrie enBouw

Handel

Transport

ICT

Dienstensector

Bron: DTZ Zadelhoff

De conjunctuur heeft van oudsher een grote invloed op het wel en wee van de bedrijfsruimtemarkt. De invloed op deze deelmarkt komt voort uit een sterke vertegenwoordiging van bedrijven uit de handel- en industriesectoren. Doorgaans kenmerken deze bedrijven zich door korte voorbereidingstijden en snelle productieprocessen, waardoor zij ten opzichte van andere bedrijfstakken relatief snel kunnen reageren op een verandering in de vraag naar een product. Sinds 2001 is een punt van zorg de geringe economische groei waardoor de vraag naar producten ten opzichte van voorgaande jaren is afgenomen. Dit heeft tot gevolg dat het aanbod van bedrijfsruimte een almaar stijgend verloop laat zien met als resultaat een totaal aanbod van circa 8,5 miljoen m2. In 2005 is dat een verdrievoudiging ten opzichte van het jaar 2000 toen het aanbod van bedrijfsruimte ‘slechts’ 3 miljoen m2 bedroeg. Een tweede punt van zorg vloeit voort uit de samenstelling van het huidige aanbod. Bijna 90% daarvan bestaat namelijk uit oudere incourante gebouwen, doorgaans gelegen op verouderde bedrijventerreinen. De incourantheid is het gevolg van de nadelen die veroudering met zich meebrengt zoals een slechte bereikbaarheid en een gedateerde uitstraling. De vaak voorkomende mismatch qua functionaliteit is echter in grotere mate debet aan de huidige leegstand. Een bedrijfspand wordt vaak gebouwd naar de specifieke wensen en eigenschappen van de uiteindelijke gebruiker, waardoor het vinden van een eventuele opvolgende gebruiker sterk wordt belemmerd. Doordat de huidige vraag zich vooral richt op moderne en op maat gesneden huisvesting ontstaat er, ondanks het ruime aanbod, toch een krappe markt. In totaal werd in 2005 in Nederland circa 2,7 miljoen m2 bedrijfsruimte opgenomen, nagenoeg gelijk aan de opname in 2004. De verwachting was dat de vraag naar vooral logistiek gelieerd vastgoed de afgelopen tijd sterk zou toenemen. Door de tegenvallende economische ontwikkeling bleef die vraag echter achter, en daarmee ook de bouwproductie. De logistieke sector die de afgelopen tijd een groot deel van de opname voor haar rekening nam, heeft daardoor ook landelijk gezien moeite met het vinden van passende bedrijfsruimte binnen het beschikbare aanbod.

6.2 Regionale ontwikkelingen

Gethematiseerd bedrijventerrein: Groningen-Kranenburg


Het jaar 2005 liet een sterke regionale opnamestijging zien ten opzichte van voorgaande jaren. Van de in totaal 53.000 m2 opname in de regio, nam de stad Groningen met 41.000 m2 verreweg het grootste gedeelte voor haar rekening. Een aanzienlijk deel van de totale opname komt voort uit het samenvoegen van activiteiten door bedrijven. Ook de behoefte aan een kwalitatief en representatief betere huisvesting heeft sterk bijgedragen aan de opname. De meest in het oogspringende transactie in de regio kwam op naam van het bedrijf Lukas Klamer (Makro) dat een 20.000 m2 tellende nieuwe bedrijfsruimte op het nieuwe terrein Eemspoort in gebruik nam. Assen toonde met 12.000 m2 ook een lichte opnamestijging ten opzichte van 2004. Van een structurele verbetering is hier nog geen sprake omdat het een enkele omvangrijke transactie betrof. Het aanbod in de regio Groningen-Assen is, in overeenstemming met het landelijke beeld, verder toegenomen. Ondanks het ruime aanbod in Groningen wordt er toch in een enkel geval op risico nieuwgebouwd. Het be-


49


16-10-2006

10:55

Pagina 50

De vraag richt zich op moderne op maat gesneden huisvesting

treft hier kleinschalige en multifunctionele bedrijfsruimten, doorgaans kleiner dan 1.000 m2. Het merendeel van het huidige aanbod in Groningen bestaat uit grootschalig en veelal verouderd vastgoed. In Groningen is begonnen met de aanleg van bedrijventerrein Westpoort, waardoor er aan de westkant van de stad volop mogelijkheden komen voor een nieuwe ontwikkeling van bedrijfsruimten. De noordkant van Assen biedt soortgelijke mogelijkheden. Bedrijventerrein Messchenveld is in 2005 bouwrijp gemaakt en de uitgifte van kavels is inmiddels gestart.

6.3 Groningen De opname van bedrijfsruimte laat in de stad Groningen in 2005 een verdere stijging zien ten opzichte van voorgaande jaren. Enkele omvangrijke transacties in Groningen vonden plaats op de locatie Eemskanaal waar Stollburgh BV 13.300 m2 in gebruik nam en Vries Hout & Plaat goed was voor 7.500 m2. Verder zijn er in Groningen opvallend veel kleine en middelgrote transacties geweest waarin men een aanwijzing zou kunnen zien dat

De uitgifte concentreert zich onder meer op Eemspoort

50


VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:55

Pagina 51

Tabel 6.1 Huurprijs bedrijventerreinen € per m2 Plaats Groningen

Assen

Locatie

2005

Driebond

35 – 50

Eemspoort

45 – 55

Euvelgunne

35 – 40

Europaweg

25 – 35

Peelerpark

30 – 40

Schepersmaat

25 – 35

Bron: DTZ Zadelhoff

de dynamiek in de markt weer enigszins toeneemt. Daarbij moet echter worden opgemerkt dat het aanbod ook in 2005 is toegenomen, en dat tot dit aanbod enkele middelgrote en grote panden worden gerekend die vanwege veroudering lastig zijn te verhuren. Ondanks de ambities wat betreft de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in Groningen in de nabije toekomst is de keuzevrijheid voor bedrijven op dit moment beperkt. Het huidige aanbod van uitgeefbaar bedrijventerrein is nagenoeg geheel geconcentreerd op de locatie Eemspoort en het Zernike Science Park. Over het algemeen zijn de bedrijven die actief zijn op de bedrijfsruimtemarkt in Groningen, gelieerd aan de sectoren commerciële dienstverlening, handel en business-to-business. Daar staat tegenover dat er in Groningen nauwelijks of geen bedrijven actief zijn met arbeidsintensieve productielijnen. De huurprijzen in Groningen zijn na een kleine daling in 2004 weer stabiel te noemen ten opzichte van de afgelopen jaren. Voor courante gebouwen liggen de prijzen tussen de € 40 en € 60 per m2. Voor verouderde objecten worden deze prijzen echter niet gerealiseerd, en vooral in dit segment staan de huurprijzen onder druk.

6.4 Assen

Figuur 6.2 Opname bedrijfsruimte in de regio Groningen-Assen (1998 - 2006) Dienstensector 28%

Industrie en bouw 29%

ICT 12,9%

6.5 Huurprijsontwikkeling Handel 24%

Transport 7% Industrie enBouw

De bedrijfsruimtemarkt in Assen kent een beperkte dynamiek. Zowel in de opname als in de huurprijzen zit ten opzichte van 2004 weinig verschil. Vrijwel het complete aanbod van bedrijfsruimte in Assen (22.000 m2) is te vinden op het bedrijventerrein Stadsbedrijvenpark. Het betreft overwegend middelgrote en kleine panden. In Assen zijn praktisch geen grote bedrijfsruimten te huur. De bedrijfsruimtemarkt in Assen is voornamelijk regionaal gericht. In 2005 is er, buiten het bouwrijp maken van het bedrijventerrein Messchenveld aan de A28, weinig gebeurd. Met het beschikbaar komen van kavels op dit bedrijventerrein is voor de toekomst voldoende bedrijfsgrond aanwezig om in de behoefte te voorzien. Op Messchenveld is in 2006 de bouw gestart van de Politietoren en bedrijfsruimte voor Opel Wander.

Handel

Transport

ICT

Dienstensector

Bron: DTZ Zadelhoff

De verhouding tussen vraag en aanbod én de geboden kwaliteit zijn sterk van invloed op de huurprijzen die worden betaald. De ruime markt van dit moment biedt dan ook onderhandelingsmogelijkheden voor de partijen. Vooral voor het verouderde aanbod heeft dit tot gevolg dat de huurprijzen onder druk staan. Als voor dit verouderde vastgoed moeilijk een vervolggebruiker is te vinden, kunnen veel gebouwen voor de korte én de lange termijn als onverhuurbaar worden beschouwd.

Aanbod op het Stadsbedrijvenpark in Assen



51


16-10-2006

10:55

Pagina 52

De gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimten steeg landelijk in 2005 naar € 49 per m2 ten opzichte van € 47 per m2 in 2004. De regio Groningen-Assen vertoont ten opzichte van de landelijke cijfers geen grote verschillen, al komen in Assen de huren over het algemeen iets onder het gemiddelde uit. Dit verschil zal met de ingebruikname van het hoogwaardige bedrijventerrein Messchenveld naar alle waarschijnlijkheid worden ingelopen.

De bedrijfsruimtemarkt van Assen is vooral regionaal gericht

6.6 Marktanalyse Ondanks de huidige ruime bedrijfsruimtemarkt is er behoefte aan ruimte voor nieuwbouw. Voldoende bvo en een kwalitatief hoogwaardig en gevarieerd aanbod is absoluut geboden om bedrijven aan de regio te binden. Om Nederland voor internationale bedrijven aantrekkelijk te maken moet een kwaliteitsslag worden gemaakt wat betreft het huidige aanbod van bedrijfsruimte. De Nota Ruimte van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer verwacht tot het jaar 2020 een uitbreidingsbehoefte van 23.000 ha bedrijventerrein. Deze aanzienlijke hoeveelheid moet in relatie worden gezien met de voorraad aan terreinen met bedrijfspanden die voor herstructurering of herontwikkeling in aanmerking komen. Omdat deze ingrepen kostbare en tijdrovende processen zijn, is het aannemelijk dat het merendeel van de bedrijven kiest voor de zogeheten greenfield ontwikkelingen. Bij deze uitbreidingsbehoefte uit de Nota Ruimte zijn echter vanuit verschillende kampen kanttekeningen geplaatst. Zo stelt Milieudefensie in januari 2005, aan de hand van een onderzoek van Olden (STOGO) en Louw (TU-Delft), dat door een betere benutting bij herstructurering en een verdergaande menging van wonen en werken slechts de helft van dit aantal hectares in de behoefte kan voorzien. De huidige voorraad aan terrein met bedrijfsruimten waar herstructurering wenselijk is, bedraagt landelijk 21.000 ha. Ondanks de bijbehorende problemen qua kosten, tijdsduur en veelal versnipperd eigendom, liggen hier mogelijkheden om in de toekomst aan de vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte te kunnen voldoen. Een marktregulerende maatregel door de overheid zou hier uitkomst kunnen bieden. Dit houdt in dat de (provinciale) overheid een beperkt aantal terreinen aanwijst voor greenfield ontwikkeling en op deze manier een kunstmatige krapte creëert. Bedrijven worden zo gestimuleerd om herstructurering in overweging te nemen.

52


VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

10:55

Pagina 53

Scandinavië-vervoerder kiest voor hervestiging op strategische locatie De transportbranche zit al jaren in de hoek waar de klappen vallen. Het Groninger transportbedrijf NVO weet zich echter uitstekend staande te houden. En meer dan dat. In de eerste helft van dit jaar werd een volumegroei van 13,3% gerealiseerd. Afgelopen september verhuisde de ‘Scandinavië-vervoerder’ naar De Hallen, het kersverse Fresh & Food Center op bedrijventerrein Eemspoort. “We zitten nu nóg dichter op de lading”, licht NVO-directeur DOUWE DRIJFHOUT toe. De logistieke wereld staat in het teken van schaalvergroting en steeds kortere levertijden. Goederen moeten just-in-time op de plaats van bestemming arriveren. Daarbij is cross-docken in opkomst. Dat betekent dat binnenkomende goederen direct op transport gaan naar de volgende bestemming, zonder dat ze vaak ook maar een seconde op voorraad liggen. Het dwingt vervoerders om de logistieke processen te optimaliseren en zich te vestigen op strategische locaties. Voor NVO Transport waren dit de belangrijkste redenen om te kiezen voor hervestiging op het Fresh & Food Center aan De Hallen. “Een van onze kernactiviteiten is vervoer van groente, fruit en zuivel in koelwagens naar Scandinavië”, vertelt Douwe Drijfhout. “Op de nieuwe locatie beschikken we over voldoende geconditioneerde ruimten voor over- en opslag van versproducten. Bovendien is het Fresh & Food Center aan de A7 in Groningen voor ons de ideale doorvoerhaven. Tal van groente- en fruitbedrijven zijn er gevestigd.” Douwe Drijfhout Transportbedrijf NVO wordt in 1965 opgericht als de Coöperatie Noordelijke Vervoersorganisatie U.A. Ook nu nog is het bedrijf een samenwerkingsverband van 52 zelfstandige transportondernemers met ongeveer 600 transportvoertuigen. NVO Transport koos van begin af aan voor een internationale oriëntatie. Goederenvervoer van en naar de Scandinavische landen lag voor de hand vanwege de strategische ligging van Groningen ten opzichte van de Noordse landen. Drijfhout: “We zijn ons steeds meer gaan specialiseren in temperatuur-gecontroleerd vervoer.” Zo transporteert het bedrijf onder meer kaas in opdracht van Friesland Food en diepgevroren groenten voor


Aviko. Voor de Zweedse supermarktketen ICA, zusterbedrijf van Albert Heijn, vindt de bevoorrading van regionale distributiecentra zelfs rechtstreeks vanuit Groningen plaats. Korte transittijden en ‘Groningse’ betrouwbaarheid zijn de belangrijke succesfactoren van NVO Transport. “Groente en fruit dat we ’s morgens in het Westland laden, arriveert de volgende dag bij zonsopgang in bijvoorbeeld Helsingborg.” Een truck met een Nederlandse chauffeur levert de lading op de plaats van bestemming af. Dus geen anoniem roll-on roll-off transport per containerschip. Douwe Drijfhout: “Onze werkwijze koppelt de voordelen van schaalvergroting aan die van kleinschalige service.” Logisch dat steeds meer marktpartijen het Groninger transportbedrijf weten te vinden. Onder hen ook postbedrijf TNT. Een andere belangrijke pijler onder de succesformule van NVO is kwaliteitszorg. “We hadden als een van de eerste Noord-Nederlandse vervoerders de ISO 9001-certificering”, bevestigt Douwe Drijfhout. Inmiddels is het lijstje certificeringen uitgebreid met ISO 14001 voor milieuzorg en de HACCP voor voedselveiligheid. Door onafgebroken te investeren in kwaliteitsverbetering heeft NVO Transport zich minder kwetsbaar gemaakt voor prijsconcurrentie uit Middenen Oost-Europa. “De prijsdumpers uit nieuwe EU-landen zijn op dit moment vooral sterk in de retourmarkt”, weet Douwe Drijfhout. “Het gaat dan om producten waarbij lage kwaliteitseisen voor transport gelden, zoals onbewerkt hout.” Jaarlijks maken NVOtransportvoertuigen zo’n 21 duizend ferryovertochten naar Scandinavische landen. Douwe Drijfhout: “Inmiddels fungeren we voor veel organisaties als externe Scandinavië-afdeling.” Nu de economie weer uit een dip opkruipt, dreigt er voor het eerst sinds jaren een ‘tekort aan wielen’. Opdrachtgevers zijn daardoor weer bereid om een fatsoenlijk tarief te betalen. Aan uitspraken over hoe de transportbranche er over pakweg 10 jaar uitziet, wil Drijfhout zijn vingers liever niet branden. Daarvoor blijven er te veel onzekere factoren. “Denk aan de gevolgen van uitbreiding van de EU met nieuwe lidstaten en de ontwikkeling van de brandstofprijs.”


53


16-10-2006

11:02

Pagina 54

7 Bedrijventerreinen

54

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:02

Pagina 55

7 Bedrijventerreinen Figuur 7.1 Verloop landelijke uitgifte bedrijventerreinen in hectare netto (2000 - 2005) 11.800 11.600 11.400 11.200 11.000 10.800 10.600 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Totaal uitgeefbaar aan bedrijventerreinen Bron: IBIS 2005

Figuur 7.2 Gemiddelde jaarlijkse uitgifte bedrijventerreinen in hectare netto (1999 - 2004) 200 150 100 50

Limburg

NoordHolland ZuidHolland NoordBrabant Zeeland

Utrecht

Gelderland

Overijssel

Flevoland

Drenthe

Friesland

Groningen

0

Groningen

Friesland

Drenthe

Overijssel

Utrecht

Noord-Holland

Zuid-Holland

Noord-Brabant

Flevoland

Gelderland

Zeeland

Limburg

Bron: IBIS 2005

7.1 Landelijke ontwikkelingen De registratie van gegevens over bedrijventerreinen (IBIS werklocaties) wordt aan het eind van ieder kalenderjaar gepubliceerd, met als peildatum 1 januari van datzelfde jaar. Hieruit volgt dat de meest recente bron voor dit hoofdstuk over bedrijventerreinen de situatie tot aan de peildatum 1 januari 2005 is. Nadat in 2003 het dieptepunt over de laatste 15 jaar werd bereikt wat betreft uitgifte van het aantal hectare bedrijventerrein, geven recente cijfers een positiever beeld. Na vier achtereenvolgende jaren van daling is in 2004 de uitgifte van bedrijventerreinen weer gestegen. Met een uitgifte van 656 ha in 2004 is dit een stijging van 20% ten opzichte van de 547 ha in 2003. Ook het aantal terreinen waarop de kavels werden uitgegeven is in 2004 met 111 tot 457 gestegen. Wanneer de onderlinge provinciale verschillen worden bekeken, valt op dat in 2004 de uitgifte van -23% tot +104% (!) ten opzichte 2003 verschilt. Grootste stijgers in dit verband zijn Groningen (+104%), Utrecht (+88%) en Drenthe (+60%). Daartegenover staan Flevoland (-45%), Gelderland (-27%) en Friesland (-23%). De totale voorraad bedrijventerreinen bedraagt op de meest recente peildatum (1 januari 2005) circa 95.000 ha bruto (70.258 ha netto) verdeeld over de in totaal 3.616 bedrijventerreinen in Nederland. Het totale aantal hectares bedrijventerrein dat nog uitgeefbaar is, bedraagt op 1 januari 2005 11.066 ha. De laagconjunctuur heeft niet geleid tot een omvangrijke stijging van het aanbod. Het totaal is slechts 1% hoger dan in het voorgaande jaar. Ruim 80% van de uitgeefbare oppervlakte is in handen van gemeenten, en een kleine 20% in handen van marktpartijen. Het verloop van het uitgeefbare bedrijventerrein over de afgelopen vijf jaar is weergegeven in figuur 7.1. De zichtbare stijging heeft vooral te maken met de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. Toch is het aantal bedrijventerreinen (3.616) in 2005 kleiner ten opzichte van de 3.633 bedrijventerreinen in 2004. Geconcludeerd kan worden dat er méér oppervlakte op minder terreinen is gerealiseerd. Dit kan worden verklaard door het feit dat verschillende bedrijventerreinen zijn samengevoegd, waardoor er een groter geheel is ontstaan. Daarnaast worden sommige bedrijventerreinen inmiddels formeel als kantorenlocatie gekenmerkt, omdat de laatste jaren de aard van de werkzaamheden is verschoven van bedrijvigheid naar kantooractiviteiten. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen schommelt per provincie sterk. Zo geeft de provincie Utrecht in de periode 1999-2004 het minste aantal hectares per jaar uit (circa 28 ha) en de provincie Noord-Brabant de meeste hectares (circa 177 ha).

7.2 Regionale ontwikkelingen Groningen heeft zowel wat aantal als type betreft een gevarieerd bestand van bedrijventerreinen. De stad Groningen biedt onder meer ruimte voor grotere industriële bedrijven op de locatie Winschoterdiep/Eemskanaal, dat met 173 ha het grootste terrein van de stad Groningen is. Naast deze industrieel georiënteerde locatie zijn tal van locaties geschikt voor andere bedrijfstakken, zoals de bedrijventerreinen Driebond, Euvelgunne en Eemspoort. Hoogwaardige locaties zijn te vinden op het terrein Kranenburg en het Zernike Science Park.

Bestaande aanbod bedrijventerrein: Groningen-Stavangerweg


De ambities voor de komende jaren zijn groot. Op dit moment bedraagt het terstond uitgeefbare bedrijventerrein circa 39 ha, nagenoeg geheel gelegen op Eemspoort en het Zernike Science Park. Dit relatief lage aantal betekent dat de huidige keuze voor bedrijven met nieuwbouwplannen beperkt is. Vanuit regionaal perspectief zijn er dan ook grote plannen om de huidige voorraad aan bedrijventerreinen uit te breiden. Deze ontwikkelingen zijn vanzelfsprekend sterk afhankelijk van de toekomstige conjuncturele ontwikkelingen. De realisatie van het bedrijvenpark Westpoort, direct ten westen van Hoogkerk langs de A7, is inmiddels begonnen. In november 2005 startten de grondwerkzaamheden en na het bouwrijp maken kan een aanvang worden


55


16-10-2006

11:03

Pagina 56

gemaakt met de bouw. In 2009 kunnen de eerste bedrijven hun intrek nemen op bedrijvenpark Westpoort. In het begin van 2009 moet de aansluiting op de A7 een feit zijn. De toekomstige omvang van dit nieuwe bedrijventerrein bedraagt in totaal 150 ha, twee keer zo groot als het huidige terrein Eemspoort. Daarbij wordt ten aanzien van de doelgroepen specifiek ingezet op hoogwaardige bedrijvigheid in de clusters ICT, life sciences, transport en distributie en watergebonden bedrijvigheid. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld, maar daarbij is wel bepaald dat de ontwikkeling van dit terrein niet mag botsen met de aangrenzende ecologische hoofdstructuur. Bovendien is, mede op aandringen van milieuorganisaties, bepleit dat op het terrein nog meer aandacht zal uitgaan naar intensief ruimtegebruik. Binnen het grootschalige project Meerstad, ten oosten van de stad Groningen, is ook ruimte opgenomen voor bedrijvigheid. In totaal is er in het Masterplan Meerstad 130 ha bedrijventerrein beschikbaar. Voor kleinschalige bedrijvigheid wordt rekening gehouden met 20 ha, voor representatieve bedrijvigheid met 40 ha, en voor gemengde bedrijvigheid is er 60 ha beschikbaar.

De uitgifte van kavels is gestart en de bouw kan beginnen: Assen-Messchenveld

In de gemeente Assen ligt een aantal plannen klaar voor de uitbreiding van bedrijventerreinen. Het meest in het oogspringende is de ontwikkeling van het bedrijventerrein Messchenveld. Dit bedrijventerrein is in 2005 bouwrijp gemaakt. De uitgifte van kavels is inmiddels gestart en met de bouw kan worden begonnen. Messchenveld bestaat uit drie delen: een deel voor hoogwaardige bedrijvigheid, een deel gemengd bedrijventerrein en een deel voor kleinschalige bedrijvigheid en woon-werkeenheden. Uiteindelijk kan het bedrijventerrein in 2015 uitgroeien naar een omvang van 140 ha. Naast de grootschalige ontwikkeling van Messchenveld is er in de gemeente Assen plaats voor bedrijvigheid op het Peelerpark. Veel bedrijven hebben al hun plek gevonden op het eerste deel van de gefaseerde ontwikkeling. De tweede fase van het project kent drie verschillende deelgebieden: Zichtzone: Deze strook, gelegen langs de A28, biedt zichtlocaties en is bestemd voor bedrijven met een representatieve kantoorachtige uitstraling. Een voorbeeld hiervan uit de eerste fase is de vestiging van Getronics. Groene Loper: Dit gebied vormt het parkachtige centrum van het Peelerpark. Uitgangspunt van de vrije manier van inrichting is het open en groene karakter, zowel in het openbare gebied als op de kavels van de bedrijven. De Groene Loper is bestemd voor bedrijven die waarde hechten aan een representatieve uitstraling. Werkvloer: Werkvloer onderscheidt zich van de andere gebieden door een wat hogere bebouwingsdichtheid in combinatie met een grote variatie aan locatiemogelijkheden. Net als in de eerste fase is er ook in de tweede fase weer een aantal kavels beschikbaar waarop een bedrijfswoning kan worden gerealiseerd. Deze kavels zijn gelegen in de strook langs het Noord-Willemskanaal. Tevens is in Assen grond beschikbaar op het terrein Schepersmaat II. Het bedrijventerrein ligt vlakbij de afslag Assen-Zuid van zowel de A28 als de N33. Dit gebied is bestemd voor grootschalige bedrijven in de sfeer van groothandel, transport en distributie. Er is 5 ha uitgeefbare grond voorhanden. In de gemeente Leek wordt, ten noorden van de A7, de komende jaren het bedrijventerrein Leeksterveld ontwikkeld. Het bedrijventerrein omvat een oppervlakte van 70 ha, waarvan in totaal 43 ha beschikbaar is voor bedrijfshuisvesting. De ontwikkeling zal in twee fasen worden gerealiseerd. Tijdens de eerste fase zal er 22 ha vrijkomen voor bedrijvigheid. Verwacht wordt dat al bij de aanvang van het bouwrijp maken eind dit jaar, de eerste kavels begin 2007 kunnen worden uitgegeven. De gemeente Tynaarlo kent verschillende bedrijventerreinen. De Vriezerbrug is de grootste met een bvo van 50 ha, waarvan nog 15 ha beschikbaar is. Voor deze kavels komen alleen lokale bedrijven in aanmerking die elders in de gemeente zijn gevestigd en naar een bedrijventerrein willen of moeten verhuizen. Deze beperking geldt voor alle bedrijventerreinen in deze gemeente. Bedrijvigheid in het noorden van de gemeente wordt voornamelijk gevormd door Groningen Airport Eelde en de bloemenveiling. Het bedrijventerrein bij de luchthaven wordt overigens niet door de gemeente beheerd, maar door de luchthaven.

56


Een hoogwaardige bedrijfslocatie: het Zernike Science Park in Groningen

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:03

Pagina 57

Assen-Peelerpark: een gefaseerde ontwikkeling

Figuur 7.3 Overzicht spreiding bedrijventerreinen regio Groningen-Assen


Het bedrijventerrein De Vriezerbrug bij Tynaarlo is door de ligging aan de A28 in trek en zal in de nabije toekomst verdere uitbreiding ondergaan. Ook voor bedrijventerrein Het Bolwerk in Zuidlaren bestaan uitbreidingsplannen, terwijl bij De Groeve een geheel nieuw kleinschalig bedrijventerrein is gerealiseerd. Opvallend voor alle bedrijventerreinen in de gemeente Tynaarlo is de afwezigheid van zware industrie. Noordenveld is een grote gemeente wat betreft oppervlakte. Deze gemeente beschikt over een zestal bedrijventerreinen met een gezamenlijke netto omvang van circa 200 ha. Bitseveld is met 79 ha veruit het grootste bedrijventerrein. Van de 17 ha nog uitgeefbare grond in de gemeente ligt de meeste op het nieuwe bedrijvenpark Haarveld in Roden. De 12,5 uitgeefbare hectares worden gekenmerkt door een groen parkachtig karakter. In de Structuurvisie Noordenveld is het gebied tussen de Groningerweg en het bedrijventerrein De Westerd aangewezen voor nieuwe bedrijvigheid. Het bestemmingsplan De Westerd II Peize is vastgesteld door de gemeenteraad en ligt ter goedkeuring bij de provincie Drenthe. Het gemeentelijke beleid richt zich op behoud van de lokale bedrijvigheid en werkgelegenheid in Peize. Met het bestemmingsplan wordt aan dit beleid en de vraag naar bedrijfskavels tegemoetgekomen. De ligging en omvang van het terrein stellen wel beperkingen aan de aard en schaal van de bedrijven. Uitgangspunt is daarbij kleinschalige, lokaal gebonden bedrijvigheid. De gemiddelde kavelgrootte bedraagt 1.500 m2. Hoogezand-Sappemeer biedt ruimte voor bedrijvigheid op zeven verschillende bedrijventerreinen. Recente ontwikkelingen betreffen de revitalisering van de terreinen Foxhol en Martenshoek-Zuid. Het op één na nieuwste bedrijventerrein van de gemeente is Sappemeer-Oost met een bruto oppervlakte van 50 ha. Om in te spelen op de behoefte aan representatieve bedrijventerreinen is in een gemeenschappelijke regeling het project Bedrijvenpark Rengers ontwikkeld door de gemeenten Slochteren, Groningen en Hoogezand-Sappemeer. Het bedrijventerrein ligt op het grondgebied van de gemeente Slochteren. Het is een kwalitatief hoogwaardig bedrijvenpark voor de vestiging van representatieve bedrijven. De bestemming van het bedrijventerrein is industrie, groothandel en dienstverlening. Het terrein ligt tussen de A7, het Winschoterdiep en de Rengerslaan en heeft een aantal zichtlocaties. Slochteren biedt eveneens ruimte voor bedrijven op twee andere terreinen binnen haar gemeentegrenzen. De bedrijventerreinen Korenmolendreef in Slochteren en Kalverkampen in Siddeburen zijn inmiddels helemaal uitgegeven. In het recente verleden is het bedrijventerrein Slochteren ontwikkeld. De opzet van dit bedrijventerrein is vergelijkbaar met het bedrijventerrein in Siddeburen: kleinschalig en vooral gericht op de vestiging van lokale bedrijvigheid. Het bedrijventerrein is gelegen bij de entree van het dorp Slochteren via de Korenmolenweg, aan de provinciale weg N387 (HoogezandSiddeburen). Op dit terrein zijn momenteel geen kavels beschikbaar. Het bedrijventerrein Siddeburen ligt aan de Oudeweg, ten oosten van rijksweg N33. Het betreft een kleinere locatie die is bedoeld voor lokale bedrijvigheid. Het gaat daarbij vooral om bedrijven uit de omgeving van Siddeburen, die op de oude locatie geen uitbreidingsruimte hadden of die niet meer aan de eisen van de Wet Milieubeheer konden voldoen. Op dit terrein zijn


57


16-10-2006

11:03

Pagina 58

momenteel geen kavels beschikbaar. In de nabije toekomst zal een keus worden gemaakt voor nieuw te ontwikkelen, grotendeels vergelijkbare, terreinen in de gemeente Slochteren.

Een gethematiseerd bedrijventerrein: autoboulevard Driebond in Groningen

7.3 Uitgifte van bedrijventerreinen Op de meest recente peildatum (1 januari 2005) behoort de provincie Groningen tot de top drie van provincies met de hoogste uitgifte aan bedrijventerreinen. De totale uitgifte over het jaar 2004 bedroeg in de provincie Groningen 76 ha. Ten opzichte van 2003 is dit een stijging van 104%. Van de Groninger gemeenten, behorende tot de regio Groningen-Assen, nemen Hoogezand-Sappemeer en de gemeente Groningen bijna de totale uitgifte voor hun rekening. Het restant aan uitgifte is gerealiseerd in de gemeenten Leek, Zuidhorn en Slochteren. De provincie Drenthe laat over dezelfde periode ook een sterke groei zien. Ten opzichte van 2003 is de uitgifte in de provincie met 60% gestegen tot een totaal van 33 ha. De Drentse gemeenten die behoren tot de regio GroningenAssen hebben echter maar een beperkt aandeel in het geheel. Gezamenlijk behalen de gemeenten Assen, Noordenveld en Tynaarlo nog geen 15%. Meppel en Hoogeveen nemen verreweg het grootste deel voor hun rekening.

Tabel 7.1 Aanbod bedrijventerreinen regio Groningen-Assen per 1 januari 2005 Plaats

Terstond

Niet terstond

Totaal

uitgeefbaar

uitgeefbaar

uitgeefbaar

ha

%

ha

%

ha

%

Assen

28

32

50

37

78

34

Groningen

31

36

8

6

39

17

Hoogezand-Sappemeer

0

0

0

0

0

0

Leek & Noordenveld

8

9

53

39

63

28

25

18

46

21

Overige regio

21

24

Regio Groningen- Assen

87

100

136 100

226 100

Bron: IBIS 2005

7.4 Aanbod bedrijventerreinen In 2005 stabiliseerde het bedrijventerreinenaanbod in de regio GroningenAssen na een continue daling sinds 1997. In 1997 was er circa 380 ha bedrijventerrein beschikbaar. Begin 2005 was deze voorraad gereduceerd tot 226 ha. Van dit totaal was 87,4 ha terstond uitgeefbaar. Dit komt neer op een aandeel van 38,6%, tegenover 48,6% in 2004. Per 1 januari 2005 had het bedrijventerrein Messchenveld in Assen het grootste aanbod in de regio Groningen-Assen, namelijk 50 ha. Daarnaast was nog een aanzienlijk oppervlakte aan kavels aanwezig op de terreinen Leeksterveld in Leek en Eemspoort in Groningen. Tabel 7.2 geeft een overzicht van de regionale top 10.

7.5 Prijsontwikkelingen De sterke prijsstijging van bedrijventerreinen die tien jaar geleden in de periode van hoogconjunctuur is begonnen, zet nog steeds door (zie fig. 7.4). De gemiddelde prijs van een bedrijventerrein in Nederland is de afgelopen vijf jaar jaarlijks met 6,8% gestegen tot ruim boven € 100 per m2. De gemiddelde prijs van een bedrijventerrein in Nederland bedraagt in 2005 ongeveer € 107 (gemiddelde vraagprijs per m2, exclusief btw). De ontwikkeling van de gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte daarentegen ondervond met een prijsstijging van 4,8% in dezelfde periode wel de gevolgen van de verslechterde economie. Een oorzaak hiervan kan zijn dat goedkopere bedrijventerreinen inmiddels grotendeels zijn uitgegeven en dat

58


Tabel 7.2 Top 10 bedrijventerreinen grootste aanbod regio Groningen-Assen per 1 januari 2005 Naam terrein

Gemeente

Aanbod (ha)

1. Messchenveld

Assen

50,0

2. Leeksterveld

Leek

42,8

3. Eemspoort

Groningen

20,4

4. Vriezenbrug uitbreiding III

Tynaarlo

15,2

5. Bedrijvenpark Rengers

Slochteren

14,3

6. Zernike Science Park

Groningen

13,9

7. Haarveld

Noordenveld

12,3

8. Schepersmaat

Assen

9,1

9. Peelerpark

Assen

8,2

10. Uitbreiding Terrein Bedum

Bedum

4,6

Bron: Regio Groningen - Assen

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:03

Pagina 59

Figuur 7.4 Ontwikkeling prijsniveau bedrijventerreinen (1991 - 2005) 120 100 € per m2

80 60 40 20 0

1991

1996

2001

2003

2005

Prijsniveau bedrijventerreinen Bron: Vastgoedmarkt

nieuwe bedrijventerreinen tegen aanzienlijk hogere prijzen op de markt worden gebracht. Binnen de 22 stadsgewesten in Nederland blijkt een opvallende regionale differentiatie in de prijs van bedrijventerreinen. Zo lopen in 2005 de gemiddelde prijzen uiteen van € 250 in het stadsgewest Leiden tot € 46 in het stadsgewest Leeuwarden. Negen stadsgewesten kennen een bovengemiddeld prijsniveau, en dat betreft dan vooral stadsgewesten in het westen van het land. Van de stadsgewesten buiten de Randstad scoort alleen Den Bosch hoger dan het landelijke gemiddelde. De centraal gelegen stadsgewesten in het land en de stadsgewesten Zwolle en Enschede blijven met hun prijsniveau zelfs beneden die van Nederland. Het prijsniveau wordt lager naarmate de afstand tot de Randstad toeneemt. De afgelopen tien jaar heeft de prijsstelling zich sterk ontwikkeld. In 1996 kenden maar drie stadsgewesten een gemiddelde prijs voor een bedrijventerrein van € 100 of meer, te weten de stadsgewesten Rotterdam, Den Haag en Leiden. Tien jaar later zijn er nog slechts vijf gewesten die dat niveau (nog) niet hebben bereikt, en kennen vier stadsgewesten zelfs een niveau van € 200 of hoger. Ondanks een ruime verdubbeling van de gemiddelde prijs in de afgelopen tien jaar blijft de prijs van een bedrijventerrein aan de lage kant. Zeker in vergelijking met de grondprijzen van nieuwbouwpercelen voor woningbouw, waar het gemiddelde prijsniveau € 322 per m2 bedraagt, exclusief btw. De prijzen voor bedrijventerreinen lopen de achterstand echter snel in. In de voorbije vijf jaar nam de prijs voor woningbouwgrond met 84% toe, en steeg de prijs voor een bedrijventerrein met 189%.

7.6 Marktanalyse

Tabel 7.3 Ontwikkeling gemiddelde prijs bedrijventerreinen per stadsgewest 1996-2005 (€ per m2, excl. btw.) Stadsgewest

1996

2001

2003

2005

Amersfoort

71

151

199

200

Amsterdam

95

153

167

170

Apeldoorn

61

86

108

121

Arnhem

55

96

103

129

Breda

43

85

100

111

Den Bosch

68

96

104

178

Den Haag

130

178

215

229

Dordrecht

68

85

168

175

Eindhoven

61

124

135

137

Enschede

34

78

98

83

Groningen

29

51

57

56

Haarlem

88

113

122

170

Heerlen

32

52

86

88

Leeuwarden

26

33

37

46

100

160

224

250

Maastricht

38

48

60

98

Nijmegen

53

95

135

137

Rotterdam

138

196

202

198

51

70

88

100

Leiden

Sittard-Geleen Tilburg

41

88

101

115

Utrecht

84

170

177

248

Zwolle

48

90

95

105

Ondanks de huidige ruime bedrijfsruimtemarkt is er in de (nabije) toekomst behoefte aan nieuwe terreinen. Een belangrijke factor daarbij is de kwaliteitsslag die moet worden gerealiseerd. Om de aantrekkelijkheid van Noord-Nederland als vestigingslocatie voor (internationale) bedrijven te verbeteren, is er behoefte aan een gevarieerd en kwalitatief hoogwaardig aanbod. Met de huidige voorraad aan bedrijventerreinen van 226 ha in de regio Groningen-Assen en de verwachte uitgiftesnelheid kan de regio nog bijna zes jaar vooruit. Echter, van de huidige voorraad is slechts 87 ha direct uitgeefbaar. Met het oog op een planningstraject voor nieuwe terreinen van doorgaans zeven jaar is het daarom noodzakelijk om de voorraad op de korte- tot middellange termijn uit te breiden. Om in die behoefte te voorzien zijn er mogelijkheden op het gebied van herstructurering en revitalisering van verouderde bedrijventerreinen. Ten opzichte van vorig jaar is er landelijk een wat groter aantal bedrijventerreinen verouderd: 27% (26% in 2004). Dit wil niet per se zeggen dat de hoeveelheid verouderde terreinen is toegenomen. Vanwege toenemende aandacht voor veroudering en herstructurering is het aannemelijk dat gemeenten en provincies al bedacht zijn op tekenen van veroudering. Op meerdere terreinen vindt dan ook al herstructurering plaats: 5% ten opzichte van 4% in 2005. Hoewel er meer aandacht is voor veroudering blijft de feitelijke aanpak van dit probleem (herstructurering) ver achter bij de hoeveelheid verouderde bedrijventerreinen. Regionaal gezien vindt vooral herstructurering en revitalisering plaats op de bedrijventerreinen Zuidoost in Groningen. Zuidoost is met ruim 16.000 werkzame personen en ongeveer 650 bedrijven één van de grootste bedrijvenclusters van Nederland. De cluster wordt momenteel gevormd door de bedrijventerreinen Eemskanaal, Winschoterdiep, Driebond, Euvelgunne en Eemspoort. Daarvan is Eemspoort sinds 1999 in uitgifte. De laatste 18 jaar heeft het gebied een sterke groei doorgemaakt. Op de bedrijventerreinen Winschoterdiep en Eemskanaal wordt het verouderingsproces steeds nadrukkelijker ervaren, en herstructurering en revitalisering zijn dan ook noodzakelijk. Vanuit een collectief orgaan, genaamd ‘Terreinwinst’, wordt gewerkt aan verbetering van infrastructuur, bewegwijzering, uitstraling, beveiliging en schoonmaak/onderhoud. De cluster is nu in totaal circa 550 ha groot, waarvan ruim 200 ha in aanmerking komt voor revitalisering. Er wordt niet ingezet op transformatie, maar juist revitalisering van dit gebied moet leiden tot een beter vestigingsklimaat en een duurzaam sterk bedrijventerrein.

Bron: Vastgoedmarkt



59


16-10-2006

11:00

Pagina 60

Welke kansen zijn er voor de economische ontwikkeling van de regio GroningenAssen? In dit slothoofdstuk wordt de schijnwerper gericht op drie bestaande bedrijvenclusters. De clusters bevinden zich merendeels in de geprivatiseerde non-profitsector en hebben een omvangrijk, maar specifiek vastgoedbezit. Het betreft de representanten van het cure-cluster (UMCG), het kenniscluster (Hanzehogeschool en RuG) en het carecluster (Thuiszorg Groningen en KPN).

8

Zij behoren tot de grootste werkgevers in de regio. Voor welke uitdagingen staan zij en hoe gaan zij met die uitdagingen om?

Toekomstscenario’s

60

VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:00

Pagina 61

8 Toekomstscenario’s Beleidsvrijheid als remedie Het Universitair Medisch Centrum Groningen (UMCG) is vorig jaar ontstaan uit een fusie tussen het Academisch Ziekenhuis Groningen en de Faculteit der Medische Wetenschappen. Ook in de toekomst blijft integratie het toverwoord. “We willen de hele zorgketen gaan afdekken”, zegt drs. BERT BRUGGEMAN, voorzitter van de Raad van Bestuur. Het proces van verzelfstandiging en marktwerking in de wereld van cure en care schept hiervoor de kansen. Tegenover de nieuwe beleidsvrijheid staat echter wel een grotere eigen financiële verantwoordelijkheid. “We moeten meer en meer zelf ons geld zien op te halen.” Ter introductie een paar sprekende feiten en cijfers. Op dit moment telt het UMCG ruim 9.000 medewerkers die samenwerken aan zorg, onderzoek, opleiding en onderwijs. Daarmee is de organisatie veruit de grootste werkgever van Groningen. Zowel in 2004 als 2005 werd het UMCG uitgeroepen tot de beste nonprofitwerkgever van Nederland. Verder heeft het als universitair opleidingsinstituut de hoogste jaarlijkse instroom in Nederland van nieuwe studenten Geneeskunde, Tandheelkunde en Bewegingswetenschappen. In totaal staan er meer dan 3.300 studenten ingeschreven. Daarnaast is het UMCG hét transplantatiecentrum van Nederland. Het totale aantal opnames bedroeg in 2005 ruim 31.000, het aantal consulten bijna 418.000. Bijzonder is dat al deze activiteiten plaatsvinden op een steenworp afstand van het historische stadshart van Groningen. Het is de uitkomst van een discussie uit de jaren zeventig in de vorige eeuw: wel of niet Bert Bruggeman een nieuw centraal ziekenhuiscomplex aan de rand van de stad waar ruimte genoeg is? Het gemeentebestuur besloot dat het nieuwe ziekenhuis op dezelfde plek moest komen. “Met het oog op de leefbaarheid wilde men universitaire instellingen en het toenmalige AZG zoveel mogelijk aan de binnenstad binden”, weet Bert Bruggeman. Terugkijkend beschouwt hij de discussie van destijds als het startpunt van het verzelfstandigingsproces. Opzet is aanvankelijk om de tientallen paviljoens te vervangen door dichtbij elkaar geplaatste losse gebouwen. Elk met een eigen ingang en eigen parkeerplaatsen. Maar al snel breken nieuwe inzichten door. Bert Bruggeman: “Bij een openbare instelling als de onze spelen toegankelijkheid en sociale veiligheid een cruciale rol. Daarom is gekozen voor één ziekenhuis met een hoofdingang en een centrale receptie, en overdekte binnenstraten tussen de verschillende gebouwen.” Na een bouwperiode die in 1982 van start ging, wordt in 1997 het nieuwe ziekenhuis officieel geopend. Omgerekend is er dan ongeveer 500 miljoen euro in de renovatie geïnvesteerd. De fusie in 2005 tus Voermanhaven in Groningen-Paddepoel


sen het academische ziekenhuis en de medische faculteit van de RuG is volgens Bert Bruggeman het logische sluitstuk van deze operatie. “Er bestaat een steeds grotere samenhang tussen academisch onderwijs, medisch wetenschappelijk onderzoek, patiëntenzorg en opleiding tot medisch specialist. Gezamenlijk beleid is noodzakelijk om goed te kunnen anticiperen op toekomstige ontwikkelingen.” De belangrijkste ontwikkeling is de razendsnelle vergrijzing. De ouderdom komt met gebreken. En doordat we gemiddeld steeds ouder worden, krijgen we meer gebreken. “De problematiek van multiaandoeningen bij ouderen vraagt om een nieuwe benadering van patiënten”, aldus Bert Bruggeman. Het vereist ketenvorming, waarbij de verschillende zorgschakels goed op elkaar aansluiten, en ondersteuning vanuit het wetenschappelijk onderzoek. “Als UMCG willen we de vergrijzingsproblematiek niet isoleren, maar juist integreren op afdelingsniveau. Onder eigen regie of op basis van strategische allianties willen we de hele zorgketen afdekken. Om een dergelijk totaalpakket te kunnen bieden moeten we ook anders gaan bouwen.” Voorbeelden van het nieuwe bouwen zijn een huisartsengroepspraktijk en een verloskundige praktijk op het UMCG-terrein. Maar bijvoorbeeld ook een hotel aan het Hanzeplein waar familieleden van patiënten kunnen overnachten. Op het programma staat verder nog een kliniek voor kinderen volwassenenpsychiatrie op het Ciboga-terrein. Speciaal met het oog op de ouderenzorg wil het UMCG een centrum voor ouderengeneeskunde gaan bouwen. Bert Bruggeman: “In het tijdperk van voor de verzelfstandiging en marktwerking had je hiervoor het groene licht van het College Bouw Zorginstellingen nodig. Op basis van de streng gereglementeerde richtlijnen had je dan waarschijnlijk geen cent gekregen. Het gaat immers om iets dat nieuw is en daarom nog niet onder de toekenningsnormen valt. Nu hebben we de ruimte om zelfstandig beleidsafwegingen te maken. In ons jaarlijkse budget van 650 miljoen euro zit 20 miljoen die we flexibel aan huisvesting en onderhoud mogen besteden. Een goede ontwikkeling. Het draagt bij aan de optimalisering van ons vastgoed.” De nieuwe vrijheid brengt wel een grotere financiële verantwoordelijkheid met zich mee. “Vroeger verdiende je investeringen gespreid over 27 of 50 jaar gegarandeerd terug via het afgesproken verpleegtarief. Tegenwoordig behoort het tot je eigen verantwoordelijkheid om het bij zorgverzekeraars op te halen.” Logisch dat banken scherper op je letten. “Voeg daarbij het onvoorspelbare gedrag van politiek Den Haag. Bespaar je het ene jaar op de kosten, dan heb je het volgende jaar zomaar een ‘efficiency-korting’ aan de broek. Gelukkig behoren we als UMCG tot een van de meest draagkrachtige ziekenhuizen van Nederland. Dat maakt ons minder kwetsbaar voor de nukken van het kabinet.”

8 Toekomstscenario’s

61


16-10-2006

11:00

Pagina 62

Vergrijzing vergt spectaculaire innovaties in de zorg Nederland vergrijst razendsnel en in het Noorden ligt het tempo nog een tandje hoger. De nieuwe generatie senioren is veeleisend en voelt bijvoorbeeld niets voor bejaardenhuizen. Men wil zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en liefst het verzorgingstehuis helemaal overslaan. Reëel perspectief? De thuiszorg kampt straks toch al met een tekort aan helpende handen. Kunnen slimme technologieën zoals domotica wellicht uitkomst bieden? Een terreinverkenning met drs. ANNEKE MOSSOU, groepsdirecteur van Thuiszorg Groningen, en HEIN VISSER, KPN-directeur voor Noordoost-Nederland.

De toon van het gesprek wordt gezet door een paar cijfers. Bijvoorbeeld over het personeelstekort in de care-sector. Om straks nog aan de vraag van cliënten te kunnen voldoen, zou nu een op de vier schoolverlaters moeten kiezen voor werken in de zorg. Een illusie. In het Noorden is op dit moment overigens ruim 18 % van de beroepsbevolking in deze sector werkzaam, het hoogste percentage van Nederland. Nog een sprekend cijfer. Zo’n 70 % van alle senioren in de provincie Groningen heeft (klein)kinderen die in de Randstad wonen. Dit gegeven beperkt de mogelijkheden van mantelzorg. Anneke Mossou licht toe: “Al deze ontwikkelingen Anneke Mossou en Hein Visser vereisen van een thuiszorgorganisatie als de onze een compleet nieuwe manier van werken. Veranderen we niet, dan komt de continuïteit van de zorg in gevaar als straks de babyboomgeneratie zich komt melden.” Ook Hein Visser ziet de noodzaak van creatieve oplossingen. “Maar je boekt alleen resultaat wanneer je de cliënt als vertrekpunt neemt. De oudere van vandaag is iemand anders dan de oudere van gisteren. Hij wil zelf de regie over zijn leven voeren en heeft een afkeer van bejaardenhuizen.” Een oplossing is volgens Anneke Mossou het investeren in kleinschalige woonzorgcomplexen waar senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. “We zijn daarover al in gesprek met woningcorporaties.” Hein Visser noemt als geslaagd voorbeeld van zo’n project de Wielborgh in Dordrecht. Een traditioneel verzorgingstehuis is er getransformeerd tot een viertal woonzorgcomplexen midden in levendige stadswijken. “Want wat de nieuwe senioren per se niet willen, is weggestopt worden ergens aan de dorps- of stadsrand.” In de toekomst is de zorgbehoevende senior niet meer gast van een

62

instelling, maar de zorgverlener is te gast bij de senior. Overbodig te zeggen dat hier een cruciale rol voor de thuiszorg ligt. Maar hoe ga je die zorg precies organiseren in tijden van personeelstekort en budgetkrapte? Anneke Mossou gelooft heilig in het concept van ketenzorg. “De verschillende schakels in de zorg moeten naadloos op elkaar aansluiten. Niet de organisatie van de zorg staat centraal, maar de cliënt die zorg nodig heeft.” Helaas komt die ketenzorg nog niet goed van de grond. Complicerende factoren zijn volgens Anneke Mossou de modernisering van de AWBZ, de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) per 1 januari 2007 en de Wet Zorgverzekeringen. “Er ontstaat een versnippering in het toekennen van zorg en huishoudelijke hulp. De keten breekt en er is geen duidelijke regie meer op de aansluiting tussen zorgaanbieders. Als gevolg van de marktwerking verandert ook het onderlinge contact en vermindert de kennisuitwisseling. Je bent immers elkaars concurrent.” Hein Visser ziet nog een gevaar. “Marktwerking en innovatie staan soms op gespannen voet met elkaar. Prijsconcurrentie gaat uiteindelijk ten koste van je investeringsbudget.” Toch ziet hij volop kansen voor de toekomst. “Als KPN ontwikkelen we ICT-toepassingen die de efficiëntie en effectiviteit in de zorg significant verhogen.” Voorbeeld is het project Koala, dat KPN samen met Thuiszorg Groningen en Menzis uitvoert. Koala staat voor ‘kijken op afstand als logisch alternatief’. Door middel van een live beeld-spraakverbinding hebben zorgklant en zorgverlener continu contact met elkaar. Zo kan de klant bijvoorbeeld een video-instructie opvragen voor het zelf spuiten van insuline. Anneke Mossou: “Daarmee maakt het project laagdrempelige zorg op afstand mogelijk.” Een andere zogeheten domotica-oplossing die de kwaliteit en betaalbaarheid van de (thuis-)zorg helpt garanderen is het sleutelproject. Medewerkers van Thuiszorg Groningen kunnen met behulp van hun mobiele telefoon de voordeur openen. “Heel praktisch in geval van klanten die niet zelf naar de voordeur kunnen komen”, vertelt Anneke Mossou. “Verder scheelt het ons de organisatorische rompslomp die de sleuteloverdracht tussen medewerkers voorheen met zich meebracht.” Hein Visser vult aan: “Zo’n elektronische sleutel draagt bovendien bij aan het veiligheidsgevoel, en daarmee aan het welzijn, van mensen.”


VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:00

Pagina 63

Rijksuniversiteit en Hanzehogeschool: kennis van vastgoed Goede huisvesting is cruciaal voor kennisinstituten als de Hanzehogeschool en de Rijksuniversiteit Groningen. Investeren in stenen mag echter nooit ten koste gaan van de kwaliteit van onderwijs en onderzoek. Een leerzaam gesprek met twee huisbazen: dr. KOOS DUPPEN, lid van het College van Bestuur Rijksuniversiteit Groningen, portefeuillehouder financiën en vastgoed, en drs. WIEBE WIELING, lid van het College van Bestuur Hanzehogeschool Groningen, portefeuillehouder vastgoed en internationalisering.

door hebben we bijvoorbeeld steeds minder grote collegezalen nodig. Al onze gebouwen beschikken inmiddels over draadloze netwerken. Flexibilisering en nieuwe ICT-ontwikkelingen zullen leiden tot andere onderwijsconcepten. Het karakter van onderwijsgebouwen verandert daardoor. We combineren nieuwe functies in de gebouwen. Op Zernike integreren we bijvoorbeeld samen met de RuG in bestaande onderwijsgebouwen winkels, café’s en podia.” Op het universitair onderwijs hebben nieuwe onderwijsconcepten van oudsher minder snel vat dan op het hoger beroepsonderwijs weet Koos Duppen. “Maar ook bij ons is de trend naar kleinschaligheid belangrijk, waardoor we straks minder ruimte nodig hebDe stad Groningen telt zo’n 1 milben voor massale hoorcolleges. joen kantoormeters. Zet daar het Overigens zie je bij de medische bvo-volume van RuG en Hanzeen bèta-faculteiten juist een onthogeschool tegen af (bij elkaar 2 wikkeling naar schaalvergroting. geteld ongeveer 535.000 m ), Een voorbeeld hiervan is het dan is direct duidelijk dat we hier Imaging Center bij het UMCG. met grote vastgoedspelers te maInternet heeft enorme gevolgen ken hebben. voor de universiteitsbibliotheek. “We groeien gestaag in de richStudenten raadplegen tijdschrifting van 25 duizend studenten”, ten tegenwoordig online. De unipositioneert Wiebe Wieling de versiteitsbibliotheek van de toeHanzehogeschool, “vanzelfsprekomst zal vooral een studentenkend willen we iedereen zo goed ontmoetingsplek zijn.” mogelijk onder dak brengen. De vergrijzing roept in dit vastVandaar dat we investeren in goedgezelschap geen doemonderwijshuisvesting op Zernike, scenario’s op. Duppen: “De maar ook in het Wiebengacominternationalisering kan de geplex in de Korrewegwijk. We zijn volgen van de vergrijzing voor ons ervan bewust dat huisvesting Koos Duppen een belangrijk deel compensebelangrijk is voor onze uitstraling. ren. Het is voor ons een must. Doen we het niet, dan lijden we daar De kwaliteit van onze gebouwen mag echter nooit ten koste gaan financieel onder. Op dit moment telt onze universiteit al zo’n 2.200 van de kwaliteit van het onderwijs. Een strikte scheiding van budgetbuitenlandse studenten, dat is ongeveer 10% van het totaal. Groei ten is daarom vereist.” van dat aantal is echter geen doel op zich; het gaat ons om de kwaHet streven van de Rijksuniversiteit Groningen is gericht op geïnteliteit.” greerde huisvesting van verwante disciplines en functies”, zegt Koos Aan de Hanzehogeschool schrijven zich nu jaarlijks gemiddeld Duppen, en hij licht toe, “we doen dat bewust op een beperkt aantal 1.500 buitenlandse studenten in, zo’n 6% van de totale studentenlocaties: binnenstad, Hortuskwartier, UMCG-locatie en Zernikecompopulatie. Wieling geeft echter aan dat “verdere groei zich richt op plex. Met het huisvestingsbeleid zijn enorme bedragen gemoeid. een meer diverse instroom. Omdat ons studentenaantal toch al toeNeem de vernieuwbouw op Zernike, waarvoor we 264 miljoen euro neemt, hebben we de buitenlandse uitrekken. Zit het onverhoopt tegen, dan studenten niet nodig in het kader van bestaat direct het gevaar van forse RIJKSUNIVERSITEIT GRONINGEN een groeistrategie.” kostenoverschrijding. Overbodig te zeg• circa 24.000 studenten, 5.000 medewerkers Hoe kijken de kennisinstituten aan tegen dat dit nooit ten koste van het bud• bvo: 400.000 m2 gen het fenomeen ´student & onderneget voor onderwijs en onderzoek mag • boekwaarde gebouwen: 355 miljoen euro merschap’? Wiebe Wieling: “We vingaan.” • investering gebouwen in 2006: 50 miljoen euro den het belangrijk om start-ups dicht Onderwijsvernieuwingen hebben ontebij ons in de buurt te hebben zitten. Het genzeggelijk een weerslag op het huisHANZEHOGESCHOOL GRONINGEN komt de kennisuitwisseling ten goede. vestingsbeleid van de beide onderwijs• circa 22.000 studenten, 2.200 medewerkers We helpen startende ondernemers bij instellingen. Wieling licht toe hoe de • bvo: 135.000 m2 het vinden van bedrijfshuisvesting, Hanzehogeschool hier op inspeelt: “Het • boekwaarde gebouwen: 79 miljoen euro maar we treden zelf niet als huisbaas • investering gebouwen in 2006: 20 miljoen euro onderwijs aan de Hanzehogeschool is op. Het stimuleren van dit soort actimeer en meer projectmatig gericht. Hier-



63


16-10-2006

viteiten is bewust beleid en past bij de rol die de Hanzehogeschool vervult als kennisinstituut voor de regio.” De RuG heeft op het Zerniketerrein in het boekenmagazijn zo’n 800 kantoormeters gecreëerd voor StudEnterprise. Koos Duppen licht toe: “Deze club stimuleert, begeleidt en faciliteert startende ondernemers mede met onze steun.” Tot slot buigen we ons over de zogeheten sale & lease back-mogelijkheden voor het vastgoed van de kennisinstituten. Duppen en Wieling zijn in hun afwijzing eensgezind. “Met het oog op eventuele fiscale voordelen hebben we deze mogelijkheid onderzocht”, zegt

11:00

Pagina 64

Duppen. “We willen echter baas in eigen huis blijven. Als RuG bestaan we bijna 400 jaar en ook in de toekomst willen we onze zelfstandigheid per se behouden. Als huurder heb je nu eenmaal minder greep op je huisvesting.” Ook Wieling wil rond zijn vastgoed alles zo veel mogelijk zelf kunnen bepalen. “Voor ons speelt het strategische aspect evenzeer: vastgoed is meer dan alleen bakstenen. De uitstraling van onze gebouwen is belangrijk voor zowel onze huidige als toekomstige studenten. Verder betwijfelen we of sale & lease back veel financieel rendement oplevert. Tenslotte moet je wel je maandelijkse huurpenningen reserveren.”

Wiebe Wieling

Zeecontainers Damsterdiep: oplossing woningnood studenten

64


VASTGOEDRAPPORT


16-10-2006

11:00

Pagina 65

Aantekeningen


Aantekeningen

65


16-10-2006

11:01

Pagina 66

Totstandkoming Projectteam Het Vastgoedrapport Groningen | Assen 2006 is tot stand gekomen onder leiding en coördinatie van prof. dr. E.F. Nozeman. Het onderzoek is uitgevoerd als project van de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen door de heer G.M. Boef, de heer R.B. Franken, de heer S. Heere en de heer J.J. Hijlkema.

Begeleidingscommissie Mevrouw drs. H. Eilander Hanzehogeschool, Groningen De heer N. Goulmy, RT Hanzevast, Groningen De heer G.J. Groote, RT Meeùs Makelaars, Groningen Mevrouw E. van der Kley Boelens Jorritsma, Groningen

Het projectteam van de RuG

De heer mr. J.J. Plas Trip Advocaten & Notarissen, Groningen De heer ing. R.T.A. Sunder, MSc ING Bank, district Noord-Nederland De heer J.B.R.Wijma, adviseur Regio Groningen-Assen 2030, Groningen

Bestuur Mevrouw drs. H. Eilander (bestuurslid) Hanzehogeschool, Groningen De heer N. Goulmy, RT (bestuurslid) Hanzevast, Groningen De heer G.J. Groote, RT (voorzitter) Meeùs Makelaars, Groningen Mevrouw E. van der Kley (bestuurslid) Boelens Jorritsma, Groningen De heer mr. J.J. Plas (bestuurssecretaris) Trip Advocaten & Notarissen, Groningen De heer ing. R.T.A. Sunder, MSc (penningmeester) ING Bank, district Noord-Nederland De heer C.R. de Vries (projectsecretaris) Student Bachelor Vastgoed & Makelaardij, Hanzehogeschool Groningen

Het bestuur van de Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen | Assen (J.J. Plas ontbreekt op deze foto)

66

Totstandkoming

VASTGOEDRAPPORT

6821_Nw Vastgoedrapport

16-10-2006

10:40

Pagina 67

Bijlage 1: Begrippen Aanbod kantoren/bedrijfsruimte De hoeveelheid ruimten op de vrije markt ten behoeve van kantooractiviteiten op een bepaalde peildatum. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, in aanbouw of renovatie zijnde objecten en objectdelen geregistreerd die binnen een redelijke termijn beschikbaar komen. Dit kan inhouden dat kantoorruimte/bedrijfsruimte in het aanbod is meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand. De ruimte kan nog in gebruik, in aanbouw of in renovatie zijn. Bedrijfsruimte Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf voor productie, opslag en distributie van goederen. De eventueel aanwezige kantoor- en showruimte wordt toegerekend aan de hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt gemeten in m2 verhuurbaar vloeroppervlakte. Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening. Bestemmingsplan, hardheid Een zacht plan is een nog niet door de gemeenteraad vastgesteld plan wat in ontwerp ter inzage is gelegd, of een door de gemeenteraad vastgesteld plan waarover Gedeputeerde Staten nog geen beslissing heeft genomen. Een hard plan is een door de gemeenteraad vastgesteld plan waarover door Gedeputeerde Staten, geheel of gedeeltelijk, onherroepelijk is beslist of waartegen een kroonberoep loopt. Na de onherroepelijke goedkeuring ligt het plan voor iedereen op de gemeentesecretarie ter inzage.

clusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals huurderspecifieke inrichtingskosten, goodwill en/of overnamekosten. Hypotheeksom De geldsom die verstrekt is aan een hypotheekgever, waarvoor een onroerende zaak als onderpand strekt. Index voor het ondernemersvertrouwen Saldo van positieve en negatieve verwachtingen ten aanzien van omzet, export, investeringen en werkgelegenheid bij elkaar opgeteld. ITZA-methode De ‘In Terms of Zone A-methode’ is een rekenmethode afkomstig uit de taxatieleer. Met behulp van een aantal marktrelevante variabelen, zoals frontbreedte en de diepte van een pand, wordt de huurprijs bepaald. Het winkelpand wordt opgedeeld in zones (A, B, C en overige) waarbij alles gerelateerd en gesteld wordt in termen van zone A (de zone aan de ingang van het pand). Kantoor Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Kantorenmarktratio De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname van kantoorruimte gedurende één jaar en het aanbod aan het begin van dat betreffende jaar. Een kantorenmarktratio onder de 100% wijst op een overschot en boven de 100% wijst op een tekort aan kantoorruimte.

Bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten. Voor de sector commercieel vastgoed geldt dat meestal een overgangsperiode wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige Leegstand bedrijfsruimte oplevering. Bedrijfsruimte die niet in gebruik is door een huurder of Bruto vloeroppervlakte (bvo) eigenaar en waarvoor geen huur- of koopcontract is afgeOppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomsloten. trek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desLeegstand kantoren betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Kantoorruimte die niet in gebruik is door een huurder of Business-to-business eigenaar en waarvoor geen huur- of koopcontract is afgeEen algemene term om diensten te beschrijven tussen versloten. In dit rapport is uitsluitend gekeken naar kantoren schillende bedrijven. groter dan 250 m2 bvo. COROP-gebieden Leegstand winkelpanden De COROP-indeling is omstreeks 1970 ontworpen door Leegstaand pand dat niet meer wordt gebruikt. Het pand de Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeksprostaat te koop of te huur. Leegstand is onder te verdelen in gramma, waaraan de indeling haar naam dankt. Bij de twee soorten, frictieleegstand en structurele of langdurige opzet van de indeling stond het nodale indelingsprincipe leegstand. Langdurige leegstand duurt langer dan twee voorop. Dat wil zeggen dat elke regio een centrale kern jaar en maakt ongeveer eenderde uit van de totale leegbezit. Daarnaast moet ook aan een aantal andere eisen stand. worden voldaan. Zo moeten de provinciegrenzen worden gerespecteerd. De COROP-indeling is een regionaal inde- Mediane verkooptijd lingsniveau tussen gemeenten en provincies in. Nederland De looptijd van het middelste object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn naar looptijdniveau. is ingedeeld in 40 COROP-gebieden. De COROP-indeling is sinds 1970 onveranderd gebleven. Migratieoverschot, relatief Migratieoverschot per 1.000 van een gemiddeld aantal Filialiseringsgraad inwoners in een waarnemingsjaar. Procentuele verhouding van filialen tot het totale aantal verkooppunten. Niet direct/terstond uitgeefbare voorraad Terreinen waarvoor de onteigeningsprocedures of het Gebruiksvloeroppervlakte (gvo) bouwrijp maken van de percelen nog moet worden afgeDe gehele vloeroppervlakte van een winkelpand. rond door de gemeente. Gemiddelde verkoopprijs De totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen. Er Nieuwbouw Bouwprojecten die nog niet eerder in gebruik zijn genovindt geen weging plaats. men en bestaande bouw, die een zodanig ingrijpende reHuurprijs novatie heeft ondergaan dat er kan worden gesproken 2 Huurprijs gewaardeerd in euro’s per m verhuurbaar van een nieuw object. vloeroppervlakte (vvo) per jaar, tenzij anders vermeld, ex-


Bijlagen

Object Een gebouw, dat in zijn geheel is gescheiden van een ander gebouw, of een deel van een gebouw, dat door één of meer bouwmuren geheel is gescheiden van de rest van het gebouw. Het gebouw zelf is niet onderverdeeld door gelijke bouwmuren. Opname bedrijventerreinen De verkoop van grond voor bedrijfsmatig gebruik door overheden en ontwikkelingsbedrijven aan eigenaar/ gebruiker, projectontwikkelaars en grondspeculanten. Op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein Aanbod dat binnen redelijke termijn op de markt beschikbaar komt. Het betreft uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen die deel uitmaken van een gefaseerde ontwikkeling. De uitbreiding kan omvatten: volledig nieuwe terreinen of nieuwe terreindelen waarvoor concrete planvorming plaatsvindt of delen van bestaande bedrijventerreinen die om uiteenlopende redenen nog niet direct op de markt gebracht kunnen worden, bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging. Terstond uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal hectares terrein dat direct gereed is voor uitgifte, ontsloten en bouwrijp is. Opname kantoren/bedrijfsruimten Bij de opname worden transacties geregistreerd waarin tussen de betrokken partijen een wilsovereenstemming is bereikt. De opnames moeten op de ‘vrije markt’ zijn verhuurd of verkocht. In geval van nieuwbouw voor een gebruiker wordt gesproken van een opname zodra de bouw is gestart. Tophuren De gerealiseerde huren voor nieuwbouw kantoorruimte zonder turn-key oplevering. Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) Bruto vloeroppervlakte minus de constructieoppervlakte, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van de verhuurbare vloeroppervlakte is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel geldt dat van de bruto vloeroppervlakte ongeveer 80% verhuurbaar is. Verzorgingsindex De verhouding tussen de totale winkelvloeroppervlakte en het aantal inwoners. De index is per inwonersklasse van de woonplaats of gemeente op 100 gesteld. Stijgt de index boven de 100, dan is er relatief veel aanbod. Ligt de index onder de 100, dan is er minder aanbod op basis wat van gemiddeld zou worden verwacht. Voorraad Voorraad is het totaal aan leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Vraag Vraag naar bijvoorbeeld nieuwe kantoren door uitbreiding van de kantoorwerkgelegenheid. Hierdoor neemt niet alleen de vraag naar nieuwbouw, maar ook de totale kantorenvoorraad toe. Veroudering van bestaande of incourante locaties kan ook leiden tot een toename van de vraag. Door deze vraag verandert de voorraad per saldo niet, maar wel de vraag naar nieuwbouw. Vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Winkelvloeroppervlakte (wvo) Vloeroppervlakte dat door de winkelen verkoopfunctie wordt ingenomen binnen een pand.

67

6821_Nw Vastgoedrapport

16-10-2006

10:40

Pagina 68

Bijlage 2: Onderzoeksverantwoording en bronnen • ERBO enquête 2005. Groningen: Kamer van Koophandel Groningen. De kwantitatieve gegevens voor dit Vastgoedrapport • Grenzen verkennen. FGH Vastgoedbericht. (2006). zijn verkregen door gebruikmaking van gemeentelijk Utrecht: F.G.H. bank N.V. cijfermateriaal en databestanden van de heer drs. R.L. • Groningen en Assen in perspectief. De regionale Bak, Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars, C.B. Rimarkt voor commercieel vastgoed. (2006). Utrecht: chard Ellis, Dynamis Research, Nederlandse VereniDTZ Zadelhoff Research. ging van Makelaars (NVM), Locatus B.V., Vastgoed• Halfjaarrapport Groningen 2006. Groningen: Boemarkt en Strabo B.V. Tevens is gebruik gemaakt van lens-Jorritsma. databestanden van het Kadaster betreffende de hypo• Halfjaarbericht bedrijfsonroerendgoedmarkt Noordtheeksom, het aantal woningtransacties en de geNederland 2e helft 2005. Groningen: Boelens Jorritsmiddelde verkoopprijs. Daarnaast zijn voor het hoofdma. stuk Woningmarkt veel kwantitatieve gegevens verza• Het vervoer van morgen, ruimte voor stad en regio. meld via Meeùs en Aedes. Het cijfermateriaal is afGroningen: Kolibri OV Netwerk. komstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek • IBIS enquête 2005. Den Haag: Ministerie van Volks(CBS), Centraal Plan Bureau (CPB), de provincies Grohuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. ningen en Drenthe en het Ministerie van Volkshuis• IBIS werklocaties 2005. De stand in planning en uitvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer gifte van bedrijventerreinen 1 januari 2005. Den (VROM). Voor alle hoofdstukken zijn voor de kwaliHaag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke tatieve gegevens informele interviews gehouden met Ordening en Milieubeheer. experts. Bij de tabellen en grafieken wordt verwezen • Kantorenmarkt onderzoek 2005. Kwantitatieve en naar de bronnen. Een lijst met bronnen is opgenomen kwalitatieve analyse van de kantorenmarkt in de gein deze bijlage. meente Groningen. (2006). Groningen/Utrecht: DTZ Het verzamelen en verwerken van de gegevens ten beZadelhoff Research. hoeve van het Vastgoedrapport Groningen | Assen • Macro Economische Verkenning 2006. Den Haag: 2006 is met bijzonder veel zorg gebeurd. Getracht is Centraal Planbureau. een zo groot mogelijke dekking van de markt te berei• Masterplan-Revitalisering Winschoterdiep/Eemskaken. Toch blijft het lastig alle informatie bij de verschilnaal. Groningen: Gemeente Groningen. lende partijen te achterhalen. Vaak is een deel van de • Masterplan Het Plan. (September 2005). Groningen: informatie niet aanwezig, en soms komt een deel te laat Projectbureau Meerstad Groningen. binnen. Kwantitatieve gegevens over de bedrijfsruimte- • Monitor bedrijventerreinen Groningen. (2005). Gromarkt zijn niet of nauwelijks te achterhalen. De beningen: Provincie Groningen. trouwbaarheid van de gegevens is geen 100%, maar • Monitor nieuwe koopwoningen. Regionaal Informatie ruimschoots voldoende om een beeld te schetsen van de Systeem t/m vierde kwartaal 2005. Delft: TU Delft. vastgoedmarkt in de regio Groningen-Assen. • Nationaal winkelmarktonderzoek 2004. NieuweKritische kanttekeningen en aanvullingen zijn van harte gein: Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en welkom bij de Stichting Vastgoedrapportage regio Grovastgoeddeskundigen. ningen-Assen (voor website en adres zie het colofon). • Nota Bouwen en Wonen 2005-2008. Prioriteit voor uitvoering. (2005). Groningen: Provincie Groningen. • Nota Mobiliteit. Naar een betrouwbare en voorspelB RONNEN : bare bereikbaarheid. PKB deel 4. (Februari 2006). • Arbeidsmarktprognose 2004-2009. (2004). AmsterDen Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtedam: Centrum voor Werk en Inkomen. lijke Ordening en Milieubeheer. • Arbeidsmarktprognose 2005-2010. (2005). Amster- • Nota Ruimte. Ruimte voor ontwikkeling deel 4. (Fedam: Centrum voor Werk en Inkomen. bruari 2006). Den Haag: Ministerie van Volkshuis• Bak, R.L. (2005). Statistiek van de Nederlandse kanvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. torenmarkt. Kantoren in cijfers 2005. Zeist. • Olden, H., Louw E. Is er wel vraag naar nieuwe be• Bedrijfsruimtemarktspecial 2006. Amsterdam: Jones drijventerreinen? (2005). Utrecht/Delft: OnderzoeksLang Lasalle. instituut OTB. • Beleidsregel besluit locatiegebonden subsidies 2005- • Provinciaal Omgevingsplan (POP) 2004. Groningen: 2009 samenwerkingsverband regio Groningen-AsProvinciale Staten Drenthe. sen. Groningen: Provincie Groningen. • Provinciaal Omgevingsplan (ontwerp POP II) 2005. • Bouw- en Woningmarktbericht 2005/2006. (2006). Groningen: Provincie Groningen. Haren: Bouwsociëteit Groningen/Asree B.V. • Prijs nieuw bedrijventerrein stijgt sterk. (April 2006). • Bouwprognoses 2005-2010. (November 2005). Den Vastgoedmarkt, p. 31. Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke • Voortgangsrapportage 2006. Groningen: Provincie Ordening en Milieubeheer. Groningen. • De markt doorgrond. De markt voor grond op be• Retailhandboek 2004, 2005 en 2006. Woerden: Lodrijventerreinen. ( 2005). Den Haag: Ruimtelijk catus. Planbureau. • Strategische agenda voor Noord-Nederland 2007• Derks, W., Hovens P., Klinkers L. Structurele bevol2013. (Januari 2005). Groningen: Samenwerkingskingsdaling, een urgente nieuwe invalshoek voor beverband Noord-Nederland. leidsmakers. (2006). Maastricht: Universiteit Maas• Sociaal-Economische Monitor regio Groningen-Astricht. sen. (Februari 2006). Tilburg: ETIN Adviseurs. • Detailhandelsmonitor 2005. Groningen: Gemeente • Sprekende cijfers 2006. Kantorenmarkten. (Januari Groningen. 2006). Amersfoort: Dynamis vastgoedconsultants en • Economisch Business Plan. Stad aan de slag. (Mei makelaars. 2005). Groningen: Gemeente Groningen. • Statistisch Jaarboek 2005. Groningen: Gemeente • ERBO enquête 2005. Meppel: Kamer van KoophanGroningen. del Drenthe.

O NDERZOEKSVERANTWOORDING

68

Bijlagen

• Thermometer Koopwoningen. (Februari 2006). Den Haag: NVB Vereniging voor projectontwikkelaars. • Uitgerekend wonen. Een model voor de vraag van huishoudens naar wonen en de gevolgen van beleidswijzigingen. (2006). Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau. • Vastgoedmarkt en vergrijzing. (2005). Voorburg Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). • Visie op hypotheekrenteaftrek. (2006). Nieuwegein: Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen. • Winkelmarkt Noord-Nederland in perspectief. De regionale markt voor commercieel vastgoed. (2006). Groningen: DTZ Zadelhoff Research. • Woningtrends vierde kwartaal 2005. Nieuwegein: Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen.

W EBSITES • www.assen.nl • www.bedum.nl • www.haren.nl • www.hoogezand-sappemeer.nl • www.groningen.nl • www.provinciegroningen.nl • www.gemeentenoordenveld.nl • www.nvm.nl, NVM, BedrijfsOnroerendGoed archief • www.vrom.nl, Huurbeleid vanaf 2007 • www.ringgroningen.nl • www.regiovisie.nl • www.slochteren.nl • www.tynaarlo.nl • www.winsum.nl • www.zuidhorn.nl • www.zuiderzeelijn.nl • www.drenthe.nl • www.lemmerdelfzijl.nl • www.propertynl.com

I NTERVIEWS : • Mevrouw I. Bos, vastgoedadviseur, Boelens Jorritsma Groningen • De heer M. Doornbos, gemeente Groningen • Mevrouw D. Groeneweg, gemeente Groningen • De heer P.K. Hillenga, directeur bestuurder, De Huismeesters, Groningen • Mevrouw E. van der Kley, bedrijfsmakelaar, Boelens Jorritsma Groningen • De heer C.J. Kool, vastgoedadviseur, Boelens Jorritsma Groningen • De heer M. Lameijer, bedrijfs-/beleggingsmakelaar, Boelens Jorritsma Assen

VASTGOEDRAPPORT

No title

Recommend Documents