-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6892/58-2014 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 1178 se stavbou rodinného domu čp. 506, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 2173, v k.ú. Jablunkov, obec Jablunkov, okres Frýdek-Místek
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti dle Usnesení ze dne 06.05.2014 pod čj. 158 EX 129/14-28
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 16.06.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) sdělení Městského úřadu Jablunkov ze dne 21.02.2014 včetně konzultace g) sdělení místních realitních kanceláří h) realitní servery
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 30.05.2014, dostavil se povinný společně s dcerou Janou a synem Lukášem, dále spolumajitelka p. Marie Šimonová se synem Stanislavem. Umožnili vnitřní prohlídku, zaměření. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 30.05.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 2173, katastrální území Jablunkov, obec Jablunkov, Okresní úřad Frýdek-Místek, pod čp. 506.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Šimonová Marie, narozena 19.06.1954 Švábik Jan, narozen 20.06.1956
1/2 1/2
Objekt je vybudován na stp. čk. 1178 o výměře 509 m2.
2. Původní projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle dochovaných částí konstrukčních prvků lze usuzovat na vybudování před 110 – 130 lety. V průběhu let realizovány postupně stavební úpravy, údajně před 50 lety obnovena krytina a přístavba JZ části domu, dále dle projektové dokumentace a vydaného stavebního povolení čj. 406/73 ze dne 21.05.1973 modernizace a přístavba přízemní části s terasou na SV části domku, ústřední vytápění před 25 lety. Stavební úřad ve sdělení ze dne 21.02.2014 potvrzuje, že v objektu se nalézají dvě bytové jednotky.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 506 na stp. čk. 1178 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemek – stp. čk. 1178
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována ve východní, okrajové části města s počtem obyvatel 5 717, od souvisle zastavěného území vzdálena 50 m, není přístupna z veřejné komunikace, pouze využívány k přístupu pozemky jiných (cizích) subjektů, bez zřízeného věcného břemene či jiného titulu. Objekt vybudován na svažitém pozemku přivráceném k SZ, ve vzdálenosti 20 m od místního potoka. Od centra obce s občanskou vybaveností a autobusovou zastávkou vzdálen přibližně 800 m, jde o místní část obce zvanou „Radvanov“.
a)
Rodinný dům čp. 506
Objekt vybudován v poloze izolované, celkem o třech podlažích – přízemí, zčásti podsklepen, v podkroví se nalézají dvě místnosti, které nelze považovat za plně obyvatelné z technických parametrů + půda. Obsahuje dvě bytové jednotky 1+2 a 1+3 s příslušenstvím, samostatně přístupny zvenčí, se samostatným měřením energií (elektroinstalace, voda), splaškové vody svedeny do žumpy. Byt 1+3 užívaný povinným p. Švábikem se nalézá v JZ polovině, jde o kuchyň 8.60 m2, pokoj 20.00 m2, pokoj 12.50 m2, pokoj 8.40 m2, koupelna + WC 4.80 m2 – celkem 54.30 m2 podlahové plochy, dále v suterénu kotelna a sklad. Je užívána povinným, údajně dále jeho dcerou Janou a synem Lukášem. Byt 1+2 užívaný spolumajitelkou p. Šimonovou se nalézá v SV části budovy, jde o kuchyň 12.00 m2, pokoj 19.20 m2, pokoj 14.40 m2, koupelna + WC 6.80 m2, předsíň 4.00 m2 – celkem 56.40 m2 podlahové plochy, dále v suterénu kotelna a sklady. Je užívána p. Šimonovou se synem. Celková podlahová plocha v objektu činí 110,70 m2. Pozn.: Oba byty totožného konstrukčního provedení i vybavení, ale odlišného způsobu užívání a údržby, byt povinného podstandardní úrovně a zcela zanedbané údržby. Konstrukční řešení: Objekt vybudován z cihelného zdiva, bez hydroizolace, omítky vápenné, stropy sklepů nespalné, střecha sedlová, krov vázaný, krytina plechová. Okna zchátralá špaletová, podlahy různé (PVC, prkna, dlažba, beton), vybavení sociálního zařízení standardní s keramickými obklady, WC splachovací, schody dřevěné, kuchyně s el. sporáky. Vytápění ústřední, samostatné pro oba byty, kotle na uhlí ve sklepě. Technický stav: Objekt celkově zanedbaný, je zřejmá dostačující údržba na polovině užívané spoluvlastnicí, přesto je celkový stav podprůměrný.
-5-
Výměry: Zastavěná plocha: 16,00x7,40+4,60x3,00+5,40x1,60 = 140,84 m2 Obestavěný prostor: 132,20x2,20+140,84x2,95+118,40x3,20/2,00 = 895,76 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají ve vodovodní přípojce, dvou žumpách, venkovních dlažbách, části oplocení (dožívajícího).
c)
Pozemek
Jde o pozemek stavební mimo zastavěné území města, v území částečně zainvestovaném, svažitý přivrácený k SZ, přístupen přes cizí pozemky (nedořešeno věcné břemeno přístupu). Nemá možnost příjezdu vozidly ani po nezpevněné cestě.
č.parcely stp. čk. 1178
Výměra v m2 509
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Frýdek-Místek s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 506 462111
ZC Kč/ m3
4 950
KTP
KV
Výchozí cena Kč/m3
KI
0,76 0,81 0,62
3 069
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor
Rodinný dům čp. 506
896
Výchozí cena Kč/m3
3 069
Reprodukční Cena v Kč
2 749 824
% opotř.
62
Časová cena v Kč
1 044 933
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Ocení se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny. 1 044 933 x 2 % = 20 899,- Kč
-8-
POZEMEK Ve městě není schválena cenová mapa, proto se oceňují dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a Městského úřadu. Obvyklá cena stavebních pozemků v okrajových částech města, pouze zčásti zainvestovaných činí v průměru 420,- Kč/m2. Propočet ceny: 509 m2 x 420,- Kč/m2 = 213 780,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 2173 v k.ú. Jablunkov činí zaokrouhleně 1 279 612,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s dvěma byty. Jelikož se nepodařilo zajistit informace o skutečných cenách (zrealizovaných) nemovitostech v posledních 2 letech pro jejich nízký počet, vychází se z inzerovaných nemovitostí obdobných parametrů v regionu, konkrétně ve městě Jablunkov a okolí. Jejich nabízené ceny upravuji koeficienty ve vazbě na oceňovanou nemovitost.
lokalita RD Jablunkov RD Jablunkov RD Jablunkov RD Jablunkov
Nabídková cena 920 000 1 100 000 1 299 000 1 190 000
Koeficient polohy, Srovnatelná cena vybavení, velikosti 0,88 809 600 0,76 836 000 0,75 974 250 0,72 856 800
-9-
Srovnatelná cena 3 476 650 / 4 = 869 163,- Kč Pozn.: cena včetně pozemků, součástí a příslušenství
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 2173 v k.ú. Jablunkov činí zaokrouhleně 870 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou ekonomickou a realitní krizí, nastala situace kdy nabídka značně převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech, což snižuje jejich reálnou cenu. Z těchto důvodů navrhuji stanovení tržní hodnoty ve výši srovnávací hodnoty, kterou pokládám za maximálně dosažitelnou.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 2173 v k.ú. Jablunkov činí 870 000,- Kč.
Při spoluvlastnickém podílu povinného ve výši ideální 1/2 nemovitosti činí 435 000,- Kč. Slovy: Čtyřistatřicetpěttisíckorunčeských
Pozn.: Při ocenění se nepřihlíží k dalším závazkům povinného uvedených v Listu vlastnictví.
V Trutnově dne 16.06.2014
-10-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6892/58-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 16.06.2014
-11-
-12-
