-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1736/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č.1 v ul. Čenkovská č.p. 266 s podílem na společných prostorech a na pozemcích č.par. 617 a 618 zastavěná plocha a nádvoří v obci Jince, okres Příbram a kat. území Jince.
Objednatel posudku:
JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám. 31 326 00 Plzeň
Účel posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 22 EXE 2125/2010-16 064 EX- 1332/10- 10
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 14.12.2011 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 2.1.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky v ul. Čenkovské s podílem 631/5749 na společných prostorech a na pozemcích v obci Jince, okres Příbram , kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 1 Adresa nemovitosti: Čenkovská 266 262 23 Jince Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Jince Katastrální území: Jince Počet obyvatel: 2 233 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 44,1415 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 44,14 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.12.2011 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV1098 a LV 1050 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v dané lokalitě a z vlastních zdrojů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jaromíra Peškeho, Exekutorský úřad Plzeň - sever, o ustanovení znalce pro vypracování znaleckého posudku k ocenění bytové jednotky č.266/1 s podílem 631/5749 na společných prostorech a pozemcích č.par. 617 a 618 vedených v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří obci Jince ul. Čenkovského, okres Příbram. 5. Vlastnické a evidenční údaje Landovský Ladislav, Čenkovská 226, 262 23 Jince 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den ohledání byla nemovitost informace poskytli nájemníci bytového domu.
nepřístupná
ale
-37. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v zastavěné části obce Jince v zástavě zděných bytových domů stavebně dokončených v roce 1954. Byla stavěny pro armádu jako služební byty. Bytový dům je podsklepen s dvěma nadzemními podlažími se sedlovou střechou. V suterénu je původní kotelna s uhelnou dnes upravena na plynovou kotelnu. Přístup k budově je po místní zpevněné komunikaci s připojením na veškeré inženýrské sítě, obecní vodovod a kanalizaci, elektřina 220/380V a zemní plyn. Vlastní bytová jednotka je v I.NP bez výtahu o velikosti 2 + 1 s předsíní, koupelnou a WC. Koupelna je s vanou, ohřev vody vlastní bojler. K bytu přináleží dva sklepy v I.PP. Bytová jednotka je delší dobu neobydlena a bez údržby v původním stavu, zděné bytové jádro s původními zařizovacími předměty.V roce 2010 provedlo společenství vlastníků výměnu oken za plastová, omítka původní. Technický stav je velmi špatný nutná velká investice do rekonstrukce bytu i zařizovacích předmětů koupelny, WC a kuchyně. Příslušenstvím bytu jsou dva sklepy a podíl na společných prostorech (chodby, prádelna, kočárkovna a kotelna) . 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 58 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 030,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: podlahová plocha:
=
59,60 m2
Podlahová plocha bytu:
=
59,60 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep I: sklep II:
= =
1,10 m2 5,04 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
6,14 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 6,14 m2 * 0,10 =
59,60 m2 0,61 m2
Podlahové plochy - celkem:
60,21 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III II
0,00 -0,05
-510. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 58 let:
IV
0,65
0,70
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,428 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,428 * 0,980 * 0,900 = 0,377 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 21 030,- Kč/m2 * 0,377 = 7 928,31 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 7 928,31 Kč/m2 * 60,21 m2 = 477 363,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
477 363,55 Kč
-6Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 47 202,49 Kč Spoluvlastnický podíl: 361 / 5 749 Hodnota spoluvlast. podílu: 47 202,49 Kč * 361 / 5 749 =
+
2 964,01 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
480 327,56 Kč
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 197,00 44,14 176,00 44,14
zastavěná plocha a nádvoří 617 zastavěná plocha a nádvoří 618 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 8 695,58 7 768,64 16 464,22
10 % 10 % + * * =
1 646,42 18 110,64 1,2100 2,1540 47 202,49 47 202,49 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka
=
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
480 327,56 Kč
480 330,- Kč
ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Prodávaná bytová jednotka v Jincích o velikosti 2 + 1 obytná plocha 52m2 . Bytový dům je panelový bez zateplení s výtahem o sedmi podlažích a jednom podzemním podlaží. Bytová jednotka je v I.NP je v původním stavu bez stavebních úprav, umakartové bytové jádro, příslušenstvím je balkon a sklep. Nemovitost je připojena na elektřinu, obecní vodovod a kanalizaci je možnost připojení na zemní plyn. Objekt je užíván s pravidelnou údržbou. Nabídková cena .. 849 000,-Kč 2. Prodána bytová jednotka v Jincích o velikosti 2 +1 o podlahové ploše 61,5m2 s dvěma sklepy. Bytová jednotka je ve zděném bytovém domě v II.NP bez výtahu. Byt v původním stavu bez stavebních úprav. Topení ústřední s kotelnou na zemní plyn. Byt byl prodán za ..615 000,-Kč 3. Prodána bytová jednotka v Jincích o velikosti 2 +1 o podlahové ploše 62 m2 s dvěma sklepy. Bytová jednotka je ve zděném bytovém domě stavebně postaven v roce 1954, v I. NP bez výtahu. Byt je v původním stavu bez stavebních úprav, topení ústřední plynová kotelna, ohřev vody bojler. Prodán za cenu ..... 595 000,-Kč
Při porovnání s nabízenými a prodanými byty o velikosti 2 +1 s předsíní, koupelnou a WC v ul. Čenkovská v obci Jince a nejbližším okolí, při porovnání polohy (podlaží) - technického stavu( horší) investice do rekonstrukce bytového jádra a zařizovacích předmětů. Lze cenu obvyklou (tržní) pro bytovou jednotku č. 266/1 s podílem na společných prostorech a s pozemky č.par. 617 a 618 zastavěná plocha a nádvoří v místě a čase stanovit na částku ....525 000,-Kč
-8-
Cena nákladová ( vyhlášková)......................480 330,-Kč Cena obvyklá ( tržní) v místě a čase............. 525 000,-Kč
Ve Vejprnicích, 2.1.2012 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1736/2012 znaleckého deníku.
