-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7138/67-2016 o ceně nemovitosti – stavby „prodejny čp. 7“ (občanská vybavenost) na stp. čk. 11/2 v k.ú. Jenichov, obec Střemy, okres Mělník
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 18.10.2016 pod čj. 040Ex 2514/13-24
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 25.11.2016
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) informace o stavbě a pozemku b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 15.11.2016, byl přítomen povinný p. Mašek Václav. Poskytl informace, ale neumožnil vnitřní prohlídku. Vzhledem k silně zchátralému stavu objektu patrném zvenčí lze provést ocenění „zvenčí“, jde o objekt neužívaný více jak 10 let.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 15.11.2016.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 242, katastrální území Jenichov, obec Střemy, okres Mělník, pod čp. 7 – občanská vybavenost.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Mašek Václav, Střemy, Jenichov 7
Objekt bývalé prodejny je vybudován na stp. čk. 11/2, která je zapsána v LV č. 60000, vlastník ČR – Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových . Nebyla předložena žádná smlouva na užívání pozemku, údajně dle povinného neexistuje.
2. Původní projektová dokumentace nebyla předložena, dle zjištěných podkladů byl objekt vybudován okolo roku 1965. Pro nabytí současným vlastníkem byl krátce užíván, dále uzavřen a je zcela zanedbaná údržba. V současné době jde o objekt dožívající, navíc patrny statické trhliny v obvodových nosných stěnách, což v případě zachování objektu si vyžádá dalších značných nákladů. Jsou otevřeny okna, což předpokládá i narušení vnitřních rozvodů vody. Nejsou patrny žádné investice či opravy.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Prodejna čp. 7 (občanská vybavenost) na stp. čk. 11/2 b) Součásti a příslušenství
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v centru části obce Jenichov, obec Střemy je vzdálena přibližně 1.50 km. Je přístupna z průjezdné silnice, v bezprostřední blízkosti místního hostince. Území je částečně zainvestované, napojení na el. síť, veřejný vodovod, splaškové vody svedeny do žumpy (kanalizace v obci není). Pozemek je téměř rovinatý, neudržovaný.
a)
Prodejna čp. 7 (občanská vybavenost)
Objekt volně stojící, přízemní, nepodsklepen, s plochou střechou, půdorysný obrazec obdélníkový, k severnímu štítu vystupující část. Přístup přes předloženou terasu od západu (silnice), do skladu a příslušenství přístup ze zadní východní strany. Jde o komerční budovu – bývalou prodejnu. Dispoziční řešení: Prodejna, sklady, kancelář, sociální zařízení, technická místnost. Celková užitná plocha činí 151 m2. Konstrukční řešení: Objekt vybudován z cihelného zdiva a tvárnic v tl. 30 cm, na základových betonových pasech, dožilá hydorizolace. Omítky vápenné, poškozeny, střecha plochá, krytina z asfaltových pásů, klempířské prvky pozinkované – dožilé. Okna typová dřevěná zdvojená, prohnilá, včetně dožitých rámů výkladců. Podlahy uvnitř údajně keramické a teraco, dveře různé, sociální zařízení nefunkční – zničené. Vytápění bývalo etážové, nyní zničené, minimálně 10 let neužíván, kotel býval na pevná paliva. Technický stav: Jedná se o dožilou budovu, vzhledem k jejímu zahálení posledních 10 let nutná v případě záměru zachování celková rekonstrukce včetně statického zabezpečení.
Výměry: Zastavěná plocha: 12,00x14,60+6,00x1,10 = 181,80 m2 Obestavěný prostor: 181,80x3,75 = 681,75 m3
-5-
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí, terasy před vchodem včetně venkovních schůdků, žumpy.
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z cenového ukazatele ve stavebnictví – STANDARDY. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Mělník, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-6-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Prodejna čp. 7
462114
ZC Kč/ m3
4 880
KTP
KV
KI
0,80 0,75 0,60
Výchozí cena Kč/m3
2 928
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Prodejna čp. 7
Obestavěný prostor
682
Výchozí cena Kč/m3
2 928
Reprodukční Cena v Kč
1 996 896
% opotř.
85
Časová cena v Kč
299 534
Součásti a příslušenství
Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 %. 299 534 x 0,02 = 5 991,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 242 v k.ú. Jenichov činí zaokrouhleně 305 530,- Kč.
-7-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V lokalitě venkovního osídlení okresu Mělník a Louny se sice zobchodovalo několik obdobných nemovitostí, ale nepodařilo se zajistit jejich technické parametry na porovnání.
Z toho důvodu použito informací z nabízených obdobných nemovitostí realitními servery S-Reality a Reality CZ. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy v závislosti na podlahových plochách, velikosti, technickém stavu, výměře pozemků – vzhledem k oceňované nemovitosti. Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficienty vystihující reálnou prodejnost.
Dle nabídek jde o následující nemovitosti (v příloze zobrazeny):
Lokalita
Nabídková cena Dolní Beřkovice 230 000 Měcholupy 650 000 Vysoká 590 000
Podlahová Kč/m2 plocha v m2 72 3 194 256 2 539 214 2 757
koeficienty 0,81 0,85 0,75
Srovnávací cena Kč/m2 2 587 2 158 2 068
Z toho vyplývá průměrná cena 2 271,- Kč/m2. V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství.
Výpočet: 151 m2 x 2 271,- Kč/m2 = 342 921,- Kč
Vzhledem k okolnosti, že pozemek je v tomto případě jiného vlastníka, je proveden odpočet jeho ceny v obvyklé ceně: Stp. čk. 11/2
364 m2 x 320,- Kč/m2 = 116 480,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 242 v k.ú. Jenichov činí zaokrouhleně 226 440,- Kč.
-8-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy není dle sdělení realitních kanceláří žádný zájem o obdobný druh stavby, navíc není dořešen právní vztah k zastavěnému pozemku (jiný vlastník), navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, snížena koeficientem prodejnosti 0.80.
Výpočet: 226 440 x 0,80 = 181 152,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 242 v k.ú. Jenichov činí zaokrouhleně 180 000,- Kč.
Slovy: Jednostoosmdesáttisíckorunčeských
Pozn.:
Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě.
Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 25.11.2016
-9-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7138/67-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 25.11.2016
-10-
