ZNALECKÝ POSUDEK č. 86/6618 - 2014 o ceně nemovitosti - stavební parcely č. 289/1, 289/3, 289/4, 389 s budovami bývalého výrobního areálu a pozemkové parcely ve funkčním celku 2575, 1047/2, 1047/1, 3270, 3271, 1049 a dále pozemkové parcely č. 1048/1, 1048/4, 1048/5, 1117, 1119/1, 1119/3, 1121/1, 1134, 1135, 1136/1, 1224, 2574, k.ú. Podhradí u Aše, obec Podhradí, kraj Karlovarský. Objednatel znaleckého posudku:
Ing. Dobromila Karlssonová Vášova 131 664 43 Želešice
Účel znaleckého posudku: Pro převod Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 29.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Petr Kryštof Klimentov 121 354 71 Velká Hleďsebe telefon: +420 602 378 484 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Velké Hleďsebi 16.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti pro účely stanovení minimální výše daně z převodu vlastnických práv.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Areál budov bývalé továrny Textilana Podhradí u Aše 247 352 01 Podhradí Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Podhradí Katastrální území: Podhradí u Aše Počet obyvatel: 180 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 940,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
IV V
0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 107,39 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4 a 29.4.2014.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Chebu ze dne 1.4.2014 - informace - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - snímek katastrální mapy - informace starosty Obecního úřadu Podhradí
5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č. 38 ve výpisu z KN v Chebu pro k.ú. Podhradí u Aše je zapsán vlastník : Karlssonová Dobromila Ing, Vášova 1321, Želešice 664 43 1/2 Žikuška Petr, Havelská 511, Praha 110 00 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno podle zjištěného stavu s využitím dodaných podkladů. Objektivní podklady nejsou k dispozici, dtto pro modernizace a
údržbu. Pro ocenění bude využito odborného odhadu, zcela nefunkční a chybějící prvky budou hodnoceny úpravou koeficientu K4. Údaje o využívání jednotlivých prostor nejsou k dispozici, pokud to zřejmé ze stavebně technického stavu, jsou budovy vedeny jako příslušenství výrobního areálu.
7. Celkový popis nemovitosti Uvedená nemovitost je situována za východním okrajem zastavěné části obce u asfaltové komunikace Podhradí - Kopaniny - státní hranice ČR. Jedná se o bývalý výrobní areál státního podniku Textilana se samostatnou stavbou přečerpávací stanice vody, umístěné mimo areál u Ašského potoka, jižně pod uvedenou komunikací na stavební parcele č. 389 s pozemkovou parcelou č. 2575 ve funkčním celku. Areál svojí částí - administrativa, expedice, vjezd do nádvoří je oddělen od asfaltové komunikace pozemkovou parcelou č. 1047/1 a 1047/2 - ostatní plocha, manipulační. K administrativní budově - zděná, podsklepená stavba se 3 NP je ze západní strany přistavěna jednopodlažní stavba, která byla pravděpodobně využívána jako šatny, soc., zařízení, údržbářské prostory a dále navazující budovy kotelny s uhelnou. Volně stojící garáž u vjezdu do areálu je situována před továrním komínem. Na stavební parcele č. 289/4 je postavena volně stojící zděná budova - příslušenství výrobního areálu. Z východní strany administrativní budovy je částečně podsklepená stavba s 1 NP - výroba s přistavěnou ocelokolnou s rampou - expedice. Část výrobních prostor je demolována. V čele nádvoří je zděná hala - výroba, skladování s přízemními budovami u severní strany. Nezastavěná část stavební parcely č. 289/1 byla využívána jako nádvoří s pozůstatky dlážděných ploch a u stavební parcely č. 289/3 - na části silniční panely. Stavebně technický stav budov neumožňuje pronajímání, je zachováno napojení na veřejnou el. síť z trafostanice VN v PP administrativní budovy, ostatní sítě a přípojky jsou nefunkční. Část budov v areálu je demolována. Pozemkové parcely č. 3270 a 3271 - prostor vjezdu s asfaltovou komunikací. Pozemková parcela č. 1049 - ostatní plocha, manipulační - z části zpevněné nádvoří u budovy na stavební parcele č. 289/4. Součástí areálu jsou rozsáhlé pozemkové parcely s bývalou kaskádou rybníků v současné době s části s narušenými stavbami s trvalými porosty. Vzájemné propojení odtoku z jednotlivých vodních ploch není v terénu zřejmé, ocenění bude provedeno odborným odhadem v části venkovní úpravy.
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení I. areál budov 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Správní budova výrobního areálu na na stavební parcele č. 289/1 1.1.2. Budova výroby a skladů na stavební parcele č. 289/1
4 926 625,60 Kč 1 135 325,40 Kč
1.1.3. Hala - ocelokolna na stavební parcele č. 289/1 1.1.4. Stavby za ocelokolnou podél výrobních prostor na stavební parcele č. 289/1 1.1.5. Stavby za ocelokolnou podél výrobních prostor na stavební parcele č. 289/1 1.1.6. Výrobní hala na stavební parcele č. 289/1 1.1.7. Hala v čele nádvoří na stavební parcele č. 289/3 1.1.8. Stavby za halou v čele nádvoří na stavební parcele č. 289/3 1.1.9. Budova na stavební parcele č. 289/4 1.1.10. Budovy na stavební parcele č. 289/1 - levá strana nádvoří 1.1.11. Budova kotelny s olejovým a vodním hospodářstvím na stavební parcele č. 289/1 1.1.12. Budova za vjezdem do areálu u továrního komína - příslušenství výrobního areálu 1.1.13. Tovární komín 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž přistavěná k budově na stavební parcele č. 289/4 1.2.2. Rampa u ocelokolny 1.2.3. Zpevněná plocha dlážděná - pozemková parcela č. 3271 1.2.4. Zpevněná plocha dlážděná - pozemková parcela č. 1049 a 3271 1. Ocenění staveb celkem
859 237,60 Kč 42 694,80 Kč 320 674,30 Kč 2 249 876,40 Kč 1 195 046,50 Kč 1 476 703,30 Kč 921 527,40 Kč 642 938,80 Kč 1 429 664,10 Kč 153 154,90 Kč 195 491,10 Kč 53 451,10 Kč 54 435,80 Kč 141 352,10 Kč 553 411,- Kč 16 351 610,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č. 289/1, 289/3, 289/4 2.2. Pozemková parcela č. 1047/1, 1047/2, 3270, 3271, 1049
200 490,- Kč 241 590,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
442 080,- Kč
I. areál budov celkem
16 793 690,20 Kč
II. přečerpávací stanice vody 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova přečerpávací stanice vody na stavební parcele č. 389 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek na pozemkové parcele č. 2575
820 234,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
866 395,40 Kč
46 160,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č. 389 2.2. Pozemková parcela č. 2575
12 060,- Kč 32 970,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
45 030,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty 3. Ocenění trvalých porostů celkem II. přečerpávací stanice vody celkem
3 250,80 Kč 3 250,80 Kč 914 676,20 Kč
III. - pozemková parcela č. 1048/1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1048/1
263 832,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
263 832,10 Kč
III. - pozemková parcela č. 1048/1 celkem
263 832,10 Kč
IV. - pozemková parcela č. 1048/4 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1048/4
370 191,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
370 191,30 Kč
IV. - pozemková parcela č. 1048/4 celkem
370 191,30 Kč
V. - pozemková parcela č. 1048/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1048/5
392 758,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
392 758,90 Kč
V. - pozemková parcela č. 1048/5 celkem
392 758,90 Kč
VI. - pozemková parcela č. 1117 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1117
91 314,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
91 314,40 Kč
VI. - pozemková parcela č. 1117 celkem
91 314,40 Kč
VII. - pozemková parcela č. 1119/1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1119/1
66 270,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
66 270,10 Kč
VII. - pozemková parcela č. 1119/1 celkem
66 270,10 Kč
VIII. - pozemková parcela č. 1119/3 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1119/3
18 520,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
18 520,- Kč
VIII. - pozemková parcela č. 1119/3 celkem
18 520,- Kč
IX. - pozemková parcela č. 1121/1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č.1121/1
474 765,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
474 765,20 Kč
IX. - pozemková parcela č. 1121/1 celkem
474 765,20 Kč
X. - pozemková parcela č. 1134 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1134
13 036,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
13 036,30 Kč
X. - pozemková parcela č. 1134 celkem
13 036,30 Kč
XI. - pozemková parcela č. 1135 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1135
205 947,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
205 947,90 Kč
XI. - pozemková parcela č. 1135 celkem
205 947,90 Kč
XII. - pozemková parcela č. 1136/1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1136/1
142 967,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
142 967,70 Kč
XII. - pozemková parcela č. 1136/1 celkem
142 967,70 Kč
XIII. - pozemková parcela č. 1224 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1224
9 104,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
9 104,40 Kč
XIII. - pozemková parcela č. 1224 celkem
9 104,40 Kč
XIV. - pozemková parcela č. 2574 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 2574
20 423,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
20 423,- Kč
XIV. - pozemková parcela č. 2574 celkem
20 423,- Kč
XV. odvodňovací potrubí a podzemní kanály 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 1.2.2. Venkovní úpravy - rekonstruovaná část podzemních kanálů a potrubí
390 400,- Kč 48 800,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
439 200,- Kč
XV. odvodňovací potrubí a podzemní kanály celkem
439 200,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
20 216 697,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen I. areál budov 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Správní budova výrobního areálu na na stavební parcele č. 289/1 1.1.2. Budova výroby a skladů na stavební parcele č. 289/1 1.1.3. Hala - ocelokolna na stavební parcele č. 289/1 1.1.4. Stavby za ocelokolnou podél výrobních prostor na stavební parcele č. 289/1 1.1.5. Stavby za ocelokolnou podél výrobních prostor na stavební parcele č. 289/1 1.1.6. Výrobní hala na stavební parcele č. 289/1 1.1.7. Hala v čele nádvoří na stavební parcele č. 289/3
1 271 069,40 Kč 292 914,- Kč 429 618,80 Kč 26 684,30 Kč 67 341,60 Kč 337 481,50 Kč 430 216,70 Kč
1.1.8. Stavby za halou v čele nádvoří na stavební parcele č. 289/3 1.1.9. Budova na stavební parcele č. 289/4 1.1.10. Budovy na stavební parcele č. 289/1 - levá strana nádvoří 1.1.11. Budova kotelny s olejovým a vodním hospodářstvím na stavební parcele č. 289/1 1.1.12. Budova za vjezdem do areálu u továrního komína - příslušenství výrobního areálu 1.1.13. Tovární komín 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž přistavěná k budově na stavební parcele č. 289/4 1.2.2. Rampa u ocelokolny 1.2.3. Zpevněná plocha dlážděná - pozemková parcela č. 3271 1.2.4. Zpevněná plocha dlážděná - pozemková parcela č. 1049 a 3271 1. Ocenění staveb celkem
295 340,70 Kč 259 870,70 Kč 96 440,80 Kč 413 172,90 Kč 102 154,30 Kč 66 858,- Kč 27 634,20 Kč 13 609,- Kč 35 338,- Kč 138 352,80 Kč 4 304 097,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č. 289/1, 289/3, 289/4 2.2. Pozemková parcela č. 1047/1, 1047/2, 3270, 3271, 1049
200 490,- Kč 241 590,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
442 080,- Kč
I. areál budov celkem
4 746 177,70 Kč
II. přečerpávací stanice vody 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova přečerpávací stanice vody na stavební parcele č. 389 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek na pozemkové parcele č. 2575
328 094,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
335 018,10 Kč
6 924,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č. 389 2.2. Pozemková parcela č. 2575
12 060,- Kč 32 970,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
45 030,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 250,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 250,80 Kč
II. přečerpávací stanice vody celkem
III. - pozemková parcela č. 1048/1
383 298,90 Kč
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1048/1
236 722,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
236 722,60 Kč
III. - pozemková parcela č. 1048/1 celkem
236 722,60 Kč
IV. - pozemková parcela č. 1048/4 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1048/4
274 486,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
274 486,50 Kč
IV. - pozemková parcela č. 1048/4 celkem
274 486,50 Kč
V. - pozemková parcela č. 1048/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1048/5
323 342,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
323 342,10 Kč
V. - pozemková parcela č. 1048/5 celkem
323 342,10 Kč
VI. - pozemková parcela č. 1117 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1117
91 314,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
91 314,40 Kč
VI. - pozemková parcela č. 1117 celkem
91 314,40 Kč
VII. - pozemková parcela č. 1119/1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1119/1
66 270,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
66 270,10 Kč
VII. - pozemková parcela č. 1119/1 celkem
66 270,10 Kč
VIII. - pozemková parcela č. 1119/3 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1119/3
18 520,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
18 520,- Kč
VIII. - pozemková parcela č. 1119/3 celkem
18 520,- Kč
IX. - pozemková parcela č. 1121/1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č.1121/1
474 765,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
474 765,20 Kč
IX. - pozemková parcela č. 1121/1 celkem
474 765,20 Kč
X. - pozemková parcela č. 1134 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1134
13 036,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
13 036,30 Kč
X. - pozemková parcela č. 1134 celkem
13 036,30 Kč
XI. - pozemková parcela č. 1135 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1135
205 947,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
205 947,90 Kč
XI. - pozemková parcela č. 1135 celkem
205 947,90 Kč
XII. - pozemková parcela č. 1136/1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1136/1
142 967,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
142 967,70 Kč
XII. - pozemková parcela č. 1136/1 celkem
142 967,70 Kč
XIII. - pozemková parcela č. 1224 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 1224
9 104,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
9 104,40 Kč
XIII. - pozemková parcela č. 1224 celkem
9 104,40 Kč
XIV. - pozemková parcela č. 2574 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková parcela č. 2574
20 423,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
20 423,- Kč
XIV. - pozemková parcela č. 2574 celkem
20 423,- Kč
XV. odvodňovací potrubí a podzemní kanály 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 1.2.2. Venkovní úpravy - rekonstruovaná část podzemních kanálů a potrubí
78 080,- Kč 30 500,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
108 580,- Kč
XV. odvodňovací potrubí a podzemní kanály celkem
108 580,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
7 114 956,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
7 114 960,- Kč
slovy: Sedmmilionůjednostočtrnácttisícdevětsetšedesát Kč
Ve Velké Hleďsebi 16.4.2014
Petr Kryštof Klimentov 121 354 71 Velká Hleďsebe telefon: +420 602 378 484 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 6.10.1993 pod č.j.Spr. 1829/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 86/6618 - 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 86
