-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7061/95-2015 o ceně nemovitosti – pozemkových parcel zapsaných v LV č. 1687 v k.ú. Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 23.09.2015 pod čj. 040Ex 935/10-22
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 12.11.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
-
výpis z katastru nemovitostí snímky pozemkových map údaje lesního hospodářského plánu- internetový výstup UHUL zákon 151/1997 Sb. vyhláška č. 441/2013 Sb. , ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. šetření o tržních cenách pozemků v obci Suchdol nad Lužnicí a okolních obcích okresu Jindřichův Hradec - skutečnosti zjištěné na místě.
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno 03.11.2015, na moji obsílku na dlužníka nikdo nereagoval, vrátila se.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 03.11.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1687, katastrální území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec.
-3-
Vlastník: REALCOIN, s.r.o. „v likvidaci“ 8. pěšího pluku 1975, Místek
2. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Pp. čk. 2235/26 – lesní pozemek b) Pp. čk. 2293/7 – vodní plocha c) Lesní porost
3. Popis:
Oceňovány jsou pozemky jižně od zástavby obce u komunikace a železniční tratě.Pozemky jsou v terénu dobře identifikovatelné dle komunikace a železniční tratě na západní hranici parcely 2235/26, východní hranici tvoří znatelné koryto Černého potoka, které bylo v době pochůzky bez průtoku.
Lesní parcela 2235/26 je část lesního komplexu drobných vlastníků a je součástí oddělení 98 , dílec B , porost e LHO Nové Hrady – ORP Třeboň. Lokalita je součástí lokálního biocentra na okraji CHKO Třeboňsko. Porost na parcele 2235/26 je v LHP veden ve dvou etážích: Etáž 12 mýtní borovicový porost je na celé ploše parcely vytěžen, plocha nezalesněná, oceněn je pouze lesní pozemek. Etáž 4 mladý dubový porost ve stáří 32 let, který je asi na ½ plochy parcely, oceněn je v souladu se stavem, uváděným LHP, to je stáří 32 let, zakmenění 0,5 a plocha porostu ( 1 300 m2).
-4-
Parcela 2293/7 je část erozně poškozeného západního břehu meandru toku Černého potoka, který tvoří hranici uvnitř lesního komplexu. Hranice vzhledem k poškození koryta erozí je neidentifikovatelná, ale v části, sousedící s parcelou 2235/26 je bez trvalých porostů, na břehu jsou pouze křoviny. Pozemek je oceněn jako neupravený vodní tok mimo intravilán.
Obec Suchdol nad Lužnicí má dle údajů ČSÚ k 31.12.2014 celkem 3 603 obyvatel, v obci jsou všechny inženýrské sítě.
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-5-
Stanovení věcné hodnoty
Pro tento případ analogicky použito způsobu zjištění ceny dle cenového předpisu ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb..
A. Lesní pozemky: ocenění dle § 7, odstavec 1 - 5. Cena pozemku je upravena dle přílohy 7, položka 2.6 - plocha v systému ekologické stability krajiny - 10 % Cena za 1m2 lesního pozemku SLT K0 = 2,44 Kč – 0,24 = 2,20 Kč/m2
Parcela č. 2235/26
Celkem
SLT K0
výměra 2 364
Základní cena 1 m2 2,20
2 364 m2
Cena pozemku 5 200,80
5 200,80 Kč
B. Lesní porosty na lesní a nelesní půdě: ocenění § 40 odstavec 1- 6. Porostová skupina 3 - výměra 1 300 m2 zastoupení dřevin na ploše: dub 1300 m2, stáří 32 let, zakmenění 0,5 obmýtí 130 let, bonita dřevin DB-2 Kv= 1-(98x0,005)= 0,51
HDB= {( 98,12- 30,70 x 0,220 + 30,70} x 0,5 x 0,51 = 11,61 Kč x 1 300 m2 = 15 093,99 úprava ceny dle přílohy 31 položka 8 - les nízký -20 % - 3 018,79
Celkem
12 075,20 Kč
C. Vodní plochy- vodní tok přírodní: ocenění dle § 8, odstavec 4. základní cena za 1 m2 pozemku = ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 ZC = 1 150 Kč O1= 0,85 O2 = 0,60 O3= 0,80 O4=1,00 ZC = 1 150Kč x 0,85 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00 ZCv = 469,20 Kč x 0,07
parcela č. 2293/7 – výměra 63 m2
O5=1,00 O6=1,00 = 469,20 Kč = 32,84 Kč
-6-
Parcela EN 2293/7
výměra 63
Celkem
63 m2
Cena 1 m2
Cena pozemku 2 068,92
32,84
2 068,92 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ :
Lesní pozemky Lesní porosty Vodní plochy
Celkem
2 364 m2 x 63 m2
2 427 m2 zaokrouhleno
5 200,80 Kč 12 075,20 Kč 2 068,92 Kč
19 344,92 Kč 19 340,00 Kč ==============================
SLOVY:
devatenácttisíctřistačtyřicetkorun//
Věcná hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1687 v k.ú. Suchdol nad Lužnicí činí 19 340,- Kč.
-7-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Cena lesních pozemků a porostů: Vychází z cen lesních pozemků s porosty, dosahovaných při prodeji mezi fyzickými osobami nebo v rámci prodejů lesních porostů právnickým osobám v okresech Jindřichův Hradec, Písek a České Budějovice. Do souboru podkladů o cenách porostů byly zahrnuty jako pomocný ukazatel i tržní ceny z majetkových převodů z jiných oblastí a zpracován podklad pro ocenění jednotlivých porostů dle stáří, zastoupení druhů dřevin a předpoklad prodejnosti v současném místě a čase. Obecná zásada, platná ve všech oblastech České republiky je, že cena lesních porostů vychází především z aktuální prodejnosti a ceny dřevní hmoty v kulatině, kde ukazatelem jsou týdenní dražby dřevní hmoty v kategorii ,,standart.“ Dobře prodejné jsou především smrkové a dubové kulatiny, vhodné pro průmyslovou výrobu a stavebnictví, trvale nižší hladina ceny dřevní hmoty je u listnatých dřevin z probírky v předmýtním věku. Nízké jsou zjištěné tržní ceny mladých porostů listnatých, ale i jehličnatých dřevin (asi do 50 let), kdy do mýtního věku porostů zbývá nejméně 40- 60 let do těžby – (obmýtní doba oceňovaného dubového porostu je 130 let, současné stáří 32 let).
Výpočet ceny pozemků:
1) Parcela 2235/26 Současná úroveň ceny lesních pozemků je vzhledem k trvalému zájmu jak fyzických osob, tak i společností dosahována výrazně vyšší než vypočtená cena parcely, kladně ovlivňuje cenu pozemku provedení úklidu po těžbě, pozemek je připraven k výsadbě. Jako cena v místě a čase obvyklá je stanovena cena …………………… 26,00 Kč/m2.
-8-
2 ) Parcela 2293/7 Je koryto vodního toku, které neslouží vlastníkovi, ale na kterých je dle platných předpisů povinen zajišťovat takový stav, který zajistí průtočnost koryta a součinnost s vlastníkem koryta Černého potoka na parcele 3375 – ČR- Správa LČR. Cena, vypočtená dle cenových předpisů je nereálná, jako obvyklá cena je převzata cena sousedícího lesního pozemku ……………………
26,00 Kč/m2.
Výpočet ceny porostů vychází ze zjištění z venkovní pochůzky a bonit dřevin obdobných porostů s údaji LHP v lokalitě a je stanoven ve výši 80 % ceny, vypočtené dle cenových předpisů, to je 12 075,20 x 0,8= ………………..,… 9 660,16 Kč.
VÝPOČET: Parcela
Výměra m2
2235/26 2293/7
2 364 m2 63 m2
CELKEM
Cena pozemku á 26,00 Kč
Cena porostů v místě a čase obvyklá
61 464,00 1 638,00
2 427 m2
9 660,16 x
Cena pozemků a porostů celkem (zaokrouhlená)
71 124,16 1 638,00
72 762,16 Kč ==============================
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1687 v k.ú. Suchdol nad Lužnicí činí zaokrouhleně 72 760,- Kč.
-9-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, s přihlédnutím k dobré komunikační přístupnosti oceňované nemovitosti, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé nemovitosti zapsané v LV č. 1687 v k.ú. Suchdol nad Lužnicí činí 72 760,- Kč.
Slovy: Sedmdesátdvatisícsedmsetšedesátkorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 12.11.2015
-10-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7061/95-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 12.11.2015
-11-
