Znalecký posudek č. 6636/157-2012 Obvyklé ceně nemovitostí v SJM - RCH bez čp/če stojící na parcele st.č.4263 a parc.st.č.4263 a p.č.6134/7, vč.příslušenství, součástí, práv a závad, v k.ú. a obec Žatec, vedené na LV č. 2631 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec
Objednatel posudku:
Mgr. Kamil Košina Exekutorský úřad Prachatice Zdíkov 79 384 73 Stachy
Účel posudku:
Nařízení exekuce dle usnesení Č.j.: 11Nc 4192/20077 ze dne 25.10.2007 a dále dle usnesení č.j. 040Ex 17795/07-76 vydané soudním exekutorem Mgr.Kamilem Košinou
Podle stavu ke dni 27.11.2012 posudek vypracoval: Jiří Danielis Pražská tř. 88 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 7.12.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: RE s příslušenstvím 438 01 Žatec Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Žatec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.11.2012 od 13hod za přítomnosti znalce . 4. Podklady pro vypracování posudku: a1) výpis z katastru nemovitostí LV č. 2631 ze dne 12.10.2012
-3b) snímek z kat. mapy c)kopie leteckých snímků d)zákon č. 151/1997 Sb o oceňování majetku v platném znění e)územní plány f)databáze realizovaných nemovitostí, realitní inzerce h) skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 27.11.2012 od 13hod, povinná Růžena Kudráčová se nedostavila, doručenka se vrátila 13.11.2012 s poznámkou- adresát nemá domovní schránku. Jelikož okolnosti a získané podklady umožňují ocenění „Z venku před plotem”, je tak učiněno. i) fotodokumentace pořízená znalcem j)usnesení o ustanovení znalce
5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 2631 Katastrální území: Žatec 794732 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl SJM Kudráč Štefan a Kudráčová Růžena Kudráč Štefan Tyršova 828, Žatec, 438 01 Kudráčová Růžena Tyršova 828, Žatec, 438 01 Parcely Parcelní číslo st. 4263 6134/7 Stavby Číslo bez čp/če na parcele st. 4263 Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kudráč Štefan Nařízení exekuce - Kudráčová Růžena Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec
-46. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Žatec (německy Saaz) je město na severozápadě Česka, v Ústeckém kraji, okrese Louny. Leží na řece Ohři. V roce 2012 zde žilo 19 tisíc obyvatel, což ze Žatce činí největší město okresu. Žatec leží v jihozápadní části Ústeckého kraje na jižním okraji Mostecké pánve v podhůří Doupovských hor. Jižně od města se rozkládá přírodní park Džbán. Proti proudu řeky Ohře se nachází Vodní nádrž Nechranice s nejdelší sypanou hrází ve střední Evropě. Ve městě je nemocnice, gymnázium, 2 obchodní akademie, dvě odborná učiliště, 4 základní školy, mateřské školy a speciální základní škola a 2 nádraží a řada obchodů a úřadů. Dále pak divadlo s digitálním kinem, letní kino, vydávají se Žatecké noviny a Žatecký týdeník. Bezpečnost zajišťuje Hasičský záchranný sbor,městská policie i Policie ČR, ve městě sídlí vojenská posádka (4. brigáda rychlého nasazení). Údaje o oceňovaném pozemku s budovou Nemovitost- stavba RCH s pozemky, je situována v chatové osadě, v jihozápadní části, od centra ve vzd. 1,20km, ve výhodné poloze, přístupna z ulice Plzeňská přes pozemky p.č.6143/1 a 6145/2 ve vl. Chmelařského institutu s.r.o., dále přes p.č.6134/1 a 6134/2 ve vl.města Žatec. Území není mimo rozvodů NN a VV zasíťováno. Okolní zástavbu tvoří zahradní chaty a nákupní centrum.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kontribuce metody nákladové a srovnávací, výnosovou nepoužiji, chata není pronajata.
7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Stavba RCH s příslušenstvím
-5b) Pozemky b1) Pozemky 8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Stavba RCH s příslušenstvím Konstrukční řešení: Objekt vybudován na smíšených základech, část bez hydroizolace, svislé konstrukce dř.trámové, výplně prkenné, ostatní dř. trámové, střecha sedlová, krytina z vl.eternitu. Okna zdvojená. Vybavení není možné okomentovat z důvodu neumožněni prohlídky, předpokládá se průměrné, Technický stav: Stavebně technický stav je před rekonstrukcí, stav prvků dlouhodobé životnosti je dožitý. Příslušenství je zanedbatelné spočívající v drátěném oplocení s brankou.
b) Pozemky b1) Pozemky Parcela st.4263 je zastavěná stavbou RCH, p.č.6134/7 je zahradou ve funkčním celku, součástí jsou porosty ovocných a okrasných dřevin. Užívání je v souladu s ÚPD a právním stavem.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Stavba RCH s příslušenstvím Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: Název podlaží 1NP:
6*5
= Zastavěná plocha 30,00 m2
30,00 m2 Konstrukční výška 3,10 m
-6Jednotkové množství: Jednotka: m3 v.s.: (6*5)*(3,0) zastř: (6*5)*(1,8/2) Jednotkové množství – celkem:
= = =
90,00 m3 27,00 m3 117,00 m3
Ocenění: Základní cena: 2 850,- Kč/m3 117,00 m3 * 2 850,- Kč/m3
=
333 450,- Kč
Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou 50 * ((35 / 40) + (352 / 402)) = 82,031 %
-
273 532,37 Kč
Stavba RCH s příslušenstvím - výsledná cena
=
59 917,63 Kč
=
60 000,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Stavba RCH s příslušenstvím Cena objektů činí celkem
60 000,- Kč
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Stavba RCH s příslušenstvím Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 Množství jednotek oceňované stavby: 30,00 Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi Pro porovnání převzaty údaje z realitních serverů, konkrétně S-reality a Reality CZ, ze zkušeností vlastní jako realitního makléře a dále informací od místních realitních kanceláří shodně zjištěna skutečná prodejnost, která se pohybuje ve výši 0,7-0,9 nabídky.
-71.
chata, Cena: 130 000 Kč Adresa: Na Astře, Žatec Datum aktualizace: 24.09.2012 ID zakázky: 061N00817 Budova: Dřevěná Plocha pozemku: 398 m2 Popis: zahrada s chatou a podíl na přístupové cestě k pozemku, venkovní zapuštěný bazén se zámkovou dlažbou, dřevěné kolny na zahradní nářadí, solární ohřev vody. Pozemek je oplocen, vhodný k relaxaci i přenocování přes víkend. K pozemku přivedena voda.
2.
chata, Cena: 125 000 Kč Adresa: Chomutov ID zakázky: 286826 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 359 m2 Popis: RCH v klidném prostředí zahrádkářské kolonie Narcis. Pozemek je mírně svažitý, neudržovaný, se zákoutím, kde se nachází venkovní gril. Celkově je zahrada pojatá jako odpočinková se záhony a ovocnými stromy, celý pozemek je oplocen 3.
chata, Cena: 139 000 Kč Adresa: Stranná Datum aktualizace: 29.11.2012
Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cena Km Kc
Kv K1 K2 K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
-8RCH Žatec RCH Chomutov RCH Stranná Součet:
130 000,- Kč 125 000,- Kč 139 000,- Kč
1,00 0,80 0,80 1,00 1,00 1,00 0,98 0,80 0,91 1,00 1,00 1,00 1,01 0,80 0,90 1,00 1,00 1,00
20,00 4 160,00 20,00 4 459,00 30,00 3 369,36 11 988,36 Kč/jedn. /3 3 996,12 Kč/jedn. 3 369,36 Kč/jedn. 4 459,- Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 3 996,12 Kč 30,00 á 3 996,12 Kč/
=
119 883,60 Kč
Stavba RCH s příslušenstvím - výsledná cena
=
119 883,60 Kč
=
120 000,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Stavba RCH s příslušenstvím Cena objektů činí celkem
120 000,- Kč
Metoda databáze cen pozemků
a) Pozemky a1) Pozemky Pozemky oceněné zast.pl. p.č. 4263 zahrada p.č. 6134/7 Pozemky oceněné - celkem
29 m2 á 361 m2 á
200,- Kč/m2 200,- Kč/m2
= =
5 800,- Kč 72 200,- Kč
=
78 000,- Kč
-9Pozemky - výsledná cena
=
78 000,- Kč
=
78 000,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
78 000,- Kč
C. Rekapitulace Omezení vlastnických práv, práva a závady Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena věcná břemena, která by mohla zvyšovat hodnotu oceňovaných nemovitostí Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí: Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kudráč Štefan Nařízení exekuce - Kudráčová Růžena Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno.
- 10 Jiné závady -nezjištěny Není známo, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,-Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
60 000,- Kč
Věcná hodnota pozemků:
78 000,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
138 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
120 000,- Kč 120 000,- Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny na nemovitostech, se zohledněním závad: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou srovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zahrádkářskými chatami a pozemky s chatami na základě diskontovaných inzerovaných, resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Ve všech realizovaných zakázkách jde o převody domů bez závazků a břemen, tj. volných ke dni převodu, v přiměřeném technickém stavu, zájem klientů o obdobné nemovitosti v regionu je nízký, v nabídce je přibližně 36 obdobných staveb v okruhu 25km, z toho důvodu nelze pokládat za reálnou cenu zjištěnou pouze věcnou cenu, nemovitost je zatížena více exekučními příkazy. Oceňovaná nemovitost je dlouhodobě neužívána. Objekt se nalézá ve stavu - před rekonstrukcí. Poptávka je výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitost je za porovnávací cenu obchodovatelná. Navržená předběžná srovnávací hodnota 120 000,-Kč Porovnávací hodnota - cenová úroveň listopad 2012 ve výši 120 000-Kč Obvyklá cena dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 2631 120 000,-Kč
- 11 Cena práv a závad na nemovitosti váznoucí 0,-Kč Cena movitých věcí, tvořících příslušenství nemovitostí 0,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty, se započtením práv a závad a movitých věcí, zaokrouhleno 120 000,-Kč
D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 040Ex 17795/07-76 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a věcné hodnoty, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí v SJM - RCH bez čp/če stojící na parcele st.č.4263 a parc.st.č.4263 a p.č.6134/7, vč.příslušenství a součástí, v k.ú. a obec Žatec, vedené na LV č. 2631 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, to vše se zohledněním závad;
ve výši: 120 000,-Kč slovy: jednostodvacettisíc Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou
V Trutnově, 7.12.2012
Jiří Danielis Pražská tř. 88 541 01 Trutnov
E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6636/157-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
- 12 -
- 13 -
