-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6581/102-2012 o ceně nemovitosti – rodinného domu čp. 38 v k.ú. Horní Vernéřovice, obec Jívka, okres Trutnov, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 01.08.2012 pod čj. 158 EX 76/12-36
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 24.08.2012
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 15.08.2012, pozvaní se nedostavili. Objekt byl volně přístupný, proto jsem provedl prohlídku osobně bez majitelů. (Pozn. byly vyraženy vchodové dveře).
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 15.08.2012.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 152, katastrální území Horní Vernéřovice, obec Jívka, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 38.
-3-
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Hošková Jiřina (17.4.1962) Janků Bohuslav (25.4.1959) Janků Karel (21.6.1955) Koukolová Jaroslava (22.3.1959)
1/6 1/6 1/6 1/2
Objekt vybudován na stp. čk. 22, dále k ní náleží a souvisí pp. čk.21 – vytvářející spolu funkční celek.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nedochovaly, dle způsobu výstavby a použitého materiálu usuzuji na stáří přibližně 120 let. Jediné patrné investice spočívaly v zavedení elektroinstalace a obnovení oken před 50 lety, přibližně před 25-30 lety obnova krytiny.
3. Výčet oceňovaných součástí: a) Rodinný dům čp. 38 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost se nalézá v zastavěné, střední části obce, po levé straně průjezdné státní silnice směrem na Teplice nad Metují, ve vzdálenosti přibližně 200 m od centra obce se sídlem OÚ, obchodu a autobusové zastávky, od správního centra Trutnova vzdálena 20 km. Vybudována na pozemku sevřeném zmíněnou silnicí a odbočující komunikací, v bezprostřední blízkosti potoka, nalézá se v chráněné krajinné oblasti, pozemek rovinatý, silně zanedbaný, zarostlý, dlouhodobě nevyužívaný. Území je zainvestováno el. energií, oceňovaný domek odpojen.
a)
Rodinný dům čp. 38
Objekt volně stojící, přízemní, nepodsklepen, s půdou, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+2, příslušenství spočívá v chodbě, komoře a suchém WC.
Konstrukční řešení: Objekt je v převažující části dřevěný, roubený, s dřevěnými stropy, bez hydroizolace. Střecha sedlová, krov tesaný, krytina plechová, částečné klempířské prvky, fasáda vápenná, zčásti prkenný obklad. Podlahy prkenné a keramická dlažba, okna dvojitá, dveře zničeny, vchodové dveře znehodnoceny zcela (nefunkční). V kuchyni kachlová kamna, jiné vytápění není. Elektroinstalace nefunkční, devastace celého objektu a zničeno vybavení. Technický stav: Celkový stav špatný, objekt vyžaduje celkovou rekonstrukci, nyní neobyvatelný.
Výměry Zastavěná plocha: 12,45x7,10 = 88,40 m2 Obestavěný prostor: 88,40x3,80+88,40x1,40/2,00 = 397,80 m3
-5-
b)
Venkovní úpravy
Sestávají v přípojce inženýrských sítí, dřevěné kolny, jiné nebyly nalezeny.
c)
Pozemky
Jde o rovinaté pozemky u potoka, podmáčené, spolu vytváří funkční celek. Nalézají se v zastavěné střední části obce, v chráněné krajinné oblasti, zcela zpustlé.
č.parcely stp. čk. 22 pp. čk. 21 Celkem
Výměra v m2 145 482 627
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Rodinný dům čp. 38
KSD
462111
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
4 150
KTP
KV
KI
0,76 0,46 0,35
Výchozí cena Kč/m3
1 453
-7-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 38
Obestavěný Prostor v m3
Výchozí cena Kč/m3
398
1 453
Reprodukční Cena v Kč
578 294
% opotř.
80
Časová cena v Kč
115 659
VENKOVNÍ ÚPRAVY Vzhledem ke zcela dezolátnímu stavu se nehodnotí – bez hodnoty.
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, jde o pozemky stavební, v zastavěné části obce. Zanedbané, ale dobře přístupné. V obci jsou známy ceny stavebních a souvisejících pozemků za posledních 18 měsíců, dle databáze se průměrná cena pohybuje okolo 180,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 627 m2 x 180,- Kč/m2 = 112 860,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 152 v k.ú. Horní Vernéřovice činí zaokrouhleně 228 000,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky.
Ze čtyř obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledních 2 letech vyplývá následující:
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena
Malé Svatoňovice 2 byty 3+1 a 2+1 759 115 140 bez vybavení silně zchátralý - neobyvatelný, staticky narušen 656 el. síť, veřejný vodovod 70 000,- Kč
Lokalita Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena
Nový Rokytník 395 89 90 podstandard stáří 120 let,zhoršený 469 voda,suchý záchod 570 000,- Kč
-9-
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena
Trutnov 1 byt 1+1 s příslušenstvím 519 120 98 47 podstandardní neudržovaná nemovitost-k rekonstrukci 771 el. síť, povrchová studna 500 000,- Kč
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka
Chotěvice 1 byt 1+2 s příslušenstvím 582 157 106 87 podstandardní neudržovaná nemovitost-k rekonstrukci 1050 el. síť, veřejný vodovod, žumpa, kopaná studna 480 000,- Kč
Cena
lokalita Malé Svatoňovice Nový Rokytník Trutnov Chotěvice
prodejní cena 70 000 570 000 500 000 480 000
koef. polohy vybavení 1,00 0,70 0,65 0,85
a srovnatelná cena 70 000 399 000 325 000 408 000
Srovnatelná cena: 1 202 000 : 4 = 300 500,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 152 v k.ú. Horní Vernéřovice činí zaokrouhleně 300 000,- Kč.
-10-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné minimální poptávce po obdobných nemovitostech v regionu, pokládám nemovitost obtížně prodejnou, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, navíc je dle Usnesení oceňovaná pouze ideální ½ nemovitosti. Za reálnou zobchodovatelnou cenu pokládám stanovenou cenu dle porovnávací hodnoty, sníženou o 33 %, což odpovídá současné situaci na trhu. Výpočet: 300 000 x 0,67 = 201 000,- Kč Dále vzhledem k předpokládané obchodovatelnosti pouze ideální ½ nemovitosti, zohledňuji obtížnost prodeje spoluvlastnického podílu, proto předcházející cenu snižuji o 20 %, tj. zaokrouhleně 160 000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 152 v k.ú. Horní Vernéřovice činí zaokrouhleně 200 000,- Kč. Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti zapsané v LV č. 152 v k.ú. Horní Vernéřovice činí zaokrouhleně 80 000,- Kč.
V Trutnově dne 24.08.2012
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6581/102-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 24.08.2012
-11-
