Koopgarant
Inhoud 1
Koopgarant: wat koopt u eigenlijk?
4
Betaalbaar door korting Terugkoopgarantie Wie kan een Koopgarantwoning kopen? Zelf uw woning verbouwen/meerwerk Zelf in de woning wonen Doorverkoop bij Koopgarant Winst en verlies delen Wat krijgt u bij terugverkoop? Rekenvoorbeelden
2
4 4 4 4/5 5 5 5 5 6
Hoe gaat het kopen in zijn werk?
8
De overeenkomst Wettelijke bedenktijd Ontbindende voorwaarden Geen passende financiering? Overdracht
8 8 8 8 8
3
Hoe werkt het terugverkopen?
10
De terugkoopprocedure
10
4
Hoe zorgt u voor de juiste financiering?
Nationale Hypotheek Garantie verplicht Hypotheek aflossen
12 12
5
Meer weten of inschrijven?
13
6
Wat komt er nog meer kijken bij het (ver)kopen
12
14/15
Hoewel deze brochure met zorg is samengesteld kunnen aan de inhoud van deze uitgave geen rechten worden ontleend.
2.
3.
Koopgarant: wat koopt u eigenlijk? Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar voor mensen die anders geen woning kunnen kopen én neemt een aantal risico’s voor de koper weg. U krijgt een korting bij de aankoop van een woning, daardoor heeft u lagere woonlasten. En u krijgt een terugkoopgarantie. Betaalbaar door korting U krijgt korting op de aankoopprijs van een woning. Die korting doet niets af aan het eigendom; u wordt volledig eigenaar van de woning en de grond van een Koopgarantwoning wordt uitgegeven in erfpacht. Op pagina 14 (aanvullende informatie) wordt erfpacht uitgelegd.
Terugkoopgarantie U wilt uw gekochte woning weer verkopen? Geen probleem. Dat lukt over het algemeen binnen drie maanden. Wij kopen de woning namelijk altijd van u terug.
4.
Wie kan een Koopgarantwoning kopen? Iedereen die op zoek is naar een betaalbare woning voor zichzelf komt in aanmerking voor Koopgarant woningen. U kunt zich hiervoor inschrijven bij Woonstichting ’thuis. Koopgarant is vooral interessant voor starters, ouderen en mensen die graag een beperkter financieel risico willen of verkoopzekerheid. Huurders van Woonstichting ’thuis hebben voorrang bij toewijzen. De woningen worden verloot onder de mensen die gereageerd hebben op de woning. De hoogte van de korting mag u meestal zelf bepalen
resp. 10%, 15%, 20% of 25%. Is uw gezamenlijke huishoudinkomen hoger dan € 45.000,- dan kunt u wel in aanmerking komen voor een woning met Koopgarant, maar met maximaal 10% Koopgarant korting. De inkomenstoets gebeurt op basis van een inkomensverklaring. Deze is (gratis) op te vragen bij de belastingdienst.
Zelf uw woning verbouwen/meerwerk Als u uw wooncomfort wilt vergroten, kan dat de waarde van uw woning verhogen. Indien u zelf verbeteringen heeft aangebracht, dan zal de
taxateur deze waarde opnemen in het taxatierapport. De waarde van die verbeteringen wordt voor 100% aan u vergoed. Houdt u er wel rekening mee dat wat u investeert, niet altijd leidt tot een even hoge waardestijging. Niet iedereen heeft immers dezelfde smaak. Bovendien kan de verbetering in de loop der tijd minder waard worden. Voorwaarde is natuurlijk wel dat u de verbouwing goed uitvoert, met de benodigde vergunningen en de verbouwing vooraf aan ons en de eventuele Vereniging van Eigenaren meldt.
Zelf in de woning wonen Bij Koopgarant hoort een zelfbewoningsplicht. Dat betekent dat u zelf in de woning moet wonen. Met deze regel voorkomen we dat de woning met korting wordt gekocht door mensen die al een woning hebben en deze gaan onderverhuren. U mag de woning niet aan derden verhuren. In sommige gevallen kunnen we een uitzondering op deze regel maken, bijvoorbeeld als u tijdelijk in het buitenland verblijft. U moet daarvoor altijd toestemming vragen aan Woonstichting ’thuis.
Doorverkoop bij Koopgarant U kunt in sommige gevallen uw woning doorverkopen aan iemand anders dan ’thuis. Dit moet altijd in overleg met ’thuis. Bij doorverkoop komt veel kijken, waaronder de nodige fiscale regels.
Soms is het voor u gunstiger om de woning via Woonstichting ’thuis te verkopen. Voorkom onduidelijkheden of erger, regel daarom doorverkoop altijd in overleg met ons.
Winst en verlies delen Bij terugverkoop van uw woning aan Woonstichting ’thuis, taxeert een onafhankelijke taxateur eerst uw woning. De basis voor de terugkoopprijs is het bedrag dat u voor de woning betaalde toen u deze kocht. Blijkt de woning in waarde gestegen? Dan ontvangt u, afhankelijk van de korting, minimaal 62,5% van de winst. Mocht de waarde gedaald zijn, dan delen we ook het verlies. De hoogte van deze winst- of verliesdeling wordt in de Koopovereenkomst opgenomen. De verhouding tussen korting en winstdeling (fair value) is uitgerekend door deskundigen, in opdracht van het Ministerie van VROM en Vereniging Eigen Huis.
Wat krijgt u bij terugverkoop? Krijgt u geld terug of moet u betalen als u uw woning verkoopt? Een onafhankelijke taxateur stelt de waardestijging of waardedaling van uw woning vast. Over de wijze van taxatie leest u elders in deze brochure meer. De waardestijging of –daling deelt u samen met Woonstichting ’thuis volgens de verdelingspercentages.
In onderstaande tabel kunt u zien welk deel van de waardeontwikkeling voor u is, in relatie tot de korting die u krijgt. Korting bij aankoop
Percentage waardeontwikkeling
10%
85%
15%
77,5%
20%
70%
25%
62,5%
5.
Rekenvoorbeelden: De rekenvoorbeelden hieronder maken duidelijk hoe het bedrag tot stand komt dat we bij terugverkoop van uw woning berekenen. Rekenvoorbeelden (fair value 1 : 1,5) Een rekenvoorbeeld als de waarde stijgt zonder verbeteringen Marktwaarde bij aankoop
€ 180.000,-
Aankoopprijs (bij korting 25%)
€ 135.000,-
Marktwaarde bij terugkoop
€ 200.000,-
Waardestijging (€ 200.000,- - 180.000,-)
€ 20.000,-
Terugkoopprijs van uw woning: Aankoopprijs
€ 135.000,-
62,5% van de waardestijging van € 20.000,-
€ 12.500,-
U krijgt terug voor de woning
€ 147.500,-
Een rekenvoorbeeld met verbetering Marktwaarde bij aankoop
€ 180.000,-
Aankoopprijs (bij korting 25%)
€ 135.000,-
Marktwaarde bij terugkoop
€ 205.000,-
Waardestijging (205.000,- - 180.000,-)
€ 25.000,-
De waardestijging is onderverdeeld in:
-
Waarde verbetering van € 5.000,-
-
(100% is voor de koper)
€
Marktontwikkeling van € 20.000,-
-
(62,5% is voor de koper)
-€ 12.500,-
Terugkoopprijs van uw woning:
-
Aankoopprijs
€ 135.000,-
Waarde verbetering
€
5.000,-
62,5% van de waardestijging van € 20.000,-
€
12.500,-
U krijgt terug voor de woning
€ 152.500,-
5.000,-
Een rekenvoorbeeld als de waarde daalt Marktwaarde bij aankoop
€ 180.000,-
Aankoopprijs (bij korting 25%)
€ 135.000,-
Marktwaarde bij terugkoop
€ 165.000,-
Waardedaling (€ 180.000,- – € 165.000,-)
€ 15.000,-
Terugkoopprijs van uw woning:
6.
Aankoopprijs
€ 135.000,-
Min 62,5% van de waardedaling van € 15.000,-
€
U krijgt terug voor de woning
€ 125.625,-
9.375,-
7.
Hoe gaat het kopen in zijn werk? De overeenkomst
Ontbindende voorwaarden
Overdracht
De makelaar, die u begeleidt bij het kopen van de woning, stelt de koopovereenkomst op. Als u dat wenst, geeft hij u een uitgebreide toelichting op de inhoud van de koopovereenkomst. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. U bent verplicht de woning dan ook daadwerkelijk te kopen. Als de koop niet doorgaat betaalt u flinke kosten. Er zijn hierop wel uitzonderingen: de wettelijke bedenktijd en de ontbindende voorwaarden.
In de koopovereenkomst staat standaard dat u de koopovereenkomst kunt laten ontbinden als u geen passende financiering (hypotheek) kunt krijgen. U heeft 4 weken de tijd om de financiering te regelen. Lukt dat niet, dan gaat de koop niet door. Ook kunt u nog van de koop af als er in deze periode forse onderhoudsgebreken of opleveringsgebreken aan het licht komen, die niet zijn aangegeven bij de koop of staan vermeld in het bouwtechnisch rapport.
De notaris regelt de juridische overdracht van uw woning. Gezien de specifieke eigenschappen van Koopgarant hebben wij voor u een notaris geselecteerd die de kennis van Koopgarant in huis heeft. Daarmee hebben wij afspraken gemaakt, zodat u van aantrekkelijke notaristarieven kunt profiteren. De makelaar kan u meer informatie geven over de overdracht en de notaris.
Wettelijke bedenktijd
Geen passende financiering?
Na het tekenen van de koopovereenkomst komt u wellicht tot de conclusie dat u overhaast gehandeld heeft. Geen nood. U mag binnen drie werkdagen na het tekenen van de koopovereenkomst zonder opgaaf van redenen de koop ongedaan maken.
8.
U moet dit tijdig, dus binnen het genoemde aantal weken, laten weten. Overhandig de officiële afwijzingen (minimaal twee) van de financiële instellingen zo snel mogelijk aan ’thuis.
9.
Hoe werkt het terugverkopen? ’thuis gaat ervanuit dat de woning goed gaat bevallen. Maar als u ooit besluit te gaan verhuizen, kopen wij de woning altijd van u terug. Dit is een wederzijdse afspraak en één van de grote voordelen van Koopgarant.
De terugkoopprocedure Als u van plan bent te verhuizen, laat u ons per brief en via een email weten dat u de woning te koop aanbiedt.
10.
Wij adviseren u om voordat u uw woning aanbiedt eerst kritisch naar uw woning te kijken. Is alles netjes afgewerkt en is er geen achterstallig onderhoud. Dit kan namelijk de taxatie nadelig beïnvloeden. Wij zorgen vervolgens voor de rest: een bouwkundige keuring, een onafhankelijke taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. U krijgt het taxatierapport samen met de terugkoopprijs
toegestuurd. Normaal gesproken is de terugkoopprocedure met uw medewerking binnen drie maanden afgehandeld.
11.
Hoe zorgt u voor de juiste financiering? Een goede financiering van uw woning is belangrijk In dit hoofdstuk vindt u belangrijke weetjes over financiering.
u niet verplicht om de woning met NHG te financieren, maar dit is wel verstandig. En wel om de volgende voordelen:
U kunt een woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie van beide. Dat beslist u zelf, net als de rentevast periode en de hypotheekvorm. De hypotheekrente is over het algemeen fiscaal aftrekbaar. Laat, voordat u besluit te kopen, wel toetsen of het kopen van een huis financieel binnen uw bereik ligt.
De hoogte van de lening is volgens landelijke normen niet te hoog, gezien uw inkomen; U betaalt een lagere hypotheek rente; Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, dan lost de NHG een onverhoopte restschuld na verkoop af.
Nationale Hypotheek Garantie verplicht? Een woning kopen is geweldig, maar het gaat vaak om veel geld en dat brengt risico’s met zich mee. Om de risico’s van kopen te beperken, bestaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Bij Koopgarant bent
12.
Lees meer over de NHG in de folder van de NHG, verkrijgbaar bij de makelaar, uw hypotheekadviseur of op www.nhg.nl.
Hypotheek aflossen Als u uw woning terug verkoopt, moet u uw hypotheek aflossen. U kunt financieren: de koopprijs, een
gedeelte voor de kosten koper en over het algemeen maximaal 10% voor verbouwing. Door de kosten koper begint u in feite al met een hogere schuld dan de waarde van uw woning. Dat is meestal geen probleem, omdat u in de loop van de jaren genoeg aflost. Een eventuele waardestijging van uw woning zorgt er geleidelijk voor dat de terugkoopprijs even hoog of hoger wordt dan uw hypotheek. Maar een waardestijging is niet zeker. Indien u snel verhuist, heeft u vaak nog niet voldoende afgelost. De kans bestaat dan dat u met een schuld blijft zitten, dat noemen we de restschuld. Beperk of voorkom dit zoveel mogelijk. Gebruik eventueel eigen geld voor de aankoop van uw huis, financier niet meer dan nodig is en kies voor een hypotheek met een zekere aflossing.
Meer weten of inschrijven? Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar. En biedt zekerheid door snelle verkoop, want wij kopen uw woning altijd van u terug.
Heeft u interesse in een Koopgarantwoning en wilt u zich hiervoor inschrijven? Schrijf u in voor een koopwoning op onze site www. mijn-thuis.nl.
Heeft u nog vragen? Vul het contactformulier op de website in of neem telefonisch contact op met (040) 249 99 99.
13.
Aanvullende informatie
een bouwtechnisch rapport. Dit rapport
Wat komt er nog meer kijken bij het (ver)kopen?
de taxatie te laten beoordelen voordat u de bezwaarprocedure aangaat om zo een
hij dit kan meenemen in het opstellen van
Oplevering van de woning
een correcte taxatie. U ontvangt van ons
Bij terugverkoop van de woning aan
ook altijd de bouwkundige keuring en het
Woonstichting ’thuis dient u de woning in
Bezwaarprocedure
taxatierapport.
goede staat op te leveren. Tijdens de op-
Bij onenigheid over de taxatie is een ge-
name maakt u hierover afspraken met een
schillenregeling van toepassing. Wanneer
Terugverkopen:
medewerker van Woonstichting ’thuis.
één van beide partijen hierop een beroep
Bezichtigingen en inspecties
Hierdoor komt u niet voor verrassingen te
doet, wijzen zij ieder een nieuwe taxateur
Houdt u er rekening mee dat uw woning
staan bij de eindinspectie. Verbouwingen
aan. Deze twee taxateurs wijzen samen
juiste beslissing te nemen.
Kopen algemeen:
’thuis. Erfpacht is een juridisch middel
hypotheek voordat u de sleutel van uw
een aantal keren bezocht wordt tijdens de
die niet voldoen aan de regels van o.a.
een derde taxateur aan die voorzitter is van
Onderhoud
en gebruiken we alleen om de bijzondere
woning heeft ontvangen. Over deze termijnen
terugkoopprocedure.
overheid of gemaakt zijn zonder bouwver-
de geschillencommissie. De drie taxateurs
Een woning heeft onderhoud nodig. U bent
Koopgarantvoorwaarden
te
moet u rente betalen vanaf het moment dat
gunning of die zonder toestemming van de
stellen gezamenlijk de waarde vast, de voor-
hier als eigenaar zelf voor verantwoordelijk.
leggen. Het verandert niets aan uw rechten
betaling verschuldigd is aan de ontwik-
1: Door medewerkers van Woonstichting
Vereniging van Eigenaren zijn uitgevoerd,
zitter stelt het taxatierapport op. Dit taxatie-
Het is niet altijd eenvoudig om te beoor-
en plichten als eigenaar. Bij Koopgarant
kelaar of aannemer. De hoogte van deze
’thuis om de staat van uw woning te be-
moeten ongedaan worden gemaakt. Zorg
rapport is bindend en wordt aan
delen of en wanneer u grote onkosten kunt
koopt u de erfpachtcanon eeuwigdurend
rente is vastgelegd in de hypotheekakte.
oordelen en met u te bespreken hoe u de
dat u alle papieren, garanties en vergun-
verzonden. De kosten van de geschillen-
verwachten. Reserveer dus op tijd geld
af. Dit houdt in dat hiervoor geen extra
woning op moet leveren. Er kunnen dan
ningen klaar heeft liggen ter inzage, bij de
taxatie worden gedeeld. Het wil overigens
voor onderhoud. Koopt u een apparte-
kosten in rekening worden gebracht als
Kopen bestaande woning:
eventueel ook foto’s worden gemaakt.
eerste inspectie, om eventuele problemen
niet zeggen dat u als verkoper achteraf
ment, dan krijgt u via de Vereniging van
vergoeding voor het gebruik van de grond.
Kosten koper
te voorkomen.
niet mag afzien van de verkoop, maar
goed
vast
Eigenaren goed inzicht in het onderhoud
Bij het kopen van een bestaande woning
2: Door een bouwkundige die de bouwtechnische aspecten van de woning keurt.
over meerdere jaren en de reservering die
Kopen nieuwbouw woning:
moet u rekening houden met de ‘kosten
u maandelijks betaalt voor dat onderhoud,
Vrij op naam-prijs
koper’. Dat zijn extra kosten die u als koper
dit is een onderdeel van de servicekosten.
Bij
van
een
spraak doorbelast.
Het is vaak moeilijk om te beoordelen of
moet betalen. Een deel van die kosten
3: Een onafhankelijke taxateur, die de
de woning in goede staat verkeert en of er
Terugkoop gaat niet door
hangt direct samen met de koop, bijvoor-
waarde van de woning en de zelf aan-
grote onkosten te verwachten zijn. Wij laten
Tot 3 werkdagen na het tekenen van de
Overige lasten koopwoning
Een aantal kosten die direct met de koop
beeld de overdrachtsbelasting en een
gebrachte verbeteringen vaststelt.
daarom een bouwkundige keuring uitvoe-
koopovereenkomst mag u uw terugkoop
Als u koopt, krijgt u te maken met extra
samenhangen, zoals overdrachtsbelasting
deel heeft te maken met de financiering
ren. Dit levert een bouwtechnisch rapport
aan Woonstichting ’thuis ongedaan ma-
belastingen en verzekeringen die u niet
en notariskosten voor de leveringsakte,
van uw woning, bijvoorbeeld de kosten
4: Een of meerdere belangstellende(n) die
op, dat wordt overhandigd aan de taxateur,
ken. De eventueel gemaakte kosten van
betaalt als u huurder bent. Dit zijn namelijk:
zijn in de VON-prijs verrekend. Het ove-
voor afsluiten van de hypotheek. De kosten
de woning wil(len) bezichtigen om moge-
zodat hij dit kan meenemen in het opstel-
een
- Het eigenwoningforfait: een vaste bijtel-
rige deel van de bijkomende kosten heeft
voor financiering zijn direct aftrekbaar voor
lijk te gaan kopen. Dit regelen we altijd in
len van een correcte taxatie. Als uw woning
rapport worden in dit geval volledig aan u
post bij uw inkomen, waar u belasting over
te maken met de financiering. De kosten
de belasting in het jaar van aankoop. De
overleg met u. Zodra de terugkoopover-
jonger is dan 5 jaar is het vaak niet nodig
doorbelast en de eventuele kosten van de
moet betalen;
voor de financiering zijn aftrekbaar voor de
hoogte van de ‘kosten koper’ hangt samen
eenkomst is getekend door beide partijen
om deze bouwkundig te laten keuren. Dit is
geschillentaxatie worden gedeeld door u
- De gemeentelijke belasting: u moet nu ook
belasting in het jaar van aankoop. In totaal
met de hoogte van de koopsom. In totaal
zullen wij de woning zo snel mogelijk in de
ter beoordeling van de makelaar.
en Woonstichting ’thuis volgens afspraak.
onroerendzaakbelasting
bedragen deze kosten meestal circa 2%
komt dat meestal neer op circa 6% van de
verkoop zetten.
van de koopsom.
koopsom. Houd u er wel rekening mee dat
betalen;
kopen
de gemaakte kosten worden volgens afBouwkundige keuring
nieuwbouw-
(OZB)
het
’thuis
woning geldt een Vrij op Naam-prijs (VON).
- Waterschapslasten: als eigenaar betaalt
u niet alle kosten mee mag financieren.
u meer waterschapslasten;
14.
aanwezig.
wordt overhandigd aan de taxateur, zodat
taxatierapport
en
Bouwtechnisch
Taxatie 5: Als laatste komt een medewerker van
De taxatie wordt opgesteld door een on-
Woonstichting ’thuis, net voor de juridische
afhankelijk taxateur, die bekend is met de
- Een opstal- en/of glasverzekering: u
Bouwrente
betaalt hiervoor een premie.
Bij de aankoop van een nieuwbouw-
Onderhoud/Bouwkundige keuring
overdracht bij de notaris, bij u om samen de
bijzonderheden die spelen bij Koopgarant.
woning betaalt u de VON-prijs niet in
Het is vaak moeilijk om te beoordelen of
woning te inspecteren en de meterstanden
Het kan natuurlijk gebeuren dat u het niet
Erfpacht afgekocht
één keer, maar in termijnen, afhankelijk van
een woning in een goede staat verkeert en
op te nemen, zodat alles geregeld is. U kunt
eens bent met de taxatie van de woning of
Bij de koop van een Koopgarantwoning
de voortgang van de nieuwbouw. Deze
of er grote onkosten te verwachten zijn. Wij
de sleutels overdragen aan de medewerker
van de zelf aangebrachte verbeteringen.
koopt u een door ons uitgegeven erfpacht-
termijnen, financiert de bank vaak voor
zorgen ervoor dat u goed op de hoogte
van Woonstichting ’thuis of afgeven bij de
Daarvoor is in de contracten een geschillen-
recht. Dat is het bewijs dat u de grond
via de hypotheek, door middel van een
bent van gebreken aan de woning en van
notaris. Woonstichting ’thuis is zelf niet bij
regeling vastgesteld. Wij adviseren u echter
behorende bij de woning ‘pacht’ van
bouwdepot. U heeft dus mogelijk al een
de kosten voor herstel, door middel van
de notaris, voor de juridische overdracht,
eerst een makelaar in de arm te nemen om
15.
Postadres Postbus 787 5600 AT Eindhoven (040) 24 99 999
