-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7016/50-2015 o ceně nemovitosti – pozemkové parcely čk. 49/1 k.ú. Trmice, obec Trmice, okres Ústí nad Labem
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 20.02.2015 pod čj. 040Ex 1438/06-50
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 17.04.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpis z katastru nemovitostí + informace o sousedních parcelách b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) územní plán města g) realitní servery + informace místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Povinného s manželkou jsem obesílal obsílkou se žádostí k součinnosti, ale nebyly doručeny. Proto provedeno místní šetření bez jejich účasti dne 05.04.2015. O informace jsem požádal vlastníka sousedního rodinného domku čp. 89 p. Gažiho.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 05.04.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1053, katastrální území Trmice, obec Trmice, okres Ústí nad Labem.
-3-
Vlastník: společné jmění manželů Ištok Milan, narozen 26.10.1960 a Jolana, narozena 06.08.1960 na adrese se údajně nezdržují
2. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Pp. čk. 49/1 o výměře 212 m2 – zahrada
3. Popis:
Nemovitost se nalézá v zastavěné, okrajové části města s počtem obyvatel 3 124, v území zainvestovaném, zástavbě rodinnými domy, ve vzdálenosti 60 m západně prochází rychlostní komunikace. Jedná se o bývalou zahradu vytvářející funkční celek s rodinným domkem čp. 89 na stp. čk. 48, která byla přístupna (navazující) přes uvedený domek z ulice „Za Humny“, dále je parcela nezávisle přístupna přes pp. čk. 53 (vlastník Město Trmice) z ulice „Přemysla Oráče“. Parcela je rovinatá, oplocena ploty sousedních nemovitostí, bez porostů, nalézají se na ní zbytky základů původního skleníku (bez hodnoty), s možností zainvestování.
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
-4-
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
Analogicky použito platné cenové vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
407 14 Ústecký Ústí nad Labem Trmice Trmice 3 124
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV II
0,85 0,60 1,03
I
1,00
I
1,00
II
0,98
Pi
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 679,53 Kč/m2
-5-
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
-0,05
V
0,00
II I I IV
0,00 -0,04 -0,30 1,00
Pi
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,610 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 -0,01 -0,02 0,02 -0,01 -0,20 -0,01 0,00
-6-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,760 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,464
1. Ocenění pozemků 1.1. pp. čk. 49/1 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu
č. II IV
0,00 0,00
III III
0,00 -0,05
I I
0,00 -0,30
Pi
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,650 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,610 Index polohy pozemku IP = 0,760 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,610 * 0,650 * 0,760 = 0,301 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-7-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 679,53 0,301 Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 2 Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 49/1
- zjištěná cena
Výměra [m2] 212,00 212,00
Koef. 0,800
Jedn. cena [Kč/m2] 163,63 2 m =
Upr. cena [Kč/m2] 163,63
Cena [Kč] 34 689,56 34 689,56
34 689,56 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. pp. čk. 49/1
34 689,56 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
34 689,56 Kč
Celkem
34 689,56 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení:
34 690,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1053 v k.ú. Trmice činí 34 690,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě stavební parcely včetně parcel vytvářejících funkční celek v zastavěné části města).
Nepodařilo se zjistit skutečné ceny obdobných realizovaných pozemků v posledním roce, dle informací místních realitních kanceláří se uskutečnilo několik převodů v cenách 110 – 220,- Kč/m2 (tj. průměrná cena 160,- Kč/m2).
Dále použito způsobu porovnání převzetím a následnou analýzou inzerovaných nabídek v realitních serverech S-Reality a Reality CZ, dále upraveny indexy kvality vzhledem k oceňované nemovitosti.
Lokalita
Výměra
Ústí nad Labem Krásné Březno Ústí nad Labem Krásné Březno Trmice
Prodejní cena
510 470 619 420 1 430
85 000 99 000 150 000 59 000 179 000
Přepočet m2 166 210 242 140 125
na Koeficienty 0,95 0,90 0,85 1,00 1,15
Srovnávací cena 158 189 206 140 144
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 167,- Kč/m2.
Dle zkušeností se prodejnost pohybuje ve výši 90 % inzerovaných nabídek.
Prodejnost: 167 x 0,90 = 150,- Kč
Výpočet: 212 m2 x 150,- Kč/m2 = 31 800,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1053 v k.ú. Trmice činí zaokrouhleně 31 800,- Kč.
-9-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1053 v k.ú. Trmice činí 31 800,- Kč.
Slovy: Třicetjednatisícosmsetkorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 17.04.2015
-10-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7016/50-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 17.04.2015
-11-
