Znalecký posudek číslo 1960 - 46/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Stavba pro individuální rekreaci - rekr. domek č.e. 13 s přísl. a pozemky kraj: Středočeský, obec: Čenkov, 262 24
Katastrální údaje:
020B okres Příbram, 540072 obec Čenkov, 619451 k.ú. Čenkov u Příbramě, LV 276
VLASTNÍK:
SJM - Míka Pavel, Čenkov č.e. 13, 262 24 Čenkov, r.č. 660205/1412 a Míková Blanka, Čenkov č.e.13, 262 24 Čenkov, r.č. 655313/2355
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 10388/04-15 ze dne 16.7.2010 Brno, Veveří 125, 61645
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele:
telefon 544508311
DIČ
telefon
43214983
CZ5806031220
608735580
Počet stran:
14
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
IČ
Datum místního šetření:
Fax 544508312
9.8.2010
Počet příloh:
4
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
10.8.2010 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
změna stavby rekonstrukce v r.
1910
2/0
z toho podzemní:
1970
1
udržovaná
z toho nadzemní:
1
neudržovaná Počet bytů:
1
Rekreační domek Typ
PP RD m
2+1
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
Garáž
2
Zahrada
počet
53
m
0
Obestavěný prostor m3
2
261
Zastavěná plocha m2
260
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
Podkroví
57
NE
kovové bydl. a podnik. průmysl. zóna elektro dálnice/I. tř. letiště
dřevěné jiné část.obsazen volný objekt nákup. zóna mimo obec telefon zpev. příjezd silnice II./III. tř. zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo soudcovské. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
551 200 485 823 551 200 223 625
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům (rekreační domek), byt 2 + 1, zděná konstrukce, 1 NP, sklonitá střecha, půda, zčásti podsklepený, standardní vybavení, nepravidelná údržba. Objekt užíván k trvalému bydlení. Dům situovaný prakticky v centru obce, u železniční tratě, na hranici obytné a průmyslové zóny. Přístup k nemovitosti pouze pěšky nezpevněnou pěšinou, příjezd autem není možný! Pozemky svažité k východu od náspu trati do údolí říčky Litavky, přístup k objektu od jihu nezpevněnou pěšinou a od západu od železniční trati. Inž. sítě - elektro. Voda ze studny, kanalizace do jímky, plyn v místě není. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne 10.8.2010
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing. Ivan Rut
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - rekreační domek č.e. 13 s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 2 zast. plocha o výměře 243 m2, a p.p.č. 3 - zahrada o výměře 261 m2, k.ú. Čenkov u Příbramě, obec Čenkov, okres Příbram - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Příbram na listu vlastnictví LV č. 276. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - rekreační domek (dále jen RD), je samostatně stojící, zčásti podsklepený, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví, s půdou. Konstrukce zděná ze smíšeného zdiva. Stáří stavby se nepodařilo zjistit. Podle stavebně konstrukčního uspořádání (klenby v suterénu, smíšené zdivo z cihel a kamenů) je stáří původní stavby odhadováno na min. 100 roků. Jedná se o původní strážní železniční domek u železniční trati Příbram - Zdice. Po zrušení služebnosti byla provedena změna užívání stavby na objekt rodinné rekreace. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. V cca 70. letech byla provedena modernizace objektu se zřízením koupelny a kuchyňského kouty ve vstupní verandě. V domě je jeden byt 2 + 1 a žádné nebytové prostory. Objekt se nachází prakticky v centru obce, v zastavěném území obce, ve vesnické smíšené zástavbě rodinných domů, přímo u železniční tratě, asi 100 m východně od místního zámečku, nedaleko jižního okraje strojírenského areálu, k.ú. Čenkov u Příbramě, obec Čenkov, okres Příbram, na východním okraji vojenského prostoru Brdy. Vzhledem k trvalému obývání není nemovitost zcela vhodně umístěna - u železnice. Rychlý dosah centra obce, nedalekých Jinců i okresního města Příbrami. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána k trvalému bydlení. Pozemky -
St.p.č. 2 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.e. 13, o výměře...243 m2. Pozemek nepravidelného tvaru zastavěný RD, vedlejší stavbou a přilehlým dvorkem u železniční trati. P.p.č. 3 - zahrada, o výměře........ 261 m2. Pozemek nepravidelného tvaru, na J a V od domku, tvoří funkční celek se stavbou a je ve vlastnictví stejného subjektu. Neupravený, neudržovaný, porostlý travinami, několika ovocnými stromy, zčásti oplocený, se stavbou žumpy a studny. Celková výměra hodnocených pozemků = 504 m2.
–4– V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie. Voda ze studny, kanalizace do žumpy, plyn v místě není. Přístup po nezpevněné úzké pěšině, pouze pěšky. Příjezd k nemovitosti autem není možný! Obytná vesnická lokalita zástavby rodinnými domky nedaleko centra obce, zastavěné území, k.ú. Čenkov u Příbramě, okres Příbram. Pro obec není zpracována cenová mapa pozemků. Obec -
Obec Čenkov má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 343 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá na okresní silnici č. 118 mezi Zdicemi a Příbramí, asi 1 km jižně od Jinců a cca 12 km severně od Příbrami, ve zvlněné středočeské krajině východního okraje Brdů, v údolí říčky Litavky, cca 35 km na JZ od Prahy. V místě omezená občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, pošta, mateřská školka, zdravotnické zařízení, hasiči, restaurace, sportoviště, obchod, drobní živnostníci a podnikatelé. Další úřady, instituce a občanská vybavenost v Jincích a Příbrami. Nabídka pracovních možnost v místě : a.s. AIR Čenkov - strojírenská výroba (ventily, sedačky, lavice, nářadí, kovovýroba), Apollo metal - žárové zinkování, HB Metal - Bürger - kovovýroba, KOSTAL CR - elektrovýroba pro automobily, ENEST - zámečnická výroba, Plastex - zpracování plastového odpadu . Inženýrské sítě - vodovod, elektro, plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice,okresní silnice. Dostupnost Příbrami cca 10 minut a Prahy cca 40 minut autem. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, rekreační oblast, lesy. Brdy.
Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavba se však nachází přímo u železniční tratě - vlak projíždí 1 x za hodinu. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán - obec nemá zpracovaný územní plán. Nemovitost je situována nedaleko centra u železniční tratě, na rozhraní obytné a průmyslové zóny. Ochranná pásma - objekt přímo u železniční trati. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku, pádu stromu Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení nebo rekreaci. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo soudcovské. Věcné břemeno nezjištěno Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 9.8.2010 za přítomnosti znalce, asistenta znalce a spoluvlastnice nemovitosti.
–5–
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g)
Výpis z katastru nemovitostí KP Příbram LV č.276 ze dne 21.4.2010 a informace z KN. Kopie kat. mapy k.ú. Čenkov u Příbramě. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 61645 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 10388/04-15 ze dne 16.7.2010. Výsledky místního šetření a zaměření skutečného stavu včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. Informace získané z realitního trhu, od spoluvlastníka nemovitosti a OÚ Čenkov. Fotodokumentace. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
5. Vlastnické a evidenční údaje -pozemky: St.p.č. 2 - zast. plocha a nádvoří, obj. rod. rekreace č.e. 13, o výměře ...... 243 m2 P.p.č. 3 - zahrada, o výměře ............... 261 m2 - v k.ú. Čenkov u Příbramě, obec Čenkov, je vedena u KP Příbram na LV č. 276. Vlastníkem je : 1. SJM - Míka Pavel, r.č. 660205/1412 a Míková Blanka, r.č. 655313/2355, oba bytem Čenkov 13, 262 24, Čenkov
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.e. 13 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.e. 13 nebyla předložena k dispozici. Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření. Stáří stavby ke dni ocenění je odhadováno dle stavebně konstrukčního uspořádání a parcelních čísel na min. 100 roků. Jedná se o původní stavbu železničního strážního domku u železniční trati Příbram - Zdice. Po ukončení služebnosti byla stavba užívána pro rekreační účely. Stávající vlastníci užívají nemovitost k trvalému bydlení. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. Celkově je nemovitost v průměrném technickém stavu.
7. Celkový popis nemovitosti Rekreační domek č.e. 13 je samostatně stojící, zčásti podsklepený, s 1 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. RD je situován na terénně upraveném pozemku svažitém k východu, nedaleko centra obce, ve vesnické zástavbě, na rozhraní obytné a průmyslové zóny, v zastavěném území obce, na východní straně železniční tratě, k.ú. Čenkov u Příbramě, okres Příbram. Přístup k nemovitosti pouze pěšky nezpevněnou pěšinou! K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví.
–6– Příslušenství nemovitosti - vedlejší stavba (jednoduchý zděný dřevník ve dvorku za domkem, se sedlovou střechou a taškovou krytinou, bez instalací - celkově špatný technický stav), studna (kopaná, obkládaná kamenem, hloubka 6 m, s el. čerpadlem), venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, oplocení, zpevněné plochy, venkovní schody do sklepa cihelné a na půdu dřevěné), trvalé porosty - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána k trvalému bydlení a není pronajata.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rekreační domek č.e. 13 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměry, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační domek č.e. 13 RD č.e. 13 je samostatně stojící, zčásti podsklepený objekt, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří kamenné základové pasy bez izolací. Svislé konstrukce jsou zděné z kamenů a cihel tl. prům. 45 cm Stropy sklepa klenbové, 1. NP dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný. Krytina je tašková, pálená na bednění. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá vápenná. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Schody do sklepa venkovní, na půdu venkovní dřevěné se zábradlím. Dveře typové dřevěné rámové, ocel. zárubně. Okna dřevěná špaletová, verandy jednoduchá. Podlahy prkenné, betonové, PVC, keramické dlažby. Vytápění el. přímotopy, kamna na tuhá paliva. El. instalace světelná. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler. V kuchyni linka. Hygienické vybavení sprchový kout, umyvadlo. Záchod splachovací. RD řešen jako zčásti podsklepený, 1 NP, sklonitá střecha bez Dispoziční uspořádání : podkroví s půdou. Půdorys obdélníkový s přístavbou verandy. Byt 2 + 1 s hyg. příslušenstvím. Soupis místností : 1. PP = sklep 1. NP = vstup, kuchyně, koupelna s WC, 2 pokoje V domě jsou obytné prostory a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům či rekreační domek. Technický stav: odpovídá stáří a průměrné, nepravidelné stavební údržbě. Stavební úpravy cca v 70. letech. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, krov) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení standardní. Nutná modernizace hyg. vybavení a kuchyně. Závady: - zhoršený stav fasády, hygienického vybavení a kuchyně
–8–
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) Rekreační domek č.e. 13 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační domek: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.3 chalupy pro rekreaci Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Podlaží: Název 1.PP 1.NP Součet:
Výška 2,00 m 2,80 m 4,80 m
Zastavěná plocha 3,20 × 2,90 6,31 × 6,79 + 2,42 × 5,91
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,00 × 3,20 × 2,90 1.NP 2,80 × (6,31 × 6,79 + 2,42 × 5,91) Nadezdívka 0,80 × 6,31 × 6,79 Střecha 1,40/2 × 6,31 × 6,79 Podezdívka 0,35 × (6,31 × 6,79 + 2,42 × 5,91 – 3,20 × 2,90) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pasy neúplně izolované 2. Zdivo – smíšené zdivo v tl. 45 cm 3. Stropy – dřevěné s rovným podhledem – klenby 4. Střecha – dřev. krov sedlový 5. Krytina – pálené tašky 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady – kamenný sokl 10. Vnitřní obklady – keramické 11. Schody – venkovní dřevěné a cihelné 12. Dveře – dřevěné
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 %
= =
9,28 m2 57,15 m2 66,43 m2
= = = = = =
18,56 m3 160,01 m3 34,28 m3 29,99 m3 16,75 m3 259,59 m3
Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Standardní 80 % Podstandardní 20 % Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní
–9– Název, popis 13. Okna – dřevěná špaletová – dřevěná jednoduchá 14. Podlahy obytných místností – prkenné, textilní 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby 16. Vytápění – el. přímotopy, kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace – světelná 18. Bleskosvod – není 19. Rozvod vody – teplé i studené 20. Zdroj teplé vody – el. boiler 21. Instalace plynu – není 22. Kanalizace – od všech hyg. zařízení do jímky 23. Vybavení kuchyně – linka 24. Vnitřní vybavení – sprchový kout, umyvadlo 25. Záchod – standardní splachovací 26. Ostatní – není
Obj. podíl Hodnocení Podíl 5,20 % Standardní 75 % Podstandardní 25 % 2,20 % Standardní 1,00 % Standardní 5,20 % Podstandardní 4,30 % Podstandardní 0,60 % Nevyskytuje se 3,20 % Standardní 1,90 % Standardní 0,50 % Nevyskytuje se 3,10 % Standardní 0,50 % Podstandardní 4,10 % Standardní 0,30 % Standardní 3,40 % Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 3. Stropy –0,54 × 7,90 % × 20 % 11. Schody –0,54 × 1,00 % 13. Okna –0,54 × 5,20 % × 25 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 17. Elektroinstalace –0,54 × 4,30 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – – – – – – =
0,0443 0,0085 0,0054 0,0070 0,0281 0,0232 0,0060 0,0050 0,0027 0,0340 0,8358
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8358 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1730 3 535,22 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 259,59 m3 × 3 535,22 Kč/m3
=
917 707,76 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 40) = 71,429 % Odpočet opotřebení: 917 707,76 Kč × 71,429 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
655 509,48 Kč 262 198,28 Kč
Rekreační domek č.e. 13 – zjištěná cena:
262 198,28 Kč
– 10 –
b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Čenkov, okres Příbram nebyla nalezena ke dni ocenění žádná nabídka k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů bydlení. V okolí do 1 km od hodnocené lokality v obci Jince bylo nalezeno cca 17 nabídek k prodeji stavebních pozemků, s nabídkovými cenami od cca 650,-- až do 700,-- Kč/m2 . Nižší ceny u pozemků v okrajových lokalitách a menších obcích s neúplným zainvestováním inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k lukrativním lokalitám. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený pozemek - o celkové výměře 504 m2 , IS - elektro. Voda ze studny, kanalizace do jímky, plyn není. Nezpevněná přístupové pěšina pro pěší. Příjezd autem není možný! Situování nedaleko centra obce, zastavěné území obce. Poloha přímo u železniční tratě. Rychlý dosah centra obce a spádových obcí v okolí a Příbrami. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Propočtená cena je dále upravena koeficientem vybavení a polohy hodnoceného pozemku ve vztahu k porovnávacím pozemkům. Porovnávací pozemky: Jince - Husova ul., stavební pozemek 1105 m2, s výhledem na vrcholek brdských hřebenů Plešivec. Pozemek je plně vybaven sítěmi - elektřina, voda, plyn a obecní kanalizace. Pro stavbu RD v nově vznikající zástavbě na okraji obce v mírném svahu. Příjezdové cesty jsou obecní v současné době se zpevněným povrchem, v krátkodobém horizontu asfaltové s osvětlením. V obci je plná občanská vybavenost, okresní město Příbram je vzdáleno 14 km. Nabídková cena. Nabídková cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
773 500,– 1 105,00 700,– 0,850 595,– 1,00
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
Jince - stavební pozemek 1100 m2, ke stavbě RD, k prodeji kompletně zasíťovaný na klidném místě městyse Jince, okres Příbram. Pozemek nabízí krásný panoramatický výhled do okolí. Nová lokalita zástavby rodinných domů. Zpevněné přístupové komunikace. Občanská vybavenost v místě, Příroda. Nabídková cena.
– 11 – Nabídková cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
715 000,– 1 100,00 650,– 0,850 552,50 1,00
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
Jince - ul. ČSl. dělostřelců, stavební pozemek 1156 m2, městys Jince, okres Příbram. Parcela se nachází v klidné části obce, v mírném svahu, v překrásné krajině brdské vrchoviny s výhledem na vrcholky brdských hřebenů Plešivec a Písek. Pozemek je plně vybaven sítěmi elektřina, voda, plyn a obecní kanalizace. Příjezdové komunikace obecní se zpevněným povrchem. Na pozemku lze postavit rodinný dům nebo rekreační objekt. V obci je plná občanská vybavenost, okresní město Příbram je vzdáleno 14 km. Nabídková cena. Nabídková cena: 809 200,– Kč Výměra: 1 156,00 m2 Jednotková cena: 700,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 595,– Kč/m2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
552,50 580,83 595,– 580,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha a nádvoří Zahrada Výměra – celkem (V):
p.č. 2 3
Výměra 243,00 m2 261,00 m2 504,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 504,00 m2 × 580,– Kč/m2
=
292 320,– Kč
Úprava ceny koeficienty: Propočtená cena je upravena koeficientem vybavení hodnoceného pozemku (pouze přípojka elektro, voda ze studny, kanalizace do jímky, plyn není) ve výši 0,9 a polohy hodnoceného pozemku (u železniční trati, nemožný příjezd k pozemku) ve výši 0,85, ve vztahu ke srovnávacím výše uvedeným pozemkům. Koeficient vybavení Koeficient polohy Výsledný koeficient: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:
× × =
0,900 0,850 0,765 =
223 624,80 Kč 223 624,80 Kč
– 12 –
c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz v současné době. V obci Čenkov byly nalezeny na webu reality.cz 2 nabídky k prodeji rodinných domů v cenách 1.750.000,-- Kč a 3.150.000,-- Kč .Tyto nemovitosti jsou zahrnuty a popsány v níže uvedené porovnávací metodě.. V nejbližším okolí do 1 km bylo nalezeno ne webu seznam.reality.cz 6 nabídek k prodeji rodinných domů s nabídkovými cenami od 1.750.000,-- Kč(Jince – Běřín, RD 3+1, 1PP a 2NP, už. plocha 110 m2, pozemek 773 m2 ) až 9.900.000,--Kč (Jince, Slavíkova ul., atypická novostavba z roku 2004, RD 5 + 1, 1PP a 2NP,už. plochy 300 m2, pozemek 1498 m2 ). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 30 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Čenkov, okr. Příbram. Rekreační domek č.e. 13 (původně železniční strážní domek), samostatný, 1PP, 1NP, sklonitá střecha, půda, smíšené zdivo. Průměrná nepravidelná údržba, byt 2+1, standardní vybavení, standardní materiály. Pozemek celkové výměry 504 m2. Užitná plocha domu cca 53 m2 (80 % ze zast. plochy podlaží). Situování přímo u železniční tratě, nedaleko centra obce, problematický přístup pouze nezpevněnou pěšinou pro pěší. Příjezd k nemovitosti autem není možný. IS přípojka elektro, kanalizace do jímky, voda ze studny, plyn není. Celkově průměrný technický stav. Objekt je užíván k trvalému bydlení. Nutné modernizační stavební práce. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Jince – Běřín, samostatný RD, 3 + 1, zděný, 1PP, 1NP, sklonitá střecha, půda, zast. plocha 165 m2, už. plocha 110 m2, pozemek 773 m2. Sklepy, půda, dřevník, zahrada. V roce 2008 výměna okapů a svodů, nové štukování fasády a 2 x pokoj. Dům dříve využíván jako malá stylová restaurace (klenuté stropy). Dům se nachází ve velmi krásné, klidné lokalitě v prostředí brdských lesů. Vhodný i pro rekreaci. Škola, lékař, obchody atd. ve 2 km vzdálených Jincích. Praha cca 40 min. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 750 000,– Kč Množství (M): 110,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 0,90 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 11 561,93 Kč Váha (V): 1,0
– 13 – Čenkov - samostatný RD, 3 + 1, zděný, 1PP, 1NP, sklonitá střecha, půda, zast. pl.110 m2, už. plocha 147 m2, pozemek 714 m2, IS - elektro, voda, plyn. ÚT plynové. RD je z 30. let, z větší části podsklepený. Dům prošel modernizací. V přízemí je byt 3+1, 96,4 m2 s koupelnou a samostatným WC. El. bojler. Velká volná půda vhodná i k vestavbě. Dům je připojen na el, plyn, vodu a jímku. Chybí dodělat fasáda domu. Obč. vybavenost v Jincích. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 750 000,– Kč Množství (M): 147,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,95 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 8 219,20 Kč Váha (V): 1,0 Čenkov - RD 3 + 1, polovina dvojdomu, 1PP, 2NP, vestavěná garáž, zast. plocha 60 m2, už. plocha 144 m2, pozemek 1659 m2, zděný. Dům se skládá z technického suterénu, přízemí s kuchyní, obývacím pokojem, koupelnou a WC a patra se dvěma ložnicemi. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, možno připojit plyn. Ústřední topení na tuhá paliva. Veškerá občanská vybavenost v Jincích. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 3 150 000,– Kč Množství (M): 144,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,90 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 0,90 Kprodejnost: 0,90 Jednotková cena (JC): 11 589,39 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kgaráž × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
8 219,20 Kč 10 456,84 Kč 11 589,39 Kč
10 400,– Kč × 53,00 m2 už. plochy = 551 200,– Kč
– 14 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty nemovitosti, která se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
262 200,– 223 620,– 485 820,– 551 200,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá cena nemovitosti – Rekr. domu č.e. 13 s přísl. a pozemky, k.ú. Čenkov u Příbramě, okr. Příbram podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
551 200,– Kč Cena slovy: pětsetpadesátjedentisícdvěstě Kč
V Úvalech dne 10.8.2010
V Úvalech dne 10.8.2010 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Fotodokumentace
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
– 15 – Fotodokumentace: Rekr. domek č.e. 13, k.ú. Čenkov u Příbramě, okres Příbram
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
Koupelna
Dřevník
Přístup k domku
