Znalecký posudek č. 2007/434
Bytová jednotka č. 254/6 a příslušný spoluvlastnický podíl ke společným částem domu, budovy č.p. 254 na parcele č. 110/49 v katastrálním území Dubina u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský. Spoluvlastnický podíl ve výši 7928/93873 k pozemku, parcele č. 110/49, v katastrálním území Dubina u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský.
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce.
Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 122 stran. Objednateli se předává v 7 vyhotoveních. Ostrava,
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 350/04-N ze dne 24.10.2007 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést :
Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti bylo provedeno dne 29. 11. 2007. Při místním šetření nebyl znalci umožněn vstup do bytové jednotky. Uspořádání a stav bytu je uvažován na základě informací získaných z dosažitelných podkladů a na základě úvahy zpracovatele posudku.
3. Podklady pro vypracování posudku –
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy , se sídlem Dlouhá 3, Ostrava, sp.zn. 102 Ex 350/04-N ze dne 24.10.2007. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 253, pro katastrální území Dubina u Ostravy, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 101, pro katastrální území Dubina u Ostravy, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Ostrava, 9-4/23. Vymezení jednotek v budově čp. 254 v katastrálním území Dubina u Ostravy, provedené vlastníkem, Městem Ostrava, Městským obvodem Ostrava - Jih, dne 26.2.1997, podle ust. § 2, písm.f) a ust. § 5 zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. , vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb. Obecně závazná vyhláška č.22/2006 ze dne 13.12.2006, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy, jenž nabyla účinnosti dne 01.01.2007.
– – – –
– –
–
4. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníkem jednotky je mimo jiné dle LV č. 253 pro katastrální území Dubina u Ostravy, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, .
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Podíl na společných částech domu č.p. 254 v katastrálním území Dubina u Ostravy příslušející k vlastnictví bytové jednotky činí 7928/93873.
Vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 7928/93873 k pozemku, parcele č. 110/49, v katastrálním území Dubina u Ostravy a ke společným částem domu, budovy č.p. 254 v katastrálním území Dubina u Ostravy, je mimo jiné dle LV č. 101 pro katastrální území Dubina u Ostravy, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, Karla Jakabová, bytem Františka Formana 254/16, 700 30 Ostrava - Dubina.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 254/6 nacházející se v bytovém domě č.p. 254 na parcele č. 110/49 v katastrálním území Dubina u Ostravy Statutárního města Ostravy, okres Ostrava město, kraj Moravskoslezský. Jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží objektu. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl ve výši 7928/93873 ke společným částem domu, příslušející k vlastnictví jednotky, a spoluvlastnický podíl ve výši 7928/93873 k pozemku, parcele č. 110/49, vedené v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území Dubina u Ostravy. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území města, na území Městského obvodu Ostrava - Jih, na ulici Františka Formana, č.o.16. Jedná se o lokalitu vhodnou k bydlení, zastavěnou především objekty sloužícími k hromadnému bydlení a objekty občanské vybavenosti. Lokalita je dobře přístupná jak individuální, tak veřejnou hromadnou dopravou z centra města, i z ostatních městských částí .
6. Obsah posudku
a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 110/49, v k.ú. Dubina u Ostravy
b) Byt 1) Bytová jednotka č. 254/6 v k.ú.Dubina u Ostravy včetně podílu na společných částech domu a pozemku c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 76/2007 Sb. o oceňování majetku.
Ostrava Ostrava 6, Dubina
Popisy objektů
Parcela č. 110/49 o výměře 321 m2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek stavební ve smyslu § 9, odst.1,a), zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Pozemek je platnou cenovou mapou stavebních pozemků zařazen do skupiny parcel s udanou cenou 200,- Kč/m2.
Předmětem ocenění je velikosti 3+1 o výměře podlahové plochy 79,28 m2 (bez zahrnutí sklepního boxu a lodžie). Bytová jednotka se nachází v domě výcebytovém, typovém, montované panelové konstrukce, o čtyřech nadzemních podlažích . Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. NP. Na základě místního šetření je uvažováno, že opotřebení jednotky částečně snižuje její cenu. Budova je užívána asi 20 let. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu č.p. 254 v k.ú. Dubina u Ostravy, příslušející k vlastnictví jednotky činí 7928/93873. Spoluvlastnická podíl k pozemku, parcele č. 110/49 v k.ú. Dubina u Ostravy, příslušející k vlastnictví jednotky činí 7928/93873.
–5–
O c e n ě n í nemovitosti povinného
Název Zastavěná plocha
Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] 321 200,–
Parc. č. 110/49
Cena [Kč] 64 200,–
= = = = = = = = =
19,42 m2 18,83 m2 13,55 m2 11,40 m2 10,94 m2 3,78 m2 1,36 m2 4,50 m2 83,78 m2
Sklepní box
=
1,89 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha teras a sklepů (1,89 m2 × 0,10):
= = =
83,78 m2 0,19 m2 83,97 m2
Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyně Předsíň Koupelna WC Lodžie
U
Moravskoslezský Ostrava 6, Dubina
–6–
310 078 částečně snižuje cenu Určení dle přílohy č. 17, tabulky č. 1: 9 340,– Kč/m2 0,36
1Trh s byty 2Poloha budovy v obci 3Převládající zástavba v okolí 4Inženýrské sítě
5Doprava 6Obchod a služby 7Školství 8Zdravotnictví 9Kultura, sport, ubytování
10Úřady případně v části obce 11Pracovní možnosti 12Životní prostředí 13Přírodní lokalita 14Změna v zástavbě 15Příslušenství budovy 16Typ stavby 17Obyvatelstvo 18Vybavení bytu
19Orientace ke světovým stranám 20Poloha bytu v domě (podlaží) 21Mimořádné příslušenství bytu 22Posouzení širších vztahů
10 IV. Poptávka je vyšší než nabídka 9 III. Části obce vhodné k bydlení v okrajových částech obce 8 V. Objekty pro bydlení, sport, rekreaci, parky atd. 9 V. Elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plynovod, telefon, dálkové topení, kabelová televize 8 IV. Místní doprava do 500 m, železnice, autobus v dosahu místní dopravy 8 V. Kompletní síť obchodů a služeb 5 V. Základní škola, učňovská škola, střední škola, vysoká škola atd. 7 V. Nemocnice s poliklinikou, zdravotní středisko, lékárna 5 V. Divadlo, museum, koncertní sál, sportovní zařízení, výstavní síň, restaurace, vinárna, kavárna, hotel, plavecký bazén atd. 3 V. Kompletní soustava úřadů, vč. finančního a katastrálního, soud, policie, pošta, banka, pojišťovna, apod. 7 II. Omezené pracovní možnosti v dosahu veřejné dopravy 8 IV. Běžný hluk a prach od dopravy 5 III. Les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m 2 III. Beze změny 4 III. Bez dopadu na cenu bytu 5 III. Montovaná do 10 NP 6 IV. Průměrná hustota obyvatel (běžná zástavba) 10 IV. Etážové vytápění nebo ÚT, teplá voda, elektřina, koupelna, WC standardní provedení 8 III. Orientace hlavních místností, částečně výhodná, částečné nevýhodná 7 III. Ve 2.až 4.n.p. podlaží, bez výtahu, částečný pohled do dvora, část. střešní okna 1 IV. Balkon, vlastní komora nebo sklep mimo byt, lodžie 10 IV. Dobrý byt
1,180 1,000 1,360 1,360
1,180 1,360 1,360 1,360 1,360
1,360
0,820 1,180 1,000 1,000 1,000 1,000 1,180 1,180
1,000 1,000 1,180 1,180
–7– 22
∑ (KCPn × vn) n=1
KCP = ———————— 22
∑ vn n=1
U
1,169 10 918,46 Kč/m2 83,97 × 10 918,46 =
U
U
Cena pozemku Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:
= × =
64 200,– Kč 7 928 / 93 873 5 421,98 Kč 5 421,98 Kč
s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru (byty v domech panelových), přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v listopadu 2007. Případné rozdíly v místě, poloze jednotky v domě, vlastnické formě (pro srovnání jsou použity i ceny bytů v osobním i družstevním vlastnictví), technickém stavu bytu a budovy, vybavenosti bytu, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1)
Lokalita: Klegova, Ostrava, Ostrava-Jih, 700 30 Cena: za nemovitost Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví o výměře 68m2 s lodžií, nacházející se ve 3.p/3. Původní stav, kombinované jádro, v pokojích parkety, lino. Byt ve 3 patře ze 4. Nemovitost č.2)
Lokalita: V Hůrce, Ostrava, Ostrava-Jih, 700 30 Cena: za nemovitost Byt v osobním vlastnictví 3+1 s lodžií, o vel. 76m2, 3.p/6p., ul. V Hůrce, Ostrava – Zábřeh. Byt kompletně rekonstruovaný. Dům se nachází ve velmi pěkné lokalitě a velmi dobrou dostupností služeb.
–8– Kuchyň - nová kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče, plovoucí podlaha Pokoje - prostorné, plovoucí podlaha Koupelna - rekonstruované jádro, vana, dlažba, podhledy, nové sanitární zařízení Chodba - vestavěné skříně, plovoucí podlaha Ostatní - nové interiérové dveře, nové omítky Nemovitost č.3)
Lokalita: Bohumíra Četyny, Ostrava, Ostrava-Jih, 700 30 Cena: za nemovitost Byt s balkonem v os. vlastnictví o vel. 75 m2, po úpravách interiéru: nová plastová okna, všude plovoucí podlahy, vyzděná koupelna a toaleta, nová kuch. linka. Dispozice: Prostorný vstup - předsíň do písmene L - navazuje na kuchyň, z předsíně vstup do obývacího pokoje a do ložnice, z obývacího pokoje vstup do dětského pokoje. Parkování před domem, u domu veškerá občanská vybavenost, vč. školy a školky. Nemovitost č.4)
Lokalita: Františka Hajdy, Ostrava, Ostrava-Jih, za nemovitost Cena: Pěkný byt v 3 patře-hodně zeleně.V plánu plastové okna,fasáda a výtah-v roce 2008. Nemovitost č.5)
Lokalita: Bohumíra Četyny, Ostrava, Ostrava-Jih, 700 30 Cena: za nemovitost Jedná se o prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví s balkonem v 6.patře/7.p. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Dům je zateplen a má bezbarierový přístup. Dům je ve velice dobrém místě s vynikající dostupností všech služeb. Nemovitost č.6)
U
Lokalita: Františka Formana, Ostrava, Ostrava-Jih, 700 30 Cena: za nemovitost Družstevní byt. Krásný a upravený byt 3+1 na okraji města poblíž INTERSPAR. Byt je po celkové rekonstrukci. Má nová okna REHAU s roletami a žaluziemi. Byt. jádro je panelové. Vchodové bezp. dveře NEXT,ostatní dveře vč.zárubní z masivu, dveře s vitrážemi.Byt má stupačky z plastu, strukturální omítky a dřevěné podhledy. Nemovitost č.7)
Lokalita: Václava Jiřikovského, Ostrava, Ostrava-Jih - Dubina, 700 30 Cena: za nemovitost Družstevní. byt 3+1+L, na ul. Jiříkovského 4p/7p. Byt je částečně zrekonstruován. Koupelna s vanou samostatné WC. Byt zůstává kompletně zařízený. V kuchyni nová kuchyňská linka plynová deska a el.trouba. Na chodbě možnost vestavěných skříní. V součastné době slouží jako komora a odkládací prostory. V bytě plovoucí podlaha, koberec a PVC. Na stěnách nástřik. Nová plastová okna.
–9–
Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kpoloha bytu Kvlastnictví Kstav Kvybav. Jednotková cena (JC) Nemovitost č.1) 1 350 000,– Kč 1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 21 008,40 Kč Nemovitost č.2) 1 540 000,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 21 329,64 Kč Nemovitost č.3) 1 680 000,– Kč 1,05 0,95 1,00 1,00 1,00 22 456,14 Kč Nemovitost č.4) 1 270 000,– Kč 0,95 0,95 1,00 0,95 0,95 22 274,67 Kč Nemovitost č.5) 1 350 000,– Kč 1,05 0,90 1,00 0,90 0,95 23 206,16 Kč Nemovitost č.6) 1 600 000,– Kč 1,00 1,00 0,90 1,10 1,05 21 988,59 Kč Nemovitost č.7) 1 400 000,– Kč 0,95 0,90 0,90 1,10 1,00 22 350,90 Kč kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpoloha bytu × Kvlastnictví × Kstav × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
Množství (M) Váha (V) 68,00 m2 1,0 76,00 m2 1,0 75,00 m2 1,0 70,00 m2 1,0 72,00 m2 1,0 70,00 m2 1,0 74,00 m2 1,0
21 008,40 Kč 22 087,79 Kč 23 206,16 Kč
Stanovená jednotková cena za m2: Množství:
22 100,– Kč 80,00 m2
×
– 10 –
C. Rekapitulace
Cena pozemků podle cenového předpisu
64 200,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem snížená o 10 % vzhledem k faktu, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude o těchto uvažovaných 10 % nižší (zaokrouhleno).
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Jakabová Karla Františka Formana 254/16 Ostrava – Jih Jednotka 254/6
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 94 Nc-10009/2004-6 ze dne 16.1.2004. Ohlášení o nabytí právní moci, Exekutorský úřad Ostrava, JUDr. Milan Vlha, Ex-061/2004 ze dne 16.11.2004, usnesení Okresního soudu v Ostravě 94 Nc-10009/2004-6 nabylo právní moci dnem 16.3.2004.
Jakabová Karla Františka Formana 254/16 Ostrava – Jih Jednotka 254/6 Jakabová Karla Františka Formana 254/16 Ostrava – Jih Jednotka 254/6
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava, JUDr. Milan Vlha, Ex-061/2004-N k č.j. 94-Nc10009/2004-6 ze dne 27.1.2004. Nabytí právní moci 22.3.2004. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 91Nc-10179/2004-5 ze dne 28.4.2004. Ohlášení o nabytí právní moci, Exekutorský úřad Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 Ex-350/2004 ze dne 2.1.2006, usnesení Okresního soudu v Ostravě 91 Nc-10179/2004-5 nabylo právní moci dnem 4.7.2005. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 Ex-350/2004-N k č.j. 91Nc-10179/2004-5 ze dne 25.7.2004. Nabytí právní moci 12.12.2005. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 49Nc-10052/2007-3 ze dne 23.1.2007. Ohlášení o nabytí právní moci, Exekutorský úřad Přerov, JUDr. Tomáš
Jakabová Karla Františka Formana 254/16 Ostrava – Jih Jednotka 254/6 Jakabová Karla Františka Formana 254/16 Ostrava – Jih Jednotka 254/6
– 11 –
Jakabová Karla Františka Formana 254/16 Ostrava – Jih Jednotka 254/6
Ocenění
Vrána, 103 Ex-02175/2007-20 ze dne 19.5.2007, usnesení Okresního soudu v Ostravě 49 Nc-10052/2007-3 nabylo právní moci dnem 11.4.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorský úřad Přerov, JUDr. Tomáš Vrána 103 Ex-02175/2007-8 ze dne 8.3.2007.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 29. 11. 2007 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.
znaleckého deníku.
podle připojené likvidace.
