-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6901/67-2014 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 473/5 v bytovém domě čp. 473 v k.ú. Poříčí u Trutnova, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 19.06.2012 pod čj. 158 EX 46/12-42
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 11.07.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku h) nabývací doklad
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 04.07.2014, dostavil se p. Hejna Pavel, který umožnil prohlídku a poskytl součinnost. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 04.07.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 5770, katastrální území Poříčí u Trutnova, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
-3-
Vlastník: společné jmění manželů Hejna Pavel, narozen 26.03.1979 a Jana, narozena 14.11.1979
2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 5301, katastrální území Poříčí u Trutnova, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: SJM Hejna Pavel, narozen 26.03.1979 a Jana, narozena 14.11.1979 podíl ve výši 708/4332
Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 473 na stp. čk. 1046 o výměře 272 m2.
3. Z předložených podkladů vyplývá vybudování budovy v roce 1975, před 20 lety obnovena krytina a klempířské prvky, v období před 6-7 lety realizována modernizace (obnovena okna, plovoucí podlahy pokoje, stavební úprava koupelny s WC, elektroinstalace), rovněž úprava dispozičně, kdy úpravou příčky a dveří vznikla bytová jednotka 3 + KK z původního bytu 1+3 s příslušenstvím.
4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 473/5 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 708/4332
-4-
5. Popis: Nemovitost je situována ve střední části Poříčí, poblíž náměstí, přístupna z ulice Benešovy, vzdálena od historického centra města Trutnova přibližně 2 km, ve vzdálenosti do 150 m obchod, autobusová zastávka, v území plně zainvestovaném. Budova napojena na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, dálkový horkovod EPO.
a)
Bytová jednotka č. 473/5
Bytový dům volně stojící, o dvou nadzemních podlažích, podsklepen, obsahuje celkem 6 bytových jednotek, bez využitelného půdního prostoru, v 1.PP se nalézají sklepy, chodba, VS a další společné prostory. Oceňovaný byt je situován ve 2.NP, jde o byt 3+KK s příslušenstvím a balkonem. Konstrukční řešení: Jde o typový objekt, zděný z cihel a tvárnic, s panelovými stropy, střecha sedlová s plechovou krytinou, fasáda břizolitová, schody teracové. V budově obnoveny plastová okna, v oceňovaném bytu navíc podlahy (v pokoji plovoucí), modernizace kuchyně a koupelny, zčásti elektroinstalace, úprava dispozice. Vytápění ústřední, teplovodní, dálkové přes výměníkovou stanici, ohřev TÚV el. boilerem. Technický stav: Stav budovy i bytu je dobrý vzhledem k realizovaným úpravám, pouze fasáda dožívající.
Výměry:
Pokoj s KK 23.52 m2 Pokoj 12.48 m2 Pokoj 14.15 m2 Předsíň 4.50 m2 Koupelna s WC 6.11 m2 Sklep 10.08 m2 Celkem 70.84 m2, z toho podlahová plocha bytu 60,76 m2
-5-
b)
Pozemek
Pozemek je plně zastavěn, zainvestován, přístupen z veřejného pozemku.
č.parcely stp. čk. 1046
Výměra v m2 272
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m2 podlahové plochy
Stavba
KSD
Byt č. 473/5
462112
ZC Kč/ m2
28 700
KTP
KV
0,85 0,88
Výchozí cena Kč/m2
KI
0,75
21 525
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Byt č. 473/5
Podlahová plocha
60,76 10,08
Výchozí cena Kč/m2
21 525 10 760
Reprodukční Cena v Kč
1 307 859 108 461
Celkem
Podíl na budově ve výši 708/4332 je zahrnut v ceně bytu.
% opotř.
39 39
Časová cena v Kč
797 794 66 161 863 955
-7-
POZEMEK Obvyklá cena stavebních pozemků v této části města činí 450,- Kč/m2. Propočet ceny: 272 m2 x 450,- Kč/m2 = 122 400,- Kč z toho podíl ve výši 708/4332 činí 20 004,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 5770 a 5301 v k.ú. Poříčí u Trutnova činí zaokrouhleně 884 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). V lokalitě části města „Poříčí“, v zástavbě obytných domů, v území s úplnou občanskou vybaveností, se dle dostupných informací zobchodovaly v posledních 18 měsících následující prodeje bytů:
Velikost bytu 1+2 1+3 1+2 1+2
Výměra v m2 62 71 55 69
Cena bytu 480 000 540 000 390 000 610 000
Z toho vyplývá průměrná cena 7 820,- Kč/m2.
Přepočet na 1 m2 7 742 7 606 7 091 8 841
-8-
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemku. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou.
Výpočet: 70.84 m2 x 7 820,- Kč/m2 = 553 969,- Kč
Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 5770 a 5301 v k.ú. Poříčí u Trutnova činí zaokrouhleně 554 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Silné stránky: Dobrý technický stav bytu po modernizaci. Úplná zainvestovanost inženýrských sítí. Blízká vzdálenost od autobusové zastávky a obchodu.
Slabé stránky: Bezprostřední okolní nemovitosti jsou obývány nepřizpůsobivými občany. V celém území Poříčí se neustále zvyšuje počet romských občanů, negativní vliv na prodejnost.
-9-
Závěr: Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou a dále specifickými problémy v místě s nepřizpůsobivými občany uvažuji obvyklou cenu ve výši porovnávací hodnoty, kde je v ceně již zobrazena situace na trhu. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 5770 a 5301 v k.ú. Poříčí u Trutnova činí 554 000,- Kč. Slovy: Pětsetpadesátčtyřitisícekorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, s kterými není v ceně uvažováno. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 11.07.2014
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6901/67-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 11.07.2014
-10-
