No title

www.onderzoek.utrecht.nl

Vastgoedmonitor Utrecht 2010


1

Colofon Uitgave november 2010

Informatie

Afdeling Bestuursinformatie Bestuurs- en Concerndienst Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030 286 1350 [email protected]

Ank Hendriks (Economische Zaken) 030 286 4138 Jac Voogt (Grondzaken) 030 286 0107 Rob Paridaen (Bestuursinformatie) 030 286 1334

In opdracht van

2

Foto’s Berry Geerlings (Gemeentelijke Fotodienst) Fotostudio Gerry Hurkmans Edwin Brugman (SCN) Merijn van der Vliet (Trajectum Lumen)

Afdeling Economische Zaken & Afdeling Grondzaken StadsOntwikkeling Gemeente Utrecht

Opmaak

Internet

Drukwerk

www.onderzoek.utrecht.nl

De Groot, Goudriaan

Rapportage

Bronvermelding

Anne Slob Geisje Hoetjes Rob Paridaen

Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding:   Bestuursinformatie, gemeente Utrecht


VAK18, Utrecht

Voorwoord Nog geen herstel vastgoedmarkt Utrecht kende jarenlang een relatief stabiele vastgoedmarkt. Sinds het afgelopen jaar is hier een grote kentering in opgetreden. Dit als gevolg van de wereldwijde veranderingen in de economie. De aanzet tot voorzichtig economisch herstel in ons land is nog niet terug te zien op de vastgoedmarkt van de stad. Behalve de invloed van de economie ondervindt de markt hier en elders ook de invloed van ‘het nieuwe werken’, waardoor bedrijven met minder ruimte toe kunnen. Sinds de vorige monitor is de leegstand op de vastgoedmarkt flink toegenomen. Er ontstaat een kwalitatieve onderkant van vastgoed, dat het in het huidige economische klimaat de komende jaren landelijk maar ook in Utrecht zwaar krijgt. De kunst is om het bestaande vastgoed zodanig op te knappen, dat het alsnog aftrek vindt. Dat is soms moeilijker dan nieuwbouw, maar bespaart wel ruimte en houdt bestaand kantoorlocaties en bedrijfsterreinen vitaal. Ook kan werk gemaakt worden van omzetting naar andere functies (waaronder wonen). Voor de kwalitatieve bovenkant van de vastgoedmarkt heeft Utrecht minder te vrezen. Utrecht blijft een gewilde vestigingslocatie voor veel bedrijven en instellingen. De economische recessie heeft in de stad minder hard toegeslagen dan in omliggende gemeenten en elders in het land. Positief is dat de economische prestaties van Utrecht nog steeds boven het landelijk gemiddelde liggen. Volgens recent EU onderzoek heeft de regio Utrecht momenteel de sterkste concurrentiepositie van heel Europa. Juist nu de vastgoedmarkt het moeilijk heeft, is het goed om de vinger aan de pols te houden van de vastgoedontwikkelingen in onze stad en regio. Waar nodig zullen we onze planning moeten aanpassen om onnodige nieuwbouw te voorkomen. Mirjam de Rijk, Wethouder Economische Zaken

3

4


Inhoud

Samenvatting

6

Inleiding

9

1 Economische ontwikkeling 1.1 Landelijke trends 1.2 Trends in de regio en de stad Utrecht

10 11 12

2 Kantorenmarkt 2.1 Trends op de landelijke kantorenmarkt 2.2 Kantorenmarkt regio Utrecht 2.3 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt 2.4 Planvoorraad 2.5 Typering en ontwikkeling Utrechtse kantoorgebieden Stationsgebied Utrecht CS en omgeving Oude Binnenstad Papendorp Oost Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lageweide Oudenrijn Leidsche Rijn Centrum Kantoren buiten de clusters

16 17 19 21 29 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52

3 Winkelmarkt 3.1 Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed 3.2 Situatie op de Utrechtse winkelmarkt 3.3 Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden 3.4 Uitbreiding detailhandel

54 55 57 60 65

4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen 4.1 Landelijke trends 4.2 Regionale vrije markt voor bedrijfsruimte 4.3 Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte 4.4 Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein

66 67 69 70 75

5 Bedrijfsverzamelgebouwen 5.1 Inleiding 5.2 Utrechtse algemene bedrijfsverzamelgebouwen 5.3 Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen 5.4 Een nog flexibeler ruimteconcept

78 79 80 82 83

Literatuur

84

Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

86 87 90 96 98

1 2 3 4 5

Gesprekspartners interviews Begrippen Oplevering kantoren Kenmerken Utrechtse winkelgebieden Bedrijfsverzamelgebouwen

5

Samenvatting

Samenvatting

S •

Er is sprake van een voorzichtig herstel van de economie. In de regio Utrecht is de recessie minder diep geweest dan landelijk en lijkt ook het herstel sneller te verlopen.

•

Op de Utrechtse kantorenmarkt is de leegstand de afgelopen anderhalf jaar gestegen van 7,0% naar 9,1% (medio 2010). Van de 230.500 m2 leegstaande kantoorruimte staat ruim de helft langer dan een jaar leeg.

•

In de meeste winkelgebieden is sprake van een stabiel huurniveau en van een geringe leegstand. Op de beste locaties in het centrum, in sommige aanloopstraten en in de Woonboulevard Utrecht gaan de huren omhoog.

•

Net als de landelijke markt heeft de Utrechtse markt voor bedrijfsruimte te maken met een snelle groei van het aanbod en een slinkende opname. Van het aanbod kan 60% als incourant worden beschouwd.

•

De uitgifte van nieuw bedrijventerrein is in 2009 en 2010 vrijwel tot stilstand gekomen. Voor een deel van de oude terreinen wordt gewerkt aan een herstructurering.

•

In de markt voor bedrijfsverzamelgebouwen (bvg’s) is er een gemengd beeld. Bij een deel van de algemene bvg’s doet zich leegstand voor. De specifieke bvg’s kampen niet met leegstand en zien nog uitbreiding in het verschiet.

6


Economie Na de recessie in 2009 heeft de Nederlandse economie zich in 2010 hersteld, en wordt voor dit jaar een groei van 1¾% verwacht (CPB). Er is sprake van voorzichtig herstel want de groeiverwachting voor 2011 komt weer wat lager uit. In de provincie en de regio Utrecht is de recessie minder diep geweest dan landelijk. De economische prestaties liggen nog steeds boven het landelijk gemiddelde, en de regio heeft een sterke concurrentiepositie. Positief voor de stad Utrecht is dat de werkgelegenheid tot medio 2009 nog sterk is gegroeid. Een teken van economisch herstel is dat bedrijven in het 2e kwartaal van 2010 hun omzet weer zien stijgen. Die positieve ontwikkeling is sterker in de stad Utrecht dan in de provincie en heel Nederland.

Kantoren Net als landelijk vindt op de Utrechtse kantorenmarkt een verruiming plaats, met een oplopend aanbod en een stagnerende opname. Het aanbod is medio 2010 opgelopen tot 277.000 m2 vvo (11% van de voorraad). De kantoorruimte die feitelijk leegstaat omvat 230.500 m2 vvo (9,1% van de voorraad). De situatie in Utrecht steekt echter nog gunstig af tegen die in heel Nederland, in diverse andere kantoorsteden (Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven) en in de BRU-regio. Marktpartijen laten zich dan ook relatief positief uit over Utrecht. Tophuurprijzen in de stad zijn ultimo 2009 en medio 2010 hetzelfde gebleven als in 2008 en komen uit op € 205.

Een ongunstig aspect van de Utrechtse kantorenmarkt is de 124.500 m2 vvo langdurige leegstand (tenminste een jaar). Die staat vooral in Papendorp, Kanaleneiland en Lage Weide. In Papendorp betreft het kantoorachtige bedrijfsruimte (50-70% kantoor) die niet in zijn geheel kan worden verhuurd aan 100% kantoorgebruikers. Dat maakt het moeilijker nieuwe huurders te vinden, maar in de tweede helft van 2010 hebben zich weer gegadigden gemeld. De 100% kantoorruimte in Papendorp ligt zonder meer goed in de markt. Daarvoor is sprake van een bescheiden leegstand (5,6%) en er is geen langdurige leegstand. Er wordt nog steeds weinig kantoorruimte aan de markt onttrokken. In 2009 waren er in het geheel geen onttrekkingen, en is er 36.900 m² vvo nieuwe kantoorruimte opgeleverd, verdeeld over Papendorp, Kanaleneiland en De Wetering-zuid. Maar door groei van de leegstand is het in gebruik zijnde metrage voor het tweede achtereenvolgende jaar licht gedaald. Dat past in het beeld van een verzadigde markt, waarin nieuwbouw tegemoet komt aan de vervangingsvraag van gedateerde kantoorruimte door moderne, meer duurzame kantoorgebouwen. Gedateerde kantoorruimte kan in aanmerking komen voor transformatie naar een andere functie, zoals een woonfunctie. Utrecht kent tot nu toe enkele voorbeelden van een succesvolle transformatie. Het kantoormetrage dat het meest in aanmerking komt voor transformatie is het structureel aanbod, kantoorruimte die al meer dan drie jaar wordt aangeboden (34.100 m2 vvo). Dit structureel aanbod zal naar verwachting nog gaan groeien.

Winkelruimte Met een oplopende leegstand is er landelijk sprake van een overaanbod van winkelruimte. De algemene lijn is evenwel dat er op de goede locaties in de stadscentra en in de stadsdeelcentra nog nauwelijks leegstand is. Voor Utrecht speelt bovendien dat er in een stad met een snel groeiende bevolking ook ruimte is voor meer winkelmeters. Zo is er de recente oplevering van het winkelcentrum Vleuterweide. Op een enkele uitzondering na zien we een stabiele tot nog versterkte positie voor de Utrechtse winkelgebieden. Er komt leegstand voor, maar die is zeer bescheiden. Marktpartijen geven aan dat de uitbreiding van het winkelareaal in het Utrechtse Stationsgebied zeer welkom is. Er is een begin gemaakt met de realisatie van de nieuwe winkelgebouwen aan het Vredenburg. Utrecht centrum behoort tot de vier Nederlandse winkelgebieden met de hoogste huurniveaus. In de belangrijkste Utrechtse winkelstraat, de Lange Elisabethstraat, is de

7

Samenvatting

S

bovengrens van het huurniveau het afgelopen jaar gelijk gebleven op € 1.750 (per m2 wvo per jaar), en is de ondergrens gestegen van € 1.250 naar € 1.350. Verder zien we in Utrechtse winkelcentra en winkelstraten voornamelijk een stabilisatie van huurprijzen. Een opmerkelijke stijging is er voor de aanloopstraten Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat en Voorstraat. Terwijl woonboulevards over het algemeen een moeilijke tijd doormaken, gaat het juist goed met de Woonboulevard Utrecht in Kanaleneiland-zuid. De bovengrens van de huurprijs is daar het afgelopen jaar nog gestegen. Met de uitbreiding van IKEA komt er nog eenvijfde aan vloeroppervlak bij. Het planareaal aan Utrechtse winkelmeters bedraagt 150.000 m2 vvo, wat neerkomt op een uitbreiding met bijna een derde van het huidige winkeloppervlak. In de praktijk zal de uitbreiding minder groot zijn, omdat er ook winkelruimte zal verdwijnen.

Bedrijfsruimte Net als landelijk (en regionaal) zijn ook in Utrecht aanbod en opname van bedrijfsruimte uit balans. In 2009 was er al vier keer zoveel aanbod dan er werd opgenomen. In de eerste helft van 2010 is het aanbod nog sterk gegroeid naar bijna 235.000 m2, waarvan tegen de 60% incourant is. Naast dit deels moeilijk verhuurbaar aanbod, is er ook het aanbod van goed in de markt liggende moderne bedrijfsruimte. Huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte in de stad stabiliseren zich op € 64 per m2. Voor 2011 wordt wel een dalend huurprijsniveau verwacht. De markt voor bedrijfsruimte wordt gekarakteriseerd door een tweedeling: naast moderne, goed in de markt liggende ruimte, is er een groeiend metrage incourant aanbod, veelal gelegen op verouderd bedrijventerrein.

Bedrijventerreinen Stagnatie is er niet alleen in de verhuur op de vrije markt, maar ook in de uitgifte van bedrijventerrein voor realisatie van nieuwbouw. Dat heeft niet alleen te maken met de economische stagnatie maar ook met problemen bij het financieren van grondverwerving en nieuwbouw. In Utrecht is de uitgifte van bedrijfskavels de afgelopen anderhalf jaar vrijwel tot stilstand gekomen. De afgelopen drie jaar is een jaargemiddelde behaald van 1,2 ha wat ruim onder het gemiddelde zit van de 7,8 ha van de afgelopen tien jaar. Door het in 2009 op de markt komen van het bedrijventerrein Haarrijn (12 ha) is het direct uitgeefbaar oppervlak gestegen naar 31,4 ha. Met Haarrijn is er weer meer aanbod van modern gemengd terrein in de stad. Het inzicht dat landelijk bij ongeveer een derde

8


van de bestaande terreinen herstructurering nodig is, wordt breed gedeeld. In Utrecht wordt hard gewerkt aan revitalisering van de bedrijventerreinen Lage Weide en Overvecht.

Bedrijfsverzamelgebouwen Gevolgen van de economische recessie komen vooral tot uiting in meer leegstand in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen. Zes van de tien hebben te kampen met leegstand. Gemiddeld staat bij die zes verhuurders tussen de 16% en 20% van het verhuurbaar oppervlak leeg. Sommige kampen al meer dan een jaar met leegstand en zien nog geen verbetering. Het betreft leegstand van kantoorruimte. De locatie en de uitstraling van het aanbod worden belangrijker door de toegenomen concurrentie. Kleine, flexibele kantoorruimte in specifieke bedrijfsverzamelgebouwen blijft onverminderd populair. Hier zien we geen gevolgen van de economische recessie. Het verhuurbaar oppervlak is groter geworden en er is geen sprake van leegstand. Er is voldoende vraag en voor de toekomst wordt nog uitbreidingsvraag verwacht. Het specifieke bedrijfsverzamelgebouw Biopartner Center Utrecht kan niet volledig voorzien in de vraag naar ruimte voor ‘life sciences’. Er zijn vergevorderde plannen voor de bouw van een tweede gebouw naast het bestaande. Daarnaast is er een nieuwe ‘incubator’, UtrechtInc, aanbieder van twee bedrijfsverzamelgebouwen met een broedplaatsfunctie voor startende ondernemers. In 2011 wordt de Dutch Game Garden aan de Neude geopend, een bedrijf dat zich specifiek richt op beginnende ondernemers in de gaming industrie. Een markt voor een nieuw concept met een nog grotere flexibiliteit in het aanbod van werkplekken en ontmoetingsplekken is in opkomst. Anders dan bij de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en looptijd. Trefwoorden voor dit concept zijn: contacten leggen, kennisdeling en ‘thuiswerken’ op locatie.

Inleiding

Dit is de 12e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt en de bedrijfsruimtemarkt de revue. Daarnaast is ingegaan op aanbod en uitgifte van bedrijventerrein en op het segment van de bedrijfsverzamelgebouwen in de stad. Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot medio 2010. Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in de afgelopen anderhalf jaar.

Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze vastgoedmonitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Jones Lang LaSalle, Van Rossem, DTZ Zadelhoff, SPF Beheer, Locatus, IeVeMa Beheer, New Element en Seats2Meet. Ook de resultaten van de Werkconferentie Kwalitatieve vraag bedrijventerreinen Gemeente Utrecht van 15 april 2010 zijn in de monitor meegenomen.

Speciale aandacht is in deze monitor uitgegaan naar incourant en structureel aanbod in de kantorenmarkt, dat wil zeggen naar aangeboden kantoorruimte waarvoor het twijfelachtig is of die nog door de markt zal worden opgenomen. De mogelijke transformatie naar andere functies komt daarbij aan de orde. Verder is er aandacht voor veroudering en herstructurering van bedrijventerreinen, met als Utrechtse voorbeelden de bedrijventerreinen Lage Weide en Overvecht. Hergebruik van kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen zijn onderwerpen die ook op rijks- en provinciaal niveau volop in de belangstelling staan.

9

Economische ontwikkeling

1 Economische ontwikkeling

1 •

Na de recessie in 2009 heeft de Nederlandse economie zich in 2010 hersteld, en wordt voor dit jaar een groei van 1¾% verwacht (CPB). Er is sprake van voorzichtig herstel want de groeiverwachting voor 2011 komt weer wat lager uit.

•

In de provincie en de regio Utrecht is de recessie minder diep geweest dan landelijk (CBS). De economische prestaties liggen nog steeds boven het landelijk gemiddelde (Rabobank Groep).

•

Een teken van economisch herstel is dat bedrijven in het 2e kwartaal van 2010 hun omzet weer zien stijgen (COEN). Die positieve ontwikkeling is sterker in de stad Utrecht dan in de provincie en heel Nederland.

•

Positief voor de stad Utrecht is dat de werkgelegenheid tot medio 2009 nog sterk is gegroeid. Ook is er een jaar-op-jaar groeiend aantal starters in de stad.

•

Het economisch slechte jaar 2009 werkt nog door in de arbeidsmarkt, met ook in 2010 verlies van werkgelegenheid. Per saldo zien ondernemers – ook die in Utrecht - hun personeelsbestand nog steeds krimpen, al is dat niet meer zo veel (COEN). In 2011 wordt een stabilisatie verwacht (CPB).

10


1.1 Landelijke trends Voorzichtig herstel economie

Nog geen herstel arbeidsmarkt

In de Macro Economische Verkenning 2011 (CPB, september 2010) geeft het CPB voor 2010 een verwachte economische groei van 1¾% en voor 2011 van 1½%. Eenzelfde groeitempo als voor het totale eurogebied. Er is nog steeds het risico dat het herstel zal worden aangetast door onrust op de financiële markten en instabiliteit in de eurozone.

Net als in 2009 is er in 2010 nog een behoorlijke afname van de werkgelegenheid (in arbeidsjaren). Ook de werkende beroepsbevolking wordt opnieuw kleiner. In 2011 wordt voor de werkgelegenheid en de werkende beroepsbevolking nog een zeer bescheiden afname verwacht (-¼%). Het aandeel van de werkloze beroepsbevolking blijft staan op 5½%, ruim onder de eerder verwachte werkloosheid van 6½% (CEP 2010; CPB, april 2010). Het CPB wijst op de nog steeds beperkte uitstoot van personeel door het bedrijfsleven, de gegroeide rol van ZZP-ers op de arbeidsmarkt en de deeltijd-WW. Die regeling heeft mede de werkloosheidsgroei in 2009 en 2010 afgeremd, maar zal in 2011 geen rol van betekenis meer spelen.

Met de genoemde economische groei is sprake van een voorzichtig herstel na de diepe recessie van 2009. Dit herstel is volledig te danken aan groei van de export, steunend op het aantrekken van de wereldhandel. De consumptieve bestedingen van huishoudens en de bestedingen van de overheid maken in 2010 en 2011 een pas op de plaats, en de investeringen van bedrijven komen naar verwacht in 2011 op gang.

11

1.2 Trends in de regio en de stad Utrecht


Economische prestatie provincie Utrecht blijft bovengemiddeld De jaarlijkse regionale vergelijking van de Rabobank Groep (2010) levert voor het economisch presteren van de provincie Utrecht in 2009 eenzelfde score op als in 2008 (6,2), iets boven het landelijk gemiddelde (jaarlijks gesteld op 6,0). Met die score is de provincie wel gezakt naar een 12e plaats in de rangorde van de 40 Nederlandse Corop-regio’s, en moet de grootstedelijke regio’s Agglomeratie ‘s-Gravenhage (score 6,7) en Groot-Amsterdam (score 6,3) voor laten gaan.

1 Een positie van de provincie Utrecht boven het landelijk gemiddelde, betekent niet dat het economisch goed is gegaan. In alle Nederlandse regio’s is in 2009 sprake geweest van krimp. In de provincie en het Stadsgewest Utrecht was die krimp wel minder sterk dan landelijk (CBS). In 2008 lag de groei boven het landelijk gemiddelde.

12


Sterke concurrentiepositie provincie Utrecht Uit een onderzoek voor de Europese Commissie (JRC-IPSC, 2010) komt de provincie Utrecht naar voren als de meest competitieve EU-regio. Ook andere Nederlandse provincie als Noord- en Zuid-Holland en NoordBrabant staan overigens in de toptien van best concurrerende regio’s. De positie in de rangorde van regio’s is gebaseerd op drie pijlers: het economisch potentieel, de mate van efficiency, innovatie. Gebruikte data zijn uit de jaren 2007-2009.

Omzet weer positief Voor het eerste sinds het 1e kwartaal van 2009 is er weer een duidelijk positieve ontwikkeling van de omzet. Daarbij gaat het om het saldo van het aantal bedrijven met een negatieve en positieve omzetontwikkeling. Het positieve beeld voor het 2e kwartaal van 2010 is er voor zowel Utrecht, de provincie als heel Nederland, maar vooral voor de stad Utrecht. De gerealiseerde verbetering van de omzet wordt door de ondernemers echter niet vertaald in een positief beeld voor de tweede helft van 2010. Met name in de stad en de provincie denkt een meerderheid dat het toch weer de negatieve kant opgaat. Landelijk verwachten ondernemers per saldo een gelijkblijvende omzet.

Gerealiseerde omzetontwikkeling *

Bron: COEN (CBS) * saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve omzet

13


Tot medio 2009 nog groei aantal banen

1

De economische crisis van 2009 is niet terug te zien in de ontwikkeling van het aantal banen in de stad in de periode medio 2008 tot medio 2009. Dat aantal is met nog 1,5% gestegen, een sterkere groei dan in de hele provincie Utrecht (0,6%) en in heel Nederland (0,3%). Het is op dit moment nog niet bekend hoe de werkgelegenheidsontwikkeling in Utrecht na medio 2009 is verlopen.

Het nog groeien van het aantal banen kan deels worden verklaard uit het vertraagd reageren van de arbeidsmarkt op de economische conjunctuur, en uit de groei van het aantal ZZP-ers. Ook is er sprake van een regionale component. De regionale economie is in 2009 door een minder diep dal gegaan dan de landelijke. Aan te nemen is dat de periode medio 2009 tot medio 2010 hooguit een stabilisatie van het aantal banen zal laten zien. Met name het aantal voltijdbanen zal door de krimp van het bbp in 2009 onder druk zijn komen te staan. Afgaand op de CPB-prognose (MEV 2011) zal zich in 2011 geen verslechtering van de arbeidsmarkt voordoen.

Ondernemers zien personeelsomvang slinken Vooral in 2009 hebben ondernemers in de stad, de provincie en landelijk overwegend te maken gehad met een teruglopend personeelsbestand. Als aangegeven is dat nog niet terug te zien in de gemeten ontwikkeling van de werkgelegenheid tot medio 2009, maar die omvat naast het bedrijfsleven ook andere sectoren (overheid, zorg, onderwijs, enzovoort).

In de eerste helft van 2010 is er nog steeds een meerderheid aan ondernemers die de personeelsomvang ziet dalen, maar het saldo is veel minder negatief dan in 2009. Voor het 3e kwartaal van 2010 houden positieve en negatieve verwachtingen elkaar vrijwel in evenwicht. In de ogen van ondernemers verloopt 2010 daarmee veel minder ongunstig dan 2009.

Gerealiseerde ontwikkeling personeelsomvang*

Bron: COEN (CBS)

14


* saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve personeelontwikkeling

Aantal starters blijft groeien Een exponent van de economische veerkracht van de stad is het aantal starters. Sinds 2004 neemt in Utrecht het aantal starters jaar op jaar toe. Ook in het economisch slechte jaar 2009. Een deel van de verklaring is het verplicht stellen van inschrijving bij de KvK van vrije beroepen. Verder heeft de groei van het aantal ZZP-ers voor nieuwe inschrijvers gezorgd.

Aantal startende bedrijven in Utrecht

Bron: COEN (CBS)

In de eerste helft van 2010 heeft die groei doorgezet. Het aantal startende bedrijven in Utrecht is in de eerste helft van 2010 (1.938) aanmerkelijk hoger dan in de eerste helft van 2009 (1.384). Die ontwikkeling laat zien dat het aantal startende bedrijven in de stad niet gelijk opgaat met de economische conjunctuur. Van alle bedrijven in Utrecht is ongeveer tien procent starter. In die groep starters is er veel dynamiek, want van de in een bepaald jaar gestarte bedrijven staat vijf jaar later de helft nog als bedrijf ingeschreven (Stogo 2009).

15

Kantorenmarkt

2 Kantorenmarkt

2 •

De landelijke kantorenmarkt wordt steeds ruimer, met een voortgaande stijging van het aanbod en de leegstand, en een verder inzakkende opname. Voor 2010 wordt geen herstel verwacht. Herontwikkeling van leegstaande kantoren komt nog moeizaam van de grond.

•

Ook in de regio Utrecht staat de kantorenmarkt er niet goed voor. Marktpartijen laten zich wel relatief positief uit over Utrecht in vergelijking met andere regiogemeenten en met andere grote steden.

•

Het aandeel leegstaande kantoorruimte in de stad is medio 2010 gestegen naar 9,1%. Anderhalf jaar eerder – begin 2009 – was dat nog 7,0%.

•

Een ongunstig aspect van de Utrechtse kantorenmarkt is de 124.500 m2 vvo langdurige leegstand (tenminste een jaar). Die staat vooral in Papendorp, Kanaleneiland en Lage Weide.  In Papendorp betreft het kantoorachtige bedrijfsruimte (50-70% kantoor) die niet in zijn geheel kan worden verhuurd aan 100% kantoorgebruikers. Dat maakt het moeilijker nieuwe huurders te vinden, maar in de tweede helft van 2010 hebben zich weer gegadigden gemeld. De 100% kantoorruimte in Papendorp ligt zonder meer goed in de markt.

•

In 2009 is in Utrecht 36.900 m² vvo nieuwe kantoorruimte opgeleverd, verdeeld over Papendorp, Kanaleneiland en De Wetering-zuid. Door groei van de leegstand is het totale metrage in gebruik zijnde kantoorruimte voor het tweede achtereenvolgende jaar gedaald.

•

De tophuurprijzen voor kantoorruimte zijn ultimo 2009 gelijk gebleven aan die per ultimo 2008 en komen uit op € 205. Ook medio 2010 is dit huurprijsniveau niet veranderd.

16


2.1 Trends op de landelijke kantorenmarkt Opname van kantoorruimte opnieuw gedaald In 2009 is op landelijk niveau sprake van een substantiële daling van de opname aan kantoorruimte. In totaal is iets minder dan 1,3 miljoen m² opgenomen wat 19% lager is dan de opname in het voorgaande jaar (1,6 miljoen m²). In 2008 was de terugval in de opname aan kantoorruimte 28% vergeleken met 2007. Nu de balans is op te maken over de eerste helft van 2010 blijkt dat de opname opnieuw op een laag pitje staat. In de eerste zes maanden van dit jaar komt de opname (480.000 m²) 4% lager uit dan in dezelfde periode in 2009 (500.000 m²). Uit een onderzoek van Vastgoedmarkt blijkt dat de opname van kantoren in 2009 op het laagste niveau ligt van de afgelopen tien jaar (Vastgoedmarkt, 2010a). De onzekere economische tijden hebben daarmee duidelijk hun weerslag op de kantorenmarkt. Kantoorgebruikers zijn vaker geneigd om te blijven zitten wat voor een verlaging van de dynamiek op de markt zorgt. De dynamiek die er is, komt voort uit vervangingsvraag en betreft geen uitbreidingsvraag. Tegelijkertijd met de daling van de opname is het aanbod aan kantoorruimte toegenomen wat wijst op een verruiming van de markt. In 2009 is het aanbod met 10,8% gestegen. Medio 2010 is sprake van een kantorenaanbod van ruim 7 miljoen m². Dit is een stijging van 6% vergeleken met 2009. Marktpartijen geven aan dat kantoorgebruikers die fysiek verplaatsen in veel gevallen meer kantoorruimte achterlaten dan zij betrekken. Hierdoor is de netto opname negatief en groeit het aanbod van kantoorruimte.

Zuidema en Van Elp (2010) verwachten voor eind 2010 een leegstand van 16%, dus een overcapaciteit van ruim 10%. Hun verwachting voor de langere termijn is dat - bij ongewijzigd beleid - dit leegstandsniveau tot 2020 aan zal houden. De groei van de kantoorwerkgelegenheid is onvoldoende om de markt weer in evenwicht te brengen. Om de leegstand substantieel omlaag te brengen is een forse onttrekking aan de bestaande voorraad vereist.

Groeiende leegstand

53% kantoorgebruikers verwacht afname aantal werknemers

In het afgelopen jaar is het aandeel van de leegstaande voorraad kantoorruimte in Nederland met 1,3 procentpunt gestegen naar 13,3% per eind 2009 (DTZ Zadelhoff, 2010a). In een gezonde markt is er een frictieleegstand van 4 tot 5%.

Meer dan de helft (53%) van de kantoorgebruikers verwacht in de komende drie jaar een afname van het aantal werknemers. Deze afname geldt voor alle branches en ondervraagde grootteklassen. Dit blijkt uit het Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek van Twynstra Gudde (2010).

17

Kantorenmarkt

Een direct gevolg hiervan is dat een groot deel van de kantoorgebruikers (65%) ook een afname verwacht van het benodigde kantooroppervlak.

2

De gevolgen van de economische situatie laten zich volgens het onderzoek ook zien in de intensieve bezuinigingsmaatregelen. Een belangrijke maatregel is het minder uitgeven aan huisvestingskosten. Zo’n 70% van de ondervraagden verwacht hier in de komende drie jaar op te moeten bezuinigen. Maatregelen voor bezuinigingen op de korte termijn zijn het instellen van flexibele werkplekken (33%), het afstoten van kantoren (28%) en het verminderen van de afmeting per werkplek (19%).

Geen herstel kantorenmarkt in 2010 De verwachting is dat de kantorenmarkt dit jaar geen duidelijk herstel zal laten zien. Het aantal kantoren dat te huur of te koop staat nam het afgelopen jaar flink toe. Door de huidige en komende bezuinigingen van zowel de overheid als het bedrijfsleven is het onwaarschijnlijk dat de opname op de kantorenmarkt nog dit jaar zal toenemen. Het vermoeden is dat vooral de vraag naar grotere kantoorruimte uitblijft. Dit blijkt uit het jaarlijkse kantorenmarktonderzoek van NVM Business (Vastgoedmarkt, 2010b). Ook de onderzoekers van Vastgoedmarkt verwachten niet dat de opname van kantoorruimte dit jaar zal verbeteren (Vastgoedmarkt, 2010a).

Duurzaamheid hoog op agenda van kantoorontwikkelaars De meerderheid (90%) van de grote bedrijven in de Nederlandse vastgoedwereld investeert momenteel in duurzaamheid (Vastgoedmarkt, 2010c). Kantoorontwikkelaars hebben hierin de afgelopen drie jaar een voortrekkersrol gespeeld. Op grote afstand volgen woningen retailontwikkelaars en woningen kantoorbeleggers. Het belangrijkste motief om te investeren in duurzaamheid is energiebesparing (69%). Ook de behoefte om mee te werken aan een beter milieu (62%) en de wens van de klant om duurzaam te werken (62%) zijn vaak genoemd. Werken aan duurzaamheid kan op verschillende manieren. Van de ondervraagde kantoorontwikkelaars geeft 64% aan de afgelopen drie jaar geld te hebben geïnvesteerd in duurzaamheid. Andere veelgebruikte manieren zijn voorlichting aan (potentiële) klanten (59%), certificering (49%) en bevordering van acceptatie van duurzaamheidbevorderende maatregelen (41%).

18


Ook Jones Lang LaSalle (Vastgoedmarkt, 2010d) heeft onderzoek gedaan naar de mening van Nederlandse kantoorgebruikers over duurzaamheid. Hieruit blijkt dat meer kantoorgebruikers duurzame huisvesting belangrijk vinden dan twee jaar geleden: in 2008 gaf 38% aan hiernaar te kijken en in 2010 ging het om 73%. Kantoorgebruikers blijven wel het liefst op de huidige locatie zitten. Ruim de helft (51%) wil voor het realiseren van duurzame huisvesting de huidige locatie verduurzamen. Van de ondervraagden geeft 18% aan naar een nieuw, volledig duurzaam gebouw te willen verhuizen. Slechts 4% wil verhuizen naar een bestaand duurzaam gebouw.

64% kantoorgebruikers bekend met Het Nieuwe Werken Het merendeel van de kantoorgebruikers (64%) is bekend met Het Nieuwe Werken (Twynstra Gudde, 2010). Het Nieuwe Werken is een belangrijke trend voor de kantorenmarkt waarbij de individuele werknemer zelf bepaalt waar, wanneer en met wie er gewerkt wordt. Hiervoor zijn nieuwe technologieën ontwikkeld die een alternatief zijn voor fysieke samenwerking. In relatie tot de kantorenmarkt betekent Het Nieuwe Werken het toepassen van flexibele werkplekconcepten. Onder kantoorgebruikers denkt een kwart (24%) dat Het Nieuwe Werken een besparing oplevert van de huisvestingskosten. Ook het vergroten van de flexibiliteit (22%) en het terugdringen van de mobiliteitskosten (21%) zijn benoemd als belangrijke effecten van Het Nieuwe Werken. Kantoorgebruikers voorzien ook dat Het Nieuwe Werken leidt tot een andere vraag naar kantoorruimte; 78% geeft aan dat Het Nieuwe Werken leidt tot een afname in de vraag naar kantoorvolume. Ook zijn de ondervraagden van mening dat er meer vraag komt naar kleinere, flexibelere kantoorconcepten (50%). Uit de interviews met marktpartijen komt naar voren dat Het Nieuwe Werken geen hype is en de vraag naar kantoorruimte wel degelijk verandert. Een belangrijke trend is dat werknemers vaker thuis gaan werken, soms zelfs met subsidies van de werkgever voor het ‘huren’ van de werkplek thuis. Werknemers werken en vergaderen vaker in wegrestaurants en in kantoorachtige bedrijven die werkplekken verhuren voor een aantal uur.

Herontwikkeling kantoren nodig maar in de praktijk lastig

2.2 Kantorenmarkt regio Utrecht

Volgens de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) is de landelijke kantorenmarkt verzadigd en is op een groot deel van de markt sprake van structurele leegstand (Vastgoedmarkt, 2010e). Een deel van de kantorenvoorraad bestaat uit incourant aanbod dat niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet. Ook willen kantoorgebruikers steeds vaker gehuisvest zijn in een duurzaam pand. De IVBN pleit daarom voor duurzaam kantorenbeleid en het herontwikkelen van kantoren.

Dalende opname in regio veroorzaakt door randgemeenten

Uit de interviews met marktpartijen komt een aantal oorzaken naar voren waarom beleggers de structurele leegstand in de praktijk vaak niet aanpakken: • als verhuur niet blijkt te lukken krijgt het pand geen prioriteit meer en worden eerst de meest kansrijke panden aangepakt; • in grote vastgoedportefeuilles is het een minder groot probleem om een paar lege panden in bezit te hebben; • renovaties en transformaties zonder huurder in zicht zijn risicovol; • ombouw naar woningen is vaak lastig (ligging, bestemmingsregeling, vergunningen, bouwtechnische problemen).

Net als de landelijke kantorenmarkt kent de regio Utrecht sinds 2008 een dalend opnameniveau. In 2009 werd in totaal 133.000 m² kantoorruimte opgenomen. Vergeleken met 2008 daalde het opnameniveau met 16%. In de afgelopen tien jaar bedraagt de gemiddelde opname 168.500 m² waarmee de opname in 2009 bijna 21% lager is dan het langjarig gemiddelde. De dalende opname in 2009 komt voor rekening van de regiogemeenten, exclusief Utrecht. In de gemeente Utrecht steeg de opname namelijk over heel 2009 met 6%. Hoewel deze opname historisch gezien niet hoog is, is in de overige gemeenten sprake van een daling van 53% in 2009. In het afgelopen jaar heeft in Utrecht 79% (105.000 m²) van de totale regionale opname aan kantoorruimte plaatsgevonden. De resterende 21% (28.000 m²) is in de overige regiogemeenten opgenomen. Van het aantal in de regio opgenomen kantoormeters betrof het in 44% van de gevallen een opname van ten minste 5.000 m². De verwachting is dat de opname over 2010 ook niet hoog zal uitkomen. In het eerste half jaar van 2010 is slechts 34.000 m² opgenomen. Geen van deze transacties had een omvang van meer dan 5.000 m².

Remoy (2010) geeft aan dat eigenaren herontwikkeling lange tijd voor zich hebben uitgeschoven, om bezit niet te hoeven afwaarderen. De boekwaarde van een kantoorgebouw is immers veel hoger dan van een vergelijkbaar wooncomplex. “Herontwikkeling van het bezit betekent voor de eigenaar dus meestal een forse verliespost bovenop de gemiste inkomsten als gevolg van de leegstand. De eigenaar die moet slopen heeft een nog grotere verliespost. Want die houdt alleen de waarde van de bouwgrond over.”

Grote verschillen in positie kantoorlocaties Er is op de Nederlandse kantorenmarkt een tweedeling gaande waarbij het verschil tussen primaire en secundaire kantoorlocaties toeneemt. Op toplocaties met nieuwbouwkantoren zijn huurprijzen stabiel of stijgen nog. In oudere kantoorgebieden op minder goede locaties nemen de huurprijzen over het algemeen af. De huurprijsdaling komt vooral door de toename aan incentives en is om die reden niet altijd zichtbaar in de huurprijs. Ook staat de looptijd van contracten onder druk.

19

Toegenomen aanbod

Kantorenmarkt

Het aanbod aan kantoorruimte in de gehele BRU-regio stijgt met 5% van 473.000 m² in 2008 naar 495.000 m² in 2009 en is daarmee het hoogst van de afgelopen jaren. Alleen in 2004 en 2005 lag het aanbod al eerder rond de 490.000 m². Het aanbod is in 2009 sterker gestegen in de randgemeenten (16%) dan in de gemeente Utrecht (4%). In de eerste helft van 2010 verschuift het zwaartepunt in het aanbod: waar het aanbod eind 2009 nagenoeg gelijk verdeeld was over de gemeente Utrecht en de randgemeenten zijn het momenteel de randgemeenten die het hoogste aanbod hebben. DTZ verwacht dat het aanbod gedurende 2010 overal verder zal oplopen.

Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht

2

Bron: DTZ Zadelhoff (2010a)

De stijging van de aanbod/opname ratio die in 2008 is ingezet, is ook zichtbaar in het afgelopen jaar (van 3,0 naar 3,7). Vooral de daling van de opname is hier debet aan.

Positie Utrecht verbeterd ten koste van regiogemeenten Kantorenlocaties in de andere Utrechtse regiogemeenten vormen nauwelijks concurrentie voor de gemeente Utrecht. In de gesprekken met marktpartijen komt naar voren dat zij een ontwikkeling zien waarbij huurders die in een andere regiogemeente gevestigd zijn zich oriënteren op een locatie in Utrecht. Vaak betreft het kantoorgebruikers die al eerder die wens hadden en voor wie het in de huidige huurdersmarkt betaalbaar is om te verhuizen naar Utrecht. Voor de overige regio betekent dit een toename van de leegstand op de kantorenmarkt. Medio 2010 is er regionaal een leegstand van ongeveer 11%. Tussen regiogemeentes zijn er evenwel grote verschillen. Een relatief zeer hoge leegstand is er voor Maarssen (32,4%). Ook Nieuwegein (19,3%) – na Utrecht de regionaal belangrijkste kantoorgemeente - zit ruim boven het gemiddelde. Zeist (3,9%) - de derde kantoorgemeente in de regio – kent juist weer weinig leegstand.

20


2.3 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Marktsituatie matig, enige verbetering verwacht Voor Utrecht verwachten marktpartijen dat de opname in 2010 nog bescheiden zal zijn, wat aangeeft dat er weinig dynamiek in de markt is. Desondanks geven zij aan dat Utrecht het vergeleken met andere grote en middelgrote steden nog steeds goed doet. Een belangrijk pluspunt van de stad is de blijvend grote vraag naar kantoorruimte vanuit de non-profit sector. Ook over de toekomst van de Utrechtse markt zijn positieve geluiden te horen. Het is te verwachten dat het aantal transacties in het derde en vierde kwartaal van dit jaar weer wat zal toenemen.

In 2009 is de meeste kantoorruimte opgenomen in Rijnsweerd (35.800 m²). Dit heeft te maken met een transactie van de provincie Utrecht van 21.000 m². Opvallend is het opgenomen metrage in De Wetering dat geheel op conto komt van de huisvesting van Oracle (10.000 m²). In het Stationsgebied is in de eerste helft van 2009 bijna geen kantoorruimte opgenomen, maar door transacties van Compu’Train, ProRail, en de Raad voor de Rechtsbijstand kwam het metrage in geheel 2009 uit op 7.000 m². In Papendorp vinden in het eerste half jaar van 2009 geen transacties plaats. In de tweede helft van dat jaar komt de opname alsnog uit op 9.500 m² door opnames van CSC, PiCompany en Zimmer Netherlands.

Opname in 2009 licht gestegen Over heel 2009 bedroeg de opname aan kantoorruimte in Utrecht 105.000 m². Dit is 6% meer dan de 99.000 m² die in 2008 is opgenomen. De opname in 2009 heeft vooral in de tweede helft van het jaar plaatsgevonden. Medio 2009 bedroeg de opname slechts 19.000 m². Mogelijk is in de tweede helft van vorig jaar een administratieve inhaalslag gemaakt: transacties waren al wel rond maar hiervan was nog geen officiële melding gemaakt. Medio dit jaar is de opname met 25.000 m² iets hoger dan de 19.000 m2 van medio 2009.

Van de 25.000 m2 opname in de eerste helft van 2010 is de grootste transactie de opname van ISS in Oudenrijn (4.600 m²). Ook vonden transacties van meer dan 2.000 m² plaats in Lage Weide (Zuwe Zorg) en in de Oude Binnenstad (stichting Dutch Game Garden).

Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht


21

Aanbod gedaald en daarna weer gestegen

Kantorenmarkt

Met 251.000 m² komt het aanbod eind 2009 lager uit dan eind 2008 (262.000 m²). In 2008 was al sprake van een hoge aanbod/opnameratio (2,6) en in 2009 is die ratio met 2,4 keer zoveel aanbod als opname nog steeds hoog. Medio 2010 is het aanbod weer opgelopen naar 276.500 m². Vergeleken met het aanbod eind 2009 is dit een stijging van 10%.

2

Medio 2010 staat ruim een kwart van het aanbod in Papendorp (73.700 m2). Kanaleneiland staat met een aanbod van 67.700 m² op de tweede plaats. Van het aanbod in Papendorp heeft tweederde (49.000 m2) betrekking op de kantoorachtige bedrijfsruimte (50-70% kantoorruimte). Die verdeling over kantoor- en bedrijfsruimte is in het bestemmingsplan vastgelegd. Dit specifieke segment is door de tenminste 30% bedrijfsruimte niet volledig verhuurbaar aan 100% kantoorgebruikers. Dat maakt het minder makkelijk verhuurbaar dan de 100% kantoorgebouwen. In de tweede helft van 2010 hebben zich wel gegadigden voor opname van de kantoorachtige bedrijfsruimte gemeld.

Incourant aanbod vooral in Kanaleneiland en lage Weide Het aanbod is medio 2010 door lokale makelaars van DTZ Zadelhoff beoordeeld op bruikbaarheid en uitstraling. Hierbij is op objectniveau bepaald of het betreffende pand courant of incourant is. Bij incourante panden zijn er in de regel ingrijpende aanpassingen nodig om ze aan te laten sluiten bij de wensen en eisen van de hedendaagse kantoorgebruiker.

22


Het deel van het kantorenaanbod dat als incourant is te bestempelen is toegenomen: van 43.700 m² medio 2009 naar 50.600 m² medio 2010, 18% van het totale aanbod. Een groot deel van het incourante aanbod is te vinden in Kanaleneiland en Lage Weide. Daarbij speelt de locatie (Lage Weide) en de veroudering van het kantorenaanbod.

34.100 m2 vvo structureel aanbod in de stad Van de 276.500 m2 kantoorruimte die medio 2010 in Utrecht wordt aangeboden, behoort 34.100 m2 – dus ruim 12% - tot het structureel aanbod. Dat wil zeggen dat het al tenminste drie jaar aaneensluitend op de markt wordt aangeboden. Van het structureel aanbod in Utrecht bevindt het meeste zich op de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn, en in de wijk Kanaleneiland. In heel Nederland is het aandeel structureel aanbod met 28% nog beduidend hoger. DTZ Zadelhoff (2010c) voorziet landelijk voor eind 2010 een toename naar 44% structureel aanbod, waarbij het vooral gaat om tussen 1960 en 1980 gerealiseerde kantoorgebouwen. Op goede kantoorlocaties kan investeren en daarbij verduurzamen van het gebouw een optie zijn. Soms kan aan het gebouw een andere bestemming worden gegeven.

27% van het kantorenaanbod in onderhuur

Leegstand in 2009 gestegen van 7,0% naar 8,5%

Medio 2010 bedraagt het onderhuuraanbod in Utrecht 74.500 m² ofwel 27% van het totale aanbod. In voorgaande jaren was onderhuuraanbod alleen te vinden op Papendorp en Rijnsweerd en was er op de andere kantoorlocaties geen sprake van onderhuur.

In 2008 is het percentage leegstaande kantoorruimte in Utrecht al gegroeid, maar in 2009 is die groei aanmerkelijk groter. Eind 2008 bedroeg het leegstandspercentage nog 7,0% en eind 2009 is het opgelopen naar 8,5%. De leegstand in Utrecht per eind 2009 (8,5%) is nog wel bescheiden in vergelijking met het gemiddelde van de landelijk tien grootste gemeenten (12,6%). Beduidend hoger dan in Utrecht is de leegstand in Amsterdam (16,8%), Rotterdam (12,8), Eindhoven (12,1%), Haarlemmermeer (17,9%) en Arnhem (10,5%). In Den Haag is de leegstand met 7,9% wat lager dan die in Utrecht.

Medio dit jaar is dat veranderd en is in de helft van de kantoorlocaties sprake van onderhuur. Het grootste aanbod is evenwel nog steeds te vinden op Papendorp (55.300 m²) en Rijnsweerd (8.500 m²). Een trend die marktpartijen signaleren is dat grotere kantoorgebruikers (in het segment > 7.000 m²) voor het einde van hun huurcontract een kantoorgebouw verlaten en voor de resterende contractduur hun kantoormeters in onderhuur aanbieden. Aanbod voor onderhuur doet zich ook voor als zittende partijen na heronderhandeling een kleiner metrage huren.

23

Kantorenmarkt

2

Verdere stijging leegstand in 2010

Taskforce Transformatie

Na de sterke stijging van de leegstand in de Utrechtse kantorenvoorraad in 2009 is die in de eerste helft van 2010 verder opgelopen naar 9.1%. In vloeroppervlak gaat het om 230.500 m2 kantoorruimte die niet meer in gebruik is. Met een leegstand van 9,1% zit Utrecht nog wel onder het regionaal gemiddelde van circa 11%.

De groeiende leegstand van kantoorruimte, waaronder langdurige leegstand, heeft niet alleen landelijk maar ook in de Utrechtse regio de aandacht getrokken. Dat heeft najaar 2009 geleid tot de oprichting van de Taskforce Transformatie. Gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars, VROM en anderen hebben zich daarin verenigd om de mogelijkheden van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen onder de loep te nemen.

Binnen de stad zijn de hoogste leegstandspercentages te vinden in de kantoorachtige bedrijfsruimte van Papendorp en in Oudenrijn. Een relatief hoge leegstand is er verder voor de kantoren in Lage Weide en in Kanaleneiland. In tegenstelling tot de kantoorachtige bedrijfsruimte is er voor de 100% kantoorruimte in Papendorp een bescheiden leegstand.

Langdurige leegstand naar 124.500 m2 (vvo) Onder langdurige leegstand verstaan we het aanbod dat aan het eind van het betreffende jaar minimaal twaalf maanden wordt aangeboden en tevens leeg staat. Medio 2010 valt 124.500 m² van de Utrechtse kantoorruimte binnen deze categorie. Dit is 54% van de totale leegstand in de stad en 4,9% van de totale voorraad kantoorruimte. Een jaar eerder, medio 2009, behoorde ongeveer 102.000 m² tot de langdurige leegstand en ging het om 57% van de totale leegstand en 4,1% van het kantoorareaal. Langdurige leegstand is er vooral in de kantoorachtige bedrijfsruimte van Papendorp, in Kanaleneiland en op Lage Weide. Als aangegeven is er de tweede helft van 2010 wel weer belangstelling voor dit segment.

24


Een van de aanbevelingen uit hun rapport ‘Conclusies, bevindingen en aanbevelingen van de Taskforce Transformatie’ is om als Rijk (fiscale) prikkels in te zetten voor binnenstedelijke woningbouw. Richting de provincie en de gemeenten is er de aanbeveling om kritisch te kijken naar de nog benodigde plancapaciteit. Een andere aanbeveling voor gemeenten is om een Kaderbeleid Transformatie op te stellen waarin het kwaliteitsniveau van te transformeren panden is aangegeven. Dit maakt het voor eigenaren en ontwikkelaars eenvoudiger het potentieel voor transformatie in te schatten.

Transformatie in de Utrechtse praktijk In het Utrechtse Collegeprogramma 2010-2014 staat dat het college van B&W door flexibiliteit in bestemmingsplannen het hergebruik van leegstaande kantoorpanden wil bevorderen. Het aantal voorbeelden van Utrechtse kantoorpanden die zijn omgevormd naar een andere functie is beperkt; het gaat om ombouw naar een (soms tijdelijke) woonfunctie (zie kader). Voor het huidige aanbod komen met name de langdurige leegstand en het structureel aanbod (dat vrijwel altijd ook leeg zal staan) voor functieverandering in aanmerking. Als het gaat om mogelijke omvorming naar woonruimte dan is Kanaleneiland relatief kansrijk, en kunnen de kansen voor de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn niet hoog worden aangeslagen. Voor Kanaleneiland situeert Troostwijk (2010) het structureel aanbod in Kanaleneiland Zuid, waarbij het gaat om kantoren uit de jaren ‘80.

In de stad Utrecht zijn er tot nu toe twee kantoorpanden omgebouwd tot (deels tijdelijke) woonruimte: • Kanaalweg 92. In een KPN-gebouw realiseerde de STU 140 kamers voor studenten. In gebruik van 2003 tot 2008. • Lomanlaan 49. Woningcorporatie Mitros verbouwde een voormalig KPMG-kantoor tot 100 zorgappartementen voor ouderen (Domus Medica). Aan de mogelijke transformatie naar woonruimte wordt gedacht voor het huidige Provinciekantoor aan de Pythagoraslaan in Rijnsweerd (34.000 m2 bvo). In 2011 verhuist de Provincie naar het vroegere Fortisgebouw aan de Archimedeslaan. Van het Provinciekantoor dateert tweederde van het vloeroppervlak uit de jaren ‘70 en ‘80. In 1995 is daar de kantoortoren aan toegevoegd.

Functieverandering naar wonen heeft niet alleen betrekking op kantoorruimte. In het al ruim drie jaar leegstaande vroegere hogeschoolgebouw Archimedeslaan 16 komen – voor een periode van vijf jaar 192 studentenkamers met gezamenlijke douche en keuken. De oplevering wordt verwacht in december 2010. Van de huidige 34.100 m2 vvo structureel aanbod van kantoorruimte (tenminste 3 jaar aangeboden) kan gezien de ligging - niet gesitueerd op perifere bedrijventerreinen - globaal 10.000 m2 in aanmerking komen voor transformatie naar een woonfunctie. Wordt naar de langdurige leegstand gekeken (tenminste 1 jaar leeg) dan gaat het om globaal 46.000 m2, weer met uitsluiting van perifere bedrijventerreinen.

25

Toename opgeleverde kantoorruimte in 2009

Kantorenmarkt

In 2009 is 43.400 m² bvo aan kantoorruimte opgeleverd. In verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) gaat het om 36.900 m². Dit is 28% meer dan de netto opgeleverde nieuwbouw van kantoorruimte in 2008 (28.900 m² vvo). In 2008 is er voornamelijk kantoorruimte opgeleverd in Utrecht Oost (Galgenwaard) en daarnaast in Papendorp. In 2009 is de oplevering verdeeld over Kanaleneiland, De Wetering-zuid en Papendorp.

2 Weer minder kantoorruimte in gebruik Net als in 2008 is in 2009 het metrage in Utrecht in gebruik zijnde kantoorruimte gedaald. In 2009 is er weliswaar 36.900 m2 nieuwe kantoorruimte bijgekomen, maar daar staat een toename van de leegstand met 41.300 m2 vvo tegenover. Onttrekkingen aan de voorraad hebben in 2009 niet plaatsgevonden. Per saldo is de gebruikte kantoorruimte met 4.400 m2 vvo gedaald.

26


Eersteklas huurprijzen Utrecht stabiel op € 205 In Utrecht zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte ultimo 2009 hetzelfde gebleven als in 2008 en komen uit op € 205. Ook medio 2010 is het huurprijsniveau niet veranderd en blijft op hetzelfde bedrag staan. Net als in Utrecht is in Nieuwegein (€ 132 per m²) en Houten (€ 145 per m²) de huurprijs voor eersteklas kantoorruimte gestabiliseerd. DTZ Zadelhoff verwacht dat gezien de economische situatie de huurprijzen ook in 2010 en 2011 stabiel zullen blijven of onder een neerwaartse druk komen te staan. Onder eersteklas kantoorruimte valt het type kantoor dat voldoet aan de eisen van de moderne kantoorgebruiker en dat gelegen is op een goede locatie.

Gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte (€ per m2 per jaar)


In deze huurprijzen is de invloed van incentives niet meegenomen. Al blijven huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte op goede locaties hoog - omdat de markt voor dit type vastgoed schaars blijft - eigenaren zijn toch bereid om incentives te verstrekken. Dit doen zij om zittende huurders te behouden of om nieuwe huurders over de streep te trekken. Volgens marktpartijen verschillen incentives per locatie in de stad. Incentives zijn laag in het centrumgebied en lopen op richting de randen van de stad tot soms zo’n 20-25% van de totale huurstroom gedurende de contractperiode. De verschijningsvorm van deze incentives varieert van huurvrije periodes tot inbouwpakketten.

Huurprijsniveau G4-steden stabiliseert Net als in Utrecht hebben de huurniveaus voor eersteklas kantoorruimte zich in Den Haag de afgelopen anderhalf jaar gestabiliseerd op € 205. In Amsterdam is de tophuur sinds eind 2008 licht gedaald naar € 335 per m² en in Rotterdam is er een stijging van € 190 naar € 200. Daarmee is Rotterdam de enige G4-gemeente waar de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte in het eerste half jaar van 2010 zijn gestegen. De verwachtingen voor dit jaar en voor 2011 zijn gelijkblijvende of dalende tophuurprijzen.

27

Kantorenmarkt

Tophuren komen in de gemeente Utrecht voor in het oude centrum, het Stationsgebied en op de Maliebaan. In veel grote steden wordt in de stadskern het hoogste huurniveau behaald. Oude stadskernen hebben de hoogste belevingswaarde en geven kantoren een eigen identiteit.

2

Tweedeling op Utrechtse kantorenmarkt neemt toe In Utrecht zijn huurprijzen van kantoorruimte in het Stationsgebied en het oude centrum door de jaren heen stabiel gebleven. Deze locaties zijn goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Daarnaast betreft het echte belevingslocaties doordat hier allerlei functies geconcentreerd zijn. In het afgelopen jaar zijn de bovengrenzen van de bandbreedte in Papendorp, Maliebaan, Lage Weide en Oudenrijn gedaald. In de overige kantoorgebieden is de

bandbreedte van de huurprijzen gelijk gebleven. Medio 2010 zijn in twee Utrechtse kantoorlocaties (Maliebaan en Oudenrijn) de bovengrenzen van de bandbreedte licht gedaald. In Papendorp en Rijnsweerd zijn juist de ondergrenzen aan daling onderhevig. De verwachting is dat huurprijzen in de centra redelijk gehandhaafd blijven. Op kantoorlocaties aan de randen van de stad kunnen huurprijzen verder onder druk komen te staan is de verwachting vanuit de markt.

Bandbreedte huurprijzen per Utrechtse kantoorlocatie, medio 2010 (€ per m2 per jaar)


28


2.4 Planvoorraad Planvoorraad kantoren daalt met 5% In Utrecht zijn er per 1 januari 2010 ongeveer 940.300 m² bvo aan kantoorplannen. Hiervan is een klein deel (6%) bestemd voor kantoorachtige bedrijfsruimte. Vergeleken met vorig jaar is het aantal kantoorplannen met 5% gedaald. De plannen zijn beoordeeld op hardheid. Het merendeel (62%) valt in de voorbereidingsfase. Dit betekent dat er nog geen bouwvergunning is verleend, al kan al wel vaststaan dat de plannen worden gerealiseerd. Vaak is de fasering nog onduidelijk en is daar een zo realistisch mogelijke inschatting van gemaakt. Voor 21% van de plannen (194.800 m²) is al een bouwvergunning verleend. Van deze plannen is het zeker dat ze doorgaan en staat ook de planning zo goed als vast. Een gedetailleerd overzicht van de geplande oplevering per jaar naar kantoorlocatie is te vinden in bijlage 3.

29

Kantoorplannen Nieuwegein en Houten samen 85.900 m²

Kantorenmarkt

Vergeleken met Utecht zijn de bouwplannen in de regiogemeenten Nieuwegein en Houten vrij beperkt. In totaal gaat het om 85.900 m² bvo. Hiervan is het grootste deel in de voorbereidingsfase (55.400 m²). Met de kantoorplannen van de regiogemeenten erbij komen de totale kantoorplannen uit op 1.016.200 m². Dit is een daling van 5% vergeleken met de planvoorraad van vorig jaar (1.071.950 m²).

2

30

2.5 Typering en ontwikkeling Utrechtse kantoorgebieden Op • • •

de hiernavolgende pagina’s staat een overzicht per kantoorlocatie. Dit bestaat uit de volgende onderdelen: een korte typering van de locatie; een cijfermatig overzicht van marktindicatoren tot medio 2010; een beschrijving van ontwikkelingen in de afgelopen anderhalf jaar.


(kaart Geografiek: Utrechtse kantoorgebieden) A2

A27

Maarssen

LAGEWEIDE

OVERVECHT

Overvecht

Zuilen

Terwijde

Vleuten

RIJNSWEERD

OOST LEIDSCHE RIJN CENTRUM E.O.

RIJNSWEERD

BINNENSTAD

A28

STATIONSGEBIED E.O. A2

Utrecht CS

GALGENWAARD

Capaciteit:

1.000.000 500.000 250.000 100.000 50.000

PAPENDORP

m m2 m2 m2 m2 2

OUDENRIJN

KANALENEILAND Lunetten Bunnik

OUDENRIJN

LUNETTEN

alleen kantoren verspreide kantoren op bedrijventerrein kantoren in gemengd milieu (hoge dichtheid) kantoren in gemengd milieu (lage dichtheid)

LUNETTEN

A27 5 kilometer

A12 © GEOGRAFIEK, 2010

bestaande capaciteit capaciteit in de toekomst

31

Kantorenmarkt

2

Stationsgebied Utrecht CS en omgeving

32

Locatietype

centrumlocatie

Gebruikers

vooral grote kantoren van banken, verzekeringswezen, zakelijke diensten, transport (NS), (Rijks)overheid en non-profitorganisaties

Bereikbaarheid

knooppunt openbaar vervoer; redelijke bereikbaarheid per auto

Parkeren

kantoorgebruikers hebben eigen parkeergelegenheid in de orde van één parkeerplaats per 250 m2. Daarnaast zijn er ongeveer 4.500 openbare parkeerplaatsen in parkeergarages en zijn er 2.400 parkeerplaatsen op het Jaarbeursterrein (ten oosten van het Merwedekanaal)

Imago

grootstedelijk centrummilieu met veel voorzieningen


In Utrecht is het Stationsgebied verreweg de populairste kantoorlocatie. Dit uit zich in het laagste leegstandcijfer van de stad (0,6%). Het aanbod is in 2009 en in de eerste helft van 2010 opgelopen naar 11.900 m². Desondanks geven marktpartijen aan dat er nog steeds een grote vraag is naar kantoorruimte in het Stationsgebied. De kantoorplannen voor het gebied zijn dan ook meer dan welkom. Van de planvoorraad van 290.000 m2 zal in 2011 met het gereedkomen van de Rabo-torens 40.000 m2 worden opgeleverd. Een belangrijke vrager in het Stationsgebied blijft de Rijksgebouwendienst voor wie een locatie met een centrale ligging dichtbij een centraal station belangrijk is. Ook bedrijven die duurzaamheid hoog in het vaandel hebben staan, verbinden zich graag aan het Stationsgebied.

33

Kantorenmarkt

2

Oude Binnenstad

34

Locatietype

centrumlocatie

Gebruikers

accent op kleinschalige kantoren in zakelijke dienstverlening en (semi-)overheid

Bereikbaarheid

overwegend goed per openbaar vervoer; matige bereikbaarheid per auto

Parkeren

beperkt op eigen terrein; verder betaald parkeren, in parkeergarages aan de westkant van de Oude Binnenstad en in Hoog Catharijne en op straat (parkeerautomaten)

Imago

centrummilieu met veel voorzieningen


De Oude Binnenstad biedt in Utrecht vooral ruimte voor gebruikers van kleinschalige kantoorruimte in een kwalitatief hoogwaardige omgeving met veel voorzieningen. Veel van deze bedrijven willen graag op deze locatie zitten omdat dit past bij hun imago. De maximale huurprijzen zijn al een aantal jaar te handhaven op een niveau van € 200. Na een toename van het aanbod in 2009 naar 8.300 m2 is het de eerste helft van 2010 weer bijna gehalveerd. Zowel de leegstand als de langdurige leegstand is gedaald sinds 2008. Hierdoor komt het leegstandspercentage uit op 1,8% en het aandeel langdurige leegstand op 0,9%.

35

Kantorenmarkt

2

Papendorp

36

Locatietype

snelweglocatie

Gebruikers

vooral grote kantoren in ICT, banken verzekeringswezen en projectontwikkeling; zakelijke dienstverlening; medisch cluster

Bereikbaarheid

goed per auto, redelijk goed per bus (op termijn ontsloten met HOV)

Parkeren

eigen parkeervoorzieningen, beperkt in openbare ruimte

Imago

hoogwaardige kantoren- en bedrijvenlocatie


Vergeleken met 2008 is de oplevering aan kantoorruimte in 2009 gestegen en komt uit op 11.400 m² vvo. Tot die oplevering behoort het gebouw Creative Valley (4.500 m2 vvo), dat binnen drie maanden na oplevering volledig was verhuurd. Specifiek voor dit gebouw is dat gebruikers naast eigen kantoorruimte een aantal voorzieningen delen (waaronder horeca, vergaderruimte, een auditorium voor 30 personen). Medio 2010 is er in Papendorp 14.500 m² bvo in aanbouw. De planvoorraad bedraagt in totaal 270.300 m² bvo. Het aanbod vertoont al een aantal jaar een stijgende lijn maar is vooral in 2009 aanzienlijk gestegen (41%). Deze stijging zet door in de eerste helft van 2010 en het aanbod komt nu uit op 73.700 m². Een belangrijke nuancering is dat tweederde van dit aanbod bestaat uit panden in het specifieke segment kantoorachtige bedrijfsruimte (met 50-70% kantoorruimte). Dit zijn volgens marktpartijen panden waarvoor lastig nieuwe huurders zijn te vinden; kantoorgebruikers hebben geen behoefte aan een bedrijfscomponent van tenminste 30%. Verhuurproblemen in dit marktsegment zorgen ook voor de relatief hoge leegstand van 20,1%. In het 100% kantoorareaal komt de leegstand niet boven de circa 5%.

37

Kantorenmarkt

2

Oost

38

Locatietype

centrumrand

Gebruikers

kleinschalige en middelgrote kantoren in zakelijke dienstverlening en (semi-) overheid

Bereikbaarheid

matig per openbaar vervoer; redelijk tot goed per auto

Parkeren

in omgeving Maliebaan en Wilhelminapark beperkt op eigen terrein, en verder betaald parkeren op straat; bij Stadion Nieuw Galgenwaard is er ruime betaalde parkeergelegenheid, deels ondergronds

Imago

in omgeving Maliebaan en Wilhelminapark historisch gegroeide kantoorfunctie in oude heren- huizen en kantoorvilla’s; bij het Stadion gaat het om middelgrote kantoorgebouwen uit de eerste helft van de jaren ‘80 en nieuwere kantoorlocaties


Oost is een kantorenlocatie met een gemengd karakter en een spreiding over verschillende kleinere kantorenconcentraties. Oost omvat zowel de statige kantoren rond de Maliebaan en het Wilhelminapark als de ontwikkelingen rondom het stadion Galgenwaard. Is het aanbod in 2009 ongeveer gelijk aan dat in 2008, in de eerste zes maanden van dit jaar is het aanbod met 16% gedaald naar 14.600 m². Hiervan is 1.100 m² incourant aanbod. Per medio 2010 is de langdurige leegstand toegenomen naar 9.000 m². Daarmee is tevens het leegstandpercentage gestegen van 4,3% naar 6,7%. Ook het kantorengebied Oost heeft dus te lijden onder de economische situatie. Wat betreft het huurprijsniveau heeft zowel in 2009 als vervolgens in de eerste helft van 2010 een daling plaatsgevonden van de bovenkant van de bandbreedte.

39

Kantorenmarkt

2

Rijnsweerd

40

Locatietype

stadsrand, aan de snelweg

Gebruikers

middelgrote tot (zeer) grote kantoren in zakelijke dienstverlening, verzekeringswezen, openbaar bestuur, non-profit

Bereikbaarheid

goed openbaar vervoer (HOV); goede aansluiting op snelwegen; perioden met minder goede ontsluiting door congestie

Parkeren

eigen parkeergelegenheid; in de praktijk onvoldoende en daardoor erg hoge parkeerdruk op de openbare ruimte

Imago

overwegend goede uitstraling door kwaliteit kantoorgebouwen


Marktpartijen geven aan dat Rijnsweerd een stabiel kantorengebied is waar zij zich weinig zorgen over maken. De kantorenlocatie is vooral geliefd onder bedrijven die afkomstig zijn uit het oosten van het land of uit een regiogemeente aan de oostkant van Utrecht. Wat een belangrijk aandachtspunt blijft is het tekort aan parkeergelegenheid. Inmiddels zijn de ondernemers in het gebied zelf aan de slag gegaan om een ontwikkelingsplan voor het gebied te maken. Het aanbod is de afgelopen anderhalf jaar aanzienlijk toegenomen van 18.400 m² eind 2008 naar 27.000 m² medio 2010. Na een jaar met een relatief lage leegstand, ligt het niveau medio 2010 (20.000 m²) weer rond dat van 2007 (19.500 m²). De leegstand is het afgelopen jaar verdubbeld en komt uit op 6,4%. In Rijnsweerd zijn de huurprijzen het afgelopen jaar stabiel gebleven, maar medio 2010 is de ondergrens wat gedaald.

41

Kantorenmarkt

2

Kanaleneiland

42

Locatietype

snelweglocatie

Gebruikers

overwegend zakelijke dienstverlening, naast openbaar bestuur en automatisering

Bereikbaarheid

goed openbaar vervoer; goede aansluiting op rijkswegennet, maar periodes met congestie

Parkeren

voldoende onbetaalde parkeergelegenheid

Imago

functionele kantoorgebouwen, meest gemengd met andere functies


Uit de interviews met marktpartijen blijkt dat ze overwegend positief zijn over de kantorenlocatie Kanaleneiland. Het is deels een goede zichtlocatie vanaf de A12 met daarnaast een goede bereikbaarheid vanaf het station door de sneltram. Een aantal jaar geleden had de kantorenlocatie te kampen met een negatief imago op het gebied van veiligheid. Momenteel zijn marktpartijen een stuk positiever over de toekomst van Kanaleneiland. De afgelopen jaren is sprake van een fluctuerend aanbod; medio 2010 is het met een volume van 67.700 m² weer gelijk aan het aanbod in 2007. Hiervan bestaat 41% (27.600 m²) uit incourant aanbod. De leegstand is medio 2010 opgelopen naar 62.200 m². Daarmee is het leegstandspercentage gestegen naar 15,2% per medio 2010. Aan het Europaplein is door Eurocommerce het kantoorgebouw Le Mirage opgeleverd (18.000 m² bvo).

43

Kantorenmarkt

2

Overvecht

44

Locatietype

verdeeld over periferie en stationslocatie

Gebruikers

middelgrote tot grote kantoren van maatschappelijke organisaties, handel en transport

Bereikbaarheid

afhankelijk van de locatie matig tot goed openbaar vervoer; redelijke tot goede bereikbaarheid per auto

Parkeren

beperkte eigen parkeerruimte bij nieuwbouw NS-station Overvecht; ruime openbare parkeergelegenheid

Imago

kleinere kantoorclusters verspreid over de wijk; deels (gerenoveerde) bestaande panden en deels representatieve nieuwbouw


Overvecht is een kleine kantoorlocatie gemeten in metrage. De kantoren in het gebied rond het NS station liggen goed in de markt. Voor de meer verspreide kantoren geldt dat deze minder in trek zijn. Medio 2010 komt het aanbod uit op 5.700 m², vergelijkbaar met het aanbod in 2009, maar lager dan in 2008. Het aanbod staat volledig leeg, waarmee de leegstand uitkomt op 7,5%. Hiervan behoort het merendeel (4.600 m²) tot de langdurige leegstand (langer dan een jaar). Ten opzichte van 2008 is het leegstandspercentage een stuk gedaald en komt met 7,5% onder het stedelijk gemiddelde van 9,1%. De huurprijzen zijn de afgelopen jaren stabiel gebleken.

45

Kantorenmarkt

2

Lageweide

46

Locatietype

snelweglocatie in de periferie

Gebruikers

middelgrote kantoren in zakelijke dienstverlening, handel, automatisering en nutsbedrijven

Bereikbaarheid

matig per openbaar vervoer; goede bereikbaarheid per auto, zeker na realisatie nieuwe afrit A2

Parkeren

redelijk ruime parkeergelegenheid op eigen terrein; beperkte mogelijkheden in openbare ruimte

Imago

bedrijventerrein met naast kantoorfunctie vooral handel en bouw; het meest representatieve, moderne deel van de kantoorfunctie bevindt zich langs de A2 op een zichtlocatie


Marktpartijen zijn nog steeds positief over de kantorenlocatie Lage Weide en dan vooral over het gedeelte dat zichtbaar is vanaf de A2. Het leegstandspercentage (19,6%) is echter meer dan twee keer zo hoog dan gemiddeld in de stad (9,1%). De leegstand is in twee jaar tijd ook aanzienlijk gestegen van 8,9% naar 19,6% in 2009. Samen met Papendorp heeft Lage Weide het hoogste percentage langdurige leegstand. In 2009 (10.900 m²) is de opname van kantoorruimte niet veel groter dan de lage opname die we in 2008 zagen (10.500 m²) . Medio 2010 is 8.400 m² opgenomen wat kan betekenen dat het jaar 2010 op een hoger opnameniveau uitkomt dan de twee voorgaande jaren. Het aanbod zit in een stijgende lijn, en bijna de helft wordt gerekend tot het incourante aanbod. Lage Weide heeft binnen de stad het hoogste metrage structureel aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). Door de economische situatie zijn de maximale huurprijzen in 290 licht gedaald naar € 130.

47

Kantorenmarkt

2

Oudenrijn

48

Locatietype

perifere snelweglocatie

Gebruikers

zakelijke dienstverlening, automatisering

Bereikbaarheid

matig per openbaar vervoer; in principe goed per auto door ligging nabij knooppunt Oudenrijn, maar spitscongestie

Parkeren

voldoende eigen parkeervoorzieningen en parkeergelegenheid in openbare ruimte

Imago

grote, overwegend moderne kantoorpanden op een zichtlocatie langs de A2, maar wel gelegen op een gemengd bedrijventerrein met een doelmatige, niet hoogwaardige uitstraling


Oudenrijn is een gemengde locatie met aan de randen kantoorgebouwen en een bedrijfsmatige invulling in het binnengebied. In 2009 is het aanbod aanzienlijk gedaald vergeleken met het jaar daarvoor, maar in de eerste helft van 2010 is het weer opgelopen naar 25.400 m². Met 7.000 m2 is er relatief veel structureel aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). De leegstand is met 31,7% erg hoog, de hoogste in de stad. Positief is dat de langdurige leegstand is gedaald van 18,8% in 2008 naar 10,8% in 2009. De langdurige leegstand behoort daarmee nog wel tot de hoogste in de stad. Door de verslechterde marktsituatie zijn de huurprijzen de laatste anderhalf jaar licht gedaald.

49

Kantorenmarkt

2

Leidsche Rijn Centrum

50

Locatietype

stations- en snelweglocatie

Gebruikers

medische dienstverlening, nog verder in te vullen

Bereikbaarheid

goede autobereikbaarheid; er komt een treinstation met een Sprinter naar Utrecht CS

Parkeren

parkeernorm van 1 parkeerplaats per 66 m2 bvo

Imago

het tweede centrum van Utrecht, met de geplande 45.000 m2 bvo winkelvloer, horeca- en uitgaansvoorzieningen. De kantoren komen voor een belangrijk deel op zichtlocaties langs de A2.


Tot Leidsche Rijn Centrum worden de al in ontwikkeling genomen kantoorkavels in De Wetering-zuid (Leidsche Rijn Centrum-noord) gerekend. Van de in totaal 34.000 m2 bvo is medio dit jaar 22.000 m2 bvo gerealiseerd. Naar verwacht wordt in 2012 de eerste fase van de kantorenstrook langs de A2 gebouwd, met een totaal oppervlak van 80.000 m2 bvo. Inclusief de dit jaar in De Wetering-zuid opgeleverde 10.000 m2 bvo is er een planvoorraad van 332.000 m2 bvo. Naast het Stationsgebied en Papendorp is Leidsche Rijn Centrum één van de grote Utrechtse uitbreidingslocaties van de komende tien jaar.

51

Kantorenmarkt

2

Kantoren buiten de clusters In totaal bevindt zich 209.500 m² aan kantoormetrage verspreid over de stad. Het gaat bijvoorbeeld om kantoren op de Oudenoord, aan de Talmalaan en bij het NS-station Lunetten. De planvoorraad (in m2 bvo) heeft betrekking op Vleuterweide in de wijk Leidsche Rijn. Het afgelopen jaar is de opname met 10.300 m² een stuk hoger dan in 2008 (1.200 m²). Het aanbod is medio 2010 gedaald naar 5.900 m2. De leegstand komt met 1,9% ver onder het stadsgemiddelde uit (9,1%). Het gaat wel volledig om langdurige leegstand. Die wordt evenwel niet als incourant gekwalificeerd en is ook niet structureel van aard.

52


53

Winkelmarkt

3 Winkelmarkt

3 • •

Landelijk is er een overaanbod van winkelpanden, de leegstand loopt op. Op A1-locaties, als in het Utrechtse centrumgebied, is er echter nauwelijks leegstand. De uitbreiding van het winkelareaal in het Stationsgebied komt tegemoet aan de marktvraag.

•

In de belangrijkste Utrechtse winkelstraat, de Lange Elisabethstraat, is de bovengrens van het huurniveau het afgelopen jaar gelijk gebleven (€ 1.750) terwijl de ondergrens is gestegen (van € 1.250 naar € 1.350).

•

Verder zien we in Utrechtse winkelcentra en winkelstraten voornamelijk een stabilisatie van huurprijzen. Een opmerkelijke stijging is er voor de aanloopstraten Nachtegaalstraat/ Burg. Reigerstraat en Voorstraat.

•

Terwijl woonboulevards over het algemeen een moeilijke tijd doormaken, gaat het juist goed met de Woonboulevard Utrecht. Het vloeroppervlak wordt nog eenvijfde groter, door de uitbreiding van IKEA.

•

Het planareaal aan Utrechtse detailhandelsontwikkelingen bedraagt 160.000 m2 wvo, een geplande uitbreiding met een derde van het huidige winkeloppervlak. In de praktijk zal er ook winkelruimte verdwijnen.

54


3.1 Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed Van eenderde winkelprojecten is start bouw uitgesteld In 2009 is met de bouw gestart van 0,3 miljoen m² aan winkeloppervlak. Dit is minder dan in 2007 en 2008 toen elk jaar met de bouw van 0,4 miljoen m² werd gestart. Uit een onderzoek van de NEPROM (2010) blijkt dat van een derde van het totaal aantal winkelprojecten de start van de bouw met ten minste een jaar is uitgesteld. Het gaat om ongeveer 200 projecten. Ontwikkelaars geven aan dat het steeds moeilijker is om huurcontracten te verlengen en om nieuwe verhuringen rond te krijgen. Hierdoor is het lastiger om projecten te financieren. Dit is extra lastig bij projecten waarbij meerdere functies gecombineerd zijn vanwege het grote aantal betrokken partijen. In 2009 is iets minder dan 0,4 miljoen m² toegevoegd aan het winkeloppervlak in Nederland. Dit is ongeveer evenveel als in 2008. Ongeveer de helft van het opgeleverde metrage was in 2007 of eerder in aanbouw genomen. De verwachting is dat het opleveringsniveau in 2010 op 0,3 tot 0,4 miljoen m² uitkomt.

Leegstand opgelopen tot 5,4% De leegstand van winkelpanden is in het afgelopen jaar opgelopen tot 5,4%. In 2006 bedroeg het leegstandspercentage 4,5% van de voorraad. Sindsdien is sprake van een gestage groei van de leegstand (NEPROM, 2010). Volgens Locatus (Vastgoedmarkt, 2010f) vond deze leegstandsgroei vooral plaats in de tweede helft van 2009. De leegstand is niet in alle winkelgebieden even hoog. Op A1-locaties bedraagt de leegstand ongeveer 2%. Op de B2-locaties is de leegstand momenteel opgelopen tot 9 à 11%., en op C-locaties tot meer dan 11%. Weinig leegstand is er in de stadsdeelcentra (3% ). Binnen de winkelvoorraad zijn er ook verschillen in leegstandspercentage naar segmenten van het winkelbestand. Winkels in de branches kleding en mode, media, bruin -en witgoed en wonen dragen het meest bij aan de toenemende winkelleegstand.

Consumentenvertrouwen

Bron: CBS

55

Saneren van winkeloppervlak is onvermijdelijk

Winkelmarkt

De Nederlandse Raad van Winkelcentra meent dat saneren van het nationale winkeloppervlak in de toekomst noodzakelijk is (Vastgoedmarkt, 2010g). Dat heeft onder andere te maken met de bevolkingsontwikkeling: het winkeloppervlak kan niet blijven groeien als tegelijkertijd sprake is van een krimpende en verouderende bevolking. Daarin zijn er uiteraard grote regionale verschillen. Ook de toenemende internetbestedingen spelen een rol.

3

Momenteel zijn er 2.000 winkelcentra met minimaal vijf winkels. Voormalig Locatusdirecteur Brayé verwacht dat er over 25 jaar nog 500 winkelcentra over zijn. De winnaars zijn de goed bereikbare binnensteden, stadsdeelcentra, grote wijkwinkelcentra en grootschalige outletcentra. Winkellocaties die het in de toekomst waarschijnlijk moeilijk gaan krijgen zijn: centra van middelgrote steden nabij een grote stad, buurt- en wijkwinkelcentra, kleine PDV-locaties (perifere detailhandel buiten de geplande winkelstructuur) en meubelboulevards. Om de noodzakelijke herstructurering in goede banen te leiden ziet de Raad van Winkelcentra het instellen van een regionale toetsingscommissie als een mogelijke oplossing.

Omzet online consumentenbestedingen met 17% gestegen Online consumentenbestedingen zijn in 2009 voor het eerst de € 6 miljardgrens gepasseerd en komen uit op bijna € 6,4 miljard (Blauw Research, 2010). Dit is een stijging van 17% vergeleken met 2008 (€ 5,4 miljard). Hiermee is de marktomzet relatief minder hard gegroeid dan in voorgaande jaren. In de afgelopen vijf jaar is het totale omzetbedrag gestegen van € 2,4 in 2005 naar € 6,4 in 2009. De online bestedingen groeien door zowel de toename van het aantal bestellingen als van het gemiddeld besteed bedrag. In 2009 is het aantal bestellingen met 24% gestegen vergeleken met het jaar daarvoor. In totaal gaat het om bijna 53,5 miljoen internetbestellingen. De bestedingen van de online consument komen in 2009 gemiddeld uit op € 737 per persoon. Dit is een toename van 13% vergeleken met het jaar daarvoor (€ 655). Een grote meerderheid van de online kopers is (zeer) tevreden met de laatste internetaankoop (96%). Vooral over het gemak van bestellen zijn zij erg te spreken. Voor 2010 is het de verwachting dat de online consumentenbestedingen met 15% zullen stijgen naar € 7,3 miljard. Deze groei is voor een belangrijk deel te halen onder consumenten die al eerder een internetaankoop hebben gedaan. Onder deze groep consumenten is een trend waarneembaar naar frequenter online winkelen en tegelijkertijd een hoger bedrag uitgeven. Voor traditionele retailers betekenen de ontwikkelingen op online shopping gebied dat zij steeds vaker aan ‘multichanneling’ gaan doen en meerdere verkoopkanalen tegelijkertijd benutten. Winkeliers gebruiken bijvoorbeeld de mogelijkheden van internetshoppen als een ‘tweede etalage’ om extra omzet te behalen. Fysieke winkels moeten de consument niet alleen een product verkopen maar juist extra service, deskundigheid en een nieuwe winkelbeleving bieden (Vastgoedmarkt, 2010h).

Aantal modewinkels in winkelgebied van invloed op huurniveau Uit een onderzoek van Crushman Wakefield blijkt dat het aandeel modewinkels in een winkelgebied een positieve invloed heeft op het huurprijsniveau (Vastgoedmarkt, 2010i). Als het aandeel modewinkels in een winkelgebied bijvoorbeeld 3% hoger is dan het gemiddelde, dan ligt het huurniveau 4,5% boven het gemiddelde huurniveau. Uiteraard zit hier wel een plafond aan en vlakt de toename van de gemiddelde markthuur op een gegeven moment af. In de top tien van Nederlandse winkelgebieden naar aantal modewinkels staat Utrecht bovenaan.

56


Omzet detailhandel 4,1% lager dan voorgaand jaar In 2009 behaalde de detailhandel (exclusief tankstations) 4,1% minder omzet dan in het jaar daarvoor. De totale omzet bedroeg ongeveer € 82,1 miljard (HBD, 2010). De branches die een grotere omzet wisten te behalen zijn de supermarktbranche (vooral door prijsstijgingen) en enkele non-foodbranches zoals rijwielzaken (als gevolg van de elektrische fiets). De non-foodzaken (-7,4%) en de foodspeciaalzaken (-4,7%) als geheel kregen te maken met een omzetdaling. Ondanks de gedaalde omzet is 48% van de ondernemers tevreden met de jaaromzet. Het bedrijfsresultaat is voor een derde (31%) van de ondernemers gelijk gebleven en voor 36% verslechterd. De maanden januari tot en met mei van dit jaar laten een omzetdaling zien van 1,6% vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. Over de resultaten van het eerste kwartaal van 2010 is 40% van de ondernemers tevreden. Dit is minder dan in het eerste kwartaal van 2009 (48%). De economische situatie zorgt ervoor dat consumenten meer op prijzen en aanbiedingen letten. Zo’n 42% van de ondernemers zegt dat hun klanten momenteel vaker voor goedkope producten kiezen. Dit is vooral in de supermarktbranche het geval. Ook merkt 40% van de ondernemers dat klanten vaker op de aanbiedingen afgaan en vaker om korting vragen (32%). Dit laatste komt vooral voor in modewinkels, de woningbranche en op de markt.

3.2 Situatie op de Utrechtse winkelmarkt Uitbreiding winkelgebied stadscentrum gewenst Ondanks de economische situatie blijven marktpartijen in Utrecht positief over het stadscentrum. De panden zijn goed verhuurbaar en van leegstand is nauwelijks sprake. Een belangrijk aandachtspunt is het beperkte aanbod in het gebied. De uitbreidingen in het Stationsgebied zijn dan ook meer dan welkom. Daarmee zal deels worden voorzien in de vraag naar grote winkelpanden (500 m² tot 2.000 m²). Deze vraag is zowel afkomstig van nieuwe huurders die zich graag in het A1-gebied willen vestigen, als van reeds zittende huurders met uitbreidingsplannen. Het woon/winkelgebouw De Vredenburg is in aanbouw genomen. In het vorig jaar in de Oude Binnenstad gehouden passantenonderzoek (Strabo 2009) geven bezoekers aan dat ze graag een uitbreiding van het winkelareaal zouden zien met modeketens als Zara, Mango en Berschka. Ook grote cd/dvd-winkels als Virgin en Fame worden genoemd. Inmiddels heeft zich een Zara-winkel in het gebied gevestigd. Huurprijzen in het centrumgebied zijn goed te handhaven. Wel zien marktpartijen dat incentives nog steeds oplopen, wat zichtbaar is in een stijging van de huurvrije periode. Ook duurt het volgens makelaars momenteel iets langer voordat er een huurder gevonden is voor een leegstaand pand. Waar panden eerst een paar maanden leegstonden, gaat het nu soms om een jaar. Een gedetailleerd overzicht van het aantal winkels en bijbehorende vloeroppervlakten is te vinden in bijlage 4.

57

Winkelmarkt

Creatief ondernemen noodzakelijk op B- en C-locaties

3

58

Uit interviews met marktpartijen blijkt dat het voor ondernemers van vooral B- en C-locaties steeds belangrijker is om zich te onderscheiden van de grote winkelketens om te kunnen blijven bestaan. Dit vraagt om creatief ondernemen waarbij persoonlijke service en deskundigheid erg belangrijk zijn. Een belangrijke trend daarbij is een steeds verdergaande specialisatie zoals winkels die een specifiek product gaan verkopen. De kleine ondernemers moeten kwaliteit leveren anders lopen hun klanten weg. Het totale winkelgebied kan aantrekkelijker worden door meer combinatie van winkels met leisure-achtige activiteiten.

Opwaartse druk huurprijsniveaus belangrijkste Nederlandse winkelstraten In verscheidene van de belangrijkste Nederlandse winkelstraten zijn de huurniveaus de afgelopen paar jaar gestegen. In de Utrechtse Lange Elisabethstraat is de bovengrens van het huurniveau in 2010 weliswaar gelijk gebleven aan die in 2009 en 2008 (€ 1.750), maar steeg de ondergrens van € 1.250 naar € 1.350. Gerangschikt naar huurprijsniveau staat de Lange Elisabethstraat daarmee op de derde plek in de top vijftien van beste Nederlandse winkelstraten.


De Lange Elisabethstraat is een relatief korte straat met een hoge passantendichtheid, die daarom over de gehele lengte interessant is voor winkeliers. De tophuren in de Lange Elisabethstraat (€ 1.750) liggen dicht bij die in de Lijnbaan in Rotterdam (€ 1.800) en de Spuistraat in Den Haag (€ 1.700). De Amsterdamse Kalverstraat steekt daar ver bovenuit (€ 2.700). De belangrijkste winkelstraten in de binnensteden van andere Nederlandse steden liggen beduidend onder het tophuurniveau in de grote vier. Zo liggen de hoogste huren in Maastricht, Groningen en Haarlem ongeveer op het niveau van de ondergrens van de Utrechtse Lange Elisabethstraat. De bandbreedtes van de huurprijzen (exclusief BTW en servicekosten) zijn afgeleid uit huurcontracten bij daadwerkelijke transacties, maar berusten voor een deel ook op inschattingen van DTZ-makelaars. Door het beperkte aantal transacties in het centrum van Utrecht is de inschatting van makelaars een belangrijke factor bij het bepalen van de huurprijsniveaus. Grote en internationale ketens zijn bereid om een hogere huurprijs te betalen als zij daarmee een strategische winkellocatie kunnen bemachtigen.

Huurprijzen Utrecht en regio vrij stabiel De concurrentiepositie van Utrecht blijft goed ten opzichte van de regiogemeenten: het verschil in maximale huurprijzen is overal minstens € 1.000. In de stad Utrecht zijn de huurprijzen stabiel gebleven vergeleken met vorig jaar. De twee Utrechtse grootwinkelcentra laten al een aantal jaar stabiele huurprijzen zien. Ook in de wijkcentra Lunetten, Smaragdplein en Gagelhof geldt dat de huurprijzen niet veranderd zijn medio 2010. In de vier regiogemeenten laat het tophuurniveau in City Plaza in Nieuwegein een zekere stijging zien van € 600 naar € 650. In de Slotlaan e.o. in Zeist is de tophuur medio 2010 lager dan medio 2009. Concluderend lijkt het erop dat de economische situatie weinig invloed heeft gehad op de huurprijzen in winkelcentra van de stad Utrecht en van de randgemeenten. De winkelhuren zijn stabiel en de bandbreedtes blijven nagenoeg intact.

59

3.3 Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden In deze paragraaf zullen we kort ingaan op recente ontwikkelingen in de belangrijkste winkelcentra. Het gaat om: • Utrecht Centrum, bestaande uit het voetgangersgebied in de Oude Binnenstad en het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne. • Stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland. • Woonboulevard Utrecht. • Multifunctioneel gebouwencomplex The Wall

Winkelmarkt

Utrecht Centrum

3

Het Utrechtse stadscentrum, bestaande uit de Oude Binnenstad en Hoog Catharijne tezamen, telt in totaal 756 winkels. Die hebben samen een winkelvloeroppervlak van 136.460 m². Hiervan valt 8% (11.090 m²) onder de categorie dagelijkse winkels. De overige 125.370 m² is in gebruik voor de verkoop van niet-dagelijkse goederen. In 2009 is het aantal verkooppunten in de dienstverlening met 8% gestegen (van 437 naar 470). Het aantal leegstaande panden is met 55 nagenoeg gelijk aan dat van vorig jaar (52); in volume gaat het om 3,7% van het totale winkelvloeroppervlak.

Oude Binnenstad De belangrijkste winkels in de Oude Binnenstad van Utrecht liggen in het zogenoemde winkelrondje (zie tabel). Ondanks de economische situatie heeft het merendeel van de huurprijzen in het winkelrondje zich in 2009 kunnen handhaven op hetzelfde niveau als in 2008. Aan de Vredenburg-oostzijde heeft zich een daling van de maximale huurprijzen voorgedaan van € 1.250 naar € 1.200. Ook aan de Lange Viestraat dalen de huurprijzen in het afgelopen jaar en komt de ondergrens € 50 lager uit dan in 2008. De tophuren komen net als in voorgaande jaren allemaal boven de € 1.000 uit. Medio 2010 laten twee winkelstraten in het Utrechtse winkelrondje een prijsstijging zien. Het gaat om de Lange Elisabethstraat en de Steenweg. Op de Lange Elisabethstraat stijgt de ondergrens van de bandbreedte van de huurprijzen met € 100. Voor de overige straten geldt dat de huurprijzen zich in de eerste zes maanden van dit jaar stabiliseren. Volgens marktpartijen zijn de winkelpanden in het Utrechtse A1-gebied dan ook erg goed te verhuren. Voor de overige winkelstraten in de Utrechtse binnenstad en een viertal aanloopstraten geldt eveneens dat het huurniveau van het voorgaande jaar grotendeels is gehandhaafd in 2009 en 2010. Opvallend is dat in twee winkelgebieden een stijging te zien is van de maximale huurprijzen, namelijk in de Nachtegaalstraat/Burgemeester Reigerstraat en de Voorstraat. In de Nachtegaalstraat/ Burgemeester Reigerstraat is de stijging met € 50 het grootst. Medio 2010 zijn in een deel van de overige winkelstraten (buiten het winkelrondje) negatieve effecten van de economische ontwikkelingen terug te zien. Op het Oudkerkhof en de Amsterdamsestraatweg is het huurprijsniveau gedaald. Voor het Oudkerkhof geldt dat de vraag naar winkelruimte door hoogwaardige modewinkels minder is geworden. Op de Amsterdamsestraatweg heeft de daling van het huurprijsniveau van 2009 zich in de eerste zes maanden van dit jaar doorgezet. Voor de Biltstraat zien we dat de huurprijzen weer teruggezakt zijn naar het niveau van 2007. In alle drie de winkelgebieden is sprake van enige leegstand, wat een neerwaarts effect heeft op het huurprijsniveau.

60


Hoog Catharijne Winkelcentrum Hoog Catharijne is gelegen op hét landelijk openbaar-vervoerknooppunt en heeft een overdekte looproute van het Centraal Station naar de Oude Binnenstad. Die looproute, de Radboudtraverse, heeft het hoogste aantal passanten van Utrecht Centrum, en de huren zijn dan ook relatief hoog (€ 1.000 - € 1.500). Ook in het Radboudkwartier is het huurniveau met maximale huurprijzen van € 1.050 hoger dan in de andere winkelstraten van Hoog Catharijne. In heel Hoog Catharijne zijn de huurprijzen in de afgelopen jaren stabiel gebleven. Marktpartijen geven aan dat het gebied het nog steeds goed doet en dat er weinig verloop is. Ze zijn ook positief over de vernieuwingsslag van het Stationsgebied, inclusief de omgeving van Hoog Catharijne. Voor het totale Stationsgebied is met marktpartijen een uitbreiding van het winkelmetrage met 39.000 m2 contractueel vastgelegd (Gemeente Utrecht, Bestuursrapportage Stationsgebied mei 2010). Voor een deel gaat het om winkelmeters aan het Vredenburg, zoals in het geplande Entreegebouw (circa 7.300 m2) en het in aanbouw zijnde De Vredenburg (circa 5.600 m2). De grootste veranderingen vinden plaats in Hoog Catharijne, door een ingrijpende herinrichting van dit overdekte winkelgebied. De vernieuwingsslag van het Stationsgebied krijgt zijn beslag in de periode 2011-2018.

61

GWC Overvecht Stadsdeelcentrum Overvecht is een winkelcentrum dat veel bezoekers aantrekt uit andere delen van de stad en daarmee een duidelijk wijkoverstijgende functie heeft. De gratis en voldoende parkeergelegenheid dragen bij aan de populariteit van het centrum. Er is nauwelijks sprake van leegstand in het gebied. De geplande herontwikkeling en uitbreidingsplannen zijn volgens marktpartijen zeer welkom. De vraag naar winkelruimte in GWC Overvecht is zowel afkomstig van nieuwe huurders als van huurders die hun winkelpand uit willen breiden.

Winkelmarkt

Het totaal aantal winkels komt in 2009 uit op 92, waarvan 23% voor dagelijkse goederen. Het aandeel winkelvloeroppervlak voor de verkoop van dagelijkse goederen is hoger (29%), wat kan worden toegeschreven aan de drie grote supermarkten in het gebied, waaronder de Albert Heijn XL. Er is weinig leegstand (1,2%) en de huurprijzen zijn al een aantal jaar stabiel, met een tophuur van € 750.

3 GWC Kanaleneiland Net als GWC Overvecht trekt ook GWC Kanaleneiland aanzienlijke bezoekersstromen uit andere delen van de stad, van buiten de eigen wijk. Dit komt mede door de nabijheid van Oog in Al en de ligging vlakbij Leidsche Rijn. Als in de toekomst meer winkelvoorzieningen in Leidsche Rijn beschikbaar komen, met name in Leidsche Rijn Centrum, zal dit volgens marktpartijen een negatief effect hebben op GWC Kanaleneiland. In GWC Kaneleneiland bestaat 31% van de vestigingen en 36% van de winkelvloer uit winkels in dagelijkse goederen; een hoger aandeel dus dan in het GWC Overvecht. Het totaal aantal winkels is in 2009 nagenoeg gelijk gebleven aan dat in 2008. Ook de bandbreedte van de huurprijzen is in de afgelopen twee jaar stabiel blijven staan op € 200 - € 325. De leegstand is met 5% iets lager dan gemiddeld in de stad (6%). Voor het GWC Kanaleneiland staan herontwikkeling en een uitbreiding met ongeveer 10.000 m² bvo op stapel.

62


Woonboulevard Utrecht Over het algemeen hebben woonboulevards te lijden onder de economische situatie. Medio 2009 waren de huurprijzen in de woonboulevards van alle vier de grote steden nog stabiel ten opzichte van 2008. Een jaar later is er in drie van de vier duidelijk sprake van een dalende tendens. Dalende bezoekersaantallen en uitgaven werken door in de huurprijzen. In zowel Villa Arena als Alexandrium III dalen de onder- en bovengrenzen van het huurprijsniveau. In de Megastores in Den Haag zijn maximale huurprijzen omlaag gegaan. Opvallend is dat de Woonboulevard Utrecht de enige woonboulevard is die zich aan deze neergang heeft weten te onttrekken. Halverwege 2010 is de bovengrens van de huurprijs zelfs gestegen van € 110 naar € 120. Dit komt onder andere door de groei van het aantal inwoners in de Utrechtse wijken Leidsche Rijn en Vleuten–De Meern. In de toekomst wordt het bestaande winkelvloeroppervlak van 86.300 m2 met nog circa 18.000 m2 (20.000 m² bvo) uitgebreid. Dat heeft vooral te maken met het vergroten van de IKEA-vestiging. Marktpartijen zijn erg te spreken over deze meubelboulevard en zien het als één van de beste van het land. Vanuit de markt zien zij veel vraag naar nieuwe winkelpanden.

Multifunctioneel gebouwencomplex The Wall Evenwijdig aan de A2 is het gebouwencomplex The Wall gerealiseerd, met een totaal vloeroppervlak van 65.000 m2. Het complex bevindt zich op een strook van ruim 800 meter lang en 60 meter breed. De invulling aan grootschalige detailhandel moet tegelijkertijd fungeren als geluidswal voor de achterliggende woonwijk, Leidsche Rijn. Op het dak van The Wall bevindt zich ruime (betaalde) parkeergelegenheid (1.250 bezoekersparkeerplaatsen). In The Wall is inmiddels een zestal winkels gevestigd met een gezamenlijk oppervlak van bijna 25.000 m² winkelvloer. Het betreft grootschalig aanbod van onder meer sportartikelen, meubels en meubelartikelen, audio- en videoapparatuur, witgoed en speelgoed. Gegevens over huurniveaus zijn nog niet beschikbaar.

63

Revitalisering buurt/wijkwinkelcentra grotendeels voltooid

Winkelmarkt

In 2001 is de gemeente Utrecht gestart met het revitaliseren van buurt- en wijkwinkelcentra. In de wijken wil de gemeente een winkelaanbod realiseren waar bewoners terecht kunnen voor een compleet assortiment aan dagelijkse boodschappen. Daarnaast hebben winkelcentra een sociale functie voor het creëren van leefbare wijken.

3

64

Inmiddels is de opknapbeurt in een tiental centra afgerond. In april 2010 heeft Overkapel de NRW Jaarprijs (Nederlandse Raad van Winkelcentra) gewonnen. Het winkelcentrum had de prijs volgens de jury vooral verdiend vanwege de grote maatschappelijke waarde voor de wijk Overvecht. De ontwikkelingen in Overkapel dienen als voorbeeld van hoe vernieuwing kan bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk. Vanaf 2010 staat de revitalisering van vier andere winkelcentra in de planning. Voor De Meern Centum leidt de groei van het aantal inwoners in Leidsche Rijn tot een aanzienlijk grotere belasting van het winkelgebied.


3.4 Uitbreiding detailhandel Gerealiseerde uitbreiding in Utrecht-Oost en Vleuterweide Aan de Ina Boudier-Bakkerlaan in Utrecht-Oost is dit jaar het winkelcentrum De Boudierhof gerealiseerd. Het winkelcentrum, met 4.300 m2 winkelvloeroppervlak, ligt op een voormalige ROC-locatie en maakt deel uit van een woon-winkelcomplex. Publiekstrekker is een grote Jumbo-supermarkt. Boven de winkels bevinden zich huurappartementen waarvan de bewoners op het dak kunnen parkeren. Marktpartijen geven aan dat zich enige leegstand in het centrum voordoet. In de wijk Vleuten-De Meern is het winkelcentrum Vleuterweide opgeleverd, met een verkoopvloeroppervlak van circa 15.000 m2 bvo (circa 13.500 m2 wvo). Vleuterweide is een nieuwe stadsdeelcentrum met een verzorgingsgebied van ongeveer 50.000 inwoners. Naar winkelvloer is er 2.500 m2 kantoren en zijn er 300 koopen huurappartementen. Een parkeerdek biedt ruimte aan 330 auto’s. Het winkelcentrum biedt ruimte aan ongeveer 50 winkels. Naast een aantal landelijke winkelketens (Albert Heijn, Lidl, Hema, Gall & Gall, Vera Moda, Bart Smit en Xenos) hebben zich ook veel lokale winkels gevestigd.

Planareaal wat lager dan vorig jaar Het Utrechtse planareeal aan ontwikkelingen in de detailhandel bedraagt 184.000 m² bvo (circa 166.000 m2 wvo). Dit is wat minder dan het planareaal van vorig jaar (195.000 m²), maar intussen zijn er ook de eerder genoemde twee winkelcentra bijgekomen. Het merendeel van de plannen heeft een (boven)stedelijk karakter (81%). De grootste toevoegingen zijn die in het Stationsgebied en de realisatie van Leidsche Rijn Centrum, maar ook voor de wijkwinkelcentra en de Woonboulevard Utrecht gaat het om een behoorlijk metrage. Als het planareaal volledig wordt gerealiseerd betekent dat een uitbreiding van het bestaande winkelvloeroppervlak met globaal eenderde. In de praktijk zal die uitbreiding minder groot zijn omdat nog niet voor alle plannen zeker is dat ze zullen worden uitgevoerd.

65

Bedrijfsruimte

4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen

4 •

Landelijk loopt het aanbod van bedrijfsruimte snel op, terwijl de opname is gedaald. Ook de uitgifte van bedrijventerrein is sterk gedaald.

•

Er is een groeiend metrage incourant aanbod veelal gelegen op verouderd bedrijventerrein. Het inzicht dat bij ongeveer een derde van de bestaande terreinen herstructurering nodig is, wordt breed gedeeld.

•

Ook in Utrecht zijn aanbod en opname van bedrijfsruimte uit balans. In 2009 was er al vier keer zoveel aanbod als er werd opgenomen. In de eerste helft van 2010 is het aanbod nog sterk gegroeid naar bijna 235.000 m2, waarvan rond 60% als incourant kan worden beschouwd.

•

Huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte in de stad stabiliseren zich op € 64 per m2. Voor 2011 wordt een dalend huurprijsniveau verwacht.

•

De uitgifte van bedrijfskavels is nagenoeg tot stilstand gekomen. Door het op de markt komen van Haarrijn is het direct uitgeefbaar oppervlak gestegen naar 31,4 ha.

66


4.1 Landelijke trends Dalende opname, stijgend aanbod Wist de markt voor bedrijfsruimte zich in 2008 nog redelijk te handhaven, in 2009 is de opname sterk gedaald. Landelijk is er in 2009 een kwart minder vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen dan in 2008. De opname in de eerste helft van 2010 is niet veel lager dan die in de eerste helft van 2009, maar DTZ Zadelhoff verwacht over heel 2010 een verdere daling van de opname.

Tegenover de dalende opname staat een stijgend aanbod. Eind 2009 is het aanbod al 3,8 keer zo hoog als de in dat jaar opgenomen bedrijfsruimte. In de eerste helft van 2010 is het aanbod verder gegroeid.

Moeilijke marktsituatie De scheve verhouding tussen opname en aanbod getuigt van een moeilijke marktsituatie. De huidige markt voor de verhuur van bedrijfsruimte wordt gekenmerkt door: • de doorlooptijd voor het tot stand komen van transacties is 3 á 4 keer zo lang als in de jaren met een gezonde markt; • er worden vooral huurcontracten voor 3 jaar afgesloten, waar dat voorheen gebruikelijk 5 jaar was. Ook is bij huurcontracten sprake van incentives als een huurvrije periode en tegemoetkoming in verhuiskosten;

•

relatief veel transacties gaan over verlenging van bestaande huurcontracten, na heronderhandeling. Bedrijven blijven voornamelijk zitten waar ze zitten. Bij heronderhandelingen komt er meestal een lagere huursom uit, in de orde van 20%.

Vooral de huurprijzen van minder courante panden op minder goede locaties staan onder druk. De huurprijzen voor nieuwe bedrijfsruimten zijn redelijk op peil gebleven. Troostwijk Taxaties (maart 2010) verwacht voor 2010 een licht herstel van de vraag naar moderne bedrijfsruimte. Daar staat tegenover dat de leegstand aan de onderkant van de markt zal toenemen.

Producentenvertrouwen

Bron: CBS

67

Sterk gedaalde uitgifte bedrijventerrein

Bedrijfsruimte

De uitgifte van bedrijventerrein was in 2009 landelijk 16% lager dan in 2008 (Vastgoedmarkt, 2010j). Met een uitgifte van 772 hectare (netto terreinoppervlak, exclusief zeehavens) is die ook lager dan het gemiddelde van 861 hectare voor de afgelopen tien jaar. De uitgifte in 2009 was wel nog duidelijk hoger dan in de periode 2004 t/m 2006. Achtergrond van de ingezakte markt voor uitgifte van bedrijventerrein is dat grondverwerving en nieuwbouw moeilijker te financieren zijn. Banken zijn uitermate kritisch. Troostwijk Taxaties (maart 2010) geeft aan dat binnen de geslonken markt van bedrijfsruimtetransacties het aandeel van koop voor eigen gebruik de afgelopen jaren sterk is gedaald: van 38% in 2006 naar 22% in 2009. Daarnaast wordt er in de verslechterde marktsituatie door projectontwikkelaars nauwelijks nog bedrijfsruimte op risico ontwikkeld.

Eenderde bedrijventerrein verouderd

4

Volgens de Algemene Rekenkamer (2008) kan landelijk ongeveer eenderde van het oppervlak aan bedrijventerreinen als verouderd worden beschouwd. Veroudering heeft zowel betrekking op onderhoud en uitstraling van het terrein, als op de kwaliteit en marktpositie van bedrijfsgebouwen. Die veroudering vloeit voort uit de gangbare praktijk dat het voor zowel gemeenten als bedrijven aantrekkelijk is als naar een nieuw bedrijventerrein kan worden doorverhuisd. De Rekenkamer constateert ook dat herstructurering door onvoldoende middelen nog maar moeizaam van de grond is gekomen. Vanuit de vastgoedmarkt wordt aangegeven dat het maar zelden lukt de herontwikkeling van vrijkomende minder courante panden te financieren. Schaarste is een voorwaarde om investeren in verouderd aanbod aantrekkelijk te maken (Vastgoedmarkt, 2010k). Met het programma Mooi Nederland (2009) wil VROM “zorgen voor een realistischer planning van nieuwe bedrijventerreinen” en “gebruik van bestaande bedrijventerreinen en versnellen van de herstructurering hiervan stimuleren”. Het eind 2009 tussen Rijk, provincies en gemeenten afgesloten Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 moet daaraan een bijdrage leveren. Dat convenant laat nog wel ruimte voor uitbreiding (6,5%), maar gaat ook uit van een stevige inzet op herstructurering ven bestaande terreinen (15% van het bruto oppervlak).

68


Landelijk Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020: •

de ruimtelijke planningsopgave (voor uitbreiding en vervanging) bedraagt 11.015 hectare netto. Van de landelijke voorraad bedrijventerrein (eind 2009) van 77.365 hectare netto is 6.002 hectare direct uitgeefbaar (VROM 2010). Het convenant laat dus nog ruimte voor de realisatie van circa 5.000 hectare netto aan plannen voor bedrijventerrein;

•

van het bruto terreinoppervlak van 105.000 hectare wordt 15.800 hectare (15%) geherstructureerd. Daarvan moet 6.500 hectare in de periode 2009-2013 in uitvoering worden genomen. Herstructurering loopt van een flinke opknapbuurt tot sloop/nieuwbouw en functieverandering.

4.2 Regionale vrije markt voor bedrijfsruimte Onder de vrije markt voor bedrijfsruimte valt de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars (meestal bestaande) bedrijfsruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Het gaat om een deel van de markt, exclusief nieuwe bedrijfsruimte die direct voor eigen gebruik wordt gebouwd. In de cijfers zijn transacties met een metrage van tenminste 750 m2 vvo verwerkt.

Ook aanbodoverschot in regionale bedrijfsruimtemarkt Net als landelijk is er in de regio Utrecht een aanbodoverschot. In 2007 en 2008 waren aanbod en opname nog in balans, maar in 2009 is die balans verstoord. Dat komt door de groei van het aanbod met 15%, terwijl de opname zeer sterk is gedaald. De aanbod/opname ratio is gestegen van 1,5 in 2008 naar 2,9 in 2009. Ook regionaal neemt het aanbod in de eerste helft van 2010 verder toe, van 325.000 naar 355.000 m2 vvo (+9%) en is er weinig opgenomen.

Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt regio Utrecht (m2 vvo)


Als het aanbod per medio 2010 wordt uitgedrukt in een percentage van de totale voorraad bedrijfsruimte dan zijn er binnen de regio Utrecht grote verschillen tussen de afzonderlijke gemeenten (DTZ Zadelhoff 2010b). Maarssen, Nieuwegein, Zeist en Woerden zitten op of onder het landelijk gemiddelde van 4%. Duidelijk boven het landelijk gemiddelde scoren de gemeenten Houten (9%) en vooral Utrecht (11%). In de stad Utrecht is er dus een relatief groot probleem in de afzet van bedrijfsruimte.

69

4.3 Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte

Bedrijfsruimte

De Utrechtse marktsituatie

4

Markpartijen zien beperkte perspectieven voor groei van de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt. Voor een deel heeft dat te maken met de algemene marktsituatie waarin nieuwbouw veelal samengaat met doorstroming uit bestaande gebouwen. Meer nieuwbouw gaat dus samen met het vrijkomen van minder courante bestaande gebouwen elders in de stad. Als het om opslag en distributie gaat hangt er nog vraag van grote logistieke bedrijven boven de markt, maar die oriënteren zich in een ruime regio en de grondprijs speelt een belangrijke rol. Vanuit de markt worden er mogelijkheden gezien in kleinschalige bedrijfsruimte die gemengd kan worden met wonen en voorzieningen. Geen kwantitatieve dus maar een kwalitatieve benadering.

Aanbod en opname in Utrecht uit balans De marktsituatie voor bedrijfsruimte in de stad is in 2009 sterk veranderd. In voorgaande jaren was er een goede balans tussen aanbod en opname. In 2009 is het aanbod met een kwart gegroeid naar 204.000 m2 vvo, terwijl de opname meer dan gehalveerd is naar 50.000 m2 vvo.

De aanbod/opname-ratio is daarmee gestegen van 1,25 in 2008 naar 4,1 in 2009. Met ruim vier keer zoveel aanbod als er is opgenomen is nu sprake van een groot aanbodoverschot. In de eerste helft van 2010 is het aanbod verder gestegen van 204.000 naar 235.000 m2 vvo (+15%) en blijft de opname op een bescheiden niveau. Marktpartijen geven aan dat bij het aanbod nog steeds het accent ligt op verouderde bedrijfsruimte waarnaar minder of geen marktvraag is.

Binnen stad Utrecht grote verschillen in marktsituatie De groei van het aanbod in de stad in de afgelopen anderhalf jaar heeft geen betrekking op de bedrijventerreinen De Wetering en Overvecht. Voor De Wetering is sprake van een stabiele situatie, met een vrij constant aanbod en een vergelijkbare opname. Ook op het bedrijventerrein Overvecht is er niet zo veel veranderd. Het aanbod is wat gedaald en het opnamevolume fluctueert; in 2009 was er een bescheiden opname maar in de eerste helft van 2010 is die weer aanmerkelijk hoger.

Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt stad Utrecht (m2 vvo)


70


Een sterk wisselend aanbodvolume zien we voor het bedrijventerrein Oudenrijn en voor locaties elders in de stad. Voor beide blijft de opname sterk achter bij de ontwikkeling van het aanbod.Van het totale aanbod in de stad bevindt 46% zich op Lage Weide/Cartesius (Lage Weide plus Cartesiuswegterrein en Cartesiusdriehoek). Het aanbod op Lage Weide/Cartesius is de afgelopen anderhalf jaar gestaag gegroeid, van 74.600 m2 eind 2008 tot de huidige 108.200 m2 per medio 2010. Voor 2009 is het volume van het aanbod vijf keer zo groot als de opname. Een positieve ontwikkeling is dat er in de eerste helft van 2010 al bijna evenveel is opgenomen als in heel 2009.

Veel aanbod incourant Van het aanbod in Utrecht per medio 2010 van bijna 235.000 m2 wordt 138.700 m2 (59%) als incourant gezien. Medio 2009 was 78.100 m2 (40%) van de aangeboden 194.100 m2 incourant; medio 2008 was er een vergelijkbare situatie. Er is dus sprake van een duidelijke toename van omvang en aandeel incourant aanbod in de stad. Dat geldt niet voor heel de stad, want op het bedrijventerrein Overvecht is het incourant aanbod juist half zo hoog als een jaar geleden.

Medio 2010 staat het merendeel van het incourante aanbod in Utrecht in Lage Weide/Cartesius (57%). Van het totale aanbod in Lage Weide (108.200 m2) behoort 73% tot het incourante aanbod. Alleen in Oudenrijn is er een vergelijkbaar percentage incourant aanbod. Vanuit de markt is er wel een toenemende belangstelling voor Lage Weide. Marktpartijen zien mogelijkheden voor herontwikkeling van delen van Lage Weide, onder meer ten behoeve van logistieke bedrijvigheid. Wel zien ze Het Klooster (73 hectare netto) in Nieuwegein als een geduchte concurrent voor Lage Weide. In de visie Port of Utrecht (MTBS 2010) wordt de mogelijke havenontwikkeling op Het Klooster juist als extra impuls gezien voor de haven op Lage Weide (zie kader over herstructurering Lage Weide). Bij incourant aanbod gaat het niet alleen om het gebouw maar ook om de locatie. Incourante bedrijfsruimte zou zonder meer ingrijpend moeten worden aangepast om aan hedendaagse wensen te kunnen voldoen. Marktpartijen zijn van mening dat een deel van het incourante aanbod rijp is voor sloop, maar dat eigenaren er nog aan moeten wennen dat hun bezit fors moet worden afgewaardeerd.

71

Bedrijfsruimte

4

Herstructurering Lage Weide Kwaliteitsverbetering In 2007 is de gemeente Utrecht gestart met het proces van verbetering van de kwaliteit en concurrentiepositie van Lage Weide. Er is geïnvesteerd in de interne ontsluiting van het terrein, openbaar groen, extra parkeergelegenheid, verkeersveiligheid en promotie van het terrein. In 2008 is met het gereedkomen van de NOUW 1 (Nieuwe Ontsluiting Utrecht West) een directe aansluiting op de A2 gerealiseerd. Inmiddels worden door ontwikkelaars en eigenaren enkele verouderde locaties aangepakt waardoor nieuwe ruimte beschikbaar komt voor grote bedrijven.

samenwerking tussen de bestaande binnenhaven Lage Weide en de mogelijk te ontwikkelen binnenhaven Het Klooster (Nieuwegein) als kansrijk gezien. Daarbij wordt gedacht aan een complementaire functie als containerterminal. Voor Lage Weide ligt er een visie op de multimodale functie van het terrein waar een uitvoeringsprogramma aan gekoppeld gaat worden. Onderdeel daarvan is optimaal gebruik van de havens door vestiging van meer watergebonden bedrijfsactiviteiten. Eind 2010 zal de visie Port of Utrecht en het bijbehorende actieplan aan het Utrechts college worden voorgelegd.

Aanpak binnenhavens Door de gemeente Utrecht wordt met financiële steun van rijk, provincie en regio flink geïnvesteerd in de havens op Lage Weide. De kades zijn versterkt en de damwanden van de binnenhavens zijn vernieuwd. Dat als voorbereiding voor het uitdiepen van binnenhavens tot 4,5 meter, eenzelfde diepte als AmsterdamRijnkanaal. Als de havens op de gewenste diepte zijn, kunnen in Lage Weide ook zeecoasters met een grotere diepgang aanleggen. De versterkte kades zijn nu geschikt voor het overslaan van zwaardere vrachten.

Nieuw bestemmingsplan De gemeente Utrecht werkt aan het flexibeler maken van het bestemmingsplan Lage Weide. Binnen het nieuwe bestemmingsplan is er in beperkte mate ruimte voor perifere detailhandel en leisure. Daarnaast krijgt een aantal panden die voor 80-100% als kantoor worden gebruikt een kantooraanduiding. Tevens wordt een regeling opgenomen die het onder voorwaarden mogelijk maakt langdurig leegstaande kantoorruimte gelieerd aan bedrijfsruimte tot een maximum van 1.500 m2 door te verhuren aan derden.

Port of Utrecht Samen met provincie, BRU, Kamer van Koophandel, gemeente Nieuwegein en bedrijfsleven is de gemeente Utrecht het project ‘Port of Utrecht’ gestart. Om de regionale economie te versterken en vervoer over de weg terug te dringen wordt een multimodaal concept voor het goederenvervoer nagestreefd. Daarin wordt de verdeling van vervoer over water, per spoor en over de weg geoptimaliseerd. Binnen dit concept wordt

72


De perifere detailhandel wordt aan een maximum van 17.000 m2 voor het hele terrein gebonden en aan invulling met bepaalde branches. Bijvoorbeeld wel een bedrijf in sierbestrating, openhaarden of keukens, maar geen bouwmarkten, tuincentra of meubelzaken. Met deze flexibilisering van het bestemmingsplan hoopt de gemeente de leegstand tegen te gaan en private investeringen in het terrein te stimuleren.

Nieuwe perspectieven voor bedrijventerrein Overvecht De marktgegevens over het bedrijventerrein Overvecht laten een positieve ontwikkeling zien. In een periode met een over het algemeen sterk stijgend aanbod, is het aanbod in Overvecht gedaald. Ook het aandeel incourant aanbod is beduidend lager dan een jaar geleden. Na een bescheiden opname in 2009 trekt die in 2010 weer aan. Marktpartijen zien nog wel een gemengd beeld als het gaat om het opknappen van verouderde panden; naast bedrijfspanden waarin wordt geïnvesteerd zijn er verouderde panden waaraan weinig tot niets wordt gedaan. Vanuit de markt wordt positief gereageerd op de plannen voor verdere revitalisering van het bedrijventerrein (zie kader over visie economische vernieuwing bedrijventerrein Overvecht). Er is veel belangstelling voor mogelijkheden van PDV-vestigingen aan de Franciscusdreef. Positief is verder dat er investeringsplannen zijn voor De Vechtsebanen.

Huurprijzen stabiel De huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte in Utrecht zijn in 2009 licht gedaald van € 65 naar € 64, maar hebben zich in de eerste helft van 2010 gestabiliseerd. Een soortgelijke ontwikkeling van eerst een lichte daling en daarna stabiel zien we ook voor de regiogemeenten Houten en Nieuwegein. In de andere grote steden geldt dat alleen voor Rotterdam. In Amsterdam is het huurniveau weer terug op dat van begin 2009. In Den Haag is het tophuurniveau in 2009 aanmerkelijk omhoog gegaan; het gaat echter om een kleine markt, waarin de gestegen tophuur te maken heeft met de oplevering van enkele hoogwaardige logistieke ruimtes. DTZ Zadelhoff verwacht in 2010/2011 voor alle vier de grote steden en ook in de Utrechtse regio eerst nog stabiele en daarna in 2011 dalende huurprijzen. Die verwachting wordt ingegeven door het ruime aanbod.

73

Bedrijfsruimte

Visie op economische vernieuwing bedrijventerrein Overvecht

4

In de toekomstvisie ‘Investeren in een duurzame toekomst voor bedrijventerrein Overvecht’ (OVO, KvK, gemeente Utrecht; vastgesteld september 2009) is geconstateerd dat het bedrijventerrein een economische impuls nodig heeft. Het uit de jaren ‘60 daterende bedrijventerrein heeft te maken met imagoverlies door veroudering van een deel van de bedrijfsgebouwen. In een enquête (maart 2009) onder gevestigde ondernemers en vastgoedeigenaren van het terrein, vindt 60% dat de uitstraling van panden verbetering behoeft. Vergroten van de economische kracht door het toevoegen van nieuwe functies wordt als kans gezien. Het karakter van bedrijventerrein, een modern gemengd terrein voor lokaal en regionaal georiënteerde middelgrote en kleinere bedrijven moet behouden blijven.

onderwijs, kinderopvang, horeca waaronder een hotel, en op zeer beperkte schaal ook wonen. Nieuwe functies mogen geen belemmering vormen voor het functioneren van de bestaande bedrijvigheid. Behalve om het verruimen van de bestemming, gaat het ook om investeringen in uitstraling van het terrein, om handhaving en veiligheid, en om marketing van het terrein. In december 2009 heeft de Utrechtse gemeenteraad met de visie ingestemd.

Concreet is voorgesteld om naast de bestaande bestemming als bedrijfsruimte en showroom, een aantal andere bestemmingen mogelijk te maken. De belangrijkste daarvan is detailhandel, onder meer gericht op mobiliteit en bewegen, volumineuze artikelen, woninginrichting of sanitair. Ook wordt gedacht aan andere functies: internet afhaalshops,

De verruiming van functies die in de visie is voorgesteld wordt nader uitgewerkt als voorbereiding op een aanpassing van het bestemmingsplan. Verder wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld, als toetsingskader voor bouwplannen. Ook is een start gemaakt met een gezamenlijke marketing en communicatie van het bedrijventerrein.

Kleine veranderingen huurprijzen diverse bedrijventerreinen In de bandbreedtes van de huurprijzen van Utrechtse bedrijventerreinen zijn er de afgelopen anderhalf jaar kleine veranderingen. De hoogste huren worden nog steeds betaald in De Wetering. De ondergrens is daar vergelijkbaar met de bovengrens op de andere bedrijventerreinen. Maar het is vooral in De Wetering dat de huren onder druk hebben gestaan.

74


In de eerste helft van 2010 zijn er bij de gemeente diverse initiatieven binnengekomen van ondernemers en van eigenaren van panden. Per initiatief is bekeken of een wijziging van het bestemmingsplan is vereist, en voor een aantal projecten wordt inmiddels een wijzigingsprocedure doorlopen.

Het hoogste huurniveau is gezakt van € 65 naar € 63, de ondergrens van € 58 naar € 55. Die daling is overigens al grotendeels gerealiseerd in de eerste helft van 2009; daarna is het beeld vrij stabiel. Voor de andere bedrijventerreinen is er een kleine stijging van de ondergrens op Lage Weide en een verlaging van zowel de onder- als de bovengrens op Oudenrijn. Voor het bedrijventerrein Overvecht zijn beide gelijk gebleven aan het niveau van voorgaande jaren.

4.4 Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein Haarrijn op de markt gekomen De grootste verandering van het afgelopen jaar is het op de markt komen van het bedrijventerrein Haarrijn, met 12 ha netto uitgeefbaar oppervlak. Daardoor is het oppervlak direct uitgeefbaar (bouwrijp) bedrijventerrein in Utrecht gestegen van 19,9 hectare per 1 januari 2009 naar 31,4 hectare per 1 januari 2010. Het direct uitgeefbaar oppervlak bevindt zich nu weer ongeveer op het niveau van 2006.

A2 A27

Maarssen

LAGEWEIDE HAARRIJN

OVERVECHT

DEMKATERREIN Overvecht

DE WETERING Terwijde

Zuilen

CARTESIUSDRIEHOEK RIJNSWEERD

A28

Utrecht CS

A2

© GEOGRAFIEK, 2010

Vleuten

CARTESIUSWEGTERREIN

OUDENRIJN KANALENEILAND NIEUWERIJN

Lunetten

STRIJKVIERTEL

Bunnik OUDENRIJN

A12

LUNETTEN

A27 5 kilometer

75

Bedrijfsruimte

Bij het sterk gestegen uitgeefbaar oppervlak speelt ook dat de uitgifte (tenminste een intentie-overeenkomst) in 2009 de laagste is geweest van de afgelopen tien jaar. Er is zonder meer een hoge jaar-op-jaar fluctuatie in de uitgifte, maar de afgelopen drie jaar is er duidelijk minder uitgegeven dan in eerdere jaren. Het gemiddelde van 1,2 hectare van de afgelopen drie jaar zit ruim onder het gemiddelde van 7,8 hectare in de afgelopen tien jaar. Dat heeft ook te maken met het al een aantal jaren vrijwel opgedroogde aanbod van modern gemengd terrein. Pas met het op de markt komen van Haarrijn is er weer meer van dit terreinaanbod in de stad.

4 Lage Weide volledig uitgegeven De uitgifte in 2009 is verdeeld over Lage Weide (0,2 ha) en Haarrijn (0,3 ha). Daarmee is Lage Weide nu volledig uitgegeven. Voor Haarrijn gaat het om de eerste uitgifte van de in totaal 12 hectare uitgeefbaar terreinoppervlak. In de eerste helft van 2010 heeft er in Utrecht geen uitgifte plaatsgevonden. Voor Oudenrijn waren er in 2008 intentie-overeenkomsten getekend voor de laatste 3,0 hectare uitgeefbaar terrein, maar voor 1,0 hectare is de intentie-overeenkomst in 2009 weer ontbonden. Daarmee komt de uitgifte op Oudenrijn in 2008 op 2,0 hectare en is er nog 1,0 hectare uitgeefbaar. Ook voor Haarrijn was er aanvankelijk sprake van een hogere uitgifte. In 2009 zijn er intentie-overeenkomsten getekend voor 1,6 hectare, maar voor 1,3 hectare is de overeenkomst inmiddels weer ontbonden. Daarbij speelt de kredietcrisis een rol, waardoor het voor bedrijven en ontwikkelaars moeilijker is geworden de financiering van grondverwerving en nieuwbouw rond te krijgen. Verder wordt de uitgifte van Haarrijn afgeremd door de relatief hoge grondprijs en onduidelijkheid over de vereiste geluidswerende voorzieningen.

76


Net als in 2008 is er in 2009 en in de eerste helft van 2010 geen uitgifte geweest op de bedrijventerreinen De Wetering-zuid en Nieuwerijn. In de tweede helft van 2010 is er voor De Wetering-zuid wel sprake van uitgifte, want voor 0,4 hectare is een intentie-overeenkomst getekend.

Drie typen uitgeefbaar terrein Met het op de markt komen van Haarrijn beschikt Utrecht medio 2010 weer over een substantieel aanbod verdeeld over drie typen bedrijventerrein: • 12,9 hectare modern gemengd terrein (van de bebouwing per kavel moet meer dan 70% uit bedrijfsruimte bestaan), verdeeld over de bedrijventerreinen Haarrijn, Oudenrijn en Lunetten; • 11,8 hectare bedrijventerrein met een groter kantoordeel (de component bedrijfsruimte is 50-70%) op De Wetering-zuid. De belangstelling voor dit type bedrijventerrein houdt deels verband met de bouw van een vestiging van het Antoniusziekenhuis in dit gedeelte van Leidsche Rijn (54.500 m2 bvo); • 6,7 hectare bedrijventerrein met kantoorachtige bedrijfsruimte (de component bedrijfsruimte is 30-50%) op Nieuwerijn (Papendorp). • In de uitgifte van de afgelopen jaren heeft het accent gelegen op modern gemengd terrein. De uitgifte in de periode 2005 t/m 2009 behoort voor 60% tot dat type bedrijventerrein.

77

Bedrijfsverzamelgebouwen

5 Bedrijfsverzamelgebouwen

5 •

De economische recessie heeft vooral nadelige gevolgen voor de algemene bedrijfsverzamelgebouwen. Zes van de tien hebben te kampen met leegstand. Gemiddeld staat bij die zes verhuurders tussen de 16% en 20% van het verhuurbaar oppervlak leeg. Sommige kampen al meer dan een jaar met leegstand en zien nog geen verbetering. Het betreft leegstand van kantoorruimte, de bedrijfshallen zijn alle verhuurd. Locatie en uitstraling van het aanbod worden belangrijker door de toegenomen concurrentie.

•

Kleine, flexibele kantoorruimte in specifieke bedrijfsverzamelgebouwen blijft onverminderd populair. Hier zien we geen gevolgen van de economische recessie van vorig jaar. Er doet zich geen leegstand voor. Er is voldoende vraag en voor de toekomst wordt nog uitbreidingsvraag verwacht.

•

Het specifieke bedrijfsverzamelgebouw Biopartner Center Utrecht kan niet volledig voorzien in de vraag naar ruimte voor ‘life sciences’. Er zijn vergevorderde plannen voor de bouw van een tweede gebouw naast het bestaande. Daarnaast is er in 2010 verspreid over twee locaties aanbod van UtrechtInc bijgekomen.

•

Een markt voor een nieuw concept met een nog grotere flexibiliteit in het aanbod van werkplekken en ontmoetingsplekken is in opkomst. Trefwoorden waarmee dit concept in de markt wordt gezet zijn: contacten leggen, kennisdeling en ‘thuiswerken’ op locatie.

78


Utrechtse Bedrijfsverzamelgebouwen A2 A27

Maarssen

VECHTENSTEIN

TRADE POINT Overvecht

OFFICE2START Vleuten

NEWELEMENT DE GOEMAN

LUMAX

Zuilen

Terwijde

HOOGHIEMSTRA

UTRECHTINC/OUDENOORD

ZENGEBOUW (REGUS) RIJNSWEERD

ULTRA TRAJECTUM

LOMBOK

Type bedrijfsverzamelgebouw:

HOJEL CITY CENTER (REGUS) A2

Utrecht CS

A28

UTRECHTINC/H.R.KRUYTGEBOUW

richt zich op een breed scala van kleinschalige bedrijven

OFFICES FOR YOU

richt zich op een specifiek concept of doelgroep

Lunetten

PAPENDORP (REGUS)

Bunnik

OUDENRIJN

A12

500 m2 1000 m2

NEWELEMENT ZUID

2500 m2 5000 m2

LUNETTEN

A27 5 kilometer

© GEOGRAFIEK, 2010

Netto verhuurbaar vloeroppervlak:

UTRECHT SCIENCE PARK

VONDELPARC

richt zich expliciet op (door)startende bedrijven

5.1 Inleiding Twee concepten bedrijfsverzamelgebouwen In deze monitor wordt onder een bedrijfsverzamelgebouw verstaan: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarmee kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m²) zelfstandige ondernemingen. Er kan eventueel gebruik worden gemaakt van gemeenschappelijke diensten. Een meer uitgebreide beschrijving en afbakening van dit specifieke vastgoedsegment staat beschreven in bijlage 5.

Volgens de in deze monitor gehanteerde definitie zijn er in Utrecht 17l bedrijfsverzamelgebouwen, met een totaal netto verhuurbaar oppervlak in de orde van 47.000 m2. We maken onderscheid tussen algemene en specifieke bedrijfsverzamelgebouwen. De tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven waaronder starters. De zeven specifieke bedrijfsverzamelgebouwen richten zich op het topsegment van de kantorenmarkt of op een specifieke gebruikersgroep. Zij bieden flexibele kantoorruimte met desgewenst flexibel extra services als secretariële ondersteuning, printservice, enzovoort. Eén van de specifieke bedrijfsverzamelgebouw richt zich op de doelgroep startende ondernemingen in de ‘life sciences’. Deze incubator (Biopartner Center Utrecht) bevindt zich op de Uithof.

79


5

Naast de twee typen bedrijfsverzamelgebouwen zien we de afgelopen jaren een nieuw concept dat in opkomst is: flexibel aanbod van werken ontmoetingsplekken met voorzieningen. Daarbij is er geen huurcontract voor een bepaalde ruimte met een bepaalde looptijd. Ook deze ontwikkeling komt in dit hoofdstuk aan bod.

Toegenomen concurrentie De gevolgen van de conjunctuur worden bij de diverse bedrijfsverzamelgebouwen verschillend beleefd. Uit een ronde langs de eigenaren en beheerders blijkt dat de economische recessie bij een deel van de bedrijfsverzamelgebouwen tot leegstand heeft geleid, en dat er bij een ander deel geen merkbaar effect is. Wel merken vrijwel alle aanbieders dat door de crisis de concurrentie op de markt is toegenomen. Potentiële klanten hebben meer keuze en er wordt vaker geprobeerd over prijzen te onderhandelen. Concurrentie komt niet alleen van andere bedrijfsverzamelgebouwen, maar ook van de kantorenmarkt. Kantoorgebruikers die door krimp leegstand hebben in hun kantoorruimte proberen vaak door onderverhuur deze ruimtes op te vullen om de huurkosten te compenseren. De voorzieningen en vooral de gezamenlijke diensten zijn vaak minder goed dan in een bedrijfsverzamelgebouw, maar de huurprijzen zijn ook lager. Om aantrekkelijk te blijven heeft een enkel bedrijfsverzamelgebouw de gezamenlijke receptie opgeheven, waardoor de huren wat omlaag kunnen. Een andere aanbieder geeft aan de huren niet ter discussie te willen stellen, maar wel sneller bij te willen dragen in bijvoorbeeld verbouwingskosten.

80


5.2 Utrechtse algemene

bedrijfsverzamelgebouwen

Gemeentelijke bijdrage aan realisatie Kleinschalige, startende bedrijven zijn belangrijk voor de economische groei in Utrecht. De beschikbaarheid van betaalbare bedrijfshuisvesting is daarvoor een voorwaarde. Daarom heeft de gemeente Utrecht de ontwikkeling van een aantal algemene bedrijfsverzamelgebouwen ondersteund. Zo is er financieel bijgedragen aan de realisatie van de bedrijvencentra Element, Hooghiemstra, Lombok, Lumax, Vechtenstein en Vondelparc. Het Lumaxgebouw is eigendom van de gemeente Utrecht. De bedrijfsverzamelgebouwen NewElement De Goeman en Office2start Business Centre Utrecht zijn zonder gemeentelijke steun tot stand gekomen.

Algemene bedrijfsverzamelgebouwen huisvesten 365 bedrijven De tien algemene gebouwen hebben een totaal netto verhuurbaar vloeroppervlak van ruim 39.000 m². Hierin zitten - volgens opgave van eigenaren/beheerders van de bedrijfsverzamelgebouwen - medio 2010 in totaal 365 bedrijven. Daarmee heeft een bedrijf gemiddeld ruim honderd vierkante meter ter beschikking. Het totaal aantal personen dat werkzaam is in de bedrijfsverzamelgebouwen varieert met de bedrijven die er zijn gevestigd en met de mate waarin die zich verder ontwikkelen. Medio 2009 waren in (of vanuit) de algemene bedrijfsverzamelgebouwen ruim 2.500 mensen werkzaam (Provinciaal Arbeidsplaatsen Register). Dat zijn er 500 meer dan medio 2008.

Zes gebouwen expliciet voor starters

Kleinere units populair

Van de tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn er zes expliciet gericht op starters en doorstarters. Het betreft de complexen Hooghiemstra, Vondelparc, Ultra Trajectum, Lombok, Lumax en Vechtenstein. Zij richten zich op veelal kleine ondernemingen die vanuit informele huisvesting door willen schuiven naar officiële bedrijfshuisvesting. In een aantal gevallen komen starters in aanmerking voor een huurgewenningsbijdrage: voor een bepaalde periode krijgen ze een korting op de huurprijs.

De beheerders/eigenaren van de bedrijfsverzamelgebouwen geven allemaal aan dat de kleinere units op dit moment het populairst zijn (20-25 m2, kantoorruimte voor 2-3 personen).

Leegstand in deel algemene bedrijfsverzamelgebouwen

Bij twee bedrijfsverzamelgebouwen wordt geen maximum unitgrootte aangehouden. Ook het aantal verhuurbare units varieert: van 21 bij Ultra Trajectum tot 139 bij Bedrijvencentrum Lombok. Office2start en Trade Point verhuren niet alleen kantoorunits maar verhuren ook ruimte in bedrijfshallen. Het totaal aantal verhuurbare units ligt tussen de 700 en 800.

Ten opzichte van vorig jaar is er in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen een duidelijke toename van de leegstand. Zes van de tien hebben te kampen met leegstand. Sommige kampen al meer dan een jaar met leegstand en zien nog geen verbetering. Het betreft leegstand van kantoorruimte; de bedrijfshallen zijn alle verhuurd. Gemiddeld staat bij de zes verhuurders tussen de 16% en 20% van het verhuurbaar oppervlak leeg. Opvallend is dat twee verzamelgebouwen, Hooghiemstra en De Goeman, nog wachtlijsten hebben. In beide gevallen betreft het nieuwe, moderne panden die dichtbij het centrum van de stad zijn gelegen. Naast de locatie en de uitstraling van het gebouw kan ook de minder hoge huur (Hooghiemstra) een rol spelen. Diverse in deze markt actieve marktpartijen geven aan dat de locatie steeds belangrijker wordt, en dan met name een locatie dichtbij voorzieningen (winkels) en woonwijken. Hierbij zou meespelen dat gebruikers er steeds vaker de voorkeur aan geven dichtbij huis te werken. Ook de uitstraling van het pand wint aan belang nu er meer concurrentie is.

Er is bij de algemene bedrijfsverzamelgebouwen een grote diversiteit naar unitgrootte en aantal units. De kleinste unit die wordt aangeboden omvat 10 m2 (bij Ultra Trajectum), de grootste unit omvat 1.000 m2 (bij De Goeman).

Geen dalende huurprijzen De huren voor ruimte in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn afgelopen jaar vrijwel gelijk gebleven. Een huurder betaalt tussen de € 154 en € 211 per m2 per jaar voor kantoorruimte inclusief servicekosten. De variatie in huurprijs hangt samen met de kwaliteit van het aanbod, zowel qua locatie (dicht bij winkels en woonwijken), de uitstraling van het complex (modern, kwaliteit horeca) als de verschillende dienstenpakketten.

Beperkte ruimte voor uitbreiding Een ruime meerderheid van beheerders/eigenaren van algemene bedrijfsverzamelgebouwen in de stad zijn terughoudend als het gaat om uitbreiding van het aanbod. Vooral omdat de meeste aanbieders te maken hebben met leegstand en aangeven dat er op dit moment dus voldoende aanbod op de markt is. Enkele beheerders ziet nog wel mogelijkheden in de markt.

81

5.3 Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen


Drie nieuwe aanbieders

5

Voorjaar 2010 is Offices For You in Papendorp gestart als aanbieder van flexibele kantoorruimte. Dit bedrijfsverzamelgebouw is in de plaats gekomen van Taminiau Business Service in Overvecht, dat is gestopt. Offices For You is een nieuw concept van Taminiau - de organisatie die eerder Taminiau Business Service heeft aangeboden op een nieuwe locatie. Daarnaast heeft ook UtrechtInc – een tweede incubator naast Biopartner Center – in 2010 flexibel aanbod van kantoorruimte aan de markt toegevoegd. Het verhuurbaar oppervlak is verdeeld over twee locaties: Padualaan (H.R. Kruytgebouw) in De Uithof (500 m2 vvo) en Oudenoord (300 m2 vvo). Op beide locaties samen zijn circa 90 personen werkzaam. In 2011 wordt het bedrijfsverzamelgebouw de Dutch Game Garden geopend aan de Neude. Het gaat om 2.700 m2 vvo, verdeeld over 38 units van 20 tot 375 m2. Er kan aan maximaal 235 mensen een werkplek worden geboden. Dit bedrijfsverzamelgebouw is specifiek gericht op beginnende ondernemers in de gaming industrie. Veel startende gamingbedrijfjes komen voort uit de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht.

Twee aanbieders in het topsegment Er zijn vier bedrijfsverzamelgebouwen gericht op het topsegment van de kantorenmarkt, verzorgt door twee aanbieders: Regus en Offices For You.

82


Zij bieden hoogwaardige, flexibele kantoorruimte voor zowel starters, doorstarters, als onderdelen van grotere bedrijven. Beide aanbieders geven aan dat tussen de 25 en 30 m2 vvo de meest gevraagde ruimte is, een werkplek voor circa 3 personen. Het zijn organisaties die ook buiten Utrecht kantoorruimte aanbieden. Regus Business World, dat nu drie business centers heeft in Utrecht, is een grote organisatie met business centers in 19 andere steden in Nederland, en wereldwijd 1.100 business centers in 500 steden. Offices For You biedt flexibele kantoorruimte op vier locaties in Nederland. Het concept van deze aanbieders is dat de huurder keuzes kan maken wat betreft het gehuurd oppervlak, de looptijd van het huurcontract, het aantal te huren dagen per week en af te nemen diensten. De huurder heeft geen investeringskosten voor de kantoorinrichting. De specifieke bedrijfsverzamelgebouwen gaan in deze mate van flexibiliteit een stuk verder dan de algemene. Flexibel zijn ze ook als het gaat om het afnemen van diensten. Een klant kan per maand een bepaald abonnement nemen of kiezen voor een vaste basis, waarvoor dan gebruik kan worden gemaakt van een business lounge of social space, een printservice en dergelijke. Deze basis kan flexibel per maand aangevuld worden met extra services als secretariële ondersteuning, gebruik vergaderruimte, lunchvoorziening, enzovoort.

Oppervlak flexibele kantoorruimte gegroeid Het totale beschikbare oppervlak aan flexibele kantoorruimte dat in Utrecht wordt aangeboden is per saldo gegroeid. De opheffing van Taminiau Business Service (800 m2) is gecompenseerd door de oprichting van Offices For You. Daar is UtrechtInc als nieuwe aanbieder bijgekomen. Vorig jaar heeft Regus het verhuurbare oppervlak iets verkleind en dat is dit jaar niet opnieuw opgenomen. Als er meer vraag is zal Regus weer ruimte bijhuren. Er is dus niet alleen flexibiliteit in het aanbod naar de klantondernemers toe, maar ook in het zelf aanhuren van ruimte. De huurprijs voor flexibele kantoorruimte varieert naar gelang de diensten waar men gebruik van maakt. Voor een bedrag tussen de € 40 en € 70 per maand kan een klant gebruik maken van een gezamenlijke lounge als werkplek en voor een bedrag tussen de € 200 en € 800 huurt men een complete kantooroplossing met printservice, vergaderlocatie, secretariële ondersteuning, lunch, koffie, thee, krant, enzovoort. Regus biedt sinds 2010 op alle locaties een zogenaamd ‘sales office’ aan, een voorbeeldkantoor waar de klant ideeën en mogelijkheden kan zien voor de inrichting van het kantoor.

Vraag naar ruimte in specifieke bedrijfsverzamelgebouwen blijft hoog Bij de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen zien we geen gevolgen van de economische recessie van vorig jaar. Ten opzichte van september 2009 is het verhuurbaar oppervlak gegroeid. Er is geen sprake van leegstand en alle aanbieders geven aan dat de markt in Utrecht nog altijd goed is. Er is nog voldoende vraag en voor de toekomst wordt nog ruimte voor uitbreiding van het aanbod van specifieke bedrijfsverzamelgebouwen verwacht.

Bedrijven die niet in Utrecht terecht kunnen, vertrekken meestal naar een ander science park in Nederland in bijvoorbeeld Amsterdam, Leiden of Wageningen. Bij het uitwijken naar andere steden speelt ook dat daar de huurprijzen zijn verlaagd. Om aan de ruimtevraag in Utrecht tegemoet te kunnen komen en het gemiddeld huurniveau te kunnen verlagen wil Biopartner Center Utrecht graag uitbreiden; er zijn vergevorderde plannen voor een nieuw gebouw naast het bestaande. Het huidige pand is duur gebouwd, wat een relatief hoge huur betekent. Door het nieuwe pand goedkoper te bouwen kan de huurprijs worden gedrukt, wat Utrecht aantrekkelijker maakt als vestigingsplaats voor life science bedrijven.

5.4 Een nog flexibeler ruimteconcept Verdere flexibilisering Een nieuwe ontwikkeling in de markt voor flexibele kantoorruimte is het aanbieden van flexibele werkplekken en werklounges. Dat loopt uiteen van een plek aan een tafel waaraan meerdere mensen zitten tot een eigen werkruimte voor de betreffende dag. Beschikbare voorzieningen zijn onder andere draadloos internet, een printer, kastruimte, vergaderruimte. In Utrecht wordt een dergelijk concept aangeboden door bedrijven als Maliebaan54, Igluu en Seats2Meet. Dit concept biedt nog meer flexibiliteit dan de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen, omdat geen sprake is van een huurcontract voor een bepaalde ruimte en looptijd. In de meeste gevallen werken de aanbieders met een abonnement of lidmaatschap waarna je onbeperkt gebruik kunt maken van de ruimte. Doorgaans is ook geen reservering vereist, maar is het reserveren van een werkplek of een vergaderruimte wel mogelijk.

Uitbreidingsvraag Biopartner Centre Utrecht Het Biopartner Centre in De Uithof is gelieerd aan het Universitair Medisch Centrum. Als incubator richt deze aanbieder zich vooral op startende ondernemingen in de ‘life sciences’. Aan starters wordt desgewenst begeleiding gegeven bij het opstarten van hun bedrijf. Naast kantoorruimtes beschikt het gebouw over verschillende laboratoria, apparatuur en vergaderruimtes. Biopartner Center Utrecht kan niet volledig voorzien in de vraag naar ruimte voor ‘life sciences’. Als voorlopige oplossing wordt elders in De Uithof tijdelijke ruimte geboden, wat voor de huurders niet ideaal is. In het gebouw van Biopartner Center Utrecht wordt niet met wachtlijsten gewerkt, omdat de huidige huurders uitbreidingswensen hebben en voorrang krijgen op nieuwe.

Ontmoetingsplek Trefwoorden waarmee dit concept in de markt wordt gezet zijn: contacten leggen, kennisdeling en ‘thuiswerken’ op locatie. Een belangrijk aspect is dat gebruikers openstaan voor het delen van kennis met andere aanwezigen of netwerkleden. Van het concept wordt onder meer gebruik gemaakt door ZZP-ers, zoals adviseurs en projectleiders die vanuit huis werken, maar die behoefte hebben aan een werkplek waar ze contact met branchegenoten kunnen leggen en met mogelijke opdrachtgevers, of inspiratie op kunnen doen. Deze groep heeft incidenteel ook behoefte aan een representatieve ruimte om klanten of medewerkers te ontvangen.

83

Literatuur

Literatuur •

Algemene Rekenkamer (2008), Herstructurering van bedrijventerreinen.

•

Blauw Research (2010), Thuiswinkel Markt Monitor 2009. Essential Facts: Online thuiswinkelen in Nederland. Cijfers t/m december 2009. Rotterdam, april 2010.

•

Centraal Planbureau (2010), Macro Economische Verkenning 2011.

•

Chaulet, T. (2009), Sociaal, Economisch en Milieuverantwoord bouwen. De meerwaarde van SEM in het commercieel onroerend goed. Breda: afstudeerscriptie Avans Hogeschool Tilburg in samenwerking met DTZ Zadelhoff.

•

DTZ Zadelhoff (2010a), Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2010. Kantoor- en bedrijfsruimtemarkt.

•

DTZ Zadelhoff (2010b), Nederland Compleet. Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt medio 2010.

•

DTZ Zadelhoff (2010c), Het aanbod veroudert. De Nederlandse markt voor kantoorruimte (maart 2010).

•

Ecorys (2009), European Regional Prospects 2009.

•

Frisblik (2009), Onderzoek naar de succesfactoren van open Flexkantoren in Nederland. Onderzoek i.o.v. Ministerie van Verkeer & Waterstaat, Taskforce Mobiliteitsmanagement en stichting Telewerkforum. December 2009.

•

MTBS (2010), Managementsamenvatting Eindrapport Lage Weide en Het Klooster. Een lange termijn visie op de multi-modale toekomst van de Port of Utrecht.

•

NEPROM (2010), NIEUW Commercieel Vastgoed in Nederland 2010. NEPROM in samenwerking met PropertyNL.

•

OVO, KvK Midden-Nederland, Gemeente Utrecht (2009), Investeren in een duurzame toekomst voor Bedrijventerrein Overvecht.

•

Rabobank Groep (2010), De Regio Top 40. Economisch presteren van het regionale bedrijfsleven in 2009.

•

Remoy, H. (2010), Helft leegstaande kantoren moet worden herontwikkeld. In: Bouw & Vastgoed, 12 april 2010.

•

STOGO onderzoek + advies (2009), De kunst van het overleven. Overlevingskansen en vestigingsgedrag van nieuwe creatieve bedrijven in de stad Utrecht tussen 1997 en 2007.

•

STOGO onderzoek + advies (2009), Atlas Bedrijvencentra. Een inventarisatie van bedrijvencentra met voorzieningen.

•

Strabo (2009), Passantenonderzoek Binnenstad Utrecht.

•

Taskforce Transformatie (2010), Conclusies, bevindingen en aanbevelingen van de Taskforce transformatie. Februari 2010.

•

Troostwijk (2010), Gouden Kompas 2010. Aanbod kantoren: van meer naar minder.

•

Gemeente Utrecht (2010b), Bestuursrapportage Stationsgebied mei 2010.

•

Troostwijk Taxaties (2010), De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2009.

•

Gool, P. van (2010), Wanneer herstel op de Amsterdamse kantorenmarkt; schept ieder aanbod zijn eigen vraag? Lezing op seminar ProjectManagement Bureau gemeente Amsterdam op 22 juni 2010.

•

Twynstra Gudde (2010), Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2010. De economische crisis voorbij?

•

Vastgoedmarkt (2010a), Opname kantoren laagste in tien jaar. Vastgoedmarkt, januari 2010.

IPO, VNG, het Rijk (2009), Convenant bedrijventerreinen 2010-2020.

•

Vastgoedmarkt (2010b), NVM ziet geen herstel op kantorenmarkt dit jaar. Vastgoedmarkt, mei 2010.

•

84

Gemeente Utrecht (2010a), Werkconferentie ‘Kwalitatieve vraag bedrijventerreinen Gemeente Utrecht’. Vergaderverslag 15 april 2010.

•


•

•

•

Vastgoedmarkt (2010c), Negen op tien vastgoedpartijen investeert in duurzaamheid. Vastgoedmarkt in samenwerking met USP Marketing Consultancy. Vastgoedmarkt, juni 2010. Vastgoedmarkt (2010d), Duurzame huisvesting populair bij kantoorgebruikers. Vastgoedmarkt, mei 2010. Vastgoedmarkt (2010e), IVBN publiceert handreiking voor duurzaam kantorenbeleid: “Stimuleer herontwikkeling kantoren”. Vastgoedmarkt, februari 2010.

•

Vastgoedmarkt (2010f), Locatus: Sterke toename leegstand winkelruimte. Vastgoedmarkt, januari 2010.

•

Vastgoedmarkt (2010g), Iedereen zal moeten bijdragen aan sanering van winkelleegstand. Vastgoedmarkt, maart 2010.

•

Vastgoedmarkt (2010h), Detailhandel kan profiteren van internet en andere sociale waarden. Vastgoedmarkt, april 2010.

•

Vastgoedmarkt (2010i), Aantal modewinkels in winkelgebied bepaalt de huur. Vastgoedmarkt, maart 2010.

•

Vastgoedmarkt (2010j), Uitgifte bedrijventerrein daalt voor het eerste sinds 2003. Nieuwe rapportage Ibis Werklocaties ministerie van VROM. Vastgoedmarkt mei 2010.

•

Vastgoedmarkt (2010k), Schaarste en sturen op waarde kunnen veroudering doorbreken. Vastgoedmarkt, mei 2010.

•

VROM (2010). Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt. Startdocument.

•

Zuidema, M. en M. van Elp (2010), Kantorenleegstand. Probleemanalyse en oplossingsrichtingen. Juni 2010.

Geraadpleegde internetsites •

www.CBS.nl

•

www.CPB.nl

•

www.hbd.nl (feiten en cijfers)

•

www.rekenkamer.nl/bedrijventerreinen

•

www.utrecht.nl/aanpaklageweide

•

www.vrom.nl (Dossier Mooi Nederland)

85

Bijlagen

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews

86

•

Ko van den Berg (IeVeMa Beheer)

•

Michel van Ieperenburg (IeVeMa Beheer)

•

Rogier van der Bol (Jones Lang LaSalle)

•

Felix Lepoutre (Seats2Meet)

•

Martijn Bosschers (DTZ Zadelhoff)

•

Daan van der Meulen (DTZ Zadelhoff)

•

Arthur van Breukelen (New Element)

•

Gert Jan Slob (Locatus)

•

Jeroen Brouwer (DTZ Zadelhoff)

•

Frank van der Sluys (DTZ Zadelhoff)

•

Peter van Gool (SPF Beheer)

•

Wouter Stevens (DTZ Zadelhoff)

•

André Groeneveld (Van Rossem)

•

Roel Timmermans (DTZ Zadelhoff)

•

Patrick Hooft Graafland (DTZ Zadelhoff)

•

Jan Verhaegh (DTZ Zadelhoff)


Bijlage 2 Begrippen •

A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt.

•

A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt.

•

Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750 m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.

•

Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed.In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A-winkelgebied als eersteklas aangemerkt.

•

Eigenbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd.

•

Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein.

•

Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

•

Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een frontbreedte van 6 meter.

•

Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker.

•

B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het A-winkelgebied.

•

Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan de gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder.

•

Bedrijfsverzamelgebouw Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat beheerd wordt door één instantie, waarin bedrijfsen/of kantoorruimten worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen.

•

Kamergebied Kamer van Koophandel gebied Utrecht Hieronder vallen de volgende gemeenten: Abcoude, Breukelen, Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oude Water, Rhenen, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist.

•

Bestaande bouw Kantoren en bedrijfsgebouwen ouder dan twee jaar.

•

Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld.

87

•

Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte.

•

Langdurige leegstand Leegstaande kantoorruimte die minimaal één jaar wordt aangeboden. Dit hoeft dus niet per definitie te betekenen dat de ruimte ook al een jaar leegstaat.

Bijlagen

•

88

Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is.

•

Nieuwbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt.

•

Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend.

•

Planstatus


•

Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de BRU-gemeenten (De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist).

•

Structureel aanbod Kantoorruimte die tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden.

•

Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentie-overeenkomst is bereikt. Als later blijkt dat de intentie-overeenkomst weer is ontbonden (niet is omgezet in een uitgifteovereenkomst) dan wordt het uitgiftecijfer daarvoor gecorrigeerd.

•

Vestigingsprofiel bedrijventerrein Terrein met een hoogwaardig profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van 30% tot 70% bedrijfsruimte, en dus ook maximaal 70% kantoorruimte.Terrein met een modern gemengd profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van tenminste 70% bedrijfsruimte. Het kantorendeel kan dus niet meer dan 30% van het gebouwde vloeroppervlak beslaan. Meestal is sprake van 80% tot 90% bedrijfsruimte.

•

Vierkante meters vloeroppervlak Bij de voorraad kantoorruimte, leegstand, onttrekkingen en oplevering van nieuwbouw gaat het in principe om m2 bruto vloeroppervlak. In de praktijk is het niet altijd duidelijk of het gaat om netto of bruto vloeroppervlak zodat sprake is van marges in aangegeven metrages. Bij makelaarsgegevens over aanbod en opname van kantoor- of bedrijfsruimte op de vrije markt gaat het om het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Bij detailhandel gaat het steeds om het verkoopvloeroppervlak (vvo).

•

Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-andlease-back transacties.

89

Bijlage 3 Oplevering kantoren Oplevering kantoorruimte stad Utrecht (m bvo)

Bijlagen

2

90


91

Bijlagen

Oplevering kantoorruimte in overige regiogemeenten (m bvo) 2

92


Oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte stad Utrecht (m2 bvo)

93

Bijlagen 94


95

Bijlagen

Bijlage 4 Kenmerken Utrechtse winkelgebie

96


den

97

Bijlage 5 Bedrijfsverzamelgebouwen Het bedrijfsverzamelgebouw

Twee typen Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen

Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw gaan we uit van: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten. Clusters van kleinschalige, geschakelde bedrijfsunits, die elk over een eigen ingang c.q. overheaddeur beschikken, worden hier niet meegenomen omdat ze als solitaire vestigingen worden gezien. Deze bedrijvencentra zijn meestal op bedrijventerreinen gelegen.

Binnen de hierboven gegeven definitie onderscheiden we in Utrecht in totaal vijftien bedrijfsverzamelgebouwen. Daarvan hebben er tien een algemene functie, voor een breed scala van kleinschalige ondernemingen. De andere vijf hebben een specifiek concept en/of specifieke doelgroep.

Belangrijke kwaliteiten van een bedrijfsverzamelgebouw zijn: het flexibele aanbod van ruimtes, korte en tussentijds opzegbare huurcontracten, de aangeboden diensten en de nabijheid van andere bedrijven. De gebouwen zijn opgedeeld in kleine units, die afzonderlijk en gekoppeld kunnen worden gehuurd, waarmee op maat in de ruimtebehoefte wordt voorzien. Bij gemeenschappelijke diensten gaat het om zaken als een centrale receptie, beveiliging, vergaderruimte, schoonmaken, gebruik van apparatuur (fax, kopiëren) en secretariële ondersteuning. Voor diensten worden bovenop de huur servicekosten in rekening gebracht, naar gelang het gebruik of als vast bedrag.

Gebruikers van bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen bieden voornamelijk onderdak aan dienstverlenende bedrijven. Het accent ligt op kantoorhoudende bedrijven, soms met een atelier of opslagruimte. Daarbij geven de kleinste gebruikers, de één- en tweemanszaken, er vaak de voorkeur aan in eigen wijk of stadsdeel te blijven. Voor kleinschalige bedrijven in productie, installatie en onderhoud, is een bedrijfsverzamelgebouw zelden geschikt. Met het oog op laden en lossen hebben ze meestal een eigen ingang nodig, in een vrijstaand pand of geschakelde eenheden. Ze zijn vaak ook gericht op een locatie in een hogere hinderwetcategorie. De behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen is bij deze bedrijven gering.

98


Van de eerste groep van tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn er zes met overheidssteun tot stand gekomen. Van de tweede groep van vijf specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er één met steun van de overheid (en van de Universiteit Utrecht) tot stand gekomen. Aan die overheidssteun zijn voorwaarden verbonden die samenhangen met de diverse ingezette subsidies. Over het algemeen hebben de voorwaarden betrekking op: gewenste doelgroepen, een maximum aan de huurprijs en voldoende doorstroming (niet te lange verblijfsduur). Met dergelijke voorwaarden wordt beoogd de beschikbare ruimte zoveel mogelijk ten goede te laten komen aan kleinschalige, startende en doorstartende ondernemingen in Utrecht.

100


Bestuursinformatie Actuele inzichten, betrouwbare cijfers, de tendensen juist geinterpreteerd. Bestuursinformatie, de onderzoeksafdeling van de gemeente Utrecht, ondersteunt gemeentebestuur en beleidsmakers met onderzoek, statistiek en advies. Meer informatie www.onderzoek.utrecht.nl telefoon 030 - 286 13 50

No title

Recommend Documents