-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 634/105/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 170, na pozemku č. parc. St. 170 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 170 , č. parc. 451/2, k.ú. Dřetovice, obec Dřetovice, zapsáno na LV č. 182 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
č. j. 132 EX 9249/10-19/Ku
Podle stavu ke dni 14.4.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 18.4. 2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 273 42 Dřetovice 170 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Dřetovice Katastrální území: Dřetovice 493 Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.4. 2011 za přítomnosti pí. Evy Vlkové, spolumajitelky nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 182 ze dne 23.2.2011, k.ú. Dřetovice 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dřetovice 3) Usnesení č. j. 132 EX 9249/10-19/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 14.4. 2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, nemovitosti byly prohlédnuty a zaměřeny. Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 170, na pozemku č. parc. St. 170 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 170 , č. parc. 451/2, k.ú. Dřetovice, obec Dřetovice, zapsáno na LV č. 182 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený
Vlastníci pozemků:
podíl 3/4: Vlková Eva, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves podíl 1/4: Vlková Zdeňka, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves
Vlastníci staveb:
podíl 3/4: Vlková Eva, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves podíl 1/4: Vlková Zdeňka, Dřetovice 170, 273 42 Stehelčeves
-3Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku
pro Středočeský kraj, KP Kladno Dřetovice Dřetovice 170 č. parc. St. 170, výměra 239 m2
další pozemky:
č. parc. 451/2,
výměra 206 m2
182 LV č. Středočeský Kraj: Dřetovice část obce: 493 počet obyvatel: způsob ochrany: zast. plocha a nádvoří ostatní plocha, zeleň
Všeobecný popis
Rušivá a obtěžující zařízení
Oceňované nemovitosti jsou v Dřetovicích. Dřetovice jsou malá obec, ležící mezi Kladnem a Kralupy nad Vltavou, cca 25 km severozápadně od Prahy. V Dřetovicích je pouze základní občanská vybavenost. Kompletní vybavenost se nachází ve správním centru Kladně, dobře dostupném po silnici č. 101 – cca 12 km. Cca 0,8 km severně od obce je železniční zastávka. Rodinný dům č.p. 170 se nachází na severním okraji obce v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Dům leží na uliční čáře ve slepé ulici s minimálním provozem. Cca 40 m od domu se nachází hlavní průjezdní komunikace obcí, nepůsobí rušivým dojmem. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Nebyla zjištěna.
Dopravní prostředky a dostupnost
Zastávka autobusů cca 150 m, vlaková nádraží cca 800 m.
Přípojky inženýrských sítí
Elektro, vodovod, plyn. Kanalizace – žumpa.
Poloha a okolí
Základové poměry Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních Počet
bytových jednotek
1
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený cca r. 1925 v r. 1997 provedena rekonstrukce koupelny v r. 2011 výměna oken za nová plastová, nový kotel na TP smíšená 1 1+0
100 % podsklepeno 1NP + podkroví k bydlení neupravené
nebytových jednotek
0
garážových stání
0
-4-
Popis
Stavba rodinného domu je kompletně podsklepena, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené. Stavba je osazena v jižním svahu, podzemní podlaží je částečně zapuštěné. Svislé konstrukce jsou zděné, částečně smíšené zdivo. Stropy jsou nad PP betonové, nad 1. NP dřevěné, omítané s rovným podhledem. Střecha je sedlová s polovalbami ve štítových zdech, nad vstupní verandou je plochá střecha. Střešní krytina tašková. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou převážně nová plastová, některá malá okna jsou původní dřevěná. Dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní částečně dřevěné, částečně náplňové do kovových zárubní. Vnitřní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, koberec, PVC. Omítka hladká, podezdívka má cihlový obklad. Vybavení a zařizovací předměty – standardní: je proveden rozvod teplé i studené vody, odkanalizování je provedeno do žumpy, koupelna s umyvadlem, vanou a standardním WC, v kuchyni je plynový sporák. Topení – ústřední topení na tuhá paliva, TUV – elektrický bojler. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Dispoziční řešení: PP: kompletně podsklepeno, zčásti využito jako kotelna a uhelna, zbytek PP využit jako sklad, přístup do sklepe je z jižní strany domu, vstup je krytý přístřeškem, UP 51 m2 1.NP: předsíň 4,5 m2, koupelna s WC 4,9 m2, kuchyně 10,0 m2, pokoj 20,0 m2, pokoj 9,2 m2 , komora 1,7 m2 Podkroví k bydlení neupravené Celkem: UP 1 BJ 2+1: 101,3 m2.
Stavebně technický Stavba je z r. cca 1925. Je prováděná základní údržba, nová plastová okna. stav V mírně zhoršením stavu je fasáda, na hranici životnosti je i střešní krytina. Celkový stav je průměrný. Pozemky: Pozemek č. parc. St 170 je zastavěn stavbou domu a vedlejší stavbou zděné kolny, která je umístěna na jižní hranici pozemků. Malou část pozemku tvoří zpevněné plochy a travní porost okolo domu. Pozemek č. parc.451/2 leží v jižně od domu a je na něm udržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, jsou opoceny. Dohromady mají nepravidelný čtyřúhelníkový tvar protáhlý ve směru sever – jih, jsou v mírném jižním sklonu, severní část pozemku je svažitější. Přístup je ze severní strany ze zpevněné komunikace.
Vnější zařízení
Oplocení zděná podezdívka, ocelové sloupky, dřevěné plotovky. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ano kanalizace ne plynovod ano přístup po zpevněné komunikaci
ano
Vedlejší stavby a příslušenství Vedlejší stavba zděné kolny, je situována na jižní hranici pozemku č. parc. St. 170, svislé konstrukce zděné, střecha pultová, střešní krytina částečně vlnitý Popis plech, částečně tašková. Klempířské konstrukce plechové s nátěrem, omítka chybí. Okna a dveře dřevěné. Stavebně technický stav je průměrný. ZP 28 m2.
-5Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Průměrný stavebně technický stav. stavby Vhodná pro bydlení, v okrajové zastavěné části obce, horší dostupnost Poloha vzhledem k občanské vybavenosti v obci, dobrá dostupnost správního centra Kladno a užívání Prahy. Klidná lokalita s bez rušivých vlivů. Užívání nemovitosti Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv
1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 182, k.ú. Dřetovice 2) Omezení převodu nemovitostí a půjčka od ČSTSP zapsané v části C LV č. 182, k.ú. Dřetovice.
Zahrnuta v tržní ceně
1,2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé.
Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 182 k.ú. Dřetovice a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba ve 2, velmi nízkém, stupni ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu k Přístup k domu č.p. 170 je ze zpevněné komunikace č. parc. 692/2 (ostatní nemovitosti komunikace, vlastník Obec Dřetovice). Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY
VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 170 451/2
239 206
600 600
-
143 400 123 600
zast. plocha a nádvoří zahrada
267 000 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stáří cca 86 let stavba RD vedlejší stavby Reprodukční cena staveb Celková UP: 101, 3 m2
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
516
4200
100
2 167 200 2 167 200
60
866 880 65 000
931 880 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)
III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
současný stav
budoucí stav
1 198 880 Kč
-
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Stehelčeves, RD, 3+1 ZP 77 m2, UP 60 m2, pozemek 310 m2 Polovina dvojdomu, před rekonstrukcí. veškeré IS. Půda s možností vestavby. Nabídková cena: 1 380 000 Kč, 3/2011 -
menší pozemek, horší stav nemovitosti
lepší lokalita
Porovnatelný RD č. 2: Brandýsek, RD 5+1 ZP 137 m2, UP 250 m2, pozemek 549 m2 Příprava na přestavbu na dvougenerační dům. Terasa a zimní zahrada. vytápění ÚT na plyn. Nabídková cena: 3 100 000 Kč, 2/2010 +
větší UP, větší pozemek, lepší stav nemovitosti
srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD č. 3: Stehelčeves, RD 3+1 ZP 120 m2, UP 90 m2, pozemek 313 m2 Prováděna pouze zákl. údržba, přístavba dvou pokojů. Možno vybudovat obytné podkroví. Voda, el., plyn. kanalizace ve výstavbě. Nabídková cena: 1 489 000 Kč, 3/2011 +
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
větší plocha pozemku, větší UP srovnatelná lokalita.
1 200 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Horší dostupnost základní občanské vybavenosti v obci, přiměřeně velký pozemek. Dobrá dostupnost správního centra Kladno a Prahy. Klidné místo Silné stránky s minimem rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že oceňované nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví. Slabé stránky
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 170, na pozemku č. parc. St. 170 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 170 , č. parc. 451/2, k.ú. Dřetovice, obec Dřetovice, zapsáno na LV č. 182 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno
1 200 000 Kč
spoluvlastnický podíl 1/4 pro Vlková Zdeňka
300 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 18.4.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 634/105/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/104/2011.
Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dřetovice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.4.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 182 ze dne 23.2.2011 , k.ú. Dřetovice
-9-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dřetovice
2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.4.2011
- 10 -
