No title

www.utrecht.nl/onderzoek

Vastgoedmonitor Utrecht 2012


1

Colofon

uitgave Afdeling Onderzoek Interne Bedrijven Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030 286 1350 [email protected] in opdracht van Afdeling Economische Zaken & Afdeling Grondzaken StadsOntwikkeling Gemeente Utrecht internet www.utrecht.nl/onderzoek rapportage Rob Paridaen m.m.v. Karin de Vries informatie Pim Sanders (Grondzaken) 030 286 0135 Klaas Beerda (Economische Zaken) 030 286 3766 Rob Paridaen (Onderzoek) 030 286 1334 foto’s Sietse Brouwer Marissa van Leur Merijn van der Vliet Berry Geerlings cu2030.nl bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Onderzoek Utrecht

februari 2013

2


Inhoudsopgave Samenvatting

4

Inleiding

9

1

Economische ontwikkeling

10

2

Kantorenmarkt

14

3

Winkelmarkt

32

4

Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen

46

5

Kleinschalige bedrijfsruimte

59

6

Utrecht Science Park

68

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews

74

Bijlage 2 Begrippen

75

Bijlage 3 Planvoorraad kantoren

78

Bijlage 4 Kantoorgebieden

81

Bijlage 5 Concepten kleinschalige werkruimtes

83

3

Samenvatting

x

Na krimp van de economie in 2012 zijn er voor 2013 nog geen tekenen van economisch herstel. De economische recessie speelt een belangrijke rol in de terughoudendheid van vastgoedbeleggers.

x

In 2012 is er op de Utrechtse kantorenmarkt een situatie van ruim aanbod ontstaan: eind 2012 is er 4,9 keer zoveel aanbod als in 2012 is opgenomen. De leegstand is gestegen naar 10,4%, nog wel ruim onder het landelijk gemiddelde (14,6%).

x

In het Utrechtse winkelareaal is er een gemiddelde leegstand van 4,5%, globaal de gewenste frictieleegstand en ruim onder het landelijk gemiddelde (6,9%).

x

In de bedrijfsruimtemarkt is na de hoge opname en de sterke afname van het aanbod in 2011, het aanbod in 2012 weer fors gestegen. Naar een niveau van 2,9 keer de opname.

x

Na een aantal jaren van een al bescheiden uitgifte is er in 2012 in het geheel geen bedrijventerrein uitgegeven. Er is nog ruim 30 ha direct uitgeefbaar.

x

Er zijn in Utrecht 22 bedrijfsverzamelgebouwen met een bezetting van rond de 90%. Daarnaast is er een toenemend aantal aanbieders van flexibele werkplekken.

x

Het Utrecht Science Park in De Uithof is een groeipool binnen de Utrechtse economie, met steeds meer vestigingen van kennisintensieve bedrijven en instellingen.

4


Economie Het Centraal Planbureau (CPB) raamt voor 2012 en 2013 een krimp van de Nederlandse economie. Op middenlange termijn zou weer sprake zijn van een lichte groei. Duidelijk is dat de economische problemen niet zijn opgelost, en gecombineerd met onzekerheid rond de euro leidt dat tot terughoudendheid bij vastgoedbeleggers. Positief voor Utrecht is dat de regionale economie beter presteert, minder gebukt gaat onder de recessie, dan de landelijke. Gunstig is ook dat voor Utrecht in 2011-2012 nog steeds sprake is van banengroei, terwijl landelijk sprake is van een dalende werkgelegenheid.

Kantorenmarkt Net als landelijk en in de andere grote steden is er in Utrecht een overaanbod aan kantoorruimte. De kantorenleegstand in Utrecht is gestegen van 9,1% eind 2011 naar 10,4% eind 2012. Daarmee zit Utrecht nog wel ruim onder het landelijk gemiddelde van 14,6% en onder het leegstandspercentage in Amsterdam en Rotterdam. Binnen Utrecht zijn er grote verschillen tussen de respectieve kantoorgebieden. Zo is er vrijwel geen leegstand in het Stationsgebied (0,7%), en een hoge leegstand op de bedrijventerreinen Lage Weide (28%) en Oudenrijn (29%). Volgens marktpartijen wil groeiende leegstand niet zeggen dat er geen vraag is naar nieuwbouw. Er is weliswaar geen uitbreidingsvraag, maar er is sprake van een kwalitatieve mismatch. Een substantieel deel van het aanbod komt niet overeen met de wensen van gebruikers. Daardoor is er een proces gaande van meer onttrekkingen aan de kantorenmarkt, en van transformatie naar andere functies (wonen, hotel). Dit zien we terug in de ontwikkeling van de Utrechtse kantorenvoorraad, die de laatste jaren nog maar weinig is gegroeid. Ontwikkelingen in Utrechtse kantorenvoorraad (m2 verhuurbaar vloeroppervlak) jaargemiddelde

jaargemiddelde

jaargemiddelde

nieuwbouw

onttrekking

groei voorraad

periode 2003 t/m 2007

58.200

3.100

55.100

periode 2008 t/m 2012

26.500

13.500

13.000

Bron: Onderzoek Utrecht

Er zijn meer onttrekkingen, en er is een groeiend aantal plannen voor transformatie van verouderde kantoorgebouwen. Daarnaast zullen ook incourante kantoorpanden die niet geschikt zijn voor transformatie uit het aanbod wegvallen. Het nieuwbouwvolume is sterk gedaald; de STEC Groep1 raamt de nieuwbouwvraag voor Utrecht tot 2030 op een jaargemiddelde van circa 22.500 m2 vvo.

Winkelmarkt Een laag consumentenvertrouwen en dalende koopkracht heeft (nog) niet geleid tot grote leegstandproblemen in de Utrechtse winkelstand: gemiddeld 4,5% leegstand tegenover een landelijk gemiddelde van 6,9%. Er is wel een bovengemiddelde leegstand van 7,5% in het winkelcentrum The Wall, en er is enige vertraging in de plannen voor (her)ontwikkeling van winkelcentra. Daar staat een grootschalige uitbreiding van de Woonboulevard Utrecht tegenover.

1

Utrechtse provinciale kantorenmarkt in balans: naar een kantorenstrategie (STEC Groep, oktober 2012).

5

Er is nog steeds veel vraag in het hoofdwinkelgebied van Utrecht Centrum, het voetgangersgebied in de historische binnenstad en Hoog Catharijne. Marktpartijen zijn uitgesproken positief over de geplande uitbreiding van Utrecht Centrum met 45.000 m2 bvo (circa 40.000 m2 wvo). De winkelhuren in de belangrijke Utrechtse winkelcentra zijn vrijwel geheel op peil gebleven. De fijnmazige winkelstructuur in de wijken weet zich nog steeds te handhaven. Toonbankbestedingen voor een aantal branches in de non-foodsector staan onder druk door koopkrachtdaling en toename van online-aankopen. De toekomst is aan het door winkeliers aanbieden van verschillende aankoopkanalen. Het maakt dan niet meer uit of de omzet in de fysieke winkel of via internet wordt behaald. Aangezien de grote ketens en ook winkels in het MKB daar al op inspelen, wordt deze ontwikkeling niet als een bedreiging van de winkelstructuur gezien.

Bedrijfsruimtemarkt Op de bedrijfsruimtemarkt is er een grilliger verloop van aanbod en opname dan in de kantorenmarkt, maar eind 2012 is er ook voor de bedrijfsruimte sprake van een relatief hoog aanbodmetrage. Het gaat om 9% van de Utrechtse voorraad; globaal de helft van dat aanbod kan tot het incourant (minder gewild) aanbod worden gerekend. Een relatief hoog aanbodpercentage is er voor de Cartesiusdriehoek. Op het bedrijventerrein Lage Weide bevindt zich het grootste aanbodvolume, maar met 7,5% van de voorraad is dat minder dan gemiddeld in de stad. Net als landelijk staat het huurniveau van bestaande bedrijfsruimte onder druk. De meeste huren voor Utrechtse bedrijfsruimte liggen tussen de €30 en €50 (per m2 per jaar), maar voor nieuwe bedrijfshallen wordt nog steeds tot €65 betaald. Aan de onderkant van de markt – in verouderde bedrijfsruimte op minder goede locaties - komen huren onder de €30 voor.

Bedrijventerrein De laatste jaren is het in de bedrijfsruimtemarkt erg moeilijk geworden om financiering te vinden voor grondaankoop en nieuwbouw (meestal voor eigen gebruik). Dat is de belangrijkste verklaring voor het lage uitgiftetempo van de ruim 30 hectare nog uitgeefbaar Utrechts bedrijventerrein. Na jaren met een nog beduidend hogere uitgifte, is In de periode 2007 t/m 2012 de uitgifte teruggevallen naar een jaargemiddelde van 0,8 hectare (netto). In 2012 is in het geheel geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein gerealiseerd. Marktpartijen signaleren niettemin wel een groeiend tekort aan geschikt bedrijventerrein voor grotere metrages logistiek en industrieel vastgoed. Op de nog uitgeefbare kavels kan die vraag niet worden gerealiseerd. Lage Weide – beoordeeld als goed functionerend bedrijventerrein – zou (deels) in die behoefte kunnen voorzien door herontwikkeling van kavels met gedateerd vastgoed. In de praktijk gebeurt dat nog weinig.

Kleinschalige bedrijfsruimte Over het geheel genomen is er in Utrecht voldoende ruimte in bedrijfsverzamelgebouwen, maar enkele specifieke bedrijfsverzamelgebouwen hebben een vraagoverschot. Voor de 12 algemene bedrijfsverzamelgebouwen wijzen een gemiddelde bezetting van 87% en het ontbreken van een wachtlijst op een ontspannen markt. De 10 specifieke bedrijfsverzamelgebouwen hebben een gemiddelde bezetting van 93%, maar er is een grote variatie in bezettingsgraad en voor een viertal gebouwen is sprake van een wachtlijst.

6


Het aantal aanbieders van flexibele werkplekken in Utrecht groeit. Er zijn nu 11 aanbieders van flexibele werkplekken, waarvoor geen huurcontract hoeft te worden afgesloten. Soms wordt wel gewerkt met een abonnement of lidmaatschap. Daarnaast gebruiken kleine ondernemers als ZZP'ers steeds vaker horecagelegenheden als werken ontmoetingsplek. Er zijn in Utrecht tenminste 17 complexen van kleinschalige, aan elkaar gebouwde bedrijfsunits. Die onderscheiden zich van de bedrijfsverzamelgebouwen door een eigen ingang en het ontbreken van gemeenschappelijke voorzieningen.

Utrecht Science Park Het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof vormt een gebied met een relatief sterk groeiende werkgelegenheid; het is een belangrijke groeipool binnen de stad Utrecht. In de afgelopen tien jaar is het aantal werkzame personen met 21% gegroeid, een hogere groei dan de 11% werkgelegenheidsgroei voor heel Utrecht. Daarmee is het aandeel in de Utrechtse werkgelegenheid gestegen van 8,1% in 2002 naar 8,9% in 2012. Het USP voldoet aan alle criteria die aan een science park worden gesteld, en bevindt zich in de fase van verdere groei. Steeds meer kennisintensieve bedrijven en instellingen vestigen zich in het USPgebied. Aansprekende ontwikkelingen zijn de vestiging van het Danone Innovation Centre en van het Gemeenschappelijk Milieu Laboratorium, en de uitbreiding van de incubatorfunctie.

7

8


Inleiding Dit is de 14e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein de revue. Vervolgens is een overzicht gegeven van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen en overige kleinschalige bedrijfsruimten in de stad. Extra ten opzichte van eerdere versies van de monitor is aandacht besteed aan het Utrecht Science Park (USP) in de Uithof. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten, en van de Utrechtse kantorenmarkt in het bijzonder. Locatie (bereikbaarheid en voorzieningen) en kwaliteit (efficiency, uitstraling, duurzaamheid) zijn sleutelfactoren in de toekomstwaarde van kantoorgebouwen. De Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot einde 2012. Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in de afgelopen anderhalf jaar. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit gesprekken met enkele marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Uni-Invest (nu Merin), Commerz Real, Statement Real Estate, Waltmann beleggingen, Ans de Wijn bedrijfshuisvesting, Van Rossum, DTZ Zadelhoff, Jones Lang Lasalle en Locatus.

Marktgegevens DTZ Zadelhoff De meest recente gegevens over kantoren en bedrijfsruimte in de gemeente Utrecht, ook uitgesplitst naar deelgebied, hebben betrekking op eind 2012. Het gaat dan om: x

opname, aanbod en leegstand kantoren;

x

opname en aanbod bedrijfsruimte.

De overige voor deze monitor beschikbare marktgegevens van DTZ Zadelhoff gaan tot medio 2012. Het gaat dan om gegevens over huurniveaus, structureel aanbod (langer dan drie jaar) en onderhuur in Utrechtse kantoren, incourant aanbod in Utrechtse bedrijfsruimte, en gegevens voor andere gemeenten en de regio.

9

1 Economische ontwikkeling

x

Het CPB verwacht een voortgaande krimp van de economie in 2013, met een verder dalende huishoudensconsumptie en afname van de bedrijfsinvesteringen. Op middenlange termijn zou weer sprake kunnen zijn van een lichte groei.

x

De kwakkelende economie speelt een belangrijke rol in de terughoudendheid bij vastgoedbeleggers. Dat geldt met name de (ruime) kantorenmarkt en de markt voor bedrijfsruimte, maar ook delen van de winkelmarkt.

x

Wat betreft groei van de economie en van het aantal banen is sprake van een relatief gunstige positie voor respectievelijk de regio en de gemeente Utrecht.

10


1.1

Landelijke trends

Bescheiden groei Het Centraal Planbureau (CPB)2 geeft aan dat er nog geen sprake is van robuust herstel van de Nederlandse economie. De binnenlandse consumptie en de bedrijfsinvesteringen trekken nog niet aan. Na 2008 is de huishoudensconsumptie gedaald en ook voor 2013 wordt een daling verwacht. Voor de bedrijfsinvesteringen is er na een opleving in 2011 een eveneens dalende ontwikkeling te zien. De werkgelegenheid (in arbeidsjaren) is na 2008 aanmerkelijk gedaald. Voor 2013 wordt een verdere daling verwacht. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands

huishoudens-

bedrijfs-

werkgelegenheid in

product

consumptie

investeringen

arbeidsjaren

2000

3,9

3,7

-2,0

1,9

2001

1,9

1,8

-3,0

0,9

2002

0,1

0,9

-7,6

-1,7

2003

0,3

-0,2

-1,0

-2,6

2004

2,2

1,0

-2,7

-1,3

2005

2,0

1,0

2,2

0,0

2006

3,4

-0,3

9,7

1,9

2007

3,9

1,8

6,4

2,7

2008

1,8

1,3

7,1

1,3

2009

-3,7

-2,1

-15,7

-2,2

2010

1,6

0,3

-5,2

-1,8

2011

1,0

-1,0

10,2

0,4

2012

-1

-1½

-3¼

-½

verwachting 2013

-½

-1½

-3

-1½

Bron: CPB (MEV 2013, september 2012; CPB Policy Brief 2012/07)

In de CPB Notitie van 29 november 20123 is vooruitgekeken naar de periode 2013-2017. Volgens die raming volgt na een periode van vrijwel geen economische groei in de jaren 2008-2012 een periode met een gemiddelde jaarlijkse groei van 1¼%. De beroepsbevolking groeit nog maar licht (¼% per jaar), en de werkgelegenheid in arbeidsjaren vertoont een lichte daling (-¼% per jaar).

Vastgoedbeleggers voorzichtig De kwakkelende Nederlandse economie en onzekerheden rond de euro spelen een belangrijke rol in de terughoudendheid bij vastgoedbeleggers. Beleggingen in Nederlands vastgoed bevinden zich op een laag niveau. Er was al weinig animo om te beleggen in kantoren en bedrijfshallen, maar ook de belangstelling voor beleggen in winkelvastgoed is afgenomen. Institutionele beleggers hebben geen

2

Macro Economische Verkenning 2013 (CPB, september 2012).

CPB Policy Brief 2012/07. Decemberraming 2012. Economische vooruitzichten 2013 (CPB, december 2012). 3

Actualisatie Nederlandse economie tot en met 2017 (verwerking Regeerakkoord). CPB Notitie 29 november

2012.

11

interesse in winkelportefeuilles op locaties buiten de Randstad.4 Er is steeds nog wel belangstelling voor het schaarse topsegment.5 Op de markt voor kantorenvastgoed hebben beleggers al geruime tijd te maken met afwaardering van hun bezit. In het afgelopen decennium is sprake van een waardedaling van ruim 10%.6 Gezien het ruime aanbod gaan huurprijzen omlaag. Een deel van het aanbod zal niet meer verhuurbaar blijken en valt uiteindelijk uit de markt. Afhankelijk van de locatie en het pand is bij een sterke afboeking op de waarde transformatie naar een andere functie mogelijk. De gemeente Utrecht heeft net als een aantal andere grote steden een transformatiekaart met kansrijk te transformeren leegstaand vastgoed.

1.2

Regionale groei

Relatief gunstige positie provincie Utrecht De achterliggende periode 2006-2011 laat voor de provincie Utrecht een relatief gunstige economische groei zien: een jaargemiddelde van 1,4% tegenover landelijk 1,2%.7 Economische groei 2011-2013 2011

raming 2012

raming 2013

provincie Utrecht

2,0%

-0,4%

0,2%

provincie Noord-Holland

1,0%

-0,5%

0,0%

provincie Zuid-Holland

1,5%

-0,9%

0,1%

Nederland

1,2%

-0,6%

-0,1%

Bron: ING Economisch Bureau (2012)

Voor 2012 raamt het ING Economisch Bureau8 een krimpende economie, in lijn met de Macro Economische Verkenning 2013 van het CPB. Daarbij is de verwachte krimp in de provincie Utrecht wel lager dan landelijk en eveneens lager dan die in de andere twee randstadprovincies. De landelijke raming van de ING voor 2013 is minder gunstig dan de door het CPB verwachte lichte groei, maar de provincie Utrecht komt er nog steeds beter uit dan landelijk.

Hogere economische groei in Stadsgewest Utrecht De economische groei in de provincie is vooral gerealiseerd in de meest verstedelijkte stadsgewesten Utrecht en Amersfoort. TNO (2012)9 spreekt van een trend van verstedelijking van de economie: in

4

De kanshebbers in de markt. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed (DTZ Zadelhoff, januari

2012) 5

Dutch Real Estate Market Bulletin – 2012 (Jones Lang Lasalle 2012).

Investeren in krediet. FGH Vastgoedbericht 2012 (FGHbank 2012). 6

Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. CPB Notitie 29 juni 2012.

7

Factsheet Economie van de provincie Utrecht. Feiten, cijfers en prognoses (Monique Roso en Jan Dinnissen,

2012).

12

8

Kwartaalbericht Regio's (ING Economisch Bureau, augustus 2012).

9

Economische Verkenning Regio Utrecht (TNO, 25 juli 2012).


2011 heeft het Stadsgewest Utrecht een aandeel van naar schatting ruim 60% in de groei van de provinciale economie. De in 2011 gerealiseerde relatief hoge economische groei in de provincie Utrecht is nog ruimschoots overtroffen door de groei in het Stadsgewest Utrecht. De 3,6% groei is aanmerkelijk hoger dan die in 2010 en is vergelijkbaar met die in de jaren 2005-2008. Ook gemiddeld over de afgelopen jaren doet het Stadsgewest Utrecht het economisch beter dan de provincie en heel Nederland. Economische groei regio Utrecht, provincie en Nederland, 2005-2011 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Stadsgewest Utrecht *

+3,0%

+3,9%

+4,2%

+2,8%

-2,7%

+0,6

+3,6

provincie Utrecht

+2,2%

+3,9%

+4,6%

+1,5%

-2,9%

+0,8

+2,0

Nederland

+2,0%

+3,4%

+3,9%

+1,8%

-3,5%

+1,7

+1,2

Bron: CBS * BRU-regio, exclusief Vianen

Voortgaande groei aantal banen gemeente Utrecht TNO (2012) geeft aan dat met name de stad Utrecht binnen de provincie een economische trekkersrol vervult, waarbij een verband kan worden gelegd met een proces van schaalverkleining. Voor kleinere bedrijven is onderlinge nabijheid, het netwerk, relatief belangrijk. Ontwikkeling aantal banen in gemeente Utrecht, 2005-2012 *

totaal banen

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

204.444

206.062

214.456

220.448

224.902

225.375

228.427

231.536

182.372

183.041

189.321

195.142

198.666

199.095

201.545

203.592

22.072

23.021

25.135

25.306

26.236

26.280

26.882

27.944

waarvan: voltijd deeltijd **

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register 2012 * aantal banen exclusief landbouw. Cijfers per medio het jaar ** minder dan 12 uur in de week

Sinds medio 2005 zijn er in de gemeente Utrecht 27.100 banen bijgekomen, een groei met ruim 13%. In geen van de opvolgende jaren is er een terugval in het aantal banen. De economische recessie in 2009 is weliswaar terug te zien in stagnatie van de groei in de periode 2009-2010 (+0,2%), maar in 2010-2011 (+1,4%) en 2011-2012 (+1,4%) is er weer sprake van een aanmerkelijke groei. Het aantal voltijdbanen is in de periode 2005-2012 met 12% gegroeid en het groeitempo van het aantal deeltijdbanen ligt daar met 27% nog een stuk boven. De banengroei in de periode 2005-2011 in de gemeente Utrecht (12%) ligt ruim boven de landelijke ontwikkeling (6%) en die in de provincie Utrecht (7%). Ook in 2010-2011 ligt de groei in de gemeente Utrecht (1,6%) hoger dan landelijk (0,3%) en provinciaal (0,9%).10

10

Kleine banengroei in 2011 (Persbericht LISA 2012).

13

2 Kantorenmarkt

x

De kantorenmarkt kampt met een structureel overaanbod. Toch is er nog vraag naar nieuwbouw door een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Gebruikers wensen andere producten op andere locaties dan de voorraad biedt. Daarmee ontstaat in beperkte mate verplaatsingsvraag en vraag naar kwalitatieve toevoegingen door nieuwbouw, met name aan de bovenkant van de markt. Er is geen sprake meer van uitbreidingsvraag. De totale voorraad die in gebruik is zal niet of nauwelijks meer toenemen.

x

Er is in Utrecht een situatie van ruim aanbod ontstaan. Evenwichtig is een situatie met 1,5 keer zoveel aanbod als er is opgenomen. Eind 2011 is er 3,7 keer zoveel aanbod als er in 2011 is opgenomen. Eind 2012 is het aanbod verder gestegen naar 4,9 keer de opname.

x

Begin 2013 is er een kantorenvoorraad van 2.547.500 m2 vvo (verhuurbaar vloeroppervlak), waarvan 10,4% leeg staat. Met dat leegstandspercentage steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen de andere grote steden en tegen het landelijk gemiddelde van 14,6%.

14


x

De hoogste leegstand is er op de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn, en ook Kanaleneiland heeft een leegstand ruim boven het gemiddelde. In het Stationsgebied is er vrijwel geen leegstand.

x

De Utrechtse kantorenvoorraad is de laatste jaren nog maar weinig gegroeid. Van 2.482.300 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per januari 2008 naar 2.547.500 m2 vvo per eind 2012. Een groei met 65.200 m2 vvo in vijf jaar, gemiddeld 13.000 m2 vvo per jaar. Dat is het saldo van gemiddeld 26.500 m2 opgeleverde nieuwbouw en 13.500 m2 onttrekking. In de vijfjaarperiode 2003 t/m 2007 was er nog een groei van de kantorenvoorraad met gemiddeld 55.100 m2 vvo per jaar. Het saldo van gemiddeld 58.200 m2 nieuwbouw en 3.100 m2 onttrekking.

x

Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad zullen ook de komende jaren plaatsvinden. Er zijn diverse min of meer concrete plannen voor transformatie en dat zullen er zeker meer worden. Daarnaast zal een deel van het incourante, langdurig leegstaande aanbod ook zonder transformatie uit het kantorenaanbod wegvallen. De levenscyclus van kantoorgebouwen wordt gemiddeld genomen korter.

x

Marktpartijen constateren een traag verloop van het proces van afwaarderen en onttrekken. Daarom is tot voorzichtigheid gemaand in het toevoegen van nieuwbouw. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan het realiseren van de geplande kantoorontwikkeling in het Stationsgebied en omgeving.

x

In belangrijke Utrechtse kantoorgebieden als Papendorp, Kanaleneiland en Rijnsweerd worden ten opzichte van de formele contracthuur kortingen van 10-20% gegeven. Voor kantoren op bedrijventerreinen en meer verspreid door de stad zijn er huurkortingen tot 30% van de contracthuur.

2.1

Landelijke trends op de kantorenmarkt

Structureel overaanbod De huidige markt wordt gekenmerkt door een hoog en nog stijgend aanbod. Landelijk is net als in 2010 het aanbod in 2011 5,4 keer zo hoog als de opname. In 2012 is het aanbod verder gestegen, en is nu 6,7 keer de opname. Bij een factor anderhalf is sprake van een evenwichtige markt, dus hebben we te maken met een situatie van structureel overaanbod. Opname en aanbod kantoorruimte Nederland 2007-medio 2012 (x1.000 m² vvo) 2007

2008

2009

2010

2011

2012

opname

2.351

1.693

1.288

1.335

1.400

1.180

aanbod (ultimo)

5.816

6.019

6.671

7.152

7.565

7.932

Bron: DTZ Zadelhoff

De aanbod-opnameverhouding dreigt nog slechter te worden doordat gebruikers bij verhuizing naar minder vloeroppervlak gaan. Door bezuinigingen bij de overheid is er in de opname van kan-

15

toorruimte een afnemende rol van de non-profitsector. In het banken verzekeringswezen is een proces van verdere automatisering en het daarbij afstoten van middenfuncties gaande.

Navenant hoog leegstandspercentage Van het landelijk aanbod eind 2012 van 7,9 miljoen m2 vvo staat 7,2 miljoen m2 vvo (90%) ook werkelijk leeg. Met een kantoorvolume van 49,1 miljoen m2 is er landelijk een leegstand van 14,6%. In een gezonde kantorenmarkt is sprake van een leegstand van 4 tot 5%. Breed gedragen is het besef dat sprake is van een vervangingsmarkt, waarin het ook zonder uitbreiding van de voorraad geruime tijd zal duren voordat de markt weer in evenwicht is. Naast een hoge leegstand is er evenwel ook nog een forse planvoorraad. Buck Consultants International11 heeft voor 2011 nog (harde plus zachte) kantoorplannen van 6,4 miljoen m2 (NEPROM) tot 14,1 miljoen m2 (overheden) geïnventariseerd. Voor een deel van die planvoorraad is er een lagere kans op realisatie. Op basis van een screening komt Buck op een hoge realisatiekans voor 30% van de planvoorraad. Daarmee zou er toch nog tenminste 1,6 miljoen m2 vvo aan de kantorenvoorraad worden toegevoegd.

Samenhang locatiekwaliteit en leegstand Er zijn tussen de diverse kantoorsteden grote verschillen in leegstandspercentage. Voor een deel heeft dat te maken met het (te hoge) tempo van nieuwbouw, voor een deel met de waardering van de aangeboden kantoorlocaties. Grosso modo zijn locaties in de grote steden meer gewild dan de kleinere satellietkernen. In de groep van de 10 grootste steden heeft Utrecht met een leegstand van 10,4% een relatief gunstige positie. Leegstandspercentages kantoren grote steden en Nederland ultimo 2009

ultimo 2010

ultimo 2011

ultimo 2012

16,8

18,4

16,7

18

Amsterdam Den Haag

7,9

10,6

10,0

10

12,8

12,2

13,3

16

8,5

8,0

9,1

10

Eindhoven

12,1

12,4

12,5

13

Haarlemmermeer

17,9

20,3

21,2

20

Arnhem

10,5

12,5

15,4

17

Nederland

13,3

13,9

13,9

14,6

Rotterdam Utrecht *

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * bron Onderzoek Utrecht. Door van een wat grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage

Binnen de steden is er weer een duidelijk verschil in de vraag naar typen kantoorlocaties. Diverse bronnen (EIB12, JLL13, DTZ Zadelhoff14) constateren dat de monofunctionele kantoorlocaties gevoeli-

11

Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren. Eindrapportage (Buck Consultants International, november

2011).

16

12

Landelijke samenvatting kantorenmonitor (EIB, juni 2012).

13

Utrecht: Winning City? (Jones Lang Lasalle, november 2011).


ger zijn voor leegstand dan de binnenstedelijke, multifunctionele locaties. In het algemeen is er ook een voorkeur voor locaties met hoogwaardig openbaar vervoer, wat marktpartijen vertalen naar een railverbinding.

Nog ruimte voor nieuwbouw Marktpartijen zijn van mening dat er - ook al is er een hoge leegstand - toch ruimte moet zijn voor nieuwbouw. Dat heeft te maken met de constatering dat er sprake is van een kwalitatieve mismatch. Met de voorraad kan niet aan de wensen van alle gebruikers tegemoet worden gekomen, wat leidt tot een (beperkte) verplaatsings- en nieuwbouwvraag, met name aan de bovenzijde van de markt. Er is geen uitbreidingsvraag meer. De totale voorraad die in gebruik is zal niet of nauwelijks nog toenemen. Hoe hoog de nieuwbouwvraag is hangt met verschillende dingen samen: de economische conjunctuur, de ontwikkeling van het ruimtegebruik per fte, de kwaliteit van het bestaande aanbod. Wat betreft het ruimtegebruik per fte lopen de verwachtingen uiteen. Aan de ene kant is er de trend van een dalend ruimtegebruik. Aan de andere kant wordt gesteld dat dalende huurprijzen leiden tot minder urgentie in de intensivering van het ruimtegebruik.15

Geleding van de vraag Er is de laatste jaren groeiende aandacht voor de wensen van kantoorgebruikers, te vertalen naar geschikte kantoorconcepten. In dat verband heeft DTZ Zadelhof kantoorwerknemers verdeeld over zes gebruikerstypologieën, die ieder andere eisen stellen aan de huisvesting.16 Voor vier van de zes is er een dalende ruimtevraag; groei is er bij de typen Creatieven en Netwerkers. Voor de Creatieven zullen standaardkantoren niet aan hun vraag voldoen en zijn met name de flexibele gebruiksmogelijkheden van de kantoorruimte van belang. Bij de Netwerkers ligt het accent op de ontmoetingsfunctie, wat maakt dat met name gemeenschappelijke ruimten en gedeelde voorzieningen belangrijk zijn.

Daling netto huurprijs Er vindt een ware slag om de huurder plaats. Aanbieders zijn tot veel concessies bereid om huurders te behouden dan wel aan te trekken. Na aftrek van incentives liggen op de meeste kantoorlocaties de netto huren (ruim) onder de contracthuur. In de huidige ruime aanbodsituatie zijn huurkortingen tot 30% op een 5-jaarcontract geen uitzondering meer. Troostwijk constateert dat er nog wel steeds een tweedeling in de markt is. Bij courante kantoorpanden op goede locaties is de huurprijs over het algemeen stabiel. Bij de meeste verouderde panden op minder goede locaties staat de huurprijs onder druk. Jones Lang Lasalle17 stelt echter vast dat ook de tophuurprijzen voor de goede locaties onder druk staan en moeten worden ondersteund door incentives. Het EIB verwacht ten opzichte van de marktprijzen 2010 een gemiddelde prijsdaling van 30%. Die ontwikkeling is al gaande, maar tot nu toe vooral in de vorm van incentives. Volgens het EIB zal het

14


2012). 15

NFC Jaarbericht Kantoren 2011 (NFC Index Coöperatie, juni 2012).

16

Waar vraag en aanbod elkaar vinden (DTZ Zadelhof, januari 2013).

17

Dutch Real Estate Market Bulletin – 2012 (Jones Lang Lasalle 2012).

17

sterk dalen van huurprijzen extra ruimtevraag tot gevolg hebben, volgens de rekenregel dat een prijsdaling van 10% tot 2% extra ruimtevraag zal leiden.

Afwaardering en transformatie Het onttrekken van incourante kantoren aan de voorraad, meestal door transformatie naar een andere functie, is geen nieuw verschijnsel. Gezien de huidige marktsituatie is het aannemelijk dat een groeiend aantal panden in aanmerking komt voor transformatie of sloop. Marktpartijen geven aan dat de levenscyclus van kantoorgebouwen gemiddeld korter is geworden; soms niet meer dan 20 tot 30 jaar in plaats van 40 tot 50 jaar. Transformatie of sloop en herontwikkeling vraagt om de bereidheid van de betreffende eigenaren en financiers om fors af te waarderen op de balanswaarde van het vastgoed. Het CPB 18 wijst erop dat ze daartoe ook gedwongen kunnen zijn; het niet kunnen herfinancieren van de hypotheekschuld kan eigenaren dwingen panden tegen bodemprijzen te verkopen. Een proces van afwaardering is al een aantal jaren aan de gang. De grote institutionele beleggers hebben in de periode 2007-2012 gemiddeld ongeveer een kwart op hun kantorenportefeuille moeten afboeken.19 De afwaardering is uiteraard het grootst voor incourante, langdurig leegstaande kantoren. Afwaardering door huurverlaging en incentives is een meer algemeen verschijnsel.

18

Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. CPB Notitie 29 juni 2012.

19

Derde Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren (Gemeente Amsterdam, Ontwikkelingsbedrijf, mei

2012).

18


2.2

Kantorenmarkt regio Utrecht

Verhouding aanbod/opname regio verslechterd Sinds 2007 is in de Regio Utrecht (inclusief de gemeente Utrechtse Heuvelrug) jaar op jaar sprake van toegenomen aanbod en een sterk geslonken opname van kantoorruimte. Van een verhouding aanbod/opname van 1,7 in 2007 (een evenwichtige marktsituatie) is dat verhoudingscijfer gegroeid naar 5,3 in 2011. Daarmee is de verhouding aanbod/opname in de regio nu vergelijkbaar met de landelijke 5,4. In 2010 stak de regio (verhoudingscijfer 4,5) nog gunstig af tegen de landelijke situatie (toen ook al verhouding 5,4).

Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht aanbod eind periode * 1.000 m2 vwo

opname aanbod/ opname

aanbod/opname

700

7,0

600

6,0

500

5,0

400

4,0

300

3,0

200

2,0

100

1,0 219 180

378 114

469 140

490 154

493 254

474 127

447 265

476 159

495 133

567 127

629 119

671 45

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

eerste helft 2012

0

0,0

Bron: DTZ Zadelhoff

Meer leegstand Het percentage leegstaande kantoorruimte in de Regio Utrecht is de afgelopen jaren sterk gestegen. Begin 2009 was met een percentage van 8,7% nog sprake van een licht verhoogde leegstand. De 13,3% van medio 2012 is meer dan het dubbele van de gewenste frictieleegstand van 5%. Sinds 2009 is de regionale leegstand ook sneller gestegen dan landelijk. Het regionale leegstandspercentage ligt medio 2012 met 13,3% nog wel onder de landelijke 14,1%. Net als in voorgaande jaren zijn er binnen de regio aanzienlijke verschillen. Een zeer hoge leegstand is er in de gemeenten Stichtse Vecht en Nieuwegein, landelijk behorend tot de toptien van gemeenten met de hoogste leegstand. Medio 2012 behoort Utrecht met een leegstand van 9,2% tot de toptien van Nederlandse steden met de laagste leegstand. Een relatief bescheiden leegstand is er ook in de regiogemeenten Bunnik en De Bilt.

19

Leegstandpercentages kantoren in de regiogemeenten begin 2009

medio 2010

medio 2011

medio 2012

Bunnik

4,3

11,6

12,3

7,9

De Bilt

8,4

7,2

16,9

7,8

Houten

2,8

12,2

13,6

16,2

IJsselstein

17,6

0,0

18,7

15,3

Stichtse Vecht *

21,3

32,4

32,3

33,2

Nieuwegein

16,8

19,3

22,7

33,1

7,0

9,1

8,3

9,2

25,4

10,6

17,9

17,1

Zeist

4,3

3,9

7,1

12,9

Utrechtse Heuvelrug

2,9

0,0

3,6

3,9

8,7

10,5

11,6

13,3

12,0

13,3

13,7

14,1

Utrecht ** Vianen

Regio Utrecht Nederland Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * vóór 2011 alleen Maarssen

** bron Onderzoek Utrecht. Door van een grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage

2.3

Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt

Ruimer aanbod Marktpartijen beschouwen Utrecht nog steeds als een goede kantorenstad, maar de verhuurbaarheid hangt ook in Utrecht sterk samen met de locatie en het prijsniveau. De situatie op de Utrechtse kantorenmarkt is de afgelopen jaren steeds ruimer geworden, met een groeiend aanbodoverschot. In 2011 is de verhouding aanbod/opname in de gemeente Utrecht (3,7) nog steeds gunstiger dan regionaal (5,3), maar ook in Utrecht is de aanbodsituatie dan al ruimer geworden dan in voorgaande jaren. De tendens van een geleidelijk groeiend aanbod en een daarbij achterblijvende opname heeft in 2012 doorgezet. Het aanbod is toegenomen van 290.400 m2 vvo per eind 2011 naar 349.300 m2 vvo per eind 2012. Daarmee is de verhouding aanbod/opname verder gestegen naar een factor 4,9.

Vrij constante opname Het opnameniveau is de afgelopen twee jaar vrij constant. In 2011 is in Utrecht 78.100 m 2 vvo kantoorruimte opgenomen en in 2012 is er een opname van 70.800 m2 vvo. Van de opname in 2011 is een relatief groot deel gerealiseerd in het Stationsgebied e.o.. In totaal gaat het dan om 26.700 m2 vvo, waarbij drie transacties samen goed zijn voor een opname van 18.300 m2.20 Van de opname van 70.800 m2 vvo in 2012 is 40.100 m2 in de eerste helft van het jaar gerealiseerd. Daarbij speelt de omvangrijke transactie voor Capgemini in Leidsche Rijn Centrum (22.500 m2). De situatie in de tweede helft van 2012 wordt door marktpartijen omschreven als een markt waarin nog wel transacties plaatsvinden, maar waarin het langer duurt voor ze tot stand komen en het vaak om kleinere metrages gaat. 20

20

Nederland compleet. Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2012 (DTZ Zadelhoff 2012).


Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht aanbo d eind perio de

o pname

400

aanbo d/ o pname 6,0

300

4,5

200

3,0

100

1,5

* 1.000 m2 vwo

76

aanbo d/o pname

82

215 64

225 60

250 89

236 153

276 80

236 199

262 99

251 105

261 89

290 78

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

349

71

0

0,0 2001

2012

Bron: DTZ Zadelhoff

In de opname van kantoorruimte in de stad in de afgelopen tien jaar heeft de non-profitsector een aandeel van 42%, gevolgd door de zakelijke dienstverlening met een aandeel van 27%. De afgelopen paar jaar is het aandeel non-profit gedaald naar 24% en is de zakelijke dienstverlening goed voor 55% van de opname.

21

Nog steeds het grootste aanbodmetrage in Kanaleneiland Net als eind 2011 is er nog steeds het grootste aanbodmetrage in Kanaleneiland, gevolgd door Papendorp. Daarna komen Lage Weide en Rijnsweerd. Een toename van het aanbod is er met name voor het Stationsgebied e.o. en in Lage Weide. Bij het aanbod in het Stationsgebied e.o. is er de nuancering dat het voor 9.700 m2 gaat om aanbod dat pas na renovatie (binnen een jaar) beschikbaar komt voor verhuur. Aanbod in het Stationsgebied e.o. wordt door DTZ Zadelhoff zonder meer tot het kansrijke aanbod gerekend.21 Ook in de ranking van kantoorlocaties door JLL22 neemt het Stationsgebied een hoge positie in: plaats 7 van de 232 grotere kantoorlocaties in vijftig Nederlandse steden.

22

21

De kanshebbers in de markt (DTZ Zadelhoff, januari 2012).

22

Ranking kantoorlocaties 2012 (Jones Lang Lasalle, september 2012).


Aanbod en opname kantoorruimte per kantoorgebied (m2 vvo) aanbod eind 2011

opname 2011

aanbod eind 2012

opname 2012

13.500

26.700

37.500

7.300

Stationsgebied e.o. Oude Binnenstad Papendorp

8.200

0

7.500

4.300

61.700

12.400

62.000

8.700

Oost

6.400

9.400

20.800

0

Rijnsweerd

35.200

4.900

43.200

7.900

Kanaleneiland

81.000

13.500

77.600

3.100

Overvecht

6.100

1.900

9.600

3.800

31.900

4.900

45.100

7.900

2.000

0

5.300

0

Oudenrijn

27.300

0

24.700

0

De Wetering-zuid

11.200

2.200

4.200

4.700

Lage Weide Cartesiusweg/driehoek

Leidsche Rijn Centrum

0

0

0

22.500

6.000

2.400

11.800

600

290.400

78.100

349.300

70.800

overig Utrecht totaal

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht

Structureel aanbod vooral in Papendorp Van het totale aanbod behoort 26% tot het structureel aanbod, dat tenminste drie jaar wordt aangeboden. Dat aanbod bevindt zich vooral in Papendorp, gevolgd door Lage Weide en Kanaleneiland. Eenvijfde van het aanbod in de stad wordt aangeboden namens de huidige gebruiker, waarbij het dus gaat om aanbod in onderhuur. Met name in Papendorp is er een groot volume dat in onderhuur wordt aangeboden, wat betekent dat deze gebruikers een overschot aan ruimte hebben. Aanbod kantoorruimte per kantoorgebied (medio 2012, m2 vvo) aanbod Stationsgebied e.o.

structureel aanbod *

aanbod onderhuur

23.200

0

0

5.400

700

1.800

Papendorp 100% kantoor

28.900

13.600

21.500

Papendorp kantoorachtig

37.700

20.400

25.200

Oost

11.600

1.600

500

Rijnsweerd

42.300

6.100

9.100

Kanaleneiland

82.100

12.400

0

9.200

4.500

0

30.800

13.600

2.500

3.100

2.000

0

0

0

0

22.700

4.700

0

5.200

0

0

Oude Binnenstad

Overvecht Lage Weide Cartesiuswegterrein Cartesiusdriehoek Oudenrijn De Wetering-zuid Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht totaal

0

0

0

7.800

600

900

309.900

80.300

61.500

Bron: DTZ Zadelhoff * tenminste 3 jaar aangeboden

23

Het structurele aanbod is gegroeid van 50.200 m2 vvo per medio 2011 naar 80.300 m2 vvo per medio 2012 (er zijn nog geen cijfers voor eind 2012). De forse groei van het structurele aanbod is terug te voeren op de sterke toename in Papendorp, zowel bij kantoren als kantoorachtige bedrijfsruimte. In Kanaleneiland is het structurele aanbod ongeveer een derde lager dan medio 2011. Voor kantoorachtige bedrijfsruimte in Papendorp zijn de volgende beleidsveranderingen aangebracht: - het kantoren- en het bedrijfsdeel kunnen apart worden verhuurd; - in het bedrijfsdeel zijn ook dienstverlenende functies mogelijk.

Leegstand naar 10,4% Het volume leegstaande kantoorruimte is gestegen van 203.400 m2 per 1-1-2011 naar 234.400 m2 vvo per 1-1-2012 en 265.200 m2 per 1-1-2013. Daarmee is het leegstandspercentage geleidelijk gestegen van 8,0% per begin 2011 naar 9,1% per begin 2012 en 10,4% per begin 2013. De hoogste leegstandspercentages zijn er voor de kantoorgebieden Oudenrijn en Lage Weide. Naar omvang van de leegstand gaat vooral aandacht uit naar Kanaleneiland en Lage Weide, gevolgd door Papendorp en Rijnsweerd. In de meeste Utrechtse kantoorgebieden is er sinds medio 2011 een gestegen leegstandspercentage. De qua volume sterkste groei van de leegstand is er voor Lage Weide en Oost; beide met een leegstandsgroei van circa 15.000 m2 vvo. Een gunstige ontwikkeling zien we voor Papendorp waar het leegstandsvolume en daarmee ook het percentage aanmerkelijk is gedaald. Het Stationsgebied e.o. behoudt zijn gunstige positie met een zeer bescheiden leegstand. Leegstaande kantoorruimte in Utrecht per kantoorgebied leegstand

leegstands-

1-1-2013

percentage

percentage

voorraad (m2 vvo)

(m2 vvo)

1-1-2013

medio 2011

Stationsgebied e.o.

667.200

4.900

0,7%

0,2%

Oude Binnenstad

126.900

7.500

5,9%

4,2%

Papendorp

313.200

31.000

9,9%

15,8%

Oost

190.400

19.400

10,2%

2,5%

Rijnsweerd

283.050

31.400

11,1%

6,6%

Kanaleneiland

412.650

77.600

18,8%

17,1%

Overvecht

leegstands-

76.000

8.600

11,3%

5,0%

163.000

45.100

27,7%

19,1%

Cartesiusweg/driehoek

36.000

5.300

14,7%

1,7%

Oudenrijn

67.900

19.400

28,6%

23,3%

De Wetering-zuid

18.700

4.200

22,5%

0,0%

192.500

10.800

5,6%

4,2%

2.547.500

265.200

10,4%

8,3%

Lage Weide

Overig Utrecht Totaal Bron: DTZ Zadelhoff

Papendorp nog niet af De kantoren in Papendorp bedienen een specifiek deel van de Utrechtse kantorenmarkt: bedrijven met veel ambulant personeel waarvoor de autobereikbaarheid essentieel is. Door marktpartijen wordt benadrukt dat voor versterking van de positie van dit kantorengebied vooral vraag is naar meer voorzieningen, met name in de horeca maar ook in de dienstverlening. Een eerste stap is de

24


transformatie van gebouw Maximus naar een hotelfunctie (80 kamers). De beleidsverandering voor kantoorachtige bedrijfsruimte faciliteert de gewenste functiemenging en werkt mee aan een oplossing voor de langdurige leegstand. Over het belang van aansluiting op railvervoer wordt door marktpartijen verschillend gedacht. Voor de verhuurbaarheid van leegstaande en leegkomende metrages wordt de netto huurprijs (na aftrek van incentives) als belangrijkste factor gezien.

Gunstige beoordeling Kanaleneiland Het kantorengebied Kanaleneiland kampt nog steeds met een relatief hoge leegstand – twee keer het stadsgemiddelde – waarvan tweederde meer dan een jaar leeg staat. De grote leegstandsmetrages bevinden zich in Kanaleneiland-zuid. Voor deze monitor geïnterviewde marktpartijen geven echter nog steeds een gunstige beoordeling aan dit gebied: goede autobereikbaarheid, tramverbinding, ligging in de stad.

Oudenrijn vraagt aandacht Een kritischer houding is er ten opzichte van de kantorenstrook langs de A12 op het bedrijventerrein Oudenrijn. Dit is het Utrechtse kantorengebied met het hoogste leegstandspercentage en ook de relatief meeste langdurige leegstand. Marktpartijen noemen als concrete verbeterpunten: een meer directe aanrijroute voor de auto, ruimere parkeergelegenheid, betere zichtbaarheid vanaf de snelweg.

2.4

Ontwikkeling huurprijzen

De geregistreerde contracthuren geven beperkt inzicht in de netto (reëel betaalde) huurprijzen. Incentives als huurvrije periodes en huurkortingen zijn er niet in verwerkt.

Huurprijsniveau G4-steden In Utrecht, Amsterdam en Rotterdam zijn de voor eerstklas kantoorruimte geregistreerde gemiddelde contracthuren in 2012 gelijk gebleven aan die in 2011. Als aangegeven zijn eventuele (buiten het huurcontract in sideletters geregelde) huurkortingen daarin niet verwerkt. Gemiddelde contracthuren eersteklas kantoorruimte G4 verwachting ultimo

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

medio 2012

2012-2013

Utrecht

180

180

185

200

205

205

200

200

200

stabiel/dalend

Amsterdam

325

325

325

330

340

335

335

335

335

stabiel/dalend

Den Haag

195

195

195

205

205

205

205

210

201

stabiel

Rotterdam

185

180

180

188

190

195

200

200

200

stabiel

Bron: DTZ Zadelhoff

Als verwacht is in Den Haag het eersteklas huurniveau onder druk komen te staan door de gedaalde ruimtevraag van de Rijksoverheid. Daarmee is het eersteklas huurniveau in Den Haag nu weer vergelijkbaar met dat in Utrecht en Rotterdam. Het veel hogere eersteklas huurniveau in Amsterdam wordt onder meer gerealiseerd in het centrum, Oud Zuid en op de Zuidas.

25

Eersteklas contracthuren in de regio Als aangegeven is de huurprijs voor eersteklas kantoorruimte in Utrecht gelijk gebleven, namelijk op €200 per m2 vvo per jaar. Gemiddelde contracthuren voor eersteklas kantoorruimte (€ per m2 per jaar) Utrecht

2

€/m /jaar

Nieuwegein

Houten

200

175

150

125

100 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

medio 2012

Bron: DTZ Zadelhoff

De huurprijzen in Nieuwegein en Houten daarentegen zijn gedaald. Daarbij kan met name voor Nieuwegein een verband worden gelegd met de sterk opgelopen leegstand. Ook speelt de verdere verruiming van de regionale markt, wat de huren in de meeste kantoorgebieden onder druk zet.

Dalende tendens huren Utrechtse kantorenmarkt In diverse Utrechtse kantoorgebieden is er een dalende tendens in de range van huurprijzen (contracthuren, vóór aftrek incentives). In de Oude Binnenstad, Rijnsweerd en Overvecht is de huur aan de onderkant van de bandbreedte gedaald. In Papendorp, Oost en Oudenrijn is er zowel aan de bovenkant als de onderkant van de bandbreedte een gedaalde huurprijs. Het Stationsgebied e.o. heeft zijn positie met huren in de range €170-205 behouden; daar wordt nu de voor Utrecht hoogste huur betaald. Opmerkelijk is dat ook Kanaleneiland en Lage Weide – beide met structurele leegstandsproblemen – zich qua huurniveau hebben weten te handhaven. Met marktpartijen gehouden interviews geven voor enkele Utrechtse kantoorgebieden een beeld van de netto huren na aftrek van incentives. Bovengrens kantoorhuur (€ per m2 per jaar) contracthuren medio 2012

netto huren (na aftrek incentives)

Stationsgebied e.o.

205

205

Papendorp

185

160

Kanaleneiland

160

140

Rijnsweerd

175

145

Maliebaan/Wilhelminapark

200

200

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht

26


In diverse Utrechtse kantoorgebieden liggen de contracthuren aanmerkelijk boven de feitelijk betaalde netto huur. In het Stationsgebied e.o. en Maliebaan/Wilhelminapark geeft de bovengrens van de contracthuren een reëel beeld van het netto huurniveau van eersteklas kantoorruimte. In Papendorp, Rijnsweerd en Kanaleneiland-zuid liggen de netto huren voor eersteklas kantoorruimte 10 tot 20% onder de formele contracthuur. In oudere maar goed verhuurbare kantoorruimte bij het Grootwinkelcentrum (GWC) Kanaleneiland is er een netto huurniveau van €100. Op minder goed aangeschreven locaties verspreid door de stad is sprake van incentives van 20 tot 30% en van een netto huurniveau tot €80. Bandbreedte contracthuren per Utrechtse kantoorlocatie, medio 2012 (€ per m2 per jaar) 250

200

= =

=

=

=

=

150

= =

=

=

100

50 Statio nsgebied

Oude B innenstad

P apendo rp

Oo st (M aliebaan, Stadio n)

Rijnsweerd

Kanaleneiland

Overvecht

Lage Weide


Oudenrijn

Bron: DTZ Zadelhoff

2.5

Utrechtse kantorenvoorraad

Oplevering nieuwe kantoorruimte stad Utrecht In 2011 is het hoofdkantoor van de Rabobank aan de Croeselaan opgeleverd, en in Papendorp Nieuwerijn-Zuid 3.200 m2 bvo kantoorachtige bedrijfsruimte, het Q2-gebouw van het Triple-Q complex. Daarmee is eenderde van het complex gerealiseerd; de nog te realiseren gebouwen zijn respectievelijk 2.000 en 4.000 m2 bvo. In 2012 is bruto 8.000 m2 opgeleverd voor Deloitte in Papendorp De Taats Zuid. In 2011 en 2012 opgeleverde nieuwbouw kantoorruimte m2 bvo Papendorp Nieuwerijn-Zuid (Triple-Q)

m2 vvo

3.200

2.700

Stationsgebied e.o. (Rabobank)

40.000

34.000

Papendorp Taats Zuid (Deloitte)

8.000

6.800

Bron: Gemeente Utrecht

27

Netto marktopname (in m2 vvo) In 2011 staat tegenover de oplevering van 36.700 m2 vvo nieuwe kantoorruimte een toename van de leegstand met 31.000 m2 vvo. Daarmee resulteert een netto marktopname van 5.700 m2. Saldo-marktopname stad Utrecht (m2 vvo) oplevering nieuw-

saldo overige

opname

bouw

mutaties

leegstand

netto marktopname* - 4.900

2003

95.200

- 3.500

- 96.600

2004

52.700

- 11.850

- 7.900

32.950

2005

3.000

0

- 8.800

- 5.800

2006

48.900

0

50.000

98.900

2007

91.100

0

18.800

109.900

2008

28.900

- 19.000

- 20.600

- 10.700

2009

36.900

0

- 41.300

- 4.400

2010

23.400

-17.000

11.800

18.200

2011

36.700

0

-31.000

5.700

2012

6.800

-31.500

-21.300

-46.000

Bron: Onderzoek Utrecht * netto marktopname = oplevering nieuwbouw + saldo overige mutaties + opname leegstand

In 2012 staat tegenover de bescheiden oplevering van 6.800 m2 vvo een onttrekking van 31.500 m2 vvo. Het gaat om functieverandering van het voormalige Provinciehuis (28.000 m2 vvo) aan de Pythagoraslaan in Rijnsweerd en van het kantoorgebouw Maximus in Papendorp (3.500 m2 vvo). Het oude gedeelte (jaren '70) van het voormalige Provinciehuis wordt verbouwd tot 650 studenteneenheden; de in de jaren '90 gebouwde toren krijgt een hotelfunctie. Het voormalige kantoorgebouw Maximus is in gebruik genomen door Hotel Holiday Inn Express. De marktopname in 2012 wordt verder bepaald door de groei van de leegstand met 21.300 m2 vvo. Daarmee is er een negatieve netto marktopname van 46.000 m2 vvo, dus in 2012 is de in Utrecht in gebruik zijnde kantoorruimte met dat metrage gedaald. Door deze netto afname is het in gebruik zijnde kantoorvolume gedaald naar 2.291.800 m2 vvo.

28


Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad Met de oplevering van de 36.700 m2 vvo is de kantorenvoorraad per 1 januari 2012 gestegen naar 2.572.200 m2 vvo. Door de beperkte oplevering van nieuwbouw in 2012 (6.800 m2 vvo) en de aanmerkelijk grotere onttrekking (31.500 m2 vvo) is het kantoorvolume in de stad gedaald naar 2.547.500 m2 vvo per 1 januari 2013. Sinds het begin van de bankencrisis in 2008 is de Utrechtse kantorenvoorraad gegroeid met 65.300 m2 vvo. Dus gemiddeld met 13.000 m2 per jaar, een jaarlijkse groei met ongeveer 0,5% van de kantorenvoorraad per 1-1-2008. Kantorenvoorraad en leegstand per 1 januari (vvo) voorraad

leegstand

leegstand

in gebruik

(m 2 vvo)

(m 2 vvo)

(%)

(m 2 vvo)

2003

2.206.700

108.800

4,9

2.097.900

2004

2.298.400

205.400

8,9

2.093.000

2005

2.339.250

213.300

9,1

2.125.950

2006

2.342.250

222.100

9,5

2.120.150

2007

2.391.150

172.100

7,2

2.219.050

2008

2.482.250

153.300

6,2

2.328.950

2009

2.492.150

173.900

7,0

2.318.250

2010

2.529.050

215.200

8,5

2.313.850

2011

2.535.500

203.400

8,0

2.332.100

2012

2.572.200

234.400

9,1

2.337.800

2013

2.547.500

265.200

10,4

2.282.300

per 1-1

Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff

De leegstand is in 2012 verder toegenomen en is per 1 januari 2013 gestegen naar 265.200 m2 vvo, wat gelijkstaat aan 10,4% van de Utrechtse kantorenvoorraad. Dit leegstandspercentage is het hoogste van de afgelopen tien jaar. Met een gedaalde voorraad en een toegenomen leegstand ligt het in gebruik zijnde kantoorvolume nu onder dat van de afgelopen vijf jaar

Onttrekkingen kantoorruimte In de huidige ruime kantorenmarkt met beperkte ruimte voor uitbreiding van de voorraad, wordt gekeken naar mogelijkheden om kantoorgebouwen te transformeren naar andere functies. Meestal wordt dan gedacht aan een woonfunctie – met het accent op studentenhuisvesting of startersappartementen – of een hotelfunctie. Onttrekking kantoorruimte in Utrecht (m2 bvo) jaar onttrekking

zeker

waarschijnlijk

totaal

2013

11.300

11.300

2014

1.500

2015

7.000

22.500

29.500

2018

15.000

6.000

21.000

1.500

Bron: Gemeente Utrecht

29

Volgens wat nu bekend is gaat het voor de periode 2013 t/m 2018 om in totaal 63.300 m2 bvo, dus gemiddeld 10.600 m2 bvo per jaar. Deels zal het gaan om sloop van het kantoorpand en hergebruik van de locatie. De komende jaren zullen zich meer onttrekkingen aandienen. Marktpartijen verwachten echter dat niet meer dan 10% van de niet meer marktconforme kantoorpanden geschikt zal zijn voor transformatie. Er kan ook een situatie van zeer langdurige leegstand ontstaan, waarin het pand niet wordt herontwikkeld en ook geen deel meer uitmaakt van het aanbod.

Planvoorraad kantoren naar jaar van oplevering In de planvoorraad is de term zeker gebruikt als er een concrete kandidaat-gebruiker is voor realisatie. Waarschijnlijk zijn plannen waarvoor sprake is van lopende onderhandelingen. De term prognose is gebruikt voor plannen waarvoor nog geen onderhandelingen plaatsvinden, maar waaraan de gemeente een hogere prioriteit toekent dan aan de onzekere plannen.

Planvoorraad 2013 t/m 2032 in de stad Utrecht naar jaar oplevering en status (m2 bvo) jaar van oplevering

in aanbouw

zeker waarschijnlijk

prognose

* onzeker

totaal

2013

22.500

0

0

0

0

22.500

2014

65.000

13.000

0

0

0

78.000

2015

0

8.100

0

2016 t/m 2020

0

23.200

71.700

2021 t/m 2032

0

0

totaal kantoren

0

8.100

115.000

35.000

244.900

0

107.500

160.800

268.300

87.500

44.300

71.700

222.500

195.800

621.800

2013

0

0

0

0

0

0

2014

0

0

0

0

0

0

2015

0

0

6.000

0

0

6.000

2016 t/m 2020

0

0

0

0

0

0

2021 t/m 2032

0

0

0

3.000

39.500

42.500

0

0

6.000

3.000

39.500

48.500

87.500

44.300

77.700

225.500

235.300

670.300

totaal kantoorachtige bedrijfsruimte totaal Bron: Gemeente Utrecht * grotendeels bevroren programma

Het volledige planareaal voor de oplevering van nieuwe kantoren en kantoorachtige bedrijfsruimte in Utrecht in de 20-jaarperiode 2013 t/m 2032 bedraagt 670.300 m2 bvo. Exclusief de onzekere plannen – het (grotendeels) beleidsmatig bevroren programma - gaat het om 435.000 m2 bvo. Voor de planperiode van twintig jaar komt dat neer op een jaargemiddelde van 21.750 m2 bvo, circa 18.500 m2 vvo. Het gaat vrijwel volledig om 100% kantoren. De zekere oplevering (in aanbouw plus zeker) in de eerste drie jaar (2013 t/m 2015) bedraagt 114.600 m2 bvo, dus gemiddeld 38.200 m2 bvo per jaar. Het Stadskantoor is goed voor meer dan de helft van de oplevering in die periode. Een tweede grootschalige oplevering is de nieuwbouw voor Capgemini in Leidsche Rijn Centrum.

30


Planvoorraad kantoren naar kantoorgebied De planvoorraad is met name geconcentreerd in de kantoorgebieden Stationsgebied e.o. (38%) en Leidsche Rijn Centrum (35%). Van de plannen voor Leidsche Rijn Centrum is het merendeel nog onzeker. In het Stationsgebied e.o. is er al meer zicht op realisatie van het geplande volume. Planvoorraad 2013 t/m 2032 in de stad Utrecht naar kantoorgebied en status (m2 bvo) in kantoorgebied

waar-

aanbouw

zeker

schijnlijk

prognose

* onzeker

totaal

65.000

10.000

71.700

105.000

0

251.700

0

16.100

0

30.500

0

46.600

0

0

6.000

3.000

39.500

48.500

Stationsgebied e.o. (Utrecht CS) Papendorp 100% kantoren Papendorp kantoorachtige bedrijfsruimte Leidsche Rijn Centrum

22.500

13.200

0

70.500

138.800

245.000

De Wetering-zuid

0

0

0

0

12.000

12.000

overig Leidsche Rijn

0

0

0

16.500

10.000

26.500

Kanaleneiland

0

5.000

0

0

0

5.000

Oudenrijn

0

0

0

0

35.000

35.000

87.500

44.300

77.700

225.500

235.300

670.300

totaal Bron: Gemeente Utrecht * grotendeels bevroren programma

Marktpartijen beoordelen beide stationslocaties als kansrijk (goed open baar vervoer, een mix aan voorzieningen) maar wijzen op concurrentie voor Papendorp en Rijnsweerd. Een gedetailleerd overzicht van de geplande oplevering per jaar naar kantoorlocatie is te vinden in bijlage 3. In bijlage 4 een samenvattend overzicht van de marktgegevens per kantoorgebied.

Ruimte voor nieuwbouw Als eerder aangegeven is er ook in een ruime markt behoefte aan nieuwbouw, om tegemoet te komen aan de vraag die in de bestaande voorraad niet gehonoreerd kan worden. In een recent rapport van de STEC Groep23 is voor de provincie Utrecht de nieuwbouwbehoefte tot 2030 geraamd. Voor de totale provincie Utrecht komt die raming op een jaargemiddelde van 54.000 m2 bvo per jaar. In de voorgaande periode van tien jaar (2002 t/m 2011) is jaarlijks gemiddeld 95.100 m2 bvo opgeleverd. Voor de regio Utrecht komt de raming op een nieuwbouwbehoefte van gemiddeld 39.000 m2 bvo per jaar. In de voorgaande periode van tien jaar is gemiddeld 74.600 m2 bvo opgeleverd, ongeveer het dubbele van de nu geraamde behoefte. Van de regionale behoefte tot 2030 aan gemiddeld 39.000 m2 bvo heeft de STEC Groep een jaargemiddelde van 25.000 tot 28.000 m2 bvo nieuwbouw toegedeeld aan Utrecht. Dat komt neer op een jaargemiddelde van circa 22.500 m2 vvo.

23

Utrechtse provinciale kantorenmarkt in balans: naar een kantorenstrategie (STEC Groep, oktober 2012).

31

3 Winkelmarkt

x

De landelijke ontwikkeling van schaalvergroting zien we ook in Utrecht. In de periode 2004-2011 is het aantal vestigingen met 7% gedaald en het winkelvloeroppervlak (wvo) met 13% gestegen.

x

Vergeleken met de andere grote steden heeft Utrecht een hoge koopkrachtbinding van de eigen bevolking en een hoge vloerproductiviteit (= omzet per m2 wvo).

x

Met een gemiddelde leegstand van 4,5% van het winkelvloeroppervlak (wvo) in de stad zit Utrecht ruim onder het landelijk gemiddelde van 6,9%. Van de belangrijkste Utrechtse winkelconcentraties heeft The Wall een bovengemiddelde leegstand van 7,5% (stand december 2012).

x

De winkelhuren in de belangrijkste Utrechtse winkelcentra zijn vrijwel geheel op peil gebleven. Er is nog steeds veel vraag – met navenant hoge winkelhuren - in het hoofdwinkelgebied van Utrecht Centrum (voetgangersgebied historische binnenstad en Hoog Catharijne). Marktpartijen zijn uitgesproken positief over de geplande uitbreiding van Utrecht Centrum met 40.000 m2 wvo.

x

De toonbankbestedingen voor niet-dagelijkse goederen staan onder druk door koopkrachtdaling en toename van aankopen via internet. De toekomst is aan het door winkeliers aanbieden van verschillende aankoopkanalen. Het maakt dan niet meer uit of de omzet in de fysieke winkel of via internet wordt behaald.

32


3.1

Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed

Winkelmarkt in crisissfeer De dalende koopkracht, de stagnatie op de woningmarkt en het lage consumentenvertrouwen hebben tot dalende winkelbestedingen in de non-foodsector geleid. Een snelle verbetering van de winkelbestedingen in dat deel van de winkelmarkt mag niet worden verwacht. In de foodsector blijven de bestedingen op peil. De trend van de afgelopen jaren is die van een dalend aantal winkelvestigingen maar het - door schaalvergroting - nog sterk toenemen van het winkelvloeroppervlak. Het HBD geeft voor de periode 2005-2011 een afname van het aantal fysieke winkels met 4,2%, en een toename van het winkelvloeroppervlak met 8,2%. Daarmee is het winkelvloeroppervlak sneller gegroeid dan de bevolking en de bestedingen in de detailhandel.24 De Kamer van Koophandel Midden-Nederland25 schetst de situatie als een verdringingsmarkt. Meer winkelvloer toevoegen zal leiden tot meer concurrentie en een hoger leegstandspercentage. In de provincie Utrecht zit niettemin nog 230.000 vierkante meter aan nieuwe winkelprojecten in de pijplijn, waarvan de realisatie de komende vijf jaar zal zorgen voor een toename van het winkelvloeroppervlak met circa 10%. Die toename komt globaal overeen met de verwachte bevolkingsgroei, maar niet met de verwachte groei van de bestedingen.

Landelijk staat 6,9% winkelvloeroppervlak leeg Voor heel Nederland is sprake van een geleidelijke groei van de leegstand, van 6,6% van het winkelvloeroppervlak (wvo) aan het begin van 2012 naar 6,9% een het eind van het jaar (Locatus, december 2012). De geleidelijkheid van de leegstandsgroei heeft te maken met het gedaalde oplevertempo van nieuwe winkelmeters, terwijl jaarlijks ook circa 2% van de winkelmeters aan de voorraad wordt onttrokken. De Neprom26 verwacht nog maar weinig groei. Leegstand en onttrekkingen hebben vooral betrekking op de verspreide bewinkeling en de kleinere buurtcentra. De winkelstructuur wordt compacter en er is een voortgaand proces van schaalvergroting. Er zijn dan ook veel winkelgebieden – met name buiten de grotere steden- waar door leegstand de winkelhuren sterk onder druk staan.

Kansen voor binnensteden Goede perspectieven zijn er nog steeds voor de binnensteden van de grote steden. Een aanhoudend hoge vraag zorgt daar voor stabiele huurprijzen. De kwalitatief goede winkelformules als de grote modemerken richten zich op A-locaties en deels ook op de B-locaties in de grote steden.27 Daarbij speelt dat de belangrijkste merken een eigen winkel willen in plaats van een shop-in-de-shop, en daarbij de voorkeur geven aan de tien grootste

24

Detailhandel en beleid: een continue wisselwerking (Planbureau voor de Leefomgeving, november 2011).

25

Perspectieven voor de vastgoedmarkt. Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland (Kamer van

Koophandel Midden-Nederland, juni 2012). 26

Van places to buy naar places to be. Retailvisie 2012 (NEPROM, juni 2012).

27


2012).

33

steden. Grote winkels (in de orde van 500 m2 wvo) hebben de voorkeur omdat daarmee beter een bepaalde sfeer en service kan worden geboden.28

Groeiend aandeel internetaankopen Het gegroeid aandeel van online-aankopen wordt als één van de oorzaken gezien van de toegenomen leegstand. Online-aankopen zijn overigens alleen van belang bij de niet-dagelijkse goederen, en hebben daar nu een omzetaandeel van 10%. Een relatief groot omzetaandeel van meer dan 30% is er voor consumentenelectronica, boeken, cd's, video's en foto-artikelen.29 Voor bijvoorbeeld de modebranche zijn internetbestedingen sterk gekoppeld aan fysieke winkels; klanten moeten ook de fysieke winkel kunnen bezoeken. Voor de komende jaren wordt een verdere omzetgroei van de online aankopen verwacht, maar in een lager groeitempo.30 Ramingen van het uiteindelijke aandeel gaan richting 15 tot 20% van de niet-dagelijkse bestedingen. De mate waarin dat leidt tot aantasting van de bewinkeling, hangt samen met de mate waarin winkelketens online-aankopen aan zich weten te binden.

Crosschannelbenadering biedt perspectief De mate waarin verschuiving van omzet naar online aankopen tot omzetverlies bij winkelketens leidt, hangt samen met de mate waarin die in staat zijn de verschillende verkoopkanalen te combineren (multi- of crosschannelstrategie). Het HBD31 schetst een toekomst waarin offline (de fysieke winkel) en online niet zonder elkaar kunnen. De omzet is de optelsom van aankopen via verschillende kanalen. Daarbij is gebleken dat retailers die ook fysiek in een verzorgingsgebied aanwezig zijn, een hogere online-omzet behalen. Het maakt dan niet meer uit welk deel van de omzet in de fysieke winkels wordt gerealiseerd. De winkel krijgt meer het karakter van een informatie- en servicepunt, eventueel aangevuld met een afhaalfunctie voor online gekochte of bestelde producten. Verwacht wordt dat winkels de mogelijkheid om ook in de winkel online aankopen te doen zullen verruimen (instore online shopping).

Mobiel vergelijken Een belangrijk aspect van het nieuwe winkelen is dat consumenten via smartphones en tablets voortdurend toegang hebben tot informatie op internet. Consumenten gebruiken online informatie ook tijdens het winkelen in een fysiek winkelgebied. Productreviews, winkelreviews en vergelijkingssites maken het mogelijk op kwaliteit en prijs te vergelijken, en een keuze te maken uit het winkelaanbod. Dat onderstreept het belang voor retailers van een aantrekkelijke website met informatie over de geboden producten en diensten.

34

28

Factsheet Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules (DTNP, oktober 2012).

29

Altera Info nr. 17, voorjaar 2012 (Altera Vastgoed 2012).

30

Online retail (ABN AMRO 2012).

31

Het Nieuwe Winkelen (Hoofdbedrijfschap Detailhandel 2011).


3.2

Situatie op de Utrechtse winkelmarkt

Ontwikkeling winkelmetrage Net als landelijk is in Utrecht de afgelopen jaren het aantal m2 winkelvloeroppervlak (wvo) gegroeid, terwijl het aantal vestigingen is gedaald.32 Winkelaanbod Utrecht in 2004 en 2011 (exclusief leegstaande panden) winkels 2004 dagelijks

winkels 2011

m2 wvo 2004

m2 wvo 2011

546

525

-4%

73.878

92.609

+25%

niet-dagelijks

1.422

1.315

-8%

352.449

389.075

+10%

totaal

1.968

1.840

-7%

426.327

481.684

+13%

Bron: Locatus

Het gemiddeld vloeroppervlak is toegenomen van 217 naar 262 m2 wvo. In verhouding tot het aantal inwoners is er geen toename: gemiddeld per inwoners is het aantal m 2 winkelvloer licht gedaald van 1,58 naar 1,55. Het vloeroppervlak is ook niet in alle Utrechtse wijken toegenomen. Van de groei is driekwart gerealiseerd in de wijken Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern. In de wijken Utrecht-West en Utrecht-Noordwest is het winkelaanbod substantieel gedaald.

Weinig leegstand Voor heel Utrecht is sprake van een bescheiden winkelleegstand. Van het totale winkelvloeroppervlak in de orde van 525.500 m2 wvo staat eind 2012 4,5% leeg, op het niveau van de frictieleegstand. Voor heel Nederland is sprake van een leegstand van 6,9% van het wvo (Locatus). Op oude winkelradialen – als delen van de Amsterdamsestraatweg – en in kleinere buurtstrips vindt wel een veranderingsproces plaats: van een winkelfunctie naar dienstverlenende functies (uitzendbureau, kapper, schoonheidssalon, nagelstudio). In de kleinere buurtcentra hangt veel af van de aanwezigheid van een middelgrote supermarkt (800-1.000 m2 wvo) en van de kwaliteit en opvolging van individuele winkeliers.

Positie Utrechts winkelaanbod Vergeleken met de andere grote steden heeft het Utrechtse winkelapparaat een relatief hoge koopkrachtbinding van de eigen bevolking. Voor de dagelijkse goederen besteedt de Utrechtse bevolking 92% in de woongemeente en voor de niet-dagelijkse goederen is dat 76%. Dat is voor de nietdagelijkse goederen wel een gevoelige daling ten opzichte van de 86% binding in 2004. Algemeen is het verschijnsel dat een deel van de winkelomzet in met name de niet-dagelijkse sector weglekt naar internetaankopen. Voor het Utrechtse winkelapparaat staat in 2011 tegenover een omzet van €971 miljoen, een afvloeiing naar internet van €83 miljoen. Ook als het gaat om de vloerproductiviteit (de gemiddelde omzet per m 2 wvo) slaat Utrecht een goed figuur vergeleken met de grote drie. Dat geldt voor zowel de omzet in de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector.

32

Kopen in Utrecht. Winkelatlas gemeente Utrecht 2011 (I&O Research, maart 2012).

35

Vloerproductiviteit winkelaanbod grote vier (€ per m2 wvo) dagelijkse goederen

niet-dagelijkse goederen

Utrecht

2.432

8.252

Amsterdam

2.093

7.359

Den Haag

2.053

7.314

Rotterdam

2.161

6.832

Bron: I&O Research 2011

36


Huurprijsniveaus belangrijkste winkelstraten vrij stabiel De bandbreedtes van huurprijzen in de belangrijkste Nederlandse winkelstraten laten kleine veranderingen zien ten opzichte van 2011. In de Utrechtse Lange Elizabethstraat is er geen verandering in het prijsniveau, waarmee de Utrechtse binnenstad haar positie behoudt. De bandbreedtes van de huurprijzen (exclusief BTW en servicekosten) zijn afgeleid uit daadwerkelijke huurcontracten, maar berusten voor een deel ook op inschattingen van DTZ-makelaars. Door het beperkte aantal transacties in het centrum van Utrecht is de inschatting van makelaars een belangrijke factor bij het bepalen van de huurprijsniveaus.

Huurprijzen beste winkelstraten in Nederlandse steden (€ /m2 wvo) gemeente

winkelgebied

begin 2011

begin 2012

Amsterdam

Kalverstraat

2.200 - 2.750

2.200 – 2.800

Utrecht

Lange Elisabethstraat

1.350 - 1.800

1.350 – 1.800

Rotterdam

Lijnbaan

1.400 - 1.700

1.400 – 1.700

Den Haag

Spuistraat

1.200 - 1.600

1.100 – 1.600

Maastricht

Kleine Staat

1.300 - 1.400

1.300 – 1.500

Eindhoven

Demer

1.100 - 1.350

1.100 -1.350

Groningen

Herestraat

800 - 1.400

800 – 1.300

Arnhem

Ketelstraat

1.100 - 1.300

1.100 – 1.300

Amstelveen

WC Binnenhof

600 - 1.200

600 – 1.200

Breda

Eindstraat

950 - 1.100

950 – 1.100

Zwolle

Diezerstraat

700 - 1.000

800 – 1.100

’s-Hertogenbosch

Pensmarkt

800 - 1.050

700 – 1.050

Enschede

Kalanderstraat

850 - 900

850 – 1.000

Tilburg

Heuvelstraat

450 - 1.000

400 – 1.000

Haarlem

Grote Houtstraat

400 - 1.000

400 – 1.000

Bron: DTZ Zadelhoff

37

Ook in regio weinig verandering in winkelhuren Winkelhuurprijzen non-food regio Utrecht (€ /m2 wvo) gemeente

winkelgebied

medio 2011

medio 2012

Utrecht

voetgangersgebied Centrum *

400 - 1.750

400 - 1.800

Utrecht

GWC Overvecht

350 - 700

350 - 600

Utrecht

GWC Kanaleneiland

200 - 300

200 - 300

Utrecht

Lunetten

150 - 225

150 - 225

Utrecht

Smaragdplein

180 - 225

180 - 225

Utrecht

Gagelhof

125 - 200

125 - 200

Houten

’t Rond

250 - 425

250 - 425

Nieuwegein

City Plaza

300 - 650

300 - 650

Zeist

Centrum

250 - 475

225 - 400

Maarssen

Bisonspoor

150 - 375

150 - 375

Bron: DTZ Zadelhoff * het voetgangersgebied in de historische binnenstad en Hoog Catharijne

De bandbreedtes van winkelhuren in zowel de belangrijkste Utrechtse winkelstraten als in die van de regiogemeenten zijn grotendeels gelijk gebleven. Opmerkelijk is de daling van het hoogste huurniveau in het GWC Overvecht. Verder zijn er de gedaalde winkelhuren in het centrum van Zeist.

38


3.3

Ontwikkelingen in belangrijkste Utrechtse winkelgebieden

In deze paragraaf wordt kort ingegaan op recente ontwikkelingen in de belangrijkste winkelcentra. Het gaat om: x

Utrecht Centrum, bestaande uit het voetgangersgebied in de historische binnenstad en het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne.

x

De stadsdeelcentra Grootwinkelcentrum Overvecht, Grootwinkelcentrum Kanaleneiland en Vleuterweide.

x

Woonboulevard Utrecht.

x

Multifunctioneel gebouwencomplex The Wall.

Utrecht Centrum Het in Utrecht Centrum in gebruik zijnde winkelvloeroppervlak (dus exclusief leegstand) is sinds 2000 vrijwel gelijk gebleven. De leegstand in zowel de historische binnenstad (3,0%) als Hoog Catharijne (2,9%) ligt ruim onder het Utrechts gemiddelde (4,5%) en is lager dan een normale frictieleegstand van 5%. Kenmerken Utrecht Centrum waarvan aantal

% wvo

% wvo

huurprijzen

huurprijzen

winkels

m wvo

historische binnenstad

658

96.173

8,4%

2.890

3,0%

225-1.750

225-1.800

Hoog Catharijne

130

44.562

7,3%

1.290

2,9%

400-1.500

400-1.500

Utrecht Centrum

788

140.735

8,1%

4.180

3,0%

225-1.750

225-1.800

2

dagelijks * m wvo leeg leegstand medio 2011 medio 2012 2

Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff * exclusief leegstaande panden

Van de winkelbestedingen aan dagelijkse artikelen komt 74% uit de stad, 12% uit de primaire ring 33 en 14% uit overig Nederland. Voor niet-dagelijkse goederen is de verdeling: 49% uit Utrecht, 23% uit de primaire ring en 29% uit de rest van Nederland. Sinds 2004 zijn de winkelbestedingen in Utrecht Centrum met 30% gedaald, van €838 miljoen naar €583 miljoen. Het gaat vooral om een omzetdaling in de niet-dagelijkse sector. Als eerste oorzaak kan daarbij worden gewezen op de afvloeiing naar internetaankopen. Verder is er de sinds 2008 optredende algemene daling van de omzet in de niet-dagelijkse sector. Ook kan een deel van de omzet zijn weggelekt naar andere winkelcentra.

Winkelhuur historische binnenstad Het meest opmerkelijk is de stijging van de tophuren aan het Vredenburg, wat te maken heeft met verhuurcontracten voor het nieuwe woon-winkelgebouw De Vredenburg. Aan de andere kant staan de huren aan de Lange Viestraat en de Steenweg onder druk. Bij de aanloopstraten is er een huurdaling in de Nachtegaalstraat / Burgemeester Reigerstraat, zowel aan de onderkant als de bovenkant van de bandbreedte.

33

De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Vianen, Woerden, Zeist.

39

Huurprijzen belangrijkste winkelstraten Utrechtse binnenstad (€ /m2 wvo)

winkelronde historische binnenstad

medio 2010

medio 2011

medio 2012

Vredenburg-oostzijde

900 - 1.200

900 - 1.300

900 - 1.650

Lange Viestraat

800 - 1.100

800 - 1.100

750 - 1.000

Oudegracht (bij Oudaen)

950 - 1.050

950 - 1.050

950 - 1.050

1.250 - 1.600

1.250 - 1.600

1.250 - 1.600

Oudegracht (bij Selexyz)

900 - 1.300

900 - 1.300

900 - 1.300

Choorstraat

800 - 1.000

800 - 1.000

800 - 1.000

1.000 - 1.200

1.000 - 1.200

1.000 - 1.200

Oudegracht (bij Hema)

Bakkerstraat Steenweg

925 - 1.350

925 - 1.350

925 - 1.250

1.350 - 1.750

1.350 - 1.750

1.350 - 1.800

medio 2010

medio 2011

medio 2012

Oudkerkhof

350 - 550

350 - 550

350 - 500

Lijnmarkt

450 - 800

450 - 800

450 - 850

Zadelstraat

225 - 500

225 - 500

225 - 500

Mariastraat

300 - 600

300 - 600

300 - 550

Voorstraat

175 - 350

175 - 350

175 - 350

medio 2010

medio 2011

medio 2012

Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat

225 - 350

225 - 325

200 - 275

Biltstraat

125 - 250

125 - 200

125 - 200

Amsterdamsestraatweg

110 - 170

110 - 170

100 - 170

Lange Elisabethstraat

overige winkelstraten historische binnenstad

aanloopstraten

Bron: DTZ Zadelhoff

40


Winkelhuur delen Hoog Catharijne Het hoogste huurniveau in Clarenburg is licht gestegen. In de overige delen van Hoog Catharijne is er geen verandering in huurniveaus. Huurprijzen deelgebieden Hoog Catharijne (€ /m2 wvo) medio 2010

medio 2011

medio 2012

HC

Radboudtraverse (centrale as)

1.000 - 1.500

1.000 - 1.500

1.000 - 1.500

HC

Clarenburg

400 - 700

400 - 700

400 - 750

HC

Godebaldkwartier

400 - 600

400 - 600

400 - 600

HC

Gildenkwartier

450 - 700

450 - 700

450 - 700

HC

Radboudkwartier

650 - 1.050

650 - 1.050

650 - 1.050

Bron: DTZ Zadelhoff

De stadsdeelcentra In de twee Utrechtse stadsdeelcentra Grootwinkelcentrum Overvecht en Grootwinkelcentrum Kanaleneiland behoort een minderheid van het winkelmetrage tot de dagelijkse sector, maar daar wordt wel de meeste omzet behaald: respectievelijk 55% en 73% van de totale omzet. In het GWC Overvecht ligt de leegstand ruim onder het Utrechts gemiddelde van 5% en daarmee ook onder de frictieleegstand. In het GWC Kanaleneiland is er een wat hoger leegstandspercentage (5,9%), iets boven het stedelijke gemiddelde. In de periode 2004-2011 heeft het GWC Overvecht een sterke omzetgroei doorgemaakt (+27%), van €147 naar €187 miljoen. Die groei zit vrijwel volledig in de bestedingen in de dagelijkse sector. De bewoners van Overvecht doen 76% van hun bestedingen aan dagelijkse artikelen binnen de wijk, en 58% in het GWC Overvecht. Van hun niet-dagelijkse bestedingen blijft 36% binnen de wijk, en die gaan bijna volledig naar het GWC Overvecht. Het GWC trekt ook koopkracht aan van buiten Utrecht: 16% van de omzet aan dagelijkse en 28% van de omzet aan niet-dagelijkse artikelen. Opvallend is dat het tophuurprijsniveau het afgelopen jaar is gedaald van €700 naar €600. Kenmerken GWC Overvecht en GWC Kanaleneiland waarvan aantal

% wvo

% wvo

dagelijks * m2 wvo leeg

huurprijzen

huurprijzen

winkels

m2 wvo

GWC Overvecht

93

22.500

30%

750

3,3%

350-700

350-600

GWC Kanaleneiland

65

13.860

36%

820

5,9%

200-300

200-300

leegstand medio 2011 medio 2012

Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff * exclusief leegstaande panden

Ook in het GWC Kanaleneiland is er omzetgroei in de dagelijkse sector, maar daar staat een sterke daling in de niet-dagelijkse sector tegenover. Per saldo is de omzet sinds 2004 omlaag gegaan (min 24%), van €93 naar €71 miljoen. Bewoners van de wijk Utrecht-Zuidwest besteden 58% van hun dagelijkse aankopen in de wijk, en 43% van die dagelijkse bestedingen gaan naar het GWC Kanalen-

41

eiland. Van de omzet in het GWC voor het dagelijkse segment komt het merendeel (70%) uit de eigen wijk. Het aandeel van de totale stad is 90%, en 10% komt dus van buiten de stad. Bij de niet-dagelijkse artikelen is het omzetaandeel van de wijk kleiner (37%) en ook dat van de totale stad (64%). Ongeveer een derde van de omzet komt dus van buiten de stad: 21% uit de primaire ring en 14% uit de rest van Nederland.

Woonboulevard Utrecht Van de omzet in de woonboulevard (alleen voor niet-dagelijkse artikelen) is 39% uit de stad Utrecht afkomstig, 33% uit de primaire ring en 28% uit de rest van Nederland. Sinds 2004 heeft een sterke groei van de omzet plaatsgevonden, van €125 naar €182 miljoen. Met een aandeel van 4,4% van het winkelvloeroppervlak is de leegstand bescheiden. Een belangrijke ontwikkeling is de uitbreiding van de IKEA-vestiging (oplevering 2014). Kenmerken Woonboulevard Utrecht waarvan aantal

% wvo

winkels

m2 wvo

70

94.670

% wvo

dagelijks m2 wvo leeg

huurprijzen

huurprijzen


Woonboulevard Utrecht

0%

4.170

4,4%

80-120

80-140

Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff

Het goed functioneren van de Woonboulevard Utrecht heeft zich vertaald in een gestegen tophuurniveau. De huren van de andere drie woonboulevards vertonen een neerwaartse tendens, met name van Villa Arena in Amsterdam. Huurprijzen woonboulevards in de vier grote steden* (€ / m2 wvo) gemeente

woonboulevard

medio 2010

medio 2011

medio 2012

Rotterdam

Alexandrium III

110 - 180

110 - 180

100 - 170

Utrecht


80 - 120

80 - 120

80 - 140

Amsterdam

Villa Arena

90 - 150

90 - 140

80 - 130

Den Haag

Megastores

60 - 100

60 - 100

70 - 90

Bron: DTZ Zadelhoff * huurprijzen zijn representatief voor winkelunits van circa 500 tot 1.500 m2.

The Wall Het in 2009 opgeleverde complex The Wall bestaat voor ongeveer de helft uit winkelmetrage. Daarvan staat per december 2012 een aandeel van 7,5% leeg. Dat percentage is hoog in vergelijking met de andere belangrijke winkelcentra in de stad, maar daarbij moet worden aangetekend dat door de grootschaligheid van The Wall de leegstand van een enkele unit al een relatief hoog leegstandspercentage betekent. Voor de helft van The Wall met een andere bestemming worden nog gebruikers gezocht. De huurprijzen zijn niet veranderd ten opzichte van vorig jaar. Van de omzet in de orde van €27 miljoen in de niet-dagelijkse sector is 48% afkomstig uit de stad, 40% uit de primaire ring rond de stad en 12% uit de rest van Nederland.

42


Kenmerken The Wall waarvan aantal The Wall

% wvo

winkels

m2 wvo

10

29.500

% wvo

dagelijks m2 wvo leeg 0%

huurprijzen

huurprijzen


2.200

7,5%

90-115

90-115

Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff

Revitalisering buurt/wijkwinkelcentra In 2001 is de gemeente Utrecht gestart met het revitaliseren van buurt- en wijkwinkelcentra. De gemeente wil in alle wijken een winkelaanbod met een compleet assortiment voor de dagelijkse boodschappen. In de periode 2001-2011 hebben vijf centra een (grondige) opknapbeurt gekregen en zijn vier bestaande centra vervangen door nieuwbouw. De eerste oplevering van de nieuwbouw in de Kop van Lombok is gepland voor 2013. Bij Groeneweg-midden gaat het om het integreren van de bestaande supermarkten in een vernieuwing van het winkelgebied met een oppervlakte van 6.000 m2 bvo. Opknappen en vervangende nieuwbouw buurt/wijkwinkelcentra afgerond 2001 t/m 2012

in uitvoering

start 2013 en later

Hart van Hoograven (nieuwbouw)

Kop van Lombok (nieuwbouw)

Groeneweg-midden (nieuwbouw)

Rijnbaan

Händelstraat

Overkapel (nieuwbouw)

De Gaard (uitbreiding)

Smaragdplein Gagelhof (nieuwbouw) Lunetten Vasco da Gamalaan Rokade (nieuwbouw) Centrum Vleuten Bron: Gemeente Utrecht

Tijdens het opstellen van deze monitor is het winkelcentrum gelegen op het Mereveldplein (De Meern) van eigenaar veranderd. Er kunnen derhalve geen harde uitspraken gedaan worden over de uitbreidingen van dit centrum.

3.4

Uitbreiding detailhandel

Vanaf 2001 gerealiseerde nieuwbouw In de periode 2003-2007 zijn er in Utrecht drie nieuwe buurtwinkelcentra geopend. Dat zijn de centra De Veldhof (2003, 2.300 m2 wvo), Parkwijk (2004, 5.400 m2 wvo), en Merelstraat/Draaiweg (2007, 2.200 m2 wvo). In 2010 zijn daar het nieuwe winkelcentrum Vleuterweide (13.500 m2 wvo) en het buurtcentrum Boudierhof (4.300 m2 wvo) aan toegevoegd. In de sfeer van de grootschalige detailhandel is in 2008 de bouwmarkt in Vleuterweide (3.600 m2) opgeleverd, en in 2009 The Wall (31.800 m2). In 2011 hebben geen nieuwe opleveringen plaatsge-

43

vonden. In het kader van de revitalisering is op bedrijventerrein Nieuw Overvecht in 2012 in totaal 12.000 m2 perifere detailhandel opgeleverd (woondetailhandel en bouwmarkt).

Het planareaal De grootste plannen voor uitbreiding van het Utrechtse winkelareaal zijn de 45.000 m2 bvo in het Stationsgebied en 38.000 m2 bvo voor het nieuwe stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum. Het gaat om plannen met een (boven)stedelijk karakter. Een grootschalige ontwikkeling is de in uitvoering zijnde uitbreiding van IKEA, in de Utrechtse woonboulevard. In de Woonboulevard Utrecht zijn nog diverse andere plannen in voorbereiding, maar uitvoering en fasering daarvan zijn nog niet zeker. Die onzekerheid is er ook als het gaat om het Grootwinkelcentrum Overvecht, waar de plannen voor uitbreiding met 11.500 m2 bvo worden heroverwogen. In 2013 wordt begonnen met nieuwbouw van de 12.400 m2 bvo van het nieuwe buurt/wijkwinkelcentrum Terwijde. Het winkelcentrum zal voornamelijk voorzien in winkels voor de dagelijkse boodschappen. Planareaal detailhandelsontwikkelingen verwachte m2 bvo

oplevering soort ontwikkeling

detailhandel (boven)stedelijk karakter Stationsgebied/Hoog Catharijne

45.000

Bijenkorf

6.000

Postkantoor Neude

8.000

2014-2016 herontwikkeling en uitbreiding 2014 uitbreiding 2015 herontwikkeling


38.000

Grootwinkelcentrum Overvecht *

11.500

herontwikkeling en uitbreiding

Grootwinkelcentrum Kanaleneiland **

10.000

2015-2017 herontwikkeling en uitbreiding

PDV Bedrijventerrein Nieuw Overvecht

3.000

2015 herontwikkeling


22.000

2014 uitbreiding IKEA


20.000

subtotaal

vanaf 2016 nieuwbouw stadsdeelcentrum

diverse plannen in voorbereiding

163.500

detailhandel met buurt- of wijkfunctie Terwijde overige plannen buurt- of wijkfunctie *** subtotaal totaal

12.400

2014 nieuwbouw wijkwinkelcentrum

ca. 10.000

2013-2018 herontwikkeling en uitbreiding

22.400 185.900

Bron: Gemeente Utrecht *) In verband met stagnatie in de herontwikkeling worden de plannen heroverwogen. **) in verband met huidige marktontwikkeling worden de plannen heroverwogen. ***) Omvang van de uitbreiding bij benadering. Nog niet alle plannen zijn vastgesteld.

44


45

4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen

x

Op de Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte heeft er in 2012 een sterke stijging van het aanbod plaatsgevonden, waarmee het aanbod per eind 2012 een factor 2,9 keer zo groot is als de opname.

x

Net als landelijk staat het huurniveau van bestaande bedrijfsruimte onder druk. De meeste huren liggen tussen de €30 en €50, maar voor nieuwe bedrijfshallen wordt nog steeds tot €65 betaald. Aan de onderkant van de markt komen huren onder de €30 voor.

x

Marktpartijen zijn positief over de belangstelling voor het grootste Utrechtse bedrijventerrein Lage Weide. Vrijkomende bedrijfsruimte wordt over het algemeen goed opgenomen. Gezien de vraag naar moderne bedrijfshallen voor logistiek en industrie, is er tevens een potentieel voor herontwikkeling van kavels met verouderde bedrijfsruimte. Dat vraagt evenwel een forse afboeking door de huidige eigenaar, wat nog weinig gebeurt.

x

Voor de bedrijventerreinen Nieuw Overvecht en Cartesiusweg is een proces van functieverruiming ingezet.

46


x

De laatste jaren is het in de bedrijfsruimtemarkt erg moeilijk geworden om financiering te vinden voor grondaankoop en nieuwbouw (meestal voor eigen gebruik). Dat is de belangrijkste verklaring voor het lage uitgiftetempo van het nog uitgeefbare bedrijventerrein. In de periode 2007 t/m 2012 is gemiddeld per jaar 0,8 hectare (netto) uitgegeven. In 2012 is in het geheel geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein gerealiseerd. Er is nog een voorraad van 30 ha direct uitgeefbaar bedrijventerrein.

Onder de vrije markt voor bedrijfsruimte valt de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars (meestal bestaande) bedrijfsruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Het gaat om een deel van de markt, exclusief nieuwe bedrijfsruimte die direct voor eigen gebruik wordt gebouwd. In de cijfers zijn transacties met een metrage van tenminste 750 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) verwerkt.

4.1

Landelijke trends

Aanbod blijft hoog Het aanbod van bedrijfsruimte is in 2012 weer wat gedaald ten opzichte van 2011, maar het blijft hoog ten opzichte van de opname. Dit kan worden toegeschreven aan een groeiend aanbod van panden die niet aan de vraag tegemoet komen. Veel transacties berusten op een verplaatsing vanuit verouderde panden op minder goede locaties naar modernere panden op betere locaties.

34

Opname en aanbod bedrijfsruimte in Nederland (x1.000 m2) 2008

2009

2010

2011

2012

opname

3.110

2.331

2.420

3.153

2.760

aanbod (ultimo)

7.565

8.764

9.317

9.609

9.274

Bron: DTZ Zadelhoff

Geen groot leegstandsprobleem Het aanbod van bedrijfsruimte is sterk gegroeid, en de leegstand ligt met circa 7% (schatting DTZ Zadelhoff) wat boven de wenselijke frictieleegstand van 4 á 5%. In toenemende mate gaat het om leegstand in verouderde, incourante panden. De leegstand op bedrijventerreinen in de deelregio's van het kamergebied Midden-Nederland bevindt zich tussen de 4% en 6%. In de regio Stedelijk gebied Utrecht (inclusief Nieuwegein, IJsselstein, Bunnik, Houten en Vianen) is dat 5%, dus op het niveau van de normale frictie.35

34

Investeren in krediet. FGH Vastgoedbericht 2012 (FGHbank 2012).

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt medio 2012 (Troostwijk 2012). 35

Perspectieven voor de Vastgoedmarkt. Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland (Kamer van

Koophandel Midden-Nederland, juni 2012).

47

Gedaalde gemiddelde huurprijs Afgaand op de geregistreerde huurprijzen is de gemiddelde huurprijs per m2 bedrijfsruimte gedaald van €53 in 2008 naar €47 in 2012. Rondom het gemiddelde is er een grote spreiding in huurniveaus. Voor modern, courant vastgoed blijft het huurniveau stabiel op circa €65. Aan de onderkant van de markt komen huren van €25-30 voor. Zolang er nog huurders zijn, ook al is het voor een sterk gedaald huurniveau, zijn weinig eigenaars geneigd om zodanig op hun bezit af te boeken dat herontwikkeling van de locatie financieel haalbaar wordt.

Minder nieuwbouw, minder uitgifte Volgens cijfers van de NVB Bouw is de nieuwbouw van bedrijfspanden gedaald van 5 miljoen m 2 in 2009, naar 3 miljoen m2 in 2010 en vervolgens naar 2,3 miljoen m2 in 2011. Vergelijkbaar met het niveau van 30 jaar geleden (FGH 2012). Dat er minder nieuwbouw plaatsvindt wordt vooral verklaard uit problemen met het rondkrijgen van de financiering. Banken stellen zich zeer terughoudend op en ook bij beleggers is er weinig belangstelling voor investeringen in bedrijfshallen. DTZ Zadelhoff verwacht dat in 2013 de financiële mogelijkheden nog beperkter zullen zijn, en dat die situatie ook daarna nog enkele jaren zal blijven bestaan. Minder nieuwbouw en nieuwbouwplannen betekent minder vraag naar bedrijventerrein. Landelijk is de uitgifte van bedrijventerrein sinds 2008 scherp gedaald.36 In 2008 werd netto 784 ha uitgegeven, in 2011 was dat nog 334 ha. Dat is ook lager dan de nog 418 ha netto uitgifte in 2010. In de afgelopen tien jaar was er een uitgifte van gemiddeld 620 ha. Ook in de provincie Utrecht is in 2011 sprake van een bescheiden uitgifte, namelijk van14,9 hectare bedrijventerrein, beduidend minder dan de uitgifte van 26,3 ha in 2010. De afgelopen tien jaar is er gemiddeld 23,5 ha uitgegeven.

Vooral herstructureringsopgave Met een regionaal convenant37 hebben de regiogemeenten vastgelegd dat er in Regio Utrecht voor de periode 2010-2025 een uitbreidingsvraag van 159,3 hectare netto bedrijventerrein is. Verder zal de onttrekking van (delen van) bedrijventerreinen tot een vervangingsvraag van netto 67,0 hectare leiden. Daar staat volgens de betrokken gemeenten een "harde" planvoorraad van netto 164,8 hectare tegenover, waarmee een planningsopgave (tekort) van netto 61,5 hectare resulteert. De herstructureringsopgave van bedrijventerreinen in de regio is aanmerkelijk groter. Herstructurering staat voor het opknappen van de openbare ruimte, de toegangswegen en het parkeren, de interne ontsluiting, herverkaveling en herontwikkeling van bedrijfspanden. Voor de Regio Utrecht is sprake van een herstructureringsopgave van 578 hectare bruto38 (globaal 435 netto), een kwart van het areaal aan bedrijventerrein. Het accent ligt op revitalisering. Voor 157 hectare heeft de opgave betrekking op de zwaardere instrumenten herprofilering en transformatie. Op diverse bedrijventerreinen (als Lage Weide in Utrecht) is de revitaliseringsopgave opgepakt.

36

IBIS werklocaties. De stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1 januari 2012 en de uitgifte

in 2011 (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, juli 2012). 37

Regionaal Convenant Bedrijventerreinen Regio Utrecht 2011-2020, met een doorkijk naar 2015 (BRU, Provin-

cie Utrecht, februari 2012). 38

48

Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen (Provincie Utrecht, maart 2010).


4.2

Regionale vrije markt voor bedrijfsruimte

Sterk wisselende opname Er zijn regionaal grote schommelingen in de opname van bedrijfsruimte, veel groter dan in het aanbod. In 2011 heeft het hoge opnamevolume – met 2007 de hoogste opname in de afgelopen tien jaar – voor een evenwichtig marktbeeld gezorgd. In de eerste helft van 2012 echter is er nog weinig opname, terwijl het aanbod op hetzelfde niveau is gebleven. Een evenwichtig marktbeeld houdt in dat er globaal anderhalf keer zoveel aanbod is als er is opgenomen. In 2011 is het verhoudingsgetal aanbod/opname in de regio gelijk aan 1,3. Aanbod en opname bedrijfsruimte op de vrije markt in de regio Utrecht (m2 vvo) aanbod eind van het jaar * 1.000 m2

opname aanbod/ opname

aanbod/opname

400

4,0

300

3,0

200

2,0

100

1,0

0

236 140

364 120

400 117

290 136

356 128

322 155

330 233

283 194

325 113

352 150

312 237

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

316 43 0,0 eerste helft 2012

Bron: DTZ Zadelhoff

4.3

Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte

Veranderlijke Utrechtse marktsituatie De hoge regionale opname van bedrijfsruimte in 2011 is vooral in de gemeente Utrecht gerealiseerd: 165.000 m2 vvo van de regionale opname van 237.000 m2 vvo. Voor Utrecht is het de hoogste opname van de afgelopen tien jaar. Die hoge opname heeft geleid tot een eind 2011 sterk gedaald aanbod, ruim onder het niveau van de opname. Dat kan echter niet worden uitgelegd als een teken van schaarste, want de Utrechtse marktsituatie (de verhouding tussen aanbod en opname) is zeer veranderlijk. In 2012 is het aanbod weer sterk gestegen, naar 211.300 m2 vvo, vergelijkbaar met de jaren 2009 en 2010. De opname is in 2012 gedaald naar 73.600 m2 vvo, vergelijkbaar met de opname in 2010. Daarmee ligt de verhouding aanbod/opname op een hoog niveau (2,9), wat betekent dat sprake is van een ruime marktsituatie.

49

Aanbod en opname bedrijfsruimte op de vrije markt in de stad Utrecht (m2 vvo) aanbo d eind van het jaar * 1.000 m2 vwo

o pname aanbo d/ o pname

aanbo d/o pname

200

4,0

150

3,0

100

2,0

50

1,0

117

76

168 56

195 80

145 67

172 83

155 97

195 123

163 130

204 50

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

213

77

95 165

211 74

2011

2012

0

0,0 2001

Bron: DTZ Zadelhoff

50


2010

Op meeste bedrijventerreinen in 2012 sterke groei aanbod Het aanbod van bedrijfsruimte in Utrecht is in 2012 meer dan verdubbeld. Nieuw Overvecht en het Cartesiuswegterrein uitgezonderd, is er op alle bedrijventerrein een sterke groei van het aanbod. Eind 2012 bevindt een derde van het aanbod zich in Lage Weide, gevolgd door Kanaleneiland met een aandeel van 20% van het aanbod in de stad.

51

Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied (m2 vvo) aanbod eind 2011

aanbod eind 2012

opname 2011

opname 2012

0

18.700

6.300

2.900

Lage Weide

41.100

68.600

79.100

27.600

Cartesiuswegterrein

11.000

14.000

0

1.100

7.300

16.700

2.600

5.900

10.300

41.900

0

0

8.300

28.300

21.900

7.300

Nieuw Overvecht

15.900

14.800

11.100

7.600

elders in de stad

800

8.400

44.100

21.200

94.600

211.300

165.100

73.600

De Wetering

Cartesiusdriehoek Kanaleneiland Oudenrijn

totaal Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff

De hoge opname van bedrijfsruimte in Utrecht in 2011 is voor een belangrijk deel (48%) gerealiseerd in Lage Weide. De opname van 35.500 m 2 voor de huisvesting van Kuehne + Nagel heeft daarin een groot aandeel. Verder is er buiten de belangrijkste bedrijventerreinen ('elders in de stad') relatief veel opgenomen. Net als in 2011 heeft in 2012 de meest omvangrijke opname plaatsgevonden in Lage Weide en 'elders in de stad', buiten de onderscheiden bedrijventerreinen. Het aanbod per medio 2012 is voor bijna de helft geconcentreerd in een aantal grote panden: 25.200 m2 aan de Europalaan in Kanaleneiland, 16.700 m2 in een pand in de Cartesiusdriehoek, 13.400 m2 aan de Hyperonenweg in Lage Weide en 10.000 m2 in De Wetering.

Aanbodpercentage naar 9% Door de sterke groei van het aanbod in 2012 is dit gestegen van 4% eind 2011 naar 9% van de voorraad bedrijfsruimte eind 2012. Marktpartijen karakteriseren de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt niettemin als een evenwichtige markt met weinig leegstand. Ten opzichte van de voorraad bedrijfsruimte is er relatief veel aanbod in de Cartesiusdriehoek. Lage Weide heeft het hoogste aanbodvolume, maar dat is qua aanbodpercentage lager dan gemiddeld voor heel Utrecht. In Kanaleneiland met het op één na hoogste aanbodvolume ligt het aanbodpercentage boven het stadsgemiddelde.

52


Aanbod ultimo 2012 als percentage van de voorraad m2 aanbod

m2 voorraad *

% aanbod

De Wetering

18.700

112.200

16,7%

Lage Weide

68.600

911.000

7,5%

Cartesiuswegterrein

14.000

103.400

13,5%

Cartesiusdriehoek

16.700

50.800

32,9%

Kanaleneiland

41.900

284.000

14,8%

Oudenrijn

28.300

234.200

12,1%

Nieuw Overvecht

14.800

193.700

7,6%

elders in de stad

8.400

446.500

1,9%

211.300

2.335.800

9,0%

totaal Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * constant gehouden op voorraad 2011

Bij Cartesiusweg veel incourant aanbod (medio 2012) Van het aanbod medio 2012 behoort ruim de helft tot het incourant aanbod. Op het Cartesiuswegterrein en de Cartesiusdriehoek behoort een relatief hoog aandeel van de voorraad tot het incourante aanbod. Het gaat om panden waarvan de kwaliteit en de functionaliteit niet aan gebruikerseisen voldoen, zodat ingrijpende aanpassingen nodig zijn. Naar volume bevindt het meeste incourant aanbod zich in Lage Weide, maar het gaat dan om een bescheiden aandeel van de voorraad op dit bedrijventerrein. Incourant aanbod bedrijfsruimte als percentage van de voorraad % incourant m2 aanbod

incourant aanbod

medio 2012

medio 2012

m2 voorraad *

aanbod medio 2012

De Wetering

15.000

0

112.200

0

Lage Weide

44.500

28.500

911.000

3,1

Cartesiuswegterrein

14.300

13.200

103.400

12,8

Cartesiusdriehoek

16.700

16.700

50.800

32,9

Kanaleneiland

33.700

4.000

284.000

1,4

Oudenrijn

10.200

4.800

234.200

2,0

Nieuw Overvecht

13.600

11.700

193.700

6,0

elders in de stad

0

0

446.500

0

148.000

78.800

2.335.800

3,4

totaal Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * constant gehouden op voorraad 2011

4.4

Huurprijzen

Eersteklas huurprijs Utrecht stabiel De voor eersteklas bedrijfsruimte geregistreerde huurprijzen zijn in Utrecht gelijk gebleven ten opzichte van ultimo 2010. DTZ Zadelhoff verwacht ook voor de tweede helft van 2012 en voor 2013 een gelijkblijvend tophuurniveau. Binnen de regio is in Nieuwegein de eersteklas huurprijs op

53

gelijke hoogte gekomen met die in Utrecht. Voor Houten is er de afgelopen paar jaar sprake van een lichte daling. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten en G3 (€ per m2 vvo per jaar) ultimo

ultimo

ultimo

ultimo

ultimo

medio

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verwachting

Utrecht

64

65

64

65

65

65

stabiel

Houten

60

62

60

60

58

58

stabiel/dalend

Nieuwegein

57

57

55

55

65

65

stabiel/dalend

Amsterdam

65

65

64

64

64

64

stabiel/dalend

Den Haag

65

65

70

70

70

70

stabiel/dalend

Rotterdam

62

62

61

60

58

58

stabiel/dalend

2012/2013

Bron: DTZ Zadelhoff

De verschillen tussen de grote steden zijn vrijwel gelijk gebleven, met een nog steeds wat hogere eersteklashuur in Den Haag. In Rotterdam is het huurniveau sinds 2007 duidelijk gedaald, van €62 naar de huidige €58.

Hoogste huren op Lage Weide Binnen de stad behoudt het bedrijventerrein Lage Weide de positie met de hoogste eersteklas huurprijs. Dat heeft te maken met de herontwikkeling van locaties en de bouw van moderne bedrijfshallen. In Lage Weide worden daarnaast voor bestaand vastgoed ook huren betaald aan de onderkant van de markt; het gemiddeld huurniveau ligt rond de €40. Voor de relatief nieuwe bedrijfsruimte in De Wetering worden gemiddeld de hoogste huren betaald. Huurtransacties in de stad Utrecht liggen overwegend tussen de €30 en €50, en voor bestaand vastgoed er is een tendens naar verlaging van huurprijzen. Die tendens is er al een aantal jaar, wat kan worden afgelezen aan de gedaalde ondergrens. Voor nieuwe, moderne bedrijfshallen worden huren van €55-65 betaald. Aan de onderkant van de markt wordt verouderd vastgoed verhuurd voor prijzen rond de €25. Bandbreedte vrije markt huurprijzen bedrijfsruimte per Utrechts bedrijventerrein (in € per m2 vvo) ultimo 2007

ultimo 2008

ultimo 2009

ultimo 2010

ultimo 2011

medio 2012

De Wetering

58-64

58-65

56-63

48-62

48-60

48-60

Lage Weide/Cartesius

35-58

35-59

35-59

30-65

30-65

30-65

Oudenrijn

36-55

36-56

36-55

30-55

30-55

30-55

Nieuw Overvecht

33-50

33-50

33-50

33-49

30-49

30-49

Bron: DTZ Zadelhoff

54


4.5

Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein Utrecht

Laag uitgifteniveau Sinds 2006 bevindt de uitgifte van bedrijventerrein in Utrecht zich op een laag niveau. In de periode 2007 t/m 2012 is er een gemiddelde uitgifte van 0,8 ha per jaar. In 2012 heeft geen uitgifte plaatsgevonden. Uitgifte bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (hectare netto) 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Lage Weide

0

0

Nieuw Overvecht

0

0

0

0

0

0,2

0,2

0

0

0

0

1,0

0

0

0

0

0

Lunetten

0

0

0

0

0,3

0

0

0

0

0

0

2,9

6,7

2,9

0

0

0

0

0

0

0

De Wetering-zuid

-

5,4

2,2

2,2

0

0

0

0,5

0,2

0

Nieuwerijn

0

3,6

4,0

0,3

0,9

0

0

0

0,3

0

Oudenrijn

0

0

0,3

4,2

0

0,9

0

0,2

0,4

0

Vleuterweide

0

0

0

2,5

0

0

0

0

0

0

Haarrijn

-

-

-

-

-

-

0,3

0

0,5

0

2,9

15,7

9,4

10,5

0,9

1,1

0,5

0,7

1,4

0

De Wetering-noord

totaal Bron: Gemeente Utrecht

Nog 30 ha direct uitgeefbaar Het lage uitgifteniveau zorgt ervoor dat er de laatste jaren weinig is veranderd in de voorraad direct uitgeefbaar bedrijventerrein in de stad. Na de uitbreiding in 2009 door het op de markt komen van de 12 ha van Haarrijn, ligt de voorraad nog steeds boven de 30 ha. Marktpartijen geven aan dat het bestaande aanbod, maar ook het nog uitgeefbaar bedrijventerrein niet voorziet in het groeiende tekort aan kwalitatief goed logistiek en industrieel vastgoed. In De Wetering-zuid en Nieuwerijn gaat het om andere doelgroepen. Bij Haarrijn is – nog afgezien van de beperkte kavelgrootte – de prijs een obstakel (grondprijs plus bijdrage aan kosten geluidswal).

55

Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (per 1 januari, hectare netto) 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Lage Weide

0,4

0,4

0,4

0,4

0,4

0,2

0

0

0

0

Nieuw Overvecht

1,0

1,0

1,0

0

0

0

0

0

0

0

Lunetten

0,5

0,5

0,5

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

De Wetering-noord

9,6

2,9

0

0

0

0

0

0

0

0

0

16,2

14,0

11,8

11,8

11,8

11,8

11,3

11,1

11,1

15,5

11,9

7,9

7,6

6,7

6,7

6,7

6,7

6,4

6,4

7,5

7,5

7,2

3,0

3,0

2,1

2,1

1,9

1,5

1,5

Vleuterweide

0

0

2,5

0

0

0

0

0

0

0

Haarrijn

0

0

0

0

0

0

11,7

11,7

11,2

11,2

34,5

40,4

33,5

23,0

22,1

21,0

32,5

31,8

30,4

30,4

De Wetering-zuid Nieuwerijn Oudenrijn

Totaal Bron: Gemeente Utrecht

4.6

Positie bedrijventerreinen

Investeren in Toekomstgerichte werklocaties Samen met bedrijven en organisaties worden plannen ontwikkeld voor de Utrechtse bedrijventerreinen Oudenrijn, Cartesiuswegterrein en Demkaterrein. Om gebieden concurrerend te houden, zijn gezamenlijke inspanningen vanuit bedrijfsleven en overheid nodig. Voor de bedrijventerreinen Oudenrijn en Demkaterrein wordt gedacht aan functieverruiming van bestaande panden. Bekeken wordt of Demkaterrein als pilot kan dienen voor een regelvrije(re) zone. Voor het Cartesiuswegterrein heeft de gemeente de Visie Werkspoorkwartier opgesteld. De insteek is om dit terrein te ontwikkelen tot een terrein voor creatieve bedrijvigheid in combinatie met stadsverzorgende functies. In andere gebieden gaat het vooral om het opknappen van de openbare ruimte. De gemeente wil vastgoedeigenaren stimuleren om te investeren in hun verouderde en leegstaande panden. Het geld voor de aanpak van de geselecteerde Utrechtse ‘werklocaties’ – inclusief Rijnsweerd, science park De Uithof en de Woonboulevard - komt uit de ruim 1,8 miljoen euro die de gemeenteraad in de voorjaarsnota reserveerde voor de uitvoering van de Economische Agenda Utrecht 2012-2018. In deze agenda zijn acht economische speerpunten benoemd, waaronder Toekomstgerichte werklocaties. Het college zet zich in voor behoud en versterking van een toekomstgericht vestigingsklimaat in de Utrechtse werkgebieden.

Geslaagde revitalisering Lage Weide Door de gunstige ligging en de geslaagde revitalisering is er voldoende vraag naar vrijkomende bedrijfsruimte op Lage Weide; er is weinig leegstand van bedrijfsruimte. Er zijn enkele voorbeelden van herontwikkeling van locaties en de bouw van moderne bedrijfshallen, maar het accent ligt op aanbod in het middensegment. Marktpartijen zijn positief over Lage Weide, als het meest succesvolle van de oude Utrechtse bedrijventerreinen. Gezien de vraag naar moderne bedrijfshallen voor logistiek en industrie, is er op het bedrijventerrein Lage Weide een potentieel voor herontwikkeling van kavels met sterk verouderde bedrijfsruimte. Dat vraagt echter een forse afboeking door de huidige eigenaar, waarna sloopnieuwbouw kan worden gerealiseerd. Bij eigenaren is daar over het algemeen nog weinig animo voor.

56


Het nieuwe bedrijventerrein Haarrijn wordt niet als een alternatief voor Lage Weide gezien, wat te maken heeft met de verkaveling (te kleine kavels), de grondprijs en de mee te financieren kosten van de geluidswal.

Functieverruiming positief voor bedrijventerrein Nieuw Overvecht Marktpartijen laten zich positief uit over de functieverruiming op bedrijventerrein Nieuw Overvecht. Dit biedt nieuwe doelgroepen voor het gebied en trekt een breder publiek aan. Met betrekking tot bedrijfsruimtegebruikers is het gebied volgens marktpartijen echter vooral interessant voor het lagere en middensegment. Dit heeft te maken met de kwaliteit en uitstraling van de panden, met de samenstelling van de aanwezige bedrijvigheid en het imago van met name het oudere deel van het terrein.

Kansen voor Cartesiuswegterrein Voor het Cartesiuswegterrein ('Werkspoorkwartier') is het perspectief geschetst van: het creëren van een ‘stedelijk werklandschap’ voor stadsgeoriënteerde bedrijven inclusief een ‘creatieve zone’.39 Daarmee wordt gekoerst op uitbreiding van het aantal bedrijfsvestigingen in de creatieve sector om de identiteit als creatieve zone te versterken en synergie-effecten te realiseren. Beoogd wordt een menging van kunstbeoefening, media en entertainment (film, muziek), en creatieve diensten als ontwerp en vormgeving.

39

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier. De transformatie van een bedrijventerrein (Gemeente utrecht, maart

2012).

57

Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht per 1 januari 2013 (in hectares)

Bedrijventerrein

netto reeds

nog uit te geven

waarvan

bruto opp.

netto opp.

uitgegeven

planvoorraad

bouwrijp

Lage Weide *

216,0

154,0

154,0

0

0

Oudenrijn

94,0

67,0

65,5

1,5

1,5

De Wetering-noord **

37,0

29,5

29,5

0

0

De Wetering-zuid ***

27,0

21,6

10,5

11,1

11,1

Nieuw Overvecht

44,0

36,0

36,0

0

0

Cartesiuswegterrein

40,0

31,0

31,0

0

0

Cartesiusdriehoek

30,0

20,0

20,0

0

0

Nieuwerijn (Papendorp)

31,0

20,7

14,3

6,4

6,4

Haarrijn

16,0

12,0

0,8

11,2

11,2

Strijkviertel

45,0

30,0

0

30,0

0

Demkaterrein

8,4

5,4

5,4

0

0

Park Voorn

7,0

6,0

6,0

0

0

Vleuterweide

6,0

4,0

4,0

0

0

25,0

20,0

20,0

0

0

5,0

3,0

2,8

0,2

0,2

631,4

460,2

400,5

60,4

30,4

Kanaleneiland Lunetten Totaal Bron: Onderzoek Utrecht. *

Inclusief RWZI De Wetering.

**

Exclusief de 5,3 ha reservering voor de nieuwbouw van het St. Antoniusziekenhuis en de netto 2,4 ha met

een kantoorbestemming.

Binnenhaven Lage Weide gereed De binnenhaven van Lage Weide behoort tot de grote multifunctionele Nederlandse binnenhavens met een breed pakket aan goederenoverslag. Een groeisegment is de overslag van containers. In Lage Weide is de containeroverslag (Container Terminal Utrecht) gegroeid van 47.000 TEU40 in 2002 naar 70.000 TEU in 2011.41 De haven heeft inmiddels een renovatie ondergaan, waarbij de kades zijn vernieuwd of gerenoveerd en de havenarmen zijn uitgediept tot een constante diepte van vijf meter. Daarmee kunnen de grootste binnenvaartschepen met een diepgang van vier meter aan de kades laden en lossen. De haven bestaan uit vijf havenarmen met bijna zeven kilometer kade. De haven wordt gebruikt door bedrijven gevestigd op Lage Weide - circa 18 van de 21 bedrijven die langs de havens zijn gevestigd maken ook gebruik van deze haven - en tevens is er een openbare loswal. Daarnaast worden via de CTU containers aan/afgevoerd voor binnen- en buitenland.

40

TEU is de aanduiding voor de afmetingen van standaardcontainers. De afkorting staat voor Twenty feet

Equivalent Unit. 1 TEU is een container van 20 voet lang, 8 voet breed en 8 voet hoog. Dat staat gelijk aan een inhoud van ongeveer 30 m3. 41

Blue Ports. De onmisbare schakels. Onderzoek naar het economisch belang van de Nederlandse Binnenhavens

(Erasmus Universiteit Rotterdam, 2012).

58


5 Kleinschalige bedrijfsruimte

x

Er is in Utrecht voldoende ruimte in bedrijfsverzamelgebouwen. Alleen in enkele specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er meer vraag dan aanbod.

x

In Utrecht bevinden zich 12 algemene bedrijfsverzamelgebouwen, met in totaal 48.800 m2 vvo en ongeveer 3.200 werkzame personen. Een gemiddelde bezetting van 87% en het ontbreken van een wachtlijst wijzen op een ontspannen markt.

x

Het aantal specifieke bedrijfsverzamelgebouwen bedraagt 10. Die gebouwen hebben een totaal vloeroppervlak van 23.100 m2 vvo en het aantal werkzame personen ligt rond de 1.250. Met 93% is er een gemiddeld hoge bezetting, maar er is een grote variatie in bezettingsgraad (van 56% tot 100%). Voor 4 van de 9 gebouwen is sprake van een wachtlijst.

x

Het aantal aanbieders van flexibele werkplekken groeit. Er zijn nu 11 aanbieders van flexibele werkplekken, waarvoor geen huurcontract hoeft te worden afgesloten. Soms wordt wel gewerkt met een abonnement of lidmaatschap.

x

Kleine ondernemers als ZZP'ers gebruiken steeds vaker horecagelegenheden als werken ontmoetingsplek.

x

Er zijn in Utrecht tenminste 17 complexen van kleinschalige, aan elkaar gebouwde bedrijfsunits. Die onderscheiden zich van de bedrijfsverzamelgebouwen door een eigen ingang en het ontbreken van gemeenschappelijke voorzieningen.

59

In deze monitor wordt onder kleinschalige bedrijfsruimte verstaan: een gebouw waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt verhuurd aan een substantieel aantal kleinschalige zelfstandige ondernemingen (waaronder kunstenaars en overige creatieve beroepen) en/of sprake is van aanbod van flexibele werkplekken. Meestal kan gebruik worden gemaakt van gemeenschappelijke diensten. Als in een gebouw alleen vergader- en workshopruimte wordt geboden is het niet meegenomen. Ook kleinschalige commerciële ruimtes in plinten (bijvoorbeeld onder appartementencomplexen) worden niet onder deze definitie geschaard.

5.1

Inleiding

Landelijk groeisegment Onder invloed van de groei van het aantal kleine ondernemingen en ZZP-ers is de markt voor kleinschalige bedrijfsruimten de laatste jaren gegroeid. Ze bieden onderdak aan vele duizenden kleine ondernemingen die een zelfstandige (deels ook) flexibele bedrijfsruimte willen.42 Er zijn in Nederland naar schatting 30.000 kleinschalige units in bedrijfsgebouwen met minimaal tien units. De afgelopen tien jaar zijn er 6.600 units bijgekomen. In de meeste gevallen gaat het om bedrijfsverzamelgebouwen die over een aantal gemeenschappelijke voorzieningen beschikken, en worden gebruikt door het kleinbedrijf en ZZP-ers. Het huurprijsniveau voor dergelijke kleinschalige units ligt tussen €50,– en €135,– per m² vvo.43

Inventarisatie aanbod in Utrecht In dit hoofdstuk is net als in vorige jaren het aanbod van bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht geïnventariseerd. Daarnaast is er een aantal nieuwe ontwikkelingen op de markt voor kleinschalige bedrijfsruimte, waaraan nu meer aandacht is besteed. In vorige jaren is al kort ingegaan op het concept van flexibele werkplekken. In deze monitor is een zo goed mogelijk overzicht gemaakt van de aanbieders en de locaties. Een andere vorm van kleinschalige bedrijfsruimte zijn de geschakelde bedrijfsunits.

Drie verschillende ruimtelijke concepten In dit hoofdstuk is aandacht besteed aan drie vormen van relatief kleinschalige werkruimtes: x

bedrijfsverzamelgebouwen;

x

flexibele werkruimtes;

x

geschakelde bedrijfsunits.

Bij zowel bedrijfsverzamelgebouwen als geschakelde bedrijfsunits is sprake van verhuur van kleinschalige bedrijfsruimtes in een ruimtelijke samenhang. Onderscheidend is dat een bedrijfsverzamelgebouw over één entree beschikt en dat gemeenschappelijke diensten worden aangeboden. Bij flexibele werkruimtes is net als bij een bedrijfsverzamelgebouw sprake van één beherende instantie, maar is geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en met een bepaalde looptijd vereist. In bijlage 5 is een nadere omschrijving van deze concepten gegeven.

60

42

De NVB Thermometer Bedrijfsruimten in 5 minuten (NVB, januari 2012).

43

Investeren in krediet. FGH Vastgoedbericht 2012 (FGHbank 2012).


Bij bedrijfsverzamelgebouwen wordt onderscheid gemaakt tussen algemene en specifieke. De algemene zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven. De specifieke richten zich op flexibele verhuur van kleine units aan het topsegment van de kantorenmarkt, of op een specifieke gebruikersgroep (zoals R&D in life sciences).

61

5.2

Algemene bedrijfsverzamelgebouwen

Er zijn in Utrecht 12 bedrijvencentra die tot de algemene bedrijfsverzamelgebouwen kunnen worden gerekend. De gebouwen hebben een gezamenlijk vloeroppervlak van 48.800 m2 vvo, en er werken ongeveer 3.200 mensen (PAR; inclusief parttimers en uitzendkrachten). Dat komt overeen met ruim 15 m2 per werkzame persoon. Een inventarisatie najaar 2012 leert dat er een grote variatie is in de bezettingsgraad van de respectieve bedrijfsverzamelgebouwen. Van 62% tot 100%. Voor de tien centra waarvoor de bezettingsgraad is opgegeven, is er een gemiddelde bezetting van 87%. Een dergelijke bezetting en het ontbreken van wachtlijsten wijzen op een ontspannen markt.

62


Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht 2012 vloeroppervlak

grootte units

aantal

bezettings-

oplevering

(m2 vvo)

(m2 vvo)

units

graad

wachtlijst

New Element Utrecht Zuid

1987/9

4.426

24 - 300

flexibel

83%

nee

De Goeman New Element

2008

5.610

22 - 100

100

100%

nee

Trade Point

2006

4.000

25, 37, 50+

>100

62%

nee

Element Offices Leidsche Rijn

2011

1.867

24 - 60

26

80%

nee

HoogHiemstra

1990

7.142

20 - 150

90

99%

nee

Vondelparc

2001

5.461

19 - 100

75

99%

nee

Vechtenstein

1993

1.222

17 - 105

25

75%

nee

Offices For You Utrecht

2010

2.000

20 - 45

56

96%

nee

Demkade Business Centre

1995

4.961

v.a. 37

66

81%

nee

Lumax

2004

2.350

30-100

44

onbekend

onbekend

Facility Point BC Lombok

2001

3.800

vanaf 21

139

onbekend

onbekend

De Pionier

2011

6.000

20 - 475

66

75%

nee


5.3

Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen

Utrecht telt 10 specifieke bedrijfsverzamelgebouwen. In 2012 zijn De Alchemist en de Vechtclub XL, beide in de wijk Zuidwest gelegen, erbij gekomen. In totaal beslaan de 10 bedrijfsverzamelgebouwen 23.100 m2 vvo. De werkgelegenheid is niet volledig bekend, maar afgaand op de gebouwen waarvoor die wel bekend is (PAR), wordt per werkzame persoon gemiddeld circa 18,5 m 2 vvo gebruikt. Net als bij de algemene is er ook bij de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen een grote variatie in de bezettingsgraad, want die loopt van 56% tot 100%. Gemiddeld is 93% van het vloeroppervlak bezet. In een viertal gebouwen, met een bezetting van 95-100%, is sprake van een wachtlijst. Daarmee is er een tweedeling van gebouwen met een lagere tot gemiddelde bezetting, waarvoor geen wachtlijst bestaat, en gebouwen met een hoge bezetting en een wachtlijst. Het Alexander Numangebouw (Yalelaan 40) in De Uithof onderscheidt zich door zijn omvang en beschikbaarheid van relatief grote units. Er is sprake van een combinatie van kantoorruimtes, laboratoriumruimtes en laboratoriumondersteunende ruimtes, gericht op startende en gevestigde bedrijven in de Life Sciences.

63

Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht 2012 vloeroppervlak

grootte units

aantal

oplevering

(m2 vvo)

(m2 vvo)

units

bezettingsgraad

wachtlijst

Regus Utrecht Central Station

1994

1.400

16 - 120

24

72-80%

nee

Regus Utrecht Business Park

1999

1.521

16 - 110

59

95%

nee

Regus Utrecht Papendorp

2008

1.417

8 - 40

82

70-90%

nee

De Alchemist

2012

1.500

divers

20

80%

nee

Alexander Numangebouw

2004

6.500

20 - 6500

variabel

100%

ja

Utrecht Inc (Padualaan)

2010

500

15 - 30

25

65%

nee

Utrecht Inc (Nijenoord)

2010

300

17 - 38

9

56%

nee

Hugo R. Kruytgebouw

1973

4.500

25-225

118

97%

ja

Vechtclub XL

2012

2.783

14,5 - 154

50

95%

ja

Dutch Game Garden

2011

2.700

20 - 374

38

100%

ja


Het Hugo R. Kruytgebouw (Padualaan 8) is het voormalige gebouw van de Bèta faculteit van de Universiteit Utrecht en heeft een totaal oppervlak van 22.530 m2 fno (functioneel nuttig vloeroppervlak, bestaande uit een combinatie van kantoren en laboratoriumruimtes met verschillende afmetingen. Op dit moment is er nog een beperkt aantal vakgroepen van de Bètafaculteit gehuisvest. Daarnaast is een deel van het gebouw tijdelijk beschikbaar gesteld voor de verhuur aan startende bedrijven in de Life Sciences. Momenteel is 3.190 m2 fno44 beschikbaar voor verhuur aan derden en de verwachting is dat dit op korte termijn zal groeien naar 4.150 m2 fno. Er is een wachtlijst van bedrijven voor de op te leveren ruimtes.

5.4

Flexibele werkruimtes

Groei flexibele ruimteconcepten De laatste jaren is er een nieuwe marktontwikkeling voor het aanbieden van kleinschalige werkruimtes. Er zijn diverse flexibele ruimteconcepten ontstaan en het aanbod daarvan laat een duidelijke groei zien. Er komen in Utrecht (en ook in andere gemeenten in Nederland) steeds meer locaties waar flexibel gewerkt kan worden.

Vooral kleine ondernemers gebruiken flexibele ruimteconcepten De doelgroep van flexibele ruimteconcepten bestaat met name uit kleine ondernemers als starters en ZZP'ers. Dergelijke ondernemers werken overwegend in en vanuit hun woning, en gebruiken flexibele werkplekken als aanvullende werklocatie. Ze hebben daarvoor verschillende redenen: het kan gaan om een prettiger werkomgeving, om contacten met klanten of om het ontmoeten van andere ondernemers om eventueel met hen samen te werken. Ook worden er soms faciliteiten aangeboden waar kleine ondernemers zelf niet over beschikken, zoals reprofaciliteiten. Ook kan soms tegen gereduceerd tarief een vergader- of workshopruimte worden gehuurd.

44

64

m2 fno is door vermenigvuldiging met de factor 1,42 omgerekend naar m2 vvo


Diversiteit in het aanbod Een inventarisatie in het najaar van 2012 heeft voor Utrecht onderstaand overzicht van 11 aanbieders van flexibele werkplekken opgeleverd. Deze aanbieders variëren in de faciliteiten die zij aanbieden, de kosten waarvoor van een flexibele werkplek gebruik kan worden gemaakt en de mate van flexibiliteit in het gebruik van de werkplek.

Lijst aanbieders flexibele werkplekken in Utrecht Naam

Locatie

Aanbod

Huur flexplek

alles-in-1 werkplek; allesin-1 werkunit; werkvloer; vergaderruimte tot 200 Atoomclub

Atoomweg 50

personen

vanaf 1 maand

flexplekken; verhuur ruimte In de Ruimte

Oude Gracht 230 A a/d

voor workshops, cursussen

Werf

enz.

gratis of abonnement

20 flexplekken; 1 traiWijk in Bedrijf Utrecht

Vleutenseweg 269

nings/ontmoetingsruimte; 2

gratis, maar tegen-

spreekkamers

prestatie leveren

flexplekken; vergaderruimte De Alchemist

Kon. Wilhelminalaan 8

tot 150 personen; kantoor-

per uur of abonne-

ruimte 10-1.000 m2

ment

Moreelsepark 65, in Hoog Seats2Meet

Catherijne.

gratis, wel sociaal grote flexlounge

kapitaal delen

20-25 werkplekken; De Werkplek Huis aan de

Boorstraat 7, onderdeel

vergaderruimte tot 170

Werf

van Huis a/d Werf

personen

gratis

werkplekken; spreekkamer; Igluu

Jansdam 2

vergaderruimten

abonnement

werkplekken; coach- en spreekkamers; groepsruimMaliebaan45

Zpot

Maliebaan 45

Zandweg 116B

ten tot 25 personen

per dag of halve dag

20 flexplekken; 2 overleg-

eerste 40 uur gratis,

ruimtes; workshop- /

daarna tarief per uur

trainingslokaal

of per maand

4 flexplekken; vergaderruimte; verhuur kanVechtenstein

Vechtensteinlaan 12-16

toorunits

per dagdeel

De Klompenfabriek

Weerdsingel WZ 33a

werkplekken

per maand


Zo dient een flexibele werkplek bij Seats2Meet gereserveerd te worden, kan er gratis gewerkt worden (met gratis koffie, thee en lunch) en wordt tegen een tarief per seat vergaderruimte of stiltewerkplekken aangeboden. Bij IGLUU daarentegen is er een lidmaatschap vereist voordat van de flexibele werkplekken of vergaderruimtes gebruik kan worden gemaakt (kosten: vanaf €258 per maand). Sinds kort biedt IGLUU ook strippenkaarten aan zodat kan worden uitgeprobeerd hoe het werken daar bevalt voordat een abonnement wordt afgesloten (10, 20 of 30 strippen, vanaf €30 per dag).

65

Bij Zpot kan iedereen zonder reservering terecht, maar er is wel een registratie van gebruikers. De eerste 40 uur zijn gratis en daarna betaalt een gebruiker €2,50 Euro per uur, met een maximum van €100 per maand. De Werkplek Huis aan de Werf is een voorbeeld van een zeer flexibel aanbod: er hoeft niet gereserveerd te worden om er te werken. Iedereen kan binnenlopen, zijn laptop openklappen en aan het werk gaan. Ook beschikt het Huis aan de Werf –tegen betaling- over lunch- en vergaderfaciliteiten. Wijk in Bedrijf zit qua flexibiliteit tussen Huis aan de Werf en IGLUU in. Kleine ondernemers (meestal zijn dat ZZP'ers) kunnen gratis gebruik maken van de flexibele werkplekken, maar gebruikers moeten als tegenprestatie tegen een gereduceerd tarief hun diensten aanbieden (bijvoorbeeld een financieel adviseur biedt een workshop boekhouden aan). De Atoomclub vormt een combinatie van verhuur van afzonderlijke werkplekken, met aanbod van afzonderlijke werkunits en werkvloeren. Volledig ingerichte werkplekken kunnen al vanaf één maand worden gehuurd. Ook worden gemeenschappelijke diensten aangeboden en kan er over vergaderruimte worden beschikt (kosten: vanaf €595 per maand). Een recente marktontwikkeling is dat flexibele werkplekken worden aangeboden in traditionele bedrijfsverzamelgebouwen. Een voorbeeld hiervan is bedrijfsverzamelgebouw Vechtenstein. Redenen om flexibele werkplekken aan te bieden zijn het opvullen van lege plekken in de bezetting en inspelen op een duidelijk marktvraag.

Steeds meer kleine ondernemers werken in horecagelegenheden Niet alleen het aanbod aan en het gebruik van flexibele werkplekken is gestegen, maar ook het werken in horecagelegenheden is in opkomst. In Utrecht is er een groeiend aantal horecagelegenheden waar ondernemers welkom zijn om aan het werk te gaan. In deze horecagelegenheden wordt

wifi aangeboden en kunnen kleine ondernemers die alleen over een laptop en internet dienen te beschikken aan het werk. Dergelijke kleine ondernemers gebruiken horecagelegenheden niet alleen om te werken, maar ook in toenemende mate om zakelijke besprekingen te houden. Vooral voor kleine ondernemers die voornamelijk vanuit huis werken, vormt het werken in horecagelegenheden een nuttige aanvulling en welkome afwisseling. Voorbeelden van Utrechtse horecagelegenheden waar ondernemers nadrukkelijk welkom zijn: restaurant Leen, de Coffee Company, de Colonie, La Place, café HOOI.

5.5

Geschakelde bedrijfsunits

Anders dan bedrijfsverzamelgebouwen Kleine ondernemers kunnen er niet alleen voor kiezen hun bedrijf in een bedrijfsverzamelgebouw te huisvesten, maar ze kunnen ook van geschakelde (aan elkaar gebouwde) bedrijfsunits gebruik maken. Dit concept onderscheidt zich van een bedrijfsverzamelgebouw doordat de units over een eigen ingang beschikken, er geen gemeenschappelijke voorzieningen zijn, en er ook geen sprake hoeft te zijn van één instantie die zorgt voor het beheer van de units.

Fysieke activiteiten De inventarisatie heeft voor Utrecht onderstaand overzicht van 17 complexen met geschakelde bedrijfsunits opgeleverd. Dat overzicht zal niet volledig zijn.

66


Veelal gaat het om een combinatie van bedrijfsruimte met een ondergeschikte kantoorruimte. De complexen zijn verdeeld over Utrechtse bedrijventerreinen, het science park De Uithof en locaties in woonwijken. Aangezien de units over een goed bereikbare eigen ingang beschikken, zijn ze met name geschikt voor ondernemers die een opslag- of werkruimte nodig hebben. Dat geldt voor kleinschalige ondernemers met fysieke beroepen, zoals ontwerpers, schilders, aannemers of klusbedrijven. Dit in tegenstelling tot de gebruikers van flexibele werkplekken of bedrijfsverzamelgebouwen. Dat zijn namelijk vooral ZZP'ers in de (zakelijke) dienstverlening. Voor ZZP'ers in de zakelijke dienstverlening is een goede bereikbaarheid over de weg minder belangrijk.

Kleinschalige geschakelde bedrijfsunits in Utrecht naam

locatie

type

Alexandel Numangebouw

Yalelaan 40

L/K

Ambachtsverzamelgebouw Schaverijstraat /

Schaverijstraat 50-66 / Tractieweg 100-

Tractieweg

112

B

Archimedeslaan

Archimedeslaan 16

A

Bedrijfsverzamelcomplex Silverpoint

Radonweg 1-10

B

Bedrijvenpark Merwede

Kanaalweg 29

B

Concordia

Concordiastraat 68

A

Corio Business Center

Catharijnesingel 51a

K

Kade 36

Rembrandtkade 36

K

Mediacentrum

Hengeveldstraat 29

K

Smart Business Park

Kanaalweg 14-19

C

Sophies Kunstprojecten

hoofdkantoor: Gruttersdijk 12

A/C

Stichting Uranus Cultuurlab 1

Uraniumweg 17

A

Stichting Uranus Cultuurlab 2

Uraniumweg 21A

A

SWK Kunsthuisvesting

hoofdkantoor: Lauwerecht 12

A

Bedrijvencomplex U-POINT

Proostwetering

B (met showroom)

Bedrijvenpark De Limes

Boteyken

C (met showroom)

Hof van Chartreuse

Laan van Chartroise 166-174

K

Bron: Onderzoek Utrecht Toelichting type: A = atelierruimte; B = bedrijfsruimte, soms met aanvullend kantoordeel; C = combinatie kantoor- en bedrijfsruimte; K = kantoorruimte; L = laboratoriumruimte

67

6 Utrecht Science Park

x

Het Utrecht Science Park (USP) voldoet aan alle criteria die aan een science park worden gesteld, en bevindt zich in de fase van verdere groei. Aansprekende ontwikkelingen zijn de vestiging van het Danone Innovation Centre en het Gemeenschappelijk Milieu Laboratorium, en de uitbreiding van de incubatorfunctie.

x

De Uithof waarin het USP is gelegen, is een belangrijke groeipool binnen de stad Utrecht. In de afgelopen tien jaar is het aantal werkzame personen met 21% gegroeid, een hogere groei dan de 11% werkgelegenheidsgroei voor heel Utrecht. Daarmee is het aandeel van de Uithof in de Utrechtse werkgelegenheid gestegen van 8,1% in 2002 naar 8,9% in 2012.

68


6.1

Sinds 2006

Het Utrecht Science Park (USP) is in 2006 opgestart als een convenant van Provincie Utrecht, Gemeente Utrecht, Universiteit Utrecht, Universitair Medisch Centrum Utrecht en Hogeschool Utrecht. Inmiddels is de organisatie ondergebracht in de Stichting USP die verantwoordelijk is voor promotie van het science park en acquisitie van bedrijven. Het USP vormt de spil in een netwerk van kennisintensieve bedrijven en instellingen in de provincie Utrecht. De kennis en expertise van de partners en aanwezige bedrijven en organisaties gecombineerd met state of the art laboratoria en andere cruciale faciliteiten creëren de basis voor topprestaties in onderzoek, ontwikkeling en innovatie.

6.2

Het ruimtelijk concept 'science park'

Definitie science park Kenmerkend voor een science park is dat de er gevestigde bedrijven en kennisinstellingen voordeel hebben van elkaars nabijheid. Het gaat dan om informele contacten, uitwisseling van kennis en gezamenlijk gebruik van faciliteiten. Bij vestiging op een universiteitscampus kan tevens de aanwezigheid van een studentenpopulatie aantrekkelijk zijn voor kennisintensieve bedrijven. In het recente BCI-rapport (november 2012)45 over campussen (c.q. science parks) in Nederland worden als noodzakelijke voorwaarden voor een science park genoemd: de aanwezigheid van een manifeste kennisdrager en een focus op R&D. Andere eisen zijn een hoogwaardige bedrijfsomgeving en actieve open innovatie. Bij open innovatie gaat het om samenwerking tussen bedrijven en kennisinstituten bij R&D-activiteiten. Het BCI-rapport van 2012 noemt het bestaan van een organisatie die open innovatie bevordert een belangrijke succesfactor. Het gaat dan onder meer om het bevorderen van samenwerkingsrelaties, kennisvalorisatie en kennisoverdracht.

Aantrekkingskracht op bedrijven Vestigen bedrijven zich in een science park vanwege kennisuitwisseling en faciliteiten? Van Dinteren (2011)46 treft in zijn onderzoek voor bijna de helft bedrijven aan die vooral belang hechten aan de uitstraling van het science park op hun imago. Een kwart gaat het vooral om de kennisproductie en vindt het imago-effect onbelangrijk. BCI (2012) geeft evenwel aan dat vestiging op een campus concrete voordelen oplevert, in de zin van toegang tot kennisdragers en researchfaciliteiten. Fysieke nabijheid werkt ook door in informele contacten, die belangrijk zijn voor het proces van open innovatie. Uit onderzoek van Hendriksma (2012)47 komt naar voren dat Life Sciencesbedrijven van de campussen in Maastricht en Utrecht het innovatief milieu belangrijker vinden dan het imago. Het gaat om directe contacten, de pool van hoog opgeleide werknemers, en het gezamenlijk gebruik van voorzieningen als laboratoria. Vooral voor startende ondernemingen is ondersteuning van spin-offs, aanbod van flexibele huisvesting als in een bedrijfsverzamelgebouw en collectief gebruik van voorzieningen van belang

45

Actueel beeld campussen in Nederland (Buck Consultants International, november 2012).

46

Science Park: innovatie of imago (Jacques van Dinteren en Debbie Pfaff. In: Real Estate Magazine, mei 2011).

47

Kennis of imago? De betekenis van campussen voor Life Sciences bedrijven (J.C. Hendriksma, mei 2012).

69

6.3

Het USP in De Uithof

Groeipool De Uithof Het Utrecht Science Park (USP) is gelegen in De Uithof. Op de ruim 300 hectare van De Uithof bevinden zich naast de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht, het Universitair Medisch Centrum Utrecht, onderzoekinstellingen en innovatieve bedrijven, ook faciliteiten als horeca, winkels, sportaccommodaties, kinderopvang, gezondheidszorg, personeelsdiensten en zalenverhuur. De kennisintensieve bedrijven en instellingen binnen het USP concentreren zich op twee thema’s: Life Sciences en Duurzaamheid. Aantal werkzame personen De Uithof 2002

2007

2012

onderwijs

6.926

6.945

8.043

gezondheidszorg

8.463

8.812

10.016

overige totaal De Uithof % Utrechtse banen

1.675

2.371

2.632

17.064

18.128

20.691

8,1%

8,5%

8,9%

Bron: PAR 2012

Voor alle in De Uithof gevestigde instellingen en bedrijven samen gaat het om 20.700 banen (inclusief parttime en uitzendwerk). In de periode 2002-2012 is het aantal werkzame personen met 3.600 gegroeid. Dat is een groei met 21%, hoger dan de 11% werkgelegenheidsgroei voor heel Utrecht. Het aandeel van de Uithof in de Utrechtse werkgelegenheid is daarmee gestegen van 8,1% in 2002 naar 8,9% in 2012. De instellingen voor hoger onderwijs en het UMC zijn verreweg de grootste werkgevers.

Een science park in de groeifase Het - in opdracht van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie opgestelde BCI-rapport van november 2012 bevat een inventarisatie en classificatie van alle campussen (c.q. science parks) in Nederland. Van de 74 beoordeelde campussen worden er 7 als volwassen beschouwd en bevinden er zich 8 in de groeifase. Het USP behoort tot die 8 campussen in de groeifase. Aan alle eisen voor een science park is voldaan. De provincie Utrecht telt overigens geen andere campus in de volwassen of groeifase. Het USP telt ruim 60 kennisintensieve bedrijven en 30 spinoffs (met name van de incubatorfunctie), met samen ruim 900 werkzame personen (inclusief de in 2013 in gebruik te nemen vestiging van Danone). Bedrijvigheid in Life Sciences is een belangijke pijler van het science park met bedrijven als Genmab, Bioceros, Cristal Delivery, Merus Biopharmaceuticals, Pharma Plexus Holland, Crossbeta Biosciences, Microdish.

70


Publieke kennisinstellingen Tot de voor het science park belangrijke kennisdragers in De Uithof behoren: x

De onderwijsinstellingen Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht.

x

Het Universitair Medisch Centrum Utrecht.

x

Publieke onderzoekinstellingen en netwerkorganisaties.

De Universiteit Utrecht (UU) heeft in collegejaar 2011-2012 het aanbod van 45 Bacheloropleidingen en 169 Masteropleidingen, met ruim 30.000 studenten en 5400 medewerkers (fte). De UU is landelijk de beste universiteit en neemt ook internationaal een toppositie in: volgens de Shanghai Ranking op 12 in Europa en op 48 wereldwijd. Naast de faculteiten is er het University College Utrecht. De Hogeschool Utrecht had in 2010 het aanbod van 80 Bacheloropleidingen en 27 Masteropleidingen, met in totaal ruim 38.000 studenten en ruim 3.400 medewerkers. Het Universitair Medisch Centrum Utrecht is met jaarlijks 400.000 patiënten en meer dan 10.000 medewerkers de grootste publieke zorginstelling van Nederland. Daarnaast wordt toonaangevend wetenschappelijk onderzoek verricht en worden 3.000 studenten opgeleid in diverse Life Sciencesrichtingen. In het USP De Uithof bevinden zich diverse publieke onderzoekinstellingen en netwerkorganisaties als TNO, Utrecht Sustainability Institute, Deltares, Institute for Risk Assessment Sciences (IRAS), het Hubrecht Instituut, CBS-KNAW Fungal Biodiversity Centre, SRON Netherlands Institute for Space Research, Teri (The Energy and Resources Institute), Artemis Research Institute for Wildlife Health in Europe, Netherlands Proteomics Centre, Pontes Medical.

71

Incubatorfunctie Stichting Incubator Utrecht (Universiteit Utrecht) beheert sinds 2004 het business center het Alexander Numangebouw (Yalelaan). De stichting stimuleert start-ups en verhuurt ruimte aan biotechbedrijven (life sciences). Het pand heeft een totale oppervlakte van 8500 m2 bvo. Het biedt kantoorruimtes, laboratoriumruimtes en laboratoriumondersteunende ruimtes aan startende en reeds gevestigde bedrijven in de Life Sciences. Ook kunnen huurders gebruik maken van een ruime vergaderzaal en andere voorzieningen. Huurders als Genmab, Bioceros en GenDx zijn hier al enige tijd gehuisvest en hebben hier een groei kunnen doormaken. Van het totale vloeroppervlak is 2000 m2 gereserveerd voor start-ups in de Life Sciences. Het Hugo R. Kruytgebouw (Padualaan 8) wordt beheerd door de Universiteit Utrecht en wordt gedeeltelijk gebruikt als tijdelijke incubator. Beschikbare ruimte wordt verhuurd aan start-ups die actief zijn in de life sciences. De Stichting USP treedt hierbij op als onbezoldigd makelaar en bemiddelt in de verhuur en dienstverlening aan bedrijven. Het gebouw biedt kantoren, laboratoriumruimtes en magazijnruimtes met verschillende afmetingen, en heeft daarnaast de beschikking over de technische installaties die nodig zijn voor het gebruik als laboratorium. Centraal wordt een aantal ondersteunende diensten aangeboden en er in een kleine eetgelegenheid in het gebouw gehuisvest. Momenteel is 3190 m2 fno beschikbaar voor verhuur aan derden en dit zal op korte termijn toenemen tot 4.150 m2 fno. Momenteel zijn bedrijven als Pharma Plexus Holland, Merus, Crossbeta, InteRNA, U-Protein Express en Podiceps in het gebouw gehuisvest. UtrechtInc is een organisatie gericht op het ondersteunen van startende bedrijven vanuit studenten en alumni met het doel ondernemers met lef te inspireren en te stimuleren om van hun businessidee een succesvolle onderneming te maken. UtrechtInc richt zich hierbij op start-ups (schaalbaar, technologisch en innovatief) in CleanTech, Healthcare & Life Sciences of Interactive Media & ICT. De kernactiviteiten zijn verbinden, faciliteren en het bieden van start-upexpertise om daarmee een gunstig klimaat voor start-ups te creëren om te kunnen groeien en te excelleren. Utrecht Inc is gehuisvest in het H.R Kruytgebouw (Padualaan), en heeft de beschikking over 25 turnkey kantoren met afmetingen variërend van 15 tot 30 m2 voor startende ondernemingen. Bovendien biedt men de gebruikers diverse kantoorfaciliteiten (als printerfaciliteiten, meeting & presentatieruimtes, flexplekruimte) en toegang tot een professioneel netwerk van ondersteunende diensten. Voor startende bedrijven zijn er laagdrempelige financieringsmogelijkheden.

6.4

Nieuwe ontwikkelingen

Oplevering nieuwe bedrijfsgebouwen x

Voor het tweede kwartaal 2013 staat de oplevering gepland van de 20.000 m2 bvo voor het Danone Innovation Centre. In dit gebouw bundelt Danone de Europese R&D-activiteiten voor de divisies Babyvoeding en Medische voeding die nu verdeeld zijn over Nederland, Duitsland en Groot-Brittannië.

x

Medio 2013 wordt het 8.600 m2 bvo metende Gemeenschappelijk Milieu Laboratorium (GML) opgeleverd. Het gebouw zal dienen als laboratorium voor onderzoekers van de faculteit Geowetenschappen (UU), TNO-NITG, Deltares en RIVM.

72


x

Voor 2015 is de oplevering gepland van een nieuw te bouwen incubatorgebouw ten behoeve van bedrijven in life sciences. Globaal een derde van het totale vloeroppervlak van het Alexander Numangebouw en de nieuwbouw met een minimum van 5.000 m2 zal beschikbaar zijn voor startende en jonge bedrijven. De verwachting is dat een aantal bedrijven dat nu in het Hugo R. Kruytgebouw is gehuisvest zijn intrek zal nemen in het nieuwe incubatorgebouw.

x

In 2018 zal het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) zich in De Uithof vestigen. Het USP is voor het RIVM een aantrekkelijke locatie door de aanwezigheid van bedrijven en instellingen gericht op life sciences, volksgezondheid en milieu. Belangrijk is ook de combinatie van de medische en de veterinaire faculteit, van betekenis voor kennis op het gebied van infectieziekten.

Overige ontwikkelingen x

Op de plek waar tot medio 2013 de 234 spaceboxen (La Capanna) staan, bouwt de SSH het nieuwe complex Johanna met 650 studentenwoningen. Het complex zal voor 60% bestaan uit kamers van 16 m2 en voor 40% uit studio's van 24 m2. De oplevering is gepland voor 2015.

x

Bij de aansluiting op de A28 naast de nieuwbouwlocatie van Danone Research, wordt een P&R-voorziening voor 2.000 plaatsen gebouwd.

x

Vanaf 2018 zal de Uithoflijn, de aan te leggen tramverbinding tussen Utrecht CS en De Uithof, beschikbaar zijn voor reizigersvervoer. Ongeveer 30% van de bezoekers van De Uithof komt met het openbaar vervoer. Berekeningen laten zien dat het aantal reizigers van en naar de Uithof zal toenemen van 40.000 in 2010 tot 55.000 à 60.000 in 2020, afhankelijk van het groeitempo van de diverse functies in de Uithof.48

x

Het Antonie van Leeuwenhoek terrein in Bilthoven waar nu het RIVM en het bedrijf Bilthoven Biologicals zijn gehuisvest, zal in 2018 na de verhuizing van het RIVM gedeeltelijk vrijkomen. De gemeente De Bilt heeft met de betrokken partijen - het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS), de provincie Utrecht en het Utrecht Science Park – een intentieverklaring getekend om het Antonie van Leeuwenhoek terrein te ontwikkelen tot een hoogwaardige locatie voor innovatieve life science bedrijvigheid en onder te brengen onder het USP merk.

x

Daarnaast is de Stichting USP in nauw overleg met de Gemeente Utrecht en de bedrijven op bedrijventerrein Rijnsweerd om te komen tot een nadere samenwerking. Doelstelling is daarbij om bedrijven die graag gebruik willen maken van het ecosysteem van het science park maar geen eigen onderzoeksactiviteiten hebben en dus kunnen volstaan met kantoorruimte, te huisvesten in Rijnsweerd. Bovendien lopen er discussies met andere gemeenten om te komen tot meer samenwerking en satellietvorming. Op deze manier ontwikkelt het Utrecht Science Park zich tot een regionaal cluster waarbij sterktes van meerdere gemeenten gebundeld worden om de innovatiekracht van de regio en daarmee de economische ontwikkeling te versterken.

48

MKBA Uithoflijn. Rapportage uitkomsten (Ecorys, mei 2011).

73

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews

74

x

Henno van Eijk (Merin, voorheen Uni-Invest)

x

Maurits van Schaik (Commerz Real)

x

Theo Pranger (Statement Real Estate)

x

Michiel van Engelen (Statement Real Estate)

x

Stefan Rozendaal (Waltmann beleggingen)

x

Ans de Wijn (Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting)

x

André Groeneveld (Van Rossum)

x

Martijn Bosschers (DTZ Zadelhoff)

x

Frank van der Sluys (DTZ Zadelhoff)

x

Richard Dallinga (Jones Lang LaSalle)

x

Gert-Jan Slob (Locatus)


Bijlage 2 Begrippen A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt.

A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt.

Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750 m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.

B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het Awinkelgebied.

Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan de gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder.

Bedrijfsverzamelgebouw Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat beheerd wordt door één instantie, waarin bedrijfsen/of kantoorruimten worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen.

Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het Awinkelgebied als eersteklas aangemerkt.

75

Eigenbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd.

Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein.

Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een frontbreedte van 6 meter.

Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker.

Kamergebied Kamer van Koophandel Midden-Nederland Hieronder vallen de volgende gemeenten: Abcoude, Breukelen, Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oude Water, Rhenen, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist.

Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld.

Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte.

Langdurige leegstand Leegstaande kantoorruimte die minimaal één jaar wordt aangeboden. Dit hoeft dus niet per definitie te betekenen dat de ruimte ook al een jaar leegstaat.

Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is.

76


Nieuwbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt.

Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend.

Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de BRU-gemeenten (De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Stichtse Vecht, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist), tenzij anders vermeld.

Structureel aanbod Kantoorruimte die tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden.

Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentie-overeenkomst is bereikt. Als later blijkt dat de intentie-overeenkomst weer is ontbonden (niet is omgezet in een uitgifte-overeenkomst) dan wordt het uitgiftecijfer daarvoor gecorrigeerd.

Vestigingsprofiel bedrijventerrein Terrein met een hoogwaardig profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van 30% tot 70% bedrijfsruimte, en dus ook maximaal 70% kantoorruimte. Terrein met een modern gemengd profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van tenminste 70% bedrijfsruimte. Het kantorendeel kan dus niet meer dan 30% van het gebouwde vloeroppervlak beslaan. Meestal is sprake van 80% tot 90% bedrijfsruimte.

Vierkante meters vloeroppervlak Bij de voorraad kantoorruimte, leegstand, onttrekkingen en oplevering van nieuwbouw gaat het in principe om m2 bruto vloeroppervlak. In de praktijk is het niet altijd duidelijk of het gaat om netto of bruto vloeroppervlak zodat sprake is van marges in aangegeven metrages. Bij makelaarsgegevens over aanbod en opname van kantoor- of bedrijfsruimte op de vrije markt gaat het om het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Bij detailhandel gaat het steeds om het verkoopvloeroppervlak (vvo).

Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-lease-back transacties.

77

Bijlage 3 Planvoorraad kantoren Geplande oplevering kantoorruimte stad Utrecht (m2 bvo)

2013 locatie

in aanbouw

Leidsche Rijn Centrum (A2 strook)

22.500

totaal kantoren

22.500

prognose

onzeker

0

0

0


prognose

onzeker

0

0

0


prognose

onzeker

0

0


0

2014 locatie

in aanbouw

Papendorp (Taats Zuid)

8.000

Stationsgebied e.o.

65.000

totaal kantoren

65.000

8.000

2015 locatie

in aanbouw

Papendorp De Taats Zuid

8.100

Nieuwerijn Noord totaal kantoren

78


0

8.100

0

2016 t/m 2020 locatie

in aanbouw

Stationsgebied e.o. (Knoopkazerne)


prognose

onzeker

10.000

Stationsgebied e.o. (Mineurslaan Westflank Noord)

25.000

Stationsgebied e.o. (Nwe Stationsstraat Noord)

8.700

Stationsgebied e.o. (Nwe Stationsstraat Zuid)

10.000

Stationsgebied e.o. (Jaarbeursplein)

47.000

Stationsgebied e.o. (WTC)

6.000

Leidsche Rijn Centrum (kernwinkelgebied)

13.200

Leidsche Rijn Centrum (A2-strook)

30.000

Leidsche Rijn Centrum (hoekgebouw)

6.000

Leidsche Rijn Centrum (kavel A1)

7.000

Papendorp De Taats Noord

5.000

Papendorp De Taats Zuid

22.000

Nieuwerijn Noord

3.500

Leidsche Rijn overig

16.500

Oudenrijn totaal kantoren

35.000 0

23.200

71.700

in aanbouw

zeker

schijnlijk

115.000

35.000

prognose

onzeker

2021 t/m 2032 waarlocatie Stationsgebied e.o. (Mineurslaan Westflank Zuid)

60.000

Stationsgebied e.o. overig

20.000

Leidsche Rijn Centrum (A2-strook)

27.500

Leidsche Rijn Centrum overig

138.800

De Wetering-zuid

12.000

Leidse Rijn overig

10.000

totaal kantoren

0

0

0

107.500

160.800

79

Geplande oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte stad Utrecht (m2 bvo)

2015 locatie

in aanbouw

prognose

onzeker

6.000

0

0


prognose

onzeker


Papendorp (Triple Q) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

6.000 0

0

2021 t/m 2032 locatie

in aanbouw

Nieuwerijn Zuid

20.500

Nieuwerijn Noord (kavel N13)

19.000

totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

80

3.000

Nieuwerijn Noord (kavel N25)


0

0

0

3.000

39.500

Bijlage 4 Kantoorgebieden

Marktgegevens Utrechtse kantoorgebieden * Papendorp Oude Papendorp

kantoor-

Stations-

Binnen-

100%

achtig

gebied

stad

kantoor

(70/30)

1-1-2013

667.200

126.900

198.300

114.900

leegstand

4.900

7.500

31.000

0,7%

5,9%

10,0%

oplevering 2011

34.000

0

0

oplevering 2012

0

0

251.700

onzeker (bvo)

251.700

opname 2011

26.700

0

12.400

aanbod ultimo 2011

13.500

8.200

61.700

7.300

4.300

8.700

aanbod ultimo 2012

37.500

7.500

62.000

aanbod medio 2012

23.200

5.400

KanalenOost Rijnsweerd

eiland

kantoorvolume

leegstandspercentage

planvoorraad (bvo)

190.400

283.000

412.700

19.400

31.400

77.600

10,2%

11,1%

18,8%

2.700

0

0

0

6.800

0

0

0

0

0

46.600

48.500

0

0

5.000

0

46.600

9.000

0

0

5.000

9.400

4.900

13.500

6.400

35.200

81.000

0

7.900

3.100

20.800

43.200

77.600

11.600

42.300

82.100

1.600

6.100

12.400

500

9.100

0

155-200

140-175

110-160

planvoorraad exclusief

opname 2012

28.900

37.700

waarvan: structureel aanbod **

0

700

aanbod onderhuur

0

1.800

170-205

150-185

34.000 21.500

25.200

bandbreedte huur medio 2012 (€)

153-185

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * alle metrages in vvo behalve planvoorraad ** 3+ jaar op de markt aangeboden

81

Marktgegevens Utrechtse kantoorgebieden Cartesius-

Leidsche

wegterrein

Rijn

De Wete-

overig

Overvecht

Lage Weide

/ driehoek

Oudenrijn

Centrum

ring-zuid

Utrecht

1-1-2013

76.000

163.000

36.000

67.900

0

18.700

192.500

leegstand

8.600

45.100

5.300

19.400

-

4.200

10.800

leegstandspercentage

11,3%

27,7%

14,7%

28,6%%

-

22,5%

5,6%

oplevering 2011

0

0

0

0

0

0

0

oplevering 2012

0

0

0

0

0

0

0

planvoorraad (bvo)

0

0

0

35.000

245.000

12.000

26.500

0

0

0

0

106.200

0

16.500

opname 2011

1.900

4.900

0

0

0

0

4.600

aanbod ultimo 2011

6.100

31.900

2.000

27.300

0

0

17.200

opname 2012

3.800

7.900

0

0

22.500

4.700

600

aanbod ultimo 2012

9.600

45.100

5.300

24.700

0

4.200

11.800

aanbod medio 2011

9.200

30.800

3.100

22.700

0

0

13.000

4.500

13.600

2.000

4.700

0

0

600

0

2.500

0

0

0

0

900

90-150

85-130

-

100-135

-

153-185

-

kantoorvolume

planvoorraad exclusief onzeker (bvo)

waarvan: structureel aanbod ** aanbod onderhuur bandbreedte huur medio 2012 (€)

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * alle metrages in vvo behalve planvoorraad ** 3+ jaar op de markt aangeboden

82


Bijlage 5 Concepten kleinschalige werkruimtes Het bedrijfsverzamelgebouw Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw gaan we uit van: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (overwegend < 150 m2) zelfstandige ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten. Kenmerkend is dat de gebruikers (meestal jonge ondernemers) ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages, en met korte en tussentijds opzegbare huurcontracten. De gebouwen zijn opgedeeld in kleine units, die afzonderlijk en gekoppeld kunnen worden gehuurd. Bij gemeenschappelijke diensten gaat het om zaken als een centrale receptie, beveiliging, vergaderruimte, schoonmaken, gebruik van apparatuur (printen, scannen) en secretariële ondersteuning. Voor diensten worden bovenop de huur servicekosten in rekening gebracht, naar gelang het gebruik of als vast bedrag. Bedrijfsverzamelgebouwen bieden voornamelijk onderdak aan dienstverlenende bedrijven. Het accent ligt op kantoorhoudende bedrijven, soms met een atelier of opslagruimte. Daarbij geven de kleinste gebruikers, de één- en tweemanszaken, er vaak de voorkeur aan in de eigen wijk of het eigen stadsdeel te blijven. Binnen de hierboven gegeven definitie onderscheiden we in Utrecht bedrijfsverzamelgebouwen met een algemene functie, voor een breed scala van ondernemingen, en de specifiek bedrijfsverzamelgebouwen, volgens een bepaald concept en/of voor een bepaalde doelgroep.

Kleinschalige geschakelde bedrijfsunits Clusters van kleinschalige, geschakelde bedrijfsunits worden niet tot de bedrijfsverzamelgebouwen gerekend, omdat ze elk over een eigen ingang beschikken en het niet gaat om een concept met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. Deze bedrijvencentra zijn meestal op bedrijventerreinen gelegen. Het gaat dooreen genomen ook om andere typen bedrijven, namelijk kleinschalige bedrijven in productie, installatie en onderhoud. Met het oog op laden en lossen hebben ze meestal een eigen ingang nodig, in een vrijstaand pand of geschakelde eenheden. Ze zijn vaak ook gericht op een locatie in een hogere hinderwetcategorie. De behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen is bij deze bedrijven gering.

Flexibele werkruimtes Er zijn de laatste jaren diverse concepten met flexibele werkruimtes opgekomen. Kenmerkend is dat gebruikers geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en looptijd hoeven aan te gaan. In de meeste gevallen werken aanbieders met een abonnement of lidmaatschap waarna onbeperkt van de ruimte gebruik kan worden gemaakt. Van de aangeboden werkruimte kan gebruik worden gemaakt tot op het niveau van afzonderlijke werkplekken. Het zijn ook locaties waar ondernemers – meest ZZP-ers – andere ondernemers ontmoeten of met klanten afspreken.

83

Afdeling Onderzoek Actuele inzichten, betrouwbare cijfers, de tendensen juist geïnterpreteerd. De afdeling Onderzoek van de gemeente Utrecht ondersteunt gemeentebestuur en beleidsmakers met onderzoek, statistiek en advies. Zo maken wij bij Onderzoek werk van een beter Utrecht. Meer weten? www.utrecht.nl/onderzoek telefoon 030 – 286 13 50

No title

Recommend Documents