No title

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

PĜíloha: Fotodokumentace








Znalecký posudek þ. 2834 – 208 / 2014

E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 406, k.ú. Zásada, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 30.01.2014 3. Snímek katastrální mapy

26



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2834 – 208 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 25.02.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

25



C REKAPITULACE

Výslednou obvyklou cenu nemovitých vČcí:

vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

360 000,- Kþ slovy: TĜistašedesáttisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenstvím je: vedlejší stavba: garáž pro osobní vozidlo na pozemku parc.þ. 136/1, venkovní úpravy: oplocení, zpevnČné plochy, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, studna na pozemku parc.þ. St.87 (nepoužívá se – závadná voda).

24



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovité vČci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke srovnání [Kþ] 750 000 720 000 599 000 819 000 940 000 900 000 755 000 900 000 499 000 390 000

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,85 0,85 0,85 0,85 0,90 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

0,90 0,90 1,10 1,05 1,00 1,00 0,95 1,05 1,10 1,05

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní (velikost pozemku)

0,90 0,80 0,95 0,80 0,85 1,00 1,15 0,75 0,85 0,80 0,80 0,90 0,85 0,55 1,00 0,75 0,65 0,95 1,10 0,65 0,95 0,85 0,55 0,90 1,00 0,80 1,00 1,10 0,95 0,95 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kþ] 372 823 374 544 349 008 378 928 395 505 336 576 393 408 304 171 373 252 328 274 10 360 649 360 000 29 954 304 171 330 046 360 000 389 954 395 505

23



10) Rodinný dĤm Nabídková cena: 390 000 Kþ Adresa: Pelechov Budova: Cihlová Stav objektu: PĜed rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 80 m2 Plocha užitná: 160 m2 Plocha pozemku: 887 m2 Plocha zahrady: 807 m2 Sklep: Ano Balkon: Ne Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Plyn: Ne Odpad: Žumpa ElektĜina: 230V Popis: Rodinný dĤm na okraji Železného Brodu v obci Pelechov je pĜipraven k rekonstrukci, která byla již zapoþata (nový strop, vybourané podlahy, þásteþnČ nové el.rozvody). DĤm má zahradu se vzrostlými ovocnými stromy.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

22



9) Rodinný dĤm Nabídková cena: 499 000 Kþ Adresa: Dolní Sytová Budova: Cihlová Stav objektu: PĜed rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 90 m2 Plocha užitná: 90 m2 Plocha pozemku: 647 m2 Plocha zahrady: 557 m2 Garáž: Ne Sklep: Ano Terasa: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V Popis: Rodinný dĤm v obci Dolní Sytová. Jedná se o starší RD urþený k rekonstrukci o zastavČné ploše 90 m2 a celkové výmČĜe pozemku 647 m2. Dispozice: 1NP - chodba, obytná místnost, 2x komora, suché WC, dĜevník, vstup do sklepa, sklep. 2NP - chodba, 2x pokoj, 2x podkrovní místnost. El. proud a veĜejný vodovod zaveden, odpady svedeny do septiku, parkování na pozemku u domu, vytápČní lokální na TP. PĜístup zajištČn z hlavní komunikace Semily - Jilemnice.

Zdroj: Realitní kanceláĜ NEXT REALITY Palackého 184, 51101 Turnov Telefon: 800 700 099 www.nextreality.cz

21



8) Rodinný dĤm Nabídková cena: 900 000 Kþ Adresa: Jílové u Držkova Budova: Cihlová Stav objektu: PĜed rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 120 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 1 702 m2 Plocha zahrady: 1 582 m2 Sklep: Ano Balkon: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Septik ElektĜina: 230V Popis: Rodinný dĤm 4+1 v obci Jílové u Držkova. DĤm stojí na louce, v mírném svahu, pĜístupný obecní cestou. V 1.NP domu je kuchyĖ, obývací pokoj s jídelnou a balkonem, 2 pokoje, koupelna. V patĜe je patrová pĤda. DĤm vytápČn ústĜedním topením na TP. K domu náleží 2 stodoly a zahrada s ovocným sadem.


20



7) Rodinný dĤm Nabídková cena: 755 000 Kþ Adresa: Tanvald Budova: Cihlová Stav objektu: PĜed rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 50 m2 Plocha užitná: 72 m2 Plocha pozemku: 598 m2 Plocha zahrady: 407 m2 Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: Samostatný rodinný dĤm v TanvaldČ - þást Šumburk nad Desnou. DĤm byl postaven cca v roce 1920 a je vhodný k rekonstrukci. V 1.NP se nachází vstupní chodba , obytná kuchyĖ a suché WC, sklípek a vstup na zahradu. V 2.NP se nachází podesta, pokoj a komora. K domu patĜí kĤlna a dĜevník. VytápČní je plynovým kotlem. DĤm je napojen na veĜejný vodovod a veĜejnou kanalizaci. U domu je i malá studánka. PĜíjezdová cesta celoroþnČ udržovaná.

Zdroj: Realitní kanceláĜ LILAN, s.r.o. HrnþíĜská 2985, 47001 ýeská Lípa Telefon: 487 874 174 www.lilan.cz

19



6) Rodinný dĤm Nabídková cena: 900 000 Kþ Adresa: Zásada Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 159 m2 Plocha užitná: 210 m2 Plocha pozemku: 661 m2 Plocha zahrady: 433 m2 Garáž: Ne Sklep: Ano Terasa: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Popis: Samostatný, patrový dĤm v obci Zásada. Celý dĤm je podsklepen, jsou zde 3 technické místnosti se vstupem na zahradu. DispoziþnČ 1.NP: kuchyĖ, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, pĜedsíĖ, 2.NP: 2x pokoj, 2x komora, pĤda. DĤm je vytápČn kamny na TP. Zahrada je mírnČ svažitá.

Zdroj: Realitní kanceláĜ HiT Reality Anenské námČstí 387/7 46601 Jablonec nad Nisou www.hitreality.eu

18



5) Rodinný dĤm Nabídková cena: 940 000 Kþ Adresa: PĜíkrá, Desná Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 110 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 485 m2 Plocha zahrady: 322 m2 Terasa: Ne Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Místní zdroj, Obecní vodovod Topení: ÚstĜední tuhá paliva, ÚstĜední elektrické Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: SamostatnČ stojící rodinný dĤm v obci Desná v ul. PĜíkrá. Dispozice: 1.PP - kotelna a uhelna; 1.NP kuchyĖ, obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a WC, chodba se schodištČm, zádveĜí; 2.NP - chodba, koupelna s vanou a WC, dva pokoje a dvČ komory. K domu patĜí terasovitá zahrada.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Reality Viktora Protifašistických bojovníkĤ 183 46841 Tanvald www.realityviktora.cz

17



4) Rodinný dĤm Nabídková cena: 819 000 Kþ Adresa: Podmoklice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 187 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 1 347 m2 Plocha zahrady: 1 164 m2 Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Popis: SamostatnČ stojící RD 3+1 ve mČstČ Semily, v mČstské þásti Podmoklice. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou stĜechou krytou plechem. V 1.NP se nachází chodba, dĜevČné schodištČ, kuchyĖ, obývací pokoj, ložnice, koupelna a samostatné WC. V podkroví je jeden pokoj a pĤdní prostor. O vytápČní se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Nemovitost je oplocena.

Zdroj: Realitní kanceláĜ Bart Reality, s.r.o. VídeĖská 153/119b, 61900 Brno www.bart-reality.cz

16



3) Rodinný dĤm Nabídková cena: 599 000 Kþ Adresa: Roprachtice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 70 m2 Plocha užitná: 110 m2 Plocha pozemku: 2 004 m2 Plocha zahrady: 1 934 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ne Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm na okraji obce Roprachtice. DĤm je zdČný, pĜízemní s obytným podkrovím, v pĤvodním udržovaném stavu. Dispozice: zádveĜí, obytná místnost, sklepy, dílna, WC, schodištČ do patra. V patĜe obytná místnost a další obyvatelný prostor. Do domu je zavedena elektĜina. VytápČní lokálními kamny na tuhá paliva. Na pozemku vlastní studna. PĜíjezd z obecní celoroþnČ udržované asfaltové komunikace.

Zdroj: Realitní kanceláĜ ALTASTAR REALS, s.r.o. 46345 PČnþín www.altastar.webmium.com

15



2) Rodinný dĤm Nabídková cena: 720 000 Kþ Adresa: Luþany nad Nisou Budova: Cihlová Stav objektu: PĜed rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 196 m2 Plocha užitná: 180 m2 Plocha pozemku: 400 m2 Plocha zahrady: 204 m2 Sklep: Ne Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm o dispozici 3+1 pĜed rekonstrukcí v obci Luþany nad Nisou. DĤm byl v minulých dobách upravován a dostavován a v souþasné dobČ není obýván. Na domČ jsou zachovalé: stĜecha, krovy, dva komíny, kde jeden je nový vyvložkovaný pro plyn, centrální betonové schodištČ a betonové podlahy v pĜízemí. V domČ je plyn, elektĜina, suché WC se septikem a u domu je garáž.

Zdroj: Realitní kanceláĜ REHYPEX, s.r.o. Fügnerova 667/7, 46001 Liberec www.rehypex.cz

14



Srovnávací nemovité vČci (SN): 1) Rodinný dĤm Nabídková cena: 750 000 Kþ Adresa: Maršovice Budova: Cihlová Stav objektu: PĜed rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná: 185 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 857 m2 Plocha zahrady: 672 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka ElektĜina: 230V, 400V Popis: Rodinný dĤm se nachází v obci Maršovice, cca 50 m od hlavní silnice. V 1.NP se nachází kuchyĖ, obývací pokoj, koupelna, WC a garáž. V 2.NP jsou dva pokoje s pĜilehlými komorami. DĤm má dva sklepy a pĤdu. K domu patĜí zahrada 800 m2. VytápČní na TP; plynová pĜípojka a kanalizace cca 50m.


13



sloupcích, je již na hranici životnosti. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit pomČrnČ vysoké finanþní prostĜedky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše znaþnČ pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 406 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



4 PĜírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeĖ 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaĜe 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování nedostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITÉ VċCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až ke stavbČ 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu svažitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti obtížnČ pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VċC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovité vČci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby absence 30 Pozemky celkem 387 m2 Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoĖ základní údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování) a také z þásti chybí, okna jsou již také dosti nefunkþní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitĜních i venkovních omítkách. StĜešní krytina je na nČkolika místech porušena a dochází k zatékání vody do objektu. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Na stavbČ jsou místy viditelné statické poruchy ve formČ trhlin na omítce, jinak její stavebnČtechnický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a absenci údržby. Další pĜipomínky existují vĤþi tomu, že aþ je v domČ koupelna tak ji nelze používat z dĤvodu potrhaného potrubí a bojleru. Oplocení, které je z pĜevážné þásti tvoĜeno drátČným pletivem na betonových pĜípadnČ kamenných

11



OhĜev teplé vody:

není proveden

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené vody

WC splachovací oddČlené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelnČ umyvadlo, vana – koupelna je nefunkþní

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; litina

VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na PB)

Dispozice: 1.PP: chodba, schodišĢový prostor, technické a skladové místnosti, studna (nepoužívaná) 1.NP: vstup, chodba, schodišĢový prostor, kuchyĖ, obývací pokoj, pokoj, koupelna (nepoužívaná), WC 2.NP: chodba, schodišĢový prostor, pokoj, pĤda. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení garáže na pozemku parc.þ. 136/1: Garáž je pĤdorysnČ postavena ve tvaru obdélníka. Jedná se o zdČnou stavbu z cihel na kamenné podezdívce. Tvar stĜechy je pultový, krov je dĜevČný, krytina je plechová (vlnité šablony). Úpravy povrchĤ jsou vápenocementové venkovní omítky místy opadané. Vrata jsou dvoukĜídlá dĜevČná. Jinak je stavba bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

Srovnávací parametry: ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dĤm þ.p. 102

102,33

148,38

Garáž na pozemku parc.þ. 136/1

13,82

11,75

Název

Srovnávací kritéria: þ. 1 2 3

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úĜady Poptávka po nemovitých vČcech

Popis kritéria obyvatel 893, z toho 600 v produkt. vČku obecní úĜad, pošta; ostatní v Jablonci nad Nisou nabídka pĜevyšuje poptávku 10


2


OCENċNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: Rodinný dĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru mnohoúhelníka, je samostatnČ stojící, situovaný na svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Zásada je ve vzdálenosti 240 m, do Jablonce nad Nisou je vzdálenost 10 km. PĜístup ke stavbČ je možný z hlavní komunikace po terase, oplocení je provedeno ve spodní þásti zahrady. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení rodinného domu þ.p. 102: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 100 lety; údržba: absence

Poþet podlaží:

podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (pĜiþemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné v tl. 45 cm, z cihel; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dĜevČné trámové s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

StĜecha:

tvar sedlový; krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ; zþásti chybí, pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry; þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky obklady keramické v koupelnČ, v kuchyni, dĜevČné obklady (palubky) – kuchyĖ

VnČjší povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná þást dĜevČná

DveĜe:

dĜevČné hladké plné, masivní, s dĜevČnými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné - prosklené; svlakové

Okna:

dĜevČná se zdvojeným jednoduchým zasklením, v suterénu jsou dĜevČná s jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, dĜevČné z prken

VytápČní:

ústĜední do litinových radiátorĤ – nefunkþní kotel na tuhá paliva, lokální kamna na tuhá paliva

Krytina stĜechy:

Vrata:

osinkocement (šablony)

nejsou

9



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8



Využitelnost nemovitých vČcí stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám 6



spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] kde:

i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od 5


4


PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 406, k.ú. Zásada, získaný prostĜednictvím Dálkového 5 5.1

pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 30.01.2014 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 6096/10-72 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitých vČcí zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb. vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2014 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata 4



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 6096/10-72: - ocenit nemovité vČci vþetnČ všech jejich souþástí a pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené. Jedná se o ocenČní nemovitých vČcí:

PĜíslušenství: vedlejší stavba: garáž pro osobní vozidlo na pozemku parc.þ. 136/1, venkovní úpravy: oplocení, zpevnČné plochy, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, studna na pozemku parc.þ. St.87 (nepoužívá se – závadná voda). Souþástí pozemku parc.þ. 136/1 je rostlinstvo: jehliþnaté stromy (4 kusy). Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 17.2.2014 za pĜítomnosti paní Skalické. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 25.2.2014, což je den ocenČní.

3


Obsah posudku


strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E

PěÍLOHY........................................................................................................................26

2

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2834 – 208 / 2014 dle Usnesení þ.j. 067 EX 6096/10-72

Objednavatel: Sídlo: Iý: Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 6096/10-72 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 30.1.2014.

Posudek obsahuje:

33 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

25.02.2014

No title

Recommend Documents