-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6633/154-2012 o ceně nemovitosti – I. bytové jednotky č. 359/6 v k.ú. Žacléř, obec Žacléř, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech domů a pozemcích II. řadové garáže na stp. čk. 943 v k.ú. Žacléř, obec Žacléř, okres Trutnov, včetně pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 12.11.2012 pod čj. 158 EX 463/12-40
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 10.12.2012
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov f) částečná dokumentace
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 03.12.2012, na základě obeslání účastníkům. Zúčastnil se otec povinného.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 03.12.2012.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. I. Bytová jednotka č. 359/6 v k.ú. Žacléř
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 2072, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, Okresní úřad Trutnov.
-3-
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kovačík Jaroslav, narozen 01.10.1980 Kovačík Viktor, narozen 15.04.1982
½ ½
2. Podíl na společných částech domů a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 1378, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, Okresní úřad Trutnov.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kovačík Jaroslav, narozen 01.10.1980 Kovačík Viktor, narozen 15.04.1982
6065/126922
3. Z projektové dokumentace vyplývá vybudování budovy v letech 1955-56, před 20-25 lety zaveden plyn a provedeno etážové topení. Před 5-6 lety v rámci revitalizace obnovena krytina (bonský šindel), zateplena fasáda, nové domovní dveře, obnoveny okna - plastová. V oceňovaném bytu před 10 lety modernizována koupelna (nový sprchový kout, keramické obklady), zčásti kuchyň.
4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 359/6 b) Podíl na společných částech domů a pozemcích ve výši 6065/126922
-4-
5. Popis: Nemovitost se nalézá ve střední části města s počtem obyvatel 3 523, přímo přístupna z ulice J.A.Komenského, v přímé vzdálenosti od objektu občanské vybavenosti a zastávky autobusu. Jde o sídlištní zástavbu z let 1955-60, ve stabilizovaném území, plně zainvestovaném, na nepatrně svažitém pozemku přivráceném k východu.
a)
Bytová jednotka č. 359/6
Budova o třech sekcích, o třech nadzemních podlažích a suterénu, s nevyužitou půdou. Obsahuje celkem 18 bytů, z toho v sekci čp. 359 7 bytů, oceňovaný byt se nalézá ve 3.NP, jde o byt 1+2 s příslušenstvím, bez výtahu. Dispoziční řešení: Vchod přímý ze společné chodby a schodiště, byt obsahuje chodbu, kuchyň, dva pokoje, sociální příslušenství, komoru, dále část sklepa. Konstrukční řešení: Objekt je klasicky zděný z cihel v tl. 45 cm, s hydroizolací, strop s vodorovnými podhledy, střecha valbová, krytina bonský šindel, fasáda zateplená, schody teracové, okna plastová, podlahy teraco a parkety v bytech, dveře hladké, kuchyň s běžným vybavením a plynovým sporákem. Koupelna se sprchovým koutem, vytápěním etážovým, kotel plynový, včetně ohřevu TÚV. Technický stav: Celkový technický stav přiměřený stáří a realizovaným úpravám, čímž byla prodloužena životnost budovy. Byt je mimo obnovy oken a modernizace koupelny v původním stavu, budova revitalizována.
Výměry Kuchyň Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna WC Komora Celkem
10.50 m2 19,10 m2 14,90 m2 9,60 m2 3,40 m2 1,30 m2 1,80 m2 60,60 m2
-5-
b)
Pozemky
č.parcely stp. čk. 495 stp. čk. 496 stp. čk. 497 Celkem
Výměra v m2 319 205 199 723
II. Řadová garáž na stp. čk. 943 v k.ú. Žacléř
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 555, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, Okresní úřad Trutnov.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kovačík Jaroslav, narozen 01.10.1980 Kovačík Viktor, narozen 15.04.1982
½ ½
2. Z projektové dokumentace vyplývá vybudování garáže v roce 1971, v letech 1990-91 provedena oprava, bez zásadních vlivů do konstrukce. Před 4 lety údajně obnovena krytina.
3. Výčet oceňovaných součástí: a) Řadová garáž na stp. čk. 943 b) Stavební pozemek
-6-
4. Popis: Garáž je vybudována v okrajové části města, po pravé straně příjezdové silnice od Trutnova, na téměř rovinaté parcele, přístupna přes veřejný pozemek.
a) Řadová garáž na stp. čk. 943 Jde o řadovou, střední garáž. Stavba přízemní obdélníkového půdorysu, s plochou střechou, nepodsklepenou, obsahuje jedno stání pro osobní vozidlo. Stavba vyzděna z tvárnic v tl. 30 cm, omítky vápenocementové, strop dřevěný trámový, se sololitovým podhledem, střecha plochá, krytina plechová. Podlaha betonová, narušena, vrata rámová, dvoukřídlová plechová, zavedeno el. osvětlení, okno jednoduché. Technický stav vykazuje závažnou závadu ve statickém narušení, patrny trhliny až o šíři 15 mm, v části přední strany u zárubní a dále ve střední části (příčky). Dále narušen pohled stropu.
Výměry Zastavěná plocha: 3,80x5,80 = 22,04 m2 Obestavěný prostor: 22,04x2,35 = 51,79 m3
b) Pozemek Pozemek pod garáží je rovinatý, dobře přístupný. č.parcely stp. čk. 943
Výměra v m2 23
-7-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-8-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m2 podlahové plochy
Stavba
KSD
Byt č. 359/6 Garáž na stp. čk. 943
462112 462119
ZC Kč/ m2
28 500 14 000
KTP
KV
Výchozí cena Kč/m2
KI
0,88 0,82 0,72 0,85 0,80 0,68
20 520 9 520
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Podlahová plocha m2
Stavba
Byt č. 359/6 Garáž na stp. čk. 943
60.60 19.00
Výchozí cena Kč/m2
20 520 9 520
Reprodukční Cena v Kč
1 243 512 180 880
% opotř.
56 61
Časová cena v Kč
547 145 70 543
Pozn.: Ceny obsahují i společné části budov a pozemků, včetně součástí a příslušenství garáží.
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 2072 a 1378 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně 547 150,- Kč.
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 555 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně 70 540,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti.
V lokalitě města Žacléř, v prostoru sídliště a přilehlých ulic, v území s úplnou občanskou vybaveností, se dle dostupných informací získaných jednak z mé vlastní databáze jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově a dále skupiny odhadců majetku okresu Trutnov, realizovaly v posledních 2 letech prodeje obdobných bytů včetně podílu na pozemcích a budovách, v průměrné výši 9 850,- Kč/m2 podlahové plochy.
Výpočet: 60.60 m2 x 9 850,- Kč/m2 = 596 910,- Kč
V lokalitě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou.
V případě garáže se obchodují dle databáze obdobné stavby za cenu 62 000,- Kč, včetně stavebních pozemků, v průměrných rozměrech, stavu, stáří. Vzhledem ke statickému narušení (viz. foto) snížena cena o 25 % na 46 000,- Kč, nutná oprava a zabezpečení (včetně ceny pozemku).
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 2072 a 1378 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně 600 000,- Kč.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 555 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně 46 000,- Kč.
-10-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k převisu nabídek nad poptávkou v lokalitě, nízkému zájmu klientů o koupi bytů a garáží v lokalitě, s přihlédnutím k přetrvávající realitní a ekonomické krizi se všemi důsledky, stanovuji porovnávací cenu za cenu obvyklou.
Obvyklá cena bytové jednotky č. 359/6 včetně podílu na společných částech budov a pozemcích činí 600 000,- Kč, ideální ½ nemovitosti činí 300 000,- Kč. Obvyklá cena řadové garáže na stp. čk. 943 včetně pozemku činí 46 000,- Kč, ideální ½ nemovitosti činí 23 000,- Kč.
Pozn.: V LV č. 2072 je zapsáno m.j. Omezení vlastnického práva pro Hypoteční banku, a.s. – Zástavní právo smluvní ve výši 945 000,- Kč z roku 2011.
V Trutnově dne 10.12.2012
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6633/154-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 10.12.2012
-11-
