Verslag VvE-informatieavond voor de Vruchtenbuurt 30 september 2014, Bosbeskapel Aanwezig: 30 genodigden Adviseurs VvE-balie Gemeente Den Haag: Najat el Bouzidi en Orlando Achong Verslag: Hilde Soutendijk, Zebra Welzijn Inleiding: De VvE-balie van de Gemeente Den Haag organiseert in samenwerking met Stichting Voorwelzijn informatieavonden voor bestuurders van VvE’s en eigenaren van appartementen. Door een korte presentatie informeren wij u over het belang van het actief maken en houden van uw Vereniging van Eigenaars (VvE). De inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK) en de nieuwe appartementswet komen aan de orde. Ook krijgt u tips op gebied van duurzaamheid. De VvE-balie is onderdeel van de gemeente Den Haag. U kunt hier terecht voor advies en hulp als er problemen zijn bij opstarten van uw VvE of het actief houden ervan. De Gemeente vindt duurzaam onderhoud van woningen in Den Haag belangrijk. Zij is wettelijk gezien de toezichthouder op de kwaliteit van de woningvoorraad in de stad. Veel woningen maken deel uit van een VvE. Den Haag heeft de meeste VvE’s van Nederland, bijna 20.000. De gemeente wil de leden van deze VvE’s stimuleren te sparen voor het onderhoud en biedt via de VvE-balie gratis ondersteuning aan. De Vruchtenbuurt is – met de Schilderswijk- pilotgebied voor het Machtigingsmodel. Hierbij kunnen nietactieve VvE’s gedwongen worden actief te worden. De gemeente doet bij de Kamer van Koophandel onderzoek naar welke VvE’s niet zijn ingeschreven en schrijft de eigenaren aan. Opstart VvE Wij hebben een stappenplan voor het activeren van de VvE: 1. Lees de splitsingsakte en het (model)reglement van uw VvE. 2. Vraag aan de buren of ze eigenaar zijn van de VvE, of vraag de gegevens van de eigenaren op via het kadaster. Zeg tegen uw buren dat u bezig bent met het opstarten van uw VvE. Als mensen aangeven niet te willen, kun je vermelden dat het wettelijk verplicht is en dat de VvE een boete kan krijgen. 3. Stuur de uitnodigingen voor de eerste vergadering naar alle eigenaren. Als niet alle eigenaren een uitnodiging hebben gehad, is de vergadering niet rechtsgeldig. Dan kunnen er geen besluiten genomen worden. 4. In de splitsingsakte staat een oproeptermijn, meestal 8 vrije dagen, soms 15. Tussen het versturen van de uitnodiging en de vergadering moeten dan minimaal 8 dagen zitten. Het is verstandig om ruim twee weken voor de vergaderdatum de uitnodigingen toe te sturen. 5. De agenda voor de vergadering moet meegestuurd worden met de uitnodiging, zodat men zich kan voorbereiden op de punten. De vergadering kan alleen besluiten nemen over punten die op de agenda staan. 6. Kijk bij het begin van de vergadering of er genoeg stemmen aanwezig zijn om besluiten te mogen nemen. Een eigenaar kan in persoon aanwezig zijn of een volmacht aan iemand anders geven. De volmachten tellen als stem mee. Om besluiten te kunnen nemen is meestal een meerderheid van de helft plus één van de stemmen nodig. Raadpleeg uw reglement. 7. Als er niet genoeg stemmen aanwezig zijn om besluiten te kunnen nemen, dan kan meestal een zogenaamde tweede reglementaire vergadering uitgeschreven worden. Deze vergadering mag dan niet eerder dan twee weken en niet later dan zes weken na de laatste vergadering plaatsvinden. Op deze bijzondere vergadering kunnen de aanwezigen ongeacht het aantal aanwezige stemmen rechtgeldige besluiten nemen. Wel moet je dit in de uitnodiging vermelden met een verwijzing naar het artikel van het reglement waar deze mogelijkheid vermeld staat. 8. Standaard agendapunten voor een opstartvergadering:
1/9
1. Opening/mededelingen, 2. Vaststellen aantal stemmen om besluiten te kunnen nemen, 3. Activeren VvE 4. Benoemen voorzitter en de bestuurder/administrateur van de VvE, inschrijven KvK. 5. Verzekeringen, collectieve opstal, WA, (bestuurdersaansprakelijkheid). 6. Onderhoud aan het pand, opstellen MJOP, offertes enz. 7. Financiën: vaste lasten, sparen, extra bijdragen, jaarverslag en/of begroting, incassomandaat 8. Rondvraag, sluiting en afspraken. Van de vergadering moet een verslag gemaakt worden, ook wel notulen genoemd. De notulen dienen binnen twee weken naar de eigenaren te worden verstuurd. Het kan zijn dat een eigenaar het niet eens is met een besluit. Hier moeten gegronde en onderbouwde redenen voor zijn. Een eigenaar kan binnen 30 dagen na het kennisnemen van een besluit bij de kantonrechter een verzoek indienen om het besluit te vernietigen. Na het verstrijken van de 30 dagen is dit niet meer mogelijk. Kennisname van het besluit kan zijn: “ Als u aanwezig was op de vergadering” of “wanneer u afwezig was op de vergadering, de datum van ontvangst van de notulen”. Belangrijk punt is het incassomandaat mee te nemen in de notulen. De bestuurder/administrateur kan een mandaat van de vergadering krijgen dat ervoor zorgt dat de bestuurder/administrateur een incassobureau in kan schakelen als een van de eigenaren zijn maandbijdrage niet betaald en de kosten van het incassobureau op de wanbetaler kunnen worden verhaald. Het incassomandaat moet natuurlijk ook op de agenda van de vergadering vermeld zijn. VvE-Oké Test: De VvE balie heeft een test ontwikkeld voor de VvE. De test bestaat uit acht vragen: 1. Heeft de VvE een bestuurder/of administrateur 2. Vergadert de VvE minimaal 1x per jaar 3. Wordt hier een verslag of notulen van gemaakt 4. Is de VvE bij de KvK ingeschreven 5. Heeft de VvE een bankrekening 6. Betaalt ieder lid een maandbijdrage 7. Is er een financieel overzicht 8. Is er een collectieve opstalverzekering en eventueel WA. Als u op al deze vragen met “ja” kan antwoorden, dan voldoet de VvE aan de minimale wettelijke verplichtingen. Potentiële kopers kunnen op die manier zien of het te koop staand appartement een functionerende VvE heeft. Wettelijke basis: Sinds 1951 is het Burgerlijk Wetboek uitgebreid met Boek 5. Daarin is de appartementswet opgenomen. Deze wet regelt het splitsen van gebouwen in appartementsrechten. In de wet staat tevens dat door een notaris een splitsingsakte moet worden opgesteld. In deze akte staan de appartementsrechten omschreven, die na de splitsing ontstaan. Er staat ook welke delen van het gebouw de VvE samen moet onderhouden en welke zaken voor eigen rekening van de eigenaren zijn. Ook staat er hoe het stemrecht in een vergadering is geregeld. Verder kunt u nagaan of er daadwerkelijk een VvE is opgericht. Iedere VvE heeft een akte. U krijgt de splitsingsakte van de notaris tijdens de eigendomsoverdracht. Bij de splitsingsakte hoort een reglement. In de oude akten, opgesteld voor 1971 is het reglement vaak in de splitsingsakte opgenomen. Notarissen werken nu met modelreglementen. In de akte wordt verwezen naar één van de modelreglementen. De akte vermeldt aanvullingen en wijzigingen van het reglement.
2/9
Het modelreglement van splitsing: In het reglement staan artikelen waar de VvE zich aan dient te houden, als het gaat om het onderhoud, de administratie, het bestuur, het organiseren van vergaderingen, de verzekeringen en de financiën. Kortom in de splitsingsakte en het modelreglement staan de “spelregels” van uw VvE. Let op: Als u in een vergadering besluiten neemt die in strijd zijn met de regels van de splitsingsakte, dan zijn deze besluiten niet rechtsgeldig. VvE’s kunnen tevens een huishoudelijk reglement hebben. Vooral de wat grotere VvE’s hanteren het huishoudelijk reglement. Hierin staan de afspraken over huishoudelijke zaken en leefregels. Zaken zoals huisvuil, barbecues, vuurkorven, het schoonmaken van galerijen en portieken en geluidshinder, zijn onderwerpen die in het reglement voorkomen. Dit reglement kan door de VvE zelf worden opgesteld tijdens een vergadering. In uw splitsingsakte en het reglement van splitsing staan het aantal stemmen, dat u nodig hebt om het huishoudelijk reglement officieel vast te leggen. Ook voor een kleine VvE kan het handig zijn, om overlast problemen te voorkomen. De regels van het huishoudelijk reglement dienen redelijk en billijk zijn. De afspraken van de VvE behoren op een algemene ledenvergadering met meerderheid van stemmen te worden genomen. Besluiten die de vergadering neemt, zijn rechtgeldig. Dit betekent dat deze besluiten voor alle leden bindend zijn. De besluiten worden vastgelegd in een verslag.
Algemeen: Naast de regels van de Appartementswet, de splitsingsakte en het reglement geldt dat men altijd redelijkheid en billijkheid ten opzichte van elkaar moet betrachten. Bij rechterlijke uitspraken wordt hier heel vaak naar verwezen Nieuwe wetgeving: De nieuwe appartementswet is in het jaar 2005 van kracht gegaan. Voor bestaande VvE’s was er een overgangsperiode van drie jaar. Volgens de wet bent u verplicht een actieve VvE te hebben en te sparen voor het onderhoud van het gebouw. Door een wijziging van de Handelsregisterwet moet de VvE sinds 1 januari 2010 ingeschreven zijn in de registers van de Kamer van Koophandel (KvK). Doet men dit niet, dan begaat de VvE een economisch delict. De VvE kan een boete krijgen. De kosten bedragen per 1-1-2012 € 24,14 per VvE per jaar. Vanaf 2013 worden er geen kosten meer gerekend voor de registratie van uw VvE. VvE’s die een akte hebben van voor 1972, hoeven zich niet altijd in te schrijven bij de KvK. Deze VvE’s zijn soms niet officieel opgericht als VvE. Er ontbreekt namelijk een regel in de akte: “ De naam van de VvE is: VvE: straatnaam en huisnummer, VvE Naam. Als de VvE in dat geval bij de KvK inschrijft dan is de bestuurder van de VvE hoofdelijk aansprakelijk met zijn privévermogen voor verbintenissen van de VvE. (zie verder punt verzekeringen). Vaak geeft de KvK aan dat het mogelijk is om de vereniging in te schrijven als een VvA (Vergadering van appartementseigenaren). Als u dat overweegt of al gedaan hebt, zorgt u dat de aansprakelijkheid van de bestuurder ondervangen wordt met een aansprakelijkheidsverzekering. U kunt het ook oplossen door de splitsingsakte door een notaris aan te laten passen, zodat de VvE alsnog wordt opgericht. Als de VvE zich niet hoeft in te schrijven bij de KvK, dan geldt de rest van de verplichtingen die in uw splitsingsakte staat nog wel. In juli 2011 is de appartementswet aangevuld met de mogelijkheid dat de gemeente bij de kantonrechter een volmacht kan aanvragen om een VvE uit te nodigen voor een vergadering. De gemeente kan dan de agenda(mede) bepalen en de vergadering (laten) voorzitten. De VvE moet binnen 3 maanden na deze
3/9
vergadering een Meerjaren Onderhoudsplan laten maken en vaststellen. Als de VvE dat niet doet kan de gemeente de VvE verplichten door middel van een aanschrijving. Dit laatste kan alleen als de gemeente tevoren dit heeft vastgesteld door middel van een besluit van het collega van B&W. In de Vruchtenbuurt is het van toepassing. Wijzigen van de splitsingsakte In de nieuwe appartementswet staat dat voor het wijzigen van een splitsingsakte een meerderheid van 4/5 van de alle stemmen van de VvE nodig is. Is de VvE kleiner dan vijf appartementsrechten, dan dienen alle leden het eens zijn met het wijzigen van de akte. Lukt dit niet, dan kun je de akte niet wijzigen. Vaak is er een aanleiding voor het willen aanpassen van de splitsingsakte. Het volgende voorbeeld gaat over een VvE van drie leden; de één heeft kunststof kozijnen en een ander hardhouten. De derde eigenaar heeft al vijftien jaar niets meer aan de kozijnen gedaan. Als deze VvE actief wordt, is de discussie over het onderhoud van de kozijnen onvermijdelijk. Een oplossing is de splitsingsakte aanpassen en de kosten van de kozijnen individualiseren. Het is verstandig de verantwoordelijkheid van onderhoud aan het casco, inclusief kozijnen, bij de vergadering van de VvE te laten. De VvE kan dan een eigenaar verplichten zijn kozijnen te onderhouden. Onderhoud Hoeveel moet je sparen voor onderhoud? Deze vraag kan beantwoord worden door een Meerjaren Onderhoudsplan op te laten stellen door een bouwkundig bureau. Hierin staat het gebouw beschreven en wat er de komende jaren aan onderhoud moet gebeuren. De looptijd van een plan kan verschillen. De minimale looptijd is vijf jaar. Sommige delen van een gebouw gaan langer dan vijf jaar mee. Een plan met een langere looptijd geeft vaak een vollediger beeld van alle kosten. In het plan moet aangegeven worden wanneer het onderhoud naar verwachting uitgevoerd moet worden. Er wordt een prijsindicatie gegeven, gebaseerd op de gemiddelde aanneemprijzen. Hierdoor kunnen de eigenaren zien hoeveel er per maand gespaard moet worden. De administrateur/bestuurder beheert het gespaarde geld van de VvE. Hij draagt zorg voor een (spaar)rekening op naam van de VvE (het onderhoudsfonds/reservefonds). Alleen in een vergadering, waar voldoende stemmen aanwezig zijn, kunnen er besluiten over het onderhoud en kosten van de VvE worden genomen. Als de vergadering tot het uitvoeren van onderhoud besluit, dan kan de bestuurder namens de VvE opdracht geven aan een aannemer. Zonder rechtsgeldig vergaderbesluit kunnen er geen betalingen ten laste van het onderhoudsfonds plaatsvinden. Als de aannemer meldt dat onderhoud is uitgevoerd, controleer eerst of dit echt het geval is. Betaal niet eerder dan wanneer alles is uitgevoerd. Tip: Het btw tarief voor arbeidsloon en schilderwerk is 6%. Voor arbeidsloon geldt dat tot juli 2015. De regeling voor schilderwerk is voor onbepaalde tijd, voor woningen ouder dat twee jaar.
Gezamenlijke verzekeringen In de splitsingsakte en/of het reglement staat dat de VvE ervoor dient te zorgen dat het gebouw verzekerd is. In veel gevallen hebben de appartementseigenaren een individuele opstalverzekering. Officieel moet er een collectieve opstalverzekering worden afgesloten. Als de eigenaren allemaal een individuele verzekering hebben loopt u het risico dat één van de eigenaren niet of onvoldoende verzekerd is. Bij grote schades wordt er dan onvoldoende geld uitgekeerd om alles te kunnen herstellen. De afwikkeling van de schade wordt aanzienlijk ingewikkelder als er meerdere verzekeringsmaatschappijen bij betrokken zijn. Als u een collectieve opstalverzekering hebt afgesloten hebt u slechts met één verzekeringsmaatschappij te maken. Het risico op onderverzekering is kleiner en het is ook voordeliger. De tarieven voor een collectieve verzekering zijn bijna altijd aanzienlijk lager dan van een individuele verzekering. Zodra de VvE een collectieve verzekering heeft afgesloten, kunt u de individuele opstalverzekering opzeggen. Ook is het van
4/9
belang een aansprakelijkheids- verzekering af te sluiten voor de VvE. Deze verzekering dekt het risico van aansprakelijkheid van de VvE. Als er bijvoorbeeld onverhoopt een stuk beton naar beneden valt op een dure auto, dan kan de eigenaar van de auto de VvE aansprakelijk stellen. De verzekering dekt alleen het risico van de gezamenlijke eigenaren (de VvE) en niet uw individuele aansprakelijkheid. Dat laatste moet u zelf verzekeren. Het modelreglement van splitsing stelt dit verplicht vanaf 1983. Wat vaak niet verplicht is is een rechtsbijstandverzekering voor de VvE. Het kan verstandig zijn om deze wel af te sluiten. Eerder in het verslag is de niet officieel bij akte opgerichte VvE genoemd. Hier is aansprakelijkheid van de bestuurder groter. Een professionele bestuurder moet zelf voor een verzekering zorgen. Maar als één van de eigenaren benoemd is tot bestuurder dan is het verstandig dat de VvE een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af sluit voor deze bestuurder. De eigenaar bespaart de VvE veel geld door als vrijwilliger de administratie van de VvE te doen. Het is redelijk dat de VvE deze verzekering betaalt. Woon gezond Vocht en schimmel Bij koken, wassen, douchen en schoonmaken komt er veel vocht vrij dat snel de woning uit moet. Als de lucht niet weg kan slaat hij neer op koude plekken. Daar kan dan schimmel ontstaan. Wat kunt u zelf doen om schimmel te voorkomen? Zorg dat er 24 uur per dag frisse lucht in uw huis komt (ventileer). • Zet het klepraampje in de woonkamer open als u thuis bent. • Zet ventilatieroosters altijd open en maak dit maandelijks schoon. • Zet de afzuiging aan tijdens douchen en koken en laat die hierna nog minimaal een uur aanstaan. Voorkom veel vocht in huis: • Droog natte muren en vloeren na het douchen. • Droog de ramen in de woonkamer als er condens op staat. • Droog wasgoed buitenshuis of gebruik een wasdroger met afvoer naar buiten. • Droogt u het wasgoed toch binnenshuis doe dit dan in een ruimte met de ramen open, zodat het vocht naar buiten kan. Houd de deur dicht zodat het vocht niet in het huis kan verspreiden. Zorg voor aangename temperatuur: • Tussen de 18 en 22 °C (iets koeler in de slaapkamer). Laat het huis (ook ’s nachts) niet teveel afkoelen, blijf boven de 15°C. • Verwijder de vensterbank of zorg voor spleten of een rooster in de vensterbank zodat warme lucht goed naar boven kan stromen. Verwijder schimmel: • Gebruik soda opgelost in water. Dit is minder agressief voor uw eigen gezondheid dan chloor. Meubelstukken met een glad oppervlakte kunnen op deze manier schoongemaakt worden. Meubelstukken waarbij het materiaal aangetast is door de schimmel kunt u weggooien. Tenslotte: • Zet uw meubels minimaal 15 cm van de muur af zodat de lucht beter doorstroomt. Dit helpt schimmel voorkomen. Koolmonoxide Hebt u nog een geiser of gaskachel met een waakvlam? En is uw woning wel geïsoleerd? Vervang het apparaat dan zo snel mogelijk door een gesloten toestel. Tot die tijd is het belangrijk dat deze apparaten goed en op tijd worden nagekeken of ze nog goed functioneren. Dan is het belangrijk dat deze apparaten goed en op tijd worden nagekeken of ze nog goed functioneren. Als er geen volledige verbranding van het gas plaatsvindt, dan kan er koolmonoxide vrijkomen.
5/9
Koolmonoxide is geurloos, onzichtbaar en levensgevaarlijk. Als de waakvlam geel brandt is er geen volledige verbranding van het gas en is het risico van koolmonoxidevorming aanwezig. Je kunt een koolmonoxidemelder ophangen. Let verder op de volgende zaken: Hebt u vaak last van hoofdpijn of misselijkheid? Verdwijnen uw klachten als u buiten bent? Meld dit aan uw huisarts en laat de apparatuur controleren door een erkend installatiebedrijf. Bij vragen kunt u direct contact opnemen met de afdeling leefomgeving van GGD van de gemeente Den Haag, telefoonnummer 070 353 7182. Gezocht VvE’s met duurzame ambities! Geef aan de VvE-balie door als je je VvE wil verbeteren met energetische maatregelen. We kunnen je helpen met advies en er komt zelf weer een regeling met een voucher. Als je de afgelopen vier jaar nog ggen subsidie hebt aangevraagd, maak je dit jaar nog kans op een voucher! Er zijn tegenwoordig veel mogelijkheden om energie te besparen. Voorbeelden hiervan zijn isolatie van dak en vloer, dubbel glas, een zuinige HR-ketel. Dit zijn over het algemeen kostbare ingrepen. U kunt ook al flink besparen met kleine eenvoudige maatregelen. Folie achter de radiatoren, spaarlampen en een graadje lager stoken kunnen al een flinke besparing opleveren. Als de VvE binnenkort groot onderhoud uit gaat voeren, kijk ook naar de mogelijkheden om energie te besparen. Energiebesparing levert niet alleen geld op, maar vergroot ook uw wooncomfort. Heel belangrijk daarbij is wel goed te letten op ventilatie mogelijkheden van uw woning. Als u wel isoleert, maar niet ventileert, kan het binnenmilieu ernstig vervuild raken. Dit kan gevolgen hebben voor uw gezondheid. Meer informatie hierover vindt u op www.denhaag.nl/duurzaamheid Er bestaan diverse cursussen en studiegroepen over dit onderwerp. Bij de Studiegroep Zonnestroom maak je je eigen business case met investeringen en terugverdientijden. Preventie tegen woninginbraken De gemeente Den Haag wil graag samenwerken met VvE’s om aantal inbraken in Den Haag terug te dringen. Er hebben afgelopen jaar 2o0 geslaagde inbraken plaatsgevonden, er zijn dus meerdere pogingen gewaagd. De preventieve maatregelen zijn van bouwkundige aard en gaan om het beveiligen van de woning. Indien opdracht wordt verleend aan een bedrijf dat preventieve middelen installeert, kan per appartement een gratis kierstandhouder en tijdklokschakelaar worden verstrekt en een deurspion. Als installatie mogelijk is wordt montage ook vergoed. Voor deze aanbieding kunt u contact opnemen met de heer Guus Schouten,
[email protected] of
[email protected] of 06-52026396. Het meest effectief blijkt te zijn goede afspraken binnen het gezin en je daaraan houden: altijd de deur op slot, ook als je vijf minuten weggaat. Ramen dicht, ook kleine bovenraampjes. Bouwkundige maatregelen komen op de tweede plaats en een alarm heeft niet zoveel zin. De gemiddelde inbraak duurt drie minuten en zo snel kan een bedrijf niet bij je huis zijn. Meldpunt Graffiti: U kunt hiermee contact opnemen, graffiti wordt dan gratis verwijderd.
[email protected], 070-3534605 Meld-en Steunpunt Woonoverlast Voor eigenaar-bewoners en huurders van particulieren, huurders van corporaties kunnen bij hun corporatie terecht. Er zijn twee soorten woonoverlast. Woonoverlast door onrechtmatig wonen: overbewoning, illegale kamerverhuur, hennep, drugspanden. Overige woonoverlast: burenconflicten, geluidsoverlast, overlast door psychische of sociale problemen. Hoe werkt het? Melden via Digitaal loket www.denhaag.nl/woonoverlast
6/9
Bellen naar het gemeentelijk contactcentrum 14070 Een medewerker van het Meld- en Steunpunt Woonoverlast neemt contact met u op om de mogelijkheden te bespreken. Het meldpunt werkt samen met politie, zorginstellingen, gemeentelijke (handhavings)afdelingen Vragen uit de zaal 1. Blijven comparanten rechtsgeldig? Wat in de splitsingsakte staat, bij de notaris is vastgelegd, blijft rechtsgeldig. 1a. Wat te doen als een lid van de VvE niet kan betalen? Als je een appartement hebt en lid van een VvE bent, heb je verplichtingen, je bent verplicht te betalen conform de besluiten van de vergadering van de VvE. Als een van de leden gedurende zes maanden niet betaalt, wordt het bedrag omgeslagen over de andere leden. Hierdoor verdwijnt de betalingsverplichting niet. U kunt als VvE een betalingsherinnering sturen, daarna een aanmaning en vervolgens de zaak uit handen geven aan een incassobureau of de deurwaarder. Als het huis wordt verkocht en de achterstand in betaling aan de VvE is gemeld bij de veiling-notaris, dan moet de nieuwe koper de bijdrage over het voorgaande twee boekjaren betalen. 2. De appartementen in onze VvE zijn verschillend. De meningen over het onderhoud zijn verdeeld. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van het hele gebouw, het maakt niet uit wie een balkon heeft of niet. Ieder moet naar breukdeel betalen. 3. Waarom zouden we een collectieve aansprakelijkheidsverzekering nemen? Met een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE is de VvE verzekerd voor schade aan derden. Bijvoorbeeld als er een dakpan op een auto valt, of iemand valt van de portiektrap omdat daar een stuk afbreekt. Vaak is de trap van twee VvE's, die zijn dan beide aansprakelijk. In regelementen van na 1983 staat opgenomen dat er een WA-verzekering moet zijn. Voor oudere is het aan te bevelen. 4. Wat als er geen VvE is, maar wel gezamenlijk onderhoud wordt uitgevoerd? Volgens de wet bent u verplicht uw VvE te activeren. Sparen voor onderhoud is verstandig, want nu gaat het goed, maar het kan misgaan als iemands financiële situatie verandert. Als u nu begint met sparen, is er in de toekomst geld in kas voor het noodzakelijk onderhoud. Het is een bescherming voor uzelf. Bij verkoop telt het ook; banken geven geen hypotheek als er geen actieve VvE is. 5. We hebben niet genoeg geld voor noodzakelijk onderhoud. Is daar hulp voor? In Den Haag nog niet. Het college is bezig met een voorschotfonds voor VvE’s via de Gemeentelijke Kredietbank. Zodra er meer bekend is, komt dit op de website www.denhaag.nl U kunt bij Den Haag Op Maat of de gemeentelijke kredietbank informeren of zij iets voor u kunnen doen. Een andere oplossing is dat de mensen die wel kunnen betalen iets meer bijdragen en dat de ‘armere’ VvE leden een betalingsregeling treffen met de VvE. Zorg dat die regeling goed wordt vastgelegd. 6. Kunt u een indicatie geven van het te sparen maandbedrag voor een VvE met professionele bestuurder? Als u dat exact wilt weten, hebt u een Meerjaren Onderhoudsplan nodig, om te kunnen zien wat er de komende jaren aan onderhoud nodig is. Op grond daarvan kunt u de bijdrage berekenen, aangevuld met kosten voor de verzekering, de bestuurder en de zakelijke bankrekening van de VvE.
7/9
Een externe bestuurder kost tussen de €100 en €240 per appartement per jaar. Op de website van de rijksoverheid staat een rekentool. Om te beginnen wordt vaak aangeraden per maand €50 per appartement te gaan sparen, maar met een extern bestuurder is dit te weinig. U kunt ook zelf een rekensom maken. Als u een VvE van 6 appartementen hebt, dan stort u 6 x €50 x 12 maanden = € 3.600 per jaar. Daarvan moet u alles betalen. De kosten van de administratie, de verzekering en eventuele kleine reparaties. Wat er overblijft dat spaart u voor het groot onderhoud. Als u het dak moet vervangen, dan hebt u € 9.000 tot €12.000 nodig. Een riolering kost al gauw € 1500.
7. Is er voor een dakterras een vergunning nodig en een bezoek aan de notaris? Nu is een vergunning nog wel nodig, over enige tijd niet meer. U moet wel toestemming hebben van de VvE en er moet worden vastgelegd dat het onderhoud van het dakterras tot de waterkerende laag voor rekening van de eigenaar is. U moet ook vastleggen, dat de eigenaar van het dakterras het verwijderen betaalt, als het dak vernieuwd moet worden. Dit hoeft niet door de notaris te gebeuren. Als u een dakopbouw of een uitbouw maakt, dan wel. 8. Heeft de gemeente adressen voor het laten opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan? De gemeente heeft een lijst met bouwkundige bureaus, maar geen onderzoek gedaan naar de kwaliteit van deze bureaus. 9. Brengt een VvE veel papierwerk met zich mee? Dat hoeft niet, als iedereen zich aan de regels houdt en er duidelijke afspraken zijn. Bij de VvE-balie kan men u adviseren. Als de communicatie goed is en er geen problemen te verwachten zijn, kun je het heel goed zelf de administratie doen. 10. Kan de VvE-balie adviseren bij het opstellen van een MOP? U kunt een MOP laten opstellen door een bouwkundig bureau. Dat kost voor een VvE van zes appartementen ± €900. In de Vruchtenbuurt kun je de QuickScan laten maken, een voucher hiervoor is verkrijgbaar via het wijkberaad. Een Quickscan is een heel beknopte bouwkundige opname. 11. Hoe groot moet het reservefonds zijn voor een VvE van 35 leden? Zie bij vraag 6. Laat een MOP opstellen. 12. Overlast van fietsbeugels. Klachten over weesfietsen bij een fietsnietje voor uw huis kunt u melden bij 14070. De gemeente is bezig met het ontwikkelen van een aanpak voor het grote aantal fietsen, dat overal in de stad blijft staan. 13. Hoe kiezen we een aannemer voor het uitvoeren van onderhoud? Vraag na bij buren, familie, vraag offerte aan bij meerdere bedrijven. Stel een goede ‘uitvraag’ op. Dan krijg je offertes die je kan vergelijken. Betaal nooit het hele bedrag vooraf. Doe een aanbetaling van niet meer dan 30% en betaal de rest in delen. Kies het liefst een bedrijf dat is aangesloten bij het Bouwgarant. Dan kunt u tegen een kleien meerprijs een verzekering afsluiten. Als uw aannemer/uitvoerder dan failliet gaat, neemt een ander bedrijf het karwei over. Kijk of andere VvE’s in uw straat ook onderhoud willen laten uitvoeren. Als u samen offerte aanvraagt, is dat waarschijnlijk voordeliger. De gemeente mag geen bedrijven aanbevelen. 14. Is het niet beter met een heel blok samen in één VvE te gaan?
8/9
Ja dat is een goed idee. Er zijn wel wat helen en ogen. Voor je samengaat, moeten alle panden in dezelfde staat van onderhoud zijn en die staat is zelden gelijk. Het maken van een nieuwe splitsingsakte bij de notaris kost geld. Het gezamenlijk laten uitvoeren van onderhoud is wel een goed idee, zie ook bij vraag 13. In de Vruchtenbuurt komt houtzwam voor. Soms zijn roosters in de kruipruimte dichtgemaakt door ophoging van de tuin of is de kruipruimte volgestort met puin. Als hierdoor de vloer van de parterrewoning houtzwam heeft, is de vereniging verantwoordelijk. Het is verstandig te controleren of de roosters van uw kruipruimte open zijn. Tot slot U kunt bij de VvE-balie meer informatie over bovenstaande onderwerpen krijgen. Als u vragen hebt over uw VvE, maak dan een afspraak met één van onze adviseurs. Wij kijken samen met u naar de splitsingsakte van uw VvE en geven u gratis advies. Als u samen met uw mede-eigenaren er niet uit komt, dan kunt u ons vragen een opstartvergadering te organiseren. U kunt ons bereiken via 070 353 3281 of via
[email protected]. De hulp van de VvE-balie is gratis. De VvE-balie is in het stadhuis aan het Spui gevestigd.
Informatieve websites/adressen: www.VvEbalie.nl, www.denhaag.nl/duurzaamheid, www.rijksoverheid.nl, www.denhaag.nl/woonoverlast,
[email protected], www.onderhoudmetjeburen.nl www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/appartement-kopen/VvE-onderhoudsmeter www.energiesubsidiewijzer.nl, www.verzekeraars.nl of www.vanatotzekerheid.nl/begrippen/herbouwwaarde www.kvk.nl https://wareco-denhaag-public.munisense.net/ http://www.rechtspraak.nl/Naar-de-rechter/Kantonrechter
9/9
