No title

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku

Srovnání tržního ocenění a ocenění dle předpisu Bakalářská práce

Autor:

Lucie Havlíčková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben, 2010

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Srovnání tržního ocenění a ocenění dle předpisu“ vypracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.

V Praze dne 30. 4. 2010

Lucie Havlíčková

2

Poděkování Ráda bych poděkovala lidem, s jejichž pomocí tato bakalářská práce vznikala. Děkuji vlastníkům nemovitostí za poskytnutí všech potřebných informací, které byly pro ocenění nemovitostí nezbytné. Zejména děkuji vedoucímu mé bakalářské práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za pomoc a odborné vedení při zpracování této práce. Také bych ráda poděkovala znalci v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Janě Kováčikové, za pomoc a odborné konzultace.

3

Anotace práce Jméno a příjmení:

Lucie Havlíčková

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha

Název díla:

Srovnání tržního ocenění a ocenění dle předpisu

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Počet stran:

114

Počet příloh:

1

Klíčová slova:

Tržní hodnota Metody oceňování Porovnávací metoda

Bakalářská práce poskytuje krátký informativní průřez oceňovacími metodami – ocenění dle předpisu a tržní ocenění. Na vybrané nemovitosti je demonstrován rozdíl v určení ceny při použití těchto metod a jejich potenciální dopad na daň z převodu nemovitosti, pokud by pro výpočet byly použity obě metody.

Annotation of Work Name and surname: Lucie Havlíčková Institution:

Banking Institute University, a.s., Prague

Title of work:

Comparison of market value an elevation due to regulations

supervisor:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Numer of pages:

114

Numer of suplement: 1 Key words:

Market value Valuation Methods Market Method

Bachelor work provides short informative profile of valuation methods – appraisement by the books and selling appraisement. Using one chosen real propertie is illustrated different in tariffing using these methods and their potencial real estate-transfer tax incidence, if we use for the calculation both methods.

4

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 7 A. Teoretická část .................................................................................................................. 8 1. 2. 3. 4. 5.

Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou:................................. 8 Vymezení základních pojmů ........................................................................................ 9 Nejčastější účely oceňování ....................................................................................... 20 Podklady pro ocenění nemovitosti ............................................................................. 21 Metodika oceňování dle předpisu .............................................................................. 22 5.1. Oceňování vybraných druhů staveb ................................................................. 23

5.1.1. Ocenění rodinného domu dle § 5 ............................................................... 24 5.1.2. Ocenění pozemků dle § 28 ........................................................................ 25 6. Metodika tržního oceňování ....................................................................................... 26 6.1. Metody tržního oceňování nemovitostí ............................................................ 26 6.1.1. Nákladová metoda ..................................................................................... 26 6.1.1.1. Rozpočtový způsob .......................................................................... 26 6.1.1.2. Metoda agregovaných položek ........................................................ 27 6.1.1.3. Metoda technicko-hospodářských ukazatelů ................................... 27 6.1.2. Výnosová metoda ...................................................................................... 28 6.1.3. Porovnávací metoda .................................................................................. 29 7. Vyhodnocení rozdílu v cenách ................................................................................... 31 B. Praktická část .................................................................................................................. 32 1. Ocenění rodinného domu ........................................................................................... 32 1.1. Tržní ocenění rodinného domu ......................................................................... 32 1.1.1. Popisné informace ..................................................................................... 33 1.1.1.1. Výběr nemovitosti .............................................................................. 34 1.1.1.2. Popis lokality ...................................................................................... 34 1.1.1.3. Oceňovaná nemovitost ....................................................................... 34 1.1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ................................................... 36 1.1.3. Úvod ocenění ............................................................................................ 37 1.1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků – porovnávací metoda.................. 37 1.1.3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti jako celku – porovnávací metoda .... 46 1.1.3.3. Stanovení hodnoty nemovitosti – nákladová metoda ......................... 51 1.1.3.4. Závěr ................................................................................................... 53 1.1.3.5. Omezující podmínky a předpoklady................................................... 54 1.1.3.6. Osvědčení ........................................................................................... 56 1.2. Ocenění dle cenového předpisu rodinného domu Březno ................................ 62 1.2.1. Nález ......................................................................................................... 63 1.2.2. Posudek ..................................................................................................... 65 1.2.3. Rekapitulace .............................................................................................. 74 2. Ocenění skladovacího areálu ....................................................................................... 75 2.1. Tržní ocenění skladovacího areálu ................................................................... 75 2.1.1. Popisné informace ..................................................................................... 76 2.1.1.1. Výběr nemovitosti .............................................................................. 77 2.1.1.2. Popis lokality ...................................................................................... 77 2.1.1.3. Oceňovaná nemovitost ....................................................................... 78 2.1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ................................................... 79 5

2.1.3. Úvod ocenění ............................................................................................ 79 2.1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků – porovnávací metoda ............... 80 2.1.3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti jako celku – porovnávací metoda . 86 2.1.3.3. Stanovení hodnoty nemovitosti – výnosová metoda ....................... 91 2.1.3.4. Stanovení hodnoty nemovitosti – nákladová metoda ...................... 93 2.1.3.5. Závěr ................................................................................................ 95 2.1.3.6. Omezující podmínky a předpoklady ................................................ 96 2.1.3.7. Osvědčení ......................................................................................... 98 3. Shrnutí praktické části ............................................................................................... 107 C. Analytická část .............................................................................................................. 108 1. Analýza trhu okres Beroun....................................................................................... 108 1.1. Obecná charakteristika trhu ............................................................................ 108 1.2. Trh se stavebními pozemky ............................................................................ 108 1.2.1. Stavební pozemky pro rodinné domy ..................................................... 108 1.2.2. Stavební pozemky pro developerské záměry .......................................... 110 1.2.3. Zemědělské pozemky.............................................................................. 111 1.2.4. Ostatní pozemky ..................................................................................... 111 1.3. Rodinné domy ................................................................................................. 111 1.4. Byty................................................................................................................. 111 1.5. Výrobní a skladovací prostory ........................................................................ 112 2. Závěr ........................................................................................................................ 112 Seznam použité literatury .................................................................................................. 113 Přílohy ............................................................................................................................... 114 Zadání diplomové práce ................................................................................................ 114

6

Úvod Cílem mé bakalářské práce je na vybrané nemovitosti demonstrovat rozdíl v určení ceny při použití těchto metod a jejich potenciální dopady na daň z převodu nemovitosti, pokud by pro výpočet byly použity obě metody.

Bakalářská práce je rozdělena na tři stěžejní části, část teoretickou, praktickou a analytickou. V teoretické části se budu snažit objasnit základní pojmy z oblasti oceňování, které pak dále využiji v praktické části, kde ocením rodinný dům a skladovací areál. Rodinný dům ocení tržně – porovnávací a nákladovou metodou, a následně ji porovnám s cenou stanovenou podle cenového předpisu. Skladovací areál ocením tržně – metodou porovnávací, nákladovou a výnosovou. V analytické části se budu zabývat analýzou trhu v okrese Beroun.

7

A. Teoretická část 1. Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s účinností od 1. 1. 1998., který upravuje nejenom způsoby oceňování nemovitostí, ale i věcí movitých, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Zákon neobsahuje sankční ustanovení pro případ nerespektování postupu stanoveného zákonem. To nechává na příslušných hmotněprávních předpisech, jejichž potřebám slouží, resp. např. v oblasti daní na příslušné procesní normě, tj. zákonu o správě daní a poplatků č. 337/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zákon rovněž neobsahuje žádná ustanovení o osobách provádějících oceňování. Určuje pouze, jak a co se má oceňovat, nestanoví však, kdo oceňování realizuje. Některé hmotněprávní předpisy si pro své účely samy určují, kdo má být zpracovatelem ocenění zdaňovaného majetku – např. v případě daně z převodu nemovitostí je to soudní znalec.1 Zákon připouští také použití v případech, kdy tak rozhodne příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo se tak dobrovolně dohodnou smluvní strany. Zákon se neuplatní při sjednávání cen, předmětem oceňování podle tohoto zákona nejsou přírodní zdroje kromě lesů, ani vyčíslení jejich ztrát a náhrad, ani stanovení základu pro výpočet poplatků uplatňovaných v souvislosti s ochranou životního prostředí.2

Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od 1. 2. 2008. Stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb.

1 2

Oceňování majetku, ASPI Důvodová zpráva k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

8

2. Vymezení základních pojmů Pro snazší pochopení probírané problematiky jsou v této kapitole definovány některé základní pojmy, které jsou v bakalářské práci dále používané.

Cena obvyklá představuje cenu, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Tržním oceňováním nemovitostí, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, je tzv. cena obvyklá (obecná, tržní). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, definuje cenu obvyklou jako cenu „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“3

Cena pořizovací je též „cena historická“. Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení.4 Nejčastěji se vyskytuje v účetní evidenci jako „cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související“.5

Cena reprodukční je též „reprodukční pořizovací cena“. Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.6 Zákon o účetnictví ji stanoví jako „cenu, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje.“7 Cena výchozí je cena nové stavby, bez odpočtu opotřebení.8

3

§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 79 5 § 25 odst. 4 písm. a) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 6 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 79 7 § 25 odst. 4 písm. b) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 8 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 81 4

9

Cena zjištěná (administrativní, úřední) se označuje cena, zjištěná podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Zákon je předpisem obecným, rámcovým; uvádí základní zásady, jejichž je třeba dbát při ocenění. Vlastní cenu při koupi a prodeji je možno sjednat dohodou, v libovolné výši a odchylně od předpisu. Omezení horní hranicí podle vyhlášky je pouze v případě, kdy cena nemovitosti je plně nebo částečně hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu nebo z jiných prostředků státu.9

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.

Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Koeficient označuje zpravidla konstantní číslo, kterým je násobena jiná hodnota (např. proměnná). Při oceňování nemovitostí se koeficienty používají pro úpravu cen. Používají se koeficienty, které upravují ceny podle druhu konstrukce, podle velikosti průměrné plochy podlaží v objektu, podle průměrné výšky podlaží v objektu, podle vybavení stavby, podle polohy stavby, podle opotřebení aj. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.10 Nemovitost z lat. movere = pohybovat se; nemovitosti = věci nepohyblivé.11 Základní odlišností nemovitostí od věcí movitých jsou jejich naturálně věcné vlastnosti, tzn., že nemovitosti jsou: 12 a) nepřemístitelné - pevně spjaté s určitým místem zemského povrchu b) individuálním, neopakovatelným výrobkem - liší se od sebe orientací ke světovým stranám, stavebními materiály, vybavením, užitnou hodnotou, prostorovou alokací atd. 9

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 75, 78 10 § 119 odst. 1,2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 11 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 129 12 CÍSAŘ J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1. vydání. Praha: vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, 1996, str. 10-14

10

c) věci s dlouhodobou životností - pořizovací náklady je nutno vynaložit jednorázově na vznik nemovitosti, provozní náklady je nutno vynakládat na udržení provozuschopnosti. Např. v bytové výstavbě jsou tyto náklady v poměru 50:50 při životnosti domu 100 let, z čehož vyplývá vysoká náročnost na provozní náklady. d) věci s odlišným vztahem morální a fyzické životnosti - všechny věci vyrobené člověkem podléhají postupně fyzickému a morálnímu opotřebení a ztrácejí svoji hodnotu. U nemovitostí však tyto dvě formy mají jiný průběh než u věcí movitých. e) věci vyznačující se náročností na neobnovitelné zdroje - potřeba surovin a materiálu na výstavbu jednoho bytu je cca 20 tun na dopravu náročných hmot, zpravidla neobnovitelných přírodních zdrojů f) věci se složitě strukturovaným systémem - především stavby vytvářejí složitý vnitřně strukturovaný systém, na jehož výstavbě se podílí celá řada dalších podnikatelských aktivit. g) věci vyžadující poměrně složitý navazující další nemovitostní systém - ke svému provozu vyžadují další relativně složitý systém nemovitostí tvořený stavbami jako jsou přípojky elektrické energie, příjezdové komunikace, vodovod, kanalizace, plyn, atd.

Oceňování je postup, jímž se získá cena nebo hodnota majetku. Obecně je postup ocenění zcela svobodný až na omezení diktované účelem nebo státem pro jednotnou a spravedlivou daňovou a poplatkovou politiku a případné další úkoly a zájmy v souladu s Ústavou ČR.13

Odhad nemovitosti zpracovává odhadce. Odhady jsou zpracovávány pro např. zajištění úvěru, pomoc potenciálním prodávajícím při určování prodejní ceny. V odhadu indikuje odhadce tržní hodnotu (obvyklou cenu), tedy částku, za kterou může být majetek prodán za obvyklých tržních podmínek v daném místě a čase. V některých případech jsou stanoveny individuální metodiky pracování odhadu. Každá banka má své vlastní podmínky a školí si vlastní odhadce.

Odhadce majetku je živnost volná. Neexistuje žádný předpis, který by omezoval vykonávání této funkce. Ačkoli zde nejsou žádné speciální požadavky na vzdělání či délku praxe, předpokládá se od odhadců dodržování určitých profesních zásad, kterými jsou:
13

nezávislost a nezaujatost

KOKOŠKA J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhl. MF ČR č. 279/1997 Sb. 1. vydání. Praha: Nakladatelství ABF a.s., 1998, str. 17

11




diskrétnost




vstřícnost




odbornost

Odhadci majetku provádějí oceňování za peněžní úhradu. V praxi se velice často setkáváme se situací, kdy jedna věc je většinou několika odhadci oceněna rozdílně. Důvodem jsou specifické subjektivní vlivy, které se u každého odhadce promítají do jeho práce, ale také neexistence jednotného, obecně platného postupu oceňování. Proto by měl být každý odhadce vysvětlit své řešení včetně výsledku ocenění a být schopen ho zdůvodnit na základě objektivních důkazů. Vždy by měl při vypracovávání posudků dbát na nestrannost a nezaujatost.

Opotřebení staveb je skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje. Pro jeho výpočet se používá řada metod, z nichž některé jsou klasické, dlouhodobě u nás i ve světě používané, jiné jsou novější, zpravidla podrobnější, přitom ovšem pracnější. Použitá metoda by měla odpovídat stupni degradace konstrukce stavby, přitom i stav eventuálně provedených větších oprav a modernizací. Problematickým bývá vyjádření údržby. V problematice opotřebení a životnosti se používají související termíny: - opotřebení (někdy též amortizace; není však totožné s amortizací účetní, s odpisy, ve starší literatuře sešlost stavby, znehodnocení ap.). Udává se v procentech z hodnoty nové stavby. - technická hodnota stavby – hodnota odpovídající okamžitému technickému stavu v poměru k téže stavbě nové. Udává se obvykle v procentech. - stáří stavby ke dni, ke kterému se provádí ocenění. Jednotkou jsou roky, bez ohledu na měsíce a dny. Stáří zásadně počítáme jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku vzniku stavby (kolaudace, začátek užívání). - zbývající životnost stavby (zbytková životnost, doba dalšího trvání stavby, předpokládaná zbytková životnost aj); při běžné údržbě doba od data odhadu do zchátrání stavby (v rocích). - životnost stavby je celková předpokládaná životnost stavby při běžné údržbě od jejího vzniku do zchátrání. Udává se v rocích. - základní (tabulková) životnost stavby je hodnota, udávaná pro daný typ stavby v předpisu, resp. literatuře. - roční procento zhodnocení má stejnou hodnotu každý rok pouze u lineární metody výpočtu opotřebení. Udává se v procentech za rok. 12

- prvky dlouhodobé životnosti – stavebně technické prvky, resp. konstrukce, mající rozhodující vliv na životnost stavby (během životnosti stavby se zpravidla nemění, obvykle až částečně při generální opravě). Patří sem zejména základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy. - prvky krátkodobé životnosti – stavebně technické prvky, u nichž se alespoň zčásti předpokládá nejméně jedna výměna na dobu životnosti stavby.14 Počátek, okamžik vzniku stavby, je možno definovat (a také zjistit) různým způsobem. Zpravidla se stáří počítá od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí. V případech, kdy došlo k užívání dříve, vypočítá se stáří stavby tak, že od roku, ke kterému se oceňování provádí, se odečte rok, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se podle jiného dokladu; není-li ani ten, určí se odhadem. 15

Opotřebení – analytické metody výpočtu Podstatou analytických metod výpočtu opotřebení je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich cenových (tzv. objemových) podílů a výpočet opotřebení každé této části zvlášť; výsledné opotřebení pak je váženým průměrem pro celou stavbu, kdy vahou jsou právě uvedené podíly. 16

Opotřebení – klasické metody výpočtu Jedná se o metody, jež průběh opotřebení v čase považují za funkci, kterou lze vyjádřit ať již přímkou, spojitou nebo lomenou křivkou. a) Lineární metoda výpočtu opotřebení předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela zchátralé. b) V metodě kvadratické (Eytelweinova, Starkova) je průběh opotřebení vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, že v počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě. c) V metodě semikvadratické se opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. K této metodě uvádějí autoři publikací o oceňování nemovitostí, že ji doporučují používat v případě, že budova je na své stáří poměrně za14

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 93 15 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 94 16 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 104

13

chovalá. V praxi byla dříve tato metoda nejvíce používaná, protože dává výsledky přiměřené ubývání hodnoty stárnoucí budovy. 17

Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Celistvý pozemek se může skládat z několika parcel.18 Pozemek je určitá část zemského povrchu, a to bez ohledu na to, jakým povrchem je pokryt19. Pozemkem je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku.20

Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace).21 Podle Občanského zákoníku §121 odstavec 1, 2 „Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.“22

Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vždy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. Součástí 17

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 102-104 18 § 27 písm. b) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí 19 HURDÍK J., KLEDUS M. Právní pojmy používané při oceňování nemovitostí. Ostrava: Vydavatelství EXPERT Ostrava, 1994, str. 50 20 § 27 písm. a) zákona České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Pro potřeby poznámek pod čarou dále vždy jen „zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí“ 21 ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 22 § 121 odst. 1,2 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů

14

stavby jsou zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění atd. Za součást naopak nejsou považovány elektrické spotřebiče, které jsou zapojeny pouze do zásuvky ve zdi (jsou samostatnými movitými věcmi a při hodnocení stavby se neuvažují).23

Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: „Stavba není součást pozemku.“ Je obtížné si vůbec představit, co tato jediná věta dokázala způsobit. Zatímco prakticky ve všech právních systémech počínaje římským právem byly stavby (ale i porosty, dobytek a otroci) součástí pozemku, tedy nemohlo existovat oddělené vlastnictví stavby a pozemku, v České republice máme běžně stavby na cizích pozemcích se všemi problémy, které z tohoto právního stavu vyplývají.24 Stavba je jedním z rozhodujících předmětů znalecké činnosti při oceňování nemovitostí,25 v právních předpisech se vyskytuje zásadně ve dvou pojetích, a to občanskoprávním a stavebněprávním. Při jejich vzájemném zaměňování dochází k řadě nedorozumění a komplikací. Ačkoliv Občanský zákoník v § 59 definuje budovu jako stavbu, v § 119 odst. 2 říká, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby a v § 120 odst. 2, že stavba není součástí pozemku, vymezení pojmu „stavba“ neobsahuje. Ani v zákoně České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“), tento pojem není vymezen definicí, ačkoliv již v § 2 se říká, že v katastru nemovitostí (dále jen "KN“) se evidují budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby spojené se zemí pevným základem, neevidují se drobné stavby. V § 2 odst. 3, 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), se „stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v 23

BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM 2004, str. 19 ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 25 HURDÍK J., KLEDUS M. Právní pojmy používané při oceňování nemovitostí. Ostrava: Vydavatelství EXPERT Ostrava, 1994, str. 92 24

15

tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.“26 Při oceňování nemovitostí jde, s výjimkou holého nezastavěného pozemku, většinou o celý soubor nemovitostí skládající se i z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav - přípojek inženýrských sítí, zpevněných ploch, oplocení apod., studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jež mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy v podstatě tvoří příslušenství stavby hlavní. Z tohoto důvodu se rozlišují pojmy příslušenství a součást.

Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Tržní cena je cena, která odpovídá vyrovnanému vztahu mezi nabídkou a poptávkou. Může být i deformována, není-li tvořena za podmínek volné konkurence, ale např. vlivem monopolu. Tržní cena je pojem konkrétní, jde o cenu skutečně dosaženou v konkrétním čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Jde tedy o pevně danou částku – přesné číslo.

Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořena pro ocenění zboží k jiným účelům. V podmínkách tržní ekonomiky můžeme hovořit o dvou základních typech cen: -

Cena smluvní - je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši a také o způsobu, jakým bude utvořena.

-

Cena regulovaná - je stanovena nebo usměrněna cenovými či místními orgány a jejich rozhodnutí jsou pak závazná.

Tržní hodnota není skutečně zaplacenou cenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné, a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová 26

§ 2 odst. 3, 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů

16

hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.27

Cílem práce odhadce majetku je zjistit tržní hodnotu majetku. Tržní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu.28 Tržní hodnota – definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)29 Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednání o prodeji.

Existuje nepřeberné množství definic pojmu tržní hodnota. Obecně však platí, že každá z nich respektuje několik stejných zásad. A to: provádění posudku bez uplatňování osobních zájmů, ze svobodné vůle účastníků bez mimořádných vlivů a k určitému datu.

Jako příklad jedné z definic uvedu definici pojmu hodnota podle IVSC/TEGoVA: Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců.30

Znalec je fyzická nebo právnická osoba. Znalce jmenuje na základě zákona ministr spravedlnosti nebo předseda Krajského soudu. U těchto soudů je také veden seznam znalců, kteří mají v uvedeném obvodu trvalé bydliště. Na znalce jsou kladeny vysoké nároky

27

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 75 28 ORT, Petr, Ing., Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 29 práva evropské unie 30 ORT, Petr, Ing., Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

17

hlavně z oblasti zbožíznalství, marketingu a cenové teorie. Znalci musí splňovat několik podmínek k tomu, aby mohli být jmenováni. Jsou to:


české státní občanství




znalec musí mít v daném odvětví potřebné znalosti a zkušenosti, které zpravidla získá specializačním studiem




pozitivní vlastnostní předpoklady k výkonu znalecké činnosti




souhlas uchazeče se jmenováním

Ke jmenování znalců dochází na základě výběru mezi osobami, které splňují podmínky pro jmenování. Návrhy na jmenování mohou podat státní orgány, vědecké instituce, vysoké školy, dále organizace, ve kterých pracují osoby přicházející v úvahu, jakož i příslušné orgány společenských organizací, pokud to vyplývá z úkolů těchto organizací. Znalcem může být jmenován i ten, kdo sám o jmenování požádá. Pro každý obor přitom má být jmenováno tolik znalců, aby bez neúměrného zatěžování stačili krýt potřebu posudků.31

Služby znalců využívají zejména soudy, finanční úřady, orgány činné v trestním řízení, ale i banky a pojišťovny a v neposlední řadě i široká veřejnost. Úkolem znalce je posoudit všechny okolnosti, které mají vliv na hodnotu majetku a tyto skutečnosti následně promítnout do znaleckého posudku.

Znalecký posudek zpracovává znalec na vyžádání státních orgánů, případně pro fyzické a právnické osoby v souvislosti s jejich právními úkony. Znalecký posudek musí obsahovat: -

nález, tj. popis zkoumaného materiálu, popř. jevů a souborů skutečností, k nimž znalec při úkonu přihlížel

-

posudek, tj. výčet otázek, na které měl znalec odpovědět a odpovědi na znaleckou doložku, tj. označení seznamu, v němž je znalec zapsán, a oboru, v němž je oprávněn podávat posudek a číslo položky, pod kterou byl úkon zapsán do znaleckého deníku.32

31

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 723 32 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 102

18

Zpracování znaleckých posudků se provádí za účelem výpočtu daně z převodu nemovitosti (koupě, prodej, darování), dědické řízení, vypořádání podílového vlastnictví nebo společného jmění manželů, určení ceny nemovitosti při zahrnutí do jmění firmy.

Životnost staveb je veličina, která výrazně ovlivňuje odpočet ceny staveb za jejich opotřebení. Rozumíme jí při oceňování dobu, jež uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděna běžná (preventivní) údržba. Udává se v rocích. V literatuře, ev. předpisech, jsou používány i pojmy: - předpokládaná životnost, celková předpokládaná životnost, technická životnost, technické trvání stavby, pravděpodobná životnost (trvání) stavby, doba trvání stavby, délka život stavby; tyto pojmy jsou obsahově totožné s životností. - zbytková životnost – doba dalšího trvání stavby – doba od okamžiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby, opět za předpokladu běžné údržby. - objektivní životnost stavby – termín je používán u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údržby, vliv intenzity užívání, vliv okolí aj.) tuto základní dobu upravují. - ekonomická životnost – doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Bývá obvykle kratší než technická životnost. V zemích, ve kterých se uplatňuje tržní hospodářství, je možno považovat za okamžik ekonomického zániku situaci, kdy je výhodnější na daném místě stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk. Kritériem může být výše nákladů na běžnou údržbu v porovnání s výnosem stavby. Ekonomickým dožitím stavby může být zejména u staveb provozních situace, kdy se jedná o stavbu jednoúčelovou a v daném místě a čase daný druh provozu zanikne. 33

33

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 92

19

3. Nejčastější účely oceňování34
Převod vlastnictví - pro převod, přechod, dělení nebo navyšování vlastnictví, ocenění věcných břemen, pro potřeby restitucí - pomoc potenciálním kupujícím při vytváření poptávky - pomoc potenciálním prodávajícím při určování prodejní ceny
Financování a úvěrování - odhad hodnoty jistiny, která je nabízena při žádosti o hypotéční úvěr - vytvoření základny pro rozhodování v oblasti zajištění úvěrů
Kompenzace vyplývající obviněným ze soudních rozhodnutí - odhad tržní hodnoty majetku předtím, než došlo ke škodám - odhad tržní hodnoty majetku po jeho poškození - odhad škod vzniklých na majetku
Účetní záležitosti - ocenění aktiv pro účetnictví např. pro vklad nemovitostí do majetku firmy, dělení, fúze
Daňové záležitosti - výpočet daňového základu (daň darovací, dědická, z převodu nemovitostí)
Poradenství při rozhodování o investicích - pro potřeby splátkového kalendáře - pomoc bankám a pojišťovnám

34

ŽÍTEK V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vydání. Brno: vydala Masarykova univerzita v Brně, 2004, str. 28

20

4. Podklady pro ocenění nemovitosti Přehled všech podkladů pro ocenění je odhadce povinen uvést v nálezu svého znaleckého posudku a odhadce ve svém odhadu. U každého dokladu uvede jeho název, číslo jednací, datum vydání a schválení, orgán, který tak učinil a podstatný obsah.

Základní podklady jsou zpravidla: - výpis z katastru nemovitostí ne starší než 2 - 3 měsíce - kopie příslušné části katastrální mapy, odpovídající skutečnosti, s vyznačením oceňovaných pozemků - cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná - výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud možno schválena stavebním úřadem - stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí, modernizací) - výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká stáří starších staveb - nájemní smlouvy a výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti - přiznání k dani z nemovitostí - pojistné smlouvy na živelní pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu - smlouvy o správě nemovitostí - smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitosti - výsledky místního šetření (ohledání) nemovitosti, provedeného zásadně osobně znalcem (odhadcem) - příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literatura) každá použitá hodnota s přesným uvedením pramene) 35

35

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 543-4

21

5. Metodika oceňování dle předpisu Každý, kdo někdy prodával nebo kupoval byt nebo dům, určitě alespoň jednou slyšel výraz „znalecký posudek“. Jak už i sám název napovídá, znalecký posudek připravuje soudní znalec.

Většina z nás se se znaleckým posudkem nejčastěji setkává při běžné koupi a prodeji nemovitosti. Stát při těchto převodech vybírá daň z převodu nemovitosti ve výši tří procent. Proti snahám o snižování daňových odvodů z převodu nemovitostí se stát jistí znaleckým posudkem.

Metoda oceňování dle předpisu se používá pro účely a potřeby státní správy.

Deklarovaným cílem státu nebo nějakého státního orgánu je při výběru daní dosáhnout tzv. daňové spravedlnosti. Tedy dosáhnout toho, že všechny daňové subjekty budou platit stejný typ daně za stejných podmínek a ve stejné výši. Další předpoklad ocenění majetku pro jakékoliv daňové účely vychází ze stávajícího právního systému, kdy podle Ústavy České republiky a Listiny základních práv a svobod musí být výběr všech druhů a typů daní upraveny zákonem. Do roku 1997, kdy byl přijat Zákon č. 151/1997Sb. O oceňování majetku, byly tedy některé typy majetkových daní (daň z nemovitostí, daň z převodu nemovitostí, daň dědická a darovací a další) požadovány od státu protiprávně, protože se výpočet jejich výše opíral pouze o vyhlášku a nikoliv o zákon. 36

Ceny se stanovují podle vyhlášky Ministerstva financí ČR. Oceňování nemovitostí dle cenového předpisu je vyžadováno především v těchto případech: -

při daňové povinnosti z prodeje a koupě nemovitosti; tedy s kupní smlouvou se zpracovává znalecký posudek pro potřebu Finančního úřadu a ke stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR. Daň z převodu nemovitostí je vypočtena z ceny, která je z těchto dvou cen vyšší.

36

ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101

22

-

při darování; tedy s darovací smlouvou se zpracovává znalecký posudek podle vyhlášky MF ČR pro stanovení ceny darované nemovitosti a pro potřebu finančního úřadu ke stanovení výše daně darovací.

-

při dědickém řízení; znalecký posudek vyžaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení se provádí ocenění dle vyhlášky MF ČR a stanovuje se návrh ceny obvyklé, která vychází z porovnání s jinými prodanými nemovitostmi. Návrh ceny obvyklé se zpracovává pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení. Stav nemovitosti a použitá vyhláška MF ČR musí být respektovány k datu úmrtí. Znalecké posudky v tomto případě opatřují dědicové. Ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem.

-

při rozvodovém řízení; vypořádání společného jmění manželů (vlastníky nemovitosti jsou oba manželé). Pokud se manželé na vypořádání nedohodnou, provede vypořádání soud na návrh některého z manželů. Při soudním vypořádání stanovuje soud znalce, který provede ocenění nemovitosti. Stav nemovitosti (stáří, opotřebení, provedení) se uvažuje k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a ocenění se provádí k datu vypořádání a to stanovením návrhu ceny obvyklé.

5.1.Oceňování vybraných druhů staveb V zákoně č. 151/1997 Sb. § 3 je popsáno členění staveb na stavby pozemní, stavby inženýrské a speciální, vodní nádrže a rybníky a jiné stavby. Detailnější vymezení jednotlivých druhů staveb stanoví oceňovací vyhláška v § 2.

V oceňovací vyhlášce je detailní popis postupu oceňování staveb. V Části druhé v Hlavě I. je popsáno oceňování staveb nákladovým způsobem, v Hlavě II. je uvedeno oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu a v Hlavě III. je oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem. V Části třetí je detailně popsáno oceňování pozemků. V Části čtvrté je uvedeno oceňování staveb a pozemků kombinací nákladového a výnosového způsobu.

Jako příklad uvádím ocenění rodinného domu dle § 5 a ocenění pozemku dle § 28 oceňovací vyhlášky.

23

5.1.1. Ocenění rodinného domu dle § 5 Uvedené paragrafy a přílohy se vztahují k oceňovací vyhlášce.

(1) Základní cena rodinného domu uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp kde ZCU základní cena upravená, ZC

základní cena podle přílohy č. 6,

K4

koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n)

kde 1 a 0,54

jsou konstanty

n

součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením

Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. b) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění. Dále platí postup uvedený v § 3 odst. 3 písm. b). Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp. nadstandardním provedením.

K5

koeficient polohový podle přílohy č. 14

Ki

koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994

Kp

koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39

24

5.1.2. Ocenění pozemků dle § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného činí:

i) 400 Kč ve městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domažlice, Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříž, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník, Náchod, Nový Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany, Rychnov nad Kněžnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov, Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Žďár nad Sázavou,

j) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce

ZC = Cp x 2,00 kde Cp

cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce

Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 v němž a

počet obyvatel v obci; pro a vždy platí a větší nebo rovno 1000; je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a = 1000

(2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (5) Cenou v Kč/m2 pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2, je cena stanovená podle odstavce 2 vynásobená koeficientem 0,40.

(12) Cena zjištěná podle odstavců 1 až 11 činí nejméně 20 Kč/m 2.

25

6. Metodika tržního oceňování 6.1.Metody tržního oceňování nemovitostí V následujících kapitolách jsou shrnuty obecné poznatky oceňování nemovitostí, bez vazby na určitý konkrétní oceňovací předpis. Uvedené metody nejsou v současné době závazné ve smyslu určitého platného oceňovacího předpisu, jedná se však z odborného hlediska o obecně platné a běžně používané postupy. 6.1.1. Nákladová metoda Nákladová metoda vychází se z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení nemovitosti v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.37 Nákladovou metodu lze uplatnit u většiny nemovitostí, je založena na technickém hodnocení nemovitosti.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část je snižována o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Existuje několik nákladových metod, které reflektují především technický pohled na nemovitost. Výsledkem takového způsobu ocenění (též metoda stanovení věcné hodnoty) je věcná hodnota. Její výše by měla odpovídat na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na pořízení oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku.

Existují tři možné postupy: 6.1.1.1.Rozpočtový způsob Jedná se o metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavební konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Součtem (po připočtení příslušných přirážek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací) se obdrží reprodukční (resp. při zpětném oceňování pořizovací) cena. Metodu lze použít pouze v případech, ve kterých jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení, tzn. prakticky jen u staveb nově budovaných, resp. u takových, u nichž existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením použitých stavebních hmot i u konstrukcí zakrytých, a tato dokumentace souhlasí se skutečností.

37

38

§ 2 odst. 3 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 88 38

26

V praxi slouží z větší části ke kalkulaci pro podnikatelské účely při zjišťování relací mezi náklady, ziskem a dohodnutou smluvní cenou mezi stavební firmou a investorem.

6.1.1.2.Metoda agregovaných položek Tato metoda je určitým zjednodušením metody předchozí. Podstata tkví v tom, že při ní dochází k agregaci několika příbuzných konstrukčních částí do jedné položky, která pak vyjadřuje průměrné náklady na určitou konkrétně definovanou část stavby. Slouží pro rychlé a poměrně přesné ocenění.

6.1.1.3.Metoda technicko-hospodářských ukazatelů S touto metodou se setkáme nejčastěji. Je jednodušší v porovnání s rozpočtovým způsobem, současně však také méně přesná. Prvním úkolem je zjištění výměry stavby, tj. obestavěný prostor, zastavěná plocha, délka, hloubka atd. Měrná jednotka, která se využívá nejčastěji, je m3 obestavěného prostoru nebo m2 podlahové plochy. Pro danou jednotku se pak v katalogu technicko-hospodářských ukazatelů zjistí jednotková cena a vynásobením počtem měrných jednotek dostaneme reprodukční hodnotu.

Vzhledem k tomu, že oceňovaný objekt nebývá zpravidla identický s objektem srovnávacím, u něhož je známá jednotková cena, je třeba provést určité úpravy. Vybavení stavby – (koeficient K4) pro úpravu základní ceny se využijí tzv. cenové podíly konstrukcí. Jsou to podíly, jimiž se jednotlivé konstrukce a vybavení podílejí na ceně celé stavby. Pokud je některá konstrukce oceňovaného objektu lepší (tzn. dražší) než u objektu srovnávacího, pak se její objemový podíl přiměřeně k odlišné ceně zvýší. Obdobně se u konstrukce levnější příslušný podíl sníží, u chybějící konstrukce se zcela vypustí. Pokud se na oceňovaném objektu vyskytne konstrukce, jež na srovnávacím objektu vůbec není, pak se příslušný podíl dopočte z ceny této konstrukce v daném místě a čase. Výsledné upravené podíly se sečtou, výsledkem je koeficient, jímž se upraví jednotková cena srovnávacího objektu.

Výška podlaží stavby – (koeficient K3) při rostoucí výšce podlaží (bez změny počtu podlaží) roste podíl některých konstrukcí na celkové ceně objektu přímo úměrně výšce (zejména svislé konstrukce a úpravy jejich povrchů), jiné se prakticky nemění (vodorovné konstrukce, izolace proti vodě, podlahy, dveře, další se mění jen z části (rozvody elektro, vodovodní a kanalizace jen svislé, zemní práce a základy v závislosti na zatížení základové 27

spáry, okna jen někdy ap.). Je tedy možno říci, že se zvyšující výškou podlaží se cena na 1 m3 obestavěného prostoru objektu snižuje.

Zastavěná plocha stavby – (koeficient K2) při změně půdorysných rozměrů stavby se mění v jiném poměru výměry prvků závislých na obvodu stavby (tj. zejména obvodových stěn a jejich vnějších a vnitřních úprav – omítek, fasád, dále základů, oken ap.) a jinak se mění výměry dalších prvků, závislých lineárně spíše na zastavěné ploše (stropy, podlahy, střechy podle krytin). Je tedy možno obdobně říci, že se zvyšující se zastavěnou plochou podlaží se cena za 1 m3 obestavěného prostoru objektu mírně snižuje.

Místo stavby – (koeficient K5) náklady na postavení stavby ve velkém městě a na vesnici jsou odlišné, obdobně v centru města a na jeho okraji, na volném pozemku a v proluce atd. Toto se odliší tzv. náklady na umístění stavby. Zahrnuje zejména zařízení staveniště, provozní vlivy (provoz investora, silniční provoz, železniční a městský kolejový provoz, území se ztíženými výrobními a klimatickými podmínkami, mimořádně ztížené dopravní podmínky, dopravu zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět).

Doba stavby – údaje o srovnávací stavbě mohou být z jiného časového období, než je datum ocenění oceňované stavby. K přepočtu slouží cenové indexy. 39

6.1.2. Výnosová metoda Výnosová metoda vychází z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).40 Uplatnění tohoto způsobu předpokládá dlouhodobější stabilitu výnosů, proto se použije zejména pro oceňování nájemních domů, zemědělské půdy, lesních pozemků a porostů, produkčních vodních ploch, majetkových práv a v kombinaci s jinými způsoby i pro oceňování některých druhů finančního majetku a podniků.41

Výnosová hodnota (též „kapitalizovaná míra zisku“, „kapitalizovaný zisk“) je součtem všech čistých budoucích výnosů z nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou 39

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 90, 91 40 § 2 odst. 3 písm. b) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 41 KOKOŠKA J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhl. MF ČR č. 279/1997 Sb. 1. vydání. Praha: Nakladatelství ABF a.s., 1998, str. 7

28

uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu. Možno tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. 42

Výnosy z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. V odhadu je třeba provést výpočet pro jednotlivé prostory, odděleně pro dům, garáž, pronajaté pozemky. V podlažích je třeba provést přehledný výpočet pro jednotlivé místnosti, protože mohou mít různý účel užití a tudíž i různé nájemné. U bytů s regulovaným nájemným se zohlední regulace. Počítá se jen s nájemným, nikoliv se službami. Dosažené hrubé nájemné se sníží o náklady na jeho dosažení (zejména daň z nemovitosti, živelní a odpovědnostní pojištění, náklady na údržbu a opravy pronajímaných staveb).

6.1.3. Porovnávací metoda Porovnávací způsob vychází přímo z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, na základě řady hledisek - druh a účel, technické parametry, materiál, kvalita provedení, technický stav, obec, poloha atd. Je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.43 Použije se zejména při oceňování stavebních pozemků podle tzv. cenových map.44

Ocenění se provádí porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě několika faktorů, jakými může být například druh a účel věci, kvalita provedení technický stav, materiál, technické parametry aj. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Je tedy třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti obdobné, jejich odlišnosti je nutné vyjádřit v ceně.

Při této metodě se rozlišuje přístup přímého porovnání, kdy dochází k porovnání přímo mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou, a metoda nepřímého porovnání, při níž je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. 42

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 109 43 § 2 odst. 3 písm. c) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 44 PELZ V. Oceňování. Daňový a účetní poradce pro podnikatele, 1995, č. 9, str. 17, ASPI

29

Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze – nejvíce u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných, relativně málo u nemovitostí výrobních. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může mít vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny různé. Další skutečností je, že stavby zpravidla nejsou totožné – velmi blízká podobnost bude zpravidla jen u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením (garáž ano-ne, velikost podsklepení, velikost pozemku a zahrady, domy volně stojící nebo řadové). Vliv bude mít i technický stav domu – nový dům bude mít jistě cenu vyšší než stejný opotřebený, který potřebuje zvýšenou údržbu, případně i opravy většího rozsahu. Je tedy třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné, jejich odlišnosti pak vyjádřit v ceně.45

Koeficient odlišnosti je koeficient vyjadřující vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vlivem tohoto koeficientu vyšší než nemovitosti oceňované, je koeficient vyšší než 1. Kombinace více koeficientů se využívá pro zjištění indexu odlišnosti.

Index odlišnosti je index vyjadřující vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota (cena, jednotková cena – podle použité metody porovnáním) srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceňované, je index vyšší než 1. Podklady pro cenové porovnání:


tržní ceny nemovitostí – jsou prakticky nedostupné a zatížené řadou zkreslení




realitní inzerce – při zohlednění jejich specifik může sloužit jako jeden z objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitostí




cenové mapy pozemků – měly by být zpracovány podle skutečně dosahovaných cen, měly by tedy být velmi dobrým vodítkem ke stanovení ceny pozemků. Týká se to zejména obcí, v nichž je cenová mapa zpracována. S jistým přiblížením je však

45

BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 129

30

možno uvažovat rovněž o jejich aplikaci na obdobné pozemky v obdobných lokalitách v obcích podobných.


vlastní databáze znalce

7. Vyhodnocení rozdílu v cenách V praktické části ocením nemovitost popsanou na začátku bakalářské práce tržním oceněním porovnávací a nákladovou metodou a oceněním dle cenového předpisu. Chtěla bych poukázat na rozdílné ceny.

Výsledky obou ocenění se budou pravděpodobně lišit. Při nákupu či prodeji nemovitosti se pracuje často se znaleckým posudkem i odhadem tržní hodnoty. Je ovšem potřeba tyto dvě různá ocenění rozlišovat. Přestože je velmi často zpracovávají shodní odborníci, každé se využívá k jinému účelu. Každé z těchto ocenění znamená něco jiného a nelze je tedy zaměňovat, protože rozdíly mezi nimi jsou zásadní. Liší se zásadně v uvedených cenách a v účelu.

31

B. Praktická část 1. Ocenění rodinného domu 1.1. Tržní ocenění rodinného domu Objednatel: SUP-TECHNIK spol. s r.o. K Libuši 4/24 148 00 Praha 4 27. dubna 2010 Předkládám Vám tržní ocenění majetku označeného jako

Rodinný dům č. p. 35 V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví obchodní společnosti SUP-TECHNIK spol. s r.o., K Libuši 4/24, Praha 4. Na nemovitosti neváznou věcná břemena ani žádné omezení ke dni ocenění nemovitosti. Zprávu jsem zpracovala k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 20. dubnu 2010 – ke dni místního šetření.

Tento posudek má sloužit ke stanovení tržní hodnoty předmětné nemovitosti. Tento posudek nemůže být použit pro jiné účely jako např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Zpracovatelka zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv tlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti všech podstatných skutečností a současně je zachována oboustranná výhodnost vzájemného obchodu. Oceňovanou nemovitost jsem osobně navštívila, prohlédla jej a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: –

polohu a velikost pozemku

–

velikost, polohu, technický stav a využitelnost stávající budovy

–

venkovní úpravy 32

–

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu

–

náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

Předmětem ocenění je budova a přilehlé pozemky. Výměry budovy a pozemku jsem převzala z podkladů poskytnutých majitelem budovy a z listu vlastnictví nemovitosti.

1.1.1. Popisné informace Nemovitost tvoří dva pozemky, rodinný dům, garáž a venkovní úpravy. Detailní údaje jsou uvedené v tabulce: Obec:

Postoloprty

Okres:

Louny

Kat. území:

Březno u Loun

Vlastník:

SUP-TECHNIK spol. s r.o., K Libuši 4/24, Praha 4

LV:

122

Nemovitosti: Pozemky katastru nemovitostí Parcela A

St. 32

Výměra

1460 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela B

52

Díl

1

Výměra

1130 m2

Budovy Typ budovy

budova č. p. 35

Způsob využití

objekt k bydlení

Na parcele

St. 32

33

1.1.1.1. Výběr nemovitosti Objekt pro posuzování byl vybrán pro své zajímavé technické řešení konstrukcí – valená klenba, kamenné zdivo, zajímavé dispoziční řešení. Objekt byl po určitou dobu ve vlastnictví naší firmy, proto jsou mi dobře známé technické parametry, historie objektu, současný stav i předpokládané záměry nového vlastníka.

1.1.1.2. Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 35 se nachází v obci Březno v blízkosti města Louny v Ústeckém kraji. Celkový charakter lokality je klidné venkovské bydlení. Obec leží asi kilometr od hlavního tahu Praha – Chomutov. Nejbližší město Louny je vzdáleno 7km, ve kterém je základní občanská vybavenost – školky, školy, lékaři, pošta, síť obchodů a služeb. Občanská vybavenost v obci Březno není žádná. Docházková vzdálenost na železnici je přibližně dva kilometry. Autobusová zastávka v nejbližším okolí není.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění v rekonstrukci. Objekt byl historicky využíván k bydlení. Posledních několik desítek let byl opuštěn a zanedbání údržby je patrné na všech konstrukcích.

1.1.1.3. Oceňovaná nemovitost Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je objekt určený k bydlení. Nemovitost tedy není primárně určena k podnikatelské činnosti.

Historie Stáří rodinného domu je 100 let. Rodinný dům byl již historicky využíván k bydlení. Posledních několik desítek let byl opuštěn a zanedbání údržby je patrné na všech konstrukcích. Na devastaci se zřejmě podepsali i místní bezdomovci. Rozsáhlá rekonstrukce začala poněkud živelně za předchozího majitele zhruba před osmi lety rozsáhlými zásahy do nosných konstrukcí. Nový majitel na provedené práce navázal a systematicky pokračuje v rekonstrukci s drobnými dispozičními úpravami v projektu.

Pozemky Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu sousedí. Pozemky jsou situovány v obci Březno u Loun. Pozemek parc. č. 32 je obdélníkového tvaru o celkové rozloze 1460m2 a je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na tomto pozemku je posta34

ven rodinný dům a dvougaráž. Mimo půdorys objektu je pozemek zpevněn kamennou dlažbou a volně přechází v zahradu. V rámci pozemku je umístěna žumpa. Zastavěná plocha pozemku je asi jedna pětina. Druhý pozemek je veden ve zjednodušené evidenci č.52/1 o celkové výměře 1130 m2 jako ostatní plocha a v současné době je zarostlý buření křovinného habitu bez možnosti využití. Předpokládá se komplexní rekultivace.

Popis rodinného domu Rodinný dům je obdélníkového půdorysu, dvoupodlažní s výhledově obyvatelným podkrovím, delší frontou sousedí s místní komunikací, dvě strany volně, jedna do zahrady, jedna sousedí s jednopodlažním přistavěným objektem v majetku jiného subjektu. Nemovitost je napojena na stávající místní komunikační systém. Nemovitost je napojena na vodovodní řad, odkanalizování je řešeno žumpou, plyn v obci není zaveden.

Rodinný dům je založen velmi mělce na dvou řadách kyklopského zdiva. Zdivo je převážně kamenné s cihelnými plombami a opravami. Příčky jsou v 1.NP kamenné nosné, v 2. NP částečně původní kamenné, nové vyzdívky jsou z plynosilikátu. Stropy jsou tvořeny v 1.NP valenou křížovou klenbou. V 2.NP tvoří stropní konstrukci ocelové I profily s vkládanými cihelnými stropními deskami HURDIS. Je proveden nový valbový krov se dvěma vikýři a položeny nové betonové tašky. Konstrukce střechy není dokončená, chybí hydroizolační vrstva, tepelná izolace, parozábrana a pohledové konstrukce. Klempířské konstrukce byly částečně instalovány a v současné době zdevastovány. Vnitřní omítky jsou ve zbytcích vápenné štukové. Nové omítky jsou navrženy vápenocementové lokálně bez omítek s pohledovým opukovým zdivem. Fasádní omítky jsou původní vápenné štukové s velkým procentem poškození vlivem devastace a stavebních prací. Vnější obklady se neuvažují, možná sokl ve styku s komunikací. Vnitřní obklady budou dle projektu provedeny v kuchyni, koupelně s WC, v současné době neexistují. Schody z 1.NP jsou stávající kamenné, z 2. NP jsou navrženy dřevěné. Podlahové konstrukce v 1.NP a ve 2.NP nemají hotové nášlapné vrstvy. Stávající okenní výplně chybí, plášť je částečně provizorně uzavřen. Vytápění dnes v objektu není. Elektroinstalace je v současné době provedena jen jako provizorní, slouží účelům stavby.

Dle projektu je v objektu naplánována obytná hala, technické zázemí objektu, 6 obytných místností, kuchyň a koupelna s WC. Jsou navrženy dveře dřevěné kazetové v obložkové dřevěné zárubni. Navrženy jsou dřevěná špaletová dělená okna. Navrženy jsou parketové 35

vlysy a dlažba. Vytápění je navržené elektrokotlem. Budou provedeny nové rozvody elektroinstalace. Odkanalizování objektu má být podle projektové dokumentace do jímky, která v současné době ještě není repasována. V celém objektu bude vybudován nový rozvod vody.

Popis garáže Na rodinný dům v jižní části navazuje nová přístavba dvougaráže obdélníkového půdorysu. Hrubá stavba je dokončená. Základy jsou betonové, zdivo je POROTHERM. Na dougaráži je proveden nový valbový krov a položeny nové betonové tašky. Vnitřní ani vnější omítky nejsou provedeny. Výplně otvorů jsou finální, okna jsou plastová a vrata dřevěná. Podlahové konstrukce jsou bez konečné úpravy.

Venkovní úpravy Plot je stávající zděný kamenný. V prostoru zahrady se nachází nefunkční jímka kanalizace, projekt předpokládá repasi.

1.1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo objektu, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší využití splňovat, jsou dodržení právních přepisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaná nemovitost je v katastru nemovitostí veden jako objekt k bydlení. Vzhledem k tomu, že objekt v současné době prochází rozsáhlou rekonstrukcí, není vhodný k pronájmu. Uvedení do provozu je podmíněno rozsáhlou investicí do dokončení rekonstrukce.

36

1.1.3. Úvod ocenění Při stanovení tržní hodnoty nemovitosti jsem použila kombinaci metody porovnávací a nákladové. Výnosová metoda nelze v tomto případě použít z důvodu nedokončené rozsáhlé rekonstrukce. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění nemovitosti jako celku jsem použila metodu porovnávací a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné nemovitosti. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu, využitelnosti a době prodeje oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

1.1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků – porovnávací metoda Jedná se o dva pozemky. Pozemek A je zastavěná plocha a nádvoří o celkové ploše 1460m2 a pozemek B je evidován jako ostatní plocha ve zjednodušené evidenci o celkové ploše 1130 m2.

Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemek A je volný a je k zastavění. V případě stanovení obvyklé ceny pozemku související s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se jednalo pouze o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami (- 10 % z nabídkové ceny pozemku). U pozemku B jsem uvažovala s druhem pozemku, kterým je v tomto případě ostatní plocha. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se jednalo pouze o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami (- 10 % z nabídkové ceny pozemku).

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako lokalita, dostupnost tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, existence věcných břemen, vlastnická práva, apod. 37

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemků související s rodinným domem aplikovaná porovnávací metodou je:

pozemek A parc. č. 32

259 030 Kč

pozemek B č. 52/1

69 180 Kč

a je kalkulován následně:

pozemek A parc. č. 32

1 460 * 177,415 = 259 025,90 Kč

pozemek B č. 52/1

1 130 * 61,220 = 69 178,60 Kč

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedené v tabulce č. 1 a č. 2. Příloha č. 1 - Tabulka I – pozemek A Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek A

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

pozemek Břez-

stavební par-

stavební par-

stavební par-

stavební parcela

no u Loun

cela

cela

cela

Parcelní číslo

32

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Březno u Loun

Pšov u Podbo- Bílkovice

Verneřice

Sedlec u Kralo-

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

řan Katastrální území

Březno u Loun

vic

Pšov u Podbo- Bílkovice

Verneřice

řan Obec

Březno u Loun

vic

Pšov u Podbo- Bílkovice

Verneřice

řan Kraj

Ústecký

Sedlec u Kralo-

Sedlec u Kralovic

Ústecký

Středočeský

Ústecký

Plzeňský

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem

X

230 000

350 000

423 775

250 000

Rozloha pozemku v m2

1460

1472

1500

1541

1309

38

Cena za 1 m2

X

156,25

233,33

275

190,98

Datum transakce

20. 4. 2010

20. 4. 2010

20. 4. 2010

20. 4. 2010

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

156,25

233,33

275

190,98

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

C. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných bře-

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

men

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Využití podle územního

Rodinný dům

plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a

Ano

Nejsou

závazky

39

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Částečná

Částečná

Částečná

Částečná

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Neomezené

Neomezené

Neomezené

Neomezené

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Tvar pozemku

Svažitost

Dostupnost inženýrských

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Částečná

sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a

Nezjištěna

Vlak

Neomezené

parkování

Nutnost demolice stávají-

Ne

cích objektů Korekce

40

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

140,625

209,99

247,50

171,88

Větší

Větší

Větší

Menší

Korekce

0,95

0,90

0,80

1,10

Upravená hodnota

133,60

188,99

198

189,07

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

133,60

188,99

198

189,07

133,60

188,99

198

189,07

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1460

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 177,415 Rozloha pozemku

1460

Celková porovnávací

259 025,90

hodnota

Výpis oceňované parcely jednotková hodnota v 2

poř. číslo

číslo parcely

výměra v m

Kč/m2

tržní hodnota

zaokrouhleno

1

32

1460

177,415

259 025,90

259 026Kč

41

Příloha č. 2 - Tabulka II – pozemek B Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek B

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

pozemek Břez-

stavební par-

stavební par-

stavební par-

stavební parcela

no u Loun

cela

cela

cela

Parcelní číslo

52/1

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Březno u Loun

Rajnochovice

Bystřany

Dražůvky

Verneřice

Katastrální území

Březno u Loun

Rajnochovice

Bystřany

Dražůvky

Verneřice

Obec

Březno u Loun

Rajnochovice

Bystřany

Dražůvky

Verneřice

Kraj

Ústecký

Zlínský

Ústecký

Jihomoravský

Ústecký

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem

X

65 000

65 000

70 000

60 000

Rozloha pozemku v m2

1130

1230

1200

967

801

Cena za 1 m2

X

52,84

54,16

72,38

74,90

Datum transakce

20. 4. 2010

20. 4. 2010

20. 4. 2010

20. 4. 2010

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

52,84

54,16

72,38

7490

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní vlast-

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

nictví

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

C. Právní údaje

Vlastnická práva

42

Existence věcných bře-

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

men

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Částečná

Částečná

Částečná

Částečná

Využití podle územního

Rodinný dům

plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a

Ano

Nejsou

závazky

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svažitost

Dostupnost inženýrských

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Částečná

sítí

43

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Neomezené

Neomezené

Neomezené

Neomezené

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

47,55

48,74

65,14

67,41

Větší

Větší

Menší

Menší

Korekce

0,90

0,95

1,15

1,20

Upravená hodnota

42,795

46,30

74,91

80,89

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

42,795

46,30

74,91

80,89

Kontaminace půdy

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a

Nezjištěna

Vlak

Neomezené

parkování

Nutnost demolice stávají-

Ne

cích objektů

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1130

44

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1

61,22

42,795

46,30

74,91

80,89

m2 Rozloha pozemku

1130

Celková porovnávací

69 178,60

hodnota

Výpis oceňované parcely jednotková hodnota v poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

Kč/m2

tržní hodnota

zaokrouhleno

1

52/1

1130

61,22

69 178,60

69 179Kč

45

1.1.3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti jako celku – porovnávací metoda Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které jsou v blízkém okolí v současné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

Z důvodu, že se jedná o nabídky k prodeji, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami (- 10 % z nabídkové ceny pozemku). Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní.

Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 715 290 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

46

Příloha č. 3 - Tabulka III - nemovitost jako celek Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Březno u Loun

Žiželice

Rokle, Želina

Mutějovice

Velká Chmelištná

Parcelní číslo

32

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa nemovitosti

Březno u Loun

Žiželice

Rokle, Želina

Mutějovice

Velká Chmelištná

Katastrální území

Březno u Loun

Žiželice

Rokle, Želina

Mutějovice

Velká Chmelištná

Obec

Březno u Loun

Žiželice

Rokle, Želina

Mutějovice

Velká Chmelištná

Kraj

Ústecký

Ústecký

Ústecký

Středočeský

Středočeský

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku v m2

1 460

1 500

1 471

1 500

1 500

Hodnota za 1 m2 pozemku

177,415

177,415

177,415

177,415

177,415

Hodnota pozemku celkem

259 026,00

266 123,00

260 978,00

266 123,00

266 123,00

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích

218,26

200

220

200

230

2 195 000,00

2 000 000,00

2 295 000,00

1 900 000,00

1 928 877,00

1 739 022,00

2 028 877,00

1 633 877,00

9 655,39

7 904,65

10 144,36

7 103,81

20. 4. 2010

20. 4. 2010

20. 4. 2010

20. 4. 2010

jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací

X

jednotku Datum transakce

47

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

9 655,39

7 904,65

10 144,36

7 103,81

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Nabídka 0,9

0,9

0,9

8 689,85

7 114,19

9 129,92

6 393,43

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Upravená hodnota Ne

1

1

1

1

8 689,85

7 114,19

9 129,92

6 393,43

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního

Nabídka

0,9

Korekce

Existence věcných břemen

Nabídka

Rodinný dům

Ne

Ne

1

1

1

1

8 689,85

7 114,19

9 129,92

6 393,43

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ne

1

1

1

1

8 689,85

7 114,19

9 129,92

6 393,43

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a zá-

Ne

Ano

Ano

0,95

0,95

0,95

0,95

8 255,36

6 758,48

8 673,42

6 073,76

Ne

Ne

Ne

Ne

vazky Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

8 255,36

6 758,48

8 673,42

6 073,76

E. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Průměrná

Korekce

Horší 1

48

Průměrná 1,1

Horší 1

1,1

Upravená hodnota Technický stav objektu

8 255,36 Dobrý

Lepší

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Žádná

7 434,33

8 673,42 Lepší

6 681,14 Dobrý

0,95

1

0,95

1

7 842,59

7 434,33

8 239,75

6 681,14

Dobrá

Průměrná

Dobrá

Průměrná

budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budo-

Minimální

0,9

0,95

0,9

0,95

7 058,33

7 062,61

7 415,78

6 347,08

Dobrá

Průměrná

Dobrá

Průměrná

vy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemo-

Průměrný

0,9

0,95

0,9

0,95

6 352,50

6 709,48

6 674,20

6 029,73

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

vitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Vlak

1

1

1

1

6 352,50

6 709,48

6 674,20

6 029,73

Vlak

Vlak

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a

Neomezená

Vlak

Žádná

1

1

1

1,1

6 352,50

6 709,48

6 674,20

6 632,70

Neomezená

Neomezená

Neomezená

Neomezená

parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

1

1

1

1

6 352,50

6 709,48

6 674,20

6 632,70

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

6 352,50

6 709,48

6 674,20

6 632,70

N/A

N/A

49

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

6 352,50

6 709,48

6 674,20

6 632,70

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost ne-

Menší

Obdobný

Menší

Větší

movitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

1,05

1

1,05

0,95

6 670,13

6 709,48

7 007,91

6 301,06

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

N/A

N/A

1

1

1

1

6 670,13

6 709,48

7 007,91

6 301,06

6 670,13

6 709,48

7 007,91

6 301,06

Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota

6 672,15

1 jednotky Porovnávací hodnota cel-

1 456 263,46

kem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hod-

259 026,00 1 715 289,00

nota

50

1.1.3.3. Stanovení hodnoty nemovitosti – nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky snižují hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. 51

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

2 715 500 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce: Nákladová metoda Název nemovitosti

Rodinný dům – Březno u Loun

Parcelní číslo pozemku

35

Nosná konstrukce

Klasická, zděná + kamenná

Skutečné stáří

100 let

Ekonomická životnost

50 let

Zastavěná plocha

218,26 m2

Počet podlaží

2 x NP + půdní vestavba

Celková zastavěná plocha

278,39 m2

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

654,78 m2

Celkový obestavěný prostor

2 101,85 m3

Jednotkové reprodukční náklady

3 080 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

6 473 698 Kč

Fyzické opotřebení

- 53 %

3 042 638,00 Kč

Funkční nedostatky

- 20 %

2 434 110,40 Kč

Ekonomické nedostatky

- 20 %

1 947 288,30 Kč

Vedlejší stavba – garáž

400 000 Kč

Venkovní úpravy

40 000 Kč

52

Pozemek parc. č. 32

259 026 Kč

Pozemek č. 52/1

69 179 Kč

Indikovaná hodnota

2 715 493,30 Kč

Zaokrouhleno

2 715 500 Kč

1.1.3.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. 4. 2010.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda 1 715 290

90

1 543 761

Výnosová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

2 715 500

10

271 550

Výsledná cena

1 815 311

Zaokrouhleno

1 815 000

Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitostí. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 90 %.

Tento typ nemovitosti – rodinný dům je v uvažované lokaci Březno u Loun. Vzhledem k tomu, že probíhá rekonstrukce rodinného domu, není možné tento dům v tomto stavu

53

pronajmout. Nejedná se o lokalitu, kde by se běžně rodinné domy pronajímaly. Proto byla indikace tržní hodnoty výnosovou metodou neuvažována.

Zejména u starších objektů nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20.4.2010 reprezentována částkou:

1 815 000 Kč (slovy: milionosmsetpatnácttisíckorunčeských)

Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost.

Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

1.1.3.5. Omezující podmínky a předpoklady 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

54

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly.

5.

Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

6.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

7.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

8.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

9.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

10. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 11. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

55

1.1.3.6. Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mi předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 20. dubna 2010 ………………………….. Lucie Havlíčková

56

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12246 Informace o budově č.p.:

35

Část obce:

Březno

Číslo LV:

122

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Březno u Loun 614572

Na parcele:

st. 32

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

SUP-TECHNIK spol. s.r.o. K Libuši 4/24, Praha, Kunratice, 148 00

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny

46

www.cuzk.cz

57

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12247 Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 32

Výměra [m2]:

1460

Katastrální území:

Březno u Loun 614572

Číslo LV:

122

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,Z.S.IV-12-01

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 35

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

SUP-TECHNIK spol. s.r.o. K Libuši 4/24, Praha, Kunratice, 148 00

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny

47

www.cuzk.cz

58

Výpis z katastru nemovitostí pro pozemek 52/148 Informace o parcele Parcelní číslo:

52/1

Výměra [m2]:

1130

Katastrální území:

Březno u Loun 614572

Číslo LV:

parcela není zapsána na LV

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,Z.S.IV-12-01

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Způsob využití:

manipulační plocha

Druh pozemku:

ostatní plocha

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny

48

www.cuzk.cz

59

Snímek z katastrální mapy49

49

www.cuzk.cz

60

Fotodokumentace nemovitosti50

50

vlastní zdroj

61

1.2. Ocenění dle cenového předpisu rodinného domu Březno

Znalecký posudek č. 01/01/2010

O ceně nemovitosti – rozestavěného rodinného domu č. p. 35, včetně rozestavěného objektu garáže, vše na pozemku parcelní číslo 35 a 52/1, vše v katastrálním území Březno u Loun, obec Postoloprty.

Objednatel posudku: SUP-TECHNIK spol. s r.o. K Libuši 4/24 148 00 Praha 4

Účel posudku: Převod nemovitosti z důvodu prodeje

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), podle stavu k 20. 4. 2010 posudek vypracovala:

Lucie Havlíčková Šumavská 18 360 Karlovy Vary

62

1.2.1. Nález 1.

Znalecký úkol

Stanovení ceny nemovitostí – rozestavěného rodinného domu č. p. 35 včetně rozestavěného objektu garáže, na pozemku parc. č. 32 a 52/1, vše v kat. území Březno u Loun, obec Postoloprty podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ke dni 20. 4. 2010.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno 20. 4. 2010 za přítomnosti majitele nemovitosti a Lucie Havlíčkové.

3.

Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 4. 2010 vyhotovený dálkovým přístupem na internetových stánkách www.cuzk.cz 2) Kopie snímku z katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem na internetových stránkách www.cuzk.cz 3) Projektová dokumentace ke stavebnímu povolení vyhotovená Ing. Marcelem Folcem, Polní 3369/12, Jablonec n. N., IČ: 64666751, podepsaná Zdeňkem Hlavatým, autorizovaným technikem pro pozemní stavby, dokumentace není ověřena stavebním úřadem 4) Rozhodnutí o dodatečném povolení stavby „Přístavba a stavební povolení domu“ č.j. 330/325/03Hd, Stavební úřad Postoloprty, nabytí právní moci 30.7.2004 5) Rozhodnutí o prodloužení lhůty k dokončení stavby vydané stavebním úřadem v Postoloprtech pod č.j. 330/529/05Hd ze dne 20.12.2005 6) Informace a skutečnosti získané na místním šetření dne 20. 4. 2010

4.

Vlastnické a evidenční údaje

Obec:

Postoloprty

Okres:

Louny

Kat. území:

Březno u Loun

Vlastník:

SUP-TECHNIK spol. s r.o. K Libuši 4/24, Praha 4

LV:

122

63

Nemovitosti: Pozemky katastru nemovitostí Parcela A

St. 32

Výměra

1460 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela B

52

Díl

1

Výměra

1130 m2

Budovy Typ budovy

budova č. p. 35

Způsob využití

objekt k bydlení

Na parcele

St. 32

Listina

Smlouva kupní ze dne 27.5.2008 Právní účinky vkladu práva ke dni 30.5.2008 V-1547/2008-507

5.

Dokumentace a skutečnost

Dokumentace předložená znalci odpovídá skutečnostem zjištěným na místním šetření dne 20. 4. 2010.

6.

Celkový popis nemovitosti

Dům č. p. 35 leží na pozemku parc. č. 32 a to na jeho severním okraji. Jedná se o původní objekt, který byl zřejmě využíván k bydlení a jako hospodářský objekt. V roce 2004 bylo vydáno stavební povolení na přístavbu garáže a stavební úpravy objektu. V roce 2005 bylo toto stavební povolení prodlouženo do 31. 12. 2007. Dům i objekt garáže je v současné době rozestavěn. Garáž přiléhá ze západní strany těsně k objektu bydlení. Nezastavěná část pozemku par. č. 32 a 52/1 jsou v současné době používány jako zahrada. V současné době nejsou udržovány, nenacházejí se na nich žádné trvalé porosty. Podél západní strany pozemku par. č. 32 je zděné oplocení z kamene a z cihel, které je ve špatném technickém stavu.

64

Areál leží v okrajové části obce, přímo u hlavní komunikace prochází obcí. Nepříznivá je docházková vzdálenost k železniční stanici, která je větší než 1,5km. V obci není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ani plyn.

7.

Obsah posudku a) Hlavní stavby 1. Rodinný dům č. p. 35 2. Garáž b) Venkovní úpravy c) Pozemky

1.2.2. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Louny Obec: Postoloprty

a) Hlavní stavby 1. Rodinný dům č.p. 35 - § 5 Jedná se o původní dům určený k hospodářským účelům a k bydlení. V současné době probíhá rekonstrukce objektu. Podle předložené projektové dokumentace bude po dokončení objekt sloužit k rodinnému bydlení. Dům je obdélníkového půdorysu s hlavním vstupem ze severní strany. Má dvě nadzemní podlaží a valbovou střechu. Podle projektu bude podkroví stavebně upraveno a bude do něj vestaveno další podlaží.

Objekt je vyzděn v kombinaci z kamene a z cihel. V 1.NP jsou stropní konstrukce tvořeny valenými klenbami z kamene. Na objektu je proveden nový valbový krov se dvěma vikýři a položeny nové betonové tašky. Konstrukce střechy není dokončená, chybí hydroizolační vrstva, tepelná izolace, parozábrana a podhledová konstrukce. V podkroví je částečně položena nosná konstrukce z ocelových profilů pro vybudování nového patra. V okenních a dveřních otvorech nejsou osazeny výplně, podlahové konstrukce v 1.NP a ve 2. NP mají 65

pouze nedokončené spodní vrstvy. Vnější a vnitřní omítky zcela chybí nebo jsou na zdech ještě zbytky původních omítek. V objektu nejsou rozvody vody ani elektřiny. Odkanalizování má být podle předložené projektové dokumentace do jímky. V současné době chybí. Objekt nemá osazený elektrokotel ani žádné hygienické zařízení.

Vzhledem k tomu, že stavba je ve stadiu před celkovou opravou a přestavbou, byla zvolena k výpočtu opotřebení analytická metoda.

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce:

zděná

Podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do poloviny 1.NP Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví:

má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy

Podlaží:

dvě nadzemní podlaží

Podlahový koeficient:

1,000

Kód klasifikace CZ-CC:

111 Budovy jednobytové

Kód standar. klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby:

2,173

Koeficient prodejnosti:

0,738

Podlaží: Název

Výška

Zastavěná plocha

1.NP

3,78m

19,86 x 10,99

=

218,26m2

2.NP

3,50m

19,86 x 10,99

=

218,26m2

podkroví

2,35m

19,86 x 10,99

=

218,26m2

Součet:

9,63m

654,78m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP

3,78 x 19,86 x 10,99

=

825,03m3

2.NP

3,50 x 19,86 x 10,99

=

763,91m3

podkroví

2,35 x 19,86 x 10,99

=

512,91m3 2 101,85m3

Součet:

66

Vybavení: Konstrukce, popis

Obj. podíl 7,10%

Hodnocení

Podíl

1.

Základy – kamenné

2.

Svislé konstrukce – cihelné a kamenné 22,30%

Standardní

3.

Stropy – kamenné klenby

Podstandardní

50%

Standardní

50%

8,40%

– hurdiskový strop

Podstandardní

4.

Střecha – dřevěný valbový krov

5,20%

Standardní

5.

Krytina – betonová taška

3,20%

Standardní

6.

Klempířské konstrukce – měděné

0,80%

Standardní

7.

Vnitřní omítky – vápenné štukové

6,20%

Standardní

8.

Fasádní omítky – vápenné štukové

3,10%

Standardní

9.

Vnější obklady – chybí

0,40%

Nevyskytuje se

10. Vnitřní obklady – koupelna, kuchyně

2,30%

Standardní

11. Schody – kamenné

2,40%

Standardní

70%

Standardní

30%

– dřevěné 12. Dveře – dřevěné

3,30%

Standardní

13. Okna – dřevěná, plastová

5,20%

Standardní

14. Podlahy obytných místností – dřevěné

2,20%

Standardní

15. Podlahy ostatních místností – ker.dlažba 1,10%

Standardní

16. Vytápění – elektokotel

4,40%

Standardní

17. Elektoinstalece – světelný proud

4,10%

Podstandardní

18. Bleskosvod – ano

0,60%

Standardní

19. Rozvod vody – studené a teplé

3,00%

Standardní

20. Zdroj teplé vody – bojler

1,80%

Standardní

21. Instalace plynu – chybí

0,50%

Nevyskytuje se

22. Kanalizace – z koupelny, kuchyně

2,80%

Standardní

23. Vybavení kuchyně – el. sporák

0,50%

Standardní

5,10%

Standardní

25. Záchod – splachovací

0,40%

Standardní

26. Ostatní – chybí

3,60%

Nevyskytuje se

24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo, – sprchový kout

67

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 1. Základy

-0,54 x 7,10%

- 0,0383

3. Stropy

-0,54 x 8,40% x 50%

- 0,0227

9. Vnější obklady

-0,54 x 1,852 x 0,40%

- 0,0040

17. Elektroinstalace

-0,54 x 4,10%

- 0,0221

21. Instalace plynu

-0,54 x 1,852 x 0,50%

- 0,0050

26. Ostatní

-0,54 x 1,852 x 3,60%

- 0,0360

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

0,8719

Ocenění: 1 975 Kč/m3

Základní jednotková cena: Koeficient využití podkroví:

x

1,1000

Koeficient vybavení stavby K4:

x

0,8719

Polohový koeficient K5:

x

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki:

x

2,1730

Koeficient prodejnosti Kp:

x

0,7380

Základní jednotková cena upravená:

=

3 037,68 Kč/m3

Základní cena upravená: 2 101,85m3 x 3 037,68 Kč/m3 = 6 384 747,71 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 3. Stropy

8,40% x 50% / 0,8719 x (100-10)%

+ 4,335%

4. Střecha

5,20% / 0,8719 x (100-50)%

+ 2,982%

5. Krytina

3,20% / 0,8719 x (100-85)%

+ 0,551%

6. Klempířské kce

0,80% / 0,8719 x (100-0)%

+ 0,918%

7. Vnitřní omítky

6,20% / 0,8719 x (100-0)%

+ 7,111%

8. Fasádní omítky

3,10% / 0,8719 x (100-0)%

+ 3,555%

10. Vnitřní obklady 2,30% / 0,8719 x (100-0)%

+ 2,638%

11. Schody

2,40% x 70% / 0,8719 x (100-60)%

+ 0,771%

2,40% x 30% / 0,8719 x (100-0)%

+ 0,826%

12. Dveře

3,30% / 0,8719 x (100-0)%

+ 3,785%

13. Okna

5,20% / 0,8719 x (100-0)%

+ 5,964%

14. Podlahy obyt.míst.2,20% / 0,8719 x (100-0)%

+ 2,523%

68

15. Podlahy ost. míst. 1,10% / 0,8719 x (100-0)%

+ 1,262%

16. Vytápění

4,40% / 0,8719 x (100-0)%

+ 5,046%

17. Elektoinstalace

4,10% x 0,46 / 0,8719 x (100-0)%

+ 2,163%

18. Bleskosvod

0,60% / 0,8719 x (100-0)%

+ 0,688%

19. Rozvod vody

3,00% / 0,8719 x (100-0)%

+ 3,441%

20. Zdroj teplé vody 1,80% / 0,8719 x (100-0)%

+ 2,064%

22. Kanalizace

2,80% / 0,8719 x (100-0)%

+ 3,211%

23. Vybavení kuch.

0,50% / 0,8719 x (100-0)%

+ 0,573%

24. Vnitřní vybavení 5,10% / 0,8719 x (100-0)%

+ 5,849%

25. Záchod

+ 0,459%

0,40% / 0,8719 x (100-0)%

Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

Úprava ceny: 6 384 747,71 Kč x 60,716%

= 60,716%

-

Cena stavby:

3 876 542,89 Kč 2 508 204,82 Kč

Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 100/(100+50) x 100 = 66,667% 66,667% x 7,10% x 0,46 / 0,3571

+ 6,097%

2. Zdivo – standardní 100 / (100+50) x 100 = 66,667% 66,667% x 22,30% / 0,3571

+ 41,632%

3. Stropy – podstandardní 50% 100 / (100+50) x 100 = 66,667% 66,667% x 8,40% x 50% x 0,46 / 0,3571

+ 3,607%

3. Stropy – standardní 50% 0 / (0+50) x 100 = 0,000% 0,000% x 8,40% x 10% x 50% / 0,3571

+ 0,000%

4. Střecha – standardní 0 / (0+100) x 100 = 0,000% 0,000% x 5,20% x 50% / 0,3571

+ 0,000%

5. Krytina – standardní 0 / (0+80) x 100 = 0,000% 69

0,000% x 3,20% x 85% / 0,3571

+ 0,000%

11. Schody – standardní 70% 100/ (100+50) x 100 = 66,667% 66,667% x 2,40% x 60% x 70% / 0,3571

+ 1,882%

Opotřebení analytickou metodou celkem:

= 53,218%

Odpočet opotřebení: 2 508 204,82 Kč x 53,218%

-

1 334 816,44 Kč

=

1 173 388,38 Kč

Rodinný dům č.p. 35 – zjištěná cena:

1 173 388,38 Kč

2. Garáž - § 8 Objekt dvougaráže je rozestavěný dům obdélníkového půdorysu, který přiléhá ze západní stěny k rodinnému domu. V době obhlídky nebylo dokončeno podbití na střešní konstrukci, chyběly zcela klempířské prvky a omítky.

Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž:

typ A

Svislá nosná konstrukce:

zděná v tl. nad 15 cm, montovaná

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepené do poloviny 1.NP

Podkroví:

má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP

Podlahový koeficient:

1,000

Kód klasifikace CZ-CC:

1274 Budovy nebytové ostatní, jinde neuvedené

Kód standar. klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby:

2,121

Koeficient prodejnosti:

0,738 (Rodinné domy)

Podlaží: Název

Výška

Zastavěná plocha

1.NP

2,85m

9,25 x 6,50

=

60,13m2

podkroví

1,48m

9,25 x 6,50

=

60,13m2

Součet:

4,33m

120,26m2

70

Obestavěný prostor (OP): 1.NP

2,85 x 9,25 x 6,50

=

171,36m3

podkroví

1,48 x 9,25 x 6,50

=

88,99m3 260,35m3

Součet:

Vybavení: Konstrukce, popis 1.

Základy – kamenné

2.

Obj. podíl

Hodnocení

6,00%

Standardní

Svislé konstrukce – cihelné

28,90%

Standardní

3.

Stropy – chybí

19,10%

Nevyskytuje se

4.

Krov – dřevěný valbový

10,00%

Standardní

5.

Krytina – betonová taška

6,80%

Standardní

6.

Klempířské konstrukce – měděné

1,90%

Standardní

7.

Úprava povrchů – štuková omítka

5,10%

Standardní

8.

Dveře – plastové

2,30%

Standardní

9.

Okna – plastová

1,30%

Standardní

10. Vrata – dřevěná

6,00%

Standardní

11. Podlahy – betonové

6,80%

Standardní

12. Elektoinstalece – světelná

5,80%

Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 3. Stropy

-0,54 x 1,852 x 19,10%

- 0,1910

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

0,8090

Ocenění: 1 375 Kč/m3

Základní jednotková cena: Koeficient využití podkroví:

x

1,1200

Koeficient vybavení stavby K4:

x

0,8090

Polohový koeficient K5:

x

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki:

x

2,1210

Koeficient prodejnosti Kp:

x

0,7380

Základní jednotková cena upravená:

=

1 950,14 Kč/m3

71

Základní cena upravená: 260,35 m3 x 1 950,14 Kč/m3

=

507 718,95 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 4. Krov 10,00% / 0,8090 x (100-90)%

+ 1,236%

6. Klempířské konstrukce 1,90% / 0,8090 x (100-0)%

+ 2,349%

7. Úprava povrchů 5,10% / 0,8090 x (100-0)%

+ 6,304%

11. Podlahy 6,80% / 0,8090 x (100-50)%

+ 4,203%

12. Elektroinstalace 5,80% / 0,8090 x (100-0)%

+ 7,169%

Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

= 21,261%

Úprava ceny: 507 718,95 Kč x 21,261%

-

Cena stavby:

107 945,19 Kč 399 773,76 Kč

Určení opotřebení lineární metodou: Stáří: 0 roků Předpokládaná další životnost: 100 roků Opotřebení: 100x 0 / (0+100)% = 0,000% Odpočet opotřebení: 339 773,7 x 0,000%

-

0,000%

Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

339 773,76 Kč

Garáž – zjištěná cena:

339 773,76 Kč

b) Venkovní úpravy - §10 Oplocení vyzdívané z cihel a kamenů.

Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č. p. 35

1 173 388,38 Kč

Podíl z ceny stavby:

x

Cena venkovních úprav:

=

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

3,50% 41 068,59 Kč 41 068,59 Kč

72

c) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 130,10 Kč. Cena je určena podle písm. j): [35+(5 053 – 1 000) x 0,007414] x 2,00; kde 5 053 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby:

-

20%

-

7%

veřejné dopravy – více než 1,5km

-

5%

Úprava celkem:

-

12%

x 0,800

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zastávky

x 0,880

Koeficient změny cen staveb Ki:

x 2,173

Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

x 0,738

Název

Parc.č. Výměra (m2) základní

Zast. plocha a nádvoří

32

1460

130,10

upravená

Cena (Kč)

146,88

214 444,80

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby:

-

20%

-

7%

veřejné dopravy – více než 1,5km

-

5%

Úprava celkem:

-

12%

x 0,800

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zastávky

x 0,880

Koeficient změny cen staveb Ki:

x 2,173

Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

x 0,738

Koeficient úpravy dle § 28 odst. 5:

x 0,400 73

Název Zahrada

Parc.č. Výměra (m2) základní 52/1

1130

130,10

upravená

Cena (Kč)

58,75

66 387,50 ____________

Součet cen všech typů pozemků:

280 832,30 Kč

1.2.3. Rekapitulace a) Hlavní stavba 1. Rodinný dům č.p. 35

1 173 388,38 Kč

2. Garáž

339 773,76 Kč

b) Venkovní úpravy – oplocení

41 068,59 Kč

c) Pozemky

280 832,30 Kč

Výsledná cena činí celkem:

1 835 063,03 Kč

Cena po zaokrouhlení podle § 46:

1 835 060, – Kč

Výsledná cena:

1 835 060, – Kč

Cena slovy:

jedenmilionosmsettřicetpěttisícšedesátkorunčeských

Karlovy Vary dne 20. 4. 2010

Lucie Havlíčková Šumavská 18 360 01 Karlovy Vary

74

2. Ocenění skladovacího areálu 2.1. Tržní ocenění skladovacího areálu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky

27. dubna 2010

Předkládám Vám tržní ocenění majetku označeného jako

Oblastní archiv ČS, a.s. Hradec Králové, Zemědělská ul. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni 21. 4. 2010 – ke dni místního šetření.

Tento posudek má sloužit ke stanovení tržní hodnoty předmětné nemovitosti. Tento posudek nemůže být použit pro jiné účely jako např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

Zpracovatelka zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv tlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti všech podstatných skutečností a současně je zachována oboustranná výhodnost vzájemného obchodu.

Oceňovaná nemovitost byla ke dni ocenění tj. 21. 4. 2010 pronajímána jinému právnickému subjektu.

75

Oceňovanou nemovitost jsem osobně navštívila, prohlédla jej a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: – polohu a velikost pozemku –

velikost, polohu, technický stav a využitelnost stávající budovy

–

venkovní úpravy

–

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu

–

náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

Předmětem ocenění je budova a přilehlé pozemky. Výměry budovy a pozemku jsem převzala z podkladů poskytnutých majitelem budovy a z listu vlastnictví nemovitosti.

2.1.1. Popisné informace Nemovitost tvoří pět pozemků, které tvoří funkční celek a objekt skladovacího areálu. Detailní údaje jsou uvedené v tabulce: Obec:

Hradec Králové

Okres:

Hradec Králové

Kat. území:

Slezské Předměstí

Vlastník:

COM P&K, spol. s r.o., Eliščino nábřeží 304/17, Hradec Králové

LV:

23612

Nemovitosti:

Pozemky katastru nemovitostí

Parcela A

696/6

Výměra

729 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Parcela B

3067

Výměra

557 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Parcela C

696/11

Výměra

91 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

76

Parcela D

1919/6

Výměra

761 m2

Druh pozemku

ostatní plocha

Parcela E

2021

Výměra

138 m2

Druh pozemku

ostatní plocha

Budova Typ budovy

budova bez čísla popisného nebo evidenčního

Způsob využití

jiná stavba

Na parcele

st. 3067 , st. 696/6

2.1.1.1. Výběr nemovitosti Naše firma se podílela při výstavbě Oblastního archivu v Hradci Králové jako Koordinátor bezpečnosti práce a ochrany zdraví při práci na staveništi. Jednalo se o úpravu typové haly HARD s dostavbou administrativní části a sociálního zázemí pro spisový archiv ČS, a.s.

2.1.1.2. Popis lokality Město Hradec Králové se nachází pouhých sto kilometrů východně od Prahy. Město je přirozená krajská metropole a má sto tisíc obyvatel. Hradec Králové je důležitým dopravním uzlem, sídlem mnoha úřadů, státních institucí, bank a významných průmyslových podniků. Hradec Králové je charakteristický tím, že nemá výrazně průmyslové zóny. Klasické průmyslové obory jsou zastoupeny převážně středními a menšími podniky.

Oceňovaná nemovitost je nachází v Hradci Králové v části nazývané Slezské Předměstí. Dle územního plánu je využití území jako Plochy výroby a služeb bez negativního vlivu na okolí.

Komerční atraktivita lokality je dobrá. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou i hromadnou dopravu. Parkování je možné na veřejných prostranstvích nebo na dostatečně dimenzovaných zpevněných plochách ve vlastním areálu. Okolní zástavba je tvořena plochami výroby a služeb bez negativního vlivu na okolí a nízkopodlažní obytnou zástavbou.

77

2.1.1.3. Oceňovaná nemovitost Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle poskytnutých podkladů je hlavní podnikatelskou činností pronájem skladovacího areálu.

Pozemky Předmětem ocenění je pět pozemků, které se všechny nacházejí v katastrálním území Slezské Předměstí. Pozemky tvoří jediný funkční celek, ohraničený skladovací areál. Pozemky jsou rovinné a jejich celkový tvar je lichoběžník. Celková plocha pozemků je 2 276m2.

Popis objektu skladovacího areálu Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn, elektro a telefon. Jednopodlažní hala archivu je typizovaný montovaný skelet půdorysných rozměrů 45m délky, 24m šířky a výšky 5m. Objekt je založen na betonové patky s cihelnou vyzdívkou a dodatečně zateplený. Střecha je sedlová. Střešní krytina je tvořena trapézovým plechem uloženým na ocelové profily. Okna v objektu jsou plastová bílá. Litý beton s vyrovnávací stěrkou a epoxidovým nátěrem tvoří podlahu, ve které jsou kotvící prvky pro archivační boxy. Vytápění objektu je plynové teplovodní typu SAHARA. Elektroinstalace je provedena nově včetně rozvodů EZS. Administrativní část objektu je jednopodlažní přístavbou k hale HARD o výměře 14m délky, 12m šířky a výšce 4m. Administrativní prostory tvoří zázemí pro 13 pracovnic včetně WC, kuchyňky a šatny. Přístavba je založena na železobetonové základové pasy. Obvodové stěny jsou ze zdiva POROTHERM, zatepleny a vnější omítky jsou silikátové. Vnitřní příčky jsou tvořeny z SDK včetně omítek. Okna jsou bílá plastová. Střecha je nová pultová se střešní krytinou trapézovým plechem. Ve střešní konstrukci jsou dva světlíky pro prosvětlení vnitřních prostor. Podlahové krytiny jsou tvořeny koberci a dlažbou. Topení je teplovodní plynové. Nadstandardním vybavením v administrativní části je počítačová síť a EZS. Celková zastavěná plocha je 1 248m2. Celková pronajímaná plocha je 1 060m2.

78

2.1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku a budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Nemovitost je zanesena v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

Nemovitost je po rekonstrukci a v provozu. Není tedy nutné vynaložení rozsáhlých investic na rekonstrukci. Nemovitost je také přímo přístupná z veřejného prostranství. Využití nemovitosti je tedy fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelné nemovitosti. Vzhledem k tomu, že nemovitost je pronajímána, je splněno toto kritérium.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití nemovitosti je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

2.1.3. Úvod ocenění Při stanovení indikace tržní hodnoty nemovitosti jsem použila tři mezinárodně používané metody ocenění.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále provádím korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí.

79

Výnosová metoda analyzuje tržní hodnotu nemovitosti na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část je snížena o opotřebení a o další znehodnocení.

Při stanovení tržní hodnoty jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všechny tři metody ocenění.

2.1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků – porovnávací metoda Předmětem ocenění je pět pozemků, které se všechny nacházejí v katastrálním území Slezské Předměstí. Pozemky tvoří jediný funkční celek, ohraničený skladovací areál. Pozemky jsou rovinné a jejich celkový tvar je lichoběžník. Celková plocha pozemků je 2276m2. Pozemky katastru nemovitostí: Parcela A

696/6

Výměra

729 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Parcela B

3067

Výměra

557 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Parcela C

696/11

Výměra

91 m2

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

Parcela D

1919/6

Výměra

761 m2

Druh pozemku

ostatní plocha

Parcela E

2021

Výměra

138 m2

Druh pozemku

ostatní plocha

80

Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním skladovacího areálu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se jednalo pouze o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami (- 10 % z nabídkové ceny pozemku).

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako lokalita, dostupnost tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, existence věcných břemen, vlastnická práva, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemků související s rodinným domem aplikovaná porovnávací metodou je:

3 530 900 Kč a je kalkulován následně: 2 276 * 1 551,35 = 3 530 872,60 Kč

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedené v tabulce.

81

Příloha č. 1 - Tabulka I – pozemek Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

pozemek Oblastního archivu

Parcelní číslo

viz tabulka

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Zemědělská ul.

Březhrad

Kladská ul.

Březhrad

Kladská ul.

Katastrální území

Slezské Před-

Březhrad

Slezské Před-

Březhrad

Slezské Před-

městí

městí

městí

Obec

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

Kraj

Královéhradec-

Královéhradec-

Královéhradec-

Královéhradec-

Královéhradec-

ký

ký

ký

ký

ký

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena cel-

X

3 770 000

4 474 785

5 000 000

5 850 000

2 276

2 500

2 243

3 500

3 000

X

1 508

1 995

1 428,57

1 950

21. 4. 2010

21. 4. 2010

21. 4. 2010

21. 4. 2010

1

1

1

1

1 508

1 995

1 428,57

1 950

kem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

1 357,20

1 795,50

1 285,71

1 755

82

Vlastnická práva

Absolutní vlast-

Absolutní vlast-

Absolutní vlast-

Absolutní vlast-

Absolutní vlast-

nictví

nictví

nictví

nictví

nictví

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 357,20

1 795,50

1 285,71

1 755

Existence věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 357,20

1 795,50

1 285,71

1 755

Využití podle územ- Plochy výroby a Plochy výroby a Plochy výroby a Plochy výroby a Plochy výroby a ního plánu

služeb

služeb

služeb

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

1

1

1

1 357,20

1 795,50

1 285,71

1 755

Ano

Korekce

Jiná právní omezení

Nejsou

služeb

1

Ano

Upravená hodnota

služeb

Ano

Ano

1

1

1

1

1 357,20

1 795,50

1 285,71

1 755

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

a závazky Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 357,20

1 795,50

1 285,71

1 755

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Svažitost

Rovinný

Dobrá

1,1

1

1,1

1

1 492,92

1 795,50

1 414,28

1 755

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota

Horší

Pravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

1

1

1,1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

Rovinný

Rovinný

83

Rovinný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýr-

Kompletní

1

1

1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

ských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

1

1

1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Dobrá

1

1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

Dobrá

Korekce

Dopravní dostupnost Dobrá

Nezjištěna

1

Dobrá

Upravená hodnota

Nezjištěna

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice

Ne

1

1

1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

Ne

Ne

Ne

Ne

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická ko-

1

1

1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

rekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 492,92

1 795,50

1 555,70

1 755

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

2 276

Větší

Menší 0,95

84

Větší 1,05

Větší 0,85

0,90

Upravená hodnota

1 418, 27

Možná zastavitel-

Neaplikováno

1 885,28 Neaplikováno

1 322,34 Neaplikováno

1 579,50 Neaplikováno

nost Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 418, 27

1 885,28

1 322,34

1 579,50

1 418, 27

1 885,28

1 322,34

1 579,50

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodno-

1 551, 35

2

ta 1 m

Rozloha pozemku

2 276

Celková porovnáva-

3 530 872,60

cí hodnota

Výpis oceňované parcely jednotková označení parcely

číslo parcely

2

hodnota v Kč/m2 tržní hodnota

výměra v m

zaokrouhleno

A

696/6

729

1 551,35

1 130 934,15

1 130 934 Kč

B

3067

557

1 551,35

864 101,95

864 102 Kč

C

696/11

91

1 551,35

141 172,85

141 173 Kč

D

1919/6

761

1 551,35

1 180 577,35

1 180 577 Kč

E

2021

138

1 551,35

214 086,30

214 086 Kč

85

2.1.3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti jako celku – porovnávací metoda Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku jsem vzala do úvahy skladovací areály, které jsou v blízkém okolí v současné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

Z důvodu, že se jedná o nabídky k prodeji, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami (- 10 % z nabídkové ceny pozemku). Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní.

Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

7 642 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

86

Příloha č. 2 - Tabulka II - nemovitost jako celek Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1

2

3

4

Oblastní archiv

Skladovací

Skladovací

Skladovací

Skladovací

ČS, a.s.

areál

areál

areál

areál

Parcelní číslo

viz tabulka

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa nemovitosti

Zemědělská ul.

U Náhonu

Slezské Před-

Urbanice

Dašice

Urbanice

Dašice

městí Katastrální území

Slezské Před-

Březihrad

městí Obec

Kraj

Slezské Předměstí

Hradec Králové

Hradec Králo-

Hradec Králo- Hradec Králo- Pardubice

vé

vé

vé

Královéhradec-

Královéhra-

Královéhra-

Královéhra-

ký

decký

decký

decký

Pardubický

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku v m2

2 276

2 000

6 065

2 660

2 552

Hodnota za 1 m2 pozemku

1 551,35

1 551,35

1 551,35

1 551,35

1 551,35

Hodnota pozemku celkem

3 530 872,60

3 102 700,00

9 408 937,75

4 126 591

3 959 045,20

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích

1 248

1 700

3 320

1 291

1 218

11 199 970,00

18 500 000

6 990 000

6 500 000

8 097 270,00

9 091 062,25

2 863 409,00

2 540 954,80

4 763,10

2 738,27

2 217,97

2 086,17

21. 4. 2010

21. 4. 2010

21. 4. 2010

21. 4. 2010

jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací

X

jednotku Datum transakce

87

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

4 763,10

2 738,27

2 217,97

2 086,17

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

4 286,79

2 464,44

1 996,17

1 877,55

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nabídka

Ne

1

1

1

1

4 286,79

2 464,44

1 996,17

1 877,55

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

1

1

1

1

4 286,79

2 464,44

1 996,17

1 877,55

Využití podle územního

Plochy výroby a Plochy výroby Plochy výroby Plochy výroby Plochy výroby

plánu

služeb

a služeb

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Ne

a služeb

1

1

1

4 286,79

2 464,44

1 996,17

1 877,55

Ano

Upravená hodnota

a služeb

1

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a zá-

a služeb

Ano

Ano

1

1

1

1

4 286,79

2 464,44

1 996,17

1 877,55

Ne

Ne

Ne

Ne

vazky Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

4 286,79

2 464,44

1 996,17

1 877,55

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Průměrná

Korekce

Dobrá 1,1

88

Horší 1

Horší 1,2

1,2

Upravená hodnota Technický stav objektu

4 715,47 Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Dobrá

2 464,44

2 395,40 Dobrý

2 253,06 Dobrý

1

1

1

1

4 715,47

2 464,44

2 395,40

2 253,06

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Průměrná

budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budo-

Dobrá

1

1

1

1,1

4 715,47

2 464,44

2 395,40

2 478,36

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Průměrná

vy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemo-

Průměrný

1

1

1

1,1

4 715,47

2 464,44

2 395,40

2 726,19

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

vitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

1

1

1

1

4 715,47

2 464,44

2 395,40

2 726,19

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a

Dobrá

Průměrná

Průměrná

1

1

1,1

1,1

4 715,47

2 464,44

2 634,94

2 998,81

Dobrá

Dobrá

Průměrná

Průměrná

parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

1

1

1,1

1,1

4 715,47

2 464,44

2 898,43

3 298,69

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Průměrná

Průměrná

1

1

1,1

1,1

4 715,47

2 464,44

3 188,27

3 628,56

N/A

N/A

89

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

4 715,47

2 464,44

3 188,27

3 628,56

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost ne-

Větší

Větší

Větší

Menší

movitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

0,9

0,85

0,95

1,05

4 243,92

2 094,77

3 028,85

3 809,98

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota

N/A

N/A

1

1

1

1

4 243,92

2 094,77

3 028,85

3 809,98

4 243,92

2 094,77

3 028,85

3 809,98

Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota

3 294,38

1 jednotky Porovnávací hodnota cel-

4 111 386,24

kem (bez poz.) Hodnota pozemku

3 530 872,60

Celková porovnávací hod-

7 642 258,84

nota

90

2.1.3.3. Stanovení hodnoty nemovitosti – výnosová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i výnosovou metodou. Při použití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu nemovitosti v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví této nemovitosti. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty nemovitosti pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovanou nemovitostí. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace.

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě Smlouvy o pronájmu nebytových prostor, která mi byla poskytnuta majitelem nemovitosti.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je:

7 258 000 Kč

91

Výnosová metoda – přímá kapitalizace Smlouva o pronájmu nebytových prostor

na dobu 10 let 1 060 m2

Pronajímaná plocha Příjem z pronájmu nemovitosti / rok

2 415 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% Efektivní hrubý příjem

241 500 2 173 500

Náklady na údržbu

500 000

Pojistné

60 000

Daň z nemovitosti

14 000

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

270 000

Provozní náklady celkem

844 000

Provozní příjem

1 329 500

Rezervy na renovace

603 750

Čistý provozní příjem

725 750

Míra kapitalizace

10 %

Indikovaná hodnota

7 257 500

Zaokrouhleno

7 258 000

92

2.1.3.4. Stanovení hodnoty nemovitosti – nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení tržní hodnoty předmětné nemovitosti v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky snižují hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. 93

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

10 466 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce: Nákladová metoda Název nemovitosti

Oblastní archiv ČS, a.s.

Parcelní číslo pozemku

696/6, 3067, 696/11, 1919/6, 2021

Nosná konstrukce

montovaný skelet + zdivo

Skutečné stáří

10 let

Ekonomická životnost

50 let

Zastavěná plocha

1 248 m2

Počet podlaží

1 x NP

Celková zastavěná plocha

1 248 m2

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

1 060 m2

Celkový obestavěný prostor

6 024 m3

Jednotkové reprodukční náklady

1 599 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

9 632 376 Kč

Fyzické opotřebení

- 10 %

8 669 138,40 Kč

Funkční nedostatky

- 20 %

6 935 310,72 Kč

0%

6 935 310,72 Kč

Ekonomické nedostatky Pozemek viz tabulka

3 530 900,00 Kč

Indikovaná hodnota

10 466 210,72 Kč

Zaokrouhleno

10 466 000 Kč

94

2.1.3.5. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. 4. 2010.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

7 642 000

40

3 056 800

Výnosová metoda

7 258 000

50

3 629 000

Nákladová metoda

10 466 000

10

1 046 600

Výsledná cena

7 732 400

Zaokrouhleno

7 732 000

Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtížně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že i když porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitostí, je třeba ji korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů nepovažuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 40 %.

Oceňovaná nemovitost – skladovací areál je z hlediska typu objektu, lokalitě a pronajímané ploše typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Mezi podklady předané majitelem objektu byla i Smlouva o pronájmu nebytových prostor na dobu 10 let. T těchto důvodů se domnívám, že výnosová metoda dokáže nejlépe zobrazit skutečnou hodnotu tržní hodnotu oceňované nemovitosti a proto jsem jí přisoudila váhu 50 %.

Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku. Investoři nejsou ochotni investovat do srovnatelných nemovitostí a akceptovat součas95

nou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty nemovitosti a byla jí přisouzena váha 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňované nemovitosti, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 21.4.2010 reprezentována částkou:

7 732 000 Kč (slovy: sedmmilionůsedmsettřicetdvatisíckorunčeských)

Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost.

Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

2.1.3.6. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pou-

96

ze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. 5. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 6. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 7. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 8. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 9. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 10. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 11. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

97

2.1.3.7. Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mi předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 21. dubna 2010 ………………………….. Lucie Havlíčková

98

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2361251 Informace o budově Na parcele:

st. 696/6

Číslo LV:

23612

Typ budovy:

budova bez čísla popisného nebo evidenčního

Způsob využití:

jiná stavba

Katastrální území:

Slezské Předměstí 646971

Na parcele:

st. 3067 , st. 696/6

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

COM P & K, spol. s r.o. Eliščino nábřeží 304/17, Hradec Králové, 500 03

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové

51

www.cuzk.cz

99

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2361252 Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 696/6

Výměra [m2]:

729

Katastrální území:

Slezské Předměstí 646971

Číslo LV:

23612

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

bez čp/če jiná st.

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

COM P & K, spol. s r.o. Eliščino nábřeží 304/17, Hradec Králové, 500 03

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové

52

www.cuzk.cz

100

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2361253 Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 3067

Výměra [m2]:

557

Katastrální území:

Slezské Předměstí 646971

Číslo LV:

23612

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

bez čp/če jiná st.

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

COM P & K, spol. s r.o. Eliščino nábřeží 304/17, Hradec Králové, 500 03

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové

53

www.cuzk.cz

101

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2361254 Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 696/11

Výměra [m2]:

91

Katastrální území:

Slezské Předměstí 646971

Číslo LV:

23612

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

bez čp/če jiná st.

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

COM P & K, spol. s r.o. Eliščino nábřeží 304/17, Hradec Králové, 500 03

Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové

54

www.cuzk.cz

102

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2361255 Informace o parcele Parcelní číslo:

1919/6

Výměra [m2]:

761

Katastrální území:

Slezské Předměstí 646971

Číslo LV:

23612

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Způsob využití:

manipulační plocha

Druh pozemku:

ostatní plocha

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

COM P & K, spol. s r.o. Eliščino nábřeží 304/17, Hradec Králové, 500 03 Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidována žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové

55

www.cuzk.cz

103

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2361256 Informace o parcele Parcelní číslo:

2021

Výměra [m2]:

138

Katastrální území:

Slezské Předměstí 646971

Číslo LV:

23612

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Způsob využití:

manipulační plocha

Druh pozemku:

ostatní plocha

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

COM P & K, spol. s r.o. Eliščino nábřeží 304/17, Hradec Králové, 500 03 Způsob ochrany nemovitosti

Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové

56

www.cuzk.cz

104

Snímek katastrální mapy57

57

www.cuzk.cz

105

Fotodokumentace nemovitosti58

58

vlastní zdroj

106

3. Shrnutí praktické části Praktická část navazuje na poznatky z části teoretické a aplikuje popsanou metodiku na konkrétní nemovitosti.

Analýzou zjištěných hodnot u rodinného domu v Březně u Loun jsem došla k závěru, že: 1. v dané lokalitě se nevyplatí stavět. Cena novostavby, tedy cena nemovitosti zjištěná nákladovou metodou je vysoce nad tržní cenou nemovitosti zjištěnou srovnávací metodou. Novostavba je tedy v aktuálním tržním prostředí ekonomicky neuplatnitelná. 2. v lokalitě uvedeného charakteru, sousedící s průměrným okresem, mimo významné dopravní napojení s nízkým zájmem investorů se odhad dle předpisu celkem shoduje s tržním oceněním. Potvrdil se tím i můj předpoklad, že soulad mezi tabulkovou a tržní cenou by měl nastat spíše u průměrné, nezajímavé lokality. Můj předpoklad je, že v krajských městech v čele s Prahou by se měla tržní cena vzdalovat ceně tabulkové, v okrajových vsích by pak tržní cena měla být nereprezentativní, tabulkové hodnoty by je měly převyšovat. Vyvrácením předpokladu by však mohlo být konstatování, že vyhláškové a tržní ocenění se shoduje a že koeficienty z vyhlášky věrně respektují změny dané lokalitou. K potvrzení tohoto předpokladu by však bylo nutné vytvořit model, abstrahovat v souladu s požadavkem zkoumání od všech dalších faktorů a měnit pouze jeden činitel, tedy polohu, aby výsledek odrážel pouze zkoumaný fakt. Takto rozsáhlý rozbor však vybočuje z rámce práce a může být realizován v rámci dalšího vzdělávání.

107

C. Analytická část 1. Analýza trhu okres Beroun V analýze trhu bych Vás ráda seznámila s nemovitostmi v okrese Beroun. 1.1. Obecná charakteristika trhu Okres Beroun se nachází západně od Prahy ve Středočeském kraji. Celková rozloha okresu je 661,91 km2. V tomto okrese je 85 obcí. Počet obyvatel k 31. 3. 2008 bylo 81 710. V okrese jsou chráněné krajinné oblasti – Český kras a Křivoklátsko. Bývalé okresní město Beroun leží na soutoku řek Berounky a Litavky. První písemnou zprávu o městě nacházíme v listině Přemysla Otakara II. z roku 1265. Město však brzy zpustlo a muselo být znovu vybudováno za vlády Václava II. Byly založeny nové hradby a ochozy a byl založen i klášter dominikánů. V roce 1303 udělil panovník Berounu majestát, podle něhož se město mohlo spravovat právem Starého Města pražského. Dnešní Beroun má 17 648 obyvatel. Jeho dominantou je budova radnice na Husově náměstí. Z velmi zachovalého městského opevnění z 1. poloviny 14. století se těší zájmu turistů Pražská a Plzeňská brána, zbytky hradeb, hradebního příkopu a bašt.

1.2. Trh se stavebními pozemky Stavební pozemky v okrese Beroun jsou jedny z nejdražších v okolí Prahy. Pozemky jsou v tomto okrese dobře dostupné z dálnice D5 Praha – Rozvadov a jezdí zde i příměstská doprava.

1.2.1. Stavební pozemky pro rodinné domy Pozemky jsou v dojízdné vzdálenosti do Prahy příměstskou dopravou a přitom jsou majitelé na čistém vzduchu a v okolí přírody. Lidé si lokalitu svého trvalého bydlení nevybírají už jen podle ceny, chtějí vědět, jestli je v místě jejich budoucího bydlení školka, dobrá škola nebo třeba obchod. Někteří se snaží myslet také na to, jak se jejich děti budou dopravovat z kroužků, když oni budou ještě v práci.

Praxe loňských roků byla jiná. Lidé se koukali hlavně na cenu. Developer si vyhlédl pole u nějaké klidné obce, zainvestoval tuto lokalitu, většinou ještě třeba opravil blízké komuni-

108

kace v obci, aby to „vypadalo“. A následně masivní reklamou „poměrně“ levně prodal. Vždyť je i levně koupil. Nikdo už se neohlížel na situaci, že v obci s třemi tisíci stálými obyvateli je najednou 70 stavebních parcel v etapě první a 40 v etapě druhé. Nikdo se již nepozastavil nad tím, že lidé si tam postaví domy a budou chtít posílat své děti do školky v místě jejich trvalého bydliště. A developer je již pryč.

Tato praxe fungovala v letech minulých. Nyní je to jiné, máme ekonomickou krizi. Developeři nakoupili v minulosti velké množství pozemků. Jejich financování je zřejmé, půjčí si od banky, rychle zainvestují, rychle prodají, rychle zbohatnou. Ale nyní není komu prodávat. Není kupní síla, která by skoupila tak velké množství stavebních pozemků za tak vysoké ceny, které dnes na trhu jsou. Nyní je to tzv. „hra na kočku a na myš“. Velikost stavebních pozemků pro rodinné domy se pohybuje od 700m2 do 2000m2. Cena je závislá na lokalitě, občanské vybavenosti a dostupnosti inženýrských sítí. V dnešní době většinou developer koupí velký pozemek, rozparceluje, přivede inženýrské sítě a prodá.

Obecně lze říci, že pozemky pro rodinné domy v okrese Beroun, jsou velmi lukrativní. V níže uvedené tabulce je uvedený příklad pozemků, které jsou v této lokalitě nabízené k prodeji. Cena pozemků se především odvíjí od dostupnosti do Prahy. Obec

velikost pozemků m2

cena/m2

Beroun

704

1 686

Železná

750

1 300

Loděnice

792

1 641

Hostomice

800

750

Bubovice

848

1 770

Liteň

900

1 200

Králův Dvůr

904

1 292

Cerhovice

950

950

Králův Dvůr

1 050

1 100

Žebrák

1 142

867

Kublov

1 378

990

Beroun

1 555

2 500

109

1.2.2. Stavební pozemky pro developerské záměry Ceny stavebních pozemků pro developerské záměry jsou v přepočtu na m2 nižší než u pozemků pro rodinné domy, ale plochy těchto pozemků se výrazně liší.

V níže uvedené tabulce jsou uvedené pozemky, které jsou nabízené k prodeji. Pozemky jsou určené k zastavění rodinnými domy. Například v Berouně je těchto lokalit několik. Bohužel již nikdo nemyslí na to, jestli bude dostatečná občanská vybavenost. Úroveň dopravního napojení v těchto lokalitách je nedostatečná. Developer většinou slíbí opravit komunikace nebo je dokonce rozšířit, málokdy jsou ale sliby dodrženy. Obec

velikost pozemků m2

cena/m2

Zdice

60 000

750

Svatá

48 604

420

Králův Dvůr

36 869

820

Beroun

19 500

499

Nenačovice

16 319

650

Mořina

12 400

900

Zdice

11 609

300

Beroun

9 856

500

Beroun

9 666

1 890

Beroun

9 533

1 220

Beroun

8 510

900

Zadní Třebáň

8 216

499

Králův Dvůr

8 207

660

Králův Dvůr

5 021

648

Beroun

4 865

950

Obecně lze říci, že nabídka je větší než poptávka. Výše uvedené pozemky se nabízejí k prodeji velmi dlouho, současní majitelé nechtějí snižovat své ceny, vyčkávají, že finanční krize odezní a pozemky prodají. Banky jsou již dnes opatrné, aby financovali celé developerské projekty.

110

1.2.3. Zemědělské pozemky V okrese Beroun je poptávka po těchto pozemcích velmi malá. Většina současných majitelů těchto pozemků je získala v restitucích po rozpadu tzv. Jednotných zemědělských družstev (JZD). Většina těchto majitelů již v dnešní době na takovýchto pozemcích hospodařit nechce, snaží se tyto pozemky vyjmout ze Zemědělského půdního fondu a změnit jejich využití na stavební pozemky.

S těmito pozemky se také nechá spekulovat z dlouhodobého hlediska. Majitelé spekulují s nárůstem hodnoty v dlouhodobém horizontu. Někteří doufají, že na úřadech bude „převrat“ a že jejich pozemky budou určené k zastavění.

1.2.4. Ostatní pozemky Mezi ostatní pozemky patří například lesy, rybníky, pozemky v chráněných krajinných oblastech a nezastavitelné pozemky v ochranných pásmech dálnic, VVN.

Nabídka těchto pozemků je malá a stejné je to i s poptávkou. Využití těchto pozemků je velmi malé. Podnikatelé například kupují pozemky v ochranných pásmech dálnic a umísťují na ně mobilní reklamní plochy. Lesy jsou trhem považovány za podnikání s nízkou mírou výnosnosti, vzhledem k tomu, že v poslední době poklesla cena dřeva.

1.3. Rodinné domy V okrese Beroun je minimální nabídka rodinných domů k pronájmu, naopak nabídka rodinných domů k prodeji je značná. Nabídka je rozdělena podle data výstavby. Nabízeny jsou rodinné domy k rekonstrukci, po rekonstrukci a nově postavené.

Ceny rodinných domů v okrese Beroun se pohybují od 750tis do 20mil. Ceny jsou závislé na vybavení, lokalitě, velikosti pozemku, velikosti nemovitosti a na technickém stavu nemovitosti.

1.4. Byty V okrese Beroun je velká nabídka bytů. Developeři si tuto oblast oblíbili a staví stále nové bytové domy za účelem prodeje bytů. Ceny nových bytů jsou výrazně nižší než v Praze a

111

je po nich velká poptávka, protože dojezd z Berouna do Prahy trvá asi 20minut. Developeři lákají na parkovací stání v ceně bytu. V Praze se musí za tento „luxus“ platit. Ceny nových bytů začínají na 30 000Kč/m2. Mezi standardy vybavení patří dřevěné podlahy, nový majitel si může vybrat obklady do koupelny a vybavenost kuchyňské linky. Developeři v ceně dále nabízejí drobné úpravy v bytě, jako například posunují příček, zvětšení koupelny, otočení dveří.

Starší byty se v okrese Beroun prodávají již za 630tis. až do 4,8mil. Byty se převážně nabízejí zrekonstruované. Většina bytů se nabízí ve městě Beroun a ve městě Králův Dvůr, v malých obcích byty k prodeji nabízeny nejsou.

Nabídka pronájmů v okrese Beroun je také zajímavá. Ceny pronájmů v obcích více vzdálených od Prahy pohybují od 3,5tis. Naproti tomu v Berouně se ceny pronájmů bytu pohybují až okolo 12tis. V ceně pronájmu se odráží vybavenost bytu, poloha, dostupnost občanské vybavenosti, sousedící areály a objekty, dostupnost hromadné dopravy a možnost parkování osobním automobilem.

1.5.Výrobní a skladovací prostory V okrese Beroun jsou nejvíce nabízeny k pronájmu malé sklady. Vzhledem k absenci velké průmyslové zóny se jedná pouze o lokální nabídky existujících zařízení.

2. Závěr Beroun trží ze své urbanistické atraktivnosti, velmi příznivé geografie, polohy při dálnici a skvělé dostupnosti z Prahy. Stává se rezidenční lokalitou, proto i pozemky pro výstavbu rodinných domů a objekty pro bydlení jsou žádanou komoditou. Narůstající poptávka zvyšuje ceny nemovitostí.

Svoji roli určitě hraje i propagace města prostřednictvím televizních seriálů, které se tam natáčejí.

Je předpoklad, že sycením lokalit blíž k Praze atraktivita Berounska ještě vzroste.

112

Seznam použité literatury 1. ORT, Petr, Ing., Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 80-7265-085-8 2. ORT, Petr, Ing., Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 3. BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007 4. BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM 2004 5. KOKOŠKA J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhl. MF ČR č. 279/1997 Sb. 1. vydání. Praha: Nakladatelství ABF a.s., 1998 6. CÍSAŘ J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1. vydání. Praha: vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, 1996 7. HURDÍK J., KLEDUS M. Právní pojmy používané při oceňování nemovitostí. Ostrava: Vydavatelství EXPERT Ostrava, 1994 8. HEŘMAN J.: Oceňování movitého majetku 9. ŽÍTEK V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vydání. Brno: vydala Masarykova univerzita v Brně, 2004 10. PELZ V. Oceňování. Daňový a účetní poradce pro podnikatele, 1995, ASPI 11. MILOTOVÁ M. Ceny nemovitostí a jejich výpočet. Právní rádce, 1999, ASPI 12. KUBA B. Katastr nemovitostí a oceňování nemovitostí v České republice. Obchodní právo, 1996, ASPI 13. ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ASPI 14. VYHLÁŠKA č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ASPI 15. www.cuzk.cz

113

Přílohy

Zadání diplomové práce

114