goed fout actueel
met vastgoed?
16
FORUM #05/08.03.12
De Nederlandsche Bank waarschuwt voor een nieuwe financiële crisis. Oorzaak: de uit de hand gelopen vastgoedmarkt. Er is niet gebouwd voor de toekomst, maar voor de leegstand. Hoe bang moeten we zijn voor spookkantoren? Tekst: Paul Scheer | Foto: Xinhua/hh
In Utrecht verbouwen studenten een leegstaand kantoor zelfstandig om tot studentenflat. De aannemer levert materiaal en verzorgt de elektra en het loodgieterwerk. Als de studenten 48 uur klussen (vooral gipswandjes plaatsen), krijgen zij 10 procent korting op de huur. Het is een wat ludieke oplossing voor een serieus, nijpend probleem: de leegstand van kantoorruimte. Momenteel staat bijna 15 procent van de kantorenvoorraad leeg, terwijl de ‘normale’ leegstand, die juist goed is voor de markt, rond de 5 procent ligt. En het ziet er niet uit dat de huidige leegstand snel zal verdwijnen als de economie aantrekt. Want de beroepsbevolking krimpt en werken kun je tegenwoordig overal. Dat betekent dat er wat moet gebeuren met die miljoenen vierkante meters ongebruikte kantoorruimte: er een andere bestemming aan geven, slopen of goedkoper in de markt zetten. Dat houdt dus wel een waardevermindering – van miljarden euro’s – in voor de eigenaren van die panden, of een extra investering in het ombouwen tot woonruimte of een hotel. Jan Sijbrand, directeur toezicht van De Nederlandsche Bank, waarschuwde onlangs voor een derde financiële crisis, na de krediet- en de eurocrisis. De afwaardering zal financiële gevolgen hebben voor 17
FORUM #05/08.03.12
actueel
BRON: NVM
Van de kantoorvoorraad staat op dit moment zo'n 15 procent leeg...
50 miljoen m2 7,5 miljoen m2
...op dat oppervlak hadden zo'n 650 duizend werknemers kunnen zitten...
650.000
e igenaren, beleggers en banken die zelf hebben belegd in vastgoed of leningen hebben verstrekt. Als het vertrouwen in de financiële markt daardoor wegsijpelt, zou een derde grote crisis wel eens op de loer kunnen liggen. Rabo-topman Piet Moerland gaf bij de presentatie van de jaarcijfers vorige week toe dat dnb terecht alarm sloeg over de risico’s. ‘We hebben die waarschuwing ter harte genomen en zijn nog eens goed naar de vastgoedportfeuille gaan kijken.’
paniek zaaien De kantorencrisis vergelijken met de krediet- en de eurocrisis is overdreven, vindt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan de universiteit van Tilburg. Nederlandse banken hebben volgens hem al waarde afgeboekt en zullen niet in zulke grote problemen komen dat weer staatssteun nodig is. Ook de gevolgen voor de pensioenfondsen vallen wel mee. ‘Grote fondsen als abp en pggm hebben weinig vastgoed in hun portefeuille.’ Bovendien hebben banken en pensioenfondsen vooral belangen in vastgoed dat nog wel goed loopt. Het ‘zwakkere’ vastgoed moet het meer hebben van particuliere beleggers en buitenlandse (Duitse) partijen. 18
FORUM #05/08.03.12
...als de trend van de laatste jaren doorzet, wordt dat leegstandpercentage nog hoger 15 % 11 % 6% 4% 1995
2000
2005
2012
Paniek zaaien over de leegstand helpt niet, stelt de hoogleraar. Maar er is wel iets van een centrale regie nodig om het probleem aan te pakken. Sinds de eeuwwisseling is er flink doorgebouwd. Projectontwikkelaars wisten banken en andere beleggers te verleiden te participeren in nieuwe projecten. Huurders werden met kortingen overgehaald om zich voor langere tijd te verbinden aan nieuwe kantoorpanden. Dat gaf beleggers weer voldoende vertrouwen. Gemeenten hoorden de kassa rinkelen en gaven met plezier grond uit voor nieuwbouw, zonder zich de vraag te stellen of al die nieuwe kantoren wel nodig waren. Met de kredietcrisis van 2008 kwam de klad in de kantorenmarkt. Bedrijven maakten een pas op de plaats met nieuwbouwplannen. Er werd echter nog wel stevig doorgebouwd, want een eenmaal begonnen project, waarmee jaren zijn gemoeid, leg je niet zomaar stil. Bovendien leefde nog lang het idee dat op voorraad, voor de toekomst werd gebouwd. Bouwen op voorraad werd echter steeds meer bouwen voor de leegstand. Daar kwam nog iets bij. Hoogleraar Brounen: ‘Er is een verduurzamingslag gaande. Huurders willen een modern kantoor met een groen label. Ze zijn bereid om nog relatief jonge panden te verrui-
BRON: EIB
Berekend op basis van de rijksnorm van 11,7 m2 per werknemer
TE KOOP
TE HUU
R
VER
KOC
HT
BRO
N: N
VM
VE
RD RHUU
...terwijl er 355.000 m2 aan nieuwe kantoorruimte werd opgeleverd...
BRON: NVM
Vorig jaar stond 7 miljoen m2 te koop of te huur...
...en werd 1 miljoen m2 ook daadwerkelijk verhuurd of verkocht...
len voor nieuwbouw. De levensduur van kantoren wordt daarmee korter, wat juist níet duurzaam is.’ Het gaat dus niet alleen om verouderde kantoren die eigenaren niet meer aan de straatstenen kwijt kunnen raken, maar ook om panden die nog goed functioneren en met een opknapbeurt nog jaren mee kunnen. Vaak is de locatie minder aantrekkelijk geworden. Tien jaar geleden werden kantoorparken aan de rand van steden langs de snelwegen aangelegd. Goed bereikbaar met de auto, was het devies. Tegenwoordig is dat niet meer voldoende. Je moet als bedrijf ook goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, en dan met name met de trein. Big is ook niet langer beautiful. Het nieuwe werken schrijft voor dat werknemers overal kunnen en willen werken: op kantoor, thuis en onderweg. Ze vliegen de hele dag in en uit. Dat betekent dat het bedrijf met veel minder vierkante meters uitkan – niet iedereen heeft elke dag een eigen kamer nodig – en dat een locatie met parkeerplekken én een station in de buurt de heeft. De economische crisis zorgt de komende tijd voor minder nieuwbouw, maar daarmee verdwijnt de leegstaande oudbouw niet. Brounen: ‘De vastgoedmarkt helemaal vrijlaten werkt niet. De partijen die op die 19
FORUM #05/08.03.12
...en 135.000 m2 werd gesloopt of herbestemd
markt actief zijn kunnen niet over hun eigen schaduw heen stappen. Ze hebben de afgelopen jaren goed gegeten van de groei van de kantorenvoorraad, maar willen de rekening niet in hun eentje betalen.’ De overheid werkt met de betrokken marktpartijen aan een nationaal convenant om de leegstand aan te pakken. Daarin zouden maatregelen moeten zitten om herbestemming en sloop makkelijker en goedkoper te maken. Herbestemming is nu nog vaak een kostbare zaak, en zelfs duurder dan nieuwbouw. Een belegger laat het pand dan liever langer leeg staan. In de discussie over te nemen maatregelen wordt ook het principe van ‘ruimte voor ruimte’ genoemd: nieuwbouw mag alleen als een leegstaand pand van dezelfde afmeting uit de markt wordt genomen. ‘Dat is lastig één op één te doen’, zegt Jan Fokkema, directeur van de Neprom, de Vereniging van Nederlandse Project Ontwikkeling Maatschappijen. ‘Eigenaren van bestaande panden gaan dan achteroverleunen en projectontwikkelaars komen in een afhankelijke relatie terecht. Het zou wel kunnen werken op landelijke schaal.’ Ook andere partijen in de vastgoedsector hebben moeite met zo’n strakke ruimte voor ruimte-norm. Die zou geen recht doen aan de
actueel
Verhuizen voor bereikbaarheid
Quotum voor nieuwbouw
In de discussie over leegstand wordt regelmatig verwezen naar het voorbeeld van Capgemini. Het advies- en ict-bureau verhuist volgend jaar het hoofdkantoor binnen Utrecht, van industrieterrein Papendorp naar Leidsche Rijn. De eigenaar van het bestaande pand, cbre Global Investors, vindt dat hierbij sprake is van oneerlijke concurrentie, omdat de gemeente de grond van de nieuwbouw met korting heeft verkocht. Capgemini zou gekozen hebben voor het geld en laat een relatief nieuw pand leeg achter. Volgens Hans Scholten, directeur transition management bij Capgemini, ligt het toch iets anders. ‘Nieuwbouw was nooit het plan. Verhuizen doe je ook niet even als bedrijf. Maar we wilden terug in omvang vanwege het nieuwe werken. Van 42.000 m2 gaan we naar 21.000 m2, de helft dus. We hadden best in een kleiner deel van het bestaande pand willen blijven, maar vonden de huurprijs niet marktconform.’ Het bedrijf bestudeerde vervolgens veertig leegstaande panden, maar die konden niet tippen aan de voordelen van nieuwbouw op een plek met de snelweg én een treinstation in de buurt. Scholten: ‘Gezien de discussie zou het voor ons wel goed zijn als voor het huidige pand snel een nieuwe huurder wordt gevonden. Het is een duurzaam gebouw en voelt nog als nieuw aan, dus dat was het probleem niet. Zonder nieuwe huurder is het straks het mooiste leegstaande kantoor van Nederland.’
Amsterdam is en blijft een van de populairste kantorenlocaties van Nederland, maar dat betekent niet dat daar niets leegstaat. Sterker: Amsterdam heeft te kampen met een leegstand van 20 procent (1,3 miljoen m2). Vorig jaar is een Kantorenstrategie opgesteld om dat percentage naar beneden te brengen. Niet kwantiteit en het aanbod moeten leidend zijn, maar kwaliteit en vraag. Als eerste gemeente heeft Amsterdam een leegstandsverordening ingesteld: na zes maanden leegstand moet de eigenaar van een pand zich melden bij de gemeente. Gezamenlijk wordt dan gezocht naar een nieuwe huurder. Als de eigenaar weigert om mee te werken, dan wijst de gemeente een nieuwe huurder aan en kan een boete worden opgelegd. De stad is onderverdeeld in vier deelgebieden voor kantoren: krimp, balans, beperkte groei en groei. Als quotum voor nieuwbouw is 40.000 m2 per jaar vastgesteld. De nieuwbouw moet duurzaam en alternatief bruikbaar zijn. Van het gebouw is 70 procent voorverhuurd en de grondprijs is marktconform. Amsterdam heeft ook een ‘kantorenloods’ aangesteld. Die helpt eigenaren bij de transformatie van panden, matcht vraag en aanbod, en loodst partijen door de gemeentelijke organisatie, procedures en regels.
regionale verschillen. Tweederde van de leegstand is verdeeld over twintig gemeenten, en die bevinden zich vooral in de Randstad.
We moeten ook weer niet doorschieten in de aanpak van de leegstand, waarschuwt fgh Bank, de vastgoedpoot van de Rabobank, in het Vastgoedbericht 2012. De bank erkent dat de ‘waarde-explosie van de afgelopen twintig jaar heeft geresulteerd in een volstrekt ongezonde situatie. Dat die nu wordt gecorrigeerd is zuur voor iedereen, maar het heeft ook een helende werking. Vastgoed is geen snelle geldmachine.’ Maar de ‘orkaan van negativisme en de collectieve zelfkastijding’ waarvan nu sprake lijkt, is ook weer niet nodig, aldus fgh. ‘Wij verwachten geen permanente ijstijd voor het vastgoed.’ Alles wordt nu over één kam geschoren, beaamt Jan Fokkema van de Neprom. ‘Uiteindelijk lost de markt het zelf op, al zal dat een langdurig en bloederig proces zijn. Maar alles is beter dan een nieuwbouwstop, want dat is het paard achter de wagen spannen.’ Bedrijven zullen altijd behoefte hebben aan nieuwbouw, want de omstandigheden kunnen altijd veranderen. Of het nu groei, krimp, fusie of het nieuwe werken is. Wat er aan bestaande kantoorruimte voorhanden is, of wáár dat is, kan niet altijd aan de nieuwe eisen voldoen. Het kan alleen geen kwaad om eerst goed uit te zoeken of dat echt zo is, alvorens de eerste paal de grond in te slaan.
bouwstop Wat volgens de sector wél nodig is, is een grotere rol voor de provincies. Nu komt het voor dat naburige gemeenten elkaar de loef proberen af te steken met het binnenhalen van bouwprojecten. De verwachte opbrengst van de verkoop van grond is niet zelden de basis waarop gemeenten hun begroting hebben vastgesteld. En die opbrengst valt nu tegen. De provincie staat letterlijk boven de gemeentelijke deelbelangen en kan het regionale belang vooropstellen. Als twee gemeenten vechten om een been, kan de provincie als scheidsrechter optreden. Het is de vraag of de rijksoverheid ook zo’n sterk sturende rol moet krijgen op een markt die het uiteindelijk toch van vraag en aanbod moet hebben. De rijksoverheid kan wel faciliteren met regelgeving die een snelle aanpassing van bestemmingsplannen mogelijk maakt, en belastingmaatregelen om herbestemming en sloop te vergemakkelijken. Te denken valt aan het afzien van overdrachtsbelasting bij herbestemming van panden, of het aftrekbaar maken van herbestemmingskosten. 20
FORUM #05/08.03.12
