ZNALEGKY PoSUDEK č. í08/3o87l2aÉ o návrhu tržníhdnoty bytovýeh iednotek oz-načepýďt iako 1215/6 a 1215t23, urnisténýdr v bytovém dcmě č-p" 1215 v k-ú- Braník.
Pohled na budovu č.p. 1215
Vlasinik:
Pphled na budovu č-p. 1215
N.L-D. spol. s r.o., i.č: 615§B259 142 00 Praha 4, Nad lesním divadlem 1215lS
Obiednatel: N.L.D, spot. s r.o., i.ě: 61500259 M2 aa Praha 4, Nad lesním divadlem 1215t6
ÚČel posudku: Navrhnou tržníhodnotu bytových jednotek ke dni 30.10.2014.
Vypracoval: ing, Vladimír Pažout Šimůnkova1595/6 182 0S Praha 8
Pofut sban: 14
+
4 strany příloh
Poč,et vyhotovení: 3
Výtisk č. 2
V Praze dne 07.11.zaft
Nález Obsah 1.
1-1 1-3
í.3
1.4 1,5 1.6 1-7 1.8 1.9
t.í0
Základní údaje Deíinice pojmů §eznarn peužitých zkratek !1edpoklady a omezujícípodmínky Ekonomická charakteristika subjektu StruČná charakteristika oceňováného majetku, vlastnické a evidenčníúdaje Dgkryrrrentace o nemoyitosť a skrrtečns"t n" xxá*J místní}ro šetření Saučásti nemcvitosti - qýčet oeňoyaných položek Pojištění majetku RestituČnía jiné váznoucí nároky, Éstavnípráva, věcná břemena, úvěry, leasing, závazkY PlYnoucí z negativníctr vlivů na 'žjvotníprostředí, .á*"=xv plynoucí z rozhodnutí orgánů státní správy, případně iiná omázeni. PoPis oceňovaného majetku a pópi* okolí, kde se u".noo"ný majetek nachází
2- Oceňovací přístupy ?.1 |lbtup prostředn}cfuim věcné hodnoty 2.2 \ňýnosový přístup 2.3 Pomvnávaci pňstup 2.4 Aplikace přístupů 3. Ocenění nemovř{ých věcí a jeiicň analýza ekonomických dat vývoiový pátenciál l 1 }nvíýza Neit€ p ší ?.2 Slabé využitímaláU
5.2 5.3
Seznam Seznam Seznam Seznam
6
Závěr
5 5.1
E*
Závěrečná anatýza podkíadůa použitéliteratury podkladů použitíliteratury přííoh
řhu
Základní údaje
1.
1
1
Definice poimů
OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v'obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažujívšechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avŠakdo její výše se nepromitají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrŮ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštníobliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,důsleáky Přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetková, rodinné nebo jiné osobní váahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštni obtíbou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícíz osobního váahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určíse porovnáním, (zákon o oceňování majetku č. 151119997 Sb.)
TRŽNi HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den
oceněnÍ, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice |VSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000).
vĚCtrtÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukčnícena věci. snÍŽená o Přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřená intenzity používání, ve výsledku Pak snÍŽena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňuji okamžité užívánívěci.
Wt'tosovÁ HoDNoTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloŽit, abY ÚrokY z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je moŽné tuto Částku ínvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou iazbou výnosové míry.
CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení(u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použitítehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČruí- je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
ČtsffRoČNÍsTABlLlZoVANÝ VÝNoS - jsou výnosy (přúmy) po odpočtu nákladů (uýdajŮ), nebo také součet provozního, finančníhozisku-a'ziskir'z'mimaťádných příjmů (daňový základ Pro daň z příjmů),stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně
očekávaná hodnota z časovéřady.
HODNOTA LIKV|DAČNÍ- Peněžníčástka, kterou je majitel likvidovaného majetku Přinucen Přijmout v Případě, kdy se majetek musí prodát při časově omezené nabídce na
irhu.
HODNOTA POROVNÁVACí - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé,
ČSÚ - Český statistický úřad
Valuation Standards committee (Mezinárodní uýbor pro
"Yif"";J§"fi:j|Íiional JKSO Jeonotná klasifikace stavebních objektů
Náklady spojené s umístěnim stavOy 9KP - Standardní klasifikace t-produkce '-J URS - ÚRS Prana, a.s.
l]j§
-
NebYlo Provedeno Žádné Šetřenía převzata žádná odpovědnost za právní popís nebo -nreopotládá Právní náleŽitosti, vČetně Právního 'podklaáu uĚ.tni.k"no prava se, že vlastnické Právo k majetku jie správné'" t"Jrňr"d"re poxuo'uý se rrezjistilo jiného, něco Dále se PředPokládá, že- vlastnictví je ríráuě-"- ei.ie od us""n zadržovacích práv, služebností, pokud by se nezjistilo něcolinérro.
lnformace
z
jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou ;ě i,ilny rreuýro- uffi o žá d ne potuá n i, ,::::'í, 1i§:Ť,5i§:ť:;h
JŤt:,["Í] fu ffi
prověření oceňovaného majetku bylo,provedeno pouze nedestruktivními metodami bez ,..n^^"trány viditeln" p"iorogicxe Í:ffill"ř-Tt"řfft*3,:,,!§n"dce'byiy iery
" ř.u
Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto odhadu vycházejí z aktuálních podmínek v době oceněnÍ, Jedná se zejména trhu o skutečně ďosahované prodejní ceny nemovitých věcí - bYtŮ v ?raze 4, sídtištěŇ'ovodvorsi.a Án"ry.řjsou osobní a nezaujaté. Navržená tržníhodnota plati a je použitelná po dobu šesti měsícůod data ocenění v případě, že se výrazným způsóbem a to nezměnítržnípodmínky. ZPracovatel ProhlaŠuje, Že nemá ani v budoucnu nebude Předmětem oceněnÍ, dále Pronlášule, z* - n.á;irtrJ" mít zájem na majetku, ktený je osobní zájem nebo zaujatost k předmětu ocenění, k vlastník,:m nemouitých věcí ak objednateli ocenění. Ocenění je píatne ke cjni 3a.la.2a14
Majetek, ktený je Předmětem ocenění je ve 61500259 Předmětgm či1!o_sti spor*no:livlastnicfuí spotečnosti N.L,D. -#i spol. s r.o,, i.č: ,*;;nePn., *;;"; oytc,, které jsou umístěnY v budově Č,P, 1215 v k'.ú. BraníŘ. 'Ěxán-orni.ká " charaitoiriir." subjektu není relevantní údaj pro ocenění daného typu majeft;_-
I
í.5
stručná charakteristika oceňovaného maietku. vlastnické a evidenčníúdaie
Předmětem ocenění jsou dvě bytové jednotky - bytová jednotka č. 121516, umístěná ve 3.N.P. a dále bytová jednotky č. 1215t23, umístěná v 8.N.P, typového panelového domu na síd}išti pane}oqých domů Novodvorská. B:rtovy dům je pfllstupný z veřejné komunikace a ie napojen na veřeiný rozvoď elektrické energie, vody, kanalizace a přynu.
vtashíci ke
ďn*
ccenění:
N.L.D. spol. s r.o., i.č: 61500259 142 00 Praha 4, Nad lesním divadlem 121516
Evidenčníúdaje:
Okres: CZ 0100 Hlavní město Praha Obec: 554782 Praha l(atastrá{ní území:727 873 Braník LV: 5788 i,|gnovité věci: Jednotka č. 1215í§ urnístěná v budově č.p. 1215,
včetně podílu spoluvlastnického o velikosti 684/14096 na společných částech budovy é.p. 1215 a dále na pozemku parcela č.2692tZ7.
č.
1215123 umís€ná v b*dově č.p. 1215, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 398/14096 na společných částech budovy é.p- 1215 a dále na pozeínku parceia č.2692í77,
Jednatka
1.6
Dokumentace o nemovitosti a skutečnost na základě místníhošetření,
Místníšetření bylo provedeno dne 30.10.2aU za přítomnosti paní Aleny Matějkové. Prc{et*ová dokumentace nebyla předložena, bylo provedeno zaměření iednotlivých
mísfftostí a prostor,
1-7
Saačástí.neínoviÝshvěcí - součet oeeňovanݧh rgložek
í.7-1 Bytová jednotka ó. 121516 o velikosti 3 + 1 umístěná ve 3.N,P. budovy č.p. 1215. 1.7.2Bytová jednotka č. 1215123 o velikosti 2 + kk umístěná v 8,N.P. budovy č,p. 1215,
í-8
Poiištění rnajetku
Pno daný účeloceněn[ není informace o pojištění relevantní, proto nebyla zjišťována.
ucl
n
závazky plynoucí z neoativních vlivů na životníprostředí. závazky
z rozhodnutí orgánů státní správy, případně iiná omezení
leasi
p|ýňóúói
V oddíte C LV č. 5788 nejsou uvedena žádná uvedena omezení vlastniclcých práv, vYP|.ývajícíza zástavních nebo leasingorných smluv, žádná reálná břemena, ani sluŽebnosti, Zástupce objednatele nesdělil žádnézávazky plynoucí z negativních vlivů na Živoťtíprostředí, ani žádnézávazky plynoucí rozhodnutí orgánú státní správy s dopadem do ffiní hodnoty posuzovaného majetku..
z
Oba byty jsou umístěny v typovém panelovém domě z roku 1969, ktený je situován na sÍdliŠtitypovýchpanelových domů Novodvorská. Bezprostřední okotí tvoří podobné typové Panelové domy, nákupni cenťum Novodvorská Plaua. škola, pošta a dalšídopinulici obČanská vybavenost. Jďná se o stabilizovanou oblast, dobře dopravně dostupnou do centra - autobttsy MHD směr stanice metra trasy C Kačerov, -
+1
umístěn
Byt ie umístěn v 3.N,P. panelového bytového domu mísřrostí a prostor:
Chodba Obývací pokoj Kuďtyně Pskoi Pokqi Koupelna
rťc
l_§džie 6,17 * 0,3 l(mnora 1,03 * 0,5
t
Sravená Bodtahová plocha
8,91 26,18 6,30 1 1,38
t1,83
2,54 0,97 1,85 0,52
s výtahem. Byt se skládá
z těchto
m2 m2 m2 rn2 m2 m2 m2 m2 m2
7a,48 m2
§PoleČné Části budovy jsou po rekonstrukci. Byla provedena oprava střešního pláště, výrrĚna oken, zatePlení obvodového pláště budovy, nové stoupačky a provedena ůpr"ua l$Pniďt Prostor do domu, dáte byla provedena rekonstrukce rnýtahu_ Rekonstrukce společných částíbudovy probíhala postupně r.nezi lety 1998 až2013Vh§trrí bYt je v PŮvodním stavu, údržbaje podstandardní. Dveře jsou prosklené do ocdových zárubnÍ, topení ústřednís litinouými radiátory, podlahy jsóu fuořeny krytinou zFl/C, jádro je PŮvodní umakartové s původnímirozvody Zl a s původnímiza|izoúacími PňedrnětY, PŮvodní rozvody elektroinstalace- vnitřní omítkyvápenné dvouvrsfué,
7
1.7.2bytová iednotka č. 1215123 o velikosti 2 + kk umístěná v 8.N.P. budow č.p. 1215.
Byt je umístěn v 8.N.P. paneiového bytového domu místnostía prostor: Chodba Obývací pokoj Kuchyňský kout Pokoj Koupelna
r4itahem. Byt
se skládá
z těchto
7,26 m2 14,35 m2 4,36 m2 9,64 m2 1,45 m2 a,97 m2 1,85 m2 a,52 m2
WC
Lodžie 6,17 " 0,3 Kornora 't,03 * 0,5 Upravená podlahová
s
plocha
40,4a m2
Společnéčásti budovy jsou po rekonstrukci. Byla provedena oprava střešního pláště, t4iměna oken, zateplení obvodověho pláště budovy, nové stoupačky a provedena úprava vstupních prostor do domu, dále byla provedena rekonstrukce výtahu. Rekonstrukce společných částíbudovy probíhala postupně mezi lety 1998 až2a13, Vlastní byt je v pŮvodním stavu, pouze kolem roku 2000 byl proveden obklad stěn umakartového jádra a v kuchyni byla provedena nová nášlapná vrsfua podlahy krytinou z PVC. Dveře jsou prosklené do ocelových zárubní, topení ústřední s litinovými radiátory, podlahy jsou tvořeny krytinou z PVC, jádro je původníumakaňové s původními rozvody Zl a s pŮvodními zařízovacími předměty, pŮvodní rozvody elektroinstalace. vnitřní omítky
vápennó cjvouvrstvé,
2, 2.1
Oceňovací přístupy přístup prostředniďvím věcné hodnotv
Věcná hodnota (substančníhodnota) - reprodukčníhodnota věci sníženáo přiměřené opotřebení ve výsledku pak sníženáo náklady na opravu vážných závad, které znemožňujíokamžitéužívánívěci.
Používanémetody pro stanovení reprodukčníhodnoty: ividuální cenová kalkulace Pod robný položkouý rozpočet Metody agrego\laných položek Propočet ceny podle technicko hospodářských ukazatelů l
nd
Používanémetody pro stanovení opotřebení: Lineární metoda Metoda kvadratická Metoda semikvadratická Analytická metoda Používanémetody pro stanovení hgdnoty pozemků: Využítícenových map
porovnávací metoda
2,2
VýnosovÝ přistup
Výnosová hodnota - součet diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z nemovitých věcí, Zjistí se u nemovítých věcí z dosažitelného (při dobrém hospodaření) roČníhonájemného , sníženéhoo náklady spojené s provozem nemovitosti. Hodnota majetku vyjádřená výnosovým přístupem vyplývá zpravidla ze vzorce
V=100- IZ*
r-1
V Z r
Vlinosová hodnota Čistyi ročnístabilizovaný příjem (před zdaněním je-li stanoven z nájmu) Kapitalizační míra setinná
2.3
Porovnávací přístup
PorovnávaeÍ zpŮsob vycházi z porovnání předmětg ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou přijeho prodeji. Základním problémem je zajištění dostatečně věrohodné databáze skutečně realizovaných tržníchcen nemovitostí Používanéporovnávací metody: Metoda Metoda Metoda Metoda
2.4
standardní jednotkové tržníceny příméhoporovnání nepříméhoporovnání s kvalitativní analýzou nepříméhoporovnání s kvantitativní analýzou
Aplikace přístupů
V souČasných ekonomických podmínkách Českérepublíky je možno porovnávací metodu PouŽÍt u nemovitri'ch věcí u ktených je dostatečně rozvinut trh a lze již vypozorovat určité trendy v cenách- Konkrétně lze porovnávací metodu použítu bytů a rodinných domů, dále u objektŮ pro rekreaci v rekreačníchoblastech a jejich bezprosiředním okoií. Výnosový přístup je vhodné použítu komerčníchobjektů, tj. u objektů, jejichž prostory se Pronajímaji za volné neregulované nájemné. V současnédobě je vhodné tuto metodu uPlatnit u bytových domŮ s neregulovaným nájemným, u sklaeiových objektů, nebo u PolYfunkČníchdomŮ ve většíchměstech, kde existuje rozvinutý trh s nájemnými skladovými, obchodními, bytovými a kancelářskými prostorami. Metoda zjiŠtěnívěcné hodnoty (bez odpočtu opotřebení) má význam v pojišťovnictví, nebot' touto metodou zjistime výši pojistné částky, na kterou by měla být-nemovitost PojiŠtěna. UrČitývýznam má také při stanovení substančníhodnoty podniku, při rozhodování investora, jestli zakoupit určitý podnik (včetně nemovitostí) nebo ho pořídit nový (koupit pozemky, vystavět budovy a instalovat technologii).
3,
Ocenění nemovitostí a jeho analýza
Vdaném konkrétním PříPadě se jedná,9 byty, které jsou umístěny v praze na sídlišti Panelových tYPor4ich domů Novodvorská. áň; pronajaty na dobu i;"" neurčitou za
regulované nájemné..
Vývojový potenciál trhu.
Jedná se o byt, ktený je umístěn v Širšímcentru města domŮ, Vývojový potenciál trhu v daném ..dá"t* je v Braníku na sídlištipanelových již od toku 2009 let ovlivňován negativním oČekáváním v souvislosti s \aýyoje; ukono*iky a ornezenou koupěschopnou
PoPtávkou, Tato skutečnost by|.a aopriia"ěná
v Panelových domech v Praze, Počínaje .po*iupným poklesem cen bytů Ót"* zoís 1á patme'jiste Lliuení na trhu s byty v Panelových domech, Toto oživeníje výrazně páaňórooano p'ok6=Lm urorových měr u hYPotéČníchÚvěrŮ a s tím spojenou vyssi ochotou b9n! p";kyň;;i' uue.y na bydlení. Trend Poklesu cen u P"n"iouých Óomech se zastavil,'""ný u ,oue"rné stagnujÍ, DalŠÍvývoj.bYtŮ cen bYtů budó závislý preOevsim na vývoji zaměstnanostidobě spíše a dále na vývoji úrokouých měr u hypotéčníchúvěrů.
il§j,:T, }il["'uní
bytŮ a jejich stavebně technické uspořádání není jiné využitínež
J.J
Silné stránky:
Technický stav společných částídomu
Slabé stránky:
Technický stav bytů Bez vyhraženéhoparkovacího stání Byty jsou pronajaty na dobu neurčitou.
předmětem poso.uzení jdou vyty .umístěné v panelovém bytovém domě na sídlišti Novodvorská, V daném ."gr"ňtú trhu a u c"ná- iokaiitě i" ioruiÁutý trh s obdobným majetkem, TrŽní Prcstřední v danérn konformnÍ, Při návrhu trŽní hodT9ty. ="g*";tu ; lokalitě je rnožno považovat za ne-moviqýcň věcí bude použit porovnávací
§!:,'H."""ffi l!"7j§ro,';unuuacíhódnoryil;;odečtenypréoÉ*ladanénařl"ov
j
1G
3.§
Pqrcvtávací přístup ocenění.
V daném případě byla zvolena metoda nepříméhoporovnání pomocí kvalitativni analýzy_ Při volbě vhodných reprezentantŮ byla především zohledněna lokalita a typ bytu, byty tedy anoleni reprezentanti, tj. byty v v paneloqých domech obdobné velikosti umisteňe ná sídliŠtiNovodvorská, jejichž prodej byl realizován v posledních šesti měsících,nebo které jsou v současnédobě nabízeny na trhu s nemovitýmivěcmi. .}ednotkou porovnání je upravená podlahová plocha. Byt č. 1215j§ Byt č. 1215123
7*,48 rrz2 40,4a m2
Byla zvolena metoda nepřírného porovnání pornocí kvalitativní analýzy, přičemžjednotliví rePrezentanti byli upravenio vliv transakce a typu vlastnictví, vliv lokality, vliv polohy bytu v domě, vliv velikosti obiektu, vtiv technického stavu, a vtiv vybavání" Jako jádnotka porovnání byla zvolena upravená podtahová přocha bytů, Zvolený reprezentaní č, 1 byt 3 + 1 Praha. No]rodvorská
Jedná se o byt 3 + 1 v oscbním vlastnictví, volný, v původnímstavu ve zrekonstruovaném Panelovém bytovém domě. Bř o upravené podlahové ploše 70,00 m2, umístěný ve 4,N,p. prodán v 07l2aÁ za2.25a.a00,- Kč. Zvolený reprezentant č. 2 Byt 3 + 1. Praha. Nad lesním divadlem
Jedná se o bYt 3 + 1 v osobním vlastniclví, volný, udržovaný byt po č.ástečnérekonstrukci umístěný v 6.N-P- o uPravené podlahové ploše 62,5 m?je nabízen na fitu s nemovidmi věctni za 2.550.000,- Kč. ZvotenÝ reprezentant č. 3 Bvt 3 +
í. Praha,
Nad lesnim divadlem
Jedná se o bYt 3 + 1 v osobním vlastníctví,voíný umístěný ve 2.N.p. zrekonstruovaného bYtového domu. BYt po Úplné rekonstrukci v roce 2010 o u§ravené pod;ahové pfoše 7a,48 ruÝ je nabízen §a trhu s nem*vit*sřni za 2.79S.SO$,- Kč. Kvalitativní analýza
cenevá adjustaee byla provedena násobením koeficienty k 1 až k 6, přičemžjednot}ivé koeficienty vyjadřuj
Kt - viiv transakce
K2 K3 K4
k5 K6 -
í:
a typu vlastnictvi vliv lokality vliv polohy bytu v domě vtiv velikosti bytu vliv technického stavu vliv vybavení
11
Vlastní kvantitativní analýzaje uvedena v přehledné tabulce. KvaÍitativní ana|ýza majetku Braník.
-
bytu cznačenéhajako 1215t6 v budově č.p. 1215 v k,ú.
Reprezentantč.1 Novodvorská podlahová plocha {m2} Cena
Přepočet na jednotku kl vliv transakce K2 víiv tokatity K3 vlív polohy bytu v domě K4 - vliv velikosti bytu k5 - vlivtechnického stavu K6 - viiv vybavení Jednotková c€na po adjustaci Užitná plocha posuzované nemovitosti
lndíkace pcrovnávací hodnoty Náwh porovnávací hodnoty
Reprezenťa*t č- 2
Reprezentant č. 3
Nad lesním divadlem
Nad lesním dovadlem
7o
62,5
2 250 oo0 Kč
2 550 o00 Kč
7ú,48 2 790 000 Kč
321-43
40800
39586
1
t,1
].,05
0"95
1
1
1
t
].
1
1,
1,
1
1,t
1,15
1
1
1
33835
33719
3z783
70,5
7o,5
7o,5
z384662Kč
ž 376
51-6
2 357
245l(č
Kč
2 31o 559 Kč
Závěr: BYt proveden pofovnávací přístup ocenění majetku. Jako reprezentanti byty zvoleny byty umistěné ve staršich panelor4ých bytových domech umístěných v blizkosti postlzovanáho maietku, které isou v sgučasnédobě nabízeny na trhu s nemovibými věcmi, nebo jeiichž Prodej byl realizován v posledních šesti měsících.Byla použita metoda nepřimého porovnáni s kvalřtativni anallizou.
Porovnávací hodnota bytu 1215í6 činí2.357.245,- Kč. Od této hodnoty je třeba odečíst Předpokládané náklady spojené s uvolněním bytu, které jsou dány hodnotou 3.000,KčímZupravené podlahové plochy bytu, tj, 7ú,4B * 3.úoo,- = 21L440,- Kč. Návrh tržníhodnoty b$u 1215t6 2.357.245,-* 211.44a,-
=
2,145,805,- Kč
12
Kvalitativní analýza majetku Braník.
-
bytu označenéhojako 1215123 v budově č.p. 1215 v k,ú.
Reprezentant č, 1 Reprezentant č. 2 Repreze*ta*t č, 3 Novodvorská Nad lesním divadlem Nad lesním dovadlem 7ú 62,5 7a,48 2 250 0o0 Kč 2 550 000 Kč 2 790 000 Kč 32143 40800 39586
podtahová ptocha {m2} Cena
Přepočet na jednotku K]" vliv transakce M vliv tokality K3 víiv polohy bytu v domě
1
1,!
1,05
0,95
L
1
t
K4 - vliv velikosti bytu
k5 - vliv technického staw K6 - v|iv vybavení
Iedrrotková cena ps adj*staci
Užitná plocha posuzované nemovitosti lndikare p*r*v*ávací b*dnoty &áyň porovnávací hodnoty
1
1
0,95
0,95
0,95
1
1,1
3.,15
L
1
1
35615 40.4 :.433 85s Kč
35494
34509
40,4
40,4
].433 945
|{č
].
394148 Kč
7422318Kř
Zjrvěr:
Byl proveden poíovřáva*í přístup oc+rrění rtajetku. Jako repr=zentanti byty zvoleny byty umístěné ve staršíclrpanelových bytových domech umístěných v blízkosti posuzovaného maietku, které jsou v současnédobě nabízeny na trhu s nemovitými věcmi, nebo jejichž prodej by| realizován v posledních šesti rněsících, Byla použita metoda nepřímého porovnání s kvalitativní analýzou. Porgvnávaeí hodnota bytu 1215123 činí1 .422.31&,- Kč. Od této hodnaty je třeba odeďst předpokládané nákfady spojené s uvolněnim bytu, které jsou dány hodnotou 3.000,Kďm2 upravené podlahové plochy bytu, tj_ 4Q,4O " 3.000,- = 12L200,- Kč. l,távrh
ťžníhodnoty bytu 1215123 1-422.318,- * 121,200,-
1
Závěrečná analýza
=
1,301,018,- Kč
Předrnětern posouzení ie majetek - byty ve vlastníďví právnieké osoby, které isou PronajaS na ďobu neurČitou za regulovaně nájemně. Trh s daným typem majetku v dané bkaliiě je dostatečně konformní aby bylo rnožno použítporovnávací přístup ocenění. ed Parovnávaci hodnoty byly odečteny předpokládané náklady spojené s uvolněním bytů
tžníhodnoty bytu Hávrhtžníhodnoty bytu Hávrh
121516 činípo zaokrouhlení 2.145.000,- Kč 1215123 čínípozaokrouhlgní t.300.00o,- Kč
13
5 5.1
seznam podkladů a použitéliteraiury Sezrram podkladťl
5.1.1 Výpis z katastru nemgvltostí - LV č. 5788 pro k.ú. Braník, vyhotovený dne 5.1,2 5.1.3 5.1.4 5.1.5
5.2
24J0 -2a14 pomocí dálkového přístupu. Kopie katastrátní mapy vyhotovená dne M.11^2ú14 pomocí dálkového přístupu. Smlouva o nájmu bytu č.6 uzavřená dne 3ú.ú3-2010, Smlouva o nájmu bytu č. 23 uzavřená dne 2.1.2OO1. Vlastní údaje o realizovaných cenách nemovitých věcí a dále o nabídkových cenách nemovitých věcí a o nájmech nemovitých věcí
_Seznam pgužitéliteratury
5_2.1 Teorie oceŘování *emovitostí, Doc. lng. A}bert Bradáč, DrSc a ko}, CERM Brno 200t, 5.2-2 Oceňování a právní vztahy * Dae" lng_ Bradáč, Doc_ lng- Fiala - Li*de Praha 19S 5.2-3 Poroynávací hodnota nemovitosti - Z. Zazvonil 2006. 5.2.4 Oceňgvání rtemovitostí na tžníchprincipech Z. 7aarcnil - CEDUK 1996. 5.2.5 Požadavky ke zkoušce a certifikaci odhadce majetku - Certifikačníústav VŠE Praha, 5.2"6 Metcdický pokyn po tržníoceňování nemovitostí- ČKOM 20CI3
5.3
§eznam příloh
5-3.,t Umístění nemovi{ých věcí v mapě 5.3.2 Výpis z katastru nemovitostí 5.3-3 Kopie katastrální mapy 5,3.4 Fotodokumentace
14
6. Závěr tlĚe*em oenění bylo provést návrh 1215 v kú. Braník ke dni 30.10.2014
ffi*i hodnoty bytů umístětÝch v budově
č,p.
ilávrh ffiní hodnoty bytu č, 121516 ěiní 2.145.000,- Kč §íotty: dva milío*y sto ětyřicet pět tisíc korun českýeh
Háyllr ťání hodnoty bytu č, 1215123 činí1.3{n.O00,- Kč
§lotry jeden milion tři sb ťsíckorun českých.
Důvěrngst geenění
Je zakázlino poňzovat kopie tohoto ocenění a předávat je třetím stranám bez svolení objednavatefe tohoto ocenění společnosti N.L.D, spol. s r.o. i.č: 6Ť 50 02 59, pokud by to bylo přikizáno kvalifikovanou soudní pravomocí.
V Praze dne 07.11,2014. ing. Madimír Pažout Šimůnkova159516 182 0S Praha
8
N
. z*-
/É4-" ,/*
--_____----_-\
znalecká doložka: Znalecký posudek isem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. září 1994 č.j. Spr. 2080/94 pro základní obor ekonomika, oďvěM ceny a odhaďy nemovítostía obor stavebnictví, oďvětví stavby obytné, prŮmyslové, zeměděíské a vodní, úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod číslem položky 1§8í3G87r2ffi4. Zna|ečnéa náhradu nákladů účtujipodie připojené likvidace na základě dokladu číslo 1082014. Zpracovatel aceně*í je dále džitelem certifikátu Certifikavaný adhadce pFs aceňování nemovitostí č. 153l2a13 vydaného Certifikačním ústavem Vysoké školy ekonomické v Praze dne 07,'| 1 ,201 3, plalnost ceriifikáŤu do 07. J 1 _2§18. ing.
VladimírPažout
z7-_&_ p_}
\
Přítoha č. { Urnístěni v mapě
J\
Gí-
Přiloha č. 2 Výpis z KN
Y
* .G \,-l._
výp=s 3 KAŤ&sŤRlJ nrgrolovrtostí prokazujíeí sĚav evídovaný k datu 24.10.2014 09:56:73 Vlasťnictví jedaotky vyueeené podle zákona ě. ?2/1994 §b.
e6*ena dálkavýrn přístopem d* kal*§ru ňel,.fccíl§§fípro rre
Okres: CZ0100 Kat , úze::ri : 72-78'?3
ij,ťei cvěťerť *ý§upu z iníarmaC*í*o sysťér* u veřejné správy
smyslu § 8 zák é. lagZaaa §á., ve enérií§a*déj§icJi předpsti,
Obec: 5§4?82 Praha §lavni město Praha List vlastnictví: 5?8fi Eranik V kaL. územíjsou pozemky vedeny v jedné ěíselnéřadě
_"-, 1Jlr.t"+k, l1"t "prá Vlastnické právo
i{.L.§,í,215 spe]. , s r.o., Branik, 1é2OůPraba 4
ídenti:*Išto?
Nad iesrrian divadj.em L2]-5l6,
PůdiL
61506259
B Nerroyi tosti Jednoťky Č,p. i
Č-jedí}otkyžpůsobvytzžiti ]-215/5 byt v§aě."€a,*
?j
8udóvá
ZpŮsab
ochrany
Branlk, ě,p. 1215, b!-t.důn, LV žl"]-1 269ž177 T,v 2111 na parceJe " 2692/77 zastavěná plocha a nádvoři
Podji na Tw spalečných částech jednotky do,rnu a pozem,tu byt, z .
398,/140 96
byt. z.
684lLAa96
2a9rn2
Erani§, á_!>. 121§" byt-.d*§, LV 2111 na parce}e 2692/"l't, Í"V 2111 2692/'}7 zasta.věná plocha a nádvoři W,Ňéz€y:a
v: Budava
ParCela
249g2
398/14096
Bra.aíle" č.p. 1ž15. byt-důn, tV 2111 na ;aarce-le 2§92177, tV 21!1 2692/X7 zasťavěná plocha a nádvoří
249lr.2
Jiná práva - Bez zápisu amezeni v],astnic.kéha práva - Bez zápisu Jžné zápisy P}onby a upozorněni
3ez zápisu
Bez zápisu
Nabývací tiťu7y a jiaé;:od&lady zápisu
Listina o Kupní smlouwa V11 953811996 Právní úěinhy vk]-adu ke dni 25.7.]"996. FSIYU:33B/l§96 Pro; l§-T.-D"1215 apo1 . 8 r.<}.t §ad 1es*ín divadlem 12a5ía, Eranik, 142úO Fra!:a é o Ptohl.áše=í vlasĚ,nilra budo.ryr o vlaezeni jed*otek íz&h.č-'t2/1994 §-:}. Pr*: §.t,D.121§ sp*}. § ř,{3-" §lad le*nín Cit-ad3.aa a2a5/6, Bra.nj-k, 1{2§0 Praia 4
u
- 60ce330./1996*:.§1
aČ/tČo:615§s259 }
te doe:.5.10.?§§?. z-77 49l20a8-ta1 g,č/rča:€t5§ú*59
iveŘoviioslj jsou v územni& abvocjú, ý€ kterém vykcnává státRí spíávúkdtastIu nefiovjťosťi cí Kata§trální úřad pro irlavní aěStó Prahur Katastrální pracóvišt,ě Přaha. kód: 101Strana 1
vyPr§ a
Kac
-
1Í kat,"
!
&ATA§§R{, §§t\Íovr?osTÍ
prokazajiei §ta.v evidovaný k daťu 24.70.2a14 09:56:73 Okres: CZOLO$ Illavni měsťo Praha Obec: 554782 Praha územi : ?2?8Ť3 Eranik I,j_st vlastaictví: 5?88 Ú=exí jsou poz*rnkrir vedeny r je&ré §gern§
i3d§
|izT,an Danjxc.\,ar.týcň púdně
§pozoměrrí-: l}ai§i údaje o bud,ewě a pazexcíci: avedenýcb w Části B jscrr wž§3" na přáslušnán "4ýpiau u katsastrts §eE€viťG§Li prc v]-astnictrri deu § bYtÝ a neb3,tow§aa3"
prostory.
lÝenovjtosti jsou v Územnim o?:vadu, rle kteréra vykanává stáxrl qlrávu katastřu nemovitastj irata§tŤá?ni ÚŽad, Pro }.7avaŠ,měsťo !z:ahu, Katastrá7ai tr>racovišxě p. -'ha, kód,: 7o7, VyhotcviL:
Čes}.ýútad zeměněřic.ký
a katastrálai ^
scD
Vlthoxovena:
24 - 1O-
2a74 lG:
a9:
č&,.
O1
J
t
§* lb
i
,t
\
H1
o5t1 i5oD Ť UZ€§nlB §ťáťní sl3ré?ť Kat,astrálni úřad pro hlávní město Prahu/ RatastrálE1 pracoviště strana 2
fiefiGťiťosl
kód:
10 1
.
Příloha č. 3 Kopie katastrá|ní mapy
Příloha č. 4 Fotodokumentace
BÝ,1215/6 - kuchyně
Byt 1215123 - kuchyně
0
Byt 12i5í23 - koupeína
B\tt 1215123 - pokoj
